Karlsruhe: Impressum

Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe - Teil 2 Verkehrsentwicklung Karlsruhe Januar 2013 Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe 2 Szenarien und integriertes Handlungskonzept Ve rk eh rs en tw ic kl un gs pl an K ar ls ru he 2 S ze na rie n un d in te gr ie rt es H an dl un gs ko nz ep t Stadt Karlsruhe Stadtplanungsamt Verkehrsentwicklung Karlsruhe Januar 2013 Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe 2 Szenarien und integriertes Handlungskonzept Ve rk eh rs en tw ic kl un gs pl an K ar ls ru he 2 S ze na rie n un d in te gr ie rt es H an dl un gs ko nz ep t Stadt Karlsruhe Stadtplanungsamt · Januar 2013 1 Zustandsanalyse · Juni 2009 2 Szenarien und integriertes Handlungskonzept 3 Strategische Umweltprüfung (SUP) – Umweltbericht Herausgeber: Stadt Karlsruhe Stadtplanungsamt Lammstraße 7 76133 Karlsruhe Tel. 0721 / 133-6101 www.karlsruhe.de Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Habermehl & Follmann Ingenieurgesellschaft mbH Frankfurter Straße 79 63110 Rodgau info@habermehl-follmann.de Verkehrslösungen Blees 64291 Darmstadt volker.blees@verkehrsloesungen.de InTransiCon GmbH Wolfgangstraße 4 · Januar 2013 88046 Friedrichshafen info@intransicon.de 2 Szenarien und integriertes Handlungskonzept Stadt Karlsruhe Stadtplanungsamt Untere Mühlstraße 31 Die Erarbeitung der Ziele und teilweise der Szenarien erfolgte bis Mai 2010 in Zusammenarbeit mit Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe · Januar 2013 Der Verkehrsentwicklungsplan ist ein Rahmenplan für die verkehrliche Entwicklung in Karlsruhe. Der Gemeinderat be- schloss dieses Werk im November 2012 einstimmig. Mit dem Verkehrsentwicklungsplan liegt ein ehrgeiziges Konzept vor, um dem Grundbedürfnis nach Mobilität mög- lichst gerecht zu werden und den Verkehr in Karlsruhe zu- künftig nachhaltig, stadtverträglich und leistungsfähig abwi- ckeln zu können. Der Verkehrsentwicklungsplan entstand in einem vierjähri- gen Beteiligungsprozess. Die einzelnen Schritte wurden durch kontinuierliche, konzeptionell aufeinander abgestimmte Veranstaltungen mit Politik und Gesellschaft rückgekoppelt. In Teil 1 liegt die Zustandsanalyse vor: Wie sieht die derzei- tige verkehrliche Situation aus, wo ist Karlsruhe gut aufge- stellt und wo gibt es Defizite? In Teil 2 wurden mit der Szenarientechnik drei bewusst ex- trem unterschiedliche Ausrichtungen der verkehrlichen Ent- wicklung durchleuchtet und mögliche Auswirkungen aufge- zeigt. So liegt nun eine Bandbreite des Handlungsspielraums für den Verkehrsentwicklungsplan vor. In Teil 3 sind mit der Strategischen Umweltprüfung (SUP) die Umweltauswirkungen abgeschätzt. Nach der politischen Entscheidung, sich an Szenario 2 aus- zurichten, konnte ein integriertes Handlungskonzept entwi- ckelt werden. Dieses benennt viele Maßnahmen und Strate- gien, welche für die Entwicklung der Mobilität in Karlsruhe in den nächsten 10 bis 20 Jahren umgesetzt werden sollten. Der Verkehrsentwicklungsplan gibt somit die Zielausrich- tung vor und ist ein abgestimmtes Konzept für das verkehrli- che Handeln in Karlsruhe. Die einzelnen Maßnahmen und Strategien müssen nun überprüft und geplant werden. Die Umsetzung hängt von den Rahmenbedingungen, dem poli- tischen Willen sowie nicht zuletzt den Finanzierungsmöglich- keiten ab. Heinz Fenrich Oberbürgermeister Stadt Karlsruhe Stadtplanungsamt dietmar.kupx Durchstreichen VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Verzeichnisse Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES I Inhalt Seite 1 Bearbeitungsweise und Beteiligungsverfahren ..................................................... 1 1.1 Organisation und Beteiligungsverfahren ...................................................... 1 1.2 Inhaltliche Arbeitsschritte und Verfahren ..................................................... 5 2 Rückblick: Kernergebnisse der Zustandsanalyse.................................................. 7 3 Zielsystem ........................................................................................................... 11 4 Szenarien ............................................................................................................ 14 4.1 Definition der Szenarien............................................................................. 14 4.2 Wirkungsanalyse der Szenarien ................................................................ 22 4.3 Folgerungen aus der Szenarienuntersuchung ........................................... 28 5 Integriertes Handlungskonzept............................................................................ 31 5.1 Übersicht .................................................................................................... 31 5.2 Baustein Mobilitätsmanagement ................................................................ 40 5.3 Baustein Fußverkehr.................................................................................. 56 5.4 Baustein Radverkehr.................................................................................. 62 5.5 Baustein Öffentlicher Verkehr (ÖV)............................................................ 68 5.6 Baustein Fließender MIV............................................................................ 74 5.7 Baustein Parken (ruhender MIV)................................................................ 84 5.8 Baustein Wirtschaftsverkehr ...................................................................... 89 5.9 Baustein Verfahren und Instrumente ......................................................... 92 6 Wirkungen des Handlungskonzepts.................................................................... 97 6.1 Grundlegende Wirkungsmechanismen ...................................................... 97 6.2 Verkehrliche Wirkungen ............................................................................. 98 6.3 Umweltbezogene Wirkungen ................................................................... 104 6.4 Stadtverträglichkeitsbezogene Wirkungen............................................... 106 6.5 Wirkungen im Fall „ohne 2. Rheinbrücke und Nordtangente-West bis B36“ ................................................................................................... 108 7 Umsetzungskonzept.......................................................................................... 111 8 Zusammenfassung und Ausblick ...................................................................... 125 9 Literatur / Quellen.............................................................................................. 127 10 Anhang .............................................................................................................. 129 10.1 Szenarien – Feinstruktur .......................................................................... 129 VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Verzeichnisse II Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Abbildungen im Text: Seite Abbildung 1-1: Struktur des Forums Verkehrsentwicklungsplan................................. 2 Abbildung 1-2: Bearbeitungsprozess des VEP Karlsruhe............................................ 3 Abbildung 4-1: Einteilung des Modells in Verkehrszellen / Darstellung der Flächen mit Veränderungspotential bis 2025 z.B. durch Bebauung, Umnutzung etc................................................................................... 16 Abbildung 4-2: Gegenüberstellung Analyse und Prognose-Nullfall. Diagramm A: Anteil Wege; Diagramm B: Relative Veränderung Fahrleistung, PM10, NO2 und CO2; Diagramm C: Fahrleistung MIV ..................... 23 Abbildung 4-3: Gegenüberstellung Prognose-Nullfall und Szenario 1. Diagramm A: Anteil Wege; Diagramm B: Relative Veränderung Fahrleistung, PM10, NO2 und CO2; Diagramm C: Fahrleistung MIV ..................... 24 Abbildung 4-4: Gegenüberstellung Prognose-Nullfall und Szenario 1. Diagramm A: Anteil Wege; Diagramm B: Relative Veränderung Fahrleistung, PM10, NO2 und CO2; Diagramm C: Fahrleistung MIV ..................... 26 Abbildung 4-5: Gegenüberstellung Prognose-Nullfall und Szenario 1. Diagramm A: Anteil Wege; Diagramm B: Relative Veränderung Fahrleistung, PM10, NO2 und CO2; Diagramm C: Fahrleistung MIV ..................... 27 Abbildung 5-1: Bausteine des integrierten Handlungskonzepts ................................ 31 Abbildung 6-1: Veränderung der Modal Split-Anteile im Vergleich des Handlungskonzepts mit dem Prognosenullfall 2025 und dem Analysefall 2009 ................................................................................ 99 Abbildung 6-2: Modal Split 2002 und 2012 (aus Haushaltsbefragungen zum Mobilitätsverhalten in Karlsruhe) ..................................................... 100 Abbildung 6-3: Kfz-Fahrtenaufkommen im Analysefall, im Prognosenullfall und im Handlungskonzept im Stadtgebiet (ohne A5, A8 und Südtangente). .................................................................................. 101 Abbildung 6-4: Verkehrsleistung im Analysefall, im Prognosenullfall und im Handlungskonzept. .......................................................................... 102 Abbildung 6-5: Feinstaub- (PM10-) Emissionen des Straßenverkehrs im Stadtgebiet....................................................................................... 104 Abbildung 6-6: Stickstoffdioxid- (NO2-) Emissionen des Straßenverkehrs im Stadtgebiet....................................................................................... 105 Abbildung 6-7: Kohlendioxid- (CO2-) Emissionen des Straßenverkehrs im Stadtgebiet....................................................................................... 106 Tabellen im Text: Tabelle 4-1: Gegenüberstellung der zielbezogenen Wirkungen der Szenarien. ... 28 Tabelle 5-1: Gesamtübersicht der Maßnahmen des Handlungskonzepts............. 34 Tabelle 5-2: Anteile der Personen unter 6 und über 65 Jahren nach Stadtteilen (2010). Grün hervorgehoben sind die zehn höchsten Werte. Quelle: Statistisches Jahrbuch der Stadt Karlsruhe 2011 ................. 59 Tabelle 7-1: Umsetzungskonzept ........................................................................ 113 VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Verzeichnisse Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES III Pläne im Kapitelanhang Plan 4-1: Gesamtübersicht Verkehrsmodell Plan 4-2: Detaillierte Betrachtung der Modellinnenbezirke der Stadt Karlsruhe Plan 4-3: Szenarien 1, 2, 3 – Maßnahmen im Straßennetz Plan 4-4: Szenarien 1, 2, 3 – Maßnahmen im schienengebundenen ÖPNV Plan 4-5: Wirkungsanalyse Prognose-Nullfall 2025 – Verkehrsbelastungen im Straßennetz Plan 4-6: Wirkungsanalyse Prognose-Nullfall 2025 – Differenzbelastung zum Analysefall Plan 4-7: Wirkungsanalyse Prognose-Nullfall 2025 – Lärmemissionen Prognose- Nullfall 2025 im Vergleich zum Analysefall Plan 4-8: Wirkungsanalyse Szenario 1 – Differenzbelastung zum Prognose-Nullfall 2025 Plan 4-9: Wirkungsanalyse Szenario 1 – Lärmemissionen Szenario 1 im Vergleich zum Prognose-Nullfall 2025 Plan 4-10: Wirkungsanalyse Szenario 2 – Differenzbelastung zum Prognose-Nullfall 2025 Plan 4-11: Wirkungsanalyse Szenario 2 – Lärmemissionen Szenario 2 im Vergleich zum Prognose-Nullfall 2025 Plan 4-12: Wirkungsanalyse Szenario 3 – Differenzbelastung zum Prognose-Nullfall 2025 Plan 4-13: Wirkungsanalyse Szenario 3 – Lärmemissionen Szenario 3 im Vergleich zum Prognose-Nullfall 2025 Plan 5-1: Handlungskonzept – Baustein Radverkehr; Umsetzungsgrad Radverkehrsnetz Plan 5-2: Handlungskonzept – Baustein ÖV; Übersicht der Maßnahmen im schienengebundenen ÖPNV Plan 5-3: Handlungskonzept – Baustein ÖV; Übersicht der Maßnahmen im straßengebundenen ÖPNV Plan 5-4: Handlungskonzept – Baustein fließender MIV; Grundnetz mit Straßenkategorien (Zielplan 2025) Plan 5-5: Handlungskonzept – Baustein fließender MIV; Übersicht der betrieblichen Maßnahmen Plan 5-6: Handlungskonzept – Baustein fließender MIV; Übersicht der baulichen Maßnahmen Plan 5-7: Handlungskonzept – Baustein fließender MIV; Übersicht der Geschwindigkeitsreduzierungen im Grundstraßennetz Plan 5-8: Handlungskonzept - Übersicht der zulässigen Geschwindigkeiten im Grundnetz (Zielplan 2025) Plan 6-1: Handlungskonzept - Verkehrliche Wirkungen des Handlungskonzepts – Belastungen im Straßennetz (mit 2. Rheinbrücke und Nordtangente-West bis B36) VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Verzeichnisse IV Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Plan 6-2: Handlungskonzept - Verkehrliche Wirkungen des Handlungskonzepts – Differenzen der Verkehrsbelastung zum Prognose-Nullfall 2025 (mit 2. Rheinbrücke und Nordtangente-West bis B36) Plan 6-3: Handlungskonzept - Verkehrliche Wirkungen des Handlungskonzepts – Beseitigung vorhandener Schwachstellen durch den Baustein fließender MIV Plan 6-4: Handlungskonzept - Verkehrliche Wirkungen des Handlungskonzepts – ÖPNV-Erschließungsqualität des Stadtgebiets Plan 6-5: Handlungskonzept - Umweltbezogene Wirkungen – Lärmemissionen im Handlungskonzept im Vergleich zum Prognose-Nullfall 2025 Plan 6-6: Handlungskonzept - Verkehrliche Wirkungen des Handlungskonzepts – Belastungen im Straßennetz (ohne 2. Rheinbrücke und ohne Nordtangente-West bis B36) Plan 6-7: Handlungskonzept - Verkehrliche Wirkungen des Handlungskonzepts – Differenzen der Verkehrsbelastung im Fall mit 2. Rheinbrücke und Nordtangente-West bis B36 zum Fall ohne 2. Rheinbrücke und ohne Nordtangente-West bis B36 VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Verzeichnisse Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES V Abkürzungen AVG Albtal-Verkehrsgesellschaft DTV durchschnittlicher täglicher Verkehr (Kfz/24h) DB Deutsche Bahn EFA Empfehlungen für Fußgängerverkehrsanlagen FGÜ Fußgängerüberweg IHK Industrie- und Handelskammer Kfz Kraftfahrzeug KSK Klimaschutzkonzept (hier: Klimaschutzkonzept Karlsruhe 2009) KVV Karlsruher Verkehrsverbund LSA Lichtsignalanlage MIV Motorisierter Individualverkehr NGO Non-Governmental-Organization NVEP Nahverkehrsentwicklungsplan NVK Nachbarschaftsverband Karlsruhe NVP Nahverkehrsplan NVZ Normalverkehrszeit ÖPNV Öffentlicher Personennahverkehr ÖV Öffentlicher Verkehr Pkw Personenkraftwagen RASt 06 Richtlinie für die Anlage von Stadtstraßen VEP Verkehrsentwicklungsplan VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 1: Bearbeitungsweise Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 1 1 BEARBEITUNGSWEISE UND BETEILIGUNGSVERFAHREN Mit der Erarbeitung eines neuen Verkehrsentwicklungsplans (VEP) verfolgt die Stadt Karlsruhe das Ziel, eine breite und tragfähige Grundlage für die verkehrliche Entwicklung in den kommenden Jahren zu legen, den Rahmen für die zukünftigen verkehrlichen Strategien, Projekte und Vorhaben zu stecken, um damit einen wichtigen Beitrag zur gesamten Stadtentwicklung zu legen. Die Erarbeitung des VEP Karlsruhe erfolgte über einen Zeitraum von fünf Jahren mit einer Vielzahl aufeinander aufbauender inhaltlicher Schritte sowie Abstimmungs- und Beteiligungsrunden. Nachfolgend werden die Bearbeitungsweise und das Beteiligungsverfahren in ihren Grundzügen dargestellt. Abbildung 1-2 veranschaulicht Ablauf und Verfahren. 1.1 Organisation und Beteiligungsverfahren Den organisatorischen Kern der VEP-Erarbeitung bildete ein Kernteam aus dem federführenden Stadtplanungsamt und den Gutachterinnen und Gutachter. Aufgabe dieses Kernteams war es, die Bearbeitung der einzelnen fachlichen Arbeitsschritte sowie deren Ergebnisse detailliert abzustimmen und den gesamten VEP-Prozess zu steuern. Zwischenergebnisse der Bearbeitung wurden in insgesamt 13 Terminen in einer verwaltungsinternen Projekt-Arbeitsgruppe vorgestellt, diskutiert und abgestimmt. In dieser AG waren neben dem Stadtplanungsamt das Amt für Stadtentwicklung, das Ordnungs- und Bürgeramt, die Sozial- und Jugendbehörde, das Tiefbauamt, das Umweltamt, die Verkehrsbetriebe Karlsruhe und die Wirtschaftsförderung vertreten. Von zentraler Bedeutung war die Begleitung des gesamten Bearbeitungsprozesses durch ein Forum Verkehrsentwicklungsplan (Abbildung 1-1). Ziel und Aufgabe des Forums war es, Multiplikatorinnen und Multiplikatoren für die Öffentlichkeit in die Entstehung des VEP einzubinden, d.h. sie regelmäßig über inhaltliche Ergebnisse der Bearbeitung zu informieren und von ihnen ein Meinungsbild zu diesen Ergebnissen sowie zur weiteren Planung einzuholen. VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 1: Bearbeitungsweise 2 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Abbildung 1-1: Struktur des Forums Verkehrsentwicklungsplan VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 1: Bearbeitungsweise Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 3 Abbildung 1-2: Bearbeitungsprozess des VEP Karlsruhe VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 1: Bearbeitungsweise 4 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Organisiert war das Forum in Form von insgesamt sieben „Bänken“, in denen jeweils mehrere Vertreterinnen und Vertreter von Verkehrsdienstleistenden, Verkehrsteilnehmenden, Verkehrsverbänden, Verkehrserzeugenden, Region/Land, Umweltverbänden/Betroffenen sowie Wirtschaft saßen. Als Beobachtende sowie ggf. auch zur Beantwortung fachspezifischer Fragen nahmen Vertreterinnen und Vertreter der Ämter aus der Projekt-Arbeitsgruppe an den Forumsterminen teil. Der Ablauf der Foren wurde durch Moderatorinnen und Moderatoren des Büros ‚team ewen, Darmstadt‘ gestaltet und war üblicherweise gegliedert in • eine Informationsphase, in der die Gutachterinnen und Gutachter ihre Zwischenergebnisse vorstellten, • eine Arbeitsphase, in der an den Bänken gezielt zu bestimmten Frage- und Aufgabestellungen gearbeitet wurde, • eine Austauschphase, in der Vertreterinnen und Vertreter der Bänke ihre Arbeitsergebnisse vorstellten und • eine Kommentierung und Zusammenfassung der Ergebnisse durch Vertreterinnen und Vertreter von Politik, Stadtplanungsamt, städtische Ämter und Gutachterbüros. Insgesamt fanden zwischen Juli 2008 und Mai 2012 fünf reguläre Foren statt, die sich nacheinander mit Einschätzungen zum Verkehr in Karlsruhe, mit den Ergebnissen der Zustandsanalyse, mit Zielen und Szenarien der Verkehrsentwicklungsplanung, mit der Wirkungsanalyse der Szenarien sowie mit dem Integrierten Handlungskonzept beschäftigten. Ein weiteres Forum im September 2008 stellte die Verzahnung mit dem Prozess der Lärmminderungsplanung her. Im Mai 2012 wurde zusätzlich ein Forum für die Öffentlichkeit durchgeführt, bei dem der Entwurf des Integrierten Handlungskonzepts Bürgerinnen und Bürgern vorgestellt und mit ihnen intensiv diskutiert wurde. Ablauf und Ergebnisse der Foren sind im Detail den Protokollen der Foren zu entnehmen, die im Materialienband zum VEP enthalten sind. Hinweise aus den beiden Foren, die sich mit dem Integrierten Handlungskonzept befasst haben, sind bei den einzelnen Bausteinen des Handlungskonzepts dokumentiert (siehe Kapitel 5). An drei Terminen wurde ferner die Veranstaltungsreihe „Stadtbauforum“ genutzt, um die interessierte Fachöffentlichkeit über den VEP zu informieren. Darüber hinaus war der VEP am 25. Januar 2012 auch Thema beim öffentlichen "4. Zukunftsforum Karlsruhe 2020: Städtebau, öffentlicher Raum und Verkehr", da der VEP als Strategie im "Integrierten Stadtentwicklungskonzept Karlsruhe 2020" verankert ist. Die zentralen Zwischen- und Endergebnisse des VEP-Prozesses wurden im Planungsausschuss zustimmend zur Kenntnis genommen: Ergebnisse der Zustandsanalyse sowie Ziele und Szenarien der Verkehrsentwicklungsplanung (November 2009), Ausrichtung des Integrierten Handlungskonzepts (Oktober 2011) sowie Schlussbericht des VEP (Oktober 2012). VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 1: Bearbeitungsweise Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 5 1.2 Inhaltliche Arbeitsschritte und Verfahren Die inhaltlichen Arbeitsschritte des Verkehrsentwicklungsplans orientierten sich am allgemeinen Ablauf von Verkehrsplanungsprozessen. Wie im vorangegangenen Abschnitt dargestellt, waren fachliche Arbeitsschritte und Beteiligungsverfahren eng miteinander verzahnt. Zu Beginn des Planungsverfahrens wurde eine umfassende Zustandsanalyse der Rahmenbedingungen der Mobilität in Karlsruhe, der Verkehrsnachfrage und der Verkehrsangebote durchgeführt. Die Ergebnisse der Zustandsanalyse wurden im Juni 2009 ausführlich in einem eigenen Bericht dokumentiert. Kapitel 2 fasst ihre wesentlichen Kernergebnisse zusammen. Parallel zur Zustandsanalyse wurde ein Zielsystem entwickelt, in dem die übergeordneten Ziele der künftigen Verkehrsentwicklung definiert werden. Das Zielsystem ist in Kapitel 3 dokumentiert und erläutert. Auf Basis des Zielsystems wurden anschließend drei unterschiedliche Szenarien der Verkehrsentwicklung in Karlsruhe bis 2025 definiert und ihre Wirkungen auf Verkehr und Umwelt analysiert und beurteilt. Die Arbeitsweise in unterschiedlichen Szenarien ermöglichte es, die Auswirkungen verschiedener Ausrichtungen transparent zu machen und untereinander zu vergleichen, so dass die nachfolgende Entscheidung für die Ausrichtung des Integrierten Handlungskonzepts auf eine breite Informationsbasis gestellt werden konnte. Die Szenarien und ihre Wirkungen sind in Kapitel 4 beschrieben. Ausgehend von den Szenarien wurde schließlich das Integrierte Handlungskonzept entwickelt. Es beschreibt eingehend die einzelnen Maßnahmen und Strategien, die für die angestrebte Verkehrsentwicklung in Karlsruhe in den kommenden Jahren umgesetzt respektive verfolgt werden sollen (Kapitel 5). Dabei wird durchgängig auf den Zustand nach der Fertigstellung der Kombilösung (voraussichtlich 2020) Bezug genommen, da die wechselnden Baustellenzustände und die damit verbundenen Einschränkungen im Verkehrsnetz im Rahmen eines VEP nicht berücksichtigt werden können. Die Wirkungen des Handlungskonzepts auf Verkehr und Umwelt wurden ebenfalls ermittelt und in Kapitel 6 dokumentiert. Ergänzend zum Handlungskonzept werden im Umsetzungskonzept (Kapitel 7) realisierungsbezogene Angaben zu den Maßnahmentypen gemacht, Prioritäten zur Umsetzung vorgeschlagen, Realisierungsaufwände grob abgeschätzt und Akteure benannt, welche für die Umsetzung zuständig sind bzw. sie unterstützen sollen. Als wichtiges Instrument für die Ermittlung und Beurteilung der Wirkungen verkehrlicher Maßnahmen wurde ein makroskopisches Verkehrsnachfragemodell genutzt. Die Ergebnisse von Verkehrsnachfragemodellen weisen zwar systembedingt Unschärfen auf, da sie von den eingangs getroffenen Annahmen abhängen. Sie haben aber bei sachgemäßer Anwendung ausreichende Aussagekraft, um die Wirkungen unterschiedlicher Maßnahmen und Strategien im relativen Vergleich zueinander sowie VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 1: Bearbeitungsweise 6 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES die absoluten Wirkungen komplexer Maßnahmenbündel abzuschätzen. Details zum Modell und seiner Anwendung sind Abschnitt 4.1.2 zu entnehmen. Bei der Aufstellung des Verkehrsentwicklungsplans wurde die Abschätzung der Umweltwirkungen kontinuierlich mitbetrachtet. Eine integrierte Stategische Umweltprüfung (SUP) wurde durchgeführt. Ihre zentralen Ergebnisse sind im Zusammenhang mit den Szenarien (Kapitel 4) und den Wirkungen des Integrierten Handlungskonzepts (Kapitel 6) nachzulesen. Die vollständige SUP ist im Materialienband zum VEP dokumentiert. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 2: Rückblick Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 7 2 RÜCKBLICK: KERNERGEBNISSE DER ZUSTANDSANALYSE Auf Basis der ausführlichen Analyse und Bewertung können die Kernergebnisse der Zustandsanalyse wie folgt zusammengefasst werden (vgl. Bericht „Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe – Baustein Zustandsanalyse“ vom Juni 2009). Im Integrierten Handlungskonzept sind über diese Ergebnisse hinaus auch zwischenzeitlich eingetretene Entwicklungen und Veränderungen berücksichtigt. Für den fließenden Motorisierten Individualverkehr (MIV) stellt sich die Verkehrssituation im Stadtgebiet von Karlsruhe sowohl in der morgendlichen als auch in der abendlichen Hauptverkehrszeit insgesamt als zufriedenstellend dar 1 . Es ist anzunehmen, dass dies u.a. auf den für Pendelnde attraktiven ÖPNV (auch in die Region) zurückzuführen ist. Im Regelfall sind keine größeren zusammenhängenden Netzabschnitte von Überlastungen betroffen. Die Reisezeitverluste sind – mit Ausnahme der L605 stadteinwärts und der B10 im Bereich Rheinbrücke aus Richtung Südpfalz – überwiegend moderat und liegen in der Größenordnung von wenigen Minuten. Mittelfristiger Handlungsbedarf wird bezüglich der genannten Rückstaus auf der L605 und der B10/ Rheinbrücke abgeleitet. Des Weiteren sollte die strikte Handhabung der ÖV-Priorisierung während der Hauptverkehrszeiten an hochbelasteten Knotenpunkten überprüft werden. Kurzfristiger Handlungsbedarf besteht hinsichtlich einer Verbesserung des Verkehrsablaufs z. B. an der Lichtsignalanlagen Honsellstraße/ Starckstraße/ Rampe B10, da die zeitweise auftretenden Rückstaus bis auf die durchgehende Fahrbahn der Südtangente eine erhebliche Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit darstellen. Aus den Befunden zur Parkraumsituation im Untersuchungsgebiet Innenstadt lässt sich kein unmittelbarer Handlungsbedarf zur Erweiterung des Stellplatzangebots in Parkhäusern und Tiefgaragen ableiten. Vielmehr bieten Parkhäuser noch ausreichende Kapazitätsreserven, um auch den öffentlichen Straßenraum vom Parkdruck zu entlasten. Handlungsbedarf bei bewirtschafteten Parkständen im öffentlichen Straßenraum besteht vor allem hinsichtlich der Einhaltung der bestehenden Parkregelungen. Desweiteren besteht Handlungsbedarf im Falle der geplanten Entwicklung der Innenstadt Richtung Süden hinsichtlich einer Bewirtschaftung der bisher kostenfreien Parkstände im öffentlichen Straßenraum südlich der Kriegsstraße. Die Situation im Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) kann insgesamt als gut bis sehr gut bezeichnet werden. Insbesondere das als „Karlsruher Modell“ bekannte ÖPNV-Angebot für die Region ist hier hervorzuheben. Das Fahrgastpotenzial in und um Karlsruhe scheint noch nicht vollständig ausgeschöpft. In der Erschließungsqualität sollten die gesetzten Standards (Innenbereich und Außenbereich) einer kritischen Prüfung unterzogen werden. Als Voraussetzung zum Ersatz von Buslinien durch neue Schienenanschlüsse sollten die 1 Die Beurteilung berücksichtigt nicht die Sondersituation der Bauarbeiten für die Kombilösung. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 2: Rückblick 8 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Entwicklungspotenziale der zu erschließenden Flächen ausgeschöpft werden, um ein wirtschaftlich tragfähiges Angebot bereitstellen zu können. Eine Entschärfung der zeit- und abschnittsweisen Überlastungssituation im innerstädtischen Schienennetz ist durch die Umsetzung der Kombilösung zu erwarten. Die hohe Bedienungsqualität des (schienengebundenen) ÖPNV an lichtsignalgeregelten Knotenpunkten sollte – vor allem hinsichtlich des ÖV-Betriebs auf DB-Strecken – aufrechterhalten werden. Der begonnene Weg zur Förderung des Radverkehrs zeigt offensichtliche Erfolge und sollte weiter geführt werden. Hierzu gehören u.a. der Ausbau der Stadtteilrouten, die Schließung von Lücken im projektierten Radverkehrsnetz und die kontinuierliche Beschilderung des Angebots. Handlungsbedarf im Sinne eines Interessensausgleichs besteht für diejenigen Teilabschnitte des beschlossenen Radverkehrsnetzes, auf denen sich infolge begrenzter Flächenverfügbarkeit Radverkehr, MIV und ÖPNV im Mischverkehr überlagern. Des Weiteren besteht Handlungsbedarf hinsichtlich der Verbesserung der Verkehrssicherheit, der Erweiterung des Angebots an Fahrradabstellanlagen in der Innenstadt sowie der Schaffung weiterer Fahrradabstellmöglichkeiten an (neuen) ÖPNV-Haltestellen. Verstärkter Handlungsbedarf besteht hinsichtlich der Förderung des Fußverkehrs in Stadtquartieren. Problempunkte sind häufig zu schmale Gehwege, die in weiten Teilen zusätzlich durch parkende Fahrzeuge eingeschränkt werden sowie fehlende gesicherte Querungsmöglichkeiten an Hauptverkehrsstraßen. Insbesondere in den alten Ortskernen, wo die gemäß Regelwerken erforderlichen Mindestgehwegbreiten nur schwer zu realisieren sind, sollte zumindest das Gehwegparken unterbunden werden. Für die Bereitstellung eines angemessenen Angebots für den ruhenden Verkehr sind hierbei für jeden Einzelfall geeignete Lösungen zu ermitteln. Bezüglich der Bereitstellung eines angemessenen Querungsangebots sind stärker als bisher die unterschiedlichen Anforderungen des Kfz-Verkehrs, des schienen- gebundenen ÖPNV und des Fußverkehrs untereinander abzuwägen. In Karlsruhe gibt es verschiedene Angebote zur Förderung des multimodalen Verkehrsverhaltens , wie ein Fahrradverleihsystem und ein CarSharing-Angebot. Mit der Nutzung dieser Angebote ist ein Perspektivwechsel verbunden: je besser die verschiedenen Verkehrsmittel in der Stadt vertraut und bekannt sind, desto höher ist die Sensibilisierung für die Probleme und Potenziale innerhalb des Verkehrssystems in Karlsruhe. Die vorhandenen Angebote und Ansätze sollten daher zielgerichtet erweitert werden. Die Mobilitätszentralen im Weinbrennerhaus und am Hauptbahnhof stehen derzeit insbesondere für die ÖPNV-orientierten Angebote multimodalen Verkehrsverhaltens als Informationsmöglichkeit zur Verfügung. Handlungsbedarf besteht hinsichtlich einer Erweiterung der Informationen und Angebote unter VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 2: Rückblick Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 9 Einbeziehung aller Verkehrsträger für die persönliche Beratung (bisher nur im Internet unter www.ka-mobil.de). Im Rahmen der Zustandsanalyse wurde die räumliche Erreichbarkeit wichtiger Einrichtungen mit dem MIV bzw. ÖPNV untersucht. Zusammenfassend ist festzustellen, dass die meisten der 75 untersuchten Standorte sowohl mit dem Kfz als auch mit dem ÖPNV unter den angesetzten Qualitätsstandards gut erreichbar sind, wobei die Erreichbarkeit mit dem Kfz gegenüber der ÖPNV-Erreichbarkeit in der Gesamtschau etwas besser zu bewerten ist. Als wesentliche Ergebnisse der Prüfung der straßenräumlichen Verträglichkeit für den nicht-motorisierten Verkehr kann festgestellt werden, dass in allen 20 untersuchten Straßen Probleme bestehen, allerdings in sehr unterschiedlichem Umfang. Die nutzbaren Gehwegbreiten nehmen hinsichtlich der Unverträglichkeit eine zentrale Stelle ein. Weitere wichtige Aspekte sind die vielfach unangemessenen zulässigen Höchstgeschwindigkeiten in Straßen mit Wohnnutzung, die Einhaltung der angeordneten Höchstgeschwindigkeit insbesondere in Straßen mit Tempo 30 sowie die für eine sichere Querbarkeit unangemessen hohen Verkehrsbelastungen. Ein weiteres Problem besteht im Fehlen separater Radverkehrsanlagen auf Hauptverkehrsstraßen mit zulässigen Geschwindigkeiten größer oder gleich 50 km/h, die Bestandteil des beschlossenen Radverkehrsnetzes sind. Handlungspotenziale zur Verbesserung der straßenräumlichen Verträglichkeit bestehen in der Anordnung einer den Randnutzungen angemessenen zulässigen Geschwindigkeit, der Unterbindung des Gehwegparkens sowie dem Einsatz von Querungshilfen in den der Randnutzung entsprechenden Abständen. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 3: Zielsystem Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 11 3 ZIELSYSTEM Aufgabe des Zielsystems ist es, eine Verständigung darüber zu erlangen, wohin sich Mobilität und Verkehr in Karlsruhe bis zum Jahr 2025 entwickeln sollen. Die Definition von Zielen ist die Voraussetzung für gestaltendes politisches und planerisches Handeln . Die verkehrliche Zukunft von Karlsruhe und der Region liegt im ausgewogenen Miteinander der verschiedenen Verkehrsarten innerhalb des gesamten Verkehrssystems. Die Gestaltung des Verkehrssystems wirkt dabei in alle Lebensbereiche hinein und beeinflusst die Verkehrsmittelwahl der Bevölkerung. Verkehr ist kein Selbstzweck, sondern hat eine dienende Funktion, für die mit der Formulierung von Zielen ein Rahmen gesetzt wird. Die Ergebnisse der Zustandsanalyse und die vom Forum entwickelten Visionen zur Verkehrssituation in Karlsruhe im Jahr 2025 sind eine wesentliche Grundlage für die Formulierung von Zielen zur zukünftigen Gestaltung des Verkehrsystems. Hinzu kommen Ziele, die sich aus der Beschlusslage der Stadt Karlsruhe, aus allgemeinen Zielen der Stadtentwicklung, sowie aus übergeordneten Planungen und gesetzlichen Regelungen ableiten lassen. Die Ziele sind auf unterschiedlichen Ebenen angesiedelt. Eine Ordnung der Einzelziele zu einem Zielsystem ist notwendig, um die verschiedenen Abhängigkeiten untereinander aufzuzeigen und die Zusammenhänge zwischen Einzelzielen zu verdeutlichen. Die höchste Ebene im Zielsystem bilden die Leitbilder für die Stadtentwicklung von Karlsruhe: die Stärkung von Karlsruhe als Oberzentrum in der Region und die Stärkung von Karlsruhe als attraktiver Wohnstandort . Daraus lassen sich die Leitziele für die Verkehrsentwicklungsplanung ableiten. Hierzu gehört die Sicherung der wirtschaftlichen Austauschbeziehungen mit der Region und darüber hinaus, sowie die Sicherung der Erreichbarkeit wichtiger Einrichtungen für Kultur, Bildung und Freizeit in Karlsruhe. Ein weiteres Leitziel ist die Sicherung der Mobilitätschancen für alle Bevölkerungsgruppen als Voraussetzung zur gleichberechtigten Teilhabe am gesellschaftlichen Leben. Im Sinne des Gender Mainstreaming sollen insbesondere die Belange von Frauen und Männern in ihren sozialen Rollen innerhalb der Gesellschaft berücksichtigt werden. Gleichrangig damit steht das Leitziel einer umwelt- und klimaverträglichen Entwicklung des städtischen Verkehrs auf der Grundlage der bisherigen Bemühungen der Stadt Karlsruhe, die im Lärmaktions- und Luftreinhalteplan sowie in einem Gemeinderatsbeschluss zum Klimaschutz fixiert sind. Mit der wirtschaftlichen und privaten Mobilität sind - da die Standorte und Funktionen räumlich getrennt sind - Ortsveränderungen verbunden. Mit diesen Ortsveränderungen wiederum ist eine Beanspruchung von sozialen, ökonomischen und ökologischen Ressourcen verknüpft. Grundansatz der Verkehrsentwicklungsplanung ist es, die VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 3: Zielsystem 12 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES künftigen Mobilitätsbedürfnisse zu befriedigen, dabei jedoch die negativen Auswirkungen des Verkehrs zu minimieren . Das führt zu den Handlungszielen der Verkehrsentwicklungsplanung, die jeweils durch Teilziele konkretisiert werden. Hierbei können Teilziele auch verschiedenen Handlungszielen zugeordnet werden, sodass es hier zu Überschneidungen kommen kann. Die folgenden aus den Leitzielen und –bildern abgeleiteten Handlungs- und Teilziele wurden im Zuge des Beteiligungs- und Entscheidungsprozesses im Juli 2009 im Forum Verkehrsentwicklungsplanung und im November 2009 im Planungs- ausschuss festgehalten: Verbesserung der Verkehrsabwicklung des motorisierten Verkehrs (IV, ÖPNV) • Reduzierung von Staus und zähflüssigem Verkehr im Stadtgebiet • Beseitigung von Engpässen im Straßennetz • Verlagerung von Autofahrten auf die Verkehrsmittel des Umweltverbundes (ÖPNV, Fuß- und Radverkehr) • Optimierung der Lichtsignalsteuerung • Bündelung von Verkehrsströmen des motorisierten IV auf leistungsfähigen Hauptachsen Stärkung des Umweltverbundes • Ausbau des ÖPNV-Angebots • Ausbau des Radverkehrsangebots • Erweiterung des (Flächen-)Angebots für den Fußverkehr • Verbesserung der Vernetzung der Verkehrssysteme • Sicherung der Barrierefreiheit der Verkehrssysteme • Minimierung der Wartezeiten an Lichtsignalanlagen Steigerung der Umweltqualität • Minimierung der Lärm- und Schadstoffbelastungen • Verlagerung von Autofahrten auf die Verkehrsmittel des Umweltverbundes (ÖPNV, Fuß- und Radverkehr) • Ausbau der Angebote für die Nutzung mehrerer Verkehrsmittel (Multimodalität) • Minimierung des Flächenverbrauchs für Kfz-Infrastruktur • Verstärkter Einsatz von emissionsarmen Fahrzeugen VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 3: Zielsystem Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 13 Erhöhung der Verkehrssicherheit • Entschärfung von Unfallschwerpunkten • Verbesserung der Situation im Fuß- und Radverkehr • Anordnung von adäquaten Kfz-Geschwindigkeiten • Sicherung der Barrierefreiheit der Verkehrssysteme • Förderung gegenseitiger Rücksichtnahme und partnerschaftlichen Verhaltens Erhöhung der Attraktivität der Innenstadt und der Stadtquartiere • Sicherung der Barrierefreiheit der Verkehrssysteme • Sicherung der Erreichbarkeit mit allen Verkehrsmitteln • Stärkung der Aufenthaltsfunktion des öffentlichen Straßenraums • Schaffung von zusammenhängenden Netzen im Fußverkehr • Anordnung von adäquaten Kfz-Geschwindigkeiten • Sicherung eines adäquaten Parkraumangebots (Kfz und Fahrräder) • Abbau von Gehwegparken • Reduzierung von quartiersfremdem/ störendem Kfz-Verkehr Verbesserung der Situation im Wirtschaftsverkehr • Verbesserung der Erreichbarkeit der Gewerbegebiete mit dem ÖPNV • Verbesserung der Organisation des Wirtschaftsverkehrs • Reduzierung von Staus und zähflüssigem Verkehr im Stadtgebiet • Beseitigung von Engpässen im Straßennetz • Sicherung von Ladezonen in Stadtquartieren Die einzelnen Handlungsziele im Rahmen des Zielsystems und auch die Teilziele stehen zunächst gleichrangig nebeneinander und erscheinen, einzeln betrachtet, in sich schlüssig und widerspruchsfrei. Jedoch ist es plausibel und nachvollziehbar, dass bei vollständiger Erfüllung eines einzelnen Ziels oft andere Ziele nachrangig behandelt werden müssen und nicht in gleichem Maße erfüllt werden können . So kann z.B. die Einhaltung ökologischer Ziele bzw. Grenzwerte im Widerspruch zu ökonomischen Interessen stehen. Oder es können nicht die räumlichen Anforderungen aller Verkehrsarten gleichermaßen erfüllt werden, weil die Flächen in den Straßenräumen nicht beliebig erweiterbar sind und Prioritäten gesetzt werden müssen. Um abschätzen zu können, welche Auswirkungen entstehen, wenn unterschiedliche Zielausrichtungen verfolgt würden, wurden drei sehr unterschiedlich ausgeprägte Szenarien entwickelt. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 4: Szenarien 14 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 4 SZENARIEN 4.1 Definition der Szenarien 4.1.1 Hintergrund und Methodik der Szenarienbildung Plan 4-1: Gesamtübersicht Verkehrsmodell Plan 4-2: Detaillierte Betrachtung der Modellinnenbezirke der Stadt Karlsruhe Szenarien sind denkbare Zukunftsbilder des Verkehrsgeschehens im Jahr 2025 in Karlsruhe und zunächst unabhängig von politischen Einstellungen und finanziellen Ressourcen. Sie sollen die gesamte Bandbreite der unterschiedlichen Ziele abdecken, die von den am Planungsprozess Beteiligten genannt wurden und wurden daher bewusst „extrem“ formuliert Die Szenarien enthalten verschieden ausgeprägte verkehrliche Maßnahmenbündel, die jeweils auf unterschiedliche Weise das Ver- kehrsaufkommen und dessen Verteilung, die Verkehrsmittelwahl und somit generell das Verhalten der Verkehrsteilnehmenden beeinflussen. Mit der Festlegung der zu untersuchenden Szenarien war noch keine Entscheidung bzgl. der künftigen Ausrichtung der Verkehrsplanung in Karlsruhe verbunden. Erst die anschließende Wirkungsanalyse der Szenarien zeigte auf, inwiefern die in den einzelnen Szenarien enthaltenen Maßnahmenbündel geeignet sind, die im Zielsystem genannten Ziele zu erfüllen. Die Wirkungsanalyse lieferte damit die Grundlage für die Diskussion und Entscheidung zum Handlungskonzept (vgl. Kapitel 5), welches die positiven Elemente mehrerer Szenarien in sich vereinigt. 4.1.2 Verwendung des Verkehrsmodells / Aktualisierung Analyse-Modell Um die Auswirkungen der Szenarien und auch des Handlungskonzepts möglichst quantitativ untersuchen zu können, wurde ein Verkehrsmodell eingesetzt. Bereits für die Zustandsanalyse wurde das Verkehrsmodell der Stadt Karlsruhe, welches von der ptv AG entwickelt wurde, für den Analysefall aktualisiert. Das Modell unterteilt sich in das Verkehrsnetz und die Verkehrsnachfrage. Das Verkehrsnetz wurde an das vorhandene Straßen- und ÖV-Netz angepasst, d.h. es wurden die in den letzten Jahren umgesetzten Planungen eingearbeitet z.B. Teilabschnitt der Nordtangente-Ost. Die Verkehrsnachfrage wurde im Rahmen der Verkehrsuntersuchung „Zweite Rheinbrücke mit Nordtangente“ (ptv AG 2008) letztmalig aktualisiert und konnte in den Grundzügen für den VEP verwendet werden. Darüber hinaus wurde, basierend auf Daten des Amtes für Stadtentwicklung und des statistischen Landesamts, eine detaillierte Fortschreibung der Bevölkerungsdaten, differenziert nach Altergruppen und Baublöcken verwendet. Die Verhaltensparameter wurden auf Grundlage der Erhebung „Mobilität in Deutschland“ aus dem Jahr 2002 aktualisiert und in einem wesentlichen Punkt VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 4: Szenarien Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 15 erweitert: Bei gleichem Netz und gleichen Angebotskenngrößen trennt der neue Modellansatz die Bevölkerung in die städtische Bevölkerung von Karlsruhe und die Bevölkerung des gesamten Umlandes. Durch eine getrennte Eichung der Verhaltens- parameter dieser beiden Gebiete lassen sich die deutlich vorhandenen Unterschiede bei der Anzahl und Länge der Wege, der Zusammensetzung von Aktivitätenmustern und speziellen Auswirkungen des Wohnstandorts auf die Verkehrsmittelwahl modellieren. Das Modell bildet das vollständige Straßennetz des Stadtgebiets und in etwas gröberer Auflösung das Umland weit über die Grenzen des Nachbarschaftsverbandes (NVK) ab. Eine Plausibilitätsprüfung des Modells wurde durch den Abgleich der modellierten Verkehrsbelastungen mit Verkehrszählungsdaten vorgenommen. Systembedingt weisen die Ergebnisse von Verkehrsmodelle immer Unschärfen und Unsicherheiten auf, auch wenn die Ausgabe exakter Zahlenwerte einen anderen Eindruck vermittelt. Die Ergebnisse sind daher mehr als Abschätzung und Orientierung zu verstehen denn als genaue Voraussage zukünftigen Geschehens. Sie bedürfen daher immer der fachlichen Überprüfung und Interpretation, wie sie auch in den folgenden Darstellungen geleistet wird. 4.1.3 Szenariounabhängige Entwicklungen und Maßnahmen (Prognose- Nullfall 2025) Zur Bildung und Bewertung der Szenarien ist es zunächst erforderlich, die aktuelle analysierte Situation (Analysefall) auf den Planungshorizont 2025 zu prognostizieren und einen sogenannten Prognose-Nullfall 2025 zu entwickeln. Bezüglich des Verkehrsnetzes wurden sowohl im Prognose-Nullfall 2025 wie auch in den Szenarien gesetzte Maßnahmen hinterlegt: • Kombi-Lösung für IV und ÖV in Form eines bereits begonnenen Umbaus der Kaiserstraße und Kriegsstraße zur Entlastung neuralgischer Streckenzüge und Knotenpunkte im Innenstadtbereich von Karlsruhe. • 20-Punkte-Programm der Stadt Karlsruhe als ebenfalls bereits in der Umsetzung befindlicher Ansatz mit dem Ziel der Positionierung als Fahrrad-Großstadt Nr. 1 in Süddeutschland. Er umfasst bauliche, organisatorische und bewusstseinsbildende Maßnahmen zur Erhöhung der der Sicherheit und des Komforts im Radverkehr. • Ausbau der Stadtbahnlinie Karlsruhe – Wörth – Germersheim. Der Stadtbahnbetrieb entlang dieser Relation wurde Ende 2010 bereits in einer ersten Stufe aufgenommen und soll 2015 ausgeweitet und verdichtet werden. • Für das Fernstraßennetz wurden die Maßnahmen des Prognose-Nullfalls aus der Verkehrsuntersuchung Karlsruhe-Nord (ptv AG, 2008) übernommen, welche im Bundesverkehrswegeplan 2003 eine hohe Dringlichkeit besitzen und bis zum Prognosejahr 2025 mit hoher Wahrscheinlichkeit fertig gestellt sind, wie z.B. der sechsstreifige Ausbau der A8 von Karlsruhe und Pforzheim bis Leonberg. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 4: Szenarien 16 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Bezüglich der Verkehrsnachfrage wurden für das Stadtgebiet und den Nachbarschaftsverband detailliert Veränderungen abgeschätzt bezüglich der Raumstrukturdaten (neue Wohn- und Gewerbegebiete), der soziodemographischen Daten (Einwohnerzahl, Alter, Geschlecht), der haushaltsbezogenen Kenngrößen (Berufstätigkeit, Pkw-Verfügbarkeit), der Aktivitätenmuster etc. Die strukturelle Entwicklung bestehender sowie potenzieller Baugebiete wurde verkehrszellenscharf abgeschätzt. Das Verkehrsmodell ist in Verkehrszellen unterteilt, für welche das Verkehrs- aufkommen und eine Verkehrsmatrix ermittelt wurden. Für alle Verkehrszellen des Nachbarschaftsverbands wurde auf Grundlage von Bebauungsplänen und Flächen- nutzungsplan abgeschätzt, ob sich Veränderungen aufgrund von Umnutzungen oder Bebauung bis zum Prognosehorizont 2025 ergeben (vgl. Abbildung 4-1). Hinsichtlich der soziodemographischen Daten wurde die „Kleinräumige Bevölkerungs- vorausrechnung der Stadt Karlsruhe 2005 – 2030“ (Amt für Stadtentwicklung, 2007) berücksichtigt. Abbildung 4-1: Einteilung des Modells in Verkehrszellen / Darstellung der Flächen mit Veränderungspotential bis 2025 z.B. durch Bebauung, Umnutzung etc VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 4: Szenarien Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 17 Für den großräumigen Verkehr lag eine Prognosenachfrage aus der Verkehrs- untersuchung Karlsruhe-Nord (ptv AG, 2008) vor, welche weitgehend übernommen werden konnte. Bei der Prognose wurde von einer Kfz-Verkehrszunahme von 12% ausgegangen, wobei der Zuwachs der Rhein-querenden Relationen hier deutlich niedriger angesetzt wurde, weil diese Relationen grundsätzlich Engpässen auf der Südtangente unterliegen. Der Prognose-Nullfall dient als Basis für die Szenarienuntersuchung. 4.1.4 Grundausrichtung der Szenarien Plan 4-3: Szenarien 1, 2, 3 – Maßnahmen im Straßennetz Plan 4-4: Szenarien 1, 2, 3 – Maßnahmen im schienengebundenen ÖPNV Die Szenarien bauen auf dem Prognose-Nullfall auf. Um die Szenarien in ihren verkehrlichen Wirkungen miteinander vergleichen zu können, wurden folgende Rahmenbedingungen der Struktur- und Bevölkerungsentwicklung im Prognose-Nullfall und auch in allen Szenarien als gleich angenommen, da sich sonst Unterschiede in Verkehrsaufkommen und -verteilung nicht mehr eindeutig den szenarienspezifischen Maßnahmenbündeln zuordnen lassen. • Bevölkerungs- und Arbeitsplatzentwicklung bis 2025 • Flächenentwicklungen nach Art, Lage und Umfang bis 2025 • Ver- bzw. Entdichtung im Bestand • Weiterentwicklung der Fahrzeugflotte (insbesondere aufgrund neuer Abgasnormen) • Gesetzte Maßnahmen (vgl. Kap. 4.1.3) Für die Stadt Karlsruhe wurden drei Szenarien entwickelt, die sich in ihrer Grundausrichtung deutlich voneinander unterscheiden. Jedes Szenario rückt ein Nachhaltigkeitsziel in den Focus und beschreibt die damit verbundene (verkehrliche) Zukunft von Karlsruhe und Maßnahmen, die ergriffen werden sollen, um diese Zukunft zu erreichen: • Szenario 1 konzentriert sich auf die optimale Erreichbarkeit des Oberzentrums Karlsruhe • Szenario 2 konzentriert sich auf die Stadt- und Sozialverträglichkeit • Szenario 3 konzentriert sich auf die Umweltqualität VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 4: Szenarien 18 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Szenario 1 mit Focus auf eine optimale Erreichbarkeit des Oberzentrums Karlsruhe bei weitestgehend störungsfreiem Verkehrsablauf von MIV und ÖPNV In diesem Szenario wird davon ausgegangen, dass Karlsruhe ein bedeutender und attraktiver Standort in der TechnologieRegion, gleichermaßen für Wirtschaft, Kultur, Forschung und Lehre ist. Viele Unternehmen und Institute haben sich neu angesiedelt oder ihren Standort ausgebaut und ziehen Pendelnde aus der Region an. Die Universität sowie Kultur- und Freizeitangebote machen die Stadt nicht nur für Karlsruher attraktiv. Deshalb sind eine hervorragende Erreichbarkeit aus dem Umland und den benachbarten Regionen sowie eine sehr gute nationale und internationale Anbindung für Karlsruhe besonders wichtig. Schwerpunkte der Verkehrsplanung liegen in der weiteren Verbesserung der Ver- flechtungen der Stadt mit der Region und über die Region hinaus. Hierbei nehmen der Autoverkehr und der Öffentliche Personennahverkehr eine zentrale Rolle ein. Ziel ist es auch, den Verkehrsablauf in der Stadt selbst zu verbessern. Dazu werden Planungen zum Ausbau des Straßennetzes und zur Beseitigung von Engpässen im Autoverkehr offensiv vorangetrieben und Maßnahmen aus dem Bundesverkehrswegeplan (BVWP) umgesetzt. Das Angebot öffentlicher Verkehrsmittel wird insbesondere auf den bedeutenden Pendlerachsen in die Region ausgeweitet. In Abhängigkeit von der aktuellen Verkehrslage in der Innenstadt wird über ein dynami- sches Verkehrsleitsystem auf geeignete Umsteigemöglichkeiten vom Auto auf den ÖPNV hingewiesen. Das Angebot an Park-and-Ride-Plätzen in der Region wird aus- gebaut. Den Verkehrsteilnehmenden werden umfangreiche und aktuelle Informationen zum städtischen Verkehrsangebot (z.B. ÖPNV, Park-and-Ride, Auslastung der Park- häuser) sowie zur aktuellen Verkehrslage über verschiedene Medien (Internet, Mobili- tätsplattformen, Wechselverkehrszeichen etc.) zugänglich gemacht. Der Kfz-Verkehr in der Innenstadt wird mit modernsten Informations- und Steuerungs- techniken weiter optimiert. Eine dynamische Verkehrssteuerung sichert die Flüssigkeit des Kfz-Verkehrs in der Stadt. Bei der Lichtsignalsteuerung stehen sich eine gute Bedienungsqualität der öffentlichen Verkehrsmittel und eine leistungsfähige Abwick- lung des Kfz-Verkehrs gleichrangig gegenüber. Die Optimierung der Verkehrsabläufe bei den innerstädtischen Lichtsignalanlagen erfolgt – sofern möglich – ohne Ein- schränkung der ÖPNV-Bevorrechtigung. Das innerstädtische Parkraumangebot wird zur Aufrechterhaltung der guten Erreichbarkeit für Einkaufs- und Berufsverkehr mit dem Auto beibehalten. Maßnahmen zur Verbesserung der Stadtverträglichkeit (z.B. Geschwindigkeitsbe- schränkungen) und zur Befriedigung der unterschiedlichen Mobilitätsbedürfnisse (z.B. Barrierefreiheit für mobilitätseingeschränkte Personen, Ausbau Radverkehrsnetz, ver- bessertes Querungsangebot für Fußverkehr) werden insoweit realisiert, wie damit ver- bundene Einschränkungen für den Kfz-Verkehr und ÖPNV vertretbar sind. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 4: Szenarien Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 19 Zur weiteren Verdeutlichung der Ausrichtung des Szenarios und zur modellmäßigen Bewertung seiner Wirkungen wurden konkrete Maßnahmen definiert. Eine Übersicht dieser Maßnahmen ist im Anhang (10.1) dargestellt. Szenario 2 mit Focus auf eine weitestgehende Stadt- und Sozialverträglichkeit für die Bewohnerinnen und Bewohner der Stadt Karlsruhe In diesem Szenario setzt die Stadt Karlsruhe auf eine stadt- und sozialverträgliche Abwicklung des Gesamtverkehrs und den weitgehenden Schutz der ansässigen Bevölkerung vor den negativen Wirkungen des Verkehrs, insbesondere des Kfz- Verkehrs. Kinder, Jugendliche und ältere Menschen, die sich schon heute mehrheitlich mit den öffentlichen Verkehrsmitteln, zu Fuß und mit dem Rad in der Stadt bewegen, sollen in einer eigenständigen und selbstbestimmten Mobilität unterstützt werden. Für erwerbstätige Erwachsene, bei denen heute die Pkw-Nutzung am stärksten ausgeprägt ist, soll die Nutzung des ÖPNV und die nicht-motorisierte Fortbewegung attraktiver gemacht werden. Autofahrten der Karlsruher Bevölkerung sollen nicht unterbunden, aber verträglicher abgewickelt werden. Das ÖPNV-Angebot wird in der Stadt verdichtet bzw. die Stadtbahn in die Region wird weiter ausgebaut. Hierzu gehört auch ein einheitlicher Erschließungsstandard von höchstens 400m für den schienengebundenen ÖPNV im Stadtgebiet. Das Angebot an Park-and-Ride-Plätzen muss dann dank der guten Erschließungswirkung des ÖPNV in der Region nur noch moderat erweitert werden. Der ÖPNV wird bei der Lichtsignalsteuerung gegenüber dem Kfz-Verkehr bevorrechtigt. Dort, wo das Ver- kehrsaufkommen im Fuß- und Radverkehr besonders hoch ist, wird die Lichtsignalsteuerung auch zugunsten dieser Verkehrsträger optimiert. Die Stadtquartiere und die Nahversorgungszentren werden mit Hilfe eines Programms „Aktive Stadtquartiere“ aufgewertet, die Stadt der kurzen Wege mit einem hohen Anteil an Fuß- und Radmobilität rückt in greifbare Nähe. Die Aufenthaltsqualität des öffentlichen Raumes wird gestärkt, so dass die Menschen in den Stadtquartieren es wieder genießen können, sich im städtischen Raum aufzuhalten. Das zu Fuß gehen soll einfacher und attraktiver werden: Gehwege unter der Mindestbreite von 1,50m werden vom ruhenden Verkehr befreit, wobei auf ortsspezifische Gegebenheiten geachtet wird. Querungsangebote über Hauptverkehrsstraßen werden entsprechend den Anforderungen an die straßenräumliche Verträglichkeit verdichtet. Entsprechend der ortsspezifischen Gegebenheiten und Belastungen werden Maßnahmen aus dem Lärmaktionsplan realisiert. Der Durchgangsverkehr wird aus Straßen mit Wohnnutzung ferngehalten. Pendelnde und Besuchende von außerhalb werden zu einer verstärkten Nutzung des ÖPNV und des Fahrrads animiert. In Bereichen mit besonders hohem Fußverkehrsaufkommen wie den Stadtteilzentren werden die Straßenflächen entsprechend den Bedürfnissen von Zufußgehenden und VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 4: Szenarien 20 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES der Barrierefreiheit aufgeteilt und gestaltet. Dies kann ggf. auch zu Lasten des Kfz- Verkehrs geschehen. In der Innenstadt wird die Parkraumnachfrage so gesteuert, dass die Parkhäuser zukünftig besser ausgelastet werden und weniger am Straßenrand geparkt wird. Die Gebühren für bewirtschaftete Parkstände im öffentlichen Straßenraum werden erhöht. Bewohnerparken wird ausgeweitet, insbesondere in Bereichen mit Nutzungskonkurrenzen um das knappe Gut Parkraum z.B. bei großen Arbeitgeberstandorten in Wohngebieten. Karlsruhe wird Fahrradstadt Nr. 1 in Süddeutschland. Hierfür werden das Radver- kehrsnetz und das Infrastrukturangebot für den Radverkehr unter Ausschöpfung der Potenziale an Flächen im Straßenraum und durch Geschwindigkeitsreduzierungen im Kfz-Verkehr über das 20-Punkte-Programm hinaus ausgebaut. Die Erreichbarkeit von Karlsruhe mit dem Kfz ist ohne nennenswerte Einschränkungen gewährleistet, das Straßennetz wird jedoch nur moderat ausgebaut. Je nach der Verkehrslage wird der Kfz-Verkehr durch „Pförtnerampeln“ an Zufahrten zur Stadt dosiert. Ein statisches Parkleitsystem im Umland gibt durchgängig Hinweise zu Umsteigemöglichkeiten auf den ÖPNV. Auch Reduzierungen der Kfz- Geschwindigkeiten sind denkbar. Die Beratung für ein stadt- und sozialverträglicheres Mobilitätsverhalten (z.B. für Unternehmen) wird verbessert. Car-Sharing wird verdichtet und der Geltungsbereich für Fahrradverleihsysteme wird auf die gesamte Stadt ausgedehnt. Die Einzelhandels- geschäfte in der City bieten einen gemeinsamen Lieferservice an. Zur weiteren Verdeutlichung der Ausrichtung des Szenarios und zur modellmäßigen Bewertung seiner Wirkungen wurden konkrete Maßnahmen definiert. Eine Übersicht dieser Maßnahmen ist im Anhang (10.1) dargestellt. Szenario 3 mit Focus auf eine Verbesserung der Umweltqualität mit dem Ziel, die Emissions- und Immissionsgrenzwerte einzuhalten Weil der Verkehr einen Großteil der innerstädtischen Lärm- und Luftschadstoff- belastung sowie der klimaschädlichen CO2-Emission verursacht, werden in diesem Szenario Gesetze zur Luftreinhaltung bzw. zum Schutz vor Lärm und Regelungen zum Klimaschutz sowie Grenzwerte der Luft- und Lärmbelastung bzw. Zielwerte zur Reduzierung der CO2-Belastung festgelegt. Karlsruhe soll zur „Minimum-Emission- Stadt“ in Deutschland werden. Ziel ist es, durch umfassende verkehrsplanerische und verkehrstechnische Maßnahmen den Kfz-bedingten Ausstoß von Schadstoffen soweit zu senken, dass die EU-Emissions-/Immissionsgrenzwerte und die kommunalen Ziele für den Klima- und Umweltschutz in der Stadt Karlsruhe weitgehend eingehalten werden. Damit setzt die Stadt Karlsruhe konsequent ihre Aktivitäten zur Förderung einer emissionsarmen Mobilität fort. Dies ist nur durch eine sehr deutliche Änderung des Mobilitätsverhaltens und der Ver- kehrsmittelwahl zu erreichen, d.h. weniger Autonutzung, mehr Wege mit öffentlichen VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 4: Szenarien Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 21 Verkehrsmitteln, zu Fuß und mit dem Fahrrad. Insgesamt muss das Verkehrssystem der Stadt Karlsruhe so gestaltet werden, dass der ÖPNV, der Fuß- und Radverkehr das Hauptgerüst der Mobilität innerhalb der Stadt und von/ nach außerhalb bilden. Dabei werden Beschränkungen für den Autoverkehr in Kauf genommen, in Teilen auch gezielt eingesetzt. Der ÖPNV wird der Hauptträger des motorisierten Verkehrs. Das ÖPNV-Angebot in der Stadt und der Region wird massiv ausgebaut. Höhere Netz- und Bedienungsdichte, Ersatz von Buslinien durch neue Straßenbahnstrecken, konse- quente Trennung der ÖPNV- und Kfz-Strecken bei Bevorrechtigung des ÖPNV an Lichtsignalanlagen sind Maßnahmen, die umgesetzt werden. Entsprechend der ortsspezifischen Gegebenheiten und Belastungen werden Maßnahmen aus dem Lärmaktionsplan realisiert. Neben dem ÖPNV werden gleichermaßen das Zu-Fuß-Gehen und das Radfahren konsequent gefördert: Durchgängige Wegenetze, ausreichende und sichere Querungs- stellen an Hauptverkehrsstraßen, kurze Wartezeiten an Ampeln (möglichst ohne Ein- schränkungen für den ÖPNV-Betrieb), sowie die flächendeckende barrierefreie Gestaltung des öffentlichen Raums. Die Voraussetzungen für die verstärkte Nutzung der nicht-motorisierten Verkehrsmittel sind dank der guten Versorgungsangebote in den Stadtquartieren erfüllt. Die Kfz-Erreichbarkeit von Karlsruhe wird in Abhängigkeit von den Umweltkennwerten mit Einschränkungen verbunden. Beschränkungen wie z.B. Geschwindigkeitsreduzie- rungen, Rückbau von (Einfall-)Straßen, weniger Parkraumangebot, etc. dämpfen das Kfz-Verkehrsaufkommen und fördern die Nutzung des Umweltverbundes (Push and Pull). In Teilen wird der Kfz-Verkehr für die Nutzung von Straßen bezahlen müssen (City-Maut). In der Innenstadt werden die Parkstände für Kunden und Kundinnen sowie Besuchende im öffentlichen Straßenraum stark abgebaut und die verbleibenden Park- stände vorzugsweise Behinderten zur Verfügung gestellt. Im gesamten Stadtgebiet wird das Stellplatzangebot im öffentlichen Straßenraum bewirtschaftet. Angebote, die eine flexible Verkehrsmittelwahl ermöglichen, (Car-Sharing, Fahrradverleihsysteme) werden flächendeckend in der gesamten Stadt ausgebaut. Durch eine verbesserte Beratung und Information aller Bevölkerungsgruppen sowie durch entsprechende Kampagnen sollen die erforderlichen Verhaltensänderungen zu- gunsten des Umweltverbundes (Fuß- und Radverkehr, ÖPNV) unterstützt werden. Zur weiteren Verdeutlichung der Ausrichtung des Szenarios und zur modellmäßigen Bewertung seiner Wirkungen wurden konkrete Maßnahmen definiert. Eine Übersicht dieser Maßnahmen ist im Anhang (10.1) dargestellt. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 4: Szenarien 22 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 4.2 Wirkungsanalyse der Szenarien Plan 4-5: Wirkungsanalyse Prognose-Nullfall 2025 – Verkehrsbelastungen im Straßennetz Plan 4-6: Wirkungsanalyse Prognose-Nullfall 2025 – Differenzbelastung zum Analysefall Plan 4-7: Wirkungsanalyse Prognose-Nullfall 2025 – Lärmemissionen Prognose-Nullfall 2025 im Vergleich zum Analysefall Plan 4-8: Wirkungsanalyse Szenario 1 – Differenzbelastung zum Prognose-Nullfall 2025 Plan 4-9: Wirkungsanalyse Szenario 1 – Lärmemissionen Szenario 1 im Vergleich zum Prognose-Nullfall 2025 Plan 4-10: Wirkungsanalyse Szenario 2 – Differenzbelastung zum Prognose-Nullfall 2025 Plan 4-11: Wirkungsanalyse Szenario 2 – Lärmemissionen Szenario 2 im Vergleich zum Prognose-Nullfall 2025 Plan 4-12: Wirkungsanalyse Szenario 3 – Differenzbelastung zum Prognose-Nullfall 2025 Plan 4-13: Wirkungsanalyse Szenario 3 – Lärmemissionen Szenario 3 im Vergleich zum Prognose-Nullfall 2025 Die Wirkungsanalyse der drei Szenarien bezieht sich auf die verkehrlichen Wirkungen und auf die Umweltwirkungen. Sie basiert im Wesentlichen auf Ergebnissen von Verkehrsmodellrechnungen und Emissionsberechnungen. Die Wirkungen werden stets im Vergleich zum „Prognose-Nullfall“ ermittelt, der die verkehrliche Grundsituation in Karlsruhe und der Region im Bezugsjahr 2025 ohne die in den Szenarien enthaltenen zusätzlichen Maßnahmenbündel beschreibt. Die Wirkungen der Maßnahmenbündel wurden in Bezug auf die definierten Handlungsziele bewertet. Die Ergebnisse des Bewertungsprozesses sind den folgenden Abschnitten zusammengefasst. Prognose-Nullfall 2025 IM VERGLEICH ZUM ANALYSEFALL Im Vergleich zum heutigen Status Quo weist der Prognose-Nullfall folgende wesentliche Merkmale auf: • Gleichbleibende Qualität der Abwicklung des MIV und des ÖV. Entsprechend der allgemeinen Zunahme des Straßenverkehrs kommt es zu geringfügigen Kfz-Mehrbelastungen im Stadtgebiet, die Qualität der Verkehrsabwicklung des öffentlichen und individuellen motorisierten Verkehrs bleibt jedoch weitgehend unverändert. • Keine Veränderung der Nutzung des Umweltverbunds. Es ist ein geringfügiger Zuwachs der Anteile des Radverkehrs (+3%) infolge des 20-Punkte-Programms zu verzeichnen. Der Umstieg vom MIV auf den nicht- motorisierten Verkehr bzw. den ÖPNV i.H.v. 1% ist jedoch in einer vernachlässigbaren Größenordnung. • Verbesserte Luftqualität, verschlechterte Lärmsituation. Die Veränderung der Flottenzusammensetzung im Sinne schadstoffärmerer Motortechnologien führt zu deutlich reduzierten Luftschadstoffemissionen und Treibhausgasemissionen. Die Zielwerte zur Treibhausgasminderung werden jedoch bei deutlich verfehlt. Ferner steigen flächenhaft die Lärmemissionen an. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 4: Szenarien Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 23 • Verschlechterte Verkehrssicherheit. Vor dem Hintergrund steigender Ansprüche an die Verkehrssicherheit führen die gleichbleibenden Kfz-Geschwindigkeiten und die untergeordnete Berücksichtigung der nichtmotorisierten Verkehrsteilnehmenden zu einer Verschlechterung. • Verschlechterte Attraktivität der Innenstadt und der Stadtquartiere • Die Attraktivität der Innenstadt wird sich im Umfeld der Kombi-Lösung lokal begrenzt verbessern. Vor dem Hintergrund steigender Ansprüche der Karlsruher Bevölkerung an die Stadtverträglichkeit des (motorisierten) Verkehrs wird das Ausbleiben von Maßnahmen zur Verbesserung der Stadtverträglichkeit jedoch insgesamt als Verschlechterung wahrgenommen. • Unveränderte Situation für den Wirtschaftsverkehr. Für den Wirtschaftsverkehr ist von einer unveränderten Situation auszugehen. Die Erreichbarkeit der Gewerbegebiete mittels ÖPNV bleibt ebenso wie die Qualität der Abwicklung des motorisierten Verkehrs weitgehend unverändert. A 20% 18% 18% 21% 16% 16% 11% 11% 35% 34% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Analyse Prognose 0 Fuss Rad ÖV PKW Mitfahrer PKW Selbstfahrer B 75% 80% 85% 90% 95% 100% 105% 110% 115% 120% Analyse Prognose 0 Fahrleistung PM10 NO2 CO2 C 3,22 3,46 3,73 3,90 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Analyse Planung 0 [M io . F z- km /d ] Städtische Straßen Fernstraßen Abbildung 4-2: Gegenüberstellung Analyse und Prognose-Nullfall. Diagramm A: Anteil Wege; Diagramm B: Relative Veränderung Fahrleistung, PM10, NO2 und CO2; Diagramm C: Fahrleistung MIV Szenario 1 mit Focus auf eine optimale Erreichbarkeit des Oberzentrums Karlsruhe bei weitestgehend störungsfreiem Verkehrsablauf von MIV und ÖPNV Im Vergleich zum Prognose-Nullfall hat Szenario 1 folgende wesentliche Merkmale: • Gleichbleibende Qualität der Abwicklung des MIV und des ÖV. Infolge des Straßennetzausbaus kommt es insgesamt zu Kfz-Mehrbelastungen im Stadtgebiet. Lokale Entlastungen treten in parallelen Netzabschnitten im Umfeld von Netzergänzungen, z.B. an der bestehenden Rheinbrücke oder am westlichen Abschnitt der Südtangente auf. In der Innenstadt bleibt die Verkehrsbelastung weitgehend unverändert. 25 5 % 87 3 % VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 4: Szenarien 24 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES • Geringfügige Schwächung des Umweltverbundes. Es ist ein leichter Rückgang der Anteile der öffentlichen Verkehrsmitteln und des Radverkehrs bei der Verkehrsmittelwahl zu verzeichnen. • Verschlechterte Umweltqualität. Die Kfz-Mehrbelastung führt zu einer Erhöhung der Lärm-, Luftschadstoff und Treibhausgas-Emissionen und der Straßenneubau erhöht den Flächenverbrauch. Die Lärmemissionen nehmen in Teilen des Netzes ab, in anderen Teilen zu. • Verschlechterte Verkehrssicherheit. Die gleichbleibenden Kfz-Geschwindigkeiten bei gleichzeitig größerer Verkehrsmenge sowie die untergeordnete Berücksichtigung der nichtmotorisierten Verkehrsteilnehmenden führen zu einer Verschlechterung der Verkehrssicherheit. • Unveränderte Attraktivität der Innenstadt und der Stadtquartiere. Eine verbesserte Erreichbarkeit des Stadtgebiets bei verschlechterter Stadtverträglichkeit infolge der höheren Kfz-Belastung führen insgesamt zu einer unveränderten Attraktivität. • Für den Wirtschaftsverkehr wird sich die Situation geringfügig verbessern. Infolge verschiedener Netzergänzungen wird sich eine leicht verbesserte Erreichbarkeit einstellen. Die Abwicklung des motorisierten Verkehrs bleibt weitgehend unverändert. A 18% 18% 21% 20% 16% 15% 11% 11% 34% 35% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Prognose 0 Szenario 1 Fuss Rad ÖV PKW Mitfahrer PKW Selbstfahrer B 75% 80% 85% 90% 95% 100% 105% 110% 115% 120% Prognose 0 Szenario 1 Fahrleistung PM10 NO2 CO2 C 3,46 3,54 3,90 3,97 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Planung 0 Szenario 1 [M io . F z- km /d ] Städtische Straßen Fernstraßen Abbildung 4-3: Gegenüberstellung Prognose-Nullfall und Szenario 1. Diagramm A: Anteil Wege; Diagramm B: Relative Veränderung Fahrleistung, PM10, NO2 und CO2; Diagramm C: Fahrleistung MIV VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 4: Szenarien Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 25 Szenario 2 mit Focus einer weitestgehenden Stadt- und Sozialverträglichkeit für die Bewohnerinnen und Bewohner der Stadt Karlsruhe Im Vergleich zum Prognose-Nullfall weist Szenario 2 folgende wesentliche Merkmale auf: • Verbesserte Qualität der Abwicklung des ÖV, geringfügig verschlechterte Qualität der Abwicklung des MIV. Im Szenario 2 wird das Angebot der öffentlichen Verkehrsmittel deutlich erweitert. Die Kfz-Verkehrsbelastung geht im Stadtgebiet insgesamt leicht zurück, wobei die Entlastung des Innenstadtbereichs aber vernachlässigbar gering ist. Ebenso wie im Szenario 1 sind im Umfeld der Netzergänzungen deutliche lokale Entlastungen erkennbar. An mehreren Stellen im Netz wird sich infolge restriktiver Maßnahmen (z.B. Zuflussdosierung) aber eine verschlechterte Qualität in der Abwicklung des MIV einstellen. • Stärkung des Umweltverbundes Die Erweiterungen im Angebot der öffentlichen Verkehrsmittel und des Radverkehrs führen zu einer leichten Zunahme der Anteile dieser Verkehrsmittel. • Gleichbleibende bis verbesserte Umweltqualität. Aufgrund der Änderungen im Modal Split ergibt sich eine geringfügige Minderung von Lärm- sowie Luftschadstoff- und Treibhausgasemissionen. Infolge von Straßenneubaumaßnahmen bzw. Straßenumbaumaßnahmen wird sich der Flächenverbrauch geringfügig erhöhen oder zumindest gleich bleiben. Positiv ist die Verringerung der Lärmemissionen in vielen Stadtquartieren. • Erhöhung der Verkehrssicherheit. Geringere Kfz-Geschwindigkeiten sowie eine verbesserte Berücksichtigung der nichtmotorisierten Verkehrsteilnehmenden führen zu einer Verbesserung der Verkehrssicherheit. • Erhöhung der Attraktivität der Innenstadt und der Stadtquartiere. Während die Erreichbarkeit des Stadtgebiets gleich bleibt, ergibt sich infolge von gezielten betrieblichen und baulichen Maßnahmen eine bessere Stadtverträglichkeit der Innenstadt und der Stadtquartiere. • Für den Wirtschaftsverkehr bleibt die Situation insgesamt unverändert. Infolge verschiedener Netzergänzungen wird sich eine leicht verbesserte Erreichbarkeit durch den ÖPNV einstellen. Die Abwicklung des motorisierten Verkehrs verschlechtert sich geringfügig. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 4: Szenarien 26 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES A 18% 19% 21% 22% 16% 17% 11% 11% 34% 31% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Prognose 0 Szenario 2 Fuss Rad ÖV PKW Mitfahrer PKW Selbstfahrer B 75% 80% 85% 90% 95% 100% 105% 110% 115% 120% Prognose 0 Szenario 2 Fahrleistung PM10 NO2 CO2 C 3,46 3,49 3,90 3,58 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Planung 0 Szenario 2 [M io . F z- km /d ] Städtische Straßen Fernstraßen Abbildung 4-4: Gegenüberstellung Prognose-Nullfall und Szenario 1. Diagramm A: Anteil Wege; Diagramm B: Relative Veränderung Fahrleistung, PM10, NO2 und CO2; Diagramm C: Fahrleistung MIV Szenario 3 mit Focus der Verbesserung der Umweltqualität mit dem Ziel, die Emissions- und Immissionsgrenzwerte einzuhalten) Im Vergleich zum Prognose-Nullfall weist Szenario 3 folgende wesentliche Merkmale auf: • Gleichbleibende Qualität der Abwicklung des motorisierten Verkehrs Der aus der Region kommende Kfz-Verkehr wird „gepförtnert“, d.h. die Zuflussmengen werden mit Lichtsignalanlagen auf das gewünschte Maß dosiert, woraus ein flächenhafter Rückgang der Kfz-Verkehrsbelastungen im gesamten Stadtgebiet resultiert. Die daraus entstehenden Rückstaueffekte auf den Haupteinfallstraßen und die reduzierten Geschwindigkeiten führen zu einer insgesamt gleichbleibenden Qualität in der Abwicklung des MIV innerhalb des Stadtgebiets. Die Qualität der Abwicklung des öffentlichen Verkehrs wird sich geringfügig verbessern. • Deutliche Stärkung des Umweltverbundes. Die Änderungen im Modal Split zeigen deutliche Verschiebungen zu den Verkehrsmitteln des Umweltverbundes sowohl im Stadtgebiet als auch für die Stadt-Umland-Verkehre. • Verbesserung der Umweltqualität Die Veränderung im Modal Split, der reduzierte Flächenverbrauch und die reduzierte Verkehrsmenge im motorisierten Verkehr führen zu einer Minderung der negativen Umweltwirkungen des Verkehrs. Allerdings reichen die Maßnahmen nicht aus, um die geforderten Treibhausgas-Minderungsziele zu erreichen. Die verminderte Kapazität und die Verlangsamung des Verkehrsablaufs im Hauptverkehrsstraßennetz führen zu unerwünschten Schleichverkehren in Quartieren und somit geringfügig höheren Lärm- und Luftschadstoffbelastungen. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 4: Szenarien Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 27 Die Lärmemissionen nehmen aufgrund sinkender Verkehrsmengen z.T. spürbar ab. • Erhöhung der Verkehrssicherheit Reduzierte Kfz-Geschwindigkeiten, die reduzierte Kfz-Verkehrsmenge und die bessere Berücksichtigung der nichtmotorisierten Verkehrsteilnehmenden führen zu einer Erhöhung der Verkehrssicherheit. Infolge der unerwünschten Schleichverkehre in Quartieren ergibt sich dort eine geringfügige Verschlechterung der Verkehrssicherheit. • Geringfügige Verschlechterung der Stadtverträglichkeit und der Attraktivität der Innenstadt. In den Grundnetzstraßen ergibt sich zwar eine verbesserte Stadtverträglichkeit, unerwünschte Schleichverkehre in Stadtquartieren und die schlechtere Erreichbarkeit des Stadtgebiets führen insgesamt jedoch zu einer Verschlechterung. • Einschränkungen im Wirtschaftsverkehr. Für den Wirtschaftsverkehr ergeben sich eine schlechtere Erreichbarkeit der Gewerbegebiete mit dem Kfz und ein langsamerer (jedoch staufreier) Verkehrsablauf im Stadtgebiet. A 18% 18% 21% 26% 16% 18% 11% 9% 34% 28% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Prognose 0 Szenario 3 Fuss Rad ÖV PKW Mitfahrer PKW Selbstfahrer B 75% 80% 85% 90% 95% 100% 105% 110% 115% 120% Prognose 0 Szenario 3 Fahrleistung PM10 NO2 CO2 C 3,46 3,22 3,90 2,93 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Planung 0 Szenario 3 [M io . F z- km /d ] Städtische Straßen Fernstraßen Abbildung 4-5: Gegenüberstellung Prognose-Nullfall und Szenario 1. Diagramm A: Anteil Wege; Diagramm B: Relative Veränderung Fahrleistung, PM10, NO2 und CO2; Diagramm C: Fahrleistung MIV VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 4: Szenarien 28 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 4.3 Folgerungen aus der Szenarienuntersuchung Im Rahmen des Beteiligungsprozesses wurden beim 4. Forum Verkehrs- entwicklungsplan am 14.07.2011 die Ergebnisse der Wirkungsanalyse der Szenarien (vgl. Tabelle 4-1) vorgestellt und mit den Forumsmitgliedern diskutiert. Tabelle 4-1: Gegenüberstellung der zielbezogenen Wirkungen der Szenarien. Ziele Szenario 1 Szenario 2 Szenario 3 Verbesserung der Verkehrsabwicklung des motorisierten Verkehrs (IV, ÖV) Stärkung des Umweltverbundes Steigerung der Umweltqualität Erhöhung der Verkehrssicherheit Erhöhung der Attraktivität der Innenstadt und der Stadtquartiere Verbesserung der Situation im Wirtschaftsverkehr Legende deutliche Ver- besserung geringfügige Ver- besserung keine Änderung geringfügige Verschlech- terung deutliche Verschlech- terung Die Ergebnisse der Forumssitzung lassen sich wie folgt zusammenfassen: Szenario 1 mit Zuwächsen im Kfz-Verkehr und damit einhergehenden Verschlechterungen der Umweltkenngrößen erscheint ebenso wenig konsensfähig wie das mit extremen Restriktionen für den Kfz-Verkehr behaftete Szenario 3. Die bei weitem größte Zustimmung erfährt Szenario 2, das ohne wesentliche Restriktionen zu einer Verringerung des Kfz-Verkehrs und somit auch der VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 4: Szenarien Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 29 Umweltbelastungen führt, dafür aber Qualitätszuwächse für die Verkehrsmittel des Umweltverbundes und eine Verbesserung der Stadtverträglichkeit des Verkehrs beinhaltet. Angesichts des im Vergleich zu den Szenarien 1 und 3 geringeren Realisierungs- aufwandes scheint die künftige Umsetzbarkeit der mit Szenario 2 verbundenen Maßnahmen am ehesten gewährleistet. Aus den Ergebnissen des Beteiligungsprozesses wurden folgende Schluss- folgerungen bzgl. der Ausrichtung des Handlungskonzepts gezogen: Das zu erarbeitende Handlungskonzept soll sich grundsätzlich am Szenario 2 orientieren. Eine vollständige Übertragung des Szenarios 2 in Reinform in das Handlungskonzept erscheint jedoch nicht zielführend, da einzelne Ausprägungen des Szenarios 2 begründet kritisch, bestimmte Aspekte der Szenarien 1 und 3 hingegen positiv zu sehen sind: • So weist Szenario 2 im Vergleich zu Szenario 3 noch deutlichen Handlungsbedarf bezogen auf das Erreichen der Klimaschutzziele, insbesondere die angestrebte Verringerung der CO2-Emissionen betreffend, auf. • Eine Optimierung des Verkehrsablaufs an kritischen Knotenpunkten bzw. Netzabschnitten gemäß Szenario 1 erscheint durchaus sinnvoll und ist mit der beabsichtigten Reduktion des Kfz-Verkehrsaufkommens auf ein stadtverträgliches Maß gemäß Szenario 2 vereinbar. Die finale Entscheidung über die im Szenario 2 enthaltenen Netzergänzungen im Westen von Karlsruhe (2. Rheinbrücke, Abschnitt der Nordtangente-West bis zur B36) liegt nicht in städtischer Hand. Der Verkehrsentwicklungsplan sollte nicht zu stark auf diese Maßnahmen ausgerichtet sein. Daher wird bei der Entwicklung des Handlungskonzepts eine weitgehende Unabhängigkeit von diesen Netzergänzungs- maßnahmen angestrebt (vgl. 5.1 und 5.6). Auf Basis dieser Ausrichtung wurden sowohl verkehrsmittelbezogene Einzelkonzepte als auch verkehrsträgerübergreifende Maßnahmen erarbeitet, die im Rahmen des integrierten Handlungskonzepts zu einem verkehrlichen Gesamtkonzept für die Stadt Karlsruhe verknüpft wurden. Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand Oktober 2012 Szenarien Gesamtübersicht Verkehrsmodell Plan 4-1 Größe des Verkehrsmodells Stadt Karlsruhe Stuttgart Offenburg Heilbronn Heidelberg Mannheim Straßbourg Kaiserlautern Baden-Baden Landau in der Pfalz Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand Oktober 2012 Szenarien Detailierte Betrachtung der Modellinnen- bezirke der Stadt Karlsruhe Plan 4-2 Stutensee Hohenwettersbach Oststadt Forchheim Eggenstein Weingarten Berghausen OstWest Oberreut Südstadt Rüppurr Wolfartsweier Rintheim Nordstadt Nordweststadt Innenstadt Mühlburg Durlach Waldstadt Neureut Südweststadt Knielingen Hagsfeld Daxlanden GrötzingenWeststadt Weiherfeld Dammerstock Beiertheim- Bulach Grünwinkel Maximiliansau Wörth Rheinstetten Durmersheim Grünwettersbach PalmbachEttlingen Stupferich Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand Oktober 2012 Szenarien Szenarien 1,2,3 - Maßnahmen im Straßennetz - Plan 4-3 Neubau/Ausbau Szenario 1 Neubau/Ausbau Szenarien 1 und 2 Umgestaltung mit Fahrstreifenreduktion Szenario 2 Umgestaltung mit Tempo 30 Szenario 2 Maßnahmen Szenario 3 (City Maut, Geschwindigkeitsreduzierung, ...) Grundnetz A8 A5 B 1 0 A 5 B2 93 B10 B 3 B3 B10 B 36 B10 B3 6 L 604 L 5 6 0 B 3 6 L 6 0 5 L 6 0 5 L 5 6 1 B10 B 3 B3 B 3 B 3 A 5 Stutensee Hohenwettersbach Oststadt Forchheim Eggenstein Weingarten Berghausen OstWest Oberreut Südstadt Rüppurr Wolfartsweier Rintheim NordstadtNordweststadt Innenstadt Mühlburg Durlach Waldstadt Neureut Südweststadt Knielingen Hagsfeld Daxlanden Grötzingen Weststadt Weiherfeld Dammerstock Beiertheim- Bulach Grünwinkel Maximiliansau Wörth Maximiliansau Wörth Rheinstetten Durmersheim Grünwettersbach PalmbachEttlingen Stupferich © Stadt Karlsruhe, Liegenschaftsamt Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand Oktober 2012 Szenarien Szenarien 1,2,3 - Maßnahmen im schienengebundenen ÖPNV - Plan 4-4 Bestandsnetz Kombi-Lösung (ebenerdig) Kombi-Lösung (Tunnellage) Szenario 1 Szenario 2 Szenario 3 DB-Schienennetz + + + Stutensee Hohenwettersbach Oststadt Forchheim Eggenstein Weingarten Berghausen OstWest Oberreut Südstadt Rüppurr Wolfartsweier Rintheim Nordstadt Nordweststadt Innenstadt Mühlburg Durlach Waldstadt Neureut Südweststadt Knielingen Hagsfeld Daxlanden Grötzingen Weststadt Weiherfeld Dammerstock Beiertheim- Bulach Grünwinkel Wörth Maximiliansau Wörth Rheinstetten Durmersheim Grünwettersbach PalmbachEttlingen Stupferich © Stadt Karlsruhe, Liegenschaftsamt Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand Oktober 2012 Szenarien Wirkungsanalyse Prognose-Nullfall 2025 - Verkehrsbelastungen im Straßennetz - Plan 4-5 Belastungen [Kfz/24h] A8 A5 B 1 0 A 5 B2 93 B10 B 3 B3 B10 B 36 B10 B3 6 L 604 L 5 6 0 B 3 6 L 6 0 5 L 6 0 5 L 5 6 1 B10 A 5 B3 B 3 B 3 B 3 Stutensee Hohenwettersbach Oststadt Forchheim Eggenstein Weingarten Berghausen OstWest Oberreut Südstadt Rüppurr Wolfartsweier Rintheim Nordstadt Nordweststadt Innenstadt Mühlburg Durlach Waldstadt Neureut Südweststadt Knielingen Hagsfeld Daxlanden GrötzingenWeststadt Weiherfeld Dammerstock Beiertheim- Bulach Grünwinkel Maximiliansau Wörth Maximiliansau Wörth Rheinstetten Durmersheim Grünwettersbach PalmbachEttlingen Stupferich 93 500 17 700 42 900 32 600 33 800 7 500 25 500 39 500 65 200 28 900 90 400 112 700 102 600 66 200 123 200 18 600 13 600 26 600 © Stadt Karlsruhe, Liegenschaftsamt Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand Oktober 2012 Szenarien Wirkungsanalyse Prognose-Nullfall 2025 - Differenzbelastung zum Analysefall - Plan 4-6 Mehrbelastung [Kfz/24h] Entlastung [Kfz/24] Grundnetz +10 100 +7 300 +1 900 +2 800 +6 200 +3 300 +6 100 +1 400 +1 600 +11 100 +7 100 +3 200 +3 100 -2 300 +12 400 +7 100 +3 700 +3 200 Stutensee Hohenwettersbach Oststadt Forchheim Eggenstein Weingarten Berghausen OstWest Oberreut Südstadt Rüppurr Wolfartsweier Rintheim NordstadtNordweststadt Innenstadt Mühlburg Durlach Neureut Südweststadt Knielingen Daxlanden Grötzingen Weststadt Weiherfeld Dammerstock Beiertheim- Bulach Grünwinkel MaximiliansauMaximiliansau Wörth Rheinstetten Durmersheim Grünwettersbach PalmbachEttlingen Stupferich A8 A5 B 1 0 A 5 B2 93 B10 B 3 B3 B 36 B10 B3 6 L 604 L 5 6 0 B 3 6 L 6 0 5 L 6 0 5 L 5 6 1 B10 A 5 B3 B 3 B 3 B 3 © Stadt Karlsruhe, Liegenschaftsamt Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand Oktober 2012 Szenarien Wirkungsanalyse Prognose-Nullfall 2025 - Lärmemissionen Prognose-Nullfall 2025 im Vergleich zum Analysefall - P 4-7 Zunahme der Lärmemissionen Rückgang der Lärmemissionen Grundnetz > 3 Werte in dB (A) < 3 © Stadt Karlsruhe, Liegenschaftsamt Stutensee Hohenwettersbach Oststadt Forchheim Eggenstein Weingarten Berghausen OstWest Oberreut Südstadt Rüppurr Wolfartsweier Rintheim Nordstadt Nordweststadt Innenstadt Mühlburg Durlach Waldstadt Neureut Südweststadt Knielingen Hagsfeld Daxlanden Grötzingen Weststadt Weiherfeld Dammerstock Beiertheim- Bulach Grünwinkel Maximiliansau Wörth Maximiliansau Wörth RheinstettenRheinstetten Durmersheim Grünwettersbach PalmbachEttlingen Stupferich A8 A 5 B 1 0 A 5 B2 93 B10 B 3 B3 B10 B 36 B10 B3 6 L 604 L 5 6 0 B 3 6 L 6 0 5 L 6 0 5 L 5 6 1 B10 B 3 B3 B 3 B 3 A 5 Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand Oktober 2012 Szenarien Wirkungsanalyse Szenario 1 - Differenzbelastung zum Prognose-Nullfall 2025 - Plan 4-8 Mehrbelastung [Kfz/24h] Entlastung [Kfz/24] Grundnetz +26 600 -18 600 +21 800 -4 900 -9 200 -6 500 -7 600 +10 400 +4 100 -3 900 +6 200 -1 500 +2 700 +6 100 +2 800 -2 100 -2 000 +15 500 -2 900 -5 000 -6 600 -5 100 +11 100 -3 300 -1 400 +4 200 +1 800 -4 400 -2 300 Stutensee Hohenwettersbach Oststadt Forchheim Eggenstein Weingarten Berghausen OstWest Oberreut Südstadt Rüppurr Wolfartsweier Rintheim NordstadtNordweststadt Innenstadt Mühlburg Durlach Waldstadt Neureut Südweststadt Knielingen Hagsfeld Daxlanden Grötzingen Weststadt Weiherfeld Dammerstock Beiertheim- Bulach Grünwinkel MaximiliansauMaximiliansau Wörth Rheinstetten Durmersheim Grünwettersbach PalmbachEttlingen Stupferich A8 A5 B 1 0 A 5 B2 93 B10 B 3 B3 B10 B 36 B10 B3 6 L 604 L 5 6 0 B 3 6 L 6 0 5 L 6 0 5 L 5 6 1 B10 A 5 B3 B 3 B 3 B 3 © Stadt Karlsruhe, Liegenschaftsamt Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand Oktober 2012 Szenarien Wirkungsanalyse Szenario 1 - Lärmemissionen Szenario 1 im Vergleich zum Prognose-Nullfall 2025 - P 4-9 Zunahme der Lärmemissionen Rückgang der Lärmemissionen Grundnetz > 3 Werte in dB (A) < 3 © Stadt Karlsruhe, Liegenschaftsamt Stutensee Hohenwettersbach Oststadt Forchheim Eggenstein Weingarten Berghausen OstWest Oberreut Südstadt Rüppurr Wolfartsweier Rintheim Nordstadt Nordweststadt Innenstadt Mühlburg Durlach Waldstadt Neureut Südweststadt Knielingen Hagsfeld Daxlanden Grötzingen Weststadt Weiherfeld Dammerstock Beiertheim- Bulach Grünwinkel Maximiliansau Wörth Maximiliansau Wörth RheinstettenRheinstetten Durmersheim Grünwettersbach PalmbachEttlingen Stupferich A8 A 5 B 1 0 A 5 B2 93 B10 B 3 B3 B10 B 36 B10 B3 6 L 604 L 5 6 0 B 3 6 L 6 0 5 L 6 0 5 L 5 6 1 B10 B 3 B3 B 3 B 3 A 5 Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand Oktober 2012 Szenarien Wirkungsanalyse Szenario 2 - Differenzbelastung zum Prognose-Nullfall 2025 - Plan 4-10 Mehrbelastung [Kfz/24h] Entlastung [Kfz/24] Grundnetz +24 700 -21 400 +19 600 -12 400 -8 000 -7 200 -3 400 -3 700 -2 800 -4 200 -6 700 -1 900 -3 100 -6 800 -5 000 -12 100 +9 100 -5 800 -6 400 +23 800 -4 800 -7 900 -4 300 -4 500 -9 600 -3 300 +3 000 +1 300 -3 900 Stutensee Hohenwettersbach Oststadt Forchheim Eggenstein Weingarten Berghausen Ost West Oberreut Südstadt Rüppurr Wolfartsweier Rintheim Nordstadt Nordweststadt Innenstadt Mühlburg Durlach Waldstadt Neureut Südweststadt Knielingen Hagsfeld Daxlanden Grötzingen Weststadt Weiherfeld DammerstockBeiertheim- Bulach Grünwinkel MaximiliansauMaximiliansau Wörth Rheinstetten Durmersheim Grünwettersbach PalmbachEttlingen Stupferich A8 A5 B 1 0 A 5 B2 93 B10 B 3 B3 B10 B 36 B10 B3 6 L 604 L 5 6 0 B 3 6 L 6 0 5 L 6 0 5 L 5 6 1 B10 A 5 B3 B 3 B 3 B 3 © Stadt Karlsruhe, Liegenschaftsamt Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand Oktober 2012 Szenarien Wirkungsanalyse Szenario 2 - Lärmemissionen Szenario 2 im Vergleich zum Prognose-Nullfall 2025 - P 4-11 Zunahme der Lärmemissionen Rückgang der Lärmemissionen Grundnetz > 3 Werte in dB (A) < 3 © Stadt Karlsruhe, Liegenschaftsamt Stutensee Hohenwettersbach Oststadt Forchheim Eggenstein Weingarten Berghausen OstWest Oberreut Südstadt Rüppurr Wolfartsweier Rintheim Nordstadt Nordweststadt Innenstadt Mühlburg Durlach Waldstadt Neureut Südweststadt Knielingen Hagsfeld Daxlanden Grötzingen Weststadt Weiherfeld Dammerstock Beiertheim- Bulach Grünwinkel Maximiliansau Wörth Maximiliansau Wörth RheinstettenRheinstetten Durmersheim Grünwettersbach PalmbachEttlingen Stupferich A8 A 5 B 1 0 A 5 B2 93 B10 B 3 B3 B10 B 36 B10 B3 6 L 604 L 5 6 0 B 3 6 L 6 0 5 L 6 0 5 L 5 6 1 B10 B 3 B3 B 3 B 3 A 5 Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand Oktober 2012 Szenarien Wirkungsanalyse Szenario 3 - Differenzbelastung zum Prognose-Nullfall 2025 - Plan 4-12 Mehrbelastung [Kfz/24h] Entlastung [Kfz/24] Grundnetz A8 A5 B 1 0 A 5 B2 93 B10 B 3 B3 B10 B 36 B10 B3 6 L 604 L 5 6 0 B 3 6 L 6 0 5 L 6 0 5 L 5 6 1 B10 B 3 B3 B 3 B 3 -11 900 -5 400 -6 900 -10 700 -4 900 -7 600 -9 600 -12 600 -11 500 -9 600 -10 700 -6 500 -9 800 -16 000 -8 600 -15 200 -18 900 -8 800 -14 800 -8 600 -9 100 -10 300 -9 200 -4 400 -26 300 -14 500 +3 900 -13 200 -4 400 -7 900 -8 200 -9 000 -5 200 -5 300 -7 000 -11 700 -9 300 Stutensee Hohenwettersbach Oststadt Forchheim Eggenstein Weingarten Berghausen OstWest Oberreut Südstadt Rüppurr Wolfartsweier Rintheim NordstadtNordweststadt Innenstadt Mühlburg Durlach Waldstadt Neureut Südweststadt Knielingen Hagsfeld Daxlanden Grötzingen Weststadt Weiherfeld DammerstockBeiertheim- Bulach Grünwinkel MaximiliansauMaximiliansau Wörth Rheinstetten Durmersheim Grünwettersbach PalmbachEttlingen Stupferich © Stadt Karlsruhe, Liegenschaftsamt Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand Oktober 2012 Szenarien Wirkungsanalyse Szenario 3 - Lärmemissionen Szenario 3 im Vergleich zum Prognose-Nullfall 2025 - P 4-13 Zunahme der Lärmemissionen Rückgang der Lärmemissionen Grundnetz > 3 Werte in dB (A) < 3 © Stadt Karlsruhe, Liegenschaftsamt Stutensee Hohenwettersbach Oststadt Forchheim Eggenstein Weingarten Berghausen OstWest Oberreut Südstadt Rüppurr Wolfartsweier Rintheim Nordstadt Nordweststadt Innenstadt Mühlburg Durlach Waldstadt Neureut Südweststadt Knielingen Hagsfeld Daxlanden Grötzingen Weststadt Weiherfeld DammerstockBeiertheim- Bulach Grünwinkel Maximiliansau Wörth Maximiliansau Wörth RheinstettenRheinstetten Durmersheim Grünwettersbach PalmbachEttlingen Stupferich A8 A 5 B 1 0 A 5 B2 93 B10 B 3 B3 B10 B 36 B10 B3 6 L 604 L 5 6 0 B 3 6 L 6 0 5 L 6 0 5 L 5 6 1 B10 B 3 B3 B3 B 3 A 5 VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 31 5 INTEGRIERTES HANDLUNGSKONZEPT 5.1 Übersicht Das integrierte Handlungskonzept bildet das Kernergebnis des Verkehrsentwicklungs- plans. Es beschreibt, welche Maßnahmen die Stadt Karlsruhe realisieren und welche Strategien sie verfolgen soll, um folgende, im Planungsausschuss am 19. Oktober 2011 beschlossene Ausrichtung der künftigen verkehrlichen Entwicklung Karlsruhes zu erreichen: • Förderung nachhaltiger Mobilität durch Verbesserungen für den Fuß-, den Rad- und den Öffentlichen Nahverkehr sowie durch Stärkung multimodalen Verhaltens. • Sicherung der Attraktivität Karlsruhes als Wirtschafts-, Einkaufs-, und Kulturstandort durch Gewährleistung der guten Erreichbarkeit aus der Region. • Stärkung der Attraktivität Karlsruhes als Wohnstandort durch stadtverträglichere Mobilität in den Quartieren. Darüber hinaus kommt im Handlungskonzept den Grundsätzen des Gender Main- streaming sowie der Verbesserung der Verkehrssicherheit besondere Bedeutung zu. Die Inhalte des Integrierten Handlungskonzepts mit seinen einzelnen Maßnahmen und Strategien leiten sich aus der Szenarienuntersuchung und ihrer Diskussion im Forum zum Verkehrsentwicklungsplan sowie innerhalb der Stadtverwaltung und mit der Politik ab (vgl. Kapitel 4). Im Zuge der Bearbeitung wurden die einzelnen Maßnahmen sukzessive verfeinert und aufeinander abgestimmt. Das Integrierte Handlungskonzept gliedert sich in insgesamt acht thematische Bausteine. Abbildung 5-1 zeigt die Bausteine des integrierten Handlungskonzepts im Gesamtkontext. Abbildung 5-1: Bausteine des integrierten Handlungskonzepts VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 32 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Das „Dach“ bildet der Baustein Mobilitätsmanagement der explizit Mobilität als Ganzes adressiert. Darunter gruppieren sich als „tragende Säulen“ sechs Bausteine, die sich schwerpunktmäßig mit den einzelnen Verkehrsmitteln bzw. Verkehrsarten Fußverkehr, Radverkehr, Öffentlicher Verkehr, fließender MIV, Parken (ruhender MIV) sowie mit dem Wirtschaftsverkehr beschäftigen. Dabei werden in jedem Baustein auch die Bezüge zu anderen Bausteinen berücksichtigt. Das „Fundament“ bildet schließlich der Baustein Verfahren und Instrumente; er beschäftigt sich mit Maßnahmen und Strategien, welche die Stadtverwaltung und andere Akteuren bei der zielorientierten Umsetzung des integrierten Handlungskonzepts unterstützen. Innerhalb der einzelnen Bausteine werden neben konkreten Maßnahmen z.T. auch allgemeine Strategien beschrieben sowie Prüfaufträge formuliert. Die Beschreibung von Strategien sowie Prüfaufträge kommen insbesondere dort zum Tragen, • wo dauerhaft angelegte Prozesse angestoßen werden sollen wie etwa im Mobilitätsmanagement, oder • wo angesichts der übergeordneten Detaillierungsebene des VEP als Rahmenplan eine Konkretisierung und Verortung von einzelnen Maßnahmen nicht möglich ist, wie etwa im Bereich des Fußverkehrs mit einer absehbar großen Anzahl sehr kleinteiliger Maßnahmen. In beiden Fällen bilden die beschriebene Strategie bzw. die Ausführungen zum Prüfauftrag den Handlungs- und Orientierungsrahmen für die planerische Arbeit zur Konkretisierung bzw. Prüfung der Maßnahmen. Der besondere Anspruch der Integration , wie er auch im Klimaschutzkonzept Karlsruhe 2009 formuliert ist, kommt im Handlungskonzept in zweierlei Hinsicht zum Tragen. Zum einen wurde bei der Entwicklung der Bausteine und ihrer einzelnen Maßnahmen und Strategien von vornherein nicht sektoral (verkehrsmittelbezogen) vorgegangen, sondern von den Belangen der verschiedenen Gruppen von Verkehrsnutzenden und Verkehrsbetroffenen ausgegangen; so zieht sich beispielsweise das Leitbild des Gender Mainstreaming sowie die Berücksichtigung des Grundsatzes eines sicheren Verkehrablaufs auch ohne explizite Erwähnung durch das Handlungskonzept. Zum anderen wurde nach dem ersten Entwurf der Maßnahmen und Strategien des Handlungskonzepts explizit geprüft, inwieweit diese untereinander sowie mit konkurrierenden Zielstellungen verträglich sind. Für jeden Konfliktfall wurde abgewogen, welche Lösung verfolgt werden soll. Auf diese Weise konnte beispielsweise vermieden werden, dass eine aus Sicht der straßenräumlichen Verträglichkeit wünschenswerte Reduzierung der zulässigen Geschwindigkeit für den Straßenverkehr die Pünktlichkeit und Betriebszuverlässigkeit des ÖPNV beeinträchtigt. Umgekehrt werden aber auch Bezüge zwischen Maßnahmen und Strategien verschiedener Bausteine, die bei der Realisierung bzw. in ihren Wirkungsweisen eng zusammengehören und sich wechselseitig verstärken, explizit benannt und hervorgehoben (siehe Bausteine des Integrierten Handlungskonzeptes). Ein weiterer wesentlicher Aspekt des integrierten Handlungskonzepts ist die Unabhängigkeit von der Einzelmaßnahme ‚2. Rheinbrücke und Nordtangente-West bis VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 33 zur B36‘. Hintergrund ist die Tatsache, dass die Baurechtschaffung für die 2. Rheinbrücke und die Nordtangente-West nicht allein von der Stadt Karlsruhe beeinflusst werden kann und nicht mit einem Abschluss des Planfeststellungs- verfahrens vor Verabschiedung des VEP gerechnet werden kann. Es ist daher sicherzustellen, dass das integrierte Handlungskonzept sowohl mit dem Fall des Baus als auch im Fall des Verzichts auf 2. Rheinbrücke und Nordtangente-West funktionsfähig und wirksam ist. Daher wurden die Auswirkungen beider Fälle – mit und ohne 2. Rheinbrücke und Nordtangente-West – auf die anderen Maßnahmen und Strategien des integrierten Handlungskonzepts sowie auf den Verkehr im Stadtgebiet separat untersucht. Die Abhängigkeiten betreffen primär den Baustein „Fließender MIV“ (Kap. 5.6) und werden dort explizit dargestellt. Die Wirkungen auf den Verkehr im Stadtgebiet werden in Abschnitt 6.5 dargestellt. Aktuell und in den kommenden Jahren ist die Verkehrssituation in der Innenstadt stark von den Baustellen zur Realisierung der Kombilösung geprägt. Diese Sondersituation kann im Rahmen des VEP nicht berücksichtigt werden. Ein Teil der Innenstadt- bezogenen Maßnahmen des integrierten Handlungskonzepts wird erst nach Fertigstellung der Kombilösung realisiert werden können. Das integrierte Handlungskonzept ist somit ein in sich stimmiges, umsetzungsorientiertes Maßnahmen- und Strategieprogramm, mit dessen Hilfe die Stadt Karlsruhe in den kommenden Jahren ihre verkehrlichen Leitziele realisieren kann. Im Forum für die Öffentlichkeit am 16. Mai 2012 gab es grundsätzliche Anmerkungen zum Thema Verkehr: • Es wird Wert gelegt auf ein konfliktfreies Nebeneinander der unterschiedlichen Verkehrsträger und eindeutige Verhaltensregeln für die verschiedenen Verkehrsnutzenden. Den Teilnehmenden war wichtig, dass bereits jetzt Grundbedürfnisse im Verkehrsalltag erfüllt werden sollen, wie ausreichend breite Gehwege und die Barrierefreiheit, die schon den Weg von der Haustür zur Haltestelle betreffen. • Die Behinderungen des Verkehrs in der Innenstadt und die empfundene deutliche Zunahme des motorisierten Verkehrs wurden kritisch kommentiert. Die nachfolgende Tabelle 5-1 gibt einen Gesamtüberblick über die Maßnahmen des Handlungskonzepts. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 34 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Tabelle 5-1: Gesamtübersicht der Maßnahmen des Handlungskonzepts Baustein MOBILITÄSMANAGEMENT Nr. Maßnahme Bemerkungen M.1 Mobilitätsmanagement in der Stadtentwicklungsplanung - M.1.a Stärkung der Nahmobilität in der Nutzungsentwicklung - M.1.b Berücksichtigung der Mobilitätsfolgekosten von Siedlungen - M.1.c Stärkung der Nahmobilität in der verbindlichen Bauleitplanung - M.1.d Gestaltung des Angebots an Kfz-Stellplätzen und Fahrradabstellplätzen M.2 Betriebliches Mobilitätsmanagement M.3 Schulisches Mobilitätsmanagement - M.3.a „Netzwerk Schule + Mobilität“ - M.3.b Aktivitäten an Grundschulen - M.3.c Aktivitäten an weiterführenden Schulen M.4 Mobilitätsmanagement für Neubürgerinnen und Neubürger M.5 CarSharing und Fahrradverleihsystem - M.5.a Weiterentwicklung CarSharing - M.5.b Weiterentwicklung Fahrradverleihsystem M.6 Mobilitäts- und Verkehrsinformation - M.6.a Weiterentwicklung von vmz.karlsruhe.de - M.6.b Weiterentwicklung Mobilitätszentrale - M.6.c Mobilitäts-Info-Paket für Internet-Anwendungen - M.6.d Haltstellenumgebungspläne M.7 Weitere Services, Marketing und Öffentlichkeitsarbeit - M.7.a Dachmarke Mobilität - M.7.b Integrierte Mobilitätskarte - M.7.c Mobilitätskampagnen - M.7.d Kombitickets - M.7.e Mietertickets - M.7.f Weiterentwicklung Mängelbogen M.8 Administrative Strukturen M.9 Elektromobilität VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 35 Baustein FUSSVERKEHR Nr. Maßnahme Bemerkungen F.1 „Der Karlsruher (Fuß-) Weg: Schritt 1: Analyse, Identifikation von Defiziten Schritt 2: Entwicklung von Maßnahmen Schritt 3: Umsetzung und „Vermarktung“ der Maßnahmen F.2. Barrierefrei-Standards Baustein RADVERKEHR Nr. Maßnahme Bemerkungen R.1 Ausbau des Radverkehrsnetzes - R.1.a Fertigstellung des Radverkehrsnetzes gemäß 20-Punkte-Programm - R.1.b Weiterentwicklung des Radverkehrsnetzes R.2 Verbesserungen für den ruhenden Fahrradverkehr - R.2.a Konzept Fahrradparken in der Innenstadt - R.2.b Stärkung des Fahrradparkens in der Stadtentwicklungsplanung R.3 Service - R.3.a Fahrradkurse - R.3.b Touristische Radwegweisung - R.3.c Fahrradparken bei Großveranstaltungen - R.3.d Konzeptentwicklung zur Mitnahme von Fahrrädern und Fortbewegungsmittteln im ÖPNV R.4 Marketing und Öffentlichkeitsarbeit - R.4.a Kampagnen und Wettbewerbe - R.4.b Radverkehrsinformation R.5 Administrative Strukturen - R.5.a Stabsstelle Radverkehr - R.5.b Vernetzung der Akteure Baustein ÖFFENTLICHER VERKEHR (ÖV) Nr. Maßnahme Bemerkungen ÖV.1 Stadtbahnstrecke Wolfartsweier - Grünwettersbach - Palmbach ÖV.2 Stadtbahnstrecke Durlach-Ettlingen ÖV.3 Stadtbahnstrecke City-Ettlingen-Erbprinz ÖV.4 Stadtbahnstrecke Neue Messe – Forchheim Silberstreifen ÖV.5 Tramstrecke Südstadt-Ost VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 36 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES ÖV.6 Tramstrecke Europahalle - Pulverhausstraße ÖV.7 Tramstrecke „Südost“, Ettlinger Straße - Tullastraße ÖV.8 Tramstrecke Knielingen ÖV.9 Tramstrecke Nordstadt bis Kirchfeldsiedlung ÖV.10 Einschleifung der S31 in Richtung Innenstadt ÖV.11 Betriebliche Verbindungsstrecke Hirtenweg von Mannheimer Straße bis Haid-und-Neu-Straße ÖV.12 Angebotserweiterung durch betriebliche Maßnahmen ÖV.13 Einrichtung einer Stadtbuslinie in Rüppurr als Verlängerung der Linie 52 ÖV.14 Taktverdichtung der bestehenden Buslinien Nr. 42, 44 und 107 zum Gewerbegebiet Killisfeld ÖV.15 Taktverdichtung der bestehenden Buslinien Nr. 31 und 32 zum Gewerbegebiet Hagsfeld-Nord ÖV.16 Einrichtung einer neuen Tangentialbuslinie Nord ÖV.17 Einrichtung einer neuen Buslinie ins Gewerbegebiet Rheinhafen-Nord ÖV.18 neue Buslinie Gewerbegebiet Rheinhafen-Süd ÖV.19 Verlängerung der Linie 75 in das Gewerbegebiet Knielingen West ÖV.20 Verlängerung der Linie 75 in das Gewerbegebiet zur Raffinerie in Knielingen West ÖV.21 Barrierefreier Ausbau von Haltestellen ÖV.22 Einzugsbereiche schienengebundener ÖV ÖV.23 Ausbau von Bike+Ride ÖV.24 Ausbau von Park+Ride ÖV.25 Konzeptentwicklung zur Mitnahme von Fahrrädern und Fortbewegungsmittteln im ÖPNV Baustein FLIESSENDER MIV Nr. Maßnahme Bemerkungen MIV.1 Situative Zuflussdosierung an Hauptzufahrtsstraßen - MIV.1.a Knotenpunkt Moltkestraße / Blücherstraße - MIV.1.b Knotenpunkt Lindenallee / Dumersheimer Straße - MIV.1.c Knotenpunkt Brauerstraße (L605) / Ebertstraße - MIV.1.d Knotenpunkt Linkenheimer Landstraße / Adenauerring (Zufahrt Willy-Brandt-Allee) VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 37 - MIV.1.e Knotenpunkt Linkenheimer Landstraße / Adenauerring (Zufahrt Theodor-Heuss-Allee) - MIV.1.f Haid-und-Neu-Straße / Hirtenweg - MIV.1.g Durlacher Allee (B10) / Ostring - MIV.1.h Knotenpunkt Wolfartsweierer Straße / Ostring (B10) - MIV.1.i Knotenpunkt Herrenalber Straße (L561) / Battstraße MIV.2 Anpassung des Verkehrsablaufs an Knotenpunkten MIV.3 Anpassung des Verkehrsablaufs an Streckenzügen - MIV.3.a Linkenheimer Landstraße - Willy-Brandt-Allee - MIV.3.b Brauerstraße - Reinhold-Frank-Straße - MIV.3.c Kriegsstraße – Zeppelinstraße - MIV.3.d Honsellstraße - Rheinhafenstraße – Pulverhausstraße Abhängigkeit zu MIV.6.a und MIV.6.b - MIV.3.e Herrenalber Straße - Ettlinger Allee - MIV.3.f Durlacher Allee - MIV.3.g Ebertstraße - MIV.3.h Rheinbrückenstraße - MIV.3.i Ettlinger Straße - MIV.3.j Grötzinger Straße MIV.4 Erweiterung städtisches Verkehrsmanagement: MIV.5 Störfallmanagement Südtangente: MIV.6 Bauliche Maßnahmen im Straßennetz - MIV.6.a Neubau der zweiten Rheinbrücke, B9 bis „Ölkreuz“ Unabhängigkeit des Handlungs- konzepts von diesen Maßnahmen (s. Kap. 6.5) - MIV.6.b Neubau der Nordtangente-West bis zur B36 - MIV.6.c Neubau der Nordtangente-Ost bis Haid-und-Neu-Straße - MIV.6.d Ausbau der Wolfartsweierer Straße bzw. K9652 (Ostring bis Südtangente). - MIV.7.a Umgestaltung zur Verbesserung der Umfeldverträglichkeit in der Rheinbrückenstraße Abhängigkeit zu MIV.6.a und MIV.6.b - MIV.7.b Umgestaltung zur Verbesserung der Umfeldverträglichkeit in der Herrenalber Straße - MIV.8.a Umgestaltungspotential im Falle konkreter Umnutzungsabsichten in der Pulverhausstraße VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 38 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES - MIV.8.b Umgestaltungspotential im Falle konkreter Umnutzungsabsichten in der B 10 alt MIV.9/ MIV.10/ MIV.11 Geschwindigkeitsänderungen im Stadtgebiet - MIV.9.a Tempo 50 im Abschnitt Ludwig-Erhard-Allee (B10), Kapellenstraße bis Wolfartsweierer Straße - MIV.9.b Tempo 50 im Abschnitt Herrenalber Straße (L561), Battstraße bis Nürnberger Straße - MIV.9.c Tempo 50 im Abschnitt Rheinbrückenstraße, Lasallestraße bis Neureuter Straße - MIV.9.d Tempo 50 im Abschnitt Welschneureuter Straße (K9658), Unterfeldstraße bis Alter Postweg - MIV.10.a Tempo 30 im Abschnitt Westliche Kriegsstraße (B10), Yorckstraße bis Weinbrennerplatz - MIV.10.b Tempo 30 im Abschnitt Badener Straße/Gymnasiumstraße (B3), Rommelstraße bis Grötzinger Straße - MIV.10.c Tempo 30 im Abschnitt Pfinzstraße - MIV.10.d Tempo 30 im Abschnitt Eckenerstraße - MIV.10.e Tempo 30 im Abschnitt Lameystraße - MIV.10.f Tempo 30 im Abschnitt Ortsdurchfahrt Grünwettersbach, Am Wetterbach / Wiesenstraße (L623) - MIV.10.g Tempo 30 im Abschnitt Ortsdurchfahrt Palmbach, Talstraße (L623) - MIV.10.h Tempo 30 im Abschnitt Ortsdurchfahrt Stupferich, Karlsbader Straße / Kleinsteinbacher Straße (K9653) und Thomashofstraße (K9654) - MIV.10.i Tempo 30 im Abschnitt Durmersheimerstraße - MIV.10.j Tempo 30 im Abschnitt Reinhold-Frank-Straße (L605), Kriegsstraße bis Moltkestraße - MIV.10.k Tempo 30 im Abschnitt Karlstraße (L561), Kriegsstraße (Karlstor) bis Ebertstraße - MIV.10.l Tempo 30 im Abschnitt Rüppurrer Straße, Kriegsstraße (Mendelssohnplatz) bis Stuttgarter Straße - MIV.10.m Tempo 30 im Abschnitt Ortsdurchfahrt Hohenwettersbach, Tiefentalstraße / Spitalhof - MIV.11.a Tempo 80 auf B10 zwischen Rheinbrückenstraße und Honsellbrücke - MIV.11.b Tempo 80 auf B10alt zwischen Untermühlsiedlung und Anschluss an die Nordtangente-Ost VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 39 - MIV.11.c Tempo 70 auf Nordtangente-Ost zwischen A5 Karlsruhe Nord und Haid-und-Neu-Straße - MIV.11.d Tempo 60 auf Gustav-Heinemann-Allee / Haid-und-Neu-Straße (L560) zwischen Karlsruher Straße und L604 - MIV.11.e Tempo 60 auf Linkenheimer Landstraße / Willy-Brandt-Allee (L605) - MIV.11.f Tempo 80 auf der zukünftigen zweiten Rheinbrücke zwischen B9 und „Ölkreuz“ Abhängigkeit zu MIV.6.a und MIV.6.b - MIV.11.g Tempo 70 auf dem zukünftigen Abschnitt der Nordtangente- West bis zur B36 Abhängigkeit zu MIV.6.a und MIV.6.b Baustein PARKEN Nr. Maßnahme Bemerkungen P.1 Entwicklung einer Parkraumstrategie für Neu- und Umbau von Gebäuden P.2 Parkraummanagement Innenstadt - P.2.a Ausweitung der Tarifzone 1 - P.2.b Anpassung und Entwicklung der Parkgebühren - P.2.c Entwicklung des Parkraumangebots/ Umwandlung einzelner Stellplätze P.3 Parkraummanagement außerhalb der Innenstadt P.4 Information und Marketing - P.4.a Parkinformation Innenstadt - P.4.b Information Park+Ride Baustein WIRTSCHAFTSVERKEHR Nr. Maßnahme Bemerkungen W.1 Wirtschaftsverkehrsrunde W.2 Optimierung Lieferverkehr Innenstadt W.3 Optimierung Wirtschaftsverkehr Gesamtstadt W.4 Sicherung und Ausbau der Schieneninfrastruktur VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 40 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Baustein VERFAHREN UND INSTRUMENTE Nr. Maßnahme Bemerkungen V.1 Organisationsstrukturen„Nachhaltige Mobilität“ V.2 Monitoring Verkehr und Mobilität V.3 Konzept Verkehrssicherheit V.4 Regionale Zusammenarbeit V.5 Öffentlichkeitsbeteiligung bei verkehrlichen Planungen und Entwicklungsvorhaben 5.2 Baustein Mobilitätsmanagement Mobilitätsmanagement ist ein strategischer Ansatz zur Beeinflussung der Verkehrsnachfrage und der Verkehrsmittelwahl in Richtung einer nachhaltigen Mobilität. Mobilitätsmanagement arbeitet dabei mit Maßnahmenbündeln aus den Handlungsfeldern Infrastruktur, Service und Öffentlichkeitsarbeit (ISÖ-Prinzip). Kennzeichnend für den Mobilitätsmanagement-Ansatz ist, dass er von Mobilitätsbedürfnissen und Mobilitätsnachfrage her denkt und daher Maßnahmen für bestimmte Zielgruppen (z.B. Familien, Senioren), für bestimmte Verkehrserzeuger (z.B. Unternehmen, Schulen, Kultureinrichtungen) oder für bestimmte Lebenssituationen (z.B. Zuzug in eine neue Stadt) entwickelt. Kennzeichnend ist ferner, dass Mobilitätsmanagement die Kooperation verschiedener Akteure erfordert: für ein maßgeschneidertes Mobilitätsangebot mit seinen verschiedenen Facetten müssen Kommune (Politik und Stadtverwaltung), Verkehrsdienstleistende (z.B. VBK, DB Rent, Parkhausbetreiber), Verkehrserzeugende (z.B. Unternehmen, Schulen) und Interessenvertretungen bzw. ‚NGOs‘ (z.B. IHK, Verkehrswacht, Kinderschutzbund) zusammenarbeiten. Mobilitätsmanagement bezieht grundsätzlich alle Verkehrsmittel ein und zielt darauf ab, dass jedes Verkehrsmittel effizient genutzt wird und dort zum Einsatz kommt, wo es seinen idealen Einsatzbereich hat. Der Ansatz des Mobilitätsmanagement trägt in besonderem Maße dem Gender Mainstreaming Rechnung, indem er auf unterschiedliche Lebenssituationen eingeht und eine vielfältige, flexible Mobilität unterstützt. In Karlsruhe wird bereits eine Reihe von Handlungsansätzen verfolgt, die sich dem Mobilitätsmanagement zuordnen lassen. Beispielhaft seien das Angebot an teilöffentlichen Verkehrsmitteln (CarSharing, Fahrradverleihsystem), die Integration verschiedener Verkehrsmittel in Marketing und Vertrieb (z.B. ‚KARLSRUHER‘ als Rückerstattungssystem des Einzelhandels für unterschiedliche Verkehrsmittel) oder das Internet-Verkehrsinformationsportal der Verkehrsmanagementzentrale Karlsruhe genannt. Der Baustein Mobilitätsmanagement des integrierten Handlungskonzepts VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 41 greift diese Ansätze auf, entwickelt sie weiter und ergänzt sie zu einem schlüssigen Mobilitätsmanagement-Gesamtkonzept. Die Förderung des Mobilitätsmanagements und die Verstärkung der Anreize zur Nutzung des Umweltverbundes werden ebenfalls in der Machbarkeitsstudie „Klimaneutrales Karlsruhe 2050“ vorgeschlagen. Die nachfolgend beschriebenen Maßnahmen des Mobilitätsmanagement wurden im 5. Forum zum Verkehrsentwicklungsplan am 14. Mai 2012 den Vertretenden der verschiedenen Interessensgruppen vorgestellt. Das Thema Mobilitätsmanagement hat dabei generell große Zustimmung erfahren. Insbesondere die Idee einer integrierten Mobilitätskarte (vgl. Maßnahme M.7.b) ist auf Interesse gestoßen. Allgemein haben die Reaktionen im Forum ein wachsendes Bewusstsein für die Notwendigkeit und den Nutzen von Informations-, Motivations- und Servicemaßnahmen und für die Vorteile inter- und multimodalen Mobilitätsverhaltens gezeigt. Im Forum für die Öffentlichkeit am 16. Mai 2012 gab es zum Thema Mobilitätsmanagement • Zustimmung dazu, dass jede Wegstrecke mit dem Verkehrsmittel der Wahl zurückgelegt werden soll, zur Mobilitätskarte und zum betrieblichen Mobilitätsmanagement. • den Wunsch nach einer perfektionierten Plattform für Mobilitätsmanagement für alle Verkehrsträger. M.1: Mobilitätsmanagement in der Stadtentwicklungsplanung Das Mobilitätsverhalten wird maßgebend bestimmt von den Mobilitäts- Rahmenbedingungen, die Menschen an den Startpunkten und an den Zielen ihrer Wege vorfinden. Dies sind vor allem die Erreichbarkeit der Start- und Zielorte mit verschiedenen Verkehrsmitteln sowie die Verfügbarkeit von Abstellmöglichkeiten für Individual-Verkehrsmittel (Fahrrad, Pkw). Die Stadtentwicklungsplanung hat mit den Instrumenten der Bauleitplanung (Flächennutzungsplanung und Bebauungsplanung) sowie z.T. auch des Bauordnungsrechts (z.B. Stellplatzsatzung) erheblichen Einfluss auf die Gestaltung dieser Rahmenbedingungen. Als Beitrag der Stadtentwicklungsplanung zu den Zielen des VEP muss daher die Entwicklung neuer bzw. die Weiterentwicklung bestehender Siedlungsflächen nach den Prinzipien der verkehrssparsamen Siedlungsentwicklung und der Förderung des Umweltverbundes erfolgen. Besonderes Augenmerk ist dabei auf Wohnstandorte bzw. Wohnungsbauten zu nehmen, da an der eigenen Wohnung rund sechs von sieben Personenwegen beginnen oder enden. Hierfür sollen folgende Teilmaßnahmen realisiert werden: VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 42 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES • M.1.a: Stärkung der Nahmobilität in der Nutzungsentwicklung In der Flächennutzungsplanung sowie im nachgeordneten operativen Geschäft der Wirtschaftsförderung, der Planung und Entwicklung von Bildungs- und Sozialeinrichtungen und der Einzelhandelsentwicklung ist das Grundprinzip zu beachten, Wohnstandorte und Funktionen des täglichen Bedarfs (Versorgung, Grundschulen und Kinderbetreuungseinrichtungen, Freizeiteinrichtungen) möglichst in räumlicher Nähe zueinander (Orientierungswert: bis 1,5 km Fußweg) anzulegen. Auf diese Weise werden die Chancen verbessert, typische tägliche Wege zu Fuß oder mit dem Fahrrad zurückzulegen, und so auch ein Beitrag zur Verbesserung der Mobilitätschancen im Sinne des Gender Mainstreaming geleistet. • M.1.b: Berücksichtigung der Mobilitätsfolgekosten von Siedlungen Die Ausweisung neuer Siedlungsflächen zieht Folgekosten für die Stadt Karlsruhe beispielsweise bei der Erschließung oder beim Betrieb der ÖPNV-Anbindung nach sich. Diese Folgekosten sollten bereits in einer frühen Planungsphase ermittelt und berücksichtigt werden, auch um ggf. Standort- und Nutzungsalternativen prüfen zu können. Um den Aufwand einer derartigen Folgekostenabschätzung überschaubar zu halten, wird empfohlen, testweise den „Verkehrsfolgekostenschätzer“ des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung 2 einzusetzen und hinsichtlich seiner Praktikabilität für Karlsruhe zu prüfen. • M.1.c: Stärkung der Nahmobilität in der verbindlichen Bauleitplanung Bei der Planung von Neubaugebieten oder größeren Konversionsflächen ist in der Bauleitplanung auf eine qualitätvolle Erschließung und Anbindung durch Fußwege, Radverkehrs- und ÖPNV-Verbindungen zu achten. Dabei ist der Blick nicht allein auf das Plangebiet zu richten, sondern es ist auch zu prüfen, welcher Verbesserungsbedarf ggf. auf den Verbindungen zu den relevanten Versorgungseinrichtungen und Zentren jenseits der B-Plan-Grenzen besteht. Auch diese Teilmaßnahme trägt besonders zur Verbesserung der Mobilitätschancen im Sinne des Gender Mainstreaming bei. Der Kriterienkatalog „Gemeinschaftsaufgabe Sozialverträglichkeit“ der Stadt Karlsruhe von 2011 ist zu überarbeiten und konsequent anzuwenden. • M.1.d: Gestaltung des Angebots an Kfz-Stellplätzen und Fahrradabstellplätzen Das Angebot und die Qualität an Kfz-Stellplätzen und Fahrradabstellplätzen bestimmen maßgeblich, wie diese beiden Verkehrsmittel in der Praxis genutzt werden. Mit Hilfe kommunaler Regelungen des Bauordnungsrechts ist es möglich, zielgerichtet Einfluss darauf zu nehmen. Entsprechende Maßnahmen werden in den Bausteinen Radverkehr (Maßnahme R.2.b „Fahrradparken in der 2 Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS): Verkehrs- und Kostenfolgen der Siedlungsplanung. BMVBS-Online-Publikation, Nr. 02/2011. Download unter http://www.bbsr.bund.de/cln_032/nn_629248/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/BMVBS/Online/2011/ON0 22011.html (Seitenaufruf 31.07.2012) VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 43 Stadtentwicklungsplanung“) und Parken (Maßnahme P.1 „Entwicklung einer Parkraumstrategie für Neu- und Umbau von Gebäuden“) vorgeschlagen. Im weiteren Sinne zählt zum Mobilitätsmanagement in der Stadtentwicklungsplanung auch die bauleitplanerische Sicherung von Gleisanschlüssen (vgl. Maßnahmen W.4), die dazu dient, im Güterverkehr dauerhaft eine Verkehrsmittelwahl zwischen Schiene und Straße zu erhalten. Die Sicherung von Gleisanschlüssen wird auch in der „Machbarkeitsstudie Klimaneutrales Karlsruhe 2050“ vorgeschlagen. M.2: Betriebliches Mobilitätsmanagement Unternehmen und Behörden erzeugen Tag für Tag ein erhebliches Kfz- Verkehrsaufkommen in Gestalt von Arbeits- und dienstlichen Wegen der Mitarbeitenden sowie von Wegen der Kunden-/innen und Besuchenden. Damit sind zum einen Verkehrsbelastungen verbunden, die negative Folgen für die Allgemeinheit haben; zum anderen ist diese unternehmensbezogene Mobilität ein erheblicher Kostenfaktor für Unternehmen und Behörden, da Parkplätze bereitgehalten, Dienstwagen finanziert sowie verspätungs- und unfallbedingte Ausfälle von Mitarbeitenden überbrückt werden müssen. Betriebliches Mobilitätsmanagement ist ein Instrument, um individuelle Mobilitätskonzepte und –pläne zu erstellen und dadurch die unternehmensbezogene Mobilität effizienter, umweltfreundlicher, sicherer und kostengünstiger zu gestalten. Dabei werden innovative und auch bewährte Konzepte wie Jobticket, Radverkehrsförderung, Fuhrparkmanagement u.v.m. ideal und passgenau aufeinander abgestimmt und umgesetzt. Von Betrieblichem Mobilitätsmanagement profitieren die Unternehmen durch geringere Mobilitätskosten und durch motiviertere und gesündere Mitarbeitende ebenso wie die Allgemeinheit durch eine nachhaltigere Abwicklung der unternehmensbezogenen Verkehre. Die Evaluation des Programms ‚effizient.mobil‘ des Bundesumweltministeriums, bei dem von 2008 bis 2010 in einhundert Betrieben ein Mobilitätsmanagement-Prozess durchgeführt wurde, hat beispielsweise ergeben, dass der Anteil der Pkw-Fahrenden unter den Mitarbeitenden mit Maßnahmen des Mobilitätsmanagement um rund 20% verringert werden kann. Betriebliches Mobilitätsmanagement ist mithin gleichermaßen ein Instrument der Wirtschaftsförderung wie der nachhaltigen Verkehrsentwicklung. Die Erstellung betrieblicher Mobilitätskonzepte ist auch eine Maßnahme des Klimaschutzkonzepts Karlsruhe 2009. Zur Umsetzung des Betrieblichen Mobilitätsmanagements in Karlsruhe wird der Aufbau eines Beratungs- und Qualifizierungsprogramms für Unternehmen empfohlen. Trägerin eines solchen Programms können die Stadt (z.B. Stadtplanungsamt, Wirtschaftsförderung), die IHK, Unternehmerverbände, KVV und VBK sein. Die Einbeziehung weiterer Gebietskörperschaften und Institutionen in der Region ist zu VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 44 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES empfehlen. Ferner sollte die Unterstützung des Landes angefragt werden, da das Ministerium für Verkehr und Infrastruktur Baden-Württemberg (MVI) sich in jüngerer Zeit intensiver auch mit Mobilitätsmanagement befasst. Struktur und Inhalte des Programms können sich an Vorbildern wie ‚effizient.mobil‘ (siehe oben, vgl. http://www.effizient-mobil.de/), „MOBIL.PRO.FIT“ (Programm der IHK Dortmund, des Landes Nordrhein-Westfalen und mehrerer Gebietskörperschaften, vgl. http://www.mobil-pro- fit.de) und „Betriebliches Mobilitätsmanagement Südhessen“ (Programm der IHK Darmstadt Rhein-Main-Neckar, der ivm GmnH – Gesellschaft für integriertes Mobilitäts- und Verkehrsmanagement Region Frankfurt RheinMain und vier Gebietskörperschaften, vgl. http://www.effizient- mobil.de/index.php?id=rhein_main#c2374) orientieren. Im Rahmen des Programms führen die teilnehmenden Unternehmen, Behörden und sonstigen Institutionen mit externer Beratung und Unterstützung Analysen der eigenen Mobilität und der Mobilitäts-Rahmenbedingungen durch und entwickeln daraus unternehmenseigene Mobilitätspläne. Nachfolgend wird beispielhaft der Ablauf des Programms „Betriebliches Mobilitätsmanagement Südhessen“ beschrieben. Das Programm gliedert sich in Workshops, in denen allen teilnehmenden Institutionen gemeinsam die wesentlichen Informationen und Kenntnisse vermittelt werden, und in Arbeitsphasen, während derer die Institutionen individuell die Arbeitsschritte zur Erarbeitung ihres Mobilitätsplans durchlaufen. Im ersten Workshop wird der Ablauf des Gesamtprogramms vermittelt und es wird erläutert, wie die Analyse durchgeführt wird. Die erste Arbeitsphase umfasst eine standardisierte Mitarbeiterbefragung, eine fragebogengestützte Erfassung der Mobilitäts-Rahmenbedingungen am Standort und eine Auswertung der Wohnstandorte der Mitarbeitenden. Bei der Anwendung dieser Abbildung 5-2: Programmablauf „ Betriebliches Mobilitäts- management Südhessen“ VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 45 Instrumente werden die Unternehmen durch externe Fachleute unterstützt. Die eigentlichen Erhebungen obliegen den Unternehmen, die fachliche Aufbereitung und Auswertung erfolgt durch die Programmträger. Begleitend zur Analysephase werden in zwei weiteren Workshops typische Maßnahmen des Mobilitätsmanagements vorgestellt und erläutert. In der zweiten Arbeitsphase geht es darum, die Analyseergebnisse insbesondere der Mitarbeiterbefragung zu interpretieren und daraus passende Maßnahmen für das Unternehmen herzuleiten. Im vierten Workshop wird diese Aufgabenstellung von den teilnehmenden Unternehmen gemeinsam bearbeitet und diskutiert. Das fertige Produkt ist dann ein Maßnahmenkonzept bzw. Unternehmens- Mobilitätsplan, der abschließend von der IHK zertifiziert werden kann. Konkrete Aufgaben zur Einführung von Betrieblichem Mobilitätsmanagement in Karlsruhe sind mithin für die Stadtverwaltung zunächst das Gewinnen von Programmpartnern sowie die Sicherung der Finanzierung und anschließend die Ausarbeitung des konkreten Programmablaufs mit allen Inhalten und Zuständigkeiten. Der Aufbau eines Netzwerks von Programmpartnern und –unterstützenden ist zugleich eine Maßnahme der administrativen Strukturen (vgl. M.8). Es wird – im Einklang mit dem Klimaschutzkonzept Karlsruhe 2009 – empfohlen, dass die Stadtverwaltung selbst zu Beginn einen Prozess zum Betrieblichen Mobilitätsmanagement durchläuft, um einerseits eigene Erfahrungen mit diesem Instrument zu sammeln und andererseits gegenüber Unternehmen und Behörden das Programm glaubwürdig bewerben zu können. M.3: Schulisches Mobilitätsmanagement Unter dem Oberbegriff „Schulisches Mobilitätsmanagement“ werden Maßnahmen zusammengefasst, die dazu beitragen, den Verkehr von und zu Schulen sicherer, nachhaltiger und umweltfreundlicher zu gestalten und zugleich bei Kindern und Jugendlichen eine bewusste und nachhaltige Mobilität zu fördern. Mit Schulischem Mobilitätsmanagement werden gleich mehrere Zielfelder angesprochen: • Zielfeld Sicherheit Kinder und Jugendliche sollen ihre Wege (zur Schule, zum Hort, zu Freundinnen und Freunden, nach Hause…) sicher zurücklegen können. Eigene Mobilitätskompetenz ist dafür ebenso Voraussetzung wie ein sicheres Verkehrsumfeld. • Zielfeld Bewegung und Gesundheit Kinder und Jugendliche sollen sich eigenständig in ihrem Lebensraum bewegen und dadurch ihre motorischen, kognitiven und sozialen Fähigkeiten altersgemäß entwickeln. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 46 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES • Zielfeld Umwelt Kinder und Jugendliche sollen mehr zu Fuß laufen, mit dem Rad fahren oder Busse und Bahnen nutzen und weniger mit dem Auto fahren und gefahren werden. Dadurch wird unmittelbar die Umwelt und die Verkehrssicherheit im Umfeld der Schulen verbessert. Vor allem sollen Kinder und Jugendliche befähigt werden, alle Verkehrsmittel situationsgerecht zu nutzen. • Zielfeld Sozialverhalten Durch aktive und selbständige Teilnahme am Verkehr wird das Sozialverhalten geübt und gefördert. Gemeinsam mit Freundinnen und Freunden zu Fuß oder auf dem Rad zurückgelegte Wege sind anregend und erlebnisreich. Schulisches Mobilitätsmanagement wirkt als Teil des Bildungsprozesses über Kindes- und Jugendalter hinaus und fördert einen bewussten Umgang mit der eigenen Mobilität auch im Erwachsenenalter. Wer als Kind eine flexible und rationale Verkehrsmittelnutzung erlernt hat, wird künftigen Veränderungen der Rahmenbedingungen von Mobilität (Stichworte zum Beispiel Klimawandel und Peak Oil) leichter folgen können. Klassischerweise sind die Schulen selbst für die Behandlung des Themas Mobilität und Verkehr verantwortlich. In der Praxis zeigt sich aber, dass die Schulen aus fachlichen und kapazitiven Gründen Unterstützung von außen benötigen. Die Erstellung von Schulwegplänen durch die Stadtverwaltung (Liegenschaftsamt und Stadtplanungsamt) und die von der Verkehrswacht betriebenen Jugendverkehrsschulen sind erfolgreiche Beispiele für eine externe Unterstützung. Weitere in Karlsruhe bereits bestehende Aktivitäten, an die sehr gut angeknüpft werden kann, sind die Verteilung von Schulwegepläne bei der Schultütenaktion, eine umfangreiche lokale Öffentlichkeitsarbeit zum Thema "Mobil zum Ziel" für Schülerinnen und Schüler, die Planung des „Walking Bus“ durch Mitglieder des AK Kinder Mobilität und Verkehr sowie eine Fahrradhelm-Verteil-Aktion in Kooperation des Kinderbüros mit Michelin, dem Jugendfreizeit- und Bildungswerk und dem Umweltamt. Es wird empfohlen, die bestehenden Aktivitäten zu konsolidieren und weiter zu einem systematischen Programm für Verkehrssicherheit und Mobilitätsbildung auszubauen. Hierzu dienen folgende Teilmaßnahmen: • M.3.a: „Netzwerk Schule + Mobilität“ Organisatorischer Grundstock kann der bestehende verwaltungsinterne „AK Kinder – Mobilität – Verkehr“ unter Federführung des Kinderbüros sein. Darauf aufbauend oder auch komplementär dazu sollte ein „Netzwerk Schule + Mobilität“ aus kommunaler Verwaltung, Verkehrsunternehmen, Schulverwaltung, Schulen, Eltern- und Schülervertretungen, Polizei, Ordnungsamt, Verkehrswacht, Verkehrsverbänden und ggf. weiteren Partnern gebildet werden. Aufgabe des Netzwerks ist ein regelmäßiger Informations- und Ideenaustausch zwischen allen themenrelevanten Partner (ca. zwei bis drei Mal pro Jahr) und die gemeinsame Entwicklung und Abstimmung von Schwerpunkt-Aktivitäten. Federführung und VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 47 Administration des Netzwerks sollten bei einem städtischen Amt liegen. Zu Beginn führt das Netzwerk eine Bestandsaufnahme der bereits bestehenden Aktivitäten an Schulen durch und identifiziert Verbesserungspotenziale bzw. fragt Unterstützungsbedarfe ab. Aus den Ergebnissen dieser Bestandsaufnahme werden Aktivitäten an Grundschulen (Maßnahme M.3.b) und an weiterführenden Schulen (Maßnahme M.3.c) abgeleitet. Der Aufbau des Netzwerks ist zugleich eine Maßnahme der administrativen Strukturen (vgl. M). • M.3.b: Aktivitäten an Grundschulen Im Bereich der Grundschulen sollte das Netzwerk darauf hinwirken, dass alle Schulen ihre internen Prozesse mit Bezug zu Mobilität und Verkehr definieren. Dazu zählt Mobilitätsbildung und Verkehrserziehung im Unterricht ebenso wie die Kommunikation gegenüber Eltern, insbesondere beim Übergang vom Kindergarten und in die weiterführende Schule. Das Netzwerk kann die Schulen dabei mit Unterrichtsideen und Projektvorschlägen aus der reichlich vorhandenen Fachliteratur unterstützen. Weitere Aktivitäten des Netzwerks können beispielsweise sein: - Koordination und Unterstützung bei den jährlichen Aktionstagen „Zu Fuß zur Schule“. - Einbeziehung der Schulen bei der Überarbeitung der Schulwegpläne (siehe auch Maßnahme F.1). - Organisation stadtweiter Kampagnen und Wettbewerbe zu Schulwegsicherheit und umweltfreundlichen Schulwegen. - Unterstützung bei der Bildung von Laufgruppen („Walking Bus“, „Bus auf Füßen“). - Beratung der Schule mit externen Angeboten wie „Bus- und Tramschulen“, in denen Schülerinnen und Schüler in Theorie und Praxis richtige und sichere ÖPNV-Nutzung vermittelt bekommen. - Evaluation und Ausweitung des „Elternhalt“-Modellversuches • M.3.c: Aktivitäten an weiterführenden Schulen Auch im Bereich der weiterführenden Schulen sollte das Netzwerk darauf hinwirken, dass alle Schulen ihre internen Prozesse mit Bezug zu Mobilität und Verkehr definieren und es kann hierfür Unterrichtsideen und Projektvorschläge einspeisen. Im Bereich der weiterführenden Schulen liegen die inhaltlichen Schwerpunkte in der Regel bei der ÖPNV-Nutzung, beim Radfahren und – in höheren Klassen – bei der Verkehrssicherheit mit Mofa und Moped. Aktivitäten des Netzwerks können hier beispielsweise sein: - Vermittlung von ÖPNV-Schulungen und Bus-/Tram-Sicherheitstrainings, - Unterstützung von Schülerprojekten zur Überprüfung der Sicherheit der Radverkehrsanlagen im Schulumfeld (vgl. auch Maßnahme V.3). VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 48 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES - Unterstützung der Schulen bei Einrichtung und Betrieb schülerbetreuter Fahrradwerkstätten. - Ausarbeitung von Schul-Radwegplänen, in denen analog zu den klassischen Schulwegplänen sichere Radverkehrsführungen zur Schule empfohlen werden, ggf. unter Mitarbeit von Schulklassen. Eine Integration der Schul-Radrouten in den Internet-Radroutenplaner ist anzustreben (vgl. auch Maßnahme R.4.b). - Analyse und erforderlichenfalls Verbesserung der Qualität von Fahrradabstellanlagen und Haltestellen an Schulen. Anregungen und Hinweise zu Netzwerken des Schulischen Mobilitätsmanagements und ihren Aktivitäten bieten das „Netzwerk Schule + Mobilität der lokalen Agenda 21 Darmstadt“ (siehe http://netzwerk-move.de/) und das Handlungsfeld Mobilitätsbildung/ Schulberatung des Netzwerks "Verkehrssichere Städte und Gemeinden im Rheinland" (http://www.verkehrssicherheit.nrw.de/regionale_netzwerke/netzwerk_koeln/index.php) M.4: Mobilitätsmanagement für Neubürgerinnen und Neubürger Erfahrungsgemäß sind Menschen in persönlichen Umbruchsituationen in besonderem Maße bereit, ihr Mobilitätsverhalten zu verändern. Zu solchen Umbruchsituationen gehören der Umzug in eine neue Stadt ebenso wie eine Heirat oder die Geburt eines Kindes. Projekte in anderen Städten zeigen, dass eine gezielte Ansprache und das Unterbreiten situationsgerechter Angebote in solchen Umbruchsituationen dazu beitragen kann, das Mobilitätsverhalten im Sinne der Ziele einer nachhaltigen Verkehrsentwicklung zu beeinflussen. Positive Erfahrungen bestehen bundesweit mit so genannten Neubürgerpaketen , also der Ansprache neu von außerhalb Zuziehender. Als Referenzprojekt für Neubürgerinformationen und –services zum Thema Mobilität gilt das Neubürgerpaket der Stadt München. Mit über 25.000 jährlichen Zuzügen bei 283.000 Einwohnerinnen und Einwohnern (Bezugsjahr 2010) ist in Karlsruhe das Potenzial dieser Neubürger und -bürgerinnen ganz erheblich. Bereits heute erhalten diese mit der Neubürgerkarte des KVV eine kostenlose ÖPNV-Wochenkarte. Die bestehenden Neubürger-Informationen und - Services sollten evaluiert, überarbeitet und ausgeweitet werden. Als weitere Leistungen kommen beispielsweise in Frage: • Gutschein für eine individuelle Mobilitätsberatung in der Mobilitätszentrale. • Informationen und Schnupperangebote für das Fahrradverleihsystem und für CarSharing. • Informationen zum Radverkehrsnetz und Radverkehrsangeboten. • Individualisierte (wohnortbezogene) Informationen zum ÖV-Liniennetz und ÖV- Fahrtenangebot (z.B. Abfahrtsplan der nächstgelegenen Haltestelle). • Berücksichtigung von Mobilitätsthemen bei speziellen Stadtführungen für Neubürger/-innen und Anbieten von Neubürger-Radtouren. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 49 Auch für weitere Umbruchsituationen sind gezielte Marketingaktivitäten denkbar und wurden vereinzelt bereits realisiert. So erhalten in Halle (Saale) Neugeborene ein kostenloses Monatsticket, mit dem sie auch ihre Eltern in allen öffentlichen Verkehrsmitteln mitnehmen können. Zielvorstellung für die Stadt Karlsruhe sollte sein, in ähnlicher Weise kreativ und phantasievoll Anknüpfungspunkte für zielgruppen- und situationsbezogene Informationen und Services zu suchen und zu nutzen. Die Verbesserung der Attraktivität des ÖV für Erstnutzer wird ebenfalls in der „Machbarkeitsstudie Klimaneutrales Karlsruhe 2050“ vorgeschlagen. M.5: CarSharing und Fahrradverleihsystem Mit einem dichten CarSharing- und Fahrradverleihangebot bietet Karlsruhe bereits heute hervorragende Voraussetzungen in diesem noch recht neuen und zukunftsträchtigen Segment teilöffentlicher Mobilitätsangebote. Diesen Vorsprung gilt es zu sichern und auszubauen. Folgende Teilmaßnahmen sollen hierfür umgesetzt werden: • M.5.a: Weiterentwicklung CarSharing Die bestehenden CarSharing-Angebote sollten, wie auch im Klimaschutzkonzept Karlsruhe 2009 als Maßnahme vorgesehen, ausgeweitet und stärker in das gesamte kommunale Mobilitätsmarketing eingebettet werden. Insbesondere eine verstärkte Integration in das bestehende ÖV-Tarifsystem sowie in eine künftig zu entwickelnde Mobilitäts-Buchungs- und Bezahlungs-Plattform (vgl. Maßnahme M.7.b) sind hier von Bedeutung. In Kooperation mit dem CarSharing-Anbieter ist zu klären, inwieweit weitere Stationen benötigt werden und – so lange eine Ausweisung von CarSharing- Stellplätzen im öffentlichen Straßenraum nicht zulässig ist – auf kommunalen Flächen bzw. Flächen von Unternehmen des Stadtkonzerns mietweise zur Verfügung gestellt werden können. Im Zusammenhang mit einem Betrieblichen Mobilitätsmanagement für die Stadtverwaltung und die Unternehmen des Stadtkonzerns (vgl. Maßnahme M.2) ist erneut zu prüfen, inwieweit CarSharing verstärkt für dienstliche Wege eingesetzt werden und kostenintensive eigene Dienstfahrzeuge ersetzen kann, insbesondere auch für die Außenstellen der Stadtverwaltung. Seit 2009 drängen Autohersteller mit eigenen CarSharing-Systemen neu auf den Markt. In Deutschland sind aktuell Daimler mit „Car2Go“, BMW mit „Drive Now“, Peugeot mit „Mu“ und VW mit „Quicar“ in verschiedenen Städten aktiv. Es steht zu erwarten, dass die Unternehmen auch in Karlsruhe ihre Angebote einführen möchten. Die Systeme unterscheiden sich vom „klassischen“ CarSharing dadurch, dass es keine festen Stationen gibt; vielmehr dürfen die Fahrzeuge dank durch die Kommune gewährter Park-Sondergenehmigungen auf allen legalen Stellplätzen abgestellt werden. Die Angebotsstruktur insgesamt ist stark auf die Nutzung auf innerstädtischen Strecken ausgerichtet. Es wird empfohlen, von städtischer Seite die Einführung dieser Systeme nicht zu unterstützen, bis an Hand der Erfahrungen mit den bereits laufenden Angeboten VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 50 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES geklärt ist, wie sich diese Systeme auf das Mobilitätsverhalten auswirkt. Bislang ist nicht auszuschließen, dass die Autohersteller-Systeme in unmittelbare Konkurrenz zu ÖPNV und Fahrrad treten, was nicht im Sinne der Ausrichtung der Verkehrsentwicklung Karlsruhes ist. In jüngster Zeit bieten ferner Dienstleister über Internet-Portale „privates CarSharing“ an, d.h. es werden private Pkw zwischen Anbietenden und Nachfragenden vermittelt und die Transaktion zwischen beiden abgesichert. Zu nennen sind beispielsweise tamyca.de, autonetzer.de, nachbarschaftsauto.de und rent-n-roll.de. Von kommunaler Seite besteht keine Einflussmöglichkeit auf derartige Angebote. Denkbar ist aber, dass die Stadt Karlsruhe Hinweise auf diese privaten CarSharing-Systeme in ihre Mobilitätsinformationen integriert. Auch hier wird aber empfohlen, Erfahrungen mit der Nutzung der Systeme abzuwarten. • M.5.b: Weiterentwicklung Fahrradverleihsystem Das bestehende Fahrradverleihsystem Call a bike ist eines der ersten, die in Deutschland auf kommunale Initiative eingeführt wurden. Angebotsgestaltung und Betrieb sind stark vom Anbieter geprägt. Es wird vorgeschlagen zu prüfen, inwieweit und auf welche Weise ein Fahrradverleihsystem stärker nach der Vorstellungen der Stadt Karlsruhe ausgestaltet (analog dem Besteller-Ersteller- Prinzip im ÖPNV) und perspektivisch in das gesamte Karlsruher Mobilitätssystem eingebettet werden kann. In Betracht kommen beispielsweise - ein lokales Branding von Fahrrädern in Abstimmung mit den CI-Richtlinien der Stadt Karlsruhe (Beispiele: Metropolrad Ruhr, StadtRad Hamburg und Konrad Kassel), - die Ausweitung von Flexi-Stationen, sofern diese sich in anderen Städten bewähren; Flexi-Stationen zeichnen sich dadurch aus, dass an den definierten Stationen eine praktisch beliebige Zahl von Rädern abgestellt werden kann, d.h. die Stationen sind nicht durch eine bestimmte Anzahl von Fahrradständern limitiert, - der Abschluss länger laufender Verträge durch die Stadt Karlsruhe. - die weitere Ergänzung des Verleihangebots durch Pedelecs, falls sich bereits laufende Versuche als erfolgreich erweisen. In jedem Fall ist das Fahrradverleihsystem verstärkt in das kommunale Mobilitätsmarketing zu integrieren und offensiver zu bewerben, auch wenn es nicht kostendeckend ist. Im Zusammenhang mit einem Betrieblichen Mobilitätsmanagement für die Stadtverwaltung und die Unternehmen des Stadtkonzerns (vgl. Maßnahme M.2) ist zu prüfen, inwieweit Leihfahrräder verstärkt für dienstliche Wege der Außenstellen der Stadtverwaltung – alternativ zur Beschaffung eigener Dienstfahrräder für alle Dienststellen einschließlich Außenstellen – eingesetzt werden können. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 51 M.6: Mobilitäts- und Verkehrsinformation Von zentraler Bedeutung für den Erfolg nachhaltiger Mobilitätsangebote ist die Bereitstellung umfassender, leicht zugänglicher und einfach verständlicher Informationen über diese Angebote. Dies ist auch Gegenstand des Maßnahmenkatalogs des Klimaschutzkonzepts Karlsruhe 2009. In diesem Sinne sollen folgende Teilmaßnahmen umgesetzt werden • M.6.a: Weiterentwicklung von vmz.karlsruhe.de und ka-mobil.de Die vorhandenen Verkehrs-Informationssysteme vmz.karlsruhe.de und ka-mobil.de bieten eine hervorragende Grundlage, die bundesweit in Städten vergleichbarer Größe ihresgleichen sucht. Die Systeme sind daher über die bereits vorgesehenen und in Umsetzung befindlichen Komponenten hinaus auszubauen und zusammenzuführen, so dass den Karlsruherinnen und Karlsruhern und den Gästen Karlsruhes ein einheitliches Mobilitätsportal zur Verfügung steht. Leitziel ist ein integriertes, regionales, multimodales und intermodales Informations- und Servicesystem. Mit dem von der Stadt und der TechnologieRegion Karlsruhe beschlossenen einheitlichen Verkehrsinformationsportal der Region (www.vmz.trk.de) wurde bereits die Grundlage für ein solches System gelegt. Im Einzelnen werden folgende Elemente vorgeschlagen: - Aufnahme und Einbettung von Informationen zur ÖV-Verkehrslage, zu Taxen, Bike+Ride, CarSharing, Call a Bike und zu „klassischen“ wie auch zu dynamischen (z.B. PocketTaxi) Fahrgemeinschaftenvermittlungen. - Entwicklung integrierter Ticketing- bzw. Buchungsfunktionalitäten für Parkhäuser, ÖPNV, Taxen, CarSharing, Call a Bike und Fahrgemeinschaftenvermittlung (siehe hierzu auch Maßnahme M.7.b: Integrierte Mobilitätskarte). - Entwicklung eines inter- und multimodalen Routingsystem, das auch Fuß- und Radwegeverbindungen, Park+Ride- und Bike+Ride-Verbindungen sowie Informationen über die Barrierefreiheit von Verbindungen enthält. - Migration zentraler Informationsdienste für mobile Anwendungen als Mobilitäts-App (bereits in Umsetzung). Im Sinne einer nutzerorientierten Weiterentwicklung der Dienste-Inhalte und Oberflächen ist vmz.karlsruhe.de periodisch unter Einbeziehung der Nutzerinnen und Nutzer zu evaluieren. • M.6.b: Weiterentwicklung Mobilitätszentrale Neben dem in seiner Bedeutung zunehmenden Informationskanal Internet wird die persönliche Information und Beratung weiterhin eine große Rolle spielen. Zentrale Anlaufstelle sind hier die Mobilitätszentralen bzw. die KVV-Kundenzentren im Weinbrennerhaus und am Hauptbahnhof. Perspektivisch sollten hier das Angebots- und Beratungsportfolio ausgeweitet und insbesondere das Informationsangebot jenseits des ÖPNV gestärkt werden. Insbesondere bei der Einführung neuer mulitmodaler Services und neuer Technologien kommt der persönlichen Beratung eine besondere Bedeutung bei der Verringerung bestehender Zugangsschwellen VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 52 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES zu. So können beispielsweise interessierte Kundinnen und Kunden an Testobjekten in der Mobilitätszentrale gezeigt bekommen und selbst ausprobieren, wie die Ausleihe von Fahrrädern oder CarSharing-Fahrzeugen funktioniert und welche Funktionalitäten das App zur künftigen integrierten Mobilitätskarte (vgl. Maßnahme M.7.b) aufweist. Es sollte ferner geprüft werden, wie die Aufgaben der Mobilitätszentrale mit den vorgeschlagenen Mobilitätsberatungen für Unternehmen (M.2), Schulen (M.3) sowie sonstige Zielgruppen (vgl. M.7.c) personell, instrumentell und inhaltlich verknüpft werden können. Insbesondere im operativen Geschäft sollen die Mobilitätszentralen die Managerin bzw. den Manager „Nachhaltige Mobilität“ (vgl. Maßnahme V.1) unterstützen. • M.6.c: Mobilitäts-Info-Paket für Internet-Anwendungen Die Suche nach Mobilitäts- und Verkehrsinformationen im Internet erfolgt häufig nicht isoliert, sondern kontextbezogen; typisch ist etwa die Suche nach Anreisemöglichkeiten zu einem Veranstaltungsort bei Buchung einer Eintrittskarte. Die Erfahrung zeigt, dass zusätzliche Informationen dann besondere Beachtung finden, wenn sie in den ursprünglichen Kontext eingebettet sind und nicht auf andere Webseiten verlinkt wird. Im genannten Beispiel würde Anreiseinformationen auf der Buchungsseite der Veranstaltung höhere Aufmerksamkeit geschenkt als einem Link auf vmz.karlsruhe.de. Es ist daher anzustreben, dass möglichst viele Einrichtungen mit Besucherverkehr qualitativ hochwertige Mobilitätsinformationen auf ihren eigenen Seiten einbetten. Hierfür ist ein Mobilitäts-Info-Paket zu erstellen und zu vermarkten, das Verkehrserzeuger (Unternehmen, Kultur- und Bildungseinrichtungen, …) leicht in den eigenen Internetauftritt integrieren können (bspw. iframe-Anwendung von vmz.karlsruhe.de). • M.6.d: Haltstellenumgebungspläne An allen ÖPNV-Haltestellen sind Haltstellenumgebungspläne als dezentrales Informationsinstrument für Nahbereichsmobilität einzuführen. Sie unterstützen als Informationsmedium die Maßnahmen im Baustein Fußverkehr (siehe Abschnitt 5.3). Über die eigentliche Informationsfunktion hinaus machen sie auch Ortskundige auf fußläufig erreichbare Bezirke aufmerksam. Vorbild zur Gestaltung können die Umgebungspläne wichtiger Umsteigehaltestellen des KVV sein. M.7: Weitere Services, Marketing und Öffentlichkeitsarbeit Komplementär zur Bereitstellung von Informationen, wie sie in Maßnahme M.6 dargestellt ist („Hol-System“), sind für die Unterstützung des wünschenswerten Wandels der Mobilitätskultur hin zu nachhaltigeren Mobilitätsweisen auch Serviceangebote und ein offensives Marketing sowie Öffentlichkeitsarbeit erforderlich („Bring-System“). Die oben beschriebenen Handlungsfelder des Betrieblichen und des Schulischen Mobilitätsmanagements sowie des Mobilitätsmanagements für Neubürger und -bürgerinnen repräsentieren derartige Service- und Marketingstrategien für bestimmte Segmente bzw. Zielgruppen. Darüber hinaus sollen folgende Teilmaßnahmen umgesetzt werden: VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 53 • M.7.a: Dachmarke Mobilität Es ist eine „Dachmarke Mobilität“ im Sinne einer geschützten Wort-/Bildmarke zu entwickeln und einzusetzen, unter der sämtliche verkehrs- und mobilitätsbezogenen Informationen und Services kommuniziert und vermarktet werden. Ziel ist es, über die bestehenden Labels für einzelne Verkehrsarten bzw. Anbieter (KVV/VBK, Call a bike, Stadtmobil, …) hinaus den inter- und multimodalen Angeboten ein Gesicht und einen Namen zu verleihen und sie dadurch überhaupt erst als Ganzes vermarktungsfähig zu machen (unter Beachtung der CI-Richtlinien der Stadt Karlsruhe). Vorbild kann beispielsweise die Münchener Kampagne „gscheid mobil“ sein. Idealerweise erhält die Dachmarke eine regionale Dimension oder zumindest Komponente (vgl. Maßnahme V.2). • M.7.b: Integrierte Mobilitätskarte Das bestehende Mobilitätsbonus-Systems KARLSRUHER besticht bereits dadurch, dass es im Gegensatz zu den gängigen Parkrückvergütungssystemen des Einzelhandels auch den ÖPNV und das Fahrradparkhaus am Hauptbahnhof mit einbezieht. Darauf aufbauend ist ein eTicketing-System zu entwickeln, das die verschiedensten Mobilitätsangebote vom ÖPNV über Parken und Call a Bike bis hin zu CarSharing integriert. Mit Hilfe dieses Systems wird es für die Verkehrsteilnehmenden möglich, die unterschiedlichen Mobilitätsangebote zu buchen und zu bezahlen, ohne dass sie sich bei verschiedenen Anbietern anmelden oder sich mit unterschiedlichen Buchungsprozessen auseinandersetzen müssen. Vergleichbare Systeme sind derzeit an verschiedenen Stellen in Entwicklung. Zu nennen ist beispielsweise das Projekt BeMobility in Berlin. Auf erste Erfahrungen aus diesen Projekten hinsichtlich vertraglicher und technischer Realisierung sowie Akzeptanz kann und sollte aufgebaut werden. • M.7.c: Mobilitätskampagnen Bereits bestehende Kampagnen und Aktionen der Öffentlichkeitsarbeit wie etwa „Kopf an: Motor aus.“ zur Förderung nichtmotorisierter Mobilitätsformen und „Mobil zum Ziel“ sind fortzuführen und weiter zu entwickeln, andere bundesweite Kampagnen wie z.B. „Stadtradeln“ und „Zu Fuß zur Schule und zum Kindergarten“ hinsichtlich ihrer lokalen Umsetzung zu prüfen. Darüber hinaus sind weitere zielgruppen- und situationsorientierte Kampagnen auszuarbeiten und umzusetzen. Vorbild kann beispielsweise die Schweizer Kampagne „Sportlich zum Sport – Mach mit!“ sein, bei der in Kooperation mit Sportvereinen dafür geworben wird, den Weg zum Sport zu Fuß oder mit dem Fahrrad zurückzulegen (vgl. http://www.sportlichzumsport.ch). Auf diese Weise kann der Weg zum Training schon ein Teil der sportlichen Betätigung sein. Vergleichbare Kampagnen sind beispielsweise auch in Kooperation mit Kirchen und Glaubensgemeinschaften denkbar. Wie bereits bei Maßnahme M.4 beschrieben, besteht die Zielvorstellung darin, kreativ und phantasievoll Anknüpfungspunkte für zielgruppen- und situationsbezogene Kampagnen zu suchen und zu nutzen. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 54 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES • M.7.d: Kombitickets Es ist zu prüfen, inwieweit und mit welchen finanziellen und verkehrlichen Konsequenzen das bestehende KVV-Angebot der Veranstaltungstickets ausgebaut und auf weitere Veranstaltungen bzw. Veranstaltungsorte ausgedehnt werden kann. • M.7.e: Mietertickets In Kooperation mit dem KVV und (kommunalen) Wohnungsgesellschaften ist die Einführung eines „Mietertickets“ zu prüfen. Analog zu Job-, Kombi und Semester- Tickets ermöglichen Mietertickets nach dem Solidarmodell die Abgabe günstiger Zeitkarten an Mieter eines Wohnungsunternehmens. Vorbilder bestehen beispielsweise in Bielefeld, Bochum und Düsseldorf. In einem Karlsruher Mieterticket sollten im Sinne der integrierten Mobilität neben dem ÖPNV nach Möglichkeit auch weitere Mobilitätsangebote enthalten sein. • M.7.f: Weiterentwicklung Mängelbogen Mit dem Internet-Mängelbogen des Tiefbauamtes verfügt die Stadt Karlsruhe bereits über ein Beschwerdemanagementsystem, das wesentlich zur laufenden Verbesserung des Verkehrsangebots beitragen kann. Die Möglichkeit für Bürgerinnen und Bürger, Probleme und Anregungen auf kurzem Wege zu melden, hilft einerseits, das „Alltagswissen“ der Verkehrsteilnehmenden in das Planen und Handeln der Verwaltung einzubeziehen, und stellt andererseits eine wichtige Form der kontinuierlichen Bürgerbeteiligung dar. Es wird daher empfohlen, das Instrument Mängelbogen weiter zu entwickeln. Dazu zählt eine Evaluation im Hinblick auf Bekanntheit, Nutzungskomfort für Bürgerinnen und Bürger, Nutzungskomfort für die Verwaltung und Zufriedenheit der Mängelmeldenden mit dem Feedback aus der Verwaltung. Das Instrument Mängelbogen sollte für ein strategisches Beschwerdemanagement genutzt werden, indem die eingehenden Meldungen summarisch ausgewertet und dadurch ein Überblick über die Mängelarten und ihre räumliche und zeitliche Verteilung gewonnen werden kann. M.8: Administrative Strukturen Auch wenn etliche der Maßnahmenansätze des Mobilitätsmanagements in Karlsruhe bereits einzeln verfolgt werden, ist ein umfassendes und integriertes Mobilitätsmanagement, wie es sich aus den vorangegangenen Maßnahmen- vorschlägen ergibt, eine neue Aufgabe. Erfolgsvoraussetzung für das integrierte Mobilitätsmanagement ist der Aufbau administrativer Strukturen, welche für die Maßnahmen verantwortlich sind, sie vorantreiben und umsetzen (lassen), ihre Wirkungen kontrollieren und sie schließlich weiterentwickeln. Als zentrales Element wird die Einrichtung einer Koordinationsstelle „Nachhaltige Mobilität“ empfohlen, die personell von einer Managerin/einem Manager „Nachhaltige Mobilität“ ausgefüllt und von einer verwaltungsinternen „AG Mobilität“ begleitet und unterstützt wird. Näheres ist im Baustein „Verfahren und Instrumente“ unter der Maßnahme V.1 „Organisationsstrukturen Nachhaltige Mobilität“ ausgeführt. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 55 Für die Bereiche des Betrieblichen und des Schulischen Mobilitätsmanagements werden darüberhinaus jeweils eigene Akteursnetzwerke aufgebaut bzw. bestehende Netzwerke (z.B. AK Kinder Mobilität und Verkehr) ausgebaut. Ihre Rolle und Zusammensetzung ist bei den Maßnahmen M.2 und M.3.a beschrieben. M.9: Elektromobilität Im weiteren Sinne zum Baustein Mobilitätsmanagement kann das Querschnittsthema Elektromobilität gezählt werden. Unter dem Begriff Elektromobilität werden vorrangig Kraftfahrzeuge mit elektrischem Antrieb sowie auch elektrisch unterstützte Fahrräder verstanden. Der Elektromobilität wird seit einigen Jahren in Verkehrspolitik und Verkehrsforschung eine große Rolle bei der Lösung der Verkehrsprobleme der Zukunft zugeschrieben. In der Praxis verlaufen Entwicklung und Verbreitung der Elektromobilität bislang uneinheitlich: während Pedelecs, also elektrisch unterstützte Fahrräder, stark steigende Absatzzahlen aufweisen, sind Angebot und Nachfrage für elektrisch angetriebene Pkw und Nutzfahrzeuge eher ernüchternd. Unabhängig von der Beurteilung des aktuellen Status ist davon auszugehen, dass Elektromobilität in Großstädten künftig eine Rolle spielen wird. Aufgrund der andauernden Entwicklungsdynamik ist aber derzeit noch nicht absehbar, welche Konsequenzen und Anforderungen daraus für die kommunale Verkehrsentwicklungsplanung erwachsen. Aus heutiger Sicht zeichnen sich verschiedene kommunale Handlungsansätze ab, für die nachfolgend Empfehlungen gegeben werden bzw. auf Maßnahmen in anderen Bausteinen verwiesen wird: • LivingLab BWe mobil - Schaufenster Elektromobilität Elektromobilität bedarf, um sich in der Praxis durchzusetzen, einer Anwendung in Test- und Demonstrationsprojekten. Die Stadt Karlsruhe beteiligt sich am Projekt LivingLab BWe mobil, das von der Bundesregierung als eines von vier „Schaufensterprojekten“ ausgewählt wurde und finanziell gefördert wird. Das städtische Engagement ist fortzuführen und das Projekt ist von verkehrsplanerischer Seite zu begleiten, um rechtzeitig Anforderungen aus der Elektromobilität an die Verkehrsentwicklungsplanung zu erkennen und umzusetzen. • Unterstützung elektromobiler Angebote Es steht zu erwarten, dass vor allem Mobilitätsdienstleister wie CarSharing- und Fahrradverleihanbieter auch elektromobile Angebote schaffen werden. Die Stadt Karlsruhe sollte, soweit sie davon in ihren Aufgaben berührt ist, derartige Angebote unterstützen. Dazu zählt auch – unter Abwägung mit Erfahrungen aus anderen Städten sowie sonstigen Belangen – die Gewährung von Sonderrechten wie etwa Ausnahmen von Parkraumbewirtschaftungsregelungen. • Pedelecs und Radverkehrsplanung Pedelecs sind bislang das einzige Elektromobilitäts-Segment, das sich am Mobilitätsmarkt durchsetzt. Aus ihren spezifischen Eigenschaften im Vergleich zu Fahrrädern – höhere Geschwindigkeiten, größere Reichweiten, höhere VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 56 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Anschaffungskosten – ergeben sich mutmaßlich mit einem steigenden Pedelec- Anteil am Zweiradverkehr auch Konsequenzen für Radverkehrsnetze und -anlagen, Abstellanlagen und Verkehrssicherheitsmaßnahmen. Auf diese Aspekte wird im Baustein Radverkehr gesondert eingegangen (vgl. Maßnahme R.1.b) • Elektromobilität und Lieferverkehr Elektrisch betriebene Fahrzeuge sind für innerstädtische Lieferdienste besonders prädestiniert, da sie lokal keine Schadstoffe ausstoßen. Im Zuge der Optimierung des innerstädtischen Lieferverkehrs (vgl. Maßnahme W.2) ist die Pflicht des Einsatzes von Elektro-Lieferfahrzeugen, z.B. durch Erlass einer Satzung, unter Einbeziehung der Wirtschaftsverkehrsrunde (vgl. Maßnahme W.1) zu prüfen. Die Förderung des elektrischen Güterverkehrs wird ebenfalls in der Machbarkeitsstudie „Klimaneutrales Karlsruhe 2050“. • Elektromobilität und Dienstfahrzeugflotten Elektrisch betriebene Fahrzeuge eignen sich in besonderem Maße für dienstlich genutzte Fahrzeugflotten. Im Zuge der Entwicklung des Betrieblichen Mobilitätskonzepts für die Stadtverwaltung und die kommunalen Unternehmen (vgl. Maßnahme M.2) ist zu prüfen, inwieweit im städtischen Fuhrpark verstärkt Elektrofahrzeuge zum Einsatz kommen können. 5.3 Baustein Fußverkehr Der Fußverkehr ist eine Verkehrsart, die, sieht man von der Schaffung von Fußgängerzonen in innerstädtischen Einkaufsbereichen ab, bundesweit in der Verkehrsplanung über Jahrzehnte hinweg vernachlässigt worden ist. In den letzten Jahren erlebt der Fußverkehr jedoch vor dem Hintergrund der Diskussion um Barrierefreiheit, Alterung der Gesellschaft, nachhaltigen Verkehr und Reurbanisierung der Städte eine Renaissance. Die Förderung des Fußverkehrs durch Verbesserung seiner Rahmenbedingungen ist auch für die Verkehrsentwicklung der Stadt Karlsruhe eine zentrale Strategie und wird bereits im Klimaschutzkonzept Karlsruhe 2009 und in der „Machbarkeitsstudie Klimaneutrales Karlsruhe 2050“ als Maßnahme benannt. Sie vermag wesentliche Beiträge zu den gesteckten Zielen eines nachhaltigen Verkehrs, einer Verbesserung der Mobilitätschancen für alle Personengruppen (z.B. Menschen mit Behinderungen) und einer Attraktivierung der Quartiere zu leisten. Den Grundsätzen und Zielsetzungen des Gender Mainstreaming wird mit der Förderung des Fußverkehrs in besonderem Maße Rechnung getragen. Die Maßnahmen leisten darüber hinaus einen dezidierten Beitrag zur Verkehrssicherheit. Die Verbesserung der Rahmenbedingungen für den Fußverkehr ist in erster Linie eine kleinteilige baulich-gestalterische Aufgabe. Anders als etwa beim fließenden MIV oder beim ÖV lassen sich auf der Detaillierungsebene des VEP keine räumlich konkretisierten Aussagen dazu treffen, wo welche Fußwegeverbindungen zu schaffen oder auszubauen sind. Vielmehr soll hier ein Planungsvorgehen bzw. eine Strategie VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 57 beschrieben werden, mit deren Hilfe das Fußverkehrsnetz in Karlsruhe quartiersweise verbessert wird. Zur Beplanung von Fußverkehrsanlagen gibt es in der Praxis zwei verschiedene Ansatz- punkte: • Beim Neubau von Siedlungen oder bei der grundlegenden Sanierung bzw. dem Umbau von Straßen sind die Fußverkehrsanlagen Teil des zu (über-) planenden Straßenraums. Eine richtlinienkonforme Planung ist hier obligatorisches Tagesgeschäft. Die einschlägigen Richtlinien, insbesondere die Empfehlungen für Fußgängerverkehrsanlagen (EFA 02), die Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen (RASt 06) und die Hinweise für barrierefreie Verkehrsanlagen (H BVA 11) wurden in jüngerer Zeit grundlegend novelliert und sind bei allen Planungsüberlegungen zu beachten. Darin wurde auch der Stellenwert des Fußverkehrs gestärkt durch grundlegende Prinzipien wie - Straßenraumentwurf „von außen nach innen“, - Sicherung eines durchgängigen Fußwegenetzes innerhalb und außerhalb des Planungsgebiets - sowie - durchgängige Barrierefreiheit. Die Ausweisung einer expliziten Maßnahme im VEP ist für diesen Anwendungsfall von Fußverkehrsplanung nicht erforderlich. • Bekannte oder vermutete Defizite im bestehenden Fußverkehrsnetz können Anlass sein, das Netz systematisch und grundlegend zu überplanen. Für diesen Ansatz wird als Maßnahme F.1 eine einheitliche Vorgehens- und Verfahrensweise, der „Karlsruher (Fuß-) Weg“ beschrieben. Im 5. Forum zum Verkehrsentwicklungsplan am 14. Mai 2012 wurde die vorgeschlagene quartiersweise Überplanung und Verbesserung des Fußverkehrs- netzes mehrheitlich begrüßt und insbesondere auf die Bedeutung guter Fußwege- verbindungen für den zunehmenden Anteil älterer Menschen hingewiesen. Ein Teil der Teilnehmenden wünschte sich gar bereits im VEP konkretere Maßnahmen und eine rasche Umsetzung. Zugleich wurde aber auch von Vertretern der Wirtschaft darauf hingewiesen, dass der Fußverkehr beispielsweise in Gewerbegebieten nicht die gleiche Bedeutung besitze wie in Wohngebieten und daher eine differenzierte Herangehensweise erforderlich sei. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 58 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Im Forum für die Öffentlichkeit am 16. Mai 2012 gab es zum Thema Fußverkehr • Zustimmung zu der Aufwertung des Fußverkehrs, • kritische Anmerkungen zu den Baustellen in der Innenstadt, • den Wunsch nach breiteren Gehwegen und nach der Berücksichtigung der Belange von Älteren. F.1 „Der Karlsruher (Fuß-) Weg“ Defizite und Mängel im Fußwegenetz sind häufig sehr kleinteilig und nur bei der praktischen Nutzung erkennbar. Mit dem „Karlsruher (Fuß-) Weg“ wird nachfolgend ein systematisches Vorgehen beschrieben, mit dem in überschaubaren Schritten quartiersweise die Fußwegesituation verbessert wird. Die grundlegenden Planungsschritte sind (vgl Abbildung 5-3): • Identifikation von Defiziten • Entwicklung und Abwägung von Maßnahmen • Umsetzung und „Vermarktung“ von Maßnahmen Wichtig ist in allen Schritten die Einbeziehung und Beteiligung von Betroffenen und Institutionen. Der Fußverkehr steht innerhalb des verfügbaren Straßenraumes häufig in Konkurrenz mit anderen Nutzungsansprüchen. So schränken der Ruhende Verkehr (insbesondere falsch auf dem Gehweg parkende Fahrzeuge), Einbauten, Baustellen, Verkehrsgrün und stetig wachsende gewerbliche Sondernutzungswünsche den verfügbaren Raum ein. Die Fußwegverkehrsplanung hat eine Vielzahl von weiteren Nutzungsansprüchen zu berücksichtigen und ist dabei auch eng mit der Ordnung des Parkens in den Quartieren verwoben (vgl. Maßnahme P.3). Bei der Umsetzung des Verfahrens soll mit jenen Quartieren begonnen werden, die besonders hohe Anteile bzw. Anzahlen von Bevölkerungsgruppen mit potenziell hohem Anspruch an sichere und barrierefreie Fußwegeführung haben. Dies sind insbesondere Familien mit Kleinkindern, Schulkinder sowie Seniorinnen und Senioren). Tabelle 5-2 zeigt im Überblick, welches die jeweils zehn Stadtteile mit den höchsten Anteilen an Kindern (< 6 Jahre) und Senioren (> 65 Jahre) sind. Zusätzlich sollten bei der Priorisierung die absoluten Anzahlen berücksichtigt werden. Abbildung 5-3: Planungsschritte des „ Karlsruher (Fuß-) Wegs“ VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 59 Unter Berücksichtigung der Ergebnisse aus der Zustandsanalyse wird empfohlen, in Wohnquartieren und zentralen Lagen einzelner Stadtteile mit der Überplanung des Fußverkehrsnetzes zu starten. Die von den Baumaßnahmen zur Kombilösung betroffenen Quartiere sind erst nach deren Fertigstellung zu bearbeiten. Gewerbegebiete sind generell erst in einem zweiten Schritt zu überprüfen; dabei ist die gegenüber Wohn- und Mischgebieten anders geartete Gewichtung von Belangen des Wirtschafts- und des Fußverkehrs zu berücksichtigen. Tabelle 5-2: Anteile der Personen unter 6 und über 65 Jahren nach Stadtteilen (2010). Grün hervorgehoben sind die zehn höchsten Werte. Quelle: Statistisches Jahrbuch der Stadt Karlsruhe 2011 Stadtteil Anteil Personen unter 6 Jahren [%] Anteil Personen über 65 Jahren [%] Innenstadt-Ost 3,5 13,4 Innenstadt-West 3,3 11,8 Südstadt 4,9 12,6 Südweststadt 5,7 14,6 Weststadt 5,6 14,5 Nordweststadt 4,2 23,9 Oststadt 3,9 12,9 Mühlburg 4,7 20,1 Daxlanden 4,3 24,9 Knielingen 4,7 18,8 Grünwinkel 4,9 23,1 Oberreut 5,5 17,9 Beiertheim-Bulach 5,2 17,8 Weiherfeld-Dammerstock 4,9 27,3 Rüppurr 4,9 24,8 Waldstadt 5,2 24,4 Rintheim 5,1 20,4 Hagsfeld 4,9 15,1 Durlach 4,6 21,4 Grötzingen 4,7 22,4 Stupferich 4,1 21,6 Hohenwettersbach 7 13,8 Wolfartsweier 4,7 18,7 Grünwettersbach 4,8 23,4 Palmbach 5 19,2 Neureut 5 19,8 Nordstadt 6,3 10,9 Gesamtstadt 4,8 18,5 VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 60 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Die einzelnen Verfahrensschritte des „Karlsruher (Fuß-) Wegs“ sind nachfolgend beschrieben. Das Verfahren ist in der Anwendung zu evaluieren und ggf. an die praktischen Erfordernisse anzupassen. • Schritt 1: Analyse, Identifikation von Defiziten Zur Analyse des Fußverkehrsnetzes sind verschiedene Methoden und Datenquellen zu nutzen: - Unfallhäufungspunkte Fußverkehr lt. polizeilicher Unfallstatistik (Unfallsteckkarte). - Hinweise aus der Bevölkerung über den Mängelbogen des Tiefbauamtes oder andere Meldungswege. - Systematische Begehung des Quartiers, insbesondere der Haupt-Wege zu quartiersbedeutsamen Einrichtungen, mit Erfassung folgender Sachverhalte: o Gehwegbreiten o Fehlnutzungen der Gehwege (Falschparker, Werbeaufsteller etc.) o Art und Lage von Querungsanlagen o Sichtfelder an Querungsstellen o Wartezeiten an LSA einschließlich Mehrfachwartezeiten o Wesentliche Randnutzungen (Einzelhandel, öffentliche Einrichtungen, …) o Pfade, Schleichwegen etc. o Aspekte der Barrierefreiheit (Bordsteinabsenkung, taktile Leitelemente, …) Darüber hinaus sind die Bewohnerinnen und Bewohner des Quartiers in die Analyse und Mängelerkundung einzubeziehen. Dies kann beispielsweise durch gezielte Aufrufe in der örtlichen Presse zur Meldung von Mängeln, durch öffentliche Quartiersbegehungen (ggf. mit gezielter Ansprache bestimmter Zielgruppen wie Seniorinnen und Senioren) oder in Form von Stadtteilwerkstätten geschehen. Hier sollte das „Stadtteilforscher-Projekt„ des Stadtjugendausschusses wieder aufgenommen werden. Besonders empfohlen wird die Einbeziehung von Schulen: in Projekten wie den „Schulweg-Detektiven“ des Netzwerks Verkehrssichere Städte NRW erkunden und beurteilen Schülerinnen und Schüler selbst ihre Wege. Die Analyse der Fußverkehrs-Situation wird so kombiniert mit Verkehrserziehung und praktischem Erlernen gesellschaftlichen Engagements. Solche Schul-Projekte sollten auch in das Schulische Mobilitätsmanagement (vgl. Maßnahme M.3) eingebettet werden. Abschließend sind die Ergebnisse der Bestandsaufnahme und die gesammelten Defizite zu kartieren. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 61 • Schritt 2: Entwicklung von Maßnahmen Zunächst können, soweit es aus den städtebaulichen Gegebenheiten klare Hierarchien des Straßennetzes gibt, Prioritäten im Quartier definiert werden, das die reinen Wohnbereiche mit den wichtigsten Nahzielen (Einkauf, Schule, Kirche, Bürgerhäuser, ÖV-Haltestellen) verbindet. Anschließend erfolgt die Überplanung des gesamten Fußwegenetzes, ggf. mit Priorität im Haupt-Fußwegenetz. Entsprechend den festgestellten Defiziten sind beispielsweise zu prüfen: - Schaffung geeigneter Querungsmöglichkeiten in Abhängigkeit von Bedeutung der Straße, Netzhierarchie und Strömen der Zu-Fuß-Gehenden, - Verbesserung von Sichtfeldern, - Optimierung von Lichtsignalsteuerungen, - Maßnahmen für den ruhenden Verkehr (siehe unten), - „Legalisierung“ und Herrichtung von Pfaden und Schleichwegen unter Berücksichtigung von Eigentumsverhältnissen, Verkehrssicherungspflichten usw.; ggf. auch Unterbinden des Durchgangs, falls die Fußgängersicherheit gravierend gefährdet ist. In der Praxis erweist sich häufig, dass Gehwegparken ein Kernproblem für den Fußverkehr ist. Eine integrierte Fußverkehrs- und Parkraumplanung ist dann unerlässlich (vgl. auch Maßnahme P.3). In diesem Fall sind zusätzlich zum Fußverkehrsnetz auch Parkraumangebot und Parkraumnachfrage mitzubetrachten. Ziel ist es generell, die Gehwege von parkierenden Fahrzeugen freizuhalten oder richtlinienkonformes Parken durch entsprechende Markierung auf dem Gehweg zu legalisieren. Als mögliche, dann zu prüfende Handlungsoptionen, um die Parknachfrage im öffentlichen Straßenraum und damit den Parkdruck auf Fußwege zu reduzieren, seien beispielhaft genannt: - Verstärkte Mischnutzung des bestehenden Parkierungsangebots, z.B. Nutzung der Stellplätze von Gewerbegebäuden durch Anwohnende. Hierfür sind in der Regel Nutzungsvereinbarungen mit den Gewerbetreibenden zu treffen. - Umverteilung der Flächennutzung: Ausweisung von Fahrbahn und Fußwegen als verkehrsberuhigter Bereich bei gleichzeitiger Markierung von Parkständen. - Flächendeckende Parkraumbewirtschaftung (führt zur verstärkten Nutzung bzw. zur Reaktivierung von Parkraum auf privaten Grundstücken, der anderweitig belegt ist) - Bau von Quartiersgaragen, insbesondere Herstellung größerer Stellplatzzahlen in ohnehin bei Neubauten erforderlichen Garagen. Auch in dieser Phase der Maßnahmenentwicklung sind die Bewohnerinnen und Bewohner des Quartiers in geeigneter Weise intensiv einzubeziehen. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 62 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES • Schritt 3: Umsetzung und „Vermarktung“ der Maßnahmen Schließlich sind die in Schritt 2 entwickelten Maßnahmen zu realisieren. Neben der Umsetzung der entwickelten baulichen und verkehrsrechtlichen Maßnahmen ist das Fußverkehrsnetz auch zu „vermarkten“, indem es in den Schulwegplänen, in einem Fußwegestadtplan sowie in Haltestellenumgebungsplänen dargestellt wird. Flankierend sind bei Maßnahmen zur Ordnung des Parkens diese Maßnahmen an die Pkw-Halterinnen und –Halter im Quartier zu kommunizieren. Ebenfalls erforderlich ist dann eine systematische Kontrolle des ruhenden Verkehrs mit konsequenter Ahndung von illegalem Halten und Parken. F.2: Barrierefrei-Standards Die einschlägigen Richtlinien, insbesondere die Hinweise für Barrierefreie Verkehrsanlagen (H BVA 2011), zeigen in verschiedenen Fällen unterschiedliche Lösungen zur Sicherung der Barrierefreiheit auf. Im Sinne der Nutzerinnen und Nutzer und der Begreifbarkeit des Fußwegesystems sollten aber im Stadtgebiet einheitliche Lösungen umgesetzt werden. Daher sollte das bereits bestehende Verfahren der Abstimmung mit Verbänden für Menschen mit Behinderungen zur Herstellung eines „Karlsruher Standard zur Barrierefreiheit“ als praktisch anzuwendender Auszug aus den H BVA 2011 fortgeschrieben werden, die dann die Arbeitsgrundlage für die Entwurfs- und Ausführungsplanungen aller Fußwegeplanungen im Stadtgebiet bildet. Die eigentliche barrierefreie Gestaltung erfolgt dann im Rahmen jeglichen Bauvorhabens sowie speziell im Rahmen der Verbesserung der Fußverkehrsanlagen in den Quartieren (Maßnahme F.1) und beim barrierefreien Ausbau der ÖPNV- Haltestellen (Maßnahme ÖV.21). 5.4 Baustein Radverkehr Plan 5-1: Handlungskonzept – Baustein Radverkehr; Umsetzungsgrad Radverkehrsnetz Topographisch für eine intensive Fahrradnutzung prädestiniert und seit Drais auf einer langen Zweiradtradition fußend, hat die Stadt Karlsruhe mit dem 2005 beschlossenen „20-Punkte-Programm zur Förderung des Radverkehrs“ in den letzten Jahren bundesweit beachtete Fortschritte bei der Radverkehrsförderung erzielt. Im Straßenbild hat das Fahrrad sichtbar an Bedeutung gewonnen. Der besondere Wert und Erfolgsfaktor des 20-Punkte-Programms liegt in seinem Ansatz als umfassende und eigenständige Strategie, die verschiedene Handlungsfelder vereint, und darin, dass es auf einen langen Zeitraum (10 Jahre) angelegt ist und so Akteuren den notwendigen „langen Atem“ bei der Radverkehrs- förderung verleiht. Der Baustein Radverkehr des Verkehrsentwicklungsplans beinhaltet daher – im Einklang mit dem Klimaschutzkonzept Karlsruhe 2009 und der VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 63 „Machbarkeitsstudie Klimaneutrales Karlsruhe 2050“ – die weitere Umsetzung und die Weiterentwicklung des 20-Punkte-Programms. Mit der Radverkehrsförderung wird zugleich den Strategien und Anforderungen des Gender Mainstreaming in besonderem Maße Rechnung getragen, da das Fahrrad sich für Menschen in vielen unterschiedlichen Lebenslagen als kostengünstiges, flexibles und vielfältig nutzbares Verkehrsmittel eignet. Die Aufnahme in den Verkehrsentwicklungsplan bettet das Programm in den verkehrlichen Gesamtkontext ein. Zugleich soll und kann es seinen besonderen Wert als eigenständige Strategie beibehalten. Im 5. Forum zum Verkehrsentwicklungsplan am 14. Mai 2012 zeigten die Diskussionen der Forumsteilnehmenden, dass eine Fortsetzung der Radverkehrs- förderung und des 20-Punkte-Programms als selbstverständlich erwartet wird. Besondere Schwerpunkte zur Weiterentwicklung wurden in der Kombination von ÖPNV und Fahrrad sowie in der Verbesserung des Angebots an Fahrradabstellanlagen gesehen. Im Forum für die Öffentlichkeit am 16. Mai 2012 gab es zum Thema Radverkehr • Zustimmung zu der Maßnahme Fahrradstraße Sophienstraße, • kritische Anmerkungen zu den Baustellen in der Innenstadt • den Wunsch nach wettergeschützten Rad-Abstellplätzen, Abstellplätzen an der Messe und in Parkgaragen, Verbesserung der Ost-West-Verbindung R.1: Ausbau des Radverkehrsnetzes Das Radverkehrsnetz gemäß dem 20-Punkte-Programm ist fertigzustellen und weiterzuentwickeln. Daraus resultieren zwei Teilmaßnahmen: • R.1.a: Fertigstellung Radverkehrsnetz gemäß 20-Punkte-Programm Die aus dem 2005 beschlossenen Programm noch zu realisierenden Maßnahmen sind in Plan 5-1 dargestellt. In der Praxis hat sich gezeigt, dass die ursprüngliche Strategie einer routenweisen Umsetzung nur schwer realisierbar ist, da entlang einer Route viele andere Baumaßnahmen und verkehrliche Vorhaben zu berücksichtigen sind. Es wird daher empfohlen, künftig stärker umsetzungsorientiert vorzugehen, d.h. Teilmaßnahmen an verschiedenen Routen dann zu realisieren, wenn es in Koordination mit andern Baumaßnahmen günstig ist. Dies betrifft in besonderem Maße die Routen im räumlichen Umfeld der Kombilösung. • R.1.b: Weiterentwicklung des Radverkehrsnetzes Ferner ist das Radverkehrsnetz unter Beachtung folgender Schwerpunkte weiterzuentwickeln: - Überarbeitung der Netzhierarchie auf Basis des bereits festgelegten Grundnetzes entsprechend den Verfahren der ‚Richtlinien für integrierte Netzgestaltung‘. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 64 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES - Verbesserung der Durchgängigkeit des Netzes über die Gemeindegrenzen hinweg in Zusammenarbeit mit den benachbarten Gemeinden und der gesamten Region (vgl. auch Maßnahme V.3). - Prüfung der netz- und straßenentwurfsbezogenen Konsequenzen eines steigenden Anteils an Pedelecs unter den Zweirädern. Es ist zu erwarten, dass Pedelec-Nutzende im Schnitt schneller unterwegs sind und längere Strecken zurücklegen als konventionelle Fahrräder. Vor diesem Hintergrund bekommen beispielsweise die regionale Dimension des Radverkehrsnetzes (siehe oben), Überholmöglichkeiten auf Radverkehrsanlagen sowie deren fahrdynamische Trassierung besondere Bedeutung. - Radschnellstrecken, insbesondere für Pendelnde. R.2: Verbesserungen für den ruhenden Fahrradverkehr Neben einem attraktiven und sicheren Radverkehrsnetz ist das Vorhandensein von Fahrradabstellanlagen ein zentraler Faktor zur Förderung des Radverkehrs: Nur wer sein Fahrrad sicher und bequem an Quelle und Ziel seiner Wege abstellen kann, wird regelmäßig ein verkehrssicheres und wertvolles Fahrrad nutzen. Als Teilmaßnahmen zur Verbesserung des ruhenden Radverkehrs werden ein spezifisches Fahrradparken-Konzept für die Innenstadt und die Stärkung des Fahrradparkens in der Stadtentwicklungsplanung empfohlen. Daneben ist auch der Ausbau von Bike+Ride-Anlagen (siehe Maßnahme VÜ.1) zu den Verbesserungen für den ruhenden Fahrradverkehr zu zählen. • R.2.a: Konzept Fahrradparken in der Innenstadt Für die Innenstadt ist ein Konzept zum Fahrradparken zu entwickeln, das auf einer Bestandsaufnahme von Angebot und Nachfrage fußt. Nach dem Prinzip der „dezentralen Konzentration“ (viele kleinere bis mittlere Anlagen für etwa 6 bis 30 Fahrräder) sind Standorte und ihre Kapazitäten zu definieren. Erforderlichenfalls ist in Erwägung zu ziehen, andere Nutzungen wie straßenbegleitende Stellplätze, Verkehrsgrün oder gewerblich genutzte Flächen in Fahrradabstellanlagen umzuwandeln (vgl. auch Maßnahme P.2.c). Bei der Konzeptentwicklung sind folgende Aspekte zu beachten: - Art und Dimensionierung der Abstellanlagen müssen ein bequemes Ein- und Ausparken, ein sicheres Abstellen auch beladener Fahrräder sowie das Anschließen des Fahrradrahmens ermöglichen; vorhandene Anlagen sind erforderlichenfalls sukzessive auszutauschen. Hierzu ist ein Standard zu entwickeln, der verwaltungsintern abgestimmt ist und die o.g. Aspekte ebenso beachtet wie Kriterien der Gestaltung. - Für Standorte mit erwartbar längeren Aufenthaltsdauern (z.B. Kultur- und Bildungseinrichtungen, Arbeitsplätze) ist die Bereitstellung überdachter Abstellanlagen vorzusehen. In diesem Zusammenhang ist auch die VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 65 Einrichtung von Fahrradabstellanlagen in öffentlichen Parkhäusern zu prüfen. - In Zusammenarbeit mit Radtourismusverbänden soll geprüft werden, ob und wo Fahrradboxen aufgestellt werden können, die insbesondere Radtouristen ein gesichertes Abstellen ihrer bepackten Fahrräder ermöglichen. - Im Konzept ist auch der Betrieb der Anlagen, also die laufende Pflege und Instandhaltung insbesondere von Anlagen mit Überdachung, zu beachten. - Präventiv sind im Konzept Strategien darzustellen, wie „wildes“ und behinderndes Parken von Fahrrädern außerhalb der Abstellanlagen durch Informationskampagnen und ordnungsrechtliche Maßnahmen verringert und verhindert werden kann. - Erforderlichenfalls ist zusätzlich eine Strategie für das Entsorgen von Schrotträdern über das bereits Praktizierte hinaus zu entwickeln. Die Umsetzung des Konzepts kann u. U. in Teilen erst nach Fertigstellung der Bauarbeiten zur Kombilösung erfolgen. • R.2.b: Stärkung des Fahrradparkens in der Stadtentwicklungsplanung Bei der Entwicklung von Neubaugebieten sowie beim Neu- und Umbau einzelner Gebäude bieten sich hervorragende Ansatzpunkte, „von Anfang an“ für eine gute Situation zum Fahrradparken zu sorgen: durch die Berücksichtigung des Fahrradparkens in der Bauleitplanung, durch die Aufstellung einer Fahrrad- Abstellplatzsatzung und durch Information und Beratung von Bauherrinnen und Bauherren. - Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen ist als Planungsprinzip obligatorisch zu prüfen, wo und in welchem Umfang Flächen für Fahrradabstellanlagen sowohl im privaten wie auch im öffentlichen Raum gemäß § 9 Absatz 1 Nr. 11 BauGB festgesetzt werden (vgl. auch Maßnahme M.1). - Um sicherzustellen, dass beim Neu- und Umbau von Gebäuden Fahrradabstellanlagen in zeitgemäßer Qualität und Anzahl hergestellt werden, ist eine kommunale Fahrrad-Abstellplatzsatzung gemäß §74 (2) Nr. 6 LBO-BW zu beschließen. Sie definiert Anforderungen an Anzahl, Größe, Beschaffenheit und Zugänglichkeit von Fahrrad-Abstellplätzen. Dabei bestehen unterschiedliche Anforderungen in Abhängigkeit der Nutzung. Inhaltlich kann sich diese Satzung an der Radabstellsatzung der Stadt Freiburg (Breisgau) orientieren, die im Oktober 2011 beschlossen wurde. Die Maßgaben der Fahrrad-Abstellplatzsatzung sind im Baugenehmigungs- verfahren bindend. - Die Praxis zeigt, dass über die Formulierung von Qualitätsanforderungen in einer Fahrrad-Abstellplatzsatzung hinaus bei Bauherrinnen und Bauherren sowie Architekturbüros Beratungsbedarf besteht, wie gute Abstellanlagen konkret gestaltet sein sollen. Hierfür wird empfohlen, in Anlehnung an die VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 66 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Handreichung „… und wo steht Ihr Fahrrad?“ der Arbeitsgemeinschaft fahrradfreundliche Städte, Gemeinden und Kreise in Nordrhein-Westfalen e.V. eine Broschüre für Bauherrinnen/Bauherren und Architektinnen/ Architekten mit praktischen Hinweisen und guten Beispielen aufzulegen und bei der Bauherrenberatung zu verteilen. Ergänzend sind gezielte Kampagnen gemeinsam mit dem örtlichen Baustofffachhandel denkbar, bei denen gezielt zeitgemäße Abstellhilfen beworben und zugleich „Felgenklemmer“ und ähnliche Konstruktionen aus dem Angebot genommen werden. R.3: Service Zusammen mit einer guten Infrastruktur sind auch unterschiedlichste fahrradbezogene Services erforderlich, um den Radverkehr zu fördern. In diesem Handlungsfeld werden folgende Teilmaßnahmen vorgeschlagen: • R.3.a: Fahrradkurse Teile der Bevölkerung verfügen erfahrungsgemäß nicht über ausreichende Fahrrad-Kompetenzen oder sind nicht geübt genug, um mit dem Fahrrad am Verkehr teilzunehmen. Typische „fahrradferne Zielgruppen“ sind Seniorinnen und Senioren sowie Menschen, insbesondere Frauen, mit Migrationshintergrund. Für diese Zielgruppen sollen verstärkt spezielle Fahrradkurse mit professionellen Radfahrtrainerinnen und -trainern angeboten werden, um das Fahrradfahren überhaupt zu erlernen bzw. wieder einzuüben und um die Radfahrsicherheit zu verbessern. • R.3.b: Touristische Radwegweisung Es ist zu prüfen, wie die Karlsruhe tangierenden touristischen Fernradwege in und durch die die Innenstadt geführt werden können. Dies betrifft insbesondere den Paneuroparadweg/Rheintalweg am Oberrhein, die Veloroute Rhein, den Schwarzwaldradweg und den Stromberg-Murrtal-Radweg. Insbesondere sollte eine Verbindung zwischen den Fernradwegen im Westen und im Osten des Stadtgebiets geschaffen und per Beschilderung ausgewiesen werden. • R.3.c: Fahrradparken bei Großveranstaltungen Bei Großveranstaltungen, insbesondere Freiluftveranstaltungen (DAS FEST, Kamuna, Stadtgeburtstag, Stadtmarathon), soll die Fahrradnutzung für Besucherinnen und Besucher durch ein Angebot an mobilen Fahrradabstellanlagen und durch bewachtes Fahrradparken gefördert werden. Erfolgreiche Beispiele, etwa aus Frankfurt am Main, basieren auf Kooperationen zwischen der Stadt, die mobile Fahrradabstellanlagen und Zäune bereithält, und Fahrradverbänden, deren Mitglieder ehrenamtlich die Bewachung der abgestellten Räder übernehmen. • R.3.d: Konzeptentwicklung zur Mitnahme von Fahrrädern und Fortbewegungs- mittteln im ÖPNV Mit der (erwünschten) Zunahme intermodalen Mobilitätsverhaltens steigt auch die Nachfrage nach der Fahrradmitnahme im ÖPNV. Bike+Ride-Anlagen können naturgemäß nur einen Teil der Nachfrage nach intermodalen Wegen mit Rad und ÖPNV befriedigen. Zugleich ist aber die Fahrradmitnahme in Bussen und Bahnen VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 67 häufig problembehaftet: Fahrräder nehmen in den Fahrzeugen vergleichsweise viel Platz weg, stehen in Konkurrenz zur ebenfalls steigenden Zahl von Rollstühlen, Kinderwagen und Rollatoren, stellen eine Behinderung für andere Fahrgäste und bei ungenügender Sicherung sogar eine Gefährdung dar. Mittelfristig sind daher Konzepte zu entwickeln, wie mit der steigenden Nachfrage nach der Mitnahme von Fahrrädern und anderen Fortbewegungsmitteln umgegangen werden soll (vgl. auch Maßnahmen ÖV.25 und F2). Prinzipiell kommt neben der Anpassung und Durchsetzung der bestehenden Regelungen die Veränderung der Fahrzeuginnenräume in Frage. Darüber hinaus sollten die Erfahrungen mit dem in München entwickelten „ÖPNV-Rad“ – ein spezielles, platzsparendes Faltrad – beobachtet und ggf. genutzt werden. R.4: Marketing und Öffentlichkeitsarbeit Mit gezieltem Marketing und Öffentlichkeitsarbeit für das Radfahren wie etwa der Kampagne „Kopf an: Motor aus.“ hat die Stadt Karlsruhe bereits positive Erfahrungen mit diesem Handlungsfeld gesammelt. Künftig gilt es, die Marketing- und Öffentlichkeits-Aktivitäten zu verstetigen und auszuweiten. Hierfür werden folgende Teilmaßnahmen vorgeschlagen: • R.4.a: Kampagnen und Wettbewerbe Die bestehende Öffentlichkeitskampagne „Kopf an: Motor aus.“ sollte mit ihren Karlsruhe-spezifischen Motiven periodisch wiederholt werden. Ferner sollte die Stadt Karlsruhe (weiterhin) an bundesweiten Kampagnen und Wettbewerben wie „Fahrradfreundlichster Arbeitgeber“, „Mit dem Rad zur Arbeit“ und „Stadtradeln“ teilnehmen. Es ist zu prüfen, ob und inwieweit diese verschiedenen Kampagnen auch gezielt zur Verkehrssicherheitsarbeit genutzt werden können, ohne aber die positive, belohnungsorientierte Kommunikationsstrategie der Kampagnen zu konterkarieren. Zu forcieren sind zielgruppen- und situationsorientierte Kampagnen, wie z.B. „Ich kauf per Rad“ zur Förderung des Radfahrens auf Einkaufswegen oder „Sportlich zum Sport“ zur Förderung des Radfahrens im Kontext von Sportvereinen (vgl. auch Maßnahme M.7.b). • R.4.b: Radverkehrsinformation Die Informationen zur gesamten Bandbreite der Radverkehrsangebote (Netze, Routen, Abstellanlagen, Services) ist auf allen Kommunikationskanälen auszubauen und zu verbessern. Vorgeschlagen wird hierfür insbesondere die Zusammenführung der im Moment auf verschiedenen Seiten (www.karlsruhe.de/radverkehr, www.ka-mobil.de/fuss- fahrrad.html und www.vmz.karlsruhe.de/...FahrradParken) verstreuten fahrradbezogenen Informationen. Zu ergänzen sind insbesondere Informationen zum Fahrradverleihsystem sowie eine Einbindung des Internet-Radroutenplaners Baden-Württemberg. Der Datenbestand im Radroutenplaner Baden-Württemberg ist nach Fertigstellung des in Aufbau befindlichen digitalen Radverkehrskatasters zu aktualisieren und zu vervollständigen. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 68 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES R.5: Administrative Strukturen Zur erfolgreichen Umsetzung der vielfältigen Maßnahmen zur Radverkehrsförderung sind entsprechende administrative Strukturen unerlässlich. Im Mittelpunkt stehen dabei die Koordination der Aktivitäten einerseits und die Vernetzung der verschiedenen Akteure andererseits: • R.5.a: Stabsstelle Radverkehr Die Einrichtung der Stelle eines oder einer Radverkehrsbeauftragte/n als Stabsstelle sollte geprüft werden. Aufgabe dieser Stabsstelle sollte es sein, als zentrale Ansprechstelle zu allen Fragen des Radverkehrs für Stadtverwaltung und Akteure außerhalb der Verwaltung zu fungieren und die verschiedenen Aktivitäten ämter- und institutionsübergreifend zu koordinieren. • R.5.b: Vernetzung der Akteure Radverkehrsförderung ist eine vielfältige, häufig kleinteilige Aufgabe, an der eine Vielzahl von Akteuren direkt oder indirekt beteiligt ist. Die Vernetzung und Koordination dieser Akteure ist dabei ein zentraler Erfolgsfaktor. Mit dem Radlerforum Karlsruhe besteht bereits eine Austauschplattform, in der Expertinnen und Experten, Interessenverbände und politische Entscheidungsträgerinnen und - träger vertreten sind. Auf Landesebene besteht über die Arbeitsgemeinschaft Fahrradfreundlicher Kommunen bereits eine Vernetzung von Kommunen untereinander. Diese Netzwerke und Plattformen sind fortzuführen. Zu prüfen ist darüber hinaus, wie - eine stärkere Vernetzung innerhalb der Verwaltung (z.B. Stärkung der Rolle der AG Radverkehr), insbesondere bei der Verkehrssicherheitsarbeit, erreicht werden kann und - ob und wie eine dauerhafte Kooperation mit dem Fahrradfachhandel aufgebaut werden kann. Fruchtbare Bereiche einer solchen Zusammenarbeit können beispielsweise Service (Schlauchomaten etc.), Kampagnen (Darstellung des Leistungsangebots) und Sicherheit (Beratung, Vor-Ort-Reparaturangebot bei Fahrradkontrollen) sein. 5.5 Baustein Öffentlicher Verkehr (ÖV) Plan 5-2: Handlungskonzept – Baustein ÖV; Übersicht der Maßnahmen im schienengebundenen ÖPNV Plan 5-3: Handlungskonzept – Baustein ÖV; Übersicht der Maßnahmen im straßengebundenen ÖPNV Der ÖPNV übernimmt in Karlsruhe und Umland seit Jahren eine tragende Rolle im Verkehrsgeschehen und gilt bundesweit als vorbildlich. Im Sinne einer nachhaltigen Mobilitätsentwicklung ist diese Rolle durch Maßnahmen zur weiteren Attraktivitäts- erhöhung zu festigen, wie es auch im Klimaschutzkonzept Karlsruhe 2009 gefordert und in der Machbarkeitsstudie „Klimaneutrales Karlsruhe 2050“ vorgeschlagen wird. Potentiale zur Attraktivitätssteigerung und weitergehenden Ausschöpfung der VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 69 Fahrgastpotenziale liegen gemäß der Zustandsanalyse in einer Verbesserung der Erschließung durch Verdichtung und Ausweitung des Strecken-/Liniennetzes bzw. durch den Ersatz von Buslinien durch leistungsfähigere Schienenangebote. Darüber hinaus trägt eine Reduzierung von Störungen im Betrieb , z.B. infolge von miteinander in Konflikt stehenden Strömen des ÖPNV und des MIV an einzelnen Knotenpunkten zur Verbesserung der Fahrplanstabilität bei. Da die entsprechenden Maßnahmen der Verkehrssteuerung zugleich auch der besseren Abwicklung des fließenden MIV dienen, werden sie in Kapitel 5.6 beschrieben. Weitere Potentiale zur Attraktivitätssteigerung des ÖPNV in Karlsruhe bestehen in einer Verbesserung der Zugänglichkeit , insbesondere im Hinblick auf einen barrierefreien Ausbau der Haltestellen und einen Ausbau von intermodalen Verknüpfungspunkten, die auf einem Weg den leichten Wechsel zwischen den Verkehrsträgern ermöglichen. Für die Planung und Realisierung von Maßnahmen im ÖPNV ist der Nahverkehrsplan (NVP) bindend. Dem Verkehrsentwicklungsplan (VEP) kommt demgegenüber die Rolle zu, die Entwicklung des ÖPNV in das Konzept der verkehrlichen Gesamtentwicklung einzubetten und integriert mit ihr abzustimmen. Der Baustein ÖV wurde daher im Zuge der derzeitigen Fortschreibung des NVP eng mit den ÖPNV-Aufgabenträgern bzw. - Betreibenden abgestimmt und es wurde geprüft, in wie weit die vorgesehenen ÖPNV- Maßnahmen mit den grundlegenden Strategien, Zielen und Maßnahmen auch der anderen Verkehrsträger übereinstimmen. Der Großteil der im Folgenden dargestellten empfehlenswerten Maßnahmen wurde im Rahmen des 5. Forums Verkehrsentwicklungsplan am 14. Mai 2012 bereits den Vertreterinnen und Vertretern der verschiedenen Interessensgruppen vorgestellt. Dabei wurde insgesamt eine sehr positive Resonanz gegenüber den Ergänzungs- und Erweiterungsmaßnahmen des ÖPNV wahrgenommen. Teils wurde sogar der Bedarf nach darüber hinaus gehenden Erweiterungsmaßnahmen geäußert. Deutliches Interesse bestand ebenfalls an einer verbesserten intermodalen Verknüpfung (Bike+Ride, Park+Ride). Widersprüchlich war dagegen die Resonanz auf Veränderungen in Straßenabschnitten: hier reichten die Reaktionen von deutlich positiven Voten für eine verkehrsträgergerechte Umgestaltung bis hin zu Befürchtungen, dass der MIV dadurch eingeschränkt werde. Im Forum für die Öffentlichkeit am 16.Mai 2012 gab es zum Thema ÖPNV und Intermodalität • eine grundsätzlich hohe Zufriedenheit; über alle Altersgruppen hinweg wird das Bedürfnis nach einem gut ausgebauten öffentlichen Verkehr deutlich, • Zustimmung zu den Maßnahmen Bus und Bahn Wolfartsweier und Fahrradmitnahme in der Bahn • kritische Anmerkungen zu den Baustellen in der Innenstadt, zu der Barrierefreiheit, der Pünktlichkeit, der Anbindung mancher Stadtteile • den Wunsch nach verbesserter Information, weiterer Kapazitätserhöhung, (Doppel- wagen), Jobticket, Mitnahmemöglichkeit für Kinder, Sitzmöglichkeiten an jeder VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 70 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Haltestelle, mehr Maßnahmen für Barrierefreiheit, Schulungen des Personals in Bezug auf Rollstühle und Kinderwagenmitnahme. • Zustimmung zu pragmatischen Ideen für die Verbesserung der Multimodalität, beispielsweise größere Bereiche für Fahrräder in den Straßenbahnen mit entsprechend größeren Türen. Die Jüngeren setzen vor allem auf EDV gestützte Systeme bei der Multi-Modalität, in diesem Zusammenhang wurde eine einheitliche Plattform, die Informationen zu allen Verkehrsträgern (z.B. zu Verspätungen, Staus) zur Verfügung stellt, angesprochen • den Wunsch nach mehr Ausbau Park and Ride, nach Koordination/Vernetzung Fahrradmitnahme in Bus und Bahn, Fahrkartenautomaten an allen P+R-Haltestellen Die Wirkungen der genannten Maßnahmen auf die Attraktivität des ÖPNV im Allgemeinen und die genannten Schwachstellen im Besonderen werden in Kapitel 6.2 dargestellt. Liniennetz Schienengebundener ÖPNV (Tram/Stadtbahn) im Stadtgebiet Bereits Bestandteil des Prognose-Nullfalls: Umbaumaßnahme Kombi-Lösung: Die Kombi-Lösung ist eine umfassende bauliche Maßnahme zur Verbesserung der Leistungsfähigkeit es schienengebundenen ÖV in Karlsruhe. Sie dient auch zur Entlastung von Knotenpunkten im Innenstadtbereich. Vor allem trägt sie aber zur Erhöhung der Sicherheit und zur Verbesserung der Aufenthaltsqualität in der Innenstadt bei. In der Maßnahme Kombi-Lösung werden die schienengebundenen Verkehre entlang der Kaiserstraße zwischen Durlacher Tor und Mühlburger Tor in einem Stadtbahntunnel unterirdisch geführt. Gleiches gilt für die Ettlinger Straße nördlich der Augartenstraße bis zum Marktplatz. Entlang der Kriegsstraße wird eine neue oberirdische Schienentrasse angelegt. Die Linie(n) südlich-parallel zur Kriegsstraße werden aus der Hermann-Billing-Straße nicht mehr in die Ettlinger Straße, sondern geradeaus in der Baumeisterstraße bis zur Rüppurrer Straße und erst dort nach Norden geführt. ÖV.1 bis ÖV.11: Ergänzung neuer Tram-/Stadtbahn-Strecken und Verlängerung bestehender Linien: Mit den folgenden Ergänzungsmaßnahmen wird ein einheitlicher Erschließungsstandard von 400m in nahezu dem gesamten Stadtgebiet erreicht: • ÖV.1: Stadtbahnstrecke Wolfartsweier - Grünwettersbach - Palmbach • ÖV.2: Stadtbahnstrecke Durlach-Ettlingen • ÖV.3: Stadtbahnstrecke Seehof-Ettlingen-Erbprinz • ÖV.4: Anschluss Neue Messe an DB-Strecke • ÖV.5: Tramstrecke Südstadt-Ost • ÖV.6: Tramstrecke Europahalle - Pulverhausstraße VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 71 • ÖV.7: Tramstrecke „Südost“ (Ettlinger Straße - Tullastraße, seit September 2012 in Betrieb) • ÖV.8: Tramstrecke Knielingen (Linie 2) • ÖV.9: Tramstrecke Nordstadt bis Kirchfeldsiedlung (Linie 3) • ÖV.10: Einschleifung der S31 in Richtung Innenstadt. • ÖV.11: Betriebliche Verbindungsstrecke im Hirtenweg von Mannheimer Straße bis Haid-und -Neu-Straße, ohne Haltestellen und daher ohne Erschließungswirkung ÖV.12: Angebotserweiterung durch betriebliche Maßnahmen: Für verschiedene innerstädtische Tramlinien und Stadtbahnlinien in die Region, z.B. durch bedarfsgerechte Taktverdichtung, durch zusätzliche Züge, durch Erweiterung der Platzkapazität (Doppel- statt Einfachtraktion) etc. Soweit neue und verlängerte Stadtbahn-/Tramstrecken die Erschließungsfunktion bestehender Buslinien übernehmen, werden diese eingestellt bzw. entsprechend ihrer verbleibenden Funktionen im Angebot reduziert. Bei der Planung neuer Stadtbahn- oder Tramstrecken sollte aus Gründen der Stadtverträglichkeit auch der schienengebundene ÖV hinsichtlich seiner Trennwirkung miteinbezogen werden. Liniennetz Straßengebundener ÖPNV (Busverkehr) im Stadtgebiet Die Anpassungen des Angebots im Busverkehr sollen dem Lückenschluss im Schienenverkehr dienen und vor allem die Versorgung in der Fläche gewährleisten, wo ein wirtschaftlicher Betrieb schienengebundener Verkehre nicht möglich ist. • ÖV.13: Einrichtung einer Stadtbuslinie in Rüppurr als Verlängerung der Linie 52 (Bulach-Dammerstock), anstelle des Anruflinientaxis ALT 54 • ÖV.14: Taktverdichtung der bestehenden Buslinien Nr. 42, 44 und 107 zum Gewerbegebiet Killisfeld (als Forderung aus dem 5. Forum) • ÖV.15: Taktverdichtung der bestehenden Buslinien Nr. 31 und 32 zum Gewerbegebiet Hagsfeld-Nord • ÖV.16: Einrichtung einer neuen Tangentialbuslinie Nord • ÖV.17: Einrichtung einer neuen Buslinie ins Gewerbegebiet Rheinhafen-Nord anstelle des Anruflinientaxis ALT 64 • ÖV.18: neue Buslinie Gewerbegebiet Rheinhafen-Süd (als Forderung aus dem 5. Forum) • ÖV.19: Verlängerung der Linie 75 oder Einrichtung eines unabhängigen Shuttle- Services in das geplante Gewerbegebiet Knielingen West • ÖV.20: Verlängerung der Linie 75 oder Einrichtung eines unabhängigen Shuttle- Services in das Gewerbegebiet zur Raffinerie in Knielingen Das Potential der Maßnahmen ÖV.16, ÖV.17, ÖV.18 konnte noch nicht abschließend bewertet werden – hier ist eine weitere, detaillierte Prüfung erforderlich. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 72 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Haltestellen des Bus- und Schienenverkehrs im Stadtgebiet und intermodale Verknüpfungspunkte • ÖV.21: Barrierefreier Ausbau: Fortführung des barrierefreien Ausbaus an Haltestellen des Bus- und des Schienenverkehrs entsprechend den Karlsruher Barrierefrei-Standards (vgl. Maßnahme F.2) • ÖV.22: Einzugsbereiche schienengebundener ÖV: Im gesamten Stadtgebiet soll für Planungen zum schienengebundenen ÖV mit einem einheitlichem Erschließungsradius von 400 m (statt 600 m in „Außenbreichen“) gerechnet werden (betrifft Rüppurr, Grötzingen, Neureut) • ÖV.23: Ausbau von Bike+Ride: Bike+Ride bezeichnet die Möglichkeit, Fahrräder an Stationen des ÖPNV gesichert abzustellen und auf diese Weise Wege in der Verkehrsmittelkombination Fahrrad und ÖPNV zurückzulegen. Bike+Ride-Anlagen sind ein wichtiger Baustein des angestrebten nachhaltigen Verkehrssystems. Bereits heute finden sich an knapp 50 Haltestellen von Stadtbahn- und Tramlinien zusammen über 1.100 Fahrradabstellplätze und beim Umbau oder Neubau von Haltestellen wird Bike+Ride grundsätzlich berücksichtigt. Für den weiteren Ausbau des Bike+Ride-Angebots wird vorgeschlagen, ein Bike+Ride-Entwicklungskonzept zu erstellen, das auf einer Erhebung der Bike+Ride-Nachfrage basiert und folgende Punkte prüft bzw. berücksichtigt: - Sicherung der Qualitätsstandards bestehender Anlagen durch Ersatz veralteter „Felgenklemmer“ durch moderne Abstellanlagen und Einrichtung von Wetterschutz an bisher noch nicht überdachten Anlagen. - Ausbau bestehender, stark ausgelasteter Bike+Ride-Anlagen. - Neu-Errichtung von Bike+Ride-Anlagen an Haltestellen mit „wild“ geparkten Fahrrädern. - Prüfung der Aufstellung von Fahrradboxen an Standorten, die sich für Bike+Ride im Nachlauf3 und für Touristen, die ihr Gepäck einschließen wollen, eignen. - Prüfung der Einrichtung von Bike+Ride-Anlagen auch an Bushaltestellen, insbesondere in der Nähe schlechter erschlossener Siedlungsbereiche. Unabhängig von dem Entwicklungskonzept sind die bestehenden B+R- Angebote verstärkt zu vermarkten und in die Mobilitätsinformationssysteme, insbesondere www.vmz.karlsruhe.de, zu integrieren. • ÖV.24: Ausbau von Park+Ride: Park+Ride bezeichnet die Möglichkeit, Pkw auf gekennzeichneten Flächen an Stationen des ÖPNV abzustellen und auf diese Weise Wege in der Verkehrsmittelkombination Auto und ÖPNV zurückzulegen. Park+Ride-Anlagen sind insbesondere im regionalen Verkehr ein wichtiger 3 „Bike+Ride im Nachlauf“ bezeichnet eine Bike+Ride-Nutzung, bei der z.B. Berufstätige von zu Hause bis in die Nähe ihres Arbeitsplatzes mit dem ÖPNV fahren und das letzte Stück zum Arbeitsplatz mit einem eigenen, an der Zielhaltestelle abgestellten Fahrrad zurücklegen. An der Zielhaltestelle ist daher eine gesicherte Abstellung des Fahrrades über Nacht, bspw. in Fahrradboxen, sinnvoll. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 73 Baustein eines nachhaltigen Verkehrssystems. Bereits heute sind im KVV- Verbundraum außerhalb des Stadtgebiets Karlsruhe an ca. 160 Stationen Park+Ride-Plätze ausgewiesen; in Karlsruhe selbst gibt es 16 Park+Ride-Plätze. Generell ist das Prinzip eines wohnortnahen Park+Ride-Angebots weiter zu verfolgen um zu bewirken, dass der größere Anteil der intermodalen Wege mit dem ÖPNV zurückgelegt wird und um gleichzeitig zu vermeiden, dass durch stadtnahes Park+Ride ÖPNV-Tarifgrenzen unterlaufen werden. In Abstimmung mit der Region (vgl. auch Maßnahme V.2) ist zu prüfen, inwieweit das bestehende Angebot eines Ausbaus bedarf. Innerhalb des Stadtgebiets ist das vorhandene Angebot beizubehalten. Sonstige Maßnahmen • ÖV.25: Konzeptentwicklung zur Mitnahme von Fahrrädern und Fortbewegungs- mittteln im ÖPNV: Aus verschiedenen Gründen steigt die Nachfrage nach Mitnahme von Fahrrädern und anderen Fortbewegungsmittteln wie Rollstühlen, Rollatoren, Trolleys und Kinderwagen an. Diese nehmen in den Fahrzeugen vergleichsweise viel Platz weg, stehen in Konkurrenz untereinander, stellen eine Behinderung für andere Fahrgäste und bei ungenügender Sicherung sogar eine Gefährdung dar. Mittelfristig sind daher Konzepte zu entwickeln, wie mit der steigenden Nachfrage nach der Mitnahme von Fahrrädern und anderen Fortbewegungsmitteln umgegangen werden soll (vgl. auch Maßnahme R.3.d). Neben den vorgenannten ÖV-spezifischen Maßnahmen ist der ÖV wesentlicher Bestandteil der Maßnahmen im Baustein Mobilitätsmanagement (Abschnitt 5.2). Beispielhaft seien das Betriebliche Mobilitätsmanagement genannt, in dem die ÖV- Anbindung von Arbeitsplätzen eine große Rolle spielt (Maßnahme M.2), der Aushang von Haltestellenumgebungsplänen, der die Orientierung im Haltestellenumfeld erleichtert (Maßnahmen M.6.d), die Entwicklung einer integrierten Mobilitätskarte, welche auf der Funktionalität von ÖV-Zeitkarten aufbaut (Maßnahme M.7.b), sowie die Prüfung zielgruppenspezifischer Tarife wie Mietertickets (Maßnahme M.7.e). VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 74 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 5.6 Baustein Fließender MIV Plan 5-4: Handlungskonzept – Baustein fließender MIV; Grundnetz mit Straßenkategorien (Zielplan 2025) Plan 5-5: Handlungskonzept – Baustein fließender MIV; Übersicht der betrieblichen Maßnahmen Plan 5-6: Handlungskonzept – Baustein fließender MIV; Übersicht der baulichen Maßnahmen Plan 5-7: Handlungskonzept – Baustein fließender MIV; Übersicht der Geschwindigkeitsreduzierungen im Grundstraßennetz Plan 5-8: Handlungskonzept - Übersicht der zulässigen Geschwindigkeiten im Grundnetz (Zielplan 2025) Der MIV hat eine große Bedeutung für Mobilitätsbedürfnisse, für die andere Verkehrsmittel weniger geeignet sind, und wird diese Funktion auch künftig beibehalten. Der Baustein Fließender MIV wird daher darauf ausgerichtet, neben notwendigen Netzergänzungen in erster Linie die bereits verfolgten Strategien zur Optimierung des Verkehrsablaufs durch Verkehrssteuerung und Verkehrsmanagement fortzuführen und auszuweiten. Vor dem Hintergrund der weiteren Ziele ‚Steigerung der Umweltqualität’ und ‚Erhöhung der Attraktivität der Innenstadt und der Stadtquartiere’ sind Maßnahmen zur Lenkung und verträglichen Abwicklung des MIV erforderlich. Zu beachten ist hierbei, dass diese Maßnahmen nicht zu Engpässen in der Verkehrsabwicklung auf den entsprechenden Netzabschnitten und zu unerwünschten Verkehrsverlagerungen in Quartiersstraßen führen. Als Planungsgrundlage ist das bereits in der Analyse des Verkehrsentwicklungsplans abgestimmte Grundnetz mit den nach RIN 08 definierten Straßenkategorien zu sehen. Dieses Grundnetz wurde für die Prognose überprüft und neue geplante Staßenabschnitte eingefügt (vgl. Plan 5-4). Die für das Handlungskonzept zu empfehlenden Maßnahmen für den MIV lassen sich grundsätzlich gliedern in betriebliche Maßnahmen, in bauliche Maßnahmen und in Änderungen der zulässigen Höchstgeschwindigkeit an einzelnen Abschnitten im Stadtgebiet. Ein Teil dieser Maßnahmen kann erst nach Abschluss der Bauarbeiten für die Kombilösung realisiert werden. Verkehrssteuerung und Verkehrsmanagement befinden sich in Karlsruhe bereits auf sehr hohem Niveau. Die betrieblichen Maßnahmen dienen der konsequenten Fortsetzung der bereits verfolgten Strategien. Sie betreffen zum einen die Verbesserung der Verkehrsinformation durch die Erfassung von Verkehrsdaten, ihre Aufbereitung und Interpretation sowie ihre Bereitstellung an die Verkehrsteilnehmenden. Zum anderen beziehen sich die betrieblichen Maßnahmen auf eine Optimierung der Lichtsignalsteuerung mittels einer situativen Dosierung des Zuflusses in das städtische Straßennetz, einer Koordinierung des Verkehrs entlang definierter Streckenzüge oder der lokalen Optimierung einzelner Knotenpunkte. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 75 Die Änderung der zulässigen Höchstgeschwindigkeit an einzelnen Streckenabschnitten ergibt sich aus einer Überprüfung und ggf. Aktualisierung der Netzfunktion der Streckenabschnitte (vgl. Plan 5-4) unter Berücksichtigung der Verkehrsnachfrage, der Verkehrssicherheit, des Verkehrsablaufs, des Lärmschutzes und des Verkehrsrechts. Aufgrund der Bandbreite dieser Aspekte und der damit verbundenen Anforderungen an einen Streckenabschnitt waren umfassende Abstimmungen und Abwägungen erforderlich. Die im Folgenden empfohlenen Änderungen der zulässigen Höchstgeschwindigkeit bilden daher einen verträglichen Kompromiss im Rahmen einer verwaltungsinternen Abstimmung. Ein wesentlicher Teil der nachfolgend beschriebenen empfehlenswerten Maßnahmen des Bausteins Fließender MIV wurde im Rahmen des 5. Forums Verkehrsentwicklungsplan am 14. Mai 2012 den Vertretenden der verschiedenen Interessensgruppen vorgestellt. Die anschließende Diskussion der Maßnahmen hat die ausgeprägten Zielkonflikte rund um diesen Baustein deutlich gemacht: Hohe Anforderungen an die Verkehrssicherheit und die Stadtverträglichkeit paaren sich mit der Sorge, dass sich Restriktionen im MIV negativ auf die Wirtschaft auswirken. Umso wichtiger erscheint aus diesem Grund der hier praktizierte integrierte Ansatz mit einer Kombination aus attraktivitätssteigernden Maßnahmen für die Verkehrsmittel des Umweltverbunds und behutsamen restriktiven, an die Belastung angepasste Maßnahmen im MIV. Im Forum für die Öffentlichkeit am 16. Mai 2012 gab es zum Thema fließender MIV • den Wunsch nach nächtlicher Geschwindigkeitsabsenkung, Westumfahrung Durlach, mehr Kreisverkehren, redundanten Strecken, Wechselspuren, Temporeduzierungen, • kontroverse Diskussion zu 2. Rheinbrücke und Nordtangente-West, • kritische Anmerkungen zu den Baustellen in der Innenstadt und der empfundenen Zunahme des motorisierten Verkehrs. Ein weiterer wesentlicher Aspekt des Bausteins Fließender MIV ist die Unabhängigkeit des Gesamtkonzepts von der Einzelmaßnahme „2. Rheinbrücke und Nordtangente- West bis zur B36“. Hintergrund ist die Tatsache, dass die Baurechtschaffung für die 2. Rheinbrücke und die Nordtangente-West bis zur B36 nicht allein von der Stadt Karlsruhe beeinflusst werden kann und nicht mit einem Abschluss des Planfeststellungsverfahrens vor Verabschiedung des VEP gerechnet werden kann. Es ist daher sicherzustellen, dass die Maßnahmen dieses Bausteins sowohl im Fall des Baus als auch im Fall des Verzichts auf die 2. Rheinbrücke und Nordtangente-West funktionsfähig und wirksam sind. Vor diesem Hintergrund wurde die Verkehrsverteilung des MIV im städtischen Straßennetz auch für den Fall „OHNE 2. Rheinbrücke und Nordtangente-West“ modelliert und die Auswirkungen auf das Handlungskonzept überprüft. Die Ergebnisse dieser Wirkungsanalyse sind in Kapitel 6.5 dargestellt. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 76 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES In der Zustandsanalyse wurden eine Reihe betrieblicher und infrastruktureller Schwachstellen im Hinblick auf den fließenden MIV festgestellt. Eine detaillierte Übersicht, welche Schwachstellen durch die empfohlenen Maßnahmen vollständig behoben oder verbessert werden und an welchen Stellen im Straßennetz weiterhin (akzeptable) Einschränkungen zu erwarten sind, kann Kapitel 6.2 entnommen werden. Straßenbetriebliches Maßnahmenkonzept • MIV.1: Situative Zuflussoptimierung an Hauptzufahrtstraßen: Eine Zuflussdosierung bedarf einer sehr genauen Prüfung der Rahmenbedingungen, da das „Pförtnern“ von Verkehr an Lichtsignalanlagen oft unbeabsichtigte Effekte zeigt. Dies gilt insbesondere für Lichtsignalanlagen im Anschluss (auch bei auf den ersten Blick unproblematischer räumlicher Entfernung) an Zu- bzw. Ausfahrten zur Südtangente (Rückstaugefahr auf Südtangente und damit auf die BAB A 5) und für Lichtsignalanlagen in oder in der Nähe von Wohnbebauung. Zudem ist eine Pförtnerung nur sinnvoll, wenn diese für komplette Zufahrtsrichtungen erfolgt und somit kein Schleichverkehr über das untergeordnete Straßennetz zu erwarten ist. Eine Zuflussdosierung ist damit nur bei weitestgehend anbaufreien Streckenabschnitten empfehlenswert (L 605 von Norden, B 36 von Norden) und kann immer nur ein Aspekt einer Strategie sein. Insbesondere ist - und dies zeigen Erfahrungen aus anderen Städten - eine intensive Bürgerinformation unerlässlich. Die Zuflussoptimierung oder Zuflussdosierung wird derzeit bereits als Bestandteil des städtischen Verkehrsmanagements an ausgewählten Signalanlagen praktiziert. Hierbei wird der Grünzeitanteil der stadteinwärtigen Verkehrsströme zum Zwecke eines „Überlastungsschutzes“ begrenzt. Die Anwendung der Zuflussdosierung ist weiterhin empfehlenswert, jedoch mit einer stärkeren Ausprägung hinsichtlich ihrer Dynamik und Verkehrsabhängigkeit: Anstelle der Verkehrsmenge soll die tatsächliche Verkehrslage (siehe auch MIV.4) als Prüf- und Zielgröße der Verkehrs- steuerung verwendet werden. Die Möglichkeiten einer situativen Zuflussdosierung des MIV in die Stadt und dessen Auswirkungen sind bei den nachfolgenden Knotenpunkten näher zu untersuchen: - MIV.1.a: Moltkestraße / Blücherstraße, westliche Zufahrt der Moltkestraße - MIV.1.b: Lindenallee / Dumersheimer Straße, östliche Zufahrt auf B36 - MIV.1.c: Brauerstraße (L605) / Ebertstraße, südliche Zufahrt der Brauerstraße (L605) - MIV.1.d: Linkenheimer Landstraße (L605) / Adenauerring, nördliche Zufahrt der Willy-Brandt-Allee (L605) - MIV.1.e: Linkenheimer Landstraße / Adenauerring, nördliche Zufahrt der Theodor-Heuss-Allee - MIV.1.f: Haid-und-Neu-Straße / Hirtenweg, nördliche Zufahrt der Haid-und- Neu-Straße VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 77 - MIV.1.g: Durlacher Allee (B10) / Ostring, östliche Zufahrt der Durlacher Allee (B10) - MIV.1.h: Wolfartsweierer Straße / Ostring (B10), südliche Zufahrt der Wolfartsweierer Straße - MIV.1.i: Herrenalber Straße (L561) / Battstraße, südliche Zufahrt der Herrenalber Straße • MIV.2: Anpassung des Verkehrsablaufs an Knotenpunkten: Das Tiefbauamt befasst sich gemeinsam mit anderen Institutionen aus der Stadtverwaltung, den Verkehrsbetrieben und der Polizei permanent mit der Anpassung der Lichtsignalanlagen an die aktuellen und zu erwartenden Verkehrsbedürfnisse und der Beseitigung von Unfallschwerpunkten. In der Zustandsanalyse wurde zur morgendlichen und abendlichen Hauptverkehrszeit eine Reihe von Knotenpunkten festgestellt an denen zukünftig eine grundsätzlich neue Verkehrssituation zu erwarten ist. Diese Knotenpunkte sind zu beobachten und ggf. an die veränderte Situation baulich und/ oder signaltechnisch anzupassen: - Anpassungen im Zuge der Kombi-Lösung (z.B.: Durlacher Tor, Kronenplatz, Mühlburger Tor, Mendelssohnplatz) - Anpassungen im Zuge des Baus der 2. Rheinbrücke und der Nordtangente- West bis B36 (z.B.: Starckstraße/ Honsellstraße, Entenfang)4 - Weitere Anpassungen: (z.B.: Adenauerring/ Willy-Brandt-Allee, Adenauerring/ Theodor-Heuss-Allee, Haid-und-Neu-Straße/ Hirtenweg, Fiduciastraße/ Ostmarkstraße, Weinbrenner Platz und Wolfartsweierer Straße/ Ottostraße, Brauerstraße/ Ebertstraße) • MIV.3: Anpassung des Verkehrsablaufs an Streckenzügen: Die Koordinierung mittels Grüner Welle ist in Karlsruhe ein gängiges Instrument zur Minimierung von Reisezeiten und Emissionen entlang wichtiger Streckenzüge. In ausgewählten Streckenzügen sollten die bisher vordringlichen Planungsziele 'Leistungsfähigkeit' und 'Koordinierungsqualität für den MIV' um die Ansprüche der Randnutzungen und der Ansprüche nichtmotorisierter Verkehrsteilnehmender ergänzt werden. Dies kann mittels einer Anpassung des Geschwindigkeitsniveaus an das Straßenumfeld, einer Reduzierung von Umlaufzeiten oder auch einer Reduzierung der Restriktionen für die übrigen Verkehrsteilnehmergruppen infolge von ÖV-Eingriffen in den Steuerungsablauf umgesetzt werden. Die Auswahl der potentiell für eine Anpassung geeigneten Streckenzüge erfolgte teilformalisiert: Zum einen wurden objektive Kriterien wie die Straßenkategorie, die durchschnittliche tägliche Verkehrsstärke und die Qualität des Verkehrsablaufs der koordinierten Streckenzüge berücksichtigt. Als möglicherweise geeignete Streckenabschnitte wurden in erster Linie Quartiersdurchfahrten bzw. 4 Die Erfordernis der Maßnahme ist erneut zu überprüfen, falls die Maßnahmen MIV.6.a (Neubau 2. Rheinbrücke) und MIV.6.b (Neubau Nordtangente West) nicht umgesetzt werden solten. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 78 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES innenstadtnahe Straßenzüge ausgewählt. Hier wurde anschließend eine qualitative Einschätzung der Ansprüche der nichtmotorisierten Verkehrsteilnehmenden durchgeführt, da diese nur bedingt mit formalen, quantitativen Verfahren bewertbar sind. Die Möglichkeiten einer Anpassung von Streckenzügen für andere Planungsziele über die grüne Welle hinaus bedürfen jeweils einer detaillierten Einzelprüfung, insbesondere unter dem Aspekt der Vermeidung von unerwünschten Nebenwirkungen für das Gesamtsystem. Als Ergebnis des beschriebenen Auswahlprozesses haben folgende Streckenzüge das Potential, näher untersucht zu werden. - MIV.3.a: Linkenheimer Landstraße - Willy-Brandt-Allee, davon Teilabschnitt: Schlossplatz (von Moltkestraße bis Zirkel) - MIV.3.b: Brauerstraße - Reinhold-Frank-Straße, davon Teilabschnitt: Reinhold-Frank-Straße (komplett) - MIV.3.c: Kriegsstraße – Zeppelinstraße, davon Teilabschnitt: Kriegsstraße (Bannwaldallee bis Reinhold-Frank-Straße) - MIV.3.d: Honsellstraße - Rheinhafenstraße – Pulverhausstraße, davon Teilabschnitt: Pulverhausstraße (von Eckenerstraße bis Otto-Wels-Straße) - MIV.3.e: Herrenalber Straße - Ettlinger Allee, davon Teilabschnitt: Herrenalber Straße (von Nürnberger Straße bis Battstraße) - MIV.3.f: Durlacher Allee (von Ecke Adenauerring/Karl-Wilhelm-Straße bis Durlacher Allee/Wolfartsweierer Straße), - MIV.3.g: Ebertstraße (von Brauerstraße bis Karlstraße) - MIV.3.h: Rheinbrückenstraße (von Eggensteiner Straße bis Sudetenstraße) - MIV.3.i: Ettlinger Straße (von Augartenstraße bis Ettlinger Allee) - MIV.3.j: Grötzinger Straße (von Nesslerstraße bis Marstallstraße) • MIV.4: Erweiterung städtisches Verkehrsmanagement: Mit dem Aufbau der Verkehrsmanagement-Zentrale Karlsruhe und der damit einhergehenden Integration von Daten zu Tagesbaustellen, zur Auslastung von Parkhäusern, zur Verkehrslage etc. wurde bereits ein wesentlicher Meilenstein des Daten- und Informationsmanagements erreicht. Neben der Fortführung laufender Planungs- und Umsetzungsprozesse sollte zukünftig eine Verdichtung der Verkehrslageerfassung in Stadt und Region erfolgen und es sollten Verkehrs- informationsdienste Dritter sowohl für den Kfz-Verkehr als auch für die weiteren Verkehrsträger ausgewertet werden. Erkenntnisse aus laufenden Forschungs- projekten (z.B. TrafficIQ, gefördert vom Bundesministerium für Wirtschaft undTechnologie) zur Bewertung der Qualität der erfassten Daten sollten berücksichtigt werden. Das situationsbezogene Strategiemanagement sollte so erweitert werden, dass eine umfassende Strategiebibliothek für planbare und nicht- planbare Störungen im Straßennetz vorliegt. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 79 • MIV.5: Störfallmanagement Südtangente: Die Auslastung der Südtangente liegt derzeit und auch zukünftig häufig im Bereich der Kapazitätsgrenze. Im Hinblick auf die Erfassung der Verkehrslage, die Information der Verkehrsteilnehmenden und die Strategieentwicklung für Störfälle (siehe MIV.4) ist folglich ein räumlicher Schwerpunkt auf die Südtangente und ihr unmittelbares Netzumfeld zu legen. Bauliche Maßnahmen im Straßennetz • MIV.6: Netzergänzung/Netzausbau: In Teilen des Netzes sind betriebliche Maßnahmen in Form einer Optimierung der Lichtsignalsteuerung oder einer angepassten Verkehrslenkung nicht ausreichend, um den Verkehrsablauf des MIV signifikant zu verbessern, so dass Neubau- und Ausbaumaßnahmen erforderlich werden: - MIV.6.a: Neubau der zweiten Rheinbrücke, B9 bis „Ölkreuz“, (siehe auch Aufbau des Handlungskonzepts mit und ohne diese Maßnahme in Kapitel 5.1 und 6.5) - MIV.6.b: Neubau der Nordtangente-West bis zur B36 (siehe auch Aufbau des Handlungskonzepts mit und ohne diese Maßnahme in Kapitel 5.1 und 6.5) - MIV.6.c: Neubau der Nordtangente-Ost bis Haid-und-Neu-Straße - MIV.6.d: Ausbau der Wolfartsweierer Straße bzw. K9652 (Ostring bis Südtangente) auf 4 Fahrstreifen. • MIV.7: Umgestaltung zur Verbesserung der Umfeldverträglichkeit: Wenn ein Streckenabschnitt für die Verkehrsbelastung zu großzügig dimensionierte Verkehrsanlagen für den MIV bereitstellt, führt dies zu einem hohen Risiko der Überschreitung der angemessenen/zulässigen Geschwindigkeit und damit einhergehend zu einer Reduzierung der Verkehrssicherheit und der Stadt- verträglichkeit. Grundsätzliche Handlungsansätze bestehen dann beispielsweise in der Neuordnung des Straßenraums durch Umbau oder Ummarkierung sowie in der Anpassung von Vorfahrtsregelungen und der zulässigen Geschwindigkeiten. Aufgrund der deutlichen Diskrepanz zwischen verkehrlichen/städtebaulichen Ansprüchen und dem vorhandenen Angebot an Verkehrsanlagen ist eine Umgestaltung zur Erhöhung der Umfeldverträglichkeit an mehreren Streckenabschnitten erforderlich. Damit der für die spätere Detailplanung erforderliche Handlungsspielraum aber nicht zu früh begrenzt wird, haben die folgenden genannten konkreten Umgestaltungsvorschläge exemplarischen Charakter. Im Vorfeld einer Umsetzung ist zudem die Aufrechterhaltung der Funktion eines Abschnitts als Ersatzstrecke bzw. mögliche Alternativen zu prüfen. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 80 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES - MIV.7.a 5 : Umgestaltung Rheinbrückenstraße: Die stadtverträgliche Umgestaltung sollte die Dämpfung der Geschwindigkeiten des Kfz-Verkehrs sowie eine Erhöhung der Sicherheit und des Komforts der nichtmotorisierten Verkehrsteilnehmergruppen zum Ziel haben. Hierzu ist zum Beispiel in Teilabschnitten die Anlage von Mittelinseln denkbar. In weiteren Teilabschnitten ist auch eine Verbreiterung der Anlagen für den Radverkehr und den Fußverkehr auf Kosten der Breite der Fahrstreifen für den MIV denkbar. Für den Fall der Realisierung der 2. Rheinbrücke und des Anschlusses an die B36 ist mit spürbaren Entlastungen für die Rheinbrückenstraße und Knielingen zu rechnen, was förderlich für die Umgestaltung ist. - MIV.7.b: Umgestaltung Herrenalber Straße: In der Herrenalber Straße könnte der bestehende dreistreifige Querschnitt (bzw. in der Ettlinger Straße ein vierstreifiger Querschnitt) zu einem zweistreifigen Querschnitt umgestaltet werden. Zur Dämpfung der Geschwindigkeiten des motorisierten Kfz-Verkehrs ist eine Verringerung der Fahrstreifenbreite auf 3,25 m sinnvoll. Der dadurch verfügbar gewordene Raum kann für großzügige, baulich getrennte Radfahrstreifen (Breite 3,0 m), für Fußwege und für einen Grünstreifen genutzt werden. Der Umbau ist bereits detailliert überprüft. Ein Teilausbau wurde im Planungsausschuss im Juli 2012 beschlossen. • MIV.8: Umgestaltungspotential im Falle konkreter Umnutzungsabsichten: An weiteren Streckenabschnitten lässt die Verkehrsbelastung eine Umgestaltung zu, so dass hier Gestaltungsspielraum für die Ansprüche der nichtmotorisierten Verkehrsteilnehmergruppen besteht. Auch diese konkreten Umgestaltungsvorschläge sind exemplarischer Natur. - MIV.8.a: Umgestaltung Pulverhausstraße: Die Anzahl der für den MIV verfügbaren Fahrstreifen kann von vier auf zwei Fahrstreifen reduziert werden. Der dadurch verfügbar gewordene Raum kann beispielsweise für den Bau von Radfahrstreifen (Breite 3,0 m) genutzt werden. Grundsätzlich ist denkbar, die Zahl der Abbiegemöglichkeiten zu erhöhen, damit Umwege und Reisezeitverluste reduziert werden und die Geschwindigkeit des MIV gedämpft wird. Dies ist möglich mit der Öffnung des Mittelstreifens und dem Bau von plangleichen Knotenpunkten, wobei Kreisverkehre gut geeignet erscheinen. Als Randbedingung ist die geplante Straßenbahntrasse zu berücksichtigen. Auch sind Leistungsfähigkeitsnachweise insbesondere der Knotenpunktbereiche zu erstellen. - MIV.8.b: Umgestaltung B10 alt: Eine Anpassung der B10 alt an ihre reduzierte Bedeutung für den MIV sollte zunächst über eine Reduzierung der Anzahl der für den motorisierten Kfz-Verkehr verfügbaren Fahrstreifen VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 81 von vier auf zwei erfolgen. Ein Teil des dadurch verfügbar gewordenen Raums kann für die Anlage eines P&R-Platzes in unmittelbarer Nähe zum Durlacher Bahnhof und ein P&M-Platz in Nähe der Anschlussstelle Nord genutzt werden. Die weiteren verfügbar gewordenen Fahrbahnflächen könnten renaturiert werden. Sofern zukünftig nur eine der beiden Richtungsfahrbahnen genutzt wird, sind allerdings umfangreiche Anpassungen der bestehenden planfreien Knotenpunkte erforderlich. Eine plangleiche Anbindung an die Durlacher Allee sollte geprüft werden. Eine mögliche Anbindung an den Sportpark Hub würde durch eine Zweistreifigkeit erleichtert werden. Hinweis auf „Kombi-Lösung“: Die Kombi-Lösung ist eine Maßnahme aus dem Prognose-Nullfall und betrifft primär den Öffentlichen Verkehr. Die Umbauarbeiten in der Kriegsstraße betreffen jedoch auch maßgeblich den MIV in der Innenstadt: Zwischen Karlstor und dem Knotenpunkt Ostendstraße in der Ludwig-Erhard-Allee entsteht ein 1,6 km langer Pkw-Tunnel für den Durchgangsverkehr. Verbindungs- rampen in die Innenstadt sind an der Ritterstraße und der Lammstraße vorgesehen. Das Parkhaus des Einkaufscenters Ettlinger Tor wird eine eigene Ein- und Ausfahrt für den Tunnel erhalten. Geschwindigkeitsänderungen im Stadtgebiet • MIV.9: Tempo 50 im städtischen Grundnetz: Die zulässige Höchst- geschwindigkeit von 50 km/h sollte als Planungsgrundsatz für die Straßen des städtischen Grundnetzes (vgl. Plan 5-4) festgelegt werden. Für folgende Netzabschnitte sollte daher geprüft werden, ob das Tempolimit auf 50 km/h reduziert werden kann. Hierzu muss die straßenverkehrliche Rechtsgrundlage nachgewiesen und überprüft werden: - MIV.9.a: Ludwig-Erhard-Allee (B10) (von Kapellenstraße bis Wolfarts- weierer Straße) - MIV.9.b: Herrenalber Straße (L561) (von Battstraße bis Nürnberger Straße) - MIV.9.c: Rheinbrückenstraße (von Lasallestraße bis Neureuter Straße) - MIV.9.d: Welschneureuter Straße (K9658) (von Unterfeldstraße bis Alter Postweg) Mehrere Tempo 50 Maßnahmen sind seit der Analyse bereits umgesetzt worden: - Ostring (L560) (von Haid-und-Neu-Straße bis Durlacher Allee) - Neureuter Straße (B36) (von Siemensallee bis Rheinstraße) - Rheinbrückenstraße (von Lasallestraße bis Rheinbergstraße) VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 82 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES • MIV.10 - Tempo 30 auf ausgewählten Netzabschnitten: In Netzabschnitten mit hohem Anspruch an die straßenräumliche Verträglichkeit des Verkehrs (insbesondere im Kontext Sicherheit und Lärmschutz) sollte auch im Grundnetz eine zulässige Höchstgeschwindigkeit von 30 km/h gelten. Hierzu muss die straßenverkehrliche Rechtsgrundlage nachgewiesen und überprüft werden. Dazu gehören: - MIV.10.a: Westliche Kriegsstraße (B10) (von Yorckstraße bis Wein- brennerplatz). Hier ist nachts bereits Tempo 30 angeordnet. - MIV.10.b: Badener Straße/Gymnasiumstraße (B3) (von Rommelstraße bis Grötzinger Straße). Hier ist nachts bereits Tempo 30 angeordnet. Mit Erlass des Ministeriums für Verkehr und Infrastruktur (MVI) Baden-Württemberg vom 23.03.2012 wurden die Kriterien für straßenverkehrsrechtliche Lärmschutz- maßnahmen neu definiert. Danach gelten niedrigere Lärmwerte und präzisere Ermessenformulierungen, weshalb weitere Geschwindigkeitsbeschränkungen aus Lärmschutzgründen im Rahmen der Lärmaktionsplanung zu überprüfen sind: - MIV.10.c: Pfinzstraße - MIV.10.d: Eckenerstraße - MIV.10.e: Lameystraße - MIV.10.f: Ortsdurchfahrt Grünwettersbach, Am Wetterbach / Wiesenstraße (L623) - MIV.10.g: Ortsdurchfahrt Palmbach, Talstraße (L623) - MIV.10.h: Ortsdurchfahrt Stupferich, Karlsbader Straße / Kleinsteinbacher Straße (K9653) und Thomashofstraße (K9654) - MIV.10.i: Durmersheimer Straße Aus Gründen der Stadtverträglichkeit ist Tempo 30 darüber hinaus in folgenden Netzabschnitten wünschenswert, die Realisierung ist jedoch aufgrund verkehrs- rechtlicher Randbedingungen, Anforderungen des ÖV oder weiterer Nutzer- ansprüche fraglich: - MIV.10.j: Reinhold-Frank-Straße (L605) (von Kriegsstraße bis Moltkestraße - MIV.10.k: Karlstraße (L561) (von Kriegsstraße (Karlstor) bis Ebertstraße) - MIV.10.l: Rüppurrer Straße (von Kriegsstraße (Mendelssohnplatz) bis Stuttgarter Straße (Tivoli)) - MIV.10.m: Ortsdurchfahrt Hohenwettersbach (von Tiefentalstraße / Spitalhof (K9652)) VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 83 Umgesetzt sind seit der Analyse bereits: - Tempo 30 auf der Nürnberger Straße in Rüppurr - Tempo 20 auf der Steinkreuzstraße in Wolfartsweier im Zuge eines stadtverträglichen Umbaus - Tempo 30 nachts auf der Kriegsstraße in der Weststadt und der Badenerstr./Gymnasiumstraße/Grötzinger Straße in Durlach • MIV.11: Tempovereinheitlichung bzw. moderate Absenkung: Auf Haupteinfallstraßen sollte versucht werden das Geschwindigkeitsniveau grundsätzlich zu vereinheitlichen bzw. auf sensiblen innerstädtischen Straßen mit hoher Verbindungsfunktion moderat abzusenken. Hierzu muss die straßenverkehrliche Rechtsgrundlage nachgewiesen und überprüft werden. Dies betrifft folgende Abschnitte: - MIV.11.a: Tempo 80 auf B10 zwischen Rheinbrückenstraße und Honsellbrücke - MIV.11.b: Tempo 80 auf B10alt (heutige K9659) zwischen Untermühlsiedlung und Anschluss an die Nordtangente-Ost - MIV.11.c: Tempo 70 auf der zukünftigen Nordtangente-Ost zwischen A5 Karlsruhe Nord und Haid-und-Neu-Straße - MIV.11.d: Tempo 60 auf Gustav-Heinemann-Allee / Haid-und-Neu-Straße (L560) zwischen Karlsruher Straße und L604 - MIV.11.e: Tempo 60 auf Linkenheimer Landstraße / Willy-Brandt-Allee (L605) zwischen Adenauerring und Neureuter Querallee - MIV.11.f: Tempo 80 auf der zukünftigen zweiten Rheinbrücke zwischen B9 und „Ölkreuz“ 6 - MIV.11.g: Tempo 70 auf dem zukünftigen Abschnitt der Nordtangente-West bis zur B366 Umgesetzt sind bereits: - Tempo 80 auf der B10 / Südtangente im Bereich der Honsellbrücke - Tempo 80 auf der B10alt (heutige K9659) im Bereich der Untermühlsiedlung - Tempo 60 auf der Haid-und-Neu-Straße nördlich des Hirtenwegs 6 Maßnahme ist nur dann erforderlich, wenn die Maßnahmen MIV.6.a (Neubau 2. Rheinbrücke) und MIV.6.b (Neubau Nordtangente West bis B36) umgesetzt werden. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 84 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 5.7 Baustein Parken (ruhender MIV) Das Parken – fachsprachlich ausgedrückt: der ruhende Motorisierte Individualverkehr – ist in mehrfacher Hinsicht ein wesentlicher Faktor für Verkehrs- und Stadtentwicklung: Dichte und Verteilung des Stellplatzangebots im öffentlichen Raum entlang von Straßen und auf Plätzen wirken bestimmend auf das Stadtbild und auf die Nutzung des öffentlichen Raums. Art und Umfang des Stellplatzangebots sind ausschlaggebend für den so genannten Parksuchverkehr mit seinen (negativen) Auswirkungen auf die angrenzenden Nutzungen. Das Stellplatzangebot und seine Kosten beeinflussen schließlich die Attraktivität, die eine Stadt oder ein Quartier als Ziel von Einkäufen und Besorgungen oder als Wohn- und Arbeitsplatzstandort hat. Bei der Verkehrsentwicklung steht das Parken im besonderen Maße im Spannungsfeld widerstreitender Interessen. Aus dem Blickwinkel einer nachhaltigen Verkehrsentwicklung ist die Begrenzung des Parkraumangebots ein zentraler Steuerungsansatz, um Mobilitätsverhalten zugunsten des Umweltverbunds zu lenken und ein stadtverträgliches Maß der Nutzung des öffentlichen Raums durch parkende Fahrzeuge zu erreichen. Die Reduzierung der Parkplätze im öffentlichen Raum wird auch in der „Machbarkeitsstudie Klimaneutrales Karlsruhe 2050“ vorgeschlagen. Zugleich besteht aber auch das berechtigte Interesse von Kfz-Besitzenden in Karlsruhe, einen Stellplatz für ihr Fahrzeug zu finden, und aus der Sicht von Wirtschaft und Einzelhandel darf die Erreichbarkeit des Standorts nicht durch ein zu knappes Parkraumangebot oder durch zu restriktive Parkkonditionen gefährdet werden. Parkraumpolitik und Parkraumplanung müssen daher langfristig angelegt sein und schrittweise Veränderungen der Mobilitätskultur unterstützen, wie auch auf sie reagieren. Einfluss auf das Parkangebot kann die Stadt Karlsruhe auf zwei Ebenen nehmen: a) Bei der Entstehung von Parkraum im öffentlichen und privaten Raum mit den Instrumenten des Bauplanungsrechts und des Bauordnungsrechts; so kann bspw. in Bebauungsplänen eine Festsetzung über Lage und Größe der Flächen für das Parken von Fahrzeugen getroffen werden und über die Landesbauordnung besteht ein Einfluss auf den Stellplatzbau bei baugenehmigungspflichtigen Um- und Neubauten. b) Durch die Bewirtschaftung der Stellplätze im öffentlichen Raum mit den Instrumenten des Straßenverkehrsrechts; unter Bewirtschaftung sind dabei sowohl explizite Erlaubnisse und Beschränkungen des Parkens zu verstehen, als auch die Erhebung von Parkgebühren. Weitgehend dem städtischen Einfluss entzogen ist dagegen die Bewirtschaftung von Stellplätzen im privaten Raum. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 85 Im 5. Forum Verkehrsentwicklungsplan am 14. Mai 2012 fand das Thema Parken insgesamt vergleichsweise geringe Resonanz. Lediglich von der Gruppe der Verkehrsteilnehmenden wurde eine stärkere Überwachung des Ruhenden Verkehrs gefordert, um zielgerichtet gegen behinderndes Parken vorzugehen. Im Forum für die Öffentlichkeit am 16. Mai 2012 gab es zum Thema Parken • kritische Anmerkungen zu Konflikten für zufußgehende Ältere, • den Wunsch nach mehr Parkplätzen in der City; sicheren, sauberen, hellen und attraktiven Parkhäusern mit Gehzeitinformationen zur City; Stellplätzen in Garagen in Wohngebieten. Die nachfolgend dargestellten Handlungsansätze enthalten sowohl konkrete Maßnahmen als auch allgemeine Strategien und Planungsgrundsätze. • P.1: Entwicklung einer Parkraumstrategie für Neu- und Umbau von Gebäuden: Wie oben bereits ausgeführt, kann die Stadt Karlsruhe mit den Instrumenten der Bauleitplanung und des Bauordnungsrechts Einfluss darauf nehmen, wo und wie viele Stellplätze bei Neu- und Umbau bzw. auch Umnutzung von Gebäuden errichtet werden. Es wird empfohlen, diese Instrumente verstärkt auch im Sinne der Ziele der Verkehrsentwicklung zu nutzen. Hierfür ist eine Strategie zu entwickeln, in der praktisch handhabbare Planungsprinzipien für die Bauleitplanung formuliert und die Anwendung des Bauordnungsrechts spezifiziert werden. Eine solche Strategie muss differenziert auf verschiedene mögliche Situationen eingehen und dabei insbesondere folgende Aspekte berücksichtigen: - Nutzungsart (Wohnen, Gewerbe, Sonstiges ..), - Bebauungstyp (z.B. Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser) - Parkraum-Nachfragergruppen (Anwohnende, Kunden bzw. Kundinnen/Besuchende/Lieferanten, Beschäftigte), - Akteurskonstellationen (Rollenverteilung zwischen Investierende, Eigentümerinnen oder Eigentümern und Nutzenden), - Örtliche Verhältnisse (u.a. Stellplatzangebot im Umfeld). Die Entwicklung einer solchen Strategie übersteigt den Rahmen des VEP. Nachfolgend werden daher nur Hinweise zu Themen gegeben, die bei der Erarbeitung der Strategie zu berücksichtigen und zu diskutieren sind: - Räumliche Anordnung des Stellplatzangebots in Neubaugebieten: durch Konzentration des Parkens in Sammelgaragen bzw. auf Sammelparkplätzen kann die Effizienz der Flächennutzung deutlich verbessert werden. Zugleich verlängern sich die Park-Zugangszeiten und gleichen sich so den Zugangszeiten zum ÖPNV an. Dem steht der verbreitete Wunsch von Bauherren/Bauherrinnen und Nutzenden nach zielnahen, persönlich zugeteilten Stellplätzen gegenüber. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 86 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES - Verteilung des Stellplatzangebots in Neubaugebieten zwischen öffentlichem und privatem Raum: auf Stellplätze, die im öffentlichen Raum hergestellt werden, hat die Stadt während der gesamten „Lebensdauer“ Zugriff mit den Instrumenten der Parkraumbewirtschaftung und kann auf sich verändernde Nachfragesituationen reagieren. Dagegen steht aber der Aufwand für Herstellung und Betrieb der Stellplätze. - Einflussnahme auf die Nutzung privater Stellplätze: im Rahmen städtebaulicher Verträge können zwischen Stadt und Investierenden Vereinbarungen über die Nutzung von Stellplätzen auf privatem Grund getroffen werden. Dies ist vor allem dann im städtischen und gesellschaftlichen Interesse, wenn dadurch eine Mehrfachnutzung von Stellplätzen ermöglicht werden kann, bspw. durch Gewerbe und Anwohnende oder durch Einzelhandel und Kulturveranstaltungen. - Verringerung des Stellplatzbaus durch Mobilitäts-Maßnahmen der Bauherren oder Bauherrinnen: die Landesbauordnung Baden-Württemberg eröffnet in §37 Abs. 3 i.V.m. der ‚VwV Stellplätze‘ die Möglichkeit, die Verpflichtung zur Herstellung notwendiger Stellplätze auszusetzen, wenn der Bauherr oder die Bauherrin durch eigene Maßnahmen wie z.B. die Einführung eines JobTickets oder durch CarSharing die Stellplatznachfrage verringert. Es ist zu prüfen, ob und wie diese Möglichkeit verstärkt genutzt bzw. gegenüber Bauherrinnen und -herren beworben werden kann. Insbesondere im gewerblichen Bereich bestehen hier erhebliche Potenziale, die auch im Rahmen des Betrieblichen Mobilitätsmanagements ausgeschöpft werden können (vgl. Maßnahme M.2). Dagegen abzuwägen sind Fragen der Dauerhaftigkeit der Mobilitätsmaßnahmen. - Eigene Stellplatzsatzung: die Landesbauordnung Baden-Württemberg eröffnet nach §74 Abs. 2 den Kommunen die Möglichkeit, mittels einer eigenen Stellplatzsatzung ortsspezifische bauordnungsrechtliche Festsetzungen zu treffen. Dies betrifft beispielsweise die Einschränkungen der Stellplatzherstellungspflicht, Festsetzungen zur Herstellung von Stellplätzen außerhalb des Baugrundstücks oder Festsetzungen zur Bauart von Stellplätzen und Garagen, aber auch die Möglichkeit zur Erhöhung der Anzahl (VwV). Bei der Strategieerarbeitung ist zu prüfen, ob eine solche Stellplatzsatzung Beiträge zum Erreichen städtebaulicher und verkehrlicher Ziele leisten kann. • P.2: Parkraummanagement Innenstadt: Die Karlsruher Innenstadt ist ein Schwerpunkt der Parkraumnachfrage. Zur Weiterentwicklung des Parkraum- managements in der Innenstadt werden folgende Teilmaßnahmen empfohlen, die in Abhängigkeit vom Baufortschritt der Kombilösung realisiert werden können: - P.2.a: Ausweitung der Tarifzone 1 Im Zuge der angestrebten Südentwicklung der Innenstadt nach VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 87 Fertigstellung der Kombilösung ist mit steigender Parkraumnachfrage im Bereich südlich der Kriegsstraße zu rechnen. Der Veränderung der Nutzungsstrukturen folgend ist die Parkgebühren-Tarifzone auf diesen Bereich bis in Höhe von Mathystraße und Schützenstraße auszuweiten. - P.2.b: Anpassung und Entwicklung der Parkgebühren Grundsätzlich ist aus Gründen des Verkehrsflusses und zur Vermeidung von Parksuchverkehren anzustreben, die Parkraumnachfrage in den Parkhäusern zu befriedigen, bei denen in der Innenstadt ein dichtes und kapazitiv großzügiges Angebot besteht. Hierzu muss auch das Verhältnis zwischen den Parkgebühren im öffentlichen Raum und denen in den Parkhäusern beitragen: das Parken im öffentlichen Raum darf nicht aufgrund niedrigerer Gebühren attraktiver sein als das in Parkhäusern. In der Tarifzone 1 ist daher eine Mindest-Gebühr der geringsten in den meisten Parkhäusern erhobenen Gebühr einzuführen (derzeit 1,50 €) 7 . Die künftige Entwicklung der Parkgebühren im Straßenraum ist wie folgt zu gestalten: o Das Verhältnis zwischen Parkgebühren im öffentlichen Straßenraum und in Parkbauten von derzeit rund 4 zu 3 ist im Sinne der Auslastung der Parkhäuser mindestens zu erhalten (Referenz: 1 h Parken im öffentlichen Straßenraum in Tarifzone 1 kostet derzeit 2,00 €, in den Parkhäusern überwiegend 1,50 €). o Die Höhe der Parkgebühren ist an die Entwicklung der ÖPNV-Tarife zu koppeln, um eine Gleichstellung von Kfz- und ÖPNV-Nutzenden zu erreichen. Die so genannte „Brötchentaste“ läuft der Ausrichtung des Integrierten Handlungskonzeptes zuwider. Die bestehenden Regelungen sollten nicht ausgeweitet werden. Der Einführung des so genannten Handy-Parken steht, sofern hieran Interesse und Bedarf besteht, grundsätzlich nichts entgegen. Zu beachten ist die Erhebung einer Mindestgebühr (siehe oben). Ferner ist über eine Handy-Parken-Plattform sicherzustellen, dass die Parkkundinnen und – kunden eine Auswahl unter mehreren zertifizierten Anbietenden haben. - P.2.c: Entwicklung des Parkraumangebots/Umwandlung einzelner Stellplätze: Aus Sicht des ruhenden Verkehrs besteht kein Anlass, Veränderungen am Stellplatzangebot im öffentlichen Raum vorzunehmen. Sofern es zur Verbesserung für andere straßenräumliche Nutzungen oder zur Aufwertung der Innenstadt zweckmäßig ist, können fallweise bestehende Stellplätze im Straßenraum umgewandelt werden, beispielsweise in Fahrradstellplätze, Fußgängerflächen oder Grünflächen. 7 §2 Absatz 1 der Satzung der Stadt Karlsruhe über Parkgebühren (Parkgebührenordnung) kann hierfür wie folgt gefasst werden: „Die Gebühren betragen je angefangene 15 Minuten 0,50 Euro, mindestens aber 1,50 Euro, innerhalb des von folgenden Straßen umschlossenen Gebietes […]“ VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 88 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Dies gilt insbesondere bei kleinen Stellplatzbereichen auch zur Vermeidung von Parksuchverkehren. • P.3: Parkraummanagement außerhalb der Innenstadt: In Quartieren mit hohem Parkdruck steht der ruhende Verkehr häufig in Konkurrenz zum Fußverkehr. Insbesondere das Parken auf Gehwegen stellt häufig eine erhebliche Beeinträchtigung für Zu-Fuß-Gehende dar. Im Zuge der Fußverkehrsplanung in den Quartieren (vgl. Maßnahme F.1) ist dann auch eine Parkraumplanung zu integrieren, insbesondere in gemischten und Wohnquartieren. Hierzu sind Parkraumangebot und Parkraumnachfrage zu erheben. Als mögliche, dann zu prüfende Handlungsoptionen, um die Parknachfrage im öffentlichen Straßenraum und damit den Parkdruck auf Fußwege zu reduzieren, seien beispielhaft genannt: - Verstärkte Mischnutzung (Mehrfachnutzung durch unterschiedliche Nutzungsgruppen im Tagesverkauf) des bestehenden Parkierungsangebots, z.B. Nutzung der Stellplätze von Gewerbegebäuden durch Anwohnende. Hierfür sind in der Regel Nutzungsvereinbarungen mit den Gewerbetreibenden zu treffen. - Umverteilung der Flächennutzung: Ausweisung (Markierung) der bisherigen Gehwege als Stellplätze und zugleich Ausweisung der Straße als verkehrsberuhigter Bereich. - Flächendeckende Parkraumbewirtschaftung mit Gebührenerhebung (führt zur verstärkten Nutzung bzw. zur Reaktivierung von Parkraum auf privaten Grundstücken, der anderweitig belegt ist) - Bau von Quartiersgaragen, insbesondere Herstellung größerer Stellplatzzahlen in ohnehin bei Neubauten erforderlichen Garagen. Sofern unter Abwägung der Belange der Zu-Fuß-Gehenden und der Parkraumnachfrage eine Nutzung von Gehwegen für das Parken unverzichtbar ist, ist die Flächenaufteilung zu prüfen und darauf angepasst Parkstände auf dem Gehweg zu markieren und somit explizit auszuweisen. Damit entfällt auch bei der Parkraumüberwachung die umstrittene Praxis, eine „Tolerierungsgrenze“ zu definieren oberhalb derer Parken auf dem Gehweg nicht geahndet wird. Probleme mit ruhendem Verkehr jenseits des quartiersweisen Vorgehens beim „Karlsruher (Fuß-) Weg“ (siehe Kap.5.4) wie etwa Nutzungskonkurrenzen bei großen Arbeitgeberstandorten in Wohngebieten oder Probleme mit dem Parken von Nutzfahrzeugen und Wohnmobilen in Wohngebieten sind im Einzelfall unter Berücksichtigung der Ausrichtung der Verkehrsentwicklung zu bearbeiten. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 89 • P.4: Information und Marketing: - P.4.a: Parkinformation Innenstadt: Insbesondere in der Innenstadt ist die beabsichtigte Lenkung der Parkraumnachfrage in die Parkhäuser durch Information und Marketing zu unterstützen. Hierzu sollen o die parkraum-bezogenen Informationsservices unter vmz.karlsruhe.de vollständig umgesetzt und weiterentwickelt werden (vgl. Maßnahme M.6.a) und o das Mobilitätsbonus-Systems KARLSRUHER intensiver vermarktet und zu einer integrierten Mobilitätskarte ausgebaut werden (vgl. Maßnahmen M.7.b) - P.4.b: Information Park+Ride: Bei einem weiteren Ausbau des Park+Ride- Angebots im Umland (vgl. Maßnahme VÜ.2) ist auf die Installation eines Parkleitsystems mit Hinweisen zu Umsteigemöglichkeiten auf den ÖPNV hinzuwirken. Dabei ist zu prüfen, ob dynamische Anzeigen der nächsten ÖPNV-Abfahrten integriert werden können. 5.8 Baustein Wirtschaftsverkehr Für die in Karlsruhe ansässigen Unternehmen ist eine flüssige und problemarme Abwicklung des Wirtschaftsverkehrs, also des Transports von Gütern sowie der in Ausübung des Berufs zurückgelegten Personenwege, von außerordentlich hoher Bedeutung. Diesem Sachverhalt muss die städtische Verkehrsentwicklung Rechnung tragen. Zugleich muss sie darauf hinwirken, die negativen Auswirkungen des Wirtschaftsverkehrs (Lärm, Abgase etc.) gering zu halten (siehe auch Kap. 6.3). Da ein Großteil des Wirtschaftsverkehrs auf der Straße abgewickelt wird, kommen die im Baustein Fließender MIV dargestellten Maßnahmen zur Verbesserung des Verkehrsflusses durchweg auch dem Wirtschaftsverkehr zugute. Darüber hinaus werden noch die nachfolgend genannten weiteren Maßnahmen empfohlen, die spezifisch den Wirtschaftsverkehr adressieren. Im 5. Forum Verkehrsentwicklungsplan am 14. Mai 2012 wurde das Thema „Wirtschaftsverkehr“ nicht gesondert, sondern im Kontext der Maßnahmen für den fließenden MIV behandelt. Dies stieß auf Kritik von Seiten der Vertretenden der Wirtschaft, die sich eine explizitere Befassung mit den Belangen des Wirtschaftsverkehrs wünschten und die Befürchtung äußerten, dass eine zu starke Fokussierung auf einen nachhaltigen Personenverkehr zu Lasten der Unternehmen gehe. Mit dezidierten Hinweisen auf die Belange des Wirtschaftsverkehrs in den einzelnen Bausteinen sowie mit der Formulierung eines eigenen Bausteins Wirtschaftsverkehrs wird dieser Kritik Rechnung getragen. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 90 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Im Forum für die Öffentlichkeit am 16. Mai 2012 gab es zum Thema Wirtschaftsverkehr • kritische Anmerkungen zu den Baustellen in der Innenstadt, zum LKW-Verkehr generell, • den Wunsch nach LKW-Fahrverboten. • W.1: Wirtschaftsverkehrsrunde: Im Vergleich zum Personenverkehr wird der Wirtschaftsverkehr ungleich stärker von den Interessen, Aktivitäten und Rahmenbedingungen der Wirtschaftsverkehrsakteure, wie den Speditionen, Handwerkern und - neu hinzukommend - den Internetbestellieferanten, bestimmt. Demgegenüber sind die kommunalen Gestaltungsmöglichkeiten des Wirtschaftsverkehrs vergleichsweise überschaubar. Veränderungen und Verbesserungen im Wirtschaftsverkehr lassen sich daher nur in enger Abstimmung zwischen und mit den Wirtschaftsverkehrstreibenden erzielen. Es wird daher empfohlen, eine periodisch tagende „Wirtschaftsverkehrsrunde“ aus Vertretenden von Gewerbe, Handel, Logistikbranche, Forschung und Stadtverwaltung einzurichten. Diese Runde dient als Plattform zum allgemeinen Austausch, zur Klärung aktueller Fragestellungen und Probleme im Wirtschaftsverkehr sowie zum Initiieren konkreter Projekte (vgl. auch nachfolgende Maßnahmen W.2 und W.3). Auch kann die Runde zur Beteiligung der Wirtschaft an kommunalen Verkehrsprojekten genutzt werden. Die Stadt nimmt in der Wirtschaftsverkehrsrunde vorrangig eine Initiierungs-, Koordinations- und Moderationsrolle ein. • W.2: Optimierung Lieferverkehr Innenstadt: Ein besonders konfliktbeladenes Segment des Wirtschaftsverkehrs ist der Lieferverkehr in der Innenstadt. Die Interessen der Lieferanten und des Einzelhandels an freizügigen Ladezeitfenstern und direktem Anfahren der Lieferadressen kollidieren mit dem Interesse der Kunden, Kundinnen und Innenstadtbesuchenden, nicht von Liefer- und Ladetätigkeit behindert zu werden. In Kooperation zwischen Stadt, Einzelhandel und KEP-Dienstleistern8 und ggf. unter Einbeziehung der Logistikforschung sind Möglichkeiten für eine Optimierung des Lieferverkehrs in der Innenstadt und für eine Verringerung der genannten Konflikte zu entwerfen und zu prüfen. In Frage kommen beispielsweise: - Einsatz elektrisch betriebener Lieferfahrzeuge (vgl. auch Maßnahme M.9), (die Förderung des elektrischen Güterverkehrs wird ebenfalls in der „Machbarkeitsstudie Klimaneutrales Karlsruhe 2050“ vorgeschlagen) - Einsatz von Lastenfahrrädern und Fahrradkurierdiensten, 8 KEP = Kuriergut, Expressgut, Pakete VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 91 - Einrichtung ‚mobiler Lager‘ (Lieferfahrzeuge bleiben mit Sonder- Parkberechtigung länger an zentraler Stelle stehen statt stückchenweise von Lieferadresse zu Lieferadresse zu fahren), - Einführung zeitlich und nach Erlaubnis differenzierter Zufahrtbeschränkungen zu Einkaufsbereichen, bspw. durch versenkbare Poller, - Aufbau eines City-Logistik-Systems zur Bündelung der auf die Innenstadt bezogenen Ver- und Entsorgungsfahrten, - Installation eines gemeinsamen Lieferservices der Einzelhandelsgeschäfte der City. Die Realisierung kann in Abhängigkeit von den Bauarbeiten zur Kombilösung stehen. • W.3: Optimierung Wirtschaftsverkehr Gesamtstadt: Soweit von Seiten der Wirtschaft und der Stadt Handlungsbedarf und Erfolgschancen gesehen werden, sollten weitere Handlungsansätze für den Wirtschaftsverkehr konkret für Karlsruhe geprüft werden. In der Fachliteratur und auch im Konzept „Klimaneutrale Kommune Karlsruhe 2050“ werden hierfür beispielsweise folgende Handlungsansätze genannt: - Einrichtung eines Lkw-Führungssystems, das dazu beiträgt, den Lkw- Verkehr auf eigens dafür vorgesehenen Hauptrouten mit gering empfindlichen Randnutzungen zu konzentrieren (ggf. Integration in vmz.karlsruhe.de), - Einrichtung eines Güterverkehrszentrums als intermodaler Umschlagplatz für den Güterverkehr, - Ausweisung von Ladezonen zur Verbesserung der Ladesituation vor Geschäften. • W.4: Sicherung und Ausbau der Schieneninfrastruktur: Die Verlagerung von Güterverkehr auf die Schiene ist seit Jahrzehnten ein Paradigma der Verkehrspolitik, das angesichts der Herausforderungen des Klimaschutzes und der Energieeffizienz zunehmend an Bedeutung gewinnt. Zentraler Erfolgsfaktor ist dabei das Vorhandensein der erforderlichen Schienen- und Verladeinfrastruktur. Im Zuge der Bauleitplanung sind daher vorhandene Gleisanschlüsse sowie auch potenzielle Gleisanschlusstrassen durch die Stadt Karlsruhe planerisch zu sichern. Diese Maßnahme fügt sich nahtlos in die Gesamtstrategie des Mobilitätsmanagements in der Stadtentwicklungsplanung ein (vgl. Maßnahme M.1) und wird ebenfalls in der „Machbarkeitsstudie Klimaneutrales Karlsruhe 2050“ vorgeschlagen. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 92 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 5.9 Baustein Verfahren und Instrumente Für eine erfolgreiche Verkehrsentwicklungsplanung reicht es nicht aus, die richtigen Maßnahmen zu entwickeln. Vielmehr ist es auch erforderlich, dass die Stadt Karlsruhe die passenden Verfahren anwendet und über die richtigen Instrumente verfügt, um die Maßnahmen effizient und zielorientiert umzusetzen. In den vorangegangenen Bausteinen wurden bereits themenbezogene Handlungsansätze definiert, die sich auf die Organisation „im Hintergrund“ beziehen. Beispiele sind die Einrichtung von Netzwerken zu Betrieblichem und Schulischem Mobilitätsmanagement (vgl. M.2 und M.3), die Schaffung weiterer administrativer Strukturen für das Mobilitätsmanagement (vgl. M.9) oder die Einrichtung einer Wirtschaftsverkehrsrunde (vgl. W.1). Nachfolgend werden weitere Maßnahmen vorgeschlagen, die nicht nur einzelne Bausteine, sondern Mobilität und Verkehr insgesamt betreffen. Im 5. Forum Verkehrsentwicklungsplan am 14. Mai 2012 wurden „Verfahren und Instrumente“ nicht gesondert behandelt. In der Diskussion gab es jedoch mehrfach den Hinweis bzw. die Forderung nach einer verstärkten Zusammenarbeit über Gemeindegrenzen hinweg. Im Forum für die Öffentlichkeit am 16. Mai 2012 gab es zum Thema Verfahren und Instrumente • Zustimmung zu der Bürgerbeteiligung im VEP, • den Wunsch nach moderiertem Dialog mit Radfahrenden. • V.1: Organisationsstrukturen „Nachhaltige Mobilität“: Das Integrierte Handlungskonzept enthält eine Reihe von Maßnahmen – insbesondere aus den Bereichen des Mobilitätsmanagements und des Mobilitätsmarketings – die über das klassische Handlungsrepertoire der Verkehrsverwaltung hinausgehen und spezifische Anforderungen stellen. Zur Koordination und Realisierung dieser Aufgaben wird die Schaffung der entsprechenden Organisationsstrukturen vorgeschlagen. Da das Aufgabenfeld in besonderem Maße auf die Entwicklung von Mobilität und Verkehr hin zu größerer Nachhaltigkeit zielt, erscheint hierfür die Bezeichnung „Nachhaltige Mobilität“ sinnvoll. Es wird vorgeschlagen, eine Koordinationsstelle „Nachhaltige Mobilität“ einzurichten. Ihre vorrangige Aufgabe ist zunächst die eines Informationsknotens, bei dem alle relevanten Informationen zu Planungs-, Umsetzungs- und Erfolgsstand der Maßnahmen des Mobilitätsmanagements zusammenlaufen und wieder verteilt werden. Soweit sich zeigt, dass für bestimmte Aufgaben des Mobilitätsmanagements in den vorhandenen administrativen Strukturen keine Zuständigkeiten bestehen oder diese nicht sinnvoll erscheinen, sollen der Koordinationsstelle diese Aufgaben zugeordnet werden. VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 93 Personell soll die Koordinationsstelle „Nachhaltige Mobilität“ mit einem bzw. einer Manager/in „Nachhaltige Mobilität“ ausgefüllt werden. Es wird empfohlen, für die Einrichtung der Stelle Mittel aus der Klimaschutzinitiative des Bundes einzuwerben. Die Koordinationsstelle soll unterstützt werden durch eine ämter- und akteursübergreifenden AG Mobilität , die sich regelmäßig über Mobilitätsmanagement-Projekte austauscht und diese plant, abstimmt und koordiniert. Mitglieder der AG sollten in Anlehnung an die „Bänke“ des VEP- Prozesses (vgl. Kapitel 1) mindestens das Stadtplanungsamt, das Tiefbauamt, das Ordnungsamt, das Presse- und Informationsamt, das Umweltamt, die Wirtschaftsförderung sowie VBK/KVV sein. Themenbezogen sollten weitere Ämter (z.B. Sozial- und Jugendbehörde) sowie Verkehrsdienstleister (z.B. DB Rent, Parkhausbetreibende) und Interessenvertretungen bzw. ‚NGOs‘ (z.B. IHK, Stadtmarketing, Einzelhandelsverband, Verkehrsverbände) hinzugezogen werden. Soweit möglich, soll bei der Bildung der AG Mobilität auf bereits bestehende Strukturen zurückgegriffen werden. Im operativen Geschäft können Koordinationsstelle und Manger/in „Nachhaltige Mobilität“ ggf. durch die Mobilitätszentralen unterstützt werden (vgl. Maßnahme M.6.b) Weitere Hinweise zu Rolle und Aufgaben der beschriebenen Organisationsstrukturen enthält insbesondere der Baustein Mobilitätsmanagement (Abschnitt 5.2). • V.2: Monitoring Verkehr und Mobilität: Wie auch die Erfahrungen bei der Bearbeitung des Verkehrsentwicklungsplans zeigen, ist eine kontinuierliche bzw. periodische Erfassung des Mobilitätsverhaltens und des Verkehrsgeschehens unverzichtbar, um die Aktivitäten der Verkehrsentwicklung auf soliden Planungsgrundlagen aufbauen zu können. Insbesondere muss an Hand empirischer Daten kontrollierbar sein, ob und inwieweit die Verkehrsentwicklungsplanung ihre Ziele erreicht. Die Erfolgskontrolle ist vor allem für die Klimaschutzstrategie der Stadt Karlsruhe bedeutsam, da hier klare quantitative Ziele formuliert sind. Bereits heute führt die Stadt Karlsruhe Erhebungen zu Mobilität und Verkehr durch. Diese Aktivitäten sind fortzusetzen und im Einzelfall zu ergänzen. Folgende Monitoringansätze seien genannt: - Radverkehrszählungen (fließend/ruhend), - Straßenverkehrszählungen an bedeutenden Querschnitten, - Haushaltsbefragungen zum Mobilitätsverhalten, - Sammlung von Mobilitätsdaten aus den Prozessen zum Mobilitäts- management, - Systematische Auswertung der Mängelbogen des Tiefbauamtes. Ferner sollte der Umsetzungsstand der Strategien und Maßnahmen des VEP alle zwei Jahre überprüft und dokumentiert werden. Dabei ist ein besonderes VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 94 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Augenmerk auf Umsetzungshemmnisse und –defizite sowie deren Ursachen zu richten und es sind Schlussfolgerungen für die weitere Umsetzung daraus zu ziehen. Im Sinne einer kontinuierlichen Information der Öffentlichkeit und der politischen Entscheidungstragenden sollten regelmäßig Daten und Informationen zur Mobilitäts- und Verkehrsentwicklung sowie zur Umsetzung der geplanten Maßnahmen publiziert werden. Vorbild können Publikationen aus Dortmund und Dresden sein, die zugleich Tätigkeitsberichte der zuständigen Ämter beinhalten. • V.3: Konzept Verkehrssicherheit: Zu nachhaltiger Mobilität gehört aus dem Blickwinkel sozialer Nachhaltigkeit zwingend auch die Verbesserung der Verkehrssicherheit. Sie ist Daueraufgabe von Polizei, Ordnungsbehörden und Verkehrsverwaltung, die dabei von weiteren Akteurinnen bzw. Akteuren wie Verkehrswacht und Berufsgenossenschaften unterstützt werden. Der Sachverhalt, dass die im 20-Punkte-Programm geforderten Verbesserungen in der Verkehrssicherheit bei Radfahrenden bis 2010 nicht erreicht worden sind, gibt Anlass, den Sicherheitsaspekt auch im Verkehrsentwicklungsplan zu thematisieren. Daher wird empfohlen, ein umfassendes Konzept zur Verkehrssicherheit in Karlsruhe zu erstellen, welches alle Verkehrsmittel und Verkehrsarten umfasst und das der Verwaltung und weiteren Akteuren/-innen als systematischer Handlungsrahmen dient. Im Konzept Verkehrssicherheit können etliche Maßnahmen aus den Bausteinen des Integrierten Handlungskonzepts eingebunden werden. Beispielhaft seien genannt: - Schulisches Mobilitätsmanagement (Maßnahme M.3) mit Ansätzen zur Verkehrssicherheitsarbeit für Kinder und Jugendliche. - Mobilitätskampagnen (Maßnahme M.7.c), deren Schwerpunkt im Bereich der Verkehrssicherheit liegen kann, gepaart mit Verkehrsüberwachung und –beratung (z.B. Fahrradsicherheitskontrollen an zentralen Orten mit Vor- Ort-Reparaturmöglichkeiten). - Nutzung des Mängelbogens zur Identifikation von Stellen im Verkehrsnetz mit Sicherheitsdefiziten (Maßnahme M.7.f). - Systematische Zusammenarbeit der Behörden (vgl. auch Maßnahme V.1 „AG Mobilität“) u.a. bei der Unfallpunktbearbeitung und Unfallanalyse. - Verbesserung der Sicherheit für Zu-Fuß-Gehende durch systematische Überplanung der Fußverkehrsnetze in den Quartieren (Maßnahme F.1 „Der Karlsruher (Fuß-) Weg“). • V.4: Regionale Zusammenarbeit: Aufgrund seiner oberzentralen Funktion wird das Verkehrsgeschehen in Karlsruhe stark von den Verkehrsbeziehungen mit dem Umland geprägt. Die im Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe enthaltenen Maßnahmen beziehen sich aber notwendigerweise überwiegend auf das VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 95 Stadtgebiet, d.h. sie haben auf das „regionale Ende“ der Wege von Aus- und Einpendelnden keinen Einfluss. Im Sinne einer integrierten Verkehrsentwicklung erscheint es aber sinnvoll, über Gemeindegrenzen hinweg eine kohärente Verkehrsentwicklung zu betreiben. Im Karlsruher Verkehrsverbund ist solches regionales System für den ÖPNV bereits erfolgreich realisiert. Auch das von der Stadt und der TechnologieRegion Karlsruhe bereits beschlossene einheitliche Verkehrsinformationsportal der Region vmz.trk.de ist ein zukunftsweisendes Beispiel für regionale Kooperation: Mit ihm ist die Grundlage für ein integriertes, regionales, multimodales und intermodales Informations- und Servicesystem gelegt. Das Informationssystem kooperiert darüberhinaus schon jetzt mit den Verkehrsmanagementzentralen der Länder Baden-Württemberg, Rheinland- Pfalz und der französischen Straßenverwaltung mittels Echtzeitdatenaustausch. Weitere Datenbestände werden durch bestehende bzw. geplante Verträge mit privaten Navigationsanbietern wie Navteq oder TomTom gewonnen und integriert. Diese Kooperationen bieten zudem perspektivisch die Möglichkeit eines Abgleichs zwischen den privaten Routingalorithmen und den städtischen Verkehrslenkungsvorstellungen. Es sollte über die genannten Beispiele hinaus geprüft werden, welche inhaltlichen und institutionellen Möglichkeiten und Chancen für eine verstärkte regionale Zusammenarbeit in der Verkehrsentwicklungsplanung auch jenseits des ÖPNV bestehen. Insbesondere bei neueren Handlungsansätzen des Mobilitätsmanagements und des Mobilitätsmarketings steht zu erwarten, dass ein gemeinsames Agieren in der Region zusätzliche Erfolge generieren kann. Bedeutsam sind ferner die Schaffung regional durchgängiger und beschilderter Alltags-Radrouten (vgl. Maßnahme R.1.b) und ein regionales Marketing für den Radverkehr (vgl. Maßnahme R.5) Inspirationen für die Ausgestaltung einer regionalen Zusammenarbeit im Bereich Mobilität und Verkehr können die Aktivitäten der Region Hannover oder der Gesellschaft für integriertes Mobilitäts- und Verkehrsmanagement Region Frankfurt RheinMain liefern. • V.5: Öffentlichkeitsbeteiligung bei verkehrlichen Planungen und Entwicklungsvorhaben: An verschiedenen verkehrlichen Planungen hat sich in den letzten Jahren die Bedeutung einer frühzeitig beginnenden und intensiven Einbeziehung der Öffentlichkeit gezeigt. Unabhängig davon, dass die Öffentlichkeit zusehends Information und Einbeziehung in Planungsprozesse einfordert, sind von professioneller Öffentlichkeitsbeteiligung auch eine Verbesserung der Planungsergebnisse und eine höhere Akzeptanz zu erwarten. Dem stehen allerdings erhebliche Aufwände für Vorbereitung und Durchführung der Öffentlichkeitsbeteiligung gegenüber. In Karlsruhe ist Öffentlichkeitsbeteiligung bereits heute selbstverständlicher Bestandteil verkehrlicher Planungsprozesse. Gleichwohl ist davon auszugehen, VEP Karlsruhe - Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 5: Integriertes Handlungskonzept 96 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES dass die Erwartungen und Anforderungen an Beteiligung steigen werden. Es erscheint daher sinnvoll, standardisierte Verfahren zur Öffentlichkeitsbeteiligung bei verkehrlichen Planungen und Entwicklungsvorhaben einzuführen, welche die Aufwände verringern und die Beteiligungserfolge sichern. Das am 24. April 2012 im Gemeinderat beschlossene „Konzept zur systematischen Bürgerbeteiligung in Karlsruhe“ ist daher in der gesamten mit Verkehr und Mobilität befassten Verwaltung umzusetzen und so weit erforderlich den spezifischen Frage- und Aufgabenstellung in Verkehr und Mobilität anzupassen. Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand Oktober 2012 Integriertes Handlungskonzept Baustein Radverkehr - Umsetzungsgrad Radverkehrsnetz - Plan 5-1 Fertig gestellt Weitestgehend umgesetzt Teilweise umgesetzt/ in Planung wird im Zuge der Kombi-Lösung umgesetzt noch nicht in Bearbeitung A8 A5 B 1 0 A 5 B2 93 B10 B 3 B3 B10 B 36 B10 B3 6 L 604 L 5 6 0 B 3 6 L 6 0 5 L 6 0 5 L 5 6 1 B10 B 3 B3 B 3 B 3 A 5 Neureut-Weststadt-Messe Knielingen-Innenstadt Daxlanden-Innenstadt Waldstadt-Innenstadt Ettlingen-Weiherfeld- Südweststadt-Innenstadt Weststadt-Durlach-Aue Neureut-Innenstadt Grötzingen-Durlach- Innenstadt Ettlingen-Rüppur- Innenstadt Oberreut- Südstadt Stutensee-Innenstadt Ringroute City-Route Nord Cityroute Süd Oberwald- Innenstadt Daxlanden- Dammerstock Bulach- Innenstadt Grötzingen-Hagsfeld © Stadt Karlsruhe, Liegenschaftsamt Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand Oktober 2012 Plan 5-2 Baustein ÖV - Übersicht der Maßnahmen im schienengebundenen ÖPNV - Integriertes Handlungskonzept Bestandsnetz Streckenergänzung DB-Schienennetz Stutensee Hohenwettersbach Oststadt Forchheim Eggenstein Weingarten Berghausen OstWest Oberreut Südstadt Rüppurr Wolfartsweier Rintheim Nordstadt Nordweststadt Innenstadt Mühlburg Durlach Waldstadt Neureut Südweststadt Knielingen Hagsfeld Daxlanden Grötzingen Weststadt Weiherfeld Dammerstock Beiertheim- Bulach Grünwinkel Wörth Maximiliansau Wörth Rheinstetten Durmersheim Grünwettersbach PalmbachEttlingen Stupferich ÖV.4 ÖV.2 ÖV.1 ÖV.6 ÖV.9 ÖV.8 ÖV.5 ÖV.10 ÖV.3 ÖV.7 ÖV.11 © Stadt Karlsruhe, Liegenschaftsamt Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand Oktober 2012 Integriertes Handlungskonzept Baustein ÖV - Übersicht der Maßnahmen im straßengebundenen ÖPNV - Plan 5-3 Bestandsnetz Streckenergänzung Taktverdichtung Grundnetz © Stadt Karlsruhe, Liegenschaftsamt ÖV.13 ÖV.14 ÖV.15 ÖV.17 ÖV.18 ÖV.20 ÖV.19 ÖV.16 A8 A5 B 1 0 A 5 B2 93 B10 B 3 B3 B10 B 36 B10 B3 6 L 604 L 5 6 0 B 3 6 L 6 0 5 L 6 0 5 L 5 6 1 B10 B 3 B3 B3 B 3 A 5 Stutensee Hohenwettersbach Oststadt Forchheim Eggenstein Weingarten Berghausen OstWest Oberreut Südstadt Rüppurr Wolfartsweier Rintheim Nordstadt Nordweststadt Innenstadt Mühlburg Durlach Waldstadt Neureut Südweststadt Knielingen Hagsfeld Daxlanden Grötzingen Weststadt Weiherfeld Dammerstock Beiertheim- Bulach Grünwinkel Wörth Maximiliansau Wörth Rheinstetten Durmersheim Grünwettersbach PalmbachEttlingen Stupferich Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand Oktober 2012 Integriertes Handlungskonzept Baustein Fließender MIV - Grundnetz mit Straßenkategorien (Zielplan 2025) - Plan 5-4 AS 0/I LS II LS III LS IV LS V VS II HS II HS III HS IV/ ES IV S V AS II VS III E Straßenkategorien nach RIN08 neuer Netzabschnitt bzw. geänderte Straßenkategorie im Vergleich zur Analyse © Stadt Karlsruhe, Liegenschaftsamt VS III LS III LS II AS II A8 A5 B 1 0 A 5 B2 93 B10 B 3 B3 B10 B 36 B10 B3 6 L 604 L 5 6 0 B 3 6 L 6 0 5 L 6 0 5 L 5 6 1 B10 B 3 B3 B 3 B 3 A 5 Stutensee Hohenwettersbach Oststadt Forchheim Eggenstein Weingarten Berghausen OstWest Oberreut Südstadt Rüppurr Wolfartsweier Rintheim Nordstadt Nordweststadt Innenstadt Mühlburg Durlach Waldstadt Neureut Südweststadt Knielingen Hagsfeld Daxlanden GrötzingenWeststadt Weiherfeld Dammerstock Beiertheim- Bulach Grünwinkel MaximiliansauMaximiliansau Wörth Rheinstetten Durmersheim Grünwettersbach PalmbachEttlingen Stupferich Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand Oktober 2012 Integriertes Handlungskonzept Baustein Fließender MIV - Übersicht der betrieblichen Maßnahmen - Plan 5-5 MIV.1 - Situative Zuflussoptimierung MIV.2 - Anpassung Verkehrsablauf an Knotenpunkten MIV.3 - Anpassung Verkehrsablauf an Streckenzügen MIV.4 - MIV.5 - Grundnetz Erweiterung Städtisches Verkehrsmanagement Störfallmanagement Südtangente © Stadt Karlsruhe, Liegenschaftsamt A8 A5 B 1 0 A 5 B2 93 B10 B 3 B3 B10 B 36 B10 B3 6 L 604 L 5 6 0 B 3 6 L 6 0 5 L 6 0 5 L 5 6 1 B10 B 3 B3 B 3 B 3 A 5 Stutensee Hohenwettersbach Oststadt Forchheim Eggenstein Weingarten Berghausen OstWest Oberreut Südstadt Rüppurr Wolfartsweier Rintheim Nordstadt Nordweststadt Innenstadt Mühlburg Durlach Waldstadt Neureut Südweststadt Knielingen Hagsfeld Daxlanden Grötzingen Weststadt Weiherfeld Dammerstock Beiertheim- Bulach Grünwinkel Wörth Maximiliansau Wörth Rheinstetten Durmersheim Grünwettersbach PalmbachEttlingen Stupferich MIV.3.h MIV.2 MIV.2 MIV.1.a MIV.2 MIV.3.c MIV.3.b MIV.2 MIV.1.b MIV.3.d MIV.2 MIV.3.g MIV.1.c MIV.3.e MIV.1.i MIV.3.i MIV.1.d MIV.2 MIV.1.e MIV.2 MIV.1.f MIV.2MIV.3.a MIV.2 MIV.3.f MIV.2 MIV.2 MIV.1.g MIV.1.h MIV.2 MIV.3.j MIV.5 MIV.4 Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand Oktober 2012 Integriertes Handlungskonzept Baustein Fließender MIV - Übersicht der baulichen Maßnahmen - Plan 5-6 Neubau/Ausbau Umgestaltung Umgestaltungspotenzial Maßnahmen des Bundes und Baurecht- schaffung noch offen; daher Aufbau des Handlungskonzepts MIT und OHNE diese Maßnahmen (vgl. Kap. 6.5) Grundnetz © Stadt Karlsruhe, Liegenschaftsamt MIV.6.c: Nordtangente Ost bis Haid-und-Neu-Str. (2 - streifig) MIV.6.b: Nordtangente West bis B36 (2 - streifig) MIV.6.a: Bau 2.Rheinbrücke (4 - streifig) MIV.6.d: Ausbau Wolfartsweierer Str. (4 - streifig) MIV.1.b: Umgestaltung Herrenalber Str. (von 4 auf 2 Fahrstreifen) MIV.2.a: Umgestaltungspotenzial Pulverhausstr. (von 4 auf 2 Fahrstreifen) MIV.7.a: stadtverträgliche Umgestaltung Rheinbrückenstr. MIV.2.b: Umbaupotenzial B10 alt (von 4 auf 2 Fahrstreifen) Umgestaltung des Straßenraums einschließlich der Knotenpunkte im Zuge der Kombi-Lösung (Planungs-Nullfall) A8 A 5 B 1 0 A 5 B2 93 B10 B 3 B3 B10 B 36 B10 B3 6 L 604 L 5 6 0 B 3 6 L 6 0 5 L 6 0 5 L 5 6 1 B10 B 3 B3 B 3 B 3 A 5 Stutensee Hohenwettersbach Forchheim Eggenstein Weingarten Berghausen Oberreut Südstadt Rüppurr Wolfartsweier Rintheim Nordstadt Nordweststadt Innenstadt Mühlburg Durlach Waldstadt Neureut Südweststadt Knielingen Hagsfeld Daxlanden Grötzingen Weststadt Weiherfeld Dammerstock Beiertheim- Bulach Wörth Maximiliansau Wörth Rheinstetten Durmersheim Grünwettersbach PalmbachEttlingen Stupferich Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand Oktober 2012 Integriertes Handlungskonzept Baustein Fließender MIV - Übersicht der Geschwindigkeits- reduzierungen im Grundstraßennetz - Plan 5-7 20 km/h 30 km/h 40 km/h 50 km/h 60 - 70 km/h 80 - 100 km/h Grundnetz bereits umgesetzt seit der Analyse 30 km/h wünschenswert 30 km/h nachts bereits umgesetzt prüfenswerte Abschnitte bei der Fortschreibung des Lärmaktionsplans zulässige Geschwindigkeit © Stadt Karlsruhe, Liegenschaftsamt 20 ? A8 A5 B 1 0 A 5 B2 93 B10 B 3 B3 B10 B 36 B10 B3 6 L 604 L 5 6 0 B 3 6 L 6 0 5 L 6 0 5 L 5 6 1 B10 B 3 B3 B3 B 3 A 5 Stutensee Hohenwettersbach Oststadt Forchheim Eggenstein Weingarten Berghausen OstWest Südstadt Rüppurr Wolfartsweier Rintheim Nordstadt Nordweststadt Innenstadt Mühlburg Durlach Waldstadt Neureut Südweststadt Knielingen Hagsfeld Daxlanden Grötzingen Weststadt Weiherfeld Dammerstock Grünwinkel Wörth Maximiliansau Wörth Rheinstetten Durmersheim Grünwettersbach PalmbachEttlingen Stupferich MIV.11.f MIV.11.g MIV.9.c MIV.11.a MIV.10.e MIV.9.d MIV.11.e MIV.10.j MIV.10.a MIV.10.k MIV.10.l MIV.9.a MIV.11.c MIV.11.d MIV.11.b MIV.10.b MIV.10.c MIV.10.m MIV.10.f MIV.10.g MIV.10.h MIV.9.b MIV.10.d Karlstr., Rüppurrer Str.: Tempo 30 wünschenswert, aber aufgrund Beeinträchtigung ÖV nicht umsetzbar OD Hohenwettersbach: Tempo 30 wünschenswert, auch wenn Auslösewerte bzgl. Lärmreduzierung nicht erreicht sind Reinhold-Frank-Str.: Tempo 30 für Stadtverträglichkeit sinnvoll, aber Konsensfähigkeit fraglich Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand Oktober 2012 Integriertes Handlungskonzept - Übersicht der zulässigen Geschwindigkeiten im Grundnetz (Zielplan 2025) - Plan 5-8 20 km/h 30 km/h 40 km/h 50 km/h 60 - 70 km/h 80 - 100 km/h > 100 km/h zulässige Geschwindigkeiten A8 A5 B 1 0 A 5 B2 93 B10 B 3 B3 B10 B 36 B10 B3 6 L 604 L 5 6 0 B 3 6 L 6 0 5 L 6 0 5 L 5 6 1 B10 B 3 B3 B 3 B 3 A 5 Stutensee Hohenwettersbach Oststadt Forchheim Eggenstein Weingarten Berghausen OstWest Oberreut Südstadt Rüppurr Wolfartsweier Rintheim Nordstadt Nordweststadt Innenstadt Mühlburg Durlach Waldstadt Neureut Südweststadt Knielingen Hagsfeld Daxlanden Grötzingen Weststadt Weiherfeld Dammerstock Beiertheim- Bulach Grünwinkel Wörth Maximiliansau Wörth Rheinstetten Durmersheim Grünwettersbach PalmbachEttlingen Stupferich © Stadt Karlsruhe, Liegenschaftsamt VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 6: Wirkungen des Handlungskonzepts Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 97 6 WIRKUNGEN DES HANDLUNGSKONZEPTS 6.1 Grundlegende Wirkungsmechanismen Die Wirkungen der Maßnahmen des integrierten Handlungskonzepts wurden modellbasiert und damit quantitativ erfasst. Hierzu wurde der Einfluss der Maßnahmen auf die jeweiligen Stellgrößen (z.B. Kapazität von Straßenabschnitten, Pkw- Verfügbarkeit etc.) im entwickelten Verkehrsmodell erfasst und der Verkehr zum Prognosezeitpunkt modelliert (vgl. 4.1.1). Systembedingt weisen die Ergebnisse von Verkehrsmodelle allerdings immer Unschärfen und Unsicherheiten auf, auch wenn die Ausgabe exakter Zahlenwerte einen anderen Eindruck vermittelt. Die Ergebnisse sind daher mehr als Abschätzung und Orientierung zu verstehen denn als genaue Voraussage zukünftigen Geschehens und bedürfen immer der fachlichen Überprüfung und Interpretation. Die grundlegenden Wirkungsmechanismen zwischen den einzelnen Bausteinen und den definierten Zielen lassen sich wie folgt zusammenfassen: Die Bausteine ‚Mobilitätsmanagement’, ‚Fußverkehr’ und ‚Radverkehr’ bewirken in erster Linie eine modale Verlagerung von Autofahrten der Karlsruher Bevölkerung auf die Verkehrsmittel des Umweltverbundes und tragen zu einer Veränderung der Mobilitätskultur bei. Damit tragen sie zur Verbesserung der Verkehrsabwicklung des motorisierten Verkehrs bei und reduzieren die negativen Umweltwirkungen des Verkehrs. Zusätzlich leisten die erhöhte Qualität des Fuß- und Radwegnetzes sowie die Informations- und Marketingmaßnahmen einen Beitrag zur Verkehrssicherheit und zur Stadtverträglichkeit. Die Maßnahmen des Bausteins ‚ÖV’ , die vor allem einen Ausbau des bestehenden ÖPNV-Angebots zur Erschließung weiterer Kundenpotenziale betreffen, tragen ebenfalls zur Verlagerung von Autofahrten auf den ÖPNV und den damit verbundenen positiven Effekten auf die Verkehrsabwicklung des MIV und die Umweltqualität bei. Die Maßnahmen des Bausteins ‚fließender MIV’ führen primär zu einer verbesserten Qualität des Verkehrsablaufs im städtischen Straßennetz und damit zu einer Minimierung von Lärm- und Schadstoffemissionen. Die intensive Berücksichtigung von Aspekten der Stadtverträglichkeit leistet einen positiven Beitrag zur Stärkung des Umweltverbunds und zur Erhöhung der Verkehrssicherheit. Die Maßnahmen des Bausteins ‚Parken‘ führen in der Innenstadt zu einer Lenkung des ruhenden Verkehrs in die Parkhäuser und zu einem reduzierten Parksuchverkehr sowie in den Quartieren zu einer stärkeren Ordnung des Parkens. Indirekte Wirkungen sind die Erhöhung der Attraktivität der Straßenräume für andere Nutzergruppen, die Verlagerung von Autofahrten auf die Verkehrsmittel des Umweltverbunds und die Reduzierung verkehrsbedingter Emissionen. Die Maßnahmen des Bausteins ‚Wirtschaftsverkehr‘ tragen zu einer intensiveren Berücksichtigung der Belange des Wirtschaftsverkehrs in der Verkehrsentwicklung, VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 6: Wirkungendes Handlungskonzepts 98 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES sowie zu einem erhöhten Strukturierungs- und Koordinierungsgrad von Wirtschafts- verkehren im Allgemeinen und von Lieferverkehren in die Innenstadt im Besonderen bei. Dies trägt zur verbesserten Abwicklung des motorisierten MIV und zur Reduzierung der negativen Umweltwirkungen des Verkehrs bei. Die Maßnahmen des Bausteins Verfahren und Instrumente verbessern die instrumentellen Rahmenbedingungen zur Umsetzung des Verkehrsentwicklungsplans. Sie tragen so indirekt zum Erreichen der Entwicklungsziele bei. 6.2 Verkehrliche Wirkungen Plan 6-1: Handlungskonzept - Verkehrliche Wirkungen des Handlungskonzepts – Belastungen im Straßennetz (mit 2. Rheinbrücke und Nordtangente-West bis B36) Plan 6-2: Handlungskonzept - Verkehrliche Wirkungen des Handlungskonzepts – Differenzen der Verkehrsbelastung zum Prognose-Nullfall 2025 (mit 2. Rheinbrücke und Nordtangente-West bis B36) Plan 6-3: Handlungskonzept - Verkehrliche Wirkungen des Handlungskonzepts – Beseitigung vorhandener Schwachstellen durch den Baustein fließender MIV Plan 6-4: Handlungskonzept - Verkehrliche Wirkungen des Handlungskonzepts – ÖPNV- Erschließungsqualität des Stadtgebiets 6.2.1 Wirkungen auf Modal Split, Gesamtverkehrsaufkommen und Verkehrsverteilung im Netz Erwartungsgemäß ergeben sich für die Maßnahmen des Handlungskonzepts deutliche Auswirkungen auf den Modal Split (Wegeanteil je Verkehrsmittel) der Karlsruher Bevölkerung: So ist im Vergleich zum Prognose-Nullfall eine deutliche Verlagerung von der Pkw-Nutzung (-9 %) hin zur ÖV-Nutzung (+4 %) und zum Radverkehr (+3 %) sowie in etwas geringerem Maße dem Fußverkehr festzustellen (siehe Abbildung 6-1). Der Vergleich des Modal Split des Handlungskonzepts mit dem Analysefall 2009 ergibt eine deutliche Verlagerung von der Pkw-Nutzung (-10 %) hin zur ÖV-Nutzung (+4 %) und zum Radverkehr (+6 %), der Fußverkehr bleibt gleich. VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 6: Wirkungen des Handlungskonzepts Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 99 Abbildung 6-1: Veränderung der Modal Split-Anteile im Vergleich des Handlungskonzepts mit dem Prognosenullfall 2025 und dem Analysefall 2009 Exkurs: Modellergebnisse im Vergleich zur aktuellen Haushaltsbefragung zum Mobilitätsverhalten Die aktuell 2012 in Karlsruhe und im Umland durchgeführte Haushaltsbefragung zum Mobilitätsverhalten zeigt für den Modal Split Ergebnisse, die deutlich von den Werten abweichen, die beim Verkehrsentwicklungsplan dem Verkehrsmodell zu Grunde lagen und die im Modell für die verschiedenen Planfälle berechnet wurden. Der an Hand von Verkehrsmengendaten aus den letzten Jahren geeichte Analysefall 2009 des Modells liegt mit den Modal Split-Auswertungen nahe bei dem 2002 erhobenen Wert der Karlsruher Bevölkerung (Abweichungen von höchsten zwei Prozentpunkten je Verkehrsmittel). Dahinter stand die von den Erfahrungen der letzten Jahre gestützte Annahme, dass sich das Mobilitätsverhalten in diesem Zeitraum nur moderat geändert hat. Demgegenüber zeigen die Ergebnisse der Mobilitätserhebung 2012 im Vergleich zu 2002 (und damit auch gegenüber dem Modell-Analysefall 2009) erhebliche Abweichungen: der Pkw-Anteil ist binnen einer Dekade um zehn Prozentpunkte zurückgegangen und der Anteil des Radverkehrs ist in nahezu gleichem Maße angestiegen. Fußverkehrs- und ÖV-Verkehrsanteile sind näherungsweise stabil geblieben (Abbildung 6-2). VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 6: Wirkungendes Handlungskonzepts 100 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Abbildung 6-2: Modal Split 2002 und 2012 (aus Haushaltsbefragungen zum Mobilitätsverhalten in Karlsruhe) Modal Split-Änderungen in einem solchen Ausmaß über den vergleichsweise kurzen Zeitraum von zehn Jahren stellen bislang bundesweit eine Ausnahme dar. Gründe für diese erheblichen Veränderungen liefern zwei einander verstärkende Effekte: Zum einen hat die Stadt Karlsruhe in den letzten acht Jahren erhebliche und methodisch vielfältige Anstrengungen zur Förderung des Radverkehrs unternommen. Dabei nahm neben Infrastrukturmaßnahmen auch das Marketing als neuer Handlungsansatz eine große Rolle ein. Es liegt daher die Annahme nahe, dass hier ein Wandel der Mobilitätskultur in der Bevölkerung die Effekte „objektiver“ Angebotsverbesserungen und den allgemeinen Trend zum Fahrrad unterstützt und verstärkt. Bundesweit ist in den letzten Jahren eine Zunahme der Anteile von Wegen mit dem Fahrrad und zurückgehende Anteile des Pkw-Verkehrs festzustellen. Die in Karlsruhe erhobene Entwicklung des Modal Split passt insofern in ihrer Richtung zu den allgemeinen Trends. Zum anderen beeinträchtigten zum Befragungszeitpunkt Anfang 2012 Baumaßnahmen den Pkw-Verkehr und haben so vermutlich den Rückgang der Pkw- Nutzung begünstigt. Beim Aufbau des Verkehrsmodells und der Durchführung der Modellberechnungen 2009 für die verschiedenen Planfälle war die nun durch Haushaltsbefragungen 2012 ermittelte Entwicklung nicht absehbar und konnte deshalb für die Berechnung nicht zugrunde gelegt werden. Vielmehr wurden bei der Modellierung allgemein anerkannte Wirkungsansätze verwendet, wie sie sich in einer Vielzahl von Planungsprojekten als zutreffend erwiesen haben. Ungeachtet der Differenzen zwischen Modellergebnissen und realer Entwicklung liegt aber der Wert der Modellierung darin, die Verkehrsbelastungen zu prognostizieren und Richtung und Ausmaß der weiteren Verkehrs- und Mobilitätsentwicklung bei Umsetzung des Handlungskonzepts aufzuzeigen – insbesondere im Vergleich zum Planungsnullfall. Ein solcher Wandel der Mobilitätskultur und die Wirksamkeit von Marketingmaßnahmen könnten bewirken, dass die prognostizierte Entwicklung eher noch übertroffen wird. VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 6: Wirkungen des Handlungskonzepts Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 101 Die beschriebene modale Verlagerung äußert sich in einem reduzierten Kfz-Fahrten- aufkommen . Dies betrifft vor allem den Binnenverkehr mit einer Reduktion um 18 % im Vergleich zum Prognose-Nullfall, während sich der Quell-/Zielverkehr und der Durchgangsverkehr jeweils nur um knapp 10 % verändern. 359 365 298 379 402 371 60 68 62 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 Analyse Prognose 0 Handlungs- konzept [1 .0 0 0 K fz -F a h rt e n / d ] Durchgangsverkehr Quell-/Zielverkehr Binnenverkehr Abbildung 6-3: Kfz-Fahrtenaufkommen im Analysefall, im Prognosenullfall und im Handlungskonzept im Stadtgebiet (ohne A5, A8 und Südtangente). In Bezug auf die Verkehrsleistung (Kfz-Kilometer/Tag) im Planungsraum (Gemarkung Karlsruhe) verringert sich aufgrund der Maßnahmen des integrierten Handlungskonzepts die Kfz-Verkehrsleistung gegenüber dem Prognose-Nullfall 2025 um ca. 7 %, wobei die Reduktion fast ausschließlich auf die reduzierten Fahrten auf den Stadtstraßen (Reduktion um 12 %) zurückzuführen ist. VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 6: Wirkungendes Handlungskonzepts 102 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 3,22 3,46 3,38 3,73 3,90 3,44 0,00 2,00 4,00 6,00 8,00 Analyse Prognose 0 Handlungs‐ konzept [M io . K fz ‐k m /d ] Stadtstraßen Fernstraßen (inkl. Südtangente) Abbildung 6-4: Verkehrsleistung im Analysefall, im Prognosenullfall und im Handlungskonzept. Hinsichtlich der Verkehrsverteilung im Netz lässt sich zunächst festhalten, dass die Verkehrsbelastung aufgrund der oben beschriebenen Reduzierung der Kfz-Verkehrs- leistung in nahezu dem gesamten städtischen Straßennetz abnimmt. Im Folgenden wird die Ausprägung dieser Abnahme in den einzelnen Bereichen des städtischen Straßennetzes beschrieben. Eine deutliche Entlastung (>10.000 Kfz pro Tag) tritt im westlichen Bereich der Stadt auf (Rheinbrücke und westliche B10), primär bedingt durch den Bau der zweiten Rheinbrücke und des Teilstücks der Nordtangente-West bis B36, auf (siehe auch 6.5). Infolge der weiteren Neu-/Ausbaumaßnahmen und damit geschaffenen, attraktiveren Alternativrouten sowie infolge der stadtverträglichen Umgestaltung mehrerer Querschnitte sind weitere signifikante Entlastungen (5.000 bis 10.000 Kfz pro Tag) entlang der B36 nördlich Siemensallee, entlang der gesamten Südtangente und der Herrenalber Straße, im östlichen Bereich der Stadt entlang Durlacher Allee zwischen BAB A5 und Ostring sowie entlang der Elfmorgenbruchstraße und in Hagsfeld zu erwarten. Vergleichbar große Entlastungen im innerstädtischen Bereich werden entlang der Ludwig-Erhard-Allee auftreten. Leichte Entlastungen in einer Größenordnung von 3.000 bis 5.000 Kfz pro Tag treten an einer Vielzahl weiterer Straßen im Hauptverkehrsnetz auf. Mit einer spürbaren Verkehrszunahme ist an den neu gebauten bzw. ausgebauten Abschnitten (2. Rheinbrücke und Nordtangente-West bis B36, Wolfartsweierer Straße zwischen Ostring und Südtangente, Nordtangente-Ost bis zur Haid-und-Neu-Straße) zu rechnen. Geringfügige Verkehrszunahmen sind entlang einiger, nunmehr attraktiver gewordenen Zubringerstraßen zu den neugebauten/ausgebauten Abschnitten zu erwarten (Hirtenweg, Weißenburger Straße - Hertzstraße - Schweigener Straße). VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 6: Wirkungen des Handlungskonzepts Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 103 Unerwünschte Verdrängungseffekte/Verkehrszunahmen auf Quartierstraßen infolge einer stadtverträglichen Umgestaltung von Hauptverkehrsstraßen treten nicht auf. Zur Unterstützung der gewünschten modalen Verlagerungen vom Kfz auf den ÖV wird das ÖPNV-Angebot in weiten Teilen des Netzes ausgeweitet. Im schienengebundenen ÖPNV ist dies der Fall entlang der Ost-West-Achse von Durlach über die Innenstadt Karlsruhes und die Weststadt bis nach Daxlanden sowie entlang der Radialen Eggenstein-Neureut-Innenstadt, Knielingen-Mühlburg-Innenstadt, Waldstadt-Oststadt-Innenstadt und Rüppurr-Innenstadt. Im straßengebundenen ÖPNV erfolgt die Ausweitung des Angebots in den Gewerbegebieten Knielingen und Hagsfeld, zwischen Durlach und Südstadt sowie im Stadtteil Rüppurr. Darüber hinaus wird es weitere Veränderungen im Angebot in Form von Taktverdichtungen (Maßnahmen ÖV.13 und ÖV.14) oder einen Ersatz bestehender Angebote (Maßnahme ÖV.16) geben. 6.2.2 Wirkungen auf festgestellte Schwachstellen Das integrierte Handlungskonzept als Kombination aus angebotsverbessernden Maßnahmen für die Verkehrsmittel des Umweltverbunds und dosiert eingesetzten und den Belastungen angepassten Maßnahmen für den motorisierten Individualverkehr führt zu einer insgesamt niedrigeren Verkehrsbelastung und einer niedrigeren Auslastung von Querschnitten und Knotenpunkten. In Verbindung mit konkreten Einzelmaßnahmen zur Optimierung von Knotenpunkten oder Streckenzügen wird ein großer Teil der festgestellten Schwachstellen des Verkehrsablaufs im MIV beseitigt bzw. die Ausprägung dieser Schwachstellen erheblich reduziert (siehe Plan 6-3). Lediglich auf der B36 und der L605 südlich der B10 ist weiterhin mit einer hohen Auslastung und temporären Behinderungen zur morgendlichen Spitzenstunde zu rechnen. Die Maßnahmen des Bausteins ÖV, insbesondere die Schaffung neuer Linien und die Verlängerung bestehender Linien, beheben viele (geringfügige) Schwachstellen in der räumlichen Erschließung (siehe Plan 6.4). Die damit erreichte Erschließungsqualität entspricht einem hohen Standard bei gleichzeitig gegebener Wirtschaftlichkeit. Zusammen mit den Maßnahmen zur Verbesserung des intermodalen Angebots (Park+Ride, Bike+Ride) und den Maßnahmen des Bausteins Mobilitätsmanagement ergibt sich eine sehr gute Erschließungs- und Bedienungsqualität im ÖV. VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 6: Wirkungendes Handlungskonzepts 104 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 6.3 Umweltbezogene Wirkungen Plan 6-5: Handlungskonzept - Umweltbezogene Wirkungen – Lärmemissionen im Handlungskonzept im Vergleich zum Prognose-Nullfall 2025 Als Leitgrößen für die Beurteilung der Umweltwirkungen des integrierten Handlungskonzepts wurden ergänzend zu Modal Split und Verkehrsleistung (vgl. Abschnitt 6.2.1) aus den Daten des Verkehrsmodells die Emissionen von Feinstaub (PM 10) und Stickstoffdioxiden (NO2) als lokal wirksame Luftschadstoffe, von Kohlendioxid (CO2) als Treibhausgas sowie die Lärmemissionen abgeschätzt. Die den Berechnungen zu Grunde liegenden Methoden und Annahmen sind in der Dokumentation der Strategischen Umweltprüfung (SUP) im Materialienband enthalten. In Abbildung 6-5 sind die Feinstaub-, in Abbildung 6-6 die Stickstoffdioxid- Emissionen des Straßenverkehrs im Stadtgebiet dargestellt. Wie deutlich zu erkennen ist, werden die Emissionen beider Luftschadstoffe bis zum Prognosejahr 2025 drastisch zurückgehen: die Feinstaub-Emissionen um rund 95% gegenüber heute, die Stickstoffdioxid-Emissionen um über 60%. In beiden Fällen ist es die Weiterentwicklung der Kraftfahrzeugtechnik bzw. die Einführung der Abgasnormen Euro-V und insbesondere Euro-VI, die für die Rückgänge in diesem Ausmaß veranwortlich sind. Bei den Stickstoffdioxidemissionen liegt das Handlungskonzept rund 7% unter dem Planungsnullfall 2025, liefert also nochmals einen – wenn auch vergleichsweise geringen – eigenen Beitrag zu den Minderungen. Abbildung 6-5: Feinstaub- (PM10-) Emissionen des Straßenverkehrs im Stadtgebiet VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 6: Wirkungen des Handlungskonzepts Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 105 Abbildung 6-6: Stickstoffdioxid- (NO 2-) Emissionen des Straßenverkehrs im Stadtgebiet Angesichts dieser Emissionsprognosen steht zu erwarten, dass die Einhaltung der Luftschadstoffgrenzwerte zum Schutz der menschlichen Gesundheit bis 2025 unproblematisch möglich sein wird. Als deutlich ungünstiger zeigt sich die Emissionssituation bei dem Klima-Leitgas Kohlendioxid (siehe Abbildung 6-7): hier werden die Emissionen bis 2025 nur in geringem Maße zurückgehen. Gegenüber dem Analysefall 2009 beträgt der Rückgang im Planungsnullfall rund 12%, beim Handlungskonzept 17%. Das Handlungskonzept liefert mithin einen wesentlichen Beitrag zu den gesamten erreichbaren Minderungen des Kohlendioxidaussoßes. Doch auch mit den Maßnahmen des Handlungskonzepts werden im Sektor Verkehr die gängigen Klimaschutzziele nicht erreicht werden können. Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang, dass der absolute und der relative Anteil des Lkw-Verkehrs an den Kohlendioxid-Emissionen steigen. Dies zeigt, dass auf einen klimafreundlicheren Wirtschaftsverkehr künftig ein besonderes Augenmerk zu legen sein wird. VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 6: Wirkungendes Handlungskonzepts 106 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Abbildung 6-7: Kohlendioxid- (CO 2-) Emissionen des Straßenverkehrs im Stadtgebiet Wie aus Plan 6-5 zu ersehen ist, werden die Lärmemissionen des Straßenverkehrs in weiten Teilen des Stadtgebiets in Folge der Maßnahmen des Handlungskonzepts zurückgehen. Die Rückgänge der Lärmemissionen liegen jedoch nahezu durchweg unter der Wahrnehmungsschwelle für Lärmpegeländerungen von 3 dB(A). Lediglich im Bereich neuer Straßen (2. Rheinbrücke, Nordtangente-West bis B36 und Nordtangente-Ost) ist erwartungsgemäß mit Zunahmen der Lärmemissionen zu rechnen, deren Ausbreitung aber bereits beim Bau durch entsprechende Lärmschutzmaßnahmen vermindert werden kann. Im weiteren Umfeld dieser Maßnahmen ist wiederum mit Verkehrsentlastungen und mit Lärmreduzierung zu rechnen. 6.4 Stadtverträglichkeitsbezogene Wirkungen Die Qualität der Stadtverträglichkeit wird von einer Vielzahl an Merkmalen beschrieben. Dazu zählen die Barrierefreiheit, die Aufenthaltsqualität, der Zusammenhang von Fußverkehrs- und Radverkehrsnetzen, adäquate Kfz-Geschwindigkeiten, das vorhandene Parkraumangebot, die verfügbare Gehwegbreite, Ausstattung des Straßenraums mit Bäumen und Pflanzungen sowie die Kfz-Belastung. Vor diesem Hintergrund wurden in der Zustandsanalyse in Abstimmung mit der Stadt Karlsruhe 20 Straßenabschnitte hinsichtlich ihrer straßenräumlichen Verträglichkeit formalisiert qualitativ bewertet. Die Gewichtung und die Wahrnehmung dieser Merkmale sind stark subjektiv und lassen sich nur schwer in einer Bewertung zusammenfassen, die für alle Beteiligten / Betroffenen nachvollziehbar ist. Festgehalten werden kann daher als Ergebnis der Zustandsanalyse, dass die wesentlichen Handlungsoptionen in der Anordnung von angemessenen zulässigen Geschwindigkeiten, der VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 6: Wirkungen des Handlungskonzepts Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 107 Unterbindung des Gehwegparkens sowie in der Verkürzung von Abständen zwischen Querungsmöglichkeiten liegen. Mit den Maßnahmen des integrierten Handlungskonzepts sollen daher in erster Linie einheitliche und akzeptierte Planungsgrundsätze und Leitlinien verankert werden, welche insbesondere die genannten Handlungsoptionen berücksichtigen, aber auch positive Wirkungen auf die weiteren Merkmale der Stadtverträglichkeit im gesamten städtischen Straßennetz von Karlsruhe haben. Aus den Planungsgrundsätzen, Handlungsprämissen und einigen großräumig angelegten Maßnahmen ergeben sich folgende positive Wirkungen für die Stadtverträglichkeit: Verbesserung der Aufenthaltsqualität und Reduzierung der Kfz-Belastung durch Maßnahmen des Mobilitätsmanagements, insbesondere die Maßnahmen M1., M2., M4. und M5 und durch bauliche Maßnahmen des Bausteins MIV, insbesondere MIV.7 und MIV.8. Verschiedene weitere Maßnahmen der Bausteine ÖV (Angebotsverbesserung) und fließender MIV (Zuflussdosierung, Anpassung des Verkehrsablaufs in Streckenzügen) tragen ebenfalls zu diesen Zielen bei. Sicherung der Barrierefreiheit und größere verfügbare Gehwegbreite: Die Maßnahmen F.1 und F.2 des Bausteins Fußverkehr etablieren Leitlinien zur barrierefreien Fußwegeplanung in der Stadt Karlsruhe. Analog wird in Maßnahme ÖV.21 des Bausteins ÖV der barrierefreie Ausbau an Haltestellen des Bus- und des Schienenverkehrs fortgeführt. Auch die Neuordnung des Parkens im Kontext der Karlsruher Fußwegeplanung (Maßnahme P.2 des Bausteins Parken) trägt ebenfalls zur Barrierefreiheit und zu einer grundsätzlich größeren verfügbaren Gehwegbreite (sofern baulich vorhanden) bei. Zusammenhang von Fußverkehrs- und Radverkehrsnetzen: Die Planungsgrundsätze in den Maßnahmen F.1 und R.1 tragen dazu bei, bestehende Defizite und Lücken in den Fußverkehrs- und Radverkehrsnetzen zu schließen. Adäquate Kfz-Geschwindigkeiten : Die Maßnahmen MIV.3 (Anpassung des Verkehrsablaufs in Streckenzügen) und MIV.10 bis MIV.13 (Geschwindigkeits- beschränkungen) leisten einen Beitrag zur großräumigen Reduzierung/Vereinheitlichen von gefahrenen Geschwindigkeiten und zur Anpassung der Geschwindigkeiten des Kfz-Verkehrs an weitere Anforderungen eines Straßenabschnitts. Analog tragen die Umgestaltungsmaßnahmen zur Verbesserung der Umfeldverträglichkeit (MIV.7) zu einer Dämpfung der Geschwindigkeiten des motorisierten Kfz-Verkehrs bei. Angepasste Verfügbarkeit des Parkraumangebots: Die Maßnahmen P.1 bis P.4 des Bausteins Parken dienen der systematischen Steuerung der zeitlichen und räumlichen Parkraumnachfrage und des Parkraumangebots für den Kfz-Verkehr sowie der Reduzierung des Parksuchverkehrs. Die Maßnahme R.3 des Bausteins Radverkehr dient der Erweiterung und der Ordnung der Anlagen für den ruhenden Radverkehr. VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 6: Wirkungendes Handlungskonzepts 108 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 6.5 Wirkungen im Fall „ohne 2. Rheinbrücke und Nordtangente-West bis B36“ Plan 6-6: Handlungskonzept - Verkehrliche Wirkungen des Handlungskonzepts – Belastungen im Straßennetz (ohne 2. Rheinbrücke und ohne Nordtangente-West bis B36) Plan 6-7: Handlungskonzept - Verkehrliche Wirkungen des Handlungskonzepts – Differenzen der Verkehrsbelastung im Fall mit 2. Rheinbrücke und Nordtangente- West bis B36 zum Fall ohne 2. Rheinbrücke und ohne Nordtangente-West bis B36 In Kapitel 5.6 wurde bereits beschrieben, dass das verkehrliche Handlungskonzept für die Stadt Karlsruhe so entwickelt wurde, dass es unabhängig von der Realisierung der zweiten Rheinbrücke und Nordtangente-West bis B36 funktioniert. Aus diesem Grund wurde der Fall „ohne 2. Rheinbrücke und Nordtangente-West bis zur B36“ gesondert untersucht und die Auswirkungen auf das Handlungskonzept dargestellt bezüglich: • des Modal Splits, • des Kfz-Fahrtenaufkommens, • der Kfz-Verkehrsverteilung, • der Luftschadstoff- und Lärmbelastung, • der Stadtverträglichkeit, • der weitere Maßnahmen des Handlungskonzepts und • der Behebung von Schwachstellen Modal Split: Im Vergleich zum Fall „mit 2. Rheinbrücke und Nordtangente-West bis B36“ ergeben sich Auswirkungen in Form einer deutlich reduzierten Attraktivität der Rheinquerung für bestimmte Kfz-, Fuß- und Radverkehrsrelationen. Allerdings liegt die reduzierte Nachfrage oder die angepasste Verkehrsmittelwahl dieser Verkehrs- teilnehmergruppen deutlich unterhalb der Unsicherheitsschwelle des Verkehrsmodells, so dass sich insgesamt keine signifikanten Auswirkungen auf den Modal Split ergeben. Kfz-Fahrtenaufkommen: Für die Gemarkung Karlsruhe ergeben sich im Vergleich zum Fall „mit 2. Rheinbrücke und Nordtangente-West bis B36“ keine Auswirkungen auf das Kfz-Fahrtenaufkommen. Im Umfeld von Karlsruhe reduziert sich das Fahrten- aufkommen um den induzierten Verkehr, der sonst infolge der Attraktivitätssteigerung der Rheinquerung entstehen würde. Dieses Fahrtenaufkommen liegt bei maximal 7.000 Kfz/24h und liegt im Vergleich zur Gesamtbelastung der Relation in der gleichen Größenordnung wie in den bisherigen Studien. Kfz-Verkehrsverteilung: Der Vergleich zum Fall „mit 2. Rheinbrücke und Nordtangente-West bis B36“ ist im Differenzplan (Plan 6-7) dargestellt. Die VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 6: Wirkungen des Handlungskonzepts Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 109 entfallen. Dafür ist höheren Verkehrsbelastungen insbesondere für Knielingen, auf der bestehenden Rheinbrücke und der Südtangente zu rechnen: • auf der Rheinbrückenstraße erhöht sich die Verkehrsbelastung um etwa 9.000 Kfz/24h, auf weiteren Straßen in Knielingen ergeben sich ebenfalls Erhöhungen, z.B. auf der Sudetenstraße i.H.v. 3.500 Kfz/24h. • auf der vorhandenen Rheinbrücke erhöht sich die Verkehrsbelastung um etwa 13.000 Kfz/24h und auf der westlichen B10/ Südtangente um etwa 3.500 Kfz/24h. • die Verkehrsbelastung auf der B36 im Stadtteil Knielingen/ Nordweststadt erhöht sich um etwa 6.500 Kfz/24h. • ansonsten sind im weiteren Stadtgebiet keine signifikanten Veränderungen (>1.000 Kfz/h) zu erwarten. Luftschadstoff- und Lärmbelastung: Aufgrund der schlechteren Qualität des Verkehrsablaufs im Bereich der zweiten Rheinbrücke und der westlichen B10 sowie aufgrund der Verkehrszunahme in Knielingen sind lokal begrenzt höhere Lärmemissionen sowie Emissionen von Luftschadstoffen und klimaschädlichen Stoffen zu erwarten. Stadtverträglichkeit: Im Stadtteil Knielingen sind signifikant weniger Kfz- Verkehrsentlastungen auf den Straßen zu erwarten und es ist daher mit negativen Auswirkungen auf die Stadtverträglichkeit, sowie den Fuß- und Radverkehr zu rechnen. Auswirkungen auf weitere Maßnahmen des Handlungskonzepts: Im Fall „ohne 2. Rheinbrücke und Nordtangente–West bis B36“ sind folgende Maßnahmen hinsichtlich ihrer Ausprägung oder ihrer Erfordernis zu überprüfen: • MIV.3.h – Anpassung der Grünen Welle im Abschnitt Rheinbrückenstraße • MIV.7.a – Umgestaltung der Rheinbrückenstraße • MIV.11.f – Tempo 80 auf der zweiten Rheinbrücke • MIV. 11.g – Tempo 70 auf dem zukünftigen Abschnitt der Nordtangente-West bis zur B36 Darüber hinaus ist die Maßnahme R.1.b – Weiterentwicklung des Radverkehrsnetzes weiterhin sinnvoll und erforderlich, für ihre Realisierbarkeit in Richtung Westen ergeben sich jedoch Einschränkungen. VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 6: Wirkungendes Handlungskonzepts 110 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Behebung von Schwachstellen aus der Zustandsanalyse: Im Hinblick auf mehrere Schwachstellen die in der Zustandsanalyse identifizierten wurden, ergibt sich infolge der weiteren Maßnahmen des Handlungskonzepts eine Verbesserung, die im Fall „ohne 2. Rheinbrücke und Nordtangente-West“ aber nicht so stark ausgeprägt ist wie im „mit-Fall“. Die Schwachstellen betreffen ausschließlich den Verkehrsablauf im MIV: • entlang der westlichen B10, • am Knotenpunkt Entenfang, • am Knotenpunkt Starckstraße / Honsellstraße und • am Knotenpunkt Kühler Krug. Insgesamt sind die Auswirkungen des Falls „ohne 2. Rheinbrücke und Nordtangente-West bis zur B36“ zwar spürbar, sie beschränken sich aber auf Streckenabschnitte in und rund um den Stadtteil Knielingen. Die Wirksamkeit des integrierten Handlungskonzepts im gesamtstädtischen Kontext ist davon weitgehend nicht betroffen. Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand November 2012 Integriertes Handlungskonzept Verkehrliche Wirkungen des Handlungskonzepts - Belastungen im Straßennetz (mit 2.Rheinbrücke und Nordtangente-West bis B36) - Plan 6-1 Belastungen [Kfz/24h] A8 A5 B 1 0 A 5 B2 93 B10 B 3 B3 B10 B 36 B10 B3 6 L 604 L 5 6 0 B 3 6 L 6 0 5 L 6 0 5 L 5 6 1 B10 B 3 B3 B3 B 3 A 5 Stutensee Hohenwettersbach Oststadt Forchheim Eggenstein Weingarten Berghausen OstWest Oberreut Südstadt Rüppurr Wolfartsweier Rintheim Nordstadt Nordweststadt Innenstadt Mühlburg Durlach Waldstadt Neureut Südweststadt Knielingen Hagsfeld Daxlanden Grötzingen Weststadt Weiherfeld Dammerstock Beiertheim- Bulach Grünwinkel Maximiliansau Wörth Maximiliansau Wörth Rheinstetten Durmersheim Grünwettersbach PalmbachEttlingen Stupferich 74 000 20 000 18 500 7 500 36 500 22 000 30 500 22 000 21 500 36 000 64 500 16 000 84 000 110 000 99 000 57 500 121 000 14 000 12 000 © Stadt Karlsruhe, Liegenschaftsamt Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand November 2012 Integriertes Handlungskonzept Verkehrliche Wirkungen des Handlungskonzepts - Differenzen der Verkehrsbelastung zum Prognose-Nullfall 2025 (mit 2.Rheinbrücke und Nordtangente-West bis B36) - Plan 6-2 Mehrbelastung [Kfz/24h] Entlastung [24kfz/h] Grundnetz A8 A5 B 1 0 A 5 B2 93 B10 B 3 B3 B10 B 36 B10 B3 6 L 604 L 5 6 0 B 3 6 L 6 0 5 L 6 0 5 L 5 6 1 B10 B 3 B3 B3 B 3 A 5 Stutensee Hohenwettersbach Oststadt Forchheim Eggenstein Weingarten Berghausen OstWest Oberreut Südstadt Rüppurr Wolfartsweier Rintheim Nordstadt Nordweststadt Innenstadt Mühlburg Durlach Waldstadt Neureut Südweststadt Knielingen Hagsfeld Daxlanden Grötzingen Weststadt Weiherfeld Dammerstock Beiertheim- Bulach Grünwinkel Maximiliansau Wörth Maximiliansau Wörth Rheinstetten Durmersheim Grünwettersbach PalmbachEttlingen Stupferich +20 000 -19 500 +18 500 -11 500 -5 000 -4 500 -7 000 -4 000 -3 000 -4 000 -4 500 -1 500 -5 000 -4 000 -3 500 -8 000 -1 000 -9 000 -6 500 +7 500 -6 500 -5 000 +22 000 -6 000 -8 500 -4 500 © Stadt Karlsruhe, Liegenschaftsamt Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand Oktober 2012 Integriertes Handlungskonzept Verkehrliche Wirkungen des Handlungskonzepts - Beseitigung vorhandener Schwachstellen durch den Baustein fließender MIV - Plan 6-3 Schwachstelle beseitigt Verkehrsablauf verbessert Grundnetz B3 B10 B10 A 5 L 6 0 5 L 5 6 1 B 36 L5 60 L 6 0 5 B10 B10 Wörth R h e in Innenstadt OstWest Waldstadt Oststadt Südstadt Weststadt Oberreut Beiertheim- Bulach Mühlburg Durlach Südweststadt © Stadt Karlsruhe, Liegenschaftsamt Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand Oktober 2012 Integriertes Handlungskonzept Verkehrliche Wirkungen des Handlungskonzepts - ÖPNV-Erschließungsqualität des Stadtgebietes - Plan 6-4 Linienverlauf mit Haltestelle Einzugsbereich Bus (300m) Einzugsbereich Schiene (400m/ 600m) Einzugsbereich Bus (300m) Einzugsbereich Schiene (400m) Bestand Handlungskonzept Stutensee Hohenwettersbach Oststadt Forchheim Eggenstein Weingarten Berghausen OstWest Oberreut Südstadt Rüppurr Wolfartsweier Rintheim Nordstadt Nordweststadt Innenstadt Mühlburg Durlach Waldstadt Neureut Südweststadt Knielingen Hagsfeld Daxlanden Grötzingen Weststadt Weiherfeld Dammerstock Beiertheim- Bulach Grünwinkel Wörth Maximiliansau Wörth Rheinstetten Durmersheim Grünwettersbach PalmbachEttlingen Stupferich © Stadt Karlsruhe, Liegenschaftsamt Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand Oktober 2012 Integriertes Handlungskonzept Umweltbezogene Wirkungen - Lärmemissionen im Handlungskonzept im Vergleich zum Prognose-Nullfall 2025 - P 6-5 Zunahme der Lärmemissionen Rückgang der Lärmemissionen Grundnetz > 3 Werte in dB (A) < 3 © Stadt Karlsruhe, Liegenschaftsamt Stutensee Hohenwettersbach Oststadt Forchheim Eggenstein Weingarten Berghausen OstWest Oberreut Südstadt Rüppurr Wolfartsweier Rintheim Nordstadt Nordweststadt Innenstadt Mühlburg Durlach Waldstadt Neureut Südweststadt Knielingen Hagsfeld Daxlanden Grötzingen Weststadt Weiherfeld Dammerstock Beiertheim- Bulach Grünwinkel Maximiliansau Wörth Maximiliansau Wörth RheinstettenRheinstetten Durmersheim Grünwettersbach PalmbachEttlingen Stupferich A8 A 5 B 1 0 A 5 B2 93 B10 B 3 B3 B10 B 36 B10 B3 6 L 604 L 5 6 0 B 3 6 L 6 0 5 L 6 0 5 L 5 6 1 B10 B 3 B3 B 3 B 3 A 5 Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand November 2012 Integriertes Handlungskonzept Verkehrliche Wirkungen des Handlungskonzepts - Belastungen im Straßennetz (ohne 2.Rheinbrücke und ohne Nordtangente-West bis B36) - Plan 6-6 Belastungen [Kfz/24h] A8 A5 B 1 0 A 5 B2 93 B10 B 3 B3 B10 B 36 B 10 B3 6 L 604 L 5 6 0 B 3 6 L 6 0 5 L 6 0 5 L 5 6 1 B10 B 3 B3 B3 B 3 A 5 Stutensee Hohenwettersbach Oststadt Forchheim Eggenstein Weingarten Berghausen OstWest Oberreut Südstadt Rüppurr Wolfartsweier Rintheim Nordstadt Nordweststadt Innenstadt Mühlburg Durlach Waldstadt Neureut Südweststadt Knielingen Hagsfeld Daxlanden Grötzingen Weststadt Weiherfeld Dammerstock Beiertheim- Bulach Grünwinkel Maximiliansau Wörth Maximiliansau Wörth Rheinstetten Durmersheim Grünwettersbach PalmbachEttlingen Stupferich 87 000 13 000 33 000 22 000 30 000 22 000 23 000 36 000 64 500 16 000 84 000 110 500 99 000 57 500 121 500 14 000 12 000 74 000 96 000 54 500 © Stadt Karlsruhe, Liegenschaftsamt Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Stand November 2012 Integriertes Handlungskonzept Verkehrliche Wirkungen des Handlungskonzepts - Differenzen der Verkehrsbelastung im Fall mit 2. Rheinbrücke und Nordtangente West bis B36 zum Fall ohne 2. Rheinbrücke und ohne Nordtangente West bis B36 - Plan 6-7 Mehrbelastung [Kfz/24h] Entlastung [Kfz/24h] Grundnetz A8 A5 B 1 0 A 5 B2 93 B10 B 3 B3 B10 B 36 B10 B3 6 L 604 L 5 6 0 B 3 6 L 6 0 5 L 6 0 5 L 5 6 1 B10 B 3 B3 B3 B 3 A 5 Stutensee Hohenwettersbach Oststadt Forchheim Eggenstein Weingarten Berghausen OstWest Oberreut Südstadt Rüppurr Wolfartsweier Rintheim Nordstadt Nordweststadt Innenstadt Mühlburg Durlach Waldstadt Neureut Südweststadt Knielingen Hagsfeld Daxlanden Grötzingen Weststadt Weiherfeld Dammerstock Beiertheim- Bulach Grünwinkel Maximiliansau Wörth Maximiliansau Wörth Rheinstetten Durmersheim Grünwettersbach PalmbachEttlingen Stupferich +20 000 -13 000 +18 500 -3 500 -9 000 -3 500 -6 500 +3 500 © Stadt Karlsruhe, Liegenschaftsamt VEP Karlsruhe – Szenarien und Handlungskonzept Kap.7: Umsetzungskonzept Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 111 7 UMSETZUNGSKONZEPT Das Umsetzungskonzept ergänzt die inhaltliche Beschreibung der vorgeschlagenen Maßnahmen im Integrierten Handlungskonzept (Kapitel 5) um Angaben zur Umsetzung dieser Maßnahmen. Seine Aufgabe ist es, Verwaltung, politischen Entscheidungstragenden und weiteren Akteuren Hinweise dazu zu geben, wann bzw. in welchem Zeithorizont die Maßnahmen realisiert werden sollten und welche Akteure für die Umsetzung zuständig bzw. an ihr beteiligt sein sollten. Die Hinweise zu den Maßnahmen sind auf den folgenden Seiten tabellarisch zusammengefasst. Die Angaben in den einzelnen Spalten sind wie folgt zu verstehen: • Maßnahme Hier sind Nummer und Titel der Maßnahme entsprechend dem Integrierten Handlungskonzept angegeben. Da die Maßnahmen sehr unterschiedlicher Natur sind und von größeren Infrastrukturmaßnahmen über Beratung und Dienstleistung bis hin zur Einführung verwaltungsinterner Planungsprinzipien reichen, wird hier ferner angegeben, welchen Typs die Maßnahme ist. Eine Reihe von Maßnahmen des VEP enthält zunächst nur Prüfaufträge oder Aufträge zur Erstellung von konkretisierenden Maßnahmenkonzepten. Es ist zu beachten, dass die Prüfergebnisse bzw. die fertigen Konzepte weitere Maßnahmen (z.B. Konzeptumsetzung) nach sich ziehen können, zu deren Umsetzung hier naturgemäß keine Angaben gemacht werden können. • Priorität Hier werden aus planerischer Sicht Hinweise dazu gegeben, mit welcher Priorität die verschiedenen Maßnahmen verfolgt werden sollen. Dabei wird insbesondere berücksichtig welche Bedeutung einer Maßnahme für die verkehrliche Gesamtstrategie beizumessen ist. Es wird unterschieden zwischen den drei Prioritäts-Kategorien „hoch“, „mittel“ und „gering“ • Realisierungshorizont Die Angaben zum Realisierungshorizont berücksichtigen im Unterschied zur Priorität stärker praktische Umsetzungsaspekte wie etwa die Frage, inwieweit eine Maßnahme an bereits laufende oder angestoßene Aktivitäten anknüpft bzw. von anderen Maßnahmen (bspw. Fertigstellung Kombilösung) abhängt. Es wird unterschieden zwischen drei Kategorien, die wie folgt zu verstehen sind: - zeitnah: Beginn der Umsetzung in 2013 bis 2015 - mittelfristig: Beginn der Umsetzung in 2016 bis 2019 - langfristig: Beginn der Umsetzung ab 2020 VEP Karlsruhe – Szenarien und Handlungskonzept Kap.7: Umsetzungskonzept 112 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES • Akteure Hier ist angegeben, welche Akteure an der Umsetzung der Maßnahme mindestens beteiligt sein sollten. Zu Beginn ist jeweils fett ein federführender Akteur vorgeschlagen. Neben den vorgenannten Aspekten ist für die Umsetzung von zentraler Bedeutung, dass Kosten und sonstige Aufwände , etwa für Personalressourcen, entstehen. Auf der Detailierungsebene des Verkehrsentwicklungsplans und angesichts der zum Teil längeren Zeiträume, die bis zur Realisierung der Maßnahmen vergehen werden, sind konkrete Angaben zu den Kosten und Aufwänden allerdings nicht sinnvoll. Vielmehr müssen die Aufwände und Kosten von den jeweils zuständigen Fachstellen vor der Umsetzung bzw. der Einzel-Beschlussfassung über die Maßnahmen quantifiziert werden, da erst dann die erforderliche Planungstiefe für belastbare Aufwandsangaben erreicht wird. VEP Karlsruhe – Szenarien und Handlungskonzept Kap. 7: Umsetzungskonzept 113 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Tabelle 7-1: Umsetzungskonzept Maßnahme Nr. Maßnahmentitel Maßnahmentyp Bemerkungen Priorität/ Realisierungs- horizont Akteure M Baustein Mobilitätsmanagement M.1 Mobilitätsmanagement in der Stadtentwicklungsplanung M.1.a Stärkung der Nahmobilität in der Nutzungsentwicklung Verwaltungsinternes Planungsprinzip wird auch in der „Machbarkeitsstudie Klimaneutrales Karlsruhe 2050“ vorgeschlagen. mittel/ zeitnah Stadtplanungsamt, Beauftragte Planungsbüros, Investierende, Wirtschaftsförderung M.1.b Berücksichtigung der Mobilitätsfolgekosten von Siedlungen Verwaltungsinternes Planungsprinzip Zunächst Testanwendung vorhandener Folgekostenschätzer mittel/ zeitnah Stadtplanungsamt, Beauftragte Planungsbüros, VBK M.1.c Stärkung der Nahmobilität in der verbindlichen Bauleitplanung Verwaltungsinternes Planungsprinzip mittel/ zeitnah Stadtplanungsamt, Beauftragte Planungsbüros, Investoren, AG Sozialverträglichkeit M.1.d Gestaltung des Angebots an Kfz- Stellplätzen und Fahrradabstellplätzen zur Umsetzung siehe Maßnahmen R.2.b und P.1 M.2 Betriebliches Mobilitätsmanagement Beratung und Unterstützung hoch/ zeitnah Stadtplanungsamt, Wirtschaftsförderung, Tiefbauamt, IHK, VBK/KVV, Mobilitätsdienstleistende, Manger/-in „Nachhaltige Mobilität“ M.3 Schulisches Mobilitätsmanagement M.3.a „Netzwerk Schule + Mobilität“ Organisation hoch/ zeitnah AK Kinder Mobilität und Verkehr (Federführung Kinderbüro), Stadtplanungsamt, Tiefbauamt, Ordnungsamt, VBK, Schulverwaltung, Schulen, Eltern- und Schülervertretungen, Polizei, Verkehrswacht, Verkehrsverbände u.a. M.3.b Aktivitäten an Grundschulen Beratung und Unterstützung hoch/ zeitnah (Anknüpfen an bereits laufende Aktivitäten verschiedener Akteure) AK Kinder Mobilität und Verkehr (Federführung Kinderbüro), weitere je nach konkreter Aktivität M.3.c Aktivitäten an weiterführenden Schulen Beratung und Unterstützung hoch/ zeitnah (Ggf. Anknüpfen an bereits laufende Aktivitäten verschiedener Akteure) AK Kinder Mobilität und Verkehr Federführung Kinderbüro), weitere je nach konkreter Aktivität VEP Karlsruhe – Szenarien und Handlungskonzept Kap. 7: Umsetzungskonzept 114 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Maßnahme Nr. Maßnahmentitel Maßnahmentyp Bemerkungen Priorität/ Realisierungs- horizont Akteure M.4 Mobilitätsmanagement für Neubürger und Neubürgerinnen Marketing und Information wird auch in der „Machbarkeitsstudie Klimaneutrales Karlsruhe 2050“ vorgeschlagen. gering/ mittelfristig Manger/-in „Nachhaltige Mobilität“ , Ordnungsamt (Bürgerbüro) M.5 CarSharing und Fahrradverleihsystem M.5.a Weiterentwicklung CarSharing Verwaltungsinterne Strategie Maßnahme des KSK gering/ zeitnah Stadtplanungsamt, CarSharing-Anbieter, Ordnungsamt, Tiefbauamt M.5.b Weiterentwicklung Fahrradverleihsystem Verwaltungsinterner Prüfauftrag mittel/ zeitnah Stadtplanungsamt, Fahrradverleih-Anbieter M.6 Mobilitäts- und Verkehrsinformation M.6.a Weiterentwicklung von vmz.karlsruhe.de Konzeptionierung und EDV- Entwicklung hoch/ zeitnah (Anknüpfen an laufenden Ausbau der vmz) Tiefbauamt , „Lieferanten“ von Informationen M.6.b Weiterentwicklung Mobilitätszentrale Interne Strategie mittel/ zeitnah (Fortsetzung vorhandener Aktivitäten) KVV, „Lieferanten“ von Informationen M.6.c Mobilitäts-Info-Paket für Internet- Anwendungen Konzeptionierung und EDV- Entwicklung Nach Schaffung des Pakets aktive Vermarktung erforderlich gering/ mittelfristig Tiefbauamt, Koordinationsstelle Mobilität M 8.c), Mobilitätszentrale M.6.d Haltstellenumgebungspläne Marketing/Information mittel/ langfristig VBK , KVV M.7 Weitere Services, Marketing und Öffentlichkeitsarbeit M.7.a Dachmarke Mobilität Marketing/Information mittel/ mittelfristig Koordinationsstelle Mobilität , alle Mobilitätsdienstleister im weitesten Sinne (einschl. städt. Ämter) M.7.b Integrierte Mobilitätskarte Technische Entwicklung und Marketing/Information hoch/ mittelfristig Koordinationsstelle Mobilität , alle Mobilitätsdienstleister im weitesten Sinne (einschl. städt. Ämter) M.7.c Mobilitätskampagnen Marketing/Information hoch/zeitnah (Fortsetzung vorhandener Aktivitäten) Koordinationsstelle Mobilität , weitere Mobilitätsdienstleister, Stadtplanungsamt (Rad-/Fußverkehr) M.7.d Kombitickets Prüfauftrag / Tarif / Marketing hoch/zeitnah (Fortsetzung vorhandener Aktivitäten) KVV Stadtmarketing VEP Karlsruhe – Szenarien und Handlungskonzept Kap. 7: Umsetzungskonzept 115 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Maßnahme Nr. Maßnahmentitel Maßnahmentyp Bemerkungen Priorität/ Realisierungs- horizont Akteure M.7.d Mietertickets Prüfauftrag / Tarif / Marketing gering/langfristig KVV, Wohnungsgesellschaften M.8 Administrative Strukturen M.9 Elektromobilität Verwaltungsinterne Strategie wird auch in der „Machbarkeitsstudie Klimaneutrales Karlsruhe 2050“ vorgeschlagen. mittel/zeitnah bis langfristig Wirtschaftsförderung Stadtwerke, Umweltamt, Stadtplanungsamt, Tiefbauamt, weitere städtische Dienststellen, Anbieter und Nutzer von E-Mobilitäts-Leistungen F.1 „Der Karlsruher (Fuß-) Weg Konzepterstellung und – umsetzung einschließlich Bürgerbeteiligung Maßnahme des KSK hoch/zeitnah (in ersten Quartieren zügig beginnen) Stadtp lanungsamt , Tiefbauamt, örtliche Akteure, Vereine, Verbände und Schulen. AK Sozialverträglichkeit, GBA, Ordnungsamt F.2. Barrierefrei-Standards Verwaltungsinternes Planungsprinzip hoch/zeitnah Tiefbauamt , Stadtplanungsamt, Verbände für Menschen mit Behinderungen, AK Sozialverträglichkeit R Baustein Radverkehr R.1 Ausbau des Radverkehrsnetzes R.1.a Fertigstellung des Radverkehrsnetzes gemäß 20-Punkte-Programm Infrastruktur, Markierung, Beschilderung Maßnahme des KSK hoch/zeitnah (Fortsetzung vorhandener Aktivitäten) Stadtplanungsamt (Stabsstelle Radverkehr) , Tiefbauamt R.1.b Weiterentwicklung des Radverkehrsnetzes Konzepterstellung und – umsetzung mittel/zeitnah (Konzepterstellung) Stadtplanungsamt ( Stabsstelle Radverkehr ) Tiefbauamt R.2 Verbesserungen für den ruhenden Fahrradverkehr R.2.a Konzept Fahrradparken in der Innenstadt Konzepterstellung und – umsetzung hoch/mittel-bis langfristig (nach Beendigung Kombilösung) Stadtplanungsamt (Stabsstelle Radverkehr) , Tiefbauamt, Ordnungsamt R.2.b Stärkung des Fahrradparkens in der Stadtentwicklungsplanung Verwaltungsinterne Planungsprinzipien, Erstellung Satzung hoch/ zeitnah Stadtplanungsamt (Stabsstelle Radverkehr) , Bauordnungsamt R.3 Service VEP Karlsruhe – Szenarien und Handlungskonzept Kap. 7: Umsetzungskonzept 116 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Maßnahme Nr. Maßnahmentitel Maßnahmentyp Bemerkungen Priorität/ Realisierungs- horizont Akteure R.3.a Fahrradkurse Schulung und Beratung gering/ mittelfristig Manger/ -in „Nachhaltige Mobilität“, Stabsstelle Radverkehr Umweltamt, VHS, Einrichtungen der Erwachsenenbildung, Interessenverbände R.3.b Touristische Radwegweisung Konzeptionierung und Beschilderung gering/ mittelfristig Stadtplanungsamt (Stabsstelle Radverkehr ), Tiefbauamt, Stadtmarketing, KMK (Tourismus) R.3.c Fahrradparken bei Großveranstaltungen Service gering/ mittelfristig Tiefbauamt , Fahrradverbände, Stabsstelle Radverkehr R.3.d Konzeptentwicklung zur Fahrradmitnahme Mitnahme von Fahrrädern und Fortbewegungsmittteln im ÖPNV zur Umsetzung siehe Maßnahme ÖV.25 R.4 Marketing und Öffentlichkeitsarbeit R.4.a Kampagnen und Wettbewerbe Zur Umsetzung siehe Maßnahme M.7.c R.4.b Radverkehrsinformation Information mittel/ zeitnah Tiefb auamt , Stadtplanungsamt (Stabsstelle Radverkehr) R.5 Administrative Strukturen R.5.a Stabsstelle Radverkehr Organisation/Personal hoch/ zeitnah Stadtplanungsamt R.5.b Vernetzung der Akteure Organisation hoch/ zeitnah Stadtplanungsamt ( Stabsstelle Rad verkehr ), Tiefbauamt, Radlerforum, AGFK- BW, Fahrrad-Einzelhandel, Stabsstelle Radverkehr ÖV Baustein Öffentlicher Verkehr (ÖV) ÖV.1 Stadtbahnstrecke Wolfartsweier - Grünwettersbach - Palmbach Verlängerung/ Ergänzung hoch/ kurzfristig VBK, Karlsruher Verkehrsverbund, Stadtplanungsamt, Tiefbauamt ÖV.2 Stadtbahnstrecke Durlach-Ettlingen Verlängerung/ Ergänzung hoch/ kurzfristig VBK, Karlsruher Verkehrsverbund, Stadtplanungsamt, Tiefbauamt ÖV.3 Stadtbahnstrecke City-Ettlingen-Erbprinz Verlängerung/ Ergänzung hoch/ kurzfristig VBK, Karlsruher Verkehrsverbund, Stadtplanungsamt VEP Karlsruhe – Szenarien und Handlungskonzept Kap. 7: Umsetzungskonzept 117 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Maßnahme Nr. Maßnahmentitel Maßnahmentyp Bemerkungen Priorität/ Realisierungs- horizont Akteure ÖV.4 Stadtbahnstrecke Neue Messe – Forchheim Silberstreifen Verlängerung/ Ergänzung Detailuntersuchung hinsichtlich Wirtschaftlichkeit erforderlich mittel/ mittelfristig VBK, Karlsruher Verkehrsverbund, Stadtplanungsamt ÖV.5 Tramstrecke Südstadt-Ost Verlängerung/ Ergänzung hoch/ kurzfristig VBK, Karlsruher Verkehrsverbund, Stadtplanungsamt, Tiefbauamt ÖV.6 Tramstrecke Europahalle - Pulverhausstr. Verlängerung/ Ergänzung hoch/ kurzfristig VBK, Karlsruher Verkehrsverbund, Stadtplanungsamt, Tiefbauamt ÖV.7 Tramstrecke „Südost“, Ettlinger Straße - Tullastraße Verlängerung/ Ergänzung Bereits fertiggestellt VBK, Karlsruher Verkehrsverbund, Stadtplanungsamt, Tiefbauamt ÖV.8 Tramstrecke Knielingen Verlängerung/ Ergänzung hoch/ kurzfristig VBK, Karlsruher Verkehrsverbund, Stadtplanungsamt, Tiefbauamt ÖV.9 Tramstrecke Nordstadt bis Kirchfeldsiedlung Verlängerung/ Ergänzung hoch/ kurzfristig VBK, Karlsruher Verkehrsverbund, Stadtplanungsamt, Tiefbauamt ÖV.10 Einschleifung der S31 in Richtung Innenstadt Verlängerung/ Ergänzung hoch/ kurzfristig Karlsruher Verkehrsverbund, Stadtplanungsamt, Tiefbauamt ÖV.11 Betriebliche Verbindungsstrecke Hirtenweg von Mannheimer Straße bis Haid-und-Neu-Straße Verlängerung/ Ergänzung hoch/ kurzfristig VBK, Karlsruher Verkehrsverbund, Stadtplanungsamt, Tiefbauamt ÖV.12 Angebotserweiterung durch betriebliche Maßnahmen Betriebliche Maßnahme hoch/ kurzfristig VBK, Karlsruher Verkehrsverbund, Stadtplanungsamt ÖV.13 Einrichtung einer Stadtbuslinie in Rüppurr als Verlängerung der Linie 52 Ergänzung/ Verlängerung hoch/ kurzfristig VBK, Karlsruher Verkehrsverbund, Stadtplanungsamt, Tiefbauamt ÖV.14 Taktverdichtung der bestehenden Buslinien Nr 44 und 107 zum Gewerbegebiet Killisfeld Betriebliche Maßnahme hoch/ kurzfristig VBK, Karlsruher Verkehrsverbund, Stadtplanungsamt ÖV.15 Taktverdichtung der bestehenden Buslinien Nr 31 und 32 zum Gewerbegebiet Hagsfeld-Nord Betriebliche Maßnahme hoch/ kurzfristig VBK, Karlsruher Verkehrsverbund, Stadtplanungsamt ÖV.16 Einrichtung einer neuen Tangentialbuslinie Nord Ergänzung/ Verlängerung hoch/ kurzfristig VBK, Karlsruher Verkehrsverbund, Stadtplanungsamt, Tiefbauamt ÖV.17 Einrichtung einer neuen Buslinie ins Gewerbegebiet Rheinhafen-Nord Ergänzung/ Verlängerung Detailuntersuchung der Wirtschaftlichkeit erforderlich mittel/ mittelfristig VBK, Karlsruher Verkehrsverbund, Stadtplanungsamt, Tiefbauamt ÖV.18 neue Buslinie Gewerbegebiet Rheinhafen- Süd Ergänzung/ Verlängerung Detailuntersuchung der Wirtschaftlichkeit erforderlich mittel/ mittelfristig VBK, Karlsruher Verkehrsverbund, Stadtplanungsamt, Tiefbauamt VEP Karlsruhe – Szenarien und Handlungskonzept Kap. 7: Umsetzungskonzept 118 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Maßnahme Nr. Maßnahmentitel Maßnahmentyp Bemerkungen Priorität/ Realisierungs- horizont Akteure ÖV.19 Verlängerung der Linie 75 in das Gewerbegebiet Knielingen West Ergänzung/ Verlängerung Alternativ Einrichtung eines unabhängigen Shuttle- Services; Detailuntersuchung der Wirtschaftlichkeit erforderlich mittel/ mittelfristig VBK, Karlsruher Verkehrsverbund, Stadtplanungsamt, Tiefbauamt ÖV.20 Verlängerung der Linie 75 in das geplante Gewerbegebiet zur Raffinerie in Knielingen West Ergänzung/ Verlängerung Alternativ Einrichtung eines unabhängigen Shuttle- Services hoch/ mittelfristig VBK, Karlsruher Verkehrsverbund, Stadtplanungsamt ÖV.21 Barrierefreier Ausbau von Haltestellen Infrastruktur-maßnahme hoch (Fortführung des sukzessiven Ausbaus)/ kurzfristig VBK, Karlsruher Verkehrsverbund, Stadtplanungsamt, Tiefbauamt ÖV.22 Einzugsbereiche schienengebundener ÖV Planerische Leitlinie hoch/ kurzfristig Karlsruhe r Verkehrsverbund, VBK, Stadtplanungsamt ÖV.23 Ausbau von Bike+Ride Konzepterstellung, dann Schaffung Infrastruktur mittel/ mittel- bis langfristig Stadtplanungsamt ( Stabsstelle Radverkehr ); VBK ÖV.24 Ausbau von Park+Ride Prüfauftrag mittel/ mittel- bis langfristig VBK, KVV, Stadtplanungsamt, Kommunen der Region ÖV.25 Konzeptentwicklung zur Fahrradmitnahme Mitnahme von Fahrrädern und Fortbewegungsmittteln im ÖPNV Konzepterstellung und -umsetzung mittel/ langfristig KVV, VBK, Stadtplanungsamt MIV Baustein Fließender MIV MIV.1 Situative Zuflussoptimierung an Hauptzufahrtstraßen: MIV.1.a Knotenpunkt Moltkestraße / Blücherstraße Prüfauftrag hoch/ mittelfristig Tiefbauamt, VBK MIV.1.b Knotenpunkt Lindenallee / Dumersheimer Straße Prüfauftrag hoch/ mittelfristig Tiefbauamt, VBK MIV.1.c Knotenpunkt Brauerstraße (L605) / Ebertstraße Prüfauftrag hoch/ mittelfristig Tiefbauamt, VBK MIV.1.d Knotenpunkt Willy-Brand-Allee (L605) / Adenauerring Prüfauftrag hoch/ mittelfristig Tiefbauamt, VBK MIV.1.e Knotenpunkt Theodor-Heuss-Allee / Adenauerring Prüfauftrag hoch/ mittelfristig Tiefbauamt, VBK VEP Karlsruhe – Szenarien und Handlungskonzept Kap. 7: Umsetzungskonzept 119 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Maßnahme Nr. Maßnahmentitel Maßnahmentyp Bemerkungen Priorität/ Realisierungs- horizont Akteure MIV.1.f Knotenpunkt Haid-und-Neu-Straße / Hirtenweg Prüfauftrag hoch/ mittelfristig Tiefbauamt, VBK MIV.1.g Knotenpunkt Durlacher Allee (B10) / Ostring Prüfauftrag hoch/ mittelfristig Tiefbauamt, VBK MIV.1.h Knotenpunkt Wolfartsweierer Straße / Ostring (B10) Prüfauftrag hoch/ mittelfristig Tiefbauamt, VBK MIV.1.i Knotenpunkt Herrenalber Straße (L561) / Battstraße Prüfauftrag hoch/ mittelfristig Tiefbauamt, VBK MIV.2 Anpassung des Verkehrsablaufs an Knotenpunkten Prüfauftrag hoch/ kontinuierlich im laufenden Betrieb Tiefbauamt, VBK MIV.3 Anpassung des Verkehrsablaufs an Streckenzügen MIV.3.a Linkenheimer Landstraße - Willy-Brandt- Allee Prüfauftrag hoch/ mittelfristig Tiefbauamt, Stadtplanungsamt, VBK MIV.3.b Brauerstraße - Reinhold-Frank-Straße Prüfauftrag hoch/ mittelfristig Tiefbauamt, Stadtplanungsamt, VBK MIV.3.c Kriegsstraße – Zeppelinstraße Prüfauftrag hoch/ mittelfristig Tiefbauamt, Stadtplanungsamt, VBK MIV.3.d Honsellstraße - Rheinhafenstraße – Pulverhausstraße Prüfauftrag hoch/ mittelfristig Tiefbauamt, Stadtplanungsamt, VBK MIV.3.e Herrenalber Straße - Ettlinger Allee Prüfauftrag hoch/ mittelfristig Tiefbauamt, Stadtplanungsamt, VBK MIV.3.f Durlacher Allee Prüfauftrag hoch/ mittelfristig Tiefbauamt, Stadtplanungsamt, VBK MIV.3.g Ebertstraße Prüfauftrag hoch/ mittelfristig Tiefbauamt, Stadtplanungsamt, VBK MIV.3.h Rheinbrückenstraße Prüfauftrag hoch/ mittelfristig Tiefbauamt, Stadtplanungsamt, VBK MIV.3.i Ettlinger Straße Prüfauftrag hoch/ mittelfristig Tiefbauamt, Stadtplanungsamt, VBK MIV.3.j Grötzinger Straße Prüfauftrag hoch/ mittelfristig Tiefbauamt, Stadtplanungsamt, VBK MIV.4 Erweiterung städtisches Verkehrsmanagement: Ausbau Detektions- und IT- Infrastruktur hoch (Fortführung bestehender Aktivitäten)/ kurzfristig Tiefbauamt, VBK VEP Karlsruhe – Szenarien und Handlungskonzept Kap. 7: Umsetzungskonzept 120 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Maßnahme Nr. Maßnahmentitel Maßnahmentyp Bemerkungen Priorität/ Realisierungs- horizont Akteure MIV.5 Störfallmanagement Südtangente: Ausbau Detektions- und IT- Infrastruktur hoch (Fortführung bestehender Aktivitäten)/ kurzfristig Tiefbauamt, VBK MIV.6 Netzergänzung/ Netzausbau MIV.6.a Neubau der zweiten Rheinbrücke, B9 bis „Ölkreuz“ Neubau/ Umbau von Straßen Bundesmaßnahme Vgl. Kap. 6.5 Aufbau des Handlungs-konzepts mit und ohne diese Maßnahme hoch/ mittelfristig Regierungspräsidium Karlsruhe , Bund, Land, Stadt Karlsruhe, VBK MIV.6.b Neubau der Nordtangente-West bis zur B36 Neubau/ Umbau von Straßen Bundesmaßnahme Vgl. Kap. 6.5 Aufbau des Handlungs-konzepts mit und ohne diese Maßnahme hoch/ mittelfristig Regierungspräsidium Karlsruhe , Bund, Land, Stadt Karlsruhe, VBK MIV.6.c Neubau der Nordtangente-Ost bis Haid- und-Neu-Straße Neubau/ Umbau von Straßen hoch/ mittelfristig Tiefbauamt, Stadtplanungsamt MIV.6.d Ausbau der Wolfartsweierer Straße bzw. K9652 (Ostring bis Südtangente). Neubau/ Umbau von Straßen mittel/ mittel- bis langfristig Tiefbauamt, Stadtplanungsamt MIV.7 Umgestaltung zur Verbesserung der Umfeldverträglichkeit MIV.7.a Rheinbrückenstraße Infrastruktur / Umbau sinnvoll im Falle der Umsetzung von MIV.6.a und MIV.6.b hoch/ mittelfristig Stadtplanungsamt , Tiefbauamt, VBK, Liegenschaftsamt MIV.7.b Herrenalber Straße Infrastruktur / Umbau hoch/ kurz- bis mittelfristig Stadtplanungsamt , Tiefbauamt, VBK, Liegenschaftsamt, AVG MIV.8. Umgestaltungspotential im Falle konkreter Umnutzungsabsichten MIV.8..a Pulverhausstraße Infrastruktur / Umbau mittel/ mittel- bis langfristig Stadtplanungsamt , Tiefbauamt, VBK, Liegenschaftsamt MIV.8..b B 10 alt Infrastruktur / Umbau mittel/ kurz- bis mittelfristig Stadtplanungsamt , Tiefbauamt, VBK, Liegenschaftsamt MIV.9 Geschwindigkeitsänderungen im Stadtgebiet - Tempo 50 auf ausgewählten Netzabschnitten - MIV.9.a Tempo 50 im Abschnitt Ludwig-Erhard- Allee (B10), Kapellenstraße bis Wolfartsweierer Straße Tempolimit hoch/ kurzfristig Ordnungsamt, Tiefbauamt MIV.9.b Tempo 50 im Abschnitt Herrenalber Straße (L561), Battstraße bis Nürnberger Straße Tempolimit hoch/ kurzfristig Ordnungsamt, Tiefbauamt VEP Karlsruhe – Szenarien und Handlungskonzept Kap. 7: Umsetzungskonzept 121 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Maßnahme Nr. Maßnahmentitel Maßnahmentyp Bemerkungen Priorität/ Realisierungs- horizont Akteure MIV.9.c Tempo 50 im Abschnitt Rheinbrückenstraße, Lasallestraße bis Neureuter Straße Tempolimit hoch/ kurzfristig Ordnungsamt, Tiefbauamt MIV.9.d Tempo 50 im Abschnitt Welschneureuter Straße (K9658), Unterfeldstraße bis Alter Postweg Tempolimit hoch/ kurzfristig Ordnungsamt, Tiefbauamt MIV.10 Geschwindigkeitsänderungen im Stadtgebiet - Tempo 30 auf ausgewählten Netzabschnitten - MIV.10.a Tempo 30 im Abschnitt Westliche Kriegsstraße (B10), Yorckstraße bis Weinbrennerplatz Tempolimit hoch (für Nachtzeiten bereits umgesetzt) Ordnungsamt, Tiefbauamt MIV.10.b Tempo 30 im Abschnitt Badener Straße/Gymnasiumstraße (B3), Rommelstraße bis Grötzinger Straße Tempolimit hoch (für Nachtzeiten bereits umgesetzt) Ordnungsamt, Tiefbauamt MIV.10.c Tempo 30 im Abschnitt Pfinzstraße Tempolimit Innerhalb des Lärmaktionsplans beantragt hoch/ kurzfristig Ordnungsamt, Tiefbauamt MIV.10.d Tempo 30 im Abschnitt Eckenerstraße Tempolimit Innerhalb des Lärmaktionsplans zu prüfen hoch/ kurzfristig Ordnungsamt, Tiefbauamt MIV.10.e Tempo 30 im Abschnitt Lameystraße Tempolimit Innerhalb des Lärmaktionsplans zu prüfen hoch/ kurzfristig Ordnungsamt, Tiefbauamt MIV.10.f Tempo 30 im Abschnitt Ortsdurchfahrt Grünwettersbach, Am Wetterbach / Wiesenstraße (L623) Tempolimit Innerhalb des Lärmaktionsplans zu prüfen hoch/ kurzfristig Ordnungsamt, Tiefbauamt MIV.10.g Tempo 30 im Abschnitt Ortsdurchfahrt Palmbach, Talstraße (L623) Tempolimit Innerhalb des Lärmaktionsplans zu prüfen hoch/ kurzfristig Ordnungsamt, Tiefbauamt MIV.10.h Tempo 30 im Abschnitt Ortsdurchfahrt Stupferich, Karlsbader Straße / Kleinsteinbacher Straße (K9653) und Thomashofstraße (K9654) Tempolimit Innerhalb des Lärmaktionsplans zu prüfen hoch/ kurzfristig Ordnungsamt, Tiefbauamt MIV.10.i Tempo 30 im Abschnitt Durmersheimerstraße Tempolimit hoch/ kurzfristig Ordnungsamt, Tiefbauamt MIV.10.j Tempo 30 im Abschnitt Reinhold-Frank- Straße (L605), Kriegsstraße bis Moltkestraße Tempolimit mittel (detaillierte Prüfung erforderlich)/ kurzfristig Ordnungsamt, Tiefbauamt MIV.10.k Tempo 30 im Abschnitt Karlstraße (L561), Kriegsstraße (Karlstor) bis Ebertstraße Tempolimit Innerhalb des Lärmaktionsplans zu prüfen mittel (detaillierte Prüfung erforderlich) / kurzfristig Ordnungsamt, Tiefbauamt VEP Karlsruhe – Szenarien und Handlungskonzept Kap. 7: Umsetzungskonzept 122 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Maßnahme Nr. Maßnahmentitel Maßnahmentyp Bemerkungen Priorität/ Realisierungs- horizont Akteure MIV.10.l Tempo 30 im Abschnitt Rüppurrer Straße, Kriegsstraße (Mendelssohnplatz) bis Stuttgarter Straße Tempolimit mittel (detaillierte Prüfung erforderlich) / kurzfristig Ordnungsamt, Tiefbauamt MIV.10.m Tempo 30 im Abschnitt Ortsdurchfahrt Hohenwettersbach, Tiefentalstraße / Spitalhof Tempolimit mittel (detaillierte Prüfung erforderlich) / kurzfristig Ordnungsamt, Tiefbauamt MIV.11 Geschwindigkeitsänderungen im Stadtgebiet - Tempovereinheitlichung bzw. moderate Absenkung - MIV.11.a Tempo 80 auf B10 zwischen Rheinbrückenstraße und Honsellbrücke Tempolimit hoch/ kurzfristig Ordnungsamt, Tiefbauamt MIV.11.b Tempo 80 auf B10alt zwischen Untermühlsiedlung und Anschluss an die Nordtangente-Ost Tempolimit hoch/ kurzfristig Ordnungsamt, Tiefbauamt MIV.11.c Tempo 70 auf der zukünftigen Nordtangente-Ost zwischen A5 Karlsruhe Nord und Haid-und-Neu-Straße Tempolimit hoch/ kurzfristig Ordnungsamt, Tiefbauamt MIV.11.d Tempo 60 auf Gustav-Heinemann-Allee / Haid-und-Neu-Straße (L560) zwischen Karlsruher Straße und L604 Tempolimit hoch/ kurzfristig Ordnungsamt, Tiefbauamt MIV.11.e Tempo 60 auf Linkenheimer Landstraße / Willy-Brandt-Allee (L605) Tempolimit hoch/ kurzfristig Ordnungsamt, Tiefbauamt MIV.11.f Tempo 80 auf der zukünftigen zweiten Rheinbrücke zwischen B9 und „Ölkreuz“ Tempolimit Nur sinnvoll im Fall der Um- setzung von MIV.6.a und MIV.6.b hoch/ kurzfristig Ordnungsamt, Tiefbauamt MIV.11.g Tempo 70 auf dem zukünftigen Abschnitt der Nordtangente-West bis zur B36 Tempolimit Nur sinnvoll im Fall der Um- setzung von MIV.6.a und MIV.6.b hoch/ kurzfristig Ordnungsamt, Tiefbauamt P Baustein Parken P.1 Entwicklung einer Parkraumstrategie für Neu- und Umbau von Gebäuden Konzeption/ verwaltungsinterne Planungsprinzipien mittel/ mittelfristig Stadtplanungsamt , Bauordnungsamt, Tiefbauamt P.2 Parkraummanagement Innenstadt P.2.a Ausweitung der Tarifzone 1 Beschilderung hoch/ langfristig Stadtplanungsamt , Tiefbauamt, Ordnungsamt VEP Karlsruhe – Szenarien und Handlungskonzept Kap. 7: Umsetzungskonzept 123 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Maßnahme Nr. Maßnahmentitel Maßnahmentyp Bemerkungen Priorität/ Realisierungs- horizont Akteure P.2.b Anpassung und Entwicklung der Parkgebühren Organisation hoch/ zeitnah Tiefbauamt, Ordnungsamt P.2.c Entwicklung des Parkraumangebots/ Umwandlung einzelner Stellplätze Verwaltungsinternes Planungsprinzip gering/ mittelfristig Stadtplanungsamt , Tiefbauamt P.3 Parkraummanagement außerhalb der Innenstadt Verwaltungsinterne Planungsprinzipien hoch/ zeitnah Stadtplanungsamt , Tiefbauamt, Ordnungsamt P.4 Information und Marketing P.4.a Parkinformation Innenstadt Zur Umsetzung siehe Maßnahmen M.6.a und M.7.b P.4.b Information Park+Ride Zur Umsetzung siehe Maßnahme VÜ.2 W Baustein Wirtschaftsverkehr W.1 Wirtschaftsverkehrsrunde Organisation mittel/ mittelfristig Wirtschaftsförderung , Stadtplanungsamt, Tiefbauamt, Vertreter von Gewerbe, Handel, Logistikbranche, Forschung W.2 Optimierung Lieferverkehr Innenstadt Konzepterstellung mittel/ langfristig Stadtplanungsamt , Wirtschaftsförderung, Ordnungsamt, Vertreter von Einzelhandel und Speditionen W.3 Optimierung Wirtschaftsverkehr Gesamtstadt Konzepterstellung mittel/ langfristig Stadtplanungsamt , Wirtschaftsförderung, Tiefbauamt, Vertreter der Wirtschaft W.4 Sicherung und Ausbau der Schieneninfrastruktur Verwaltungsinternes Planungsprinzip wird auch in der „Machbarkeitsstudie Klimaneutrales Karlsruhe 2050“ vorgeschlagen. mittel/ zeitnah Stadtplanungsamt, AVG, Wirtschaftsförderung V Baustein Verfahren V.1 Organisationsstrukturen „Nachhaltige Mobilität“ Organisation/Personal hoch/ zeitnah Stadtplanungsamt , Personalamt V.2 Monitoring Verkehr und Mobilität Organisation/ verwaltungsinterne Strategie hoch/ zeitnah (Fortsetzung vorhandener Aktivitäten) Stadtplanungsamt , Tiefbauamt, Manger/-in „Nachhaltige Mobilität“ VEP Karlsruhe – Szenarien und Handlungskonzept Kap. 7: Umsetzungskonzept 124 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES Maßnahme Nr. Maßnahmentitel Maßnahmentyp Bemerkungen Priorität/ Realisierungs- horizont Akteure V.3 Konzept Verkehrssicherheit verwaltungsinterne Strategie hoch/ zeitnah (Fortsetzung vorhandener Aktivitäten) Stadtplanungsamt, Ordnungsamt, Tiefbauamt, Polizei V.4 Regionale Zusammenarbeit Organisation hoch / zeitnah Manger/ -in „Nachhaltige Mobilität“ , NVK, LRA, RVMO, VBK, TRK V.5 Öffentlichkeitsbeteiligung bei verkehrlichen Planungen und Entwicklungsvorhaben Konzeption, verwaltungsinternes Planungsprinzip mittel/ zeitnah Stadtplanungsamt , Manger/-in „Nachhaltige Mobilität“, Stadtplanungsamt VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 8: Zusammenfassung Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 125 8 ZUSAMMENFASSUNG UND AUSBLICK Mit dem vorliegenden Schlussbericht zum Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe findet ein mehrjähriger, intensiver Bearbeitungsprozess seinen Abschluss. Das Ergebnis ist ein wohlabgewogenes Kompendium von Maßnahmen, die alle zusammen dazu beitragen, durch nachhaltigere Mobilität die Rolle und Funktion Karlsruhes als wirtschaftliches und kulturelles Oberzentrum zu stärken, die Attraktivität des Wohnstandorts Karlsruhe zu erhöhen und zugleich den Verkehr sicherer sowie umwelt- und sozialverträglicher zu gestalten. Der Prozess der Erarbeitung des VEP ist dadurch gekennzeichnet, dass neben vielen Fachleuten aus Beratungsbüros und Verwaltung auch Vertreterinnen und Vertreter von Institutionen und Öffentlichkeit ihr Wissen, ihre Zielvorstellungen und ihre Interessen eingebracht haben. Es steht zu erwarten, dass diese umfassende Beteiligung auch bei der Umsetzung der Maßnahmen eine breite Akzeptanzbasis begünstigt. Inhaltlich ist der Verkehrsentwicklungsplan gekennzeichnet durch seine Ausrichtung auf eine zukunftsfähige und nachhaltige Mobilität, bei der die verschiedenen Verkehrsträger entsprechend ihren jeweiligen Stärken genutzt werden und zunehmend miteinander verschmelzen. Sachgerechte Verbesserungen im Netz und beim Betrieb des motorisierten Individualverkehrs stehen gemeinsam mit Verbesserungen für den Öffentlichen Verkehr, einer fortgesetzten aktiven Förderung des Radverkehrs und – als Novum – einem dezidierten Vorgehen für Verbesserungen des Fußverkehrs für diese intermodale Strategie. Als neues Kernelement der Verkehrsentwicklungsplanung werden die vorhandenen Ansätze des Mobilitätsmanagements und des Mobilitätsmarketing deutlich ausgeweitet und gestärkt; sie unterstützen auf diese Weise die Wirksamkeit des ‚klassischen‘ infrastrukturellen und betrieblichen Handlungsrepertoires. Im Einzelnen • strebt das integrierte Handlungskonzept des VEP eine Verlagerung von Autofahrten der Karlsruher Bevölkerung auf die Verkehrsmittel des Umweltverbundes an. Instrumente dafür sind Verkehrsmanagement sowie Förderung von Fuß- und Radverkehr. Damit verbessert sich nicht nur die Abwicklung des motorisierten Verkehrs mit einer entsprechenden Umwelt- entlastung. Zusätzlich leisten die erhöhte Qualität des Fuß- und Radwegnetzes sowie die Informations- und Marketingmaßnahmen einen Beitrag zur Verkehrssicherheit und zur Stadtverträglichkeit. • zielt das integrierte Handlungskonzept des VEP auf einen Ausbau des bestehenden ÖPNV-Angebots zur Erschließung weiterer Kundenpotenziale, was ebenfalls Autofahrten auf den ÖPNV verlagert und die Verkehrsabwicklung des MIV und die Umweltqualität verbessert. • verbessert das integrierte Handlungskonzept des VEP die Qualität des motorisierten Verkehrsablaufs im städtischen Straßennetz durch betriebliche und Steuerungsmaßnahmen und mindert damit Lärm- und Schadstoffbelastungen. Die VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Kap. 8: Zusammenfassung 126 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES intensive Berücksichtigung von Aspekten der Stadtverträglichkeit leistet einen positiven Beitrag zur Stärkung des Umweltverbunds und zur Erhöhung der Verkehrssicherheit. • führt das integrierte Handlungskonzept des VEP dazu, dass die Parkhäuser der Innenstadt verstärkt genutzt und damit der Parksuchverkehr vermindert und die Ordnung des Parkens in den Quartieren verbessert wird. Auch dies soll dazu beitragen, dass die Straßenräume für andere Nutzergruppen attraktiver werden und Autofahrer verstärkt auf die Verkehrsmittel des Umweltverbunds umsteigen. • berücksichtigt das integrierte Handlungskonzept des VEP intensiver die Belange des Wirtschaftsverkehrs in der Verkehrsentwicklung durch Verbesserung der Abläufe im motorisierten Individualverkehr und trägt dazu bei, dass Wirtschaftsverkehre im Allgemeinen und Lieferverkehre in die Innenstadt im Besonderen strukturierter und besser koordiniert werden. In der Folge wird der motorisierte Individualverkehr besser abgewickelt und die negativen Umweltwirkungen des Verkehrs nehmen ab. • verbessert das integrierte Handlungskonzept des VEP die instrumentellen Rahmenbedingungen zur Umsetzung des Verkehrsentwicklungsplans und trägt so indirekt zum Erreichen der Entwicklungsziele bei. Der Verkehrsentwicklungsplan trifft auf ein Umfeld sich wandelnder Rahmenbedingungen, deren Dynamik und deren Ende zurzeit noch nicht absehbar sind. Der Klimawandel, die Suche nach Alternativen zu fossilen Energieträgern und anderen begrenzten Ressourcen, der demographische Wandel und die Krise der öffentlichen Haushalte sind Beispiele für Entwicklungen, die auch die Verkehrsentwicklung bestimmen werden. Mit seinem breiten Maßnahmenrepertoire und seinen vielfältigen, miteinander verzahnten Maßnahmen und Strategien zielt der Verkehrsentwicklungsplan auf ein resilientes, also gegen unerwartete Störungen und Entwicklungen stabiles Mobilitätssystem ab, mit dem die kommenden Herausforderungen zu bewältigen sein werden. Durch ein regelmäßiges Monitoring der Entwicklung des Verkehrs und seiner Rahmenbedingungen sowie des Umsetzungsstandes des integrierten Handlungskonzepts wird sichergestellt, dass die Gestaltung des Verkehrssystems in der Stadt Karlsruhe den sich wandelnden Ansprüchen und Rahmenbedingungen auch künftig gerecht wird. VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Literatur / Quellen Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 127 9 LITERATUR / QUELLEN Arbeitsgemeinschaft fahrradfreundliche Städte, Gemeinden und Kreise in Nordrhein-Westfalen e.V. „… und wo steht Ihr Fahrrad?“ – Hinweise zum Fahrradparken für Architekten und Bauherren Krefeld 2003 Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) Verkehrs- und Kostenfolgen der Siedlungsplanung. BMVBS-Online-Publikation, Nr. 02/2011. Download unter http://www.bbsr.bund.de/cln_032/nn_629248/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/BMVBS/O nline/2011/ON022011.html (Seitenaufruf 31.07.2012) Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen Empfehlungen für Fußgängerverkehrsanlagen (EFA 02) Köln, 2002 Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen Hinweise für barrierefreie Verkehrsanlagen (H BVA 11) Köln 2011 Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen (RASt 06) Köln 2006 Karlsruher Energie- und Klimaschutzagentur GmbH [Hg.] Klimaneutrales Karlsruhe 2050 Karlsruhe 2011 Karlsruher Verkehrsverbund, Landkreis Karlsruhe, Stadt Karlsruhe, Landkreis Rastatt, Stadt Baden Baden Nahverkehrsplan 2006 Karlsruhe 2007 Stadt Karlsruhe Stadtplanungsamt Lärmaktionsplan, 1. Maßnahmenpaket, Karlsruhe November 2009 Stadt Karlsruhe Umwelt- und Arbeitsschutz: Klimaschutzkonzept Karlsruhe 2009 Stadt Karlsruhe Stadtplanungsamt Verkehrsentwicklungsplan, Baustein Zustandsanalyse Karlsruhe Juni 2009 VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Anhang Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 129 10 ANHANG 10.1 Szenarien – Feinstruktur Ergänzend zu den in der Grobstruktur der Szenarien beschriebenen Maßnahmen- ansätzen (vgl. Kapitel 4.1.4) wurden für die einzelnen Szenarien „Kernmaßnahmen“ für das Straßenverkehrsnetz und das ÖPNV-Netz in der Stadt Karlsruhe entwickelt und in der Planungsausschusssitzung am 21. Oktober 2009 vorgestellt (Zustimmung des Planungsausschusses am 23. November 2009). Darüber hinaus haben Infrastrukturmaßnahmen im Umland von Karlsruhe ebenfalls Auswirkungen auf die Verkehrssituation in der Stadt, werden im Folgenden jedoch nicht gesondert aufgeführt. Allen Szenarien wird als gemeinsame Basis der sogenannte „Prognose-Nullfall“ zu Grunde gelegt. Er umfasst alle Entwicklungen, die bis 2025 auf jeden Fall – auch ohne VEP – stattfinden(vgl. hierzu 4.1.3): 10.1.1 Szenario 1 mit Focus auf eine optimale Erreichbarkeit des Oberzentrums Karlsruhe bei weitestgehend störungsfreiem Verkehrsablauf von MIV und ÖPNV Kernmaßnahmen MIV • Zweite Rheinbrücke laut Linienbestimmungsverfahren (in Höhe Raffinerie) • Durchgehende Nordtangente (mit Hängebauch) • Zweite Nord-Süd-Trasse im Westen Karlsruhes (Verlängerung der Achse Blücherstraße – Franz-Lust-Straße) mit Anschluss an die Nordtangente zur Entlastung der Reinhold-Frank-Straße • Ausbau Wolfartsweierer Brücke, vierstreifige Führung von Ostring bis Südtangente Kernmaßnahmen ÖPNV • Verstärkung der Anbindung von Gewerbegebieten durch (neue) Buslinien • Straßenbahnstrecke Ludwig-Erhardt-Allee - Schlachthausstraße • Verlängerung Straßenbahnlinie 2 (Knielingen) VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Anhang 130 Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 10.1.2 Szenario 2 mit Focus einer weitestgehenden Stadt- und Sozial- verträglichkeit für die Bewohnerinnen und Bewohner der Stadt Karlsruhe Kernmaßnahmen MIV • Umfahrung Hagsfeld von A5 bis Haid-und-Neu-Straße mit Anschluss Technologiepark (zweistreifig) • Umfahrung Knielingen mit zweiter Rheinbrücke (Höhe Raffinerie) bis B36 • Umbau Rheinbrückenstraße (incl. Tempo 30-Regelung) • Umbau Herrenalber Straße – Ettlinger Allee - Ettlinger Straße auf einen Fahrstreifen je Richtung für den Kfz-Verkehr (Verminderung Barrierewirkung in Rüppurr und der Südstadt) • Ortsdurchfahrten der Höhenstadtteile durchgängig mit Tempo 30-Regelung und flankierenden Maßnahmen • Umbau Steinkreuzstraße (Wolfartsweier) unter Beachtung der Verlängerung Straßenbahnlinie 2/8 (siehe ÖPNV) • Umbau Pulverhausstraße ab Otto-Wels-Straße bis B36 auf zwei Spuren für den Kfz-Verkehr unter Beachtung Neubau Straßenbahnlinie (siehe ÖPNV) • Zuflussreduzierung in die Reinhold-Frank-Straße im Norden und im Süden (nur noch ein Fahrstreifen pro Richtung für den einfahrenden Kfz-Verkehr) • Tempo 30 und flankierende bauliche Maßnahmen in der Badener Straße / Gymnasiumstraße (B 3) (Durlach) Kernmaßnahmen ÖPNV • Umsetzung der ÖPNV-Maßnahmen gemäß Szenario 1 sowie weiterer Maßnahmen des Nahverkehrsentwicklungsplans (NVEP) für die Stadt Karlsruhe: • Straßenbahnstrecke durch die Südstadt-Ost • Neubau Stadtbahn zur Neuen Messe • Straßenbahnstrecke Ebertstraße – Europahalle – Pulverhausstraße • Verlängerung Straßenbahnlinie 2/8 (Wolfartsweier) bis Ettlingen • Verlängerung Straßenbahnlinie 3 (Nordstadt) bis Kirchfeldsiedlung • Straßenbahnverbindungen in die Höhenstadtteile • Einschleifung der S3/S31 in die Innenstadt von Karlsruhe • Tangentialbuslinien für nördliche Stadtteile (möglicher Verlauf: Europäische Schule über L 604 durch Neureut, Nordweststadt bis Entenfang) und für südliche Stadtteile (Durlach/ Wolfartsweier über Ettlingen nach Rheinstetten, ggfs. mit Anbindung Neue Messe Karlsruhe) • Stadtbahn Seehof Ettlingen - Erbprinz VEP Karlsruhe – Szenarien und integriertes Handlungskonzept Anhang Arbeitsgemeinschaft Habermehl + Follmann / VERKEHRSLÖSUNGEN BLEES 131 10.1.3 Szenario 3 mit Focus der Verbesserung der Umweltqualität mit dem Ziel, die Emissions- und Immissionsgrenzwerte einzuhalten Kernmaßnahmen MIV • Geschwindigkeitsreduzierung auf Tempo 30 im städtischen Straßennetz mit Ausnahme von Südtangente, B10 östlich der A5, B36, Ostring, Adenauerring, L605 südlich Bulacher Kreuz • Reduzierung der Haupteinfallstraßen und der innerstädtischen Hauptverkehrsstraßen mit Tempo 30 auf durchgängig zwei Fahrstreifen, z.B. Willi- Brandt-Allee/ Linkenheimer Landstraße, Herrenalber Straße – Ettlinger Straße, etc. mit restriktiver Zuflussdosierung an allen Haupteinfallstraßen. Kernmaßnahmen ÖPNV • Umsetzung der ÖPNV-Maßnahmen gemäß Szenario 1 und 2 sowie weiterer NVEP-Maßnahmen für die Stadt Karlsruhe: • Konsequente Trennung von Fahrstrecken MIV und ÖPNV (z.B. separater Gleiskörper Straßenbahnstrecke Kriegsstraße West) • Straßenbahnstrecke von Durlach über Grötzingen nach Weingarten • Stadtbahn-/Straßenbahnverbindung Mühlburg – Neureut • Straßenbahnstrecke zum Wildparkstadion • Verdichtung der Bedienung auf Stadtbahn- und Straßenbahnlinien 00_Titel_Handlungsk_VEP 00a_Impressum-Vorwort-VEP-2 Kap00_Inhaltsverzeichnis_VEP_KA_Teil2 Kap01_Bearbeitungsweise_VEP_KA_Teil2 Kap02_Rückblick_VEP_KA_Teil2 Kap03_Zielsystem_VEP_KA_Teil2 Kap04_Szenarien_VEP_KA_Teil2 Kap04_Plaene P_4-1_und_4-2_Untersuchungsraum P_4-3_Szenarien_1_2_3_bauliche_Maßnahmen P_4-4_Szenarien_1_2_3_Maßnahmen_schienengebundener-OEV P_4-5_Prognose-Nullfall_Verkehrsbelastungen P_4-6_Prognose-Nullfall_Differenznetz_P0-Analyse P_4-7_Prognose-Nullfall_Laermemissionen_P0_Analyse P_4-8_Szenario_1_Differenznetz_P1-P0 P_4-9_Szenario_1_Laermemissionen_P1-P0 P_4-10_Szenario_2_Differenznetz_P2-P0 P_4-11_Szenario_2_Laermemissionen_P2-P0 P_4-12_Szenario_3_Differenznetz_P3-P0 P_4-13_Szenario_3_Laermemissionen_P3-P0 1: P3-A0 Kap05_IntergiertesHandlungskonzept_VEP_KA_Teil2 Kap05_Plaene P_5-1_Handlungskonzept_Umsetzungsgrad_RV P_5-2_Handlungskonzept_Maßnahmen_schienengebundener_OEPNV P_5-3_Handlungskonzept_Maßnahmen_straßengebundener_OEPNV 1: Verkehrsbelastungen P_5-4_Handlungskonzept_MIV_Straßenkategorie P_5-5_Handlungskonzept_MIV_betriebliche_Maßnahmen P_5-6_Handlungskonzept_MIV_bauliche_Maßnahmen P_5-7_Handlungskonzept_MIV_Geschwindigkeitsreduzierungen 1: Verkehrsbelastungen P_5-8_Handlungskonzept_Geschwindigkeiten_Zielplan_2025 Kap06_Wirkungen des Handlungskonzepts_VEP_KA_Teil2 Kap06_Plaene P_6-1_Handlungskonzept_Verkehrsbelastungen_mit_2RB 1: Verkehrsbelastungen P_6-2_Handlungskonzept_Differenzen_zu_P0_2025_mit_2RB 1: Verkehrsbelastungen P_6-3_Handlungskonzept_Beseitigung_Schwachstellen 1: Verkehrsbelastungen P_6-4_Handlungskonzept_Erschließungsgrad_OEPNV P_6-5_Handlungskonzept_Laermemissionen_HK-P0 P_6-6_Handlungskonzept_Verkehrsbelastungen_ohne_2RB 1: Verkehrsbelastungen P_6-7_Handlungskonzept_Differenzen_P0_mit_2RB_und_ohne_2RB 1: Verkehrsbelastungen Kap07_Umsetzungskonzept_VEP_KA_Teil2 Kap08_Zusammenfassung_VEP_KA_Teil2 Kap09_Literatur_VEP_KA_Teil2 Kap10_Anhang_VEP_KA_Teil2

Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe - Teil 1 Verkehrsentwicklung Karlsruhe Januar 2013 Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe 1 Zustandsanalyse · Juni 2009 Ve rk eh rs en tw ic kl un gs pl an K ar ls ru he 1 Z us ta nd sa na ly se Stadt Karlsruhe Stadtplanungsamt Verkehrsentwicklung Karlsruhe Januar 2013 Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe 1 Zustandsanalyse · Juni 2009 Ve rk eh rs en tw ic kl un gs pl an K ar ls ru he 1 Z us ta nd sa na ly se Stadt Karlsruhe Stadtplanungsamt · Januar 2013 1 Zustandsanalyse · Juni 2009 2 Szenarien und integriertes Handlungskonzept 3 Strategische Umweltprüfung (SUP) – Umweltbericht Herausgeber: Stadt Karlsruhe Stadtplanungsamt Lammstraße 7 76133 Karlsruhe Tel. 0721 / 133-6101 www.karlsruhe.de Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe Habermehl & Follmann Ingenieurgesellschaft mbH Frankfurter Straße 79 63110 Rodgau info@habermehl-follmann.de Verkehrslösungen Blees 64291 Darmstadt volker.blees@verkehrsloesungen.de InTransiCon GmbH Wolfgangstraße 4 · · Januar 2013 88046 Friedrichshafen info@intransicon.de StetePlanung - Büro für Stadt- und Verkehrsplanung Sandbergstraße 65 64285 Darmstadt kontakt@steteplanung.de 1 Zustandsanalyse · Juni 2009 Stadt Karlsruhe Stadtplanungsamt Untere Mühlstraße 31 Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe · Januar 2013 Der Verkehrsentwicklungsplan ist ein Rahmenplan für die verkehrliche Entwicklung in Karlsruhe. Der Gemeinderat be- schloss dieses Werk im November 2012 einstimmig. Mit dem Verkehrsentwicklungsplan liegt ein ehrgeiziges Konzept vor, um dem Grundbedürfnis nach Mobilität mög- lichst gerecht zu werden und den Verkehr in Karlsruhe zu- künftig nachhaltig, stadtverträglich und leistungsfähig abwi- ckeln zu können. Der Verkehrsentwicklungsplan entstand in einem vierjähri- gen Beteiligungsprozess. Die einzelnen Schritte wurden durch kontinuierliche, konzeptionell aufeinander abgestimmte Veranstaltungen mit Politik und Gesellschaft rückgekoppelt. In Teil 1 liegt die Zustandsanalyse vor: Wie sieht die derzei- tige verkehrliche Situation aus, wo ist Karlsruhe gut aufge- stellt und wo gibt es Defizite? In Teil 2 wurden mit der Szenarientechnik drei bewusst ex- trem unterschiedliche Ausrichtungen der verkehrlichen Ent- wicklung durchleuchtet und mögliche Auswirkungen aufge- zeigt. So liegt nun eine Bandbreite des Handlungsspielraums für den Verkehrsentwicklungsplan vor. In Teil 3 sind mit der Strategischen Umweltprüfung (SUP) die Umweltauswirkungen abgeschätzt. Nach der politischen Entscheidung, sich an Szenario 2 aus- zurichten, konnte ein integriertes Handlungskonzept entwi- ckelt werden. Dieses benennt viele Maßnahmen und Strate- gien, welche für die Entwicklung der Mobilität in Karlsruhe in den nächsten 10 bis 20 Jahren umgesetzt werden sollten. Der Verkehrsentwicklungsplan gibt somit die Zielausrich- tung vor und ist ein abgestimmtes Konzept für das verkehrli- che Handeln in Karlsruhe. Die einzelnen Maßnahmen und Strategien müssen nun überprüft und geplant werden. Die Umsetzung hängt von den Rahmenbedingungen, dem poli- tischen Willen sowie nicht zuletzt den Finanzierungsmöglich- keiten ab. Heinz Fenrich Oberbürgermeister Stadt Karlsruhe Stadtplanungsamt dietmar.kupx Durchstreichen VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Verzeichnisse Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann I Inhalt Seite I Einführung ........................................................................................................... 1 II Strukturelle Rahmenbedingungen..................................................................... 3 II.1 Einbindung in die Region ............................................................................. 3 II.2 Stadtstruktur und Flächennutzungen ........................................................... 5 II.3 Bevölkerung und Wirtschaft ......................................................................... 7 II.4 Verkehrsmittelwahl..................................................................................... 11 III Fliessender Motorisierter Individualverkehr................................................... 17 III.1 Straßennetz und –infrastruktur................................................................... 17 III.2 Struktur der Verkehrsnachfrage und Verkehrsverteilung ........................... 19 III.3 Verkehrssteuerung im Stadtgebiet............................................................. 24 III.4 Qualität des Verkehrsablaufs im Grundnetz .............................................. 26 IV Ruhender Motorisierter Individualverkehr...................................................... 34 IV.1 Parkraumbewirtschaftung in Karlsruhe und in der Innenstadt ................... 34 IV.2 Parkraumangebot und Parkraumnachfrage Innenstadt ............................. 35 IV.3 Parkraumangebot und Parkraumnachfrage B-Zentrum Mühlburg ............. 47 V Öffentlicher Personennahverkehr.................................................................... 53 V.1 Struktur des ÖPNV-Systems...................................................................... 53 V.2 ÖPNV-Liniennetz und –infrastruktur .......................................................... 54 V.3 Qualität des ÖPNV-Angebots .................................................................... 57 V.4 Vernetzung der Verkehrsträger.................................................................. 63 VI Radverkehr......................................................................................................... 65 VI.1 Radverkehrsnetz gemäß Gemeinderatsbeschluss 2005 ........................... 66 VI.2 Fahrradabstellanlagen ............................................................................... 68 VI.3 Umsetzungsstand Radverkehrsnetz .......................................................... 69 VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Verzeichnisse II Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann VII Fussverkehr ....................................................................................................... 72 VII.1 Untersuchungsgebiet Mühlburg ................................................................. 75 VII.2 Untersuchungsgebiet Durlach.................................................................... 77 VII.3 Untersuchungsgebiet Rüppurr ................................................................... 78 VII.4 Untersuchungsgebiet Knielingen ............................................................... 80 VII.5 Untersuchungsgebiet Südstadt .................................................................. 81 VII.6 Gegenüberstellung der Untersuchungsgebiete.......................................... 82 VIII Angebote für multimodales Verkehrsverhalten.............................................. 85 IX Erreichbarkeit wichtiger Einrichtungen .......................................................... 90 IX.1 Methodik und Kennwerte ........................................................................... 90 IX.2 Ergebnisse ................................................................................................. 92 X Straßenräumliche Verträglichkeit .................................................................... 94 X.1 Methodik..................................................................................................... 94 X.2 Kriterien und Kennwerte............................................................................. 96 X.3 Ergebnisse ................................................................................................. 99 XI Zusammenfassende Bewertung .................................................................... 102 VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Einführung Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 1 I EINFÜHRUNG Die Stadt Karlsruhe wird in hohem Maße durch ihre Funktion als Oberzentrum in der Region mittlerer Oberrhein geprägt und zählt zu den attraktivsten Wirtschaftsstandor- ten in Baden-Württemberg. Verkehrlich bedeutet dies jedoch ein stetiges Verkehrs- wachstum insbesondere im Kfz-Verkehr. Weitere Ursachen für einen kontinuierlichen Verkehrsanstieg sind geänderte Lebensweisen und Siedlungsstrukturen sowie die Öff- nung neuer Märkte infolge der EU-Erweiterung. Auch wenn der Kraftfahrzeugverkehr ein wesentlicher Träger der städtischen Mobilität ist, müssen seine nachteiligen Wir- kungen auf die Lebensqualität in der Stadt begrenzt und die Abwicklung des Gesamt- verkehrs unter Einbeziehung aller Verkehrsträger in ein integriertes Gesamtkonzept eingebettet werden, in dessen Ausgestaltung sich auch Aspekte von Stadt-, Umwelt und Sozialverträglichkeit widerspiegeln. Gerade in Karlsruhe mit seinem hervorragen- den ÖPNV-Angebot bestehen beste Voraussetzungen, um dieses Ziel zu erreichen. Bereits der Karlsruhe Masterplan 2015 sieht die Erarbeitung eines an Nachhaltigkeits- zielen orientierten Verkehrsentwicklungsplans als Leitprojekt im Handlungsfeld „Verkehr und Mobilität“ vor. Der Verkehrsentwicklungsplan (VEP) ist ein Rahmenplan, der Aussagen darüber tref- fen soll, wie das Verkehrsgeschehen in Karlsruhe in den nächsten 10-15 Jahren ge- staltet werden soll. Er muss dabei einer Vielzahl von Anforderungen genügen. Er soll die kommunale Verkehrspolitik in der Stadt Karlsruhe langfristig ausrichten und soll Weichen stellen für räumliche und sektorale Teilplanungen. Vor allem aber sollen, an- gesichts der Komplexität der Aufgabe, Entscheidungsgrundlagen nachvollziehbar auf- gearbeitet und Handlungsspielräume aufgezeigt werden, um der Bevölkerung, der Wirtschaft und weiteren wichtigen Akteuren Gewissheit über die kommunalen Absich- ten zur Verkehrsentwicklung und damit auch zur Stadtentwicklung zu verschaffen. Das erweiterte Verständnis von städtischer Verkehrsplanung kann nur erreicht werden, wenn in mehrfacher Hinsicht eine Integrationsaufgabe gelöst wird: • Stadtentwicklung und Verkehrsentwicklung müssen als zwei Seiten ein und der- selben Medaille begriffen werden, denn Verkehr ist eine von Siedlungsstrukturen und Flächennutzungen abhängige Variable. • Der enge Zusammenhang zwischen Umweltqualität und Verkehrsgeschehen muss beachtet werden, denn nur so kann ein wirksamer Beitrag beispielsweise zur Er- reichung der vereinbarten Grenzwerte zum Klima- und Lärmschutz geleistet wer- den. • Verkehrsentwicklungsplanung darf nicht nur als technische Aufgabe sondern muss auch als gesellschaftliche Aufgabe gesehen werden, wo die Anforderungen der Menschen an das Verkehrssystem aus ihren jeweiligen Lebenszusammenhängen in den Focus gerückt werden. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Einführung 2 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann • Die Vernetzung der verschiedenen Verkehrsmittel im Gesamtsystem muss als Planungsgrundsatz berücksichtigt werden, wobei die jeweils spezifischen Stärken zur Geltung zu bringen sind. Parallel zum Verkehrsentwicklungsplan wird in Karlsruhe derzeit ein Lärmaktionsplan erarbeitet, dessen Entwurf im März 2009 vom Gemeinderat beraten wurde und an- schließend in die Offenlage ging. Er enthält Maßnahmen zum Schutz vor Verkehrs- lärm, die im Verkehrsentwicklungsplan berücksichtigt werden sollen. Darüber hinaus existiert ein Luftreinhalte- und Aktionsplan, der seit Januar 2008 in Kraft ist. Auch er enthält Maßnahmen, die einen Beitrag zur wirksamen Absenkung von verkehrsbeding- ten Luftschadstoffbelastungen leisten sollen. Ein weiterer wesentlicher Baustein im Umweltbereich ist das Klimaschutzkonzept für die Stadt Karlsruhe, das derzeit unter Federführung des Umweltamtes erarbeitet wird. Wegen der Bedeutung des Verkehrsgeschehens für die Umweltqualität in Karlsruhe soll ein eigener Umweltbericht zum Verkehrsentwicklungsplan vorgelegt werden, in dem die derzeit durch den Verkehr verursachten Umweltbelastungen und die zu erwar- tenden Belastungen aufgrund der verkehrlichen Entwicklung in den kommenden Jah- ren dargelegt werden. Aussagen zum Thema „Umwelt und Verkehr“ werden daher erst zu einen späteren Zeitpunkt im Umweltbericht getroffen. Mit der Vorlage des Ergebnisberichts zur Zustandsanalyse ist die erste Phase der Be- arbeitung abgeschlossen. Die Ergebnisse sind wichtige Grundlage für die Formulierung von Entwicklungszielen, die Bildung von Szenarien sowie die Erarbeitung eines integ- rierten Handlungskonzepts. Vorrangiges Ziel der Zustandanalyse war es, die gegenwärtige Verkehrssituation in der Stadt unter Einbeziehung aller Verkehrsmittel zu bewerten. Dabei wurde jeweils ver- kehrsmittelbezogen die Infrastruktur und im motorisierten Individualverkehr auch die Verkehrsnachfrage untersucht. Die Zustandsanalyse basiert sowohl auf der Durchfüh- rung und Auswertung von Untersuchungen vor Ort als auch auf der Analyse und Auf- bereitung vorliegender Unterlagen durch die beauftragten Gutachterbüros StetePla- nung und Habermehl+Follmann. Die Bearbeitung der Zustandsanalyse erfolgte als diskursiver Prozess, in dem die Er- gebnisse aus Gutachtersicht im Rahmen eines Beteiligungsverfahrens mit wesentli- chen Akteuren aus der Stadt Karlsruhe (Forum VEP Karlsruhe) rückgekoppelt wurden. Ebenfalls eingebunden war die Fachverwaltung der Stadt Karlsruhe, mit der eine konti- nuierliche Abstimmung der Ergebnisse und der methodischen Vorgehensweise erfolg- te. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Strukturelle Rahmenbedingungen Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 3 II STRUKTURELLE RAHMENBEDINGUNGEN II.1 Einbindung in die Region Die Stadt Karlsruhe ist das kulturelle, wirtschaftliche und administrative Oberzentrum in der Region Mittlerer Oberrhein. Durch ihre geographische Lage ist die Stadt Karlsruhe ein wesentlicher Brückenkopf zum Nachbarland Frankreich. Intensive Verflechtungen bestehen darüber hinaus mit der angrenzenden Region Südpfalz. Zur Stärkung der grenzüberschreitenden Zusammenarbeit wurde 1988 die PAMINA- Region als Projekt der Europäischen Gemeinschaftsinitiative INTERREG gegründet. Ihr gehören die Stadt Karlsruhe, der Regionalverband Mittlerer Oberrhein, die Pla- nungsgemeinschaft Südpfalz und das Departement Bas-Rhin (Nord Elsaß) an. Ziel ist die Intensivierung der Zusammenarbeit auf allen Ebenen und die frühzeitige Abstim- mung der Raumplanung unter Einbeziehung wirtschaftlicher, ökologischer und verkehr- licher Erfordernisse. Im Verkehrsbereich sollen grenzüberschreitende Konzepte für den Motorisierten Individualverkehr (z.B. Beseitigung Engpass Rheinbrücke) und den Öf- fentlichen Personennahverkehr (Ausbau Regionalstadtbahn) entwickelt werden. Weiteres für die regionale Entwicklung und Kooperation bedeutsames Projekt ist die Technologie-Region Karlsruhe, gegründet im Jahr 1987. Sie umfasst – neben Karlsru- he als Koordinierungsstelle – die Städte Baden-Baden, Bretten, Bruchsal, Bühl, Ettlin- gen, Gaggenau, Rastatt, Rheinstetten und Stutensee sowie die Landkreise Karlsruhe, Germersheim und Rastatt. Ziel ist die partnerschaftliche Zusammenarbeit in allen für die Region bedeutsamen Fragen der Regionalpolitik und des Regionalmarketings. Die verkehrlichen Verflechtungen haben dabei einen hohen Stellenwert. Im engeren regio- nalen Kontext relevant ist der zusammen mit den Kommunen Karlsruhe, Rheinstetten, Ettlingen, Marxzell, Karlsbad, Waldbronn, Pfinztal, Weingarten, Stutensee, Eggenstein- Leopoldshafen und Linkenheim-Hochstetten gebildete Nachbarschaftsverband Karls- ruhe, dessen Hauptaufgabe in der Aufstellung eines gemeinsamen Flächennutzungs- plans besteht. Bezüglich der (über-)regionalen Verkehrsverflechtungen sind insbesondere die folgen- den Anbindungen bedeutsam (siehe Abbildung II-1): • Karlsruhe ist ICE – Systemhaltepunkt im DB-Netz. Über die Europäische Haupt- achse Hamburg – Basel ist Karlsruhe direkt mit den Regionen Rhein-Main, Rhein- Neckar und Basel verbunden. Seit 2007 besteht mit dem TGV eine schnelle Direkt- verbindung in die französische Hauptstadt. Auch die Landeshauptstadt Stuttgart ist mit dem TGV zu erreichen. Ergänzt wird das Angebot an schnellen Bahnverbin- dungen in die Zentren der Republik durch zahlreiche IC-Verbindungen. • Das nächstgelegene Oberzentrum Pforzheim ist über IC- und Regionalzüge ange- bunden. Regionale Schienenverbindungen führen in die Pfalz sowie in die benach- barten Mittelzentren im Norden, Osten und Süden. Ein wesentlicher Teil des regio- VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Strukturelle Rahmenbedingungen 4 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann nalen ÖV wird über die Regionalstadtbahn abgewickelt (näheres hierzu in Kap. V.1). • An das internationale Autobahnnetz ist Karlruhe über die A5 (Hamburg-Basel) an- gebunden. Weitere wichtige Autobahnverbindungen sind die A8, die am Autobahn- dreieck Karlsruhe in Richtung Stuttgart-München-Salzburg abzweigt, die A65 auf der westlichen Rheinseite Richtung Ludwigshafen, sowie die A35 Richtung Straß- burg. Mehrere Bundesstraßen durchqueren das Stadtgebiet (die B3, die B10 und die B36) und sichern die Kfz-Erreichbarkeit des Oberzentrums Karlsruhe aus der Region. Abbildung II-1: Lage im Raum • Der Regionalflughafen Karlsruhe/Baden-Baden sichert die luftseitige Verbindung innerhalb Deutschlands und ins europäische Ausland. Er liegt ca. 45 km entfernt und ist über einen Busshuttle angebunden. • Der Rhein mit dem fünftgrößten deutschen Hafen (Rheinhafen Karlsruhe) stellt die wasserseitige Verbindung in die Schweiz und nach Holland her. Er ist der südlichs- te schleusenfreie Zugang zur Nordsee. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Strukturelle Rahmenbedingungen Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 5 II.2 Stadtstruktur und Flächennutzungen Plan II-1: Flächennutzungen Plan II-2: Stadtteilzentren und Nahversorgung Karlsruhe ist eine relativ junge Stadt und eine der letzten großen europäischen Stadt- entwicklungen „auf dem Reißbrett“. Noch heute ist der sternförmige Grundriss, dessen Zentrum das Schloss bildet, in der Struktur deutlich ablesbar. Die Geschichte Karlsru- hes als Residenzstadt beginnt 1715 (Grundsteinlegung des Karlsruher Schlosses), damit fehlen ihr die mittelalterlichen engen und verwinkelten Gässchen, die das Bild vieler anderer Großstädte prägen bzw. bis zu den kriegsbedingten Zerstörungen ge- prägt haben. In Karlsruhe dagegen sind die Straßenräume weit und verlaufen – vom kreisförmigen sogenannten Zirkel um das Schloss ausgehend – gerade in alle Him- melsrichtungen. Der Name „Fächerstadt“ resultiert aus der Art der Bebauung: das süd- lichste Viertel des Vollkreises bildete anfangs das bebaute Stadtgebiet. Das Schloss 1739 Das Schloss 1992 Die Stadterweiterungen der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts – eng verbunden mit dem Namen des klassizistischen Architekten Friedrich Weinbrenner – ließen den von Norden bis zum Schloss reichenden Waldbestand unberührt und konzentrierten sich auf den Osten, Westen und weiter Richtung Süden. Diese Quartiere mit ihren gründer- zeitlichen Blockstrukturen und Geschosswohnungsbauten gehören bis heute zu den am dichtesten besiedelten Quartieren von Karlsruhe. Stadtbildprägende Elemente aus dieser Zeit sind die von Weinbrenner stammenden Bauten sowie die zur „via triumpha- lis“ ausgebaute Nord-Süd-Achse, die zu den markantesten klassizistischen Platzfolgen zählt. Die Tradition der großzügigen öffentlichen Straßenräume als Verbindungsachsen ins Umland wurde bis in die Neuzeit fortgesetzt. Karlsruhe entwickelte sich kontinuierlich und überschritt um die Jahrhundertwende 1900 die Einwohnerzahl von 100.000. Im Laufe der Zeit wurden zahlreiche Nachbar- gemeinden eingemeindet bzw. eingegliedert. Hier überwiegen Gebiete mit Ein- und Zweifamilienhausbebauung. Nach dem zweiten Weltkrieg wurden zunächst viele Baulücken gefüllt und die Kriegs- straße als wichtige Ost-West-Verbindungsachse zu einer mehrspurigen (teilweise VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Strukturelle Rahmenbedingungen 6 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann achtspurigen) Schnellstraße ausgebaut. Sie bildet bis heute eine starke Barriere zwi- schen der Innenstadt und den südlich angrenzenden Stadtquartieren. Weitere starke Zäsuren im Stadtkörper bilden die DB-Anlagen und die parallel verlaufende Südtan- gente, die die Stadtteile im Süden von der Kernstadt trennen, sowie die östlich der Kernstadt verlaufende A5, die ein Zusammenwachsen mit der ehemaligen Residenz- stadt Durlach nur eingeschränkt zulässt. Größere Entwicklungspotentiale für innenstadtnahe neue Wohnbaugebiete ergaben sich durch die Nutzung von Konversionsflächen: die östliche Südstadt auf der Fläche des ehemaligen Güterbahnhofs und die Nordstadt auf dem Gelände der ehemaligen amerikanischen Besatzungstruppen. Die Flächennutzungen (Lage, Art und Dichte) – kombiniert mit den Daten für Bevölke- rung und Arbeitsplätze – bestimmen maßgeblich das Verkehrsaufkommen und die Zu- sammensetzung des Verkehrs. Hier kann von folgenden Rahmenbedingungen ausge- gangen werden (siehe Plan II-1). • Die meisten Stadtteile werden von Wohnnutzung dominiert, d.h. der Hauptanteil der bebauten Flächen sind Wohnbauflächen. Die alten Ortskerne sind als gemisch- te Bauflächen ausgewiesen. • Die größte zusammenhängende gemischte Baufläche bildet die Innenstadt mit ih- ren vielfältigen Angeboten im Versorgungs-, Dienstleistungs- und Bildungsbereich. Sie ist gleichzeitig Arbeitsplatzschwerpunkt innerhalb der Gesamtstadt. • Großflächige gewerbliche Nutzungen konzentrieren sich im wesentlichen auf die Bereiche westlich von Durlach, östlich von Hagsfeld – beides mit direktem An- schluss an die A5 – entlang der Südtangente im Bereich Grünwinkel/Beiertheim- Bulach sowie zwischen Knielingen und der Nordweststadt. Das Raffinerie-Gelände ist ebenfalls gewerbliche Baufläche, der Rheinhafen ist als Sonderbaufläche aus- gewiesen. • Weitere größere zusammenhängende Sonderbauflächen sind die Universität und die Hochschule Karlsruhe sowie die Flächen des Technologie-Parks Karlsruhe. • Wichtigste innerstädtische Grünflächen sind der Schlossgarten (mit angrenzendem Botanischen Garten und Fasanengarten), der Stadtgarten mit dem Zoo, die Gün- ther-Klotz-Anlage und der Stadtpark Süd-Ost. Diese größeren Grünflächen werden ergänzt um ein Netz von kleineren Parks und Anlagen, die die Stadt durchziehen. Insgesamt sind in Karlsruhe mehr als 800 Hektar Fläche als öffentliche Parks, Grünanlagen und grüne Plätze ausgewiesen. Innerhalb eines Radius von fünf Kilometer um das Schloss sind fast alle Stadtquartiere erschlossen. Außerhalb dieses Radius liegen Grötzingen, Teile von Knielingen, Neu- reut, Daxlanden und Durlach sowie die sogenannten Höhenstadtteile Stupferich, Ho- henwettersbach, Grünwettersbach und Palmbach. Die insgesamt 27 Stadtteile verfügen weitestgehend über eine – wenn auch nicht im- mer umfangreiche – Grundversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs, teilweise in Nahversorgungszentren konzentriert (siehe Plan II-2). VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Strukturelle Rahmenbedingungen Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 7 Ebenso wie der Verteilung der großflächigen Nutzungen kommt bestimmten Einzelzie- len eine hohe Bedeutung im Hinblick auf die Verkehrserzeugung zu. Hierzu gehören in Karlsruhe – neben den o.g. großen Bildungseinrichtungen – Freizeit- und Kultur- Einrichtungen mit Besucherzahlen >100.000/a sowie publikumsintensive öffentliche Einrichtungen wie z.B. Krankenhäuser, Rathaus, Landratsamt, Landesbibliothek. Eine Konzentration dieser Einrichtungen ist in der Innenstadt festzustellen, ansonsten vertei- len sich die Einrichtungen relativ gleichmäßig im gesamten Stadtgebiet (siehe hierzu auch Kap. IX). Zu wichtigen Einzelzielen zählen darüber hinaus Betriebe mit mehr als 1.000 Beschäftigten, die außerhalb der ausgewiesenen gewerblichen Bauflächen an- gesiedelt sind. II.3 Bevölkerung und Wirtschaft1 Plan II-3: Bevölkerungsdichte nach Stadtteilen Zum 31.12.2008 waren in Karlsruhe 279.312 Personen mit Hauptwohnsitz gemeldet, hinzu kommen 22.331 Personen mit Nebenwohnungen. Die wohnberechtigte Bevöl- kerung beträgt damit 301.643 Personen. Ca. 33% der wohnberechtigten Bevölkerung lebt in der Innenstadt und den angrenzenden Quartieren Nordstadt, Oststadt, Süd- weststadt, Südstadt und Weststadt. Die Höhenstadtteile (Hohenwettersbach, Stupfe- rich, Grünwettersbach und Palmbach) haben einen Anteil von 4%, 63% der Bevölke- rung lebt in den restlichen Stadtteilen. Abbildung II-2: Bevölkerungsentwicklung Karlsruhe (Quelle: Stadt Karlsruhe, Statistisches Jahrbuch 2008) Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 1998 von einem kontinuierlichen Zuwachs ge- kennzeichnet (siehe Abbildung II-2). Die höchsten Bevölkerungskonzentrationen in Karlsruhe weisen die gründerzeitlich geprägten innenstadtnahen Stadtteile auf (siehe Plan II-3). 1 Quelle: Statistisches Jahrbuch 2008, ergänzt um aktuelle Daten des Amtes für Stadtentwicklung der Stadt Karlsruhe VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Strukturelle Rahmenbedingungen 8 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann In Anbetracht der zu erwartenden demografischen Entwicklung2 (geringerer Anteil von Kindern und Jugendlichen und höherer Anteil älterer Menschen) ist die Verteilung die- ser Bevölkerungsgruppen in der Gesamtstadt von Interesse. Sie stellen sich wie folgt dar: • Der Anteil von Kindern und Jugendlichen <18 Jahren an der Gesamtbevölkerung liegt bei durchschnittlich 15,4%. Besonders hoch (>20%) ist ihr Anteil in der Nord- stadt und den beiden Höhenstadtteilen Hohenwettersbach und Palmbach (siehe Abbildung II-3). Abbildung II-3: Anteil Kinder und Jugendliche unter 18 Jahren nach Stadteilen (Quelle: Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung, Daten und Fakten 2008) • Knapp 20% der Karlsruher Bevölkerung gehören zur Gruppe der Seniorinnen und Senioren >65 Jahre. In den Stadtteilen Nordweststadt, Waldstadt, Weiherfeld- Dammerstock, Rüppurr und Daxlanden liegt ihr Anteil mit >25% deutlich über dem gesamtstädtischen Durchschnitt von 19,4% (siehe Abbildung II-4). 2 siehe: Stadt Karlsruhe, Demografischer Wandel in Karlsruhe, Karlsruhe 2005 VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Strukturelle Rahmenbedingungen Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 9 Abbildung II-4: Anteil Menschen über 65 Jahre nach Stadtteilen (Quelle: Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung, Daten und Fakten 2008) Die Wirtschaftsstruktur von Karlsruhe ist vom Dienstleistungssektor geprägt. Von den insgesamt rund 213.600 Arbeitsplätzen (Erwerbstätige am Arbeitsort Karlsruhe) sind etwa 84% dem tertiären Sektor zuzuordnen. Dieser Bereich ist seit 1995 gewachsen (siehe Abbildung II-5). Abbildung II-5: Arbeitsplatzentwicklung Karlsruhe (Quelle: Stadt Karlsruhe, Statistisches Jahrbuch 2008) VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Strukturelle Rahmenbedingungen 10 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann Zum 1.1.2008 zählte die Stadt Karlsruhe rund 152.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. Der Frauenanteil liegt bei fast 47%. Von den sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten wohnten ca. 88.000 außerhalb des Stadtgebiets. Der Anteil der Berufseinpendler ist mit knapp 58% ausgesprochen hoch und unterstreicht die Bedeutung von Karlsruhe als wirtschaftliches Zentrum für die gesamte Region. Ca. 45% der Pendler kommen dabei aus dem Landkreis Karlsru- he, weitere 14,5% aus der Südpfalz. Von den ca. 93.000 sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten mit Wohnort Karlsru- he pendeln ca. 31% aus. Die Zahl der Auspendler ist dabei in den vergangenen 10 Jahren stärker gestiegen als die Zahl der Beschäftigten. Die Bedeutung von Karlsruhe als Bildungszentrum zeigt die Anzahl der Studierenden mit insgesamt 30.737 (WS 2007/2008). Deren Zahl ist in den vergangenen 10 Jahren um fast ein Drittel gewachsen. Die meisten Studierenden (18.353) sind an der Universi- tät Karlsruhe eingeschrieben, gefolgt von der Hochschule Karlsruhe (Technik und Wirt- schaft) und der Pädagogischen Hochschule mit zusammen 8.721 Studierenden und weiteren kleineren Bildungsstätten. Eine weitere relevante Kennziffer der strukturellen Rahmenbedingung ist der Motori- sierungsgrad. Die Entwicklung des Kfz-Bestands in Karlsruhe (siehe Abbildung II-6) zeigt einen starken Anstieg bis zur Jahrtausendwende, flacht seitdem ab. Abbildung II-6: Entwicklung Kraftfahrzeugbestand (Quelle: Stadt Karlsruhe, Statistisches Jahrbuch 2008) Zum 31.12.2007 waren in Karlsruhe 151.232 Kraftfahrzeuge gemeldet, davon 129.943 Personenkraftwagen. Daraus ergeben sich die folgenden Motorisierungskennwerte: • 544 Kfz pro 1.000 Einwohner (mit Hauptwohnung Karlsruhe) • 467 Pkw pro 1.000 Einwohner (mit Hauptwohnung Karlsruhe) Damit liegt die Pkw-Motorisierung in Karlsruhe unter dem Bundesdurchschnitt von 550 Pkw/1.000 Einwohner3. 3 Quelle: Umweltbundesamt VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Strukturelle Rahmenbedingungen Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 11 II.4 Verkehrsmittelwahl Die Stadt Karlsruhe führt seit dem Jahr 1982 in 10-Jahresabständen Untersuchungen zum Verkehrsverhalten der Bevölkerung durch. Die letzte umfassende Erhebung durch das Institut Socialdata (München) fand 2002 statt. In diese Erhebung waren auch die Kommunen im Umland von Karlsruhe (Nachbarschaftsverband) einbezogen. Neben den zentralen Kennziffern der Mobilität wie Anzahl der Wege, die hierfür benötigte Zeit und die dabei zurückgelegten Entfernungen wurden als weitere Kennwerte die Wege- zwecke und die Verkehrsmittelwahl erhoben (ausführlicher Bericht hierzu siehe Social- data: „Mobilitätsverhalten in Karlsruhe und seinem Umland, 2002“). Danach legen die Bewohnerinnen und Bewohner von Karlsruhe durchschnittlich ca. drei Wege pro Tag zurück und benötigen hierfür knapp eine Stunden Zeit. Die zurückgelegte Entfernung liegt bei durchschnittlich 20 km. Circa. 1/3 der Wege sind dem Wegezweck „Freizeit“ zuzuordnen, gefolgt von Versorgungswegen (Einkauf und Dienstleistungen) mit 29%. Mit deutlichem Abstand folgen Wege im Zusammenhang mit der Erwerbsarbeit (17%) und Wege von/zur Ausbildung (12%). Der Rest ist unter sonstige Aktivitäten subsum- miert. 85% aller Wege werden dabei innerhalb der Stadtgrenzen zurückgelegt (Binnen- verkehr), lediglich 15% der Wege der Karlsruher Bevölkerung gehen über die Stadt- grenzen hinaus. Dies unterstreicht die Bedeutung von Karlsruhe als Oberzentrum, auch für die ansässige Bevölkerung. Die Verkehrsmittelwahl der Karlsruher Bevölkerung (hauptsächlich genutztes Ver- kehrsmittel je Weg) im Gesamtverkehr stellt sich für 2002 wie folgt dar (siehe Abbildung II-7) 4 : • 22% aller Wege werden zu Fuß zurückgelegt • für 16% der Wege wird das Fahrrad genutzt • der Anteil des ÖPNV liegt bei 18% • 34% steuern selbst ein Kfz • 10% sind als Mitfahrer(in) unterwegs Im Binnenverkehr sind die Anteile leicht verschoben bei höheren Anteilen im Fuß- und Radverkehr und geringeren Anteilen im MIV. Damit ist die Karlsruher Bevölkerung mehrheitlich mit den Verkehrsmitteln des Um- weltverbundes (bezogen auf den Gesamtverkehr zu 56% mit ÖPNV, Fahrrad und den eigenen Füßen) unterwegs. Ein Vergleich mit der Verkehrsmittelwahl der Bevölkerung im Nachbarschaftsverband (siehe Abbildung II-7) zeigt dort einen sehr viel höheren Anteil an Wegen mit dem Pkw. Die Verkehrsmittel des Umweltverbundes werden mit zusammen 41% auf weniger als der Hälfte aller Wege genutzt. Für Wege von/nach Karlsruhe liegt der Anteil des ÖPNV zwar deutlich höher als beim Gesamtverkehr, das Verhältnis Pkw-Nutzung zu ÖV- Nutzung fällt allerdings eindeutig zu Gunsten des Pkw als Verkehrsmittel aus. 4 Berücksichtigt sind alle Wege bis einschließlich 100 km VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Strukturelle Rahmenbedingungen 12 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 18 18 10 26 18 13 25 22 18 9 10 13 11 30 34 45 59 16 3 0 0% 20% 40% 60% 80% 100% Bi nn en ve rk eh r G es am tv er ke hr G es am tv er ke hr Ve rk eh r n ac h Ka rls ru he MIV selbstfahrend MIV mitfahrend zu Fuß Fahrrad ÖPNV Stadt Karlsuhe Umland Karlsuhe Abbildung II-7: Verkehrsmittelwahl im regionalen Kontext (Karlsruhe und Umland) (Quelle: Socialdata, Mobilitätsverhalten in Karlsruhe und seinem Umland, München 2002) Im Vergleich mit anderen deutschen Großstädten (siehe Abbildung II-8) mit einer Be- völkerung zwischen 200.000 und 300.000 EW ist der MIV-Anteil (selbstfahrend und mitfahrend) in Karlsruhe mit 44% eher unterdurchschnittlich ausgeprägt, nur Freiburg liegt mit 33% deutlich darunter. Der ÖPNV-Anteil entspricht in etwa dem anderer Städ- te, allerdings sind - z.B. in den hessischen Großstädten unter 500.000 Einwohner - auch deutlich geringere ÖPNV-Anteile festzustellen. Der Radverkehrsanteil an den Wegen der Karlsruher Bevölkerung ist überdurchschnittlich hoch und wird lediglich in der Stadt Freiburg übertroffen. 1 1 0 1 1 0 1 0 2 16 18 18 16 15 14 18 13 12 11 10 16 8 3 14 26 8 5 22 26 22 20 25 24 22 20 28 12 10 10 13 14 7 16 38 35 34 42 42 48 26 59 36 0% 20% 40% 60% 80% 100% Au gs bu rg 2 00 4 H al le [S aa le ] 20 04 Ka rls ru he 2 00 2 O be rh au se n 20 02 W ie sb ad en 2 00 3 Br au ns ch w ei g 19 93 Fr ei bu rg 1 99 9 M ön ch en gl ad ba ch 20 05 G ro ßs tä dt e H es se n 20 02 MIV selbstfahrend MIV mitfahrend zu Fuß Fahrrad ÖPNV Sonstiges Abbildung II-8: Verkehrsmittelwahl im Städtevergleich (Quellen: Socialdata, Verkehrsmittelwahl im Städtevergleich und Planungsver- band Ballungsraum Frankfurt/ Rhein-Main, 2005, sowie eigene Recherchen) VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Strukturelle Rahmenbedingungen Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 13 Die differenzierte Betrachtung nach Lebenszyklusgruppen 5 zeigt für die Stadt Karlsruhe die folgenden Unterschiede bei der Verkehrsmittelwahl (siehe Abbildung II-9): • Die Teile der Bevölkerung, die auf- grund ihres Alters (<18 Jahre) in der Regel keinen Führerschein haben und keinen Pkw selbst steuern, sind am häufigsten zu Fuß (weibliche Jugend- liche öfter als männliche) und mit dem ÖPNV (Jungen häufiger als Mädchen) unterwegs. • Der ÖPNV wird insbesondere von den in Ausbildung befindlichen über 18- jährigen genutzt. Ebenfalls in dieser Gruppe finden sich die höchsten Anteile mit Fahrradfahrenden (übertroffen nur von weiblichen alleinstehenden Erwerbs-tätigen). Auch in dieser Gruppe ist der Fußverkehrsanteil bei Frauen höher als bei Männern. Abbildung II-9 a: Verkehrsmittelwahl von Menschen in Ausbildung in Karlsruhe (Quelle: Socialdata 2002) • Das mit Abstand am häufigsten genutzten Verkehrsmittel in der Gruppe der Erwerbstätigen ist der Pkw. Die Unterschiede zwischen Männern und Frauen sind insgesamt nicht sehr ausgeprägt, auch wenn Frauen im Vergleich zu Männern häufiger unterwegs sind. • Der Anteil an Fußwegen ist bei der erwerbstätigen Bevölkerung unter- durchschnittlich (Ausnahme Erwerbs- tätige Frauen mit Partner und Kind), auch der Fahrradanteil ist größtenteils geringer als im Gesamtbevölkerungs- durchschnitt (Ausnahme erwerbs- tätige alleinstehende Frauen). • Der Anteil des ÖPNV am Gesamt- verkehr ist in der Gruppe der Er- werbstätigen mit Partner und Kind am geringsten. 5 Quelle: Socialdata, 2002 (1.937 Personen, 5.350 Wege bis 100 km) 0 0 1 0 32 19 37 30 17 19 29 21 33 42 12 20 18 20 6 14 0 0 15 15 0% 20% 40% 60% 80% 100% ♂ , b is 1 8 Ja hr e ♀ , b is 1 8 Ja hr e ♂ , 1 8 Ja hr e un d äl te r ♀ , 1 8 Ja hr e un d äl te r MIV selbstfahrend MIV mitfahrend zu Fuß Fahrrad ÖPNV Sonstiges 2 0 0 0 2 0 30 14 13 16 10 11 4 30 13 12 16 13 15 9 13 14 13 22 3 3 12 3 6 46 47 58 46 56 48 0 0% 20% 40% 60% 80% 100% ♂ , a lle in st eh en d ♀ , a lle in st eh en d ♂ , m it Pa rtn er , o hn e Ki nd ♀ , m it Pa rtn er , o hn e Ki nd ♂ , m it Pa rtn er , m it Ki nd ♀ , m it Pa rtn er , m it Ki nd MIV selbstfahrend MIV mitfahrend zu Fuß Fahrrad ÖPNV Sonstiges Abbildung II-9 b: Verkehrsmittelwahl erwerbstätiger Menschen in Karlsruhe (Quelle: Socialdata 2002) VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Strukturelle Rahmenbedingungen 14 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann • Nichterwerbstätige „Hausfrauen“ sind sehr häufig nicht-motorisiert unterwegs. Der Fußwegeanteil liegt bei „Hausfrauen“ mit Kindern zwar deutlich über dem Durchschnitt, wichtig-stes Verkehrsmittel in dieser Lebenszyklusgruppe ist jedoch der Pkw, wogegen der ÖPNV nur eine geringe Rolle spielt. • Nichterwerbstätige Männer nutzen mehrheitlich den Pkw. Abbildung II-9 c: Verkehrsmittelwahl nichterwerbstätiger Menschen in Karlsruhe (Quelle: Socialdata 2002) • Die Verkehrsmittelwahl in der Generation 60+ zeigt, dass Pkw- Lenker häufiger unter den Senioren zu finden sind und der ÖPNV sowie die eigenen Füße öfter von Senio- rinnen genutzt werden. Deutlich wird aber auch die abnehmende Pkw- Nutzung und der erhöhte Fußwege- anteil mit zunehmendem Alter bei Senioren und Seniorinnen gleicher- maßen. Abbildung II-9 d: Verkehrsmittelwahl nichterwerbstätiger Menschen über 60 Jahre in Karlsruhe (Quelle: Socialdata 2002) 0 1 18 18 24 13 15 24 33 14 13 11 2 21 39 50 0 4 0% 20% 40% 60% 80% 100% H au sf ra ue n bi s 60 J ah re , oh ne K in d H au sf ra ue n bi s 60 J ah re , m it Ki nd ♂ , b is 6 0 Ja hr e MIV selbstfahrend MIV mitfahrend zu Fuß Fahrrad ÖPNV Sonstiges 0 0 0 8 20 24 15 12 18 9 18 23 33 41 2 16 1 10 57 31 28 16 0 18 0% 20% 40% 60% 80% 100% ♂ , 6 0- 69 J ah re ♀ , 6 0- 69 J ah re ♂ , 7 0 Ja hr e un d äl te r ♀ , 7 0 Ja hr e un d äl te r MIV selbstfahrend MIV mitfahrend zu Fuß Fahrrad ÖPNV Sonstiges VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Strukturelle Rahmenbedingungen Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 15 Zusammenfassend ist festzustellen, dass in Karlsruhe • das Fahrrad und der ÖPNV insbesondere von Auszubildenden genutzt werden, • der Pkw Hauptverkehrsmittel bei den Erwerbstätigen ist, • in Familien mit Kindern der Pkw überdurchschnittlich oft zum Einsatz kommt, • bei Kindern und Jugendlichen <18 Jahre und bei älteren Menschen >70 Jahre die eigenen Füße das wichtigste Fortbewegungsmittel ist, • die weibliche Bevölkerung häufiger zu Fuß geht als die männliche. Aus diesen Befunden lassen sich einerseits Rückschlüsse auf potentielle Zielgruppen für die Steuerung der Verkehrsmittelnachfrage ableiten, andererseits wird deutlich, welche Bevölkerungsgruppe von der Förderung oder von Einschränkungen hinsichtlich der Verkehrsmittelangebote besonders betroffen sind. Interessante Erkenntnisse zum Verkehrsverhalten älterer Menschen liefert auch die Untersuchung „Demographischer Wandel in Karlsruhe – die Lebenssituation älterer Menschen“ von 2005. Auch sie zeigt, dass Alter und Geschlecht erheblichen Einfluss auf die Verkehrsmittelwahl haben. Abbildung II-10: Autonutzung von Seniorinnen und Senioren im Alltag (Quelle: Stadt Karlsruhe, Demografischer Wandel in Karlsruhe, Karlsruhe 2005) Mit zunehmendem Alter nimmt der Anteil des Pkw auf den alltäglichen Wegen kontinu- ierlich ab, wobei Seniorinnen wesentlich seltener als Senioren einen eigenen Pkw ha- ben (siehe Abbildung II-10). Grund hierfür dürfte – neben dem geringeren Führer- scheinbesitz – das geringere Einkommen/Rente sein: ca. 40% der Seniorinnen verfü- gen monatlich über max. 1.000 € gegenüber ca. 27% der Senioren. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Strukturelle Rahmenbedingungen 16 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann Abbildung II-11: Verkehrsmittelwahl von Seniorinnen und Senioren beim Einkauf (Quelle: Stadt Karlsruhe, Demografischer Wandel in Karlsruhe, Karlsruhe 2005) Die Aktivität „Einkaufen“ ist im Alter der häufigste Wegezweck. Auch hier sind die Un- terschiede bei der Verkehrsmittelwahl zwischen Seniorinnen und Senioren deutlich. Während Senioren bei fast 50% der Einkaufswege das Auto einsetzen, nutzen Senio- rinnen etwa zu gleichen Teilen das Auto, den ÖPNV oder gehen zu Fuß. Mit dem Fahr- rad sind beide Gruppen gleich häufig unterwegs (siehe Abbildung II-11). Diese Befunde sind angesichts der zu erwartenden demografischen Entwicklung für den Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe relevant. Die mit dem Alter abnehmenden kognitiven Fähigkeiten werden sich bei Seniorinnen und Senioren dahingehend aus- wirken, dass mit zunehmendem Alter weniger Auto gefahren und häufiger zu Fuß ge- gangen wird, unabhängig davon, dass der Pkw-Besitz für die ältere Generation selbst- verständlicher sein wird als heute. Hinzu kommt, dass die Entwicklung der Renten die finanziellen Möglichkeiten und damit auch den Pkw-Besitz beeinflussen wird. Dies wird auch in Zukunft insbesondere Seniorinnen betreffen. V e rk e h rs e n tw ic k lu n g s p la n S ta d t K a rl s ru h e W W B M G S W M G G I S B V K S W o h n b a u fl ä c h e B e s o n d e re s W o h n g e b ie t G e m is c h te B a u fl ä c h e G e w e rb lic h e B a u fl ä c h e In d u s tr ie g e b ie t S o n d e rb a u fl ä c h e E in ri c h tu n g e n fü r d e n G e m e in b e d a rf F lä c h e n fü r V e r- u n d E n ts o rg u n g G rü n fl ä c h e n B e s o n d e re V e g e ta ti o n s fl ä c h e n L a n d w ir ts c h a ft W a ld W a s s e rf lä c h e n (K -K o n z e s s io n K ie s b a u ) F lä c h e n fü r B a h n a n - la g e n , B a h n h o f o h n e u n d m it S -B a h n -H a lt F lä c h e n n u tz u n g s p la n 2 0 1 0 N a c h b a rs c h a ft s v e rb a n d K a rl s ru h e 1 . A k tu a lis ie ru n g (2 8 .0 8 .2 0 0 8 ) B e s ta n d P la n u n g P II -1 Z u s ta n d s a n a ly s e J u n i 2 0 0 9 © L a n d e s v e rm e s s u n g s a m t B a d e n -W ü rt te m b e rg (h tt p :/ /w w w .l v -b w .d e ) v o m 2 1 .1 1 .2 0 0 1 , A Z .: 2 8 5 1 .2 -D /1 2 8 4 (B la tt 6 8 1 5 L V R H L -P F )) S ta d tt e ilz e n tr e n u n d N a h v e rs o rg u n g B e s ta n d 2 0 0 7 A -Z e n tr u m (1 ) B -Z e n tr u m (2 ) C -Z e n tr u m (5 ) D -Z e n tr u m (7 ) N a h v e rs o rg u n g s a n g e b o te (1 1 ) g ro ß fl ä c h ig e r E in z e lh a n d e l a u ß e rh a lb d e r S ta d tt e ilz e n tr e n in d e n S ta d tt e il e n Z u s ta n d s a n a ly s e J u n i 2 0 0 9 (Q u e lle : E in k a u fe n u n d N a h v e rs o rg u n g in K a rl s ru h e 2 0 0 7 , S ta d t K a rl s ru h e , A m t fü r S ta d te n tw ic k lu n g ) 1 R in th e im /O s ts ta d t 2 N e u re u t 3 B u la c h 4 P u lv e rh a u s s tr a ß e 5 D u rm e rs h e im e r S tr a ß e / P u lv e rh a u s s tr a ß e 6 H a g s fe ld 7 M ü h lb u rg 8 C a rl -M e tz -S tr a ß e A B C D P II -2 0 c a . 1 0 0 0 m 88 6 1 2 5 4 3 7 D D D D D D D D D D D D D C C C C C C C BB BBB B B A S tu te n s e e G rü n w e tt e rs b a c h H o h e n w e tt e rs b a c h P a lm b a c h O s ts ta d t F o rc h h e im R h e in s te tt e n D u rm e rs h e im M a x im ili a n s a u W ö rt h E g g e n s te in W e in g a rt e n B e rg h a u s e n E tt lin g e n O s t W e s t O b e rr e u t S ü d s ta d t R ü p p u rr W o lf a rt s w e ie r R in th e im N o rd s ta d t N o rd w e s ts ta d t In n e n s ta d t M ü h lb u rg D u rl a c h W a ld s ta d t N e u re u t S ü d w e s ts ta d t K n ie lin g e n H a g s fe ld D a x la n d e n G rö tz in g e n W e s ts ta d t S tu p fe ri c h W e ih e rf e ld - D a m m e rs to c k B e ie rt h e im - B u la c h G rü n w in k e l V e rk e h rs e n tw ic k lu n g s p la n S ta d t K a rl s ru h e V e rk e h rs e n tw ic k lu n g s p la n S ta d t K a rl s ru h e © S ta d t K a rl s ru h e , L ie g e n s c h a ft s a m t < 1 0 E W /h a 1 0 - 2 0 E W /h a 2 0 - 3 0 E W /h a 3 0 - 4 5 E W /h a 4 5 - 7 5 E W /h a > 1 0 0 E W /h a B e v ö lk e ru n g s d ic h te n a c h S ta d tt e ile n Z u s ta n d s a n a ly s e J u n i 2 0 0 9 P II -3 V e rk e h rs e n tw ic k lu n g s p la n S ta d t K a rl s ru h e © S ta d t K a rl s ru h e , L ie g e n s c h a ft s a m t S tu te n s e e G rü n w e tt e rs b a c h H o h e n w e tt e rs b a c h P a lm b a c h O s ts ta d t F o rc h h e im R h e in s te tt e n D u rm e rs h e im M a x im ili a n s a u W ö rt h E g g e n s te in W e in g a rt e n B e rg h a u s e n E tt lin g e n O s t W e s t O b e rr e u t S ü d s ta d t R in th e im R ü p p u rr W o lf a rt s w e ie r N o rd s ta d t N o rd w e s ts ta d t In n e n s ta d t M ü h lb u rg D u rl a c h W a ld s ta d t N e u re u t S ü d w e s ts ta d t K n ie lin g e n H a g s fe ld D a x la n d e n G rö tz in g e n W e s ts ta d t S tu p fe ri c h W e ih e rf e ld D a m m e rs to c k B e ie rt h e im - B u la c h G rü n w in k e l Q u e lle : S ta ti s ti k s te lle S ta n d : 3 1 .1 2 . S ta d t K a rl s ru h e , A m t fü r S ta d te n tw ic k lu n g , 2 0 0 8 2 .8 8 5 E W 3 .0 4 5 E W 4 .2 2 7 E W 3 .4 3 2 E W 1 1 .0 3 4 E W 1 0 .1 5 5 E W 1 2 .2 1 3 E W 2 0 .6 7 1 E W 2 0 .9 1 6 E W 1 6 .5 3 5 E W 6 .9 3 1 E W 1 3 .1 5 1 E W 9 .8 8 9 E W 9 .8 5 9 E W 3 1 .3 4 3 E W 1 6 .9 2 6 E W 1 1 .7 6 1 E W 1 7 .4 3 9 E W 9 .2 7 1 E W 1 0 .4 1 1 E W 2 0 .2 5 6 E W 1 0 .7 2 2 E W 6 .9 8 3 E W 6 .4 3 6 E W 5 .9 1 6 E W 7 .4 3 6 E W 1 .8 0 0 E W VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fließender Motorisierter Individualverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 17 III FLIESSENDER MOTORISIERTER INDIVIDUALVERKEHR Das Kraftfahrzeug erfreut sich als Verkehrsmittel zur Umsetzung individueller Mobili- tätsbedürfnisse besonderer Beliebtheit: Es ist – anders als die öffentlichen Verkehrs- mittel – nicht an bestimmte Routen oder bestimmte Fahrzeiten gebunden und be- schränkt die sozialen Kontakte auf die vom Fahrzeugnutzer gewünschten. Zudem weist das Automobil bzgl. der Bequemlichkeit der Fortbewegung in Verbindung mit flexiblen Transportmöglichkeiten einen größeren Komfort auf als jedes andere Ver- kehrsmittel; auch größere Entfernungen lassen sich – unbehinderten Verkehrsfluss vorausgesetzt – mit ihm in der Regel schneller und direkter überbrücken. Des weiteren gibt es in der modernen, zunehmend anonymen Industrie- und Dienstleistungsgesell- schaft über den reinen Nutzenaspekt hinaus mitunter auch sehr subjektiv-emotionale Bindungen an das Automobil, was sachbezogene Diskussionen zum umwelt- und stadtgerechten Einsatz dieses Verkehrsmittels oftmals erschwert. III.1 Straßennetz und –infrastruktur Plan III-1: Hauptverkehrs- und Erschließungsstraßennetz nach RIN 2008 Plan III-2: Straßennetz mit zulässigen Geschwindigkeiten Entsprechend der Charakterisierung von Karlsruhe als die „Fächerstadt“ ist das Grund- straßennetz im nördlichen Sektor der Kernstadt geprägt von radial angeordneten Ein- fallstraßen (Haid-und-Neu-Straße/ Karl-Wilhelm-Straße, T.-Heuss-Allee, W.-Brandt- Allee, Moltkestraße) die in den Adenauerring als Teil des innerstädtischen Verteiler- rings münden und als Hauptverkehrsstraßen im Wesentlichen die nördlichen und nord- östlichen Stadteile an die Kernstadt anbinden. Die Ringstruktur des innerstädtischen Verteilerrings wird komplettiert durch Reinhold-Frank-Straße westlich, Kriegsstraße südlich und Kapellenstraße südöstlich der City, zusätzlich ergänzt durch den Strecken- zug östliche Moltkestraße – H.-Thoma-Straße – Zirkel – Waldhornstraße zur Erschlie- ßung der nördlichen Innenstadt. In Ost-West-Richtung wird die Kernstadt von der Bundesstraße 10 über den Strecken- zug Durlacher Allee – Ostring – Ludwig-Erhard-Allee – Kriegsstraße erschlossen. Hier- bei kann die westliche Kriegsstraße sowohl bzgl. Ausbaustandard als auch bzgl. Randnutzungen nicht die Funktion eines Teilabschnitts der innerstädtischen Ost-West- Achse übernehmen und wird hinsichtlich Verkehrsbedeutung und Verkehrsführung durch den Netzschluss der Brauerstraße zur Südtangente ersetzt. Im Osten bildet die B10 die Haupteinfallachse für regionale Verkehre aus dem Pfinztal sowie Verkehre aus dem Bereich Bruchsal und Bretten, die über die Bundesstraßen B3 und B293 an die B10 anbinden. Von überragender Verkehrsbedeutung als Verteilerachse für die Stadt Karlsruhe ist aber die vor 20 Jahren – etwa zeitgleich zur Umwidmung des zentralen Abschnitts der Kaiserstraße in der City zur Fußgänger- und ÖV-Achse – in allen Teilstücken freigege- bene Südtangente, die südlich der Kernstadt als vier- bzw. sechsstreifige Stadtauto- VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fließender Motorisierter Individualverkehr 18 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann bahn von der BAB-Anschlussstelle A5 KA-Mitte bis zur Rheinbrücke verläuft und einen Netzschluss zur A65 in die Südpfalz bildet. Die B36 verläuft als Nord-Süd-Achse westlich der Kernstadt, erschließt im Süden u.a. die Messe Karlsruhe in der Gemarkung Rheinstetten, ist ab Neureut Richtung Norden als Stadtautobahn ausgebildet und nimmt dort im Wesentlichen regionale Verkehre aus Richtung Graben-Neudorf und Landkreis Germersheim auf. Als weitere Haupteinfallstraßen aus Richtung Süden sind die L605 – zwischen BAB- Anschlussstelle A5 Ettlingen/ KA-Rheinhafen und Südtangente autobahnähnlich aus- gebaut –, die Wolfartsweierer Straße, die den Netzschluss zwischen Südtangente im Bereich der BAB-Anschlusstelle A5 KA-Mitte und Ostring (B10) bildet, und der weit weniger verkehrsbedeutende Streckenzug Herrenalber Straße – Ettlinger Allee durch den Stadtteil Rüppurr zu nennen. Die A5 verläuft als Bestandteil des europäischen Fernstraßennetzes östlich der Kern- stadt und bindet zusammen mit der A8, die ab dem Dreieck Karlsruhe in Richtung Stuttgart/ München/ Salzburg führt, die Stadt Karlsruhe an das nationale und internati- onale Straßennetz an. Die östlich der A5 gelegenen Stadtteile Durlach und Grötzingen sowie die Höhenstadt- teile sind jeweils über klassifizierte Straßen an die Kernstadt sowie an die A5 bzw. A8 angebunden. Insgesamt ist die Stadt Karlsruhe gut mit dem regionalen und überregionalen Straßen- netz verknüpft. Die Verkehrsrelationen aus der Region erreichen das Stadtgebiet Karls- ruhe überwiegend über Haupteinfallstraßen aus Westen, Osten und Süden, weniger aber aus Norden, da die Südpfalz in erster Linie über A65 - B10 aus Westen und Nordbaden über die A5 - B10 (Durlacher Allee) aus Osten oder auch über die Südtan- gente zügig angebunden sind. Während sich das Straßennetz der Kernstadt durch starke Ost-West-Achsen auszeichnet, fehlt eine zentrale durchgängige Nord-Süd- Achse: Südlich der Kriegsstraße sind mit Brauerstraße, Karlstraße, Ettlinger Straße und Rüppurrer Straße vier Nord-Süd-Verbindungen vorhanden, nördlich der Kriegs- straße übernimmt allein die Reinhold-Frank-Straße als zweistreifiger, von zahlreichen Randnutzungen geprägter Straßenabschnitt diese innerstädtische Verbindungsfunkti- on. Plan III-1 stellt das Hauptverkehrs- und Erschließungsstraßennetz der Stadt Karlsruhe einschließlich der Schnittstellen in die Region dar. Den Netzabschnitten wurden hierbei auf Basis der neuen Richtlinien für integrierte Netzgestaltung (RIN 2008) in Abhängig- keit ihrer Verbindungsfunktion, ihres Ausbaustandards und ihrer Randnutzungen ent- sprechende Straßenkategorien zugeordnet, die ihre jeweilige Netzbedeutung charakte- risieren. Im Rahmen der Szenarienbetrachtung wird die Kategorisierung des Hauptver- kehrs- und Erschließungsstraßennetzes dahingehend kritisch zu hinterfragen sein, inwiefern Verbindungsfunktion, Ausbaustandard und Randnutzungen in Konflikt zu den jeweiligen Zielsetzungen und den damit verbundenen Qualitätsstandards stehen. Der Verkehrsentwicklungsplan hat somit auch die Aufgabe, die Straßenkategorien im VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fließender Motorisierter Individualverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 19 Rahmen des integrierten Handlungskonzepts in geeigneter Weise fortzuschreiben bzw. zu modifizieren. Die Geschwindigkeitsregelungen im Straßennetz von Karlsruhe (siehe Plan III-2) sind entsprechend ihrer Netzbedeutung abgestuft angeordnet. Im Hauptverkehrs- und Er- schließungsstraßennetz gilt überwiegend 50 km/h als zulässige Geschwindigkeit, auf anbaufreien Streckenabschnitten sind mit 60 km/h bzw. 70 km/h aber auch höhere Geschwindigkeiten zulässig (z.B. Adenauerring, Theodor-Heuss-Allee, Willy-Brandt- Allee, Ostring). Einige wenige Abschnitte des Hauptverkehrs- und Erschließungsstra- ßennetzes sind bereits jetzt mit vzul=30 km/h beschildert, vorwiegend aus Gründen der straßenräumlichen Verträglichkeit (z.B. Kaiserstraße zwischen Durlacher Tor und Kro- nenplatz). Auf der Südtangente als Stadtautobahn ist die Höchstgeschwindigkeit überwiegend auf 80 km/h, abschnittsweise auch auf 100 km/h beschränkt, was aufgrund der hohen Ver- kehrsdichte und der dichten Folge von Anschlussstellen angemessen ist. Das Straßennetz innerhalb der Stadtquartiere ist in der Regel als Tempo-30-Zone aus- gewiesen, vereinzelt sind verkehrsberuhigte Bereiche eingerichtet. III.2 Struktur der Verkehrsnachfrage und Verkehrsverteilung Plan III-3: Modellhafte Abbildung der Verkehrsverteilung im Karlsruher Straßennetz (Analyse-Nullfall 2008) Mobilität und Verkehrsnachfrage Nach den Ergebnissen der Mobilitätsstudie für den Nachbarschaftsverband Karlsruhe (Socialdata, 2002) werden von der Karlsruher Bevölkerung 44% aller Wege mit dem Kraftfahrzeug zurückgelegt, von der Bevölkerung der übrigen Städte und Gemeinden im Nachbarschaftsverband sind dies 58% aller Wege. Die deutlich geringere Nutzung des Verkehrsmittels Kfz durch die Karlsruher Bevölkerung im Vergleich zum Umland resultiert in erster Linie aus den kürzeren Wegen, die zum Erreichen von Zielen erfor- derlich sind – sei es zum Arbeitsplatz, zur Ausbildung oder zum Einkauf – und aus dem besseren Verkehrsangebot für die Verkehrsmittel des Umweltverbundes, insbesondere für den Radverkehr und den ÖV. Der Kfz-Verkehr im Stadtgebiet von Karlsruhe setzt sich zusammen aus den Fahrten der Karlsruher Bevölkerung und der Karlsruher Wirtschaftsunternehmen im weitesten Sinne sowie allen stadtgebietsüberschreitenden Kfz-Fahrten von außen einschließlich der Fernverkehre und der Verkehre aus dem Umland. Bei der auf ein Untersuchungsgebiet bezogenen Verkehrsnachfrage unterscheidet man zwischen vier relativen Verkehrsarten: VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fließender Motorisierter Individualverkehr 20 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann • Binnenverkehr (Fahrten, die nur innerhalb des Gebiets zurückgelegt werden) • Quellverkehr (Fahrten mit Beginn im Gebiet und Ziel außerhalb des Gebiets) • Zielverkehr (Fahrten mit Beginn außerhalb des Gebiets und Ziel im Gebiet) • Durchgangsverkehr (gebietsüberschreitende Fahrten mit Beginn und Ziel außer- halb des Gebiets) Abbildung III-1: Schemaskizze der relativen Verkehrsarten Die aufgeführte Unterteilung der Verkehrsnachfrage ist u.a. deshalb von großer Bedeu- tung, weil jeweils unterschiedlich ausgeprägte Maßnahmenbündel zur Beeinflussung der Nachfrage für die relativen Verkehrsarten geeignet sind. Maßnahmen zur Beein- flussung der Verkehrsmittelwahl in Form einer entsprechenden Gestaltung der Ange- bote in einer Stadt steuern vor allem die Entwicklung der Nachfrage im Binnenverkehr, bei gebietsübergreifenden Maßnahmen aber auch diejenige im Quell-/ Zielverkehr. Quell-/ Zielverkehre im MIV sind zudem durch verkehrslenkende und/ oder bauliche Maßnahmen in ihrer Routenwahl wirksam zu beeinflussen. Beim Durchgangsverkehr ist ein direkter Einfluss auf die Verkehrsmittelwahl in der Regel nicht leistbar, so dass hier nur eine räumliche Verlagerung durch verkehrslenkende und/ oder bauliche Maß- nahmen auf Routen außerhalb des Gebiets angestrebt werden kann. Die Aufteilung der insgesamt ca. 842.000 auf die Gemarkung Karlsruhe bezogenen werktäglichen Kfz-Fahrten auf die relativen Verkehrsarten Binnen-, Quell/Ziel- und Durchgangsverkehr, wie sie sich aus dem aktuell fortgeschriebenen Verkehrsmodell Karlsruhe ergibt (Analyse-Nullfall 2008), ist in Abbildung III-2 grafisch dargestellt. Beim Durchgangsverkehr wird differenziert zwischen dem über das städtische Straßennetz abgewickelten Anteil und dem Durchgangsverkehrsanteil, der nur über A5, A8 und Südtangente und somit über das Außerortsstraßennetz abgewickelt wird. Durchgangs- verkehr Quellverkehr Binnen- verkehr Stadtgebiet Karlsruhe Zielverkehr VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fließender Motorisierter Individualverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 21 Abbildung III-2: Kfz-Fahrtenanzahl aller auf die Gemarkung Karlsruhe bezogenen Fahrten, differenziert nach Binnen-, Quell/Ziel- und Durchgangsverkehr Ohne gesonderte Berücksichtigung des über das Autobahnnetz (einschließlich der Südtangente als Stadtautobahn) abgewickelten Durchgangsverkehrs würde ein um ca. 150% überhöhter Anteil der auf das Stadtgebiet bezogenen Durchgangsverkehre un- terstellt, der zu Fehlinterpretationen bzgl. der Ist-Situation sowie Fehlschlüssen bzgl. des Handlungsbedarfs führen könnte. In Abbildung III-3 ist die Aufteilung der verbleibenden 757.000 werktäglichen Kfz- Fahrten im städtischen Straßennetz von Karlsruhe auf die relativen Verkehrsarten gra- fisch dargestellt. Binnenverkehr und Quell-Ziel-Verkehr haben mit jeweils ca. 46% aller Fahrten einen annähernd gleich hohen Anteil am gesamten Kfz-Verkehr im Stadtgebiet Karlsruhe. Hierbei ist zu beachten, dass in dieser Betrachtung alle Verkehrsbeziehun- gen zwischen Karlsruher Stadtteilen als Binnenverkehr gewertet werden, auch wenn sie abschnittsweise Routen über das Außerortsnetz befahren (wie z.B. Verkehr aus Höhenstadtteilen wie Palmbach oder Stupferich, der über A8, A5 und Südtangente die Innenstadt erreicht). BV 347.000 Kfz/24h (41,0 %) QV/ZV 353.000 Kfz/24h (42,0 %) DVStadt 57.000 Kfz/24h (7,0 %) DVBAB/Südtang. 85.000 Kfz/24h (10,0 %) VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fließender Motorisierter Individualverkehr 22 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann Abbildung III-3: Anteile der relativen Verkehrsarten am gesamten Kfz-Verkehr im städtischen Straßennetz (ohne A5, A8 und Südtangente) Mit ca. 7,5% der Fahrten im städtischen Straßennetz erscheint der Durchgangsver- kehrsanteil gegenüber den anderen Anteilen zwar zunächst relativ gering, jedoch steigt seine Bedeutung für das Stadtgebiet im Sinne einer beeinträchtigenden Wirkung, wenn man folgende Aspekte berücksichtigt: • Die vom Durchgangsverkehr zurückgelegten Wegelängen liegen erheblich über denen des Binnen-, Quell- und Zielverkehrs, da die Fahrten das gesamte Stadtge- biet durchqueren. • Der Durchgangsverkehr konzentriert sich i.d.R. auf ausgewählten, bzgl. der Reise- zeit günstigen Netzabschnitten und weist einen überproportional hohen Schwerver- kehrsanteil auf (ca. 9% SV-Anteil im Durchgangsverkehr gegenüber ca. 6% SV- Anteil an allen Kfz-Fahrten). Plan III-3 stellt die Verteilung des Kfz-Verkehrs auf das Straßennetz einschließlich der Autobahnen im Gebiet der Stadt Karlsruhe als Ergebnis einer Modellrechnung (Umle- gung der Kfz-Verkehrsnachfrage auf das Netz) für den Analyse-Nullfall 2008 dar. Die hohe Verkehrsbedeutung der Autobahnen A5 und A8, der Südtangente als Stadtauto- bahn sowie der L605 als Netzschluss zwischen A5 und Südtangente ist unmittelbar ablesbar. Im Bereich der Kernstadt ist die Dominanz der Kriegsstraße als zentrale Ost- West-Achse mit mehr als 50.000 Kfz/24h zwischen Karlstor und Mendelssohnplatz auffällig, aber auch die Bedeutung des Adenauerrings als Hauptverteilerring nördlich des Stadtzentrums mit abschnittsweise ca. 30.000 Kfz/24h. DVStadt 57.000 Kfz/24h (7,5 %) QV/ZV 353.000 Kfz/24h (46,5 %) BV 347.000 Kfz/24h (46,0 %) VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fließender Motorisierter Individualverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 23 Abbildung III-4: Werktägliche Verkehrsbelastungen [Kfz/ 24h] auf den relevanten Haupteinfall- straßen ins Stadtgebiet Karlsruhe Die Verkehrsbelastungen im Bereich der Haupteinfallstraßen in das Stadtgebiet sind in Abbildung III-4 dargestellt. Hierbei sind erhobene bzw. hochgerechnete Verkehrsmen- gen in Kfz/24h hinterlegt und um Ergebnisse von Modellrechnungen für den Analyse- Nullfall dort ergänzt, wo keine bzw. keine aktuellen Erhebungen vorlagen. Bzgl. der räumlichen Orientierung der auf Karlsruhe bezogenen Stadt-Umland-Verkehre zeigt sich, dass – entsprechend der Raumstruktur und der Struktur des Straßennetzes – die Relationen von/ nach Westen (Durlacher Allee mit ca. 63.000 Kfz/ 24h), Süden (L605 mit ca. 65.000 Kfz/ 24h) und Osten (B10 auf Höhe der Rheinbrücke mit ca. 83.000 Kfz/ 24h) am stärksten ausgeprägt sind. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fließender Motorisierter Individualverkehr 24 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann III.3 Verkehrssteuerung im Stadtgebiet Plan III-4: Netzabschnitte und Streckenzüge mit koordinierter Lichtsignalsteuerung Aufgrund begrenzter finanzieller Ressourcen und begrenzter Flächenverfügbarkeit in Städten werden Ausbaumaßnahmen im Straßennetz oft nur noch in begründeten Aus- nahmefällen als Lösungsansatz preferiert, wohingegen betriebliche Lösungsansätze mit ihrer schnellen Realisierbarkeit verstärkt als Instrument zur Bewältigung von Ver- kehrsproblemen zum Einsatz kommen. In diesem Kontext kommt der städtischen Ver- kehrssteuerung eine weiterhin steigende Bedeutung bei der leistungsfähigen und um- feldgerechten Abwicklung des Verkehrsablaufs zu. Unter dem Schlagwort der „intelligenten Verkehrssteuerung“ subsumieren sich Ansät- ze, durch Optimierung der Steuerungsabläufe und situationsangepasste Verkehrsfüh- rung vorhandene Kapazitätsreserven im Netz besser zu nutzen bzw. durch verkehrs- mittelübergreifende Konzepte im Rahmen eines städtischen Verkehrsmanagements die Potenziale der einzelnen Verkehrsmittel effektiver und stadtverträglicher auszu- schöpfen. Die Steuerung des städtischen Verkehrsablaufs untergliedert sich aus Sicht des mo- dernen Verkehrsmanagements in mehrere Ebenen: • die strategische Gesamtnetzebene, in die Informationen bzw. Daten aus allen rele- vanten Teilsystemen eingespeist werden und auf der übergeordnete, verkehrssys- temübergreifende Steuerungsentscheidungen getroffen werden, • die taktische Ebene oder Teilnetzebene, auf der die übergeordneten Zielsetzungen bzw. Strategien umgesetzt werden und der Verkehrsablauf auf Basis vorgegebe- ner Planungen oder adaptiver Steuerungen für Netzabschnitte bzw. Streckenzüge geregelt wird, • die lokale Ebene oder Knotenpunktsebene, auf der eine unmittelbare Anpassung der Steuerung an aktuelle Verkehrszustände im Rahmen der von der Teilnetz- steuerung erlaubten Freiheitsgrade erfolgt. In der Stadt Karlsruhe sind die Steuerungsinstrumente auf lokaler Ebene und auf Teil- netzebene weitgehend umgesetzt, während sich das strategische Verkehrsmanage- ment auf Gesamtnetzebene derzeit in einem Entwicklungsprozess befindet. Zur Fest- legung geeigneter Zielsetzungen sowie zur Gewichtung und Einbettung der verschie- denen Teilsysteme innerhalb des Gesamt-Verkehrsmanagements soll der Verkehrs- entwicklungsplan Karlsruhe wesentliche Entscheidungsgrundlagen liefern. Die Stadt Karlsruhe betreibt 245 Lichtsignalanlagen an Knotenpunkten bzw. Fußgän- gerüberwegen, von denen 174 vom zentralen Verkehrsrechner aus verwaltet werden. Die Signalanlagen sind in der Regel für verkehrsabhängigen Betrieb ausgelegt und mit entsprechenden Detektoren zur Verkehrserfassung ausgestattet. Für die unterschiedli- chen Verkehrszustände im Tagesverlauf (Morgenspitze, Abendspitze, Neben- und Schwachverkehrszeit) bzw. Wochenverlauf (werktags, samstags, sonn- und feiertags) VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fließender Motorisierter Individualverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 25 sind i.d.R. entsprechende Programme vorgesehen, die nach Zeitplan geschaltet wer- den. Große Teile des Hauptverkehrsstraßennetzes sind mit koordinierten Lichtsignalsteue- rungen versehen. Charakteristische Eigenschaft einer Koordinierung, landläufig als „Grüne Welle“ bezeichnet, ist die Minimierung der Haltevorgänge für Fahrzeugpulks an aufeinanderfolgenden Lichtsignalanlagen eines Streckenzugs, die mittels Schaltung geeigneter Grünzeitversätze erreicht wird. Mit der Bereitstellung einer guten Koordinie- rungsqualität wird vor allem das Ziel der Bündelung des Verkehrs auf dem Grundnetz und damit auch der Entlastung des nachgeordneten Netzes unterstützt. In Karlsruhe wurde bei der Planung koordinierter Steuerungen das klassische Prinzip des „Stadt- fahrplans“ verfolgt, das in einer gezielten Auswahl strategisch bedeutender Strecken- züge besteht und in sehr viel stärkerem Maße die Netzhierarchie berücksichtigt als dies mit dem scheinbar moderneren Prinzip des „Netzoptimums“ möglich ist. Verkehrsbedeutende Streckenzüge, die mit einer koordinierten Lichtsignalsteuerung betrieben werden, sind u.a.: • Gustav-Heinemann-Allee – Haid-und-Neu-Straße • Ostring • Durlacher Allee • Ludwig-Erhard-Allee • Linkenheimer Landstraße – Willy-Brandt-Allee • Brauerstraße – Reinhold-Frank-Straße • Herrenalber Straße – Ettlinger Allee • Kaiserallee – Rheinstraße • Starckstraße – Neureuter Straße • Honsellstraße – Rheinhafenstraße – Pulverhausstraße Die Öffentlichen Verkehrsmittel werden an Lichtsignalanlagen grundsätzlich priorisiert. Hierbei reagieren die Vorrangschaltungen auf eine ÖV-Anmeldung nach dem sog. Prinzip der absoluten Bevorrechtigung mit einem sofortigen Eingriff in den Signalpro- grammablauf, um eine verlustzeitfreie Bedienung des ÖV zu erzielen. Die hohe Bedie- nungsqualität des ÖV geht i.d.R. einher mit situativen Qualitätsverlusten in Form von zusätzlichen Wartezeiten oder einem Bruch der Koordinierung für den Kfz-Verkehr. An manchen Knotenpunkten – wie z.B. am „Entenfang“ – kommt es durch die Vielzahl konkurrierender ÖV-Eingriffe mitunter zu wechselseitigen Beeinträchtigungen der ver- schiedenen ÖV-Linien. Bislang werden die Lichtsignalanlagen von der Verkehrsrechnerzentrale überwiegend verwaltet, aber noch nicht als dynamisches Werkzeug des Verkehrsmanagements be- trieben. Gleichwohl befindet sich Karlsruhe – gefördert auch im Rahmen von Telema- tik-Projekten des Landes und des Bundes wie „mobin“ und „Do-iT“ – auf dem Weg zum Aufbau einer Verkehrsmanagementzentrale. Übergeordnete Aufgabe eines städtischen VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fließender Motorisierter Individualverkehr 26 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann Verkehrsmanagements ist es, auf planbare bzw. wiederkehrende Verkehrszustände, insbesondere aber auf außerplanmäßige Ereignisse mit geeigneten Strategien zu ant- worten. Voraussetzung für den wirkungsvollen Einsatz von Verkehrsmanagementstrategien ist eine Erfassung der Verkehrslage. Derzeit werden im Stadtgebiet von Karlsruhe aus den Daten von 31 sog. „Traffic Eyes“ und ca. 100 ausgewählten Zählschleifen an Lichtsignalanlagen Verkehrslageinformationen abgeleitet und den entsprechenden Netzabschnitten definierte Qualitätsstufen des Verkehrsablaufs zugeordnet. Während Detektoren an Lichtsignalanlagen i.d.R. nur den Abfluss, nicht aber den Zufluss erfas- sen und somit keine zuverlässigen Aussagen über die Qualität des Verkehrsablaufs erlauben, liefern „Traffic Eyes“ mit der Erfassung fahrstreifenfeiner Geschwindigkeiten und aufgrund ihrer Positionierung außerhalb der Rückstaubereiche von Lichtsignalan- lagen wesentlich aussagefähigere Verkehrslageinformationen. Bislang wurden in einer ersten Stufe zunächst auf der Südtangente und ausgewählten Haupteinfallstraßen „Traffic Eyes“ installiert, für eine netzweite Verkehrslageerfassung ist die Detektoraus- stattung jedoch noch erheblich zu erweitern. Die Festlegung und Abgrenzung relevanter Verkehrszustände im Netz sowie die Ent- wicklung von verkehrssystemspezifischen Strategien für definierte Verkehrszustände und von Entscheidungsverfahren zur Strategieauswahl ist erst noch zu leisten. III.4 Qualität des Verkehrsablaufs im Grundnetz Plan III-5: Synoptische Betrachtung der Verkehrssituation in der morgendlichen Hauptverkehrszeit Plan III-6: Synoptische Betrachtung der Verkehrssituation in der abendlichen Hauptverkehrszeit Die für das Oberzentrum Karlsruhe wichtigen Stadt-Umland-Verflechtungen wirken sich insbesondere im Motorisierten Individualverkehr aus. Die stark gestiegene Kfz- Verkehrsnachfrage der vergangenen Jahrzehnte hat ihre Hauptursache im räumlichen Auseinanderdriften der Nutzungen Wohnen, Arbeiten, Einkaufen und Freizeit und den daraus resultierenden Wegen innerhalb der Stadt sowie zwischen Stadt und Umland. Das hieraus resultierende stetige Anwachsen der Kfz-Verkehrsmengen bei begrenzter Flächenverfügbarkeit hat im Laufe der Zeit zu Überlastungserscheinungen im Straßen- netz geführt, erkennbar an Staus und langen Wartezeiten. Methodik Auf Autobahnen und Streckenabschnitten mit planfreien Knotenpunkten sind Fahrstrei- fenreduktion, Addition von Zuflüssen oder Verflechtungen in der Regel die Ursache für Störungen des Verkehrsablaufs. Im innerstädtischen Bereich sind dagegen i.d.R. licht- signalgeregelte Knotenpunkte und nicht Querschnitte die Engpässe im Straßennetz, da sie mit ihrem begrenzten Zeitbudget, welches sie den zueinander in Konflikt stehenden Verkehrsrelationen zur Verfügung stellen, die Kapazität bestimmen. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fließender Motorisierter Individualverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 27 Eine auf rechnerischen Verfahren basierende Bewertung der Verkehrsqualität für die Verkehrsanlagen im Stadtgebiet Karlsruhe ist im vereinbarten Rahmen des Verkehrs- entwicklungsplans Karlsruhe nicht leistbar. Rechnerische Verfahren haben aber – ne- ben ihrer z.T. begrenzten Gültigkeit – die Schwäche, die Verkehrsituation nur lokal und nicht im Netzkontext bewerten zu können und mit der Verkehrsmenge als wesentlicher Eingangsgröße eine Datengrundlage zu verwenden, die lediglich den gemessenen Abfluss aber nicht die tatsächliche Auslastung einer Verkehrsanlage repräsentiert. Als wesentlich zielführender zur Bewertung der Verkehrsqualität im Straßennetz hat sich die Methodik der Vor-Ort-Untersuchung erwiesen: Auf diese Weise ist eine zuver- lässige – wenngleich qualitative – Erfassung von Art und räumlicher Ausdehnung einer Störung des Verkehrsablaufs sowie eine Analyse der zugrundeliegenden Ursache- Wirkungs-Zusammenhängen möglich. Hierbei sind relevante verkehrliche, bauliche und betriebliche Randbedingungen sowie der mögliche Einfluss des Netzzusammen- hangs auf die von Störungen betroffenen Verkehrsströme zu berücksichtigen. Um zu einer Gesamtbeurteilung der Verkehrssituation in der Stadt Karlsruhe zu gelangen, wird im Anschluss an die lokale Betrachtung eine synoptische Betrachtung der Störun- gen im Straßennetz vorgenommen: Analog zur synoptischen Meteorologie, die erst aus der „Gesamtschau“ aller relevanten Wetterelemente zur Typisierung einer Wettersitua- tion gelangt, lassen sich auch Ursache-Wirkungs-Zusammenhänge von Verkehrszu- ständen oftmals nur aus einer Gesamtbetrachtung von Überlastungssituationen inner- halb eines regionalen Netzausschnitts (hier: Karlsruhe einschließlich Peripherie) be- greifen. Mit Hilfe ausführlicher Vorinformationen seitens der Stadt (Tiefbauamt, Stadtplanungs- amt) wurden mittels umfangreicher Befahrungen und lokaler Verkehrsbeobachtungen während der morgendlichen und der abendlichen Hauptverkehrszeit Überlastungen im städtischen Straßennetz identifiziert (Strecken mit Stau, Knotenpunkte mit langen War- tezeiten) und mit Lage, räumlicher Ausdehnung und Zeit ihres Auftretens dokumentiert. Anschließend wurden die Überlastungen für die jeweilige Hauptverkehrszeit in einer Netzübersicht dargestellt und im Netzkontext analysiert. Es ist zu differenzieren zwischen den Begriffen „Stau“ und „stockender Verkehr“: • „Stockender Verkehr“ – auch als gebundener Verkehr bezeichnet – beschreibt Ver- kehrszustände im Bereich der Leistungsfähigkeitsgrenze, wenn die Störungen des Verkehrsablaufs zu deutlich verminderten Geschwindigkeiten führen. • „Stau“ bezeichnet einen Zustand der Überlastung, d.h. eines Überschreitens der Leistungsfähigkeitsgrenze, was auf der Strecke zu sehr geringen Geschwindigkei- ten bis hin zum Stillstand und an Knotenpunkten zu stetig anwachsendem Rück- stau führt. Die beiden Zustände sind nur qualitativ voneinander abzugrenzen, Übergänge zwi- schen instabilem Zustand und Zusammenbruch der Kapazität erfolgen oftmals spon- tan. Nur für Autobahnen und autobahnähnliche Querschnitte gibt es Anhaltswerte für eine Kategorisierung: Bei mittleren Geschwindigkeiten zwischen 30 km/h und 50 km/h wird von stockendem Verkehr, unterhalb von 30 km/h von Stau gesprochen. Auf ein- VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fließender Motorisierter Individualverkehr 28 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann streifigen Richtungsquerschnitten und für städtische Straßennetze gibt es solche defi- nierten Schwellenwerte nicht. An Lichtsignalanlagen ist die Kapazitätsgrenze erreicht, wenn der Zufluss ca. dem möglichen Abfluss entspricht und überschritten, wenn der Zufluss den möglichen Abfluss übersteigt und zu anwachsendem Rückstau führt. Ergebnisse der Vor-Ort-Untersuchung Die Verkehrssituation in der morgendlichen Hauptverkehrszeit (siehe Plan III-5) ist geprägt durch die starken Einpendlerströme aus der Region bzw. den vorgelagerten Stadtteilen ins Stadtgebiet. Überlastungen treten vorwiegend auf den Haupteinfallach- sen im Übergangsbereich von der Peripherie zum innerstädtischen Netz sowie im Zuge der Südtangente als Hauptverteilerachse südlich der Kernstadt auf. Die begrenzte Ka- pazität der Querschnitte und Knotenpunkte am Stadtrand dosiert die stadteinwärts ge- richteten Zuflüsse, so dass im innerstädtischen Netz nur an wenigen Stellen lokale Überlastungen festzustellen sind. Die relevanten Störungen des Verkehrsablaufs während der Morgenspitze stellen sich im Einzelnen wie folgt dar: • B10 im Bereich Rheinbrücke zwischen Anschlussstellen B9/ Wörth und Raffinerie Starker Zufluss aus Richtung Westen führt aufgrund Fahrstreifenreduktion von drei auf zwei Fahrstreifen zu stockendem Verkehrsfluss auf ca. zwei Kilometern Länge (Baustellensituation im Zuge der A65 während des Untersuchungszeitraums Juli 2008 führten zu Zuflussdosierung aus Westen, so dass untypisch geringe Beein- trächtigungen beobachtet wurden). • B10 in der Ortslage Pfinztal-Berghausen bis Gemarkungsgrenze Karlsruhe Addition der Zuflüsse B10 aus dem Pfinztal, B293 aus Richtung Bretten und Um- fahrungsverkehre über die Weiherstraße in Berghausen übersteigen in der Summe die Kapazität der B10 in Richtung Karlsruhe; Störung des Verkehrsablaufs durch die LSA B10/ Grenzweg führt zu zeitweiser Überstauung der zurückliegenden LSA B10/ B293. • Durlacher Allee (B10) zwischen Rampe A5 und Ostring Überlagerung hohen Verkehrsaufkommens mit Verflechtungsvorgängen von Zu- flüssen von der A5 und Abflüssen von der Durlacher Allee zum Gewerbegebiet Weinweg/ Elfmorgenbruchstraße bzw. zum Ostring führt zu stockender Verkehr stadteinwärts. • Südtangente zwischen Entenfang und Bulacher Kreuz Hohes Verkehrsaufkommen im Kontext mit Verflechtungsvorgängen führen zu sto- ckendem Verkehr in beiden Fahrtrichtungen. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fließender Motorisierter Individualverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 29 • Rampe B10 (Südtangente) vor LSA Honsellstraße/ Lameystraße/ Starckstraße Hohes Verkehrsaufkommen insbesondere der Linksabbiegerelation von der Ram- pe B10 (Südtangente) zum Rheinhafen übersteigt im Kontext mit häufigen ÖV- Eingriffen die Kapazität der südlichen LSA-Zufahrt und führt zu Rückstau auf der Rampe, der zeitweise bis zur Südtangente zurückreicht. • L605 zwischen Gut Scheibenhardt und LSA Brauerstraße/ Ebertstraße/ H.-Veit- Straße Starke Zuflüsse stadteinwärts von Anschlussstelle A5 Ettlingen/ KA-Rheinhafen und Südtangente (Anschluss Bulacher Kreuz) übersteigen die Kapazität der LSA Brauerstraße/ Ebertstraße/ H.-Veit-Straße und führen zu Stau auf ca. zwei Kilome- tern Länge. • Wolfartsweierer Straße zwischen Südtangente und LSA Ottostraße Addition der Zuflüsse von der Südtangente aus Osten und Westen übersteigt die Kapazität der LSA Wolfartsweierer Straße/ Ottostraße und führt zu Rückstau auf den Anschlussrampen, der zeitweise die Südtangente erreicht. • B36 stadteinwärts vor LSA Rheinhafenstraße Begrenzter Grünzeitanteil (Dosierung) an der LSA B36/ Rheinhafenstraße für die Zufahrt B36 aus Richtung Rheinstetten führt zu Kapazitätsdefizit und Rückstau stadteinwärts von ca. einem Kilometer Länge. • Mendelssohnplatz Addition der Zuflüsse von der Ludwig-Erhard-Allee und der Kapellenstraße über- steigen die Kapazität der LSA am östlichen Teilknotenpunkt und führen zu Rück- stau stadteinwärts. • Haid-und-Neu-Straße vor LSA Hirtenweg Kurzfristige Überlastung der Linksabbiegerelation zum Technologiepark aufgrund starken Pendlerzustroms aus Richtung Ostring bei gleichzeitig starkem Gegenver- kehr stadteinwärts aus Richtung Hagsfeld. • Willy-Brandt-Allee vor LSA Adenauerring Kurzfristige Überlastung der Linksabbiegerelation von der Willy-Brandt-Allee aus Richtung Neureut zum Adenauerring. • Hans-Thoma-Straße vor LSA Zirkel Kurzfristige Überlastung der Linksabbiegerelation von der Hans-Thoma-Straße zur Waldstraße aufgrund starken Pendlerzustroms zum Bundesverfassungsgericht. • Fiduciastraße zwischen B3 und LSA Wachhausstraße Starker Pendlerzustrom aus Richtung B3/ Südtangente zum Gewerbegebiet Wachhausstraße bei gleichzeitig starkem Gegenverkehr aus Durlach zur B3 führt aufgrund rückgestauter Linksabbieger bei fehlender Abbiegespur zu zeitweisem Blockieren der südlichen Zufahrt Fiduciastraße und Rückstau bis zur B3. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fließender Motorisierter Individualverkehr 30 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann Die Verkehrssituation in der abendlichen Hauptverkehrszeit (siehe Plan III-6) ist ge- prägt durch eine Überlagerung von Auspendlerströmen ins Umland mit den aufs Stadt- gebiet bezogenen Einkaufs- und Freizeitverkehren. Hieraus resultieren zum einen stadtauswärts orientierte Überlastungserscheinungen auf einigen Hauptausfallstraßen, zum anderen diffus verteilte Engpasssituationen im innerstädtischen Netz. Auffällig sind hier vor allem Knotenpunkte, an denen die absolute ÖV-Bevorrechtigung bei gleichzeitig hoher Kfz-Verkehrsbelastung zu deutlichen Kapazitätsdefiziten für den Mo- torisierten Individualverkehr führt (z.B. Entenfang, B36/ Honsellstraße/ Starckstraße, Mühlburger Tor, Durlacher Tor, Kronenplatz). Die relevanten Störungen des Verkehrsablaufs während der Abendspitze stellen sich im Einzelnen wie folgt dar: • Kriegsstraße vor LSA Mendelssohnplatz Addition der Zuflüsse aus westlicher Zufahrt Kriegsstraße und Parallelerschließung aus Richtung Ettlinger Tor übersteigt die Kapazität der Geradeausrelation stadt- auswärts an der LSA Mendelssohnplatz. • Ettlinger Straße stadtauswärts auf Höhe Tiergarten Fahrstreifenreduktion von zwei auf einen Fahrstreifen infolge Umwidmung des rechten Fahrstreifens in Parkstände auf dem Abschnitt der Ettlinger Straße zwi- schen Stadtgarten und LSA Rüppurrer Straße/ Poststraße führt zu Überlastung des stadtauswärts orientierten Verkehrs und Rückstau bis ca. 500 m auf der Ettlin- ger Straße. • Neureuter Straße (B36) zwischen Siemensallee und Landauer Straße Beeinträchtigung des Verkehrsablaufs in beiden Fahrtrichtung infolge Straßen- baumaßnahme (Ausbau der B36 von zweistreifigem auf vierstreifigen Querschnitt) während des Untersuchungszeitraums. • westliche Kriegsstraße zwischen Weinbrennerplatz und Kühler Krug Starker Zufluss in den Streckenabschnitt aus beiden Fahrtrichtungen bei Fahrstrei- fenreduktion von zwei auf einen Fahrstreifen, gemeinsamer Nutzung des Straßen- raums mit Straßenbahn im Mischbetrieb, Störungen des Verkehrsablaufs durch Abbiege- und Parkvorgänge sowie sensible Randnutzungen führen zu starker Be- einträchtigung des Verkehrsablaufs in beiden Fahrtrichtungen. • Moltkestraße westlich der LSA Blücherstraße Hohes Verkehrsaufkommen, gemeinsamer Verkehrsraum mit Straßenbahn auf ei- nem Fahrstreifen und geringer Freigabezeitanteil an LSA Moltkestraße/ Blücher- straße führen zu Überlastung der westlichen Knotenpunktszufahrt mit bis zu einem Kilometer Rückstau und langen Wartezeiten. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fließender Motorisierter Individualverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 31 • Adenauerring, Linksabbiegerelationen stadtauswärts Kurzzeitige Überlastung der stadtauswärts gerichteten Linksabbiegerelationen vom Adenauerring zur Willy-Brandt-Allee und zur Theodor-Heuss-Allee, Rückstau reicht zeitweise bis in durchgehende Geradeausspur hinein. • Durlacher Allee stadtauswärts Hohes Verkehrsaufkommen stadtauswärts übersteigt die Kapazität des Knoten- punkts Durlacher Allee/ Ostring und führt zu Stau und stockendem Verkehr auf ca. einem Kilometer Länge. • Streckenzug Ostring – Wolfartsweierer Straße stadtauswärts Summe der stadtauswärtsgerichteten Zuflüsse aus Ostring und Wolfartsweierer Straße führen zu Überlastung des von zwei auf einen Fahrstreifen reduzierten Streckenabschnitts zur Wolfartsweierer Brücke in Richtung Südtangente sowie zur Überlastung der nachfolgenden LSA Wolfartsweierer Straße/ Ottostraße. Es resul- tieren Folgestaus in der Zufahrt Ottostraße sowie in der Zufahrt Ostring durch Ü- berstauung der Linksabbiegespur zur Wolfartsweierer Straße. • B10 Richtung Pfinztal zwischen Grötzinger Tunnel und LSA B10/ B293 Summe der Zuflüsse von B3 und B10 in Richtung Pfinztal übersteigen die Kapazi- tät des einstreifigen Richtungsquerschnitts ab Grötzinger Tunnel insbesondere in der in der Ortsdurchfahrt Pfinztal-Berghausen sowie die Kapazität der LSA B10/ B293 (kurzer Stauraum für Linksabieger zur B293, hoher Schwerverkehrsanteil). • LSA Brauerstraße/ Ebertstraße/ H.-Veit-Straße Hohes Verkehrsaufkommen aus allen Zufahrten übersteigt in der Summe die ab- wickelbare Konfliktmenge der Lichtsignalanlage und führt zu Rückstau und Warte- zeiten insbesondere in der südlichen Zufahrt der L605. • LSA Honsellstraße/ Lameystraße/ Starckstraße/ Rampe B10 (Südtangente) Hohes Verkehrsaufkommen am Knotenpunkt übersteigt in der Summe die abwi- ckelbare Konfliktmenge der Lichtsignalanlage und führt zu Rückstau und Wartezei- ten in allen Zufahrten. • Mühlburger Tor Häufige ÖV-Eingriffe in den Signalprogrammablauf im Zuge der ÖV-Achse Kaiser- allee wirken sich kapazitätsmindernd für die Nebenrichtungszufahrten der Rein- hold-Frank-Straße aus und führen dort zu langen Wartezeiten. • Kronenplatz Häufige ÖV-Eingriffe in den Signalprogrammablauf insbesondere durch die ÖV- Relationen von/ zur Kaiserstraße reduzieren die Kapazität für alle übrigen Zufahr- ten und führen zu langen Wartezeiten, aufgrund der relativ geringen Verkehrs- mengen aber nicht zu nennenswerten Rückstaus. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fließender Motorisierter Individualverkehr 32 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann • Durlacher Tor Komplexer Knotenpunkt mit vier Teilknotenpunkten, kurzen Stauräumen und kreu- zenden Straßenbahntrassen. Lange Wartezeiten aufgrund häufiger ÖV-Eingriffe in den Signalprogrammablauf, aber kein nennenswerter Rückstau aufgrund großzü- gig dimensionierter Aufstellbereiche. An folgenden Netzabschnitten konnten Störungen des Verkehrsablaufs zu beiden Hauptverkehrszeiten konstatiert werden: • Entenfang Hohes Kfz-Verkehrsaufkommen am Knotenpunkt im Bereich der Kapazitätsgrenze und große Anzahl von ÖV-Relationen mit Signalprogrammeingriffen führen zu Rückstau und Wartezeiten in allen Zufahrten. • Kühler Krug Zeitweise Überlastung der beiden Linksabbiegerelationen von Osten zur Südtan- gente (signalgeregelter Teilknotenpunkt mit hoher Umlaufzeit) und von Westen zur Yorkstraße (vorfahrtsgeregelter Teilknotenpunkt, starker bevorrechtigter Zufluss aus der westlichen Kriegsstraße zum Kühlen Krug begrenzt Kapazität des Links- abbiegers) • Reinhold-Frank-Straße Hohes Verkehrsaufkommen bei gering dimensioniertem Querschnitt mit nur einem Fahrstreifen je Richtung sowie Störungen durch Abbiegevorgänge (z.T. fehlende Aufstellflächen für Abbieger), Parkvorgänge und hohen Querungsbedarf führen zu starker Beeinträchtigung des Verkehrsablaufs in beiden Fahrtrichtungen. Fazit Die Verkehrssituation kann für den fließenden Kfz-Verkehr im Stadtgebiet von Karlsru- he sowohl in der morgendlichen als auch in der abendlichen Hauptverkehrzeit insge- samt als zufriedenstellend bezeichnet werden, was vermutlich u.a. auf das - insbeson- dere für Pendler - attraktive ÖPNV-Angebot zurückzuführen ist. Die Überlastungssitua- tionen betreffen im Regelfall keine größeren zusammenhängenden Netzabschnitte und sind mit moderaten Reisezeitverlusten in der Größenordnung von zwei – fünf Minuten verbunden. Ausnahmen bilden die morgendlichen Rückstaus stadteinwärts auf der L605 aus Richtung Anschlussstelle BAB A5 Karlsruhe-Süd sowie auf der B10 in Höhe der Rheinbrücke aus Richtung Südpfalz mit jeweils ca. 10 – 15 Minuten Zeitverlust. Ein Durchfahren des gesamten Stadtgebiets in Ost-West-Richtung zwischen A5 im Osten und Rheinbrücke im Westen ist während der Hauptverkehrszeiten mit ca. 15 bis 20 Minuten Fahrzeit verbunden, für das Erreichen von Zielen im Stadtgebiet muss im Vergleich zur störungsfreien Durchfahrt mit einem zusätzlichen Zeitbudget von ca. 5 bis 10 Minuten gerechnet werden. Im Vergleich zu Oberzentren im Ballungsraum Rhein-Main, in denen für zahlreiche Netzabschnitte Reisezeitverluste in den Hauptver- kehrszeiten von 30 Minuten und mehr eine übliche Größenordnung darstellen, können VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fließender Motorisierter Individualverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 33 die werktäglichen Beeinträchtigungen des Verkehrsablaufs im Oberzentrum Karlsruhe in der Regel als wenig gravierend bezeichnet werden. Aus den in der Morgenspitze identifizierten Kapazitätsengpässen lässt sich aus den Vor-Ort-Untersuchungen – bis auf den Rückstau auf der L605 stadteinwärts – kein dringender Handlungsbedarf ableiten. Es ist aber zu ergänzen, dass im Untersu- chungszeitraum – bedingt durch eine Baustellensituation im Bereich der A65 – eine untypisch moderate Verkehrssituation im Zuge der B10/ Rheinbrücke im Westen des Stadtgebiets vorlag, so dass man aufgrund der Beobachtungen und Messungen im Vorher-Zeitraum auch hier von bestehendem Handlungsbedarf ausgehen sollte. Des Weiteren sollte am Knotenpunkt Brauerstraße/ Ebertstraße der Steuerungsablauf auf Optimierungspotenzial hinsichtlich einer Staureduktion auf der L605 untersucht wer- den. Kurzfristig sollten auch Maßnahmen zur Verbesserung des Verkehrsablaufs an den Lichtsignalanlagen Wolfartsweierer Straße/ Ottostraße und Honsellstraße/ Starckstraße/ Rampe B10 untersucht werden, da die derzeitigen Rückstausituationen bis auf die durchgehende Fahrbahn der Südtangente ein erhebliches Gefährdungspo- tenzial mit dringendem Handlungsbedarf darstellen. Eine Entschärfung weiterer Kapa- zitätsengpässe im Westen, Süden und Osten der Kernstadt ist mittelfristig durch die Umsetzung bereits bestehender Planungen (zweite Rheinbrücke, Teilabschnitte der Nordtangente, Ausbau Wolfartsweierer Brücke) zu erwarten. Generell entfällt aber mit der Entschärfung von Engpässen in der Peripherie deren Funktion als Überlastungs- schutz für das innerstädtische Netz. Daher sollte die Wirkung solcher Maßnahmen auf nachfolgende Netzabschnitte vor ihrer Umsetzung jeweils detailliert geprüft werden. Aus den in der Abendspitze identifizierten Kapazitätsengpässen lässt sich der Bedarf ableiten, die strikte Handhabung der ÖV-Priorisierung während der Hauptverkehrszei- ten an den genannten kritischen Knotenpunkten zu überprüfen. Hier erscheint unter Beibehaltung einer guten Bedienungsqualität des ÖV eine deutlich verbesserte Ab- wicklung des fließenden Kfz-Verkehrs erzielbar. Anzumerken bleibt, dass vollausgelastete Systeme wie das Straßennetz der Stadt Karlsruhe während der Hauptverkehrszeiten grundsätzlich störanfällig sind: Lokale Störungen des Verkehrsablaufs (z.B. durch Unfall, Pannenfahrzeuge oder Baustellen im Straßenraum) können kurzfristig eine Überlastung ganzer Netzabschnitte auslösen. Es erscheint daher sinnvoll, Maßnahmen des Verkehrsmanagements auf ihre Wirk- samkeit bzgl. der Detektion und Milderung kurzfristiger Überlastungssituationen zu prüfen. Inwieweit die Beseitigung der Kapazitätsengpässe im MIV einen Beitrag zur Verbesse- rung der Karlsruher Verkehrssituation leisten kann bzw. ob Folgewirkungen wie Ver- kehrsverlagerungen in sensible Netzabschnitte oder unerwünschte Änderungen der Verkehrsmittelwahl zu Lasten von ÖPNV, Fuß- und Radverkehr zu erwarten sind, wird im Rahmen der weiteren Arbeitsschritte (Szenarienbetrachtung) zu untersuchen sein. P II I- 1 Z u s ta n d s a n a ly s e J u n i 2 0 0 9 H a u p tv e rk e h rs - u n d E rs c h lie ß u n g s s tr a ß e n n e tz (n a c h R IN 0 8 ) (Q u e lle : S tP lA A p ri l 2 0 0 9 ) A S 0 /I L S II L S II I L S IV L S V V S II H S II H S II I H S IV E S V A S II V S II I E S IV S tr a ß e n k a te g o ri e n n a c h R IN 0 8 V e rk e h rs e n tw ic k lu n g s p la n S ta d t K a rl s ru h e V e rk e h rs e n tw ic k lu n g s p la n S ta d t K a rl s ru h e © S ta d t K a rl s ru h e , L ie g e n s c h a ft s a m t 0 c a . 1 0 0 0 m S tu te n s e e G rü n w e tt e rs b a c h H o h e n w e tt e rs b a c h P a lm b a c h O s ts ta d t F o rc h h e im R h e in s te tt e n D u rm e rs h e im M a x im ili a n s a u W ö rt h E g g e n s te in W e in g a rt e n B e rg h a u s e n E tt lin g e n O s t W e s t O b e rr e u t S ü d s ta d t R ü p p u rr W o lf a rt s w e ie r R in th e im N o rd s ta d t N o rd w e s ts ta d t In n e n s ta d t M ü h lb u rg D u rl a c h W a ld s ta d t N e u re u t S ü d w e s ts ta d t K n ie lin g e n H a g s fe ld D a x la n d e n G rö tz in g e n W e s ts ta d t S tu p fe ri c h W e ih e rf e ld D a m m e rs to c k B e ie rt h e im - B u la c h G rü n w in k e l M o d e llh a ft e A b b ild u n g d e r V e rk e h rs v e rt e ilu n g im K a rl s ru h e r S tr a ß e n n e tz (A n a ly s e -N u llf a ll 2 0 0 8 ) P II I- 3 V e rk e h rs e n tw ic k lu n g s p la n S ta d t K a rl s ru h e Z u s ta n d s a n a ly s e J u n i 2 0 0 9 2 0 .0 0 0 5 0 .0 0 0 1 0 0 .0 0 0 K fz -F a h rt e n /2 4 h L e g e n d e 13 1. 00 0 31 .0 00 20 .0 00 43 .0 00 96 .0 00 38.000 5 1 .0 0 0 29.000 3 1 .0 0 0 2 7 .0 0 0 73.00 03 1 .0 0 0 26. 000 8 3 .0 0 0 30. 000 10 .0 00 3 4 .0 0 0 32.000 3 0 .0 0 0 21 .0 00 4 2 .0 0 0 3 2 .0 0 0 20 .00 0 6 3 .0 0 0 15. 000 20.000 V e rk e h rs e n tw ic k lu n g s p la n S ta d t K a rl s ru h e H a b e rm e h l F o ll m a n n I n g e n i e u r g e s e l l s c h a f t m b H 0 1 0 0 0 m Z u s ta n d s a n a ly s e J u n i 2 0 0 9 N e tz a b s c h n it te u n d S tr e c k e n z ü g e m it k o o rd in ie rt e r L ic h ts ig n a ls te u e ru n g P II I- 4 L ic h ts ig n a la n la g e K o o rd in ie ru n g s s tr e c k e L e g e n d e S ta u b e re ic h s to c k e n d e r V e rk e h r k ri ti s c h e r K n o te n p u n k t L e g e n d e V e rr in g e rt e r Z u fl u s s a u fg ru n d B a u s te lle A 6 5 w ä h re n d B e o b a c h tu n g s z e it A 8 A 5 B10 A5 B 2 9 3 B1 0 B3 B 3 B 1 0 B3 6 B 10 B3 6 L6 04 L560 B36 L605 L605 L561 B 1 0 B3 B 3 B 3 B3 S y n o p ti s c h e B e tr a c h tu n g d e r V e rk e h rs s it u a ti o n in d e r m o rg e n d lic h e n H a u p tv e rk e h rs z e it P II I- 5 V e rk e h rs e n tw ic k lu n g s p la n S ta d t K a rl s ru h e Z u s ta n d s a n a ly s e J u n i 2 0 0 9 VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Ruhender Motorisierter Individualverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 34 IV RUHENDER MOTORISIERTER INDIVIDUALVERKEHR IV.1 Parkraumbewirtschaftung in Karlsruhe und in der Innenstadt Karlsruhe hat schon zu Beginn der 1980er Jahre das Instrument des Bewohnerpar- kens eingesetzt, um die Nutzung des knappen Guts Parkraum gezielt zu steuern. Die ersten Gebiete in Karlsruhe mit Parkbevorrechtigung für Bewohner waren 1982 in der Oststadt und in der Akademiestraße. Es folgten weitere Zonen in der Innenstadt und in Quartieren mit Nutzungskonkurrenzen wie z.B. in der Südweststadt und in Durlach. Im Untersuchungsgebiet Innenstadt (zur Abgrenzung siehe folgende Seite) sind insge- samt zehn Bewohnerparkzonen eingerichtet (siehe Abbildung IV-1) die weitestgehend im Mischprinzip funktionieren: Ein Teil der Parkstände ist ausschließlich für Bewohner mit Parkausweis (die innerhalb der entsprechenden Parkzone ihren Hauptwohnsitz haben müssen) reserviert, ein weiterer geregelter Teil ist mit Parkscheinautomaten für Bewohner mit Parkausweis kostenfrei und für Kurzparker kostenpflichtig. Weitere Parkstände sind grundsätzlich für alle Parkenden kostenpflichtig (Parkschein). Ledig- lich entlang der Reinhold-Frank-Straße sowie entlang der Kriegsstraße ist freies Par- ken möglich. Südlich der Kriegsstraße (Straßenzug Gartenstraße – Hermann-Billing- Straße – Baumeisterstraße) ist das Parken ebenfalls weitgehend kostenfrei. Nur zwi- schen Ettlinger Straße und Karlstraße sind zwei Bewohnerparkzonen eingerichtet. Abbildung IV-1: Bewohnerparkzonen im UG Innenstadt Im gesamten Stadtgebiet von Karlsruhe ist in Bereichen mit hohem Parkdruck – insbe- sondere in der Innenstadt und in den beiden B-Zentren Mühlburg und Durlach, aber auch vereinzelt in weiteren Teilbereichen – gebührenpflichtiges Kurzzeitparken ein- VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Ruhender Motorisierter Individualverkehr 35 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann gerichtet. Unterschieden werden hierbei zwei Gebührenparkzonen, die wie folgt gere- gelt sind: Tarifzone 1 Tarifzone 2 Taktung 20 min 30 min Gebühren je Taktung 0,50 € je 20 min 0,50 € je 30 min Gebühren je Stunde 1,50 € 1,00 € Max. Parkdauer 1 Stunde 2 Stunden Tabelle IV-1: Tarifzonen Kurzzeitparken Die Gebühren werden über Parkscheinautomaten entrichtet. Die Abgrenzung der Ge- bührenzonen in der Innenstadt ist Plan IV-1 zu entnehmen. IV.2 Parkraumangebot und Parkraumnachfrage Innenstadt Plan IV-1: Parkraumangebot im UG Innenstadt – Bestand IV.2.1 Parkraumangebot UG Innenstadt Ein ausreichendes Angebot an öffentlichen Stellplätzen ist in einem Oberzentrum wie Karlsruhe für Besucherinnen und Besucher und für die Bevölkerung ein wichtiger As- pekt für die Attraktivität der Innenstadt von Karlsruhe, die als ein wesentliches Aktivi- tätszentrum (Arbeiten, Freizeit, Kultur, Bildung, Erholung) von allen Bevölkerungsgrup- pen zu allen Tageszeiten und während der gesamten Woche aufgesucht wird. Das Untersuchungsgebiet Innenstadt6 wird hierbei begrenzt durch: • Reinhold-Frank-Straße/ Stephanienstraße im Westen • Schlossplatz im Norden • Waldhornstraße im Osten • Gartenstraße – Hermann-Billing-Straße – Baumeisterstraße im Süden Die Ausweitung in Richtung Süden wurde bewusst gewählt, da eine Entwicklung der Innenstadt – nach der Umgestaltung der Kriegsstraße im Zusammenhang mit der Kom- bilösung – geplant ist. Mit der Umgestaltung der Kriegsstraße soll vor allem deren heu- tige Barrierewirkung verringert und eine höhere Durchlässigkeit für den Fußverkehr geschaffen werden. Als „Trittstein“ für die Verbindung über die Kriegsstraße hinaus ist das Ettlinger Tor Center zu sehen. Das Parkraumangebot im Untersuchungsraum wurde vier Bereichen – in Anlehnung an das Parkleitsystem – zugeordnet (siehe Abbildung IV-2). 6 Das Untersuchungsgebiet (UG) Innenstadt ist nicht mit dem statistischen Bezirk Innenstadt identisch. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Ruhender Motorisierter Individualverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 36 Abbildung IV-2: Parkbereiche im UG Innenstadt Im Untersuchungsgebiet stehen insgesamt 7.024 Parkplätze in 18 Parkhäusern und Tiefgaragen zur Verfügung, von denen ca. 30% an Dauerparker vermietet sind. Die Parkhäuser Kongresszentrum sind nicht berücksichtigt. Hinzu kommen 3.022 Park- stände im öffentlichen Straßenraum. Durch das Bewohnerparken sind diese Stellplätze nicht in vollem Umfang für Besucher/Kurzparker nutzbar. 75 Behinderten- und 53 Son- derparkstände komplettieren das Parkraumangebot in der Innenstadt. Das Angebot im Untersuchungsgebiet differenziert nach den vier Bereichen stellt sich wie folgt dar (siehe auch Plan IV-1): Parkstände im öffentlichen Straßenraum Bereich Parkplätze im Parkhaus gebühren- pflichtig gebühren- pflichtig, Bewohner frei nur für Bewohner Behinderten- parkstände freies Parken Sonder- parkstände 7 Summe Gesamt- summe Bereich I 1.235 139 511 420 19 132 18 1.239 2.474 Bereich II 2.708 129 40 169 26 27 20 411 3.119 Bereich III 2.265 133 0 164 22 48 14 381 2.646 Bereich IV 816 123 65 104 8 690 1 991 1.807 Summe/ Mittel 7.024 524 616 857 75 897 53 3.022 10.046 Tabelle IV-2: Parkraumangebot im UG Innenstadt nach Art und Umfang 7 Hierzu gehören Parkstände für Einsatzfahrzeuge der Polizei, zeitlich begrenztes Busparken, Kranken- wagen, Taxen, Elektrofahrzeuge (nur Kaiserstraße). Bereich I 2.474 P Bereich III 2.646 P Bereich IV 1.807 P Bereich II 3.119 P VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Ruhender Motorisierter Individualverkehr 37 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann Das umfangreichste Angebot an Parkmöglichkeiten in Parkhäusern weisen die Berei- che II und III auf, die der Fußgängerzone Kaiserstraße am nächsten liegen. Während das Angebot in Parkhäusern den Langzeitparkenden zur Verfügung steht, ist das An- gebot im öffentlichen Straßenraum in erster Linie für Kurzzeitparken von Innenstadtbe- suchern gedacht z.B. um zielnah kurze Erledigungen zu tätigen. Die für alle Nutzergruppen (Bewohner und Besucher) gebührenpflichtigen 524 Park- stände im öffentlichen Straßenraum verteilen sich relativ gleichmäßig über alle vier Bereiche. Bezogen auf alle Parkstände im öffentlichen Straßenraum ist deren Anteil im Bereich I am höchsten. Hier überwiegt die Wohnnutzung. Konsequenterweise sind im Bereich I mehr als 75% der Parkstände im öffentlichen Straßenraum mit dem Instru- ment Bewohnerparken geregelt, wobei ca. die Hälfte dieser Parkstände nur von Be- wohnern belegt werden dürfen. Das größte Angebot an freien, d.h. nicht kostenpflichtigen, Parkständen findet sich im Bereich IV südlich der Kriegsstraße. Bei der geplanten Entwicklung der Innenstadt Richtung Süden ist zu überlegen, ob die hier bisher zur kostenfreien Nutzung zur Ver- fügung stehenden Parkstände im öffentlichen Straßenraum (insbesondere westlich der Karlstraße) als Bewohnerparkzonen mit Kostenpflicht für Kurzparker ausgewiesen werden. Im Vergleich mit anderen Großstädten zwischen 200.000 und 300.000 EW ist das Stellplatzangebot in Parkhäusern und Tiefgaragen als gut zu bewerten. Der Anteil an Behindertenparkständen am gesamten Parkstandsangebot im öffentli- chen Straßenraum liegt bei ca. 2%. Inwieweit angesichts der sich abzeichnenden de- mographischen Entwicklung (höherer Anteil an älteren Menschen mit Mobilitätsein- schränkungen) eine Erhöhung dieses Anteils sinnvoll bzw. erforderlich ist, muss zu gegebener Zeit geprüft werden. Die Parkgebühren in den Parkhäusern und Tiefgaragen liegen weitgehend einheitlich bei 1,50 € pro Stunde (Ausnahmen: Karstadt am Zirkel 1,00 €/h, Zirkel P+C, Ludwigs- platz 1,70 €/h; gestaffelt (pro Stunde): Ettlinger Tor: 0,60 €/0,80 €/1,50 €, Passagehof 0,80 €/1,40 €) und sind damit nicht kostengünstiger als die Gebühren im öffentlichen Straßenraum (Zone 1 mit 1,50 €/h) (siehe hierzu auch Plan IV-1). Damit wird – abge- sehen von der Parkdauerbeschränkung der mit Parkscheinautomaten bewirtschafteten Stellplätze – kein wirklicher Anreiz geschaffen, die Parkierungsanlagen zum Parken aufzusuchen. Auf die Parkgebühren in privat betriebenen Parkierungsanlagen hat die Stadt Karlsruhe keinen unmittelbaren Einfluss. Eine verbindliche Vereinbarung mit pri- vaten Parkhausbetreibern hinsichtlich unterschiedlich hoher Gebühren zwischen Park- ständen im öffentlichen Straßenraum und Stellplätzen in Parkierungsanlagen sollte angestrebt werden, wenn Anreize zur verstärkten Nutzung der Parkierungsanlagen geschaffen werden sollen. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Ruhender Motorisierter Individualverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 38 IV.2.2 Parkraumnachfrage UG Innenstadt Im Untersuchungsgebiet Innenstadt wurde während einer repräsentativen Woche im Oktober 2008 für Montag bis Freitag (41. KW) sowie an einem Samstag (41. bzw. 42. KW für die Parkhäuser) die Parkraumnachfrage (Parkhäuser, Tiefgaragen und be- wirtschaftete Parkstände im öffentlichen Straßenraum) untersucht. Hierfür wurden vorliegende Daten der Parkhauserfassungsgeräte sowie der Park- scheinautomaten ausgewertet. Zusätzlich wurden die in der 41.KW vom Amt für Bür- gerservice und Sicherheit (BuS) im Untersuchungsgebiet ausgestellten Strafzettel aus- gewertet, um einen Überblick über die Einhaltung der verkehrsrechtlichen Regelungen zu gewinnen. Nachfrage Parkhäuser / Tiefgaragen – Methodik Da die Zufahrt zu den Parkhäusern durch eine Schranke geregelt ist und die hinein- und herausfahrenden Fahrzeuge elektronisch erfasst werden, ist zu jeder Tageszeit die Anzahl der Fahrzeuge im Parkhaus n sowie die Anzahl der freien Parkplätze m be- kannt. Diese Informationen liegen in 30-Minuten-Intervallen vor. Der Anteil der belegten Stellplätze b in % des Parkhauses i zum Zeitpunkt t ergibt sich dann zu: 100 m n b t,i t,i t,i ⋅= Um die Belegungsgrade sinnvoll darstellen zu können, wurden alle Parkhäuser nach Tagen zusammengefasst. Der Anteil der belegten Stellplätze aller Parkhäuser in % ergibt sich dann zu: 100 m n b t,i t,i t ⋅= ∑ ∑ Um den Belegungsgrad nach den Parkbereichen I bis IV differenziert darzustellen, wurden fünf Zeitintervalle gebildet und alle Wochentage zusammengefasst. Die daraus resultierenden Belegungsgrade sind also Mittelwerte für den Parkbereich, das Zeitin- tervall und für Wochentage. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Ruhender Motorisierter Individualverkehr 39 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann Nachfrage Parkhäuser / Tiefgaragen – Ergebnisse Die Nachfrage des Stellplatzangebots in allen 18 betrachteten Parkhäusern ist als Ta- gesganglinie dargestellt (siehe Abbildung IV-3). Abbildung IV-3: Ganglinien der Parkhausnachfrage (alle Parkhäuser im UG Innenstadt) (Quelle: Stadt Karlsruhe, Parkhauserfassungsgeräte) Danach verteilt sich die Nachfrage an den Wochentagen Montag bis Freitag fast iden- tisch: • Ab 8 Uhr füllen sich die Parkhäuser und Tiefgaragen relativ gleichmäßig (ca. 10% der Stellplätze waren über Nacht (z.B. von Anwohnern) belegt. • Die höchste Auslastung wird gegen Mittag erreicht und ändert sich bis gegen 17 Uhr nur unwesentlich. • Ab 17 Uhr leeren sich die Anlagen allmählich. Am Samstag füllen sich die Parkhäuser mit einem zeitlichen Versatz von ca. zwei Stun- den, d.h. der „Cityrummel“ beginnt später. In der Summe sind die Parkhäuser und Tiefgaragen von Montag bis Freitag in der Spitze nur zu ca. 55% belegt. Die Belegungsspitze ist am Samstag Nachmittag zwi- schen 14:00 und 18:00 Uhr mit ca. 70% deutlich höher. Die differenzierte Auswertung der Parkhausdaten nach Gebiets- und Zeitgruppen (vier- Stunden-Intervalle) zeigt die Unterschiede in der Nachfrage (siehe Abbildung IV-4). VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Ruhender Motorisierter Individualverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 40 Abbildung IV-4: Belegungsgrad der Parkhäuser im UG nach Gebiets- und Zeitgruppen (Quelle: Stadt Karlsruhe, Parkhauserfassungsgeräte) Als Kernergebnisse sind festzuhalten: • Die Intervalle mit der höchsten Nachfrage sind Mo. bis Fr. 10–14 und 14–18 Uhr mit jeweils durchschnittlich 50%, Sa. liegt eine deutliche Spitze im Intervall von 14– 18 Uhr. • Die Parkhäuser in den Bereichen II und III sind zu diesen Zeiten am stärksten aus- gelastet. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Ruhender Motorisierter Individualverkehr 41 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann • Die höchste bereichsbezogene Auslastung haben die Parkhäuser im Bereich III am Samstagnachmittag. • Die zu allen Zeiten geringste Auslastung ist für die beiden in die Untersuchung ein- bezogenen Parkhäuser im Bereich IV festzustellen. Nur am Samstagabend (Thea- tervorstellungen) werden diese Parkmöglichkeiten stärker genutzt. Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die Parkhäuser in den Bereichen II und III durch ihre zentrale Lage zur Kaiserstraße insbesondere am Samstag als die „City- parkhäuser“ angenommen werden. Die beiden untersuchten Parkhäuser südlich der Kriegstraße sind bei Besuchern der Karlsruher Innenstadt trotz der nicht sehr großen Entfernung zur Fußgängerzone als „Cityparkhäuser“ noch nicht etabliert. Nachfrage Parkstände im öffentlichen Straßenraum – Methodik Zur Ermittlung der Parkraumnachfrage wurden in der 41.KW (Oktober 2008) Montag bis Samstag an den bewirtschafteten Parkständen im öffentlichen Straßenraum die Daten von 84 Parkscheinautomaten (PSchA) mit insgesamt 34.074 erworbenen Park- scheinen ausgewertet. Die Auswertung unterlag dabei den Einschränkungen, dass zum einen nicht für alle mit PschA bewirtschafteten Parkstände Daten von der Stadt bzw. den Betreibern übergeben werden konnten und dass zum anderen die übergebe- nen Daten nicht in den gewünschten vier-Stunden-Intervallen vorlagen, sondern nur summiert für den gesamten Geltungszeitraum der Gebührenpflicht, der um 8 Uhr be- ginnt und um 20 Uhr endet. Dies gilt für den gesamten Bereich III sowie weitgehend für Bereich IV, aber auch für Teile der Bereiche I und II (siehe Abbildung IV-5). Abbildung IV-5: Datenverfügbarkeit von Parkscheinautomaten nach Gebietsgruppen für aus- schließlich bewirtschaftete Parkstände im UG Innenstadt Die Auswertung der vorliegenden Daten erfolgte nach folgenden Grundannahmen: Zu jedem Parkscheinautomat liegt vor, wie viele Parkscheine p welchen Typs (20, 40 oder 60 Min. in Tarifzone 1 bzw. 30 oder 60 Min. in Tarifzone 2) innerhalb eines be- VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Ruhender Motorisierter Individualverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 42 stimmten Zeitintervalls mit der Dauer von t Stunden gezogen wurden. Zudem ist be- kannt, für wie viele Parkstände z der jeweilige Automat ‚zuständig’ ist. Der theoretische Belegungsgrad für einen Automaten der Tarifzone 1 ermittelt sich wie folgt: 100 60tz p60p40p20B 604020htheoretisc ⋅⋅⋅ ⋅+⋅+⋅ = Ein theoretischer Belegungsgrad von 100% wäre also erreicht, wenn an einem Auto- maten, der für einen Stellplatz ‚zuständig’ ist, innerhalb eines vier-Stunden-Intervalls beispielsweise vier 60-Minuten-Parkscheine oder zwölf 20-Minuten-Parkscheine gezo- gen würden. Der theoretische Belegungsgrad für Automaten der Tarifzone 2 ermittelt sich entspre- chend. Dieser Methodik liegt die Annahme zugrunde, dass Parkende die durch ihren Parkschein ‚erworbene Parkdauer’ stets genau ausnutzen, also weder unter- noch überschreiten. Oder anders formuliert: Wird ein Parkschein für 20 Minuten gezogen, wird genau 20 Minuten geparkt. Aus diesem Grund ist von einem ‚theoretischen’ Bele- gungsgrad die Rede. Um darstellbare Ergebnisse zu erhalten wurden auch hier, analog zu der Auswertung der Parkhäuser, Parkscheinautomaten der Parkbereiche I bis IV zusammengefasst. Es gab Automaten, zu denen die Anzahl der gezogenen Parkscheine nicht in zwei- bzw. vier-Stunden-Intervallen, sondern nur für den gesamten Tag, also einem einzigen 12-Stunden-Intervall, vorlag. Diese Automaten konnten bei der Auswertung in zwei- bzw. vier-Stunden-Intervallen nicht berücksichtigt werden. Aus diesem Grund ändert sich in Abbildung IV-6 die Anzahl der im jeweiligen Zeitintervall und Parkbereich unter- suchten Parkstände n. Im Parkbereich III befinden sich ausschließlich Automaten, zu denen lediglich Daten in 12-Stunden-Intervallen vorliegen. Aus diesem Grund fehlt in Abbildung IV-6 der Parkbereich III bei der Auswertung in zwei- bzw. vier-Stunden- Intervallen komplett (siehe auch Abbildung IV-5). Für Abbildung IV-7 gilt entsprechendes. Hier fehlen die Bereiche III und IV, da sich in Bereich III keine Parkstände mit der Regelung „für Bewohner frei“ befinden und in Be- reich IV für die Parkstände mit dieser Regelung keine Daten vorliegen. Nachfrage Parkstände im öffentlichen Straßenraum – Ergebnisse Hinsichtlich der Ergebnisse der Auswertung muss explizit darauf hingewiesen werden, dass die Befunde zur Parkraumnachfrage auf bewirtschafteten Parkständen nur Fahr- zeuge berücksichtigen, die einen Parkschein erworben haben. Insofern sind die theore- tischen Belegungsgrade der Parkstände durch Parkscheininhaber nicht absolut son- dern in Relation zueinander relevant. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Ruhender Motorisierter Individualverkehr 43 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann Abbildung IV-6: Theoretischer Belegungsgrad der ausschließlich bewirtschafteten Parkstände durch Kfz mit Parkschein nach Gebiets- und Zeitgruppen im UG Innenstadt (Quelle: Stadt Karlsruhe, Betreiberfirmen der Parkscheinautomaten) Die Datenauswertung kommt zu folgenden Aussagen (siehe Abbildung IV-6): • Die größte Nachfrage besteht im Bereich III, sowohl während der Woche als auch am Samstag. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Ruhender Motorisierter Individualverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 44 • Eine ebenfalls relativ hohe Nachfrage haben die Parkstände im Bereich IV. Im Ge- gensatz zu den Parkhäusern wird dieses Angebot offensichtlich besser angenom- men. • Die relativ geringste Nachfrage ist in den Bereichen I und II festzustellen. • Am Samstag ist die Nachfrage nach Kurzzeitparkständen insgesamt geringer als während der Woche. Dies lässt darauf schließen, dass am Samstag eher länger geparkt wird und hierzu eher die Parkhäuser aufgesucht werden. Der ermittelte theoretische Belegungsgrad der gebührenpflichtigen Kurzparkstände von durchschnittlich nur 55% widerspricht dem bei Ortsbegehungen gewonnenen Eindruck, wonach die Auslastung dieser Parkstände deutlich höher liegt. Wie schon ausgeführt, wurden hier nicht die tatsächlich abgestellten Fahrzeuge erhoben, sondern Daten von Fahrzeugen ausgewertet, die einen Parkschein erworben hatten. Dass hier in nicht unerheblichem Umfang ohne Parkschein geparkt wird, wird durch die Auswertung der vom Amt für Bürgerservice und Sicherheit (BuS) in der 41.KW ausgestellten Strafzettel bestätigt (siehe Abbildung IV-8). Abbildung IV-7: Theoretischer Belegungsgrad der bewirtschafteten Parkstände mit der Rege- lung „für Bewohner frei“ durch Kfz mit Parkschein nach Gebiets- und Zeit- gruppen im UG Innenstadt (Quelle: Stadt Karlsruhe, Betreiberfirmen der Parkscheinautomaten) VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Ruhender Motorisierter Individualverkehr 45 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann Die Auswertung der bewirtschafteten Parkstände mit der Regelung „Bewohner frei“ (siehe Abbildung IV-7) zeigt eine deutlich geringere Belegung durch Fahrzeuge mit erworbenen Parkscheinen. Hier lagen Daten für den Parkbereich I (mit der höchsten Anzahl an Parkständen mit Regelung „Bewohner frei“) und II vor, allerdings nur teilwei- se mit zeitlicher Staffelung. Die Parkstände werden offensichtlich zum größten Teil von Bewohnern mit Bewohnerparkausweisen genutzt. Dies deutet auf das Funktionieren des Instruments Bewohnerparken hin. Die zur Verfügung gestellten Daten der Parkscheinautomaten wurden ebenfalls hin- sichtlich der Parkraumnachfrage nach Zeitkontingenten ausgewertet. Die Ergebnisse zeigen, dass Mo. bis Fr. in der Parkgebührenzone 1 mehrheitlich Parkscheine mit einer Höchstparkdauer von 40 Minuten erworben werden. Am Samstag stellen die 40- Minuten-Parkscheine zwar auch das größte Kontingent, allerdings werden am Samstag deutlich mehr Parkscheine mit der Höchstdauer von 60 Minuten erworben als während der Woche, d.h. die Aufenthaltsdauer in der Innenstadt ist am Samstag höher, die be- wirtschafteten Stellplätze im öffentlichen Straßenraum werden nicht nur für kurze Erle- digungen genutzt. Diese Befunde gelten auch in der Parkgebührenzone 2: Am Sams- tag werden mehr Parkscheine mit längerer Geltungsdauer erworben als während der Woche. Verkehrsvergehen Vom Amt für Bürgerservice und Sicherheit (BuS) wurden in der 41. KW 2008 insge- samt 1.934 Strafzettel ausgestellt. Die Vergehen für unerlaubtes Parken können dabei folgenden Kategorien zugeordnet werden.8 • In der Fußgängerzone (m = 74) • In Bewohnerparkzonen (m = 185) • Mit abgelaufenem Parkschein (m = 610) • Ohne Parkschein (m = 696) • Auf Behindertenparkständen (m = 28) • Im eingeschränkten Halteverbot (m = 124) • Im absoluten Halteverbot (m = 83) • Entgegen Z 314 („Parkplatz“) bzw. Z 315 („Parken auf Gehwegen“) StVO (m = 27) • Sonstige (m = 107) Das mit Abstand häufigste Vergehen war Parken ohne bzw. mit abgelaufenem Park- schein mit zusammen 68% der registrierten Vergehen. Hierbei sticht der Bereich III heraus (siehe Abbildung IV-8). Dieser Bereich ist für die Parkraumnachfrage im Stra- ßenraum der attraktivste Bereich, allerdings auch der mit den meisten Verstößen. 8 m = Anzahl der Verkehrsvergehen nach Art des Vergehens VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Ruhender Motorisierter Individualverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 46 Abbildung IV-8: Verkehrsvergehen im UG Innenstadt nach Art und Umfang (Quelle: Stadt Karlsruhe, BuS) Fazit ruhender Verkehr im UG Innenstadt Aus den Befunden zum Stellplatzangebot und dessen Auslastung in den Parkhäusern des Untersuchungsgebiets lässt sich kein unmittelbarer Handlungsbedarf zur Erweite- rung des Angebots ableiten. Dagegen sollte stärker nach Möglichkeiten gesucht wer- den, die Auslastung der Parkhäuser zu erhöhen (z.B. über die Parkgebühren). Eine verstärkte Werbung für die Parkhäuser südlich der Kriegsstraße als „Innenstadtpark- häuser“ kann die Auslastung insgesamt harmonisieren und die Parkhäuser im Bereich III in den festgestellten Spitzen entlasten. Handlungsbedarf bei bewirtschafte- ten Parkständen im öffentlichen Straßenraum besteht vor allem hinsichtlich der Einhal- tung der bestehenden Parkregelungen. Sollte sich die Innenstadt wie angestrebt Richtung Süden entwickeln – nach erfolgtem Umbau der Kriegsstraße – besteht Handlungsbedarf hinsichtlich einer Bewirtschaftung der bisher zur kostenfreien Nutzung zur Verfügung stehenden Parkstände im öffentli- chen Straßenraum südlich der Kriegstraße (insbesondere westlich der Karlstraße). Denkbar ist beispielsweise die Ausweisung von Bewohnerparkzonen mit Kostenpflicht für Kurzparker. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Ruhender Motorisierter Individualverkehr 47 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann IV.3 Parkraumangebot und Parkraumnachfrage B-Zentrum Mühlburg Plan IV-2: Parkraumangebot Mühlburg – Bestand Neben der Innenstadt sind die B-Zentren in Mühlburg und Durlach wichtige Orte für Einkauf, Nahversorgung und Dienstleistung. Auch hier werden die Parkstände von un- terschiedlichen Nutzergruppen nachgefragt. Infolge des relativ hohen Wohnanteils im Umfeld der B-Zentren ist das Parkraumangebot nicht nur für Beschäftigte, Kunden und Besucher sondern auch für die Bewohnerschaft von Bedeutung. Für eine nähere Be- trachtung der Parkraumsituation wurde das B-Zentrum Mühlburg ausgewählt, wo das sogenannte „Brötchenticket“ eingeführt ist, das auch an gebührenpflichtigen Parkstän- den eine kostenfreie Nutzung von bis zu einer halben Stunde ermöglicht. IV.3.1 Parkraumangebot B-Zentrum Mühlburg Das Untersuchungsgebiet umfasst die mit Geschäftsbesatz geprägte Rheinstraße zwi- schen dem Knotenpunkt Entenfang und Peter-und-Paul-Platz/Philippstraße sowie die einmündenden bzw. im näheren Umfeld liegenden Straßen. Die Grenzen des Untersu- chungsgebietes werden gebildet von (siehe auch Plan IV-2): • Hardtstraße im Westen • Bachstraße/Lindenplatz im Norden • Nuitsstraße/Philippstraße im Osten • Weinbrennerstraße/Rheinstraße im Süden Für die Nutzung des Parkraumangebots sind zwei Regelungen zu unterscheiden: • Gebührenpflichtiges Parken an den 152 Parkständen entlang der Rheinstraße (Nordseite und Südseite) sowie an weiteren sieben Parkständen in der Weinbren- nerstraße in der Nähe der Post. • Gebührenfreies Parken an allen sonstigen Parkständen in den Straßen des Unter- suchungsgebiets (insgesamt 492 Parkplätze). Ergänzt wird das Angebot durch sechs Plätze für Behinderte im betrachteten Unter- suchungsgebiet. Die Höchstparkdauer an den bewirtschafteten Parkständen beträgt zwei Stunden, an allen Parkständen kann ein „Brötchenticket“ erworben werden. IV.3.2 Parkraumnachfrage B-Zentrum Mühlburg Methodik Zur Ermittlung der Parkraumnachfrage im Untersuchungsgebiet Mühlburg wurden wäh- rend der Hauptgeschäftszeiten an einem repräsentativen Donnerstag (09.10.2008) zwischen 9 und 19 Uhr sowie an einem Samstag (11.10.2008) zwischen 9 und 14 Uhr VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Ruhender Motorisierter Individualverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 48 alle im Untersuchungsgebiet geparkten Fahrzeuge über eine Kennzeichenerfassung in 30-Minuten-Intervallen erfasst. Zusätzlich wurden in den mit PSchA bewirtschafteten Bereichen die erworbenen Parkscheine nach Art und Dauer mit erfasst, um Aussagen über die Nutzung des Brötchentickets und über die Einhaltung der Parkierungsrege- lung treffen zu können. Ergebnisse Die Auswertung der erhobenen Daten kommt hinsichtlich der Parkraumnachfrage für die gebührenfreien Parkstände im öffentlichen Straßenraum zu folgenden Befunden (siehe Abbildung IV-9 und Abbildung IV-10): • Die Auslastung der gebührenfreien Parkstände war während des gesamten Erhe- bungszeitraums sowohl am Donnerstag als auch am Samstag hoch und relativ gleichmäßig verteilt. • Der Umschlag, d.h. die Zahl der Parkstände, die – bezogen auf alle Parkstände – von neu hinzugekommenen Fahrzeugen belegt sind, war mit max. 10% am Don- nerstag und max. 11% am Samstag an beiden Tagen sehr niedrig. Abbildung IV-9: Belegungsgrad der unbewirtschafteten Parkstände im UG Mühlburg – Do VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Ruhender Motorisierter Individualverkehr 49 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann Abbildung IV-10: Belegungsgrad der unbewirtschafteten Parkstände im UG Mühlburg – Sa Die Auswertung der erhobenen Daten an den mit PSchA bewirtschafteten Parkständen kommt zu folgenden Befunden (siehe Abbildung IV-11 und Abbildung IV-12): • Die Auslastung der bewirtschafteten Parkstände zeigt starke Schwankungen so- wohl am Donnerstag zwischen ca. 50% um die Mittagszeit (mittlerer Auslastungs- grad) bis hin zu 78% in der Nachmittagsspitze um 17 Uhr (hoher Auslastungsgrad) als auch am Samstag (ca. 50% zu Beginn der Erhebung bis 72% um 11:30 Uhr). • Der Umschlag ist sowohl am Donnerstag als auch am Samstag deutlich höher als auf den unbewirtschafteten Stellplätzen, d.h. die Parkstände werden immer wieder von neuen Fahrzeugen belegt. Der Umschlag schwankt dabei am Donnerstag zwi- schen 17% und 54% und am Samstags zwischen 30% und 50%. Abbildung IV-11: Belegungsgrad der bewirtschafteten Parkstände im UG Mühlburg – Do VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Ruhender Motorisierter Individualverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 50 Abbildung IV-12: Belegungsgrad der bewirtschafteten Parkstände im UG Mühlburg – Sa In 76% der Parkvorgänge (am Donnerstag) bzw. 79% (am Samstag) lag die mittlere Parkdauer bei maximal 30 Minuten, d.h. die Funktion der Parkstände als Kurzzeitpark- stände zur Erledigung in den Geschäften und Einrichtungen der Rheinstraße wird er- füllt (siehe Abbildung IV-13). Abbildung IV-13: Mittlere Parkdauer der bewirtschafteten Parkstände im UG Mühlburg – Do / Sa Hinsichtlich der erworbenen Parkscheine und der Nutzung des „Brötchentickets“ ist festzustellen, dass (siehe Abbildung IV-14): • der Anteil der Parkenden mit „Brötchenticket“ hoch ist (61% am Donnerstag bzw. 56% am Samstag), VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Ruhender Motorisierter Individualverkehr 51 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann • der Anteil der Parkenden, die einen Parkschein erwerben, gering ist (13% am Don- nerstag und 8% am Samstag), • ein signifikanter Anteil an Parkenden keinerlei Parkschein hat (22% am Donnerstag bzw. 32% am Samstag). Abbildung IV-14: Parkraumnachfrage der bewirtschafteten Parkstände im UG Mühlburg – Do / Sa Bei den Fahrzeugen ohne Parkschein handelt es sich um solche, die keinerlei Ticket gezogen hatten, also auch kein „abgelaufenes“ oder „nachgezogenes“ Brötchenticket vorzuweisen hatten. Die Fahrzeuge mit „Brötchenticket“ halten sich weitestgehend an die zeitlichen Rege- lungen. Der Anteil der Fahrzeuge mit einer mittleren Parkdauer von 30 Minuten liegt am Donnerstag bei 80% und am Samstag bei 87%. Lediglich 5% der Parkenden haben nach Ablauf von 30 Minuten ein weiteres „Brötchenticket“ gezogen um länger kostenlos zu parken. Die Kombination aus nachgezogenen und überzogenen Brötchentickets ist mit 2% und 0% sehr gering. Abbildung IV-15: Nutzung der bewirtschafteten Parkstände mit Brötchenticket – Do / Sa VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Ruhender Motorisierter Individualverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 52 Fazit ruhender Verkehr Mühlburg Das Stadtteilzentrum in Mühlburg ist sehr kompakt, innerhalb von 30 Minuten kann der größte Teil der Kunden und Besucher, die an Parkscheinautomaten parken, seine Er- ledigungen tätigen. Daher wird das Instrument „Brötchenticket“ rege genutzt, Miss- brauch wurde in eher geringem Umfang festgestellt. Ein Verdrängungseffekt durch Bewirtschaftung in die angrenzenden Wohnstraßen kann nicht vollständig ausge- schlossen werden. Handlungsbedarf besteht hinsichtlich der Einhaltung der Gebührenpflicht an Park- scheinautomaten. Angesichts des geringen Anteils von bezahlten Parkscheinen ist zu prüfen, ob eine andere Form der Bewirtschaftung sinnvoll ist. Ziel ist dabei nach wie vor, die Parkmöglichkeiten vor den Geschäften für Kurzparkende vorzuhalten. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Öffentlicher Personennahverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 53 V ÖFFENTLICHER PERSONENNAHVERKEHR Der Öffentliche Personennahverkehr genießt bei der Karlsruher Bevölkerung ein hohes Ansehen. Insgesamt 18% aller Wege wurden laut der letzten Erhebung zum Verkehrs- verhalten (Socialdata 2002) mit Stadtbahn, Tram und Bus zurückgelegt. Bezogen auf die Innenstadt lag der Anteil des ÖPNV an allen Wegen der Karlsruher Bevölkerung bei 39%, nur für den Wegezweck „Einkaufen“ wurde er sogar auf 49% aller Wege in die Innenstadt genutzt. Die Umlandbevölkerung nutzte den ÖPNV zu 26% für die Fahrt nach Karlsruhe. V.1 Struktur des ÖPNV-Systems Die Struktur des Öffentlichen Personennahverkehrs in der Stadt Karlsruhe ist geprägt durch das historisch gewachsene innerstädtische Straßenbahnnetz – die erste elektri- sche Straßenbahn kam im Jahr 1900 zum Einsatz – ergänzt um die als „Karlsruher Modell“ bekannten Stadtbahnlinien, die aus der Region direkt in die Innenstadt von Karlsruhe führen. Anders als viele Großstädte, die nach dem zweiten Weltkrieg ihre Straßenbahnen aufgaben und durch Busse ersetzten, hat Karlsruhe sein Straßen- bahnnetz kontinuierlich ausgebaut und mit dem regionalen Eisenbahnnetz (zunächst mit der Albtalbahn, später auch mit Strecken der DB AG) verknüpft. Die einheitliche Spurweite und der Einsatz von Fahrzeugen, die sowohl mit Gleichstrom (städtischen Straßenbahnnetz) als mit Wechselstrom (DB-Netz) fahren, ermöglichten Anfang der 90’er Jahre diesen einmaligen Systemverbund. Die erste derartige Stadtbahnlinie ging 1992 zwischen Karlsruhe und Bretten in Betrieb und brachte einen sprunghaften An- stieg in der ÖPNV-Nachfrage, die dank des kontinuierlichen weiteren Systemausbaus – verbunden mit dem Bau neuer Haltepunkte entlang der ehemaligen DB-Strecken – sich in den vergangenen zehn Jahren fortgesetzt hat (siehe Abbildung V-1). Es ist zu vermuten, dass sich der modal split seit 2002 zugunsten des ÖPNV verändert hat. 40,6 44,3 47,2 49,9 54,2 57,3 61,0 63,0 65,5 66,5 83,7 88,8 93,7 96,6 100,2 99,7 102,0 104,5 108,1 109,3 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Fa hr gä st e (in 1 .0 00 .0 00 ) VBK AVG Abbildung V-1: Fahrgäste von VBK und AVG (Quelle: Stadt Karlsruhe, Statistisches Jahrbuch 2008) VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Öffentlicher Personennahverkehr 54 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann Aufgrund der starken verkehrlichen Verflechtungen zwischen regionalem und städti- schem ÖPNV wurde im Jahr 1993 der Karlsruher Verkehrsverbund ins Leben gerufen, dem heute – neben der Stadt und dem Landkreis Karlsruhe – die Landkreise Germers- heim, Rastatt und südliche Weinstraße sowie die Städte Baden-Baden und Landau angehören. Träger nahezu aller ÖPNV-Angebote innerhalb des Stadtgebiets von Karls- ruhe sind die Verkehrsbetriebe Karlsruhe (VBK). Die in Karlsruhe verkehrenden regio- nalen Stadtbahnlinien werden von der Albtal-Verkehrs-Gesellschaft (AVG) und der DB- Regio (Linie S3 Richtung Heidelberg) betrieben. V.2 ÖPNV-Liniennetz und –infrastruktur Plan V-1: ÖPNV-Liniennetz Plan V-2: Infrastruktur im ÖPNV-Netz Hauptgerüst des ÖPNV-Liniennetzes in Karlsruhe sind die Stadtbahn– und Straßen- bahnlinien (Tram), die auf die Innenstadt von Karlsruhe ausgerichtet sind. Zentrale Verknüpfungspunkte sind der Marktplatz, der Hauptbahnhof und der Europaplatz. Hauptachse im Netz ist die Kaiserstraße, über die – mit Ausnahme der Linie 8 – alle Straßenbahnlinien sowie die Stadtbahnlinien S1/ S11, S2, S4, S41, S5 verkehren. Die Stadtbahnlinien S31/ S32 sowie die S 3 nach Heidelberg (Endpunkt Hbf) fahren auf DB-Gleisen über den Hauptbahnhof Karlsruhe. Die Linienlänge der in Verantwortung der VBK betriebenen Linien beträgt 123 km, die Betriebsstreckenlänge 68,4 km9. Die Straßenbahnlinien 1-6 verkehren – bezogen auf die Innenstadt – alle als Durchmesserlinien, die Linie 8 – von Wolfartsweier kommend – endet in Durlach-Turmberg. Das Liniennetz der Stadt- und Straßenbahnen erschließt den größten Teil der Sied- lungsschwerpunkte der Stadt Karlsruhe, die Erschließungsfunktion wird dabei von bei- den Systemen übernommen, d.h. die aus der Region kommenden und in die Region fahrenden Stadtbahnen bedienen – von wenigen Eilzugverbindungen z.B. der S4 oder der S1 abgesehen – alle Haltestellen ihrer Strecken im Stadtgebiet. Damit verfügen – mit Ausnahme von Grünwinkel, Bulach und der Höhenstadtteile Hohenwettersbach, Grünwettersbach, Palmbach und Stupferich – alle Stadtteile über einen direkten Schie- nenanschluss. Die Stadt- und Straßenbahnlinien verkehren weitestgehend auf eigenen Gleiskörpern (siehe Plan V-2). Im Bereich der Kernstadt sowie in Teilabschnitten von Daxlanden und Durlach werden die Bahnen im Mischverkehr mit dem MIV geführt. Zu diesen Stre- ckenabschnitten gehören z.B.: • Blücherstraße zwischen Seldeneckstraße und Moltkestraße • Moltkestraße zwischen Hertzstraße und Blücherstraße 9 Statistisches Jahrbuch 2008 VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Öffentlicher Personennahverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 55 • westliche Kriegstraße zwischen Körnerstraße und Kühler Krug • Rüppurrer Straße zwischen Nebeniusstraße und Baumeisterstraße • Karlstraße zwischen Mathystraße und Ebertstraße • Baumeisterstraße (Betriebsstraße) • Pfinztalstraße • Schillerstraße • Karl-Friedrich-Straße • Kapellenstraße (Betriebsgleis) zwischen Durlacher Allee und Waldhornstraße und Mendelssohnplatz (Linksabbiegende) • Karl-Wilhelm-Straße • Haid-und Neu-Straße zwischen Karl-Wilhelm-Platz und Tullastraße Insbesondere in der Moltkestraße und der westlichen Kriegsstraße kommt es aufgrund der hohen MIV-Belastungen und der damit verbundenen Staus bzw. stockendem Ver- kehr in den Hauptverkehrszeiten immer wieder zu Behinderungen des ÖPNV (Siehe hierzu Kapitel III.4) Stadtbahn- und Straßenbahnlinien erhalten an signalisierten Knotenpunkten Vorrang vor dem MIV. Trotzdem kann es in Hauptverkehrszeiten zu gegenseitigen Behinderun- gen und im ÖPNV gegebenenfalls zu Verspätungen kommen. Problematisch ist dies vor allem im regionalen Stadtbahnverkehr, der sich auf die DB-Strecken einschleift. Bei Verspätungen müssen die Stadtbahnen an den Einschleifungsstellen warten und dem priorisierten DB-Verkehr Vorrang zu gewähren, was zu einem „Aufschaukeln“ von Ver- spätungen führen kann. In den Fußgängerzonen der Innenstadt und Durlach besteht Mischverkehr mit dem Fußverkehr. Die Bündelung der Linien im Bereich der Kaiserstraße – verbunden mit einer sehr dichten Taktfolge – sowie der intensive beidseitige Geschäftsbesatz - ver- bunden mit einem hohen Fußverkehrsaufkommen und hohem Querungsbedarf - führt immer wieder zu Konflikten und Behinderungen. Um die Kaiserstraße zu entlasten, wurde die sogenannte Kombilösung entwickelt, die eine Tieferlegung der Stadt- und Straßenbahnen zwischen Durlacher Tor und Mühlburger Tor (Tunnel Kaiserstraße mit Südabzweig am Marktplatz) vorsieht. Kombiniert wird der ÖPNV-Tunnel mit einem Straßentunnel in der Kriegsstraße, der dort eine oberirdisch durchgehende Straßen- bahnstrecke zwischen Mendelssohnplatz und Karlstor ermöglicht. Mit dieser Maßnah- me sollen nicht nur die aufgezeigten Konflikte gelöst sondern auch die Grundlage für eine Erweiterung des ÖPNV-Angebots für die Verbindung Innenstadt – Stadtteile – Region geschaffen werden. Ergänzt wird das bestehende Netz von Stadtbahn- und Straßenbahnlinien durch insge- samt 24 Buslinien. Dabei ist zu unterscheiden zwischen Buslinien, die die Feiner- schließung zwischen dem schienengebundenen ÖPNV sichern und Buslinien, die vor allem die Verbindung zwischen Stadtteilen ohne Schienenanschluss und der Kernstadt VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Öffentlicher Personennahverkehr 56 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann bzw. dem Stadt- und Straßenbahnnetz herstellen (z.B. Buslinien 23 und 47). Haupt- übergänge Bus – Schiene sind unter anderem Hauptbahnhof, Entenfang und Durlach- Turmberg, Zündhütle und der Albtalbahnhof/Ebertstraße. Die Busse fahren gemeinsam mit dem Kfz-Verkehr im Mischverkehr und können durch Staus auf der Strecke und Wartezeiten an lichtsignalgeregelten Knotenpunkten in ihrer Pünktlichkeit einge- schränkt sein (zu Schwachstellen im Netz siehe Kap. III.4). Die Nummerierung der Buslinien ist systematisiert. So verkehren Busse mit 70’er Num- mern im Nord-Westen von Karlsruhe, 50’er- und 60’er-Linien im Süd-Westen, 30’er- Linien im Nord-Osten. Die Höhenstadtteile werden von Buslinien mit 20’er- und 40’er- Nummern bedient. In Durlach und Grötzingen verkehren ebenfalls Buslinien mit 20’er- Nummern. Diese Systematisierung erleichtert Fahrgästen die Orientierung im System sowohl für Direktfahrten als auch beim Umsteigen. Ein weiteres Angebot im ÖPNV-System ist das Nachtliniennetz, das mit dem Fahr- planwechsel im Dezember 2008 eingeführt wurde. Abbildung V-2: Nachtliniennetz (Quelle: Stadt Karlsruhe, Beschlussvorlage zur 39. Sitzung des Planungsausschusses, 18.12.2008) Zum Nachtliniennetz gehören die S1 und S2 sowie die sogenannten Nightliner, beste- hend aus zwei Tramstrecken (nach Durlach und – als Rundkurs – zum ZKM, Hbf, Kro- VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Öffentlicher Personennahverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 57 nenplatz) und vier Buslinien (nach Knielingen, Hagsfeld, Daxlanden, und Durlach mit Weiterführung in die Höhenstadtteile). Rendezvouspunkt ist der Marktplatz. Ergänzt wird das Nachtliniennetz in Teilgebieten durch vier ALT-Linien (Anruf-Linientaxi). Mit der Einführung der „Rund–um–die–Uhr“ – Bedienung wurde das vorherige Angebot sowohl im Netz als auch bei der Bedienung verändert. Inwieweit sich dieses Angebot bzw. diese Veränderungen bewähren, muss evaluiert und geprüft werden. V.3 Qualität des ÖPNV-Angebots Erschließung Plan V-3: ÖPNV-Erschließung - Gesamtnetz Plan V-4: ÖPNV-Erschließung - schienengebundener ÖPNV Die Bewertung des ÖPNV-Angebots im Rahmen des Verkehrsentwicklungsplans be- fasst sich mit den städtischen Stadtbahn- und Tramlinien sowie den städtischen Busli- nien auf Basis des Fahrplans 2008/2009. Das bestehende Angebot wird hinsichtlich der Kriterien Erschließung, Bedienung und Verbindung bewertet. Zur Bewertung wer- den die im Nahverkehrsplan 2006 (NVP) bzw. dem Nahverkehrsentwicklungsplan 2003 (NVEP) definierten Standards herangezogen und – soweit möglich – mit den VDV- Empfehlungen rückgekoppelt. Als flächendeckend erschlossen gelten Siedlungsbereiche, in denen der Weg zur nächstgelegenen Haltestelle eine bestimmte Gehdauer nicht überschreitet. Unter Be- rücksichtigung einer durchschnittlichen Geschwindigkeit ergibt sich nach NVP zwi- schen Quelle/Ziel und Haltestellen eine maximale Luftlinienentfernung von: • 300 m für Buslinien (im Innen- und Außenbereich) • 400 m für Stadtbahn- und Tramlinien für den innerstädtischen Bereich und • 600 m für Stadtbahn- und Tramlinien für den sogenannten Außenbereich Für die städtischen Buslinien liegen die Einzugsbereiche für den Außenbereich unter den nach VDV anzusetzenden zumutbaren Entfernungen (Gebiete mit niedriger Nut- zungsdichte), wonach im Außenbereich von Oberzentren bis zu 600 m zulässig sind. Die Standards für den schienengebundenen ÖPNV entsprechen den Empfehlungen des VDV. Die in Plan V-3 dargestellten Haltestelleneinzugsbereiche für das gesamte Liniennetz zeigen, dass der weitaus größte Teil des Stadtgebiets mit den angesetzten Standards flächendeckend erschlossen ist. Größere Lücken in der Erschließung finden sich in den Randzonen einiger Stadtteile, insbesondere in Rüppurr, Hohenwettersbach, Grünwettersbach, der östlichen Südstadt, in Knielingen sowie in der Waldstadt im Be- reich zwischen der Buslinie 30 und der Tramlinie 4. Zu den Außenbereichen, in denen ein Haltestelleneinzugsbereich von 600 m zur Stadtbahn bzw. zur Tram angesetzt ist, gehören Grötzingen, Neureut, Rüppurr und Dammerstock. Angesichts des überdurchschnittlich hohen Anteils an älteren Menschen in allen 4 Stadtteilen (insbesondere in Rüppurr und Dammerstock) und den Befunden VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Öffentlicher Personennahverkehr 58 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann zur Verkehrsmittelwahl dieser Bevölkerungsgruppe (siehe Kap. II.3 und Kap. II.4) ist die Frage zu stellen, ob nicht – wie beim Busangebot auch – die Haltestelleneinzugs- bereiche im gesamten Stadtgebiet auf max. 400 m gesetzt werden sollten. Ziel soll sein, für alle Stadtteile eine gleichwertige Erschließungsqualität zu erhalten. In den genannten Stadtteilen leben insgesamt fast 45.000 Menschen, von denen ein nicht unerheblicher Teil von einer dichteren Erschließung profitieren wird. Betrachtet man die Erschließungsqualität nur für den schienengebundenen ÖPNV (siehe Plan V-4), so ist festzustellen, dass – neben den Wohnflächen in den Höhen- stadtteilen, in Durlach-Ost und in Grünwinkel – größere Gewerbegebiete nicht mit den leistungsfähigen Stadt- bzw. Straßenbahnen angebunden sind. Hierzu gehören die gewerblichen Bauflächen in Hagsfeld, in Durlach-West sowie Teilflächen entlang der DB-Anlagen Richtung Rhein. In diesen Bereichen ist aufgrund der geringeren Besied- lungs- und Arbeitsplatzdichte bzw. des geringen Fahrgastpotenzials eine Erschließung mit schienengebundenen öffentlichen Verkehrsmitteln möglicherweise unwirtschaftlich. Entwicklungspotenziale insbesondere in den Gewerbegebieten sind im Rahmen der weiteren Bearbeitung des Verkehrsentwicklungsplans hinsichtlich der ÖPNV- Erschließung zu prüfen. Bedienung Tabelle V-1: Kennwerte der Bedienung für Stadt- und Straßenbahnlinien Tabelle V-2: Kennwerte der Bedienung für Buslinien Eine gute Bedienungsqualität misst sich zum einen an der zeitlichen Verfügbarkeit des ÖPNV-Angebots (Betriebszeit) und der Bedienungshäufigkeit (Taktfrequenzen). Als Standards für Karlsruhe sind im Nahverkehrsplan 2006 definiert: • Bedienungszeit - Stadtbahn und Tram 6-24 Uhr - Busse 6-19 Uhr • Häufigkeit der Bedienung in Hauptverkehrszeiten (6-8 Uhr, 15-18 Uhr) und Normal- verkehrszeiten (8-10 Uhr, 18-19 Uhr) - Stadtbahn und Tram 10 Minuten–Takt - Busse 20 Minuten–Takt Bei ausreichendem Bedarf kann sowohl die Bedienungszeit als auch die Bedienungs- häufigkeit erweitert werden. Die VDV-Empfehlungen zum Fahrtenangebot in Oberzent- ren gehen – in Abhängigkeit von der Taktfamilie – von Fahrtenfolgen von 5/10 Min. bzw. 7,5/15 Min. in Normalverkehrszeiten für die Kernzone aus, im Außenbereich soll- ten 20 bzw. 30 Min. nicht unterschritten werden. Für das gesamte städtische ÖPNV-Angebot wurden auf der Grundlage des Fahrplans Winter 2008/2009 die Betriebszeiten und die Fahrzeugfolgezeiten differenziert nach Hauptverkehrszeit (HVZ), Normalverkehrszeit (NVZ) und Schwachverkehrszeit (SVZ) ermittelt (siehe Tabelle V-1 sowie Tabelle V-2). VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Öffentlicher Personennahverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 59 Als wesentliche Ergebnisse sind festzuhalten: • Der Betriebsbeginn ist bei Straßenbahnen relativ einheitlich gegen 5:00 Uhr, die Stadtbahnen starten zum Teil auch früher. Das Betriebsende liegt bei Stadtbahnen und Tram zwischen 0:30 Uhr und 2:00 Uhr. Die S1/S11 und S2 als Teil des Nacht- netzes fahren rund um die Uhr. • Betriebsbeginn bei den meisten Buslinien ist 6:00 Uhr, (in Ausnahmefällen auch schon um 5:00 bzw. 5:30 Uhr) und damit später als Stadtbahnen und Tram. Dies ist in Anbetracht ihrer Zubringerfunktion zum schienengebundenen ÖPNV nicht un- problematisch. Einige Buslinien stellen ihren Betrieb teilweise bereits gegen 19:00 Uhr ein, die meisten Linien, insbesondere diejenigen Buslinien, die als einziges Angebot Stadt- teile bedienen, verkehren allerdings bis in die späten Abendstunden (mindestens bis 23:00 Uhr, teilweise auch bis nach Mitternacht). • Während der Haupt- und Normalverkehrszeit besteht im Stadtbahn- und Straßen- bahnnetz – mit Ausnahme der Linie 8 (20 Minuten-Takt) – mindestens ein 10 Minu- ten-Takt, wobei in der Kernstadt auf verschiedenen Strecken durch Linienüberlage- rungen Fahrzeugfolgezeiten von teilweise unter zwei Minuten entstehen (siehe Tabelle V-3). • Im Busliniennetz sind die Taktfolgen länger als im Stadt- und Straßenbahnnetz. Dies gilt auch für die Hauptverkehrszeit. Die Busfolgen in der HVZ und der NVZ betragen i.d.R. 20 Minuten, in Ausnahmefällen besteht ein 10 Minuten-Takt (Linien 47 und 50). Bei den 70’er-Linien wird von der Taktfolge abgewichen (30 Min. bzw. 60 Min.) Auch für das Busliniennetz gilt, dass durch die Überlagerung mehrerer Li- nien z.T. deutlich dichtere Fahrzeugfolgezeiten und damit ein gegenüber dem defi- nierten Qualitätsstandard besseres Bedienungsangebot entsteht. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Öffentlicher Personennahverkehr 60 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann Fahrzeugfolge- zeiten in HVZ [Min]Abschnitt von Haltestelle bis Haltestelle Linienbedienung >7 -1 0 >5 -7 >2 -5 ≤ 2 Hauptfriedhof - Durlacher Tor S2, 4, 5 Durlach Bahnhof - Durlacher Tor S4, S5, 1, 2 Durlacher Tor - Marktplatz S2, S4, S5, 1, 2, 4, 5 Marktplatz - Europaplatz S1/S11, S2, S5, 1, 3, 4 Europaplatz - Mühlburger Tor S1/S11, S2, S5, 1, 2, 3, 6 Mühlburger Tor - Yorckstraße S1/S11, S2, S5, 2, 6 Yorckstraße - Entenfang S2, S5, 6 Hbf -(Kongresszentrum -) Marktplatz S4, S1/S11, 2 Hbf -(Kolpingplatz -) Europaplatz 4, 6 Zündhütle - Hohenwettersbach Bus 24, 44 Palmbach Kirche - Stupferich Rathaus Bus 47, im Schulverkehr Bus 118 Wolfartsweier Nord - Palmbach Kirche Bus 27, 44 An der Tagweide - Storrenacker Nord Bus 31, 32 Tabelle V-3: Überlagerung von Stadtbahnen und Straßenbahnen im Kernbereich sowie ausge- wählter Buslinien im Außenbereich in der Hauptverkehrszeit Im Nachtliniennetz ist zwischen Betriebsende und Betriebsbeginn eine stündliche Be- dienung auf allen eingebundenen Stadtbahn-, Straßenbahn und Buslinien sicherge- stellt. Verbindung Plan V-5: ÖPNV-Verbindung Stadtteile - Innenstadt Plan V-6: ÖPNV-Verbindung ausgewählte Einrichtungen außerhalb - Stadt Karlsruhe Die Verbindungsqualität wird über die Kriterien Umsteigehäufigkeit und Reisezeit be- wertet. Das wichtige Ziel Innenstadt, in der sich viele wichtige Einrichtungen konzent- rieren, sollten von allen Stadtteilen aus mit maximal einmaligem Umsteigen erreichbar sein. Daher wurde die Verbindungsqualität für die Referenzhaltestelle Marktplatz näher un- tersucht und in Plan V-5 grafisch dargestellt. Danach ist die Haltestelle Marktplatz von 14 Stadtteilen aus umsteigefrei und von 13 Stadtteilen mit maximal ein Mal umsteigen VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Öffentlicher Personennahverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 61 zu erreichen. Die Reisezeiten betragen – in Abhängigkeit von der Entfernung – z.T. mehr als 30 Minuten. Zu den Reisezeiten für Fahrten innerhalb des Oberzentrums Karlsruhe gibt der Nah- verkehrsplan keine Qualitätsstandards vor. Daher wurde für die Relationen mit den größten Entfernungen zur Innenstadt – den Höhenstadtteilen – das Reisezeitverhältnis zwischen MIV und ÖPNV herangezogen. Für die Reisezeiten wurden die folgenden Werte angesetzt. • ÖPNV: Fahrzeit laut Fahrplan zuzüglich 10 Min. für Zugang, Warten und Umsteigen • MIV: Fahrzeit zuzüglich 10 Min. für Parkplatzsuche und Abgang zum Marktplatz Als sehr gut ist ein Reisezeitverhältnis von 1:1 und darunter zu bewerten, als gut gilt ein Verhältnis von bis zu 1,5, noch akzeptabel sind Werte >1,5 bis 2, Reisezeitverhält- nisse >2 und darüber sind nicht mehr akzeptabel 10. Reisezeit MIV 11 Reisezeit ÖPNV Verhältnis Grünwettersbach 25 Min. 39 Min. 1:1,56 Stupferich (MIV über K 3454) 30 Min. 45 Min. 1 :1,5 Hohenwettersbach (MIV über K 9452) 27 Min. 35 Min. 1:1,29 Palmbach (MIV über Kommunale Straßen) 31 Min. 41 Min. 1:1,32 Tabelle V-4: Reisezeitvergleich MIV:ÖPNV für die Relationen Höhenstadtteile - Marktplatz In Anbetracht der Reisezeitverhältnisse ist die Verbindungsqualität auch für die Höhen- stadtteile als gut bzw. akzeptabel zu werten. In der Diskussion im VEP-Forum wurde von Seiten der Vertreter der Hochschulen die Verbindung zwischen den im Umfeld von Karlsruhe liegenden Instituten der Technolo- gie-Region Karlsruhe und der Stadt Karlsruhe als mangelhaft bewertet. Für fünf Stand- orte (Messe Karlsruhe in Forchheim, Forschungszentrum Karlsruhe in Leopoldshafen, Fraunhofer-Institut in Berghausen, FGAN in Ettlingen, WWF-Auen-Institut in Rastatt) wurde die Verbindung zu drei Zielen in der Stadt (Technische Universität, Marktplatz, Hauptbahnhof) geprüft. Die Ergebnisse stellen sich wie folgt dar (siehe auch Plan V-6): 10 Auf der Grundlage von: Hölsken/ Ruske, Verlagerungseffekte im motorisierten Personennahverkehr, 1987 11 Quelle: Routenplaner, Google Maps VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Öffentlicher Personennahverkehr 62 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann • Einzige Direktverbindung (ohne Umsteigen) ist die Relation Messe – Marktplatz Karlsruhe. Die Messe ist insgesamt sowohl hinsichtlich der Reisezeit als auch der Umsteigenotwendigkeit am besten angebunden. • In den meisten Fällen muss einmal umgestiegen werden. • Vom WWF-Auen-Institut, das am weitesten von Karlsruhe entfernt liegt, ist zur TU und in die Innenstadt von Karlsruhe zweimaliges Umsteigen erforderlich, die Rei- sezeit - inklusive Zu- und Abgang – liegt bei ca. 40 Minuten. Das Reisezeitverhält- nis MIV:ÖPNV liegt bei unter 1:1,5 und ist daher als gut zu bewerten. • Von den näher gelegenen Einrichtungen ist die Verbindung zwischen Karlsruhe und dem Fraunhofer-Institut am günstigsten, zwar muss einmal umgestiegen wer- den, die Reisezeit liegt allerdings unter 30 Minuten. • Am längsten von den an der Stadtgrenze gelegenen Einrichtungen sind die Fahr- zeiten zwischen Forschungszentrum nach Karlsruhe, bei einmaligem Umsteigen zu allen Zielen12. Dies gilt auch für die FGAN – mit Ausnahme der Verbindung zum Hauptbahnhof. Zusammenfassend ist festzustellen, dass von einer mangelhaften Verbindung nicht in allen Fällen gesprochen werden kann. So ist die Messe Karlsruhe relativ gut mit dem ÖPNV angebunden (zu Messezeiten verkehrt zwischen Hauptbahnhof und Messe zu- sätzlich ein Direkt-Shuttle-Bus im 30 Minuten-Takt). Für die Verbindung zwischen For- schungszentrum und der Universität besteht für den Besucherverkehr aufgrund der stadtnahen Lage Verbesserungsbedarf. Hier ist allerdings zu prüfen, ob das Besucher- aufkommen dies rechtfertigt. Fazit Die Situation im ÖPNV kann in allen untersuchten Bereichen (Erschließung, Bedie- nung, Verbindung) als gut bis sehr gut bezeichnet werden. Insbesondere das als „Karlsruher Modell“ bekannte ÖPNV-Angebot für die Region ist hier hervorzuheben. Es kann angenommen werden, dass die Tatsache, dass Karlsruhe und seine Innenstadt so gut aus der Region mit dem ÖPNV erreichbar sind, ein Grund für die insgesamt zufriedenstellende Verkehrsqualität auch im Motorisierten Individualverkehr ist (siehe hierzu Kap. III.4). Das Fahrgastpotenzial in und um Karlsruhe scheint allerdings noch nicht vollständig ausgeschöpft. 12 Diese Aussage betrifft die Erreichbarkeit für Besucher. Für Personen mit Zugangsberechtigung (z.B. Beschäftigte und Studierende) wird das Forschungszentrum morgens und abends jeweils zweimal direkt von der S1 (mit Kontrolle durch mitfahrendes Sicherheitspersonal) bedient. Darüber hinaus verkehrt tagsüber stündlich eine Werksbuslinie für Studierende und Mitarbeiter der Universität Karlsruhe und des Forschungszentrum zu Dienstzwecken. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Öffentlicher Personennahverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 63 Insbesondere in der Erschließungsqualität wurden Lücken festgestellt, die es zu schließen gilt. Hierbei sollten die gesetzten Standards (Innenbereich und Außenbe- reich) einer kritischen Prüfung unterzogen werden. Bei der Frage zum Ersatz von Buslinien durch neue Schienenanschlüsse (insbesonde- re zur besseren Anbindung von Gewerbegebieten) müssen die Entwicklungspotenziale der zu erschließenden Flächen ausgeschöpft werden, um ein tragfähiges Angebot be- reitstellen zu können. Hier gilt es abzuwägen zwischen den einerseits berechtigten Wünschen und Anforderungen der Kunden nach einem hochwertigen ÖPNV-Angebot und andererseits dessen Wirtschaftlichkeit. Festzustellen ist, dass ein in Teilabschnitten so stark ausgelastetes ÖPNV-Netz wie das Schienennetz in Karlsruhe, während der Hauptverkehrszeiten störanfällig ist. Das gilt zum einen für Streckenabschnitte und Knotenpunkte mit MIV-Überlagerungen, aber auch hinsichtlich gegenseitiger Störungen von Stadt- und Straßenbahnen (und Bus- sen) an hochfrequentierten Knotenpunkten wie beispielsweise dem Entenfang. Und dies gilt insbesondere in der Fußgängerzone. Eine Entschärfung der Konkurrenz Kfz- ÖPNV an KP ist durch die Umsetzung der Kombilösung zu erwarten. Die Priorisierung des (schienengebundenen) ÖPNV an lichtsignalgeregelten Knoten- punkten ist – vor allem hinsichtlich des ÖV-Betriebs auf DB-Strecken – aufrecht zu erhalten. Optimierungspotenziale liegen hier möglicherweise in der Steuerung von MIV-Strömen. Ein wesentliches Handlungsfeld für die Zukunft ist die barrierefreie Gestaltung des ÖPNV-Systems, wie es nicht zuletzt das Behindertengleichstellungsgesetz erfordert13. Im Nahverkehrsplan und im Nahverkehrsentwicklungsplan finden sich entsprechende Hinweise (z.B. bei den Standards für Haltestellen und Verknüpfungspunkte sowie für Fahrzeuge). Insbesondere die kontinuierliche Umsetzung des Haltestellen-Ausbau- Programms bildet in den kommenden Jahren einen Schwerpunkt im Bestreben zur weiteren Attraktivitätssteigerung des ÖPNV in Karlsruhe. V.4 Vernetzung der Verkehrsträger MIV - ÖPNV Relevante Kenngröße für die Verknüpfung zwischen MIV und ÖPNV ist das Angebot an P+R – Stellplätzen. Hierzu gibt es im Internet die Angaben der Stadt Karlsruhe und des Verkehrsverbundes gleichermaßen. Die im Jahr 2008 festgestellten Unstimmigkei- ten zwischen den beiden Informationsplattformen wurden zwischenzeitlich bereinigt. Im Jahr 2006 wurde von Seiten der Stadt die Auslastung von P+R-Stellplätzen (insge- samt ca. 800) näher untersucht. Hierin wurden auch Parkmöglichkeiten aufgenommen, die zwar in der Nähe von Haltestellen liegen, aber für alle Fahrzeuge zugänglich sind und nicht explizit als P+R-Plätze ausgewiesen sind. Von den untersuchten 21 Standor- 13 näheres hierzu siehe Nahverkehrsplan 2006 VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Öffentlicher Personennahverkehr 64 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann ten waren nur zehn als Parkplatz – davon zwei explizit als P+R-Anlage – beschildert, der Rest wies keine Beschilderung auf. Differenzen bestehen auch zwischen den laut Liniennetzplan des KVV (Stand Dez. 2008) als Haltestellen mit P+R-Angebot gekennzeichneten und der Aufstellung auf der Website des KVV. Im Liniennetzplan sind Haltestellen als P+R-Haltestellen ausgewie- sen, die weder auf der Website des KVV noch auf der Website der Stadt Karlsruhe, noch im Stadtplan der Stadt Karlsruhe verzeichnet sind. Hier besteht Bedarf nach einer Vereinheitlichung der Angaben. Radverkehr - ÖPNV In den Stadtbahnen und Straßenbahnen in Karlsruhe sowie in großen Bussen ist die Mitnahme von Fahrrädern – soweit Platz vorhanden ist – grundsätzlich gestattet und kostenfrei. Nur werktags zwischen 6:00 und 9:00 Uhr dürfen keine Fahrräder mitge- nommen werden. Fahrgäste mit Kinderwagen und Rollstuhl haben Vorrang vor Fahr- radfahrenden. Damit ist eine enge Verknüpfung der Verkehrsmittel Rad und ÖPNV gegeben. Zusätzlich werden an vielen Haltestellen Möglichkeiten zum Abstellen der Fahrräder (siehe hierzu auch Kap. VI.3) angeboten. Grundsätzlich ist ein Umsteigen vom Fahrrad auf den ÖPNV an allen Haltestellen möglich. Der wichtigste Grund für die Einrichtung von B+R-Stellplätzen sind Defizite in der Erschließungsqualität, wenn die Entfernungen z.B. zwischen Wohnung und ÖPNV-Haltestelle unter den festgelegten Standards liegt und die Wege zur Haltestelle daher länger sind als angestrebt. Für einen Umstieg besonders geeignet sind Haltestellen, die in dichter Folge von Bah- nen und Bussen bedient werden, an denen aber auch ausreichend Platz zum Abstellen zur Verfügung steht, sowie Haltestellen, die wichtigen Zielen des Radverkehrs (große Arbeitgeber, publikumsintensive öffentliche Einrichtungen, insbesondere solche, die von jungen Menschen in Ausbildung) zugeordnet sind. Hier ist zu beobachten, z.B. im Rahmen des betrieblichen Mobilitätsmanagements, dass zunehmend (Zweit-) Fahrrä- der für den Weg zwischen ÖPNV-Haltestelle und Arbeitsplatz oder Ausbildungsplatz eingesetzt werden. B u s lin ie T ra m lin ie S ta d tb a h n lin ie (R e g io n a l- )B a h n lin ie H a lt e s te lle (S tr e c k e ) E n d h a lt e s te lle H a lt e s te lle m it P + R -P la tz E n d h a lt e s te lle m it P + R -P la tz P + R -P la tz (Q u e lle : S ta d t K a rl s ru h e , w w w .k a rl s ru h e .d e , S ta n d J u li 2 0 0 8 ) P V -1 1 2 3 5 S 5 V e rk e h rs e n tw ic k lu n g s p la n S ta d t K a rl s ru h e 0 c a . 1 0 0 0 m © S ta d t K a rl s ru h e , L ie g e n s c h a ft s a m t Z u s ta n d s a n a ly s e J u n i 2 0 0 9 2 1 2 2 1 0 7 4 2 4 7 3 1 31 3 1 75 74 70 74 7 4 7 0 7 1 7 0 71 7 2 7 3 72 7 3 70 70 7 4 22 2 6 0 2 2 2 6 0 6 2 6062 62 60 62 6 2 6 0 60 5 0 6 2 5 0 50 5 1 5 1 5 0 6 2 5 5 5 5 50 51 5 2 4 7 3 0 3 0 4 2 1 0 7 4 2 1 0 7 4 2 3 1 3 2 3 2 32 31 3 1 3 2 313 2 3 2 123 1 2 3 31 2 2 2 2 2 6 21 26 1 0 7 4 7 23 23 11 8 23 47 11 8 23 47 11 8 24 44 10 7 27 47 27 47 2 7 4 7 11 8 27 7 1 1 8 2 3 2 2 2 4 2 6 2 7 73 10 7 Ö P N V -L in ie n n e tz 6 2 5 3 4 5 4 5 1 2 2 5 3 3 6 2 4624 6 5 5 1 62 1 2 3 6 25 1 2 2 8 3 S 5 S2 S 2 S1S11 S3 S3 1 S3 2 S 4 S 5 S2 S 5 S 3 S 3 1 S 3 2 S 4 S 5 S4 S1S11 S 2 S 4 S 5 S1S11 S 2 S 5 S 4 S 41 S31S3 2 S1S11 S 1 S 11 S 4 S tu te n s e e G rü n w e tt e rs b a c h H o h e n w e tt e rs b a c h P a lm b a c h O s ts ta d t F o rc h h e im R h e in s te tt e n D u rm e rs h e im M a x im ili a n s a u W ö rt h E g g e n s te in W e in g a rt e n B e rg h a u s e n E tt lin g e n O s t W e s t O b e rr e u t S ü d s ta d t R ü p p u rr W o lf a rt s w e ie r R in th e im N o rd s ta d t N o rd w e s ts ta d t In n e n s ta d t M ü h lb u rg D u rl a c h W a ld s ta d t N e u re u t S ü d w e s ts ta d t K n ie lin g e n H a g s fe ld D a x la n d e n G rö tz in g e n W e s ts ta d t S tu p fe ri c h W e ih e rf e ld - D a m m e rs to c k B e ie rt h e im - B u la c h G rü n w in k e l P V -2 Z u s ta n d s a n a ly s e J u n i 2 0 0 9 D B D B /S ta d tb a h n a u f g e m e in s a m e n G le is e n S ta d tb a h n /T ra m m it K fz -V e rk e h r m it F u ß v e rk e h r s e p a ra te r G le is k ö rp e r M is c h v e rk e h r G le is k ö rp e r im Ö P N V -N e tz 2 0 0 8 © S ta d t K a rl s ru h e , L ie g e n s c h a ft s a m t V e rk e h rs e n tw ic k lu n g s p la n S ta d t K a rl s ru h e 0 c a . 1 0 0 0 m 6 2 5 3 4 5 4 5 1 2 2 5 3 3 6 2 4624 6 5 5 1 62 1 2 3 6 25 1 2 2 8 3 S 5 S2 S 2 S1S11 S3 S3 1 S3 2 S 4 S 5 S2 S 5 S 3 S 3 1 S 3 2 S 4 S 5 S4 S1S11 S 2 S 4 S 5 S1S11 S 2 S 5 S 4 S 41 S31S3 2 S1S11 S 1 S 11 S 4 B u s lin ie T ra m lin ie S ta d tb a h n lin ie (R e g io n a l) B a h n lin ie H a lt e s te lle (S tr e c k e ) E n d h a lt e s te lle H a lt e s te lle m it P + R -P la tz E n d h a lt e s te lle m it P + R -P la tz S ta d tb a h n -/ S tr a ß e n b a h n lin ie K e rn s ta d t - 4 0 0 m S ta d tb a h n -/ S tr a ß e n b a h n lin ie A u ß e n b e re ic h - 6 0 0 m B u s lin ie - 3 0 0 m E rs c h li e ß u n g s s ta n d a rd s n a c h N V P 2 0 0 6 Ö P N V -E rs c h lie ß u n g G e s a m tn e tz 2 0 0 8 P V -3 V e rk e h rs e n tw ic k lu n g s p la n S ta d t K a rl s ru h e 0 c a . 1 0 0 0 m © S ta d t K a rl s ru h e , L ie g e n s c h a ft s a m t Z u s ta n d s a n a ly s e J u n i 2 0 0 9 S tu te n s e e G rü n w e tt e rs b a c h H o h e n w e tt e rs b a c h P a lm b a c h O s ts ta d t F o rc h h e im R h e in s te tt e n D u rm e rs h e im M a x im ili a n s a u W ö rt h E g g e n s te in W e in g a rt e n B e rg h a u s e n E tt lin g e n O s t W e s t O b e rr e u t S ü d s ta d t R ü p p u rr W o lf a rt s w e ie r R in th e im N o rd s ta d t N o rd w e s ts ta d t In n e n s ta d t M ü h lb u rg D u rl a c h W a ld s ta d t N e u re u t S ü d w e s ts ta d t K n ie lin g e n H a g s fe ld D a x la n d e n G rö tz in g e n W e s ts ta d t S tu p fe ri c h W e ih e rf e ld - D a m m e rs to c k B e ie rt h e im - B u la c h G rü n w in k e l B u s lin ie T ra m lin ie S ta d tb a h n lin ie (R e g io n a l- )B a h n lin ie H a lt e s te lle (S tr e c k e ) E n d h a lt e s te lle H a lt e s te lle m it P + R -P la tz E n d h a lt e s te lle m it P + R -P la tz S ta d tb a h n -/ S tr a ß e n b a h n lin ie K e rn s ta d t - 4 0 0 m S ta d tb a h n -/ S tr a ß e n b a h n lin ie A u ß e n b e re ic h - 6 0 0 m E rs c h li e ß u n g s s ta n d a rd s n a c h N V P 2 0 0 6 Ö P N V -E rs c h lie ß u n g s c h ie n e n g e b u n d e n e r Ö P N V P V -4 V e rk e h rs e n tw ic k lu n g s p la n S ta d t K a rl s ru h e 0 c a . 1 0 0 0 m © S ta d t K a rl s ru h e , L ie g e n s c h a ft s a m t Z u s ta n d s a n a ly s e J u n i 2 0 0 9 S tu te n s e e G rü n w e tt e rs b a c h H o h e n w e tt e rs b a c h P a lm b a c h O s ts ta d t F o rc h h e im R h e in s te tt e n D u rm e rs h e im M a x im ili a n s a u W ö rt h E g g e n s te in W e in g a rt e n B e rg h a u s e n E tt lin g e n O s t W e s t O b e rr e u t S ü d s ta d t R ü p p u rr W o lf a rt s w e ie r R in th e im N o rd s ta d t N o rd w e s ts ta d t In n e n s ta d t M ü h lb u rg D u rl a c h W a ld s ta d t N e u re u t S ü d w e s ts ta d t K n ie lin g e n H a g s fe ld D a x la n d e n G rö tz in g e n W e s ts ta d t S tu p fe ri c h W e ih e rf e ld - D a m m e rs to c k B e ie rt h e im - B u la c h G rü n w in k e l < 2 0 m in /o h n e U m s te ig e n < 3 0 m in /o h n e U m s te ig e n < 3 0 m in /e in m a l U m s te ig e n > 3 0 m in /e in m a l U m s te ig e n B u s lin ie S tr a ß e n b a h n lin ie S ta d tb a h n lin ie (R e g io n a l) B a h n lin ie Ö P N V -B e d ie n u n g d e r S ta d tt e ile R e is e z e it e n u n d U m s te ig e h ä u fi g k e it e n M o n ta g - F re it a g 6 - 8 U h r (N V P 2 0 0 6 ) R e la ti o n e n S ta d tt e il e - M a rk tp la tz F a h rz e it in k l. 1 0 m in . p a u s c h a l fü r Z u g a n g , A b g a n g u n d W a rt e n V e rk e h rs e n tw ic k lu n g s p la n S ta d t K a rl s ru h e 0 c a . 1 0 0 0 m © S ta d t K a rl s ru h e , L ie g e n s c h a ft s a m t Z u s ta n d s a n a ly s e J u n i 2 0 0 9 P V -5 K o lp in g p la tz W e rd e rs tr a ß e G o tt e s a u e r P la tz S c h ill e rs tr a ß e B ild u n g s z e n tr u m N o rd P h ili p p s tr a ß e Z e n tr u m T u lp e n s tr a ß e E g g e n s te in e r S tr a ß e B ä re n w e g Z e n tr u m B a h n h o f S c h lo ß p la tz R a th a u s D a m m e rs to c k N ü rn b e rg e r S tr a ß e W e ih e rf e ld W e ih e rh o f B e ie rt h e im G e b h a rd ts tr a ß e B u la c h G rü n w in k le r S tr a ß e G rü n w in k e l D u rm e rs h e im e r S tr a ß e B e rl in e r S tr a ß e K ir c h p la tz M it te M it te K ir c h e K a rl s b a d e r S tr a ß e M it te R in th e im S tu te n s e e G rü n w e tt e rs b a c h H o h e n w e tt e rs b a c h P a lm b a c h O s ts ta d t F o rc h h e im R h e in s te tt e n D u rm e rs h e im M a x im ili a n s a u W ö rt h E g g e n s te in W e in g a rt e n B e rg h a u s e n E tt lin g e n O s t W e s t O b e rr e u t S ü d s ta d t R ü p p u rr W o lf a rt s w e ie r R in th e im N o rd s ta d t N o rd w e s ts ta d t In n e n s ta d t M ü h lb u rg D u rl a c h W a ld s ta d t N e u re u t S ü d w e s ts ta d t K n ie lin g e n H a g s fe ld D a x la n d e n G rö tz in g e n W e s ts ta d t S tu p fe ri c h W e ih e rf e ld - D a m m e rs to c k B e ie rt h e im - B u la c h G rü n w in k e l Verkehrsentwicklungsplan Stadt Karlsruhe Plangrundlage: Copyright © Landesvermessungsamt Baden-Württemberg (http://www.lv-bw.de) vom 21.11.2001, AZ.: 2851.2-D/1284 (Blatt 6815 LV RHL-PF) B 9 B 10 B 3 6 B29 3 B3 B 3 B 3 6 B 4 6 2 B3 B 36 B 3 6 B 1 0 B35 B 3 6 B35 B10 B 9A65 A 5 A8 A5 A5 A8 Durlach Maximiliansau Rheinzabern R h e in R h e in Rheinstetten Ettlingen Marxzell Karlsbad Waldbronn Pfinztal Weingarten Stutensee Eggenstein- LeopoldshafenJockgrim Wörth Rülzheim Herxheim Graben- Neudorf Linkenheim-Hochstetten Dettenheim Forchheim Rastatt S1 Herrenalb Ittersbach S5 Bietigheim Bissingen S4 Heilbronn Bruchsal S3 R91 HD Karlsdorf R2 nach Mannheim R81, R9, R92 Speyer S5 Wörth R82 Straßburg S31/ S41 Freudenstadt/ Eutingen RE Kandel S11 Ittersbach ÖPNV-Verbindung ausgewählte Relationen außerhalb - Stadt Karlsruhe Reisezeiten und Umsteigehäufigkeiten (günstigste Verbindung) Montag - Freitag Hauptverkehrszeit (Fahrplan Stand Februar 2009) (Shuttle-Bus Uni-KiT nicht berücksichtigt) < 20min/ohne Umsteigen < 30min/ohne Umsteigen < 30min/einmal Umsteigen > 30min/ohne umsteigen > 30min/einmal Umsteigen > 30min/zweimal Umsteigen Universität - Haltestelle Kronenplatz Haltestelle Marktplatz Hauptbahnhof Stadt Karlsruhe Qualität der Erreichbarkeit der Ziele P V-6 Zustandsanalyse Juni 2009 Autobahn Bundesstraße (Regional)Bahnlinie Stadtbahnlinie Haltestelle Forschungseinrichtung Fahrzeit inkl. Fußweg Forschungszentrum Karlsruhe Linie S1/S11 umsteigen in Bus Linie 195 Haltestelle Forschungszentrum Süd Fraunhofer-Institut für Chemische Technologie Linie S4 Haltestelle Hummelberg WWF-Auen-Institut Linie S31/S32, S4/S41, R4 umsteigen in Stadtbusse Haltestelle Pavillion S4 S 31 /S 32 / R 4 S4 S 2 S 1 /S 11 S 1 /S 1 1 Messe Haltestelle Linie S2 Leichtsandstraße FGAN Optronik und Mustererkennung Linie S1/S11 umsteigen in Bus 107 Haltestelle Friedhof Marktplatz Hbf Universität V e rk e h rs e n tw ic kl u n g sp la n K a rl sr u h e - Ö ff e n tli ch e r P e rs o n e n n a h ve rk e h r A rb e its g e m e in sc h a ft S te te P la n u n g / H a b e rm e h l + F o llm a n n Z u st a n d sa n a ly se J u n i 2 0 0 9 T a k t L in ie V o n * N a c h * B e tr ie b s - z e it H V Z N V Z S V Z A n m e rk u n g e n S 1 / S 1 1 B a d H e rr e n a lb /I tt e rs b a ch (R ü p p u rr ) H o ch st e tt e n (N e u re u t) 0 :0 0 – 2 4 :0 0 1 0 ’ 1 0 ’ 1 0 ’, 2 0 ’,6 0 ’ 5 :1 5 -6 :0 0 / 1 9 :0 0 -2 0 :1 5 : 1 0 ’ 4 :1 5 -5 :1 5 / 2 0 :1 5 -1 :1 5 : 2 0 ’ 1 :1 5 -4 :1 5 : 6 0 ’, N a ch tv e rk e h r S 2 S p ö ck (H a g sf e ld ) R h e in st e tt e n (D a xl a n d e n ) 0 :0 0 – 2 4 :0 0 1 0 ’ 1 0 ’ 1 0 ’, 2 0 ’,6 0 ’ 5 :3 0 -6 :0 0 / 1 9 :0 0 -1 9 :3 0 : 1 0 ’ 5 :1 5 -5 :3 0 / 1 9 :3 0 -0 :1 5 : 2 0 ’ 0 :1 5 -1 :1 5 / 4 :1 5 -5 :1 5 : 3 0 ’ 1 :1 5 -4 :1 5 : 6 0 ’, N a ch tv e rk e h r S 3 H b f K A (H b f K A ) G e rm e rs h e im (D u rl a ch B f. ) 3 :3 0 – 1 :0 0 ~ 1 5 ' ~ 5 ’- ~ 4 0 ’ ~ 1 5 ’- ~ 6 0 ’ 3 :3 0 -5 :3 0 : ~ 6 0 ’ 5 :3 0 -6 :0 0 : ~ 1 5 ’ 1 9 :0 0 -1 :0 0 : ~ 3 0 ’ u n d ~ 1 5 ’ i m W e ch se l S 3 1 / S 3 2 H b f K A (H b f K A ) O d e n h e im (D u rl a ch B f. ) 3 :3 0 – 1 :0 0 ~ 5 -2 0 ’ 2 0 ’- 3 0 ’ 3 0 ’- ~ 6 0 ’ 6 :0 0 -8 :0 0 : ~ 5 ’- ~ 1 5 ’ 1 5 :0 0 -1 8 :0 0 : 2 0 ’ 8 :0 0 -1 1 :3 0 : 3 0 ’ 1 1 :3 0 -1 5 :0 0 : 2 0 ’ 3 :3 0 -6 :0 0 : ~ 6 0 ’ 1 9 :0 0 -1 :0 0 : 3 0 ’ S 4 H b f K A (H b f K A ) Ö h ri n g e n (G rö tz in g e n ) 4 :0 0 – 2 :0 0 2 0 ’/4 0 ’/6 0 ’ 2 0 ’/4 0 ’ 2 0 ’/4 0 ’, 4 5 ’, 6 0 ’ 6 :0 0 -8 :0 0 : 2 0 ’/4 0 ’/6 0 ’ i m W e ch se l 1 5 :0 0 -1 8 :0 0 : 2 0 ’/4 0 ’ i m W e ch se l im W e ch se l 4 :0 0 -6 :0 0 : 4 5 ’ 1 9 :0 0 -2 0 :0 0 : 2 0 ’/4 0 ’ i m W e ch se l 2 0 :0 0 -2 :0 0 : 6 0 ’ S 5 W ö rt h (K n ie lin g e n ) B ie tig h e im - B is si n g e n (G rö tz in g e n ) 5 :0 0 – 2 :0 0 1 0 ’ 1 0 ’ 1 0 ’, 2 0 ’, 3 0 ’ 5 :0 0 -6 :0 0 : 2 0 ’/3 0 ’ i m W e ch se l 1 9 :0 0 -2 0 :0 0 : 1 0 ’ 2 0 :0 0 -2 3 :0 0 : 2 0 ’ 2 3 :0 0 -2 :0 0 : 3 0 ’ D ie B e tr ie b sz e ite n w u rd e n a u f v o lle 1 5 -M in u te n g e ru n d e t. M it ~ g e ke n n ze ic h n e te T a kt e s in d z . T . n ic h t re g e lm ä ß ig . V e re in ze lte U n re g e lm ä ß ig ke ite n im T a kt b le ib e n u n b e rü ck si ch tig t. *I n K la m m e r: B e d ie n u n g im S ta d tg e b ie t T a b e ll e V -1 : K e n n w e rt e d e r B e d ie n u n g f ü r S ta d t- u n d S tr a ß e n b a h n e n lin ie n (Q u e lle : K V V K u rs b u ch , S ta n d 3 /2 0 0 9 ) V e rk e h rs e n tw ic kl u n g sp la n K a rl sr u h e - Ö ff e n tli ch e r P e rs o n e n n a h ve rk e h r A rb e its g e m e in sc h a ft S te te P la n u n g / H a b e rm e h l + F o llm a n n Z u st a n d sa n a ly se J u n i 2 0 0 9 T a k t L in ie V o n * N a c h * B e tr ie b s - z e it H V Z N V Z S V Z A n m e rk u n g e n T ra m 1 D u rl a ch O b e rr e u t 4 :4 5 – 0 :4 5 1 0 ’ 1 0 ’ 1 0 ’, 2 0 ’ 4 :4 5 -6 :0 0 : 2 0 ’ 1 9 :0 0 -2 0 :0 0 : 1 0 ’ 2 0 :0 0 -0 :4 5 : 2 0 ’ T ra m 2 W o lfa rt sw e ie r S ie m e n sa lle e 5 :0 0 – 0 :3 0 1 0 ’ 1 0 ’ 1 0 ’, 2 0 ’ 5 :0 0 -5 :3 0 / 2 0 :0 0 -0 :3 0 : 2 0 ’ 5 :3 0 -6 :0 0 / 1 9 :0 0 -2 0 :0 0 : 1 0 ’ T ra m 3 H b f K A N e u re u t- H e id e 5 :0 0 – 1 :0 0 1 0 ’ 1 0 ’ 1 0 ’, 2 0 ’ 5 :0 0 -6 :0 0 / 2 0 :0 0 -1 :0 0 : 2 0 ’ 1 9 :0 0 -2 0 :0 0 : 1 0 ’ T ra m 4 W a ld st a d t H b f K A 4 :4 5 – 0 :4 5 1 0 ’ 1 0 ’ 1 0 ’, 2 0 ’ 5 :0 0 -5 :3 0 / 2 0 :3 0 -0 :4 5 : 2 0 ’ 5 :3 0 -6 :0 0 / 1 9 :0 0 -2 0 :3 0 : 1 0 ’ T ra m 5 R in th e im R h e in h a fe n 5 :0 0 – 1 :0 0 1 0 ’ 1 0 ’ 2 0 ’, 3 0 ’ 5 :0 0 -6 :0 0 / 1 9 :0 0 -2 3 :0 0 : 2 0 ’ 2 3 :0 0 -1 :0 0 : 3 0 ’ T ra m 6 T iv o li D a xl a n d e n 5 :0 0 – 1 :0 0 1 0 ’ 1 0 ’ 1 0 ’, 2 0 ’ 5 :0 0 -5 :4 5 / 1 9 :3 0 -1 :0 0 : 2 0 ’ 5 :4 5 -6 :0 0 / 1 9 :0 0 -1 9 :3 0 : 1 0 ’ T ra m 8 D u rl a ch W o lfa rt sw e ie r 7 :4 5 – 1 9 :0 0 2 0 ’ 2 0 ’ - a n s ch u lfr e ie n T a g e n a b 8 :4 5 7 :0 0 -7 :4 5 z w is ch e n G ri tz n e rs tr . u n d W o l- fa rt sw e ie r a n S ch u lta g e n : 5 0 ’ D ie B e tr ie b sz e ite n w u rd e n a u f v o lle 1 5 -M in u te n g e ru n d e t. M it ~ g e ke n n ze ic h n e te T a kt e s in d z . T . n ic h t re g e lm ä ß ig . V e re in ze lte U n re g e lm ä ß ig ke ite n im T a kt b le ib e n u n b e rü ck si ch tig t. *I n K la m m e r: B e d ie n u n g im S ta d tg e b ie t F o rt s e tz u n g T a b e ll e V -1 : K e n n w e rt e d e r B e d ie n u n g f ü r S ta d t- u n d S tr a ß e n b a h n e n lin ie n V e rk e h rs e n tw ic kl u n g sp la n K a rl sr u h e - Ö ff e n tli ch e r P e rs o n e n n a h ve rk e h r A rb e its g e m e in sc h a ft S te te P la n u n g / H a b e rm e h l + F o llm a n n Z u st a n d sa n a ly se J u n i 2 0 0 9 T a k t L in ie V o n N a c h B e tr ie b s - z e it H V Z N V Z S V Z A n m e rk u n g e n 2 1 D u rl a ch T u rm b e rg G rö tz in g e n N o rd 6 :1 5 – 0 :1 5 2 0 ’ 2 0 ’ 2 0 ’, 3 0 ’ 1 9 :0 0 -2 0 :1 5 : 2 0 ’ 2 0 :1 5 -0 :1 5 : 3 0 ’ 2 2 D u rl a ch T u rm b e rg G rö tz in g e n B a h n h o f 7 :0 0 – 2 0 :0 0 3 0 ’ 3 0 ’ 3 0 ’ 2 3 D u rl a ch T u rm b e rg S tu p fe ri ch 5 :3 0 – 2 3 :0 0 2 0 ’ 2 0 ’ 3 0 ’, 6 0 ’ im S ch u lv e rk e h r: 1 0 ’ 1 9 :0 0 :2 1 :0 0 : 3 0 ’ 2 1 :0 0 -2 3 :0 0 : 6 0 ’ 2 4 D u rl a ch T u rm b e rg H o h e n w e tt e rs b a ch 5 :1 5 – 2 3 :4 5 2 0 ’ 2 0 ’ 2 0 ’, 6 0 ’ a b A p ri l 2 0 0 9 b is 0 :4 5 1 9 :0 0 :1 9 :4 5 : 2 0 ’ 1 9 :4 5 -2 3 :4 5 : 6 0 ’ 2 6 D u rc h la ch T u rm b e rg D u rl a ch G e ig e rs b e rg 6 :1 5 – 2 3 :3 0 2 0 ’ 2 0 ’ 3 0 ’, 6 0 ’ 1 9 :0 0 -2 0 :3 0 : 3 0 ’ 2 0 :3 0 -2 3 :3 0 : 6 0 ’ 2 7 D u rl a ch T u rm b e rg W o lfa rt sw e ie r G rü n w e tt e rs b a ch P a lm b a ch 6 :3 0 – 1 8 :3 0 2 0 ’ 4 0 ’ - 5 :4 5 a b D u rl a ch Z u n d h ü tt e 1 2 :3 0 -1 3 :1 5 / 1 8 :0 0 -1 8 :3 0 a n S ch u lta g e n : 3 0 ’ 3 0 D u rl a ch e r T o r W a ld st a d t (E u ro p ä i- sc h e S ch u le ) 5 :4 5 – 0 :0 0 1 5 ’ 1 5 ’, 2 0 ’ 1 5 ’, 3 0 ’ a b A p ri l 2 0 0 9 b is 1 :0 0 8 : 0 0 -9 :0 0 / 1 8 :0 0 -1 9 :0 0 : 1 5 ’ 9 :0 0 -1 5 :0 0 : 2 0 ’ 1 9 :0 0 -2 0 :3 0 : 1 5 ’ 2 0 :3 0 -0 :0 0 : 3 0 ’ 3 1 D u rl a ch e r B a h n h o f W a ld st a d t 6 :0 0 – 1 9 :3 0 2 0 ’ 2 0 ’ 2 0 ’ 6 :0 0 -8 :0 0 z w is ch e n D u rl a ch B f u n d H a g sf e ld E lfm o rg e n b ru ch : 1 0 ’ 3 2 F ä ch e rb a d H a g sf e ld R o ß w e id e 5 :4 5 – 2 3 :4 5 2 0 ’ 2 0 ’ 3 0 ’ 9 :0 0 -1 2 :4 5 / 1 4 :1 5 -1 5 :0 0 n u r zw is ch e n F ä - ch e rb a d u n d N e u e W ie se n 1 9 :1 5 -1 9 :4 5 n u r zw is ch e n F ä ch e rb a d u n d N e u e W ie se n 2 0 :0 0 -2 3 :4 5 : T a xi ve rk e h r, n a ch J u liu s- B e n d e r- S tr . d ir e kt n a ch H a g sf e ld S ch w e t- zi n g e r S tr . T a b e ll e V -2 : K e n n w e rt e d e r B e d ie n u n g f ü r B u sl in ie n (Q u e lle : K V V K u rs b u ch , S ta n d 3 /2 0 0 9 ) V e rk e h rs e n tw ic kl u n g sp la n K a rl sr u h e - Ö ff e n tli ch e r P e rs o n e n n a h ve rk e h r A rb e its g e m e in sc h a ft S te te P la n u n g / H a b e rm e h l + F o llm a n n Z u st a n d sa n a ly se J u n i 2 0 0 9 T a k t L in ie V o n N a c h B e tr ie b s - z e it H V Z N V Z S V Z A n m e rk u n g e n 4 2 D u rl a ch e r B a h n h o f D u rl a ch e r T o r (G o tt e sa u e r P la tz ) 6 :1 5 – 0 :0 0 2 0 ’ 2 0 ’ 2 0 ’, 1 2 0 ’ 1 9 :0 0 -2 0 :0 0 : 2 0 ’ 2 0 : 0 0 -0 :0 0 T a xi ve rk e h r b is D u rl a ch K ie se lw e g : 1 2 0 ’ 4 4 H o h e n w e tt e rs b a ch Z ü n d h ü tle 6 :0 0 – 8 :1 5 / 1 5 :4 5 – 1 8 :4 5 2 0 ’ 2 0 ’ - 4 7 D u rl a ch Z ü n d h ü tle W o lfa rt sw e ie r G rü n w e tt e rs b a ch P a lm b a ch S tu p fe ri ch 5 :3 0 – 0 :1 5 1 0 ’, 2 0 ’ 1 0 ’, 2 0 ’ 2 0 ’, 2 0 ’/4 0 ’ a b A p ri l 2 0 0 9 b is 1 :0 0 6 :0 0 -6 :3 0 : 2 0 ’ 6 :3 0 -8 :0 0 / 1 5 :0 0 -1 8 :0 0 : 1 0 ’ 1 8 :0 0 -1 8 :4 5 1 0 ’ 8 :0 0 -1 5 :0 0 / 1 8 :4 5 -1 9 :0 0 : 2 0 ’ 1 9 :0 0 -2 0 :0 0 : 2 0 ’ 2 0 :0 0 -0 :1 5 : 2 0 ’/4 0 ’ i m W e ch se l 5 0 H a u p tb a h n h o f O b e rr e u t 5 :3 0 – 0 :1 5 1 0 ’, 2 0 ’ 2 0 ’ 1 0 ’, 2 0 ’ a b A p ri l 2 0 0 9 5 :1 5 -0 :4 5 6 :0 0 -8 :0 0 : 1 0 ’ 1 5 :0 0 -1 5 :4 5 : 2 0 ’ 1 5 :4 5 -1 8 :0 0 : 1 0 ’ 5 :3 0 -6 :0 0 : 1 0 ’ 1 9 :0 0 -0 :1 5 : 2 0 ’ 5 1 A lb ta lb a h n h o f B u la ch - O b e rr e u t 6 :4 5 – 8 :4 5 / 1 5 :1 5 – 1 7 :4 5 3 0 ’ - - 5 2 A lb ta lb a h n h o f W e ih e rf e ld - D a m m e rs to ck 5 :1 5 – 0 :0 0 2 0 ’ 2 0 ’ 2 0 ’ 1 9 :0 0 -2 0 :3 0 : 2 0 ’ 2 0 : 3 0 -2 1 :0 0 : 2 7 ’ 2 1 :0 0 -0 :0 0 2 0 ’, T a xi ve rk e h r 5 5 H a u p tb a h n h o f B a n n w a ld a lle e 6 :1 5 – 1 9 :3 0 1 0 ’, 2 0 ’ 1 0 ’, 2 0 ’ 2 0 ’ 6 :0 0 -8 :0 0 : 1 0 ’ 1 5 :0 0 -1 8 :0 0 : 2 0 ’ 8 :0 0 -8 :3 0 : 1 0 ’ 8 :3 0 -1 5 :0 0 / 1 8 :0 0 -1 9 :0 0 : 2 0 ’ F o rt s e tz u n g T a b e ll e V -2 : K e n n w e rt e d e r B e d ie n u n g f ü r B u sl in ie n V e rk e h rs e n tw ic kl u n g sp la n K a rl sr u h e - Ö ff e n tli ch e r P e rs o n e n n a h ve rk e h r A rb e its g e m e in sc h a ft S te te P la n u n g / H a b e rm e h l + F o llm a n n Z u st a n d sa n a ly se J u n i 2 0 0 9 T a k t L in ie V o n N a c h B e tr ie b s - z e it H V Z N V Z S V Z A n m e rk u n g e n 6 0 E n te n fa n g H e id e n st ü ck e rs ie d lu n g G rü n w in ke l 5 :4 5 – 8 :3 0 / 1 2 :0 0 – 1 9 :0 0 2 0 ’ 2 0 ’ - a b A p ri l 2 0 0 9 a b 5 :3 0 6 2 E n te n fa n g G rü n w in ke l - H a u p tb a h n h o f 5 :3 0 – 0 :1 5 2 0 ’ 2 0 ’ - a b A p ri l 2 0 0 9 : 5 :1 5 -0 :4 5 7 0 E n te n fa n g N o rd w e st st a d t N o rd st a d t 5 :3 0 – 2 3 :4 5 2 0 ’ 2 0 ’ 2 0 ’, 3 0 ’ a b A p ri l 2 0 0 9 : 5 :0 0 -0 :1 5 5 :3 0 -6 :0 0 : 2 0 ’ 1 9 :0 0 -1 9 :4 5 : 2 0 ’ 1 9 :4 5 -2 3 :4 5 : 3 0 ’ 7 1 N e u re u t A m Z in ke n N e u re u t- H e id e 5 :4 5 – 1 8 :4 5 3 0 ’ 3 0 ’, 4 0 ’ - zw is ch e n ze itl ic h 4 0 ’ 7 2 N e u re u t B ä re n w e g K ir ch fe ld 6 :1 5 – 1 9 :1 5 2 3 ’, 2 7 ’ 3 0 ’ 3 0 ’ - 7 3 E u ro p a p la tz N o rd st a d t K ir ch fe ld 5 :4 5 – 0 :1 5 1 5 ’, 2 0 ’, 4 0 ’ 1 5 ’, 2 0 ’ 2 0 ’, 3 0 ’ a b A p ri l 2 0 0 9 b is 1 :1 5 6 : 0 0 -8 :0 0 : u n re g e lm ä ß ig 1 5 ’/2 0 ’/4 0 ’ 1 5 :0 0 -1 8 :0 0 : 2 0 ’ 7 4 N o rd w e st st a d t K n ie lin g e n 6 :0 0 – 1 9 :0 0 3 0 ’, 6 0 ’ 3 0 ’, 6 0 ’ - 6 :0 0 -8 :0 0 / 1 6 :0 0 -1 8 :0 0 : 3 0 ’ 1 5 :0 0 -1 6 :0 0 : 6 0 ’ 8 :0 0 -1 0 :0 0 : 3 0 ’ 1 0 :0 0 -1 5 :0 0 / 1 8 :0 0 -1 9 :0 0 : 6 0 ’ 7 5 K n ie lin g e n R h e in b e rg st ra ß e R h e in b e rg st ra ß e 6 :3 0 – 1 8 :4 5 3 0 ’ 3 0 ’, 6 0 ’ - 8 :0 0 -1 0 :3 0 : 3 0 ’ 1 0 :3 0 -1 5 :0 0 / 1 8 :0 0 -1 8 :4 5 : 6 0 ’ D ie B e tr ie b sz e ite n w u rd e n a u f v o lle 1 5 -M in u te n g e ru n d e t. V e re in ze lte U n re g e lm ä ß ig ke ite n im T a kt b le ib e n u n b e rü ck si ch tig t. F o rt s e tz u n g T a b e ll e V -2 : K e n n w e rt e d e r B e d ie n u n g f ü r B u sl in ie n VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Radverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 65 VI RADVERKEHR Der Radverkehr hat in Karlsruhe – nicht zuletzt aufgrund der geeigneten Topographie (Lage in der Rheinebene) und dem gemäßigten Klima – eine traditionell hohe Bedeu- tung. Sein Anteil lag bei der letzten stadtweiten Untersuchung 2002 bei 16% aller We- ge der Karlsruher Bevölkerung und damit über dem Anteil in Städten vergleichbarer Größe (siehe hierzu Kap. II.4). Trotz dieser relativ hohen Nachfrage wurde die Radverkehrssituation in Karlsruhe im Rahmen von zwei externen Untersuchungen (ADFC 2003, ADAC 2004) im Vergleich mit anderen Städten als maximal durchschnittlich bis schlecht bewertet. Dies war An- lass für die Stadt, verstärkte Anstrengungen zu unternehmen, den Radverkehr umfas- send zu fördern, ein Handlungskonzept „Fahrradfreundliches Karlsruhe“ zu entwickeln und Workshops (BYPAD – Verfahren) unter Einbeziehung von Akteuren aus dem Be- reich Radverkehr und auch konkurrierender Interessensvertretungen durchzuführen. Eine Bestandsanalyse ausgewählter Routen und eine Schülerbefragung an allen wei- terführenden Schulen der Stadt (Stay, 2005) offenbarte die Mängel und Schwachstel- len, die zu beseitigen waren. Ergebnis ist ein 20–Punkte–Programm zur Förderung des Radverkehrs, das im Herbst 2005 vom Gemeinderat beschlossen wurde. Dessen wesentlichen Elemente sind: • ein klares Bekenntnis zur gleichberechtigten Bedeutung des Radfahrens im gesam- ten Mobilitätsspektrum, • klare Zielvorgaben zum angestrebten Anteil des Radverkehrs am Gesamtverkehr, zur angestrebten Verlagerung innerhalb des Verkehrssystems („Der Zuwachs soll durch Verlagerung vom MIV gewonnnen werden“14) und zur Reduzierung von Un- fällen, • verbindliche Aussagen zum Standard bei der Fahrradinfrastruktur und zum Rad- verkehrsnetz und seinen Bestandteilen gemäß den geltenden Richtlinien wie z.B. ERA 2005 der FGSV, • zeitliche Vorgaben für die Umsetzung in Etappen, • gezielte Öffentlichkeitsarbeit als wesentliches Handlungsfeld für die Sensibilisie- rung der Bevölkerung und zur Vermarktung des Produktes „Radverkehr“. Zur Umsetzung des Programms wurde der Radverkehrsetat im städtischen Haushalt deutlich erhöht (von 400.000 €/a auf 1.300.000 €/a) und damit die Ernsthaftigkeit der Bemühungen zur Radverkehrsförderung unterstrichen und finanziell abgesichert. Als großer Erfolg der bisherigen Aktivitäten ist die Aufnahme der Stadt Karlsruhe in das Programm „Emissionsfreie Mobilität in Kommunen“ des Bundesumweltministeriums (2009) zu bewerten. Hierfür hatten sich bundesweit 94 Kommunen beworben. Von den 14 siehe 20-Punkte-Programm zur Förderung des Radverkehrs, in: Materialien zum Radverkehr S. 8, Stadt Karlsruhe März 2009 VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Radverkehr 66 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 12 Kommunen, die die zweite Wettbewerbsstufe erreicht hatten, wurden Bamberg, Dortmund, Halle und Karlsruhe ausgewählt. Diese vier Großstädte wurden im Sommer 2009 Schauplatz einer Modellkampagne des Bundesumweltministeriums zur Förde- rung des Fuß- und Fahrradverkehrs (Großplakate, Kino- und Radiospots sowie Veran- staltungen). Die Kampagnen wurden mit rund eine Million Euro gefördert. VI.1 Radverkehrsnetz gemäß Gemeinderatsbeschluss 2005 Plan VI-1: Radverkehrsnetz – Beschluss 2005 Plan VI-2: Einbindung der Nahversorgungszentren ins Radverkehrsnetz Ende 2007 unterhielt die Stadt Karlsruhe ca. 200 km Radwege15. Diese Strecken wer- den ergänzt um solche in radfahrfreundlichen Straßen (Tempo 30-Zonen, verkehrsbe- ruhigte Bereiche) sowie um Wald- und Wirtschaftswege. Mit der kontinuierlichen Um- setzung des im 20–Punkte–Programm geforderten flächendeckenden Radverkehrsnet- zes wird insbesondere der Anteil an separaten Radverkehrsanlagen/ Radwegen erwei- tert. Das unter Beteiligung von Vertretungen der Radverkehrsverbände entwickelte Netz unterscheidet drei Kategorien von Netzelementen (siehe Plan VI-1): • Hauptnetz • Nebennetz • Touristisches Netz Das Hauptnetz wird im wesentlichen gebildet durch die sogenannten Stadtteilrouten, über die eine sichere, direkte und ausgeschilderte Verbindung (meistens mit der In- nenstadt) hergestellt werden soll. Über die Innenstadt werden damit gleichzeitig attrak- tive durchgehende Ost-West- und Nord-Süd-Verbindungen geschaffen. Die sogenann- te Ringroute als Bestandteil des Hauptnetzes verbindet einen großen Teil der Stadt- quartiere auch abseits der stark frequentierten Cityrouten Nord und Süd. Die Stadtteilrouten16 sind • Knielingen – Weststadt – Innenstadt • Grötzingen – Durlach – Innenstadt • Waldstadt – Innenstadt • Neureut – Weststadt – Messe • (Ettlingen) – Weiherfeld – Südweststadt – Innenstadt • (Stutensee) – Hagsfeld – Rintheim – Oststadt – Innenstadt • Bulach – Südweststadt – Innenstadt 15 Statistisches Jahrbuch 2008 16 http://www.karlsruhe.de/bauen/verkehr/radverkehr/radialrouten.de (Zugriff 16.06.2009) VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Radverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 67 • Daxlanden – Grünwinkel – Bulach – Weiherfeld – Dammerstock • Durlach – Grötzingen – Hagsfeld • Forschungszentrum – Innenstadt • Neureut – Kirchfeld – Nordstadt – Innenstadt • Oberreut – Südweststadt – Weststadt, Südstadt • Oberwald – Südstadt – Innenstadt • (Rappenwört) – Daxlanden – Mühlburg – Weststadt – Innenstadt • Rüppurr – Dammerstock – Südstadt – Innenstadt • Weststadt – Innenstadt – Oststadt – Killisfeld – Aue Ein großer Teil dieser Routen verläuft entlang von Straßen, die gleichzeitig Hauptver- kehrsstraßen des Kfz-Verkehrs sind. In einigen Abschnitten bestehen darüber hinaus Überlagerungen mit Stadtbahnen und Straßenbahnen, die im Mischverkehr mit dem Kfz-Verkehr geführt werden. Eine Herausforderung ist dies dort, wo die MIV- und ÖPNV-Belastung hoch sind und für separate Radverkehrsanlagen nicht genügend Flä- chen zur Verfügung stehen (Strecke und Knotenpunkte), um eine sichere Führung zu gewährleisten (z.B. Westliche Kriegsstraße). Hier ist zu prüfen, inwieweit z.B. durch eine Reduzierung der Kfz-Belastungen, der Kfz-Geschwindigkeiten oder der Kfz- Fahrbahnen eine Verbesserung für den Radverkehr erreicht werden kann. Ein wesentlicher Aspekt bei der Festlegung der Stadtteilrouten war die Optimierung hinsichtlich ihrer Erschließungswirkung d.h. es sollen möglichst viele radverkehrsrele- vante Quellen und Ziele über die Routen angebunden werden. Zusammen mit dem Nebennetz wurde dies beispielsweise für die Nahversorgungszentren erreicht (siehe Plan VI-2). Dies kommt insbesondere Menschen mit Familien- und Versorgungspflich- ten zugute. Auch ältere Menschen mit ihrer hohen Nahraumorientierung beim Einkau- fen profitieren davon. Das Nebennetz erschließt die einzelnen Stadtquartiere und verläuft dort weitgehend abseits der Hauptverkehrsstraßen im Zuge von Tempo 30–Straßen im Mischverkehr auf der Fahrbahn. Das Touristische Netz ist im wesentlichen Bestandteil des Neben- netzes. Es sichert die komfortable Durchquerung von Karlsruhe im Zuge der Fahrrad- wanderwege, von denen vier Wege (Stromberg–Enztal–Weg, Rheintal–Weg, Schwarzwald–Weg, Veloroute Rhein) über Karlsruhe führen bzw. hier beginnen. Bei der Netzkonzeption wurde auf die Verknüpfung mit den Nachbargemeinden be- sonders geachtet. Von dort sowie aus einigen Stadtteilen sind die Innenstadt oder an- dere Stadteile bereits heute über angenehme, autofreie Strecken durch Wälder oder entlang der Alb erreichbar. Die Fußgängerzone Kaiserstraße ist für den Radverkehr ab 20 Uhr abends bis 10 Uhr morgens sowie an Sonn- und Feiertagen geöffnet. Während der Geschäftszeiten sind sowohl das Fußverkehrsaufkommen als auch die Bedienungsdichte der Stadtbahnen und Straßenbahnen in der Kaiserstraße so hoch, dass Radverkehr nicht zugelassen VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Radverkehr 68 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann werden kann. Die Kaiserstraße ist durch die vielen zuführenden Straßen des Karlsru- her Fächers allerdings in ihrer ganzen Länge gut für den Radverkehr erreichbar. VI.2 Fahrradabstellanlagen Attraktive Abstellmöglichkeiten in ausreichender Zahl an den aufkommensstarken Zie- len des Radverkehrs sind ein wichtiger Baustein der Radverkehrsförderung. In Freiburg beispielsweise, wo der Radverkehrsanteil am Gesamtverkehr bei 26% liegt, stehen in der Innenstadt fast 5.000 Abstellmöglichkeiten zur Verfügung. Karlsruhe setzt im Bereich der Innenstadt auf eine dezentrale Verteilung von Fahrrad- abstellanlagen. Derzeit stehen hier ca. 1.000 Anlagen zur Verfügung und das Angebot wird kontinuierlich erweitert, allerdings fehlen witterungsgeschützte Radabstellmöglich- keiten. Neue Radabstellanlagen in der Innenstadt werden zwar grundsätzlich nach neustem technischen Standard (Modell Orion) ausgerüstet und die alten „Felgenklem- mer“ ersetzt, trotzdem entsprechen noch nicht alle Anlagen der anzustrebenden Quali- tät. Im Bereich von Stadtteilzentren fehlen ebenfalls häufig geeignete Abstellmöglich- keiten. Dies führt dazu, dass Fahrräder auf dem Gehweg abgestellt werden und da- durch die Flächen für den Fußverkehr einschränken. Am Hauptbahnhof wurde im Jahr 2007 im Osttunnel eine witterungsgeschützte Fahr- radstation mit 440 Stellplätzen eröffnet, die allerdings nur zu einem Drittel ausgelastet ist. Zwar sind die Fahrräder hier sicher abgestellt und ein direkter Zugang zu den Glei- sen ist möglich, die Auffindbarkeit für Ortsfremde sowie die Zahlungsmodalitäten sind allerdings teilweise schwierig. Fahrradstation Hauptbahnhof Um die Attraktivität der Anlage zu erhöhen, könnte eine Servicestation angeschlossen werden, die kleinere Reparaturen vornimmt, wie dies aus anderen Städten (Freiburg, Münster, Darmstadt, Göttingen, Aachen und Bielefeld) bekannt ist. Ergänzt wird das Angebot an Abstellmöglichkeiten im Umfeld des Hauptbahnhofs durch ca. 750 Stellplätze, die zum Teil überdacht sind. Die Abstellanlagen sind sehr gut ausgelastet. Darüber hinaus finden sich „wild“ abgestellt Fahrräder, die in der Regel einen Hinweis für ein nicht bedarfsgerechtes und unzureichendes Angebot darstellen. Bei einer Zählung im Dezember 2008 wurden im Umfeld des Hauptbahnhofs ca. 1.300 VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Radverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 69 abgestellte Fahrräder registriert, was angesichts der 750 zur Verfügung stehenden Stellplätze nicht unerheblich ist. Die Fahrradstation war nur mit 124 Rädern belegt. Besonderes Augenmerk gilt in Karlsruhe dem Ausbau von Bike and Ride Angeboten an ÖPNV-Haltestellen. Derzeit stehen etwa 1.000 Abstellmöglichkeiten zur Verfügung, im Zuge von neuen Straßenbahnhaltestellen (z.B. entlang der Nordstadtbahnlinie) werden konsequent an allen Haltestellen Anlagen nach neustem Standard geschaffen. VI.3 Umsetzungsstand Radverkehrsnetz Plan VI-3: Umsetzungsstand Radverkehrsnetz Ziel des im Herbst 2005 beschlossenen 20–Punkte–Programms zur Förderung des Radverkehrs ist es, zwei Routen pro Jahr umzusetzen. Dieses Ziel ist weitgehend er- reicht. Von den ca. 20 Routen sind bisher (Stand März 2009) vollständig bzw. weitest- gehend umgesetzt (siehe Plan VI-3): • die beiden City–Routen Nord und Süd zur Umfahrung der Fußgängerzone Kaiser- straße (vollständig), • die Route Waldstadt – Innenstadt (vollständig), • Knielingen – Weststadt – Innenstadt (weitestgehend) • Neureut – Weststadt – Messe In Teilen umgesetzt sind die Routen: • Grötzingen – Durlach – Innenstadt • Daxlanden – Innenstadt Begonnen bzw. fest eingeplant für 2009 sind die Routen: • Ettlingen – Weiherfeld – Südweststadt – Innenstadt • Stutensee – Hagsfeld – Rintheim – Oststadt – Innenstadt • Südstadt – Innenstadt • Forschungszentrum – Innenstadt Im Zuge der Routenumsetzung werden alle Instrumente eingesetzt, die eine sichere und direkte Führung des Radverkehrs ermöglichen und die Durchlässigkeit erhöhen, wie • Einrichtung von Fahrradstraßen, in denen der Kfz-Verkehr dem Radverkehr unter- geordnet ist, • Anlage von ausreichend breiten Querungshilfen an Straßen mit hohem bzw. schnellem Kfz-Verkehr, die von einer Radroute gekreuzt werden, • Öffnung von Einbahnstraßen, • Trennung von Fuß- und Radverkehr, d.h. Vermeidung von gemeinsamen Flächen bzw. Führung im Zuge von Gehwegen. Soweit die Routen im Zuge von Hauptverkehrsstraßen für den Kfz-Verkehr verlaufen, werden bei der Umsetzung die folgenden Prinzipien angewandt: VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Radverkehr 70 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann • Anlage von Radfahrstreifen/Radwegen im Sichtfeld des Kfz-Verkehrs, bei Flächen- engpässen ausnahmsweise auch Schutzstreifen, • Anlage von separaten Abbiegestreifen für den Radverkehr an Knotenpunkten mit hohem Abbiegebedarf, • Anlage von eigenen Warte- und Aufstellflächen an signalisierten Knotenpunkten, • direkte Führung des Radverkehrs (Vermeidung von „Inselhopping“) an Knoten- punkten. Gleichzeitig werden die Hauptrouten mit einer eigenen Wegweisung versehen. In Ab- schnitten, die nicht direkt Bestandteil einer Hauptroute sind, die aber lokale Bedeutung für den Radverkehr haben (z.B. Rheinstraße), werden im Sinne des 20–Punkte– Programms ebenfalls attraktive Angebote für den Radverkehr geschaffen. Parallel zur Umsetzung der Stadtteilrouten werden an den erkannten Unfallhäufigkeits- stellen mit gezielten Maßnahmen die Situation für den Radverkehr verbessert. Einen Überblick über Radverkehrsunfälle mit Personenschäden (Häufungspunkte) auf Basis der Drei–Jahreskarte 2005 bis 2007 gibt Abbildung VI-1. Diese befinden sich überwie- gend im Zuge von Haupt- und Nebenrouten und konzentrieren sich auf die Kernstadt. Hauptgründe für diese Unfälle sind u.a. • schlechte Sichtbeziehungen zwischen den Verkehrsteilnehmenden, • Radfahren auf dem Gehweg, • Befahren des Radweges in Gegenrichtung. Abbildung VI-1: Unfälle mit Radverkehrsbeteiligung (Unfallhäufungspunkte) (Quelle: PP KA, Dreijahreskarte Personenschaden 01.01.2005 – 31.12.2007) VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Radverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 71 Auch wenn die Unfallsituation im Radverkehr noch nicht als befriedigend bezeichnet werden kann, konnten viele Unfallhäufungspunkte entschärft werden. Für die Förde- rung des Radverkehrs in Karlsruhe bleibt die Verkehrssicherheit ein wichtiges Hand- lungsfeld. Die Wirksamkeit der bisherigen Maßnahmen lässt sich an den Nachfragedaten able- sen: Eine flächenhafte Radverkehrszählung in der Innenstadt ergab eine Steigerung von 5% innerhalb eines Jahres (2007 - 2008). Einzelne Abschnitte liegen deutlich dar- über: • Cityroute Nord + 48% (2006 - 2008) • Weiherfeldbrücke + 28% (2007 - 2008) • Rheinstraße + 43% (2007 - 2008) Fazit Der begonnene Weg zur Förderung des Radverkehrs (z.B. mit dem kontinuierlichen Ausbau der Routen) sollte konsequent weitergeführt werden, wenn der angestrebte Anteil des Radverkehrs von 23% am Gesamtverkehr erreicht werden soll. Verstärktes Augenmerk ist hierbei auf die Unfallsituation zu richten. Handlungsbedarf besteht hinsichtlich der Erweiterung des Angebots an Fahrradab- stellanlagen in der Innenstadt unter Beibehaltung der dezentralen Verteilung des An- gebots. Auch sollte die begonnene Schaffung von Fahrradabstellmöglichkeiten an (neuen) ÖPNV-Haltestellen im Sinne einer angebotsorientierten Bereitstellung einer attraktiven Infrastruktur fortgeführt werden. Das Fahrradparkhaus am Hauptbahnhof sollte im Sinne eines „Rundum-Sorglos-Pakets“ für Radfahrende qualifiziert werden. Handlungsbedarf besteht hinsichtlich der Entwicklung geeigneter Maßnahmen zur Füh- rung des Radverkehrs für Strecken, auf denen sich Radverkehr, MIV und ÖPNV im Mischverkehr überlagern und wo keine Möglichkeiten zur Reduzierung, Verlangsa- mung, Flächenrücknahme, etc. für den Motorisierten Verkehr gefunden werden. R a d v e rk e h rs n e tz B e s c h lu s s 2 0 0 5 (Q u e lle : S ta d tp la n u n g s a m t K a rl s ru h e ) R a d v e rk e h rs n e tz H a u p tn e tz R in g ro u te N e b e n n e tz T o u ri s ti s c h e F e rn ra d w e g e (B e s ta n d te il d e s H a u p tn e tz e s ) (B e s ta n d te il d e s N e b e n n e tz e s ) P V I- 1 Z u s ta n d s a n a ly s e J u n i 2 0 0 9 V e rk e h rs e n tw ic k lu n g s p la n S ta d t K a rl s ru h e © S ta d t K a rl s ru h e , L ie g e n s c h a ft s a m t 0 c a . 1 0 0 0 m S tu te n s e e G rü n w e tt e rs b a c h H o h e n w e tt e rs b a c h P a lm b a c h O s ts ta d t F o rc h h e im R h e in s te tt e n D u rm e rs h e im M a x im ili a n s a u W ö rt h E g g e n s te in W e in g a rt e n B e rg h a u s e n E tt lin g e n O s t W e s t O b e rr e u t S ü d s ta d t R ü p p u rr W o lf a rt s w e ie r R in th e im N o rd s ta d t N o rd w e s ts ta d t In n e n s ta d t M ü h lb u rg D u rl a c h W a ld s ta d t N e u re u t S ü d w e s ts ta d t K n ie lin g e n H a g s fe ld D a x la n d e n G rö tz in g e n W e s ts ta d t S tu p fe ri c h W e ih e rf e ld -D a m m e rs to c k B e ie rt h e im - B u la c h G rü n w in k e l 5km Radiu s 1km Radiu s 3km Radiu s E in b in d u n g d e r N a h v e rs o rg u n g s z e n tr e n in s R a d v e rk e h rs n e tz S ta d tg re n z e R a d v e rk e h rs n e tz H a u p tn e tz R in g ro u te N e b e n n e tz T o u ri s ti s c h e F e rn ra d w e g e (B e s ta n d te il d e s H a u p tn e tz e s ) (B e s ta n d te il d e s N e b e n n e tz e s ) P V I- 2 A B C D A -Z e n tr u m B -Z e n tr u m C -Z e n tr u m D -Z e n tr u m Z u s ta n d s a n a ly s e J u n i 2 0 0 9 V e rk e h rs e n tw ic k lu n g s p la n S ta d t K a rl s ru h e © S ta d t K a rl s ru h e , L ie g e n s c h a ft s a m t 0 c a . 1 0 0 0 m S tu te n s e e G rü n w e tt e rs b a c h H o h e n w e tt e rs b a c h P a lm b a c h O s ts ta d t F o rc h h e im R h e in s te tt e n D u rm e rs h e im M a x im ili a n s a u W ö rt h E g g e n s te in W e in g a rt e n B e rg h a u s e n E tt lin g e n O s t W e s t O b e rr e u t S ü d s ta d t R ü p p u rr W o lf a rt s w e ie r R in th e im N o rd s ta d t N o rd w e s ts ta d t In n e n s ta d t M ü h lb u rg D u rl a c h W a ld s ta d t N e u re u t S ü d w e s ts ta d t K n ie lin g e n H a g s fe ld D a x la n d e n G rö tz in g e n W e s ts ta d t S tu p fe ri c h W e ih e rf e ld -D a m m e rs to c k B e ie rt h e im - B u la c h G rü n w in k e l C C C C C A B BB D D D D D D D U m s e tz u n g s s ta n d R a d v e rk e h rs n e tz (Q u e lle : S ta d tp la n u n g s a m t K a rl s ru h e , S ta n d M ä rz 2 0 0 9 ) R a d v e rk e h rs n e tz H a u p tn e tz R in g ro u te N e b e n n e tz T o u ri s ti s c h e F e rn ra d w e g e F e rt ig g e s te llt W e it e s tg e h e n d u m g e s e tz t T e ilw e is e u m g e s e tz t In E n tw u rf s b e a rb e it u n g (B e s ta n d te il d e s H a u p tn e tz e s ) (B e s ta n d te il d e s N e b e n n e tz e s ) U m s e tz u n g s s ta n d P V I- 3 Z u s ta n d s a n a ly s e J u n i 2 0 0 9 V e rk e h rs e n tw ic k lu n g s p la n S ta d t K a rl s ru h e © S ta d t K a rl s ru h e , L ie g e n s c h a ft s a m t 0 c a . 1 0 0 0 m S tu te n s e e G rü n w e tt e rs b a c h H o h e n w e tt e rs b a c h P a lm b a c h O s ts ta d t F o rc h h e im R h e in s te tt e n D u rm e rs h e im M a x im ili a n s a u W ö rt h E g g e n s te in W e in g a rt e n B e rg h a u s e n E tt lin g e n O s t W e s t O b e rr e u t S ü d s ta d t R ü p p u rr W o lf a rt s w e ie r R in th e im N o rd s ta d t N o rd w e s ts ta d t In n e n s ta d t M ü h lb u rg D u rl a c h W a ld s ta d t N e u re u t S ü d w e s ts ta d t K n ie lin g e n H a g s fe ld D a x la n d e n G rö tz in g e n W e s ts ta d t S tu p fe ri c h W e ih e rf e ld -D a m m e rs to c k B e ie rt h e im - B u la c h G rü n w in k e l G rö tz in g e n -D u rl a c h -I n n e n s ta d t S tu te n s e e -H a g s fe ld - R in th e im -I n n e n s ta d t W a ld s ta d t - In n e n s ta d t N e u re u t- W e s ts ta d t- M e s s e D a x la n d e n - In n e n s ta d t E tt li n g e n - W e ih e rf e ld - S ü d w e s ts ta d t - In n e n s ta d t C it y -R o u te S ü d C it y -R o u te N o rd K n ie li n g e n - W e s ts ta d t - In n e n s ta d t N e u re u t- W e s ts ta d t- M e s s e F o rs c h u n g s z e n tr u m - In n e n s ta d t S ü d s ta d t- In n e n s ta d t VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fußverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 72 VII FUSSVERKEHR Die eigenen Füße als das individuellste Verkehrsmittel spielen auch in Karlsruhe eine wichtige Rolle. Bezogen auf die Gesamtbevölkerung von Karlsruhe wurde bei der Er- hebung zum Verkehrsverhalten im Jahr 2002 gut jeder fünfte Weg ausschließlich zu Fuß zurückgelegt. Dies war nach der Autonutzung (selbstfahrend) der zweithöchste Anteil. Für Menschen mit einer hohen Nahraumorientierung sind gute Bedingungen besonders wichtig. Insbesondere Kinder, Jugendliche und ältere Menschen legen ei- nen Großteil ihrer Wege zu Fuß zurück, sei es zur Schule, zum Einkaufen, für Erledi- gungen und in der Freizeit (siehe hierzu auch Kap. II.4). Zudem ist der Fußverkehr die Verkehrsart mit dem höchsten Anteil an Versorgungs- und Familienarbeit. Zwar ver- zeichnete Karlsruhe – wie die meisten Städte – in der Vergangenheit einen Rückgang des Fußwegeanteils (siehe hierzu Socialdata, 2002), allerdings gewinnt der Fußver- kehr als Nahmobilitätsfaktor angesichts des steigenden Anteils älterer Menschen und der Diskussion um ein kinderfreundliches Wohnumfeld zunehmend an Bedeutung. Dem wurde in Karlsruhe bereits mit dem Gemeinderatsbeschluss zur „Gemeinschafts- aufgabe Sozialverträglichkeit“ Rechnung getragen. Die größte Bedeutung kommt dem Fußverkehr im Stadtquartier zu, wo er aufgrund der räumlichen Nähe nicht nur die flexibelste und umweltschonendste, sondern vielfach auch die schnellste Art der Fortbewegung ist. Der Einzelhandel lebt hier insbesondere von Kunden, die in fußläufiger Entfernung wohnen oder arbeiten. Die Stärkung des Fußverkehrs auf Stadtteilebene fördert damit die Unternehmen im Stadtteil. Methodik Fußverkehrsförderung ist immer mit einer Betrachtung im Detail verbunden (Gehweg- breiten, Querungsmöglichkeiten an Hauptverkehrsstraßen, Einschränkungen durch Gehwegparken, Kfz-Geschwindigkeiten, etc.). Eine flächendeckende Untersuchung des Fußverkehrs in allen 24 Stadtteilen war im vereinbarten Bearbeitungsrahmen für den Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe nicht leistbar, daher wurden in Abstimmung mit der Stadt Karlsruhe fünf Stadtteile ausgewählt, wo im 500 m-Einzugsbereich um die Stadtteilzentren die Situation im Fußverkehr im Detail aufgenommen und bewertet wurde. Die Quartiere sollten sich hinsichtlich ihrer Bedeutung als Stadtteilzentrum (B-, C- und D-Zentrum), ihren stadt- und bevölkerungsstrukturellen Gegebenheiten (dörflich ge- prägt, gründerzeitliche Bebauung, Nachkriegsbebauung bzw. ihrem Anteil an älterer Menschen und dem an Kindern und Jugendlichen) sowie hinsichtlich der verkehrlichen Rahmenbedingungen unterscheiden. Die ausgewählten Quartiere sind in der Übersicht in Abbildung VII-1 dargestellt. Die Analyse des Fußverkehrs erfolgte auf der Grundlage von Ortsbegehungen und Bestandsaufnahmen sowie aufbauend auf Unterlagen und Daten, die von der Stadt Karlsruhe zur Verfügung gestellt bzw. von den Gutachterbüros recherchiert wurden. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fußverkehr 73 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann Abbildung VII-1: Übersicht Untersuchungsräume Stadtteilzentren Die Bewertung erfolgt hinsichtlich: • Gestaltungs- und Aufenthaltsqualität in den Stadtteilzentren • Einschränkungen/Gefährdungen durch den (fließenden und ruhenden) Kfz-Verkehr • Flächenverfügbarkeit für den Fußverkehr • Qualität der Erreichbarkeit der Stadtteilzentren Der Fokus der Analyse liegt auf den Stadtteilzentren und ihrer fußläufigen Erreichbar- keit. Um die Relevanz der Befunde in einen Kontext mit den hinsichtlich ihrer Nah- raumorientierung besonders betroffenen Gruppen (Kinder, Jugendliche und ältere Menschen) stellen zu können, wurden auch Einrichtungen im Untersuchungsgebiet aufgenommen, die von diesen Bevölkerungsgruppen regelmäßig aufgesucht werden (wie z.B. Spiel und Sportplätze, KITAs, Altenwohnanlagen). VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fußverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 74 Bewertungskriterien sind: • Gehwegbreiten: Hier wurde der Anteil der Gehwege mit einer nutzbaren Breite ≤1,50 m17 bezogen auf die Gesamtlänge der straßenbegleitenden Gehwege ermittelt. Es wurde unterschieden zwischen baulich bedingten nutzbaren Brei- ten ≤1,50 m und Unterschreitung der Mindestbreite infolge Gehwegparkens (siehe nächster Punkt). • Einschränkungen durch Gehwegparken: Hier wurde zunächst in allen Straßen des Untersuchungsgebiet die Parkierungspraxis erhoben (differenziert nach Parken am Fahrbahnrand, in Buchten und Seitenstreifen sowie Parken unter Mitbenutzung des Gehwegs) und geprüft, inwieweit dies Auswirkungen auf die erforderlichen Mindestgehwegbreiten hat. • Aufenthaltsqualität der Plätze im Zentrum: Plätze sind Flächen, die vom Fuß- verkehr zum Aufenthalt abseits der Verkehrsflächen genutzt werden können, die z.T. auch weitere Funktionen haben können wie z.B. Wochenmarkt. Quali- tätskriterien sind Begrünung, Ausstattung, Oberflächenbeschaffenheit und Glie- derung der Flächen. • Flächenverhältnis zwischen Fußverkehrsflächen und Kfz-/ ÖPNV-Verkehrs- flächen im öffentlichen Straßenraum des Zentrums (Dominanz von Kfz- Verkehrsflächen/ Gleisanlagen). • Dimensionierung von Knotenpunkten und Einmündungen: „Überdimensionierte Knotenpunkte“ sind solche, die einen unnötig hohen Flächenverbrauch infolge zu großzügiger Trassierung der Ausrundungsradien sowie Fahrbahnen mit Überbreiten aufweisen und daher für den Fußverkehr Einschränkungen darstel- len. • Qualität der Fußverkehrsquerung: An lichtsignalgeregelten Knotenpunkten wur- de geprüft, ob alle Fußverkehrsbeziehungen im Bereich der LSA möglich sind, an Straßen mit Kfz-Geschwindigkeiten von 50 km/h und darüber wurden die Abstände von gesicherten Querungsmöglichkeiten geprüft. • Linienhafte Barrierewirkung von Kfz-/ ÖPNV-Verkehrsanlagen, differenziert nach Wegebeziehungen innerhalb des Untersuchungsgebiets und Wegebezie- hungen im Randbereich. Barrierewirkung wird erzeugt durch mehrspurige Stra- ßen, insbesondere im Zusammenhang mit ÖPNV-Gleisen (separat oder im Mischverkehr) und/ oder straßenbegleitendem Parken. Im folgenden werden die fünf Untersuchungsgebiete mit ihren spezifischen Merkmalen und Problemen beschrieben. 17 Hier wird die nach DIN 18030 (Barrierefreies Bauen – Planungsgrundlagen und –anforderungen) geltende Mindestgehwegbreite von 1,50 m angesetzt. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fußverkehr 75 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann VII.1 Untersuchungsgebiet Mühlburg Plan VII-1: Fußverkehr Untersuchungsgebiet Mühlburg – Bewertung Am Entenfang Rheinstraße Lindenplatz Mühlburg, seit 1886 Stadtteil von Karlsruhe, hat mittelalterliche Wurzeln. Der größte Teil der Bebauung stammt aus der Nachkriegszeit, da Mühlburg im zweiten Weltkrieg weitgehend zerstört wurde. Die Bevölkerung ist älter als im gesamtstädtischen Durch- schnitt und es leben hier deutlich weniger jüngere Menschen. Mühlburg ist seit 2007 Fördergebiet im Bund-Länder-Programm „Soziale Stadt“. Im Rahmen der derzeit lau- fenden Bürgerbeteiligung werden u.a. auch Verkehrsfragen intensiv diskutiert. Das Stadtteilzentrum in der Rheinstraße östlich des Entenfangs ist ein B-Zentrum mit Angeboten für den periodischen und aperiodischen Bedarf sowie Gastronomie. Einmal wöchentlich findet auf dem Platz vor der Post (Entenfang) ein Wochenmarkt statt, der das vorhandene Angebot ergänzt. Im Gebiet verteilt finden sich weitere Einzelhandels- und Dienstleistungsstandorte. Aufenthaltflächen im Zentrumsbereich sind kaum vor- handen, lediglich vor der Peter-und-Paul-Kirche ist eine größere zusammenhängende Platzfläche, die allerdings ungenügend gestaltet ist und nicht als Aufenthaltsfläche wahrgenommen und genutzt wird. Anzumerken ist, dass im Zuge der Sanierungsmaß- nahmen im Quartier weitere Plätze geschaffen werden und Missstände behoben wer- den sollen. Im Zentrum dominieren die Flächen für den Kfz-Verkehr. Der teilweise vierstreifige Fahrbahnquerschnitt der Rheinstraße, verbunden mit einem hohen Kfz- Verkehrsaufkommen (ca. 18.000 Kfz/Tag) sowie der mittig verlaufende separate Gleis- körper der Stadtbahn wirken als Barriere innerhalb des Zentrums . Die Seitenräume und somit die Flächen für Bewegung und Aufenthalt sind im Verhältnis zu den Flächen für den Kfz-Verkehr und ÖPNV gering, allerdings sind die Gehwege mit 3,50 m relativ breit, wenn auch durch Geschäftsauslagen und zahlreiche „Kundenstopper“ einge- schränkt. Entlang der Rheinstraße und am Entenfang besteht aufgrund des beidseitigen Einzel- handelsangebots ein linienhafter Querungsbedarf. Queren ist an den signalgeregelten Knotenpunkten möglich, hier sind aber nicht an allen Zufahrten gesicherte Querungs- möglichkeiten vorhanden. Die Abstände zwischen den signalisierten Querungsmög- lichkeiten betragen max. 185 m. Trotzdem kann häufig beobachtet werden, dass Zu- VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fußverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 76 Fuß-Gehende die Fahrbahn und den separaten Gleiskörper zwischen den Querungs- stellen überschreiten. In den Hauptverkehrsstraßen gilt Tempo 50, die Straßen abseits davon sind flächen- deckend als Tempo 30-Zonen ausgewiesen. Barrierewirkung für die Wegebeziehungen innerhalb des Untersuchungsgebiets hat – neben Rheinstraße und Entenfang – auch die Lameystraße. An den Knotenpunkten Rheinstraße/Am Entenfang und Am Enten- fang/Lameystraße kann der Fußverkehr in der Regel nicht in einem Zug queren. Nicht zuletzt aufgrund der Vorrangschaltung für den ÖPNV entstehen – je nach Wegebezie- hung, Verkehrsaufkommen und Tageszeit – teilweise erhebliche Wartezeiten für den Fußverkehr. In der Hardtstraße besteht ebenfalls Querungsbedarf, der mit den vorhandenen Ange- boten nicht vollständig befriedigt wird. Hier sollten vorhandene Wegebeziehungen stär- ker aufgegriffen werden. Aufgrund der beiderseits parkenden Kfz zwischen Lameystra- ße und Sonnenstraße/Fliederstraße ist ein Queren der Fahrbahn insbesondere für mo- bilitätseingeschränkte Personen unkomfortabel. Die Gehwege im Untersuchungsgebiet sind überwiegend breiter als 1,50 m, und wer- den im Vergleich zu den anderen untersuchten Quartieren weniger häufig zum Parken in Anspruch genommen. Am nördlichen und südlichen Rand des Untersuchungsge- biets befinden sich größere Grünanlagen, in denen ein Großteil der Spielplatzangebote liegen. In diesem Bereich wird der Fußverkehr durchgängig auf eigenen Wegen unge- stört vom Kfz-Verkehr geführt. Im Rahmen der Bürgerbeteiligung „Soziale Stadt“ wurden unter anderem Verbesse- rungen der Querungsmöglichkeiten insbesondere über die Rheinstraße (zusätzliche Querungsmöglichkeiten, längere Grünphasen für Fußgänger) gefordert. Auch besteht vielfach der Wunsch nach Sitzmöglichkeiten entlang der Rheinstraße. Kinder und Ju- gendliche trugen bei der Spielleitplanung eine Vielzahl von Verbesserungsvorschlägen u.a. im Verkehrsbereich zusammen, beispielsweise größere Aufstellflächen im Bereich der Haltestelle Philippstraße, Querungshilfen im Bereich Hardtstraße und weiteren Straßen sowie generell längere Grünphasen für Fußgänger. Zusammenfassend ist festzustellen, dass das Stadtteilzentrum aus Sicht des Fußver- kehrs allenfalls befriedigend ist. Ursache ist die Trennwirkung der Rheinstraße und die Dominanz der Flächen für Kfz-Verkehr und ÖPNV. Auch die Erreichbarkeit des Zent- rums ist keinesfalls zufriedenstellend. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fußverkehr 77 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann VII.2 Untersuchungsgebiet Durlach Plan VII-2: Fußverkehr Untersuchungsgebiet Durlach – Bewertung Pfinztalstraße Die alte Residenzstadt Durlach war bis zur Gründung der Stadt Karlsruhe Wohnsitz des Markgrafen von Baden-Durlach. Im Jahre 1938 eingemeindet, ist Durlach heute der größte Stadtteil von Karlsruhe mit insgesamt ca. 30.000 Einwohnerinnen und Ein- wohnern in sieben Stadtvierteln. Der Anteil älterer Menschen liegt über, der von Kin- dern und Jugendlichen unter dem gesamtstädtischen Durchschnitt. Das Stadtteilzentrum (Kategorie B) liegt im ältesten Teil von Durlach. Die mittelalterli- chen Strukturen sind im Stadtgrundriss bzw. im öffentlichen Straßenraum noch gut ablesbar: enge Gassen mit teils schönen Gebäuden, die ringförmig um das alte (und neue) Zentrum verlaufen. Diese Gassen sind zu einem großen Teil als verkehrsberu- higte Bereiche ausgewiesen. Das Stadtteilzentrum mit einem vielfältigen und attraktiven Warenangebot des periodi- schen und aperiodischer Bedarfs sowie zahlreichen Cafes und Kneipen hat sich linear entlang der Pfinztalstraße entwickelt und ist als Fußgängerzone ausgewiesen. Der niveaugleiche Gleiskörper der Straßenbahn kann flächenhaft gequert werden, im Sei- tenraum verbleiben Breiten von ca. 2,00 m, die (zumindest bei Vorbeifahren der Stra- ßenbahn) für ein Stadtteilzentrum mit beiderseitigem Geschäftsbesatz zu schmal sind. Außerhalb des Zentrum sind weitere Einzelhandels- und Dienstleistungsstandorte – teils konzentriert (wie z.B. das Scheck-in-Center) – angesiedelt, es besteht eine Ten- denz zum „Ausfransen“ des Zentrums. Der Marktplatz (mit täglichem Markt) und der Platz vor der Friedrichschule laden zum Verweilen ein. Wünschenswert wäre ein grö- ßeres Angebot an Sitzmöglichkeiten im Bereich der Aufenthaltsflächen die nicht kom- merziell (z.B. Außengastronomie) sind. Insgesamt ist die Situation im Zentrum aus Sicht des Fußverkehrs positiv zu bewerten. Die Straßen im Untersuchungsgebiet sind – mit Ausnahme der Hauptverkehrsstraßen (HVS) – als Tempo 30-Zonen (bzw. als verkehrsberuhigte Bereiche) ausgewiesen. In den HVS gilt Tempo 50. Gesicherte Querungsmöglichkeiten werden an allen Haupt- verkehrsstraßen angeboten, allerdings sind nicht alle querenden Wegebeziehungen aufgenommen und es müssen teilweise Umwege in Kauf genommen werden. In die- sem Zusammenhang besonders erwähnt werden muss die Badener Straße, die als VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fußverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 78 zweispurige HVS zwar nicht der Definition für eine Barriere entspricht, die aber auf- grund ihrer hohen Kfz-Belastungen eine erhebliche Trennwirkung aufweist. Die mehrspurigen HVS mit teilweise separaten Gleiskörper im Westen des Untersu- chungsgebiets haben insgesamt eine sehr hohe optische und funktionale Barrierewir- kung (Ernst-Friedrich-Straße und Durlacher Allee). Die Parkierungspraxis im Untersuchungsgebiet ist unterschiedlich. Während im Be- reich westlich und um die Ernst-Friedrich-Straße die Fahrzeuge überwiegend am Fahr- bahnrand abgestellt werden, wird im Bereich bis zur Badener Straße vielfach unter Mitbenutzung des Gehwegs geparkt. Dies ist insbesondere dort problematisch, wo die verbleibende nutzbare Gehwegbreite unter dem Mindestwert von 1,50 m liegt, was in ca. 13% der Straßen des straßenbegleitenden Fußwegenetzes der Fall ist. Insgesamt gesehen ist das Stadtteilzentrum in Durlach fußläufig jedoch gut erreichbar. VII.3 Untersuchungsgebiet Rüppurr Plan VII-3: Fußverkehr Untersuchungsgebiet Rüppurr – Bewertung Haltestelle Herrenalber Straße/ Tulpenstraße Arndtstraße/ Tulpenstraße Herrenalber Straße Blick nach Norden Rüppurr liegt im Süden von Karlruhe und stellt ein Bindeglied zur Nachbargemeinde Ettlingen dar und wurde 1907 eingemeindet. Obwohl seit den sechziger Jahren als Vorstadt-Wohngebiet mit überwiegend ein/zwei Familienhaus-Bebauung entwickelt, hat Alt-Rüppurr seinen dörflichen Charakter erhalten. Rüppurr hat in Karlsruhe mit 24,5% den höchsten Anteil an Seniorinnen und Senioren, allerdings auch einen leicht über- durchschnittlichen Anteil an Kindern und Jugendlichen <18 Jahren. Das Stadtteilzentrum (C-Zentrum) hat sich um die Haltestelle Tulpenstraße der Stadt- bahn beiderseits der Herrenalber Straße entwickelt. Hier finden sich Geschäfte mit Angeboten für den periodischen und aperiodischen Bedarf sowie Gastronomie. Zudem findet zweimal wöchentlich vor der Christ-König-Kirche ein Markt statt. Weitere Ge- schäfte finden sich am Ostendorfplatz sowie im Gebiet verteilt. Die Rüppurr durchschneidende Herrenalber Straße mit einer Höchstgeschwindigkeit von 60 km/h übt eine starke Trennwirkung aus und mindert die Aufenthaltsqualität. Die Querung im Bereich des Stadtteilzentrums ist mittels LSA gesichert, die Querungswe- VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fußverkehr 79 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann ge sind lang, nicht direkt und nicht in einem Zug querbar. Problematisch ist darüber hinaus die Situation rund um die Tulpenstraße. Die angesiedelten Nahversorgungsein- richtungen sind aufgrund der vielen (Straßen-) Einmündungen für mobilitätseinge- schränkte Menschen wegen der vielen Hochborde nur mühsam zu erreichen. Die ver- kehrliche Funktion dominiert das Erscheinungsbild, die Seitenräume sind schmal, die wenigen Grünflächen für Aufenthalt ungeeignet. Die Herrenalber Straße ist mit dem vierstreifigen Querschnitt und dem separaten Gleiskörper durchgängig eine Barriere im gesamten Untersuchungsgebiet18. Der Ab- stand zwischen den Querungsstellen ist mit 580 m sehr hoch und es ist derzeit nicht möglich, an anderen Stellen die Straßenseite zu wechseln. Das Brückenbauwerk am Knotenpunkt Herrenalber Straße/Battstraße/Almendstraße mit Rampen und Treppen ist umwegig. Ein ebenerdiger Übergang ist seit 2009 in Betrieb. Mit Ausnahme der Battstraße (Tempo 50) am südlichen Rand des Untersuchungsgebiets gilt Tempo 30. Im Zentrumsbereich und einigen Straßen wird auf der Fahrbahn (markiert) bzw. in Parkbuchten (baulich) geparkt, allerdings wird abschnittsweise trotzdem der Gehweg zum Parken mitgenutzt. Die überwiegende Parkierungspraxis im Gebiet ist Parken un- ter Mitbenutzung des Gehwegs ohne entsprechende Beschilderung (Z 315 StVO) oder Markierung. Während im Bereich westlich der Herrenalber Straße eine Mindestgeh- wegbreite von 1,50 m weitgehend eingehalten werden kann, wird sie in vielen Stra- ßenabschnitten im östlichen Untersuchungsgebiet unterschritten. In einigen Straßen- zügen des Gebiets sind die Gehwege auch baulich unterdimensioniert. Insgesamt sind mehr als 1/5 der vorhandenen Gehwegbreiten (baulich bedingt) oder durch Gehweg- parken schmaler als 1,50 m. Behinderungen durch parkende Fahrzeuge mit verringerten Gehwegbreiten, fehlende Gehwege und überdimensionierte Knotenpunktflächen sowie fehlende Querungsmög- lichkeiten über die Herrenalber Straße mindern die Qualität der fußläufigen Erreichbar- keit des Zentrums erheblich. 18 Seit Mitte 2009 ist einer der stadtauswärts führenden Kfz-Streifen als Radfahrstreifen ausgewiesen. Somit verbleiben für den Kfz-Verkehr 3 Fahrstreifen. Der Verkehrsversuch soll bis Mitte 2010 fortge- setzt werden. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fußverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 80 VII.4 Untersuchungsgebiet Knielingen Plan VII-4: Fußverkehr Untersuchungsgebiet Knielingen – Bewertung Untere Straße Herweghstraße Elsässer Platz Knielingen ist der älteste Stadtteil von Karlsruhe (urkundlich erwähnt bereits 786), ein- gemeindet wurde er 1935. Die dörflichen Strukturen sind im Gebiet westlich der Rhein- brückenstraße klar ablesbar. Die Straßenräume und die angrenzende Bebauung im alten Ortskern sind entsprechend ihrer Entstehungszeit eng und kleinteilig. Die östli- chen Erweiterungsgebiete (überwiegend Zweifamilienhausbebauung aus der Nach- kriegszeit mit Geschosswohnungsbau entlang der Sudetenstraße) bieten Platz für Be- völkerungsgruppen jeden Alters. In Knielingen entspricht der Anteil sowohl an Älteren als auch an jüngeren Menschen am ehesten dem gesamtstädtischen Durchschnitt. Das Stadtteilzentrum der Kategorie D befindet sich um den Elsässer Platz. Zum Ange- bot gehören Geschäfte des periodischen und aperiodischen Bedarf sowie Cafes und Gaststätten. Ergänzend findet einmal wöchentlich ein Wochenmarkt statt. Wenige wei- tere Geschäfte und Dienstleistungen im Untersuchungsgebiet ergänzen das Angebot. Im Zentrum dominieren die Flächen für den Kfz-Verkehr. Die Seitenräume und somit die Flächen für Bewegung und Aufenthalt sind im Verhältnis dazu gering und mit 2,00 m Gehwegbreite unterdimensioniert. Erschwerend hinzu kommt, dass vielfach auf dem Gehweg geparkt wird. Die Aufenthaltsfläche zwischen dem Einkaufsmarkt am Elsässer Platz und der Stadtbahnhaltestelle ist durch die unmittelbar angrenzende stark belastete Rheinbrückenstraße (18.500 Kfz/Tag) trotz Bäumen und Sitzgelegen- heiten nur eingeschränkt attraktiv. Am Knotenpunkt fehlt die nördliche Querung über die Rheinbrückenstraße. Die Rheinbrückenstraße trennt Knielingen in zwei Teile. Der Elsässer Platz stellt dabei den Haupteingang und die Hauptzufahrt in das westliche Quartier dar, wobei die „Zu- fahrtfunktion“ dominiert. Die Abstände zwischen gesicherten Querungsangeboten sind groß, wobei Wegebeziehungen für eine höhere Dichte kaum gegeben sind. In der Rheinbrückenstraße gilt 60 km/h, in der Sudetenstraße und der Siemensallee südlich der Sudetenstraße gilt 50 km/h. Die Straßennetze der Wohngebiete sind flä- chendeckend als Tempo 30-Zone ausgewiesen. In der Sudetenstraße sind zusätzliche Querungsangebote wünschenswert. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fußverkehr 81 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann Im alten Ortskern sind die Straßenräume und die Gehwege teilweise sehr schmal. Es wird fast durchgängig geduldet auf dem Gehweg geparkt. Die verbleibenden Restbrei- ten für den Fußverkehr sind kleiner als 1,50 m bzw. oft ist der Gehweg baulich schon schmaler. Auch im Bereich östlich der Rheinbrückenstraße wird der Gehweg (geduldet) zum Abstellen von Kfz mitgenutzt, auch hier liegt die verbleibende Gehwegbreite viel- fach unter 1,50 m. Das Untersuchungsgebiet Knielingen ist das Gebiet der fünf unter- suchten, mit dem höchsten Anteil an zu geringen Gehwegbreiten (44%). VII.5 Untersuchungsgebiet Südstadt Plan VII-5: Fußverkehr Untersuchungsgebiet Südstadt – Bewertung Werderstraße Schützenstraße Rüppurrer Straße Die Südstadt, südwestlich der Innenstadt gelegen, ist der erste Stadtteil, der nach der Gründung von Karlsruhe gebaut wurde, zu Beginn als Quartier für Bahnarbeiter. Ge- schosswohnungsbauten des 19. Jahrhunderts in Blockstruktur, ergänzt um Baulücken- schlüsse der Nachkriegszeit sowie ein strenges Raster von Erschließungsstraßen prä- gen das Erscheinungsbild. Die Südstadt ist ein urbaner, lebendiger und dynamischer Stadtteil. Aufgrund des ho- hen Ausländeranteils im Quartier findet viel Leben im Straßenraum statt, dementspre- chend sind auch viele Menschen zu Fuß unterwegs. Der Anteil sowohl von Kindern und Jugendlichen als auch von älteren Menschen liegt unter dem städtischen Durch- schnitt. Das D-Zentrum rund um den Werderplatz weist ein vielfältiges Warenangebot mit Ge- schäften für den periodischen und aperiodischen Bedarf auf sowie ein großes gastro- nomisches Angebot mit Cafes und Kneipen. Hier findet auch dreimal wöchentlich Markt statt. Das Scheck-in-Center am Mendelssohnplatz ist ein weiterer bedeutender Einzel- handelsschwerpunkt am nordöstlichen Rand des Untersuchungsgebiets. Es gibt insge- samt eine Vielzahl von kleineren Einzelhandels- und Dienstleistungsangeboten sowie Cafes, Kneipen und Restaurants. Der Werderplatz ist als Fußgängerzone bzw. ver- kehrsberuhigter Bereich ausgewiesen. Ein dichter Baumbestand schafft eine ange- nehme Atmosphäre. Der Parkdruck ist innerhalb der Südstadt sehr groß (dichte Bebauung, Kneipenviertel, etc.), sodass meist alle Parkmöglichkeiten belegt sind. An den Knotenpunkten inner- VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fußverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 82 halb der Tempo 30-Zone und den Einmündungen zu den Hauptverkehrsstraßen sind die Bordsteinkanten freigehalten bzw. sind mit Pollern gegen Parken gesichert. Das Parken findet überwiegend auf der Fahrbahn (markiert) bzw. in Parkbuchten statt (markiert und baulich angelegt). Der Gehweg wird in Teilbereichen auf einer Fahrbahn- seite zum Parken mitgenutzt. Die verbleibende Gehwegbreite liegt über dem Mindest- maß von 1,50 m. In der Südstadt sind die Gehwege meist (ca. 2,00 –2,50 m) breit, jedoch oft durch Straßenmöblierung, Auslagen, Werbetafeln, Mülltonnen, abgestellte Fahrräder, etc. zugestellt, sodass das Gehen zum Hindernislauf wird. Im Bereich des Grünzugs – in bzw. an dem viele Spielplätze und KITAs angesiedelt sind – verlaufen separate Fuß- wege, für die an Hauptverkehrsstraßen gesicherte Querungen bestehen. In den Hauptverkehrsstraßen Ettlinger Straße, Rüppurrer Straße und Baumeisterstraße gilt Tempo 50km/h, ebenso in der Kriegsstraße bzw. hier 70km/h im Bereich des Tun- nels. Im nachgeordneten Netz gilt flächendeckend Tempo 30, zwei Straßenabschnitte sind als verkehrsberuhigte Bereiche ausgewiesen. Insgesamt ist die Südstadt das Un- tersuchungsgebiet der fünf untersuchten Gebiete mit den längsten Straßenabschnitten an Hauptverkehrsstraßen. Die großen Knotenpunkte entlang der Ettlinger Straße, Rüppurrer Straße und Kriegs- straße sind für den fließenden Kfz-Verkehr (MIV) und ÖPNV optimiert. Die Fußwege über die Knotenpunkte sind teilweise umwegig und vielfach mit „Inselhüpfen“ verbun- den. Für relevante Wegebeziehungen im Quartierszusammenhang über Hauptver- kehrsstraßen werden nicht immer gesicherte Querungsmöglichkeiten angeboten. Ins- besondere über die durch das Untersuchungsgebiet führende Rüppurrer Straße könn- ten die Abstände dichter sein, um deren Barrierewirkung zu mildern. Der Radverkehr wird entlang der Hauptverkehrsstraßen im Seitenraum geführt, was insbesondere an den Knotenpunkten und Querungsstellen aufgrund fehlender Bewe- gungs- und Aufstellflächen zu Konflikten zwischen Fuß- und Radverkehr führen kann. Trotz der geschilderten Einschränkungen ist in der Südstadt die Situation für den Fuß- verkehr – in Relation zu anderen untersuchten Quartieren – positiv zu werten. VII.6 Gegenüberstellung der Untersuchungsgebiete Tabelle VII-1: Bewertung der Fußverkehrssituation in den Zentren Tabelle VII-2: Bewertung der fußläufigen Erreichbarkeit der Zentren Die untersuchten Stadtteilzentren und Quartiere weisen – je nach ihrem stadtstrukturel- len und verkehrlichen Kontext – sehr unterschiedliche Probleme auf. Zwei Zentren (Mühlburg und Rüppurr) werden von hoch belasteten Hauptverkehrsstraßen durch- schnitten, die optisch und funktional als Barriere wirken. Die Trennwirkung wird durch den dortigen hochfrequenten Stadtbahnbetrieb zusätzlich verstärkt. Die Aufenthalts- qualität ist in beiden Zentren gering, zumal die vorhandenen Aufenthaltsflächen von minderer Qualität sind. In Mühlburg positiv zu bewerten sind die breiten Gehwege, die VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fußverkehr 83 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann zwar aufgrund von Geschäftsauslagen nicht in ihrer vollen Breite nutzbar sind, aber zumindest ein gegenüber anderen Zentren gutes Angebot darstellen. In den Zentren von Durlach und in der Südstadt sind Fußgängerzonen und verkehrsbe- ruhigte Bereiche ausgewiesen, in denen sich der Fußverkehr weitgehend ungestört vom Kfz-Verkehr bewegen kann, auch wenn in Durlach durch die Straßenbahn in der Fußgängerzone temporäre Einschränkungen in Kauf genommen werden müssen. Die vorhandenen Aufenthaltsflächen in diesen Zentren werden rege genutzt, insgesamt ist die Aufenthaltsqualität hoch. Die Straßen im Statteilzentrum in Knielingen sind zwar als Tempo 30-Straßen ausge- wiesen, allerdings dominieren die Flächen für den Kfz-Verkehr das Erscheinungsbild. Die Gehwege sind für ein Stadtteilzentrum zu schmal und werden vom ruhenden Ver- kehr beansprucht, die Aufenthaltsqualität ist gering. Im 500 m Einzugsbereich der Zentren sind in allen Quartieren Barrieren in Form hoch- belasteter Straßen mit mehreren Fahrspuren (MIV und ÖPNV) und teilweise straßen- begleitenden Parkstreifen zu überwinden. Dies ist einerseits über LSA, FSA und FGÜ gesichert, andererseits sind die Abstände zwischen den Querungsangeboten oft sehr groß. Hinsichtlich der Unfallsituation mit Fußverkehrsbeteiligung stechen Mühlburg und die Südstadt hervor, der häufigste Unfall Typ ist „Unfall beim Überschreiten der Fahrbahn“. In beiden Untersuchungsgebieten verlaufen mehrere Hauptverkehrsstraßen, die mit Tempo 50 befahren werden dürfen und wo im Zuge wichtiger Fußverkehrsverbindun- gen Querungsangebote in ausreichender Dichte fehlen. In allen Untersuchungsgebieten werden die Gehwege zum Parken genutzt, allerdings in unterschiedlichem Umfang. Problematisch ist dies in Abschnitten, wo die zur Verfü- gung stehende Gehwegbreite unter das Mindestmaß von 1,50 m sinkt,19 was in Rüp- purr und insbesondere in Knielingen in vielen Straßenabschnitten der Fall ist. Die in den Untersuchungsgebieten angesiedelten Einrichtungen (Schulen, KITAs, Spielplätze, Altenwohnanlagen etc.), die fußläufig gut erreichbar sein müssen, sind von zugeparkten oder baulich zu schmalen Gehwegen ebenfalls negativ betroffen. Diesbe- züglich am problematischsten ist der Bereich um die Grundschule in Knielingen, wo zu Schulanfangs- und -endzeiten die Fahrbahn von Kindern mitbenutzt wird, weil die Geh- wege für die Gruppen von Kindern zu schmal sind. Verschärfend hinzukommt das Parkverhalten von Eltern, die ihre Kinder mit dem Auto bringen bzw. abholen. Fazit Insgesamt ist festzustellen, dass der Förderung des Fußverkehrs in der Vergangenheit weniger Aufmerksamkeit gewidmet wurde als der Förderung des ÖPNV und des Rad- verkehrs. Während deren Ansprüche sowie die des MIV eher erfüllt werden, bleiben für 19 Mindestmaß gemäß DIN 18030 VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Fußverkehr Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 84 den Fußverkehr oft nur schmale Gehwege übrig, die in weiten Teilen zusätzlich durch parkende Fahrzeuge eingeschränkt werden, vielfach fehlen gesicherte Querungsmög- lichkeiten an Hauptverkehrsstraßen. Das zeigen auch die in Karlsruhe angesetzten Mindestgehwegbreiten von 1,20 m, die unterhalb der laut DIN 18030 erforderlichen Mindestbreite von 1,50 m und deutlich unterhalb der in den „Empfehlungen für Fuß- gängerverkehrsanlagen“ der FGSV anzustrebenden Mindestgehwegbreite in Wohn- straßen (2,50 m) liegen. Der hohen Bedeutung des Fußverkehrs in den Stadtquartieren und im Nahbereich muss zukünftig verstärkt Rechnung getragen werden. In der bebauten Ortslage, insbesondere in den alten Ortskernen, sind die erforderli- chen Breiten allerdings nur mit erheblichem Aufwand baulich zu realisieren. Hier sollte zumindest das Gehwegparken unterbunden werden, damit die vorhandenen Gehwege dem Fußverkehr in ihrer vollständigen Breite zur Verfügung stehen. Für die Unterbrin- gung des ruhenden Verkehrs – wenn das Angebot im öffentlichen Straßenraum zur Verfügung gestellt werden soll und am Fahrbahnrand Parken nicht möglich ist – sind im Einzelfall geeignete Lösungen zu suchen, um die Anforderungen des Fußverkehrs und die Interessen des ruhenden Verkehrs verträglich auszugleichen. Gegebenenfalls müssen Prioritäten gesetzt werden. Nicht alle Wegebeziehungen im Stadtquartier, die über Hauptverkehrsstraßen führen, können an jeder Stelle ein Querungsangebot erhalten. Allerdings sollte auch hier stär- ker als bisher ein Interessensausgleich zwischen den Anforderungen des Kfz-Verkehrs und des schienengebundenen ÖPNV nach einem möglichst ungestörten Verkehrsfluss und den Anforderungen des Fußverkehr nach einem dichten Angebot an gesicherten Querungsmöglichkeiten angestrebt werden. V E P K a rl sr u h e - F u ß ve rk e h r A rb e its g e m e in sc h a ft S te te P la n u n g / H a b e rm e h l + F o llm a n n Z u st a n d sa n a ly se J u n i 2 0 0 9 U n te r- s u c h u n g s - g e b ie t B e v ö lk e ru n g i m S ta d tt e il Z e n tr u m s - k a te g o ri e G e s ta lt u n g s - u n d A u fe n th a lt s q u a li tä t im S ta d tt e il ze n tr e n B a rr ie re n f ü r d e n F u ß v e rk e h r im S ta d tt e il ze n tr e n EW 1 EW <18 (%) EW >65 (%) Grün 2 Aufenthaltsflächen 3 (Anzahl) Qualität der Flächen Gehwegbreite [m] Einschränkung durch Gehwegparken Dominanz von Verkehrsflächen Art der Barriere Belastung (DTV) Zul. Geschwindigkeit [km/h] Anzahl Fahrstreifen Abstand Querungsangebot [m] M ü h lb u rg 1 6 .5 3 5 1 2 ,8 2 0 ,6 B B R 2 - 3 ,5 0 n e in ja H V S m it se p . G le is kö rp e r 1 8 .0 0 0 5 0 4 + 2 1 8 5 D u rl a c h 3 1 .3 4 3 1 4 ,2 2 1 ,1 B E B 3 + F g -Z o n e / V B n e in n e in — — — — — R ü p p u rr 1 1 .0 3 4 1 5 ,4 2 4 ,5 C G F 1 - 2 ,0 0 n e in ja H V S m it se p . G le is kö rp e r 1 8 .0 0 0 6 0 4 + 2 (S ie h e T a b . V II -2 ) K n ie li n g e n 9 .2 7 1 1 4 ,9 1 9 ,0 D E B 1 - 2 ,0 0 ja ja — — — — — S ü d s ta d t 1 6 .9 2 6 1 1 ,7 1 3 ,0 D G F 1 + F g -Z o n e / V B n e in n e in — — — — — T a b e ll e V II -1 : B e w e rt u n g d e r F u ß v e rk e h rs it u a ti o n i n d e n S ta d tt e il ze n tr e n 1 w o h n b e re ch tig te B e vö lk e ru n g , S ta n d : 3 1 .1 2 .2 0 0 8 ( A m t fü r S ta d te n tw ic kl u n g : S ta tis tis ch e s Ja h rb u ch d e r S ta d t K a rl sr u h e , K a rl sr u h e 2 0 0 9 ) 2 B R – B a u m re ih e / E B – E in ze lb ä u m e / G F – z u sa m m e n h ä n g e n d e G rü n flä ch e /B a u m g ru p p e 3 g rö ß e re z u sa m m e n h ä n g e n d e F lä ch e n , d ie s ic h z u m A u fe n th a lt e ig n e n b zw . vo rg e se h e n s in d ( z. T . m it A u sn a h m e re g e lu n g w ie W o ch e n m a rk t) V E P K a rl sr u h e - F u ß ve rk e h r A rb e its g e m e in sc h a ft S te te P la n u n g / H a b e rm e h l + F o llm a n n Z u st a n d sa n a ly se J u n i 2 0 0 9 Untersuchungsgebiet Anteil Gehwegbreite 4 <1,50m Überwiegende Parkierungspraxis 5 im UG Barrieren für Wegebeziehungen innerhalb des Untersuchungsgebiets Breite der Barriere Art der Querungsmöglichkeiten 6 [Q] Abstand Q [m] Unfälle mit Fußverkehrsbeteiligung (01.01.03–31.08.08) Gesamtlänge der Straßen mit ≥ T50 [m] 7 Fehlende Querungsmöglichkeiten M ü h lb u rg 7 % F A m E n te n fa n g L a m e ys tr a ß e 4 -6 F a h rs tr e ife n + s e p a ra te r G le is kö rp e r (+ P a rk ie ru n g in T e ila b sc h n itt e n ) L S A , F S A 1 8 5 6 5 2 .7 3 2 5 D u rl a c h 1 3 % G E rn st -F ri e d ri ch -S tr a ß e D u rl a ch e r A lle e 4 F a h rs tr e ife n + s e p a ra te r G le is kö rp e r + P a rk st re ife n L S A , F S A , F G Ü < 1 5 0 3 1 3 .4 4 5 4 R ü p p u rr 2 1 % G H e rr e n a lb e r S tr a ß e 4 F a h rs tr e ife n + s e p a ra te r G le is kö rp e r L S A , Ü F 5 5 0 1 6 1 .3 0 2 3 K n ie li n g e n 4 4 % G R h e in b rü ck e n st ra ß e 3 F a h rs tr e ife n + s e p a ra te r G le is kö rp e r + G rü n st re ife n L S A , F S A , F G Ü 2 3 0 -3 7 0 1 6 1 .8 7 1 4 S ü d s ta d t 0 % F R ü p p u rr e r S tr a ß e 4 F a h rs tr e ife n + P a rk ie ru n g L S A , F S A , F G Ü 1 5 0 -3 0 0 6 4 3 .6 4 2 6 T a b e ll e V II -2 : B e w e rt u n g d e r fu ß lä u fi g e n E rr e ic h b a rk e it z u d e n S ta d tt e il ze n tr e n 4 A n te il b e zo g e n a u f d ie G e sa m tlä n g e d e r st ra ß e n b e g le ite n d e n G e h w e g e im U G 5 G – G e h w e g p a rk e n , F – F a h rb a n d ra n d , P a rk b u ch te n 6 L S A – L ic h ts ig n a la n la g e , F S A – F u ß g ä n g e rs ch u tz a n la g e , F G Ü – F u ß g ä n g e rü b e rw e g , Ü F – Ü b e rf ü h ru n g 7 o h n e T e ila b sc h n itt S ü d ta n g e n te n im U G M ü h lb u rg VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Angebote für multimodales Verkehrsverhalten Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 85 VIII ANGEBOTE FÜR MULTIMODALES VERKEHRSVERHALTEN Unter dem Begriff „Multimodalität“ ist ein Mobilitätsverhalten zu verstehen, bei dem sich die Verkehrsteilnehmenden – je nach Situation – für die Nutzung unterschiedlicher Verkehrsmittel entscheiden. Dabei können innerhalb einer Wegekette verschiedene Verkehrsmittel miteinander verbunden werden oder es werden – z.B. in Abhängigkeit vom Wegezweck oder von der Entfernung zum Ziel – an unterschiedlichen Wochenta- gen jeweils unterschiedliche Verkehrsmittel genutzt. Mobilität erhält damit eine ver- kehrsmittelübergreifende Dimension, der Focus liegt nicht sektoral auf einzelnen Ver- kehrsmitteln. Schon ein Mietwagen im Urlaubsort, zu dem mit dem ÖPNV angereist wurde, ist als ein Angebot für Multimodales Verkehrsverhalten zu verstehen. In deutschen Großstädten <500.000 EW bewegen sich laut der bundesweiten Unter- suchung zum Verkehrsverhalten (MiD 2002) bereits 51% der Bevölkerung multimodal. Nicht berücksichtigt sind hierbei Fußwege, die i.d.R. Bestandteil von allen Wegeketten sind. Abbildung VIII-1: Formen Multimodalen Verkehrsverhaltens 20 Abbildung VIII-2: Multimodales Verkehrs- verhalten in Großstädten 21 In Karlsruhe gibt es verschiedene Angebote, die ein multimodales Verkehrsverhalten fördern. Mit der Nutzung dieser Angebote ist ein Perspektivwechsel verbunden: je mehr Verkehrsteilnehmende die verschiedenen Verkehrsmittel in der Stadt kennen und Routine im Umgang entwickeln, desto einfacher gelingt es, sich in andere Verkehrsteil- nehmerrinnen und –teilnehmer hineinzuversetzen und deren Sicht einzunehmen. Dies ist ein Beitrag zur Sensibilisierung für die Probleme und Potenziale innerhalb des Ver- kehrssystems in Karlsruhe. Regelmäßige Nutzer von Fahrradverleihsystemen, die an- sonsten häufig mit dem Kfz unterwegs sind, können mehr Verständnis für die Probleme des Radverkehrs gewinnen, CarSharing in Kombination mit dem ÖPNV kann für ganze Familien zu einer besonderen Erlebnisreise in den Urlaub werden. 20 Quelle: Marx, Jörn: Integrierte Planung für Fahrrad und ÖPNV – neue Ansätze in Dresden. Vortrag am 13.03.2009 im Rahmen der Tagung „Integrierte Nahmobilität“ in Dresden. 21 Quelle: Marx, Jörn (siehe Fußnote oben) VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Angebote für multimodales Verkehrsverhalten 86 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann Call a Bike Dabei handelt es sich um ein auch hinsichtlich Wartung, Service und Zuverlässigkeit hochwertiges Fahrradverleih-Angebot Deutschen Bahn (DB Rent). Call-a-bike ist insbesondere für kürzere Wege innerhalb der Stadt geeignet und auch für Pendler, die mit dem ÖPNV nach Karlsruhe kommen und einen weiteren Weg von der Haltestelle zum Fahrtziel haben, eine gute Möglichkeit, ihren Arbeitsplatz nicht- motorisiert zu erreichen. Seit August 2007 stehen in Karlsruhe ca. 350 Mietfahrräder zur Verfügung, mit denen überall hingefahren werden kann und die an allen Knotenpunkten, jedoch innerhalb eines festgelegten Gebiets (siehe Abbildung VIII-3), wieder abgestellt werden können. Die Fahrräder stehen allerdings nicht im Winter zur Verfügung. Abbildung VIII-3: Abstellbereiche für Call a Bike (Quelle: www.callabike-interaktiv.de) VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Angebote für multimodales Verkehrsverhalten Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 87 An elf sog. „Metastandorten“ – hierzu gehören u.a. der Hauptbahnhof, der Schlossplatz die Hochschule (Moltkestraße), Entenfang und Technologiepark – sollen Kunden im- mer ein Fahrrad vorfinden. Den Standort des nächsten Fahrrads erfahren Kunden per Telefon, worüber das Fahrrad gebucht werden kann. Die Räder können sowohl minu- ten- als auch stunden- und tageweise ausgeliehen werden. Voraussetzung hierfür ist die einmalige Registrierung als Kunde (per mail oder telefonisch) mit den erforderlichen Kontaktdaten. Damit ist dann auch das Angebot von Call-a-bike in anderen Städten (zu unterschiedlichen Tarifen) verfügbar. Die Nutzung ist für BahnCard-Inhaber preisgüns- tiger. Das Angebot in Karlsruhe wird zur zeit jedoch nicht kostendeckend betrieben und von der Stadt Karlsruhe finanziell gefördert. Es sollte angestrebt werden, die Akzeptanz und Auslastung des Call a bike-Angebots insgesamt zu erhöhen. CarSharing Karlsruhe ist die Stadt mit der höchsten Anzahl von CarSharing-Fahrzeuge pro EW in Deutschland (Quelle: Stadtmobil Karlsruhe). Interessant ist dieses Angebot insbeson- dere für Verkehrsteilnehmerinnen und –teilnehmer, deren jährliche Fahrleistung gering ist und die mit der Mitgliedschaft in einer CarSharing-Initiative und der gemeinsamen Nutzung von Kraftfahrzeugen erhebliche Kosten sparen können. An mehr als 80 Stationen im gesamten Stadtgebiet von Karlsruhe steht eine große Anzahl von insgesamt ca. 200 Fahrzeugen mit einer breiten Palette unterschiedlicher Fahrzeugtypen zur Verfügung. In den Außenbereichen der Stadt ist das Fahrzeugan- gebot jedoch dünner. Zur Teilnahme an Stadtmobil CarSharing muss ein Teilnahme-Rahmen-Vertrag abge- schlossen werden. Aber nicht nur Mitgliedern von Stadtmobil, sondern auch Kunden des Karlsruher Verkehrsverbundes mit Zeitkarten, können – zur Zeit noch als Schnup- perangebot – CarSharing nutzen. Bei Kooperationen mit großen Arbeitgebern und Fir- men werden Sonderkonditionen angeboten. Für die jeweilige Benutzung eines Fahrzeugs ist meistens eine Vorbuchung erforder- lich, so dass eine zeitlich flexible Nutzung nicht uneingeschränkt möglich ist. In der Innenstadt werden jedoch Fahrzeuge angeboten, die nicht im Voraus gebucht werden müssen. Möglichkeiten zur weiteren Förderung von CarSharing könnten z.B. darin bestehen, Sonderparkflächen für CarSharing-Fahrzeuge einzurichten. Bisher werden durch die Stadt Karlsruhe hierfür keine Stellplätze reserviert oder freigehalten. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Angebote für multimodales Verkehrsverhalten 88 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann Abbildung VIII-4: Standorte von CarSharing Fahrzeugen in Karlsruhe-Mitte (Quelle: www.stadtmobil.de) Mobilitätszentrale Karlsruhe Die zentral am Marktplatz gelegene Mobilitätszentrale Karlsruhe wurde im April 2001 eingerichtet. Die Mobilitätszentrale ist mit der Stadtinformation verknüpft, Träger der Mobilitätszentrale ist der Karlsruher Verkehrsverbund KVV. Die Beratung zu den Basisinformationen des KVV erfolgt sowohl im persönlichen Ge- spräch als auch telefonisch, der Schwerpunkt liegt beim Fahrtenkartenvertrieb. Da aber insbesondere eine telefonische oder persönliche Beratung eine für alle Bevölkerungs- gruppen einfach zugängliche Informationsquelle darstellt, sollte in Hinblick auf die För- derung eines multimodalen Verkehrsverhaltens eine Erweiterung zu einer umfassen- den (multimodal, für alle Verkehrsmittel) und individuellen Mobilitätsberatung geprüft werden. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Angebote für multimodales Verkehrsverhalten Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 89 Darüber hinaus ist eine Information über das Internet (www.ka-mobil.de) möglich. Die Internetseite enthält Hinweise zur Nutzung von öffentlichen Verkehrsmitteln, zu Infor- mationsveranstaltungen (z.B. zur Fahrradnutzung und zu Spritsparkursen). Informatio- nen über Mietwagenangebote, Mitfahrzentralen und Fahrradreparaturwerkstätten kön- nen ebenso abgerufen werden wie Informationen zur Belegung der Karlsruher Park- häuser. Insbesondere im Freizeitbereich decken die zur Verfügung gestellten Informa- tionen, z.B. für InlineSkater, und Vermittlungsangebote ein breites Spektrum ab. Eine Erweiterung des Beratungsangebots über die Kombination mit einer ÖPNV- Nutzung hinaus (wie z.B. das Kasseler Internetportal für Mobilität www.mobil-in- kassel.de) sollte geprüft werden. Die Mobilitätszentrale Ka-mobil im Weinbrennerhaus VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Erreichbarkeit wichtiger Einrichtungen Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 90 IX ERREICHBARKEIT WICHTIGER EINRICHTUNGEN Die Bedeutung von Karlsruhe als Oberzentrum in der Region wird gestärkt, wenn wich- tige Einrichtungen und Standorte in der Stadt Karlsruhe gut erreichbar sind. Dies gilt für die Bevölkerung im Umland und für die in Karlsruhe lebenden Menschen gleicherma- ßen. Für ausgewählte Ziele in Karlsruhe wurde eine Erreichbarkeitsanalyse durchge- führt um die diesbezügliche Qualität zu prüfen. Die Ergebnisse der Erreichbarkeitsana- lyse sind eine wichtige Grundlage für die Ableitung von Maßnahmen, wie zukünftig eine gute Anbindung und Erschließung von wichtigen Standorten und Einrichtungen gesichert werden kann. IX.1 Methodik und Kennwerte Plan IX-1: Öffentliche Einrichtungen und große Arbeitgeber Plan IX-2: Kultur- und Freizeiteinrichtungen mit starkem Publikumsverkehr Plan IX-3: Nahversorgungszentren und Einzelhandelsstandorte – Bestand 2007 Die Erreichbarkeitsanalyse ist ein qualitatives Verfahren, mit dem die Möglichkeiten geprüft und bewertet werden, wichtige Einrichtungen in Karlsruhe mit dem Kfz und dem ÖPNV zu erreichen. Zunächst waren – in Abstimmung mit der Stadt Karlsruhe – Ziele (Einrichtungen und Standorte) auszuwählen, die in die Betrachtung einbezogen wer- den sollen. Hierzu zählen: • wichtige öffentliche Einrichtungen mit Publikumsverkehr, • Krankenhäuser mit mehr als 500 Betten, • Hochschulen und Bildungseinrichtungen mit mehr als 5.000 Studierenden, • Museen mit mehr als 100.000 Besucherinnen und Besuchern pro Jahr, • Bäder mit mehr als 100.000 Besucherinnen und Besuchern pro Jahr, • sonstige Freizeit- und Kultureinrichtungen mit mehr als 100.000 Besucherinnen und Besuchern pro Jahr, • Betriebe mit mehr als 1.000 Beschäftigten, • Nahversorgungszentren und großflächige Einzelhandelsstandorte außerhalb der Zentren. Ergänzt wurden die im Stadtgebiet von Karlsruhe liegenden Einrichtungen um die au- ßerhalb an der Stadtgrenze angesiedelte Neue Messe Karlsruhe (Rheinstetten). Insge- samt wurden 75 Standorte und Einrichtungen geprüft. Für die großflächigen Einzel- handelsstandorte wurden Referenzeinrichtungen/ -geschäfte ausgewählt und unter- sucht. Das Wildparkstadion mit 460.000 Besuchern jährlich gehört ebenfalls zu den wichtigen Freizeiteinrichtungen. Allerdings ist festzustellen, dass sich die Besucherströme auf Großveranstaltungen an wenigen Tagen im Jahr konzentrieren. An diesen Tagen ver- VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Erreichbarkeit wichtiger Einrichtungen 91 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann kehren ab 2 Stunden vor Beginn bis Beginn der Veranstaltung Shuttle-Busse vom Dur- lacher Tor und vom Mühlburger Tor in kontinuierlicher Folge. Für die Erreichbarkeit mit dem Kfz wird geprüft, ob die Standorte und Einrichtungen über das Hauptverkehrsstraßennetz direkt erreicht werden oder ob nachgeordnete Straßen genutzt werden müssen, in denen Störungen durch Randnutzungen auftreten können. Im ÖPNV wird geprüft, wie die Standorte ins ÖPNV-Netz eingebunden sind und wie sich die Erreichbarkeit im Hinblick auf die in Kapitel IV definierten Standards hinsicht- lich Einzugsbereichen und Bedienungsangebot darstellt. Hierbei wird ein Schienenan- schluss gegenüber einer Buserschließung als höherrangig eingestuft. Erst bei Über- schreitung einer Luftlinienentfernung zu Stadtbahn- und Tramhaltestellen (>400 m) kommt das ggf. vorhandenen Busangebot zum Tragen. Die Bewertung erfolgt in drei Stufen wobei die niedrigste Stufe 1 einer guten, die mittle- re Stufe einer befriedigenden und die höchste Stufe einer unbefriedigenden Erreich- barkeit entspricht. Das verwendete Bewertungsschema ist Tabelle IX-1 zu entnehmen. ÖPNV-Erreichbarkeit Stufen Kfz-Erreichbarkeit Räumlich Zeitlich 1 Direkte Erreichbarkeit über Hauptverkehrs- straßen und über geeignete Neben- straßen (Gewerbe- nutzung bzw. nicht angebaut) Stadtbahn-/ Tramanschluss Entfernung Halte- stelle <400 m Bedienungshäufigkeit <10 min 2 Erreichbar über Ne- benstraßen mit an- grenzender Misch- nutzung Stadtbahn-/ Tramanschluss Entfernung Halte- stelle <600 m Busanschluss Entfernung Hal- testelle <300 m Bedienungshäufigkeit 10 – 20 min 3 Erreichbar über Ne- benstraßen mit ho- hem Anteil an Anlie- gerverkehr (angren- zende Wohnnutzung) Stadtbahn-/ Tramanschluss Entfernung Halte- stelle >600 m Busanschluss Entfernung Hal- testelle >300 m Bedienungshäufigkeit >20 min Tabelle IX-1: Bewertungsschema Erreichbarkeit wichtiger Einrichtungen Dieses Verfahren ist nicht nur geeignet, Aussagen zur Qualität der Erreichbarkeit von Einrichtungen und Standorten für den Ist-Zustand zu treffen, sondern es kann z.B. zur Bewertung von Entwicklungsflächen im Rahmen der Flächennutzungsplanung (Bei- spiel hierzu: VEP Freiburg durch R+T und Partner) herangezogen werden, um einzelne Entwicklungsflächen zu prüfen und beispielsweise die ÖPNV-Erreichbarkeit durch eine neue (Bus-)Linie oder neue Haltestelle zukünftig zu sichern. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Erreichbarkeit wichtiger Einrichtungen Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 92 IX.2 Ergebnisse Tabelle IX-2: Qualität der Erreichbarkeit der untersuchten Einrichtungen Verkehrserzeugende Nutzungen sollten möglichst direkt über das Hauptverkehrsstra- ßennetz angebunden sein, um das nachgeordnete Netz (in dem i.d.R. die Wohnnut- zung überwiegt) verkehrlich nicht zu belasten. Auch eine möglichst direkter ÖPNV- Anschluss, vorzugsweise mit Stadtbahnen/ Straßenbahnen, ist unter dem Gesichts- punkt der Chancengleichheit von MIV und ÖPNV wichtig. Die Ergebnisse der Erreich- barkeitsanalyse stellen sich wie folgt dar: Erreichbarkeit mit dem MIV • Fast alle Standorte und Einrichtungen liegen im Hauptverkehrsstraßennetz oder einer geeigneten Nebenstraße und sind darüber mit den Kfz direkt erreichbar (Stu- fe 1). Für die Kfz-Erreichbarkeit der in der Innenstadt liegenden Einrichtungen wurde dabei das nächstgelegene Parkhaus berücksichtigt. • Die niedrigste Qualitätsstufe bei der MIV-Erreichbarkeit hat das Diakonissenkran- kenhaus. Es ist nur über Nebenstraßen mit Wohnnutzung erreichbar, wo zum ei- nen der Anliegerverkehr eine Störungsquelle darstellt und wo die dort lebende Be- völkerung von dem Verkehr der Einrichtung belastet wird. • Für weitere acht Standorte ist die Erreichbarkeitsstufe 2 zu konstatieren Sie liegen im Nebenstraßennetz, in dem Tempo 30 gilt und Mischnutzung angrenzt. Erreichbarkeit mit dem ÖPNV • Alle in der Innenstadt liegenden Einrichtungen sind mit dem ÖPNV gut erreichbar (Stufe 1), dies gilt sowohl für die Entfernung zur nächsten Haltestelle als auch für die Bedienungshäufigkeit. • Das Turmbergbad in Durlach und die Firma Fiducia sind zwar mit Stadtbahn/Tram erreichbar, allerdings liegen die Haltestellen weiter als 400 m entfernt, gleichzeitig liegt die Bedienungshäufigkeit bei über 10 Minuten (Stufe 2). • Neun weitere Standorte sind nur mit dem Bus erreichbar, deren Haltestellenentfer- nung aber unter 300 m liegen. Hierzu zählen die Nahversorgungszentren in Hags- feld und Grünwettersbach sowie drei großflächige Einzelhandelsstandorte. Auch im Falle von fünf größeren Arbeitgebern ist die ÖPNV-Erreichbarkeit nur befriedi- gend (Stufe 2). • Keine der untersuchten Einrichtungen ist hinsichtlich der ÖPNV-Erreichbarkeit als unbefriedigend (Stufe 3) zu bewerten, d.h. sie sind mit Stadtbahn/ Tram oder Bus in akzeptabler Haltestellenentfernung angebunden. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Erreichbarkeit wichtiger Einrichtungen 93 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Erreichbarkeit der untersuchten 75 Standorte sowohl mit dem Kfz als auch mit dem ÖPNV als überwiegend gut zu bewer- ten ist, mit leichten Vorteilen bei der Kfz-Erreichbarkeit. Damit besteht in Karlsruhe nur in wenigen Fällen Bedarf nach einer Verbesserung. Maßnahmen hierzu können im Handlungskonzept aufgezeigt werden. Ö ff e n tl ic h e E in ri c h tu n g e n K ra n k e n h ä u s e r B ild u n g s e in ri c h tu n g e n A rb e it g e b e r m it > 1 0 0 0 B e s c h ä ft ig te n a m S ta n d o rt Ö ff e n tl ic h e E in ri c h tu n g e n u n d g ro ß e A rb e it g e b e r P IX -1 E n e rg ie B W D R B W B B B a n k L B B W d m G m b H T e le k o m K L V R h e in h a fe n K a rl s ru h e B o s c h S ie m e n s M ic h e lin R e if e n w e rk e F id u c ia M iR O T P K 1 & 1 H e g e le b .i .g . D B A G U n i S tu te n s e e G rü n w e tt e rs b a c h H o h e n w e tt e rs b a c h P a lm b a c h O s ts ta d t F o rc h h e im R h e in s te tt e n D u rm e rs h e im M a x im ili a n s a u W ö rt h E g g e n s te in W e in g a rt e n B e rg h a u s e n E tt lin g e n O s t W e s t O b e rr e u t S ü d s ta d t R ü p p u rr W o lf a rt s w e ie r R in th e im N o rd s ta d t N o rd w e s ts ta d t In n e n s ta d t M ü h lb u rg D u rl a c h W a ld s ta d t N e u re u t S ü d w e s ts ta d t K n ie lin g e n H a g s fe ld D a x la n d e n G rö tz in g e n W e s ts ta d t S tu p fe ri c h W e ih e rf e ld - D a m m e rs to c k B e ie rt h e im - B u la c h G rü n w in k e l V e rk e h rs e n tw ic k lu n g s p la n S ta d t K a rl s ru h e V e rk e h rs e n tw ic k lu n g s p la n S ta d t K a rl s ru h e © S ta d t K a rl s ru h e , L ie g e n s c h a ft s a m t Z u s ta n d s a n a ly s e J u n i 2 0 0 9 0 c a . 1 0 0 0 m R a th a u s S c h lo s s B a h n h o f H a u p tf ri e d h o f S ta d tb ib lio th e k L a n d e s b ib lio th e k K o n g re s s - z e n tr u m L a n d ra ts a m t R a th a u s W e s t M e s s e H o c h s c h u le A rb e it s a m t B e ru fs s c h u l- z e n tr u m H a u p tv e rk e h rs s tr a ß e n S ta d tb a h n /S tr a ß e n b a h n D B B u s lin ie n F re iz e it , S p o rt u n d K u lt u r P a rk S c h w im m b a d F re iz e it - u n d K u lt u re in ri c h tu n g e n m it s ta rk e m P u b lik u m s v e rk e h r P IX -2 S tu te n s e e G rü n w e tt e rs b a c h H o h e n w e tt e rs b a c h P a lm b a c h O s ts ta d t F o rc h h e im R h e in s te tt e n D u rm e rs h e im M a x im ili a n s a u W ö rt h E g g e n s te in W e in g a rt e n B e rg h a u s e n E tt lin g e n O s t W e s t O b e rr e u t S ü d s ta d t R ü p p u rr W o lf a rt s w e ie r R in th e im N o rd s ta d t N o rd w e s ts ta d t In n e n s ta d t M ü h lb u rg D u rl a c h W a ld s ta d t N e u re u t S ü d w e s ts ta d t K n ie lin g e n H a g s fe ld D a x la n d e n G rö tz in g e n W e s ts ta d t S tu p fe ri c h W e ih e rf e ld - D a m m e rs to c k B e ie rt h e im - B u la c h G rü n w in k e l V e rk e h rs e n tw ic k lu n g s p la n S ta d t K a rl s ru h e V e rk e h rs e n tw ic k lu n g s p la n S ta d t K a rl s ru h e © S ta d t K a rl s ru h e , L ie g e n s c h a ft s a m t Z u s ta n d s a n a ly s e J u n i 2 0 0 9 0 c a . 1 0 0 0 m K u lt u rv e re in T o llh a u s S c h lo s s p a rk G ü n th e r- K lo tz -A n la g e Z K M B a d . L a n d e s - m u s e u m B a d . S ta a ts th e a te r B a h n h o f E u ro p a h a lle / E u ro p a b a d S ta d tg a rt e n -Z o o M e s s e M u s e u m fü r N a tu rk u n d e R P a m R o n d e llp la tz K u n s th a lle F ilm p a la s t R h e in s tr a n d b a d F ä c h e rb a d T u rm b e rg b a d D u rl a c h F re ib a d R ü p p u rr V ie ro rd tb a d S o n n e n b a d H a u p tv e rk e h rs s tr a ß e n S ta d tb a h n /S tr a ß e n b a h n D B B u s lin ie n N a h v e rs o rg u n g s z e n tr e n u n d g ro ß e E in z e lh a n d e ls s ta n d o rt e B e s ta n d 2 0 0 7 A B C D A -Z e n tr u m (1 ) B -Z e n tr u m (2 ) C -Z e n tr u m (5 ) D -Z e n tr u m (7 ) g ro ß fl ä c h ig e r E in z e lh a n d e l a u ß e rh a lb d e r S ta d tt e ilz e n tr e n (Q u e lle : E in k a u fe n u n d N a h v e rs o rg u n g in K a rl s ru h e 2 0 0 7 , S ta d t K a rl s ru h e , A m t fü r S ta d te n tw ic k lu n g ) 1 R in th e im /O s ts ta d t 2 N e u re u t 3 B u la c h 4 P u lv e rh a u s s tr a ß e 5 D u rm e rs h e im e r S tr a ß e /P u lv e rh a u s s tr a ß e 6 H a g s fe ld 7 M ü h lb u rg 8 C a rl -M e tz -S tr a ß e 88 1 2 7 D D D D D D D C C C C C B BB A S tu te n s e e G rü n w e tt e rs b a c h H o h e n w e tt e rs b a c h P a lm b a c h O s ts ta d t F o rc h h e im R h e in s te tt e n D u rm e rs h e im M a x im ili a n s a u W ö rt h E g g e n s te in W e in g a rt e n B e rg h a u s e n E tt lin g e n O s t W e s t O b e rr e u t S ü d s ta d t R ü p p u rr W o lf a rt s w e ie r R in th e im N o rd s ta d t N o rd w e s ts ta d t In n e n s ta d t M ü h lb u rg D u rl a c h W a ld s ta d t N e u re u t S ü d w e s ts ta d t K n ie lin g e n H a g s fe ld D a x la n d e n G rö tz in g e n W e s ts ta d t S tu p fe ri c h W e ih e rf e ld - D a m m e rs to c k B e ie rt h e im - B u la c h G rü n w in k e l V e rk e h rs e n tw ic k lu n g s p la n S ta d t K a rl s ru h e V e rk e h rs e n tw ic k lu n g s p la n S ta d t K a rl s ru h e © S ta d t K a rl s ru h e , L ie g e n s c h a ft s a m t Z u s ta n d s a n a ly s e J u n i 2 0 0 9 0 c a . 1 0 0 0 m 6 3 4 5 P IX -3 H a u p tv e rk e h rs s tr a ß e n S ta d tb a h n /S tr a ß e n b a h n D B B u s lin ie n Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe - Erreichbarkeit wichtiger Einrichtungen Einrichtungen H au pt ne tz N eb en ne tz G ew er be /a nb au fr ei N eb en ne tz M is ch nu tz un g N eb en ne tz W oh nn ut zu ng B ew er tu ng St ad tb ah n/ T ra m < 4 00 m St ad tb ah n/ T ra m < 6 00 m B us < 3 00 m B us > 3 00 m B ew er tu ng < 10 m in 10 -2 0 m in > 20 m in B ew er tu ng Haltestelle Stadtbahn/ Tram Bus Öffentliche Einrichtungen Kongresszentrum X 1 X 1 X 1 Kongresszentrum S(1/11,4,5,41) Tram2 Rathaus West X 1 X 1 X 1 Mühlburger Tor S(1/11,2,5) Tram(1,2,3:6) 73 Landratsamt Karlsruhe X 1 X 1 X 1 Konzerthaus Tram 5 Messe Karlsruhe (ca. 450.000 Besucher) X 1 X 1 X 1 Forchheim Messe/ Leichtsandstraße S2 Arbeitsamt X 1 X 1 X 1 Brauerstraße 55 Hauptfriedhof X 1 X 1 X 1 Hauptfriedhof S2 Tram(4,5) Rathaus am Marktplatz X 2 X 1 X 1 Marktplatz (Pyramide) S(1/11,4,5,41) Tram(2,5) Stadtbibliothek-Hauptstelle(ca. 140.000 Ausleihen) X 2 X 1 X 1 Herrenstraße S(1/11,2,4,5) Tram(1,3,4) Landesbibliothek (ca 950.000 Ausleihen) X 2 X 1 X 1 Herrenstraße S(1/11,2,4,5) Tram(1,3,4) Krankenhäuser (>500 Betten) St Vincentius - Klinikum Standort Steinhäuser Straße x 2 X 1 X 1 Landesbausparkasse Tram1 55 St Vincentius - Klinikum Standort Südendstraße x 2 x 1 X 1 ZKM Tram2 55 Städtisches Klinikum Karlsruhe X 1 X 1 X 1 Städtisches Klinikum Moltkestr. S1/11 Tram2 Diakonissen - Krankenhaus X 3 X 1 X 1 Tulpenstraße/ Diakonissenstraße S1/11 Hochschulen/Bildungseinrichtungen (>5.000 Studies/Schüler) Universität Karlsruhe (ca. 18.500) X 1 X 1 X 1 Kronenplatz (Kaiserstraße) S(2,4,5) Tram(1,2,3,4,5) Hochschule Karlsruhe - Technik und Wirtschaft X 1 X 1 X 1 Kunstakademie/ Hochschule Tram3 (ca 5.900) / Pädagogische Hochschule (3.000) „Berufsschulzentrum“ Beiertheimer Feld (ca. 8.200) X 1 X 1 X 1 Europahalle/ Europabad Tram1 Arbeitgeber (>1.000 Beschäftigte) dm drogerie - markt GmbH & Co (dm GmbH) X 1 X 1 X 1 Am Entenfang S(2,5) Tram(5,6) 60;62;70 Siemens AG X 1 X 1 X 1 Siemens S5 Telekom X 1 X 1 X 1 Baumeisterstraße Tram3 Michelin Reifenwerke KGaA X 1 X 1 X 1 Eckener Straße S 2, Tram 6 Energie Baden - Württemberg X 1 X 1 X 1 Tullastraße S(4,5) Tram(1,2) Deutsche Rentenversicherung BW (DRBW) X 1 X 1 X 1 Weinbrennerplatz Tram(1,5) 55 BB-Bank eG X 1 X 1 X 1 Herrenstraße S(1/11,2,4,5) Tram(1,3,4) Landesbank BW (LBBW) X 1 X 1 X 1 Marktplatz (Kaiserstraße) S(2,4,5) Tram(1,2,3,4,5) Technologiepark Karlsruhe GmbH (TPK) X 1 X 1 X 1 Hirtenweg/Technologie Park S2 Tram4 Rheinhafen Karlsruhe X 1 X 1 X 1 Rheinhafen S(2,5) Tram(1,2,4,5,6) 1&1 Internet AG X 1 X 1 X 1 ZKM Tram2 Deutsche Bahn AG (DB) X 1 X 1 X 1 Albtalbahnhof S(1/11,4,5,41) 51;52 Universität Karlsruhe (Uni) X 1 X 1 X 1 Kronenplatz (Fritz - Erler - Straße) Tram 3 MiRO Mineralölraffinerie Oberrhein X 1 X 2 X 1 Knielingen Rheinbergstraße/ Maxau S5 75 Robert Bosch GmbH X 1 X 2 X 2 Am Heegwald 31 Hegele Logistik International GmbH X 1 X 2 X 2 Birkenweg 60 Fiducia X 1 X 2 X 2 Durlach/Ostmarkstraße Tram(2,8) b.i.g.- Gruppe X 2 X 2 X 2 Holtzstraße 55 Karlsruher Lebensversicherungs AG (KLV) X 1 X 1 X 1 Kolpingplatz Tram 4,6 55 Freizeit und Kultur (ohne Museen) Badisches Staatstheater (300.000 Besucher) X 1 X 1 X 1 Baumeisterstraße Tram3 Europahalle Karlsruhe (ca. 177.000 Besucher) X 1 X 1 X 1 Europahalle/ Europabad Tram1 Zoo/Stadtgarten ( ca. 888.000 Besucher) X 1 X 1 X 1 Auergartenstraße S(1/11,4,5,41) Tram2 Filmpalast X 1 X 1 X 1 ZKM Tram2 Kulturverein Tollhaus (ca. 101.000 Besucher) X 1 X 1 X 1 Tullastraße S(4,5) Tram(1,2) Museen (> 100.000 Besucher) Badisches Landesmuseum X 1 X 1 X 1 Kronenplatz S(2,4,5) Tram(1,2,3,4,5) Kunsthalle X 1 X 1 X 1 Herrenstraße S(1/11,2,4,5) Tram(1,3,4) Museum für Naturkunde X 1 X 1 X 1 Marktplatz (Pyramide) S(1/11,4,5,41) Tram(2,5) ZKM X 1 X 1 X 1 ZKM Tram2 Regierungspräsidium am Rondellplatz X 2 X 1 X 1 Marktplatz (Pyramide) S(1/11,4,5,41) Tram(2,5) Bäder (>100.000 Besucher) Sonnenbad X 1 X 1 X 1 Rheinhafen Tram 5 Europabad X 1 X 1 X 1 Europahalle/ Europabad Tram1 Freibad Rüppurr X 1 X 1 X 1 Schloss Rüppurr S1/11 Vierordtbad X 1 X 1 X 1 Kongresszentrum S(1/11,4,5,41) Tram2 Fächerbad X 1 X 1 X 1 Fächerbad Tram4 32;123 Turmbergbad Durlach X 1 X 2 X 2 Turmberg/ Weingartener Straße Tram(1,8) 21;22;23;24;26;27;31 Rheinstrandbad X 1 X 1 X 1 Rappenwört Tram 6 Versorgung Nahversorgungszentren B-Zentren Durlach X 1 X 1 X 1 Schloßplatz Tram(1,8) Mühlburg X 1 X 1 X 1 Am Entenfang S(2,5) Tram(5,6) 60;62;70 C-Zentren Neureut X 1 X 1 X 1 Bärenweg S1/11 72 Waldstadt X 1 X 1 X 1 Waldstadt Zentrum Tram4 31 Südweststadt X 1 X 1 X 1 Karlstor Tram(2,4,6) Rüppurr X 1 X 1 X 1 Tulpenstraße S1/11 Grötzingen X 1 X 2 X 2 Grötzingen Rathaus 21;22 D-Zentren Knielingen X 1 X 1 X 1 Herweghstraße S5 Oststadt X 1 X 1 X 1 Karl-Wilhelm-Platz Tram(4,5) Oberreut X 1 X 1 X 1 Oberreut Zentrum Tram1 51 Hagsfeld X 1 X 2 X 2 Julius-Bender-Straße 31;32 Grünwettersbach X 1 X 2 X 2 Rathaus 23;47 Daxlanden X 2 X 1 X 1 Daxlanden Kirchplatz Tram6 Südstadt X 3 X 1 X 1 Werderstraße Tram3 Großflächiger Einzelhandel außerhalb der Nahversorgungszentren Rintheim/Oststadt (dm/ Alnatura/Baumarkt) X 1 X 1 X 1 Rintheim Ostring Tram5 Neureut (SB - Warenhaus) X 1 X 2 X 2 Spöcker Straße 72;73 Bulach (Real) X 1 X 1 X 1 Bannwaldallee Tram1 Pulverhausstraße (Aldi/ Noma) X 1 X 1 X 1 Mühlburger Feld Tram5 Durmersheimer Straße/Pulverhausstraße (HIT-Markt) X 1 X 1 X 1 Rheinhafenstraße S2 Hagsfeld (Rewe) X 1 X 2 X 2 Elfmorgenbruch 31;32 Mühlburg (Lidl) X 1 X 1 X 1 Starckstraße S5 Carl-Metz-Straße (Famila-Center) X 1 X 2 X 2 Vogesenbrücke 60;62 1 Erreichbarkeit gut 2 Erreichbarkeit befriedigend 3 Erreichbarkeit unbefriedigend Tabelle IX-2: Qualität der Erreichbarkeit der untersuchten Einrichtungen Hauptnetz gemäß Ämterabstimmung vom 13.03.2009 Haltestellen und Liniennummern Erschließung Bedienung MIV ÖPNV Erschließung Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl+Follmann Zustandsanalyse Juni 2009 VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Straßenräumliche Verträglichkeit Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 94 X STRAßENRÄUMLICHE VERTRÄGLICHKEIT Bei der Analyse zur straßenräumlichen Verträglichkeit wird die Bedeutung des Stra- ßenraums für die Sozial- und Aufenthaltfunktion thematisiert und die Qualität der Ver- kehrssituation für den Fuß- und Radverkehr bewertet. Maßgebend für die Bewertung sind die Nutzungsansprüche und –anforderungen dieser Gruppen an den öffentlichen Straßenraum sowie deren Schutzbedürfnisse und Empfindlichkeiten. Die straßenräum- liche Verträglichkeit ist sozusagen das Pendant zur Untersuchung der Qualität des Verkehrsablaufs im fließenden Kfz-Verkehr (siehe Kap. III). Als Ergebnis der Zustandsanalyse werden mit der straßenräumlichen Verträglichkeit Defizite bzw. Potenziale für Verbesserungen qualitativ ausgelotet und beschrieben. Die aus der Bewertung ableitbaren Maßnahmen können beispielsweise für einzelne Stra- ßen in einem Teilkonzept Straßenraumgestaltung vertieft ausgearbeitet werden. Die Verträglichkeitsprüfung dient darüber hinaus der im weiteren Bearbeitungsprozess durchzuführenden Wirkungsanalyse der Szenarien. Hierbei wird geprüft, inwieweit sich Maßnahmen (z.B. zur Kfz-Verkehrsentlastung, zur Geschwindigkeitsreduzierung, zur Infrastrukturverbesserung im Fuß- und Radverkehr, etc.) hinsichtlich der straßenräum- lichen Verträglichkeit positiv oder negativ auswirken, bzw. was getan werden muss, um in besonders „unverträglichen“ Netzabschnitten die Verträglichkeit zu erhöhen. Das Verfahren zur Untersuchung der straßenräumlichen Verträglichkeit ist kein stan- dardisiertes Verfahren. Es entstand im Bearbeitungsprozess und kann von der Stadt Karlsruhe ergänzt und zur Untersuchung weiterer Straßenabschnitte verwendet wer- den. Es wird an dieser Stelle noch einmal darauf hingewiesen, dass die Frage der Umwelt- verträglichkeit des Kfz-Verkehrs als eigener Baustein im Rahmen der Strategischen Umweltprüfung (SUP) behandelt wird. Das bedeutet, dass Umweltkriterien wie Lärm, Luftschadstoffe etc. in der straßenräumlichen Verträglichkeit nicht betrachtet werden. X.1 Methodik Die straßenräumliche Verträglichkeit von Straßenabschnitten wird durch ein formali- siertes, qualitatives Verfahren beschrieben und bewertet, das verschiedene Bewer- tungsmerkmale verwendet und in Beziehung zueinander setzt. Eine umfassende Ver- träglichkeitsanalyse des gesamten Straßennetzes war im vereinbarten Rahmen des Verkehrsentwicklungsplans für Karlsruhe nicht leistbar. In Abstimmung mit der Stadt Karlsruhe wurden zunächst 20 geeignete Straßenabschnitte ausgewählt. Geeignete Straßenabschnitte sind solche, in denen die Anforderungen aus Sicht des Fuß- und Radverkehrs stark von den tatsächlichen Gegebenheiten abweichen und Verkehrsfunktion und Aufenthaltsfunktion stark auseinander gehen bzw. der Bedarf, etwas zu verändern, groß ist. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Straßenräumliche Verträglichkeit 95 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann Dies ist beispielsweise der Fall, wenn • in Straßen mit überwiegender Wohnnutzung bzw. bei sensiblen Randnutzungen, (z.B. Schulen, Kindergärten, Krankenhäuser) hohe Verkehrsbelastungen auftreten, • Gehwege in Wohnstraßen unterdimensioniert und/ oder zugeparkt sind, • in Wohnstraßen oder in Bereichen mit sensibler Randnutzung überhöhte Kfz- Geschwindigkeiten gemessen werden bzw. zu hohe Geschwindigkeiten zugelas- sen sind, • durch die Barrierewirkung einer Verkehrsanlage (z.B. mehrspurige Straße) mangels ausreichender Querungsangebote eine Verflechtung innerhalb eines Quartiers für den nicht-motorisierten Verkehr erschwert wird oder • in Straßen, die gleichzeitig Hauptverkehrsstraßen für den Kfz-Verkehr und Be- standteil des Hauptradverkehrsnetzes sind, keine Radverkehrsanlagen angeboten werden. Als Grundlagen für die Prüfung der straßenräumlichen Verträglichkeit wurden folgende Bestandsmerkmale erhoben bzw. ermittelt (siehe Tabelle X-1): • Art der Nutzungen (nach Flächennutzungplan) • Art der Bebauung • Breite öffentlicher Straßenraum • Anteil für Bewegung, Aufenthalt, Grün • Anzahl der Fahrstreifen • ÖV (Straßenbahn) • Parkierungspraxis • Kompensationselemente (Straßengrün, Vorgärten) • zulässige Höchstgeschwindigkeit • Geschwindigkeiten v85 (Geschwindigkeitsniveau) • nutzbare Gehwegbreite • Verkehrsstärke • Radverkehrsanlagen / Bestandteil des Radverkehrsnetzes • Entfernung der Querungshilfen Die Bestandsmerkmale wurden zum einen über Bestandsaufnahmen vor Ort erhoben, zum andern wurden von Seiten der Stadt erhobene Daten (z.B. Verkehrsbelastungen, Geschwindigkeitsniveau v85 aus Messungen etc.) eingearbeitet. Darüber hinaus wur- den Werte (z.B. Flächenaufteilungen im Straßenraum) aus digitalen Grundplänen er- mittelt. Für die Bewertung der straßenräumlichen Verträglichkeit werden geeignete Kriterien mit den zugehörigen Kennwerten definiert, dabei wird entsprechend den Schutzbedürf- nissen der Nutzungen nach „Empfindlichkeitsstufen“ differenziert. Außerdem werden stadtgestalterische Aspekte (z.B. Grün im Straßenraum, Vorgärten) als „Kompensati- onselemente“ berücksichtigt. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Straßenräumliche Verträglichkeit Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 96 Die Bewertung der jeweiligen Kriterien wird durch die Vergabe von Bewertungspunkten durchgeführt. Für die Gesamtbewertung des betrachteten Straßenabschnitts werden die Bewertungspunkte der einzelnen Kriterien zusammengeführt und fünf Verträglich- keitsstufen zugeordnet. Hieraus lassen sich nun Grade der Verträglichkeit bzw. Unver- träglichkeit des Kfz-Verkehrs ableiten. X.2 Kriterien und Kennwerte Tabelle X-1: Bestandsmerkmale der untersuchten 20 Straßenabschnitte Die für die Verträglichkeitsprüfung in Karlsruhe ausgewählten 20 Straßenabschnitte verteilen sich über das gesamte Stadtgebiet. In Tabelle X-1 sind die Bestandmerkmale für die untersuchten Straßenabschnitte be- nannt. Die in Karlsruhe verwendeten Kennwerte für die Beurteilung der Verträglichkeit sind in Tabelle X-2 zusammengestellt. Das Bewertungsschema mit Angabe des Bewertungsmerkmale und Kennwerte sowie den Kategorien der Bewertungspunkte (0 = neutral bzw. je 1 bis 3 Problem- oder Ent- lastungspunkte) ist in Tabelle X-3 dargestellt. Nach diesem Bewertungsschema kön- nen maximal 16 Problempunkte erzielt werden, was das Höchstmaß an Unverträglich- keit darstellt. Es können maximal 3 Entlastungspunkte erlangt werden, was ein Höchstmaß an Verträglichkeit bedeutet. Als Verträglichkeitsstufen wurden festgelegt: Stufe 0 -3 bis 0 Punkte Stufe I >0 bis 3 Punkte Stufe II >3 bis 6 Punkte Stufe III >6 bis 9 Punkte Stufe IV >9 Punkte In diesem Spektrum ordnen sich die in Karlsruhe untersuchten Straßenabschnitte ein. Tabelle X-2: Kennwerte für die straßenräumliche Verträglichkeit 22 22 Grundlage: LADIR-Verfahren, in: Verträglichkeitsanalysen in der kommunalen Verkehrsplanung, FGSV - Arbeitspapier, Heft 41, 1996; angepasst an neuere Regelwerke der FGSV wie Empfehlungen zum Fußverkehr (EFA) 2002 und Empfehlungen für Radverkehrsanlagen (ERA), Entwurf 2007 VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Straßenräumliche Verträglichkeit 97 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann Bewertungspunkte B ew er tu ng s- fe ld er Bewertungsmerkmal und Kennwert 3 2 1 0 1 2 3 zul. v [km/h] entspricht Kennwert, und v85 [km/h] ist kleiner als zul. v 1 zul. v [km/h] entspricht Kennwert und v85 [km/h] ist bis 5 km/h größer als zul. v zul. v [km/h] ist größer als Kennwert und v85 [km/h] entspricht Kennwert zul. v [km/h] entspricht Kennwert und v85 [km/h] ist bis 10 km/h größer als zul. v zul. v [km/h] entspricht Kennwert und v85 [km/h] ist um mehr als 10 km/h größer als zul. v G es ch w in di gk ei te n zul. v [km/h] ist größer als Kennwert und v85 [km/h] ist größer als Kennwert Breite 3,00 m eingehalten Breite 2,10 – 3,00 m (offene Bebauung) oder Breite 2,50 – 3,00 m (geschlossene Bebauung) Breite 1,50 – 2,10 m (offene Bebauung) oder Breite 1,50 – 2,50 m (geschlossene Bebauung) G eh w eg br ei te 2 Breite < 1,50 m Kennwert eingehalten Kennwert bis 10% unterschritten Kennwert bis 20% unterschritten A nt ei l B ew eg un g, A uf en th al t, G rü n Kennwert > 20% unterschritten regelkonformes Parken bei Gehwegbreiten gemäß Kennwert regelkonformes Parken bei Gehwegbreiten kleiner als Kennwert oder vereinzelt Gehwegparken Pa rk ie ru ng s- pr ax is regelwidriges Gehwegparken in größeren Abschnitten bei Gehwegbreiten kleiner als Kennwert Anmerkungen: 1 Wenn v85 [km/h] lediglich in eine Richtung größer als zul. v ist, wurden 0,5 Problempunkte vergeben. 2 Die berücksichtigte Gehwegbreite wurde aus dem Mittelwert von geringster und höchster nutzbarer Breite gebildet. Es kann daher in der Bewertung zu „halben“ Punkten kommen. Tabelle X-3: Bewertungsschema zur straßenräumlichen Verträglichkeit N eu tra l Problem- punkte Entlastungs- punkte VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Straßenräumliche Verträglichkeit Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 98 Bewertungspunkte B ew er tu ng s- fe ld er Bewertungsmerkmal und Kennwert 3 2 1 0 1 2 3 Kennwert der Verkehrsstärke (Kfz/Sph) für sichere Querbarkeit nicht über- schritten Kennwert der Verkehrsstärke überschritten, aber Abstand Querungshilfen eingehalten Kennwert der Verkehrsstärke ist eingehalten, Straße ist 4-streifig bzw. mit eigenem Gleiskörper, hierfür keine Querungshilfe im angestrebten Abstand vorhanden Kennwert der Verkehrsstärke bis zu 50% überschritten und Kennwert für Abstand Querungshilfen überschritten Kennwert der Verkehrsstärke bis zu 100% überschritten und Kennwert für Abstand Querungshilfen überschritten Q ue ru ng ss itu at io n Kennwert der Verkehrsstärke zu mehr als 100% überschritten und Kennwert für Abstand Querungshilfen überschritten keine RV-Anlage vorhanden, aber auch nicht Bestandteil des beschlossenen Netzes keine RV-Anlage vorhanden, trotz Bestandteil des beschlossenen Netzes bei zul. v 30 km/h RV-Anlagen vorhanden, wenn Bestandteil des beschlossenen Netzes (zul. v 50 km/h) keine RV-Anlage vorhanden, obwohl Bestandteil des beschlossenen Netzes bei zul. v 30 km/h, aber v85 [km/h] liegt über 30 km/h R ad ve rk eh r keine RV-Anlage vorhanden, trotz Netzbestandteil bei zul. v 50 km/h geschlossene Baumreihen im Mittelstreifen oder Seitenraum, Vorgärten Straßengrün/ Bäume sichtbar vorhanden, wenn auch keine geschlossene Baumreihe vereinzelt Bäume oder Vorgärten K om pe ns at io ns - el em en te kein Straßengrün vorhanden Anmerkungen: 1 Wenn v85 [km/h] lediglich in eine Richtung größer als zul. v ist, wurden 0,5 Problempunkte vergeben. 2 Die berücksichtigte Gehwegbreite wurde aus dem Mittelwert von geringster und höchster nutzbarer Breite gebildet. Es kann daher in der Bewertung zu „halben“ Punkten kommen. Fortsetzung Tabelle X-3: Bewertungsschema zur straßenräumlichen Verträglichkeit N eu tra l Problem- punkte Entlastungs- punkte VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Straßenräumliche Verträglichkeit 99 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann X.3 Ergebnisse Tabelle X-4: Bewertung der straßenräumlichen Verträglichkeit Die Ergebnisse der Bewertung der einzelnen Abschnitte nach dem beschriebenen Ver- fahren (Vergabe von Problempunkten und Entlastungspunkten) ist in Tabelle X-4 zu- sammengestellt. Eine Gesamtschau aller 20 betrachteten Straßenabschnitte (siehe Tabelle X-5) kommt hinsichtlich der Überschreitung der straßenräumlichen Verträglich- keit zu folgenden Aussagen: • kein Straßenabschnitt ist Stufe 0 (-3 bis 0 Punkte) zuzuordnen • 5 Abschnitte (25%) sind Stufe I (>0 bis 3 Punkte) zuzuordnen • 9 Abschnitte (45%) sind Stufe II (>3 bis 6 Punkte) zuzuordnen • 6 Abschnitte (30%) sind Stufe III (>6bis 9 unkte) zuzuordnen • kein Straßenabschnitt ist Stufe IV (>9 Punkte) zuzuordnen Verträglichkeitsstufe Straßenabschnitt 0 I II III IV Sophienstraße Rüppurrer Straße Stephanienstraße Lameystraße Kapellenstraße Kleinsteinbacher Straße Tullastraße Hardtstraße August-Bebel-Straße Pfinzstr./ Blumentorstraße Reinhold-Frank-Straße Rheinhafenstraße Welschneureuter Straße Karlstraße Karlsruher Straße Östliche Kaiserstraße Eckenerstraße Westliche Kriegsstraße Steinkreuzstraße Badener-/ Gymnasium-/ Grötzinger Straße (B3) Tabelle X-5: Straßenräumliche Verträglichkeit der untersuchten 20 Straßenabschnitte VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Straßenräumliche Verträglichkeit Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 100 Abbildung X-1: Straßenräumliche Verträglichkeit der untersuchten 20 Straßenabschnitte – Lage im Stadtgebiet Als wesentliche Ergebnisse der Prüfung der straßenräumlichen Verträglichkeit können damit folgende Aussagen getroffen werden: • Die nutzbaren Gehwegbreiten stehen hinsichtlich der Unverträglichkeit an erster Stelle. Sie liegen fast durchgängig unter den angestrebten Breiten von 3,00 m und werden oftmals durch nicht ausgewiesenes, d.h. regelwidriges Gehwegparken zu- sätzlich eingeschränkt. Die Breiten liegen teilweise unter der laut DIN 18030 ge- forderten Mindestbreite von 1,50 m. • Von den 11 untersuchten Straßenabschnitten, die laut FNP mit Wohnnutzung be- legt sind, gilt bis jetzt lediglich in drei Abschnitten eine Höchstgeschwindigkeit von 30 km/h. • Die Höchstgeschwindigkeit in Tempo 30-Straßen wird in keinem Abschnitt ein- gehalten, das allgemeine Geschwindigkeitsniveau (v85) liegt im Schnitt 10 km/h über der zulässigen Geschwindigkeit. • In 60% aller untersuchten Straßen ist die verträgliche Verkehrsbelastung und – im Zusammenspiel damit – die verträgliche Entfernung von gesicherten Querungshil- fen überschritten. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Straßenräumliche Verträglichkeit 101 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann • 90% der untersuchten Straßen sind Bestandteil des beschlossenen Radverkehrs- netzes (Haupt- bzw. Nebennetz). Davon verlaufen ca. ein Fünftel durch Straßen mit Tempo 30-Regelungen, wo separate Radverkehrsanlagen nicht erforderlich sind. Die restlichen Hauptverkehrsstraßen (vzul ≥50 km/h) weisen zu 57% keine separaten Radverkehrsanlagen auf, was aus Sicht des Radverkehrs problematisch ist. Durch die Anordnung einer der Randnutzung angemessenen zulässigen Geschwindig- keit und der Unterbindung des Gehwegparkens kann ein Großteil der Problempunkte ohne bauliche Veränderungen behoben und eingedämmt werden. Mit dem Einsatz von Querungshilfen in den der Randnutzung entsprechenden Abständen kann die straßen- räumliche Verträglichkeit ebenfalls erhöht werden. Hier liegen die wesentlichen Hand- lungsoptionen zur Verbesserung der Verkehrssituation für den nicht-motorisierten Ver- kehr. V er ke hr se nt w ic kl un gs pl an K ar ls ru he - S tra ße nr äu m lic he V er trä gl ic hk ei t N r St ra ße nn am e A bs ch ni tt vo n A bs ch ni tt bi s Art der Nutzung (nach FNP) Empfindlichkeitsstufe Art der Bebauung Breite öffentlicher Straßenraum <16m ...eng 16-25m ...mittel >25m ...weit Anteil für Bewegung, Aufenthalt, Grün [%] Anzahl der Fahrstreifen ÖV (Straßenbahn) Parkierungspraxis Kompensations- elemente Geschwindigkeit zul v. [km/h] Geschwindigkeiten v85 [km/h] - Ri. Nord / Ost* Geschwindigkeiten v85 [km/h] - Ri. Süd / West* geringste nutzbare Gehwegbreite [m] höchste nutzbare Gehwegbreite [m] Verkehrsstärke [Kfz/h] * Radverkehrsanlagen Bestandteil des RV- Netzes max. Entfernung der Querungshilfen [m] 1 W es tli ch e K rie gs st ra ße K üh le r K ru g W ei nb re nn er pl at z M II ge sc hl os se n m itt el 23 je e in en p ro R ic ht un g S tra ße nb ah n au f Fa hr ba hn au f M itt el in se l, G eh - w eg pa rk en (n ic ht au sg ew ie se n) M itt el st re ife n m it ge sc hl os se ne r B au m re ih e 50 43 44 1, 10 2, 60 1. 64 1 ni ch t vo rh an de n H N & N N 27 5 2 Ec ke ne rs tr aß e R he in ha fe ns tra ße Ze pp el in st ra ße W I üb er w ie ge nd of fe n w ei t 26 je z w ei p ro R ic ht un g S tra ße nb ah n in M itt el la ge a uf G le is kö rp er ze itl ic h be gr en zt au f F ah ba hn B au m re ih en en tla ng d er Fa hr ba hn 50 53 54 2, 20 4, 25 2. 14 8 vo rh an de n H N 60 0 3 Pf in zs tr aß e/ B lu m en to rs tr aß e H ub st ra ße G rö tz in ge r S tra ße W I of fe n/ ge sc hl os se n en g 30 je e in en p ro R ic ht un g - G eh w eg pa rk en (n ic ht a us ge w ie se n) te ilw ei se G rü ns tre ife n m it B au m be st an d 50 45 47 1, 50 3, 65 87 0 ni ch t v or ha nd en - 18 5 4 R üp pu rr er S tr aß e S tu ttg ar te r S tra ße S ch üt ze ns tra ße W I ge sc hl os se n w ei t 39 je z w ei p ro R ic ht un g S tra ße nb ah n au f Fa hr ba hn in B uc ht en u nd zw is ch en B au m sc he ib en G rü ns tre ife n, ge sc hl os se ne B au m re ih en 50 47 44 2, 20 5, 70 54 9 vo rh an de n H N 29 7 5 K ar ls tr aß e M at hy st ra ße K ol pi ng pl at z M II ge sc hl os se n m itt el 26 üb er w ie ge nd z w ei pr o R ic ht un g S tra ße nb ah n au f Fa hr ba hn in B uc ht en u nd a uf F ah rb ah n w en ig e B äu m e zw is ch en P ar kb uc ht en 50 43 41 2, 30 3, 55 80 8 ni ch t v or ha nd en H N 23 5 6 Tu lla st ra ße H ai d- un d- N eu - S tra ße D ur la ch er A lle e W I ge sc hl os se n w ei t 29 ab sc hn itt sw ei se ei ne n/ zw ei pr o R ic ht un g S tra ße nb ah n in M itt el la ge a uf G le is kö rp er in B uc ht en u nd a uf F ah rb ah n V or gä rte n, B au m - re ih en z w is ch en P ar kb uc ht en 50 42 45 1, 75 2, 65 28 7 vo rh an de n - 26 0 7 St ei nk re uz st ra ße K re uz ac ke rs tra ße Q ue lle ns tra ße W I of fe n en g 27 je e in en p ro R ic ht un g - ve re in ze lt G eh w eg - pa rk en (n ic ht a us - ge w ie se n) V or gä rte n 30 41 45 0, 60 1, 60 60 6 ni ch t v or ha nd en N N 22 4 8 K le in st ei nb ac he r S tr aß e Th om as ho fs tra ße E fe us tra ße M II of fe n en g 34 je e in en p ro R ic ht un g - ve re in ze lt G eh w eg - /F ah rb ah np ar ke n (n ic ht a us ge w .) V or gä rte n 50 44 53 1, 00 2, 60 81 0 ni ch t v or ha nd en N N 31 0 9 R ei nh ol d- Fr an k- St ra ße M üh lb ur ge r T or K rie gs st ra ße M II ge sc hl os se n m itt el 31 je e in en p ro R ic ht un g (+ A bb ie ge sp ur ) - in B uc ht en zw is ch en B au m sc he ib en V or gä rte n un d B au m re ih en e nt la ng de r F ah rb ah n 50 47 45 1, 35 1, 90 2. 06 0 vo rh an de n H N 27 5 10 W el sc hn eu re ut er S tr aß e N eu re ut er H au pt st ra ße U nt er fe ld st ra ße W I of fe n en g 34 je e in en p ro R ic ht un g - G eh w eg pa rk en (n ic ht a us - ge w ie se n) nu r v er ei nz el t G rü n im S tra ße nr au m 50 49 49 1, 40 2, 65 58 8 ni ch t v or ha nd en N N 17 2 11 H ar dt st ra ße nö rd l. de r K är ch er - st ra ße (e in sc hl . K iG a) La m ey st ra ße M II ge sc hl os se n m itt el 29 je e in en p ro R ic ht un g - in P ar kb uc ht en , ve re in ze lt G eh w eg pa rk en B au m re ih en , pa rk äh nl ic he A nl ag e 50 51 50 1, 85 2, 70 91 9 ni ch t v or ha nd en N N 36 5 12 K ar ls ru he r S tr aß e W eg la ng st ra ße H ag do rn st ra ße W I ge sc hl os se n m itt el 34 je e in en p ro R ic ht un g - m ar ki er te s Fb -P ar ke n, G eh w eg pa rk en ve re in ze lt B au m be st an d 30 38 39 1, 55 2, 90 55 8 ni ch t v or ha nd en H N 17 0 13 K ap el le ns tr aß e D ur la ch er T or K rie gs st ra ße M II ge sc hl os se n m itt el 33 je z w ei p ro R ic ht un g - in B uc ht en zw is ch en B au m sc he ib en ve re in ze lt B au m be st an d 50 53 52 1, 95 3, 00 1. 30 0 v or ha nd en H N 26 5 14 A ug us t-B eb el -S tr aß e W ilh el m - H au se ns te in -A lle e K us sm au ls tra ße W I of fe n m itt el 33 je e in en p ro R ic ht un g - G eh w eg - /F ah rb ah np ar ke n (n ic ht a us ge w .) S tra ße nr au m gr ün un d V or gä rte n 50 50 47 2, 00 3, 20 32 9 ni ch t v or ha nd en N N - 15 La m ey st ra ße La m ey pl at z A m E nt en fa ng M II üb er w ie ge nd ge sc hl os se n w ei t 33 je z w ei p ro R ic ht un g S tra ße nb ah n in M itt el la ge a uf G le is kö rp er ve re in ze lt in B uc ht en z w is ch en G rü n ve re in ze lt S tra ße ng rü n 50 46 53 1, 75 2, 25 1. 29 4 vo rh an de n H N 21 3 16 B ad en er - / G ym na si um - / G rö tz in ge r S tr aß e (B 3) M ar st al ls tra ße Li eb en st ei ns tra ße W I üb er w ie ge nd ge sc hl os se n en g 35 je e in en p ro R ic ht un g te ilw ei se S tra ße nb ah n au f Fa hr ba hn m ar ki er te s Fb -P ar - ke n/ G eh w eg pa rk en (n ic ht a us ge w .) S tra ße ng rü n (B au m be st an d) / S ch lo ss ga rte n 50 54 54 1, 00 3, 40 1. 27 0 ni ch t v or ha nd en N N 26 0 17 R he in ha fe ns tr aß e E ck en er st ra ße K irs ch st ra ße W I of fe n/ ge sc hl os se n w ei t 49 ab sc hn itt sw ei se ei ne n/ zw ei pr o R ic ht un g - in B uc ht en / m ar ki er te s G eh w eg pa rk en gr ün er M itt el -/ S ei te ns tr. m it ge sc hl .B au m re ih e 50 51 55 1, 95 2, 80 1. 06 1 vo rh an de n H N 55 0 18 So ph ie ns tr aß e R ei nh ol d- Fr an k- S tra ße S ch ef fe ls tra ße W I üb er w ie ge nd ge sc hl os se n m itt el 32 je e in en p ro R ic ht un g - in B uc ht en z w . B au m sc he ib en / au f F b vo r B äu m en G rü ns tre ife n m it ge sc hl os se ne n B au m re ih en 30 34 35 2, 30 3, 90 32 6 ni ch t v or ha nd en H N 40 0 19 St ep ha ni en st ra ße K ai se rp la tz H an s- Th om a- S tra ße M II ge sc hl os se n m itt el 25 zw ei in e in e R ic ht un g (E in ba hn st ra ße ) - in B uc ht en z w . B au m sc he ib en G rü ns tre ife n m it ge sc hl os se ne n B au m re ih en 50 - 49 2, 40 2, 65 45 4 ni ch t v or ha nd en H N 27 0 20 Ö st lic he K ai se rs tr aß e K ro ne np la tz D ur la ch er T or M II ge sc hl os se n m itt el 28 je e in en p ro R ic ht un g S tra ße nb ah n in M itt el la ge a uf G le is kö rp er Fa hr ba hn pa rk en in B uc ht en ve re in ze lt B äu m e 30 44 44 2, 90 4, 90 75 6 ni ch t v or ha nd en H N 50 0 * V er ke hr ss tä rk en u nd G es ch w in di gk ei ts m es su ng en te ilw ei se n ic ht a m s el be n Q ue rs ch ni tt T X- 1: B es ta nd sm er km al e de r u nt er su ch te n S tra ße na bs ch ni tte Q ue lle n: F lä ch en nu tz un gs pl an , N ac hb ar sc ha fts ve rb an d K ar ls ru he ; L är m ak tio ns pl an un g K ar ls ru he 2 00 8, S ta dt K ar ls ru he , S ta dt pl an un gs am t, G en er al pl an un g un d S ta dt sa ni er un g; R ad ve rk eh rs ne tz , S ta dt K ar ls ru he ; S ta dt K ar ls ru he S ta dt pl an un ga m t / T ie fb au am t, ei ge ne E rh eb un ge n A rb ei ts ge m ei ns ch af t S te te P la nu ng / H ab er m eh l+ Fo llm an n Zu st an ds an al ys e Ju ni 2 00 9 V E P K a rl sr u h e - S tr a ß e n rä u m lic h e V e rt rä g lic h ke it A rb e its g e m e in sc h a ft S te te P la n u n g / H a b e rm e h l + F o llm a n n Z u st a n d sa n a ly se J u n i 2 0 0 9 B e w e rt u n g s fe ld e r u n d P ro b le m p u n k te S tr a ß e n a b s c h n it t G e sc h w in d ig ke ite n G e h w e g b re ite n 1 A n te il B e w e g u n g , A u fe n th a lt, G rü n P a rk ie ru n g sp ra xi s Q u e ru n g ss itu a tio n R a d ve rk e h r E n tla st u n g s- p u n kt e ∑ W e st lic h e K ri e g ss tr a ß e 0 2 3 2 2 2 3 8 E ck e n e rs tr a ß e 3 0 ,5 3 0 3 0 2 7 ,5 P fin zs tr ./ B lu m e n to rs tr . 1 1 1 2 1 0 2 4 R ü p p u rr e r S tr a ß e 1 1 0 1 1 0 3 1 K a rl st ra ß e 0 1 2 1 1 2 1 6 T u lla st ra ß e 1 1 ,5 2 1 1 0 3 3 ,5 S te in kr e u zs tr a ß e 3 2 ,5 2 1 0 1 1 8 ,5 K le in st e in b a ch e r S tr . 0 ,5 2 0 1 0 2 2 3 ,5 R e in h o ld -F ra n k- S tr a ß e 0 2 ,5 0 1 3 0 2 4 ,5 W e ls ch n e u re u te r S tr . 1 2 0 2 0 2 1 6 H a rd ts tr a ß e 0 ,5 1 ,5 1 1 0 2 2 4 K a rl sr u h e r S tr a ß e 2 1 ,5 1 2 0 1 1 6 ,5 K a p e lle n st ra ß e 1 1 0 1 1 0 1 3 A u g u st -B e b e l- S tr a ß e 1 1 1 2 0 2 3 4 L a m e ys tr a ß e 0 ,5 2 0 1 0 0 1 2 ,5 B a d e n e r- / G ym n a si u m -/ G rö tz in g e r S tr . (B 3 ) 3 1 ,5 0 2 3 2 3 8 ,5 R h e in h a fe n st ra ß e 3 1 ,5 0 1 2 0 3 4 ,5 S o p h ie n st ra ß e 1 1 1 0 0 1 3 1 S te p h a n ie n st ra ß e 0 1 ,5 2 0 0 2 3 2 ,5 Ö st lic h e K a is e rs tr a ß e 3 0 ,5 1 0 2 1 1 6 ,5 ∑ 2 5 ,5 2 9 2 0 2 2 2 0 2 0 T a b e ll e X -4 : B e w e rt u n g d e r st ra ß e n rä u m lic h e n V e rt rä g lic h ke it 1 S ys te m a tik d e r P u n kt e ve rg a b e s ie h e A n m e rk u n g e n T a b e lle X -3 VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Zusammenfassende Bewertung Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 102 XI ZUSAMMENFASSENDE BEWERTUNG Auf Basis der ausführlichen Analyse und Bewertung in den Kapiteln III bis X des vorlie- genden Berichts können die Kernergebnisse der Zustandsanalyse wie folgt zusam- mengefasst werden: Für den fließenden Kfz-Verkehr stellt sich die Verkehrssituation im Stadtgebiet von Karlsruhe sowohl in der morgendlichen als auch in der abendlichen Hauptverkehrszeit insgesamt als zufriedenstellend dar. Es ist anzunehmen, dass dies u.a. auf den für Pendler attraktiven ÖPNV (auch in die Region) zurückzuführen ist. Im Regelfall sind keine größeren zusammenhängenden Netzabschnitte von Überlastungen betroffen. Die Reisezeitverluste sind – mit Ausnahme der L605 stadteinwärts und der B10 im Bereich Rheinbrücke aus Richtung Südpfalz – überwiegend moderat und liegen in der Größenordnung von wenigen Minuten. Mittelfristiger Handlungsbedarf wird bezüglich der genannten Rückstaus auf der L605 und der B10/ Rheinbrücke abgeleitet. Des weiteren sollte die strikte Handhabung der ÖV-Priorisierung während der Hauptverkehrszeiten an hochbelasteten Knotenpunkten überprüft werden. Kurzfristiger Handlungsbedarf besteht hinsichtlich einer Verbesserung des Verkehrs- ablaufs an den Lichtsignalanlagen Wolfartsweierer Straße/ Ottostraße und Hon- sellstraße/ Starckstraße/ Rampe B10, da die zeitweise auftretenden Rückstaus bis auf die durchgehende Fahrbahn der Südtangente eine erhebliche Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit darstellen. Aus den Befunden zur Parkraumsituation im Untersuchungsgebiet Innenstadt lässt sich kein unmittelbarer Handlungsbedarf zur Erweiterung des Stellplatzangebots in Parkhäusern und Tiefgaragen ableiten. Es sollte aber eine stärkere Auslastung der Parkhäuser angestrebt werden. Handlungsbedarf bei bewirtschafteten Parkständen im öffentlichen Straßenraum besteht vor allem hinsichtlich der Einhaltung der bestehen- den Parkregelungen. Des weiteren besteht Handlungsbedarf im Falle der geplanten Entwicklung der Innenstadt Richtung Süden hinsichtlich einer Bewirtschaftung der bis- her kostenfreien Parkstände im öffentlichen Straßenraum südlich der Kriegstraße. Bezüglich der Parkraumsituation im Nahversorgungszentrum Mühlburg ist festzu- halten, dass das Instrument „Brötchenticket“ rege genutzt wird. Missbrauch wurde in eher geringem Umfang festgestellt. Ein Verdrängungseffekt von parkenden Fahrzeu- gen durch die Parkraumbewirtschaftung in die angrenzenden Wohnstraßen kann nicht vollständig ausgeschlossen werden. Handlungsbedarf besteht hinsichtlich der Einhal- tung der Gebührenpflicht an Parkscheinautomaten. Die Situation im ÖPNV kann insgesamt als gut bis sehr gut bezeichnet werden. Insbe- sondere das als „Karlsruher Modell“ bekannte ÖPNV-Angebot für die Region ist hier hervorzuheben. Das Fahrgastpotenzial in und um Karlsruhe scheint noch nicht vollständig ausge- schöpft. In der Erschließungsqualität sollten die gesetzten Standards (Innenbereich VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Zusammenfassende Bewertung 103 Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann und Außenbereich) einer kritischen Prüfung unterzogen werden. Als Voraussetzung zum Ersatz von Buslinien durch neue Schienenanschlüsse sollten die Entwicklungspo- tenziale der zu erschließenden Flächen ausgeschöpft werden, um ein wirtschaftlich tragfähiges Angebot bereitstellen zu können. Eine Entschärfung der zeit- und abschnittsweisen Überlastungssituation im innerstädti- schen Schienennetz ist durch die Umsetzung der Kombilösung zu erwarten. Die hohe Bedienungsqualität des (schienengebundenen) ÖPNV an lichtsignalgeregel- ten Knotenpunkten sollte – vor allem hinsichtlich des ÖV-Betriebs auf DB-Strecken – aufrechterhalten werden. Der begonnene Weg zur Förderung des Radverkehrs sollte konsequent weitergeführt werden. Hierzu gehören u.a. der Ausbau der Stadtteilrouten, die Schließung von Lü- cken im projektierten Radverkehrsnetz und die kontinuierliche Beschilderung des An- gebots. Handlungsbedarf im Sinne eines Interessensausgleichs besteht für diejenigen Teilabschnitte des beschlossenen Radverkehrsnetzes, auf denen sich infolge begrenz- ter Flächenverfügbarkeit Radverkehr, MIV und ÖPNV im Mischverkehr überlagern. Des weiteren besteht Handlungsbedarf hinsichtlich der Verbesserung der Verkehrssicher- heit, der Erweiterung des Angebots an Fahrradabstellanlagen in der Innenstadt sowie der Schaffung weiterer Fahrradabstellmöglichkeiten an (neuen) ÖPNV-Haltestellen. Das Fahrradparkhaus am Hauptbahnhof sollte im Sinne eines „Rundum-Sorglos- Pakets“ für Radfahrende qualifiziert werden. Verstärkter Handlungsbedarf besteht hinsichtlich der Förderung des Fußverkehrs in Stadtquartieren. Problempunkte sind häufig zu schmale Gehwege, die in weiten Teilen zusätzlich durch parkende Fahrzeuge eingeschränkt werden sowie fehlende gesicherte Querungsmöglichkeiten an Hauptverkehrsstraßen. Insbesondere in den alten Ortskernen, wo die gemäß Regelwerken erforderlichen Min- destgehwegbreiten nur schwer zu realisieren sind, sollte zumindest das Gehwegparken unterbunden werden. Für die Bereitstellung eines angemessenen Angebots für den ruhenden Verkehr sind hierbei im Einzelfall geeignete Lösungen zu ermitteln. Bezüglich der Bereitstellung eines angemessenen Querungsangebots sollte stärker als bisher ein Interessensausgleich zwischen den Anforderungen des Kfz-Verkehrs, des schienengebundenen ÖPNV und den Anforderungen des Fußverkehrs angestrebt wer- den. In Karlsruhe gibt es verschiedene Angebote zur Förderung des multimodalen Ver- kehrsverhalten, wie ein Fahrradverleihsystem und ein CarSharing-Angebot. Mit der Nutzung dieser Angebote ist ein Perspektivwechsel verbunden: je besser die verschie- denen Verkehrsmittel in der Stadt vertraut und bekannt sind, desto höher ist die Sensi- bilisierung für die Probleme und Potenziale innerhalb des Verkehrssystems in Karlsru- he. Die vorhandenen Angebote und Ansätze sollten daher zielgerichtet erweitert wer- den. Die Mobilitätszentrale im Weinbrennerhaus steht derzeit insbesondere für die ÖPNV-orientierten Angebote multimodalen Verkehrsverhaltens als Informationsmög- VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Zusammenfassende Bewertung Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann 104 lichkeit zur Verfügung. Handlungsbedarf besteht hinsichtlich einer Erweiterung der In- formationen und Angebote unter Einbeziehung aller Verkehrsträger. Im Rahmen der Zustandsanalyse wurde die räumliche Erreichbarkeit wichtiger Ein- richtungen mit dem MIV bzw. ÖPNV untersucht. Zusammenfassend ist festzustellen, dass die meisten der 75 untersuchten Standorte sowohl mit dem Kfz als auch mit dem ÖPNV unter den angesetzten Qualitätsstandards gut erreichbar sind, wobei die Er- reichbarkeit mit dem Kfz gegenüber der ÖPNV-Erreichbarkeit in der Gesamtschau et- was besser zu bewerten ist. Als wesentliche Ergebnisse der Prüfung der straßenräumlichen Verträglichkeit für den nicht-motorisierten Verkehr kann festgestellt werden, dass in allen 20 untersuchten Straßen Probleme bestehen, allerdings in sehr unterschiedlichem Umfang. Die nutzba- ren Gehwegbreiten nehmen hinsichtlich der Unverträglichkeit eine zentrale Stelle ein. Weitere wichtige Aspekte sind die vielfach unangemessenen zulässigen Höchstge- schwindigkeiten in Straßen mit Wohnnutzung, die Einhaltung der angeordneten Höchstgeschwindigkeit insbesondere in Straßen mit Tempo 30 sowie die für eine si- chere Querbarkeit unangemessen hohen Verkehrsbelastungen. Ein weiteres Problem besteht im Fehlen separater Radverkehrsanlagen auf Hauptverkehrsstraßen mit vzul größer oder gleich 50 km/h, die Bestandteil des beschlossenen Radverkehrsnetzes sind. Handlungspotenziale zur Verbesserung der straßenräumlichen Verträglichkeit beste- hen in der Anordnung einer den Randnutzungen angemessenen zulässigen Ge- schwindigkeit, der Unterbindung des Gehwegparkens sowie dem Einsatz von Que- rungshilfen in den der Randnutzung entsprechenden Abständen. Die Frage der Umweltverträglichkeit des Kfz-Verkehrs wird im Rahmen der Strategi- schen Umweltprüfung behandelt werden. VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Verzeichnisse Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann III Abbildungen im Text: Seite Abbildung II-1: Lage im Raum ........................................................................................ 4 Abbildung II-2: Bevölkerungsentwicklung Karlsruhe....................................................... 7 Abbildung II-3: Anteil Kinder und Jugendliche unter 18 Jahren nach Stadteilen ............ 8 Abbildung II-4: Anteil Menschen über 65 Jahre nach Stadtteilen ................................... 9 Abbildung II-5: Arbeitsplatzentwicklung Karlsruhe.......................................................... 9 Abbildung II-6: Entwicklung Kraftfahrzeugbestand ....................................................... 10 Abbildung II-7: Verkehrsmittelwahl im regionalen Kontext (Karlsruhe und Umland) .... 12 Abbildung II-8: Verkehrsmittelwahl im Städtevergleich................................................. 12 Abbildung II-9: Verkehrsmittelwahl von Menschen in Ausbildung in Karlsruhe ............ 13 Abbildung II-10: Autonutzung von Seniorinnen und Senioren im Alltag ....................... 15 Abbildung II-11: Verkehrsmittelwahl von Seniorinnen und Senioren beim Einkauf ...... 16 Abbildung III-1: Schemaskizze der relativen Verkehrsarten ......................................... 20 Abbildung III-2: Kfz-Fahrtenanzahl aller auf die Gemarkung Karlsruhe bezogenen Fahrten (nach Binnen-, Quell/Ziel- und Durchgangsverkehr).............. 21 Abbildung III-3: Anteile der relativen Verkehrsarten am gesamten Kfz-Verkehr im städtischen Straßennetz (ohne A5, A8 und Südtangente) .................. 22 Abbildung III-4: Werktägliche Verkehrsbelastungen [Kfz/ 24h] auf den relevanten Haupteinfallstraßen ins Stadtgebiet Karlsruhe.................................... 23 Abbildung IV-1: Bewohnerparkzonen im UG Innenstadt .............................................. 34 Abbildung IV-2: Parkbereiche im UG Innenstadt .......................................................... 36 Abbildung IV-3: Ganglinien der Parkhausnachfrage (alle Parkhäuser im UG Innenstadt) .................................................... 39 Abbildung IV-4: Belegungsgrad der Parkhäuser im UG nach Gebiets- und Zeitgruppen ................................................................... 40 Abbildung IV-5: Datenverfügbarkeit von Parkscheinautomaten nach Gebietsgruppen für ausschließlich bewirtschaftete Parkstände im UG Innenstadt ....... 41 Abbildung IV-6: Theoretischer Belegungsgrad der ausschließlich bewirtschafteten Parkstände durch Kfz mit Parkschein nach Gebiets- und Zeitgruppen im UG Innenstadt ................................................................................ 43 Abbildung IV-7: Theoretischer Belegungsgrad der bewirtschafteten Parkstände mit der Regelung „für Bewohner frei“ durch Kfz mit Parkschein nach Gebiets- und Zeitgruppen im UG Innenstadt ...................................... 44 Abbildung IV-8: Verkehrsvergehen im UG Innenstadt nach Art und Umfang............... 46 Abbildung IV-9: Belegungsgrad der unbewirtschafteten Parkstände im UG Mühlburg – Do .............................................................................. 48 Abbildung IV-10: Belegungsgrad der unbewirtschafteten Parkstände im UG Mühlburg – Sa ............................................................................ 49 VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Verzeichnisse IV Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann Abbildung IV-11: Belegungsgrad der bewirtschafteten Parkstände im UG Mühlburg – Do............................................................................ 49 Abbildung IV-12: Belegungsgrad der bewirtschafteten Parkstände im UG Mühlburg – Sa ............................................................................ 50 Abbildung IV-13: Mittlere Parkdauer der bewirtschafteten Parkstände im UG Mühlburg – Do / Sa..................................................................... 50 Abbildung IV-14: Parkraumnachfrage der bewirtschafteten Parkstände im UG Mühlburg – Do / Sa..................................................................... 51 Abbildung IV-15: Nutzung der bewirtschafteten Parkstände mit Brötchenticket .......... 51 Abbildung V-1: Fahrgäste von VBK und AVG .............................................................. 53 Abbildung V-2: Nachtliniennetz..................................................................................... 56 Abbildung VI-1: Unfälle mit Radverkehrsbeteiligung (Unfallhäufungspunkte) .............. 70 Abbildung VII-1: Übersicht Untersuchungsräume Stadtteilzentren............................... 73 Abbildung VIII-1: Formen Multimodalen Verkehrsverhaltens ....................................... 85 Abbildung VIII-2: Multimodales Verkehrsverhalten in Großstädten .............................. 85 Abbildung VIII-3: Abstellbereiche für Call a Bike .......................................................... 86 Abbildung VIII-4: Standorte von CarSharing Fahrzeugen in Karlsruhe-Mitte ............... 88 Abbildung X-1: Straßenräumliche Verträglichkeit der untersuchten 20 Straßenabschnitte – Lage im Stadtgebiet ......................................... 100 Tabellen im Text: Tabelle IV-1: Tarifzonen Kurzzeitparken ...................................................................... 35 Tabelle IV-2: Parkraumangebot im UG Innenstadt nach Art und Umfang.................... 36 Tabelle V-1: Kennwerte der Bedienung für Stadt- und Straßenbahnlinien................... 58 Tabelle V-2: Kennwerte der Bedienung für Buslinien ................................................... 58 Tabelle V-3: Überlagerung von Stadtbahnen und Straßenbahnen im Kernbereich sowie ausgewählter Buslinien im Außenbereich in der Hauptverkehrszeit........ 60 Tabelle V-4: Reisezeitvergleich MIV:ÖPNV für die Relationen Höhenstadtteile - Marktplatz ................................................................................................ 61 Tabelle VII-1: Bewertung der Fußverkehrssituation in den Zentren ............................. 82 Tabelle VII-2: Bewertung der fußläufigen Erreichbarkeit der Zentren .......................... 82 Tabelle IX-1: Bewertungsschema Erreichbarkeit wichtiger Einrichtungen ................... 91 Tabelle X-1: Bestandsmerkmale der untersuchten 20 Straßenabschnitte ................... 96 Tabelle X-2: Kennwerte für die straßenräumliche Verträglichkeit................................. 96 Tabelle X-3: Bewertungsschema zur straßenräumlichen Verträglichkeit ..................... 97 Tabelle X-4: Bewertung der straßenräumlichen Verträglichkeit ................................... 99 Tabelle X-5: Straßenräumliche Verträglichkeit der untersuchten Straßenabschnitte ... 99 VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Verzeichnisse Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann V Pläne im Kapitelanhang Plan II-1: Flächennutzungen Plan II-2: Stadtteilzentren und Nahversorgung Plan II-3: Bevölkerungsdichte nach Stadtteilen Plan III-1: Hauptverkehrs- und Erschließungsstraßennetz nach RIN 2008 Plan III-2: Straßennetz mit zulässigen Geschwindigkeiten Plan III-3: Modellhafte Abbildung der Verkehrsverteilung im Karlsruher Straßennetz (Analyse-Nullfall 2008) Plan III-4: Netzabschnitte und Streckenzüge mit koordinierter Lichtsignalsteuerung Plan III-5: Synoptische Betrachtung der Verkehrssituation in der morgendlichen Hauptverkehrszeit Plan III-6: Synoptische Betrachtung der Verkehrssituation in der abendlichen Hauptverkehrszeit Plan IV-1: Parkraumangebot im UG Innenstadt – Bestand Plan IV-2: Parkraumangebot Mühlburg – Bestand Plan V-1: ÖPNV-Liniennetz Plan V-2: Infrastruktur im ÖPNV-Netz Plan V-3: ÖPNV-Erschließung - Gesamtnetz Plan V-4: ÖPNV-Erschließung - schienengebundener ÖPNV Plan V-5: ÖPNV-Verbindung Stadtteile - Innenstadt Plan V-6: ÖPNV-Verbindung ausgewählte Einrichtungen außerhalb - Stadt Karlsruhe Plan VI-1: Radverkehrsnetz – Beschluss 2005 Plan VI-2: Einbindung der Nahversorgungszentren ins Radverkehrsnetz Plan VI-3: Umsetzungsstand Radverkehrsnetz Plan VII-1: Fußverkehr Untersuchungsgebiet Mühlburg – Bewertung Plan VII-2: Fußverkehr Untersuchungsgebiet Durlach – Bewertung Plan VII-3: Fußverkehr Untersuchungsgebiet Rüppurr – Bewertung Plan VII-4: Fußverkehr Untersuchungsgebiet Knielingen – Bewertung Plan VII-5: Fußverkehr Untersuchungsgebiet Südstadt – Bewertung Plan IX-1: Öffentliche Einrichtungen und große Arbeitgeber Plan IX-2: Kultur- und Freizeiteinrichtungen mit starkem Publikumsverkehr Plan IX-3: Nahversorgungszentren und Einzelhandelsstandorte – Bestand 2007 VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Abkürzungen / Glossar Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann VI Abkürzungen / Glossar AVG Albtal-Verkehrsgesellschaft BR Baumreihe DTV durchschnittlicher täglicher Verkehr (Kfz/24h) EB Einzelbäume EFA Empfehlungen für Fußgängerverkehrsanlagen ERA 95 Empfehlungen für Radverkehrsanlagen 95 FGÜ Fußgängerüberweg FG-Zone Fußgängerzone FSA Fußgängerschutzanlage HF zusammenhängende Grünfläche/ Baumgruppe HVS Hauptverkehrsstraße HVZ Hauptverkehrszeit Kfz Kraftfahrzeug KITA Kindertagesstätte KP Knotenpunkt KRAD Kraftrad KVV Karlsruher Verkehrsverbund LSA Lichtsignalanlage MI Mittelinsel MIV Motorisierter Individualverkehr NMV Nichtmotorisierter Verkehr NVEP Nahverkehrsentwicklungsplan NVK Nachbarschaftsverband Karlsruhe NVP Nahverkehrsplan NVZ Normalverkehrszeit ÖPNV Öffentlicher Personennahverkehr ÖV Öffentlicher Verkehr Pkw Personenkraftwagen Pkw-E Pkw-Einheiten PP KA Polizeipräsidium Karlsruhe VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Abkürzungen / Glossar VII Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann PSchA Parkscheinautomat RASt 06 Richtlinie für die Anlage von Stadtstraßen RV Radverkehr Sph Spitzenstunde SPNV Schienenpersonennahverkehr StVO Straßenverkehrs-Ordnung SV Schwerverkehr SVZ Schwachverkehrszeit UF Unterführung UG Untersuchungsgebiet ÜF Überführung VB verkehrsberuhigter Bereich VDV Verband Deutscher Verkehrsunternehmen VEP Verkehrsentwicklungsplan v85 Geschwindigkeit, die von 85% der Kfz nicht überschritten wird vzul zulässige Höchstgeschwindigkeit VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Literatur / Quellen Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann Literatur / Quellen Arbeitsgemeinschaft fahrradfreundliche Städte, Gemeinden und Kreise in Nordrhein-Westfalen e. V. (AGFS), Nahmobilität im Lebensraum Stadt, Mai 2007 Bundesanstalt für Straßenwesen Straßenraum und Verträglichkeit – Praxisnahes Verfahren zur Beurteilung von Ver- kehrsverlagerungen durch Verkehrsberuhigung, Forschungsberichte, Bergisch Gladbach 1991 Bundesministerium für Verkehr-, Bau- und Wohnungswesen Richtlinien für die Anlage und Ausstattung von Fußgängerüberwegen, R-FGÜ 2001 Bundesverband CarSharing e. V. (bcs) Anhaltendes Wachstum des CarSharing in Deutschland, Jahresbericht 2007 Busch, Keller (TU München) Verkehrsmanagement Straßenverkehr für München und sein Umland, Rahmenkonzept, 2004 Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V. Erfolgreiche Innenstadtentwicklung durch den Ausbau integrierter Standorte, 02/2008 Deutsches Verkehrsforum Stadtverkehr: Mobilität unterstützen, Wachstum begleiten, Lebensqualität erhalten, Positionspapier, Februar 2008 DIN 18030 Barrierefreies Bauen - Planungsgrundlagen DIW, infas Mobilität in Deutschland 2002 im Auftrag des BMVBW, Berlin 2003 Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen (FGSV) Verträglichkeitsanalysen in der kommunalen Verkehrsplanung, Arbeitspapier Nr.41, 1996 Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen (FGSV) Empfehlungen für Fußgängerverkehrsanlagen EFA, Köln 2002 Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen (FGSV) Empfehlungen für Radverkehrsanlagen ERA 95, Köln 1995 VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Literatur / Quellen Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen (FGSV) Handbuch für die Bemessung von Straßenverkehrsanlagen, HBS 2001 Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen (FGSV) Leitfaden für Verkehrsplanung, 2001 Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen (FGSV) Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen RASt 06, Köln 2006 Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen (FGSV) Richtlinien für Lichtsignalanlagen (RiLSA), Köln 1992/ Fortschreibung 2003 Hessische Straßen- und Verkehrsverwaltung Integration von Verkehrsplanung und räumlicher Planung, Heft 42, Wiesbaden 2000 Hölsken, Dieter; Ruske, Wilfried Verlagerungseffekte im motorisierten Personennahverkehr, Einflussgrößen, Wirkungen, Maßnahmen, in: Der Nahverkehr Heft 5, 1987 Homepage der Stadt Karlsruhe www.karlsruhe.de Homepage des Karlsruher Verkehrsverbunds www.kvv.de Ingenieurbüro Stay Dokumentation Radverkehr in Karlsruhe, Radrouten zwischen der Innenstadt und den Stadtteilen, Karlsruhe 2005 Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung des Landes Nordrhein- Westfalen (ILS) Fußverkehr, Eine Planungshilfe für die Praxis, Bausteine Nr. 24, Dortmund, 2001 Institut für Sozialökologische Forschung (ISOE), StetePlanung, Öko-Institut Freiburg, Script (Agentur für Kommunikation) Entwicklung eines integrierten Konzepts zur Planung, Kommunikation und Imple- mentierung einer nachhaltigen Mobilitätskultur Forschungsprojekt im Auftrag des BMVBS, 2006 (unveröffentlicht) Karlsruher Verkehrsverbund Kursbuch 2009 Karlsruher Verkehrsverbund Mobilität für alle, Unterwegs mit Bahn und Bus im Netz des KVV, Karlsruhe 2008 Karlsruher Verkehrsverbund Nahverkehrsentwicklungsplan 2003 VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Literatur / Quellen Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann Karlsruher Verkehrsverbund Nahverkehrsplan 2006 Kiwitt, Thomas Regio Pamina – Grenzüberschreitende Raumplanung am Oberrhein, in: Planerin Heft 3_03 der Vereinigung für Stadt-, Regional- und Landesplanung, Berlin Sept. 2003 Nachbarschaftsverband Karlsruhe Flächennutzungsplan 2010, Karlsruhe 2005 Planungsverband Ballungsraum Frankfurt/ Rhein-Main et.al. Mobilität in Stadt und Region – Verkehrsverhalten der Bevölkerung in Rhein-Main und Hessen, Frankfurt 2005 Polizeipräsidium Karlsruhe Unfallhäufungsstellen Radfahrer 1/05 – 12/07, 3/2008-11-24 Radlerforum Karlsruhe – Protokolle, 10/2004, 6/2005, 11/2006, 3/2007, 3/2008 Regionalverband Mittlerer Oberrhein Regionalplan 2003 Ringler, Harald Karlsruhe und die Region, in: Planerin Heft 3_03 der Vereinigung für Stadt-, Regional- und Landesplanung, Berlin Sept. 2003 Schader-Stiftung Zuhause in der Stadt, Herausforderungen, Potenziale, Strategien, Dokumentation der Konferenz am 17./18. Juni 2008 in Darmstadt, November 2008 Schreiber, Knapp, Schwarz ( Stadt Karlsruhe) Verkehrsmanagement in einer mittleren Großstadt, Straßenverkehrstechnik (SVT), Heft 1/2009 Socialdata – Institut für Verkehrs- und Infrastrukturforschung GmbH Mobilitätsverhalten in Karlsruhe und seinem Umland, München 2002 Socialdata – Institut für Verkehrs- und Infrastrukturforschung GmbH Verkehrsmittelwahl im Städtevergleich, über www.socialdata.de/daten/vm_d.php Stadt Karlsruhe Demografischer Wandel in Karlsruhe – Die Lebenssituation der älteren Menschen 2005, Beitrag zur Stadtentwicklung, Heft 19, Karlsruhe 2005 Stadt Karlsruhe Karlsruher Kinderstadtplan, Karlsruhe 2005 VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Literatur / Quellen Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann Stadt Karlsruhe Lärmaktionsplan – Entwurf, Karlsruhe 2009 Stadt Karlsruhe Karlsruhe Masterplan 2015, Innovation & Lebensqualität, Karlsruhe 2007 Stadt Karlsruhe Zukunftsfähige Innenstadt, Entwicklung der Karlsruher City, Karlsruhe 2007 Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung Einkaufen und Nahversorgung in Karlsruhe 2007, Aktuelle Trends und Gestaltungsmöglichkeiten, Karlsruhe 2008 Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung Statistisches Jahrbuch der Stadt Karlsruhe, Karlsruhe 2008 Stadt Karlsruhe, Baudezernat, Jugend- und Sozialdezernat Gemeinschaftsaufgabe Sozialverträglichkeit, Ziele und Anforderungen; Kriterienkatalog, Karlsruhe 2001 Stadt Karlsruhe, Beschluss im Gemeinderat 20-Punkte-Programm zur Förderung des Radverkehrs, Karlsruhe 2005 Stadt Karlsruhe, Gartenbauamt Der grüne Fächer – Parks und Anlagen in Karlsruhe, Karlsruhe 2004 Stadt Karlsruhe, Stadtplanungsamt Beschlüsse des Gemeinderates bzw. gemeinderätlicher Gremien, Stand 04. Dezember 2008 Stadt Karlsruhe, Stadtplanungsamt Materialien zum Verkehr in Karlsruhe – Motorisierter Individualverkehr (MIV), Aspekte der Stadtplanung Heft Nr. 4, April 2005 Stadt Karlsruhe, Stadtplanungsamt Materialien zum Verkehr in Karlsruhe – Radverkehr, Aspekte der Stadtplanung Heft Nr. 28, März 2009 Stadt Karlsruhe, Stadtplanungsamt Park-and-Ride, Bestandserhebung/Konzepte, Aspekte der Stadtplanung Heft Nr. 15, Sept. 2006 Stete, Gisela Gendergerechte Verkehrsplanung – Ein Praxisbericht, in: Gendergerechte Verkehrsplanung – Slogan, Mode, Utopie oder praxistaugliche Planungshilfe? Akademie für Technikfolgenabschätzung in BW (Hrsg.), Stuttgart 2001 Umweltbundesamt Kommunale Agenda 21, Ziele und Indikatoren einer nachhaltigen Mobilität: Anwendung in der Praxis, Berlin 2005 VEP Karlsruhe - Zustandsanalyse Literatur / Quellen Arbeitsgemeinschaft StetePlanung / Habermehl + Follmann Umweltbundesamt, Deutscher Städtetag Mobilität, Gesundheit, Umweltschutz: Kommunaler Verkehr unter Handlungsdruck, Dokumentation der Fachtagung „Stadt der Zukunft: kommunal mobil“ am 9./10.2006 in Dessau, DiFu-Impulse Bd. 1/2007, Deutsches Institut für Urbanistik, 2007 Verband Deutscher Verkehrsunternehmen Verkehrserschließung und Verkehrsangebot im ÖPNV, VDV Schriften, Heft 4, Köln 6/2001 Vereinigung für Stadt-, Regional- und Landesplanung (SRL) Der andere Blick – Praxis von Gender Mainstreaming in der räumlichen Planung, Dokumentation der Fachtagung am 5.-7.11.2004 in Hannover, Berlin 2004 00_Titel_Zustandsanalyse_VEP 00a_Impressum-Vorwort-VEP-1 00b_Inhalt I_Einführung II_Rahmenbedingungen III_Fliesender MIV IV_Ruhender MIV V_Öffentl PNV VI_Radverkehr VII_Fußverkehr VIII_Angebote IX_Erreichbarkeit X_Verträglichkeit XI_Zusammenfassung XII_Verzeichnisse+Literatur

Immobilienmarktbericht Karlsruhe 2022 Stadt Karlsruhe Gutachterausschuss Immobilienmarktbericht Karlsruhe 2022 Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 2 | Immobilienmarktbericht 2022 Herausgeber: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Beschluss vom 11. Mai 2023 Anschrift: Stadt Karlsruhe Grundstücksbewertungsstelle und Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Karl-Friedrich-Straße 14 – 18 76133 Karlsruhe Kundenservice: Bodenrichtwerte sowie sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten, Immobilienmarktbericht Karlsruhe, Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) von bebauten und unbebauten Grundstücken, Rechten an Grundstücken sowie Wohnungs-/Teileigentum, Auskunft aus der Kaufpreissammlung Telefon: 0721 133-3092 Fax: 0721 133-3093 E-Mail: gga@karlsruhe.de Internet: www.karlsruhe.de/mobilitaet-stadtbild/bauen-und-immobilien/gutachterausschuss Sprechzeiten: Montag und Mittwoch von 8:30 bis 12 Uhr Dienstag und Donnerstag 14 bis 15:30 Uhr Fertigungen des Immobilienmarktberichtes können bei der Geschäftsstelle zu einem Preis von 50,00 Euro (gebunden) und für 40,00 Euro (PDF-Datei) je Exemplar bestellt werden. Bilder: Titelseite © M. Müller-Gmelin | Presse- und Informationsamt Seite 7 (die ersten drei Bilder von oben) © M. 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Karlsruhe und die Region ................................................................................................................................. 6 2. Gutachterausschuss ........................................................................................................................................... 8 3. Immobilienmarkt ............................................................................................................................................. 12 3.1 Immobilienmarkt Karlsruhe – Pressebericht der Stadt Karlsruhe ................................................................................ 12 3.2 Immobilienmarkt Karlsruhe – Umsätze ............................................................................................................................. 14 3.3 Immobilienmarkt Karlsruhe Stadtteile – Umsätze .......................................................................................................... 16 4. Preisniveau und Preisentwicklung ................................................................................................................ 18 4.1 Unbebaute Flächen ............................................................................................................................................................... 19 4.1.1 Bauflächen ................................................................................................................................................................. 19 4.1.1.1 Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke…………………………………………………………………………………… 20 4.1.1.2 Doppel-/Reihenhausgrundstücke……………………………………………………………………………………... 22 4.1.1.3 Mehrfamilienhausgrundstücke……………………………………………………………………………………….. 23 4.1.1.4 Grundstücke für Wirtschaftsimmobilien……………………………………………………………………………… 24 4.1.1.5 Rohbauland/Bauerwartungsland……………………………………………………………………………………… 25 4.1.1.6 Sonstige Bauflächen…………………………………………………………………………………………………… 25 4.1.2 Flächen der Land- oder Forstwirtschaft ........................................................................................................................ 26 4.1.3 Sonstige Flächen ........................................................................................................................................................ 26 4.2 Bebaute Flächen .................................................................................................................................................................... 27 4.2.1 Ein-/Zweifamilienhäuser .............................................................................................................................................. 28 4.2.2 Doppel-/Reihenhäuser ................................................................................................................................................ 34 4.2.2.1 Doppel-/Reihenendhäuser……………………………………………………………………………………………...34 4.2.2.2 Reihenmittelhäuser…………………………………………………………………………………………………….. 39 4.2.3 Mehrfamilienhäuser.................................................................................................................................................... 44 4.2.4 Wohn-/Geschäftshäuser ............................................................................................................................................. 47 4.2.5 Wirtschaftsimmobilien ................................................................................................................................................ 49 4.2.6 Sonstige bebaute Grundstücke ................................................................................................................................... 53 4.3 Wohnungs- und Teileigentum ............................................................................................................................................ 54 4.3.1 Erstverkäufe von Wohnungseigentum ......................................................................................................................... 56 4.3.2 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum .................................................................................................................... 58 4.3.2.1 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum im Erbbaurecht 62 4.3.3 Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen ..................................................................................................... 63 4.3.4 Teileigentum .............................................................................................................................................................. 63 5. Erforderliche Daten für die Wertermittlung ............................................................................................... 64 5.1 Bodenrichtwerte ................................................................................................................................................................... 64 5.2 Indexreihen ............................................................................................................................................................................ 66 5.2.1 Bodenpreisindexreihen ............................................................................................................................................... 66 5.2.2 Indexreihen für Wohnungseigentum ........................................................................................................................... 69 5.3 Umrechnungskoeffizienten (URK) ..................................................................................................................................... 70 5.3.1 URK – Wertrelevante Geschossflächenzahl .................................................................................................................. 70 5.3.2 URK – Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen ......................................................................................... 71 5.3.3 URK – Berücksichtigung abweichender Lage ............................................................................................................... 71 5.4 Orientierungswerte Gesamtnutzungsdauer .................................................................................................................... 72 5.5 Modell wirtschaftliche Restnutzungsdauer ..................................................................................................................... 73 5.6 Orientierungswerte für die Berücksichtigung des Grades der Nutzbarkeit von Dachgeschossen bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern ...................................................... 75 5.7 Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren ................................................................................................................... 77 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 5 5.8 Sachwertfaktoren ................................................................................................................................................................. 82 5.8.1 Sachwertfaktoren für Ein-/Zweifamilienhäuser ............................................................................................................. 83 5.8.2 Sachwertfaktoren für Doppel-/Reihenendhäuser .......................................................................................................... 85 5.8.3 Sachwertfaktoren für Reihenmittelhäuser .................................................................................................................... 87 5.9 Vergleichsfaktoren ............................................................................................................................................................... 89 5.10 Vergleichswertverfahren für das Erbbaurecht ausgehend von dem finanzmathematischen Wert des Erbbaurechts (§ 49 ImmoWertV 2021) ..................................................................................................................................... 90 6. Weitere Grundstücksmarktinformationen .................................................................................................. 92 6.1 Immobilienmarkt in großen deutschen Städten ............................................................................................................. 92 6.2 Prognosen Immobilienmarkt Karlsruhe ............................................................................................................................ 93 6.3 Mietdaten .............................................................................................................................................................................. 94 6.3.1 Karlsruher Mietspiegel 2023 – Vorwort ....................................................................................................................... 94 6.3.2 Mietpreisspektrum Büromieten ................................................................................................................................... 95 6.3.3 Mietpreisrichtwerte Erdgeschossladenmieten Innenstadt ............................................................................................. 97 6.4 Bautätigkeit ........................................................................................................................................................................... 99 7. Steuerliche Grundbesitzbewertung zum Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ................... 101 7.1 Vergleichsfaktoren für Wohnungs- und Teileigentum ................................................................................................ 102 7.1.1 Weiterverkauf von Wohnungseigentum .................................................................................................................... 102 7.1.2 Teileigentum ............................................................................................................................................................ 102 7.2 Vergleichsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser .................................................................................................. 103 7.3 Vergleichsfaktoren für Doppel-/Reihenhäuser .............................................................................................................. 104 7.3.1 Doppel-/Reihenendhäuser ......................................................................................................................................... 104 7.3.2 Reihenmittelhäuser ................................................................................................................................................... 105 7.4 Liegenschaftszinssätze für die Bewertung gemäß § 188 Abs. 2 BewG ..................................................................... 106 7.5 Sachwertfaktoren gemäß § 191 Abs. 1 BewG ............................................................................................................... 107 7.6 Umrechnungskoeffizienten zur Ermittlung des Bodenwertes nach § 179 BewG .................................................... 107 Abkürzungsverzeichnis ...................................................................................................................................... 108 Erläuterungen zu den statistischen Qualitätsparametern ........................................................................... 109 Notizen ................................................................................................................................................................. 110 Impressum ............................................................................................................................................................ 112 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 6 | Immobilienmarktbericht 2022 1. Karlsruhe und die Region Sanierung Kaiserstraße-West Am 25. Oktober 2022 hat der Gemeinderat das Sanierungsgebiet Kaiserstraße-West förmlich beschlossen. Das Gebiet (siehe Abbildung) umfasst circa 29,6 Hektar. Die Sanierungsmaßnahme wird im umfassenden Sanierungsverfahren unter Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften (§§ 152 ff. BauGB) umgesetzt. Quelle: Stadt Karlsruhe | Stadtplanungsamt Karlsruhe liegt in direkter Nachbarschaft zu den wichtigen Ballungsräumen Stuttgart, Rhein-Neckar, Rhein-Main sowie im Dreiländereck mit den benachbarten Zentren Strasbourg, Frankreich und Basel, Schweiz. Von dieser zentralen Lage profitieren Unternehmen, Pendlerinnen und Pendler sowie Geschäftsreisende. Für einen ausgezeichneten Marktzugang sorgt eine hervorragend ausgebaute Verkehrsinfrastruktur. Eingebettet in die TechnologieRegion Karlsruhe ist Karlsruhe das Oberzentrum einer der erfolgreichsten Wirtschafts-, Wissenschafts- und Forschungsregionen Europas. Eine Studie der EU-Kommission zeichnet Karlsruhe als viertbesten IKT-Standort von über 1.000 Regionen in Europa aus, gleich hinter München, Paris und London. Bei Städterankings der WirtschaftsWoche erreichte die Fächerstadt regelmäßig herausragende Platzierung. Die Studien bestätigen insbesondere das hohe Potenzial in den Bereichen digitale Vernetzung der Wirtschaft, Kreativität und Innovation. Mehr als 1 Mio. Menschen arbeiten in der TechnologieRegion Karlsruhe (einschließlich Department Bas-Rhin), mehr als 182.000 davon am Standort Karlsruhe. Innovative Unternehmen, eine industrielle und handwerkliche Basis, ein gesunder Branchenmix sowie eine exzellente Hochschullandschaft beeinflussen das positive Wirtschaftsklima. Bekannte Größen wie dm, EnBW, Siemens, Bosch und IONOS sind hier vertreten. Konzerne wie Michelin, L’ORÉAL und Stora Enso schätzen die attraktive Lage an der Schnittstelle zwischen Deutschland und Frankreich. Den höchsten Anteil an Umsatz und Beschäftigung erbringen die vielfältigen mittelständischen Betriebe in Dienstleistung, Handel und Produktion. Eine geringe Arbeitslosigkeit, steigende Beschäftigungszahlen - insbesondere im Bereich der hochqualifizieren Fachkräfte - sowie expandierende Unternehmen kennzeichnen Karlsruhe als prosperierenden Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort. Bildung hat in Karlsruhe Tradition: An rund 90 öffentlichen Schulen nahezu aller Schularten, ergänzt durch freie Träger sowie Europäische Schule Karlsruhe, werden tausende junger Menschen jeden Tag ein bisschen klüger. Über 40.000 Studierende absolvieren ihre akademische Ausbildung an den neun Karlsruher Hochschulen. Die exzellente Bildungs- und Forschungskompetenz von Universität und Instituten genießt international hohes Ansehen; allen voran das Karlsruher Institut für Technologie, das als größte deutsche Forschungseinrichtung einen ausgezeichneten Ruf besitzt. Die Lage Karlsruhes verbunden mit einem breiten Kultur-, Freizeit- und Bildungsangebot machen die UNESCO-City of Media Arts besonders attraktiv - für Unternehmen und Fachkräfte ebenso sowie für Familien und Studierende. Die Menschen entscheiden sich für Karlsruhe, weil das Gesamtpaket stimmt. So sind auch die kulturellen Höhepunkte weit über die Grenzen hinaus bekannt. So zieht das weltweit einzigartige ZKM | Zentrum für Kunst und Medien regelmäßig mit außergewöhnlichen Ausstellungen ein breites Publikum in seinen Bann. Dieses erreicht in einem internationalen Ranking Platz vier – gleich nach dem Museum of Modern Art in New York, der Biennale di Venezia sowie dem Centre Pompidou in Paris. Quelle: Stadt Karlsruhe | Wirtschaftsförderung | Auszug aus www.karlsruhe.de, Stand 10. Februar 2023 Kennzahlen zu Karlsruhe Wohnberechtigte Bevölkerung in Karlsruhe circa 304.000 Einwohner der Region Karlsruhe | Raum PAMINA circa 1,7 Mio. Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte in Karlsruhe circa 185.700 Flächen in km² davon 173,42 Siedlungsfläche 34 % Verkehrsfläche 13 % Gewässer, Landwirtschafts-, Grün- und Waldflächen etc. 53 % Höhenlage über NHN 100 – 323 m Quelle: Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Statistikstelle Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 7 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 8 | Immobilienmarktbericht 2022 2. Gutachterausschuss Bodenrichtwerte als Bemessungsgrundlage zur Grundsteuererhebung Das Land Baden-Württemberg hat am 4. November 2020 das Landesgrundsteuergesetz (LGrStG BW) verabschiedet. Dieses sieht vor, als Bemessungsgrundlage für Baugrundstücke die Bodenrichtwerte und die Grundstücksfläche heranzuziehen. Für sämtliche zu besteuernden Grundstücke, soweit es sich hierbei nicht um land- und forstwirtschaftliches Vermögen handelt, mussten daher geeignete und differenzierte Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2022 ermittelt. Dies bedeutet auch in der laufenden Periode in vielen Fällen einen Mehraufwand für die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse. Insbesondere im Zusammenhang mit der einheitlichen Bewertung des Grundvermögens (Grundsteuer B /Öffnungsklausel). Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbstständige, unabhängige Gutachterausschüsse bei den Gemeinden gebildet. Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern, die in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein sollen. Wesentliche gesetzliche Grundlage hierfür sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die Gutachterausschussverordnung für Baden-Württemberg. Aufgaben des Gutachterausschusses oder seiner Geschäftsstelle sind insbesondere die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten (durchschnittliche Lagewerte für den Boden) und die Ermittlung von sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten: 1. Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, 2. Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein-/Zweifamilienhäuser, 3. Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, beispielsweise bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und 4. Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor). Der Gutachterausschuss erstattet nach § 193 des Baugesetzbuches Gutachten auf Antrag von Behörden, Eigentümern, ihnen gleichstehenden Berechtigten, Inhabern anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigten sowie Gerichten und den Justizbehörden. Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag (zum Beispiel Kauf, Tausch, Schenkung), durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, von den beurkundenden Stellen dem Gutachterausschuss in Abschrift zu übersenden. Als Kauffall wird in der Regel jeder Eigentumswechsel eines Grundstücks (einer Teilfläche) oder die erstmalige oder die erneute Bestellung eines Erbbaurechts erfasst. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wertet die Unterlagen aus und erteilt Auskünfte über Bodenrichtwerte und – im Rahmen des berechtigten Interesses – aus der Kaufpreissammlung. Hierbei werden Vergleichsfälle, die mit dem vom Antragsteller beschriebenen Bewertungsobjekt möglichst vergleichbar sind, unter Beachtung datenschutzrechtlicher Zulässigkeit mitgeteilt. Damit soll der Immobilienmarkt auch für den einzelnen Bürger transparent gemacht werden. Der Gutachterausschuss kann mündliche oder schriftliche Auskünfte von Sachverständigen und von Personen (zum Beispiel Eigentümern, Verkäufern, Käufern, Mietern) einholen, die Angaben über das Grundstück und über ein Grundstück, das zum Vergleich herangezogen werden soll, machen können. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 9 Er kann verlangen, dass Eigentümer und sonstige Inhaber von Rechten an einem Grundstück die zur Führung der Kaufpreis- sammlung und zur Begutachtung notwendigen Unterlagen vorlegen. Der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks haben zu dulden, dass Grundstücke zur Auswertung von Kaufpreisen und zur Vorbereitung von Gutachten betreten werden. Wohnungen dürfen nur mit Zustimmung der Wohnungsinhaber betreten werden. Bodenrichtwerte sowie sonstige Grundstücksmarktdaten können im Einzelfall die sachverständige Wertermittlung nicht ersetzen. Produkte und Dienstleistungen Bodenrichtwerte sowie sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten Immobilienmarktbericht Karlsruhe Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) von bebauten und unbebauten Grundstücken, Rechten an Grundstücken sowie Wohnungs-/Teileigentum Auskunft aus der Kaufpreissammlung Für die Besetzung des Gutachterausschusses im Einzelfall gilt § 5 Gutachterausschussverordnung: (1) Bei der Erstattung von Gutachten wird der Gutachterausschuss in der Besetzung mit dem Vorsitzenden und mindestens zwei weiteren Gutachtern tätig. Besondere Sachverständige kann der Vorsitzende nach Anhörung des Antragstellers zuziehen. (2) Bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten und bei der Ermittlung der sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten im Sinne des § 193 Absatz 5 BauGB wird der Gutachterausschuss in der Besetzung mit dem Vorsitzenden und mindestens drei weiteren Gutachtern tätig; hierbei muss einer der Gutachter ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde sein. (3) Der Vorsitzende bestimmt die Gutachter, die im Einzelfall tätig werden. Hierbei ist die besondere Sachkunde der Gutachter zu berücksichtigen. Der Gutachterausschuss wird vom Gemeinderat der Stadt Karlsruhe auf die Dauer von vier Jahren bestellt. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 10 | Immobilienmarktbericht 2022 Mitglieder des Gutachterausschusses (für die Zeit vom 20. Dezember 2021 bis 19. Dezember 2025) Vorsitzender Rüdiger Huck | Dipl.-Ing. (FH) Vermessungsingenieur, Leiter der Grundstücksbewertungsstelle und Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei der Stadt Karlsruhe, Sachverständiger für Grundstücks- und Gebäudebewertungen Stellvertreterinnen/Stellvertreter und ehrenamtliche Gutachterinnen/Gutachter Sandra Ital | Dipl.-Ing. Architektin, von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten Wolfgang Karcher | Dipl.-Ing. (FH) Vermessungsingenieur, Sachverständiger für Grundstücks- und Gebäudebewertungen Dr. Gerhard Leute Dipl.-Ing., von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden sowie Mieten und Pachten Eberhard Meier | Dipl.-Fin. Wirt (FH) Sachverständiger (Diplom VWA Freiburg) für Grundstücks- und Gebäudebewertungen Dr.-Ing. Michael Mürle Vermessungsingenieur, Sachverständiger für Grundstücks- und Gebäudebewertungen Ingeborg Riefle | Dipl.-Ing. Stellvertretende Dienststellenleiterin Architektin, MRICS (Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors) Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten, Dipl.-Immobilienökonomin (ADI) Ehrenamtliche Gutachterinnen/Gutachter Michael Doldt | Dipl.-Ing. Architekt, von der Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (nach DIN EN ISO/IEC 17024) Thomas Erben MRICS (Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors) Dipl.-Immobilienökonom (ADI), Dipl.-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten, zertifizierter Immobiliengutachter für finanzwirtschaftliche Zwecke CIS HypZert (F) Sabine Fiedler | Dipl.-Ing. (Architektur) Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten Thomas Gaitzsch | Dipl.-Ing. (FH) Architekt, von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung DIAZert für die Markt- und Beleihungswertermittlung aller Immobilienarten - DIN EN ISO/IEC 17024 Paul Hoffmann | Dipl.-Ing. (FH) Bausachverständiger der Oberfinanzdirektion Karlsruhe, Sachverständiger für Immobilienbewertung (IHK), Fachaufsicht für das Bausachverständigenwesen der Finanzämter in Baden-Württemberg Christine Hug | Dipl.-Ing. Architektin, von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Sabine Kampermann | Dipl.-Ing. (FH) Bauingenieurin, Sachverständige für Grundstücks- und Gebäudebewertungen Prof. Dr. David Lorenz Von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, FRICS (Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors) Andreas Nasedy | Dipl.-Ing. Architekt, von der IHK Wiesbaden öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Arne Uhl | Dipl.-Ing. (FH) Von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Dipl.-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten und für Schäden an Gebäuden sowie für Beleihungswertermittlung Marc-Simon Vetter | Dipl.-Ing. Stellvertretender Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Vermessungsingenieur, Sachverständiger für Grundstücks- und Gebäudebewertungen Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 11 Vertretung der Finanzämter und ehrenamtliche Gutachterinnen/Gutachter zur Ermittlung der Bodenrichtwerte sowie den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten Finanzamt Karlsruhe-Stadt Michael Sawallisch | Dipl.-Ing. (FH) Bauingenieur, Bausachverständiger für Bewertungsfragen Annette van Echelpoel Dipl.-Finanzwirtin Finanzamt Karlsruhe-Durlach Daniela Zimmermann Dipl.-Finanzwirtin Vertretung Anne Vorsatz Angestellte Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 12 | Immobilienmarktbericht 2022 3. Immobilienmarkt 3.1 Immobilienmarkt Karlsruhe – Pressebericht der Stadt Karlsruhe Historischer Tiefstand erreicht Geringes Angebot sorgt für weniger Kauffälle/ Rund 1,2 Milliarden Euro Wertumsatz Weniger Kauffälle und viel Bewegung bei der Preisentwick- lung sind aktuell die prägenden Faktoren auf dem Markt für Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen. Dies geht aus dem Immobilienmarktbericht 2022 hervor, den der Gut- achterausschuss der Stadt Karlsruhe für die Ermittlung von Grundstückswerten nun vorgelegt hat. Was die Zahl der Kauffälle betrifft, „sind wir 2022 mit ins- gesamt 1.930 an einem historischen Tiefstand angelangt“, berichtet Rüdiger Huck, Vorsitzender des Gutachteraus- schusses und Leiter der städtischen Grundstücksbewer- tungsstelle. Gegenüber dem Vorjahr sank die Gesamtzahl um 321. Auch beim Wertumsatz gab es zum zweiten Mal in Folge einen Rückgang von 1,32 auf 1,235 Milliarden Euro. Hier ist im Zehn-Jahres-Vergleich indessen die Talsohle noch nicht erreicht, im Jahr 2014 lag der gesamte Wertumsatz nur bei 752 Millionen. „Immobilien geben für Karlsruhe weiterhin einen kräftigen Wirtschaftsimpuls“, bilanziert Huck. Für die Steigerung der Flächenumsätze um ein Drittel im Vergleich zum Vorjahr seien allerdings einzelne Kaufverträge mit hohen Kaufprei- sen und große Flächen verantwortlich. Ansonsten gestalte sich die allgemeine Angebotssituation sehr zurückhaltend, was auch der Hauptgrund für die rückläufigen Kauffälle sei. Hinzu komme wohl auch die aktuelle gesamtwirtschaftliche Entwicklung. Insbesondere bei den unbebauten Grundstü- cken ist die Zahl der Kauffälle inzwischen so niedrig, dass in manchen Teilmärkten belastbare detaillierte Auswertungen nicht mehr möglich sind. Beispielweise hat die Zahl bei den baureifen Grundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser in- nerhalb von zehn Jahren um knapp 83 Prozent abgenom- men. Hier stelle Karlsruhe aber keinen Einzelfall dar, weiß Huck, auch andere Städte seien davon betroffen. Die einzelnen Teilsegmente des Immobilienmarktberichts für bebaute Grundstücke und Wohneigentum bestätigen den Trend zu weniger Kauffällen und höheren Preisen. So kostet ein gebrauchtes Ein- oder Zweifamilienhaus im Schnitt mitt- lerweile rund 760 000 Euro, was einem Preisanstieg im obe- ren einstelligen Prozentbereich entspricht. Ähnlich stellt sich die Situation bei gebrauchten Doppel-/Reihenendhäusern dar, hier kostet ein Objekt durchschnittlich rund 700 000 Euro. Rückläufig sind die Zahlen der Kaufverträge, die bei Ein- und Zweifamilienhäusern zuletzt 199 und bei den Dop- pel-/Reihenhäusern 97 betrugen. Wie Timo Schorb, Leiter der Geschäftsstelle des Gutachter- ausschusses, und seine Mitarbeiter festgestellt haben, sei im Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum „derzeit viel Bewe- gung“. Nachdem im ersten Halbjahr 2022 der Preisanstieg noch wie im Vorjahr verlief, kam es im zweiten Halbjahr zu einem Rückgang, so dass übers ganze Jahr gesehen der Zu- wachs 4,8 Prozent betrug - gegenüber 9,1 Prozent im Vor- jahr. Ein Indiz dafür, dass die Preise zurückgehen, sieht Schorb in der Entwicklung der Liegenschaftszinssätze. Gleichzeitig hat die Zahl der Kauffälle beim Wohneigentum ebenfalls einen historischen Tiefststand erreicht. Bei den Erstverkäufen sanken Anzahl und Wertumsatz um rund 35 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Nur noch 50 Kaufverträge konnten ausgewertet werden, gegenüber 970 Weiterver- käufen. Eindeutiger Spitzenreiter beim Verkauf von Woh- nungen ist im stadtweiten Vergleich die Weststadt mit 174 Kauffällen und einem Wertumsatz von 50 Millionen Euro. Der Immobilienmarktbericht kann zum Preis von 50 Euro (gebunden) und 40 Euro für die pdf-Version bei der Grund- stücksbewertungsstelle bestellt werden. karlsruhe.de/gutachterausschuss Quelle: Stadt Karlsruhe | Presse- und Informationsamt | G. Hertweck| 19. Mai 2023 Presseportal Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 13 | Immobilienmarktbericht 2022 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 14 | Immobilienmarktbericht 2022 3.2 Immobilienmarkt Karlsruhe – Umsätze Anzahl der Immobilienverkäufe auf historischem Tiefstand Die Anzahl der Verkäufe sank 2022 auf einen historischen Tiefstand und ist im Vergleich zum Vorjahr um weitere 15 Prozent gesunken. Der Geldumsatz ging im gleichen Zeitraum ebenfalls zurück. Die politischen und wirtschaftlichen Umbrüche des vergangenen Jahres, die wesentlich der Krieg in der Ukraine, die hohe Inflation und steigende Zinsen geprägt haben, schlagen sich auf dem Karlsruher Immobilienmarkt nieder. Dies ist, wie der Immobilienmarktbericht aufzeigt, bei der Anzahl sowie den Umsätzen der Kauffälle in nahezu allen Teilmärkten im Vergleich zu den Vorjahren festzustellen. Anzahl der Kauffälle *Zahl des Jahres 2022 ist vorläufig 377 391 420 369 333 336 321 295 287 276 260 271 200 2.479 2.457 2.282 2.194 1.592 1.598 1.471 1.361 1.680 1.506 1.515 1.379 1.231 738 756 682 624 590 590 585 616 622 586 643 601 499 3.594 3.604 3.384 3.187 2.515 2.524 2.377 2.272 2.589 2.368 2.418 2.251 1.930 0 1.000 2.000 3.000 4.000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* Unbebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Bebaute Grundstücke Kauffälle insgesamtAu sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 15 Wertumsatz *Zahl des Jahres 2022 ist vorläufig Flächenumsatz *Zahl des Jahres 2022 ist vorläufig 65 82 84 69 103 78 101 82 98 74 107 108 137 293 332 315 329 261 277 267 278 343 350 374 432 338 585 477 569 538 388 568 640 571 793 735 940 780 760 943 891 968 936 752 923 1.008 931 1.234 1.159 1.421 1.320 1.235 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* in M il li o n e n E u ro Unbebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Bebaute Grundstücke Kauffälle insgesamt 47 82 47 58 65 41 65 59 45 40 47 41 62 50 70 60 58 41 46 64 48 55 66 70 47 67 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* in h a Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 16 | Immobilienmarktbericht 2022 3.3 Immobilienmarkt Karlsruhe Stadtteile – Umsätze Stadtteile Bauflächen Bebaute Grundstücke Wohnungs-/Teileigentum Anzahl Kauffälle Wertumsatz Millionen Euro Anzahl Kauffälle Wertumsatz Millionen Euro Anzahl Kauffälle Wertumsatz Millionen Euro Innenstadt-Ost 0 * 6 14,30 27 6,07 Innenstadt-West 0 * 22 84,18 27 9,07 Südstadt 0 * 19 73,63 89 26,92 Südweststadt 1 * 14 25,61 123 39,26 Weststadt 0 * 12 32,23 174 50,39 Nordweststadt 6 58,63 29 29,89 29 9,27 Oststadt 2 * 12 22,48 61 14,73 Mühlburg 3 * 18 19,73 63 15,98 Daxlanden 4 1,28 20 15,37 13 4,18 Knielingen 6 8,03 38 60,44 37 11,02 Grünwinkel 4 7,54 23 38,22 29 6,85 Oberreut 1 * 3 * 34 6,23 Beiertheim-Bulach 0 * 13 28,10 34 8,39 Weiherfeld-Dammerstock 0 * 10 24,60 11 2,40 Rüppurr 4 0,84 21 15,18 30 7,97 Waldstadt 1 * 26 18,89 60 15,45 Rintheim 6 2,02 16 53,43 10 2,87 Hagsfeld 2 * 21 31,44 16 3,78 1 Alt Durlach mit 2 Dornwald-Untermühl** 2 * 16 24,17 76 17,75 3 Durlach Hanggebiet mit 4 Bergwald** 8 8,02 25 32,00 52 13,62 5 Durlach-Aue mit 6 Lohn-Lissen** 5 3,27 16 13,35 42 9,62 7 Durlach-Killisfeld** 0 * 3 * 0 * Grötzingen 5 1,29 26 21,51 28 11,21 Stupferich 1 * 8 5,49 5 1,62 Hohenwettersbach 2 * 11 6,79 10 2,07 Wolfartsweier 2 * 6 3,85 21 6,52 Grünwettersbach 5 0,68 12 7,15 5 1,02 Palmbach 3 * 9 14,01 4 0,92 Neureut 14 4,89 39 27,69 92 21,47 Nordstadt 2 * 5 2,75 29 11,03 *Keine Angabe möglich, **Durlach mit Stadtvierteln Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 17 Übersicht Stadtteile Karlsruhe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 18 | Immobilienmarktbericht 2022 4. Preisniveau und Preisentwicklung Datengrundlage für den Immobilienmarktbericht ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für den Bereich des Stadtgebietes Karlsruhe. Berücksichtigt wurden nur Kauffälle, bei denen angenommen werden kann, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind. Eine Beeinflussung durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse kann angenommen werden, wenn Kaufpreise oder andere Daten erheblich von Kaufpreisen und anderen Daten in vergleichbaren Fällen abweichen. Ergänzend zu den Angaben in den Kaufverträgen, müssen für eine Auswertung Angaben wie beispielsweise Baujahr, Wohnfläche, wertrelevante Geschossflächenzahl vorliegen. Folgende Teilmärkte konnten aufgrund einer ausreichenden Anzahl geeigneter Kauffälle detailliert untersucht und Vergleichsfaktoren ermittelt werden: Ein-/Zweifamilienhäuser Doppel-/Reihenhäuser Erstverkäufe von Wohnungseigentum Weiterverkäufe von Wohnungseigentum Vergleichsfaktoren gemäß § 193 Abs. 5 Ziffer 4 BauGB sollen der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke dienen. Sie werden mit Hilfe statistischer Auswerteverfahren beziehungsweise nach Grundsätzen des Vergleichswertverfahrens ermittelt und als Durchschnittswert in Euro je Quadratmeter Wohnfläche angegeben. Für folgende Teilmärkte konnten unter Berücksichtigung des Datenmaterials durchschnittliche Bodenrichtwertniveaus/ Wohnflächenpreise ermittelt werden: Unbebaute Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke Unbebaute Doppel-/Reihenhausgrundstücke Unbebaute Mehrfamilienhausgrundstücke Mehrfamilienhäuser Durchschnittliche Bodenrichtwertniveaus/Wohnflächen- preise liefern einen Anhalt für die Wertverhältnisse der jeweiligen Teilmärkte. Zur Verbesserung der Ergebnisse wurden auch Kaufpreise aus den Vorjahren herangezogen. Vergleichbar detaillierte Auswertungen über beispielsweise Unbebaute Gewerbe- und Geschäftsgrundstücke Teileigentum Geschäftshäuser, Bürogebäude Lager-, Produktionsgebäude sowie sonstige gewerbliche Gebäude sind aufgrund des geringen und sehr inhomogenen Kaufpreismaterials nicht möglich. Lagequalität Der Gutachterausschuss hat in einer Projektarbeit Lageklassen bestimmt. Diese Lagequalitäten wurden vornehmlich zur Ermittlung der Bodenrichtwerte erarbeitet. Für die Einteilung der Lageklassen gehen Sie bitte auf die nachfolgend angegebene Internetseite: https://geoportal.karlsruhe.de/brk/ dort finden Sie im Themenbaum Bodenrichtwerte die Lagewertkarte aufgeführt. Dabei ist die hochwertigste Lage mit der Schlüsselzahl 9 (rot) abgebildet. Die weiteren Lageklassen sind 7 (grün), 5 (blau) und 3 (orange). Nachfolgend ist ein Kartenausschnitt daraus abgebildet: Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 19 4.1 Unbebaute Flächen Teilmarkt im Überblick Anzahl Wertumsatz Millionen Euro Flächenumsatz ha 4.1.1 Bauflächen 89 134,606 48,358 4.1.2 Flächen der Land-/Forstwirtschaft 46 0,310 6,579 4.1.3 Sonstige Flächen 65 1,743 7,057 Summe 200 136,659 61,994 4.1.1 Bauflächen Die Zuordnung der im Berichtsjahr der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zugegangenen Verträge über unbebaute Grundstü- cke erfolgte unter Berücksichtigung der in § 3 Entwicklungszustand, ImmoWertV 2021 verwendeten Begriffsbestimmungen für den Grundstückszustand. Kauffälle Baureifes Land Wohnen Teilmarkt im Überblick Anzahl Wertumsatz Millionen Euro Flächenumsatz ha 4.1.1.1 Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke 32 16,962 1,842 4.1.1.2 Doppel-/Reihenhausgrundstücke 13 3,694 0,566 4.1.1.3 Mehrfamilienhausgrundstücke 16 98,415 10,158 4.1.1.4 Wirtschaftsimmobiliengrundstücke 17 11,719 34,260 4.1.1.5 Rohbau-/Bauerwartungsland 11 3,816 1,532 4.1.1.6 Sonstige Bauflächen 0 – – Summe 89 134,606 48,358 Bei den einzelnen Teilmärkten Ein-/Zweifamilien-, Doppel-/ Reihen- und Mehrfamilienhausgrundstücke kennzeichnen die dargestellten Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle (siehe Merkmale), das Marktverhalten im Berichtszeitraum. Die dargestellten Preise sind nicht zur Wertermittlung geeignet, da sie sich auf Grundstücke mit unterschiedlichen Zustandsmerkmalen beziehen. Sie stellen lediglich die Gruppe marktgängiger Immobilien dar, die dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen sind. Sie geben einen Überblick der Spannen der gezahlten Preise. Zur Wertermittlung dienen insbesondere Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren, Bodenrichtwerte sowie sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten (Kapitel 5). 127 123 188 118 92 100 94 66 96 88 64 32 22 50 27 22 24 11 5 11 11 15 12 12 13 26 24 16 26 19 24 21 43 16 12 11 14 16 0 50 100 150 200 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke Doppel-/Reihenhausgrundstücke Mehrfamilienhausgrundstücke 71 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 20 | Immobilienmarktbericht 2022 4.1.1.1 Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke 820 Euro/m² wurden durchschnittlich für ein Grundstück in mittlerer Lage bezahlt Im Jahr 2022 wurden, auf der Basis von 5 ausgewerteten Kauffällen, Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke in mittlerer Lage bei durchschnittlicher Grundstücksfläche von 490 m² für rund 400.000 Euro veräußert. Beim individuellen Wohnungsbau (Ein-/Zweifamilien-, Doppel-/Reihenhäuser) besteht keine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (wertrelevante Geschossflächenzahl – WGFZ –, siehe dazu Kapitel 5.3.1). Deshalb sind die dargestellten Kaufpreise nicht auf eine bestimmte WGFZ bezogen. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 17 Begründung von Erbbaurechten, Folgeverträge 0 Verkauf von Erbbaugrundstücken 0 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 15 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 16,962 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 1,842 ha 32 Ausgewertete Kauffälle 16 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage Preis/Fläche [Euro/m² ebf] Mittel und Spanne 800 610 – 1.020 850 710 – 1.120 1.360 1.120 – 1.550 Preis [Euro] 180.000 – 810.000 360.000 – 950.000 770.000 – 1.700.000 Anzahl – 5 7 4 Fläche [m²] 290 – 990 340 – 1.250 690 – 1.260 Die dargestellten Merkmale sind normiert; alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 21 Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Kaufpreise/Fläche [Euro/m² ebf] Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 16 605 962 (878) 1.549 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 283 0,295 Die Quadratmeterpreise (Preis/Fläche) sind normiert. Durchschnittliches Bodenrichtwertniveau zum Stichtag 1. Januar 2022, auf 01.07.2022 fortgeschrieben * Grundstückstyp Mäßige Lage [Euro/m² ebf] Mittlere Lage [Euro/m² ebf] Gute Lage [Euro/m² ebf] Sehr gute Lage [Euro/m² ebf] Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke 480 440 – 520 630 410 – 800 750 630 – 920 1.010 910 – 1.100 * mit Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhausgrundstücke“ 1 3 4 1 1 2 1 1 1 0 1 2 3 4 5 550 650 750 850 950 1.050 1.150 1.250 1.350 1.450 1.550 1.650 absolute Häufigkeiten der Preise/Fläche K la ss en m it te [ Eu ro /m ² eb f] Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 22 | Immobilienmarktbericht 2022 4.1.1.2 Doppel-/Reihenhausgrundstücke Anzahl der gehandelten Grundstücke auf dem Niveau von 2021 Aufgrund der geringen Anzahl an ausgewerteten Kauffällen sind Angaben zu Preis/Fläche und Fläche nur für die mittlere Lage möglich. Beim individuellen Wohnungsbau (Ein-/Zweifamilienhäuser, Doppel-/Reihenhäuser) besteht keine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (WGFZ). Deshalb sind die dargestellten Kaufpreise nicht auf eine bestimmte WGFZ bezogen. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 6 Begründung von Erbbaurechten, Folgeverträge 1 Verkauf von Erbbaugrundstücken 2 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 4 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 3,694 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 0,566 ha 13 Ausgewertete Kauffälle 5 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage Preis/Fläche [Euro/m² ebf] Mittel und Spanne 730 550 – 920 * Preis [Euro] 160.000 – 660.000 * Anzahl – 4 1 – Fläche [m²] 170 – 1200 * Die dargestellten Merkmale sind normiert; alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Durchschnittliches Bodenrichtwertniveau zum Stichtag 1. Januar 2022, auf 01.07.2022 fortgeschrieben * Grundstückstyp Mäßige Lage [Euro/m² ebf] Mittlere Lage [Euro/m² ebf] Gute Lage [Euro/m² ebf] Sehr gute Lage [Euro/m² ebf] Reihenhausgrundstück – 650 570 – 750 730 630 – 810 – * mit Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhausgrundstücke“ Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 23 4.1.1.3 Mehrfamilienhausgrundstücke Wenige Mehrfamilienhausgrundstücke auf dem Immobilienmarkt im Jahr 2022 Zum Zeitpunkt der Auswertung lagen bei einer großen Anzahl der Kauffälle die wertrelevanten Daten noch nicht vor. Oft ist dies mit dem Projektstand des Vorhabens verbunden. Da eine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (WGFZ) besteht, sind die dargestellten durchschnittlichen Bodenrichtwerte auf eine WGFZ von 1,5 bezogen. Hierzu wurden die für Karlsruhe ermittelten WGFZ-Umrechnungs- koeffizienten verwendet. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 10 Begründung von Erbbaurechten, Folgeverträge 0 Verkauf von Erbbaugrundstücken 0 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen, Grundstücksanteile der Wohnungserbbaurechte) 6 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 98,415 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 10,158 ha 16 Ausgewertete Kauffälle 4 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage Preis/Fläche [Euro/m² ebf] Mittel und Spanne * * * Preis [Euro] * * Anzahl – 2 2 – Fläche [m²] * * Die dargestellten Merkmale sind normiert; alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Durchschnittliches Bodenrichtwertniveau zum Stichtag 1. Januar 2022, auf 01.07.2022 fortgeschrieben * Grundstückstyp Mäßige Lage [Euro/m² ebf] Mittlere Lage [Euro/m² ebf] Gute Lage [Euro/m² ebf] Sehr gute Lage [Euro/m² ebf] Mehrfamilienhausgrundstück WGFZ 1,5 (Ø aller Bodenrichtwertzonen) 660 580 – 760 870 670 – 1.730 950 860 – 1.050 1.050 1.030 – 1.100 * mit Indexreihe „Baureifes Land Mehrfamilienhausgrundstücke“ Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 24 | Immobilienmarktbericht 2022 4.1.1.4 Grundstücke für Wirtschaftsimmobilien Die Kategorien der Wirtschaftsimmobilien werden in der nächsten Tabelle unter „Ausgewertete Kauffälle aufgeführt. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 7 Begründung von Erbbaurechten, Folgeverträge 6 Verkauf von Erbbaugrundstücken 1 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 3 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 11,719 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 34,260 ha 17 Von 7 verkauften Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Auswertung zugeordnet in geeigneten Kategorien 7 verkaufte Grundstücke für Handelsimmobilien – verkaufte Grundstücke für Büroimmobilien – verkaufte Grundstücke für Beherbergungs- und Gastronomieimmobilien – verkaufte Grundstücke für Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien 2 verkaufte Grundstücke für Gesundheits- und Sozialimmobilien 1 verkaufte Grundstücke für Freizeit-, Kultur- und Bildungseinrichtungen – verkaufte Grundstücke für technische Infrastruktur und öffentliche Sicherheit 2 verkaufte Grundstücke für andere Wirtschaftsimmobilien 2 Durchschnittliches Bodenrichtwertniveau zum Stichtag 1. Januar 2022, auf 01.07.2022 fortgeschrieben * Grundstückstyp Alle Lagen [Euro/m² ebf] Grundstücke für Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien WGFZ 1,7 (Ø aller Bodenrichtwertzonen) 180 40 – 380 * mit Indexreihe „Baureifes Land Grundstücke für Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien“ Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 25 4.1.1.5 Rohbauland/Bauerwartungsland Hierbei handelt es sich sowohl um geplante Wohnbauflächen, um geplante Flächen für Wirtschaftsimmobilien und Flächen für Gemeinbedarf. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 10 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 1 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 3,816 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 1,532 ha 11 Ausgewertete Kauffälle 6 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Preis/Fläche [Euro/m² ebf] Mittel und Spanne 355 113 – 600 Preis [Euro] 117.760 – 1.476.500 Anzahl 6 Fläche [m²] 600 – 2.950 Die dargestellten Merkmale sind nicht normiert; alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich 4.1.1.6 Sonstige Bauflächen Sonstige Bauflächen sind unter anderem Flächen für Wochenendhäuser und Gebiete mit Betrieben für Land- und Forstwirtschaft. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 0 Begründung von Erbbaurechten, Folgeverträge 0 Verkauf von Erbbaugrundstücken 0 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 0 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 0 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 0 ha 0 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 26 | Immobilienmarktbericht 2022 4.1.2 Flächen der Land- oder Forstwirtschaft Anzahl der Kauffälle um 40 Prozent gesunken Die Anzahl der verkauften Grundstücke (46) lag im Jahr 2022 deutlich niedriger als im Jahr 2021 (75). Der durchschnittliche Kaufpreis lag im Jahr 2022 bei 3,80 Euro. Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind. In diesen Kauffäl- len sind keine begünstigten Grundstücke (zum Beispiel Orts- nähe, besondere Lage) der Land- und Forstwirtschaft enthal- ten. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 40 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 6 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 0,310 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 6,579 ha 46 Ausgewertete Kauffälle 39 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal alle Lagen Preis/Fläche [Euro/m²] Mit- tel und Spanne 3,80 2,00 – 6,00 Preis [Euro] 1.000 – 35.000 Anzahl 39 Fläche [m²] 280 – 7.330 4.1.3 Sonstige Flächen Sonstige Flächen sind unter anderem Flächen für private Grünfläche, Kleingartenfläche und Freizeitgartenfläche. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 52 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 13 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 1,743 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 7,057 ha 65 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 27 4.2 Bebaute Flächen Teilmarkt im Überblick Anzahl Wertumsatz Millionen Euro Flächenumsatz ha 4.2.1 Ein-/Zweifamilienhäuser 199 144,336 12,055 4.2.2 Doppel-/Reihenhäuser 97 59,149 2,547 4.2.3 Mehrfamilienhäuser (ab drei Wohnungen) 131 249,946 8,294 4.2.4 Wohn-/Geschäftshäuser 31 66,206 1,437 4.2.5 Wirtschaftsimmobilien 41 240,213 42,580 4.2.6 Sonstige bebaute Grundstücke 0 0 0 Summe 499 759,851 66,913 Die Kaufpreise im Kapitel 4.2 enthalten den Gebäude- und den Bodenwertanteil. In den Baujahresklassen sind auch Objekte älterer Ursprungsbaujahre enthalten, deren Merkmale aufgrund von Instandsetzungen und Modernisierungen der jeweiligen Baujahresklasse entsprechen. Kauffälle von bebauten Grundstücken (Wohnen) *Zahl des Jahres 2022 ist vorläufig 365 348 316 316 309 295 239 271 261 265 268 215 199 190 200 170 136 104 101 160 122 119 104 137 148 97 63 76 70 56 72 85 103 116 131 126 136 147 131 0 100 200 300 400 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* Ein-/Zweifamilienhäuser Doppel-/Reihenhäuser Mehrfamilienhäuser Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 28 | Immobilienmarktbericht 2022 4.2.1 Ein-/Zweifamilienhäuser Ein gebrauchtes Ein-/Zweifamilienhaus kostet rund 760.000 Euro Als Basis dienten hierfür die Vergleichsfaktoren für Ein- /Zweifamilienhäuser mit einem indexiertem Bodenrichtwert 750 €/m², einer Wohnfläche 170 m², modifiziertem Baujahr 1975 und einer Grundstücksfläche 550 m². Preisentwicklung zum Vorjahr Erst- und Weiterverkäufe Legende um ± 0 % | um + 5 % | um - 5 % | um + 10 % | um - 10 % | * = Keine Preisentwicklung darstellbar Bei den Ein-/Zweifamilienhäusern handelt es sich überwiegend um freistehende Gebäude. Soweit Doppelhaushälften, Reihenend- und Reihenmittelhäuser dem typisierten Erscheinungsbild von Ein-/ Zweifamilienhäusern entsprechen, wurden sie in diesem Kapitel berücksichtigt. Bei Gebäuden können Modernisierungen zu einer längeren wirtschaftlichen (modifizierten) Restnutzungsdauer beziehungsweise einem modifizierten Baujahr führen. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 153 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 46 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 144,336 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 12,055 ha 199 Ausgewertete Kauffälle 71 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 29 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage Baujahre bis 1949 norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] Grundstücksfläche [m²] – * * * 3 * * * * * 1 * * – Baujahre 1950 – 1974 norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] Grundstücksfläche [m²] – 4.670 2.770 – 10.000 500.000 – 1.025.000 13 70 – 240 400 – 1.110 5.510 3.110 – 10.600 550.000 – 1.805.000 21 120 – 240 240 – 1.080 7.330 5.390 – 12.330 900.000 – 2.390.000 4 170 - 410 530 – 1.430 Baujahre 1975 – 1989 norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] Grundstücksfläche [m²] – 4.270 3.370 – 5.150 625.000 – 1.260.000 6 130 - 370 230 – 1.070 * * * 3 * * * * * 3 * * Baujahre 1990 – 2004 norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] Grundstücksfläche [m²] – 4.880 3.210 – 6.420 580.000 – 880.000 4 110 - 200 210 - 740 5.040 3.720 – 5.920 730.000 – 1.400.000 5 140 - 260 240 - 570 * * * 2 * * Baujahre ab 2005 norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] Grundstücksfläche [m²] – * * * 2 * * 6.390 5.570 – 7.760 1.075.000 – 1.965.000 4 190 – 330 330 - 410 – Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 30 | Immobilienmarktbericht 2022 Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle (Erst- und Weiterverkauf) ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Kaufpreis [Euro] Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 71 500.000 943.309 (762.730) 2.503.000 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 459.599 0,487 Bei den Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale nicht berücksichtigt. 1 12 14 16 7 2 2 1 3 4 1 1 2 1 1 2 1 0 5 10 15 20 350.000 450.000 550.000 650.000 750.000 850.000 950.000 1.050.000 1.150.000 1.250.000 1.350.000 1.450.000 1.550.000 1.650.000 1.750.000 1.850.000 1.950.000 2.050.000 2.150.000 2.250.000 2.350.000 2.450.000 2.550.000 absolute Häufigkeiten der Kaufpreise K la ss en m it te [ Eu ro ] Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 31 Vergleichsfaktoren für Ein-/Zweifamilienhäuser Die Vergleichsfaktoren wurden aus Kaufpreisen von typischen Ein-/Zweifamilienhäusern als wahrscheinlichste Schätzwerte mittels multipler Regressionsanalyse ermittelt. Bei Ein-/Zweifamilienhäusern werden neben dem Bodenrichtwert als Lagewert und der Wohnfläche die Auswirkungen von Baujahr und Grundstücksfläche auf den Wohnflächenpreis dargestellt. Darüber hinaus werden Angaben zur Gebäudekonstruktion, Unterkellerung und vorhandenen Garagen gemacht. Der Gebäudestandard orientiert sich an den Standardstufen der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010). Anwendungshinweise Die ermittelten Vergleichsfaktoren sind im Sinne der §§ 20 und 24 der ImmoWertV 2021 geeignet. Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Den Vergleichsfaktoren liegen Kauffälle der letzten beiden Jahre zugrunde. Die angegebenen Vergleichsfaktoren beziehen sich auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind im Anschluss an eine gegebenenfalls noch erforderliche Marktanpassung zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes anzubringen. Bei einem Vergleich mit den Faktoren des Vorjahres ist zu beobachten, dass der Bodenwert einer allgemeinen Preisentwicklung unterliegt. In Einzelfällen können die anzusetzenden Vergleichsfaktoren nach oben und unten variieren. So ist für die Beurteilung eines untypischen Objektes, etwa eines Grundstücks mit großer Fläche und eines Gebäudes mit kleiner Wohnfläche, das vorgestellte Berechnungsmodell nur eingeschränkt geeignet. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so wird von der Anwendung der Vergleichsfaktoren abgeraten. Der Bodenwertansatz erfolgt üblicherweise mit dem Bodenrichtwert ohne Bebauungsabschlag. Für zu zonierende Grundstücke können die Vergleichsfaktoren keine Anwendung finden. In einzelnen Fällen, wo sich ein abweichender Bodenwert als marktüblich erweist, ist vom ermittelten Bodenwert auszugehen. Zwischenwerte können interpoliert werden. Der Gebäudestandard der Standardstufe 3 entspricht hierbei einem Neubaustandard der Baujahre 1995 bis 2004 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Die Standardstufe 2 betrifft üblicherweise Gebäude der Baujahre 1980 bis 1994 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Bei Gebäuden können Modernisierungen zu einer längeren wirtschaftlichen (modifizierten) Restnutzungsdauer beziehungsweise einem modifizierten Baujahr führen. Der indexierte Bodenrichtwert ist auf die Jahresmitte mit Hilfe der Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/ Reihenhausgrundstücke“ fortgeschrieben. Alle Wohnflächenpreise in der Tabelle beziehen sich typischerweise auf ein Ein-/Zweifamilienhaus mit folgenden Eigenschaften modifiziertes Baujahr 1980 Standardstufe 2 bis 3 Grundstücksfläche [m²] 500 Gebäudekonstruktion massiv Anzahl der Vollgeschosse ein- bis zweigeschossig Unterkellerung vollständig Stellung freistehend Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 32 | Immobilienmarktbericht 2022 Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche [m²] indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 600 700 800 900 120 4.750 5.010 5.260 5.510 130 4.640 4.900 5.150 5.400 140 4.540 4.790 5.040 5.290 150 4.430 4.680 4.930 5.180 160 4.320 4.570 4.820 5.070 170 4.210 4.460 4.710 4.960 180 4.100 4.350 4.600 4.850 190 3.990 4.240 4.490 4.740 200 3.880 4.130 4.380 4.630 210 3.770 4.020 4.270 4.520 220 3.660 3.910 4.160 4.410 230 3.550 3.800 4.050 4.310 240 3.440 3.690 3.950 4.200 250 3.330 3.590 3.840 4.090 Ab- und Zuschläge bei Abweichungen folgender Merkmale modifiziertes Baujahr 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -860 -580 -290 0 290 580 860 Grundstücksfläche [m²] 300 400 500 600 700 800 900 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -130 -60 0 60 130 190 250 Qualitätsparameter Vergleichsfaktor Wohnflächenpreis [Euro/m²] Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 39 2.770 4.547 (4.620) 5.940 Multiples Bestimmtheitsmaß Vertrauensbereich (2-seitig) Erwartungsbereich (2-seitig) 0,46 ± (190 bis 560) ± 1.280 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 33 Kennzahlen der ausgewerteten Stichprobe (Umfang der Stichprobe 39 Kauffälle) Merkmal Minimum Mittelwert (Median) Maximum indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 533 718 (722) 1.000 Wohnfläche [m²] 108 167 (156) 300 modifiziertes Baujahr 1951 1981 (1980) 2016 Standardstufe 2,2 2,8 (2,6) 4,0 Grundstücksfläche [m²] 179 494 (429) 1.113 Gebäudekonstruktion (überwiegend) massiv Anzahl der Vollgeschosse ein- bis zweigeschossig Unterkellerung (überwiegend) vollständig Stellung (überwiegend) freistehend Anzahl der Wohnungen 1 (überwiegend) bis 2 Anzahl der Garagen 1 (überwiegend) bis 2 Aus einem Vergleich der Tabellenwerte vorheriger oder nachfolgender Immobilienmarktberichte kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Anwendungsbeispiel Ein-/Zweifamilienhaus Tabellenwerte Vorläufiger Vergleichswert indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 750 Wohnfläche [m²] 170 4.585 Euro/m² modifiziertes Baujahr 1975 - 145 Euro/m² Standardstufe 2 bis 3 Grundstücksfläche [m²] 550 + 30 Euro/m² Gebäudekonstruktion massiv Anzahl der Vollgeschosse 1 Unterkellerung vollständig Stellung freistehend Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Berechnung vorläufiger Vergleichswert 170 m² x 4.470 Euro/m² = 759.900 Euro Für die Ermittlung des vorläufigen Vergleichswertes steht der unter Berücksichtigung der fünf Merkmale (indexierter Bodenrichtwert, Wohnfläche, modifiziertes Baujahr, Standardstufe und Grundstücksfläche) abgeleitete Vergleichsfaktor im Vordergrund. Geringere Bedeutung kommt den einzelnen Werteinflüssen selbst zu. Zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes ist gegebenenfalls noch eine erforderliche Marktanpassung vorzunehmen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind zu berücksichtigen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 34 | Immobilienmarktbericht 2022 4.2.2 Doppel-/Reihenhäuser Ein gebrauchtes Doppel-/Reihenendhaus kostet rund 700.000 Euro Als Basis dienten hierfür die Vergleichsfaktoren für Doppel-/Reihenendhäuser mit einem indexiertem Bodenrichtwert von 600 €/m², einer Wohnfläche von 150 m², einem modifizierten Baujahr 2005 und einer Grundstücksfläche von 280 m². Preisentwicklung zum Vorjahr Erst- und Weiterverkäufe Legende um ± 0 % | um + 5 % | um - 5 % | um + 10 % | um - 10 % | * = Keine Preisentwicklung darstellbar Soweit Doppelhaushälften, Reihenend- und Reihenmittelhäuser dem typisierten Erscheinungsbild von Ein-/ Zweifamilienhäusern entsprechen, wurden sie im Kapitel 4.2.1 berücksichtigt. Bei Gebäuden können Modernisierungen zu einer längeren wirtschaftlichen (modifizierten) Restnutzungsdauer beziehungsweise einem modifizierten Baujahr führen. 4.2.2.1 Doppel-/Reihenendhäuser Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 34 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 9 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 27,226 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 1,314 ha 43 Ausgewertete Kauffälle 27 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne 4.730 3.460 – 6.120 5.010 4.290 – 6.970 Preis [Euro] 415.000 – 870.000 485.000 – 855.000 Anzahl – 15 12 – Wohnfläche [m²] 120 – 180 100 – 180 Baujahr Mittel und Spanne 1990 1929 – 2022 1987 1950 – 2022 Grundstücksfläche [m²] 170 – 570 180 – 680 Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 35 Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle (Erst- und Weiterverkauf) ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Kaufpreis [Euro] Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 27 415.000 678.520 (700.000) 871.000 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 124.437 0,183 Bei den Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale nicht berücksichtigt. 1 2 3 3 2 3 6 1 4 2 0 5 10 375.000 425.000 475.000 525.000 575.000 625.000 675.000 725.000 775.000 825.000 875.000 925.000 absolute Häufigkeiten der Kaufpreise K la ss en m it te [ Eu ro ] Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 36 | Immobilienmarktbericht 2022 Vergleichsfaktoren für Doppel-/Reihenendhäuser Die Vergleichsfaktoren wurden aus Kaufpreisen von typischen Doppel-/Reihenendhäusern als wahrscheinlichste Schätzwerte mittels multipler Regressionsanalyse ermittelt. Bei Doppel-/Reihenhäusern werden neben dem Bodenrichtwert als Lagewert und der Wohnfläche die Auswirkungen von Baujahr und Grundstücksfläche auf den Wohnflächenpreis dargestellt. Darüber hinaus werden Angaben zur Gebäudekonstruktion, Unterkellerung und vorhandenen Garagen gemacht. Der Gebäudestandard orientiert sich an den Standardstufen der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010). Anwendungshinweise Der Gutachterausschuss hat diese Vergleichsfaktoren mit der Modellbildung (Aufteilung von Doppel-/ Reihenhäusern) ermittelt. Die ermittelten Vergleichsfaktoren sind im Sinne der §§ 20 und 24 der ImmoWertV 2021 geeignet. Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Den Vergleichsfaktoren liegen Kauffälle der letzten beiden Jahre zugrunde. Die angegebenen Vergleichsfaktoren beziehen sich auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind im Anschluss an eine gegebenenfalls noch erforderliche Marktanpassung zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes anzubringen. In Einzelfällen können die anzusetzenden Vergleichsfaktoren nach oben und unten variieren. Für die Beurteilung eines untypischen Objekts, zum Beispiel eines Gebäudes jüngeren Baujahrs mit kleiner Wohnfläche, ist das vorgestellte Berechnungsmodell nur eingeschränkt geeignet. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so wird von der Anwendung der Vergleichsfaktoren abgeraten. Der Bodenwertansatz erfolgt üblicherweise mit dem Bodenrichtwert ohne Bebauungsabschlag. Für zu zonierende Grundstücke können die Vergleichsfaktoren keine Anwendung finden. In einzelnen Fällen, wo sich ein abweichender Bodenwert als marktüblich erweist, ist vom ermittelten Bodenwert auszugehen. Zwischenwerte können interpoliert werden. Der Gebäudestandard der Standardstufe 3 entspricht hierbei einem Neubaustandard der Baujahre 1995 bis 2004 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Die Standardstufe 2 betrifft üblicherweise Gebäude der Baujahre 1980 bis 1994 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Bei Gebäuden können Modernisierungen zu einer längeren wirtschaftlichen (modifizierten) Restnutzungsdauer beziehungsweise einem modifizierten Baujahr führen. Der indexierte Bodenrichtwert ist auf die Jahresmitte mit Hilfe der Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/ Reihenhausgrundstücke“ fortgeschrieben. Für Doppel-/Reihenendhäuser im Wohnungseigentum, können die Werte ebenfalls herangezogen werden. Alle Wohnflächenpreise in der Tabelle beziehen sich typischerweise auf ein Doppel-/Reihenendhaus mit folgenden Eigenschaften modifiziertes Baujahr 1990 Standardstufe 2 bis 3 Grundstücksfläche [m²] 300 Gebäudekonstruktion massiv Unterkellerung vollständig Stellung Doppel-/Reihenendhäuser Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 37 Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche [m²] indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 550 650 750 90 4.930 5.270 5.620 100 4.790 5.140 5.480 110 4.660 5.000 5.350 120 4.520 4.870 5.210 130 4.390 4.730 5.080 140 4.250 4.600 4.940 150 4.120 4.460 4.810 160 3.980 4.330 4.670 170 3.850 4.190 4.540 180 3.710 4.060 4.400 Ab- und Zuschläge bei Abweichungen folgender Merkmale modifiziertes Baujahr 1960 1970 1980 1990 2000 2010 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -860 -570 -290 0 290 570 Grundstücksfläche [m²] 200 250 300 350 400 450 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -240 -120 0 120 240 360 Qualitätsparameter Vergleichsfaktor Wohnflächenpreis [Euro/m²] Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 38 2.950 4.703 (4.815) 6.190 Multiples Bestimmtheitsmaß Vertrauensbereich (2-seitig) Erwartungsbereich (2-seitig) 0,34 ± (190 bis 560) ± 1.170 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 38 | Immobilienmarktbericht 2022 Kennzahlen der ausgewerteten Stichprobe (Umfang der Stichprobe 38 Kauffälle) Merkmal Minimum Mittelwert (Median) Maximum indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 556 676 (683) 811 Wohnfläche [m²] 87 137 (135) 180 modifiziertes Baujahr 1957 1987 (1988) 2016 Standardstufe 2,3 2,9 (2,8) 3,9 Grundstücksfläche [m²] 150 324 (315) 546 Gebäudekonstruktion massiv Unterkellerung vollständig Stellung Doppel-/Reihenendhäuser Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Aus einem Vergleich der Tabellenwerte vorheriger oder nachfolgender Immobili- enmarktberichte kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Anwendungsbeispiel Reihenendhaus Tabellenwerte Vorläufiger Vergleichswert indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 600 Wohnfläche [m²] 150 4.290 Euro/m² modifiziertes Baujahr 2005 + 430 Euro/m² Standardstufe 2 bis 3 Grundstücksfläche [m²] 280 - 48 Euro/m² Gebäudekonstruktion massiv Unterkellerung vollständig Stellung Endhaus Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Berechnung vorläufiger Vergleichswert 150 m² x 4.672 Euro/m² = 700.800 Euro Für die Ermittlung des vorläufigen Vergleichswertes steht der unter Berücksichtigung der fünf Merkmale (indexierter Bodenrichtwert, Wohnfläche, modifiziertes Baujahr, Standardstufe und Grundstücksfläche) abgeleitete Vergleichsfaktor im Vordergrund. Geringere Bedeutung kommt den einzelnen Werteinflüssen selbst zu. Zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes ist gegebenenfalls noch eine erforderliche Marktanpassung vorzunehmen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind zu berücksichtigen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 39 4.2.2.2 Reihenmittelhäuser Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 45 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 9 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 31,923 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 1,233 ha 54 Ausgewertete Kauffälle 36 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne 4.700 3.660 – 6.040 4.860 3.220 – 6.710 Preis [Euro] 415.000 – 815.000 290.000 – 890.000 Anzahl – 14 22 – Wohnfläche [m²] 100 – 190 90 – 150 Baujahr Mittel und Spanne 1990 1969 – 2023 1976 1955 – 2023 Grundstücksfläche [m²] 30 – 320 130 – 380 Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 40 | Immobilienmarktbericht 2022 Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle (Erst- und Weiterverkauf) ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Kaufpreis [Euro] Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 36 290.000 587.991 (569.500) 886.000 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 137.664 0,234 Bei den Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale nicht berücksichtigt. 1 4 5 6 4 5 5 2 1 3 0 5 10 225.000 275.000 325.000 375.000 425.000 475.000 525.000 575.000 625.000 675.000 725.000 775.000 825.000 875.000 925.000 absolute Häufigkeiten der Kaufpreise K la ss en m it te [ Eu ro ] Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 41 Vergleichsfaktoren für Reihenmittelhäuser Die Vergleichsfaktoren wurden aus von typischen Reihenmittelhäusern als wahrscheinlichste Schätzwerte mittels multipler Regressionsanalyse ermittelt. Bei Doppel- /Reihenhäusern werden neben dem Bodenrichtwert als Lagewert und der Wohnfläche die Auswirkungen von Baujahr und Grundstücksfläche auf den Wohnflächenpreis dargestellt. Darüber hinaus werden Angaben zur Gebäudekonstruktion, Unterkellerung und vorhandenen Garagen gemacht. Der Gebäudestandard orientiert sich an den Standardstufen der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010). Anwendungshinweise Der Gutachterausschuss hat diese Vergleichsfaktoren erstmalig mit der neuen Modellbildung (Aufteilung von Doppel-/ Reihenhäusern) ermittelt. Die ermittelten Vergleichsfaktoren sind im Sinne der §§ 20 und 24 der ImmoWertV 2021 geeignet. Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Den Vergleichsfaktoren liegen Kauffälle der letzten beiden Jahre zugrunde. Die angegebenen Vergleichsfaktoren beziehen sich auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind im Anschluss an eine gegebenenfalls noch erforderliche Marktanpassung zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes anzubringen. In Einzelfällen können die anzusetzenden Vergleichsfaktoren nach oben und unten variieren. Für die Beurteilung eines untypischen Objekts, zum Beispiel eines Gebäudes jüngeren Baujahrs mit kleiner Wohnfläche, ist das vorgestellte Berechnungsmodell nur eingeschränkt geeignet. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so wird von der Anwendung der Vergleichsfaktoren abgeraten. Der Bodenwertansatz erfolgt üblicherweise mit dem Bodenrichtwert ohne Bebauungsabschlag. Für zu zonierende Grundstücke können die Vergleichsfaktoren keine Anwendung finden. In einzelnen Fällen, wo sich ein abweichender Bodenwert als marktüblich erweist, ist vom ermittelten Bodenwert auszugehen. Zwischenwerte können interpoliert werden. Der Gebäudestandard der Standardstufe 3 entspricht hierbei einem Neubaustandard der Baujahre 1995 bis 2004 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Die Standardstufe 2 betrifft üblicherweise Gebäude der Baujahre 1980 bis 1994 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Bei Gebäuden können Modernisierungen zu einer längeren wirtschaftlichen (modifizierten) Restnutzungsdauer beziehungsweise einem modifizierten Baujahr führen. Der indexierte Bodenrichtwert ist auf die Jahresmitte mit Hilfe der Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/ Reihenhausgrundstücke“ fortgeschrieben. Für Reihenmittelhäuser im Wohnungseigentum, können die Werte ebenfalls herangezogen werden. Alle Wohnflächenpreise in der Tabelle beziehen sich typischerweise auf ein Reihenmittelhaus mit folgenden Eigenschaften modifiziertes Baujahr 1990 Standardstufe 2 bis 3 Grundstücksfläche [m²] 200 Gebäudekonstruktion massiv Unterkellerung vollständig Stellung Reihenmittelhäuser Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 42 | Immobilienmarktbericht 2022 Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche [m²] indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 600 650 700 750 90 5.010 5.170 5.320 5.470 100 4.830 4.980 5.130 5.290 110 4.640 4.790 4.950 5.100 120 4.450 4.610 4.760 4.910 130 4.270 4.420 4.570 4.730 140 4.080 4.230 4.390 4.540 150 3.890 4.050 4.200 4.350 160 3.710 3.860 4.010 4.170 170 3.520 3.670 3.830 3.980 Ab- und Zuschläge bei Abweichungen folgender Merkmale modifiziertes Baujahr – 1970 1980 1990 2000 2010 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] – -710 -360 0 360 710 Grundstücksfläche [m²] – – 150 200 250 300 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] – – -190 0 190 390 Qualitätsparameter Vergleichsfaktor Wohnflächenpreis [Euro/m²] Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 43 2.870 4.643 (4.630) 6.790 Multiples Bestimmtheitsmaß Vertrauensbereich (2-seitig) Erwartungsbereich (2-seitig) 0,54 ± (190 bis 520) ± 1150 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 43 Kennzahlen der ausgewerteten Stichprobe (Umfang der Stichprobe 43 Kauffälle) Merkmal Minimum Mittelwert (Median) Maximum indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 578 702 (722) 789 Wohnfläche [m²] 80 128 (127) 197 modifiziertes Baujahr 1963 1987 (1984) 2016 Standardstufe 2,1 2,8 (2,8) 3,6 Grundstücksfläche [m²] 138 234 (226) 365 Gebäudekonstruktion massiv Unterkellerung vollständig Stellung Reihenmittelhäuser Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Aus einem Vergleich der Tabellenwerte vorheriger oder nachfolgender Immobili- enmarktberichte kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Anwendungsbeispiel Reihenmittelhaus Tabellenwerte Vorläufiger Vergleichswert indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 625 Wohnfläche [m²] 120 4.530Euro/m² modifiziertes Baujahr 1988 - 72 Euro/m² Standardstufe 2 bis 3 Grundstücksfläche [m²] 210 + 38 Euro/m² Gebäudekonstruktion massiv Unterkellerung vollständig Stellung Mittelhaus Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Berechnung vorläufiger Vergleichswert 120 m² x 4.496 Euro/m² = 539.520 Euro Für die Ermittlung des vorläufigen Vergleichswertes steht der unter Berücksichtigung der fünf Merkmale (indexierter Bodenrichtwert, Wohnfläche, modifiziertes Baujahr, Standardstufe und Grundstücksfläche) abgeleitete Vergleichsfaktor im Vordergrund. Geringere Bedeutung kommt den einzelnen Werteinflüssen selbst zu. Zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes ist gegebenenfalls noch eine erforderliche Marktanpassung vorzunehmen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind zu berücksichtigen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 44 | Immobilienmarktbericht 2022 4.2.3 Mehrfamilienhäuser Abnahme bei der Anzahl der Kauffälle (131 im Jahr 2022) Bei diesem Teilmarkt ist im Vergleich zum Jahr 2021 mit 147 Kauffällen ein leichter Rückgang bei der Anzahl der Kauffälle zu verzeichnen. Preisentwicklung zum Vorjahr Erst- und Weiterverkäufe Legende um ± 0 % | um + 5 % | um - 5 % | um + 10 % | um - 10 % | um + 20 % | * = Keine Preisentwicklung dar- stellbar Beim Teilmarkt handelt es sich um Mehrfamilienhäuser ab drei Wohnungen mit gegebenenfalls einem gewerblichen Mietertragsanteil kleiner 20 Prozent. Die angegebenen Wohnflächenpreise beziehen sich auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 104 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 27 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 249,946 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 8,294 ha 131 Ausgewertete Kauffälle mit drei Wohnungen 21 Ausgewertete Kauffälle ab vier Wohnungen 57 ∑ Ausgewertete Kauffälle 78 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 45 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle mit drei Wohnungen Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage norm. Preis/ (Wfl+Nfl) [Euro/m²] Mittel und Spanne 3.320 2.530 – 4.510 3.880 3.090 – 5.780 * Preis [Euro] 480.000 – 1.050.000 685.000 – 1.415.000 * Anzahl - 10 9 2 Wohnfläche [m²] 160 – 310 220 – 260 * Baujahr Mittel und Spanne 1958 1900 – 1969 1954 1900 – 1994 * Wohnungen 3 3 * Grundstücksfläche [m²] 310 – 650 560 – 860 * Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Die Verteilung der Kaufpreise / (Wohn- und Nutzfläche) der ausgewerteten Kauffälle mit drei Wohnungen ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Kaufpreis [Euro] Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 21 2.532 3.839 (3.463) 6.667 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 1.111 0,289 Bei normierten Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigt. 2 2 6 4 1 1 1 1 1 1 1 0 2 4 6 2.400 2.700 3.000 3.300 3.600 3.900 4.200 4.500 4.800 5.100 5.400 5.700 6.000 6.300 6.600 6.900 absolute Häufigkeiten der normierten Kaufpreise/(Wohn- und Nutzfläche) K la ss en m it te [ Eu ro /m ²] Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 46 | Immobilienmarktbericht 2022 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle ab vier Wohnungen Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage norm. Preis/ (Wfl+Nfl) [Euro/m²] Mittel und Spanne 2.960 1.340 – 5.170 3.220 2.120 – 4.530 * Preis [Euro] 560.000 – 15.280.000 800.000 – 48.200.000 * Anzahl - 37 19 1 Wohn-/Nutzfläche [m²] 260 – 2.950 280 – 11.080 * Baujahr Mittel und Spanne 1928 1870 – 1972 1917 1706 – 2016 * Wohnungen 4 – 29 4 – 160 * Grundstücksfläche [m²] 170 – 2.260 130 – 7.350 * Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Die Verteilung der Kaufpreise / (Wohn- und Nutzfläche) der ausgewerteten Kauffälle ab vier Wohnungen ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Normierter Kaufpreis/(Wohn- und Nutzfläche) [Euro/m²] Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 57 1.344 3.036 (2.919) 5.174 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 838 0,276 Bei normierten Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigt. 1 2 5 11 8 6 6 6 3 3 3 2 1 0 2 4 6 8 10 12 1.200 1.500 1.800 2.100 2.400 2.700 3.000 3.300 3.600 3.900 4.200 4.500 4.800 5.100 5.400 absolute Häufigkeiten der normierten Kaufpreise/(Wohn- und Nutzfläche) K la ss en m it te [ Eu ro /m ²] Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 47 4.2.4 Wohn-/Geschäftshäuser Preisniveau erneut leicht gestiegen Der Teilmarkt Wohn-/Geschäftshäuser, mit einem gewerblichen Mietertragsanteil von 20 bis 80 Prozent, weist mit 3.390 Euro/m² (Wfl+Nfl) einen erhöhten durchschnittlichen Kaufpreis gegenüber den Vorjahren mit 2.870 Euro/m² (2021) und 2.750 Euro/m² (2020) auf. Bei Wohn- und Geschäftsgebäuden handelt es sich um gemischt genutzte Gebäude mit einem gewerblichen Mietertragsanteil von 20 bis 80 Prozent. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 26 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 5 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 66,206 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 1,437 ha 31 Ausgewertete Kauffälle 21 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal norm. Preis/ (Nfl+Wfl) [Euro/m²] Mittel und Spanne 3.390 920 – 9.260 Preis [Euro] 320.000 – 11.990.000 Anzahl 21 Wohn-/Nutzfläche [m²] 200 – 4.460 Grundstücksfläche [m²] 90 – 950 Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 48 | Immobilienmarktbericht 2022 Die Verteilung der Kaufpreise / (Wohn- und Nutzfläche) der ausgewerteten Kauffälle ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Normierter Kaufpreis/(Wohn- und Nutzfläche) [Euro/m²] Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 21 923 3.392 (3.250) 9.260 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 1.822 0,537 Bei normierten Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigt. 1 2 2 2 2 3 3 2 2 1 1 0 1 2 3 4 250 750 1.250 1.750 2.250 2.750 3.250 3.750 4.250 4.750 5.250 5.750 6.250 6.750 7.250 7.750 8.250 8.750 9.250 9.750 absolute Häufigkeiten der normierten Kaufpreise/(Wohn- und Nutzfläche) K la ss en m it te [ Eu ro /m ²] Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 49 4.2.5 Wirtschaftsimmobilien Die Kategorien der Wirtschaftsimmobilien (gewerblicher Mietertragsanteil > 80 Prozent) werden in der nächsten Tabelle unter „Ausgewertete Kauffälle“ aufgeführt. Aufgrund der Anzahl der ausgewerteten Kauffälle können im Weiteren detailliert nur Handels-, Büro-; Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien auf Seite 50 bis 52 dargestellt werden. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 26 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 15 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 240,213 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 42,580 ha 41 Von 26 verkauften Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Auswertung zugeordnet in geeigneten Kategorien 18 verkaufte Grundstücke für Handelsimmobilien 4 verkaufte Grundstücke für Büroimmobilien 5 verkaufte Grundstücke für Beherbergungs- und Gastronomieimmobilien 3 verkaufte Grundstücke für Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien 6 verkaufte Grundstücke für Gesundheits- und Sozialimmobilien - verkaufte Grundstücke für Freizeit-, Kultur- und Bildungseinrichtungen - verkaufte Grundstücke für technische Infrastruktur und öffentliche Sicherheit - verkaufte Grundstücke für andere Wirtschaftsimmobilien - Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 50 | Immobilienmarktbericht 2022 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle für Handelsimmobilien Merkmal norm. Preis/ (Nfl+Wfl) [Euro/m²] Mittel und Spanne 3.910 2.670 – 4.850 Preis [Euro] 1.140.000 – 10.080.000 Anzahl 4 Wohn-/Nutzfläche [m²] 240 – 2.390 Grundstücksfläche [m²] 260 – 1.060 Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Die Verteilung der Kaufpreise / (Wohn- und Nutzfläche) der ausgewerteten Kauffälle für Handelsimmobilien ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Normierter Kaufpreis/(Wohn- und Nutzfläche) [Euro/m²] für Handelsimmobilien Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 4 2.672 3.906 (4.050) 4.851 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 915 0,234 Bei normierten Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigt. 1 1 1 1 0 1 2 2.500 2.700 2.900 3.100 3.300 3.500 3.700 3.900 4.100 4.300 4.500 4.700 4.900 5.100 absolute Häufigkeiten der normierten Kaufpreise/(Wohn- und Nutzfläche) K la ss en m it te [ Eu ro /m ²] Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 51 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle für Büroimmobilien Merkmal norm. Preis/ (Nfl+Wfl) [Euro/m²] Mittel und Spanne 2.140 960 – 2.730 Preis [Euro] 800.000 – 17.670.000 Anzahl 5 Wohn-/Nutzfläche [m²] 830 – 7.000 Grundstücksfläche [m²] 1.270 – 5.320 Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Die Verteilung der Kaufpreise / (Wohn- und Nutzfläche) der ausgewerteten Kauffälle für Büroimmobilien ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Normierter Kaufpreis/(Wohn- und Nutzfläche) [Euro/m²] für Büroimmobilien Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 5 959 2.144 (2.523) 2.726 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 766 0,357 Bei normierten Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigt. 1 1 1 2 0 1 2 3 700 900 1.100 1.300 1.500 1.700 1.900 2.100 2.300 2.500 2.700 2.900 absolute Häufigkeiten der normierten Kaufpreise/(Wohn- und Nutzfläche) K la ss en m it te [ Eu ro /m ²] Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 52 | Immobilienmarktbericht 2022 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle für Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien Merkmal norm. Preis/ (Nfl+Wfl) [Euro/m²] Mittel und Spanne 1.010 530 – 1.670 Preis [Euro] 450.000 – 17.300.000 Anzahl 6 Nutzfläche [m²] 470 – 32.800 Grundstücksfläche [m²] 1.380 – 22.870 Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Die Verteilung der Kaufpreise / (Wohn- und Nutzfläche) der ausgewerteten Kauffälle für Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Normierter Kaufpreis/(Wohn- und Nutzfläche) [Euro/m²] für Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 6 527 1.008 (944) 1.667 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 427 0,424 Bei normierten Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigt. 1 1 2 1 1 0 1 2 3 300 500 700 900 1.100 1.300 1.500 1.700 1.900 absolute Häufigkeiten der normierten Kaufpreise/Nutzfläche K la ss en m it te [ Eu ro /m ²] Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 53 4.2.6 Sonstige bebaute Grundstücke Sonstige bebaute Grundstücke mit sonstigen Gebäuden (beispielsweise Wochenendhäuser). Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 0 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 0 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 0,000 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 0,000 ha 0 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 54 | Immobilienmarktbericht 2022 4.3 Wohnungs- und Teileigentum Teilmarkt im Überblick Anzahl Wertumsatz Millionen Euro 4.3.1 Erstverkauf 50 28,173 4.3.2 Weiterverkauf 970 269,709 4.3.3 Umwandlungen von Mietwohnungen 66 22,979 4.3.4 Teileigentum 145 16,790 Summe 1.231 337,651 Preisentwicklung bei Weiterverkäufen sank von 9,1 % (2021) auf 4,8 % (2022). Während im 1. Halbjahr ein Preisanstieg wie in den Vorjahren zu verzeichnen war, kam es im 2. Halbjahr zu einem Rückgang. Die Anzahl der Erstverkäufe lag dabei auf einem historischen Tiefstand mit 50 Kauffällen im Jahr 2022. Die Anzahl der Kauffälle ist weiter rückläufig. Bei den Weiterverkäufen sank die Anzahl der Kauffälle um ca. 4,9 % bei einem Rückgang des Wertumsatzes um ca. 18 %. Kauffälle von Wohnungseigentum *Zahl des Jahres 2022 ist vorläufig 519 499 476 419 192 100 109 106 134 108 89 77 50 1188 1322 1215 1246 1060 1165 1072 1050 1114 1028 1078 1020 970 222 171 163 122 79 89 61 56 151 107 128 70 66 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* Erstverkäufe Weiterverkäufe Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 55 Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Die dargestellten Kaufpreise beinhalten den Wert für das Wohnungseigentum/Teileigentum mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum einschließlich Grund, Boden und Instandsetzungsrücklage. Nicht enthalten sind Wertanteile für Garagen oder Einstellplätze. Unabhängig davon ist zu beachten, dass die Objekte der einzelnen Baujahresklassen auch typischerweise modernisiert beziehungsweise saniert wurden. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Für die Wertermittlung von Eigentumswohnungen auf dem Karlsruher Grundstücksmarkt wird in der Regel das direkte Vergleichswertverfahren herangezogen. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung können durch die Geschäftsstelle erteilt werden. Vergleichsfaktoren für Erst- und Weiterverkäufe von Wohnungseigentum Die Ermittlung der Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum wurde an Grundsätzen des Vergleichswertverfahrens orientiert und erfolgte auf Grundlage von Kaufpreisen des Berichtsjahres. Anwendungshinweise Die ermittelten Vergleichsfaktoren sollen insbesondere als Grundlage für die steuerliche Bewertung gem. § 183 Bewertungsgesetz (BewG) Anwendung finden. Die Eignung als Vergleichsfaktoren im Sinne der §§ 20 und 24 der ImmoWertV 2021 ist gleichfalls gegeben. Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Die angegebenen Vergleichsfaktoren beziehen sich auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind im Anschluss an eine ggf. noch erforderliche Marktanpassung zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes anzubringen. Werte von Tiefgaragenstellplätzen, Einzelgaragen, Offenen Stellplätzen und so weiter sind in den angegebenen Vergleichsfaktoren nicht enthalten. Hierzu wird auf Ziffer 4.3.4 verwiesen. In Einzelfällen können die anzusetzenden Vergleichsfaktoren nach oben und unten variieren. So sind für die Beurteilung untypischer Objekte die angegebenen Vergleichsfaktoren nur eingeschränkt geeignet. Zwischenwerte können interpoliert werden. Der Gutachterausschuss hat zur verbesserten Markttransparenz die Boxplotdarstellung für die Vergleichsfaktoren Weiterverkauf von Wohnungseigentum gewählt. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 56 | Immobilienmarktbericht 2022 4.3.1 Erstverkäufe von Wohnungseigentum Anstieg der Preisentwicklung bei rückläufigem Wertumsatz und sinkenden Verkaufszahlen. Bei den Erstverkäufen ist ein neuer Tiefstand erreicht. Anzahl und Wertumsatz sanken um ca. 35 % gegenüber dem Vorjahr. Über das Jahr hinweg ist ein Preisanstieg von 8,2% zu verzeichnen. Preisentwicklung zum Vorjahr Erstverkäufe Legende um ± 0 % | um + 5 % | um - 5 % | um + 10 % | um - 10 % | * = Keine Preisentwicklung darstellbar Teilmarkt im Überblick Anzahl Erstverkäufe von Wohnungseigentum im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 40 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Erbbaurecht, Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, betreutes Wohnen) 10 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 28,173 Mio. Euro 50 Ausgewertete Kauffälle 32 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Alle Lagen Preis/Wfl [Euro/m²] 4.170 – 8.350 Preis [Euro] 250.000 – 1.244.000 Anzahl 32 Wohnfläche [m²] 40 – 163 Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet und nicht normiert, * = Keine Angabe möglich Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 57 Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Kaufpreis/Fläche [Euro/m² ebf] Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 32 4.170 6.100 (5850) 8.350 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 1.052 0,172 Die Quadratmeterpreise (Kaufpreis/Fläche) sind nicht normiert. Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] (Umfang 32 Kauffälle) Wohnfläche Lage Baujahresklasse Neubau** (Anzahl) bis 35 m² Mittel/Gut *(0) 36 – 70 m² Mittel/Gut 6.220 (5) 71 – 100 m² Mittel/Gut 6.290 (10) über 100 m² Mittel/Gut 5.800 (16) Penthouses Mittel/Gut *(1) * = Keine Angabe möglich; ** Dieser Baujahresklasse wurden Neubauten mit Fertigstellung in den Jahren 2020 bis 2024 zugeordnet, hierbei wurden Penthouses gesondert berücksichtigt; Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet und nicht normiert 1 1 3 1 1 2 3 5 3 1 1 3 1 2 2 2 0 1 2 3 4 5 6 4.000 4.200 4.400 4.600 4.800 5.000 5.200 5.400 5.600 5.800 6.000 6.200 6.400 6.600 6.800 7.000 7.200 7.400 7.600 7.800 8.000 8.200 8.400 8.600 absolute Häufigkeiten der Kaufpreise/Wohnfläche K la ss en m it te [ Eu ro /m ²] Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 58 | Immobilienmarktbericht 2022 4.3.2 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum Vergleichswert für eine 80 m² Wohnung bei rund 307.000 Euro Auf Basis der Wohnflächenpreise wird der Wert für eine 80 m² Wohnung in der Baujahresklasse 1950 bis 1974 auf 3.840 Euro/m², ohne PKW-Stellplatz, ermittelt. Preisentwicklung zum Vorjahr Weiterverkäufe Legende um ± 0 % | um + 5 % | um - 5 % | um + 10 % | um - 10 % | * = Keine Preisentwicklung darstellbar Wertunterschiede aufgrund unterschiedlicher Lagen konnten im Grundsatz nicht festgestellt werden. Teilmarkt im Überblick Anzahl Weiterverkäufe von Wohnungseigentum im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 775 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Erbbaurecht, Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, betreutes Wohnen) 195 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 269,709 Mio. Euro 970 Ausgewertete Kauffälle 682 Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung 2 1 5 1 3 11 14 8 29 33 45 55 50 67 65 52 58 46 29 26 21 15 13 9 11 4 3 2 2 1 1 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 2.000 2.200 2.400 2.600 2.800 3.000 3.200 3.400 3.600 3.800 4.000 4.200 4.400 4.600 4.800 5.000 5.200 5.400 5.600 5.800 6.000 6.200 6.400 6.600 6.800 7.000 7.200 7.400 7.600 7.800 8.000 absolute Häufigkeiten der Kaufpreise/Wohnfläche K la ss en m it te [ Eu ro /m ²] Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 59 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal alle Lagen Baujahre bis 1949 Durchschnittliches Baujahr Preis/ Wfl [Euro/m²] Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] 1900 1.130 – 7.820 68.000 – 1.300.000 93 26 – 215 Baujahre 1950 – 1974 Durchschnittliches Baujahr Preis/ Wfl [Euro/m²] Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] 1964 1.610 – 6.310 50.000 – 668.500 271 19 – 170 Baujahre 1975 – 1989 Durchschnittliches Baujahr Preis/ Wfl [Euro/m²] Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche in m² 1982 1.120 – 6.010 40.000 – 464.000 121 17 – 137 Baujahre 1990 – 2004 Durchschnittliches Baujahr Preis/ Wfl [Euro/m²] Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche in m² 1995 1.670 – 6.780 60.000 – 864.000 144 18 – 155 Baujahre ab 2005 Durchschnittliches Baujahr Preis/ Wfl [Euro/m²] Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche in m² 2012 2.340 – 7.490 127.500 – 988.000 53 29 - 154 Die dargestellten Vergleichspreise sind nicht in allen Merkmalen zum Beispiel Ausstattungsstandard, Geschosslage normiert und weisen erhebliche Unterschiede auf. Für eine Wertermittlung wird empfohlen, eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung einzuholen. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet, * = Keine Angabe möglich. Anwendungshinweise Bei der Übersicht der Wohnflächenpreise handelt es sich um Kaufpreismittel, die aus vereinbarten und ausgewerteten Kaufpreisen des Immobilienmarktes abgeleitet wurden. Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche Baujahresklassen, alle Lagen (Anzahl) bis 1949 1950 – 1974 1975 – 1989 1990 – 2004 ab 2005 bis 35 m² 4.420 (5) 3.960 (23) 3.500 (23) 4.060 (34) 4.890 (6) 36 – 70 m² 3.860 (36) 3.650 (108) 3.850 (47) 4.000 (63) 4.990 (17) 71 – 100 m² 4.340 (30) 3.840 (110) 3.980 (32) 4.460 (35) 5.530 (9) über 100 m² 4.520 (20) 3.610 (28) 3.410 (19) 4.800 (10) 5.360 (20) Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet und nicht normiert, * = Keine Angabe möglich Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 60 | Immobilienmarktbericht 2022 Boxplotdarstellung der Vergleichsfaktoren Der Gutachterausschuss hat zur verbesserten Markttransparenz die Boxplotdarstellung für die Vergleichsfaktoren gewählt. Wertunterschiede aufgrund unterschiedlicher Wohnfläche oder Lage konnten im Grundsatz nicht festgestellt werden. Zwischen Standard- stufe und Baujahr besteht eine hohe Korrelation. Deshalb wurde nur die Standardstufe als Einflussgröße verwendet. Für die Wertermittlung ist demgemäß jeweils von einer der Standardstufe entsprechenden Baujahresklasse auszugehen. Die nachfolgende Boxplotdarstellung bringt die Abhängigkeit der Vergleichsfaktoren von der Standardstufe zum Ausdruck. Auf die nachfolgende Tabelle zur Definition der wesentlichen Merkmale für die Standardstufen wird verwiesen. Ein Boxplotdiagramm soll schnell einen Eindruck darüber vermitteln in welchem Bereich die Daten liegen und wie sie sich über diesen Bereich verteilen. Die Box entspricht dem Bereich, in dem die mittleren 50 Prozent der Daten liegen. Die Länge der Box stellt ein Maß für die Streuung der Daten dar. Des Weiteren wird der Median (mittlerer Wert) als kurze blaue Linie in der Box eingezeichnet. Diese Linie teilt das gesamte Diagramm in zwei Hälften, in denen jeweils 50 Prozent der Daten liegen. Durch die Antennen (Whisker) wird aufgezeigt, in welchen Bereich 90 Prozent der Daten liegen. Die Länge der Whisker wird also durch die Datenwerte bestimmt. Dies ist auch der Grund, warum die Whisker nicht auf beiden Seiten gleich lang sein müssen. Die restlichen 10 Prozent der Werte, welche durch Minimum- und Maximumwert begrenzt sind, können als ausreißerverdächtig behandelt werden. - Maximum - Antennenende - Median - Antennenende - Minimum Boxplotdarstellung der Vergleichsfaktoren für Weiterverkauf von Wohnungseigentum 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 1 ,0 – 1,4 1,5 – 2,4 2,5 – 3,4 3,5 – 4,4 4,5 – 5,0 K au fp re is /W oh nf lä ch e [E ur o/ m ²] nach Standardstufen gruppiert I B ox I Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 61 Qualitätsparameter (der Umfang der ausgewerteten Stichprobe orientiert sich an der Verfügbarkeit der Standardstufe) Kaufpreis/Wohnfläche [Euro/m²] Standardstufe Anzahl der Kauffälle Minimum Median Maximum Ø Standardstufe 1,0 – 1,4 0 – – – – 1,5 – 2,4 56 1.130 3.460 6.000 2,3 2,5 – 3,4 285 1.300 3.920 6.780 2,8 3,5 – 4,4 37 2.340 5.380 7.010 3,9 4,5 – 5,0 0 - - - - Kaufpreis der Wohnfläche auf 10 Euro/m² gerundet, nicht normiert und die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sind nicht berücksichtigt. Anwendungshinweise Die aufgeführten Merkmale für die Standardstufen sind Orientierungshilfen und stellen keine abschließende Auflis- tung dar. Für die Objektbeschreibung können Merkmale aus unterschiedlichen Stufen zutreffen. Definition der wesentlichen Merkmale für die Standardstufen Standardstufe 1 Baujahr/Sanierungsjahr vor 1980 Unsaniertes Gebäude; Fenster mit Einfachverglasung/Verbundfenster; nicht zeitgemäßer bzw. funktionsgerechter Grundriss; ohne Balkon/Terrasse; Einzelofenheizung, einfaches Bad (z.B. veraltete Ausstattung, ohne Fliesen, mobile Duschkabine etc.) Standardstufe 2 Baujahr/Sanierungsjahr bis 1994 Verbundfenster/Isolierglasfenster; Grundrisslösung mit Nachteilen; Standardbad (Badewanne oder Dusche) Standardstufe 3 Baujahr/Sanierungsjahr ca. 1995 bis 2004 (einfacher Neubaustandard) oder Altbau (bis 1949) Isolierglasfenster; Grundrisslösung ohne erkennbare Vor-/Nachteile; mit Balkon/Terrasse; Standardbad (Badewanne und Dusche); Zentralheizung Standardstufe 4 Baujahr/Sanierungsjahr ab ca. 2005 (Neubaustandard) Isolierglasfenster in besserer Ausführung; vorteilhafte Grundrisslösung; Bad/Bäder in besserer Ausführung (Badewanne und Dusche) Standardstufe 5 Baujahr/Sanierungsjahr ab ca. 2010 (besserer Neubaustandard) Isolierglasfenster in besonderer Ausführung; besonders vorteilhafte Grundrisslösung; mehrere Balkone/Terrassen; Bad/Bäder in hochwertiger Ausführung (Badewanne und Dusche); Zentralheizung (zusätzlich offener Kamin, besondere Ausführung etc.) Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 62 | Immobilienmarktbericht 2022 4.3.2.1 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum im Erbbaurecht Die Vertragsmodalitäten des Erbbaurechts wurden hierbei keiner näheren Untersuchung unterzogen. Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal alle Lagen | Laufzeit des Erbbaurechts 99 Jahre Baujahre 1951 – 1969 Durchschnittliches Baujahr Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel Preis/ Wfl [Euro/m²] Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] 1958 3.800 2.940 – 4.850 137.000 – 257.500 7 34 - 68 Baujahre 1975 – 2002 Durchschnittliches Baujahr Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel Preis/ Wfl [Euro/m²] Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] 1986 3.290 2.880 – 3.990 92.000 – 369.000 7 31 – 105 Die dargestellten Vergleichspreise sind nicht in allen Merkmalen zum Beispiel Ausstattungsstandard, Geschosslage normiert und weisen erhebliche Unterschiede auf. Für eine Wertermittlung wird empfohlen, eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung einzuholen. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet, * = Keine Angabe möglich. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 63 4.3.3 Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen Teilmarkt im Überblick Anzahl Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 62 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Erbbaurecht, Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe) 4 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 22,979 Mio. Euro 66 Ausgewertete Kauffälle 9 4.3.4 Teileigentum Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkäufe im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 112 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Erbbaurecht, Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe) 33 Kauffälle insgesamt Bestehend aus 102 Kauffällen Tiefgaragenstellplätze, Einzelgaragen, offene Stellplätze sowie 43 Kauffällen sonstiges Teileigentum. Wertumsatz insgesamt 16,790 Mio. Euro 145 Tiefgaragenstellplätze, Doppelparker, Einzelgaragen, offene Stellplätze Vergleichsfaktoren für Tiefgaragenstellplätze, Einzelgaragen, offene Stellplätze [Euro] Merkmal Tiefgaragenstellplätze (Anzahl) Doppel-, Mehrfachparker (Anzahl) Einzelgaragen (Anzahl) offene Stellplätze (Anzahl) Erstverkäufe 28.900 (43) 20.000 – 33.000 20.000 (11) * (0) *(0) Weiterverkäufe 17.600 (65) 6.000 – 35.000 11.400 (9) 3.000 – 24.000 17.200 (26) 6.000 – 34.000 * (1) Bei den Angaben handelt es sich um ein Kaufpreismittel, die als Kaufpreise auf dem Immobilienmarkt vereinbart wurden. Die dargestellten Merkmale sind nicht normiert. Aufgrund der geringen Anzahl der Kauffälle liegen immer die Kauffälle der letzten beiden Jahre zugrunde. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = Keine Angabe möglich; Büros / Praxen Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Alle Lagen Preis/Nfl [Euro/m²] Mittel und Spanne 2.950 1.500 – 4.340 Preis [Euro] 60.000 – 1.252.900 Anzahl 10 Nutzfläche [m²] 33 – 441 Baujahr Mittel und Spanne 1972 1880 – 2012 Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet und nicht normiert, * = Keine Angabe möglich Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 64 | Immobilienmarktbericht 2022 5. Erforderliche Daten für die Wertermittlung BauGB Anforderungen Baugesetzbuch Der Pflichtenkatalog zur Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten umfasst: Bodenrichtwerte Indexreihen Liegenschaftszinssätze Sachwertfaktoren Umrechnungskoeffizienten Vergleichsfaktoren (Gebäude-/Ertragsfaktoren) Die für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind aus der Kaufpreissammlung (§ 193 Abs. 5 des Baugesetzbuches) unter Berücksichtigung der jeweiligen Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten. Bei der Führung der Kaufpreissammlung werden zur Ergänzung der Daten aus den Kaufverträgen noch zusätzlich Fragebogen, in der Regel an die Erwerber, versandt. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) 2021 Die ImmoWertV 2021 als bundesweiter Standard der Verkehrswertermittlung von Grundstücken trat am 1. Januar 2022 in Kraft. Nach § 10 (1) sind bei Anwendungen der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten dieselben Modelle und Modellansätze zu verwenden, die der Ermittlung dieser Daten zugrunde lagen (Grundsatz der Modellkonformität). Hierzu ist die nach § 12 Absatz 6 erforderliche Modellbe- schreibung zu berücksichtigen. Des Weiteren kann nach § 53 (2) bis zum Ablauf des 31. Dezember 2024 bei Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten die Gesamtnutzungs- dauer abweichend von § 12 Absatz 5 Satz1 und Anlage 1 festgelegt sowie die Restnutzungsdauer abweichend von § 12 Absatz 5 Satz1 und Anlage 2 ermittelt werden. Diese Übergangsregelung wird vom Gutachterausschuss in Karlsruhe angewandt. Liegen nach § 10 (2) für den maßgeblichen Stichtag ledig- lich solche für die Wertermittlung erforderlichen Daten vor, die nicht nach dieser Verordnung ermittelt worden sind, ist bei Anwendung dieser Daten im Rahmen der Wertermitt- lung von dieser Verordnung abzuweichen, soweit dies zur Wahrung des Grundsatzes der Modellkonformität erforderlich ist. Im IMB 2022 sind sachgemäß die bisherigen Modellbildung- en zu Grunde gelegt. Hinweis: Der Regionalfaktor ist nach § 36 (3) ImmoWertV 2021 ein vom örtlichen Gutachterausschuss festgelegter Modellpara- meter zur Anpassung der Herstellungskosten an die Verhältnisse am örtlichen Grundstücksmarkt. Der Gutachterausschuss in Karlsruhe hat den Regionalfaktor mit 1,0 festgelegt. 5.1 Bodenrichtwerte Die Ermittlung von Bodenrichtwerten ist eine der Hauptaufgaben (§ 196 Baugesetzbuch) des zuständigen Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Bodenrichtwerte tragen zur Transparenz auf dem Immobilienmarkt bei. Die Transparenz des Marktes soll dazu führen, dass sich der in Grundstücksgeschäften nicht erfahrene Vertragspartner zuverlässig über die Tendenzen am Immobilienmarkt unterrichten kann. Sie sind darüber hinaus eine Grundlage zur Ermittlung des Bodenwerts von Grundstücken und dienen der steuerlichen Bewertung. Bodenrichtwerte auf Grundlage des BauGB sind durchschnittliche Lagewerte, bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche, die für eine Mehrzahl von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen ermittelt werden. In bebauten Gebieten sind die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Zustand und Struktur der umgebenden gebietstypischen Bebauung können jedoch insbesondere die Lagemerkmale und damit den Bodenrichtwert beeinflussen. Die Bodenrichtwerte sind nach dem Entwicklungszustand gegliedert und nach der jeweiligen Art und dem Maß der baulichen Nutzung, dem erschließungsbeitragsrechtlichen Zustand sowie bei den Grundstückstypen Ein-/Zweifamilien-, Doppel-/Reihenhäuser und Alte Ortsteile nach der Grundstückstiefe bestimmt (bei BEL und RBL nur Entwicklungszustand und Art der baulichen Nutzung). Sie beziehen sich auf ein Grundstück mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Die Bodenrichtwerte sind jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist (BauGB § 196 (1) Satz 5). Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wert- bestimmenden Eigenschaften, wie Lage und Entwicklungs- zustand, Form, Größe, Tiefe, Bodenbeschaffenheit, Art und Maße der baulichen Nutzung, Immissionen, Erschließungs- zustand, Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne § 1a Abs. 3 Baugesetzbuch bewirken in der Regel Abweichungen des Verkehrswerts vom Bodenrichtwert. Dies gilt auch für öffentliche Maßnahmen wie Straßen- und Bahnflächen, wo sich ortsüblich besondere Teilmärkte gebildet Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 65 haben. Insofern sind die Bodenrichtwerte nicht identisch mit dem Verkehrswert oder dem Kaufpreis eines Grundstücks und können im Einzelfall eine sachverständige Wertermittlung nicht ersetzen. Bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte sind sogenannte Altlasten (zum Beispiel Verunreinigungen des Untergrundes), im Grundbuch eingetragene Lasten und Beschränkungen, Eintragungen im Baulastenverzeichnis, nachteilige Bodenbeschaffenheiten (zum Beispiel Böschungen), der Wert vorhandener baulicher Anlagen, Anpflanzungen und so weiter nicht berücksichtigt. In Sanierungsgebieten verstehen sich die Bodenrichtwerte nach dem Zustand der Grundstücke ohne Aussicht auf eine Sanierung. Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Rechtsansprüche hinsichtlich des Bauleitplanungs- oder Bauordnungsrechts (zum Beispiel Bebaubarkeit eines Grundstücks) oder gegenüber den Landwirtschaftsbehörden können aus den Bodenrichtwertangaben nicht abgeleitet werden. Insbesondere für die Entwicklungszustände BEL und RBL wird darauf hingewiesen, dass keine parzellenscharfe beziehungsweise verbindliche Aussage getroffen werden kann. Im Zuge der Grundsteuerreform fällt den Bodenrichtwerten eine besondere Bedeutung zu. Das Landesgrundsteuergesetz BW, verabschiedet am 04. November 2020, sieht als Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Grundsteuer die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2022 vor. Weitere Informationen finden Sie unter: www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw www.grundsteuer-bw.de Bodenrichtwerte im Internet Orts- und zeitunabhängig können Bodenrichtwerte für den Bereich der Stadt Karlsruhe weiterhin kostenfrei abgerufen werden. Sie können nach aktuellen Bodenrichtwertzonen, Straßennamen, Adressen und Flurstücksnummern suchen. Die interaktive Web-Anwendung finden Sie unter: https://geoportal.karlsruhe.de/brk/ Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 66 | Immobilienmarktbericht 2022 5.2 Indexreihen Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sollen mit Indexreihen erfasst werden. Die ermittelten Indexzahlen ermöglichen die Umrechnung von Kaufpreisen auf bestimmte Stichtage und sind damit von großer Bedeutung für die Wertermittlungspraxis. 5.2.1 Bodenpreisindexreihen Bodenpreisindexreihen bestehen aus Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Bodenpreise eines jährlichen Erhebungszeitraums zu den Bodenpreisen des Basiszeitraums berechnen. Die angegebenen Indexreihen beziehen sich auf die jeweilige Jahresmitte. Die Preisentwicklung für Grundstücke des individuellen Wohnungsbaues (Ein-/Zweifamilien- und Doppel-/ Reihenhausgrundstücke) wurde in einer gemeinsamen Indexreihe berechnet. Die Indexreihe ist auf das Basisjahr 2010 (Indexzahl = 100) bezogen. Bei der Berechnung der Indexzahlen wurde das Verfahren des gleitenden Mittelwerts angewandt. Bei den Indexreihen für baureifes Land Mehrfamilienhausgrundstücke und baureifes Land Gewerbe wurde die Preisentwicklung unter Berücksichtigung der wenigen Kauffälle durch den Gutachterausschuss festgelegt. Die Indexreihen sind auf das Basisjahr 2013 (Indexzahl = 100) bezogen. Die Indexreihen für Flächen der Land- und Forstwirtschaft sowie für Wohnungseigentum sind auf das Basisjahr 2010 (Indexzahl = 100) bezogen. Bei der Berechnung der Indexzahlen wurde das Verfahren des gleitenden Mittelwerts angewandt. Indexreihe: Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhausgrundstücke *Indexzahl des Jahres 2022 ist vorläufig Anwendungsbeispiel Indexreihe zum Beispiel für Baureifes Land Wohnen Vorhanden Vergleichspreis (Bodenrichtwert) für ein unbebautes Ein-/Zweifamilienhausgrundstück zum 30. Juni 2010 beträgt 350 Euro/m² ebf Gesucht Berücksichtigung der Änderung der allgemeinen Wertverhältnisse für dieses Grundstück zum Stichtag 31. Dezember 2011 (sonstige Grundstücksmerkmale bleiben außer Betracht). Berechnung 1. Aus Kurve „Bodenpreisindexreihe Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhausgrundstücke“ Bodenpreisindex zum 30. Juni 2011 103 entnehmen Bodenpreisindex zum 30. Juni 2012 108 entnehmen 2. Bodenpreisindex zum 31.12.2011 (103 + 108) / 2 = 105,5 3. Aus Kurve Wert zum 30.06.2010 entnehmen 100 4. Umrechnung: 350 Euro/m² x 105,5 / 100 = rund 370 Euro/m² ebf 100 103 108 107 107 119 135 149 156 170 189 209 209 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 220 2010 (84) 2011 (87) 2012 (152) 2013 (80) 2014 (40) 2015 (39) 2016 (37) 2017 (42) 2018 (68) 2019 (52) 2020 (38) 2021 (33) 2022* (18) In de xz ah l Jahr (Anzahl Kauffälle) Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 67 Baureifes Land Mehrfamilienhausgrundstücke Unter Berücksichtigung der wenigen Kauffälle wurde die Preisentwicklung durch den Gutachterausschuss festgelegt. Baureifes Land Grundstücke für Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien Unter Berücksichtigung der wenigen Kauffälle wurde die Preisentwicklung durch den Gutachterausschuss festgelegt. 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 In de xz ah l Jahr 95 100 105 110 115 120 125 130 135 140 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 In de xz ah l Jahr Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 68 | Immobilienmarktbericht 2022 Indexreihe: Flächen der Land- und Forstwirtschaft *Indexzahl des Jahres 2022 ist vorläufig 100 96 98 104 103 101 101 102 101 102 102 103 105 90 95 100 105 110 115 2010 (71) 2011 (64) 2012 (49) 2013 (48) 2014 (57) 2015 (62) 2016 (55) 2017 (41) 2018 (42) 2019 (31) 2020 (49) 2021 (45) 2022* (36) In de xz ah l Jahr (Anzahl Kauffälle) Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 69 5.2.2 Indexreihen für Wohnungseigentum Indexreihen: Wohnungseigentum *Indexzahl des Jahres 2022 ist vorläufig Preisentwicklung Weiterverkäufe von Wohnungseigentum: Median-Werte je Quartal für 2021 und 2022 100 101 110 120 124 127 140 152 167 183 202 208 225 100 104 111 120 131 143 158 174 189 205 228 250 262 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 220 230 240 250 260 270 2010 (418) (696) 2011 (380) (840) 2012 (351) (688) 2013 (296) (665) 2014 (106) (610) 2015 (54) (633) 2016 (72) (568) 2017 (70) (532) 2018 (91) (635) 2019 (52) (536) 2020 (65) (565) 2021 (58) (513) 2022* (26) (518) In de xz ah l Jahr (Anzahl Kauffälle Erstverkauf) (Anzahl Kauffälle Weiterverkauf) Erstverkäufe von Wohnungseigentum Weiterverkäufe von Wohnungseigentum Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 70 | Immobilienmarktbericht 2022 5.3 Umrechnungskoeffizienten (URK) 5.3.1 URK – Wertrelevante Geschossflächenzahl Zur Berücksichtigung von Abweichungen des Maßes der baulichen Nutzung der Vergleichsgrundstücke gegenüber dem Wertermittlungsobjekt sind in der Regel Umrechnungs- koeffizienten auf der Grundlage der wertrelevanten Ge- schossflächenzahl (WGFZ) zu verwenden. Dies bedeutet, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen auch in anderen als Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und ihrer Umfassungswände mitzurechnen sind (vergleiche §16 Abs. 4 ImmoWertV 2021). In Geschäftslagen kann die Abhängigkeit des Bodenwerts von den höherwertig genutzten Flächen (zum Beispiel ebenerdige Läden) erheblich größer sein als die Abhängig- keit von der WGFZ. In der Kaiserstraße der Karlsruher Innen- stadt zwischen Douglas- und Adlerstraße ist die Erdge- schossladenmiete im Wesentlichen für den Bodenwert maß- gebend. Bis zur nächsten Ermittlung ist für diese Boden- richtwerte keine WGFZ-Umrechnung durchzuführen. Sonstige Anpassungen sind sachverständig zu ermitteln. In den sonstigen Geschäftslagen ist sachverständig zu prüfen, ob eine sachgerechte Anpassung der Kaufpreise unter Verwendung der nach Mieten gewichteten WGFZ erfolgen kann (Mietsäulenverfahren). Siehe hierzu auch Kapitel 6.3.3. Der Begriff Vollgeschosse ist in § 2 Abs. 6 der Landesbauordnung (LBO) für Baden-Württemberg im Wesentlichen wie folgt definiert: „Vollgeschosse sind Geschosse, die mehr als 1,4 m über die im Mittel gemessene Geländeoberfläche hinausragen und über mindestens drei Viertel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,3 m haben.“ Bei der Grundstücksbewertung werden die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen (die nicht als Vollgeschosse gelten) – einschließlich der zu ihnen gehörenden Sanitär- und Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände – gegebenenfalls abweichend von den Festsetzungen der Bebauungspläne und den hierzu jeweils geltenden Bestimmungen der BauNVO mitgerechnet. Für Karlsruhe wurden auf der Grundlage geeigneter Kauffälle von unbebauten Mehrfamilienhausgrundstücken folgende Umrechnungskoeffizienten ermittelt. Die Umrechnungskoeffizienten sind durch aktuelle Analysen und laufende Wertermittlungen bestätigt. Diese Umrechnungskoeffizienten können auch für die Umrechnung der Wertverhältnisse von Grundstücken der Geschäfts-, Büro-, Verwaltungs-, Dienstleistungsnutzung und technologieorientierten Nutzung herangezogen werden. Im Einzelfall können abweichende Wertverhältnisse maßgebend sein. Für Grundstücke mit gewerblicher Nutzung (gebietstypisch) können die Umrechnungskoeffizienten im WGFZ-Bereich von +/- 0,5 bezogen auf die WGFZ der zum Vergleich herangezogenen Boden(richt)werte Anwendung finden. Im Einzelfall können abweichende Wertverhältnisse maßgebend sein. Beim individuellen Wohnungsbau (Ein-/Zweifamilienhäuser, Doppel-/Reihenhäuser) besteht keine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung. Die angegebenen Umrechnungskoeffizienten beziehen sich auf Grundstücke im erschließungsbeitragsfreien Zustand. WGFZ Umrechnungskoeffizienten Karlsruhe WGFZ Umrechnungskoeffizienten Karlsruhe 0,4 0,71 1,8 1,39 0,5 0,76 1,9 1,43 0,6 0,81 2,0 1,48 0,7 0,86 2,1 1,53 0,8 0,90 2,2 1,58 0,9 0,95 2,3 1,63 1,0 1,00 2,4 1,68 1,1 1,05 2,5 1,72 1,2 1,10 2,6 1,77 1,3 1,14 2,7 1,82 1,4 1,19 2,8 1,87 1,5 1,24 2,9 1,92 1,6 1,29 3,0 1,96 1,7 1,34 Zwischenwerte lassen sich durch interpolieren berechnen. Anwendungsbeispiel Vorhanden Vergleichspreis (Bodenrichtwert) bei einer zulässigen WGFZ von 0,8 beträgt 300 Euro/m² ebf Gesucht Bodenwert für ein gleichartiges Grundstück mit einer zulässigen WGFZ von 1,6 Berechnung 1. Aus Tabelle „WGFZ Umrechnungskoeffizienten“ entnehmen: Umrechnungskoeffizient für WGFZ von 1,6 (Karlsruhe) 1,29 Umrechnungskoeffizient für WGFZ von 0,8 (Karlsruhe) 0,90 2. Umrechnung: 300 Euro/m² x 1,29 / 0,90 = rund 430 Euro/m² ebf Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 71 5.3.2 URK – Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen Zur Berücksichtigung von Abweichungen der Grund- stücksgröße der Vergleichsgrundstücke von Ein-/ Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhausgrundstücken gegenüber dem Wertermittlungsobjekt sind in der Regel Umrechnungskoeffizienten zu verwenden. Umrechnungskoeffizienten für den Karlsruher Grundstücksmarkt liegen nicht vor. Hilfsweise ist nach sachverständiger Würdigung eine Anpassung mittels der in Anlage 2 der Vergleichswert-RL enthaltenen Umrechnungskoeffizienten vorzunehmen. Bleiben die Ergebnisse danach unplausibel, können die Umrechnungskoeffizienten nicht verwendet werden. Diese Umrechnungskoeffizienten können nur innerhalb einer Bodenrichtwertspanne von 30 bis 300 Euro/m² verwendet werden. In Karlsruhe liegt das Preisniveau für Ein- und Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhausgrundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr außerhalb dieses Anwendungsbereichs. In Karlsruhe hat der Gutachterausschuss zur Berücksichtigung abweichender Grundstückstiefen beziehungsweise Grundstücksgrößen beim Bodenrichtwert von Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhäusern folgende Grundsätze beschlossen: Bei Angabe der Grundstückstiefe (t) ist der Bodenrichtwert nur bis zur definierten Grundstückstiefe anzusetzen. Für die darüber hinausgehende Fläche (Hinterland) ist, unter Berücksichtigung der Tiefe der Hinterlandfläche, von 25 bis 50 Prozent des Bodenrichtwertes auszugehen; bei außergewöhnlichen Grundstückstiefen können geringere Wertansätze erforderlich sein. Ist die Bebauung einer Hinterlandfläche rechtlich sichergestellt, ist auch hier vom vollen Bodenrichtwert auszugehen. Bei Angabe der Grundstücksfläche (f) ist der Bodenrichtwert nur bis zur definierten Grundstücksfläche anzusetzen. Für die darüber hinausgehende Fläche (Mehrfläche/Hinterland) ist, unter Berücksichtigung der Größe der Mehrfläche/Hinterlandfläche, von 25 bis 50 Prozent des Bodenrichtwertes auszugehen; bei außergewöhnlichen Grundstücksflächen können geringere Wertansätze erforderlich sein. Ist die Bebauung einer Mehrfläche/Hinterlandfläche rechtlich sichergestellt, kann auch hier der volle Bodenrichtwert in Ansatz kommen. 5.3.3 URK – Berücksichtigung abweichender Lage Hilfsweise kann nach sachverständiger Würdigung eine Anpassung im Verhältnis der durch den Gutachterausschuss für den jeweiligen Teilmarkt ermittelten gegebenenfalls normierten Bodenrichtwerte vorgenommen werden. Bleiben die Ergebnisse danach unplausibel, kann die Umrechnung nach dem Verhältnis der Bodenrichtwerte nicht verwendet werden. Gegebenenfalls kann dann die im Internet einsehbare Karte des Lagewertverfahrens als grobe Orientierung herangezogen werden. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 72 | Immobilienmarktbericht 2022 5.4 Orientierungswerte Gesamtnutzungsdauer Auszug Sachwertrichtlinie Anlage 3 Orientierungswerte für die übliche Gesamtnutzungsdauer bei ordnungsgemäßer Instandhaltung Je nach Situation auf dem Grundstücksmarkt ist die anzusetzende Gesamtnutzungsdauer sachverständig zu bestimmen und zu begründen. Auf die Anmerkungen zur ImmoWertV 2021 wird verwiesen (Seite 62). Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser Standardstufe 1 60 Jahre Standardstufe 2 65 Jahre Standardstufe 3 70 Jahre Standardstufe 4 75 Jahre Standardstufe 5 80 Jahre +/-10 Mehrfamilienhäuser 70 Jahre +/-10 Wohnhäuser mit Mischnutzung 70 Jahre +/-10 Geschäftshäuser 60 Jahre +/-10 Bürogebäude, Banken 60 Jahre +/-10 Gemeindezentren, Saalbauten/Veranstaltungsgebäude 40 Jahre +/-10 Kindergärten, Schulen 50 Jahre +/-10 Wohnheime, Alten-/Pflegeheime 50 Jahre +/-10 Krankenhäuser, Tageskliniken 40 Jahre +/-10 Beherbergungsstätten, Verpflegungseinrichtungen 40 Jahre +/-10 Sporthallen, Freizeitbäder/Heilbäder 40 Jahre +/-10 Verbrauchermärkte, Autohäuser 30 Jahre +/-10 Kauf-/Warenhäuser 50 Jahre +/-10 Einzelgaragen 60 Jahre +/-10 Tief- und Hochgaragen als Einzelbauwerk 40 Jahre +/-10 Betriebs-/Werkstätten, Produktionsgebäude 40 Jahre +/-10 Lager-/Versandgebäude 40 Jahre +/-10 Landwirtschaftliche Betriebsgebäude 30 Jahre +/-10 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 73 5.5 Modell wirtschaftliche Restnutzungsdauer Auszug Sachwertrichtlinie Anlage 4 Modell zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer für Wohngebäude* unter Berücksichtigung von Modernisierungen Das Modell dient der Orientierung zur Berücksichtigung von Modernisierungsmaßnahmen. Es ersetzt nicht die erforderliche sachverständige Würdigung des Einzelfalls. Auf die Anmerkungen zur ImmoWertV 2021 wird verwiesen (Seite 62). * Das Modell kann analog auch bei der Bewertung von Verwaltungs-, Büro- und Geschäftsgebäuden Anwendung finden. 1. Punktetabelle zur Ermittlung des Modernisierungsgrades Aus der Summe der Punkte für die jeweils zum Bewertungsstichtag oder kurz zuvor durchgeführten Maßnahmen ergibt sich der Modernisierungsgrad. Liegen die Maßnahmen weiter zurück, ist zu prüfen, ob nicht ein geringerer als der maximale Tabellenwert anzusetzen ist. Sofern nicht modernisierte Bauelemente noch zeitgemäßen Ansprüchen genügen, sind entsprechende Punkte zu vergeben. Modernisierungselemente max. Punkte Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung 4 Modernisierung der Fenster und Außentüren 2 Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) 2 Modernisierung der Heizungsanlage 2 Wärmedämmung der Außenwände 4 Modernisierung von Bädern 2 Modernisierung des Innenausbaus, zum Beispiel Decken, Fußböden, Treppen 2 Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung 2 Entsprechend der jeweils ermittelten Gesamtpunktzahl ist der Modernisierungsgrad sachverständig zu ermitteln. Hierfür gibt die folgende Tabelle Anhaltspunkte. Modernisierungsgrad ≤ 1 Punkt = nicht modernisiert 4 Punkte = kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung 8 Punkte = mittlerer Modernisierungsgrad 13 Punkte = überwiegend modernisiert ≥ 18 Punkte = umfassend modernisiert 2. Tabellen zur Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer In den nachfolgenden Tabellen sind in Abhängigkeit von der üblichen Gesamtnutzungsdauer, dem Gebäudealter und dem ermittelten Modernisierungsgrad für Gesamtnutzungsdauern von 30 bis 80 Jahren modifizierte Restnutzungsdauern angegeben. Die Tabellenwerte sind auf die volle Jahreszahl gerundet worden. Den Tabellenwerten liegt ein theoretischer Modellansatz zu Grunde. Das Modell geht davon aus, dass die Restnutzungsdauer auf maximal 70 Prozent der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer gestreckt und nach der Formel a ∗ 100 GND ∗ Alter − b ∗ Alter + c ∗ GND 100 mit den nachfolgenden Werten für a, b und c berechnet wird. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 74 | Immobilienmarktbericht 2022 Modernisierungsgrad a b c ab einem relativen Alter [%] von* ≤ 1 Punkt 0,0125 2,625 152,50 60 4 Punkte 0,0073 1,577 111,33 40 8 Punkte 0,0050 1,100 100,00 20 13 Punkte 0,0033 0,735 95,28 15 ≥ 18 Punkte 0,0020 0,440 94,20 10 * Die Spalte gibt das Alter an, von dem an die Formeln anwendbar sind. Das relative Alter berechnet sich aus: Alter GND ∗ 100 Bei kernsanierten Objekten kann die Restnutzungsdauer bis zu 90 Prozent der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer betragen. 2.3 Modifizierte Restnutzungsdauer bei einer üblichen Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren Gebäudealter Modernisierungsgrad ≤ 1 Punkt 4 Punkte 8 Punkte 13 Punkte ≥ 18 Punkte modifizierte Restnutzungsdauer 0 70 70 70 70 70 5 65 65 65 65 65 10 60 60 60 60 62 15 55 55 55 57 60 20 50 50 51 54 58 25 45 45 47 51 57 30 40 40 43 49 55 35 35 36 40 47 54 40 30 32 37 45 53 45 25 28 35 43 52 50 20 25 33 42 51 55 16 23 31 41 50 60 14 21 30 40 50 65 12 19 29 39 49 ≥ 70 11 19 28 38 49 2.5 Modifizierte Restnutzungsdauer bei einer üblichen Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren Gebäudealter Modernisierungsgrad ≤ 1 Punkt 4 Punkte 8 Punkte 13 Punkte ≥ 18 Punkte modifizierte Restnutzungsdauer 0 60 60 60 60 60 5 55 55 55 55 55 10 50 50 50 50 52 15 45 45 45 47 51 20 40 40 41 45 49 25 35 35 38 42 48 30 30 30 35 40 46 35 25 27 32 38 45 40 20 23 29 37 44 45 16 20 27 35 43 50 12 18 26 34 43 55 10 17 25 33 42 ≥ 60 9 16 24 33 42 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 75 5.6 Orientierungswerte für die Berücksichtigung des Grades der Nutzbarkeit von Dachgeschossen bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern Auszug Entwurf Sachwertrichtlinie vom 11. Juni 2012 Anlage 3 (Dieser Teil wurde in der endgültigen Fassung nicht aufgenommen.) Hinweis: Die rechnerisch ermittelten Ergebnisse sind sachverständig zu würdigen. 1. Gebäudearten mit nicht ausgebautem Dachgeschoss bzw. mit Flachdach oder flach geneigtem Dach 1.1 Berücksichtigung des Grades der Nutzbarkeit des Dachgeschosses Vgl. auch Nr. 4.1.1.4 Abbildung 2 der Richtlinie Berücksichtigung des Grades der Nutzbarkeit des Dachgeschosses bei den Kostenkennwerten Dachgeschoss Gebäudeart BGF der DG-Ebene Zuschlag Abschlag vom jeweiligen Kosten- kennwert nicht ausgebaut, aber nutzbar 1.02 / 1.12 / 1.22 / 1.32 2.02 / 2.12 / 2.22 / 2.32 3.02 / 3.12 / 3.22 / 3.32 wird angerechnet ggf. nach Nr. 1.2 --- nicht ausgebaut, eingeschränkt nutzbar 1.02 / 1.12 / 1.32 2.02 / 2.12 / 2.32 3.02 / 3.12 / 3.32 1.22 / 2.22 / 3.22 wird angerechnet --- 4 – 12 % 4 – 12 % 4 – 12 % 6 – 18 % nicht ausgebaut, nicht nutzbar flach geneigtes Dach 1.03 / 1.13 / 1.33 2.03 / 2.13 / 2.33 3.03 / 3.13 / 3.33 1.23 / 2.23 / 3.23 wird nicht angerechnet 0 – 4 % 0 – 4 % 0 – 4 % 0 – 6 % --- Flachdach 1.03 / 1.13 / 1.23 / 1.33 2.03 / 2.13 / 2.23 / 2.33 3.03 / 3.13 / 3.23 / 3.33 wird nicht angerechnet --- --- 1.2 Berücksichtigung eines vorhandenen Drempels* * Es wird unterstellt, dass die Kostenkennwerte für Gebäude mit einer Drempelhöhe von 1 m gelten. Gebäudeart Zuschlag auf den Kostenkennwert für die Gebäudeart ohne ausgebautes Dachgeschoss 6 m Trauflänge 8 m Giebelbreite Standardstufe 2 14 m Trauflänge 14 m Giebelbreite Standardstufe 4 1.02 / 2.02 / 3.02 7,5% 2,5% 1.12 / 2.12 / 3.12 5,5% 2,0% 1.22 / 2.22 / 3.22 10,5% 3,5% 1.32 / 2.32 / 3.32 6,5% 2,5% Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 76 | Immobilienmarktbericht 2022 2. Gebäudearten mit ausgebautem Dachgeschoss 2.1 Berücksichtigung eines fehlenden Drempels* * Es wird unterstellt, dass die Kostenkennwerte für Gebäude mit einer Drempelhöhe von 1 m gelten. Gebäudeart Abschlag an den Kostenkennwert für die Gebäudeart mit ausgebautem Dachgeschoss 6 m Trauflänge 8 m Giebelbreite Standardstufe 2 14 m Trauflänge 14 m Giebelbreite Standardstufe 4 1.01 / 2.01 / 3.01 6,0% 2,0% 1.11 / 2.11 / 3.11 4,5% 1,5% 1.21 / 2.21 / 3.21 7,5% 2,5% 1.31 / 2.31 / 3.31 5,5% 1,5% 2.2 Berücksichtigung eines ausgebauten Spitzbodens* * Die Tabelle unterstellt, dass sich zu Wohnzwecken ausbaubare, baurechtlich geneh- migungsfähige Spitzböden in der Regel nur bei Vorhandensein eines Drempels und ab einer Höhe des Dachraumes inkl. Drempel von ca. 5,2 m ergeben. Gebäudeart Zuschlag auf den Kostenkennwert für die Gebäudeart mit ausgebautem Dachgeschoss 40° - Dach 10 m Giebelbreite mit Drempel (1 m) * Standardstufe 4 50° - Dach 14 m Giebelbreite mit Drempel (1 m) * Standardstufe 2 1.01 / 2.01 / 3.01 7,5% 14,0% 1.11 / 2.11 / 3.11 5,5% 10,5% 1.21 / 2.21 / 3.21 9,5% 17,5% 1.31 / 2.31 / 3.31 7,0% 13,0% * Da die nutzbare Fläche des Spitzbodens umso größer wird, je höher der Drempel ist, sind die ermittelten Zuschläge wegen eines ausgebauten Spitzbodens je 0,5 m Drempel- höhe um ca. 1,5 Prozentpunkte zu erhöhen oder zu mindern. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 77 5.7 Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren Kapitalisierungszinssätze sind Zinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze). Auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke werden nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens die Liegenschaftszinssätze jährlich ermittelt. Vergleichsfaktoren (§ 193 Abs. 5 Satz Nr. 4 BauGB) sollen der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grund- stücke dienen. Sie sind auf den marktüblich erzielbaren jähr- lichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf eine sonst geeignete Bezugseinheit, insbesondere auf eine Flächen- oder Raum- einheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) zu beziehen. Wesentliche Merkmale des Wertermittlungsmodells Orientierungswerte Gesamtnutzungsdauer Nach Anlage 3 SW-RL sowie Kapitel 5.4. Modell wirtschaftliche Restnutzungsdauer Nach Anlage 4 SW-RL sowie Kapitel 5.5. Bewirtschaftungskosten Bewirtschaftungskosten für Wohn- und Gewerbe- grundstücke auf Grundlage der Anlage 1 EW-RL. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) Es werden normierte Kaufpreise bezogen auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücks- merkmale (boG) eingeführt, das heißt die boG sind bei den Kaufpreisen berücksichtigt. Bodenwert Der Bodenwertansatz erfolgt üblicherweise mit dem (indexiertem) Bodenrichtwert ohne Bebauungsabschlag. Sofern eine Abhängigkeit des Bodenwertes vom Maß der baulichen Nutzung (WGFZ) besteht, erfolgt eine Umrechnung auf die tatsächliche WGFZ mit Hilfe der für Karlsruhe ermittelten WGFZ-Umrechnungskoeffizienten (siehe Kapitel 5.3). Anwendungshinweise Bei den Merkmalen der ausgewerteten Kauffälle (ausgenommen Wohnungseigentum) liegen aufgrund der geringen Anzahl der Kauffälle immer die Kauffälle der letzten beiden Jahre zugrunde. Da das zur Verfügung stehenden Kaufpreismaterial sehr heterogen und/oder der Umfang der Stichprobe relativ klein ist, ist eine mathematisch-statistische Analyse nicht möglich. Aus den zur Verfügung stehenden Kauffällen wurden die aufgeführten Spannen für Liegenschaftszinssätze ermittelt und gegebenenfalls durch Erfahrungswerte ergänzt. Mit den Ertragsfaktoren, das heißt dem Vielfachen des Jahresroh- ertrags (Nettokaltmiete), erhält man durch Multiplikation mit dem Jahresrohertrag einen grob überschlägigen Wert einer Immobilie. Bei der Anwendung dieser Faktoren muss bedacht werden, dass sie nur relativ unsichere Bewertungsergebnisse liefern, da wertrelevante individuelle Eigenschaften einer Immobilie, wie zum Beispiel Alter, Zustand und Wirtschaftlichkeit der Gebäude sowie Lage, Grundstücks- größe und Bodenwert nicht in die Berechnung eingehen. In Einzelfällen können abweichende Liegenschaftszinssätze und Ertrags- faktoren sowie Abhängigkeiten von Marktfaktoren zutreffend sein. Die Monatsmiete pro m² Wohn-/Nutzfläche wurde aus der Jahres- nettokaltmiete ermittelt. Die Mieten enthalten sämtliche marktüblich erzielbaren Erträge (beispielsweise Miete für Wohn-/Nutzfläche, Stellplätze/Garagen, Freiflächen, Mobilfunkanlagen). Anhaltspunkte hierfür liefern beispielsweise geeignete Mietspiegel oder Mietpreisübersichten. Für Wohnobjekte wurde im Sinne § 27 ff ImmoWertV 2021 der qualifizierte und einfache Karlsruher Mietspiegel (siehe 6.3.1) beachtet. Für Bürogebäude wird auf Kapitel 6.3.2 verwiesen. Es wird kein gesonderter Wertansatz für bauliche Außenanlagen, sonstige Anlagen angesetzt – Anlagen sind im üblichen Umfang im Ertragswert enthalten. Mögliche Auswirkungen von Abweichungen bei Lagequalität, Wohn- /Nutzfläche, Restnutzungsdauer, Nettokaltmiete und gewerblichem Mietanteil auf den Liegenschaftszinssatz zeigt nachfolgende Tabelle. Eine beliebige Aneinanderreihung der Auswirkungen von mehreren Abweichungen in einzelnen Merkmalen führt häufig zu unsachgemäßen Ergebnissen. Das Ergebnis ist jeweils auf Plausibilität zu prüfen. In begründeten Einzelfällen kann ein Unter-/Überschreiten der angegebenen Spanne zum Liegenschaftszinssatz zutreffend sein. Des Weiteren können sich die Abweichungen auch gegenseitig aufheben. Es handelt sich hier um eine nicht abschließende Aufzählung von Merkmalen. Auswirkungen von Abweichungen in einzelnen Merkmalen auf den Liegenschaftszinssatz Allgemeine Merkmale Abweichungen in den Merkmalen Liegenschaftszinssatz Lagequalität besser schlechter Wohn-/Nutzfläche größer kleiner Restnutzungsdauer länger kürzer Nettokaltmiete höher niedriger Spezielles Merkmal bei gemischt genutzten Wohn- und Geschäftsgebäuden, gewerblicher Mietanteil von 20 bis 50 % gewerblicher Anteil höher geringer Legende Liegenschaftszinssatz fällt | Liegenschaftszinssatz steigt Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 78 | Immobilienmarktbericht 2022 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Objektart An- zahl Wohn-/ Nutzfläche [m²] Mittelwert Spanne normierter Kaufpreis/ Wohn-/ Nutzfläche [Euro/m²] Mittelwert Spanne Monatsmiete pro m² Wohn-/ Nutzfläche [Euro/m²] Mittelwert Spanne Rest- nutzungs- dauer [Jahre] Mittelwert Spanne Lage- qualität *** Mittelwert Spanne Liegen- schafts- zinssatz [%] Mittelwert (Median) Spanne Ertrags- faktor Mittelwert (Median) Spanne Wohnimmobilien Ein-/Zweifamilien- häuser ** 81 195 83 – 417 4.708 2.600 – 7.968 10,83 9,55 – 13,35 34 21 – 65 6,4 5 – 9 1,2 (1,2) -0,7 – 3,0 36 (35) 22 – 55 Doppel-/Reihenend- häuser ** 33 139 75 – 180 4.771 2.953 – 6.133 10,42 9,55 – 11,80 39 23 – 62 5,7 3 – 9 0,6 (0,7) -0,8 – 2,3 38 (39) 25 – 51 Reihenmittel- häuser ** 48 128 85 – 197 4.576 2.868 – 6.712 10,61 9,55 – 12,80 37 23 – 65 6,3 5 – 7 0,5 (0,6) -1,5 – 2,1 36 (36) 25 – 48 Mehrfamilienhäuser mit drei Wohnungen 39 240 157 – 370 3.374 2.378 – 4.510 8,64 6,85 – 10,21 32 25 – 55 5,7 3 – 7 1,0 (1,0) -0,7 – 2,7 33 (34) 24 – 43 Mehrfamilienhäuser ab vier Wohnungen, gewerblicher Mietertragsanteil < 20 % **** 112 580 239 – 2.348 2.966 1.344 – 4.702 8,57 5,56 – 14,71 32 25 – 70 5,8 5 – 9 0,8 (0,7) -1,6 – 3,9 29 (29) 15 – 45 Gemischt genutzte Wohn- und Geschäftsgebäude, gewerblicher Mietertragsanteil von 20 bis 50 % von 51 bis 80 % 19 8 591 265 – 980 755 445 – 2.402 2.717 1.552 – 4.509 3.560 1.856 – 5.296 8,87 6,11 – 12,30 11,39 6,84 – 19,30 31 25 – 40 31 24 – 42 – – 1,6 (1,5) 0,2 – 3,3 1,3 (1,4) -0,4 – 2,9 25 (25) 20 – 32 27 (23) 22 – 37 Wohnungseigentum nach WEG (vermietete Objekte) 113 62 20 – 135 3.821 1.952 – 6.173 9,65 6,03 – 14,71 37 28 – 62 – 0,4 (0,4) -2,1 – 2,8 34 (34) 20 – 49 Wirtschaftsimmobilien (gewerblicher Mietertragsanteil >80%) Geschäftsgebäude (Läden, Büros, …) 5 1.204 165 – 2.391 3.109 1.788 – 4.215 10,38 4,85 – 15,13 28 25 – 31 – 1,5 (1,7) -0,4 – 2,6 27 (27) 20 – 35 Büro-, Verwaltungs- und Dienst- leistungsgebäude 8 4.539 947 – 7.750 2.599 1.280 – 5.491 10,95 7,00 – 14,48 35 25 – 50 – 3,5 (3,4) 1,2 – 6,9 19 (18) 11 – 32 Gewerbe- und Industriegebäude 11 4.709 270 – 32.841 922 527 – 1.667 5,75 2,87 – 9,44 21 16 – 30 – 4,0 (3,5) 2,2 – 6,0 14 (14) 9 – 17 Sonstige Teileigentum nach WEG (Büros, Praxen) 10 113 33 – 441 2.952 1.500 – 4.337 11,20 8,50 – 14,00 36 29 – 60 – 2,7 (2,5) 0,5 – 4,8 21 (22) 14 – 28 * Keine ausreichende Anzahl an Kauffällen für qualifizierte Auswertung, Gutachterausschuss hat Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren sachverständig ermittelt ** Nicht vermietete Objekte *** Siehe hierzu Kapitel 4 **** Siehe hierzu nachfolgende Grafiken (Häufigkeitsverteilung, Zeitreihe und Median-Werte je Halbjahr 2022) Bemerkung: Die dargestellten Mittelwerte entsprechen dem arithmetischen Mittel (siehe hierzu: Erläuterungen zu den statistischen Qualitätsparametern), nicht einer Spannenmitte. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 79 Mehrfamilienhäuser ab vier Wohnungen mit gewerblichem Mietertragsanteil kleiner 20 Prozent Die Verteilung der Liegenschaftszinssätze der ausgewerteten Kauffälle ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Liegenschaftszinssatz [%] Anzahl der Kauffälle Mittelwert (Median) Minimum Maximum 112 0,78 (0,65) -1,58 3,93 Empirische Standardabweichung Einzelwert (-s bis +s) Empirischer Variationskoeffizient ±1,17 (-0,39 – 1,95) 1,495 1 3 9 16 17 25 17 9 3 5 4 3 0 5 10 15 20 25 30 -2,25 -1,75 -1,25 -0,75 -0,25 0,25 0,75 1,25 1,75 2,25 2,75 3,25 3,75 4,25 absolute Häufigkeiten der Liegenschaftszinssätze K la ss en m it te [ % ] Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 80 | Immobilienmarktbericht 2022 Zeitreihe Entwicklung Liegenschaftszins für Mehrfamilienhäuser ab 4 Wohnungen: Median-Werte je Halbjahr 2022 4,4 3,8 3,7 3,4 3,0 2,4 1,9 1,7 1,4 1,4 1,2 0,9 0,80 1 2 3 4 5 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Li eg en sc ha ft sz in ss at z Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 81 Hilfsmittel beim Ansatz der Liegenschaftszinssatzermittlung Dargestellt wird ein Modell, mit dessen Hilfe die Ableitung eines objektbezogenen Liegenschaftszinssatzes durchgeführt und plausibilisiert werden kann. Es ist lediglich als mögliches ergänzendes Werkzeug zu betrachten, ausgehend von einer im Immobilienmarktbericht dargestellten Zinsspanne zu einem objektbezogenen Liegenschaftszins zu gelangen. Die Herangehensweise an das Zielbaummodell (Wahl der Einflussgrößen und Gewichtsfaktoren) ist, wie die Aussagekraft des ermittelten Ergebnisses, sachverständig zu ermitteln. Ein Beispiel einer möglichen Herangehensweise stellt das unten abgebildete Beispiel für die Objektart Mehrfamilienhäuser ab vier Wohnungen dar. Gewählt sind die Einflussgrößen Restnutzungsdauer, Monatsmiete (EUR/m²) und Lage mit je einer entsprechenden Gewichtung. Der berechnete Liegenschaftszinssatz kann als ein Anhaltspunkt bei der Festlegung des im Gutachten anzusetzenden objektspezifischen Liegenschaftszinssatzes herangezogen und intersubjektiv begründet werden. Bei dem Zielbaummodell wird bei einem Liegenschaftszinssatz von 3,25 Prozent eine Restnutzungsdauer von 65 Jahren, eine Monatsmiete von 12,00 EUR/m² und eine Lagequalität von 3 zugeordnet, bei einem Liegenschaftszinssatz von -0,50 Prozent eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren, eine Monatsmiete von 6,00 EUR/m² und eine Lagequalität von 9. Mögliche Ableitung des Liegenschaftszinssatzes aus Spannen (Beispiel Mehrfamilienhäuser ab vier Wohnungen) Merkmal Wertebereich (zum Beispiel aus dem Immobilienmarktbericht Karlsruhe) Gewichtsfaktor (sachverständig festgelegt) Liegenschaftszinssatz [%] 3,25 1,75 0,25 -1,25 höher niedriger Lagequalität 3 5 7 9 0,3 schlechter besser Restnutzungsdauer [Jahre] 65 50 35 20 0,3 länger kürzer Monatsmiete [Euro/m²] 12 10 8 6 0,4 höher niedriger Anwendungsbeispiel Die Berechnung eines Liegenschaftszinssatzes erfolgt unter den Annahmen Monatsmiete 9,00 EUR/m², Lagequalität 5 (gemäß Lagewertkarte) und Restnutzungsdauer 32 Jahre. Grundstück bebaut mit Mehrfamilienhaus ab vier Wohnungen Lagequalität 5 Restnutzungsdauer 32 Jahre Monatsmiete 9,00 Euro/m² Liegenschaftszinssatz 0,9 [%] Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erteilt zur Zielbaummethode keine weiteren Auskünfte und unternimmt für die im Beispiel gewählten Einflussgrößen und Gewichtsfaktoren keine Gewähr. Eine mögliche Anwendung soll sachverständig erfolgen, insbesondere für welche Objektarten das Verfahren angewendet werden kann, welche Einflussgrößen zutreffend sind und welche Gewichtsfaktoren als marktgerecht erscheinen. Im Übrigen wird auf die einschlägige Literatur verwiesen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 82 | Immobilienmarktbericht 2022 5.8 Sachwertfaktoren Kaufpreisanalysen zeigen, dass der ermittelte Sachwert von bebauten Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus (Ein-/Zweifamilien-, Doppel-/Reihenhäuser) und der auf dem Grundstücksmarkt erzielte Preis unterschiedlich sein können. Durch den Sachwertfaktor, der sich aus der Division des normierten Kaufpreises durch den Sachwert ergibt, erfolgt eine Anpassung des Sachwertes an die allgemeine Marktlage. Der Sachwert eines Grundstücks setzt sich aus dem Bodenwert, dem Wert der baulichen Anlagen und baulichen Außenanlagen und dem Wert der sonstigen Anlagen zusammen. Die Berechnung des Gebäudewerts erfolgt nach Herstellungswerten (Normalherstellungskosten 2010 – NHK 2010) über die Bruttogrundfläche (BGF). Dabei sind Alter und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (zum Beispiel wirtschaftliche Überalterung, Baumängel und Bauschäden) zu berücksichtigen. Mit der Veröffentlichung des Immobilienmarktberichtes Karlsruhe 2013 sind diese Sachwertfaktoren auf Basis NHK 2010 gültig. Für zurückliegende Wertermittlungsstichtage wird auf bisherige Veröffentlichungen zu den Sachwertfaktoren verwiesen. Wesentliche Merkmale des Wertermittlungsmodells Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) – Gebäudeart Nach Anlage 1 SW-RL. Gebäudestandards Nach Anlage 2 SW-RL. Orientierungswerte Gesamtnutzungsdauer Nach Anlage 3 SW-RL sowie Kapitel 5.4. Modell wirtschaftliche Restnutzungsdauer Nach Anlage 4 SW-RL sowie Kapitel 5.5. Bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen Als Wertansatz für bauliche Außenanlagen wird das Modell nach Erfahrungssätzen (pauschaler Ansatz) eingeführt. Dabei werden für einfache Standards 4 bis 8 Prozent und für aufwendige Standards 8 bis 12 Prozent der Herstellungskosten der baulichen Anlagen angenommen. Im Einzelfall können die angegeben unteren beziehungsweise oberen Werte auch unter-/überschritten werden. Sonstige Anlagen werden üblicherweise als nicht gesondert wertrelevant betrachtet. Nutzbarkeit von Dachgeschossen Zur Berücksichtigung der Nutzbarkeit von Dachgeschossen wird auf Ziffer 4.1.1.6 in Verbindung mit Anlage 3 des Entwurfs der Sachwertrichtlinie vom 11. Juni 2012 verwiesen, wobei für die Ermittlung der Zu-/Abschläge auf Grundlage der Orientierungswerte nach Anlage 3 pauschalierte Prozentsätze mit gleichmäßiger Einteilung verwendet werden. Bei der BGF-Berechnung nicht erfasste Bauteile Werthaltige, bei der BGF-Berechnung nicht erfasste Bauteile, werden mit gesonderten, pauschalen Werten in Ansatz gebracht zum Beispiel Dachgauben und Balkone jeweils 5.000 bis 12.000 Euro, Kelleraußentreppe 7.500 Euro und Vordächer 1.000 bis 3.000 Euro. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) Es werden normierte Kaufpreise bezogen auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) eingeführt, das heißt die boG sind bei den Kaufpreisen berücksichtigt. Bodenwert Bei der Ermittlung des Bodenwerts wird der Bodenrichtwert herangezogen. Die Bodenrichtwerte werden, wenn die Grundstücks- merkmale der zugrunde gelegten Bodenrichtwert- grundstücke mit den Grundstücksmerkmalen des Kauffalls sowie die allgemeinen Wertverhältnisse am Stichtag der Bodenrichtwerte und am Wertermittlungsstichtag nicht hinreichend übereinstimmen, angepasst. Des Weiteren wird auf die VW-RL vom 20. März 2014, BAnz AT 11. April 2014 B3 verwiesen. Die sonstigen Modellparameter bestimmen sich nach der Beschreibung in Anlage 5 der SW-RL. Allgemeine Anwendungshinweise Bei den Merkmalen der ausgewerteten Kauffälle liegen aufgrund der geringen Anzahl der Kauffälle immer die Kauffälle der letzten beiden Jahre zugrunde. Es wurden jeweils die Kauffälle von Januar bis Dezember ausgewertet. Bei der Wertermittlung ist in Abhängigkeit von der Höhe des indexierten Sachwertes (Bodenwert, Werte der baulichen Anlagen, baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters) am Objekt fiktiv ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale der ermittelte Sachwertfaktor anzubringen. Die Berücksichtigung von Kosten für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden erfolgt anschließend ohne Marktanpassung. Bei den ermittelten Sachwertfaktoren (Regressionsanalyse) handelt es sich um wahrscheinlichste Schätzwerte in Abhängigkeit von der Einflussgröße indexierter Sachwert. Die Sachwertfaktoren werden durch aktuelle Analysen und laufende Wertermittlungen bestätigt. Je nach Art und Lage des Objektes können die anzusetzenden Sachwertfaktoren nach oben und unten variieren. Sie sind als Basis- beziehungsweise Ausgangspunkte bei der Erstellung von Gutachten zu betrachten und geben gleichzeitig das Spektrum des Anwendungsbereiches wieder. Zwischenwerte können interpoliert werden. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so sind die Sachwertfaktoren gegebenenfalls anzupassen. Die Sachwertfaktoren können auch bei Erbbaurechten zur Ermittlung des Werts des fiktiven Volleigentums herangezogen werden. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 83 5.8.1 Sachwertfaktoren für Ein-/Zweifamilienhäuser Die nachfolgend aufgeführten Sachwertfaktoren wurden überwiegend aus Kaufpreisen mit dem Merkmal Einfamilienhaus mit Satteldach abgeleitet. Die Gebäude sind mit Keller-, Erd- und Obergeschoss beziehungsweise ausgebautem Dachgeschoss einschließlich Garage(n) errichtet. Soweit Doppelhaushälften, Reihenend- und Reihenmittelhäuser dem typisierten Erscheinungsbild von Ein-/ Zweifamilienhäusern entsprechen, sind die Sachwertfaktoren für Ein-/Zweifamilienhäuser anzuwenden. Anwendungshinweise Für die Beurteilung eines untypischen Objekts, zum Beispiel eines Grundstücks mit großer Fläche und eines Gebäudes mit kleiner Wohnfläche, ist das vorgestellte Berechnungsmodell nur einge- schränkt geeignet. Der Gebäudestandard der Standardstufe 3 entspricht hierbei einem Neubaustandard der Baujahre 1995 bis 2004 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Die Standardstufe 2 betrifft üblicherweise Gebäude der Baujahre 1980 bis 1994 beziehungsweise einen sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Bei der Ermittlung des Sachwertes ist der indexierte Bodenrichtwert (auf die Jahresmitte des Berichtsjahres mit Hilfe der Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/ Reihenhausgrundstücke“ fortgeschrieben) berücksichtigt worden. Eine Abhängigkeit vom Bodenrichtwert konnte signifikant nachgewiesen werden. Des Weiteren sind die Herstellungskosten der baulichen Anlagen gleichfalls auf die Jahresmitte mit Hilfe des Baupreisindex ermittelt worden. Somit ist das Ergebnis als indexierter Sachwert zu bezeichnen. Diese Vorgehensweise dient dem Ziel, für die Wertermittlung nach Möglichkeit im gleichen Modell Sachwertfaktoren bereitzustellen. Sachwertfaktoren für mit Ein-/Zweifamilienhäusern bebaute Grundstücke 0,7 0,8 0,9 1,0 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5 1,6 30 0. 00 0 35 0. 00 0 40 0. 00 0 45 0. 00 0 50 0. 00 0 55 0. 00 0 60 0. 00 0 65 0. 00 0 70 0. 00 0 75 0. 00 0 80 0. 00 0 85 0. 00 0 90 0. 00 0 95 0. 00 0 Fa kt or indexierter Sachwert in Euro indexierter Bodenrichtwert 600 Euro/m² indexierter Bodenrichtwert 800 Euro/m²Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 84 | Immobilienmarktbericht 2022 Qualitätsparameter Sachwertfaktor Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 73 0,77 1,29 (1,30) 1,80 Multiples Bestimmtheitsmaß Vertrauensbereich (2-seitig) Erwartungsbereich (2-seitig) 0,47 ± (0,05 bis 0,12) ± 0,34 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Minimum Mittelwert (Median) Maximum Baujahr 1935 1971 (1966) 2016 Bruttogrundfläche [m²] 230 366 (360) 560 Wohnfläche [m²] 109 180 (180) 300 Standardstufe 2,2 2,8 (2,7) 4,0 NHK 2010 [Euro/m² BGF] 664 817 (779) 1.087 Grundstücksfläche [m²] 209 574 (539) 1.280 indexierter Sachwert [Euro] 344.000 658.000 (614.000) 1.174.000 indexierter Bodenwert indexierter Sachwert [%] 28 56 (59) 80 Anwendungsbeispiel Der Verkehrswert des Objekts ergibt sich aus dem Sachwert unter Berücksichtigung eines fiktiven Zustandes ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale multipliziert mit dem Sachwertfaktor. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind anschließend ohne Marktanpassung anzubringen. Grundstück bebaut mit Einfamilienhaus indexierter Bodenrichtwert (unbebaut) 700 Euro/m² Ermittelter indexierter Sachwert (über BGF) 600.000 Euro Sachwertfaktor (aus Grafik gegebenenfalls durch Interpolation entnehmen) 1,21 Verkehrswert des fiktiven Grundstücks ohne objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) 726.000 Euro boG (Reparaturanstau) 30.000 Euro Verkehrswert des Grundstücks 696.000 Euro Sachwertfaktoren für mit hochpreisigen Ein-/Zweifamilienhäusern bebaute Grundstücke in bevorzugter Lage Für hochpreisige Objekte in bevorzugter Lage (indexierter Sachwert zwischen 0,9 – 2,3 Mio. Euro) wurde versucht aus einer geringen Stichprobe von nur acht Kauffällen ein Faktor zu analysieren. Hierbei hat sich eine Spanne von 0,8 bis 1,6 ergeben. Diese Spanne dient der groben Orientierung, der objektbezogene Sachwertfaktor ist sachverständig festzulegen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 85 5.8.2 Sachwertfaktoren für Doppel-/Reihenendhäuser Die nachfolgend aufgeführten Sachwertfaktoren wurden aus Kaufpreisen mit dem Merkmal Doppelhaushälfte und Reihenendhaus mit Satteldach abgeleitet. Die Gebäude sind mit Keller-, Erd- und Obergeschoss einschließlich Garage(n) errichtet. Es hat sich bei der Ermittlung der Sachwertfaktoren für Doppel-/Reihenhäuser innerhalb des üblichen Bodenwertniveaus keine signifikante Abhängigkeit vom Bodenrichtwert gezeigt. Der objektbezogene Sachwertfaktor ist im Einzelfall sachverständig festzulegen. Soweit Doppelhaushälften und Reihenendhäuser dem typisierten Erscheinungsbild von Ein-/Zweifamilienhäusern entsprechen, sind die Sachwertfaktoren für Doppel-/ Reihenendhäuser nicht anzuwenden, sondern die Sachwertfaktoren aus Kapitel 5.8.1. Anwendungshinweise Für die Beurteilung eines untypischen Objekts, zum Beispiel eines Gebäudes jüngeren Baujahrs mit kleiner Wohnfläche, ist das vorgestellte Berechnungsmodell nur eingeschränkt geeignet. Ungünstige Anwendungsvoraussetzungen liegen auch bei kleiner Wohnfläche und großer Grundstücksfläche vor. Der Gebäudestandard der Standardstufe 3 entspricht hierbei einem Neubaustandard der Baujahre 1995 bis 2004 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Die Standardstufe 2 betrifft üblicherweise Gebäude der Baujahre 1980 bis 1994 beziehungsweise einen sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Bei der Ermittlung des Sachwertes ist der indexierte Bodenrichtwert (auf die Jahresmitte des Berichtsjahres mit Hilfe der Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/ Reihenhausgrundstücke“ fortgeschrieben) berücksichtigt worden. Des Weiteren sind die Herstellungskosten der baulichen Anlagen gleichfalls auf die Jahresmitte mit Hilfe des Baupreisindex ermittelt worden. Somit ist das Ergebnis als indexierter Sachwert zu bezeichnen. Diese Vorgehensweise dient dem Ziel, für die Wertermittlung nach Möglichkeit im gleichen Modell Sachwertfaktoren bereitzustellen. Sachwertfaktoren für mit Doppel-/Reihenendhäusern bebaute Grundstücke 1,2 1,3 1,4 1,5 1,6 1,7 1,8 1,9 2,0 225.000 250.000 275.000 300.000 325.000 350.000 375.000 400.000 425.000 450.000 475.000 500.000 525.000 550.000 575.000 Fa kt or indexierter Sachwert in Euro ohne BRW-UnterscheidungAu sd ruc k n ich t a uto ris ier t 86 | Immobilienmarktbericht 2022 Qualitätsparameter Sachwertfaktor Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 28 1,22 1,60 (1,62) 1,99 Multiples Bestimmtheitsmaß Vertrauensbereich (2-seitig) Erwartungsbereich (2-seitig) 0,49 ± (0,06 bis 0,10) ± 0,27 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Minimum Mittelwert (Median) Maximum Baujahr 1950 1979 (1984) 2012 Bruttogrundfläche [m²] 180 251 (243) 354 Wohnfläche [m²] 75 135 (134) 175 Standardstufe 2,3 2,9 (2,8) 3,9 NHK 2010 [Euro/m² BGF] 632 781 (769) 938 Grundstücksfläche [m²] 167 322 (284) 546 indexierter Sachwert [Euro] 250.000 412.000 (416.000) 620.000 indexierter Bodenwert indexierter Sachwert [%] 23 49 (47) 72 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 87 5.8.3 Sachwertfaktoren für Reihenmittelhäuser Die nachfolgend aufgeführten Sachwertfaktoren wurden aus Kaufpreisen mit dem Merkmal Reihenmittelhaus mit überwiegend Satteldach abgeleitet. Die Gebäude sind mit Keller-, Erd- und Obergeschoss einschließlich Garage(n) errichtet. Die Gebäudebreite beträgt in der Regel zwischen 4,7 bis 8,2 m. Es hat sich bei der Ermittlung der Sachwertfaktoren für Doppel-/Reihenhäuser innerhalb des üblichen Bodenwertniveaus keine signifikante Abhängigkeit vom Bodenrichtwert gezeigt. Der objektbezogene Sachwertfaktor ist im Einzelfall sachverständig festzulegen. Soweit Reihenmittelhäuser dem typisierten Erscheinungsbild von Ein-/Zweifamilienhäusern entsprechen, sind die Sachwertfaktoren für Reihenmittelhäuser nicht anzuwenden, sondern die Sachwertfaktoren aus Kapitel 5.8.1. Anwendungshinweise Für die Beurteilung eines untypischen Objekts, zum Beispiel eines Gebäudes jüngeren Baujahrs mit kleiner Wohnfläche, ist das vorgestellte Berechnungsmodell nur eingeschränkt geeignet. Ungünstige Anwendungsvoraussetzungen liegen auch bei kleiner Wohnfläche und großer Grundstücksfläche vor. Der Gebäudestandard der Standardstufe 3 entspricht hierbei einem Neubaustandard der Baujahre 1995 bis 2004 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Die Standardstufe 2 betrifft üblicherweise Gebäude der Baujahre 1980 bis 1994 beziehungsweise einen sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Bei der Ermittlung des Sachwertes ist der indexierte Bodenrichtwert (auf die Jahresmitte des Berichtsjahres mit Hilfe der Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/ Reihenhausgrundstücke“ fortgeschrieben) berücksichtigt worden. Des Weiteren sind die Herstellungskosten der baulichen Anlagen gleichfalls auf die Jahresmitte mit Hilfe des Baupreisindex ermittelt worden. Somit ist das Ergebnis als indexierter Sachwert zu bezeichnen. Diese Vorgehensweise dient dem Ziel, für die Wertermittlung nach Möglichkeit im gleichen Modell Sachwertfaktoren bereitzustellen. Sachwertfaktoren für mit Reihenmittelhäusern bebaute Grundstücke Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 88 | Immobilienmarktbericht 2022 Qualitätsparameter Sachwertfaktor Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 50 1,09 1,82 (1,82) 2,40 Multiples Bestimmtheitsmaß Vertrauensbereich (2-seitig) Erwartungsbereich (2-seitig) 0,54 ± (0,06 bis 0,11) ± 0,36 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Minimum Mittelwert (Median) Maximum Baujahr 1954 1981 (1982) 2016 Bruttogrundfläche [m²] 156 245 (236) 400 Wohnfläche [m²] 80 128 (127) 197 Standardstufe 2,1 2,8 (2,8) 3,7 NHK 2010 [Euro/m² BGF] 603 730 (719) 947 Grundstücksfläche [m²] 131 230 (217) 378 indexierter Sachwert [Euro] 218.000 336.000 (318.000) 554.000 indexierter Bodenwert indexierter Sachwert [%] 25 46 (45) 72 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 89 5.9 Vergleichsfaktoren Es wird auf die Kapitel 4.2 und 4.3 dieses Immobilienmarktberichtes verwiesen. Zur besseren Anwendung der Vergleichsfaktoren im jeweiligen Teilmarkt hat sich der Gutachterausschuss entschlossen, die Vergleichsfaktoren in diesen Kapiteln darzustellen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 90 | Immobilienmarktbericht 2022 5.10 Vergleichswertverfahren für das Erbbaurecht ausgehend von dem finanzmathematischen Wert des Erbbaurechts (§ 49 ImmoWertV 2021) Finanzmathematischer Wert Ausgangsgröße für die Ermittlung des finanzmathematischen Werts des Erbbaurechts ist der Wert des fiktiven Volleigentums im Sinne des § 49 Absatz 1 Satz 2. Der finanzmathematische Wert des Erbbaurechts wird ermittelt durch Bildung der Summe aus 1. dem Wert des fiktiven Volleigentums abzüglich des Bodenwerts des fiktiv unbelasteten Grundstücks und 2. der über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten Differenz aus dem angemessenen und dem erzielbaren Erbbauzins oder ausnahmsweise der Differenz aus dem jeweils über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten angemessenen und erzielbaren Erbbauzins. Bei einer über die Restlaufzeit des Erbbaurechts hinausgehenden Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ist ergänzend zu Satz 1 der bei Zeitablauf nicht zu entschädigende Wertanteil der baulichen Anlagen abzuzinsen und abzuziehen. Die Entschädigung bei Ablauf des Erbbaurechts hat bei langen Restlaufzeiten (über 25 Jahre) keinen nennenswerten Einfluss. Der angemessene Erbbauzins wird in der Regel auf der Grundlage des angemessenen Erbbauzinssatzes und des Bodenwerts des Grundstücks, an dem das Erbbaurecht bestellt wird, ermittelt. Der angemessene Erbbauzinssatz ist der Zinssatz, der sich bei Neubestellung von Erbbaurechten der betroffenen Grundstücksart am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ergibt oder ein anderer geeigneter Zinssatz. Der erzielbare Erbbauzins ist der Betrag, der sich aus dem im Erbbaurechtsvertrag vereinbarten Erbbauzins unter Berücksichtigung vertraglich vereinbarter und gesetzlich zulässiger Anpassungsmöglichkeiten ergibt. Der Wert des fiktiven Volleigentums bezeichnet den Wert eines fiktiven, nach dem Grundstückszustand vergleichbaren Grundstücks ohne das Erbbaurecht. Er entspricht dem marktangepassten vorläufigen Verfahrenswert, der insbesondere mit Hilfe des Ertrags-, Sach- oder Vergleichswertverfahrens ermittelt werden kann. Das bedeutet, dass nicht nur das Erbbaurecht, sondern auch alle weiteren besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale hier zunächst nicht berücksichtigt werden. Durch den Ansatz des marktangepassten vorläufigen Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwerts des fiktiven Volleigentums sind die allgemeinen Wertverhältnisse (Marktanpassung) bereits im Wert des fiktiven Volleigentums berücksichtigt. Der nach der WertR 2006 maßgebliche angemessene Verzinsungsbetrag des Bodenwerts wurde bislang überwiegend mit Hilfe des Liegenschaftszinssatzes ermittelt. Nunmehr ist der angemessene Erbbauzins maßgeblich, der auf Grundlage des angemessenen Erbbauzinssatzes zu ermitteln ist. Beim angemessenen Erbbauzinssatz handelt es sich um den Zinssatz, der am Wertermittlungsstichtag bei Neubestellung eines Erbbaurechts marktüblich gezahlt wird oder aber auch um einen anderen geeigneten Zinssatz. Der Liegenschaftszinssatz kann, muss aber nicht dem angemessenen Erbbauzinssatz entsprechen. Der finanzmathemathematische Wert nach den §§ 50 und 52 stellt lediglich ein Zwischenergebnis bei Ermittlung des Vergleichswerts des Erbbaurechts bzw. des Erbbaugrundstücks dar. Bei Ermittlung des finanzmathematischen Werts erfolgt die Anpassung mit einem Erbbaurechtsfaktor nach der neuen ImmoWertV 2021 gleichsam nachgelagert bei Ermittlung des vorläufigen Vergleichswerts durch Multiplikation des finanzmathematischen Werts mit einem Erbbaurechts- bzw. Erbbaugrundstücksfaktor. Finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts (§ 50 ImmoWertV 2021) Ablaufschema Wert des fiktiven Volleigentums - Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks + Berücksichtigung der kapitalisierten Differenz aus dem angemessenen und dem erzielbaren Erbbauzins (Kapitalisierung mit angemessenem Erbbauzins) - abgezinster nicht zu entschädigender Wertanteil der baulichen Anlagen (Abzinsung mit objektspezifisch angepasstem Liegenschaftszinssatz fiktives Volleigentum) = finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren nach § 22 ImmoWertV 2021 dienen im Wesentlichen der Berücksichtigung der dem Erbbaurecht allgemein beizumessenden Werteinflüsse, soweit sie nicht bereits im finanzmathematischen Wert berücksichtigt sind. Erbbaurechtsfaktoren geben das Verhältnis des vorläufigen Vergleichswerts des Erbbaurechts zum finanzmathematischen Wert des Erbbaurechts an. Mit dem Ansatz von Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren sollen lediglich noch die dem Erbbaurecht allgemein beizumessenden Werteinflüsse berücksichtigt werden, die über die Werteinflüsse hinausgehen, die bereits im finanzmathematischen Wert berücksichtigt werden. Sie dienen nicht der Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse des § 2 Absatz 2, die bereits bei der Ermittlung des finanzmathematischen Werts berücksichtigt werden, indem Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 91 hier vom Wert des fiktiven Volleigentums beziehungsweise vom Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks ausgegangen wird. Im finanzmathematischen Wert sind bereits wesentliche sich aus den vertraglichen Vereinbarungen ergebene Werteinflüsse, insbesondere aus dem Verhältnis von tatsächlichen zu den erzielbaren Erbbauzinsen und die Vereinbarungen zur Entschädigung des Werts der baulichen Anlagen bei Ablauf des Erbbaurechts, berücksichtigt. Die Muster-Anwendungshinweise zu § 22 geben Anhalt, dass die Erbbaurechtsfaktoren und Erbbaugrundstücksfaktoren insbesondere nach der Nutzung, dem regionalen Teilmarkt, der Restlaufzeit, der Höhe des erzielbaren Erbbauzinses, dessen Anpassungsmöglichkeiten, der Lage, der Höhe des unbelasteten Bodenwerts variieren können. Vergleichswertverfahren für das Erbbaurechts ausgehend von dem finanzmathematischen Wert des Erbbaurechts (§ 49 ImmoWertV 2021) Ablaufschema Finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts x objektbezogener Erbbaurechtsfaktor § 22 (lediglich noch die dem Erbbaurecht allgemein beizumessenden Werteinflüsse, soweit noch nicht im finanzmathematischen Modell berücksichtigt) Der Gutachterausschuss in Karlsruhe ermittelt keine Erbbaurechtsfaktoren. Folglich sind die objektbezogenen Erbbaurechtsfaktoren sachverständig festzulegen. x / + / - ggf. Marktanpassung nach § 7 Absatz 2 = marktangepasster vorläufiger Vergleichswert des Erbbaurechts + / - ggf. Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale (nicht das Erbbaurecht betreffend) = Vergleichswert des Erbbaurechts Allerdings ermittelt der Gutachterausschuss in Karlsruhe keine Erbbaurechtsfaktoren. Folglich sind die objektbezogenen Erbbaurechtsfaktoren wie auch eine mögliche Marktanpassung im Einzelfall sachverständig festzulegen. Die nachfolgende Tabelle enthält Erbbauzinssätze, die durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zum 01.01.2022 erhoben wurden. Diese Angaben sollen lediglich das Verständnis für die Modellbildung zur Wertermittlung des Erbbaurechts und die vorstehenden Ausführungen zum angemessenen Erbbauzins unterstützen helfen und sollen folglich auch nicht fortgeschrieben werden. Es wird insbesondere darauf verwiesen, dass die Angaben nicht dazu geeignet sind, im Einzelfall ungeprüft und ohne eigenständige sachverständige Festlegung übernommen zu werden. Dies gilt auch dafür, inwieweit der angemessene Erbbauzinssatz mit dem Liegenschaftszinssatz übereinstimmt. Erbbauzinssätze % Erhebung zum 01.01.2022 – ohne Gewähr Kirchen (ev. / kath.) Wohnen 4 % im Einzelfall Ermäßigungen möglich teilweise anderes Berechnungsmodell Land Baden- Württemberg Wohnen 4 %, Gewerbe 6 % im Einzelfall Ermäßigungen möglich Stadt Karlsruhe Wohnen 4 %, befristete Absenkung auf 2 % aufgrund niedriger Kapitalmarktzinsen Gewerbe 6 % im Einzelfall Ermäßigungen möglich Nach den Muster-Anwendungshinweisen (Entwurf Stand: 21.12.2021) ist der marktangepasste vorläufige Vergleichswert des Erbbaurechts in der Regel mit dem vorläufigen Vergleichswert des Erbbaurechts identisch. Eine Marktanpassung nach § 7 Absatz 2 ist nicht erforderlich, soweit die Vergleichspreise oder der Erbbaurechtsfaktor die Marktlage bereits hinreichend berücksichtigen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 92 | Immobilienmarktbericht 2022 6. Weitere Grundstücksmarktinformationen 6.1 Immobilienmarkt in großen deutschen Städten Blitzumfrage des Deutschen Städtetages mit Prognose für 2023 (Auszug): Preise steigen, Zahl der Kaufverträge rückläufig In einer Blitzumfrage ermittelte der Deutsche Städtetag zu Jahresbeginn unter allen Mitgliedsstädten ab 50.000 Einwohnerinnen und Einwohnern die Entwicklungstendenzen des Marktes für Wohnimmobilien im vergangenen Jahr. Insgesamt 105 Städte haben sich an der Umfrage beteiligt. Das Ergebnis: Die Umsätze (Kaufvertragszahlen) sind in den fünf untersuchten Kategorien für 70 Prozent (die Spanne liegt in den einzelnen Teilmärkten bei 67 bis 75 Prozent) der Städte rückläufig, in 17 Prozent (12 bis 25 Prozent) auf Vorjahresniveau und in 13 Prozent (9 bis 15 Prozent) wurde eine Steigerung ermittelt. Die dargestellten Tendenzen sind sowohl für die Bauplätze (individuelle Bauweise, Geschosswohnungsbau) als auch für die bebauten Grundstücke relativ einheitlich. Im Vergleich zum Vorjahr (36 Prozent) hat sich der Anteil der Städte mit Umsatzrückgängen nahezu verdoppelt. In 60 Prozent (49 bis 72 Prozent) aller Städte wurden Preissteigerungen ermittelt, in 27 Prozent (21 bis 36 Prozent) war eine konstante Entwicklung zu beobachten, 13 Prozent (9 bis 25 Prozent) aller Städte wiesen fallende Preise auf. Die Entwicklungen in den einzelnen Teilmärkten stellen sich dabei nicht so einheitlich dar wie bei den Umsatzzahlen. Wie im Vorjahr war der Anteil der beteiligten Mitgliedsstädte mit Preissteigerungen bei den unbebauten Geschossbaugrundstücken mit 49 Prozent (Vorjahr 75 Prozent) am geringsten und im Teilmarkt der bebauten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke mit 72 Prozent (Vorjahr 96 Prozent) am höchsten. Auffällig ist, dass im Vergleich zum Vorjahr (88 Prozent) „nur“ noch 51 Prozent der Städte steigende Preise bei den bebauten Mehrfamilienhausgrundstücken gemeldet haben, das entspricht einem Rückgang um 42 Prozent und korrespondiert auch mit den Tendenzen für die Umsätze. Lediglich 7 Prozent (niedrigster Wert aller Teilmärkte) der Städte konstatierten für das Jahr 2022 steigende Kauffallzahlen. Im letzten Jahr war der deutsche Immobilienmarkt zahlreichen negativen Einflussfaktoren (Ukraine-Krieg, Energiekrise, Inflation etc.) ausgesetzt. Dieser zeigte sich, wenn das Gesamtjahr betrachtet wird, dennoch sehr preisstabil. Die Entwicklung der Umsätze, insbesondere im letzten Quartal, deutet aber darauf hin, dass Transaktionszahlen und Preise eher stagnieren werden (siehe unter Prognose 1. Halbjahr). Datenquelle für die vorliegende Untersuchung sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in den beteiligten Städten. Diese erhalten aufgrund gesetzlicher Verpflichtung (§ 195 Baugesetzbuch) unter anderem alle von den Notarinnen und Notaren beurkundeten Immobilienkaufverträge. Die vorliegenden Analyseergebnisse sind eine erste, auf tatsächlichen Immobilientransaktionen und den dabei gezahlten Kaufpreisen beruhende Aussage über das Marktgeschehen des vergangenen Jahres. Zusätzlich werden Erwartungen für das erste Halbjahr 2023 prognostiziert. Die untersuchten Städte sind geografisch den Analyseregionen Nord, Ost, Süd und West zugeordnet. Entwicklung 2022 Die Abbildung stellt dar, in wie vielen Städten prozentual je- weils steigende, konstante oder sinkende Umsatz- oder Preisentwicklungen in den jeweiligen Teilmärkten vorhan- den sind. Die Entwicklungstendenzen sind durch die be- kannten Pfeile symbolisiert. Prognose 1. Halbjahr 2023 Aus den meisten Städten liegt eine Einschätzung der erwarteten Entwicklung für das erste Halbjahr 2023 vor. Danach zeichnen sich für fast alle Analyseregionen im Mittel stagnierende Umsatz- und Preisentwicklungen ab. Lediglich für die Region Ost werden für die unbebauten Grundstücke im Marktsegment des individuellen Wohnungsbaus und für die bebauten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke noch steigende Preise erwartet. Die gesamte Blitzumfrage mit den dazugehörigen Tabellen steht unter www.staedtetag.de als PDF-Datei zum Download zur Verfügung unter „Publikationen“ in der Rubrik „Weitere Publikationen“ (Wohnen und Bauen). Quelle: Deutscher Städtetag Berlin und Köln | Markt für Wohnimmobilien 2022 | Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 93 6.2 Prognosen Immobilienmarkt Karlsruhe Prognose für das 1. Halbjahr 2023 des Gutachterausschusses Karlsruhe Unbebaute, baureife Grundstücke Bebaute Grundstücke individuelle Bauweise Geschosswohnungsbau Ein-/Zwei- familienhäuser Mehrfamilienhäuser ab drei Wohnungen Wohnungseigentum Anzahl Kauffälle Preise Anzahl Kauffälle Preise Anzahl Kauffälle Preise Anzahl Kauffälle Preise Anzahl Kauffälle Preise Prognose für das 1. Halbjahr 2023 des Gutachterausschusses Karlsruhe Bebaute Grundstücke Handelsimmobilien Büroimmobilien Beherbergungs- und Gastronomieimmobilien Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien Anzahl Kauffälle Preise Anzahl Kauffälle Preise Anzahl Kauffälle Preise Anzahl Kauffälle Preise Legende um ± 0 % | um + 5 % | um - 5 % | um + 10 % | um - 10 % Bei der Anzahl der Kauffälle des Immobilienmarkts in Karlsruhe sieht der Gutachterausschuss weiterhin eine Stagnation. Bei den Preisen geht man im Bereich Ein-/Zweifamilienhäuser, Handels-, Beherbergungs- und Gastronomieimmobilien zukünftig von leichten Rückgängen aus, bei den anderen Immobilientypen von einer Stagnation. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 94 | Immobilienmarktbericht 2022 6.3 Mietdaten 6.3.1 Karlsruher Mietspiegel 2023 – Vorwort Aktueller qualifizierter Karlsruher Mietspiegel 2023. Seit nunmehr zehn Jahren gibt es in Karlsruhe einen qualifizierten Mietspiegel. Mit ihm haben die Akteure auf dem Wohnungsmarkt ein verlässliches Instrument zur Verfügung, um sich hinsichtlich der ortsüblichen Entgelte für frei finanzierte Wohnungen in unserer Stadt einen Überblick zu verschaffen. Das transparent dargestellte Mietpreisgefüge bietet der Mieterseite Schutz vor überhöhten Forderungen und hilft der Vermieterseite bei der Festsetzung von angemessenen Mietpreisen. Gerade weil der Karlsruher Wohnungsmarkt seit Jahren angespannt ist, kommt dem von den Interessenvertretungen der Mieter und Vermieter gleichermaßen anerkannten Mietspiegel weitreichende Bedeutung zu. Als etabliertes Instrument für die objektive Mietpreisbildung trägt er dazu bei, Diskussionen im Einzelfall zu versachlichen und in den allermeisten Fällen gerichtliche Auseinandersetzungen zwischen den Mietparteien zu verhindern. Zudem ist der Mietspiegel eine wichtige Entscheidungsgrundlage für die mit der Einhaltung der mietpreisrechtlichen Vorschriften befassten Dienststellen der Stadt Karlsruhe. Um ein hohes Maß an Rechtssicherheit zu gewährleisten, wird der Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst. Der Mietspiegel 2023 ist eine Fortschreibung des Mietspiegels 2021 und erfüllt alle Anforderungen, die § 558c und § 558d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) an qualifizierte Mietspiegel stellen. Die Aktualisierung durch die Statistikstelle beim Amt für Stadtentwicklung erfolgte in enger Zusammenarbeit mit dem Liegenschaftsamt und einem projektbegleitenden Arbeitskreis aus Vertreterinnen und Vertretern des Mietervereins Karlsruhe e. V., Haus & Grund Karlsruhe e. V., der örtlichen Wohnungsgenossenschaften und - unternehmen, der Geschäftsstelle des örtlichen Gutachterausschusses, dem Fachgebiet Immobilienwirtschaft des Karlsruher Instituts für Technologie (KIT) sowie der Justiz. Dank deren konstruktiver und sachkundiger Mitarbeit sowie der Unterstützung der Wohnungswirtschaft liegt erneut ein Mietspiegel vor, der auf breiter Basis akzeptiert wird. Unser Dank gilt allen, die an der Erstellung des neuen Karlsruher Mietspiegels mitgewirkt haben. Allen Nutzerinnen und Nutzern steht der Karlsruher Mietspiegel 2023 als Printexemplar sowie auf der Homepage der Statistikstelle zum kostenlosen Download und in Form eines Online-Mietspiegelrechners zur Verfügung. Quelle: Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Statistikstelle | Auszug aus „Karlsruher Mietspiegel 2023“ Drei Arten den Karlsruher Mietspiegel zu erhalten Versand der gedruckten Broschüre nach Online-Bestellung mit elektronischer Bezahlung oder gegen Rechnung bei schriftlicher Bestellung Das Online-Bestellformular kann auf der Webseite der Stadt Karlsruhe aufgerufen werden: www.karlsruhe.de -> Mobilität & Stadtbild -> Stadtentwicklung -> Statistik und Zensus Schriftliche Bestellungen der gedruckten Ausgabe richten Sie bitte ausschließlich an: Stadt Karlsruhe Amt für Stadtentwicklung Statistikstelle 76124 Karlsruhe Die gedruckte Ausgabe des aktuellen Mietspiegels kostet 7,50 Euro zzgl. MwSt. pro Exemplar (Schutzgebühr). Bei Versand kostet die gedruckte Ausgabe 9,10 Euro (inkl. Porto) zzgl. MwSt. Über das Onlineformular kann der Betrag während des Bestellvorgangs bezahlt werden (Giropay, Lastschrift, PayPal). Bei schriftlichen Bestellungen ohne elektronische Bezahlung liegt eine Rechnung bei. Selbstabholung gegen Barzahlung in den Verkaufsstellen Eine Übersicht der Verkaufsstellen mit deren Öffnungszeiten finden Sie unter dem oben genannten Link zum Online-Bestellformular im Abschnitt „Dienststellen“. Bei Selbstabholung fällt nur die Schutzgebühr von 7,50 Euro zzgl. MwSt. pro Exemplar an. Kostenloser Download im PDF-Format Den kostenlosen Download finden Sie unter dem oben genannten Link. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 95 6.3.2 Mietpreisspektrum Büromieten Karlsruhe als Oberzentrum ist im Büroraummarktsegment aufgrund der prozentual hohen Bürobeschäftigtenanzahl, der stabilen Mietpreisentwicklungen sowie wegen der bisher niedrigen Leerstandquoten als regional guter Standort für Büroimmobilien einzuordnen. Dies unterstreicht auch das seit Jahren kontinuierlich steigende Büroflächenangebot und die Bauaktivitäten in diesem Marktsegment. Aufgrund der Corona-Pandemie steht dem gegenüber, dass in Teilbereichen mit einem Anstieg des Leerstandes oder einer Reduzierung der Mietfläche und damit verbunden einem Mietzinsrückgang, zu rechnen ist. Im flächen- und mietpreisseitig breitgefächerten Büroflächenmarkt in Karlsruhe variiert insoweit das verfügbare Büroflächenangebot in den einzelnen Stadtteilen stark. Aufgrund der Auswertung einer Vielzahl von Büromieten, vorgenommenen Marktuntersuchungen und erstellten Mietwertgutachten für Büroflächen in ausgewählten Stadtteilen wird nachfolgendes durchschnittliches Mietpreisspektrum für Büroraummieten in Karlsruhe angegeben. Erhebungszeitraum für die Büroraummieten waren die Jahre 2018/19 mit Fortschreibung in 2022 an den Standorten (Stadtteilen, siehe grüne Einfärbung nächste Abbildung) City mit Innenstadt-West und Innenstadt-Ost, Weststadt, Südweststadt, Mühlburg, Nordweststadt, Neureut, Grünwinkel, Knielingen, Südstadt, Oststadt, Rüppurr, Hagsfeld und Durlach. Übersicht der vierzehn ausgewählten Stadtteile Die Auswertung durchschnittlicher Büroraummieten ist eine empirische Zufallsstichprobe regionaler Markterkenntnisse und Marktuntersuchungen und weist ausschließlich Netto- kaltmieten aus, bei denen sämtliche Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf den Gewerberaum- mieter umgelegt werden. Es wurden nur Mietpreise berücksichtigt, welche vereinbart oder – von Betriebskosten abgesehen – geändert worden sind. Die Büroraummietenauswertung beinhaltet auch eine hinreichend genaue Übereinstimmung der Qualitätsmerkmale und mietwertrelevanten Faktoren. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 96 | Immobilienmarktbericht 2022 Wesentliche mietpreisbildende Determinanten sind bei Büro- flächen (Verwaltungs-/Kanzlei-/Praxisflächen): Lagewert-/Standortfaktoren (unter anderem Infrastruktur, über-/regionale Verkehrsanbindung/ÖPNV, Standortimage, Parkmöglichkeiten, Einkaufssituation/Gastronomie) Ausstattungsmerkmale (unter anderem Erscheinungsbild/Repräsentation, Belichtung/Belüftung, E-Installation/PC-Verkabelung, Parkplätze, Zugangs-, Kontroll-, Sicherheitseinrichtungen, technischer Zustand) Raumanordnung (unter anderem flexible Raumaufteilung, Belichtung/Belüftung, günstiges Verhältnis Haupt- zu Nebennutzungsflächen pro Arbeitsplatz) Abweichungen vom Nutzungswert bewirken Abweichungen des Mietwertes vom durchschnittlichen Mietpreisspektrum. Die angegebenen Büroraummieten umfassen nicht grundlegende und umfassende beziehungsweise wertverbessernde und keine energetischen Instandsetzungs- beziehungsweise Modernisierungsmaßnahmen. Insoweit sind die angegebenen Büroraummieten nur als An- halt zu verstehen und stellen keine Angaben im Sinne einer „ortsüblichen Büroraumvergleichsmiete“ dar. Diese kann bei Bedarf sachverständig, standort- und objektspezifisch gege- benenfalls durch einen von der Industrie- und Handelskam- mer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden sowie Mieten und Pachten ermittelt werden. Bei den Büroraummieten handelt es sich um durchschnittliche Nettokaltmieten bezogen auf eine Nutzungsfläche (gemäß DIN 277-1:2016) bis zu < 500 m². Die Mietangaben beziehen sich auf eine Weitervermietung und/oder Neuvermietung aus dem Bestand (ohne Erstbezug/ohne Neubau). Die Nachfrage- und Angebotssituation am Büroimmobilien- markt in Karlsruhe ist nach der Corona-Pandemie und der da- mit verbundenen Unsicherheit sowie der daraus resultieren- den Homeoffice-Aktivitäten beeinträchtigt. Dadurch bedingt herrscht weiterhin eine große Unsicherheit bei den Firmen und Nutzern auf dem Büroimmobilienmarkt. Neben Video- und Telefonkonferenzen finden eingeschränkt persönliche Meetings im Büro statt; einem Mix aus klassi- schem Arbeiten und Homeoffice. Insoweit zögern derzeit Un- ternehmen vermehrt sich räumlich neu zu orientieren. Nach derzeitiger Markteinschätzung kann man am Nachfra- gemarkt von einer überwiegenden Stagnation bis leichten Rückläufigkeit ausgehen. Durchschnittliche Büromieten [Euro/m²] im Monat (Nettokaltmieten) bis < 500 m² Nutzungsfläche Mittlerer Nutzungswert Guter Nutzungswert Herausragende City-Lage Spitzenmiete/Erstbezug Neubau 8,00 – 10,00 10,00 – 14,00 bis circa 15,50 © Dr. Gerhard Leute, Dipl.-Ing. 2023 – alle Rechte vorbehalten Definition der wesentlichen Merkmale für den Nutzungswert (Qualitätsstandard) Nachrichtlich: Einfacher Nutzungswert* Standort/Lagefaktor, nicht repräsentatives Erscheinungsbild, Ausstattungsmerkmale und Raumanordnung sind unterdurchschnittlich und genügen nicht den marktüblichen, zeitgemäßen Anforderungen von Dienstleistern. * Büroräume mit einfachem Nutzungswert sind in Karlsruhe kaum noch anzutreffen, da diese Büroflächen laufend modernisiert werden. Mittlerer Nutzungswert Standort/Lagefaktor mit durchschnittlichem Erscheinungsbild, ausreichend Stellplätzen und Anbindung ÖPNV, durchschnittlichen Ausstattungsmerkmalen, Raumanordnung ist überwiegend durchschnittlich und genügt den marktüblichen Anforderungen. Guter Nutzungswert Gute, nachgefragte Lage und/oder mit Standortimage, gute Verkehrsanbindung ÖPNV und ausreichende Stellplatzmöglichkeiten, überdurchschnittlichen Ausstattungsmerkmalen und flexibler Raumanordnung, welche den repräsentativen, überdurchschnittlichen und zeitgemäßen/modernen Marktanforderungen genügt. © Dr. Gerhard Leute, Dipl.-Ing. 2023 – alle Rechte vorbehalten Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 97 6.3.3 Mietpreisrichtwerte Erdgeschossladenmieten Innenstadt Mietpreisrichtwerte für Erdgeschossladenmieten in der Karlsruher Innenstadt Auf Grundlage von Mieterhebungen im Rahmen einer Masterarbeit zur Ermittlung der Bodenrichtwerte in der Karlsruher Innenstadt wurden Mietpreisrichtwerte für Einzelhandelsmieten in der Karlsruher Innenstadt im Jahr 2018 erhoben. Diese wurden im Jahr 2021 (erstmals digital) mit Unterstützung des Amts für Stadtentwicklung erneut ermittelt. Die Regression der Mietwerte in der Innenstadtlage zeigt bei den Mieten ein uneinheitliches Bild. Die bisherige Mietwertkarte wird im Mittel allerdings bestätigt, wobei die Werte im Einzelfall sehr unterschiedlich ausfallen können. Die bisherige Mietwertkarte wurde in der südlichen Herrenstraße und der südlichen Waldstraße durch Werte ergänzt, da diese Lagen im Erdgeschoss ebenfalls geschäftlich geprägt sind. Auswirkungen für die Bodenrichtwerte werden nach dieser Untersuchung als nicht gegeben angesehen. Zwar weichen die Schätzwerte gerade in den Zonen mit niedrigem BRW teilweise erheblich von den Schätzwerten der Regression ab, dies lässt sich aber durch die eher zum Wohnen zuzuschreibende Nutzung in diesen Zonen erklären. Ebenso treten Differenzen bei größerer WGFZ Abweichung eher auf. Die Werte für die Einkaufslage in der Kaiserstraße (zwischen Europaplatz und Kronenplatz) sind im Mittel durch diese Untersuchung allerdings weitgehend bestätigt. Zwar treten auch hier vereinzelt größere Unterschiede auf, welche allerdings aufgrund der doch unsicheren Datenlage, bedingt durch die Corona-Pandemie und die Baustellensituation aufgrund der U-Strab in der Kaiserstraße während der Passantenfrequenzzählung, nicht als stabilen Indikator zur Änderung von Bodenrichtwerten angesehen werden. Das Bodenrichtwertniveau in der Kaiserstraße wird durch diese Untersuchung im Mittel bestätigt. Lagetypische Mietpreisrichtwerte für Erdgeschossladenmieten 2021 20 = Lagetypischer Mietpreisrichtwert Euro/m² netto (Bezogen auf Ladeneinheiten im Erdgeschoss mit stufenfreiem Zuschnitt, La- dengröße: 100 m², Schaufensterfront: ca. 8 m) Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 98 | Immobilienmarktbericht 2022 Für abweichende Ladengrößen sowie für abweichende Geschosslagen werden nachfolgend Umrechnungskoeffizienten (URK) als Orientierungswerte angegeben. Aufgrund der geringen Auswirkung der vorgenannten Untersuchung auf die Mietpreisrichtwerte beziehen sich die hier angegebenen Werte auf die Mietpreis- erhebung des Jahres 2018. Umrechnungskoeffizienten (URK) für Ladengrößen Umrechnungskoeffizienten (URK) für Geschosslagen Ladengrößen in m² URK für Mietpreisrichtwerte bis 50 Euro/m² URK für Mietpreisrichtwerte über 50 Euro/m² Geschosslage URK 50 1,10 1,05 1. Untergeschoss 0,50 100 1,00 1,00 Erdgeschoss 1,00 150 0,90 0,95 1. Obergeschoss 0,50 200 0,80 0,90 2. Obergeschoss 0,25 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 99 6.4 Bautätigkeit Die Statistikstelle des Amtes für Stadtentwicklung der Stadt Karlsruhe veröffentlicht jährlich den Bericht über die Bautätigkeit im Wohnungsbau sowie ergänzend hierzu im Statistischen Jahrbuch detaillierte Informationen zu Strukturveränderungen im Wohnbaubestand. Im nachfolgenden Auszug werden die Tabellen „Genehmigte/Fertiggestellte Gebäude und Wohnungen in Karlsruhe nach der Gebäudeart“ sowie „Bilanz der durch Neubau und Baumaßnahmen in den Karlsruher Stadtteilen fertiggestellten Wohnungen“ dargestellt. Genehmigte Gebäude und Wohnungen in Karlsruhe 2021 nach der Gebäudeart* Bauvorhaben Baugenehmigungen 2021 2017 bis 2021 Gebäude Wohnungen Gebäude Wohnungen Neubau von Wohngebäuden 161 563 718 2.864 darunter 1 Wohnung 102 102 422 422 2 Wohnungen 28 56 75 150 3 Wohnungen 4 12 26 78 4 bis 6 Wohnungen 3 18 65 330 7 bis 12 Wohnungen 10 88 67 645 13 und mehr Wohnungen 14 287 63 1.239 Neubau von Nichtwohngebäuden 31 19 204 94 Neubau von Wohn- und Nichtwohngebäude zusammen 192 582 922 2.958 Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden 266 379 1.118 1.088 Insgesamt 458 961 2.040 4.046 *Daten für das Jahr 2022 lagen bei Redaktionsschluss noch nicht vor. Quelle: Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Statistikstelle Fertiggestellte Gebäude und Wohnungen in Karlsruhe 2021 nach der Gebäudeart* Bauvorhaben Baufertigstellungen 2021 2017 bis 2021 Gebäude Wohnungen Gebäude Wohnungen Neubau von Wohngebäuden 126 429 777 2.646 darunter 1 Wohnung 87 87 478 478 2 Wohnungen 7 14 83 166 3 Wohnungen 3 9 28 84 4 bis 6 Wohnungen 8 40 59 286 7 bis 12 Wohnungen 11 120 86 848 13 und mehr Wohnungen 10 159 43 784 Neubau von Nichtwohngebäuden 31 47 179 102 Neubau von Wohn- und Nichtwohngebäude zusammen 157 476 956 2.748 Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden 205 259 845 613 Insgesamt 362 735 1.801 3.361 *Daten für das Jahr 2022 lagen bei Redaktionsschluss noch nicht vor. Quelle: Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Statistikstelle Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 100 | Immobilienmarktbericht 2022 Bilanz der durch Neubau und Baumaßnahmen in den Karlsruher Stadtteilen fertiggestellten Wohnungen 2021* Stadtteil Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden Bilanz aus Zugang und Wegfall (-) insgesamt und zwar Neubau- zugang durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden ohne Umwidmungen durch Umwidmungen Zugang/Wegfall (-) Zugang/Wegfall (-) Innenstadt-Ost - - - - Innenstadt-West -2 - -2 - Südstadt 6 - 5 1 Südweststadt 217 25 5 187 Weststadt 19 5 14 - Nordweststadt 59 60 -1 - Oststadt 15 16 - -1 Mühlburg 2 2 - - Daxlanden 9 1 3 5 Knielingen 69 65 4 - Grünwinkel 89 85 4 - Oberreut 2 2 - - Beiertheim-Bulach 12 10 2 - Weiherfeld-Dammerstock -2 - -2 - Rüppurr 11 10 1 - Waldstadt - - - - Rintheim - - - - Hagsfeld 6 4 2 - Durlach 124 104 19 1 Grötzingen 5 - 1 4 Stupferich 3 3 - - Hohenwettersbach 5 4 1 - Wolfartsweier 19 20 -1 - Grünwettersbach 10 10 - - Palmbach 5 3 - 2 Neureut 48 44 3 1 Nordstadt 4 3 1 - - Gesamtstadt 2021 735 476 59 200 2020 579 504 52 23 2019 477 392 50 35 2018 914 817 30 67 2017 656 559 33 64 *Daten für das Jahr 2022 lagen bei Redaktionsschluss noch nicht vor. Quelle: Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Statistikstelle Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 101 7. Steuerliche Grundbesitzbewertung zum Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat mit der Entscheidung vom 7. November 2006 eine verkehrswertnahe Bewertung aller Vermögensarten und damit auch die des Grundvermögens gefordert. Im Rahmen des Erbschaftsteuerreformgesetzes 2009 hat der Gesetzgeber insoweit die Bedarfsbewertung für das Grundvermögen für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke angepasst. Mit den der steuerlichen Bewertungsvorschriften nach den §§ 176 bis 198 ff. Bewertungsgesetz (BewG) verfolgt der Gesetzgeber das Ziel, Grundstücke und Immobilien mit dem gemeinen Wert zu bewerten. Gemäß § 193 BauGB ermittelt der Gutachterausschuss sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten. Dazu gehören insbesondere 1. Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, 2. Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser, 3. Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, zum Beispiel bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und 4. Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor). Zur Ermittlung der vorstehenden erforderlichen Daten ist ein Bediensteter der jeweils zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewer- tung von Grundstücken als Gutachter hinzuzuziehen. Die erforderlichen Daten werden von den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung herangezogen. Vergleichsfaktoren für die Bewertung gemäß § 183 Abs. 2 Bewertungsgesetz Die ermittelten Vergleichsfaktoren sollen als Grundlage für die steuerliche Bewer- tung gemäß § 183 BewG Anwendung finden. Das Vergleichswertverfahren ist ge- mäß § 182 BewG grundsätzlich für Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser anzuwenden. Die nachfolgenden Vergleichsfaktoren kön- nen von den Finanzämtern für die Bedarfsbewertung angewendet werden. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 102 | Immobilienmarktbericht 2022 7.1 Vergleichsfaktoren für Wohnungs- und Teileigentum 7.1.1 Weiterverkauf von Wohnungseigentum Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche Baujahresklassen, alle Lagen bis 1949 1950 – 1974 1975 – 1989 1990 – 2004 ab 2005 bis 35 m² 4.420 3.960 3.500 4.060 4.890 36 – 70 m² 3.860 3.650 3.850 4.000 4.990 71 – 100 m² 4.340 3.840 3.980 4.460 5.530 über 100 m² 4.520 3.610 3.410 4.800 5.360 7.1.2 Teileigentum Vergleichsfaktoren für Büro, Praxen [Euro/m²] Nutzfläche alle Baujahresklassen, alle Lagen 33 – 109 m² 2.960 Vergleichsfaktoren für Tiefgaragenstellplätze, Einzelgaragen, offene Stellplätze [Euro] Merkmal Tiefgaragenstellplätze Doppel-, Mehrfachparker Einzelgaragen offene Stellplätze Erstverkäufe 28.900 20.000 – – Weiterverkäufe 17.600 11.400 17.200 -- Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 103 7.2 Vergleichsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser Die folgenden Vergleichsfaktoren können für Ein- und Zweifamilienhäuser verwen- det werden, deren Wohnfläche 115 m² bis 250 m² beträgt, welche sich in einer Richtwertzone mit einem Bodenrichtwert zwischen 600 €/m² bis 900 €/m² befin- den, ein modifiziertes Baujahr zwischen 1950 bis 2010 aufweisen und eine Grund- stücksfläche zwischen 250 und 900 m² besitzen. Für die Berechnung des modifizierten Baujahres siehe Kapitel 5.5 Modell der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so können die Vergleichsfaktoren nicht angewandt werden. Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche [m²] indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 600 – 649 650 – 749 750 – 849 850 – 900 115 – 124 4.750 5.010 5.260 5.510 125 – 134 4.640 4.900 5.150 5.400 135 – 144 4.540 4.790 5.040 5.290 145 – 154 4.430 4.680 4.930 5.180 155 – 164 4.320 4.570 4.820 5.070 165 – 174 4.210 4.460 4.710 4.960 175 – 184 4.100 4.350 4.600 4.850 185 – 194 3.990 4.240 4.490 4.740 195 – 204 3.880 4.130 4.380 4.630 205 – 214 3.770 4.020 4.270 4.520 215 – 224 3.660 3.910 4.160 4.410 225 – 234 3.550 3.800 4.050 4.310 235 – 244 3.440 3.690 3.950 4.200 245 – 250 3.330 3.590 3.840 4.090 Ab- und Zuschläge bei Abweichungen folgender Merkmale modifiziertes Baujahr 1950 – 1954 1955 – 1964 1965 – 1974 1975 – 1984 1985 – 1994 1995 – 2004 2005 – 2010 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -860 -580 -290 0 290 580 860 Grundstücksfläche [m²] 250 – 349 350 – 449 450 – 549 550 – 649 650 – 749 750 – 849 850 – 900 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -130 -60 0 60 130 190 250 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 104 | Immobilienmarktbericht 2022 7.3 Vergleichsfaktoren für Doppel-/Reihenhäuser 7.3.1 Doppel-/Reihenendhäuser Die folgenden Vergleichsfaktoren können für Doppel-/Reihenendhäuser verwendet werden, deren Wohnfläche 90 m² bis 180 m² beträgt, welche sich in einer Richt- wertzone mit einem Bodenrichtwert zwischen 550 €/m² bis 750 €/m² befinden, ein modifizierte Baujahr zwischen 1960 bis 2010 aufweisen und eine Grundstücksflä- che zwischen 200 und 450 m² besitzen. Für die Berechnung des modifizierten Baujahres siehe Kapitel 5.5 Modell der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so können die Vergleichsfaktoren nicht angewandt werden. Für Doppel-/Reihenendhäuser im Wohnungseigentum, können die Werte ebenfalls herangezogen werden. Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche [m²] indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 550 – 599 600 – 699 700 – 750 90 – 94 4.930 5.270 5.620 95 – 104 4.790 5.140 5.480 105 – 114 4.660 5.000 5.350 115 – 124 4.520 4.870 5.210 125 – 134 4.390 4.730 5.080 135 – 144 4.250 4.600 4.940 145 – 154 4.120 4.460 4.810 155 – 164 3.980 4.330 4.670 165 – 174 3.850 4.190 4.540 175 – 180 3.710 4.060 4.400 Ab- und Zuschläge bei Abweichungen folgender Merkmale modifiziertes Baujahr 1960 – 1964 1965 – 1974 1975 – 1984 1985 – 1994 1995 – 2004 2005 – 2010 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -860 -570 -290 0 290 570 Grundstücksfläche [m²] 200 – 224 225 – 274 275 – 324 325 – 374 375 – 424 425 – 450 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -240 -120 0 120 240 360 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 105 7.3.2 Reihenmittelhäuser Die folgenden Vergleichsfaktoren können für Reihenmittelhäuser verwendet wer- den, deren Wohnfläche 85 m² bis 170 m² beträgt, welche sich in einer Richtwert- zone mit einem Bodenrichtwert zwischen 600 €/m² bis 750 €/m² befinden, ein mo- difizierte Baujahr zwischen 1970 bis 2010 aufweisen und eine Grundstücksfläche zwischen 150 und 300 m² besitzen. Für die Berechnung des modifizierten Baujahres siehe Kapitel 5.5 Modell der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so können die Vergleichsfaktoren nicht angewandt werden. Für Reihenmittelhäuser im Wohnungseigentum, können die Werte ebenfalls her- angezogen werden. Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche [m²] indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 600 – 624 625 – 675 675 – 724 725 – 750 85 – 94 5.010 5.170 5.320 5.470 95 – 104 4.830 4.980 5.130 5.290 105 – 114 4.640 4.790 4.950 5.100 115 – 124 4.450 4.610 4.760 4.910 125 – 134 4.270 4.420 4.570 4.730 135 – 144 4.080 4.230 4.390 4.540 145 – 154 3.890 4.050 4.200 4.350 155 – 164 3.710 3.860 4.010 4.170 165 – 170 3.520 3.670 3.830 3.980 Ab- und Zuschläge bei Abweichungen folgender Merkmale modifiziertes Baujahr – 1970 – 1974 1975 – 1984 1985 – 1994 1995 – 2004 2005 – 2010 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] – -710 -360 0 360 710 Grundstücksfläche [m²] – – 150 – 174 175 – 224 225 – 274 275 – 300 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] – – -190 0 190 390 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 106 | Immobilienmarktbericht 2022 7.4 Liegenschaftszinssätze für die Bewertung gemäß § 188 Abs. 2 BewG Gemäß § 182 Abs. 2 BewG sind Mietwohngrundstücke generell im Ertragswertverfahren zu bewerten. Weiterhin ist das Ertragswertverfahren für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke – soweit sich eine übliche Miete ermitteln lässt – heranzuziehen. Die nachfolgenden Liegenschaftszinssätze des Gutachterausschusses wurden gemäß § 192 Abs. 3 Satz 2 BauGB unter Hinzuziehung eines Bediensteten der jeweils zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter ermittelt und können für die Bedarfsbewertung angewendet werden. Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren Objektart Liegenschaftszinssatz [%] Ertragsfaktor Wohnimmobilien Ein-/Zweifamilienhäuser (nicht vermietete Objekte) 1,2 36 Doppel-/Reihenendhäuser (nicht vermietete Objekte) 0,6 38 Reihenmittelhäuser (nicht vermietete Objekte) 0,5 36 Mehrfamilienhäuser mit drei Wohnungen 1,0 33 Mehrfamilienhäuser ab vier Wohnungen, gewerblicher Mietertragsanteil < 20 % 0,8 29 Gemischt genutzte Wohn- und Geschäftsgebäude, - gewerblicher Mietertragsanteil von 20 bis 50 % 1,6 25 - gewerblicher Mietertragsanteil von 51 bis 80 % 1,3 27 Wohnungseigentum nach WEG (vermietete Objekte) 0,4 34 Wirtschaftsimmobilien Geschäftsgebäude (Läden, Büros, …) - gewerblicher Mietertragsanteil ab 81 % 1,5 27 Büro-, Verwaltungs- und Dienstleistungsgebäude 3,5 19 Gewerbe- und Industriegebäude 4,0 14 Sonstige Teileigentum nach WEG (Büros, Praxen) 2,7 21 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 107 7.5 Sachwertfaktoren gemäß § 191 Abs. 1 BewG Das Sachwertverfahren gemäß § 189 BewG kommt bei sonstigen bebauten Grundstücken zur Anwendung. Weiterhin wird das Verfahren herangezogen, wenn keine Vergleichsfaktoren bzw. keine übliche Miete ermittelbar ist. Die Sachwertfaktoren des Gutachterausschusses können grundsätzlich herange- zogen werden. Es wird auf das Kapitel 5.8 dieses Immobilienmarktberichtes verwiesen. 7.6 Umrechnungskoeffizienten zur Ermittlung des Bodenwertes nach § 179 BewG Bei Bedarf können zur Ermittlung des Bodenwertes die Umrechnungsfaktoren des Immobilienmarktberichtes aus Kapitel 5.3 herangezogen werden. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 108 | Immobilienmarktbericht 2022 Abkürzungsverzeichnis Abs. Absatz BauGB Baugesetzbuch BauNVO Baunutzungsverordnung BEL Bauerwartungsland BetrKV Betriebskostenverordnung BewG Bewertungsgesetz BGF Bruttogrundfläche boG besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale BRW-RL Bodenrichtwertrichtlinie BVerfG Bundesverfassungsgericht BW Baden-Württemberg ebf kostenerstattungsbetragsfrei nach Baugesetzbuch sowie erschließungsbeitragsfrei nach Kommunalabgabengesetz ebp kostenerstattungsbetragspflichtig nach Baugesetzbuch sowie erschließungsbeitragspflichtig nach Kommunalabgabengesetz ETW Eigentumswohnung EW-RL Ertragswertrichtlinie GGA Geschäftsstelle des Gutachterausschusses GND Gesamtnutzungsdauer GuAVO Gutachterausschussverordnung ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung KAG Kommunalabgabengesetz LBO Landesbauordnung Nfl Nutzfläche NHK Normalherstellungskosten RBL Rohbauland RND Restnutzungsdauer SW-RL Sachwertrichtlinie URK Umrechnungskoeffizienten VW-RL Vergleichswertrichtlinie WEG Wohnungseigentumsgesetz WertR 2006 Wertermittlungsrichtlinien Wfl Wohnfläche WGFZ wertrelevante Geschossflächenzahl Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 109 Erläuterungen zu den statistischen Qualitätsparametern Erwartungsbereich Ausgehend von der Differenz zwischen einem Einzelwert und dem Schätz- wert für den Vergleichsfaktor kann ein zweiseitiges Konfidenzband (Erwar- tungsbereich) ermittelt werden. Der Erwartungsbereich gibt folglich an, in welchem Bereich um den geschätzten Vergleichsfaktor Einzelwerte mit der Wahrscheinlichkeit 90 % prognostiziert beziehungsweise erwartet werden können. Empirische Standardabweichung Einzelwert Die empirische Standardabweichung ist ein Maß für die Streubreite der einzelnen Kaufpreise um deren Mittelwert. Wählt man für das zweiseitige Intervall ausgehend vom Mittelwert jeweils die Standard-abweichung, so liegen darin nach der Normalverteilung rund 68 % der Kaufpreise. Dies gilt auch dann, wenn Normalverteilung auf Grundlage der Stichprobe vorliegt. Empirischer Variationskoeffizient Als empirischer Variationskoeffizient wird die relative empirische Stan- dardabweichung bezeichnet, das heißt der Quotient aus der empirischen Standardabweichung und dem Mittelwert. Liegenschaftszinssatz Bei den Liegenschaftszinssätzen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigt. Median Der Median, häufig auch mittlerer Wert oder Zentralwert genannt, ist der Wert von einer der Größe nach sortierter Auflistung von Zahlenwerten der an der mittleren Stelle steht. Mittelwert Das arithmetische Mittel, häufig auch nur Mittelwert genannt, ist das ge- bräuchlichste Maß für die Angabe des Ergebnisses einer Stichprobe von Vergleichspreisen. Multiples Bestimmtheitsmaß Das multiple Bestimmtheitsmaß ist ein Parameter, wie gut die Variation des Vergleichsfaktors durch die Regressionsgleichung erklärt wird. Es nimmt Werte zwischen 0 und 1 an. Im Falle von 1 wird die Variation des Ver- gleichsfaktors vollständig abgebaut, das heißt zwischen dem Vergleichsfak- tor und den Einflussgrößen (indexierter Bodenrichtwert, Wohnfläche, mo- difiziertes Baujahr, Grundstücksfläche) besteht eine streng funktionale Ab- hängigkeit. Bei einem Wert von 0 hängt der Vergleichsfaktor nicht von den Einflussgrößen ab. Im Allgemeinen sollten Werte von zumindest 0,4 erzielt werden. Vertrauensbereich Ausgehend vom ermittelten Schätzwert für den Vergleichsfaktor lässt sich ein zweiseitiger Konfidenzbereich (Vertrauensbereich) angeben, in dem der wahre Vergleichsfaktor mit einer Wahrscheinlichkeit von 90 % liegt. Der Vertrauensbereich ist somit eine geeignete Aussage zur Qualitätsbeurtei- lung der ermittelten Schätzwerte. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 110 | Immobilienmarktbericht 2022 Notizen Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 111 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 112 | Immobilienmarktbericht 2022 Impressum Herausgeber: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Karl-Friedrich-Straße 14-18, 76133 Karlsruhe Telefon: 0721 133-3092 Fax: 0721 133-3093 E-Mail: gga@karlsruhe.de Internet: www.karlsruhe.de/mobilitaet-stadtbild/bauen-und-immobilien/gutachterausschuss UST-Idnr.: DE143589000 Vertretungsberechtigter im Sinne des § 5 TMG: Rüdiger Huck Bestellung: Nach § 1 der Gutachterausschussverordnung Baden-Württemberg werden Gutachterausschüsse im Sinne von § 192 Abs. 1 BauGB bei den Gemeinden gebildet. Aufsichtsbehörde der Stadt Karlsruhe: Regierungspräsidium Karlsruhe Stand: Mai 2023 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t

Immobilienmarktbericht Karlsruhe 2022 Stadt Karlsruhe Gutachterausschuss Immobilienmarktbericht Karlsruhe 2022 Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 2 | Immobilienmarktbericht 2022 Herausgeber: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Beschluss vom 11. Mai 2023 Anschrift: Stadt Karlsruhe Grundstücksbewertungsstelle und Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Karl-Friedrich-Straße 14 – 18 76133 Karlsruhe Kundenservice: Bodenrichtwerte sowie sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten, Immobilienmarktbericht Karlsruhe, Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) von bebauten und unbebauten Grundstücken, Rechten an Grundstücken sowie Wohnungs-/Teileigentum, Auskunft aus der Kaufpreissammlung Telefon: 0721 133-3092 Fax: 0721 133-3093 E-Mail: gga@karlsruhe.de Internet: www.karlsruhe.de/mobilitaet-stadtbild/bauen-und-immobilien/gutachterausschuss Sprechzeiten: Montag und Mittwoch von 8:30 bis 12 Uhr Dienstag und Donnerstag 14 bis 15:30 Uhr Fertigungen des Immobilienmarktberichtes können bei der Geschäftsstelle zu einem Preis von 50,00 Euro (gebunden) und für 40,00 Euro (PDF-Datei) je Exemplar bestellt werden. Bilder: Titelseite © M. Müller-Gmelin | Presse- und Informationsamt Seite 7 (die ersten drei Bilder von oben) © M. Müller-Gmelin | Presse- und Informationsamt Seite 7 (erstes Bild von unten) © R. Fränkle | Presse- und Informationsamt Seite 14 © www.pixabay.de Seite 20 und 97 © Grundstücksbewertungsstelle und Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Seiten 13, 20, 22, 23, 26, 27, 28, 34, 44, 47, 49, 54, 56 und 58 © M. Müller-Gmelin | Presse- und Informationsamt Layout: Grundstücksbewertungsstelle | C. Streeck – Presse- und Informationsamt Seite 7, 16 und 91 | I. Bouché | Liegenschaftsamt Druck: Städtische Rathausdruckerei Papier: 100 Prozent Recyclingpapier | 1-23-080-027 Copyright Stadt Karlsruhe Alle Rechte vorbehalten Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 3 Immobilienmarktbericht Karlsruhe 2022 Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 4 | Immobilienmarktbericht 2022 Inhaltsverzeichnis 1. Karlsruhe und die Region ................................................................................................................................. 6 2. Gutachterausschuss ........................................................................................................................................... 8 3. Immobilienmarkt ............................................................................................................................................. 12 3.1 Immobilienmarkt Karlsruhe – Pressebericht der Stadt Karlsruhe ................................................................................ 12 3.2 Immobilienmarkt Karlsruhe – Umsätze ............................................................................................................................. 14 3.3 Immobilienmarkt Karlsruhe Stadtteile – Umsätze .......................................................................................................... 16 4. Preisniveau und Preisentwicklung ................................................................................................................ 18 4.1 Unbebaute Flächen ............................................................................................................................................................... 19 4.1.1 Bauflächen ................................................................................................................................................................. 19 4.1.1.1 Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke…………………………………………………………………………………… 20 4.1.1.2 Doppel-/Reihenhausgrundstücke……………………………………………………………………………………... 22 4.1.1.3 Mehrfamilienhausgrundstücke……………………………………………………………………………………….. 23 4.1.1.4 Grundstücke für Wirtschaftsimmobilien……………………………………………………………………………… 24 4.1.1.5 Rohbauland/Bauerwartungsland……………………………………………………………………………………… 25 4.1.1.6 Sonstige Bauflächen…………………………………………………………………………………………………… 25 4.1.2 Flächen der Land- oder Forstwirtschaft ........................................................................................................................ 26 4.1.3 Sonstige Flächen ........................................................................................................................................................ 26 4.2 Bebaute Flächen .................................................................................................................................................................... 27 4.2.1 Ein-/Zweifamilienhäuser .............................................................................................................................................. 28 4.2.2 Doppel-/Reihenhäuser ................................................................................................................................................ 34 4.2.2.1 Doppel-/Reihenendhäuser……………………………………………………………………………………………...34 4.2.2.2 Reihenmittelhäuser…………………………………………………………………………………………………….. 39 4.2.3 Mehrfamilienhäuser.................................................................................................................................................... 44 4.2.4 Wohn-/Geschäftshäuser ............................................................................................................................................. 47 4.2.5 Wirtschaftsimmobilien ................................................................................................................................................ 49 4.2.6 Sonstige bebaute Grundstücke ................................................................................................................................... 53 4.3 Wohnungs- und Teileigentum ............................................................................................................................................ 54 4.3.1 Erstverkäufe von Wohnungseigentum ......................................................................................................................... 56 4.3.2 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum .................................................................................................................... 58 4.3.2.1 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum im Erbbaurecht 62 4.3.3 Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen ..................................................................................................... 63 4.3.4 Teileigentum .............................................................................................................................................................. 63 5. Erforderliche Daten für die Wertermittlung ............................................................................................... 64 5.1 Bodenrichtwerte ................................................................................................................................................................... 64 5.2 Indexreihen ............................................................................................................................................................................ 66 5.2.1 Bodenpreisindexreihen ............................................................................................................................................... 66 5.2.2 Indexreihen für Wohnungseigentum ........................................................................................................................... 69 5.3 Umrechnungskoeffizienten (URK) ..................................................................................................................................... 70 5.3.1 URK – Wertrelevante Geschossflächenzahl .................................................................................................................. 70 5.3.2 URK – Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen ......................................................................................... 71 5.3.3 URK – Berücksichtigung abweichender Lage ............................................................................................................... 71 5.4 Orientierungswerte Gesamtnutzungsdauer .................................................................................................................... 72 5.5 Modell wirtschaftliche Restnutzungsdauer ..................................................................................................................... 73 5.6 Orientierungswerte für die Berücksichtigung des Grades der Nutzbarkeit von Dachgeschossen bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern ...................................................... 75 5.7 Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren ................................................................................................................... 77 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 5 5.8 Sachwertfaktoren ................................................................................................................................................................. 82 5.8.1 Sachwertfaktoren für Ein-/Zweifamilienhäuser ............................................................................................................. 83 5.8.2 Sachwertfaktoren für Doppel-/Reihenendhäuser .......................................................................................................... 85 5.8.3 Sachwertfaktoren für Reihenmittelhäuser .................................................................................................................... 87 5.9 Vergleichsfaktoren ............................................................................................................................................................... 89 5.10 Vergleichswertverfahren für das Erbbaurecht ausgehend von dem finanzmathematischen Wert des Erbbaurechts (§ 49 ImmoWertV 2021) ..................................................................................................................................... 90 6. Weitere Grundstücksmarktinformationen .................................................................................................. 92 6.1 Immobilienmarkt in großen deutschen Städten ............................................................................................................. 92 6.2 Prognosen Immobilienmarkt Karlsruhe ............................................................................................................................ 93 6.3 Mietdaten .............................................................................................................................................................................. 94 6.3.1 Karlsruher Mietspiegel 2023 – Vorwort ....................................................................................................................... 94 6.3.2 Mietpreisspektrum Büromieten ................................................................................................................................... 95 6.3.3 Mietpreisrichtwerte Erdgeschossladenmieten Innenstadt ............................................................................................. 97 6.4 Bautätigkeit ........................................................................................................................................................................... 99 7. Steuerliche Grundbesitzbewertung zum Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ................... 101 7.1 Vergleichsfaktoren für Wohnungs- und Teileigentum ................................................................................................ 102 7.1.1 Weiterverkauf von Wohnungseigentum .................................................................................................................... 102 7.1.2 Teileigentum ............................................................................................................................................................ 102 7.2 Vergleichsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser .................................................................................................. 103 7.3 Vergleichsfaktoren für Doppel-/Reihenhäuser .............................................................................................................. 104 7.3.1 Doppel-/Reihenendhäuser ......................................................................................................................................... 104 7.3.2 Reihenmittelhäuser ................................................................................................................................................... 105 7.4 Liegenschaftszinssätze für die Bewertung gemäß § 188 Abs. 2 BewG ..................................................................... 106 7.5 Sachwertfaktoren gemäß § 191 Abs. 1 BewG ............................................................................................................... 107 7.6 Umrechnungskoeffizienten zur Ermittlung des Bodenwertes nach § 179 BewG .................................................... 107 Abkürzungsverzeichnis ...................................................................................................................................... 108 Erläuterungen zu den statistischen Qualitätsparametern ........................................................................... 109 Notizen ................................................................................................................................................................. 110 Impressum ............................................................................................................................................................ 112 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 6 | Immobilienmarktbericht 2022 1. Karlsruhe und die Region Sanierung Kaiserstraße-West Am 25. Oktober 2022 hat der Gemeinderat das Sanierungsgebiet Kaiserstraße-West förmlich beschlossen. Das Gebiet (siehe Abbildung) umfasst circa 29,6 Hektar. Die Sanierungsmaßnahme wird im umfassenden Sanierungsverfahren unter Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften (§§ 152 ff. BauGB) umgesetzt. Quelle: Stadt Karlsruhe | Stadtplanungsamt Karlsruhe liegt in direkter Nachbarschaft zu den wichtigen Ballungsräumen Stuttgart, Rhein-Neckar, Rhein-Main sowie im Dreiländereck mit den benachbarten Zentren Strasbourg, Frankreich und Basel, Schweiz. Von dieser zentralen Lage profitieren Unternehmen, Pendlerinnen und Pendler sowie Geschäftsreisende. Für einen ausgezeichneten Marktzugang sorgt eine hervorragend ausgebaute Verkehrsinfrastruktur. Eingebettet in die TechnologieRegion Karlsruhe ist Karlsruhe das Oberzentrum einer der erfolgreichsten Wirtschafts-, Wissenschafts- und Forschungsregionen Europas. Eine Studie der EU-Kommission zeichnet Karlsruhe als viertbesten IKT-Standort von über 1.000 Regionen in Europa aus, gleich hinter München, Paris und London. Bei Städterankings der WirtschaftsWoche erreichte die Fächerstadt regelmäßig herausragende Platzierung. Die Studien bestätigen insbesondere das hohe Potenzial in den Bereichen digitale Vernetzung der Wirtschaft, Kreativität und Innovation. Mehr als 1 Mio. Menschen arbeiten in der TechnologieRegion Karlsruhe (einschließlich Department Bas-Rhin), mehr als 182.000 davon am Standort Karlsruhe. Innovative Unternehmen, eine industrielle und handwerkliche Basis, ein gesunder Branchenmix sowie eine exzellente Hochschullandschaft beeinflussen das positive Wirtschaftsklima. Bekannte Größen wie dm, EnBW, Siemens, Bosch und IONOS sind hier vertreten. Konzerne wie Michelin, L’ORÉAL und Stora Enso schätzen die attraktive Lage an der Schnittstelle zwischen Deutschland und Frankreich. Den höchsten Anteil an Umsatz und Beschäftigung erbringen die vielfältigen mittelständischen Betriebe in Dienstleistung, Handel und Produktion. Eine geringe Arbeitslosigkeit, steigende Beschäftigungszahlen - insbesondere im Bereich der hochqualifizieren Fachkräfte - sowie expandierende Unternehmen kennzeichnen Karlsruhe als prosperierenden Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort. Bildung hat in Karlsruhe Tradition: An rund 90 öffentlichen Schulen nahezu aller Schularten, ergänzt durch freie Träger sowie Europäische Schule Karlsruhe, werden tausende junger Menschen jeden Tag ein bisschen klüger. Über 40.000 Studierende absolvieren ihre akademische Ausbildung an den neun Karlsruher Hochschulen. Die exzellente Bildungs- und Forschungskompetenz von Universität und Instituten genießt international hohes Ansehen; allen voran das Karlsruher Institut für Technologie, das als größte deutsche Forschungseinrichtung einen ausgezeichneten Ruf besitzt. Die Lage Karlsruhes verbunden mit einem breiten Kultur-, Freizeit- und Bildungsangebot machen die UNESCO-City of Media Arts besonders attraktiv - für Unternehmen und Fachkräfte ebenso sowie für Familien und Studierende. Die Menschen entscheiden sich für Karlsruhe, weil das Gesamtpaket stimmt. So sind auch die kulturellen Höhepunkte weit über die Grenzen hinaus bekannt. So zieht das weltweit einzigartige ZKM | Zentrum für Kunst und Medien regelmäßig mit außergewöhnlichen Ausstellungen ein breites Publikum in seinen Bann. Dieses erreicht in einem internationalen Ranking Platz vier – gleich nach dem Museum of Modern Art in New York, der Biennale di Venezia sowie dem Centre Pompidou in Paris. Quelle: Stadt Karlsruhe | Wirtschaftsförderung | Auszug aus www.karlsruhe.de, Stand 10. Februar 2023 Kennzahlen zu Karlsruhe Wohnberechtigte Bevölkerung in Karlsruhe circa 304.000 Einwohner der Region Karlsruhe | Raum PAMINA circa 1,7 Mio. Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte in Karlsruhe circa 185.700 Flächen in km² davon 173,42 Siedlungsfläche 34 % Verkehrsfläche 13 % Gewässer, Landwirtschafts-, Grün- und Waldflächen etc. 53 % Höhenlage über NHN 100 – 323 m Quelle: Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Statistikstelle Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 7 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 8 | Immobilienmarktbericht 2022 2. Gutachterausschuss Bodenrichtwerte als Bemessungsgrundlage zur Grundsteuererhebung Das Land Baden-Württemberg hat am 4. November 2020 das Landesgrundsteuergesetz (LGrStG BW) verabschiedet. Dieses sieht vor, als Bemessungsgrundlage für Baugrundstücke die Bodenrichtwerte und die Grundstücksfläche heranzuziehen. Für sämtliche zu besteuernden Grundstücke, soweit es sich hierbei nicht um land- und forstwirtschaftliches Vermögen handelt, mussten daher geeignete und differenzierte Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2022 ermittelt. Dies bedeutet auch in der laufenden Periode in vielen Fällen einen Mehraufwand für die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse. Insbesondere im Zusammenhang mit der einheitlichen Bewertung des Grundvermögens (Grundsteuer B /Öffnungsklausel). Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbstständige, unabhängige Gutachterausschüsse bei den Gemeinden gebildet. Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern, die in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein sollen. Wesentliche gesetzliche Grundlage hierfür sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die Gutachterausschussverordnung für Baden-Württemberg. Aufgaben des Gutachterausschusses oder seiner Geschäftsstelle sind insbesondere die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten (durchschnittliche Lagewerte für den Boden) und die Ermittlung von sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten: 1. Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, 2. Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein-/Zweifamilienhäuser, 3. Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, beispielsweise bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und 4. Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor). Der Gutachterausschuss erstattet nach § 193 des Baugesetzbuches Gutachten auf Antrag von Behörden, Eigentümern, ihnen gleichstehenden Berechtigten, Inhabern anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigten sowie Gerichten und den Justizbehörden. Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag (zum Beispiel Kauf, Tausch, Schenkung), durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, von den beurkundenden Stellen dem Gutachterausschuss in Abschrift zu übersenden. Als Kauffall wird in der Regel jeder Eigentumswechsel eines Grundstücks (einer Teilfläche) oder die erstmalige oder die erneute Bestellung eines Erbbaurechts erfasst. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wertet die Unterlagen aus und erteilt Auskünfte über Bodenrichtwerte und – im Rahmen des berechtigten Interesses – aus der Kaufpreissammlung. Hierbei werden Vergleichsfälle, die mit dem vom Antragsteller beschriebenen Bewertungsobjekt möglichst vergleichbar sind, unter Beachtung datenschutzrechtlicher Zulässigkeit mitgeteilt. Damit soll der Immobilienmarkt auch für den einzelnen Bürger transparent gemacht werden. Der Gutachterausschuss kann mündliche oder schriftliche Auskünfte von Sachverständigen und von Personen (zum Beispiel Eigentümern, Verkäufern, Käufern, Mietern) einholen, die Angaben über das Grundstück und über ein Grundstück, das zum Vergleich herangezogen werden soll, machen können. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 9 Er kann verlangen, dass Eigentümer und sonstige Inhaber von Rechten an einem Grundstück die zur Führung der Kaufpreis- sammlung und zur Begutachtung notwendigen Unterlagen vorlegen. Der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks haben zu dulden, dass Grundstücke zur Auswertung von Kaufpreisen und zur Vorbereitung von Gutachten betreten werden. Wohnungen dürfen nur mit Zustimmung der Wohnungsinhaber betreten werden. Bodenrichtwerte sowie sonstige Grundstücksmarktdaten können im Einzelfall die sachverständige Wertermittlung nicht ersetzen. Produkte und Dienstleistungen Bodenrichtwerte sowie sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten Immobilienmarktbericht Karlsruhe Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) von bebauten und unbebauten Grundstücken, Rechten an Grundstücken sowie Wohnungs-/Teileigentum Auskunft aus der Kaufpreissammlung Für die Besetzung des Gutachterausschusses im Einzelfall gilt § 5 Gutachterausschussverordnung: (1) Bei der Erstattung von Gutachten wird der Gutachterausschuss in der Besetzung mit dem Vorsitzenden und mindestens zwei weiteren Gutachtern tätig. Besondere Sachverständige kann der Vorsitzende nach Anhörung des Antragstellers zuziehen. (2) Bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten und bei der Ermittlung der sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten im Sinne des § 193 Absatz 5 BauGB wird der Gutachterausschuss in der Besetzung mit dem Vorsitzenden und mindestens drei weiteren Gutachtern tätig; hierbei muss einer der Gutachter ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde sein. (3) Der Vorsitzende bestimmt die Gutachter, die im Einzelfall tätig werden. Hierbei ist die besondere Sachkunde der Gutachter zu berücksichtigen. Der Gutachterausschuss wird vom Gemeinderat der Stadt Karlsruhe auf die Dauer von vier Jahren bestellt. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 10 | Immobilienmarktbericht 2022 Mitglieder des Gutachterausschusses (für die Zeit vom 20. Dezember 2021 bis 19. Dezember 2025) Vorsitzender Rüdiger Huck | Dipl.-Ing. (FH) Vermessungsingenieur, Leiter der Grundstücksbewertungsstelle und Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei der Stadt Karlsruhe, Sachverständiger für Grundstücks- und Gebäudebewertungen Stellvertreterinnen/Stellvertreter und ehrenamtliche Gutachterinnen/Gutachter Sandra Ital | Dipl.-Ing. Architektin, von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten Wolfgang Karcher | Dipl.-Ing. (FH) Vermessungsingenieur, Sachverständiger für Grundstücks- und Gebäudebewertungen Dr. Gerhard Leute Dipl.-Ing., von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden sowie Mieten und Pachten Eberhard Meier | Dipl.-Fin. Wirt (FH) Sachverständiger (Diplom VWA Freiburg) für Grundstücks- und Gebäudebewertungen Dr.-Ing. Michael Mürle Vermessungsingenieur, Sachverständiger für Grundstücks- und Gebäudebewertungen Ingeborg Riefle | Dipl.-Ing. Stellvertretende Dienststellenleiterin Architektin, MRICS (Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors) Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten, Dipl.-Immobilienökonomin (ADI) Ehrenamtliche Gutachterinnen/Gutachter Michael Doldt | Dipl.-Ing. Architekt, von der Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (nach DIN EN ISO/IEC 17024) Thomas Erben MRICS (Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors) Dipl.-Immobilienökonom (ADI), Dipl.-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten, zertifizierter Immobiliengutachter für finanzwirtschaftliche Zwecke CIS HypZert (F) Sabine Fiedler | Dipl.-Ing. (Architektur) Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten Thomas Gaitzsch | Dipl.-Ing. (FH) Architekt, von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung DIAZert für die Markt- und Beleihungswertermittlung aller Immobilienarten - DIN EN ISO/IEC 17024 Paul Hoffmann | Dipl.-Ing. (FH) Bausachverständiger der Oberfinanzdirektion Karlsruhe, Sachverständiger für Immobilienbewertung (IHK), Fachaufsicht für das Bausachverständigenwesen der Finanzämter in Baden-Württemberg Christine Hug | Dipl.-Ing. Architektin, von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Sabine Kampermann | Dipl.-Ing. (FH) Bauingenieurin, Sachverständige für Grundstücks- und Gebäudebewertungen Prof. Dr. David Lorenz Von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, FRICS (Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors) Andreas Nasedy | Dipl.-Ing. Architekt, von der IHK Wiesbaden öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Arne Uhl | Dipl.-Ing. (FH) Von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Dipl.-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten und für Schäden an Gebäuden sowie für Beleihungswertermittlung Marc-Simon Vetter | Dipl.-Ing. Stellvertretender Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Vermessungsingenieur, Sachverständiger für Grundstücks- und Gebäudebewertungen Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 11 Vertretung der Finanzämter und ehrenamtliche Gutachterinnen/Gutachter zur Ermittlung der Bodenrichtwerte sowie den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten Finanzamt Karlsruhe-Stadt Michael Sawallisch | Dipl.-Ing. (FH) Bauingenieur, Bausachverständiger für Bewertungsfragen Annette van Echelpoel Dipl.-Finanzwirtin Finanzamt Karlsruhe-Durlach Daniela Zimmermann Dipl.-Finanzwirtin Vertretung Anne Vorsatz Angestellte Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 12 | Immobilienmarktbericht 2022 3. Immobilienmarkt 3.1 Immobilienmarkt Karlsruhe – Pressebericht der Stadt Karlsruhe Historischer Tiefstand erreicht Geringes Angebot sorgt für weniger Kauffälle/ Rund 1,2 Milliarden Euro Wertumsatz Weniger Kauffälle und viel Bewegung bei der Preisentwick- lung sind aktuell die prägenden Faktoren auf dem Markt für Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen. Dies geht aus dem Immobilienmarktbericht 2022 hervor, den der Gut- achterausschuss der Stadt Karlsruhe für die Ermittlung von Grundstückswerten nun vorgelegt hat. Was die Zahl der Kauffälle betrifft, „sind wir 2022 mit ins- gesamt 1.930 an einem historischen Tiefstand angelangt“, berichtet Rüdiger Huck, Vorsitzender des Gutachteraus- schusses und Leiter der städtischen Grundstücksbewer- tungsstelle. Gegenüber dem Vorjahr sank die Gesamtzahl um 321. Auch beim Wertumsatz gab es zum zweiten Mal in Folge einen Rückgang von 1,32 auf 1,235 Milliarden Euro. Hier ist im Zehn-Jahres-Vergleich indessen die Talsohle noch nicht erreicht, im Jahr 2014 lag der gesamte Wertumsatz nur bei 752 Millionen. „Immobilien geben für Karlsruhe weiterhin einen kräftigen Wirtschaftsimpuls“, bilanziert Huck. Für die Steigerung der Flächenumsätze um ein Drittel im Vergleich zum Vorjahr seien allerdings einzelne Kaufverträge mit hohen Kaufprei- sen und große Flächen verantwortlich. Ansonsten gestalte sich die allgemeine Angebotssituation sehr zurückhaltend, was auch der Hauptgrund für die rückläufigen Kauffälle sei. Hinzu komme wohl auch die aktuelle gesamtwirtschaftliche Entwicklung. Insbesondere bei den unbebauten Grundstü- cken ist die Zahl der Kauffälle inzwischen so niedrig, dass in manchen Teilmärkten belastbare detaillierte Auswertungen nicht mehr möglich sind. Beispielweise hat die Zahl bei den baureifen Grundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser in- nerhalb von zehn Jahren um knapp 83 Prozent abgenom- men. Hier stelle Karlsruhe aber keinen Einzelfall dar, weiß Huck, auch andere Städte seien davon betroffen. Die einzelnen Teilsegmente des Immobilienmarktberichts für bebaute Grundstücke und Wohneigentum bestätigen den Trend zu weniger Kauffällen und höheren Preisen. So kostet ein gebrauchtes Ein- oder Zweifamilienhaus im Schnitt mitt- lerweile rund 760 000 Euro, was einem Preisanstieg im obe- ren einstelligen Prozentbereich entspricht. Ähnlich stellt sich die Situation bei gebrauchten Doppel-/Reihenendhäusern dar, hier kostet ein Objekt durchschnittlich rund 700 000 Euro. Rückläufig sind die Zahlen der Kaufverträge, die bei Ein- und Zweifamilienhäusern zuletzt 199 und bei den Dop- pel-/Reihenhäusern 97 betrugen. Wie Timo Schorb, Leiter der Geschäftsstelle des Gutachter- ausschusses, und seine Mitarbeiter festgestellt haben, sei im Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum „derzeit viel Bewe- gung“. Nachdem im ersten Halbjahr 2022 der Preisanstieg noch wie im Vorjahr verlief, kam es im zweiten Halbjahr zu einem Rückgang, so dass übers ganze Jahr gesehen der Zu- wachs 4,8 Prozent betrug - gegenüber 9,1 Prozent im Vor- jahr. Ein Indiz dafür, dass die Preise zurückgehen, sieht Schorb in der Entwicklung der Liegenschaftszinssätze. Gleichzeitig hat die Zahl der Kauffälle beim Wohneigentum ebenfalls einen historischen Tiefststand erreicht. Bei den Erstverkäufen sanken Anzahl und Wertumsatz um rund 35 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Nur noch 50 Kaufverträge konnten ausgewertet werden, gegenüber 970 Weiterver- käufen. Eindeutiger Spitzenreiter beim Verkauf von Woh- nungen ist im stadtweiten Vergleich die Weststadt mit 174 Kauffällen und einem Wertumsatz von 50 Millionen Euro. Der Immobilienmarktbericht kann zum Preis von 50 Euro (gebunden) und 40 Euro für die pdf-Version bei der Grund- stücksbewertungsstelle bestellt werden. karlsruhe.de/gutachterausschuss Quelle: Stadt Karlsruhe | Presse- und Informationsamt | G. Hertweck| 19. Mai 2023 Presseportal Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 13 | Immobilienmarktbericht 2022 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 14 | Immobilienmarktbericht 2022 3.2 Immobilienmarkt Karlsruhe – Umsätze Anzahl der Immobilienverkäufe auf historischem Tiefstand Die Anzahl der Verkäufe sank 2022 auf einen historischen Tiefstand und ist im Vergleich zum Vorjahr um weitere 15 Prozent gesunken. Der Geldumsatz ging im gleichen Zeitraum ebenfalls zurück. Die politischen und wirtschaftlichen Umbrüche des vergangenen Jahres, die wesentlich der Krieg in der Ukraine, die hohe Inflation und steigende Zinsen geprägt haben, schlagen sich auf dem Karlsruher Immobilienmarkt nieder. Dies ist, wie der Immobilienmarktbericht aufzeigt, bei der Anzahl sowie den Umsätzen der Kauffälle in nahezu allen Teilmärkten im Vergleich zu den Vorjahren festzustellen. Anzahl der Kauffälle *Zahl des Jahres 2022 ist vorläufig 377 391 420 369 333 336 321 295 287 276 260 271 200 2.479 2.457 2.282 2.194 1.592 1.598 1.471 1.361 1.680 1.506 1.515 1.379 1.231 738 756 682 624 590 590 585 616 622 586 643 601 499 3.594 3.604 3.384 3.187 2.515 2.524 2.377 2.272 2.589 2.368 2.418 2.251 1.930 0 1.000 2.000 3.000 4.000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* Unbebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Bebaute Grundstücke Kauffälle insgesamtAu sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 15 Wertumsatz *Zahl des Jahres 2022 ist vorläufig Flächenumsatz *Zahl des Jahres 2022 ist vorläufig 65 82 84 69 103 78 101 82 98 74 107 108 137 293 332 315 329 261 277 267 278 343 350 374 432 338 585 477 569 538 388 568 640 571 793 735 940 780 760 943 891 968 936 752 923 1.008 931 1.234 1.159 1.421 1.320 1.235 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* in M il li o n e n E u ro Unbebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Bebaute Grundstücke Kauffälle insgesamt 47 82 47 58 65 41 65 59 45 40 47 41 62 50 70 60 58 41 46 64 48 55 66 70 47 67 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* in h a Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 16 | Immobilienmarktbericht 2022 3.3 Immobilienmarkt Karlsruhe Stadtteile – Umsätze Stadtteile Bauflächen Bebaute Grundstücke Wohnungs-/Teileigentum Anzahl Kauffälle Wertumsatz Millionen Euro Anzahl Kauffälle Wertumsatz Millionen Euro Anzahl Kauffälle Wertumsatz Millionen Euro Innenstadt-Ost 0 * 6 14,30 27 6,07 Innenstadt-West 0 * 22 84,18 27 9,07 Südstadt 0 * 19 73,63 89 26,92 Südweststadt 1 * 14 25,61 123 39,26 Weststadt 0 * 12 32,23 174 50,39 Nordweststadt 6 58,63 29 29,89 29 9,27 Oststadt 2 * 12 22,48 61 14,73 Mühlburg 3 * 18 19,73 63 15,98 Daxlanden 4 1,28 20 15,37 13 4,18 Knielingen 6 8,03 38 60,44 37 11,02 Grünwinkel 4 7,54 23 38,22 29 6,85 Oberreut 1 * 3 * 34 6,23 Beiertheim-Bulach 0 * 13 28,10 34 8,39 Weiherfeld-Dammerstock 0 * 10 24,60 11 2,40 Rüppurr 4 0,84 21 15,18 30 7,97 Waldstadt 1 * 26 18,89 60 15,45 Rintheim 6 2,02 16 53,43 10 2,87 Hagsfeld 2 * 21 31,44 16 3,78 1 Alt Durlach mit 2 Dornwald-Untermühl** 2 * 16 24,17 76 17,75 3 Durlach Hanggebiet mit 4 Bergwald** 8 8,02 25 32,00 52 13,62 5 Durlach-Aue mit 6 Lohn-Lissen** 5 3,27 16 13,35 42 9,62 7 Durlach-Killisfeld** 0 * 3 * 0 * Grötzingen 5 1,29 26 21,51 28 11,21 Stupferich 1 * 8 5,49 5 1,62 Hohenwettersbach 2 * 11 6,79 10 2,07 Wolfartsweier 2 * 6 3,85 21 6,52 Grünwettersbach 5 0,68 12 7,15 5 1,02 Palmbach 3 * 9 14,01 4 0,92 Neureut 14 4,89 39 27,69 92 21,47 Nordstadt 2 * 5 2,75 29 11,03 *Keine Angabe möglich, **Durlach mit Stadtvierteln Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 17 Übersicht Stadtteile Karlsruhe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 18 | Immobilienmarktbericht 2022 4. Preisniveau und Preisentwicklung Datengrundlage für den Immobilienmarktbericht ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für den Bereich des Stadtgebietes Karlsruhe. Berücksichtigt wurden nur Kauffälle, bei denen angenommen werden kann, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind. Eine Beeinflussung durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse kann angenommen werden, wenn Kaufpreise oder andere Daten erheblich von Kaufpreisen und anderen Daten in vergleichbaren Fällen abweichen. Ergänzend zu den Angaben in den Kaufverträgen, müssen für eine Auswertung Angaben wie beispielsweise Baujahr, Wohnfläche, wertrelevante Geschossflächenzahl vorliegen. Folgende Teilmärkte konnten aufgrund einer ausreichenden Anzahl geeigneter Kauffälle detailliert untersucht und Vergleichsfaktoren ermittelt werden: Ein-/Zweifamilienhäuser Doppel-/Reihenhäuser Erstverkäufe von Wohnungseigentum Weiterverkäufe von Wohnungseigentum Vergleichsfaktoren gemäß § 193 Abs. 5 Ziffer 4 BauGB sollen der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke dienen. Sie werden mit Hilfe statistischer Auswerteverfahren beziehungsweise nach Grundsätzen des Vergleichswertverfahrens ermittelt und als Durchschnittswert in Euro je Quadratmeter Wohnfläche angegeben. Für folgende Teilmärkte konnten unter Berücksichtigung des Datenmaterials durchschnittliche Bodenrichtwertniveaus/ Wohnflächenpreise ermittelt werden: Unbebaute Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke Unbebaute Doppel-/Reihenhausgrundstücke Unbebaute Mehrfamilienhausgrundstücke Mehrfamilienhäuser Durchschnittliche Bodenrichtwertniveaus/Wohnflächen- preise liefern einen Anhalt für die Wertverhältnisse der jeweiligen Teilmärkte. Zur Verbesserung der Ergebnisse wurden auch Kaufpreise aus den Vorjahren herangezogen. Vergleichbar detaillierte Auswertungen über beispielsweise Unbebaute Gewerbe- und Geschäftsgrundstücke Teileigentum Geschäftshäuser, Bürogebäude Lager-, Produktionsgebäude sowie sonstige gewerbliche Gebäude sind aufgrund des geringen und sehr inhomogenen Kaufpreismaterials nicht möglich. Lagequalität Der Gutachterausschuss hat in einer Projektarbeit Lageklassen bestimmt. Diese Lagequalitäten wurden vornehmlich zur Ermittlung der Bodenrichtwerte erarbeitet. Für die Einteilung der Lageklassen gehen Sie bitte auf die nachfolgend angegebene Internetseite: https://geoportal.karlsruhe.de/brk/ dort finden Sie im Themenbaum Bodenrichtwerte die Lagewertkarte aufgeführt. Dabei ist die hochwertigste Lage mit der Schlüsselzahl 9 (rot) abgebildet. Die weiteren Lageklassen sind 7 (grün), 5 (blau) und 3 (orange). Nachfolgend ist ein Kartenausschnitt daraus abgebildet: Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 19 4.1 Unbebaute Flächen Teilmarkt im Überblick Anzahl Wertumsatz Millionen Euro Flächenumsatz ha 4.1.1 Bauflächen 89 134,606 48,358 4.1.2 Flächen der Land-/Forstwirtschaft 46 0,310 6,579 4.1.3 Sonstige Flächen 65 1,743 7,057 Summe 200 136,659 61,994 4.1.1 Bauflächen Die Zuordnung der im Berichtsjahr der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zugegangenen Verträge über unbebaute Grundstü- cke erfolgte unter Berücksichtigung der in § 3 Entwicklungszustand, ImmoWertV 2021 verwendeten Begriffsbestimmungen für den Grundstückszustand. Kauffälle Baureifes Land Wohnen Teilmarkt im Überblick Anzahl Wertumsatz Millionen Euro Flächenumsatz ha 4.1.1.1 Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke 32 16,962 1,842 4.1.1.2 Doppel-/Reihenhausgrundstücke 13 3,694 0,566 4.1.1.3 Mehrfamilienhausgrundstücke 16 98,415 10,158 4.1.1.4 Wirtschaftsimmobiliengrundstücke 17 11,719 34,260 4.1.1.5 Rohbau-/Bauerwartungsland 11 3,816 1,532 4.1.1.6 Sonstige Bauflächen 0 – – Summe 89 134,606 48,358 Bei den einzelnen Teilmärkten Ein-/Zweifamilien-, Doppel-/ Reihen- und Mehrfamilienhausgrundstücke kennzeichnen die dargestellten Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle (siehe Merkmale), das Marktverhalten im Berichtszeitraum. Die dargestellten Preise sind nicht zur Wertermittlung geeignet, da sie sich auf Grundstücke mit unterschiedlichen Zustandsmerkmalen beziehen. Sie stellen lediglich die Gruppe marktgängiger Immobilien dar, die dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen sind. Sie geben einen Überblick der Spannen der gezahlten Preise. Zur Wertermittlung dienen insbesondere Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren, Bodenrichtwerte sowie sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten (Kapitel 5). 127 123 188 118 92 100 94 66 96 88 64 32 22 50 27 22 24 11 5 11 11 15 12 12 13 26 24 16 26 19 24 21 43 16 12 11 14 16 0 50 100 150 200 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke Doppel-/Reihenhausgrundstücke Mehrfamilienhausgrundstücke 71 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 20 | Immobilienmarktbericht 2022 4.1.1.1 Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke 820 Euro/m² wurden durchschnittlich für ein Grundstück in mittlerer Lage bezahlt Im Jahr 2022 wurden, auf der Basis von 5 ausgewerteten Kauffällen, Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke in mittlerer Lage bei durchschnittlicher Grundstücksfläche von 490 m² für rund 400.000 Euro veräußert. Beim individuellen Wohnungsbau (Ein-/Zweifamilien-, Doppel-/Reihenhäuser) besteht keine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (wertrelevante Geschossflächenzahl – WGFZ –, siehe dazu Kapitel 5.3.1). Deshalb sind die dargestellten Kaufpreise nicht auf eine bestimmte WGFZ bezogen. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 17 Begründung von Erbbaurechten, Folgeverträge 0 Verkauf von Erbbaugrundstücken 0 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 15 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 16,962 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 1,842 ha 32 Ausgewertete Kauffälle 16 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage Preis/Fläche [Euro/m² ebf] Mittel und Spanne 800 610 – 1.020 850 710 – 1.120 1.360 1.120 – 1.550 Preis [Euro] 180.000 – 810.000 360.000 – 950.000 770.000 – 1.700.000 Anzahl – 5 7 4 Fläche [m²] 290 – 990 340 – 1.250 690 – 1.260 Die dargestellten Merkmale sind normiert; alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 21 Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Kaufpreise/Fläche [Euro/m² ebf] Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 16 605 962 (878) 1.549 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 283 0,295 Die Quadratmeterpreise (Preis/Fläche) sind normiert. Durchschnittliches Bodenrichtwertniveau zum Stichtag 1. Januar 2022, auf 01.07.2022 fortgeschrieben * Grundstückstyp Mäßige Lage [Euro/m² ebf] Mittlere Lage [Euro/m² ebf] Gute Lage [Euro/m² ebf] Sehr gute Lage [Euro/m² ebf] Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke 480 440 – 520 630 410 – 800 750 630 – 920 1.010 910 – 1.100 * mit Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhausgrundstücke“ 1 3 4 1 1 2 1 1 1 0 1 2 3 4 5 550 650 750 850 950 1.050 1.150 1.250 1.350 1.450 1.550 1.650 absolute Häufigkeiten der Preise/Fläche K la ss en m it te [ Eu ro /m ² eb f] Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 22 | Immobilienmarktbericht 2022 4.1.1.2 Doppel-/Reihenhausgrundstücke Anzahl der gehandelten Grundstücke auf dem Niveau von 2021 Aufgrund der geringen Anzahl an ausgewerteten Kauffällen sind Angaben zu Preis/Fläche und Fläche nur für die mittlere Lage möglich. Beim individuellen Wohnungsbau (Ein-/Zweifamilienhäuser, Doppel-/Reihenhäuser) besteht keine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (WGFZ). Deshalb sind die dargestellten Kaufpreise nicht auf eine bestimmte WGFZ bezogen. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 6 Begründung von Erbbaurechten, Folgeverträge 1 Verkauf von Erbbaugrundstücken 2 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 4 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 3,694 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 0,566 ha 13 Ausgewertete Kauffälle 5 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage Preis/Fläche [Euro/m² ebf] Mittel und Spanne 730 550 – 920 * Preis [Euro] 160.000 – 660.000 * Anzahl – 4 1 – Fläche [m²] 170 – 1200 * Die dargestellten Merkmale sind normiert; alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Durchschnittliches Bodenrichtwertniveau zum Stichtag 1. Januar 2022, auf 01.07.2022 fortgeschrieben * Grundstückstyp Mäßige Lage [Euro/m² ebf] Mittlere Lage [Euro/m² ebf] Gute Lage [Euro/m² ebf] Sehr gute Lage [Euro/m² ebf] Reihenhausgrundstück – 650 570 – 750 730 630 – 810 – * mit Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhausgrundstücke“ Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 23 4.1.1.3 Mehrfamilienhausgrundstücke Wenige Mehrfamilienhausgrundstücke auf dem Immobilienmarkt im Jahr 2022 Zum Zeitpunkt der Auswertung lagen bei einer großen Anzahl der Kauffälle die wertrelevanten Daten noch nicht vor. Oft ist dies mit dem Projektstand des Vorhabens verbunden. Da eine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (WGFZ) besteht, sind die dargestellten durchschnittlichen Bodenrichtwerte auf eine WGFZ von 1,5 bezogen. Hierzu wurden die für Karlsruhe ermittelten WGFZ-Umrechnungs- koeffizienten verwendet. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 10 Begründung von Erbbaurechten, Folgeverträge 0 Verkauf von Erbbaugrundstücken 0 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen, Grundstücksanteile der Wohnungserbbaurechte) 6 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 98,415 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 10,158 ha 16 Ausgewertete Kauffälle 4 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage Preis/Fläche [Euro/m² ebf] Mittel und Spanne * * * Preis [Euro] * * Anzahl – 2 2 – Fläche [m²] * * Die dargestellten Merkmale sind normiert; alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Durchschnittliches Bodenrichtwertniveau zum Stichtag 1. Januar 2022, auf 01.07.2022 fortgeschrieben * Grundstückstyp Mäßige Lage [Euro/m² ebf] Mittlere Lage [Euro/m² ebf] Gute Lage [Euro/m² ebf] Sehr gute Lage [Euro/m² ebf] Mehrfamilienhausgrundstück WGFZ 1,5 (Ø aller Bodenrichtwertzonen) 660 580 – 760 870 670 – 1.730 950 860 – 1.050 1.050 1.030 – 1.100 * mit Indexreihe „Baureifes Land Mehrfamilienhausgrundstücke“ Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 24 | Immobilienmarktbericht 2022 4.1.1.4 Grundstücke für Wirtschaftsimmobilien Die Kategorien der Wirtschaftsimmobilien werden in der nächsten Tabelle unter „Ausgewertete Kauffälle aufgeführt. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 7 Begründung von Erbbaurechten, Folgeverträge 6 Verkauf von Erbbaugrundstücken 1 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 3 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 11,719 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 34,260 ha 17 Von 7 verkauften Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Auswertung zugeordnet in geeigneten Kategorien 7 verkaufte Grundstücke für Handelsimmobilien – verkaufte Grundstücke für Büroimmobilien – verkaufte Grundstücke für Beherbergungs- und Gastronomieimmobilien – verkaufte Grundstücke für Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien 2 verkaufte Grundstücke für Gesundheits- und Sozialimmobilien 1 verkaufte Grundstücke für Freizeit-, Kultur- und Bildungseinrichtungen – verkaufte Grundstücke für technische Infrastruktur und öffentliche Sicherheit 2 verkaufte Grundstücke für andere Wirtschaftsimmobilien 2 Durchschnittliches Bodenrichtwertniveau zum Stichtag 1. Januar 2022, auf 01.07.2022 fortgeschrieben * Grundstückstyp Alle Lagen [Euro/m² ebf] Grundstücke für Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien WGFZ 1,7 (Ø aller Bodenrichtwertzonen) 180 40 – 380 * mit Indexreihe „Baureifes Land Grundstücke für Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien“ Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 25 4.1.1.5 Rohbauland/Bauerwartungsland Hierbei handelt es sich sowohl um geplante Wohnbauflächen, um geplante Flächen für Wirtschaftsimmobilien und Flächen für Gemeinbedarf. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 10 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 1 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 3,816 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 1,532 ha 11 Ausgewertete Kauffälle 6 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Preis/Fläche [Euro/m² ebf] Mittel und Spanne 355 113 – 600 Preis [Euro] 117.760 – 1.476.500 Anzahl 6 Fläche [m²] 600 – 2.950 Die dargestellten Merkmale sind nicht normiert; alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich 4.1.1.6 Sonstige Bauflächen Sonstige Bauflächen sind unter anderem Flächen für Wochenendhäuser und Gebiete mit Betrieben für Land- und Forstwirtschaft. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 0 Begründung von Erbbaurechten, Folgeverträge 0 Verkauf von Erbbaugrundstücken 0 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 0 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 0 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 0 ha 0 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 26 | Immobilienmarktbericht 2022 4.1.2 Flächen der Land- oder Forstwirtschaft Anzahl der Kauffälle um 40 Prozent gesunken Die Anzahl der verkauften Grundstücke (46) lag im Jahr 2022 deutlich niedriger als im Jahr 2021 (75). Der durchschnittliche Kaufpreis lag im Jahr 2022 bei 3,80 Euro. Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind. In diesen Kauffäl- len sind keine begünstigten Grundstücke (zum Beispiel Orts- nähe, besondere Lage) der Land- und Forstwirtschaft enthal- ten. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 40 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 6 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 0,310 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 6,579 ha 46 Ausgewertete Kauffälle 39 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal alle Lagen Preis/Fläche [Euro/m²] Mit- tel und Spanne 3,80 2,00 – 6,00 Preis [Euro] 1.000 – 35.000 Anzahl 39 Fläche [m²] 280 – 7.330 4.1.3 Sonstige Flächen Sonstige Flächen sind unter anderem Flächen für private Grünfläche, Kleingartenfläche und Freizeitgartenfläche. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 52 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 13 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 1,743 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 7,057 ha 65 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 27 4.2 Bebaute Flächen Teilmarkt im Überblick Anzahl Wertumsatz Millionen Euro Flächenumsatz ha 4.2.1 Ein-/Zweifamilienhäuser 199 144,336 12,055 4.2.2 Doppel-/Reihenhäuser 97 59,149 2,547 4.2.3 Mehrfamilienhäuser (ab drei Wohnungen) 131 249,946 8,294 4.2.4 Wohn-/Geschäftshäuser 31 66,206 1,437 4.2.5 Wirtschaftsimmobilien 41 240,213 42,580 4.2.6 Sonstige bebaute Grundstücke 0 0 0 Summe 499 759,851 66,913 Die Kaufpreise im Kapitel 4.2 enthalten den Gebäude- und den Bodenwertanteil. In den Baujahresklassen sind auch Objekte älterer Ursprungsbaujahre enthalten, deren Merkmale aufgrund von Instandsetzungen und Modernisierungen der jeweiligen Baujahresklasse entsprechen. Kauffälle von bebauten Grundstücken (Wohnen) *Zahl des Jahres 2022 ist vorläufig 365 348 316 316 309 295 239 271 261 265 268 215 199 190 200 170 136 104 101 160 122 119 104 137 148 97 63 76 70 56 72 85 103 116 131 126 136 147 131 0 100 200 300 400 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* Ein-/Zweifamilienhäuser Doppel-/Reihenhäuser Mehrfamilienhäuser Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 28 | Immobilienmarktbericht 2022 4.2.1 Ein-/Zweifamilienhäuser Ein gebrauchtes Ein-/Zweifamilienhaus kostet rund 760.000 Euro Als Basis dienten hierfür die Vergleichsfaktoren für Ein- /Zweifamilienhäuser mit einem indexiertem Bodenrichtwert 750 €/m², einer Wohnfläche 170 m², modifiziertem Baujahr 1975 und einer Grundstücksfläche 550 m². Preisentwicklung zum Vorjahr Erst- und Weiterverkäufe Legende um ± 0 % | um + 5 % | um - 5 % | um + 10 % | um - 10 % | * = Keine Preisentwicklung darstellbar Bei den Ein-/Zweifamilienhäusern handelt es sich überwiegend um freistehende Gebäude. Soweit Doppelhaushälften, Reihenend- und Reihenmittelhäuser dem typisierten Erscheinungsbild von Ein-/ Zweifamilienhäusern entsprechen, wurden sie in diesem Kapitel berücksichtigt. Bei Gebäuden können Modernisierungen zu einer längeren wirtschaftlichen (modifizierten) Restnutzungsdauer beziehungsweise einem modifizierten Baujahr führen. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 153 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 46 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 144,336 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 12,055 ha 199 Ausgewertete Kauffälle 71 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 29 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage Baujahre bis 1949 norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] Grundstücksfläche [m²] – * * * 3 * * * * * 1 * * – Baujahre 1950 – 1974 norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] Grundstücksfläche [m²] – 4.670 2.770 – 10.000 500.000 – 1.025.000 13 70 – 240 400 – 1.110 5.510 3.110 – 10.600 550.000 – 1.805.000 21 120 – 240 240 – 1.080 7.330 5.390 – 12.330 900.000 – 2.390.000 4 170 - 410 530 – 1.430 Baujahre 1975 – 1989 norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] Grundstücksfläche [m²] – 4.270 3.370 – 5.150 625.000 – 1.260.000 6 130 - 370 230 – 1.070 * * * 3 * * * * * 3 * * Baujahre 1990 – 2004 norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] Grundstücksfläche [m²] – 4.880 3.210 – 6.420 580.000 – 880.000 4 110 - 200 210 - 740 5.040 3.720 – 5.920 730.000 – 1.400.000 5 140 - 260 240 - 570 * * * 2 * * Baujahre ab 2005 norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] Grundstücksfläche [m²] – * * * 2 * * 6.390 5.570 – 7.760 1.075.000 – 1.965.000 4 190 – 330 330 - 410 – Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 30 | Immobilienmarktbericht 2022 Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle (Erst- und Weiterverkauf) ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Kaufpreis [Euro] Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 71 500.000 943.309 (762.730) 2.503.000 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 459.599 0,487 Bei den Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale nicht berücksichtigt. 1 12 14 16 7 2 2 1 3 4 1 1 2 1 1 2 1 0 5 10 15 20 350.000 450.000 550.000 650.000 750.000 850.000 950.000 1.050.000 1.150.000 1.250.000 1.350.000 1.450.000 1.550.000 1.650.000 1.750.000 1.850.000 1.950.000 2.050.000 2.150.000 2.250.000 2.350.000 2.450.000 2.550.000 absolute Häufigkeiten der Kaufpreise K la ss en m it te [ Eu ro ] Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 31 Vergleichsfaktoren für Ein-/Zweifamilienhäuser Die Vergleichsfaktoren wurden aus Kaufpreisen von typischen Ein-/Zweifamilienhäusern als wahrscheinlichste Schätzwerte mittels multipler Regressionsanalyse ermittelt. Bei Ein-/Zweifamilienhäusern werden neben dem Bodenrichtwert als Lagewert und der Wohnfläche die Auswirkungen von Baujahr und Grundstücksfläche auf den Wohnflächenpreis dargestellt. Darüber hinaus werden Angaben zur Gebäudekonstruktion, Unterkellerung und vorhandenen Garagen gemacht. Der Gebäudestandard orientiert sich an den Standardstufen der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010). Anwendungshinweise Die ermittelten Vergleichsfaktoren sind im Sinne der §§ 20 und 24 der ImmoWertV 2021 geeignet. Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Den Vergleichsfaktoren liegen Kauffälle der letzten beiden Jahre zugrunde. Die angegebenen Vergleichsfaktoren beziehen sich auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind im Anschluss an eine gegebenenfalls noch erforderliche Marktanpassung zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes anzubringen. Bei einem Vergleich mit den Faktoren des Vorjahres ist zu beobachten, dass der Bodenwert einer allgemeinen Preisentwicklung unterliegt. In Einzelfällen können die anzusetzenden Vergleichsfaktoren nach oben und unten variieren. So ist für die Beurteilung eines untypischen Objektes, etwa eines Grundstücks mit großer Fläche und eines Gebäudes mit kleiner Wohnfläche, das vorgestellte Berechnungsmodell nur eingeschränkt geeignet. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so wird von der Anwendung der Vergleichsfaktoren abgeraten. Der Bodenwertansatz erfolgt üblicherweise mit dem Bodenrichtwert ohne Bebauungsabschlag. Für zu zonierende Grundstücke können die Vergleichsfaktoren keine Anwendung finden. In einzelnen Fällen, wo sich ein abweichender Bodenwert als marktüblich erweist, ist vom ermittelten Bodenwert auszugehen. Zwischenwerte können interpoliert werden. Der Gebäudestandard der Standardstufe 3 entspricht hierbei einem Neubaustandard der Baujahre 1995 bis 2004 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Die Standardstufe 2 betrifft üblicherweise Gebäude der Baujahre 1980 bis 1994 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Bei Gebäuden können Modernisierungen zu einer längeren wirtschaftlichen (modifizierten) Restnutzungsdauer beziehungsweise einem modifizierten Baujahr führen. Der indexierte Bodenrichtwert ist auf die Jahresmitte mit Hilfe der Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/ Reihenhausgrundstücke“ fortgeschrieben. Alle Wohnflächenpreise in der Tabelle beziehen sich typischerweise auf ein Ein-/Zweifamilienhaus mit folgenden Eigenschaften modifiziertes Baujahr 1980 Standardstufe 2 bis 3 Grundstücksfläche [m²] 500 Gebäudekonstruktion massiv Anzahl der Vollgeschosse ein- bis zweigeschossig Unterkellerung vollständig Stellung freistehend Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 32 | Immobilienmarktbericht 2022 Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche [m²] indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 600 700 800 900 120 4.750 5.010 5.260 5.510 130 4.640 4.900 5.150 5.400 140 4.540 4.790 5.040 5.290 150 4.430 4.680 4.930 5.180 160 4.320 4.570 4.820 5.070 170 4.210 4.460 4.710 4.960 180 4.100 4.350 4.600 4.850 190 3.990 4.240 4.490 4.740 200 3.880 4.130 4.380 4.630 210 3.770 4.020 4.270 4.520 220 3.660 3.910 4.160 4.410 230 3.550 3.800 4.050 4.310 240 3.440 3.690 3.950 4.200 250 3.330 3.590 3.840 4.090 Ab- und Zuschläge bei Abweichungen folgender Merkmale modifiziertes Baujahr 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -860 -580 -290 0 290 580 860 Grundstücksfläche [m²] 300 400 500 600 700 800 900 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -130 -60 0 60 130 190 250 Qualitätsparameter Vergleichsfaktor Wohnflächenpreis [Euro/m²] Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 39 2.770 4.547 (4.620) 5.940 Multiples Bestimmtheitsmaß Vertrauensbereich (2-seitig) Erwartungsbereich (2-seitig) 0,46 ± (190 bis 560) ± 1.280 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 33 Kennzahlen der ausgewerteten Stichprobe (Umfang der Stichprobe 39 Kauffälle) Merkmal Minimum Mittelwert (Median) Maximum indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 533 718 (722) 1.000 Wohnfläche [m²] 108 167 (156) 300 modifiziertes Baujahr 1951 1981 (1980) 2016 Standardstufe 2,2 2,8 (2,6) 4,0 Grundstücksfläche [m²] 179 494 (429) 1.113 Gebäudekonstruktion (überwiegend) massiv Anzahl der Vollgeschosse ein- bis zweigeschossig Unterkellerung (überwiegend) vollständig Stellung (überwiegend) freistehend Anzahl der Wohnungen 1 (überwiegend) bis 2 Anzahl der Garagen 1 (überwiegend) bis 2 Aus einem Vergleich der Tabellenwerte vorheriger oder nachfolgender Immobilienmarktberichte kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Anwendungsbeispiel Ein-/Zweifamilienhaus Tabellenwerte Vorläufiger Vergleichswert indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 750 Wohnfläche [m²] 170 4.585 Euro/m² modifiziertes Baujahr 1975 - 145 Euro/m² Standardstufe 2 bis 3 Grundstücksfläche [m²] 550 + 30 Euro/m² Gebäudekonstruktion massiv Anzahl der Vollgeschosse 1 Unterkellerung vollständig Stellung freistehend Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Berechnung vorläufiger Vergleichswert 170 m² x 4.470 Euro/m² = 759.900 Euro Für die Ermittlung des vorläufigen Vergleichswertes steht der unter Berücksichtigung der fünf Merkmale (indexierter Bodenrichtwert, Wohnfläche, modifiziertes Baujahr, Standardstufe und Grundstücksfläche) abgeleitete Vergleichsfaktor im Vordergrund. Geringere Bedeutung kommt den einzelnen Werteinflüssen selbst zu. Zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes ist gegebenenfalls noch eine erforderliche Marktanpassung vorzunehmen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind zu berücksichtigen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 34 | Immobilienmarktbericht 2022 4.2.2 Doppel-/Reihenhäuser Ein gebrauchtes Doppel-/Reihenendhaus kostet rund 700.000 Euro Als Basis dienten hierfür die Vergleichsfaktoren für Doppel-/Reihenendhäuser mit einem indexiertem Bodenrichtwert von 600 €/m², einer Wohnfläche von 150 m², einem modifizierten Baujahr 2005 und einer Grundstücksfläche von 280 m². Preisentwicklung zum Vorjahr Erst- und Weiterverkäufe Legende um ± 0 % | um + 5 % | um - 5 % | um + 10 % | um - 10 % | * = Keine Preisentwicklung darstellbar Soweit Doppelhaushälften, Reihenend- und Reihenmittelhäuser dem typisierten Erscheinungsbild von Ein-/ Zweifamilienhäusern entsprechen, wurden sie im Kapitel 4.2.1 berücksichtigt. Bei Gebäuden können Modernisierungen zu einer längeren wirtschaftlichen (modifizierten) Restnutzungsdauer beziehungsweise einem modifizierten Baujahr führen. 4.2.2.1 Doppel-/Reihenendhäuser Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 34 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 9 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 27,226 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 1,314 ha 43 Ausgewertete Kauffälle 27 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne 4.730 3.460 – 6.120 5.010 4.290 – 6.970 Preis [Euro] 415.000 – 870.000 485.000 – 855.000 Anzahl – 15 12 – Wohnfläche [m²] 120 – 180 100 – 180 Baujahr Mittel und Spanne 1990 1929 – 2022 1987 1950 – 2022 Grundstücksfläche [m²] 170 – 570 180 – 680 Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 35 Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle (Erst- und Weiterverkauf) ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Kaufpreis [Euro] Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 27 415.000 678.520 (700.000) 871.000 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 124.437 0,183 Bei den Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale nicht berücksichtigt. 1 2 3 3 2 3 6 1 4 2 0 5 10 375.000 425.000 475.000 525.000 575.000 625.000 675.000 725.000 775.000 825.000 875.000 925.000 absolute Häufigkeiten der Kaufpreise K la ss en m it te [ Eu ro ] Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 36 | Immobilienmarktbericht 2022 Vergleichsfaktoren für Doppel-/Reihenendhäuser Die Vergleichsfaktoren wurden aus Kaufpreisen von typischen Doppel-/Reihenendhäusern als wahrscheinlichste Schätzwerte mittels multipler Regressionsanalyse ermittelt. Bei Doppel-/Reihenhäusern werden neben dem Bodenrichtwert als Lagewert und der Wohnfläche die Auswirkungen von Baujahr und Grundstücksfläche auf den Wohnflächenpreis dargestellt. Darüber hinaus werden Angaben zur Gebäudekonstruktion, Unterkellerung und vorhandenen Garagen gemacht. Der Gebäudestandard orientiert sich an den Standardstufen der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010). Anwendungshinweise Der Gutachterausschuss hat diese Vergleichsfaktoren mit der Modellbildung (Aufteilung von Doppel-/ Reihenhäusern) ermittelt. Die ermittelten Vergleichsfaktoren sind im Sinne der §§ 20 und 24 der ImmoWertV 2021 geeignet. Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Den Vergleichsfaktoren liegen Kauffälle der letzten beiden Jahre zugrunde. Die angegebenen Vergleichsfaktoren beziehen sich auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind im Anschluss an eine gegebenenfalls noch erforderliche Marktanpassung zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes anzubringen. In Einzelfällen können die anzusetzenden Vergleichsfaktoren nach oben und unten variieren. Für die Beurteilung eines untypischen Objekts, zum Beispiel eines Gebäudes jüngeren Baujahrs mit kleiner Wohnfläche, ist das vorgestellte Berechnungsmodell nur eingeschränkt geeignet. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so wird von der Anwendung der Vergleichsfaktoren abgeraten. Der Bodenwertansatz erfolgt üblicherweise mit dem Bodenrichtwert ohne Bebauungsabschlag. Für zu zonierende Grundstücke können die Vergleichsfaktoren keine Anwendung finden. In einzelnen Fällen, wo sich ein abweichender Bodenwert als marktüblich erweist, ist vom ermittelten Bodenwert auszugehen. Zwischenwerte können interpoliert werden. Der Gebäudestandard der Standardstufe 3 entspricht hierbei einem Neubaustandard der Baujahre 1995 bis 2004 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Die Standardstufe 2 betrifft üblicherweise Gebäude der Baujahre 1980 bis 1994 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Bei Gebäuden können Modernisierungen zu einer längeren wirtschaftlichen (modifizierten) Restnutzungsdauer beziehungsweise einem modifizierten Baujahr führen. Der indexierte Bodenrichtwert ist auf die Jahresmitte mit Hilfe der Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/ Reihenhausgrundstücke“ fortgeschrieben. Für Doppel-/Reihenendhäuser im Wohnungseigentum, können die Werte ebenfalls herangezogen werden. Alle Wohnflächenpreise in der Tabelle beziehen sich typischerweise auf ein Doppel-/Reihenendhaus mit folgenden Eigenschaften modifiziertes Baujahr 1990 Standardstufe 2 bis 3 Grundstücksfläche [m²] 300 Gebäudekonstruktion massiv Unterkellerung vollständig Stellung Doppel-/Reihenendhäuser Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 37 Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche [m²] indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 550 650 750 90 4.930 5.270 5.620 100 4.790 5.140 5.480 110 4.660 5.000 5.350 120 4.520 4.870 5.210 130 4.390 4.730 5.080 140 4.250 4.600 4.940 150 4.120 4.460 4.810 160 3.980 4.330 4.670 170 3.850 4.190 4.540 180 3.710 4.060 4.400 Ab- und Zuschläge bei Abweichungen folgender Merkmale modifiziertes Baujahr 1960 1970 1980 1990 2000 2010 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -860 -570 -290 0 290 570 Grundstücksfläche [m²] 200 250 300 350 400 450 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -240 -120 0 120 240 360 Qualitätsparameter Vergleichsfaktor Wohnflächenpreis [Euro/m²] Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 38 2.950 4.703 (4.815) 6.190 Multiples Bestimmtheitsmaß Vertrauensbereich (2-seitig) Erwartungsbereich (2-seitig) 0,34 ± (190 bis 560) ± 1.170 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 38 | Immobilienmarktbericht 2022 Kennzahlen der ausgewerteten Stichprobe (Umfang der Stichprobe 38 Kauffälle) Merkmal Minimum Mittelwert (Median) Maximum indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 556 676 (683) 811 Wohnfläche [m²] 87 137 (135) 180 modifiziertes Baujahr 1957 1987 (1988) 2016 Standardstufe 2,3 2,9 (2,8) 3,9 Grundstücksfläche [m²] 150 324 (315) 546 Gebäudekonstruktion massiv Unterkellerung vollständig Stellung Doppel-/Reihenendhäuser Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Aus einem Vergleich der Tabellenwerte vorheriger oder nachfolgender Immobili- enmarktberichte kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Anwendungsbeispiel Reihenendhaus Tabellenwerte Vorläufiger Vergleichswert indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 600 Wohnfläche [m²] 150 4.290 Euro/m² modifiziertes Baujahr 2005 + 430 Euro/m² Standardstufe 2 bis 3 Grundstücksfläche [m²] 280 - 48 Euro/m² Gebäudekonstruktion massiv Unterkellerung vollständig Stellung Endhaus Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Berechnung vorläufiger Vergleichswert 150 m² x 4.672 Euro/m² = 700.800 Euro Für die Ermittlung des vorläufigen Vergleichswertes steht der unter Berücksichtigung der fünf Merkmale (indexierter Bodenrichtwert, Wohnfläche, modifiziertes Baujahr, Standardstufe und Grundstücksfläche) abgeleitete Vergleichsfaktor im Vordergrund. Geringere Bedeutung kommt den einzelnen Werteinflüssen selbst zu. Zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes ist gegebenenfalls noch eine erforderliche Marktanpassung vorzunehmen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind zu berücksichtigen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 39 4.2.2.2 Reihenmittelhäuser Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 45 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 9 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 31,923 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 1,233 ha 54 Ausgewertete Kauffälle 36 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne 4.700 3.660 – 6.040 4.860 3.220 – 6.710 Preis [Euro] 415.000 – 815.000 290.000 – 890.000 Anzahl – 14 22 – Wohnfläche [m²] 100 – 190 90 – 150 Baujahr Mittel und Spanne 1990 1969 – 2023 1976 1955 – 2023 Grundstücksfläche [m²] 30 – 320 130 – 380 Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 40 | Immobilienmarktbericht 2022 Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle (Erst- und Weiterverkauf) ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Kaufpreis [Euro] Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 36 290.000 587.991 (569.500) 886.000 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 137.664 0,234 Bei den Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale nicht berücksichtigt. 1 4 5 6 4 5 5 2 1 3 0 5 10 225.000 275.000 325.000 375.000 425.000 475.000 525.000 575.000 625.000 675.000 725.000 775.000 825.000 875.000 925.000 absolute Häufigkeiten der Kaufpreise K la ss en m it te [ Eu ro ] Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 41 Vergleichsfaktoren für Reihenmittelhäuser Die Vergleichsfaktoren wurden aus von typischen Reihenmittelhäusern als wahrscheinlichste Schätzwerte mittels multipler Regressionsanalyse ermittelt. Bei Doppel- /Reihenhäusern werden neben dem Bodenrichtwert als Lagewert und der Wohnfläche die Auswirkungen von Baujahr und Grundstücksfläche auf den Wohnflächenpreis dargestellt. Darüber hinaus werden Angaben zur Gebäudekonstruktion, Unterkellerung und vorhandenen Garagen gemacht. Der Gebäudestandard orientiert sich an den Standardstufen der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010). Anwendungshinweise Der Gutachterausschuss hat diese Vergleichsfaktoren erstmalig mit der neuen Modellbildung (Aufteilung von Doppel-/ Reihenhäusern) ermittelt. Die ermittelten Vergleichsfaktoren sind im Sinne der §§ 20 und 24 der ImmoWertV 2021 geeignet. Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Den Vergleichsfaktoren liegen Kauffälle der letzten beiden Jahre zugrunde. Die angegebenen Vergleichsfaktoren beziehen sich auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind im Anschluss an eine gegebenenfalls noch erforderliche Marktanpassung zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes anzubringen. In Einzelfällen können die anzusetzenden Vergleichsfaktoren nach oben und unten variieren. Für die Beurteilung eines untypischen Objekts, zum Beispiel eines Gebäudes jüngeren Baujahrs mit kleiner Wohnfläche, ist das vorgestellte Berechnungsmodell nur eingeschränkt geeignet. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so wird von der Anwendung der Vergleichsfaktoren abgeraten. Der Bodenwertansatz erfolgt üblicherweise mit dem Bodenrichtwert ohne Bebauungsabschlag. Für zu zonierende Grundstücke können die Vergleichsfaktoren keine Anwendung finden. In einzelnen Fällen, wo sich ein abweichender Bodenwert als marktüblich erweist, ist vom ermittelten Bodenwert auszugehen. Zwischenwerte können interpoliert werden. Der Gebäudestandard der Standardstufe 3 entspricht hierbei einem Neubaustandard der Baujahre 1995 bis 2004 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Die Standardstufe 2 betrifft üblicherweise Gebäude der Baujahre 1980 bis 1994 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Bei Gebäuden können Modernisierungen zu einer längeren wirtschaftlichen (modifizierten) Restnutzungsdauer beziehungsweise einem modifizierten Baujahr führen. Der indexierte Bodenrichtwert ist auf die Jahresmitte mit Hilfe der Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/ Reihenhausgrundstücke“ fortgeschrieben. Für Reihenmittelhäuser im Wohnungseigentum, können die Werte ebenfalls herangezogen werden. Alle Wohnflächenpreise in der Tabelle beziehen sich typischerweise auf ein Reihenmittelhaus mit folgenden Eigenschaften modifiziertes Baujahr 1990 Standardstufe 2 bis 3 Grundstücksfläche [m²] 200 Gebäudekonstruktion massiv Unterkellerung vollständig Stellung Reihenmittelhäuser Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 42 | Immobilienmarktbericht 2022 Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche [m²] indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 600 650 700 750 90 5.010 5.170 5.320 5.470 100 4.830 4.980 5.130 5.290 110 4.640 4.790 4.950 5.100 120 4.450 4.610 4.760 4.910 130 4.270 4.420 4.570 4.730 140 4.080 4.230 4.390 4.540 150 3.890 4.050 4.200 4.350 160 3.710 3.860 4.010 4.170 170 3.520 3.670 3.830 3.980 Ab- und Zuschläge bei Abweichungen folgender Merkmale modifiziertes Baujahr – 1970 1980 1990 2000 2010 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] – -710 -360 0 360 710 Grundstücksfläche [m²] – – 150 200 250 300 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] – – -190 0 190 390 Qualitätsparameter Vergleichsfaktor Wohnflächenpreis [Euro/m²] Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 43 2.870 4.643 (4.630) 6.790 Multiples Bestimmtheitsmaß Vertrauensbereich (2-seitig) Erwartungsbereich (2-seitig) 0,54 ± (190 bis 520) ± 1150 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 43 Kennzahlen der ausgewerteten Stichprobe (Umfang der Stichprobe 43 Kauffälle) Merkmal Minimum Mittelwert (Median) Maximum indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 578 702 (722) 789 Wohnfläche [m²] 80 128 (127) 197 modifiziertes Baujahr 1963 1987 (1984) 2016 Standardstufe 2,1 2,8 (2,8) 3,6 Grundstücksfläche [m²] 138 234 (226) 365 Gebäudekonstruktion massiv Unterkellerung vollständig Stellung Reihenmittelhäuser Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Aus einem Vergleich der Tabellenwerte vorheriger oder nachfolgender Immobili- enmarktberichte kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Anwendungsbeispiel Reihenmittelhaus Tabellenwerte Vorläufiger Vergleichswert indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 625 Wohnfläche [m²] 120 4.530Euro/m² modifiziertes Baujahr 1988 - 72 Euro/m² Standardstufe 2 bis 3 Grundstücksfläche [m²] 210 + 38 Euro/m² Gebäudekonstruktion massiv Unterkellerung vollständig Stellung Mittelhaus Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Berechnung vorläufiger Vergleichswert 120 m² x 4.496 Euro/m² = 539.520 Euro Für die Ermittlung des vorläufigen Vergleichswertes steht der unter Berücksichtigung der fünf Merkmale (indexierter Bodenrichtwert, Wohnfläche, modifiziertes Baujahr, Standardstufe und Grundstücksfläche) abgeleitete Vergleichsfaktor im Vordergrund. Geringere Bedeutung kommt den einzelnen Werteinflüssen selbst zu. Zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes ist gegebenenfalls noch eine erforderliche Marktanpassung vorzunehmen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind zu berücksichtigen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 44 | Immobilienmarktbericht 2022 4.2.3 Mehrfamilienhäuser Abnahme bei der Anzahl der Kauffälle (131 im Jahr 2022) Bei diesem Teilmarkt ist im Vergleich zum Jahr 2021 mit 147 Kauffällen ein leichter Rückgang bei der Anzahl der Kauffälle zu verzeichnen. Preisentwicklung zum Vorjahr Erst- und Weiterverkäufe Legende um ± 0 % | um + 5 % | um - 5 % | um + 10 % | um - 10 % | um + 20 % | * = Keine Preisentwicklung dar- stellbar Beim Teilmarkt handelt es sich um Mehrfamilienhäuser ab drei Wohnungen mit gegebenenfalls einem gewerblichen Mietertragsanteil kleiner 20 Prozent. Die angegebenen Wohnflächenpreise beziehen sich auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 104 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 27 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 249,946 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 8,294 ha 131 Ausgewertete Kauffälle mit drei Wohnungen 21 Ausgewertete Kauffälle ab vier Wohnungen 57 ∑ Ausgewertete Kauffälle 78 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 45 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle mit drei Wohnungen Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage norm. Preis/ (Wfl+Nfl) [Euro/m²] Mittel und Spanne 3.320 2.530 – 4.510 3.880 3.090 – 5.780 * Preis [Euro] 480.000 – 1.050.000 685.000 – 1.415.000 * Anzahl - 10 9 2 Wohnfläche [m²] 160 – 310 220 – 260 * Baujahr Mittel und Spanne 1958 1900 – 1969 1954 1900 – 1994 * Wohnungen 3 3 * Grundstücksfläche [m²] 310 – 650 560 – 860 * Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Die Verteilung der Kaufpreise / (Wohn- und Nutzfläche) der ausgewerteten Kauffälle mit drei Wohnungen ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Kaufpreis [Euro] Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 21 2.532 3.839 (3.463) 6.667 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 1.111 0,289 Bei normierten Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigt. 2 2 6 4 1 1 1 1 1 1 1 0 2 4 6 2.400 2.700 3.000 3.300 3.600 3.900 4.200 4.500 4.800 5.100 5.400 5.700 6.000 6.300 6.600 6.900 absolute Häufigkeiten der normierten Kaufpreise/(Wohn- und Nutzfläche) K la ss en m it te [ Eu ro /m ²] Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 46 | Immobilienmarktbericht 2022 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle ab vier Wohnungen Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage norm. Preis/ (Wfl+Nfl) [Euro/m²] Mittel und Spanne 2.960 1.340 – 5.170 3.220 2.120 – 4.530 * Preis [Euro] 560.000 – 15.280.000 800.000 – 48.200.000 * Anzahl - 37 19 1 Wohn-/Nutzfläche [m²] 260 – 2.950 280 – 11.080 * Baujahr Mittel und Spanne 1928 1870 – 1972 1917 1706 – 2016 * Wohnungen 4 – 29 4 – 160 * Grundstücksfläche [m²] 170 – 2.260 130 – 7.350 * Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Die Verteilung der Kaufpreise / (Wohn- und Nutzfläche) der ausgewerteten Kauffälle ab vier Wohnungen ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Normierter Kaufpreis/(Wohn- und Nutzfläche) [Euro/m²] Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 57 1.344 3.036 (2.919) 5.174 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 838 0,276 Bei normierten Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigt. 1 2 5 11 8 6 6 6 3 3 3 2 1 0 2 4 6 8 10 12 1.200 1.500 1.800 2.100 2.400 2.700 3.000 3.300 3.600 3.900 4.200 4.500 4.800 5.100 5.400 absolute Häufigkeiten der normierten Kaufpreise/(Wohn- und Nutzfläche) K la ss en m it te [ Eu ro /m ²] Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 47 4.2.4 Wohn-/Geschäftshäuser Preisniveau erneut leicht gestiegen Der Teilmarkt Wohn-/Geschäftshäuser, mit einem gewerblichen Mietertragsanteil von 20 bis 80 Prozent, weist mit 3.390 Euro/m² (Wfl+Nfl) einen erhöhten durchschnittlichen Kaufpreis gegenüber den Vorjahren mit 2.870 Euro/m² (2021) und 2.750 Euro/m² (2020) auf. Bei Wohn- und Geschäftsgebäuden handelt es sich um gemischt genutzte Gebäude mit einem gewerblichen Mietertragsanteil von 20 bis 80 Prozent. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 26 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 5 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 66,206 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 1,437 ha 31 Ausgewertete Kauffälle 21 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal norm. Preis/ (Nfl+Wfl) [Euro/m²] Mittel und Spanne 3.390 920 – 9.260 Preis [Euro] 320.000 – 11.990.000 Anzahl 21 Wohn-/Nutzfläche [m²] 200 – 4.460 Grundstücksfläche [m²] 90 – 950 Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 48 | Immobilienmarktbericht 2022 Die Verteilung der Kaufpreise / (Wohn- und Nutzfläche) der ausgewerteten Kauffälle ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Normierter Kaufpreis/(Wohn- und Nutzfläche) [Euro/m²] Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 21 923 3.392 (3.250) 9.260 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 1.822 0,537 Bei normierten Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigt. 1 2 2 2 2 3 3 2 2 1 1 0 1 2 3 4 250 750 1.250 1.750 2.250 2.750 3.250 3.750 4.250 4.750 5.250 5.750 6.250 6.750 7.250 7.750 8.250 8.750 9.250 9.750 absolute Häufigkeiten der normierten Kaufpreise/(Wohn- und Nutzfläche) K la ss en m it te [ Eu ro /m ²] Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 49 4.2.5 Wirtschaftsimmobilien Die Kategorien der Wirtschaftsimmobilien (gewerblicher Mietertragsanteil > 80 Prozent) werden in der nächsten Tabelle unter „Ausgewertete Kauffälle“ aufgeführt. Aufgrund der Anzahl der ausgewerteten Kauffälle können im Weiteren detailliert nur Handels-, Büro-; Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien auf Seite 50 bis 52 dargestellt werden. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 26 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 15 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 240,213 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 42,580 ha 41 Von 26 verkauften Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Auswertung zugeordnet in geeigneten Kategorien 18 verkaufte Grundstücke für Handelsimmobilien 4 verkaufte Grundstücke für Büroimmobilien 5 verkaufte Grundstücke für Beherbergungs- und Gastronomieimmobilien 3 verkaufte Grundstücke für Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien 6 verkaufte Grundstücke für Gesundheits- und Sozialimmobilien - verkaufte Grundstücke für Freizeit-, Kultur- und Bildungseinrichtungen - verkaufte Grundstücke für technische Infrastruktur und öffentliche Sicherheit - verkaufte Grundstücke für andere Wirtschaftsimmobilien - Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 50 | Immobilienmarktbericht 2022 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle für Handelsimmobilien Merkmal norm. Preis/ (Nfl+Wfl) [Euro/m²] Mittel und Spanne 3.910 2.670 – 4.850 Preis [Euro] 1.140.000 – 10.080.000 Anzahl 4 Wohn-/Nutzfläche [m²] 240 – 2.390 Grundstücksfläche [m²] 260 – 1.060 Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Die Verteilung der Kaufpreise / (Wohn- und Nutzfläche) der ausgewerteten Kauffälle für Handelsimmobilien ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Normierter Kaufpreis/(Wohn- und Nutzfläche) [Euro/m²] für Handelsimmobilien Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 4 2.672 3.906 (4.050) 4.851 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 915 0,234 Bei normierten Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigt. 1 1 1 1 0 1 2 2.500 2.700 2.900 3.100 3.300 3.500 3.700 3.900 4.100 4.300 4.500 4.700 4.900 5.100 absolute Häufigkeiten der normierten Kaufpreise/(Wohn- und Nutzfläche) K la ss en m it te [ Eu ro /m ²] Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 51 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle für Büroimmobilien Merkmal norm. Preis/ (Nfl+Wfl) [Euro/m²] Mittel und Spanne 2.140 960 – 2.730 Preis [Euro] 800.000 – 17.670.000 Anzahl 5 Wohn-/Nutzfläche [m²] 830 – 7.000 Grundstücksfläche [m²] 1.270 – 5.320 Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Die Verteilung der Kaufpreise / (Wohn- und Nutzfläche) der ausgewerteten Kauffälle für Büroimmobilien ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Normierter Kaufpreis/(Wohn- und Nutzfläche) [Euro/m²] für Büroimmobilien Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 5 959 2.144 (2.523) 2.726 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 766 0,357 Bei normierten Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigt. 1 1 1 2 0 1 2 3 700 900 1.100 1.300 1.500 1.700 1.900 2.100 2.300 2.500 2.700 2.900 absolute Häufigkeiten der normierten Kaufpreise/(Wohn- und Nutzfläche) K la ss en m it te [ Eu ro /m ²] Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 52 | Immobilienmarktbericht 2022 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle für Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien Merkmal norm. Preis/ (Nfl+Wfl) [Euro/m²] Mittel und Spanne 1.010 530 – 1.670 Preis [Euro] 450.000 – 17.300.000 Anzahl 6 Nutzfläche [m²] 470 – 32.800 Grundstücksfläche [m²] 1.380 – 22.870 Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Die Verteilung der Kaufpreise / (Wohn- und Nutzfläche) der ausgewerteten Kauffälle für Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Normierter Kaufpreis/(Wohn- und Nutzfläche) [Euro/m²] für Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 6 527 1.008 (944) 1.667 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 427 0,424 Bei normierten Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigt. 1 1 2 1 1 0 1 2 3 300 500 700 900 1.100 1.300 1.500 1.700 1.900 absolute Häufigkeiten der normierten Kaufpreise/Nutzfläche K la ss en m it te [ Eu ro /m ²] Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 53 4.2.6 Sonstige bebaute Grundstücke Sonstige bebaute Grundstücke mit sonstigen Gebäuden (beispielsweise Wochenendhäuser). Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 0 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 0 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 0,000 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 0,000 ha 0 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 54 | Immobilienmarktbericht 2022 4.3 Wohnungs- und Teileigentum Teilmarkt im Überblick Anzahl Wertumsatz Millionen Euro 4.3.1 Erstverkauf 50 28,173 4.3.2 Weiterverkauf 970 269,709 4.3.3 Umwandlungen von Mietwohnungen 66 22,979 4.3.4 Teileigentum 145 16,790 Summe 1.231 337,651 Preisentwicklung bei Weiterverkäufen sank von 9,1 % (2021) auf 4,8 % (2022). Während im 1. Halbjahr ein Preisanstieg wie in den Vorjahren zu verzeichnen war, kam es im 2. Halbjahr zu einem Rückgang. Die Anzahl der Erstverkäufe lag dabei auf einem historischen Tiefstand mit 50 Kauffällen im Jahr 2022. Die Anzahl der Kauffälle ist weiter rückläufig. Bei den Weiterverkäufen sank die Anzahl der Kauffälle um ca. 4,9 % bei einem Rückgang des Wertumsatzes um ca. 18 %. Kauffälle von Wohnungseigentum *Zahl des Jahres 2022 ist vorläufig 519 499 476 419 192 100 109 106 134 108 89 77 50 1188 1322 1215 1246 1060 1165 1072 1050 1114 1028 1078 1020 970 222 171 163 122 79 89 61 56 151 107 128 70 66 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* Erstverkäufe Weiterverkäufe Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 55 Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Die dargestellten Kaufpreise beinhalten den Wert für das Wohnungseigentum/Teileigentum mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum einschließlich Grund, Boden und Instandsetzungsrücklage. Nicht enthalten sind Wertanteile für Garagen oder Einstellplätze. Unabhängig davon ist zu beachten, dass die Objekte der einzelnen Baujahresklassen auch typischerweise modernisiert beziehungsweise saniert wurden. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Für die Wertermittlung von Eigentumswohnungen auf dem Karlsruher Grundstücksmarkt wird in der Regel das direkte Vergleichswertverfahren herangezogen. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung können durch die Geschäftsstelle erteilt werden. Vergleichsfaktoren für Erst- und Weiterverkäufe von Wohnungseigentum Die Ermittlung der Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum wurde an Grundsätzen des Vergleichswertverfahrens orientiert und erfolgte auf Grundlage von Kaufpreisen des Berichtsjahres. Anwendungshinweise Die ermittelten Vergleichsfaktoren sollen insbesondere als Grundlage für die steuerliche Bewertung gem. § 183 Bewertungsgesetz (BewG) Anwendung finden. Die Eignung als Vergleichsfaktoren im Sinne der §§ 20 und 24 der ImmoWertV 2021 ist gleichfalls gegeben. Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Die angegebenen Vergleichsfaktoren beziehen sich auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind im Anschluss an eine ggf. noch erforderliche Marktanpassung zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes anzubringen. Werte von Tiefgaragenstellplätzen, Einzelgaragen, Offenen Stellplätzen und so weiter sind in den angegebenen Vergleichsfaktoren nicht enthalten. Hierzu wird auf Ziffer 4.3.4 verwiesen. In Einzelfällen können die anzusetzenden Vergleichsfaktoren nach oben und unten variieren. So sind für die Beurteilung untypischer Objekte die angegebenen Vergleichsfaktoren nur eingeschränkt geeignet. Zwischenwerte können interpoliert werden. Der Gutachterausschuss hat zur verbesserten Markttransparenz die Boxplotdarstellung für die Vergleichsfaktoren Weiterverkauf von Wohnungseigentum gewählt. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 56 | Immobilienmarktbericht 2022 4.3.1 Erstverkäufe von Wohnungseigentum Anstieg der Preisentwicklung bei rückläufigem Wertumsatz und sinkenden Verkaufszahlen. Bei den Erstverkäufen ist ein neuer Tiefstand erreicht. Anzahl und Wertumsatz sanken um ca. 35 % gegenüber dem Vorjahr. Über das Jahr hinweg ist ein Preisanstieg von 8,2% zu verzeichnen. Preisentwicklung zum Vorjahr Erstverkäufe Legende um ± 0 % | um + 5 % | um - 5 % | um + 10 % | um - 10 % | * = Keine Preisentwicklung darstellbar Teilmarkt im Überblick Anzahl Erstverkäufe von Wohnungseigentum im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 40 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Erbbaurecht, Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, betreutes Wohnen) 10 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 28,173 Mio. Euro 50 Ausgewertete Kauffälle 32 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Alle Lagen Preis/Wfl [Euro/m²] 4.170 – 8.350 Preis [Euro] 250.000 – 1.244.000 Anzahl 32 Wohnfläche [m²] 40 – 163 Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet und nicht normiert, * = Keine Angabe möglich Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 57 Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Kaufpreis/Fläche [Euro/m² ebf] Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 32 4.170 6.100 (5850) 8.350 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 1.052 0,172 Die Quadratmeterpreise (Kaufpreis/Fläche) sind nicht normiert. Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] (Umfang 32 Kauffälle) Wohnfläche Lage Baujahresklasse Neubau** (Anzahl) bis 35 m² Mittel/Gut *(0) 36 – 70 m² Mittel/Gut 6.220 (5) 71 – 100 m² Mittel/Gut 6.290 (10) über 100 m² Mittel/Gut 5.800 (16) Penthouses Mittel/Gut *(1) * = Keine Angabe möglich; ** Dieser Baujahresklasse wurden Neubauten mit Fertigstellung in den Jahren 2020 bis 2024 zugeordnet, hierbei wurden Penthouses gesondert berücksichtigt; Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet und nicht normiert 1 1 3 1 1 2 3 5 3 1 1 3 1 2 2 2 0 1 2 3 4 5 6 4.000 4.200 4.400 4.600 4.800 5.000 5.200 5.400 5.600 5.800 6.000 6.200 6.400 6.600 6.800 7.000 7.200 7.400 7.600 7.800 8.000 8.200 8.400 8.600 absolute Häufigkeiten der Kaufpreise/Wohnfläche K la ss en m it te [ Eu ro /m ²] Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 58 | Immobilienmarktbericht 2022 4.3.2 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum Vergleichswert für eine 80 m² Wohnung bei rund 307.000 Euro Auf Basis der Wohnflächenpreise wird der Wert für eine 80 m² Wohnung in der Baujahresklasse 1950 bis 1974 auf 3.840 Euro/m², ohne PKW-Stellplatz, ermittelt. Preisentwicklung zum Vorjahr Weiterverkäufe Legende um ± 0 % | um + 5 % | um - 5 % | um + 10 % | um - 10 % | * = Keine Preisentwicklung darstellbar Wertunterschiede aufgrund unterschiedlicher Lagen konnten im Grundsatz nicht festgestellt werden. Teilmarkt im Überblick Anzahl Weiterverkäufe von Wohnungseigentum im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 775 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Erbbaurecht, Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, betreutes Wohnen) 195 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 269,709 Mio. Euro 970 Ausgewertete Kauffälle 682 Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung 2 1 5 1 3 11 14 8 29 33 45 55 50 67 65 52 58 46 29 26 21 15 13 9 11 4 3 2 2 1 1 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 2.000 2.200 2.400 2.600 2.800 3.000 3.200 3.400 3.600 3.800 4.000 4.200 4.400 4.600 4.800 5.000 5.200 5.400 5.600 5.800 6.000 6.200 6.400 6.600 6.800 7.000 7.200 7.400 7.600 7.800 8.000 absolute Häufigkeiten der Kaufpreise/Wohnfläche K la ss en m it te [ Eu ro /m ²] Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 59 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal alle Lagen Baujahre bis 1949 Durchschnittliches Baujahr Preis/ Wfl [Euro/m²] Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] 1900 1.130 – 7.820 68.000 – 1.300.000 93 26 – 215 Baujahre 1950 – 1974 Durchschnittliches Baujahr Preis/ Wfl [Euro/m²] Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] 1964 1.610 – 6.310 50.000 – 668.500 271 19 – 170 Baujahre 1975 – 1989 Durchschnittliches Baujahr Preis/ Wfl [Euro/m²] Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche in m² 1982 1.120 – 6.010 40.000 – 464.000 121 17 – 137 Baujahre 1990 – 2004 Durchschnittliches Baujahr Preis/ Wfl [Euro/m²] Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche in m² 1995 1.670 – 6.780 60.000 – 864.000 144 18 – 155 Baujahre ab 2005 Durchschnittliches Baujahr Preis/ Wfl [Euro/m²] Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche in m² 2012 2.340 – 7.490 127.500 – 988.000 53 29 - 154 Die dargestellten Vergleichspreise sind nicht in allen Merkmalen zum Beispiel Ausstattungsstandard, Geschosslage normiert und weisen erhebliche Unterschiede auf. Für eine Wertermittlung wird empfohlen, eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung einzuholen. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet, * = Keine Angabe möglich. Anwendungshinweise Bei der Übersicht der Wohnflächenpreise handelt es sich um Kaufpreismittel, die aus vereinbarten und ausgewerteten Kaufpreisen des Immobilienmarktes abgeleitet wurden. Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche Baujahresklassen, alle Lagen (Anzahl) bis 1949 1950 – 1974 1975 – 1989 1990 – 2004 ab 2005 bis 35 m² 4.420 (5) 3.960 (23) 3.500 (23) 4.060 (34) 4.890 (6) 36 – 70 m² 3.860 (36) 3.650 (108) 3.850 (47) 4.000 (63) 4.990 (17) 71 – 100 m² 4.340 (30) 3.840 (110) 3.980 (32) 4.460 (35) 5.530 (9) über 100 m² 4.520 (20) 3.610 (28) 3.410 (19) 4.800 (10) 5.360 (20) Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet und nicht normiert, * = Keine Angabe möglich Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 60 | Immobilienmarktbericht 2022 Boxplotdarstellung der Vergleichsfaktoren Der Gutachterausschuss hat zur verbesserten Markttransparenz die Boxplotdarstellung für die Vergleichsfaktoren gewählt. Wertunterschiede aufgrund unterschiedlicher Wohnfläche oder Lage konnten im Grundsatz nicht festgestellt werden. Zwischen Standard- stufe und Baujahr besteht eine hohe Korrelation. Deshalb wurde nur die Standardstufe als Einflussgröße verwendet. Für die Wertermittlung ist demgemäß jeweils von einer der Standardstufe entsprechenden Baujahresklasse auszugehen. Die nachfolgende Boxplotdarstellung bringt die Abhängigkeit der Vergleichsfaktoren von der Standardstufe zum Ausdruck. Auf die nachfolgende Tabelle zur Definition der wesentlichen Merkmale für die Standardstufen wird verwiesen. Ein Boxplotdiagramm soll schnell einen Eindruck darüber vermitteln in welchem Bereich die Daten liegen und wie sie sich über diesen Bereich verteilen. Die Box entspricht dem Bereich, in dem die mittleren 50 Prozent der Daten liegen. Die Länge der Box stellt ein Maß für die Streuung der Daten dar. Des Weiteren wird der Median (mittlerer Wert) als kurze blaue Linie in der Box eingezeichnet. Diese Linie teilt das gesamte Diagramm in zwei Hälften, in denen jeweils 50 Prozent der Daten liegen. Durch die Antennen (Whisker) wird aufgezeigt, in welchen Bereich 90 Prozent der Daten liegen. Die Länge der Whisker wird also durch die Datenwerte bestimmt. Dies ist auch der Grund, warum die Whisker nicht auf beiden Seiten gleich lang sein müssen. Die restlichen 10 Prozent der Werte, welche durch Minimum- und Maximumwert begrenzt sind, können als ausreißerverdächtig behandelt werden. - Maximum - Antennenende - Median - Antennenende - Minimum Boxplotdarstellung der Vergleichsfaktoren für Weiterverkauf von Wohnungseigentum 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 1 ,0 – 1,4 1,5 – 2,4 2,5 – 3,4 3,5 – 4,4 4,5 – 5,0 K au fp re is /W oh nf lä ch e [E ur o/ m ²] nach Standardstufen gruppiert I B ox I Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 61 Qualitätsparameter (der Umfang der ausgewerteten Stichprobe orientiert sich an der Verfügbarkeit der Standardstufe) Kaufpreis/Wohnfläche [Euro/m²] Standardstufe Anzahl der Kauffälle Minimum Median Maximum Ø Standardstufe 1,0 – 1,4 0 – – – – 1,5 – 2,4 56 1.130 3.460 6.000 2,3 2,5 – 3,4 285 1.300 3.920 6.780 2,8 3,5 – 4,4 37 2.340 5.380 7.010 3,9 4,5 – 5,0 0 - - - - Kaufpreis der Wohnfläche auf 10 Euro/m² gerundet, nicht normiert und die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sind nicht berücksichtigt. Anwendungshinweise Die aufgeführten Merkmale für die Standardstufen sind Orientierungshilfen und stellen keine abschließende Auflis- tung dar. Für die Objektbeschreibung können Merkmale aus unterschiedlichen Stufen zutreffen. Definition der wesentlichen Merkmale für die Standardstufen Standardstufe 1 Baujahr/Sanierungsjahr vor 1980 Unsaniertes Gebäude; Fenster mit Einfachverglasung/Verbundfenster; nicht zeitgemäßer bzw. funktionsgerechter Grundriss; ohne Balkon/Terrasse; Einzelofenheizung, einfaches Bad (z.B. veraltete Ausstattung, ohne Fliesen, mobile Duschkabine etc.) Standardstufe 2 Baujahr/Sanierungsjahr bis 1994 Verbundfenster/Isolierglasfenster; Grundrisslösung mit Nachteilen; Standardbad (Badewanne oder Dusche) Standardstufe 3 Baujahr/Sanierungsjahr ca. 1995 bis 2004 (einfacher Neubaustandard) oder Altbau (bis 1949) Isolierglasfenster; Grundrisslösung ohne erkennbare Vor-/Nachteile; mit Balkon/Terrasse; Standardbad (Badewanne und Dusche); Zentralheizung Standardstufe 4 Baujahr/Sanierungsjahr ab ca. 2005 (Neubaustandard) Isolierglasfenster in besserer Ausführung; vorteilhafte Grundrisslösung; Bad/Bäder in besserer Ausführung (Badewanne und Dusche) Standardstufe 5 Baujahr/Sanierungsjahr ab ca. 2010 (besserer Neubaustandard) Isolierglasfenster in besonderer Ausführung; besonders vorteilhafte Grundrisslösung; mehrere Balkone/Terrassen; Bad/Bäder in hochwertiger Ausführung (Badewanne und Dusche); Zentralheizung (zusätzlich offener Kamin, besondere Ausführung etc.) Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 62 | Immobilienmarktbericht 2022 4.3.2.1 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum im Erbbaurecht Die Vertragsmodalitäten des Erbbaurechts wurden hierbei keiner näheren Untersuchung unterzogen. Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal alle Lagen | Laufzeit des Erbbaurechts 99 Jahre Baujahre 1951 – 1969 Durchschnittliches Baujahr Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel Preis/ Wfl [Euro/m²] Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] 1958 3.800 2.940 – 4.850 137.000 – 257.500 7 34 - 68 Baujahre 1975 – 2002 Durchschnittliches Baujahr Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel Preis/ Wfl [Euro/m²] Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] 1986 3.290 2.880 – 3.990 92.000 – 369.000 7 31 – 105 Die dargestellten Vergleichspreise sind nicht in allen Merkmalen zum Beispiel Ausstattungsstandard, Geschosslage normiert und weisen erhebliche Unterschiede auf. Für eine Wertermittlung wird empfohlen, eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung einzuholen. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet, * = Keine Angabe möglich. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 63 4.3.3 Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen Teilmarkt im Überblick Anzahl Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 62 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Erbbaurecht, Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe) 4 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 22,979 Mio. Euro 66 Ausgewertete Kauffälle 9 4.3.4 Teileigentum Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkäufe im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 112 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Erbbaurecht, Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe) 33 Kauffälle insgesamt Bestehend aus 102 Kauffällen Tiefgaragenstellplätze, Einzelgaragen, offene Stellplätze sowie 43 Kauffällen sonstiges Teileigentum. Wertumsatz insgesamt 16,790 Mio. Euro 145 Tiefgaragenstellplätze, Doppelparker, Einzelgaragen, offene Stellplätze Vergleichsfaktoren für Tiefgaragenstellplätze, Einzelgaragen, offene Stellplätze [Euro] Merkmal Tiefgaragenstellplätze (Anzahl) Doppel-, Mehrfachparker (Anzahl) Einzelgaragen (Anzahl) offene Stellplätze (Anzahl) Erstverkäufe 28.900 (43) 20.000 – 33.000 20.000 (11) * (0) *(0) Weiterverkäufe 17.600 (65) 6.000 – 35.000 11.400 (9) 3.000 – 24.000 17.200 (26) 6.000 – 34.000 * (1) Bei den Angaben handelt es sich um ein Kaufpreismittel, die als Kaufpreise auf dem Immobilienmarkt vereinbart wurden. Die dargestellten Merkmale sind nicht normiert. Aufgrund der geringen Anzahl der Kauffälle liegen immer die Kauffälle der letzten beiden Jahre zugrunde. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = Keine Angabe möglich; Büros / Praxen Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Alle Lagen Preis/Nfl [Euro/m²] Mittel und Spanne 2.950 1.500 – 4.340 Preis [Euro] 60.000 – 1.252.900 Anzahl 10 Nutzfläche [m²] 33 – 441 Baujahr Mittel und Spanne 1972 1880 – 2012 Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet und nicht normiert, * = Keine Angabe möglich Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 64 | Immobilienmarktbericht 2022 5. Erforderliche Daten für die Wertermittlung BauGB Anforderungen Baugesetzbuch Der Pflichtenkatalog zur Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten umfasst: Bodenrichtwerte Indexreihen Liegenschaftszinssätze Sachwertfaktoren Umrechnungskoeffizienten Vergleichsfaktoren (Gebäude-/Ertragsfaktoren) Die für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind aus der Kaufpreissammlung (§ 193 Abs. 5 des Baugesetzbuches) unter Berücksichtigung der jeweiligen Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten. Bei der Führung der Kaufpreissammlung werden zur Ergänzung der Daten aus den Kaufverträgen noch zusätzlich Fragebogen, in der Regel an die Erwerber, versandt. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) 2021 Die ImmoWertV 2021 als bundesweiter Standard der Verkehrswertermittlung von Grundstücken trat am 1. Januar 2022 in Kraft. Nach § 10 (1) sind bei Anwendungen der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten dieselben Modelle und Modellansätze zu verwenden, die der Ermittlung dieser Daten zugrunde lagen (Grundsatz der Modellkonformität). Hierzu ist die nach § 12 Absatz 6 erforderliche Modellbe- schreibung zu berücksichtigen. Des Weiteren kann nach § 53 (2) bis zum Ablauf des 31. Dezember 2024 bei Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten die Gesamtnutzungs- dauer abweichend von § 12 Absatz 5 Satz1 und Anlage 1 festgelegt sowie die Restnutzungsdauer abweichend von § 12 Absatz 5 Satz1 und Anlage 2 ermittelt werden. Diese Übergangsregelung wird vom Gutachterausschuss in Karlsruhe angewandt. Liegen nach § 10 (2) für den maßgeblichen Stichtag ledig- lich solche für die Wertermittlung erforderlichen Daten vor, die nicht nach dieser Verordnung ermittelt worden sind, ist bei Anwendung dieser Daten im Rahmen der Wertermitt- lung von dieser Verordnung abzuweichen, soweit dies zur Wahrung des Grundsatzes der Modellkonformität erforderlich ist. Im IMB 2022 sind sachgemäß die bisherigen Modellbildung- en zu Grunde gelegt. Hinweis: Der Regionalfaktor ist nach § 36 (3) ImmoWertV 2021 ein vom örtlichen Gutachterausschuss festgelegter Modellpara- meter zur Anpassung der Herstellungskosten an die Verhältnisse am örtlichen Grundstücksmarkt. Der Gutachterausschuss in Karlsruhe hat den Regionalfaktor mit 1,0 festgelegt. 5.1 Bodenrichtwerte Die Ermittlung von Bodenrichtwerten ist eine der Hauptaufgaben (§ 196 Baugesetzbuch) des zuständigen Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Bodenrichtwerte tragen zur Transparenz auf dem Immobilienmarkt bei. Die Transparenz des Marktes soll dazu führen, dass sich der in Grundstücksgeschäften nicht erfahrene Vertragspartner zuverlässig über die Tendenzen am Immobilienmarkt unterrichten kann. Sie sind darüber hinaus eine Grundlage zur Ermittlung des Bodenwerts von Grundstücken und dienen der steuerlichen Bewertung. Bodenrichtwerte auf Grundlage des BauGB sind durchschnittliche Lagewerte, bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche, die für eine Mehrzahl von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen ermittelt werden. In bebauten Gebieten sind die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Zustand und Struktur der umgebenden gebietstypischen Bebauung können jedoch insbesondere die Lagemerkmale und damit den Bodenrichtwert beeinflussen. Die Bodenrichtwerte sind nach dem Entwicklungszustand gegliedert und nach der jeweiligen Art und dem Maß der baulichen Nutzung, dem erschließungsbeitragsrechtlichen Zustand sowie bei den Grundstückstypen Ein-/Zweifamilien-, Doppel-/Reihenhäuser und Alte Ortsteile nach der Grundstückstiefe bestimmt (bei BEL und RBL nur Entwicklungszustand und Art der baulichen Nutzung). Sie beziehen sich auf ein Grundstück mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Die Bodenrichtwerte sind jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist (BauGB § 196 (1) Satz 5). Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wert- bestimmenden Eigenschaften, wie Lage und Entwicklungs- zustand, Form, Größe, Tiefe, Bodenbeschaffenheit, Art und Maße der baulichen Nutzung, Immissionen, Erschließungs- zustand, Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne § 1a Abs. 3 Baugesetzbuch bewirken in der Regel Abweichungen des Verkehrswerts vom Bodenrichtwert. Dies gilt auch für öffentliche Maßnahmen wie Straßen- und Bahnflächen, wo sich ortsüblich besondere Teilmärkte gebildet Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 65 haben. Insofern sind die Bodenrichtwerte nicht identisch mit dem Verkehrswert oder dem Kaufpreis eines Grundstücks und können im Einzelfall eine sachverständige Wertermittlung nicht ersetzen. Bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte sind sogenannte Altlasten (zum Beispiel Verunreinigungen des Untergrundes), im Grundbuch eingetragene Lasten und Beschränkungen, Eintragungen im Baulastenverzeichnis, nachteilige Bodenbeschaffenheiten (zum Beispiel Böschungen), der Wert vorhandener baulicher Anlagen, Anpflanzungen und so weiter nicht berücksichtigt. In Sanierungsgebieten verstehen sich die Bodenrichtwerte nach dem Zustand der Grundstücke ohne Aussicht auf eine Sanierung. Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Rechtsansprüche hinsichtlich des Bauleitplanungs- oder Bauordnungsrechts (zum Beispiel Bebaubarkeit eines Grundstücks) oder gegenüber den Landwirtschaftsbehörden können aus den Bodenrichtwertangaben nicht abgeleitet werden. Insbesondere für die Entwicklungszustände BEL und RBL wird darauf hingewiesen, dass keine parzellenscharfe beziehungsweise verbindliche Aussage getroffen werden kann. Im Zuge der Grundsteuerreform fällt den Bodenrichtwerten eine besondere Bedeutung zu. Das Landesgrundsteuergesetz BW, verabschiedet am 04. November 2020, sieht als Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Grundsteuer die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2022 vor. Weitere Informationen finden Sie unter: www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw www.grundsteuer-bw.de Bodenrichtwerte im Internet Orts- und zeitunabhängig können Bodenrichtwerte für den Bereich der Stadt Karlsruhe weiterhin kostenfrei abgerufen werden. Sie können nach aktuellen Bodenrichtwertzonen, Straßennamen, Adressen und Flurstücksnummern suchen. Die interaktive Web-Anwendung finden Sie unter: https://geoportal.karlsruhe.de/brk/ Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 66 | Immobilienmarktbericht 2022 5.2 Indexreihen Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sollen mit Indexreihen erfasst werden. Die ermittelten Indexzahlen ermöglichen die Umrechnung von Kaufpreisen auf bestimmte Stichtage und sind damit von großer Bedeutung für die Wertermittlungspraxis. 5.2.1 Bodenpreisindexreihen Bodenpreisindexreihen bestehen aus Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Bodenpreise eines jährlichen Erhebungszeitraums zu den Bodenpreisen des Basiszeitraums berechnen. Die angegebenen Indexreihen beziehen sich auf die jeweilige Jahresmitte. Die Preisentwicklung für Grundstücke des individuellen Wohnungsbaues (Ein-/Zweifamilien- und Doppel-/ Reihenhausgrundstücke) wurde in einer gemeinsamen Indexreihe berechnet. Die Indexreihe ist auf das Basisjahr 2010 (Indexzahl = 100) bezogen. Bei der Berechnung der Indexzahlen wurde das Verfahren des gleitenden Mittelwerts angewandt. Bei den Indexreihen für baureifes Land Mehrfamilienhausgrundstücke und baureifes Land Gewerbe wurde die Preisentwicklung unter Berücksichtigung der wenigen Kauffälle durch den Gutachterausschuss festgelegt. Die Indexreihen sind auf das Basisjahr 2013 (Indexzahl = 100) bezogen. Die Indexreihen für Flächen der Land- und Forstwirtschaft sowie für Wohnungseigentum sind auf das Basisjahr 2010 (Indexzahl = 100) bezogen. Bei der Berechnung der Indexzahlen wurde das Verfahren des gleitenden Mittelwerts angewandt. Indexreihe: Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhausgrundstücke *Indexzahl des Jahres 2022 ist vorläufig Anwendungsbeispiel Indexreihe zum Beispiel für Baureifes Land Wohnen Vorhanden Vergleichspreis (Bodenrichtwert) für ein unbebautes Ein-/Zweifamilienhausgrundstück zum 30. Juni 2010 beträgt 350 Euro/m² ebf Gesucht Berücksichtigung der Änderung der allgemeinen Wertverhältnisse für dieses Grundstück zum Stichtag 31. Dezember 2011 (sonstige Grundstücksmerkmale bleiben außer Betracht). Berechnung 1. Aus Kurve „Bodenpreisindexreihe Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhausgrundstücke“ Bodenpreisindex zum 30. Juni 2011 103 entnehmen Bodenpreisindex zum 30. Juni 2012 108 entnehmen 2. Bodenpreisindex zum 31.12.2011 (103 + 108) / 2 = 105,5 3. Aus Kurve Wert zum 30.06.2010 entnehmen 100 4. Umrechnung: 350 Euro/m² x 105,5 / 100 = rund 370 Euro/m² ebf 100 103 108 107 107 119 135 149 156 170 189 209 209 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 220 2010 (84) 2011 (87) 2012 (152) 2013 (80) 2014 (40) 2015 (39) 2016 (37) 2017 (42) 2018 (68) 2019 (52) 2020 (38) 2021 (33) 2022* (18) In de xz ah l Jahr (Anzahl Kauffälle) Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 67 Baureifes Land Mehrfamilienhausgrundstücke Unter Berücksichtigung der wenigen Kauffälle wurde die Preisentwicklung durch den Gutachterausschuss festgelegt. Baureifes Land Grundstücke für Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien Unter Berücksichtigung der wenigen Kauffälle wurde die Preisentwicklung durch den Gutachterausschuss festgelegt. 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 In de xz ah l Jahr 95 100 105 110 115 120 125 130 135 140 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 In de xz ah l Jahr Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 68 | Immobilienmarktbericht 2022 Indexreihe: Flächen der Land- und Forstwirtschaft *Indexzahl des Jahres 2022 ist vorläufig 100 96 98 104 103 101 101 102 101 102 102 103 105 90 95 100 105 110 115 2010 (71) 2011 (64) 2012 (49) 2013 (48) 2014 (57) 2015 (62) 2016 (55) 2017 (41) 2018 (42) 2019 (31) 2020 (49) 2021 (45) 2022* (36) In de xz ah l Jahr (Anzahl Kauffälle) Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 69 5.2.2 Indexreihen für Wohnungseigentum Indexreihen: Wohnungseigentum *Indexzahl des Jahres 2022 ist vorläufig Preisentwicklung Weiterverkäufe von Wohnungseigentum: Median-Werte je Quartal für 2021 und 2022 100 101 110 120 124 127 140 152 167 183 202 208 225 100 104 111 120 131 143 158 174 189 205 228 250 262 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 220 230 240 250 260 270 2010 (418) (696) 2011 (380) (840) 2012 (351) (688) 2013 (296) (665) 2014 (106) (610) 2015 (54) (633) 2016 (72) (568) 2017 (70) (532) 2018 (91) (635) 2019 (52) (536) 2020 (65) (565) 2021 (58) (513) 2022* (26) (518) In de xz ah l Jahr (Anzahl Kauffälle Erstverkauf) (Anzahl Kauffälle Weiterverkauf) Erstverkäufe von Wohnungseigentum Weiterverkäufe von Wohnungseigentum Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 70 | Immobilienmarktbericht 2022 5.3 Umrechnungskoeffizienten (URK) 5.3.1 URK – Wertrelevante Geschossflächenzahl Zur Berücksichtigung von Abweichungen des Maßes der baulichen Nutzung der Vergleichsgrundstücke gegenüber dem Wertermittlungsobjekt sind in der Regel Umrechnungs- koeffizienten auf der Grundlage der wertrelevanten Ge- schossflächenzahl (WGFZ) zu verwenden. Dies bedeutet, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen auch in anderen als Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und ihrer Umfassungswände mitzurechnen sind (vergleiche §16 Abs. 4 ImmoWertV 2021). In Geschäftslagen kann die Abhängigkeit des Bodenwerts von den höherwertig genutzten Flächen (zum Beispiel ebenerdige Läden) erheblich größer sein als die Abhängig- keit von der WGFZ. In der Kaiserstraße der Karlsruher Innen- stadt zwischen Douglas- und Adlerstraße ist die Erdge- schossladenmiete im Wesentlichen für den Bodenwert maß- gebend. Bis zur nächsten Ermittlung ist für diese Boden- richtwerte keine WGFZ-Umrechnung durchzuführen. Sonstige Anpassungen sind sachverständig zu ermitteln. In den sonstigen Geschäftslagen ist sachverständig zu prüfen, ob eine sachgerechte Anpassung der Kaufpreise unter Verwendung der nach Mieten gewichteten WGFZ erfolgen kann (Mietsäulenverfahren). Siehe hierzu auch Kapitel 6.3.3. Der Begriff Vollgeschosse ist in § 2 Abs. 6 der Landesbauordnung (LBO) für Baden-Württemberg im Wesentlichen wie folgt definiert: „Vollgeschosse sind Geschosse, die mehr als 1,4 m über die im Mittel gemessene Geländeoberfläche hinausragen und über mindestens drei Viertel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,3 m haben.“ Bei der Grundstücksbewertung werden die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen (die nicht als Vollgeschosse gelten) – einschließlich der zu ihnen gehörenden Sanitär- und Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände – gegebenenfalls abweichend von den Festsetzungen der Bebauungspläne und den hierzu jeweils geltenden Bestimmungen der BauNVO mitgerechnet. Für Karlsruhe wurden auf der Grundlage geeigneter Kauffälle von unbebauten Mehrfamilienhausgrundstücken folgende Umrechnungskoeffizienten ermittelt. Die Umrechnungskoeffizienten sind durch aktuelle Analysen und laufende Wertermittlungen bestätigt. Diese Umrechnungskoeffizienten können auch für die Umrechnung der Wertverhältnisse von Grundstücken der Geschäfts-, Büro-, Verwaltungs-, Dienstleistungsnutzung und technologieorientierten Nutzung herangezogen werden. Im Einzelfall können abweichende Wertverhältnisse maßgebend sein. Für Grundstücke mit gewerblicher Nutzung (gebietstypisch) können die Umrechnungskoeffizienten im WGFZ-Bereich von +/- 0,5 bezogen auf die WGFZ der zum Vergleich herangezogenen Boden(richt)werte Anwendung finden. Im Einzelfall können abweichende Wertverhältnisse maßgebend sein. Beim individuellen Wohnungsbau (Ein-/Zweifamilienhäuser, Doppel-/Reihenhäuser) besteht keine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung. Die angegebenen Umrechnungskoeffizienten beziehen sich auf Grundstücke im erschließungsbeitragsfreien Zustand. WGFZ Umrechnungskoeffizienten Karlsruhe WGFZ Umrechnungskoeffizienten Karlsruhe 0,4 0,71 1,8 1,39 0,5 0,76 1,9 1,43 0,6 0,81 2,0 1,48 0,7 0,86 2,1 1,53 0,8 0,90 2,2 1,58 0,9 0,95 2,3 1,63 1,0 1,00 2,4 1,68 1,1 1,05 2,5 1,72 1,2 1,10 2,6 1,77 1,3 1,14 2,7 1,82 1,4 1,19 2,8 1,87 1,5 1,24 2,9 1,92 1,6 1,29 3,0 1,96 1,7 1,34 Zwischenwerte lassen sich durch interpolieren berechnen. Anwendungsbeispiel Vorhanden Vergleichspreis (Bodenrichtwert) bei einer zulässigen WGFZ von 0,8 beträgt 300 Euro/m² ebf Gesucht Bodenwert für ein gleichartiges Grundstück mit einer zulässigen WGFZ von 1,6 Berechnung 1. Aus Tabelle „WGFZ Umrechnungskoeffizienten“ entnehmen: Umrechnungskoeffizient für WGFZ von 1,6 (Karlsruhe) 1,29 Umrechnungskoeffizient für WGFZ von 0,8 (Karlsruhe) 0,90 2. Umrechnung: 300 Euro/m² x 1,29 / 0,90 = rund 430 Euro/m² ebf Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 71 5.3.2 URK – Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen Zur Berücksichtigung von Abweichungen der Grund- stücksgröße der Vergleichsgrundstücke von Ein-/ Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhausgrundstücken gegenüber dem Wertermittlungsobjekt sind in der Regel Umrechnungskoeffizienten zu verwenden. Umrechnungskoeffizienten für den Karlsruher Grundstücksmarkt liegen nicht vor. Hilfsweise ist nach sachverständiger Würdigung eine Anpassung mittels der in Anlage 2 der Vergleichswert-RL enthaltenen Umrechnungskoeffizienten vorzunehmen. Bleiben die Ergebnisse danach unplausibel, können die Umrechnungskoeffizienten nicht verwendet werden. Diese Umrechnungskoeffizienten können nur innerhalb einer Bodenrichtwertspanne von 30 bis 300 Euro/m² verwendet werden. In Karlsruhe liegt das Preisniveau für Ein- und Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhausgrundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr außerhalb dieses Anwendungsbereichs. In Karlsruhe hat der Gutachterausschuss zur Berücksichtigung abweichender Grundstückstiefen beziehungsweise Grundstücksgrößen beim Bodenrichtwert von Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhäusern folgende Grundsätze beschlossen: Bei Angabe der Grundstückstiefe (t) ist der Bodenrichtwert nur bis zur definierten Grundstückstiefe anzusetzen. Für die darüber hinausgehende Fläche (Hinterland) ist, unter Berücksichtigung der Tiefe der Hinterlandfläche, von 25 bis 50 Prozent des Bodenrichtwertes auszugehen; bei außergewöhnlichen Grundstückstiefen können geringere Wertansätze erforderlich sein. Ist die Bebauung einer Hinterlandfläche rechtlich sichergestellt, ist auch hier vom vollen Bodenrichtwert auszugehen. Bei Angabe der Grundstücksfläche (f) ist der Bodenrichtwert nur bis zur definierten Grundstücksfläche anzusetzen. Für die darüber hinausgehende Fläche (Mehrfläche/Hinterland) ist, unter Berücksichtigung der Größe der Mehrfläche/Hinterlandfläche, von 25 bis 50 Prozent des Bodenrichtwertes auszugehen; bei außergewöhnlichen Grundstücksflächen können geringere Wertansätze erforderlich sein. Ist die Bebauung einer Mehrfläche/Hinterlandfläche rechtlich sichergestellt, kann auch hier der volle Bodenrichtwert in Ansatz kommen. 5.3.3 URK – Berücksichtigung abweichender Lage Hilfsweise kann nach sachverständiger Würdigung eine Anpassung im Verhältnis der durch den Gutachterausschuss für den jeweiligen Teilmarkt ermittelten gegebenenfalls normierten Bodenrichtwerte vorgenommen werden. Bleiben die Ergebnisse danach unplausibel, kann die Umrechnung nach dem Verhältnis der Bodenrichtwerte nicht verwendet werden. Gegebenenfalls kann dann die im Internet einsehbare Karte des Lagewertverfahrens als grobe Orientierung herangezogen werden. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 72 | Immobilienmarktbericht 2022 5.4 Orientierungswerte Gesamtnutzungsdauer Auszug Sachwertrichtlinie Anlage 3 Orientierungswerte für die übliche Gesamtnutzungsdauer bei ordnungsgemäßer Instandhaltung Je nach Situation auf dem Grundstücksmarkt ist die anzusetzende Gesamtnutzungsdauer sachverständig zu bestimmen und zu begründen. Auf die Anmerkungen zur ImmoWertV 2021 wird verwiesen (Seite 62). Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser Standardstufe 1 60 Jahre Standardstufe 2 65 Jahre Standardstufe 3 70 Jahre Standardstufe 4 75 Jahre Standardstufe 5 80 Jahre +/-10 Mehrfamilienhäuser 70 Jahre +/-10 Wohnhäuser mit Mischnutzung 70 Jahre +/-10 Geschäftshäuser 60 Jahre +/-10 Bürogebäude, Banken 60 Jahre +/-10 Gemeindezentren, Saalbauten/Veranstaltungsgebäude 40 Jahre +/-10 Kindergärten, Schulen 50 Jahre +/-10 Wohnheime, Alten-/Pflegeheime 50 Jahre +/-10 Krankenhäuser, Tageskliniken 40 Jahre +/-10 Beherbergungsstätten, Verpflegungseinrichtungen 40 Jahre +/-10 Sporthallen, Freizeitbäder/Heilbäder 40 Jahre +/-10 Verbrauchermärkte, Autohäuser 30 Jahre +/-10 Kauf-/Warenhäuser 50 Jahre +/-10 Einzelgaragen 60 Jahre +/-10 Tief- und Hochgaragen als Einzelbauwerk 40 Jahre +/-10 Betriebs-/Werkstätten, Produktionsgebäude 40 Jahre +/-10 Lager-/Versandgebäude 40 Jahre +/-10 Landwirtschaftliche Betriebsgebäude 30 Jahre +/-10 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 73 5.5 Modell wirtschaftliche Restnutzungsdauer Auszug Sachwertrichtlinie Anlage 4 Modell zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer für Wohngebäude* unter Berücksichtigung von Modernisierungen Das Modell dient der Orientierung zur Berücksichtigung von Modernisierungsmaßnahmen. Es ersetzt nicht die erforderliche sachverständige Würdigung des Einzelfalls. Auf die Anmerkungen zur ImmoWertV 2021 wird verwiesen (Seite 62). * Das Modell kann analog auch bei der Bewertung von Verwaltungs-, Büro- und Geschäftsgebäuden Anwendung finden. 1. Punktetabelle zur Ermittlung des Modernisierungsgrades Aus der Summe der Punkte für die jeweils zum Bewertungsstichtag oder kurz zuvor durchgeführten Maßnahmen ergibt sich der Modernisierungsgrad. Liegen die Maßnahmen weiter zurück, ist zu prüfen, ob nicht ein geringerer als der maximale Tabellenwert anzusetzen ist. Sofern nicht modernisierte Bauelemente noch zeitgemäßen Ansprüchen genügen, sind entsprechende Punkte zu vergeben. Modernisierungselemente max. Punkte Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung 4 Modernisierung der Fenster und Außentüren 2 Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) 2 Modernisierung der Heizungsanlage 2 Wärmedämmung der Außenwände 4 Modernisierung von Bädern 2 Modernisierung des Innenausbaus, zum Beispiel Decken, Fußböden, Treppen 2 Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung 2 Entsprechend der jeweils ermittelten Gesamtpunktzahl ist der Modernisierungsgrad sachverständig zu ermitteln. Hierfür gibt die folgende Tabelle Anhaltspunkte. Modernisierungsgrad ≤ 1 Punkt = nicht modernisiert 4 Punkte = kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung 8 Punkte = mittlerer Modernisierungsgrad 13 Punkte = überwiegend modernisiert ≥ 18 Punkte = umfassend modernisiert 2. Tabellen zur Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer In den nachfolgenden Tabellen sind in Abhängigkeit von der üblichen Gesamtnutzungsdauer, dem Gebäudealter und dem ermittelten Modernisierungsgrad für Gesamtnutzungsdauern von 30 bis 80 Jahren modifizierte Restnutzungsdauern angegeben. Die Tabellenwerte sind auf die volle Jahreszahl gerundet worden. Den Tabellenwerten liegt ein theoretischer Modellansatz zu Grunde. Das Modell geht davon aus, dass die Restnutzungsdauer auf maximal 70 Prozent der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer gestreckt und nach der Formel a ∗ 100 GND ∗ Alter − b ∗ Alter + c ∗ GND 100 mit den nachfolgenden Werten für a, b und c berechnet wird. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 74 | Immobilienmarktbericht 2022 Modernisierungsgrad a b c ab einem relativen Alter [%] von* ≤ 1 Punkt 0,0125 2,625 152,50 60 4 Punkte 0,0073 1,577 111,33 40 8 Punkte 0,0050 1,100 100,00 20 13 Punkte 0,0033 0,735 95,28 15 ≥ 18 Punkte 0,0020 0,440 94,20 10 * Die Spalte gibt das Alter an, von dem an die Formeln anwendbar sind. Das relative Alter berechnet sich aus: Alter GND ∗ 100 Bei kernsanierten Objekten kann die Restnutzungsdauer bis zu 90 Prozent der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer betragen. 2.3 Modifizierte Restnutzungsdauer bei einer üblichen Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren Gebäudealter Modernisierungsgrad ≤ 1 Punkt 4 Punkte 8 Punkte 13 Punkte ≥ 18 Punkte modifizierte Restnutzungsdauer 0 70 70 70 70 70 5 65 65 65 65 65 10 60 60 60 60 62 15 55 55 55 57 60 20 50 50 51 54 58 25 45 45 47 51 57 30 40 40 43 49 55 35 35 36 40 47 54 40 30 32 37 45 53 45 25 28 35 43 52 50 20 25 33 42 51 55 16 23 31 41 50 60 14 21 30 40 50 65 12 19 29 39 49 ≥ 70 11 19 28 38 49 2.5 Modifizierte Restnutzungsdauer bei einer üblichen Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren Gebäudealter Modernisierungsgrad ≤ 1 Punkt 4 Punkte 8 Punkte 13 Punkte ≥ 18 Punkte modifizierte Restnutzungsdauer 0 60 60 60 60 60 5 55 55 55 55 55 10 50 50 50 50 52 15 45 45 45 47 51 20 40 40 41 45 49 25 35 35 38 42 48 30 30 30 35 40 46 35 25 27 32 38 45 40 20 23 29 37 44 45 16 20 27 35 43 50 12 18 26 34 43 55 10 17 25 33 42 ≥ 60 9 16 24 33 42 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 75 5.6 Orientierungswerte für die Berücksichtigung des Grades der Nutzbarkeit von Dachgeschossen bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern Auszug Entwurf Sachwertrichtlinie vom 11. Juni 2012 Anlage 3 (Dieser Teil wurde in der endgültigen Fassung nicht aufgenommen.) Hinweis: Die rechnerisch ermittelten Ergebnisse sind sachverständig zu würdigen. 1. Gebäudearten mit nicht ausgebautem Dachgeschoss bzw. mit Flachdach oder flach geneigtem Dach 1.1 Berücksichtigung des Grades der Nutzbarkeit des Dachgeschosses Vgl. auch Nr. 4.1.1.4 Abbildung 2 der Richtlinie Berücksichtigung des Grades der Nutzbarkeit des Dachgeschosses bei den Kostenkennwerten Dachgeschoss Gebäudeart BGF der DG-Ebene Zuschlag Abschlag vom jeweiligen Kosten- kennwert nicht ausgebaut, aber nutzbar 1.02 / 1.12 / 1.22 / 1.32 2.02 / 2.12 / 2.22 / 2.32 3.02 / 3.12 / 3.22 / 3.32 wird angerechnet ggf. nach Nr. 1.2 --- nicht ausgebaut, eingeschränkt nutzbar 1.02 / 1.12 / 1.32 2.02 / 2.12 / 2.32 3.02 / 3.12 / 3.32 1.22 / 2.22 / 3.22 wird angerechnet --- 4 – 12 % 4 – 12 % 4 – 12 % 6 – 18 % nicht ausgebaut, nicht nutzbar flach geneigtes Dach 1.03 / 1.13 / 1.33 2.03 / 2.13 / 2.33 3.03 / 3.13 / 3.33 1.23 / 2.23 / 3.23 wird nicht angerechnet 0 – 4 % 0 – 4 % 0 – 4 % 0 – 6 % --- Flachdach 1.03 / 1.13 / 1.23 / 1.33 2.03 / 2.13 / 2.23 / 2.33 3.03 / 3.13 / 3.23 / 3.33 wird nicht angerechnet --- --- 1.2 Berücksichtigung eines vorhandenen Drempels* * Es wird unterstellt, dass die Kostenkennwerte für Gebäude mit einer Drempelhöhe von 1 m gelten. Gebäudeart Zuschlag auf den Kostenkennwert für die Gebäudeart ohne ausgebautes Dachgeschoss 6 m Trauflänge 8 m Giebelbreite Standardstufe 2 14 m Trauflänge 14 m Giebelbreite Standardstufe 4 1.02 / 2.02 / 3.02 7,5% 2,5% 1.12 / 2.12 / 3.12 5,5% 2,0% 1.22 / 2.22 / 3.22 10,5% 3,5% 1.32 / 2.32 / 3.32 6,5% 2,5% Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 76 | Immobilienmarktbericht 2022 2. Gebäudearten mit ausgebautem Dachgeschoss 2.1 Berücksichtigung eines fehlenden Drempels* * Es wird unterstellt, dass die Kostenkennwerte für Gebäude mit einer Drempelhöhe von 1 m gelten. Gebäudeart Abschlag an den Kostenkennwert für die Gebäudeart mit ausgebautem Dachgeschoss 6 m Trauflänge 8 m Giebelbreite Standardstufe 2 14 m Trauflänge 14 m Giebelbreite Standardstufe 4 1.01 / 2.01 / 3.01 6,0% 2,0% 1.11 / 2.11 / 3.11 4,5% 1,5% 1.21 / 2.21 / 3.21 7,5% 2,5% 1.31 / 2.31 / 3.31 5,5% 1,5% 2.2 Berücksichtigung eines ausgebauten Spitzbodens* * Die Tabelle unterstellt, dass sich zu Wohnzwecken ausbaubare, baurechtlich geneh- migungsfähige Spitzböden in der Regel nur bei Vorhandensein eines Drempels und ab einer Höhe des Dachraumes inkl. Drempel von ca. 5,2 m ergeben. Gebäudeart Zuschlag auf den Kostenkennwert für die Gebäudeart mit ausgebautem Dachgeschoss 40° - Dach 10 m Giebelbreite mit Drempel (1 m) * Standardstufe 4 50° - Dach 14 m Giebelbreite mit Drempel (1 m) * Standardstufe 2 1.01 / 2.01 / 3.01 7,5% 14,0% 1.11 / 2.11 / 3.11 5,5% 10,5% 1.21 / 2.21 / 3.21 9,5% 17,5% 1.31 / 2.31 / 3.31 7,0% 13,0% * Da die nutzbare Fläche des Spitzbodens umso größer wird, je höher der Drempel ist, sind die ermittelten Zuschläge wegen eines ausgebauten Spitzbodens je 0,5 m Drempel- höhe um ca. 1,5 Prozentpunkte zu erhöhen oder zu mindern. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 77 5.7 Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren Kapitalisierungszinssätze sind Zinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze). Auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke werden nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens die Liegenschaftszinssätze jährlich ermittelt. Vergleichsfaktoren (§ 193 Abs. 5 Satz Nr. 4 BauGB) sollen der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grund- stücke dienen. Sie sind auf den marktüblich erzielbaren jähr- lichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf eine sonst geeignete Bezugseinheit, insbesondere auf eine Flächen- oder Raum- einheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) zu beziehen. Wesentliche Merkmale des Wertermittlungsmodells Orientierungswerte Gesamtnutzungsdauer Nach Anlage 3 SW-RL sowie Kapitel 5.4. Modell wirtschaftliche Restnutzungsdauer Nach Anlage 4 SW-RL sowie Kapitel 5.5. Bewirtschaftungskosten Bewirtschaftungskosten für Wohn- und Gewerbe- grundstücke auf Grundlage der Anlage 1 EW-RL. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) Es werden normierte Kaufpreise bezogen auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücks- merkmale (boG) eingeführt, das heißt die boG sind bei den Kaufpreisen berücksichtigt. Bodenwert Der Bodenwertansatz erfolgt üblicherweise mit dem (indexiertem) Bodenrichtwert ohne Bebauungsabschlag. Sofern eine Abhängigkeit des Bodenwertes vom Maß der baulichen Nutzung (WGFZ) besteht, erfolgt eine Umrechnung auf die tatsächliche WGFZ mit Hilfe der für Karlsruhe ermittelten WGFZ-Umrechnungskoeffizienten (siehe Kapitel 5.3). Anwendungshinweise Bei den Merkmalen der ausgewerteten Kauffälle (ausgenommen Wohnungseigentum) liegen aufgrund der geringen Anzahl der Kauffälle immer die Kauffälle der letzten beiden Jahre zugrunde. Da das zur Verfügung stehenden Kaufpreismaterial sehr heterogen und/oder der Umfang der Stichprobe relativ klein ist, ist eine mathematisch-statistische Analyse nicht möglich. Aus den zur Verfügung stehenden Kauffällen wurden die aufgeführten Spannen für Liegenschaftszinssätze ermittelt und gegebenenfalls durch Erfahrungswerte ergänzt. Mit den Ertragsfaktoren, das heißt dem Vielfachen des Jahresroh- ertrags (Nettokaltmiete), erhält man durch Multiplikation mit dem Jahresrohertrag einen grob überschlägigen Wert einer Immobilie. Bei der Anwendung dieser Faktoren muss bedacht werden, dass sie nur relativ unsichere Bewertungsergebnisse liefern, da wertrelevante individuelle Eigenschaften einer Immobilie, wie zum Beispiel Alter, Zustand und Wirtschaftlichkeit der Gebäude sowie Lage, Grundstücks- größe und Bodenwert nicht in die Berechnung eingehen. In Einzelfällen können abweichende Liegenschaftszinssätze und Ertrags- faktoren sowie Abhängigkeiten von Marktfaktoren zutreffend sein. Die Monatsmiete pro m² Wohn-/Nutzfläche wurde aus der Jahres- nettokaltmiete ermittelt. Die Mieten enthalten sämtliche marktüblich erzielbaren Erträge (beispielsweise Miete für Wohn-/Nutzfläche, Stellplätze/Garagen, Freiflächen, Mobilfunkanlagen). Anhaltspunkte hierfür liefern beispielsweise geeignete Mietspiegel oder Mietpreisübersichten. Für Wohnobjekte wurde im Sinne § 27 ff ImmoWertV 2021 der qualifizierte und einfache Karlsruher Mietspiegel (siehe 6.3.1) beachtet. Für Bürogebäude wird auf Kapitel 6.3.2 verwiesen. Es wird kein gesonderter Wertansatz für bauliche Außenanlagen, sonstige Anlagen angesetzt – Anlagen sind im üblichen Umfang im Ertragswert enthalten. Mögliche Auswirkungen von Abweichungen bei Lagequalität, Wohn- /Nutzfläche, Restnutzungsdauer, Nettokaltmiete und gewerblichem Mietanteil auf den Liegenschaftszinssatz zeigt nachfolgende Tabelle. Eine beliebige Aneinanderreihung der Auswirkungen von mehreren Abweichungen in einzelnen Merkmalen führt häufig zu unsachgemäßen Ergebnissen. Das Ergebnis ist jeweils auf Plausibilität zu prüfen. In begründeten Einzelfällen kann ein Unter-/Überschreiten der angegebenen Spanne zum Liegenschaftszinssatz zutreffend sein. Des Weiteren können sich die Abweichungen auch gegenseitig aufheben. Es handelt sich hier um eine nicht abschließende Aufzählung von Merkmalen. Auswirkungen von Abweichungen in einzelnen Merkmalen auf den Liegenschaftszinssatz Allgemeine Merkmale Abweichungen in den Merkmalen Liegenschaftszinssatz Lagequalität besser schlechter Wohn-/Nutzfläche größer kleiner Restnutzungsdauer länger kürzer Nettokaltmiete höher niedriger Spezielles Merkmal bei gemischt genutzten Wohn- und Geschäftsgebäuden, gewerblicher Mietanteil von 20 bis 50 % gewerblicher Anteil höher geringer Legende Liegenschaftszinssatz fällt | Liegenschaftszinssatz steigt Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 78 | Immobilienmarktbericht 2022 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Objektart An- zahl Wohn-/ Nutzfläche [m²] Mittelwert Spanne normierter Kaufpreis/ Wohn-/ Nutzfläche [Euro/m²] Mittelwert Spanne Monatsmiete pro m² Wohn-/ Nutzfläche [Euro/m²] Mittelwert Spanne Rest- nutzungs- dauer [Jahre] Mittelwert Spanne Lage- qualität *** Mittelwert Spanne Liegen- schafts- zinssatz [%] Mittelwert (Median) Spanne Ertrags- faktor Mittelwert (Median) Spanne Wohnimmobilien Ein-/Zweifamilien- häuser ** 81 195 83 – 417 4.708 2.600 – 7.968 10,83 9,55 – 13,35 34 21 – 65 6,4 5 – 9 1,2 (1,2) -0,7 – 3,0 36 (35) 22 – 55 Doppel-/Reihenend- häuser ** 33 139 75 – 180 4.771 2.953 – 6.133 10,42 9,55 – 11,80 39 23 – 62 5,7 3 – 9 0,6 (0,7) -0,8 – 2,3 38 (39) 25 – 51 Reihenmittel- häuser ** 48 128 85 – 197 4.576 2.868 – 6.712 10,61 9,55 – 12,80 37 23 – 65 6,3 5 – 7 0,5 (0,6) -1,5 – 2,1 36 (36) 25 – 48 Mehrfamilienhäuser mit drei Wohnungen 39 240 157 – 370 3.374 2.378 – 4.510 8,64 6,85 – 10,21 32 25 – 55 5,7 3 – 7 1,0 (1,0) -0,7 – 2,7 33 (34) 24 – 43 Mehrfamilienhäuser ab vier Wohnungen, gewerblicher Mietertragsanteil < 20 % **** 112 580 239 – 2.348 2.966 1.344 – 4.702 8,57 5,56 – 14,71 32 25 – 70 5,8 5 – 9 0,8 (0,7) -1,6 – 3,9 29 (29) 15 – 45 Gemischt genutzte Wohn- und Geschäftsgebäude, gewerblicher Mietertragsanteil von 20 bis 50 % von 51 bis 80 % 19 8 591 265 – 980 755 445 – 2.402 2.717 1.552 – 4.509 3.560 1.856 – 5.2960 8,87 6,11 – 12,30 11,39 6,84 – 19,30 31 25 – 40 31 24 – 42 – – 1,6 (1,5) 0,2 – 3,3 1,3 (1,4) -0,4 – 2,9 25 (25) 20 – 32 27 (23) 22 – 37 Wohnungseigentum nach WEG (vermietete Objekte) 113 62 20 – 135 3.821 1.952 – 6.173 9,65 6,03 – 14,71 37 28 – 62 – 0,4 (0,4) -2,1 – 2,8 34 (34) 20 – 49 Wirtschaftsimmobilien (gewerblicher Mietertragsanteil >80%) Geschäftsgebäude (Läden, Büros, …) 5 1.204 165 – 2.391 3.109 1.788 – 4.215 10,38 4,85 – 15,13 28 25 – 31 – 1,5 (1,7) -0,4 – 2,6 27 (27) 20 – 35 Büro-, Verwaltungs- und Dienst- leistungsgebäude 8 4.539 947 – 7.750 2.599 1.280 – 5.491 10,95 7,00 – 14,48 35 25 – 50 – 3,5 (3,4) 1,2 – 6,9 19 (18) 11 – 32 Gewerbe- und Industriegebäude 11 4.709 270 – 32.841 922 527 – 1.667 5,75 2,87 – 9,44 21 16 – 30 – 4,0 (3,5) 2,2 – 6,0 14 (14) 9 – 17 Sonstige Teileigentum nach WEG (Büros, Praxen) 10 113 33 – 441 2.952 1.500 – 4.337 11,20 8,50 – 14,00 36 29 – 60 – 2,7 (2,5) 0,5 – 4,8 21 (22) 14 – 28 * Keine ausreichende Anzahl an Kauffällen für qualifizierte Auswertung, Gutachterausschuss hat Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren sachverständig ermittelt ** Nicht vermietete Objekte *** Siehe hierzu Kapitel 4 **** Siehe hierzu nachfolgende Grafiken (Häufigkeitsverteilung, Zeitreihe und Median-Werte je Halbjahr 2022) Bemerkung: Die dargestellten Mittelwerte entsprechen dem arithmetischen Mittel (siehe hierzu: Erläuterungen zu den statistischen Qualitätsparametern), nicht einer Spannenmitte. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 79 Mehrfamilienhäuser ab vier Wohnungen mit gewerblichem Mietertragsanteil kleiner 20 Prozent Die Verteilung der Liegenschaftszinssätze der ausgewerteten Kauffälle ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Liegenschaftszinssatz [%] Anzahl der Kauffälle Mittelwert (Median) Minimum Maximum 112 0,78 (0,65) -1,58 3,93 Empirische Standardabweichung Einzelwert (-s bis +s) Empirischer Variationskoeffizient ±1,17 (-0,39 – 1,95) 1,495 1 3 9 16 17 25 17 9 3 5 4 3 0 5 10 15 20 25 30 -2,25 -1,75 -1,25 -0,75 -0,25 0,25 0,75 1,25 1,75 2,25 2,75 3,25 3,75 4,25 absolute Häufigkeiten der Liegenschaftszinssätze K la ss en m it te [ % ] Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 80 | Immobilienmarktbericht 2022 Zeitreihe Entwicklung Liegenschaftszins für Mehrfamilienhäuser ab 4 Wohnungen: Median-Werte je Halbjahr 2022 4,4 3,8 3,7 3,4 3,0 2,4 1,9 1,7 1,4 1,4 1,2 0,9 0,80 1 2 3 4 5 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Li eg en sc ha ft sz in ss at z Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 81 Hilfsmittel beim Ansatz der Liegenschaftszinssatzermittlung Dargestellt wird ein Modell, mit dessen Hilfe die Ableitung eines objektbezogenen Liegenschaftszinssatzes durchgeführt und plausibilisiert werden kann. Es ist lediglich als mögliches ergänzendes Werkzeug zu betrachten, ausgehend von einer im Immobilienmarktbericht dargestellten Zinsspanne zu einem objektbezogenen Liegenschaftszins zu gelangen. Die Herangehensweise an das Zielbaummodell (Wahl der Einflussgrößen und Gewichtsfaktoren) ist, wie die Aussagekraft des ermittelten Ergebnisses, sachverständig zu ermitteln. Ein Beispiel einer möglichen Herangehensweise stellt das unten abgebildete Beispiel für die Objektart Mehrfamilienhäuser ab vier Wohnungen dar. Gewählt sind die Einflussgrößen Restnutzungsdauer, Monatsmiete (EUR/m²) und Lage mit je einer entsprechenden Gewichtung. Der berechnete Liegenschaftszinssatz kann als ein Anhaltspunkt bei der Festlegung des im Gutachten anzusetzenden objektspezifischen Liegenschaftszinssatzes herangezogen und intersubjektiv begründet werden. Bei dem Zielbaummodell wird bei einem Liegenschaftszinssatz von 3,25 Prozent eine Restnutzungsdauer von 65 Jahren, eine Monatsmiete von 12,00 EUR/m² und eine Lagequalität von 3 zugeordnet, bei einem Liegenschaftszinssatz von -0,50 Prozent eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren, eine Monatsmiete von 6,00 EUR/m² und eine Lagequalität von 9. Mögliche Ableitung des Liegenschaftszinssatzes aus Spannen (Beispiel Mehrfamilienhäuser ab vier Wohnungen) Merkmal Wertebereich (zum Beispiel aus dem Immobilienmarktbericht Karlsruhe) Gewichtsfaktor (sachverständig festgelegt) Liegenschaftszinssatz [%] 3,25 1,75 0,25 -1,25 höher niedriger Lagequalität 3 5 7 9 0,3 schlechter besser Restnutzungsdauer [Jahre] 65 50 35 20 0,3 länger kürzer Monatsmiete [Euro/m²] 12 10 8 6 0,4 höher niedriger Anwendungsbeispiel Die Berechnung eines Liegenschaftszinssatzes erfolgt unter den Annahmen Monatsmiete 9,00 EUR/m², Lagequalität 5 (gemäß Lagewertkarte) und Restnutzungsdauer 32 Jahre. Grundstück bebaut mit Mehrfamilienhaus ab vier Wohnungen Lagequalität 5 Restnutzungsdauer 32 Jahre Monatsmiete 9,00 Euro/m² Liegenschaftszinssatz 0,9 [%] Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erteilt zur Zielbaummethode keine weiteren Auskünfte und unternimmt für die im Beispiel gewählten Einflussgrößen und Gewichtsfaktoren keine Gewähr. Eine mögliche Anwendung soll sachverständig erfolgen, insbesondere für welche Objektarten das Verfahren angewendet werden kann, welche Einflussgrößen zutreffend sind und welche Gewichtsfaktoren als marktgerecht erscheinen. Im Übrigen wird auf die einschlägige Literatur verwiesen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 82 | Immobilienmarktbericht 2022 5.8 Sachwertfaktoren Kaufpreisanalysen zeigen, dass der ermittelte Sachwert von bebauten Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus (Ein-/Zweifamilien-, Doppel-/Reihenhäuser) und der auf dem Grundstücksmarkt erzielte Preis unterschiedlich sein können. Durch den Sachwertfaktor, der sich aus der Division des normierten Kaufpreises durch den Sachwert ergibt, erfolgt eine Anpassung des Sachwertes an die allgemeine Marktlage. Der Sachwert eines Grundstücks setzt sich aus dem Bodenwert, dem Wert der baulichen Anlagen und baulichen Außenanlagen und dem Wert der sonstigen Anlagen zusammen. Die Berechnung des Gebäudewerts erfolgt nach Herstellungswerten (Normalherstellungskosten 2010 – NHK 2010) über die Bruttogrundfläche (BGF). Dabei sind Alter und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (zum Beispiel wirtschaftliche Überalterung, Baumängel und Bauschäden) zu berücksichtigen. Mit der Veröffentlichung des Immobilienmarktberichtes Karlsruhe 2013 sind diese Sachwertfaktoren auf Basis NHK 2010 gültig. Für zurückliegende Wertermittlungsstichtage wird auf bisherige Veröffentlichungen zu den Sachwertfaktoren verwiesen. Wesentliche Merkmale des Wertermittlungsmodells Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) – Gebäudeart Nach Anlage 1 SW-RL. Gebäudestandards Nach Anlage 2 SW-RL. Orientierungswerte Gesamtnutzungsdauer Nach Anlage 3 SW-RL sowie Kapitel 5.4. Modell wirtschaftliche Restnutzungsdauer Nach Anlage 4 SW-RL sowie Kapitel 5.5. Bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen Als Wertansatz für bauliche Außenanlagen wird das Modell nach Erfahrungssätzen (pauschaler Ansatz) eingeführt. Dabei werden für einfache Standards 4 bis 8 Prozent und für aufwendige Standards 8 bis 12 Prozent der Herstellungskosten der baulichen Anlagen angenommen. Im Einzelfall können die angegeben unteren beziehungsweise oberen Werte auch unter-/überschritten werden. Sonstige Anlagen werden üblicherweise als nicht gesondert wertrelevant betrachtet. Nutzbarkeit von Dachgeschossen Zur Berücksichtigung der Nutzbarkeit von Dachgeschossen wird auf Ziffer 4.1.1.6 in Verbindung mit Anlage 3 des Entwurfs der Sachwertrichtlinie vom 11. Juni 2012 verwiesen, wobei für die Ermittlung der Zu-/Abschläge auf Grundlage der Orientierungswerte nach Anlage 3 pauschalierte Prozentsätze mit gleichmäßiger Einteilung verwendet werden. Bei der BGF-Berechnung nicht erfasste Bauteile Werthaltige, bei der BGF-Berechnung nicht erfasste Bauteile, werden mit gesonderten, pauschalen Werten in Ansatz gebracht zum Beispiel Dachgauben und Balkone jeweils 5.000 bis 12.000 Euro, Kelleraußentreppe 7.500 Euro und Vordächer 1.000 bis 3.000 Euro. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) Es werden normierte Kaufpreise bezogen auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) eingeführt, das heißt die boG sind bei den Kaufpreisen berücksichtigt. Bodenwert Bei der Ermittlung des Bodenwerts wird der Bodenrichtwert herangezogen. Die Bodenrichtwerte werden, wenn die Grundstücks- merkmale der zugrunde gelegten Bodenrichtwert- grundstücke mit den Grundstücksmerkmalen des Kauffalls sowie die allgemeinen Wertverhältnisse am Stichtag der Bodenrichtwerte und am Wertermittlungsstichtag nicht hinreichend übereinstimmen, angepasst. Des Weiteren wird auf die VW-RL vom 20. März 2014, BAnz AT 11. April 2014 B3 verwiesen. Die sonstigen Modellparameter bestimmen sich nach der Beschreibung in Anlage 5 der SW-RL. Allgemeine Anwendungshinweise Bei den Merkmalen der ausgewerteten Kauffälle liegen aufgrund der geringen Anzahl der Kauffälle immer die Kauffälle der letzten beiden Jahre zugrunde. Es wurden jeweils die Kauffälle von Januar bis Dezember ausgewertet. Bei der Wertermittlung ist in Abhängigkeit von der Höhe des indexierten Sachwertes (Bodenwert, Werte der baulichen Anlagen, baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters) am Objekt fiktiv ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale der ermittelte Sachwertfaktor anzubringen. Die Berücksichtigung von Kosten für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden erfolgt anschließend ohne Marktanpassung. Bei den ermittelten Sachwertfaktoren (Regressionsanalyse) handelt es sich um wahrscheinlichste Schätzwerte in Abhängigkeit von der Einflussgröße indexierter Sachwert. Die Sachwertfaktoren werden durch aktuelle Analysen und laufende Wertermittlungen bestätigt. Je nach Art und Lage des Objektes können die anzusetzenden Sachwertfaktoren nach oben und unten variieren. Sie sind als Basis- beziehungsweise Ausgangspunkte bei der Erstellung von Gutachten zu betrachten und geben gleichzeitig das Spektrum des Anwendungsbereiches wieder. Zwischenwerte können interpoliert werden. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so sind die Sachwertfaktoren gegebenenfalls anzupassen. Die Sachwertfaktoren können auch bei Erbbaurechten zur Ermittlung des Werts des fiktiven Volleigentums herangezogen werden. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 83 5.8.1 Sachwertfaktoren für Ein-/Zweifamilienhäuser Die nachfolgend aufgeführten Sachwertfaktoren wurden überwiegend aus Kaufpreisen mit dem Merkmal Einfamilienhaus mit Satteldach abgeleitet. Die Gebäude sind mit Keller-, Erd- und Obergeschoss beziehungsweise ausgebautem Dachgeschoss einschließlich Garage(n) errichtet. Soweit Doppelhaushälften, Reihenend- und Reihenmittelhäuser dem typisierten Erscheinungsbild von Ein-/ Zweifamilienhäusern entsprechen, sind die Sachwertfaktoren für Ein-/Zweifamilienhäuser anzuwenden. Anwendungshinweise Für die Beurteilung eines untypischen Objekts, zum Beispiel eines Grundstücks mit großer Fläche und eines Gebäudes mit kleiner Wohnfläche, ist das vorgestellte Berechnungsmodell nur einge- schränkt geeignet. Der Gebäudestandard der Standardstufe 3 entspricht hierbei einem Neubaustandard der Baujahre 1995 bis 2004 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Die Standardstufe 2 betrifft üblicherweise Gebäude der Baujahre 1980 bis 1994 beziehungsweise einen sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Bei der Ermittlung des Sachwertes ist der indexierte Bodenrichtwert (auf die Jahresmitte des Berichtsjahres mit Hilfe der Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/ Reihenhausgrundstücke“ fortgeschrieben) berücksichtigt worden. Eine Abhängigkeit vom Bodenrichtwert konnte signifikant nachgewiesen werden. Des Weiteren sind die Herstellungskosten der baulichen Anlagen gleichfalls auf die Jahresmitte mit Hilfe des Baupreisindex ermittelt worden. Somit ist das Ergebnis als indexierter Sachwert zu bezeichnen. Diese Vorgehensweise dient dem Ziel, für die Wertermittlung nach Möglichkeit im gleichen Modell Sachwertfaktoren bereitzustellen. Sachwertfaktoren für mit Ein-/Zweifamilienhäusern bebaute Grundstücke 0,7 0,8 0,9 1,0 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5 1,6 30 0. 00 0 35 0. 00 0 40 0. 00 0 45 0. 00 0 50 0. 00 0 55 0. 00 0 60 0. 00 0 65 0. 00 0 70 0. 00 0 75 0. 00 0 80 0. 00 0 85 0. 00 0 90 0. 00 0 95 0. 00 0 Fa kt or indexierter Sachwert in Euro indexierter Bodenrichtwert 600 Euro/m² indexierter Bodenrichtwert 800 Euro/m²Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 84 | Immobilienmarktbericht 2022 Qualitätsparameter Sachwertfaktor Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 73 0,77 1,29 (1,30) 1,80 Multiples Bestimmtheitsmaß Vertrauensbereich (2-seitig) Erwartungsbereich (2-seitig) 0,47 ± (0,05 bis 0,12) ± 0,34 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Minimum Mittelwert (Median) Maximum Baujahr 1935 1971 (1966) 2016 Bruttogrundfläche [m²] 230 366 (360) 560 Wohnfläche [m²] 109 180 (180) 300 Standardstufe 2,2 2,8 (2,7) 4,0 NHK 2010 [Euro/m² BGF] 664 817 (779) 1.087 Grundstücksfläche [m²] 209 574 (539) 1.280 indexierter Sachwert [Euro] 344.000 658.000 (614.000) 1.174.000 indexierter Bodenwert indexierter Sachwert [%] 28 56 (59) 80 Anwendungsbeispiel Der Verkehrswert des Objekts ergibt sich aus dem Sachwert unter Berücksichtigung eines fiktiven Zustandes ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale multipliziert mit dem Sachwertfaktor. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind anschließend ohne Marktanpassung anzubringen. Grundstück bebaut mit Einfamilienhaus indexierter Bodenrichtwert (unbebaut) 700 Euro/m² Ermittelter indexierter Sachwert (über BGF) 600.000 Euro Sachwertfaktor (aus Grafik gegebenenfalls durch Interpolation entnehmen) 1,21 Verkehrswert des fiktiven Grundstücks ohne objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) 726.000 Euro boG (Reparaturanstau) 30.000 Euro Verkehrswert des Grundstücks 696.000 Euro Sachwertfaktoren für mit hochpreisigen Ein-/Zweifamilienhäusern bebaute Grundstücke in bevorzugter Lage Für hochpreisige Objekte in bevorzugter Lage (indexierter Sachwert zwischen 0,9 – 2,3 Mio. Euro) wurde versucht aus einer geringen Stichprobe von nur acht Kauffällen ein Faktor zu analysieren. Hierbei hat sich eine Spanne von 0,8 bis 1,6 ergeben. Diese Spanne dient der groben Orientierung, der objektbezogene Sachwertfaktor ist sachverständig festzulegen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 85 5.8.2 Sachwertfaktoren für Doppel-/Reihenendhäuser Die nachfolgend aufgeführten Sachwertfaktoren wurden aus Kaufpreisen mit dem Merkmal Doppelhaushälfte und Reihenendhaus mit Satteldach abgeleitet. Die Gebäude sind mit Keller-, Erd- und Obergeschoss einschließlich Garage(n) errichtet. Es hat sich bei der Ermittlung der Sachwertfaktoren für Doppel-/Reihenhäuser innerhalb des üblichen Bodenwertniveaus keine signifikante Abhängigkeit vom Bodenrichtwert gezeigt. Der objektbezogene Sachwertfaktor ist im Einzelfall sachverständig festzulegen. Soweit Doppelhaushälften und Reihenendhäuser dem typisierten Erscheinungsbild von Ein-/Zweifamilienhäusern entsprechen, sind die Sachwertfaktoren für Doppel-/ Reihenendhäuser nicht anzuwenden, sondern die Sachwertfaktoren aus Kapitel 5.8.1. Anwendungshinweise Für die Beurteilung eines untypischen Objekts, zum Beispiel eines Gebäudes jüngeren Baujahrs mit kleiner Wohnfläche, ist das vorgestellte Berechnungsmodell nur eingeschränkt geeignet. Ungünstige Anwendungsvoraussetzungen liegen auch bei kleiner Wohnfläche und großer Grundstücksfläche vor. Der Gebäudestandard der Standardstufe 3 entspricht hierbei einem Neubaustandard der Baujahre 1995 bis 2004 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Die Standardstufe 2 betrifft üblicherweise Gebäude der Baujahre 1980 bis 1994 beziehungsweise einen sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Bei der Ermittlung des Sachwertes ist der indexierte Bodenrichtwert (auf die Jahresmitte des Berichtsjahres mit Hilfe der Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/ Reihenhausgrundstücke“ fortgeschrieben) berücksichtigt worden. Des Weiteren sind die Herstellungskosten der baulichen Anlagen gleichfalls auf die Jahresmitte mit Hilfe des Baupreisindex ermittelt worden. Somit ist das Ergebnis als indexierter Sachwert zu bezeichnen. Diese Vorgehensweise dient dem Ziel, für die Wertermittlung nach Möglichkeit im gleichen Modell Sachwertfaktoren bereitzustellen. Sachwertfaktoren für mit Doppel-/Reihenendhäusern bebaute Grundstücke 1,2 1,3 1,4 1,5 1,6 1,7 1,8 1,9 2,0 225.000 250.000 275.000 300.000 325.000 350.000 375.000 400.000 425.000 450.000 475.000 500.000 525.000 550.000 575.000 Fa kt or indexierter Sachwert in Euro ohne BRW-UnterscheidungAu sd ruc k n ich t a uto ris ier t 86 | Immobilienmarktbericht 2022 Qualitätsparameter Sachwertfaktor Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 28 1,22 1,60 (1,62) 1,99 Multiples Bestimmtheitsmaß Vertrauensbereich (2-seitig) Erwartungsbereich (2-seitig) 0,49 ± (0,06 bis 0,10) ± 0,27 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Minimum Mittelwert (Median) Maximum Baujahr 1950 1979 (1984) 2012 Bruttogrundfläche [m²] 180 251 (243) 354 Wohnfläche [m²] 75 135 (134) 175 Standardstufe 2,3 2,9 (2,8) 3,9 NHK 2010 [Euro/m² BGF] 632 781 (769) 938 Grundstücksfläche [m²] 167 322 (284) 546 indexierter Sachwert [Euro] 250.000 412.000 (416.000) 620.000 indexierter Bodenwert indexierter Sachwert [%] 23 49 (47) 72 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 87 5.8.3 Sachwertfaktoren für Reihenmittelhäuser Die nachfolgend aufgeführten Sachwertfaktoren wurden aus Kaufpreisen mit dem Merkmal Reihenmittelhaus mit überwiegend Satteldach abgeleitet. Die Gebäude sind mit Keller-, Erd- und Obergeschoss einschließlich Garage(n) errichtet. Die Gebäudebreite beträgt in der Regel zwischen 4,7 bis 8,2 m. Es hat sich bei der Ermittlung der Sachwertfaktoren für Doppel-/Reihenhäuser innerhalb des üblichen Bodenwertniveaus keine signifikante Abhängigkeit vom Bodenrichtwert gezeigt. Der objektbezogene Sachwertfaktor ist im Einzelfall sachverständig festzulegen. Soweit Reihenmittelhäuser dem typisierten Erscheinungsbild von Ein-/Zweifamilienhäusern entsprechen, sind die Sachwertfaktoren für Reihenmittelhäuser nicht anzuwenden, sondern die Sachwertfaktoren aus Kapitel 5.8.1. Anwendungshinweise Für die Beurteilung eines untypischen Objekts, zum Beispiel eines Gebäudes jüngeren Baujahrs mit kleiner Wohnfläche, ist das vorgestellte Berechnungsmodell nur eingeschränkt geeignet. Ungünstige Anwendungsvoraussetzungen liegen auch bei kleiner Wohnfläche und großer Grundstücksfläche vor. Der Gebäudestandard der Standardstufe 3 entspricht hierbei einem Neubaustandard der Baujahre 1995 bis 2004 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Die Standardstufe 2 betrifft üblicherweise Gebäude der Baujahre 1980 bis 1994 beziehungsweise einen sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Bei der Ermittlung des Sachwertes ist der indexierte Bodenrichtwert (auf die Jahresmitte des Berichtsjahres mit Hilfe der Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/ Reihenhausgrundstücke“ fortgeschrieben) berücksichtigt worden. Des Weiteren sind die Herstellungskosten der baulichen Anlagen gleichfalls auf die Jahresmitte mit Hilfe des Baupreisindex ermittelt worden. Somit ist das Ergebnis als indexierter Sachwert zu bezeichnen. Diese Vorgehensweise dient dem Ziel, für die Wertermittlung nach Möglichkeit im gleichen Modell Sachwertfaktoren bereitzustellen. Sachwertfaktoren für mit Reihenmittelhäusern bebaute Grundstücke Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 88 | Immobilienmarktbericht 2022 Qualitätsparameter Sachwertfaktor Anzahl der Kauffälle Minimum Mittelwert (Median) Maximum 50 1,09 1,82 (1,82) 2,40 Multiples Bestimmtheitsmaß Vertrauensbereich (2-seitig) Erwartungsbereich (2-seitig) 0,54 ± (0,06 bis 0,11) ± 0,36 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Minimum Mittelwert (Median) Maximum Baujahr 1954 1981 (1982) 2016 Bruttogrundfläche [m²] 156 245 (236) 400 Wohnfläche [m²] 80 128 (127) 197 Standardstufe 2,1 2,8 (2,8) 3,7 NHK 2010 [Euro/m² BGF] 603 730 (719) 947 Grundstücksfläche [m²] 131 230 (217) 378 indexierter Sachwert [Euro] 218.000 336.000 (318.000) 554.000 indexierter Bodenwert indexierter Sachwert [%] 25 46 (45) 72 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 89 5.9 Vergleichsfaktoren Es wird auf die Kapitel 4.2 und 4.3 dieses Immobilienmarktberichtes verwiesen. Zur besseren Anwendung der Vergleichsfaktoren im jeweiligen Teilmarkt hat sich der Gutachterausschuss entschlossen, die Vergleichsfaktoren in diesen Kapiteln darzustellen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 90 | Immobilienmarktbericht 2022 5.10 Vergleichswertverfahren für das Erbbaurecht ausgehend von dem finanzmathematischen Wert des Erbbaurechts (§ 49 ImmoWertV 2021) Finanzmathematischer Wert Ausgangsgröße für die Ermittlung des finanzmathematischen Werts des Erbbaurechts ist der Wert des fiktiven Volleigentums im Sinne des § 49 Absatz 1 Satz 2. Der finanzmathematische Wert des Erbbaurechts wird ermittelt durch Bildung der Summe aus 1. dem Wert des fiktiven Volleigentums abzüglich des Bodenwerts des fiktiv unbelasteten Grundstücks und 2. der über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten Differenz aus dem angemessenen und dem erzielbaren Erbbauzins oder ausnahmsweise der Differenz aus dem jeweils über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten angemessenen und erzielbaren Erbbauzins. Bei einer über die Restlaufzeit des Erbbaurechts hinausgehenden Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ist ergänzend zu Satz 1 der bei Zeitablauf nicht zu entschädigende Wertanteil der baulichen Anlagen abzuzinsen und abzuziehen. Die Entschädigung bei Ablauf des Erbbaurechts hat bei langen Restlaufzeiten (über 25 Jahre) keinen nennenswerten Einfluss. Der angemessene Erbbauzins wird in der Regel auf der Grundlage des angemessenen Erbbauzinssatzes und des Bodenwerts des Grundstücks, an dem das Erbbaurecht bestellt wird, ermittelt. Der angemessene Erbbauzinssatz ist der Zinssatz, der sich bei Neubestellung von Erbbaurechten der betroffenen Grundstücksart am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ergibt oder ein anderer geeigneter Zinssatz. Der erzielbare Erbbauzins ist der Betrag, der sich aus dem im Erbbaurechtsvertrag vereinbarten Erbbauzins unter Berücksichtigung vertraglich vereinbarter und gesetzlich zulässiger Anpassungsmöglichkeiten ergibt. Der Wert des fiktiven Volleigentums bezeichnet den Wert eines fiktiven, nach dem Grundstückszustand vergleichbaren Grundstücks ohne das Erbbaurecht. Er entspricht dem marktangepassten vorläufigen Verfahrenswert, der insbesondere mit Hilfe des Ertrags-, Sach- oder Vergleichswertverfahrens ermittelt werden kann. Das bedeutet, dass nicht nur das Erbbaurecht, sondern auch alle weiteren besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale hier zunächst nicht berücksichtigt werden. Durch den Ansatz des marktangepassten vorläufigen Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwerts des fiktiven Volleigentums sind die allgemeinen Wertverhältnisse (Marktanpassung) bereits im Wert des fiktiven Volleigentums berücksichtigt. Der nach der WertR 2006 maßgebliche angemessene Verzinsungsbetrag des Bodenwerts wurde bislang überwiegend mit Hilfe des Liegenschaftszinssatzes ermittelt. Nunmehr ist der angemessene Erbbauzins maßgeblich, der auf Grundlage des angemessenen Erbbauzinssatzes zu ermitteln ist. Beim angemessenen Erbbauzinssatz handelt es sich um den Zinssatz, der am Wertermittlungsstichtag bei Neubestellung eines Erbbaurechts marktüblich gezahlt wird oder aber auch um einen anderen geeigneten Zinssatz. Der Liegenschaftszinssatz kann, muss aber nicht dem angemessenen Erbbauzinssatz entsprechen. Der finanzmathemathematische Wert nach den §§ 50 und 52 stellt lediglich ein Zwischenergebnis bei Ermittlung des Vergleichswerts des Erbbaurechts bzw. des Erbbaugrundstücks dar. Bei Ermittlung des finanzmathematischen Werts erfolgt die Anpassung mit einem Erbbaurechtsfaktor nach der neuen ImmoWertV 2021 gleichsam nachgelagert bei Ermittlung des vorläufigen Vergleichswerts durch Multiplikation des finanzmathematischen Werts mit einem Erbbaurechts- bzw. Erbbaugrundstücksfaktor. Finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts (§ 50 ImmoWertV 2021) Ablaufschema Wert des fiktiven Volleigentums - Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks + Berücksichtigung der kapitalisierten Differenz aus dem angemessenen und dem erzielbaren Erbbauzins (Kapitalisierung mit angemessenem Erbbauzins) - abgezinster nicht zu entschädigender Wertanteil der baulichen Anlagen (Abzinsung mit objektspezifisch angepasstem Liegenschaftszinssatz fiktives Volleigentum) = finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren nach § 22 ImmoWertV 2021 dienen im Wesentlichen der Berücksichtigung der dem Erbbaurecht allgemein beizumessenden Werteinflüsse, soweit sie nicht bereits im finanzmathematischen Wert berücksichtigt sind. Erbbaurechtsfaktoren geben das Verhältnis des vorläufigen Vergleichswerts des Erbbaurechts zum finanzmathematischen Wert des Erbbaurechts an. Mit dem Ansatz von Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren sollen lediglich noch die dem Erbbaurecht allgemein beizumessenden Werteinflüsse berücksichtigt werden, die über die Werteinflüsse hinausgehen, die bereits im finanzmathematischen Wert berücksichtigt werden. Sie dienen nicht der Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse des § 2 Absatz 2, die bereits bei der Ermittlung des finanzmathematischen Werts berücksichtigt werden, indem Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 91 hier vom Wert des fiktiven Volleigentums beziehungsweise vom Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks ausgegangen wird. Im finanzmathematischen Wert sind bereits wesentliche sich aus den vertraglichen Vereinbarungen ergebene Werteinflüsse, insbesondere aus dem Verhältnis von tatsächlichen zu den erzielbaren Erbbauzinsen und die Vereinbarungen zur Entschädigung des Werts der baulichen Anlagen bei Ablauf des Erbbaurechts, berücksichtigt. Die Muster-Anwendungshinweise zu § 22 geben Anhalt, dass die Erbbaurechtsfaktoren und Erbbaugrundstücksfaktoren insbesondere nach der Nutzung, dem regionalen Teilmarkt, der Restlaufzeit, der Höhe des erzielbaren Erbbauzinses, dessen Anpassungsmöglichkeiten, der Lage, der Höhe des unbelasteten Bodenwerts variieren können. Vergleichswertverfahren für das Erbbaurechts ausgehend von dem finanzmathematischen Wert des Erbbaurechts (§ 49 ImmoWertV 2021) Ablaufschema Finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts x objektbezogener Erbbaurechtsfaktor § 22 (lediglich noch die dem Erbbaurecht allgemein beizumessenden Werteinflüsse, soweit noch nicht im finanzmathematischen Modell berücksichtigt) Der Gutachterausschuss in Karlsruhe ermittelt keine Erbbaurechtsfaktoren. Folglich sind die objektbezogenen Erbbaurechtsfaktoren sachverständig festzulegen. x / + / - ggf. Marktanpassung nach § 7 Absatz 2 = marktangepasster vorläufiger Vergleichswert des Erbbaurechts + / - ggf. Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale (nicht das Erbbaurecht betreffend) = Vergleichswert des Erbbaurechts Allerdings ermittelt der Gutachterausschuss in Karlsruhe keine Erbbaurechtsfaktoren. Folglich sind die objektbezogenen Erbbaurechtsfaktoren wie auch eine mögliche Marktanpassung im Einzelfall sachverständig festzulegen. Die nachfolgende Tabelle enthält Erbbauzinssätze, die durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zum 01.01.2022 erhoben wurden. Diese Angaben sollen lediglich das Verständnis für die Modellbildung zur Wertermittlung des Erbbaurechts und die vorstehenden Ausführungen zum angemessenen Erbbauzins unterstützen helfen und sollen folglich auch nicht fortgeschrieben werden. Es wird insbesondere darauf verwiesen, dass die Angaben nicht dazu geeignet sind, im Einzelfall ungeprüft und ohne eigenständige sachverständige Festlegung übernommen zu werden. Dies gilt auch dafür, inwieweit der angemessene Erbbauzinssatz mit dem Liegenschaftszinssatz übereinstimmt. Erbbauzinssätze % Erhebung zum 01.01.2022 – ohne Gewähr Kirchen (ev. / kath.) Wohnen 4 % im Einzelfall Ermäßigungen möglich teilweise anderes Berechnungsmodell Land Baden- Württemberg Wohnen 4 %, Gewerbe 6 % im Einzelfall Ermäßigungen möglich Stadt Karlsruhe Wohnen 4 %, befristete Absenkung auf 2 % aufgrund niedriger Kapitalmarktzinsen Gewerbe 6 % im Einzelfall Ermäßigungen möglich Nach den Muster-Anwendungshinweisen (Entwurf Stand: 21.12.2021) ist der marktangepasste vorläufige Vergleichswert des Erbbaurechts in der Regel mit dem vorläufigen Vergleichswert des Erbbaurechts identisch. Eine Marktanpassung nach § 7 Absatz 2 ist nicht erforderlich, soweit die Vergleichspreise oder der Erbbaurechtsfaktor die Marktlage bereits hinreichend berücksichtigen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 92 | Immobilienmarktbericht 2022 6. Weitere Grundstücksmarktinformationen 6.1 Immobilienmarkt in großen deutschen Städten Blitzumfrage des Deutschen Städtetages mit Prognose für 2023 (Auszug): Preise steigen, Zahl der Kaufverträge rückläufig In einer Blitzumfrage ermittelte der Deutsche Städtetag zu Jahresbeginn unter allen Mitgliedsstädten ab 50.000 Einwohnerinnen und Einwohnern die Entwicklungstendenzen des Marktes für Wohnimmobilien im vergangenen Jahr. Insgesamt 105 Städte haben sich an der Umfrage beteiligt. Das Ergebnis: Die Umsätze (Kaufvertragszahlen) sind in den fünf untersuchten Kategorien für 70 Prozent (die Spanne liegt in den einzelnen Teilmärkten bei 67 bis 75 Prozent) der Städte rückläufig, in 17 Prozent (12 bis 25 Prozent) auf Vorjahresniveau und in 13 Prozent (9 bis 15 Prozent) wurde eine Steigerung ermittelt. Die dargestellten Tendenzen sind sowohl für die Bauplätze (individuelle Bauweise, Geschosswohnungsbau) als auch für die bebauten Grundstücke relativ einheitlich. Im Vergleich zum Vorjahr (36 Prozent) hat sich der Anteil der Städte mit Umsatzrückgängen nahezu verdoppelt. In 60 Prozent (49 bis 72 Prozent) aller Städte wurden Preissteigerungen ermittelt, in 27 Prozent (21 bis 36 Prozent) war eine konstante Entwicklung zu beobachten, 13 Prozent (9 bis 25 Prozent) aller Städte wiesen fallende Preise auf. Die Entwicklungen in den einzelnen Teilmärkten stellen sich dabei nicht so einheitlich dar wie bei den Umsatzzahlen. Wie im Vorjahr war der Anteil der beteiligten Mitgliedsstädte mit Preissteigerungen bei den unbebauten Geschossbaugrundstücken mit 49 Prozent (Vorjahr 75 Prozent) am geringsten und im Teilmarkt der bebauten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke mit 72 Prozent (Vorjahr 96 Prozent) am höchsten. Auffällig ist, dass im Vergleich zum Vorjahr (88 Prozent) „nur“ noch 51 Prozent der Städte steigende Preise bei den bebauten Mehrfamilienhausgrundstücken gemeldet haben, das entspricht einem Rückgang um 42 Prozent und korrespondiert auch mit den Tendenzen für die Umsätze. Lediglich 7 Prozent (niedrigster Wert aller Teilmärkte) der Städte konstatierten für das Jahr 2022 steigende Kauffallzahlen. Im letzten Jahr war der deutsche Immobilienmarkt zahlreichen negativen Einflussfaktoren (Ukraine-Krieg, Energiekrise, Inflation etc.) ausgesetzt. Dieser zeigte sich, wenn das Gesamtjahr betrachtet wird, dennoch sehr preisstabil. Die Entwicklung der Umsätze, insbesondere im letzten Quartal, deutet aber darauf hin, dass Transaktionszahlen und Preise eher stagnieren werden (siehe unter Prognose 1. Halbjahr). Datenquelle für die vorliegende Untersuchung sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in den beteiligten Städten. Diese erhalten aufgrund gesetzlicher Verpflichtung (§ 195 Baugesetzbuch) unter anderem alle von den Notarinnen und Notaren beurkundeten Immobilienkaufverträge. Die vorliegenden Analyseergebnisse sind eine erste, auf tatsächlichen Immobilientransaktionen und den dabei gezahlten Kaufpreisen beruhende Aussage über das Marktgeschehen des vergangenen Jahres. Zusätzlich werden Erwartungen für das erste Halbjahr 2023 prognostiziert. Die untersuchten Städte sind geografisch den Analyseregionen Nord, Ost, Süd und West zugeordnet. Entwicklung 2022 Die Abbildung stellt dar, in wie vielen Städten prozentual je- weils steigende, konstante oder sinkende Umsatz- oder Preisentwicklungen in den jeweiligen Teilmärkten vorhan- den sind. Die Entwicklungstendenzen sind durch die be- kannten Pfeile symbolisiert. Prognose 1. Halbjahr 2023 Aus den meisten Städten liegt eine Einschätzung der erwarteten Entwicklung für das erste Halbjahr 2023 vor. Danach zeichnen sich für fast alle Analyseregionen im Mittel stagnierende Umsatz- und Preisentwicklungen ab. Lediglich für die Region Ost werden für die unbebauten Grundstücke im Marktsegment des individuellen Wohnungsbaus und für die bebauten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke noch steigende Preise erwartet. Die gesamte Blitzumfrage mit den dazugehörigen Tabellen steht unter www.staedtetag.de als PDF-Datei zum Download zur Verfügung unter „Publikationen“ in der Rubrik „Weitere Publikationen“ (Wohnen und Bauen). Quelle: Deutscher Städtetag Berlin und Köln | Markt für Wohnimmobilien 2022 | Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 93 6.2 Prognosen Immobilienmarkt Karlsruhe Prognose für das 1. Halbjahr 2023 des Gutachterausschusses Karlsruhe Unbebaute, baureife Grundstücke Bebaute Grundstücke individuelle Bauweise Geschosswohnungsbau Ein-/Zwei- familienhäuser Mehrfamilienhäuser ab drei Wohnungen Wohnungseigentum Anzahl Kauffälle Preise Anzahl Kauffälle Preise Anzahl Kauffälle Preise Anzahl Kauffälle Preise Anzahl Kauffälle Preise Prognose für das 1. Halbjahr 2023 des Gutachterausschusses Karlsruhe Bebaute Grundstücke Handelsimmobilien Büroimmobilien Beherbergungs- und Gastronomieimmobilien Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien Anzahl Kauffälle Preise Anzahl Kauffälle Preise Anzahl Kauffälle Preise Anzahl Kauffälle Preise Legende um ± 0 % | um + 5 % | um - 5 % | um + 10 % | um - 10 % Bei der Anzahl der Kauffälle des Immobilienmarkts in Karlsruhe sieht der Gutachterausschuss weiterhin eine Stagnation. Bei den Preisen geht man im Bereich Ein-/Zweifamilienhäuser, Handels-, Beherbergungs- und Gastronomieimmobilien zukünftig von leichten Rückgängen aus, bei den anderen Immobilientypen von einer Stagnation. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 94 | Immobilienmarktbericht 2022 6.3 Mietdaten 6.3.1 Karlsruher Mietspiegel 2023 – Vorwort Aktueller qualifizierter Karlsruher Mietspiegel 2023. Seit nunmehr zehn Jahren gibt es in Karlsruhe einen qualifizierten Mietspiegel. Mit ihm haben die Akteure auf dem Wohnungsmarkt ein verlässliches Instrument zur Verfügung, um sich hinsichtlich der ortsüblichen Entgelte für frei finanzierte Wohnungen in unserer Stadt einen Überblick zu verschaffen. Das transparent dargestellte Mietpreisgefüge bietet der Mieterseite Schutz vor überhöhten Forderungen und hilft der Vermieterseite bei der Festsetzung von angemessenen Mietpreisen. Gerade weil der Karlsruher Wohnungsmarkt seit Jahren angespannt ist, kommt dem von den Interessenvertretungen der Mieter und Vermieter gleichermaßen anerkannten Mietspiegel weitreichende Bedeutung zu. Als etabliertes Instrument für die objektive Mietpreisbildung trägt er dazu bei, Diskussionen im Einzelfall zu versachlichen und in den allermeisten Fällen gerichtliche Auseinandersetzungen zwischen den Mietparteien zu verhindern. Zudem ist der Mietspiegel eine wichtige Entscheidungsgrundlage für die mit der Einhaltung der mietpreisrechtlichen Vorschriften befassten Dienststellen der Stadt Karlsruhe. Um ein hohes Maß an Rechtssicherheit zu gewährleisten, wird der Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst. Der Mietspiegel 2023 ist eine Fortschreibung des Mietspiegels 2021 und erfüllt alle Anforderungen, die § 558c und § 558d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) an qualifizierte Mietspiegel stellen. Die Aktualisierung durch die Statistikstelle beim Amt für Stadtentwicklung erfolgte in enger Zusammenarbeit mit dem Liegenschaftsamt und einem projektbegleitenden Arbeitskreis aus Vertreterinnen und Vertretern des Mietervereins Karlsruhe e. V., Haus & Grund Karlsruhe e. V., der örtlichen Wohnungsgenossenschaften und - unternehmen, der Geschäftsstelle des örtlichen Gutachterausschusses, dem Fachgebiet Immobilienwirtschaft des Karlsruher Instituts für Technologie (KIT) sowie der Justiz. Dank deren konstruktiver und sachkundiger Mitarbeit sowie der Unterstützung der Wohnungswirtschaft liegt erneut ein Mietspiegel vor, der auf breiter Basis akzeptiert wird. Unser Dank gilt allen, die an der Erstellung des neuen Karlsruher Mietspiegels mitgewirkt haben. Allen Nutzerinnen und Nutzern steht der Karlsruher Mietspiegel 2023 als Printexemplar sowie auf der Homepage der Statistikstelle zum kostenlosen Download und in Form eines Online-Mietspiegelrechners zur Verfügung. Quelle: Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Statistikstelle | Auszug aus „Karlsruher Mietspiegel 2023“ Drei Arten den Karlsruher Mietspiegel zu erhalten Versand der gedruckten Broschüre nach Online-Bestellung mit elektronischer Bezahlung oder gegen Rechnung bei schriftlicher Bestellung Das Online-Bestellformular kann auf der Webseite der Stadt Karlsruhe aufgerufen werden: www.karlsruhe.de -> Mobilität & Stadtbild -> Stadtentwicklung -> Statistik und Zensus Schriftliche Bestellungen der gedruckten Ausgabe richten Sie bitte ausschließlich an: Stadt Karlsruhe Amt für Stadtentwicklung Statistikstelle 76124 Karlsruhe Die gedruckte Ausgabe des aktuellen Mietspiegels kostet 7,50 Euro zzgl. MwSt. pro Exemplar (Schutzgebühr). Bei Versand kostet die gedruckte Ausgabe 9,10 Euro (inkl. Porto) zzgl. MwSt. Über das Onlineformular kann der Betrag während des Bestellvorgangs bezahlt werden (Giropay, Lastschrift, PayPal). Bei schriftlichen Bestellungen ohne elektronische Bezahlung liegt eine Rechnung bei. Selbstabholung gegen Barzahlung in den Verkaufsstellen Eine Übersicht der Verkaufsstellen mit deren Öffnungszeiten finden Sie unter dem oben genannten Link zum Online-Bestellformular im Abschnitt „Dienststellen“. Bei Selbstabholung fällt nur die Schutzgebühr von 7,50 Euro zzgl. MwSt. pro Exemplar an. Kostenloser Download im PDF-Format Den kostenlosen Download finden Sie unter dem oben genannten Link. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 95 6.3.2 Mietpreisspektrum Büromieten Karlsruhe als Oberzentrum ist im Büroraummarktsegment aufgrund der prozentual hohen Bürobeschäftigtenanzahl, der stabilen Mietpreisentwicklungen sowie wegen der bisher niedrigen Leerstandquoten als regional guter Standort für Büroimmobilien einzuordnen. Dies unterstreicht auch das seit Jahren kontinuierlich steigende Büroflächenangebot und die Bauaktivitäten in diesem Marktsegment. Aufgrund der Corona-Pandemie steht dem gegenüber, dass in Teilbereichen mit einem Anstieg des Leerstandes oder einer Reduzierung der Mietfläche und damit verbunden einem Mietzinsrückgang, zu rechnen ist. Im flächen- und mietpreisseitig breitgefächerten Büroflächenmarkt in Karlsruhe variiert insoweit das verfügbare Büroflächenangebot in den einzelnen Stadtteilen stark. Aufgrund der Auswertung einer Vielzahl von Büromieten, vorgenommenen Marktuntersuchungen und erstellten Mietwertgutachten für Büroflächen in ausgewählten Stadtteilen wird nachfolgendes durchschnittliches Mietpreisspektrum für Büroraummieten in Karlsruhe angegeben. Erhebungszeitraum für die Büroraummieten waren die Jahre 2018/19 mit Fortschreibung in 2022 an den Standorten (Stadtteilen, siehe grüne Einfärbung nächste Abbildung) City mit Innenstadt-West und Innenstadt-Ost, Weststadt, Südweststadt, Mühlburg, Nordweststadt, Neureut, Grünwinkel, Knielingen, Südstadt, Oststadt, Rüppurr, Hagsfeld und Durlach. Übersicht der vierzehn ausgewählten Stadtteile Die Auswertung durchschnittlicher Büroraummieten ist eine empirische Zufallsstichprobe regionaler Markterkenntnisse und Marktuntersuchungen und weist ausschließlich Netto- kaltmieten aus, bei denen sämtliche Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf den Gewerberaum- mieter umgelegt werden. Es wurden nur Mietpreise berücksichtigt, welche vereinbart oder – von Betriebskosten abgesehen – geändert worden sind. Die Büroraummietenauswertung beinhaltet auch eine hinreichend genaue Übereinstimmung der Qualitätsmerkmale und mietwertrelevanten Faktoren. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 96 | Immobilienmarktbericht 2022 Wesentliche mietpreisbildende Determinanten sind bei Büro- flächen (Verwaltungs-/Kanzlei-/Praxisflächen): Lagewert-/Standortfaktoren (unter anderem Infrastruktur, über-/regionale Verkehrsanbindung/ÖPNV, Standortimage, Parkmöglichkeiten, Einkaufssituation/Gastronomie) Ausstattungsmerkmale (unter anderem Erscheinungsbild/Repräsentation, Belichtung/Belüftung, E-Installation/PC-Verkabelung, Parkplätze, Zugangs-, Kontroll-, Sicherheitseinrichtungen, technischer Zustand) Raumanordnung (unter anderem flexible Raumaufteilung, Belichtung/Belüftung, günstiges Verhältnis Haupt- zu Nebennutzungsflächen pro Arbeitsplatz) Abweichungen vom Nutzungswert bewirken Abweichungen des Mietwertes vom durchschnittlichen Mietpreisspektrum. Die angegebenen Büroraummieten umfassen nicht grundlegende und umfassende beziehungsweise wertverbessernde und keine energetischen Instandsetzungs- beziehungsweise Modernisierungsmaßnahmen. Insoweit sind die angegebenen Büroraummieten nur als An- halt zu verstehen und stellen keine Angaben im Sinne einer „ortsüblichen Büroraumvergleichsmiete“ dar. Diese kann bei Bedarf sachverständig, standort- und objektspezifisch gege- benenfalls durch einen von der Industrie- und Handelskam- mer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden sowie Mieten und Pachten ermittelt werden. Bei den Büroraummieten handelt es sich um durchschnittliche Nettokaltmieten bezogen auf eine Nutzungsfläche (gemäß DIN 277-1:2016) bis zu < 500 m². Die Mietangaben beziehen sich auf eine Weitervermietung und/oder Neuvermietung aus dem Bestand (ohne Erstbezug/ohne Neubau). Die Nachfrage- und Angebotssituation am Büroimmobilien- markt in Karlsruhe ist nach der Corona-Pandemie und der da- mit verbundenen Unsicherheit sowie der daraus resultieren- den Homeoffice-Aktivitäten beeinträchtigt. Dadurch bedingt herrscht weiterhin eine große Unsicherheit bei den Firmen und Nutzern auf dem Büroimmobilienmarkt. Neben Video- und Telefonkonferenzen finden eingeschränkt persönliche Meetings im Büro statt; einem Mix aus klassi- schem Arbeiten und Homeoffice. Insoweit zögern derzeit Un- ternehmen vermehrt sich räumlich neu zu orientieren. Nach derzeitiger Markteinschätzung kann man am Nachfra- gemarkt von einer überwiegenden Stagnation bis leichten Rückläufigkeit ausgehen. Durchschnittliche Büromieten [Euro/m²] im Monat (Nettokaltmieten) bis < 500 m² Nutzungsfläche Mittlerer Nutzungswert Guter Nutzungswert Herausragende City-Lage Spitzenmiete/Erstbezug Neubau 8,00 – 10,00 10,00 – 14,00 bis circa 15,50 © Dr. Gerhard Leute, Dipl.-Ing. 2023 – alle Rechte vorbehalten Definition der wesentlichen Merkmale für den Nutzungswert (Qualitätsstandard) Nachrichtlich: Einfacher Nutzungswert* Standort/Lagefaktor, nicht repräsentatives Erscheinungsbild, Ausstattungsmerkmale und Raumanordnung sind unterdurchschnittlich und genügen nicht den marktüblichen, zeitgemäßen Anforderungen von Dienstleistern. * Büroräume mit einfachem Nutzungswert sind in Karlsruhe kaum noch anzutreffen, da diese Büroflächen laufend modernisiert werden. Mittlerer Nutzungswert Standort/Lagefaktor mit durchschnittlichem Erscheinungsbild, ausreichend Stellplätzen und Anbindung ÖPNV, durchschnittlichen Ausstattungsmerkmalen, Raumanordnung ist überwiegend durchschnittlich und genügt den marktüblichen Anforderungen. Guter Nutzungswert Gute, nachgefragte Lage und/oder mit Standortimage, gute Verkehrsanbindung ÖPNV und ausreichende Stellplatzmöglichkeiten, überdurchschnittlichen Ausstattungsmerkmalen und flexibler Raumanordnung, welche den repräsentativen, überdurchschnittlichen und zeitgemäßen/modernen Marktanforderungen genügt. © Dr. Gerhard Leute, Dipl.-Ing. 2023 – alle Rechte vorbehalten Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 97 6.3.3 Mietpreisrichtwerte Erdgeschossladenmieten Innenstadt Mietpreisrichtwerte für Erdgeschossladenmieten in der Karlsruher Innenstadt Auf Grundlage von Mieterhebungen im Rahmen einer Masterarbeit zur Ermittlung der Bodenrichtwerte in der Karlsruher Innenstadt wurden Mietpreisrichtwerte für Einzelhandelsmieten in der Karlsruher Innenstadt im Jahr 2018 erhoben. Diese wurden im Jahr 2021 (erstmals digital) mit Unterstützung des Amts für Stadtentwicklung erneut ermittelt. Die Regression der Mietwerte in der Innenstadtlage zeigt bei den Mieten ein uneinheitliches Bild. Die bisherige Mietwertkarte wird im Mittel allerdings bestätigt, wobei die Werte im Einzelfall sehr unterschiedlich ausfallen können. Die bisherige Mietwertkarte wurde in der südlichen Herrenstraße und der südlichen Waldstraße durch Werte ergänzt, da diese Lagen im Erdgeschoss ebenfalls geschäftlich geprägt sind. Auswirkungen für die Bodenrichtwerte werden nach dieser Untersuchung als nicht gegeben angesehen. Zwar weichen die Schätzwerte gerade in den Zonen mit niedrigem BRW teilweise erheblich von den Schätzwerten der Regression ab, dies lässt sich aber durch die eher zum Wohnen zuzuschreibende Nutzung in diesen Zonen erklären. Ebenso treten Differenzen bei größerer WGFZ Abweichung eher auf. Die Werte für die Einkaufslage in der Kaiserstraße (zwischen Europaplatz und Kronenplatz) sind im Mittel durch diese Untersuchung allerdings weitgehend bestätigt. Zwar treten auch hier vereinzelt größere Unterschiede auf, welche allerdings aufgrund der doch unsicheren Datenlage, bedingt durch die Corona-Pandemie und die Baustellensituation aufgrund der U-Strab in der Kaiserstraße während der Passantenfrequenzzählung, nicht als stabilen Indikator zur Änderung von Bodenrichtwerten angesehen werden. Das Bodenrichtwertniveau in der Kaiserstraße wird durch diese Untersuchung im Mittel bestätigt. Lagetypische Mietpreisrichtwerte für Erdgeschossladenmieten 2021 20 = Lagetypischer Mietpreisrichtwert Euro/m² netto (Bezogen auf Ladeneinheiten im Erdgeschoss mit stufenfreiem Zuschnitt, La- dengröße: 100 m², Schaufensterfront: ca. 8 m) Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 98 | Immobilienmarktbericht 2022 Für abweichende Ladengrößen sowie für abweichende Geschosslagen werden nachfolgend Umrechnungskoeffizienten (URK) als Orientierungswerte angegeben. Aufgrund der geringen Auswirkung der vorgenannten Untersuchung auf die Mietpreisrichtwerte beziehen sich die hier angegebenen Werte auf die Mietpreis- erhebung des Jahres 2018. Umrechnungskoeffizienten (URK) für Ladengrößen Umrechnungskoeffizienten (URK) für Geschosslagen Ladengrößen in m² URK für Mietpreisrichtwerte bis 50 Euro/m² URK für Mietpreisrichtwerte über 50 Euro/m² Geschosslage URK 50 1,10 1,05 1. Untergeschoss 0,50 100 1,00 1,00 Erdgeschoss 1,00 150 0,90 0,95 1. Obergeschoss 0,50 200 0,80 0,90 2. Obergeschoss 0,25 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 99 6.4 Bautätigkeit Die Statistikstelle des Amtes für Stadtentwicklung der Stadt Karlsruhe veröffentlicht jährlich den Bericht über die Bautätigkeit im Wohnungsbau sowie ergänzend hierzu im Statistischen Jahrbuch detaillierte Informationen zu Strukturveränderungen im Wohnbaubestand. Im nachfolgenden Auszug werden die Tabellen „Genehmigte/Fertiggestellte Gebäude und Wohnungen in Karlsruhe nach der Gebäudeart“ sowie „Bilanz der durch Neubau und Baumaßnahmen in den Karlsruher Stadtteilen fertiggestellten Wohnungen“ dargestellt. Genehmigte Gebäude und Wohnungen in Karlsruhe 2021 nach der Gebäudeart* Bauvorhaben Baugenehmigungen 2021 2017 bis 2021 Gebäude Wohnungen Gebäude Wohnungen Neubau von Wohngebäuden 161 563 718 2.864 darunter 1 Wohnung 102 102 422 422 2 Wohnungen 28 56 75 150 3 Wohnungen 4 12 26 78 4 bis 6 Wohnungen 3 18 65 330 7 bis 12 Wohnungen 10 88 67 645 13 und mehr Wohnungen 14 287 63 1.239 Neubau von Nichtwohngebäuden 31 19 204 94 Neubau von Wohn- und Nichtwohngebäude zusammen 192 582 922 2.958 Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden 266 379 1.118 1.088 Insgesamt 458 961 2.040 4.046 *Daten für das Jahr 2022 lagen bei Redaktionsschluss noch nicht vor. Quelle: Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Statistikstelle Fertiggestellte Gebäude und Wohnungen in Karlsruhe 2021 nach der Gebäudeart* Bauvorhaben Baufertigstellungen 2021 2017 bis 2021 Gebäude Wohnungen Gebäude Wohnungen Neubau von Wohngebäuden 126 429 777 2.646 darunter 1 Wohnung 87 87 478 478 2 Wohnungen 7 14 83 166 3 Wohnungen 3 9 28 84 4 bis 6 Wohnungen 8 40 59 286 7 bis 12 Wohnungen 11 120 86 848 13 und mehr Wohnungen 10 159 43 784 Neubau von Nichtwohngebäuden 31 47 179 102 Neubau von Wohn- und Nichtwohngebäude zusammen 157 476 956 2.748 Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden 205 259 845 613 Insgesamt 362 735 1.801 3.361 *Daten für das Jahr 2022 lagen bei Redaktionsschluss noch nicht vor. Quelle: Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Statistikstelle Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 100 | Immobilienmarktbericht 2022 Bilanz der durch Neubau und Baumaßnahmen in den Karlsruher Stadtteilen fertiggestellten Wohnungen 2021* Stadtteil Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden Bilanz aus Zugang und Wegfall (-) insgesamt und zwar Neubau- zugang durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden ohne Umwidmungen durch Umwidmungen Zugang/Wegfall (-) Zugang/Wegfall (-) Innenstadt-Ost - - - - Innenstadt-West -2 - -2 - Südstadt 6 - 5 1 Südweststadt 217 25 5 187 Weststadt 19 5 14 - Nordweststadt 59 60 -1 - Oststadt 15 16 - -1 Mühlburg 2 2 - - Daxlanden 9 1 3 5 Knielingen 69 65 4 - Grünwinkel 89 85 4 - Oberreut 2 2 - - Beiertheim-Bulach 12 10 2 - Weiherfeld-Dammerstock -2 - -2 - Rüppurr 11 10 1 - Waldstadt - - - - Rintheim - - - - Hagsfeld 6 4 2 - Durlach 124 104 19 1 Grötzingen 5 - 1 4 Stupferich 3 3 - - Hohenwettersbach 5 4 1 - Wolfartsweier 19 20 -1 - Grünwettersbach 10 10 - - Palmbach 5 3 - 2 Neureut 48 44 3 1 Nordstadt 4 3 1 - - Gesamtstadt 2021 735 476 59 200 2020 579 504 52 23 2019 477 392 50 35 2018 914 817 30 67 2017 656 559 33 64 *Daten für das Jahr 2022 lagen bei Redaktionsschluss noch nicht vor. Quelle: Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Statistikstelle Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 101 7. Steuerliche Grundbesitzbewertung zum Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat mit der Entscheidung vom 7. November 2006 eine verkehrswertnahe Bewertung aller Vermögensarten und damit auch die des Grundvermögens gefordert. Im Rahmen des Erbschaftsteuerreformgesetzes 2009 hat der Gesetzgeber insoweit die Bedarfsbewertung für das Grundvermögen für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke angepasst. Mit den der steuerlichen Bewertungsvorschriften nach den §§ 176 bis 198 ff. Bewertungsgesetz (BewG) verfolgt der Gesetzgeber das Ziel, Grundstücke und Immobilien mit dem gemeinen Wert zu bewerten. Gemäß § 193 BauGB ermittelt der Gutachterausschuss sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten. Dazu gehören insbesondere 1. Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, 2. Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser, 3. Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, zum Beispiel bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und 4. Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor). Zur Ermittlung der vorstehenden erforderlichen Daten ist ein Bediensteter der jeweils zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewer- tung von Grundstücken als Gutachter hinzuzuziehen. Die erforderlichen Daten werden von den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung herangezogen. Vergleichsfaktoren für die Bewertung gemäß § 183 Abs. 2 Bewertungsgesetz Die ermittelten Vergleichsfaktoren sollen als Grundlage für die steuerliche Bewer- tung gemäß § 183 BewG Anwendung finden. Das Vergleichswertverfahren ist ge- mäß § 182 BewG grundsätzlich für Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser anzuwenden. Die nachfolgenden Vergleichsfaktoren kön- nen von den Finanzämtern für die Bedarfsbewertung angewendet werden. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 102 | Immobilienmarktbericht 2022 7.1 Vergleichsfaktoren für Wohnungs- und Teileigentum 7.1.1 Weiterverkauf von Wohnungseigentum Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche Baujahresklassen, alle Lagen bis 1949 1950 – 1974 1975 – 1989 1990 – 2004 ab 2005 bis 35 m² 4.420 3.960 3.500 4.060 4.890 36 – 70 m² 3.860 3.650 3.850 4.000 4.990 71 – 100 m² 4.340 3.840 3.980 4.460 5.530 über 100 m² 4.520 3.610 3.410 4.800 5.360 7.1.2 Teileigentum Vergleichsfaktoren für Büro, Praxen [Euro/m²] Nutzfläche alle Baujahresklassen, alle Lagen 33 – 109 m² 2.960 Vergleichsfaktoren für Tiefgaragenstellplätze, Einzelgaragen, offene Stellplätze [Euro] Merkmal Tiefgaragenstellplätze Doppel-, Mehrfachparker Einzelgaragen offene Stellplätze Erstverkäufe 28.900 20.000 – – Weiterverkäufe 17.600 11.400 17.200 -- Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 103 7.2 Vergleichsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser Die folgenden Vergleichsfaktoren können für Ein- und Zweifamilienhäuser verwen- det werden, deren Wohnfläche 115 m² bis 250 m² beträgt, welche sich in einer Richtwertzone mit einem Bodenrichtwert zwischen 600 €/m² bis 900 €/m² befin- den, ein modifiziertes Baujahr zwischen 1950 bis 2010 aufweisen und eine Grund- stücksfläche zwischen 250 und 900 m² besitzen. Für die Berechnung des modifizierten Baujahres siehe Kapitel 5.5 Modell der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so können die Vergleichsfaktoren nicht angewandt werden. Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche [m²] indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 600 – 649 650 – 749 750 – 849 850 – 900 115 – 124 4.750 5.010 5.260 5.510 125 – 134 4.640 4.900 5.150 5.400 135 – 144 4.540 4.790 5.040 5.290 145 – 154 4.430 4.680 4.930 5.180 155 – 164 4.320 4.570 4.820 5.070 165 – 174 4.210 4.460 4.710 4.960 175 – 184 4.100 4.350 4.600 4.850 185 – 194 3.990 4.240 4.490 4.740 195 – 204 3.880 4.130 4.380 4.630 205 – 214 3.770 4.020 4.270 4.520 215 – 224 3.660 3.910 4.160 4.410 225 – 234 3.550 3.800 4.050 4.310 235 – 244 3.440 3.690 3.950 4.200 245 – 250 3.330 3.590 3.840 4.090 Ab- und Zuschläge bei Abweichungen folgender Merkmale modifiziertes Baujahr 1950 – 1954 1955 – 1964 1965 – 1974 1975 – 1984 1985 – 1994 1995 – 2004 2005 – 2010 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -860 -580 -290 0 290 580 860 Grundstücksfläche [m²] 250 – 349 350 – 449 450 – 549 550 – 649 650 – 749 750 – 849 850 – 900 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -130 -60 0 60 130 190 250 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 104 | Immobilienmarktbericht 2022 7.3 Vergleichsfaktoren für Doppel-/Reihenhäuser 7.3.1 Doppel-/Reihenendhäuser Die folgenden Vergleichsfaktoren können für Doppel-/Reihenendhäuser verwendet werden, deren Wohnfläche 90 m² bis 180 m² beträgt, welche sich in einer Richt- wertzone mit einem Bodenrichtwert zwischen 550 €/m² bis 750 €/m² befinden, ein modifizierte Baujahr zwischen 1960 bis 2010 aufweisen und eine Grundstücksflä- che zwischen 200 und 450 m² besitzen. Für die Berechnung des modifizierten Baujahres siehe Kapitel 5.5 Modell der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so können die Vergleichsfaktoren nicht angewandt werden. Für Doppel-/Reihenendhäuser im Wohnungseigentum, können die Werte ebenfalls herangezogen werden. Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche [m²] indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 550 – 599 600 – 699 700 – 750 90 – 94 4.930 5.270 5.620 95 – 104 4.790 5.140 5.480 105 – 114 4.660 5.000 5.350 115 – 124 4.520 4.870 5.210 125 – 134 4.390 4.730 5.080 135 – 144 4.250 4.600 4.940 145 – 154 4.120 4.460 4.810 155 – 164 3.980 4.330 4.670 165 – 174 3.850 4.190 4.540 175 – 180 3.710 4.060 4.400 Ab- und Zuschläge bei Abweichungen folgender Merkmale modifiziertes Baujahr 1960 – 1964 1965 – 1974 1975 – 1984 1985 – 1994 1995 – 2004 2005 – 2010 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -860 -570 -290 0 290 570 Grundstücksfläche [m²] 200 – 224 225 – 274 275 – 324 325 – 374 375 – 424 425 – 450 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -240 -120 0 120 240 360 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 105 7.3.2 Reihenmittelhäuser Die folgenden Vergleichsfaktoren können für Reihenmittelhäuser verwendet wer- den, deren Wohnfläche 85 m² bis 170 m² beträgt, welche sich in einer Richtwert- zone mit einem Bodenrichtwert zwischen 600 €/m² bis 750 €/m² befinden, ein mo- difizierte Baujahr zwischen 1970 bis 2010 aufweisen und eine Grundstücksfläche zwischen 150 und 300 m² besitzen. Für die Berechnung des modifizierten Baujahres siehe Kapitel 5.5 Modell der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so können die Vergleichsfaktoren nicht angewandt werden. Für Reihenmittelhäuser im Wohnungseigentum, können die Werte ebenfalls her- angezogen werden. Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche [m²] indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 600 – 624 625 – 675 675 – 724 725 – 750 85 – 94 5.010 5.170 5.320 5.470 95 – 104 4.830 4.980 5.130 5.290 105 – 114 4.640 4.790 4.950 5.100 115 – 124 4.450 4.610 4.760 4.910 125 – 134 4.270 4.420 4.570 4.730 135 – 144 4.080 4.230 4.390 4.540 145 – 154 3.890 4.050 4.200 4.350 155 – 164 3.710 3.860 4.010 4.170 165 – 170 3.520 3.670 3.830 3.980 Ab- und Zuschläge bei Abweichungen folgender Merkmale modifiziertes Baujahr – 1970 – 1974 1975 – 1984 1985 – 1994 1995 – 2004 2005 – 2010 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] – -710 -360 0 360 710 Grundstücksfläche [m²] – – 150 – 174 175 – 224 225 – 274 275 – 300 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] – – -190 0 190 390 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 106 | Immobilienmarktbericht 2022 7.4 Liegenschaftszinssätze für die Bewertung gemäß § 188 Abs. 2 BewG Gemäß § 182 Abs. 2 BewG sind Mietwohngrundstücke generell im Ertragswertverfahren zu bewerten. Weiterhin ist das Ertragswertverfahren für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke – soweit sich eine übliche Miete ermitteln lässt – heranzuziehen. Die nachfolgenden Liegenschaftszinssätze des Gutachterausschusses wurden gemäß § 192 Abs. 3 Satz 2 BauGB unter Hinzuziehung eines Bediensteten der jeweils zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter ermittelt und können für die Bedarfsbewertung angewendet werden. Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren Objektart Liegenschaftszinssatz [%] Ertragsfaktor Wohnimmobilien Ein-/Zweifamilienhäuser (nicht vermietete Objekte) 1,2 36 Doppel-/Reihenendhäuser (nicht vermietete Objekte) 0,6 38 Reihenmittelhäuser (nicht vermietete Objekte) 0,5 36 Mehrfamilienhäuser mit drei Wohnungen 1,0 33 Mehrfamilienhäuser ab vier Wohnungen, gewerblicher Mietertragsanteil < 20 % 0,8 29 Gemischt genutzte Wohn- und Geschäftsgebäude, - gewerblicher Mietertragsanteil von 20 bis 50 % 1,6 25 - gewerblicher Mietertragsanteil von 51 bis 80 % 1,3 27 Wohnungseigentum nach WEG (vermietete Objekte) 0,4 34 Wirtschaftsimmobilien Geschäftsgebäude (Läden, Büros, …) - gewerblicher Mietertragsanteil ab 81 % 1,5 27 Büro-, Verwaltungs- und Dienstleistungsgebäude 3,5 19 Gewerbe- und Industriegebäude 4,0 14 Sonstige Teileigentum nach WEG (Büros, Praxen) 2,7 21 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 107 7.5 Sachwertfaktoren gemäß § 191 Abs. 1 BewG Das Sachwertverfahren gemäß § 189 BewG kommt bei sonstigen bebauten Grundstücken zur Anwendung. Weiterhin wird das Verfahren herangezogen, wenn keine Vergleichsfaktoren bzw. keine übliche Miete ermittelbar ist. Die Sachwertfaktoren des Gutachterausschusses können grundsätzlich herange- zogen werden. Es wird auf das Kapitel 5.8 dieses Immobilienmarktberichtes verwiesen. 7.6 Umrechnungskoeffizienten zur Ermittlung des Bodenwertes nach § 179 BewG Bei Bedarf können zur Ermittlung des Bodenwertes die Umrechnungsfaktoren des Immobilienmarktberichtes aus Kapitel 5.3 herangezogen werden. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 108 | Immobilienmarktbericht 2022 Abkürzungsverzeichnis Abs. Absatz BauGB Baugesetzbuch BauNVO Baunutzungsverordnung BEL Bauerwartungsland BetrKV Betriebskostenverordnung BewG Bewertungsgesetz BGF Bruttogrundfläche boG besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale BRW-RL Bodenrichtwertrichtlinie BVerfG Bundesverfassungsgericht BW Baden-Württemberg ebf kostenerstattungsbetragsfrei nach Baugesetzbuch sowie erschließungsbeitragsfrei nach Kommunalabgabengesetz ebp kostenerstattungsbetragspflichtig nach Baugesetzbuch sowie erschließungsbeitragspflichtig nach Kommunalabgabengesetz ETW Eigentumswohnung EW-RL Ertragswertrichtlinie GGA Geschäftsstelle des Gutachterausschusses GND Gesamtnutzungsdauer GuAVO Gutachterausschussverordnung ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung KAG Kommunalabgabengesetz LBO Landesbauordnung Nfl Nutzfläche NHK Normalherstellungskosten RBL Rohbauland RND Restnutzungsdauer SW-RL Sachwertrichtlinie URK Umrechnungskoeffizienten VW-RL Vergleichswertrichtlinie WEG Wohnungseigentumsgesetz WertR 2006 Wertermittlungsrichtlinien Wfl Wohnfläche WGFZ wertrelevante Geschossflächenzahl Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 109 Erläuterungen zu den statistischen Qualitätsparametern Erwartungsbereich Ausgehend von der Differenz zwischen einem Einzelwert und dem Schätz- wert für den Vergleichsfaktor kann ein zweiseitiges Konfidenzband (Erwar- tungsbereich) ermittelt werden. Der Erwartungsbereich gibt folglich an, in welchem Bereich um den geschätzten Vergleichsfaktor Einzelwerte mit der Wahrscheinlichkeit 90 % prognostiziert beziehungsweise erwartet werden können. Empirische Standardabweichung Einzelwert Die empirische Standardabweichung ist ein Maß für die Streubreite der einzelnen Kaufpreise um deren Mittelwert. Wählt man für das zweiseitige Intervall ausgehend vom Mittelwert jeweils die Standard-abweichung, so liegen darin nach der Normalverteilung rund 68 % der Kaufpreise. Dies gilt auch dann, wenn Normalverteilung auf Grundlage der Stichprobe vorliegt. Empirischer Variationskoeffizient Als empirischer Variationskoeffizient wird die relative empirische Stan- dardabweichung bezeichnet, das heißt der Quotient aus der empirischen Standardabweichung und dem Mittelwert. Liegenschaftszinssatz Bei den Liegenschaftszinssätzen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigt. Median Der Median, häufig auch mittlerer Wert oder Zentralwert genannt, ist der Wert von einer der Größe nach sortierter Auflistung von Zahlenwerten der an der mittleren Stelle steht. Mittelwert Das arithmetische Mittel, häufig auch nur Mittelwert genannt, ist das ge- bräuchlichste Maß für die Angabe des Ergebnisses einer Stichprobe von Vergleichspreisen. Multiples Bestimmtheitsmaß Das multiple Bestimmtheitsmaß ist ein Parameter, wie gut die Variation des Vergleichsfaktors durch die Regressionsgleichung erklärt wird. Es nimmt Werte zwischen 0 und 1 an. Im Falle von 1 wird die Variation des Ver- gleichsfaktors vollständig abgebaut, das heißt zwischen dem Vergleichsfak- tor und den Einflussgrößen (indexierter Bodenrichtwert, Wohnfläche, mo- difiziertes Baujahr, Grundstücksfläche) besteht eine streng funktionale Ab- hängigkeit. Bei einem Wert von 0 hängt der Vergleichsfaktor nicht von den Einflussgrößen ab. Im Allgemeinen sollten Werte von zumindest 0,4 erzielt werden. Vertrauensbereich Ausgehend vom ermittelten Schätzwert für den Vergleichsfaktor lässt sich ein zweiseitiger Konfidenzbereich (Vertrauensbereich) angeben, in dem der wahre Vergleichsfaktor mit einer Wahrscheinlichkeit von 90 % liegt. Der Vertrauensbereich ist somit eine geeignete Aussage zur Qualitätsbeurtei- lung der ermittelten Schätzwerte. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 110 | Immobilienmarktbericht 2022 Notizen Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 111 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 112 | Immobilienmarktbericht 2022 Impressum Herausgeber: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Karl-Friedrich-Straße 14-18, 76133 Karlsruhe Telefon: 0721 133-3092 Fax: 0721 133-3093 E-Mail: gga@karlsruhe.de Internet: www.karlsruhe.de/mobilitaet-stadtbild/bauen-und-immobilien/gutachterausschuss UST-Idnr.: DE143589000 Vertretungsberechtigter im Sinne des § 5 TMG: Rüdiger Huck Bestellung: Nach § 1 der Gutachterausschussverordnung Baden-Württemberg werden Gutachterausschüsse im Sinne von § 192 Abs. 1 BauGB bei den Gemeinden gebildet. Aufsichtsbehörde der Stadt Karlsruhe: Regierungspräsidium Karlsruhe Stand: Mai 2023 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t

Bebauungsplan „Östlich Esslinger Straße zwischen Heidenheimer und Ludwigsburger Straße und Teilbereich Heidenheimer Straße“ in Karlsruhe- Grünwettersbach Hier: Beteiligung der Öffentlichkeit Fristende: 2. Juni 2021 Bürger*in 1 vom 28. Mai 2021 .................................................................................... 3 Bürger*in 2 vom 17. Mai 2021 .................................................................................... 4 Bürger*in 3 vom 17. Mai 2021 .................................................................................... 5 Bürger*in 4 vom 17. Mai 2021 .................................................................................... 5 Bürger*in 5 vom 17. Mai 2021 .................................................................................... 6 Bürger*in 6 vom 17. Mai 2021 .................................................................................... 7 Bürger*in 7 vom 18. Mai 2021 .................................................................................... 8 Bürger*in 8 vom 20. Mai 2021 .................................................................................. 10 Bürger*in 9 vom 13. Mai 2021 .................................................................................. 13 Bürger*in 10 vom 15. Mai 2021 ................................................................................ 14 Bürger*in 11 vom 24. Mai 2021 ................................................................................ 15 Bürger*in 12 vom 23. Mai 2021 ................................................................................ 16 Bürger*in 13 vom 22. Mai 2021 ................................................................................ 17 Bürger*in 14 vom 25. Mai 2021 ................................................................................ 18 Bürger*in 15 vom 25. Mai 2021 ................................................................................ 18 Bürger*in 16 vom 26. Mai 2021 ................................................................................ 18 Bürger*in 17 vom 26. Mai 2021 ................................................................................ 20 Bürger*in 18 vom 26. Mai 2021 ................................................................................ 21 Bürger*in 19 vom 26. Mai 2021 ................................................................................ 52 Bürger*in 20 vom 27. Mai 2021 ................................................................................ 53 Bürger*in 21 vom 27. Mai 2021 ................................................................................ 54 Bürger*in 22 vom 28. Mai 2021 ................................................................................ 55 Bürger*in 23 vom 28. Mai 2021 ................................................................................ 58 Bürger*in 24 vom 28. Mai 2021 ................................................................................ 60 Bürger*in 25 vom 28. Mai 2021 ................................................................................ 62 Bürger*in 26 vom 28. Mai 2021 ................................................................................ 64 Bürger*in 27 vom 29. Mai 2021 ................................................................................ 64 Bürger*in 28 vom 29. Mai 2021 ................................................................................ 66 Bürger*in 29 vom 29. Mai 2021 ................................................................................ 68 Bürger*in 30 vom 30. Mai 2021 ................................................................................ 69 2 Bürger*in 31 vom 30. Mai 2021 ................................................................................ 70 Bürger*in 32 vom 31. Mai 2021 ................................................................................ 72 Bürger*in 33 vom 31. Mai 2021 ................................................................................ 73 Bürger*in 34 vom 31. Mai 2021 ................................................................................ 84 Bürger*in 35 vom 31. Mai 2021 ................................................................................ 85 Bürger*in 36 vom 1. Juni 2021 .................................................................................. 85 Bürger*in 37 vom 1. Juni 2021 .................................................................................. 87 Bürger*in 38 vom 2. Juni 2021 .................................................................................. 87 Bürger*in 39 vom 2. Juni 2021 .................................................................................. 88 Bürger*in 40 vom 1. Juni 2021 .................................................................................. 88 Bürger*in 41 vom 2. Juni 2021 .................................................................................. 93 3 Stellungnahme Öffentlichkeit Anmerkung Stadtplanungsamt Bürger*in 1 vom 28. Mai 2021 […] in Ihrer Zusammenfassung der online- Bürgerbeteiligung gehen Sie nicht auf die Frage der zusätzlichen Verkehrsbelastung der ohnehin zeitweise überlasteten L623 (Schlossbergstraße/Am Wetterbach / Wiesen-straße) ein. Eine zusätzliche Last von über 500 Fahrten für diesen Straßenzug ist eine nicht hinnehmbare zusätzliche Belastung für die Anwohner. Die aus der Zusatzbelastung von 544 Fahrten ermittelten zusätzlichen 42 Fahrzeuge in der Spitzenstunde halte ich anhand meiner Beobachtungen für eine Fehleinschätzung. Insbesondere am Ortseingang gibt es schon jetzt zeitweise kein Durchkommen für Rettungsfahrzeuge. Es wurde eine umfangreiche Verkehrsuntersuchung durchgeführt, die alle genannten Aspekte mit betrachtet hat. Darunter auch die Situationen an den genannten Verkehrsknotenpunkten, künftige Baugebiete in Grünwettersbach und andere Aspekte. Siehe hierzu die Ausführungen zu möglichen Verkehrszunahmen auf Seite 13 und das Fazit der Verkehrsuntersuchung auf Seite 14. Demnach treten im betrachteten Gebiet um die Straßen Zur Ziegelhütte, Heidenheimer Straße, Esslinger Straße, Thüringer Straße und Am Herrenweg nur geringe Verkehrszunahmen in der Größenordnung von zwischen +40 und +240 Kfz/24h auf. Die größten Verkehrszunahmen sind auf der L623 zu verzeichnen. Diese resultieren insbesondere aus den möglichen Entwicklungen in Palmbach, die verkehrlich zwar zum größten Teil Richtung BAB orientiert sein werden, aber zu einem kleineren Teil auch die L623 nutzen werden. Im Vergleich zu den bestehenden Verkehrsmengen auf der L623 von 9.000 bis 10.000 Kfz/24h bewegen sich diese Zunahmen aber in der Größenordnung von lediglich 6-8% und sind von den in der Verkehrsuntersuchung ausgeführten aus Leistungsfähigkeitssicht „kritischen“ Verkehrszunahmen ab ca. 6.000 Kfz/24 noch weit entfernt. Es zeigt sich, dass die Leistungsfähigkeit beider Knotenpunkte auch in der Planung gegeben ist. Die durchschnittlichen Wartezeiten für die Linkseinbiegenden (aus der untergeordneten Richtung einbiegend in die L623) erhöhen sich nur geringfügig (um maximal 3s aus der Straße Zur Ziegelhütte in der nachmittäglichen Spitzenstunde) gegenüber dem Bestand. Insgesamt weisen beide Knotenpunkte auch in den 4 Auch darauf wurde bisher nicht eingegangen. In Ihrer Zusammenfassung wird bei vielen Fragen auf eine zukünftige Planung verwiesen. Die Formulierungen klingen vage und lassen befürchten, dass die Fragen offenbleiben, bis unveränderliche Tatsachen geschaffen sind. Hier wünsche ich mir eine vorausschauendere Planung prognostizierten Spitzenstunden gute bis sehr gute Verkehrsqualitäten auf. Die Verkehre sind auch bei erhöhten Verkehrsmengen auf der L623, wie sie beispielsweise bei Umleitungsverkehren im Falle von Störungen auf der BAB 8 immer wieder auftreten, grundsätzlich abwickelbar. Es besteht in der maßgebenden nachmittäglichen Spitzenstunde ein „Puffer“ in Höhe von ca. 60% auf der L623, bis zu der die Verkehre mit ausreichender Verkehrsqualität abgewickelt werden können. Die im Resümee des bisherigen Planungsprozesses angesprochene weitere Bearbeitung des Bebauungsplanes betrifft die in der Bürger*innenanhörung aufgeführten Stellungnahmen, die mit in die Planung einbezogen werden. Unter anderem durch die weiter erfolgten gutachterlichen Prüfungen und Abstimmungen mit den Fachdienststellen. Um die bauliche Entwicklung optimal zu gestalten, wurden zuerst ein Wettbewerbsverfahren und, daran anschließend, ein Rahmenplan aufgestellt. Alle Erkenntnisse und Mitteilungen aus der Beteiligung der Öffentlichkeit aus diesem Verfahren sind sodann in den Bebauungsplan eingeflossen. Bürger*in 2 vom 17. Mai 2021 gleichlautende Mail auch um 23 Uhr gesendet […] als Elternbeirätin der Kita St Thomas und Mutter von Schülern der Heinz-Barth-Schule in der Esslinger Straße möchte ich gerne wissen, in welchen Straßen der Bauverkehr geleitet wird. Bereits heute ist die Verkehrssituation vor Schule und Kindergarten nicht angemessen geregelt. Jahrelanger zusätzlicher Verkehr von Baustellenfahrzeugen muss zum Schutz der Kinder vermieden werden! Der Baustellenverkehr, der in der späteren Umsetzungsphase eines Bebauungsplanes entsteht, gehört wegen der zeitlichen Begrenzung dieser Auswirkungen – auch wenn der Zeitraum mehrere Jahre umfasst – grundsätzlich nicht zu den Belangen, die in der Abwägung zum Bebauungsplan zu berücksichtigen sind. Insbesondere bei Angebotsbebauungsplänen kann lediglich die grundsätzliche Erreichbarkeit des Plangebietes betrachtet werden. Für eine genaue Routenplanung oder zeitliche Taktung des Baustellenverkehrs sind 5 wichtige Informationen zum Bauablauf und Baubeginn sowie zu den Bauträger*innen notwendig, die zum Zeitpunkt der Planung noch nicht feststehen. Mögliche Routen und Maßnahmen zur Verkehrssicherung können also erst während der nachfolgenden Ausführungsplanung betrachtet werden. Hier wird ggfls. ein Baustellenkonzept durch das Tiefbauamt erstellt. Straßenverkehrsrechtliche Regelungen werden, sofern sie notwendig sind, durch das Ordnungsamt getroffen. Bürger*in 3 vom 17. Mai 2021 Warum findet eine Beschränkung auf zwei bzw. drei Vollgeschosse statt? Hier könnten auch höhere Gebäude zugelassen werden. Mit 3 bzw. 4 Vollgeschossen zur Autobahn hin könnte ein zusätzlicher Lärmschutz für die bestehenden Wohnhäuser und noch mehr Wohnraum geschaffen werden. Grundsätzlich aber eine gelungene Planung und toll, dass neue Wohnungen in dieser schönen Lage entstehen. Im Zuge der weiteren Ausarbeitung des Wettbewerbsentwurfes wurden die Gebäudehöhen während des Rahmenplan-prozesses auch aufgrund von Anregungen aus der Bürgerschaft im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung an einigen Stellen verringert. Dadurch wird die als zu massiv empfundene Wirkung der Gebäude aus Sicht des Panoramaweges aufgelockert. Grundsätzlich gehen die Dichtevorgaben aus einer gesamtstädtischen Planung hervor. Die Vorgaben des Flächennutzungsplanes werden hier erfüllt und es entsteht eine angemessene Ortsrandbebauung, die sich mit ihrem modernen Baustil dennoch gut an den bestehenden Ortsrand andockt. Bürger*in 4 vom 17. Mai 2021 Aus unserer Sicht kann das Bebauungskonzept nur abschließend mit einem Verkehrskonzept bewertet werden. Die Verabschiedung des Bebauungsplans sollte nur mit einem vorliegenden Verkehrskonzept erfolgen. Zentrale Bedeutung haben für uns die folgenden Punkte: 1) Wie erfolgt die Anbindung an den ÖPNV 2) Welche Verkehrswege sind für PKW vorgesehen, um Innenstadt, Autobahn und Geschäfte des täglichen Bedarfs zu Die verkehrlichen Auswirkungen wurden in einer Verkehrsuntersuchung dargestellt. Diese liegt inzwischen vor. 1. ÖPNV-Anbindung besteht an die Bushaltestelle in der Wiesenstraße (zwei Buslinien) und die Bushaltestelle vor der Heinz-Barth-Schule (Schulbus) 2. Grundsätzlich sind alle genannten Ziele über die bestehenden Straßen zu erreichen. 3. Jede städtische Schule hat einen Schulwegplan und dieser umfasst den 6 erreichen 3) Wie wird trotz des aufgrund der neuen Bewohner gestiegenem Verkehrsaufkommens ein sicherer Schulweg und erträglicher Verkehr in den angrenzenden Straßen (z.B. am Herrenweg) gewährleistet. Ergänzend zu einem Verkehrskonzept bevorzugen wir eine kleinteiligere Bebauung als derzeit vorgesehen. Dies hätte auch den Nebeneffekt, dass sich mit der Anzahl der neuen Bewohner auch das Verkehrsaufkommen reduziert und der Ortscharakter erhalten bleibt. gesamten Einzugsbereich aus dem die Schüler*innen die Schule besuchen. In ihm werden alle für die Sicherung des Schulweges wesentlichen Einzelheiten festgehalten. Der Schulwegplan zeigt den relativ sichersten Weg zur und von der Schule; er kennzeichnet die entsprechenden Gehwege und gibt die Stellen an, wo Schulkinder die Straßen mit Hilfsmitteln wie z. B. Ampeln oder Zebrastreifen überqueren sollen. Er enthält aber auch Warnungen vor besonders gefährlichen Straßenbereichen. Bei Änderungen wie neue Baugebiete oder bei höherem Verkehrsaufkommen ändert sich nichts an der Vorgehensweise, die Empfehlungen bleiben bestehen und erfahren lediglich eine erweiterte Anpassung. Das Einzugsgebiet der Heinz-Barth-Schule besteht aus den Stadtteilen Grünwettersbach und Palmbach. Die Schulwegpläne können auf der Website der Stadt Karlsruhe eingesehen werden. Das Bebauungskonzept orientiert sich an den Vorgaben der gesamtstädtischen Planung und sieht einen differenzierten Wohnungsmix vor, der verschiedene Zielgruppen ansprechen soll. Es resultiert aus einem städtebaulichen Wettbewerb und einem umfassenden Rahmenplanprozess, der in enger Abstimmung mit den Bürger*innen gestaltet wurde. Das Konzept bietet eine für diesen Ort angemessene Bebauungsdichte und schafft neuen Wohnraum, der die Bestandsbebauung sensibel ergänzt. Bürger*in 5 vom 17. Mai 2021 Das detaillierte Verkehrsgutachten sollte unverzüglich durchgeführt werden. Die Schätzwerte zum Verkehrsaufkommen, die den Antworten der Verwaltung in der bisherigen Online-Beteiligung zugrunde liegen (Zusammenfassung vom 19.01.20) sind in keiner Weise nachvollziehbar. Das Eine Verkehrszählung zur Erhebung der Bestandsverkehre wurde bereits durchgeführt, die Ergebnisse wurden in die nun vorliegende Verkehrsuntersuchung eingepflegt. In der Verkehrsuntersuchung sind vielfältige Aspekte zur verkehrlichen 7 betrifft insbesondere den Mehrverkehr über die Straße Am Berg in Richtung Hohenwettersbach. Die Verkehrsauslastung dieser Straße ist jetzt schon zu hoch, das ließe sich mit einer einfachen Verkehrszählung verifizieren. Hierdurch entstehen auch erhebliche Sicherheitsrisiken, insbesondere für Fußgänger (nur ein Gehweg, wegen der Fahrbahnenge weichen Autos häufig bei Gegenverkehr auf den Gehweg aus). Eine Mehrbelastung ist schon durch die Eröffnung des NETTO in Hohenwettersbach zu erwarten und noch mehr durch das Neubaugebiet. Die Aussage der Verwaltung auf S. 12 der Zusammenfassung, es gebe „mehrere Wege“ nach Hohenwettersbach, beschönigt die Lage. Es gibt genau 2 Wege, von denen der längere über die Straßen Ziegelhütte/ Am Wetterbach/ Hohenwettersbacher Straße vermutlich kaum genutzt wird (regelmäßige Verkehrspfropfen an der Ziegelhütte und im steilen Abschnitt der Hohenwettersbacher Straße). Die Ablehnung des Ausbaus des bestehenden Wirtschaftswegs entlang der Autobahn durch die Verwaltung ist nicht nachvollziehbar und wird die aktuell schon kritische Verkehrssituation in der Straße Am Berg deutlich verschärfen. Die dünnen und nicht haltbaren Begründungen der Antworten der Verwaltung zum Verkehrsaufkommen Richtung Hohenwettersbach/Durlach würden durch die unverzügliche Durchführung des Verkehrsgutachtens entzaubert werden können. Situation mit betrachtet worden. Siehe hierzu die Ausführungen zu möglichen Verkehrszunahmen auf Seite 13 und das Fazit der Verkehrsuntersuchung auf Seite 14. Bei einem Ortstermin in Anwesenheit von Anwohnern*innen und Vertretungen von Ordnungs- und Bürgeramt, Tiefbauamt und Stadtplanungsamt im Frühjahr 2022 wurden auf Wunsch der Anwohnenden die örtlichen Begebenheiten in der Straße Am Berg begutachtet und verkehrslenkende Maßnahmen zur Verbesserung der Durchfahrt durch diese Straße besprochen, die inzwischen umgesetzt wurden. Der Markt in Hohenwettersbach ist bereits seit September 2021 eröffnet. Bisher erscheinen die Fahrten von und zu dem Markt unkritisch für die Umgebung abzulaufen. Die verkehrstechnische Untersuchung wurde inzwischen fertiggestellt. Siehe hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 1. Bürger*in 6 vom 17. Mai 2021 8 […] als Vermieter von Häusern und Wohnungen hier in Wettersbach haben wir immer wieder festgestellt, dass der Bestand an kleineren Wohnungen hier im Ortsteil relativ gering, der Bedarf dafür aber relativ groß ist. Oft handelt es sich bei den Interessenten um Menschen, die Aufgrund von Trennung/Scheidung, des Auszugs erwachsener Kinder oder Verkleinerung im Alter eine kleinere Wohnung benötigen und die wegen ihrer Verwurzelung und der Zugehörigkeit zu Vereinen etc. aber sehr gerne hier in Wettersbach bleiben möchten. Ich möchte die Schaffung von kleineren und bezahlbaren Wohnungen und somit auch eine bessere Durchmischung des Wohnungsangebots hier im Ort als Anregung zu ihren Planungen geben. Die im Bebauungsplan vorgesehene Mischung aus verschiedenen Gebäudetypologien bietet ein flexibles und breitgefächertes Angebot für verschiedene Zielgruppen. Die Grundrissaufteilung der Mehrfamilienhäuser obliegt jedoch letztendlich den Bauwilligen. Nur so kann auch gewährleistet werden, dass die Festsetzungen des Bebauungsplanes auch die zukünftigen Anforderungen an den Wohnungsmarkt abdecken. Bürger*in 7 vom 18. Mai 2021 […] die Bebauung ist schlüssig und sicher attraktiv. Aber es gibt noch anderes als die Bebauung. Anbei finden sie untenstehend Bedenken, Belege dazu und Vorschläge. Verkehrsmäßig gibt es kein Konzept das Gebiet seriös anzubinden. Es ist nicht erkennbar, wie ein zu erwartendes Verkehrsaufkommen in Zukunft geregelt wird. Die Planungen bedienen nur die „Blase“ des Wohngebietes. Somit ist die Planung nur teilweise gelungen. Die Hauptlast bei Zu- und Abfahrt trägt hierbei der Herrenweg und in Verlängerung die Thüringer bzw. Esslinger Straße. Gerade die Belastungen sind am Herrenweg- Thüringer Straße-Esslinger Straße bereits heute massiv durch Bringdienste der Eltern zum Kindergarten, zur Schule und wegen der sportlichen Veranstaltungen beim SCW und ASV Tischtennis auch am Wochenende. Ebenso bei saisonalen Veranstaltungen der Vereine auf dem Mehrzweckplatz hinter der Schule. Die verkehrstechnische Untersuchung wurde inzwischen fertiggestellt. Siehe hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 1. 9 Für die Bauphase ist ein starker Zuwachs des LKW und Baumaschinenverkehr zu erwarten. Ein provisorischer Abfluss dieses Verkehrs wäre hierbei wünschenswert. Ist aber bisher nicht vorgesehen. Das gehört zu einer Baustelleneinrichtung einfach dazu und muss auch eingepreist sein. Ein Vorschlag ist die Nutzung des Wirtschaftsweges parallel zur Autobahn. Der LKW Verkehr wird am Ende der Bauphase durch den Individualverkehr der neuen Anwohner ersetzt. Es ist also eindeutig eine langfristige Lösung zu ermitteln und anzubieten. Eben auch zum Schutz der Kindergarten und Schulkinder im Umfeld des Baugebietes später dann Wohngebietes. Gar nicht nachvollziehbar sind die berechneten Einwohnerzahlen; die Berechnung besagt 2Personen/WE. Bei dieser Berechnung hätte man doch sehr einfach mit mehr Sorgfalt realistische Zahlen ermitteln können. Das wird sich nämlich in Zukunft deutlich beim Verkehr widerspiegeln. Meiner Meinung nach sind Zahlen dermaßen konstruiert, dass das zukünftige Verkehrsaufkommen kleingerechnet werden kann. Bitte hier nachbessern. In einer ersten Annäherung komme ich auf 600 Bewohner mit 450 Fahrzeugen. Das ist ein erheblicher Unterschied zu 350 Bewohner und ca. 260 Fahrzeugen. Siehe hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 2. Siehe hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 4. Die Zahl der Wohneinheiten und der Einwohner*innen wurde im Rahmenplanprozess anhand von Grundrissbeispielen durch das Büro Schöffler Stadtplaner Architekten ermittelt. Diese Zahl ist plausibel. Die Belegungsdichte, also die Zahl der Einwohner*innen je Wohneinheit ist ein empirischer Wert, mit dem der Nachbarschaftsverband Karlsruhe im Flächennutzungsplan rechnet. Zieht man die Daten des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg heran, bemerkt man, dass die Belegungsdichte auch in sehr ländlichen Regionen lediglich bei ca. 2,3 Einwohner*innen je Wohneinheit liegen. Ein stetiger Belegungsdichterückgang ist seit vielen Jahren zu beobachten. Da eine konkrete Ausdifferenzierung erst dann gemacht werden kann, wenn das Planungskonzept endgültig ausgearbeitet ist, war es richtig diese statistischen Werte anzusetzen. Eine weitere Konkretisierung erfolgte nun im Bebauungsplanverfahren. Der Wohnungsmix wurde im Rahmenplan zugunsten größerer Wohneinheiten reduziert auf insgesamt 160 Wohneinheiten. Den verschiedenen Wohnformen wurden differenzierte Belegungsdichten zu Grunde gelegt. Da in 10 größeren Wohneinheiten mehr Menschen leben, ergibt sich für das Plangebiet eine Einwohnerzahl von etwa 406 Einwohner*innen. Der Verkehrsprognose wurden ebenfalls dieser typologiebezogene Umrechnungsschlüssel von Wohneinheiten auf Einwohner*innen zugrunde gelegt. Es wird eine durchschnittliche Belegungsdichte von 2,54 EW / WE angesetzt. Die durchschnittliche Belegungsdichte in Grünwettersbach beträgt gemäß statistischem Jahrbuch 2020 2,13 EW / WE im Bestand. Somit kann davon ausgegangen werden, dass die Werte einen Sicherheitspuffer enthalten. Siehe hierzu S.5 und 6 der verkehrstechnischen Untersuchung. Bürger*in 8 vom 20. Mai 2021 […] Ortsverträglichkeit In Ihrer Zusammenfassung der Onlinebeteiligung vom 19. Januar 2021 wird die „Ortsverträglichkeit“ diskutiert mit dem Ergebnis, dass dies mehr durch das persönliche, nachbarschaftliche Miteinander definiert wird. Dem möchte ich widersprechen. Der dörfliche Charakter von Grünwettersbach zeichnet sich durch das Einfamilienhaus aus. Wie Sie selbst in Ihrem Schwarzplan erkennen können, ist dies die vorwiegende Bauform. Wie man auch erkennen kann, wurde schon in den 70er Jahren der Frevel begangen im damaligen „Neubaugebiet“ (Reutlinger Str. und Esslinger Str.) eine Reihenhaussiedlung zu bauen, die nicht dem typischen Ortsbild entspricht. << Bild Schwarzplan >> Des Weiteren hat Grünwettersbach kein „Zentrum“ für ein persönliches, nachbarschaftliches Miteinander. Das Miteinander der Bürger findet in Sport-, Musik-, Gesangs- und sonstigen Vereinen und der Freiwilligen Feuerwehr statt. Der städtebauliche Charakter von Grünwettersbach steht im ständigen Wandel. Das ehemalige Haufendorf um die Kirche hat sich in ein Straßendorf entlang den Straßen „Am Wettersbach“ und „Wiesenstraße“ gewandelt. Typisch für die Erweiterung von Straßendörfern ist die Entwicklung parallel zur Hauptstraße. Die Erweiterungen passen sich seit jeher an die zu der Zeit vorherrschenden Wohnbedürfnisse an. Der ursprüngliche Charakter war durch schmale giebelständige Häuser geprägt, die von mehreren Generationen bewohnt waren. Große landwirtschaftlich genutzte Nebengebäude prägten ebenfalls den Charakter. Diese Art der Bebauung wurde damals nicht weiterverfolgt, da sie der Lebenswirklichkeit zum Zeitpunkt der Erweiterungen nicht entsprach. Stattdessen wurden große Einfamilienhäuser auf großen Grundstücken errichtet, da die Grundstückspreise bezahlbar waren und viele Äcker aufgegeben wurden. Dies entspricht jedoch nicht mehr der heutigen Lebenswirklichkeit, deshalb müssen heutige Erweiterungen ebenfalls darauf 11 Ein persönliches, nachbarschaftliches Miteinander findet – wie Sie es beschreiben – auch in Neukölln statt und widerspricht dem Miteinander in Grünwettersbach. Ein wie von Ihnen geplantes Wohngebiet passt sicherlich gut in den Citypark in Karlsruhe, aber nicht nach Grünwettersbach, denn hier zeichnet sich das Ortsbild durch die Bauform aus und die Bürger, die diese Bauform wählen. Zu- und Abfahrtskonzept In Ihrer Zusammenfassung der Onlinebeteiligung vom 19. Januar 2021 werden 3 Anschlüsse an das übergeordnete Straßennetz beschrieben. „An der Ziegelhütte“, „Herrenweg“ und „Ob der Eichhälden“. Ich bin sehr auf Ihr Verkehrsgutachten gespannt und hoffe, dass das Ergebnis nicht sein wird, dass die Klärung dieser Frage nicht Teil des Gutachtens und Planungsverfahrens ist. Realistisch gesehen wird kein Mensch den Anschluss „Ob der Eichhälden“ nutzen. Der Mehrverkehr wird sich hauptsächlich auf den Anschluss „An der Ziegelhütte“ konzentrieren. Dort herrscht heute schon vor der Sparkasse totales Chaos, vor Allem wenn die Gelenkbusse der VBK versuchen in die Hauptstraße einzubiegen. Zu Geschäftszeiten ist die der Sparkasse gegenüberliegende Fahrbahn eigentlich immer zugeparkt und ein Ausweichen findet dann ggf über die Hofeinfahrten reagieren und ein gemischtes Wohnraumkonzept anbieten. Die Neuplanung ist ortsverträglich, da sie sich in den direkten Anschlussbereichen an der bestehenden Wohnbebauung orientiert und sich so sanft andockt. Im rückliegenden Bereich findet eine moderate Erhöhung der städtebaulichen Dichte statt. Diese liegt jedoch unter den Orientierungswerten für allgemeine Wohngebiete aus § 17 der Baunutzungsverordnung. Das Bebauungskonzept bietet Begegnungsräume innerhalb der sechs Cluster, schafft aber auch ein Angebot an öffentlichen Freibereichen für alle Bürger *innen von Grünwettersbach. Dazu gehören Spielbereiche sowie Naherholungsbereiche. Diese stehen allen Bürger *innen zur Verfügung und können auch im Alltag außerhalb von Vereinsangeboten genutzt werden. Die verkehrstechnische Untersuchung wurde inzwischen fertiggestellt. Siehe hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 1. 12 statt. Des Weiteren haben Sie die Straße „Am Berg“ vergessen. Schon heute ist das Verkehrsaufkommen auf der extrem schmalen Straße (und Gehweg) weit über den erträglichen Maßen, von den Geschwindigkeiten ganz zu schweigen. Die Fahrbahn ist 4,3m und schmaler und ich sehe täglich das Befahren des Gehweges, um dem entgegenkommenden Verkehr auszuweichen. In Ihrer Planung rechnen Sie mit 3m breiten Gehwegen und einer 6m breiten Fahrbahn. Die umliegende Straßeninfrastruktur entspricht dem bei weitem nicht. Realistisch betrachtet wird sich der Großteil des Verkehrs nach Hohenwettersbach (Netto Supermarkt im Bau befindlich), Aue und Durlach auf die Straße „Am Berg“ konzentrieren, welche weder die Maße/Kapazitäten noch die Sicherheit für Fußgänger und Radfahrer hat (nach RASt 06). Niemand aus dem geplanten Neubaugebiet „7 Höfe“ wird eine der von Ihnen empfohlenen Anschlüsse an die Hauptstraße nutzen, um dann die ebenfalls schwerlich befahrbare (und ein Umweg) „Hohenwettersbacher Straße“ zu befahren. Wir hatten in den vergangenen Wochen mehrere Einsätze von Polizei, Feuerwehr und Notarzt in der Straße „Am Berg“ und die Einsatzfahrzeuge mussten Rückwärts die Straße „Am Berg“ fahren, da eine Durchfahrt in Richtung Hohenwettersbacher Straße nicht möglich war (dies ist sicherlich in den Einsatzprotokollen nachzulesen). Die Frage: Könnte der Ausbau des bestehenden Wirtschaftswegs Hohenwettersbacher Str./Heidenheimer Str. entlang der Autobahn für Entlastung Richtung Hohenwettersbach und Durlach sorgen, insbesondere für die Straße „Am Berg“? wurde wie folgt beantwortet: „Für die Verbindung zwischen dem neuen Gebiet und Hohenwettersbach gibt es mehrere Siehe hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 5. 13 Fahrtstrecken für den Kfz-Verkehr. Die Straße „Am Berg“ ist tatsächlich die engste und unkomfortabelste Möglichkeit. Da es aber Alternativen gibt, sieht der Bereich Verkehr des Stadtplanungsamtes keine Probleme.“ Welche Alternativen/mehrere Fahrstrecken gibt es? Der einzige Weg nach Hohenwettersbach führt unter der A8 durch und dies kann nur von der Hohenwettersbacher Straße aus erreicht werden. Dorthin führt nur die Straße „Am Berg“ und die „Hohenwettersbacher Straße“ und die „Hohenwettersbacher Straße“ von der Hauptstraße aus stellt einen langen Umweg dar und ist auch umkomfortabel zu befahren. Ich fordere Sie auf, innerhalb des Verkehrsgutachtens die Straße „Am Berg“ mit einzubeziehen und diese ggf. in eine von beiden Seiten befahrbaren Sackgasse umzuwandeln, mit elektrischen Pollern auf Höhe der Straße „Am Berg 55“ um die Durchfahrt für Rettungs- und städtische Fahrzeuge zu ermöglichen. Des Weiteren sind meiner Meinung nach der angenommene Mehrverkehr zu gering abgeschätzt. Der bestehende Wirtschaftsweg steht für einen allgemeinen Straßenausbau nicht zur Verfügung. Eine Entlastung würde darin auch nicht gesehen, abgesehen von unnötiger zusätzlicher Versiegelung. Letztendlich ist mit dem vorhandenen Straßennetz auszukommen um die Versiegelung nicht noch weiter auszudehnen. Die Verkehrsuntersuchung hat aufgezeigt, dass die neuen Erschließungsverkehre über das vorhandene Erschließungssystem abgewickelt werden können. Siehe hierzu auch die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 1. Das Ordnungsamt war vor Ort und hat keinen Anlass gesehen eine solche einschränkende Maßnahme umzusetzen. Durch detailliert festgelegte Halteverbotszonen wird der Verkehr flüssiger durch die Straße Am Berg geführt werden. Bürger*in 9 vom 13. Mai 2021 Als ehemaliger Grünwettersbacher, der heute noch regelmäßig vor Ort ist, fällt mir die prekäre Verkehrssituation im Bereich Zur Ziegelhütte von der Sparkasse bis zum Friedhof auf. Hier führt insbesondere die große Anzahl parkender Autos bereits heute zu erheblichen Behinderungen. Ich erwarte, dass diese Behinderungen mit dem neuen Wohngebiet noch deutlich zunehmen werden. Deshalb bitte ich darum, durch entsprechende Park- und Halteverbote in diesem Bereich den Verkehrsfluss zu verbessern. Ebenso muss Ausweich-Parkverkehr in die Nebenstraßen, z.B. Im Rodel, Am Berg etc. vermieden werden. Siehe zur Leistungsfähigkeit der Knotenpunkte die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 1. Straßenverkehrsrechtliche Regelungen sind nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. Diese sind, sofern notwendig, durch das Ordnungsamt zu treffen. Das Ordnungsamt wurde intensiv in den Planungsprozess eingebunden und sieht auch nach Kontrollen bezüglich der gefahrenen Geschwindigkeiten und der Situation parkender Autos derzeit über die bereits durchgeführten Maßnahmen, Einzeichnung der Parkzonen, Kennzeichnung Parkverbotszonen und Temporeduzierung auf Tempo 30, keinen weiteren Handlungsbedarf. Es sind in 14 Betroffen bin ich als regelmäßiger Besucher bei meinem pflegebedürftigen Vater, wohnhaft in Grünwettersbach, und als Verkehrsteilnehmer. Grünwettersbach keine unüblichen bzw. kritische Verkehrsverhältnisse. Bürger*in 10 vom 15. Mai 2021 Flugblatt verteilt ab 15.5.2021 […] 1. Baustellenverkehr Im Rahmen der Bürger-Online-Beteiligung wird im „Abschnitt C 1 Verkehrsaufkommen“ angeführt: „Frage: wie soll die Führung des Baustellenverkehrs erfolgen? Die Abwicklung des Baustellenverkehrs sollte hauptsächlich über die Einmündung „Am Herrenweg“ erfolgen, da hier ausreichende Fahrbahnbreiten und Eckausrundungen vorhanden sind. Es ist außerdem davon auszugehen, dass die Bebauung nicht auf einmal erfolgt und sich so das Aufkommen an Baustellenfahrzeugen in Grenzen hält. Das Thema kann erst im Rahmen der Ausbauplanung behandelt werden. Grundsätzlich ist aber Baustellenverkehr von Anwohnern zu dulden.“ Muss der jahrelange Schwerlast- Baustellenverkehr im Bereich der Grundschule und der Kindertagesstätte folglich geduldet werden? Die offensichtliche Gefahr für Leib und Leben unserer Schul- Kindergartenkinder wird schlichtweg ignoriert. Dies ist für uns eine unfassbar leichtfertige Sichtweise. Was denken Sie? 2. Verkehrszunahme Auch der zukünftige Anliegerverkehr der Neubaugebiete und ggf. weiterer Bauabschnitte soll durch die bereits heute überlasteten Engpässe zusätzlich durchgeschleust werden. Ein Gutachten hierzu soll später erstellt werden – also wenn die Fakten geschaffen sind!!! Macht das Sinn? Siehe hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 2. Die verkehrstechnische Untersuchung wurde inzwischen fertiggestellt. Siehe hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 1. 15 Wir können uns nur bedingt mehr Verkehr in unseren Straßen vorstellen und fordern deshalb eine maßvolle Intensität der Bebauung. […] Bürger*in 11 vom 24. Mai 2021 Ich habe als direkt betroffener Anwohner Esslinger/Ecke Heidenheimer Straße Bedenken gegen den B-Plan aus nachfolgendem Grund: Bei 170 geplanten Wohneinheiten (WE) entfallen lt. Flächenbilanz alleine auf das Stück Heidenheimer Straße mind. 27 + 53 = 80 WE - das finde ich enorm, für dieses kleine Stück. Das ist eine extreme Verdichtung. Geplant ist eine Tiefgarage nebst Besucherstellplätze. Ich habe enorme Angst u. a. vor dem Verkehrslärm der durch dieses gesamte Baugebiet entstehen wird. 170 WE in ein solches Gebiet Heidenheimer/Esslingerstraße zu drängen, Anwohner, Besucher, Kita-Nutzer, Schulnutzer, Besucher des Altenwohnheims - das ist der Wahnsinn. Das wird die neue Hauptstraße von Grünwettersbach. Es sind inzwischen nur noch 160 Wohneinheiten. Im Bereich entlang der Heidenheimer Straße sind es 82 WE. Dies entspricht einerseits der Dichtevorgabe des FNP und andererseits einem schonenden Umgang mit dem Boden. Die städtebauliche Dichte unterschreitet die Orientierungswerten für allgemeine Wohngebiete aus § 17 der Baunutzungsverordnung. Die Planung sieht für jeden Baublock eine eigene Tiefgarage vor, in der alle notwendigen Stellplätze untergebracht werden mit einem Berechnungsschlüssel von 1,3 Stellplätzen je Wohnung, mindestens 2 pro Wohngebäude. Bei Bruchzahlen ist nach mathematischen Grundsätzen zu runden. Daraus ergibt sich für das Gebiet beim Wohnungsmix aus dem Rahmenplan ein Stellplatzschlüssel von ca. 1,5 Stp / WE im Mittel. Erfahrungsgemäß verteilen sich die täglichen Zu- und Abfahrten über den Tag. Siehe hierzu die Verkehrsuntersuchung ab Seite 5 Nr. 3 „Verkehrsprognose“. Grundlage für die Abschätzung des Verkehrsaufkommens ist die Einwohner*innenzahl, die aus dem überarbeiteten Rahmenplan mit den daraus resultierenden Wohneinheiten je Cluster abgeleitet werden kann: Die Verkehrsprognose wurde dabei für jedes Cluster separat vorgenommen, da die unterschiedliche räumliche Lage auch zu unterschiedlichen Routenwahlverläufen durch das Bestandsgebiet führt. Fazit: Die resultierenden Verkehrsmengen können daher als grundsätzlich 16 Für mich geht außerdem bei dieser Planung komplett der dörfliche Charakter von Grünwettersbach unter und ich bin sehr wohl der Meinung, dass das Risiko besteht, dass hier eine Art Ghetto entstehen kann (Stichwort sozialer Wohnungsbau). Ich wehre mich bewusst schon heute hiergegen - denn, ist der Stein erst in den Brunnen gefallen - sprich der B-Plan beschlossen und das bauen abgeschlossen und man bemerkt dann wie so oft in der Vergangenheit - ups die Kritiker hatten doch recht, es ist ein Ghetto, die homogene Struktur des Dorfes hat sich durch den sozialen Wohnungsbau ungut verändert, es ist viel mehr Verkehrsaufkommen wie gedacht... und und und - dann ist es zu spät. Ich bitte Sie nehmen Sie die Bedenken, die wahrlich nicht aus der Luft gegriffen sind ernst und überdenken Sie dieses Projekt. Bebauen ja - da habe ich kein Problem mit aber nicht so verdichtet wie vorliegend angedacht. wohngebietsverträglich angesehen werden. Es ist unbestritten, dass durch die neuen Bewohner*innen mehr Verkehr entsteht, dadurch entstehen jedoch keine unzumutbaren Verkehrs- und Lärmprobleme. Siehe hierzu auch S. 43 der Schalltechnischen Untersuchung. Siehe hierzu auch die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 8. Das Konzept bietet Wohnraum für mehrere Zielgruppen und ergänzt so auch das vorhandene Wohnungsangebot in Grünwettersbach. Ein Trading-Down- Effekt ist durch die Bebauung und deren Bewohner*innen nicht zu erwarten. Ein Anteil von sozial gefördertem Wohnraum an der Gesamtbebauung wäre es städtischer Sicht wünschenswert, wird jedoch nicht im Bebauungsplan festgesetzt. Zudem ist sozial geförderter Wohnraum ein Angebot an bezahlbarem Wohnraum für große Teile der Bevölkerung mit geringen bis mittleren Einkommen. Allein aus der Gebäudetypologie des Mehrfamilienhauses ist ebenfalls kein Trading-Down-Effekt abzuleiten. Dieser Gebäudetyp bietet ein breites Spektrum an Wohnformen und Wohnungsgrößen und spricht so alle Zielgruppen an. Bürger*in 12 vom 23. Mai 2021 […] Ich verstehe und befürworte das Bestreben zur Schaffung weiteren Wohnraums in Grünwettersbach. Als Anwohnerin der direkt angrenzenden Bestandbebauung erlebe ich allerdings täglich die Verkehrssituation auf den perspektivischen Zufahrtsstraßen zum geplanten Beugebiet Die verkehrstechnische Untersuchung wurde inzwischen fertiggestellt. Siehe hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 1 17 und die mit den örtlichen Gegebenheiten verbundene Engpässe. Sowohl in der Zufahrtstraße Zur Ziegelhütte / Heidenheimer Str. aber auch in die Straße am Herrenweg kommt es in der Praxis häufig zu stauartigen Situationen, so dass ich Bedenken hinsichtlich des erhöhten Verkehrsaufkommens durch das Neubaugebiet habe. Insbesondere, da die direkt angrenzende Bebauung an den Engstellen eine bauliche Erweiterung zur Verbesserung des Verkehrsflusses nicht möglich macht. Ich halte es daher für dringend nötig, das geplante detaillierte Verkehrsgutachten prioritär durchzuführen um die Ergebnisse in die weiteren Projektplanungen einbeziehen zu können. Bürger*in 13 vom 22. Mai 2021 Dem Vernehmen nach besteht bislang kein Konzept für die Bewältigung des zu erwartenden Verkehrsaufkommens. Dies sei nachgeordnet. Es sind nicht nur die bestehende Verbindungswege zur L623, die aufgrund des Baubestands nicht erweitert werden können, es ist vielmehr diese L623 im Durchfahrtbereich der Gemeinde, die jetzt schon zu bestimmten Zeiten heftig gestaut ist. Da es in Grünwettersbach nur 2 Nord- Südverbindungen gibt, eben die L623 und dann die als Anwohnerstraße konzipierte und als solche schon zu enge Straße Am Berg, ist auch diese Straße heftig betroffen. So wird die Straße als Durchgangsstraße mit unangepaßter Geschwindigkeit befahre. Völlig verrückt wird dort die Situation, wenn es auf der A8 Probleme gibt und dann LKWs und Busse in der Straße Am Berg oder in der Hohenwettersbacher Str. hängen bleiben. Da wird das Pferd von hinten aufgezäumt, wenn das neue Viertel erst gebaut wird und anschließend festgestellt werden muss, daß es kein funktionierendes Verkehrskonzept geben kann. Vor diesem Hintergrund tun sich sich jetzt Die verkehrstechnische Untersuchung wurde inzwischen fertiggestellt. Siehe hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 1 Siehe auch Ausführungen zu Bürger Nr.7 und Bürger Nr. 8. 18 heftige Konfliktlinien auf. Insgesamt besteht hier bei den Planern erhebliche kognitive Dissonanz. Bürger*in 14 vom 25. Mai 2021 Das Abwassersystem in Grünwettersbach ist nicht für ein weiteres Baugebiet ausgelegt. Es ist zu klein. Dieses Thema ist der Stadt bekannt und es gibt weder eine Reaktion noch einen Vorschlag zur Behebung. Das Baugebiet ist bereits teilweise im FNP aufgeführt und wurde bei der Planung des Kanalnetzes mitberücksichtigt. Das Kanalnetz ist nach dem Stand der Technik nachweislich in gutem Zustand und auch unter Berücksichtigung des Baugebiets ausreichend dimensioniert. Durch regelmäßige Kanalinspektionen und Reinigungen wird ein ordnungsgemäßer Betrieb sichergestellt. Trotzdem ist ein Kanalnetz nur für eine bestimmte, regelwerksabhängige Jährlichkeit des Niederschlages dimensioniert. Dabei gehört ein Einstau des Kanals zu den normalen Betriebszuständen. Anschlussteilnehmer müssen sich mit Rückstauklappen oder Hebeeinrichtungen vor Rückstau schützen. In Bezug auf Starkregen müssen private Maßnahmen des Objektschutzes getroffen werden, wenn private Flächen gefährdet sind. Bürger*in 15 vom 25. Mai 2021 Durch das neue Wohngebiet wird der Verkehr zunehmen. Bereits jetzt ist es schon eine Herausforderung zur Hauptstraße zu gelangen. Alleine in meiner Straße hat jeder Anwohner mind. 2 Fahrzeuge im Einsatz. Die verkehrstechnische Untersuchung wurde inzwischen fertiggestellt. Siehe hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 1 Bürger*in 16 vom 26. Mai 2021 Die Zurechnung von 1,5 Stellplätzen pro Wohneinheit (falls noch aktuell) könnte zu knapp ausfallen, da zum Abstellen der Fahrzeuge sehr oft der öffentliche Parkraum (z.B. Strassenrand) genutzt wird und weniger die zur Wohneinheit gehörigen Standplätze oder Garagen, falls sich diese weiter entfernt vom Hauseingang befinden. Ausserdem hat ein Haushalt mit zwei Erwachsenen üblicherweise auch zwei Autos. Zudem werden Garagen u.U. auch fremd genutzt. Da sich an dieses Die Planung sieht für jeden Baublock eine eigene Tiefgarage vor, in der alle notwendigen Stellplätze untergebracht werden mit einem Berechnungsschlüssel von 1,3 Stellplätzen je Wohnung, mindestens 2 pro Wohngebäude. Bei Bruchzahlen ist nach mathematischen Grundsätzen zu runden. Daraus ergibt sich für das Gebiet beim Wohnungsmix aus dem Rahmenplan ein Stellplatzschlüssel von ca. 1,5 Stp / WE im Mittel. Damit soll dem Verkehrsverhalten in 19 Bebauungsgebiet ausgedehnte Sportanlagen und eine Gaststätte anschließen, deren Besucher ebenfalls hauptsächlich mit PKWs ankommen, könnte auf Dauer ein Parkraummangel entstehen. (Siehe auch als Beispiel die Bebauung im Bereich "Bergacker" in Grünwettersbach: der Friedhofparkplatz ist seitdem permanent mindestens zur Hälfte durch Fahrzeuge von Nichtfriedhofbesuchern belegt.) Grünwettersbach Rechnung getragen werden. Laut dem statistischen Jahrbuch 2021 der Stadt Karlsruhe waren 2020 in Grünwettersbach 2.526 PKW zugelassen. Nicht enthalten sind Dienstfahrzeuge, die am Firmensitz zugelassen sind. Diese Anzahl an PKW verteilte sich auf 1.924 Wohnungen (Stand 31. Dezember 2020). Daraus ergibt sich ein statistischer Stellplatzschlüssel von mindestens 1,3 benötigten Stellplätzen je Wohnung. Die Erfahrungen der Bürgerschaft und der Ortschaftsrätinnen und Ortschaftsräte decken sich mit diesen statistischen Werten. Gründe hierfür können in der Topografie und der vergleichsweisen schlechten Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr liegen. Dies trifft auch auf das Plangebiet an der Esslinger Straße und der Heidenheimer Straße zu, weshalb davon auszugehen ist, dass bestimmte Bevölkerungsgruppen in der Regel mit mehr als einem Auto ausgestattet sein müssen, um die für ihre tägliche Lebensführung notwendige Mobilität aufbringen zu können. Aus diesem Grund ist ein Mehrbedarf an notwendigen Stellplätzen zu erwarten. Durch die Festsetzung wird auf Grundlage des Wohnungsmix aus dem Rahmenplan ein durchschnittlicher Stellplatzschlüssel von circa 1,5 Stellplätzen je Wohnung erreicht. Im Rahmenplanprozess wurde über Testentwürfe für die Tiefgaragen nachgewiesen, dass der die aus dem Stellplatzschlüssel von durchschnittlich 1,5 Stellplätzen je Wohnung resultierende Stellplatzzahl innerhalb der Tiefgaragenflächen ohne Sonderlösungen wie z.B. Doppelparker oder ähnliches untergebracht werden kann. Die vorliegende Festsetzung kann in jedem Cluster innerhalb der festgesetzten Flächen für unterirdische Gemeinschaftsgaragen (GGau) umgesetzt werden. 20 Die genauere Betrachtung der Daten zu den gemeldeten Pkw zeigt, dass sich der statistische Stellplatzschlüssel in Grünwettersbach für Gebäude mit lediglich einer Wohneinheit bei etwa 1,9 Stellplätzen je Wohneinheit bewegt. Aus diesem Grund werden mindestens zwei Stellplätze pro Gebäude gefordert. Die Stellplatzverpflichtung nach § 37 LBO wird für Gebäude mit lediglich einer Wohneinheit stärker erhöht, um den örtlichen Gegebenheiten aus den genannten verkehrlichen und städtebaulichen Gründen Rechnung zu tragen. Es wird ein höherer Bedarf an privaten Stellplätzen vor allem bei den Zielgruppen für Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern gesehen. Die Sportvereine und die Gaststätte an der Balinger Straße haben auf Ihren Anlagen ebenso eine ausreichende Anzahl von Besucher*innenstellplätzen angelegt. Bürger*in 17 vom 26. Mai 2021 […] Die dargelegte Bebauung im Plangebiet führt zu einer Versiegelung des Geländes und damit zu verstärkten Entsorgungsproblemen. Schon jetzt kann das Gelände bei Starkregen das anfallende Regenwasser nicht aufnehmen, die Versickerung im nichtversiegelten Gelände des Plangebiets funktioniert nicht. Sichtbar wird dies an der angeschwemmten feinsandigen Erde im Bereich der Cannstatter Straße. Es handelt sich hier also mitnichten um "unbedenkliche(s) Niederschlagswasser" (Wettersbacher Anzeiger, 6.5.21, S. 3), sondern um Wassermengen, die größer sind als das Versickerungspotenzial des Geländes. Hinzu kommt, dass der Regenwasserabfluss durch das Abwasserkanalsystem, das vom Wendeplatz der Cannstatter Straße ausgeht, bei Starkregen nicht ausreichend funktioniert. Regenwasser staut zurück. Das Rohrsystem ist wohl nicht entsprechend dimensioniert. Siehe hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 14. Durch die festgesetzten Gründächer und die am Gebiet angelegten Grünmulden wird das anfallende Regenwasser teilweise verdunstet oder verzögert eingeleitet. 21 Alles dies hat zur Folge, dass bei Starkregen nicht allein unser Keller unter Wasser steht. Es ist zu befürchten, dass die Versiegelung durch die geplanten Baumaßnahmen das Problem verstärkt. Die vom Stadtplanungsamt angedachte "Versickerung" und der Abfluss über das "vorhandene Leitungsnetz" (Wettersbacher Anzeiger, S.3) ist unrealistisches Denken. Bürger*in 18 vom 26. Mai 2021 Text-Zitat Video Präsentation von Minute 1:04 von insgesamt 29:59 Minuten: „Kurz zum Hintergrund des Projekts: Im FNP ist das Teilgebiet der Esslinger Strasse bereits seit vielen Jahren als potentielle Wohnbaufläche vorgesehen. Die Fläche an der Heidenheimer Straße ist nun in der aktuell laufenden Neuauflage des FNP neu hinzugekommen.“ Meine Fragestellungen zur Rechtsgültigkeit des FNP2010 (insbesondere 12. Änderung Regionalplan) und somit des FNP2030 mit der Einbindung „Heidenheimer Straße / ASV-Sportplatz“: 1.Wahrung des Rechtsanspruchs zur Einsichtnahme gegenüber der Stadtverwaltung (Stadtplanungsamt / NVK in Personalunion) und heute gleichzeitig mein persönlicher Einspruch / Klageerhebung wegen augenscheinlichen Abwägungs- und Verfahrensfehlern. 2.Inhaltlich: „Steckbrief „KA-W-324 ASV- Sportplatz“ im geplanten FNP2030 (veranlasst durch den NVK Karlsruhe) und nachfolgend in der 12. Änderung im Regionalplan 2003. Ebenda vor allem im „Umweltbericht“ Seite 36 [tatsächl. Seite 39 von 57]: „Beurteilung Gebiet 12: Karlsruhe - Sportplatz ASV Grünwettersbach (2,0 ha)“ mit „beachtliche Mängel des Abwägungsprozesses“ und nicht Prior nachgewiesenen „Vorrang Für Verwaltung und Behörden stellt der Flächennutzungsplan (FNP) ein verbindliches Planungsinstrument dar, das für die konkrete Bodennutzung vorbereitend den Rahmen setzt. Aus den Darstellungen des FNP ergeben sich keine unmittelbaren Rechte und Pflichten für Bürger*innen - diese Regelungen trifft erst der aus dem FNP abgeleitete Bebauungsplan. Persönlicher Einspruch / Klageerhebung einzelner gegen den FNP ist daher nicht möglich. Die Entwicklung des Bebauungsplans erfolgt nach § 13b BauGB. Mit dem gewählten Verfahren können Kommunen zusätzliche Wohnbaugebiete im Anschluss an den bestehenden Siedlungsbereich im Außenbereich ausweisen – auch wenn die Nutzung von den Darstellungen des FNP abweicht. Voraussetzung ist, dass die Grundfläche unter 10.000 m² liegt und, dass die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets nicht beeinträchtigt wird. Dies ist beides gewährleistet. Somit steht die mögliche Darstellung der Fläche „KA-W-324 ASV- Sportplatz“ im geplanten FNP 2030 in keinem Zusammenhang zur Genehmigungsfähigkeit dieses Bebauungsplans. Die Gremien, die das Verfahren der Fortschreibung des FNP aus dem Blickwinkel der Stadt Karlsruhe begleitet haben, sind die Ortschaftsräte, der Planungsausschuss, der Gemeinderat der Stadt und die Verbandsversammlung des Nachbarschaftsverbandes Karlsruhe. 22 Wohnungsbau gegenüber dem Freiraumschutz eingeräumt“. (Öffentliche Bekanntmachung im Staatsanzeiger Baden- Württemberg am 02.10.2020). 3.Ich verweise auf die dort dokumentierten "beachtlichen Mängel des Abwägungsprozesses“ in zugrunde gelegten Beschlussvorlagen und den Diskussionen in den kommunalen Gremien Ortschaftsrat, Planungsausschuss und Gemeinderat speziell und absichtsvoll unter Außerachtlassen bei diesem Gebiet von „Auswirkungen auf Schutzgut Wasserhaushalt“ und „Kaltluftlieferung“, „Verlust von Biotopstrukturen“, „Reduzierung der Erholungsfunktion“, sonstigen „Umweltauswirkungen“, „Bereitstellung Angebot für Erholungssuchende“ und „Betroffenheit Regionaler Freiraumstruktur“. 4.Deshalb meine Bitte, dass Sie mir alle offizielle Beschlussvorlagen und dazu Protokolle & Mitschriften der Redebeiträge der Wettersbacher OR-Sitzungen, des GR- Planungsausschusses und des Gemeinderats selbst, welche mit dem Thema im Weitesten Sinne befasst waren, als Link oder in Papierform als Dokumentation zukommen lassen. 5.Ich befürchte, dass diese kritischen Einzelbeurteilungen von Umweltschutz- Behörden und Umweltschutz-Verbänden nicht angemessen in den Gremien vorgestellt und hinreichenden (unabhängigen) Prüfungen bei Einhaltung von publizierten Umweltzielen - nicht zuletzt der eigenen als Stadt Karlsruhe - unterzogen worden sind. Vorlagen und Protokolle der Beschlüsse, die öffentlich beraten wurden, sind im Internet frei einsehbar. Die auf Ebene FNP durchgeführten Prüfungen und Untersuchungen reichen für die Beurteilung vollkommen aus. Vertiefende Untersuchungen sind erst auf der Ebene der Bauleitplanung vorgesehen und machen auch nur dort Sinn. Im Juni 2021 wurde der im Dezember 2020 von der Verbandsversammlung des Nachbarschaftsverbandes Karlsruhe beschlossene Flächennutzungsplan 2030 vom Regierungspräsidium Karlsruhe genehmigt. In Zuge dessen wurden die gesetzlich vorgesehenen Verfahrensschritte und somit auch die 23 Abwägung der Schutzgüter von der Genehmigungsbehörde geprüft. „Beachtliche Mängel“ im Abwägungsprozess wurden von der Genehmigungsbehörde nicht beanstandet. Text-Zitat Video Präsentation von Minute 1:18 von insgesamt 29:59 Minuten: „Aufgrund der aktuell hohen Nachfrage nach Wohnraum in Karlsruhe, aber auch in Grünwettersbach, sollen nun diese beiden Flächen am Nordöstlichen Ortsrand entwickelt werden.“ Meine Fragestellungen zur Gültigkeit und zu Ihrer eigentlichen Motivation, auch zur wiederholten aber irreführenden Argumentation einer „hohen Nachfrage nach Wohnraum, speziell in Grünwettersbach“: 1.) Vor dem Start solch größeren Projekten, welche derart viele Kosten schon in der frühen Entwicklungs- und Planungsphase verursachen, dabei wesentliche Kapazitäten im Stadtplanungsamt binden und vor allem so wesentlich in Dorfstruktur und Landschaft eingreifen, sollte ein wichtiger Schritt offen und transparent für alle gemacht werden: Es fehlt mir eine methodische Bedarfsanalyse im Vorfeld zu so einem neuen Wohnbaugebiet von einem unabhängigen Fachbüro erstellt. So sieht es doch eher nach Hinterzimmer-Beschlüssen aus, wenn wirklich zum frühesten Zeitpunkt irgendeiner ersten Beschlussfassung kein Dokument einer umfassenden Bedarfsanalyse vorgelegt werden könnte. Denn erst darin würde für jeden transparent ersichtlich sein, auf welcher Grundlage und nach welcher Motivation die Protagonisten gewillt sind, so ein Projekt zu starten. Was aber könnten bitte die tatsächlichen Überlegungen gewesen sein, wenn man das immer wiederholte - aber trotz alledem falsche - Argument einer generellen „hohen Die Bedarfsnachweise für Wohnbebauung werden in der vorbereitenden Bauleitplanung (Flächennutzungsplan) geführt. Dabei wird gemäß den regionalplanerischen Vorgaben, der Wohnbauflächenbedarf anhand von Prognosen, abzüglich der vorhandenen Potentialflächen errechnet. Die daraus resultierenden Bedarfsflächen werden im Flächennutzungsplan dargestellt. Somit wurde bereits eine Bedarfsanalyse im Vorfeld des Bebauungsplanes durchgeführt und der Öffentlichkeit zugänglich gemacht. Inzwischen ist das gesamte Stadtgebiet von Karlsruhe durch Verordnung der Landesregierung vom 19. Juli 2022 als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB, in welchem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit 24 Nachfrage nach Wohnraum speziell in Grünwettersbach“ weg liese? Erlauben Sie einfach mal ein Gedankenmodell: Es gäbe keine derartige Nachfrage, hier in Grünwettersbach. ;-) 2.) Ich befürchte, dass dann nur noch eines der zwei mögliche Motive der als Projekttreiber handelnden Personen identifiziert werden könnten: •Erstens, die freiwerdende Flächen mit dem ASV-Sportplatz und die angrenzende Fläche bis zum Friedhof sollen (wegen Fusion und geplanten Umzug) möglichst gewinnbringend an die stadteigene Volkswohnung veräußert werden? Offen ist dabei, ob das ASV-Gelände nicht schon der Stadt gehört und nur durch Erbpacht dem Verein als Nutzer zur Verfügung steht. Wenn doch ASV-Eigentum dann wiewohl ein Veräußern zum unmittelbaren Nutzen für den Verein? oder sind tatsächlich noch ein paar wohlwissenden Grundstückseigentümer rund um den Sportverein beteiligt? Die offene Frage ist also: Wie sind die Eigentumsverhältnisse dort oder zu welchem Zeitpunkt gab es die letzten Wechsel oder Zukäufe? Ich denke die Grundstücke rund um den ASV sind nunmehr jetzt mehrheitlich privat, insgesamt sind nur 10% (!!) lt. Steckbrief KA-W-324 bereits Stadteigentum. •Dazu: brauche es überhaupt diese Art „Dreingabe“ dieser ganzen Grundstücke in KA-W-324 zum Start des neuen ASV- Sportplatzes eigentlich gar nicht, weil der neue Sportplatz oben beim SCW „sowieso schon längst genehmigt und in trockenen Tüchern sei“. Vor allem auch weil die dem ASV angrenzenden Flächen als Privateigentum somit für solchermaßen Tauschgeschäft mit der Gemeinde nicht zu Verfügung stünden. Das Resultat dieser Überlegung: Das ganze Teilgebiet KA-W- 324 „Heidenheimer Str.“ kann somit für Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, bestimmt. Alle Fragen zu den heutigen und zukünftigen Eigentumsverhältnissen werden im Rahmen des noch durchzuführenden Bodenordnungsverfahrens durch das Liegenschaftsamt mit den Grundstückseigentümer*innen erörtert und abgestimmt werden. Die Einleitung der Umlegung fand voraussichtlich im November 2022 statt, erste Gespräche mit den Eigentümer*innen zur Einleitung des Umlegungsverfahrens fanden ebenfalls im November 2022 statt. Eine Veränderung der Eigentümer*innenstruktur oder gar der späteren Akteur*innen ist noch nicht bekannt. 25 solch eine Art Gegengeschäft mit der Stadt (wie sonst bei anderen Vereinsfusionen gang und gäbe) dann doch eher keine ausschlaggebende Rolle spielen? •Oder Zweitens und das mag der Hauptgrund sein, benötigen die Projekttreiber im Rathaus Wettersbach und unter den beteiligten Ortschaftsräten das angedachte Neubaugebiet „Essl./Heidh Straße“ lediglich als „Verlängerung“ einer zukünftigen aber offenbar ansonsten total unrentablen Nahwäme-Versorgung im Ortskern und somit um das augenscheinlich ins Stocken geratene 2015er- Sanierungsgebiet von Alt-Grünwettersbach überhaupt noch weiter entwickeln zu können? •Aber auch das wäre ein falscher Ansatz. Denn diese Sanierung müsste sich mit der großen finanziellen Unterstützung von Stadt und Land - und des kostspieligen monatlichen KEK-Mandats - schon längst selbst tragen. Ansonsten doch wieder nur Subventionen eingestrichen oder in den Sand gesetzt? Frage: Was kostet uns die KEK-"Betreuung" eigentlich monatlich, bitte um Bekanntgabe der Zahlen. 3.) Kommen wir zu einer Bedarfsanalyse Teil 1, wir bitten um Einblick in eine grundlegenden Dokumentation: Bitte benennen Sie explizit (analog wie bei einem möglichen Leerstandskataster der Stadt Karlsruhe) wie viele und welche Wohnungen und Häuser derzeit ausgewiesen in Grünwettersbach und Palmbach leer stehen. Diese erbetenen Zahlen zum Leerstand sollten die aktuelle Wohnsituation sichtbar machen. [Quelle ka- news; Zitat aus Artikel dtd. 14.01.2020 6:08: „Eine aktuelle Übersicht über solche Wohnungen fehlt, die letzte Erhebung <für ganz Karlsruhe> stammt aus dem Jahr 2011. Damals wurden nach Angaben der Stadt 3.542 Wohnungen als leerstehend eingestuft“.] Das Neubaugebiet wird unabhängig von Sanierungsüberlegungen in Alt- Grünwettersbach an die bestehende Ver- und Entsorgungsinfrastruktur angeschlossen und steht in keinem Zusammenhang mit einem vormals angedachten Nahwärmekonzept von Alt- Grünwettersbach. Dies schon im Hinblick auf die gänzlich unterschiedlichen Anforderungen, die für die Versorgung von Altgebäuden und bei Neubauten bestehen. Die Karlsruher Energie- und Klimaschutzagentur gGmbH (KEK) ist eine neutrale und gemeinnützige Organisation, die die effiziente Nutzung von Energie und den Einsatz erneuerbarer Energien im Stadtkreis Karlsruhe fördert. Alles Wissenswerte über die KEK siehe auf deren homepage Über private Wohnungen, die leerstehen, hat die Stadt keine Informationen 26 Wir denken, dass es auch in Grünwettersbach Leerstand gibt, bitte weisen Sie dazu explizit mögliche Schwerpunkte oder Konzentrierung der Leerstände aus. Es gilt leerstehende Wohnungen zu identifizieren und dem Wohnungsmarkt zugänglich zu machen. 4.) Kommen wir zu einer Bedarfsanalyse Teil 2, wir bitten um Einblick in eine weitere grundlegenden Dokumentation: Bitte benennen Sie bitte explizit anhand des bestehenden Baulandkatasters der Stadt Karlsruhe wie viele und welche Grundstücke in Grünwettersbach und Palmbach derzeit zur Verfügung stehen zu einer Bebauung. Das Baulandkataster enthält freie Baulandflächen im Stadtkreis Karlsruhe, sortiert nach vier Kategorien, die die Arten der möglichen baulichen Nutzung widerspiegeln. Wir denken also, dass es darüber hinaus - auch ohne die beiden Teilgebiete entlang der Esslinger KA-W011 und Heidenheimer Straße KA-W-324 - hinlänglich freie Bauplätze in Wettersbach gibt und vor allen Dingen schon verabschiedete Baugebiete und weiteres Bauerwartungsland. Somit muss das angedachte Neubaugebiet „Essl/Heidh Straße“ mit den bekannten Restriktionen in den Steckbriefen des FNP2030 aus dem begonnenen Planungsprozess heraus genommen werden, damit andere sinnvollere B-Pläne bearbeitet und wieder weiter entwickelt werden können. 5.) Dann bereits verabschiedete & geplante Flächen: Benennen Sie bitte alle weiteren Gebiete von Wettersbach, die schon heute zur Bebauung geplant sind, z.B. als bereits untersuchte, verabschiedete Baugebiete ausgewiesen sind bzw. als Bauerwartungsland-Flächen mit schon genehmigten Steckbriefen (FNP2030) vorliegen. Infos zum Baulandkataster sind der Homepage der Stadt Karlsruhe zu entnehmen. Die Anregungen aus dem FNP-Gebietspass sind vollumfänglich in die Planung eingeflossen. Die Herangehensweise, welches Plangebiet als nächstes umzusetzen ist, wurde mit dem Ortschaftsrat abgestimmt. Die geplante flächenhafte Entwicklung von Wettersbach ist dem FNP 2030 zu entnehmen. 27 Sehen Sie alleine die schon jetzt im neuen FNP2030 genehmigten Steckbriefe für Grünwettersbach und Palmbach: •KA-W024 (Thüringer), •KA-FfG-424 (Thüringer Fläche für Gemeinbedarf), •KA-FfG-423 (Nördl. C.-Benz-Schule), •KA-W-128 (Waldbr. Str), •KA-W-121 (Ob Gärten), •KA-W-035 (Neufeld), •KA-M-131 (Unt. Kohlplatte) und •KA-G-226 (Unt. Kohlplatte Gewerbe). Dies insbesondere wenn man die Bedarfe für neue Flächen für Gemeinbedarf (FfG) und die Bedarfe an weiteren Gewerbeflächen in Wettersbach nochmals in den gewählten Anordnungen oder Größen überdenkt, z.B. entsprechend gegeneinander ausgleicht oder reduziert. 6.) Denn es ist allgemein bekannt, aktuell gibt es alleine im Neubaugebiet "Ob den Gärten 1" in Palmbach noch 16 freie Bauplätze (06.2016 / 17 frei), so dringend wird hier in Wettersbach Wohnraum benötigt. Das Neubaugebiet "Ob den Gärten 2 / Neufeld" könnte bei tatsächlichem Bedarf zeitnah realisiert werden. Ein altes ausgewiesenes Baugebiet im Bereich "Wingertgasse" ist auch überhaupt noch nicht fertig bebaut. Freie Bauplätze, die im Eigentum der Stadt stehen können jederzeit beim Liegenschaftsamt angefragt werden. Die Baugrundstücke im Gebiet Ob den Gärten 1 sind in Privatbesitz. Für das Neubaugebiet Ob den Gärten 2 müßte erst noch ein Bebauungsplanverfahren durchgeführt werden. Nach derzeitigem Kenntnisstand würden dabei unverhältnismäßig hohe Erschließungsaufwendungen und Kosten entstehen. Dies betrifft auch die Bebauung die aufgrund der vorherrschenden Bodenverhältnisse schwierig umzusetzen wäre. Daher wurde nach Abstimmung im Ortschaftsrat dieses Projekt zurückgestellt und der Bebauungsplan an der Esslinger- und Heidenheimer Straße vorgezogen. Im Bereich der Wingertgasse liegt ein einfacher Bebauungsplan vor für rund 10 Einfamilienhausgrundstücke. Hier sind infolge großer Höhenunterschiede enorme Anforderungen an die Ver- und Entsorgung. Seitens der Grundstückseigentümer*innen sind Wasserdruckerhöhungsanlagen und Stützmauern zu bauen. Bisher gab es auch keinen Konsens seitens der 28 7.) Denn es ist zudem allgemein bekannt, tatsächlich gibt es in Wettersbach dreiundsechzig (63!) Leerstände (Häuser und vor allem Wohnungen, Stand vor ca. 6 Monaten), relativ unregelmäßig verteilt und nicht nur mit Schwerpunkten an der Hauptstraße / Talstraße in Palmbach, auch im Ortskern von Grünwettersbach gibt es Leerstand. 8.) Denn es ist ebenfalls allgemein bekannt, die tatsächlichen Einwohnerzahlen in Grünwettersbach sind von 2014 (4257) bis 2018 (4087) um 170 (!!) Personen gesunken. Wie ist die aktuelle Tendenz in 2020 und 2021? Trotzdem wird behauptet, man müsse unbedingt an der Autobahn A8 ein neues Wohngebiet schaffen. Was sagt die Studie „Stadtentwicklung zur Bevölkerungsprognose Karlsruhe 2035“ (Beiträge zur Stadtentwicklung Nr. 50, Stand: Oktober 2016)? Denn da wird in Kap. 3.4 „KLEINRÄUMIGE BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG BIS 2035 IN DEN KARLSRUHER STADTTEILEN“ tatsächlich nur von Durlach, Hohenwettersbach, Neureut, Rüppurr, Waldstadt, Nordweststadt gesprochen (s. Seite 35 von 52). Was gibt es an weiteren Dokumenten zum Trend hier bei uns in Grünwettersbach? 9.) Wer sagt jetzt noch, dass hier oben bei uns in Grünwettersbach so dringend neue Wohnbauflächen benötigt werden? Ich bitte um Übermittlung einer umfassenden, neutral aufgesetzten Bedarfsanalyse (im Sinne eines neutralen Fachbüros), Ihre werte Stellungnahme als Ortsverwaltung dazu und weitere zweckdienliche Dokumente wie die einem möglichen Leerstandskataster vergleichbar, dem offiziellen Baulandkataster oder auch neueste Einwohnerzahlen & Prognosen. Eigentümer*innen über die weitere Vorgehensweise bezüglich der Bodenordnung. Über private leerstehende Häuser und Wohnungen hat die Stadt keine Informationen. Inzwischen ist das gesamte Stadtgebiet von Karlsruhe durch Verordnung der Landesregierung vom 19. Juli 2022 als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB, in welchem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, bestimmt. Daher ist es unerlässlich in jedem Stadtteil die Flächenpotentiale für eine mögliche Bebauung auszuschöpfen. Siehe Antworten zu obenstehenden Ziffern. 29 Denn Vorrang vor einer „Nachverdichtung“ entlang der „Essl./Heidenh. Str.“ hätten doch freie Bauplätze! Text-Zitat Video Präsentation von Minute 1:33 von insgesamt 29:59 Minuten: „… denn es gibt viele Anforderungen an das Gebiet. Und im ersten Schritt des städtebaulichen Wettbewerbs ging es zunächst einmal darum, sich städtebaulich anzunähern und eine angemessene Dichte und Körnung für diesen Ortsrand zu finden.“ Meine Fragestellungen zur angemessenen Dichte und Körnung: Wie können Sie behaupten, dass diese hier zum zweiten Mal vorgestellten mehrgeschossigen hohen Baukörper und massigen Wohnblöcke in der Form von Klötzen und derartigen Massierung angemessen seien? „So sieht es aus, wenn sich Investorenarchitektur am Rande … [von Grünwettersbach] durchsetzt. Ein massiver Baukörper - höher, breiter, einfallsloser. Manch einer mag auch an eine JVA denken.“ [Q: Stadtbild D. OV Karlsruhe.] Wo doch in solch einer exponierten Ortsrandlage mit Erholungsgebiet und seit neuestem auch touristisch beworbener Teil des „Naturpark Schwarzwald Mitte/Nord“ landschafts- und städteplanerisch vernünftiger und state-of-the-art für die Bauten eher abnehmende Dimensionen verpflichtend sind und adäquat mit der Feldlage und Grünflächenzone entsprechend korrespondierend reduzierter auslaufen sollten. Q: zum Stichwort „Naturpark Schwarzwald Mitte/Nord“ Regierungspräsidentin Sylvia M. Felder unterzeichnete am 7. Januar 2021 diese bemerkenswerte Karlsruher Gebietserweiterung von „Durlacher Es wurde ein städtebaulicher Wettbewerb durchgeführt, in dem sich der beste städtebauliche Entwurf durchgesetzt hat. Die Qualitäten des Entwurfes liegen vor allem darin, dass gemischte Typologien eine gemeinsame Nachbarschaft innerhalb eines Clusters bilden. Es gibt dort Einfamilien-, Doppel-, Reihen- und Mehrfamilienhäuser, welche durch unterschiedliche Gebäudeabmessungen ein abwechslungsreiches Bild bieten. Dadurch wird vermieden, dass sich so etwas wie eine „Investorenarchitektur“ entwickeln kann. Diese zeichnet sich in der Regel durch monotone Strukturen in Körnung, Typologie und Fassadengestaltung aus. Der Bebauungsplan bietet den baurechtlichen Rahmen, in dem sich die Architekt*innen bei der Umsetzung bewegen können. Aus diesem Grund ergibt es keinen Sinn bereits im Wettbewerb einzelne Fassaden zu gestalten. Weshalb in den 3D Visualisierungen eine vereinfachte Darstellung gewählt wurde, die bei der Umsetzung durch die verschiedenen Fassadengestaltungen belebt werden soll. Das stark durchgrünte Gebiet bietet mit seiner moderaten Verdichtung und seinen durchmischten Nachbarschaften einen neuen Ortsrand von Grünwettersbach. Die Entwicklung dieses Gebietes steht nicht im Widerspruch zum „Naturpark 30 Gemarkung und Höhenstadtteilen“ mit der Einbindung in den schützenswerten „Naturpark Schwarzwald Mitte/Nord“. Hiermit wird wieder die Diskrepanz von Naturpark & Erholung im Nahbereich und dem bewusstem massiven Flächenfraß mit unverhältnismäßiger Blockbebauung deutlich. Wie ist Ihre werte Einschätzung zu dieser Diskrepanz? Stattdessen sollten auch unsere Grünflächen und Naherholungszonen in den Bergdörfern dem neuen Projekt "Stadtgrün wertschätzen II“ zugeordnet werden. Eigentlich ein prima Projekt in Karlsruhe zur Verstetigung und Transfer auf städtische Quartiersebene, denn Städtische Grünflächen sind nicht nur wichtig als Erholungsort für Menschen! Sie haben darüber hinaus viel zu bieten: Sie tragen zur Kühlung während Hitzewellen bei und puffern Überflutungen bei Starkregen ab – damit helfen sie, die Folgen des Klimawandels in Städten zu lindern. Ausgehend vom Status quo können damit Szenarien unter anderem zur Erhöhung (oder auch Verminderung) der Zahl der Straßenbäume und des Anteils von Grünflächen an der gesamten Stadtfläche gespiegelt werden. Die Auswirkungen der Szenarien werden in Bezug auf die unterschiedlichen urbanen Ökosystemleistungen quantifiziert und ökonomisch bewertet. Q: zum Stichwort "Stadtgrün wertschätzen II“ in Karlsruhe: https://www.ioew.de/projekt/stadtgruen_w ertschaetzen_ii Ich bitte vordringlich darum, unsere betroffenen ortsnahen Grünflächen und Erholungszonen in das Projekt "Stadtgrün wertschätzen II“ zu deren Schutzwürdigkeit aufzunehmen. Zur näheren Darstellung der Unstimmigkeit sich „städtebaulich anzunähern“: Wir bitten vom Stadtplanungsamt deshalb mindestens Schwarzwald Mitte / Nord“. Der Naturpark wendet sich im Bereich „Bauen“ lediglich an die Raumordnung. Der vorliegende Bebauungsplan ist den Zielen der Raumordnung angepasst. Für das Gebiet wird u. a. eine durchgehende Dachbegrünung festgesetzt. Die neu geschaffenen öffentlichen und privaten Grünflächen bieten einen Erholungsort für die Bewohner*innen. Der Umgang mit dem Regenwasser wird im Bebauungsplan ebenfalls mitgedacht und die notwendigen Anlagen durch das Tiefbauamt entsprechend dimensioniert. Alle bestehenden Grundstücksverhältnisse mit ihrem Bewuchs und die geplanten Maßnahmen wurden im naturschutzfachlichen Beitrag erfasst und bewertet. Durch umfangreiche Ausgleichs- und Grünordnungsmaßnahmen, die im Bebauungsplan festgesetzt sind, wird ein vollständiger Ausgleich erreicht werden. Zudem werden einige Maßnahmen bereits vor Baubeginn umgesetzt sein. Das ganze Verfahren zur Umsetzung der Ausgleichsmaßnahmen wird durch ein Monitoring über mehrere Jahre hinweg durch Fachleute begleitet werden. Dadurch wird die Qualitätssicherung der festgesetzten Maßnahmen gewährleistet werden. Die Querschnitte wurden erstellt und sind der Begründung als Anlage 3a und 3b beigefügt. 31 sieben neue und aussagkräftigere Schnittzeichnungen von den jeweiligen „am engsten“ zum Bestand angeordneten geplanten Wohnblocks der sieben Höfe, d.h. vom Bestand im Verlauf bis inklusive unbedingt übers ganze Baugebiet. Diese neuen Schnitte der angedachten Wohnbebauung im Vergleich zur bestehenden echten kleinteiligen EFH- Bebauung werden dann hoffentlich besser darstellen, wie es um die evidenten Höhen- und Profilunterschiede (tatsächliche Maßstäbe, Höhen und Abstände im Höhenprofil) gestellt ist. Mit dem vorgestellten Konzept von solch übergroßen kubischen Wohnblöcken ist auch von einer vergleichbaren Körnung und Kleinteiligkeit im Vergleich zu den Einfamilienhäusern schon gar nicht zu sprechen (wie bereits dieser Gegensatz auch schon beim Grundriss / Schwarzplan in der vorherigen 1sten Präsentation augenscheinlich wurde). Text-Zitat Video Präsentation von Minute 2:03 von insgesamt 29:59 Minuten: „Es soll außerdem ein durchmischtes Wohngebiet sein, das bezahlbaren Wohnraum bietet, Wohnraum für unterschiedliche Zielgruppen, Platz für alternative Wohnformen, eine Pflege- wohngemeinschaft sowie eine fünfgruppige Kindertagesstätte.“ [Ende 2:19] Meine Fragestellungen zur aufgeführten Wohnnutzung „durchmischtes Wohngebiet“ und erlaubten Nutzungsart bei Anwendung des § 13b BauGB: Sie führen hier in der Einführung lapidar an, dass ein durchmischtes Wohngebiet geplant wird. Das wird typischerweise mit „WA“ oder unbestimmt mit „W“ gekennzeichnet. Das würde aber Gewerbe und Betriebe mit allen anderweitigen Nutzungen Tor und Tür öffnen. Tatsächlich gründet aber der B-Plan nach § 13b eigens auf die Zulässigkeit von Wohnnutzungen. Diese beziehen sich nur auf Wohnungen im Sinne eines frei Eine Durchmischung findet hier nicht speziell im Sinne von unterschiedlichen Nutzungen statt, sondern durch unterschiedliche Wohnraumangebote und Gebäudetypologien. So findet eine soziale Durchmischung statt, ebenso wie eine demografische Durchmischung und eine Durchmischung der Eigentumsverhältnisse (Wohnen in Miete und Eigentum) Im Bebauungsplan wird zulässigerweise ein allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Mannheim ist 32 gewählten Aufenthalts mit eigener Haushaltsführung. Kein Mischgebiet im B- Plan nach § 13b! Daher sind hier auch Heime aller Art [sowie auch Freizeitwohnungen] ausgeschlossen. Da auch nur Wohnnutzungen und keine gewerblichen oder sozialen Nutzungen zulässig sind, ist im angedachten B-Plan sodann „Reines Wohngebiet“ (WR) festzusetzen und dann schnellstmöglich in der Revision auch im FNP2030 so darzustellen. Die Bauform bleibt im § 13b beliebig, vom frei stehenden Einfamilienhaus bis zum Geschosswohnungsbau, auch Eigentums- und Belegungsrechte (eigengenutzt, vermietet, Sozialbindung). Baugebietstypen sind generell frühzeitig im FNP und präziser in deren Nutzung darzustellen, vor allem mit Unterscheidungen zwischen „WA“ Allgemeines Wohngebiet oder „WR“ Reines Wohngebiet. "W" Wohnbaufläche ist dazu zu unpräzise. Aktuell steht aber im FNP- Gebietspass Teilgebiet KA-W-011 Esslinger die Nutzungsart „W“, wie auch im FNP- Gebietspass Teilgebiet KA-W-324 Sportplatz ASV die Nutzungsart „W“. Auch im Vorentwurf FNP 2030 (siehe Gelände- Karte) steht leider nur das „W“. Dafür wird jetzt explizit seit Aufnahme der Planungskonkurrenz in der Spezifikation immer „WA Allgemeines Wohngebiet“ beschrieben. So definieren Sie gerade auch in dieser zweiten Präsentation hier wieder das „durchmischte Wohngebiet“. Damit wären aber neben dem „Wohnen dienen“ explizit auch darüber hinausgehende Nutzungen, die der Versorgung (wie laute Schallemitenten z.B. Block-Heizkraftwerken, Pump- oder Verteilstationen eines Nahwärmenetzes), gewerbliche Betriebe dies in Bebauungsplänen nach § 13b Baugesetzbuch zulässig, sofern die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 Baunutzungsverordnung nicht Bestandteil des Bebauungsplanes werden. Dies wird im vorliegenden Bebauungsplan festgesetzt. Dadurch sind unter anderem auch „sonstige nicht störende Gewerbebetriebe“ ausgeschlossen. Ein reines Wohngebiet wäre hier nicht der passende Baugebietstyp. Die zulässigen Nutzungen sollen auch die Möglichkeit bieten, das Angebot an kirchlichen, kulturellen, sozialen, gesundheitlichen und sportlichen Zwecken, die einen Mehrwert über das Plangebiet hinaus entfalten unterzubringen. Aus diesem Grund kann das reine Wohngebiet hier keinen gleichwertigen Zusatznutzen für Wettersbach bringen, wie ein allgemeines Wohngebiet. Gemäß § 5 Abs. 2 Nr.1 Baugesetzbuch und § 1 Abs. 1 Baunutzungsverordnung können die für die Bebauung vorgesehene Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden. Üblicherweise werden Wohnbauflächen erst im Bebauungsplan als Baugebiete nach § 1 Abs. 2 Baunutzungsverordnung festgesetzt. 33 (Pflegeheime & Kitas) und somit natürlich auch „sonstigem Gewerbe dienen“, zugelassen. Sie öffnen im angedachten Wohngebiet hiermit leider auch Raum für mögliche unbegrenzte Ansiedelungen von Läden, Büros, Handwerksbetrieb oder gar Fabriken und anderen Dienstleisterfirmen. Dies ist doch augenscheinlich eine Diskrepanz, steht zum jetzigen Zeitpunkt als Unklarheit oder Irreführung im Raum. Werden Sie nicht doch schnellstmöglich Reine Wohnnutzung „WR“ definieren, für eine unbedingt erforderliche eingeschränkte Nutzungsart. Spricht diese Ihre bisherige Vorgehensweise und Definition nicht weiterhin gegen die Anwendung des § 13b? Ich bitte hier nochmals um Ihre Überprüfung und Stellungnahme zur Anwendung des § 13b. Text-Zitat Video Präsentation von Minute 9:46 von insgesamt 29:59 Minuten: „Für das für das Bebauungsplan-Verfahren zu erstellende Verkehrsgutachten wurden in der Rahmenplanung notwendige Vorarbeiten geleistet, wie z.B. die Konkretisierung des Wohnungsmixes.“ [Ende 10:00] Meine Fragestellungen zu immer noch ausstehenden Verkehrsgutachten: Dass bis zum jetzigen Zeitpunkt immer noch keine (unabhängig erstellte) Verkehrsgutachten [in Plural!] erstellt und zur Diskussion gestellt wurden, sollte alle Parteien und Anwohner aufrütteln! Es wäre längst angebracht und bei logischer Herangehensweise doch eine der grundlegendsten Startvoraussetzungen überhaupt gewesen, solch eine Betrachtungsweise parallel aus der ersten Idee heraus zuallererst zu entwickeln. Denn die in dieser Präsentation erwähnten neuen Eckdaten waren doch in der Größenordnung und in den Rahmenvorgaben der „Siedlungsdichte“, 34 bis auf jetzt ganz geringfügige Anpassungen seit Anbeginn an allen Protagonisten und Fachämtern bekannt! Siehe dazu auch Folie und Text hier in dieser zweiten Präsentation in Abschnitt „7. Städtebauliche Zahlen“, beginnend mit Minute 23:01 von insges. 29:59 Minuten: Es sind geringfügig weniger jetzt neu 160 Wohneinheiten (WE) anstelle ursprünglicher Vorgabe von 170 WE, bzw. Wettbewerbszahl in Höhe von 160 WE. Und im Folgenden wird ab Minute 24:12 nochmals explizit bestätigt: „… werden die Vorgaben zur Wohndichte aus dem FNP für das Gebiet insgesamt weiter erfüllt.“ [Ende 24:20] Es ist daher vor jedem weiteren nächsten Schritt im lfd. Verfahren vordringlich, dass diese grundsätzliche Betrachtungsweisen in Form von unabhängig extern erstellten Gutachten nachgereicht werden und somit in einer breiteren öffentlichen Diskussion präsentiert werden. Denn es kann nicht angehen, dass wichtige erforderliche Basis- Gutachten (Verkehr, Lärm, Erfordernis & Bedarfe überhaupt etc.) in der Betrachtung & Beantwortung erst auf „Sankt- Nimmerleins-Tag“ geschoben werden. Das ist unseriös. Es wurden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sowohl eine Schalltechnische Untersuchung als auch eine Verkehrsuntersuchung durchgeführt, die alle genannten Aspekte mit betrachtet hat. Darunter auch die heutige Situation und die Situation mit weiteren, künftigen Baugebiete in Grünwettersbach. Deren Ergebnisse sind in den Bebauungsplanentwurf eingeflossen. Siehe hierzu die Ausführungen in der Begründung unter Ziffer 4.Planungskonzept. Text-Zitat Video Präsentation von Minute 10:00 von insgesamt 29:59 Minuten: „Für die Esslinger Straße wurde aufgrund der technischen Anforderungen der Versorgungs-Leitungen ausgehend von der Bordsteinkante des westlichen Gehwegs ein Gesamtquerschnitt von insgesamt 11 Metern festgelegt. Das bedeutet gegenüber dem Wettbewerbsentwurf eine Verbreitung um ca. 1 Meter. Der Regelquerschnitt der Straße gliedert sich weiterhin in die Fahrbahn, einen Parkierungsstreifen mit Baumpflanzungen und einen beidseitigen Gehweg.“ [Ende 10:31] Meine Fragestellungen zu „erforderlichen Straßenverbreiterung Esslinger Straße“: Ziel war, die bestehende Straßenraumaufteilung der Esslinger 35 Solch neu angedeuteten Verbreiterungen machen den Kohl auch nicht fett! Ich denke dieser bewusste Effekt des einen Meter "Verbreiterung" in der Esslinger Straße, um die erste neue Häuserfront mit den 2 bis 3 Geschossen etwas weiter nach hinten zu schieben, wird wirkungslos verpuffen und nicht wirklich die abstruse Situation verbessern: Tagtäglich türmten sich unmittelbar vor den Augen der bestehenden EFH im Bestand nun solche geplante Wohnklotz Bauten. Eine Herleitung wegen vermeintlicher Versorgungsleitungen ist nicht nachvollziehbar und deutet eher auf zusätzliche Kosten für Erschließungen und erhöhte Infrastrukturkosten hin. Bitte erklären Sie diese Ihre Herleitung und Begründung im Detail. Bitte erklären Sie die vorliegende Situation und die Kosten für eine Verbesserung oder den Ausbau einer bereits bestehenden Straße. Es wurde im Vorfeld und öffentlichen Diskussionen immer von den beiden Straßen schon heute als „halbseitig erschlossenen Strassen“ gesprochen und diese als „Arrondierung“ ja nur noch (mit Kostenvorteilen) auf der anderen zweiten Seite erschlossen werden müssten. Aber die hier beschriebenen „Verbreiterungen“ deuten doch eher das krasse Gegenteil an und es lässt vermuten, dass zusätzliche und wiederholte, abschnittsweise langwierige Baumaßnahmen und mehrmaliges Aufreißen der Straßenzüge - möglicherweise bis hin zu bestehenden zentralen Stellen des Ortskerns mit den zuführenden Straßen - erforderlich werden. Dazu beziffern Sie die errechneten oder geschätzten Erschließungskosten und die Zeiten für Ausfall/Umschluss, welche für den sukzessiven Ausbau in und entlang den beiden Teilgebieten „Essl. & Heidenh. Straße“ und auch deren Anschluss an mindestens folgenden Punkten fällig werden: öffentliche Trinkwasserversorgung, Straße beizubehalten. Gleichzeitig kam die Anregung eine durchgehende Baumreihe auf der Seite der Neubebauung zu ermöglichen. Dabei müssen die notwendigen Abstände zu den bestehenden Leitungen in der Esslinger Straße eingehalten und für die Entwicklung der Bäume die entsprechende Grünfläche zur Verfügung gestellt werden. Das ging einher mit dem Verbreitern des geplanten Baumstreifens von 2 m auf 3 m. Die Verbreiterung um 1 m war nur in Richtung Neubebauung möglich. Die Straße wird dabei weder verändert noch neu ausgebaut, die Leitungen können liegen bleiben. Leitungsverlegungen werden in Karlsruhe so koordiniert, dass ein mehrmaliges Aufreißen der Straßen nicht stattfindet. Zudem soll die bestehende Fahrbahndecke saniert werden. Gleiches gilt für die Heidenheimer Straße mit drei Anschlussstellen. Da hier ein gemeinschaftliches Bauen sowohl der Tiefgaragen und der Hausanschlüsse angestrebt ist, wird es hier einen geordneten, gemeinschaftlichen Erschließungsverlauf je Cluster geben. Anschlusskosten seitens der Stadtwerke und Telekom unterliegen deren Haushaltseinplanungen. Eine überschlägige Kostenermittlung wurde unter Ziffer 11 der Begründung aufgenommen. Die detaillierten Erschließungskosten werden im Rahmen des Umlegungsverfahrens ermittelt und mit den zukünftigen Eigentümergemeinschaften abgestimmt werden. 36 öffentliche Kanalisationssystem, Stromnetz, Gasversorgung, Kabelfernsehnetz, Telefonnetz, örtliche Wege- und Verkehrsnetz (Straßen-, Bürgersteigherstellung, eventuell Kosten für die geänderte Straßenbeleuchtung. Wie wirkt sich das auf den jeweiligen Verteilerschlüssel für die Erschließungskosten aus und welche Kosten werden separat als Sonderkosten auf die Ortsverwaltung Wettersbach im Rahmen des B-Plan zukommen? Text-Zitat Video Präsentation von Minute 10:32 von insgesamt 29:59 Minuten: „Auch der Regelquerschnitt der Heidenheimer Straße wurde gegenüber dem Wettbewerbsentwurf verbreitert. Aufgrund der Senkrechtparker ist hier eine Fahrbahnbreite von 6 Meter vorgesehen. Wie in der Esslinger Straße sind beidseitige Gehwege vorgesehen.“ [Ende 10:51] Meine Fragestellungen zu „erforderlichen Straßenverbreiterung Heidenheimer Straße“: Warum fällt in der Esslinger Straße die Verbreiterung auf nur neu 11 Meter im Vergleich zur Heidenheimer Straße mit neu 13,50 Meter dermaßen verdächtig geringer aus? Weshalb ist hier der Effekt anders, trotz vergleichbaren erforderlichen Rangierplatzes zum Einparken bei Senkrechtparkern und eigentlich identischer Anforderungen beim Ein- und Ausfahren in den Tiefgaragen? Beide Male in der gleichen Notwendigkeit „Platz zum Einrangieren“, aber warum dennoch so deutlich verschieden in der gewählten Breite? In der Heidenheimer Straße gibt es eine Senkrechtparkierung. Daher muss hier eine Straßenbreite von 6,0 m vorherrschen. In der Esslinger Straße gibt es nur eine Längsparkierung. Hier reichen 5 m aus. Die TG-Zufahrten und Grundstückszufahrten in der Esslinger Straße liegen zurückversetzt zur Grundstücksgrenze, sodass die erforderlichen 6,0 m + ebenerdige Aufstellfläche für ein Pkw mit dem geringeren Querschnitt eingehalten werden, um ein- und auszuparken.. Text-Zitat Video Präsentation von Minute 10:55 von insgesamt 29:59 Minuten: „Im Kapitel „Städtebauliche Struktur“ werden die Veränderungen in der Lage und Größe der Baukörper gegenüber dem Wettbewerbsentwurf dargestellt. Durch die Darstellung als Schwarzplan werden die 37 durch Hauptgebäude überdeckten Flächen deutlich erkennbar und damit nachvollziehbar, wie sich die Bebauung hinsichtlich ihrer Größe, Länge und Breite in das Ortsbild einfügt.“ [Ende 11:23] Meine Fragestellungen zu Freiraumqualität, mangelhaftes Einfügen in das Ortsbild und Darstellung im Schwarzplan, siehe auch meine vorherige Stellungnahmen zu Zitaten der Präsentation in Minute 1:33: Wie können Sie hier wiederholt behaupten, dass diese vorgestellten mehrgeschossigen hohen Baukörper und massigen Wohnblöcke in der Form von Klötzen und derartigen Massierung sich adäquat in das Ortsbild einfügen? Bebauungspläne unterliegen grundsätzlich dem "Verbesserungsgebot" - das B-Plan- Gebiet soll gegenüber dem vorherigen Zustand in einen besseren, funktionsfähigen, nachhaltigen Zustand versetzt werden. Auch für den Bebauungsplan nach § 13b gilt im Prinzip genauso das Verbesserungsgebot. Nur was erleben die Anlieger? „Bauen auf der grünen Wiese - Jetzt Flächenfraß stoppen!“ Statt Ausblick in die Landschaft und ortsnaher Naherholung wird ein Baugebiet im Schnellverfahren unkritisch von einzelnen Protagonisten vorangetrieben. Statt Vertrauen in die langfristige Planung einer Gemeinde, nun die Planungswillkür der Ortsverwaltung und des Ortschaftsrates. Kurz: statt Verbesserung nur eine subjektiv erfahrene Verschlechterung, denn ein B-Plan nach § 13b interessiert Freiraumqualität wenig! Wie beschreiben Sie die Diskrepanz zwischen den Zielen des Projektes mit Flächenfrass und den Zielen und Werten der Das städtebauliche Konzept weist eine auch im Hinblick auf dörfliche Strukturen angemessene städtebauliche Dichte auf. Dabei wurde vor allem in den Übergangsbereichen darauf geachtet, dass der bestehenden Bebauung kleinteilige Strukturen gegenübergestellt sind. Zudem wurden Bezüge zum Freiraum aufrechterhalten. Das Einfügen in das Ortsbild bedeutet nicht, das Bestehende zu kopieren. Das bestehende Wohn- und Freiraumangebot wird unter Wahrung eines sensiblen Umgangs mit der Bestandsbebauung durch ein zeitgemäßes Bebauungskonzept ergänzt. Siehe Hierzu auch die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 8. Ein allgemeines „Verbesserungsgebot“ existiert nicht. Nach § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne insbesondere die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung zu berücksichtigen. Mit dieser zentralen Planungsleitlinie soll erreicht werden, dass bei der Bauleitplanung keine städtebaulich bedenklichen Spannungen auftreten und vorhandene Nutzungskonflikte in Gemengelagen durch situationsgeprägte Planung nach Möglichkeit entschärft werden. Diesen Grundsätzen wird die vorliegende Planung mit ihren differenzierten Festsetzungen, die auch der Konfliktvorsorge dienen, gerecht. Die Stadt Karlsruhe setzt den § 13b Baugesetzbuch verantwortungsvoll ein. Dem Bebauungsplan geht eine gesamtstädtische Planung voraus. Des Weiteren wurden ein umfassender Beteiligungsprozess, ein 38 Stadt Karlsruhe mit Naherholung und Freiraumqualität? Wettbewerbsverfahren und ein Rahmenplanprozess vorgeschaltet. Es wird ein bereits erschlossenes Gebiet überplant. Dadurch kann die Flächeninanspruchnahme durch neue Erschließungsflächen minimiert werden. Durch eine angemessene städtebauliche Dichte erfolgt ein verantwortungsvoller Umgang mit Grund und Boden. Das Thema Freiraumqualität wurde im städtebaulichen Konzept stets mitbetrachtet. Es entstehen viele öffentliche Spiel- und Erholungsflächen. Text-Zitat Video Präsentation von Minute 11:25 von insgesamt 29:59 Minuten: „Im Vergleich des Schwarzplans des Wettbewerbsbeitrags mit dem aus der Rahmenplanung erkennt man, dass keine wesentlichen Änderungen an der Grundstruktur des Entwurfs vorgenommen wurden. Lediglich im Bereich der Sportplatzfläche gibt es eine sichtbare Überarbeitung der Baukörperanordnung. Das Grundthema der baulich gefassten Höfe bleibt dabei bestehen.“ [Ende 11:51] (Fortsetzung mit gleichem Thema“ und neue Grafik „1 Neuordnung Cluster am Sportplatz ab Minute 11:55:) „In diesem Lageplan sind die Orte markiert, an denen die städtebauliche Struktur verändert wurde. Im Bereich des Sportplatzes „1“ wurde die Anordnung so angepasst, dass eine abschnittsweise Umsetzung besser als beim Entwurf des Wettbewerbsbeitrags möglich ist. In diesem Zuge wurde vor allem die Organisation der Tiefgaragen Ebene angepasst.“ [Ende 12:20] Meine Fragestellungen zur abschnittsweise Bebauung im Cluster auf dem ASV Sportplatz (siehe auch meine nachfolgende Fragestellung zu Zitat Minute 12:56): Bitte geben Sie eine echte, rational sinnvolle Begründung zu dieser Neuausrichtung und Durch die Anordnung einer zweiten Tiefgarageneinfahrt wurde die 39 Abänderung der Baukörperanordungen an, denn solch eine Änderung in Richtung & Dimension hat nun wirklich nichts mit einem möglichen angedachten Bauabschnitt zu tun. Am ehesten sind da schon im Vorfeld Wünsche von Bauherren/Bauträger und Investorengruppen abzuleiten? Wie lässt sich das bei möglichen kommunalen Unternehmen, Trägern und Gesellschaften öffentlichen Rechts vertreten, mit Menschen als Lärmschutz? grundsätzliche Möglichkeit geschaffen, dieses Cluster in zwei Abschnitten zu realisieren, mit zwei getrennten Tiefgaragen. Bei diesem Cluster handelt es sich um das größte Cluster des Bebauungsplanes. Da es sich um einen Angebotsbebauungsplan handelt und die späteren Akteure zu dieser Zeit noch nicht bekannt sind, ist es sinnvoll diese flexible Herangehensweise zu wählen. Der geänderte Baukörper im Norden, soll die Lärmsituation für die nachfolgende Bebauung zusätzlich verbessern. Passive Schallschutzmaßnahmen und eine Bebauung sind gängige Planungspraxis und können dennoch qualitätvollen Wohnraum für Bewohner*innen bieten. Die Einleitung der Umlegung fand im November 2022 statt, erste Gespräche mit den Eigentümer*innen zur Einleitung des Umlegungsverfahrens fanden ebenfalls im November 2022 statt. Eine Veränderung der Eigentümer*innenstruktur oder gar der späteren Akteure*innen ist noch nicht bekannt. Text-Zitat Video Präsentation von Minute 12:35 von insgesamt 29:59 Minuten: „Im Bereich des südlichsten Clusters an der Esslinger Straße „3“ wurde der Anteil der Mehrfamilienhäuser zum Panoramaweg hin reduziert und durch Reihenhäuser ersetzt, die zum Panoramaweg insgesamt ein abwechslungsreicheres Bild entstehen lassen.“ [Ende 12:56] Meine Fragestellungen zum Ersetzen der bisherigen MFH durch Reihenhäuser (siehe auch meine nachfolgende Fragestellung zu Zitat Minute 13:36): Bitte geben Sie eine echte, rational sinnvolle Begründung zu dieser eigentlich vordergründig optisch wirkungsvollen Abänderung an. Denn genau dort an der Für eine abwechslungsreiche Bebauung ist es notwendig mehrere Gebäudetypologien anzubieten. Dabei kommt es auf den Gesamteindruck an und nicht auf einzelne 40 Lage „3“ ist der genannte Panoramaweg tatsächlich am weitesten entfernt und somit diese Änderung ohne hinreichenden Effekt. Der Panoramaweg wird ansonsten tatsächlich von näheren Sektoren des angedachten Baugebiets mit den bekannten negativen Einschränkungen tangiert, wobei dieser sonnenbeschienene Höhenweg bisher immer von vielen Wettersbachern und Gästen gerne wahrgenommen. Die vorgebrachten Gründe mögen deshalb augenscheinlich damit nichts mit dem Panoramaweg zu tun haben. Am ehesten sind da schon im Vorfeld Wünsche von Bauherren/Bauträger und Investorengruppen abzuleiten? Bitte um Aufklärung des Sachverhalts. Gebäude, deshalb ist es auch nebensächlich, ob die Gebäude näher am Panoramaweg stehen oder weiter entfernt sind. Die Einleitung der Umlegung fand im November 2022 statt, erste Gespräche mit den Eigentümer*innen zur Einleitung des Umlegungsverfahrens fanden ebenfalls im November 2022 statt. Eine Veränderung der Eigentümer*innenstruktur oder gar der späteren Akteure*innen ist noch nicht bekannt. Text-Zitat Video Präsentation von Minute 12:56 von insgesamt 29:59 Minuten: „Hier als Lupe im Vergleich das Cluster am Sportplatz aus dem Wettbewerbsbeitrag und daneben die Rahmenplanung. Neben Reihenhäusern soll hier auch ein Angebot für alternative Wohnformen wie z.B. Baugruppen ermöglicht werden, die um einen zentralen gemeinschaftlichen Freiraum angeordnet sind. Die große Tiefgarage aus dem Wettbewerbsentwurf wurde zweigeteilt, so dass das Cluster abschnittsweise realisiert werden kann. Rot markiert sind die beiden Zufahrten zu den Tiefgaragen.“ [Ende 13:32] Meine Fragestellungen zur Abänderung der Baukörperanordnungen und gewählten Größen am nördlichen Rand im Cluster auf dem ASV Sportplatz: Auffallend ist, dass diese beiden letzten (am nördlichsten Eck) neugestalteten Wohnblöcke in unmittelbarer nächster Nähe zur Autobahn beide Male in Querausrichtung deutlich vergrößert und im Ganzen neu orientiert wurden. Damit sind am ehesten die möglichen neuen Einwohner dort in den zwei Gebäuden nun als Schallschutz Wand für den ganzen Hof auf dem ehemaligen ASV Sportplatz Der Bebauungsplan ermöglicht einen geschlossenen Baukörper im Norden von Cluster 2, dadurch kann sich die 41 vorgesehen? Aber wer will da schon wohnen? Dieser übergroße Schalltrichter des Autobahn Aufstiegs vom Dreieck herauf und dazu diese Zahnlücke in der Lärmschutz Wand (bei der kleinen Unterführung Richtung Hohenwettersbach) als praktische zusätzliche eigenständige Lärmquelle... Lärmsituation für die nachfolgende Bebauung zusätzlich verbessern. Der Bebauungsplan schreibt eine Ausnutzung des gesamten Baufensters an dieser Stelle jedoch nicht vor. Passive Schallschutzmaßnahmen und eine Bebauung sind gängige Planungspraxis und können dennoch qualitätvollen Wohnraum für Bewohner*innen bieten. Text-Zitat Video Präsentation von Minute 13:36 von insgesamt 29:59 Minuten: „In dieser Lupe des südlichsten Clusters an der Esslinger Straße erkennt man die Reduzierung der Mehrfamilienhäuser zugunsten der kleinteiligeren Reihenhaustypen, die zum Panoramaweg ein vielseitigeres Erscheinungsbild des geplanten Quartiers schaffen.“ [Ende 13:54] Meine Fragestellungen zum Reduzieren der bisherigen MFH zugunsten der kleinteiligeren Reihenhaustypen (siehe auch meine vorherige Fragestellung zu Zitat Minute 13:36): Bitte begründen Sie diese Vorgehensweise mit belastbaren Details, was deren Kleinteiligkeit am Ende zur mehrgeschossigen Schule hin und in Richtung Panoramaweg bewirken sollen. Für eine abwechslungsreiche Bebauung ist es notwendig, mehrere Gebäudetypologien anzubieten. Dabei kommt es auf den Gesamteindruck an und nicht auf einzelne Gebäude, deshalb ist es auch nebensächlich, ob die Gebäude näher am Panoramaweg stehen oder weiter entfernt sind. Siehe hierzu die der Begründung als Anlagen 3a und 3b beigefügten Schnitte, die den harmonischen Verlauf der Gebäudeabwicklung zwischen Alt- und Neubebauung verdeutlichen. Text-Zitat Video Präsentation von Minute 13:55 von insgesamt 29:59 Minuten: „Nun folgen die Änderungen und Überlegungen zu den Themen Höhenentwicklung und Ortsbild. In dieser Grafik aus dem Wettbewerb wird die Höhenentwicklung der Gebäude im gesamten Plangebiet sichtbar. [Neue Folie ab Minute 14:13] Bei der Erstellung des Rahmenplans wurden bei den hier markierten Gebäuden die Flächen der obersten Geschosse reduziert. Dadurch entsteht eine kleinteiligere Wirkung der Baukörper zum Panoramaweg und zum Landschaftsraum im Norden. [Neue Folie ab Minute 14:34] In dieser Grafik sind die 42 Gebäude nach Abschluss der Rahmenplanung mit den reduzierten Obergeschossen dargestellt. Außerdem wurde verdeutlicht bei welchen Teilen der Bebauung es sich um Doppelhäuser oder Reihenhäuser handelt.“ [Ende 14:48] Text-Zitat Video Präsentation von Minute 14:50 von insgesamt 29:59 Minuten: „In den beiden folgenden Folien sind die wesentlichen Veränderungen im Bereich der obersten Geschosse der Bebauung dargestellt. Hier zunächst im Bereich der vier südlichen Cluster entlang der Esslinger Straße, wo die obersten Geschosse an mehreren Stellen insbesondere zum Panoramaweg hin eingerückt wurden.“ [Ende 15:12] Meine Fragestellungen zu „eingerückten obersten Geschosse“ entlang der Essl.: Warum wird hier mehrfach vermerkt, dass diese Änderungen vor allem (ja fast ausschließlich) jetzt nur in Richtung der Feldlage und des Panoramaweges neugestaltet wurden? Das ergibt den Eindruck „Außen hui nach Innen pfui“. Denn solchermaßen Korrekturen sind in Richtung und eigentlicher Innenausrichtung zum Bestand hin jetzt nicht gemacht worden. Bitte erklären Sie diesen Misstand und Missverhältnis. Die Bebauung zum Bestand hin wurde bereits von Beginn an niedriger geplant. Eine weitere Reduzierung würde zu sehr kleinen Wohnungsgrundrissen der Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser führen. Diese sollen jedoch Wohnraum für Familien bieten und benötigen deshalb dementsprechende Wohnfläche. Text-Zitat Video Präsentation von Minute 15:13 von insgesamt 29:59 Minuten: „Bei den im Plan eingetragenen Geschosszahlen steht für die römische Ziffer für die Anzahl der Vollgeschosse, das Pluszeichen steht für ein mögliches zusätzliches Staffelgeschoss, das aber kein Vollgeschoss sein darf. Die Ergänzung „SP“ bedeutet, dass es sich um ein Gebäude in Split-Level-Bauweise handelt. [Neue Folie ab Minute 15:37] Zur Veranschaulichung eines solchen Split-Level-Gebäudes hier ein Schnitt durch ein Cluster.“ [Ende 15:43] Meine Fragestellungen zu Staffelgeschoss, 43 Split-Level-Bauweise etc.: Begrifflichkeiten wie "Split-Level", "Staffelgeschosse" und "eingerückte Flachdächer" sind leider reine Schlagworte um auf die schon vielfach und öfters geäußerten großen, berechtigten Bedenken aus der Bevölkerung zu mit kleinen Optik- Tricks reagieren zu können und offensichtliche bauliche Massierungen schön zu reden. Relevant sind solche Maßnahmen aber nur wenn man tatsächlich direkt oder nahe kurz davorsteht. Das ist wohl wie bei „Jim Knopf“ mit dem Scheinriesen und diese Effekthascherei wird komplett wirkungslos wenn man etwas Abstand hat (halt nur im umgekehrten Sinne wie von Michael Ende 1960 ersonnen, bei uns hier: nah mit Effekt / etwas ferner ganz ohne Effekt). Ansonsten sind die Eindrücke der tatsächlich absoluten Höhen entscheidend für die Größenverhältnisse und Dimensionen im Vergleich zur Nachbarschaft und im Landschaftsraum. Deshalb ist auch hier an dieser Stelle sei die Notwendigkeit wiederholt, dass nur ganze, durchgehende Schnittzeichnungen die tatsächlichen Dimensionen und Größenverhältnisse zeigen und dies für den ganzen Verlauf quer eines jeden der sieben Clusters (siehe auch meine Stellungnahme zu Zitat Minute 1:33). Darüber hinaus meine Bitte um Aufstellen sonst auch üblicher Vorortaufbauten mittels 1:1-Holzrahmen oder -gestellen zur Demonstration der tatsächlichen Höhen, Dimensionen und Wirkungen auf das zerstörte Ortsbild oder im ruinierten Landschaftsbild. Das ist ein notwendiger Schritt und als mögliche - ja m.E.n. erforderliche - vertrauensbildende Maßnahme zu sehen. Querschnitte wurden erstellt. Siehe Begründung Anlage 3a und 3b. Daraus ist ablesbar, dass sich das Verhältnis zwischen Gebäudehöhe der Neubebauung und Abstand zur Bestandsbebauung nicht wesentlich von dem Verhältnis der Bestandsbebauungen untereinander unterscheidet. Es ist nicht davon auszugehen, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht berücksichtigt wurden. Aus kostenersparnisgründen wurde daher auf das Aufstellen von Phantomgerüsten verzichtet. Text-Zitat Video Präsentation von Minute 16:00 von insgesamt 29:59 Minuten: „Bei den beiden Clustern an der 44 Heidenheimer Straße wurden die obersten Geschosse der meisten zum Landschaftsraum hin orientierten MFH nun auch zum Landschaftsraum hin eingedrückt. Besonders stark wurde das oberste Geschoss des an den Friedhof angrenzenden Gebäudes zurückgenommen [Ende 16:19] Gleiche Fragestellung zu einge(d)rückten obersten Geschosse“ entlang der Heidenh. [wie vorher in Minute 14:50]: Warum wird auch hier diese jetzige Änderung in Richtung Feldlage und hier speziell noch zum Friedhof hin gemacht, wo doch die Einwohner im Bestand der Heidenheimer Straße förmlich erdrückt werden von dieser Blockbauweise? Warum wurde die Erweiterungsfläche zum Friedhof weggenommen und wie erklären Sie die fehlenden Abstände zum Gebot der Friedhofsruhe. Zu den erstellten Querschnitten, siehe oben. In Cluster 1 sind gegenüber des Bestandes Doppelhäuser vorgesehen. Anhaltspunkte für eine „erdrückende Blockbauweise“ gibt es nicht. Zur Friedhofsmauer hin besteht nun ein um 5 m vergrößerter Abstand von 10,50 m an der engsten Stelle und von. 16,20 m an der breitesten Stelle. Zwischen Friedhofsmauer und Neubauten wird eine Ausgleichsfläche angelegt, die nicht für die allgemeine Benutzung zur Verfügung stehen wird. Aus städtebaulicher Sicht wird davon ausgegangen, dass die dort geplante Baumreihe durch ihre grüne Kulisse, in welcher bereits heute schon einige Bäume stehen, die späteren Wohngebäude in der Wahrnehmung von der Seite des Friedhofes aus zurücktreten lassen und mit der Grünfläche zusammen ein Respektabstand zu den weiter entfernt liegenden Grabfeldern eingehalten wird. Text-Zitat Video Präsentation von Minute 16:45 von insgesamt 29:59 Minuten: „Bei der Rahmenplanung wurde auch geprüft, in wie weit das städtebauliche Grundkonzept der Wohnhöfe mit anderen Ortsbild-Prägenden Dachformen kombiniert werden sollte. Der Wettbewerbsentwurf sieht für die Dachflächen im Plangebiet begrünte Flachdächer vor. Neben den positiven klimatischen Auswirkungen und der besseren Nutzbarkeit der oberen Geschosse, stärkt eine einheitliche Dachform innerhalb des Clusters den gestalterischen Zusammenhalt und damit indirekt auch die nachbarschaftliche Verbindung innerhalb des Clusters. [Ende 17.21] Der Bezug zur bestehenden 45 Bebauung wird über die Maßstäblichkeit der angrenzenden Baukörper hergestellt. In der dargestellten Variante sind die zum Bestand orientierten kleinteiligeren Split- Level-Häuser mit einheitlich ausgebildeten Satteldächern pro Cluster dargestellt. [Ende 17.42] Bei qualitativ hochwertiger Umsetzung kann auch in der dargestellten Variante vermieden werden, dass die Cluster gestalterisch in zwei Hälften zerfallen. Allerdings kann aufgrund der vielen PrivateigentümerInnen höchstwahrscheinlich nicht davon ausgegangen werden, dass ein Cluster aus einer Hand entwickelt wird. [Ende 18:04] Dies kann wiederum bei der Umsetzung des Bebauungsplans dazu führen, dass der gewünschte gestalterische Zusammenhang innerhalb eines Clusters nicht erreicht werden kann. Aus diesem Grund wir die durchgängige Verwendung von begrünten Flachdächern favorisiert. [Ende 18:23] Meine Fragestellungen zu begrünten Flachdächern: Zum Erreichen der Klimaziele kommunalen in Karlsruhe und der neuen Landesregierung von Baden-Württemberg sollen Dächern von Neubauten wie den hier beschriebenen zukünftig mit PVA-Anlagen oder zur solarthermischen Nutzung zum Stromgewinnen ausgerüstet werden, zugleich aber auch als hier favorisierte und propagierte Flachdächer wohl begrünt werden. Erklären sie bitte das Dilemma "ökologisch und ästhetisch" am Beispiel des von Ihnen favorisierten Flachdachs. Wie erklären sie die propagierten Umweltschutz-Ziele der Stadt Karlsruhe in Ihrem Beharren und bei der Verwendung von Flachdächern in diesem angedachten B- Plan? Die Technische Universität Wien hat doch längst in einer Studie nachgewiesen, dass ein ausgebautes Steil-dach im Vergleich zu einem Flachdach weniger CO₂- Emissionen in Bezug auf Produktion und Gebäudebetrieb verursacht. Denn darüber hinaus müssen die PVA- oder Die Nutzung von Flachdächern zur Gewinnung von Solarenergie schließt die Dachbegrünung nicht aus. Das Aufständern von Solaranlagen ist eine gängige Vorgehensweise zur optimalen Nutzung der Sonnenenergie. Wenn Solaranlagen aufgeständert werden, sind sie im Resultat dennoch bedeutend niedriger als ein zusätzliches Satteldach, das die gleiche Neigung hat, wie die aufgeständerten Anlagen. Zudem können die Solaranlagen auf Flachdächern optimal ausgerichtet werden, wohingegen ein Satteldach im vorliegenden Fall nur in einer Richtung ausgerichtet werden kann. Bei kombiniertem Einsatz von Solartechnik und Dachbegrünung (wie im Plangebiet vorgesehen) verbessern Gründächer außerdem den Wirkungsgrad von Sonnenkollektoren, da die Leistungsfähigkeit von Silizium-Solarzellen bei zunehmender Dacherwärmung abnimmt. Auf Gründächern werden in der Regel deutlich kühlere Temperaturen als auf unbegrünten Dächern gemessen. Außerdem sind die Dachflächen durch Höhenunterschiede der Gebäude untereinander vielfach einsehbar, sodass schließlich auch stadtgestalterische 46 auch die Solar-Anlagen auf den Flachdächern entsprechend der erforderlichen Ausrichtung zur Sonne stehen, d.h. natürlich in einer deutlichen Schräge von mind. 30 Grad Winkel. Somit werden 2- bis 4-stöckige Flachdach Wohnblöcke nochmals mindestens ein halbes - wenn nicht gar gleich ein ganzes - Stockwerk höher in der Dimension und Wirkung als wie von Ihnen in den bisherigen Angaben und Darstellungen mit „nur Gebäude-/Haushöhen“ angegeben. Sind Flachdächer mit PVA oder Solar überhaupt in der gewünschten Kombination zu begrünen? Werden die Sonnenkollektoren einfach grün angestrichen? Entlang den Autobahnen sieht man immer mittlerweile öfters, dass diese Art von Panels noch mal höher auf Aufbauten mit Stelzen draufgebaut werden, damit drunter Gras oder niedriger "begrünt" werden kann. Und mit diesen Aufständerungen in Sägezahnmustern werden die schon jetzt zu hohen Blockbauten (nochmals zum beschriebenen Effekt zur Höhe & Schräge der Panels) um mindestens einen halben oder bei größeren Maßen der Panels zum erwünschten rentablerem Flächenbedarf gar um ein ganzes Stockwerk höher in der Wirkung der neuen Häuserfronten? Gründe für eine Dachbegrünung sprechen. Einen weiteren wichtigen Vorteil von begrünten Dächern stellt die Regenrückhaltefunktion dar. Die angesprochene Studie der TU Wien, mit Unterstützung durch die Initiative Pro Steildach, ist eine Lebenszyklusanalyse basierend auf einer Einfamilienhaus- Fallstudie und behandelt einen typisierenden Vergleich von zwei Dachformen. Dabei wird eine bestimmte Bauweise gewählt, die nicht der des begrünten Flachdaches entspricht. Die Ergebnisse können deshalb nicht grundlegend auf das vorliegende Baugebiet übertragen werden. Deshalb überwiegen die oben genannten Vorteile des begrünten Flachdaches. Die Solarmodule sollten aufgrund der Karlsruher Pflanzmischung für die Dachbegrünung etwa 40 cm aufgeständert werden. Die festgesetzten Gebäudehöhen beziehen sich auf die Oberkante der Attika. Diese liegt höher als die Dachfläche auf der die Solarmodule aufgebracht werden. Die in der Planzeichnung des Bebauungsplanes eingetragenen Gebäudehöhen dürfen mit Solaranlagen und betriebsbedingten technischen Aufbauten (wie z.B. Aufzugsüberfahrten, Lüftungsanlagen) bis zu einer Höhe von maximal 1,0 m überschritten werden, sofern diese mindestens um das Maß ihrer tatsächlichen Höhe von allen Außenwänden zurückversetzt sind. Dadurch wird gewährleistet, dass die Anlagen vom angrenzenden Straßenraum nicht wahrgenommen werden. Text-Zitat Video Präsentation von Minute 23:39 von insgesamt 29:59 Minuten: „Nun möchte ich Ihnen den Vorentwurf des Bebauungsplans vorstellen. Die Ergebnisse der Rahmenplanung und des Beteiligungsprozesses stellen die Grundlage 47 für den Bebauungsplan dar. Durch den Bebauungsplan wird Baurecht für die Flächen innerhalb des Geltungsbereiches geschaffen, der ist hier schwarz eingestrichelt. Zunächst fällt auf, dass sich die Abgrenzung des Plangebiets gegenüber dem Aufstellungsbeschluss nach Osten hin leicht verändert hat. Der neue Umgriff bezieht jetzt auch Artenschutz relevante Ausgleichsflächen in das Verfahren ein, unter Berücksichtigung der bestehenden Eigentums Verhältnisse." [Ende 25:14] Meine Fragestellungen zu neuem Umgriff mit neuen Umrissen: Was das für uns inhaltlich bedeutet, oder ob das für den Artenschutz oder befürchtetem Artenschwund tatsächlich relevant ist, kann nur eine erforderliche Vorort Begehung von Fachleuten erhellen. Wichtig ist für mich aber die Bedeutung und Relevanz der "bestehenden Eigentums Verhältnisse". Da wird einmal ein Eigentümer augenscheinlich ausgespart und dafür ein anderes größeres Dreieck oberhalb des Kindergarten fast bis direkt zur Autobahn jetzt mit inkludiert und somit wahrscheinlich andere Eigentümer rein genommen. Das sieht aus wie eine Planung NICHT nach irgendwelchen Grundsätzen, sondern offensichtlich danach wem welche Grundstücke gehören. Das ist schon sehr verdächtig! Erklären Sie bitte detailliert Ihr diese zitierten Passage und die wirklich nicht eingängigen Erklärungen zum virtuosen Herum Schnippeln im Vorfeld der Verfahren. Als große Aussparung erkenne ich die schöne Pferdekoppel. Dann nebenan dieser extrem schmale ausgesparte Streifen ist wohl eine eingezäunte Wildnis. Was sind die Gründe für so ein virtuoses Herumschnippeln in der frühen Phase des Verfahrens denn nun wirklich? Die Grundstücke für artenschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen wurden inzwischen nach Abstimmung verschiedener Fachämter und der Artenschutzgutachterin ausgewählt. Dabei geht es vor allem darum, ob die Grundstücke in geeigneter Weise für die bedrohten Arten aufgewertet und die erforderlichen Maßnahmen auf diesen umgesetzt werden können. Die Grundsätze, die für die Entscheidung der Ausgleichsgrundstücke ausschlaggebend waren, sind dem nun final vorliegenden naturschutzfachlichen Beitrag zu entnehmen. Wichtig ist auch, dass die Grundstücke zur Verfügung stehen. Die vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen werden durch die Stadt umgesetzt. Deshalb muss der Zugriff auf die Flächen für den Eingriffszeitraum sichergestellt werden. Dies wird dadurch gewährleistet, dass die Ausgleichsflächen, die nicht in das Bodenordnungsverfahren miteinbezogen werden, in städtischer Hand liegen. Siehe hierzu auch die Planzeichnung des überarbeiteten Bebauungsplanentwurfes mit den endgültig ausgewählten Ausgleichsgrundstücken. Es gibt auch notwendige Ausgleichsmaßnahmen, die auf schmalen Grundstücken umgesetzt werden können. Wie z.B. das Anlegen von krautreichen Säumen. Siehe hierzu auch den naturschutzfachlichen Beitrag. 48 Was bedeutet dieser "3m breite" Artenschutz? Dürfen damit die Fledermäuse oder andere schützenswerte Arten nur längs entlang, wie sind Nutzen oder Auswirkungen solch schmaler und eigentlich unsinnigen Flächenauswahl einzuschätzen? Text-Zitat Video Präsentation von Minute 25:15 von insgesamt 29:59 Minuten: „Im weiteren Verlauf des Verfahrens werden ein Artenschutzgutachten, eine Verkehrsuntersuchung und eine Energiegutachten erstellt, beziehungsweise noch fertig gestellt. Außerdem werden Sie als Bürgerinnen und Bürger sowie die Träger Öffentlicher Belange wie z.B: Umweltverbände und Fachämtern nochmals angehört. Die Ergebnisse dieser Gutachten und Stellungnahmen werden in den Bebauungsplan eingearbeitet. [Ende 25:38] Meine Fragestellungen zu fehlenden Gutachten im lfd. Verfahren oder dem vorgeschaltet: Wie zuvor zu Zitaten ab Minute 9:46 bereits ausgeführt, ist es völlig unverständlich, dass diese genannten wichtige Gutachten nicht zum Zeitpunkt einer ersten Ideenfindung und somit allen ersten Schritten und Beschlussvorlagen vorgeschaltet werden, sondern erst deutlich zu spät im laufenden Verfahren „nachrangig“ Verwendung und Eingang finden. Es muss trotz Anwendung des § 13b auch auf ein Umweltprüfungsgutachten und bei der unmittelbar nahen Bundesautobahn auf ein Lärm- und Schallgutachten (mit Messung der tatsächliche Lärmbelastungen und allen Aspekten und Modellierung der örtlichen Gegebenheiten, anstelle nur rechnerischer Ansätze) bestanden werden. Es gelten vor allem keine Ausreden, dass speziell beim Verkehrsgutachten bestimmte Rahmendaten erst mit Fortschritten im Verfahren festgelegt werden, die Eckwerte von 170 WE und Anzahl Einwohner sind von Anbeginn praktisch unverändert. Die genannten Unterlagen liegen nun vor und werden dem Gemeinderat zum Auslegungsbeschluss vorgelegt. Nach der Beschlussfassung durch den Gemeinderat werden alle Planunterlagen 1 Monat öffentlich ausgelegt und auch im Internet bereitgestellt werden. Inzwischen sind nur noch 160 Wohneinheiten geplant. Mit der weiteren Überarbeitung des Bebauungsplanentwurfes lagen die konkreten Planungsdaten vor, um die 49 Wie beurteilen Sie die schon jetzt bestehenden Straßen-Engpässe im Ortskern und zuführenden Straßenzügen und das durch angedachte B-Planung erzeugte neues Verkehrsaufkommen. Schon jetzt gibt es gefährliche Situationen hervorgerufen durch Engpässe bei dem bisherigen Verkehrsaufkommen (vor der Schule, vor der SpaKa zu Stosszeiten wenn städtische Busse in die Hauptstraße abzweigen wollen, bei Einkaufsmöglichkeiten, zu Feierabendverkehr / Rushhour). erforderlichen Gutachten erstellen zu lassen. Siehe hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 1. Text-Zitat Video Präsentation von Minute 22:58 von insgesamt 29:59 Minuten: „Zum Abschluss kommen nun die aktualisierten Städtebaulichen Kennwerte. Zunächst die Flächenbilanz. Aufgrund gegenüber des Wettbewerbsbeitrag geänderten Geltungsbereich der Rahmenplanung, der auch Verkehrsflächen der Essl. und der Heidenh. Straße umfasst, sowie aufgrund des geänderten Anteils an öffentlicher Grünfläche haben sich die Werte gegenüber der Flächenbilanz von der des Wettbewerbsbeitrags verändert.“ Meine Fragestellungen zur Flächenbilanz (Folie S. 34): 1.) Zum besseren Verständnis für alle Beteiligten (Protagonisten, Ortschaftsräte, Grünwettersbacher Einwohner und vor allen Dingen den betroffenen Eigentümern) bitte ich um Ihre werte Erklärung, wieviel [in %] von den eingebrachten Werten [z.B. derzeit ausgewiesen 105,- € pro qm] an eigenen Grundstücksflächen fließen in den „Topf“ der Öffentlichen Flächen und werden somit dem Eigentümer nicht mehr zur Verfügung stehen? Sie weisen bei 100% Planungsfläche schon jetzt praktisch die Hälfte (47%) für die geplante Nutzung Diese Fragen werden mit den heutigen Eigentümern im Rahmen des Umlegungsverfahrens (Bodenordnung) geklärt. Die Einleitung des Verfahrens fand im November 2022 statt. 50 für Öff. Erschließungsfläche und Öff. Grünfläche aus. Wie groß ist der tatsächliche Wertverlust? Welche Abstriche [in %] müssen einzelne Eigentümer wegen solcher Erfordernisse im Rahmen des Verfahrens eingehen, • wie z.B. bei Definitionen von Streuobstwiesen, • Ausgleichsflächen innerhalb des B-Plans, • Straßen und Wege, Spielplätze & Hofareale, • Infrastruktur und Erfordernisse für Beleuchtung, Entsorgung- / Wasser- / Kommunikation- / Stromversorgungs- und Verteiler-Anlagen, • sonstige Zufahrtwege und TG-Einfahrten, Flächen und sonstige Abstellflächen, • Wasserwege- und Kanalführungen bis zu Retensionsflächen für Sickerteiche, Be- pflanzungen, Grünstreifen und Wiesen • oder weitere erforderliche Flächen für Ausgleichsmaßnahmen? Wann werden die eigentlichen Verwendungen festgelegt, dies müsste doch jetzt im Vorfeld schon im Detail aufgegliedert zur Grundlage von Entscheidungen zur Verfügung stehen? Wir bitten um Einsichtnahme und Veröffentlichung dieser Zahlen respektive der Wertverluste (inkl. der Kostenabzüge im Rahmen der Erschließung), aufgeschlüsselt wie oben beispielhaft aufgeführt. 2.) Welche Teilflächen in Ihrer Flächenbilanz (unter Berücksichtigung der „neuen Umrisse“) sind davon bereits im NVK- Programms „Maßnahmen zur Sicherung und Weiterentwicklung Abiotischer Aspekte des Naturhaushaltes“ berücksichtigt? • z.B. unter dem Aspekt „N3“ (rote Punktelinie) der Sicherung, Aufwertung und Entwicklung von Fließ- und Stillgewässern: „N3 - Maßnahmen zur Entwicklung bislang natur-ferner oder verdolter Gewässerabschnitte“ Wie ist Ihre Position zu diesem NVK- Programm innerhalb des Hier werden Aspekte des sogenannten Landschaftsplans, ein Beiplan zum FNP, zitiert. Grundsätzlich gilt für die Stadt Karlsruhe und somit auch für das Stadtplanungsamt, dass die generellen Ziele des FNP in der Bauleitplanung Berücksichtigung finden. Im Fall des vorliegenden Bebauungsplanes wurden alle Umweltbelange ausführlich erhoben, bewertet und im Rahmen des naturschutzfachlichen Beitrages Maßnahmen zum Ausgleich aufgestellt, die im Bebauungsplan festgesetzt wurden. Siehe hierzu die Begründung mit 51 Stadtplanungsamtes? Welche Flächen und Fakten sind Bestandteil des aktuellen angedachten B-Plan Projektes? Flächenbilanz und die dazu formulierten Festsetzungen. Ausschnitt aus Landschaftsplan: die Maßnahmen N2 und N3 (Aufwertung Gewässer…, rote/gelbe Punkte) sind nicht im direkten Umfeld des Plangebiets, sondern nur am Wettersbach. Text-Zitat Video Präsentation von Minute 23:30 von insgesamt 29:59 Minuten: „Aufgrund der stärkeren Nachfrage nach familiengeeigneten Wohnungen wurde der Anteil der größeren Wohnungen im Gebiet erhöht. Insgesamt sind nun über die Hälfte aller Wohneinheiten familientauglich, also Vierzimmer-Wohnungen, Einzel-, Doppel- oder Reihenhäuser. Ein weiteres Viertel sind Dreizimmer-Wohnungen. Aufgrund der Änderungen im Wohnungsmix und den Änderungen in der Baustruktur und Höhenentwicklung hat sich die Zahl der Wohn-einheiten auf 160 reduziert. Da in den größeren Wohneinheiten auch mehr Einwohner bilanziert werden, [ab Minute 24:12 wird bestätigt:] werden die Vorgaben zur Wohndichte aus dem FNP für das Gebiet insgesamt weiter erfüllt.“ [Ende 24:20] Meine Fragestellungen zu Erfüllen der Vorgaben (u.a. wie Wohndichte): Wie werden Sie sicherstellen, dass gemachte Vorgaben auch wirklich in nachgeschalteten Verfahrensschritten Die Sicherung von familiengerechten Wohnformen erfolgt durch das festgesetzte Maß der baulichen Nutzung und die Grundstücksgrößen, die sich aus der Umlegung entwickeln. Es ist nicht 52 eingehalten werden? Ich habe große Sorge, wenn man die Berichterstattung z.B. in den BNN liest (siehe Artikel Redaktionsmitglied Ekart Kinkel, DO 22. April 2021, Ausgabe Nr. 92, Seite 24) mit den Überschriften: •„Verein fordert bessere Bürgerbeteiligung“ und •„Bei der Nachverdichtung in der Waldstadt fühlen sich die Anwohner von der Verwaltung nicht ernst genommen.“ oder wenn sogar schon ein Bürgerverein attestieren und Beteiligungs-Riten hinterfragen muss, solchermaßen betroffene „Waldstadt-Bürger“ erfahren müssen (siehe Grußwort im Heft des Bürgervereins Waldstadt der Ausgabe 3. Mai 2021), dass zugesagte Vereinbarungen durch das Stadtplanungsamt offensichtlich nicht eingehalten werden: •„Von Seiten der Stadtverwaltung erhält man manchmal den Eindruck, wir Bürgerinnen und Bürger sind eher ein Störfaktor als ein bestimmendes Element.“ •„Vereinbarte Punkte werden nicht mehr eingehalten.“ •„Und was hören wir vom Baubürgermeister? Das seien unwichtige Details und Kleinigkeiten. So sollte eine Verwaltungsspitze nicht mit Ergebnissen eines Beteiligungsprozesses (!) umgehen.“ •„Das ist keine Bürgerbeteiligung, sondern eine Farce und Ruhigstellung“ Wie stehen Sie zu den Planungen, den Grundlagen und deren Sinnhaftigkeit bei uns in Grüwettersbach? vorgesehen im Bebauungsplan Einfluss auf die Grundrissgestaltung der Mehrfamilienhäuser zu nehmen. Im Vorfeld des Bebauungsplanverfahrens wurde eine umfassende Bürger*innenbeteiligung mit vier Beteiligungsveranstaltungen durchgeführt. Der bisher durchgeführte Planungsprozess mit Wettbewerb, Rahmenplan und Bebauungsplanverfahren erfolgte stets unter großer Beteiligung der Bürgerschaft. So waren vier Bürger*innen aus Grünwettersbach Teilnehmende im Auswahlverfahren des Wettbewerbes beteiligt. Anregungen zur Höhenentwicklung, baulichen Gestaltung und Begrünung wurden in die Planung aufgenommen. Die Einhaltung der Dichtevorgaben des FNP mussten dabei berücksichtigt werden. Das ist eine allgemeine Frage und betrifft nicht speziell diesen Bebauungsplan. Bürger*in 19 vom 26. Mai 2021 Ich habe in keinster Weise das Gefühl, dass auch nur im Geringsten auf die unmittelbaren Anwohner gehört oder Rücksicht genommen wird. Es wird nur unter dem Deckmantel des Wohnungsmangels eine halbgare Lösung erbrütet. Die Zufahrt in die Heidenheimer Str. ist aktuell schon sehr beengt und überlastet, Das Konzept nimmt durch eine reduzierte Bebauung zur Bestandsbebauung hin Rücksicht. Sichtachsen und Grünverbindungen werden durch das Baugebiet erhalten. 53 zudem nimmt kein Mensch auf die 30km/h- Begrenzung Rücksicht. Zusätzlicher Verkehr wird hier nicht helfen. Die Parkplatzsituation ist dementsprechend, wenn für die zusätzlichen Wohnungen, so wie geplant unzureichend Parkplätze geschaffen werden, wird es ganz blöd. Der Wegfall der aktuellen Grünbepflanzung ist jedem der den Weg als Spaziergänger und Anwohner (und dies sind SEHR viele) nutzt ein Stich ins Herz. Eine Fläche derart in unmittelbarer Nähe zur A8 zu bebauen, ist einfach nur dumm! Die Beschwerden der zukünftigen Bewohner über eine zu laute Autobahn, kann man jetzt schon erwarten. Hier helfen auch der Lärmschutz und der Flüsterasphalt nicht. Es hätte deutlich bessere Stellen gegeben (z.B. Palmbach Ortsausgang in Richtung L609) Zudem passen mehrgeschossige Gebäude in dieser geballten Menge absolut nicht in dieses Viertel. Siehe hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 1. Siehe hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger 7.und Bürger 16. Die bestehende Streuobstwiese wird ortsnah ausgeglichen. Die Grünflächen werden in großen Teilen erhalten und durch neue öffentliche Grünflächen ergänzt. Die Bebauung nimmt zudem Acker- und Sportplatzflächen in Anspruch. Das stark durchgrünte Quartier geht sehr behutsam mit den Flächen um und bietet auch spazierenden Menschen durch viele Grünschneisen weiterhin einen schönen Blick ins Tal. Es wurden, unter Berücksichtigung der geltenden Regelwerke, Anforderungen der Luftschalldämmung für die Aufenthaltsräume und Außenbauteile in den maßgeblichen Außenlärmpegelbereiche und Schallschutzklassen für Fenster festgesetzt. Siehe hierzu auch die schalltechnische Untersuchung. Alternativen wurden im Rahmen der Erstellung des Flächennutzungsplanes geprüft. Siehe hierzu auch die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 8. Das bestehende Wohnraumangebot wird durch die Mehrfamilienhäuser ergänzt und bietet somit ein Wohnraumangebot für mehrere Zielgruppen. Bürger*in 20 vom 27. Mai 2021 ZUFAHRTSVERKEHR Als Anwohner der Straße "Am Berg" ist es schon befremdend, dass die Einwendungen Die verkehrstechnische Untersuchung wurde inzwischen fertiggestellt. Siehe 54 der Bürger wegen des verstärkten Verkehrsaufkommens des o.g. Baugebietes als nicht relevant abgewiesen werden. Schon heute ist die Straße "Am Berg", die nur 4,30 m breit ist und nur auf einer Seite einen schmalen Gehweg besitzt, wegen des Durchgangsverkehrs Palmbach-Karlsruhe und Palmbach-Karlsruhe-Durlach stark frequentiert. Bei Ausweichverkehr kommt es praktisch täglich zu gefährlichen Situationen auf dem Gehweg. Da zu erwarten ist, dass der zusätzliche Verkehr aus dem geplanten Baugebiet sich überwiegend Richtung Karlsruhe abspielt und sich den kürzesten Weg sucht, wird sich in unserer Straße das Verkehrsaufkommen erheblich verstärken und sich die Gefahrensituationen durch Ausweichverkehr und nicht angepasster Geschwindigkeit erhöhen. Eine weitere Zunahme des Verkehrs durch unsere Straße ist durch den im Bau befindlichen Nettomarkt in Hohenwettersbach zu erwarten. Besonders für die Bewohner der gehweglosen Straßenseite ist es wegen der teilweise schlechten Einsichtnahme äußerst gefährlich, das Grundstück zu Fuß oder mit dem Auto zu verlassen. Ein gewisser Entlastungseffekt würde sich über den Wirtschaftsweg entlang der Autobahn zwischen der Autobahnunterführung Heidenheimer Straße und Autobahnunterführung Hohenwettersbacher Straße ergeben.. hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 1 und 5. Bürger*in 21 vom 27. Mai 2021 Die Anzahl von 160 Wohnungen ist zu viel. Der Verkehr wird unerträglich zunehmen. 100 Wohneinheiten wäre akzeptabel. Gemäß den Dichte-Vorgaben des FNP sind mindestens 160 WE auf der Plangebietsfläche unterzubringen. Dies entspricht der Dichtekategorie C. Diese Dichtekategorie erhalten im Nachbarschaftsverband Karlsruhe diejenigen Gebiete, die eher ländlich geprägt sind und über keine Bahnanbindung verfügen. Dadurch wird sichergestellt, dass auch diese Flächen effizient genutzt werden. 55 Bürger*in 22 vom 28. Mai 2021 […] ich möchte zum Bebauungsplan auf zwei Arten Stellung nehmen. Erstens emotional, zweitens sachlich. Emotional: Die Wiesenflächen rund um die Heidenheimer-/ Esslingerstrasse sind seit Jahrzehnten ein NAHerholungsort für Generationen von Menschen. Grüne Wiesen und bestellte Felder sind ein herrliches Bild wenn man mit dem Hund spazieren geht, Fahrrad fährt, mit seinen Kindern das erste Mal Inlinerfahren/Fahrradfahren übt. Kurz gesagt: Es ist für alle ein willkommener Ort der Erholung. Diese Gegend zu bebauen (ja, sogar zu verschandeln) kann doch nicht im Interesse einer Gemeinde sein. Es kann doch nicht das Interesse einer Stadt sein, dass Anwohner zur Erholung mit dem Auto in den Wald fahren müssen. In Zeiten, in denen ein grün geprägter Stadtrat Parkplätze reduzieren, ÖPNV fördern und allgemein den KFZ Verkehr reduzieren will, kann es doch nicht sein, dass wir Bürger im DORF mit dem Auto zum Erholen fahren müssen. Sachlich betrachtet: Es gibt aus meiner Sicht noch viele Fragen, die von der Stadt noch keineswegs hinreichlich beantwortet wurden. 1. Wo parken die Besucher des Gasthofs Tannweg / Zuschauer des SCW in Zukunft. Bereits jetzt sind Parkplätze rar, wenn gleichzeitig mehrere Veranstaltungen sind. 2. Wohin mit dem Verkehr, der durch den Zuzug vieler Bürger entstehen würde? Nahezu jeder Haushalt hat heute 2 Fahrzeuge. Ich gehe also von 400-600 Fahrzeugen aus, die zukünftig zusätzlich die Straßen frequentieren werden. In Zeiten, in denen unser Ort bereits jetzt regelmäßig als Umgehungsstrecke für die A8 genutzt wird, ist es zu Stoßzeiten eine Herausforderung auf die Hauptstraße Eine wesentliche Verschlechterung der Naherholungsfunktion ist nicht zu befürchten, da die angesprochenen Aktivitäten auf Wegen wie dem Panoramaweg weiterhin stattfinden können. Das Baugebiet nimmt keine dieser Wege in Anspruch. Das Baugebiet befindet sich zudem in einer Entfernung von 50 bis 120 Metern vom Panoramaweg. Dazwischen liegen auch weiterhin Felder und Wiesen. Eine Verschlechterung tritt durch die Bebauung nicht in dem befürchteten Umfang ein, denn im Plangebiet ermöglichen öffentliche Wege und Grünflächen das Erleben einer bebauten und dennoch intensiv begrünten Umgebung mit Dachbegrünung, Fassadenbegrünung, Baum- und Strauchanpflanzungen usw. Die Weiterführung der Wege, die das Plangebiet queren, ist gewährleistet Bezüglich Verkehrsaufkommen siehe Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 1. Es sind 85 Stellplätze für die Sportanlage und die Gaststätte veranlagt worden. Diese sind auch vorhanden. Zukünftig wird es noch einen weiteren Parkplatz auf dem Gelände der neuen Sportanlage geben. Wenn der Sportplatz des ASV Grünwettersbach, an der jetzigen Stelle im Plangebiet verbleiben sollte, entstehen dafür keine neuen Wohneinheiten in Cluster 2. Die Parkierung findet dann, wie im Bestand auch, auf den Senkrechtparkplätzen an der Heidenheimer Straße statt. 56 einbiegen zu können. Teilweise muss man mehrere Minuten warten, bis man einfahren kann. Wie wird das, wenn die neuen Bürger ebenfalls über den Flaschenhals "Zur Ziegelhütte" auf die Hauptstraße fahren wollen. Wie soll das funktionieren? Haben Sie sich jemals über die aktuelle Verkehrssituation ein Bild gemacht? Gibt es verlässliche Zahlen, wie viele Fahrzeuge unseren Ort bereits heute passieren und gibt es verlässliche Zahlen, wie lange teilweise die Wartezeiten an den Zufahrtstraßen ist? 3. Ortsbild: Grünwettersbach ist ein Dorf und es soll auch so bleiben. D.h. der dörfliche Charakter darf nicht zerstört werden. Ich kann nur appellieren, dass das was geplant ist, nicht umgesetzt wird. Schon mit dem Neubaugebiet "Fünfzig Morgen" in Hohenwettersbach hat die Stadt komplett versagt. Dieses Neubaugebiet ist ein Schandfleck für den gesamten Ort und damit auch für das Ortsbild. 4. Argument bezahlbares Wohnen: Wie lautet IHRE Definition von bezahlbarem Wohnen? Meine Definition ist jedenfalls nicht, dass für ein durchschnittliches Einfamilienhaus in Grünwettersbach Preise zwischen 600.000 und 950.000 € aufgerufen werden. EINFAMILIENHAUS!!! Ich wünsche mir eine Definition, wie sie bezahlbaren Wohnraum definieren. Bereits jetzt ist jedoch klar, dass "bezahlbarer" Wohnraum an der Esslinger Straße nur für Gutverdiener möglich sein wird. Siehe hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 1. Siehe hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 8. So schaffen Kommunen bezahlbaren Wohnraum: -Bauland aktivieren. Dreh- und Angelpunkt ist hierbei, dass es der Kommune gelingt, selbst als Grundstücksbesitzerin zu fungieren und die Grundstücke zu entsprechend günstigeren Konditionen als auf dem freien Markt anzubieten. -Vorkaufs- und Erbbaurechte einräumen. -Private Anbieter einbinden, hier durch das Höfe-Konzept als gemeinschaftliches Bauprojekt. Der Bund stellt zudem insgesamt fünf Milliarden Euro von 2018 bis 2021 für die soziale Wohnraumförderung bereit. Gemein-sam mit den Mitteln von Ländern und Kommunen können damit mehr als 100.000 Sozialwohnungen geschaffen werden. Das hilft dabei, das Angebot zu 57 5. Generell Wohnraum: Ich höre immer wieder Argumente, dass es keinen Wohnraum gibt. Kann eine Stadt nicht einfach mal den Wohnraum beschränken, in dem man die Wohnflächen nicht weiter ausweitet? Reichen 300.000 Einwohner in dieser Stadt noch nicht? Müssen es immer mehr sein. Wohin führt das? 6. Bebauung von tierischem Lebensraum: Bei meinen Spaziergängen sehe ich immer wieder interessante Tiere. So leben z.B. mehrere Hermeline auf den Äckern. Das Tolle am Hermelin ist, dass sich die Fellfarbe im Winter verändert und der Hermelin komplett weiß ist. Wer so etwas noch nie gesehen hat, ist herzlich eingeladen, dort oben spazieren zu gehen. Neben den zahlreichen Schlangen und Blindschleichen finden auch Rehe, Füchse und andere Tiere dort eine Heimat. Greifvögel wie Bussard und Milan finden dort ihre Nahrung. Am Ende des Sportplatzes haben viele Greifvögel ihre Horste in den Bäumen. Wollen Sie diese wirklich vertreiben? Durch den Bau des Golfplatzes auf der anderen Autobahnseite wurden bereits dort die Tiere vertrieben. Dies führte dazu, dass die Dachse unter der Autobahn hindurch auf die andere Seite kamen und sich dort ansiedelten. Die Folgen daraus können am Sportplatz des SCW gesehen werden. vergrößern und bezahlbare Mieten zu sichern. Bedingt durch das natürliche Bevölkerungswachstum, Zuwanderungen aus dem Bundesgebiet sowie dem Ausland ist die Wohnungsnachfrage nicht nur in Baden-Württemberg, sondern auch in Karlsruhe in den letzten Jahren deutlich angestiegen. Insgesamt leben immer mehr Menschen in Städten aufgrund der dort besseren Versorgung und Angeboten. Karlsruhe hat zudem eine hohe Attraktivität für junge Zuwandernde aufgrund des Wirtschaftsstandortes mit guter Entwicklung für Arbeitsplätze, Ausbildung, Studium usw. und für Rückkehrer aus dem Umland. Dieser Trend hält an. Daher stetiger Bedarf nach Wohnraum auch in den nächsten Jahren. Das langsame Anwachsen der Bevölkerung ist verträglich für eine Stadt dieser Größenordnung. Das Infrastrukturnetz ist gut ausgebaut, ebenso die sonstigen Angebote, die ein Oberzentrum anbietet. Die Tier- und Pflanzenwelt des Bebauungsplangebietes wurde 2018 artenschutzrechtlich und naturschutzfachlich durch ein Fachbüro untersucht und bewertet. Greifvogelhorste wurden im Zuge der Erhebungen innerhalb des Baugebietes nicht gesichtet. Die Nahrungsflächen, Streuobstbestände sowie Eidechsenhabitate werden außerhalb des Baugebiets gemäß der Naturschutzbestimmungen ersetzt - hierfür werden zahlreiche Ausgleichsflächen aufgewertet und dann dauerhaft gepflegt, die dann nicht nur den streng geschützten Arten wie z.B. der Zauneidechse dienen, sondern auch anderen Arten, wie Vögel, andere Reptilien, Säugetiere (auch dem Hermelin, der naturschutzrechtlich nicht geschützt ist, 58 Fragen Sie mal beim betroffenen Sportverein nach, welche Kosten das verursacht hat. Ich frage Sie nochmal: Wollen Sie tatsächlich sämtlichen Tieren den Lebensraum nehmen? 7. Verkehr in einer möglichen Bauphase: Wohin mit dem vielen, vielen Baustellenfahrzeugen in einer möglichen Bauphase? Ich habe gehört, es gäbe Ideen, diese über den Feldweg in Richtung PI zu lenken. Geht's noch? Soll noch mehr Naherholungsgebiet auf lange Zeit zerstört werden? Also wohin mit dem Verkehr? Weder der Herrenweg, noch die Ludwigsburger oder Reutlinger Straße sind hierfür geeignet. Es sollte selbstredend sein, dass sich ein Vorbeifahren am Kindergarten und Grundschule verbietet. Bleibt nur noch die Heidenheimer Straße. Diese hat im untersten Bereich ein Nadelöhr und eignet sich ebenfalls nicht. Im Bereich der Ziegelhütte müsste ein Halteverbot eingerichtet werden, damit die Fahrzeuge abbiegen können. Damit nimmt man dem Einzelhandel, den Banken und den Gaststätten in diesem Bereich wiederum die Parkmöglichkeiten. Ist das in Ihrem Interesse? Wollen Sie tatsächlich den Betreibern diese Einschränkung zumuten? Zu guter Letzt kann ich als Anwohner in der Ludwigsburger Straße nur dringend davon abraten, diese Gegend zu verschandeln. Denken Sie bitte nochmal darüber nach!!! Machen Sie sich doch mal bitte selbst ein Bild vor Ort. Und damit meine ich nicht abends um 21 Uhr, sondern während des Tages. Lassen Sie sich von den Einwohnern zeigen, wo die Probleme liegen und was Sie mit einem Neubaugebiet bewirken würden. sondern dem Jagdrecht unterliegt) zu Gute kommen und neuen Lebensraum bieten. Siehe hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 1 und 4. Bürger*in 23 vom 28. Mai 2021 Wird den späteren Investoren die Größe der Wohneinheiten (neue Anzahl an 4-Zimmer- Wohnungen) verbindlich vorgeschrieben? Siehe Hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 6. 59 Das Thema Umsiedelung von Zauneidechsen ist viel komplexer und vor allem in seiner Wirksamkeit höchst umstritten. Wie ist der Betroffenheitsgrad für Reptilien und Höhlenbrüter eingestuft? Es wird geschätzt, dass die Population der Zauneidechse mit rund. 200 Tieren betroffen ist. Für Vögel besitzen die Streuobstwiesen, Gehölzflächen mit angrenzenden Säumen sowie Gärten eine hohe Bedeutung als Brutplatz. Insbesondere der Streuobstbestand an der Esslinger Straße mit dem großen Angebot an Höhlenbäumen sowie der extensiven Nutzung und der damit verbundenen Bedeutung als Nahrungsfläche besitzt eine hohe Bedeutung für Kohl- und Blaumeisen, den Star, den Haussperling sowie potenziell auch für den streng geschützten und stark gefährdeten Wendehals. Laut Stadtplanungsamt soll eine neue, ca. 1,5 ha große Streuobstwiese "entwickelt" werden. Diese vorgezogene Maßnahme muss gemäß § 44 Abs. 5 BNatSchG, genauso wie die Umsiedlung von Reptilien und Höhlenbrütern, abgeschlossen und vollständig wirksam sein, wenn die Erschließung des Baugebietes beginnt. Wie viel Zeit haben Sie für den Umsiedlungsprozess eingeplant? Wo soll die Streuobstwiese hin "entwickelt" werden? Der 0,6 ha große Streuobstwiesenbestand im Plangebiet wird zu 150% ersetzt (bzw. werden schon vorhandene lückige Bestände gefüllt, oder überwucherte alte Bestände wieder freigestellt) um rund 1ha neue Streuobstwiesen zu entwickeln. Die dabei verloren gehenden Höhlen werden durch zahlreiche Höhlennistkästen (für Höhlenbrüter und Fledermäuse) ersetzt. Es ist vorgesehen die Wiesen mit einer zweijährigen Vorlaufzeit anzulegen. Eine gesetzliche Verpflichtung gibt es hierzu jedoch nicht (Der Ersatz ist in „einer angemessenen Frist“ umzusetzen). Die Maßnahmen zur Umsiedlung der Eidechsen müssen vor Baubeginn abgeschlossen und wirksam sein. Die Ersatznistkästen für die Höhlenbrüter werden ebenfalls mit Vorlauf zu Beginn der Baumfällungen aufgehängt. Auch für diese Maßnahmen sind 2 Jahre Vorlaufzeit eingeplant. Die CEF-Flächen, die unter Berücksichtigung der vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen für Reptilien und Höhlenbrüter angelegt werden, müssen die gleiche Ausdehnung und Qualität für die zu schützende Art ausweisen, wie das bisherige Fortpflanzungs- oder Ruhegebiet. Die bis dato ausgewiesenen CEF-Flächen sind zu klein und teilweise in ihrer Struktur ungeeignet. Wo sollen noch weitere CEF- Flächen ausgewiesen werden? Inzwischen liegt der finale Naturschutzfachliche Beitrag vor. Aus diesem gehen die Ausgleichsflächen und im Detail die einzelnen Ausgleichsmaßnahmen hervor. Diese wurden in den Bebauungsplan übernommen. 60 Bitte geben Sie Lage und Größe des Untersuchungsgebietes an, in dem der Relevanzcheck für das artenschutzbezogene Untersuchungsprogramm durchgeführt wird. Die Prüfung ergab, dass der Suchradius noch ausgeweitet werden muss (bis max. 4 km) um die benötigte Ausgleichsfläche bereitstellen zu können. […] im Zuge der frühzeitigen Bürgerbeteiligungen – Vor Ort und digital – wurden von den Bewohnern Grünwettersbachs viele Bedenken gegenüber dem geplanten Bebauungsgebiet „Esslinger und Heidenheimer Straße“ eingebracht. Es handelt sich dabei um ernstzunehmende Fakten, z.B.: • Die Infrastruktur des Bergdorfes ist für ein so großes Baugebiet nicht ausgelegt. Dies betrifft zu enge Straßen für den fließenden und ruhenden Verkehr sowie eine fehlende Aufdimensionierung der Kanalisation. • Das Baugebiet passt architektonisch überhaupt nicht zu den Bestandsgebäuden. Diese Schwerpunktthemen wurden von Architektenbüro und Stadtplanungsamt nicht aufgenommen, um Lösungen zu erarbeiten. Stattdessen wurden ein paar optisch kosmetische Zugeständnisse gemacht, die die Ernsthaftigkeit, mit der sich die Bewohner von Grünwettersbach in die Online-Beteiligung einbringen, nicht widerspiegeln und auch nicht würdigen. Siehe hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 1 und 14. Siehe hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 8. Bürger*in 24 vom 28. Mai 2021 Bitte legen Sie die Berechnung der in der Online-Präsentation vom 12. Mai 2021 vorgestellten Zahlen der Flächenbilanz, Folie 34, offen, da diese nicht nachvollziehbar sind. In der Begründung zum Bebauungsplan wurde inzwischen die Flächenbilanz eingearbeitet. Bitte legen Sie dar, in welcher Form sich die Zahl 8.523 qm = Summe der überbauten Grundfläche im überarbeiteten Rahmenplan inkl. Vorentwurf Bebauungsplan geändert hat. Die Zahl wird nicht mehr erwähnt. Die genannte Zahl bezieht sich auf die zulässige Grundfläche im Sinne des §19 Abs. 2 der Baunutzungsverordnung. Diese beträgt laut Bebauungsplan nun 9.751 m². Siehe hierzu auch in der Begründung zum 61 Bebauungsplan. Der Bebauungsplan begrenzt damit die Versiegelung durch die Hauptanlagen indem für jeden Baublock eine GRZ festgesetzt wird. Diese stellt eine Obergrenze dar und umfasst neben der Hauptanlage auch alle unmittelbar damit verbundenen Gebäudeteile, wie z.B. Terrassen und Balkone. Die Erhöhung hängt mit einem größeren Spielraum bei der geplanten Kindertagesstätte und den Flächen für Terrassen und Balkone zusammen. Für die geplante Kindertagesstätte wird es ein konkurrierendes Verfahren geben. Sie titulieren die geplante Ortsrandbebauung von Grünwettersbach als Innenentwicklung. Bitte erläutern Sie, warum die Außenrandbebauung eines Bergdorfes, die nicht innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, als Innenentwicklung tituliert wird. Hier lag ein begriffliches Missverständnis vor, es handelt sich um die „Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren“. Dies wurde jedoch zumindest auf dem Deckblatt der Bekanntmachung richtig dargestellt. Warum müssen laut Stadtplanungsamt die Werbeanlagen im geplanten Baugebiet geregelt werden? Der §13b BauGB erlaubt nur die Wohnnutzung als reines Wohngebiet. Ergo sind keine Werbeanlagen notwendig. Der § 13b BauGB erlaubt auch die Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebiets, sofern die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen aus § 4 Abs. 3 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplanes werden. Die örtlichen Bauvorschriften regeln gestalterische Anforderungen an Werbeanlagen in Bezug auf die im WA allein zulässigen Werbeanlagen an der Stätte der Leistung sowie für Anschläge bestimmte Werbeanlagen. Dadurch soll die Gestaltungsqualität des Gebietes hochgehalten werden Im Vorentwurf des Bebauungsplanes wurde die Flächenverteilung konkretisiert. Bitte geben Sie uns die Größe der überbauten Fläche im Vorentwurf des Bebauungsplanes inklusive Tiefgaragen und Pflegewege in qm an. In der Begründung zum Bebauungsplan wurde inzwischen die Flächenbilanz eingearbeitet. Ladesäulen Warum sparen Sie an Ladesäulen für Elektrofahrzeuge. Der Fraktionsvorsitzende der CDU Pfannkuch und der Ortsvorsteher Frank werben für ein CO2-neutrales Grünwettersbach. Die Planung Verkehr ist hier ein wesentlicher Teil. Und doch planen Im Plangebiet sind unterirdische Gemeinschaftsgaragen vorgesehen. Das GEIG (Gebäude- Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz) schreibt vor, dass Wer ein Wohngebäude errichtet, das über mehr als fünf Stellplätze innerhalb des Gebäudes oder 62 Sie bei über 300 Stellplätzen lediglich 4 Ladestellplätze. über mehr als fünf an das Gebäude angrenzende Stellplätze verfügt, dafür zu sorgen hat, dass jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität ausgestattet wird. Eine öffentliche Ladeinfrastruktur ist aus folgenden Gründen nicht vorgesehen: Schnellladesäulen sind nur dort vorgesehen, wo auch die Möglichkeiten zum Aufenthalt über den Ladezeitraum besteht. Dies ist in Wohngebieten regelmäßig nicht der Fall. Schnellladesäulen führen zu einem häufigen, zusätzlichen An- und Abfahrtsverkehr, besonders hier in der Nähe der Autobahn. Schnellladesäulen sollen aufgrund ihrer Immissionen einen Abstand von etwa 30 m zu Wohnbebauung einhalten, dies ist hier nicht gegeben. Das langsame Laden soll in Wohngebieten auf den privaten Flächen stattfinden. Hier zum Beispiel in den Tiefgaragen. Dies entspricht den Standards der Stadt Karlsruhe bei der Suche neuer Standorte für Ladesäulen. Bürger*in 25 vom 28. Mai 2021 Bei einigen Gebäuden wurden die obersten Geschosse reduziert. „Dadurch entsteht eine kleinteiligere Wirkung der Baukörper zum Panaromaweg und zum Landschaftsraum im Norden.“ Wäre es nicht wichtiger, dass eine optisch angepasstere Wirkung zu den bestehenden Häusern und Anwohnern gegeben wird? Damit die Anwohner nicht jeden Tag bergaufwärts auf überdimensionierte Nachbarhäuser blicken müssen? Die Bebauung zum Bestand hin wurde bereits von Beginn an niedriger geplant. Eine weitere Reduzierung würde zu sehr kleinen Wohnungsgrundrissen der Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser führen. Diese sollen jedoch Wohnraum für Familien bieten und benötigen deshalb dementsprechende Wohnfläche. Welche Priorität gilt nun? Alle Dächer dauerhaft zu begrünen oder soweit als möglich mit Photovoltaik zu belegen? Beides zusammen ist nicht effektiv umsetzbar, auch wenn es behauptet wird. Extensive Dachbegrünung kann man sehr gut mit Anlagen zur solarenergetischen Nutzung kombinieren. Hier ergeben sich sogar gegenseitige Synergieeffekte wie etwa die Senkung von Temperaturspitzen und damit ein höherer Energieertrag von Photovoltaikmodulen. Beide Komponenten müssen jedoch hinsichtlich Bauunterhaltung und Pflege aufeinander abgestimmt sein. 63 Das Stadtplanungsamt gibt vor, dass die Dachflächen soweit möglich mit Photovoltaik zu belegen sind. Was nutzen „eingerückte Obergeschosse“, die optisch die Wucht der Vierstöckigkeit abfangen sollen, wenn darauf eine Photovoltaikanlage gebaut wird? Diese Anlagen benötigen einen Aufstellwinkel von 30 Grad und müssen sinnigerweise nach Süden ausgerichtet werden. Daraus ergibt sich ein wildes Sägezahnmuster auf allen Dächern der Wohnblöcke. Außerdem benötigt Photovoltaik auf Flachdächern inkl. Der Aufständerung einen Mindestabstand zueinander, damit sie sich gegenseitig nicht die Sonne wegnehmen. Inwieweit lässt die Platzierung auf den eingerückten, reduzierten Dächern noch eine effiziente Nutzung zu? Die Solarmodule sollten aufgrund der Karlsruher Pflanzmischung für die Dachbegrünung etwa 40 cm aufgeständert werden. Die festgesetzten Gebäudehöhen beziehen sich auf die Oberkante der Attika. Diese liegt höher als die Dachfläche auf der die Solarmodule aufgebracht werden. Die in der Planzeichnung des Bebauungsplanes eingetragenen Gebäudehöhen dürfen mit Solaranlagen und betriebsbedingten technischen Aufbauten (wie z.B. Aufzugsüberfahrten, Lüftungsanlagen) bis zu einer Höhe von maximal 1,0 m überschritten werden, sofern diese mindestens um das Maß ihrer tatsächlichen Höhe von allen Außenwänden zurückversetzt sind. Dadurch wird gewährleistet, dass die Anlagen vom angrenzenden Straßenraum nicht wahrgenommen werden. Eine reine Südausrichtung ist nicht notwendig. Eine Ost- / Westausrichtung und gewisse Zwischenstufen sind ebenfalls leistungsfähig. Die Gebäude direkt am Friedhof sollen ein stark eingerücktes Geschoss erhalten. Dies ändert nichts an der Tatsache, dass in unmittelbarster Nähe zum Friedhof eine mehrstöckige Wohnanlage geplant wird und in ca. 20 Meter Abstand zu den Gräbern Spiel- und Freizeitflächen für Kinder ausgerufen werden. Warum wird hier die Friedhofsruhe nicht respektiert? Zur Friedhofsmauer hin besteht nun ein um 5 m vergrößerter Abstand von 10,50 m an der engsten Stelle und von. 16,20 m an der breitesten Stelle. Zwischen Friedhofsmauer und Neubauten wird eine Ausgleichsfläche angelegt, die nicht für die allgemeine Benutzung zur Verfügung stehen wird. Aus städtebaulicher Sicht wird davon ausgegangen, dass die dort geplante Baumreihe durch ihre grüne Kulisse, in welcher bereits heute schon einige Bäume stehen, die späteren Wohngebäude in der Wahrnehmung von der Seite des Friedhofes aus zurücktreten lassen und mit der Grünfläche zusammen ein Respektabstand zu den weiter entfernt liegenden Grabfeldern eingehalten wird. Mit welcher Gebäudehöhe muss bei einem vierstöckigen Gebäude mit Flachdach, einer Mindest-Substrathöhe und aufgeständerten Photovoltaik-Panels im 30-Grad- Aufstellwinkeln gerechnet werden? Es sind keine vierstöckigen Gebäude vorgesehen. Bei den Gebäuden mit 3 Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss darf die Gebäudehöhe von 9,5 m um 3 m für das Staffelgeschoss und um 1,0 m für die technischen Aufbauten überschritten werden. Somit beträgt die Maximalhöhe 64 13,50 m über der Oberkante des Fertigfußbodens im Erdgeschoss. Bürger*in 26 vom 28. Mai 2021 Wer wird die Gebäude erstellen? Ich gehe nicht davon aus, dass das Projekt von Privatpersonen umgesetzt bzw. finanziert wird. Ich habe ein Grundstück an der Esslinger Strasse. An dieser Stelle ist Grünfläche vorgesehen. Wenn ich aber keine Grünfläche auf meinem Grundstück will, sondern lieber bauen möchte, was dann? Bekomme ich eine Ersatzfläche, wenn ja, siehe meinen vorigen Punkt. Wenn ich gar nichts an der Esslinger Strasse mit meinem Grundstück machen möchte, werde ich dann zwangsenteignet? Wie könnte ein finanzieller Ausgleich aussehen? Was geschieht mit den nicht zu erschließenden Grünflächen in Richtung Autobahn? Bleiben die im Eigentum der bisherigen Eigentümer, werden sie umgelegt, können sie bewirtschaftet werden? Wann werden die Eigentümer an den Planungen direkt beteiligt? Bisher habe ich alle Informationen aus der Presse, online oder sonstigen Veranstaltungen, noch nie wurde ich direkt von der Stadt angesprochen. Alle Fragen zu den heutigen und zukünftigen Eigentumsverhältnissen werden im Rahmen des noch durchzuführenden Bodenordnungsverfahrens durch das Liegenschaftsamt mit den Grundstückseigentümer*innen erörtert und abgestimmt werden. Die Einleitung der Umlegung fand im November 2022 statt, erste Gespräche mit den Eigentümer*innen zur Einleitung des Umlegungsverfahrens fanden ebenfalls im November 2022 statt. Bürger*in 27 vom 29. Mai 2021 Baugebiet ostseitige Esslinger Straße; hier: Regelung des Baustellenverkehrs für einen sicheren Schul- und KiTaweg, Umgang mit zu erwartender Lärm- und Schmutzbelästigung […] verfolgen wir die Planung und Entwicklung des Neubaugebietes in der Esslinger Straße in Grünwettersbach mit großem Interesse. Die Ausweisung neuer Wohnquartiere ist für Karlsruhe als wachsende Stadt eine notwendige und sinnvolle Aufgabe. Durch die Bebauung der Ostseite der Esslinger Straße erhalten zudem viele junge Familien die Möglichkeit, Siehe zum Baustellenverkehr Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 2. Siehe zum Schulweg Anmerkungen zu Bürger*in 4. 65 in den schönen Stadtteil Wettersbach zu ziehen. Unser Fokus bzw. unsere Bedenken beziehen sich auf die Verkehrsführung des Baustellenverkehrs und auf die daraus resultierenden Gefahren für die KiTa- und Schulkinder. Sicherlich ist Ihnen bekannt, dass derzeit 62 Kinder und 217 Schüler die beiden Einrichtungen [Anm.: Heinz-Barth-Schule und Kindertagesstätte St. Thomas] besuchen. Es ist uns ein großes Anliegen, dass diese Kinder einen sicheren Schul- und KiTaweg haben. Bereits unter den aktuellen Bedingungen ist diese Sicherheit nicht vollumfänglich gewährleistet, was durch den zu erwartenden Baustellenverkehr über viele Jahre hinweg noch deutlich kritischer wird. Darüber hinaus haben wir Bedenken hinsichtlich der Lärm- und Staubentwicklung und -Belastung, die eine Baustelle in dieser Größenordnung inklusive der geplanten Wegeführung für Baustellenfahrzeuge entlang der KiTa und der Schule nach sich ziehen wird. Das zeigen die Erfahrungen jahrelanger Umbaumaßnahmen etwa beim Umbau der Kita, bei der Erneuerung des Schulhofes oder bei der Brandschutzertüchtigung des Gesamtgebäudes Esslinger Straße 2. In Summe haben die aufgezählten Umbaumaßnahmen insgesamt nahezu 10 Jahre in Anspruch genommen – insofern ist der Beurteilungszeitraum durchaus aussagekräftig. Die Qualität von Bildung und Erziehung der Wettersbacher Kinder darf in der Bauzeit durch die Baustelle keine Einschränkung erfahren. Das schwächt auch den Schul- und Kitastandort Wettersbach auf Jahre hinaus. Die langjährige Erfahrung zeigt, dass die geäußerten Bedenken durch Transparenz, engmaschige Kommunikation und Abstimmung der handelnden Ebenen berücksichtigt werden können, ohne den Baufortschritt zu behindern. 66 Wir haben die Erwartungshaltung, dass diese Bedenken von Ihnen bei der Planung entsprechend berücksichtigt werden. Gerne sind wir bereit, gemeinsam mit Ihnen Lösungen zu erarbeiten, deren oberstes Ziel die Sicherheit der Kinder und ein geregelter Schul- und KiTa-Betrieb ist. Bürger*in 28 vom 29. Mai 2021 […] 1.Müllkonzept Wie kann es sein, dass in einem so "durchdachten" und für die Zukunft "ideal" gestalteten Neubaugebiet die Müllcontainer so platziert werden sollen, dass die Nachbarn direkte Aussicht darauf haben? Bei der Anzahl der geplanten Wohneinheiten kann man jetzt schon davon ausgehen, wie oft und zu jeder Zeit die Entsorgungen des individuellen Haushaltsmüll stattfinden wird. Leider ist bekannt, dass auf Sauberkeit und Hygiene wenig Rücksicht genommen wird! Eventuell auch daneben liegender Müll jeglicher Art- Geruchsbelästigung- die "Nager" werden sich freuen. Wir in der Heidenheimer Strasse haben schon einige Jahre mit Flaschen und Kleiderentsorgung sowie Vereinssammlungscontainer für Altpapier z.Teil auf ärgerliche Weise das Nachsehen und erwarten, dass die kommende Umstruktuierung ein Entfernen der Entsorgungsstellen gewährleistet. Niemand gewöhnt sich daran anderer Leute Müll besichtigen zu müssen, und je nach Wetter im eigenen Grundstück diesen einzusammeln. Deshalb - ist es auch den zukünftigen Bewohnern zuzumuten (auch erleichternd) den Müll je nach Haus am Abholtag bereitzustellen- Eigenverantwortung. Das Fahrzeug der Müllabfuhr könnte doch den "Ring" um die Höfe als Fahrweg benutzen. Eine Zufahrt für Rettungsfahrzeuge wie Krankenwagen, Feuerwehr... muss ja ebenfalls gewährleistet sein. 2.Ebenso meine Bedenken beim Ein- und Ausfahren der geplanten Tiefgarage. Die einzelnen Cluster bilden sogenannte Abfallgemeinschaften. D. h. jeweils zentral im Zugangsbereich zu einem Cluster werden gemeinsame Abfallsammelbehälter in einer Einhausung aufgestellt werden. Es liegt an der jeweiligen Cluster-Gemeinschaft wie die Einhausung errichtet wird. Ein begrüntes Dach ist für alle ein verpflichtendes Element. Dies bedeutet bei steigenden Gebühren eine kostengünstige Alternative für alle Beteiligten. Aus Gründen der Verkehrssicherheit wird das AfA die Höfe nicht befahren, sondern wie vorgestellt, den Abfall an den Abholtagen an den Bereitstellungsplätzen aufnehmen. Die Feuerwehr und Krankenwagen müssen jedoch zur Erfüllung ihrer Aufgaben die Höfe befahren. Hier sind beim Bau der Tore die anerkannten Regeln der Technik einzuhalten. Dies wird im 67 Ruhestörung durch Öffnen des Tores bzw. einer Schranke, bei Nacht. Automatische leise Anlagen sind heute mehr als angesagt, auch bei erhöhtem finanziellen Aufwand. 3.Nach wie vor teile ich auch die Aussagen vieler Anwohner mit dem Wasserproblem- das Niederschlagswasser ist nicht unbedenklich! Wir haben in Natura die Sturzfluten oft erlebt. Sie sind in der Verantwortung-Versicherungen streiken bei Entschädigungen! 4.Dann- die Aussage: halböffentlich (Mitteilungsblatt vom 06. Mai2021) könnte darauf hinweisen: Abgesondertes Dorf- bzw. Stadtviertel-Gebiet. diese Interpretation wird in unserem bis dato noch idyllischen Stadtteilleben schwierig werden. Wir Zugezogenen haben es vor Jahrzehnten wunderbar hinbekommen und beste Kommunikation geschaffen. Hier habe ich Bedenken- 5.Geplante Versorgungen Zu- und Abfahrt gegenüber unserer Wohnhäuser. Dagegen spricht ein vermehrter Autoverkehr sowie eine deutlich ansteigende Belästigung. Es ist verständlich, dass jeder gerne seinen Einkauf direkt vor die Haustür fahren möchte-die vielen Wohneinheiten versprechen ein ständiges "Kommen und Gehen". Wir werden den erhöhten CO2 Ausstoß erleben, welcher beim Anfahren der steigenden Auffahrt ausgestossen wird. Sicher ist diese Versorgungsstrasse neben der T.G. Abfahrt plan- und machbar. 6.Die Tiefgaragenstellplätze sollten an die Baugenehmigungsverfahren geprüft. Die Tiefgaragenzufahrten wurden in der schalltechnischen Untersuchung betrachtet. Es ergeben sich daraus keine Anzeichen für eine unzumutbare Lärmbelastung. Das anfallende Oberflächenwasser von den angrenzenden Gebieten wird durch die geplanten Grünmulden entlang des Baugebietes abgefangen und verzögert über die Geröllfänge in die Kanalisation eingeleitet. Die begrünten Flachdächer mindern die Menge an Wasser ab, die bei Starkregen in der Kanalisation anfällt. Siehe ergänzend hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 14. Die Planung sieht neben den öffentlichen Räumen sogenannte halböffentliche Räume vor. Dabei handelt es sich um die privaten Blockinnenbereiche, die die Bewohner*innen eines Clusters gemeinschaftlich als Freibereich nutzen können. Diese behindern nicht die Integration der neuen Bewohner*innen in das Stadtteilleben, denn dieses findet an öffentlichen Orten statt. Es hängt von den Bewohner*innen selbst ab, ob sie sich in das Stadtteilleben integrieren möchten. Die geplante Bebauung unterstützt diese Integration durch das Schaffen öffentlicher Grün- und Spielplatzflächen. Die Cluster verfügen über gemeinschaftliche genutzte unterirdische Garagen. Von diesen können sie direkt per Aufzug oder Treppenhaus in ihre Wohngebäude. Das befahren der Innenhöfe zur Anlieferung ist nicht vorgesehen. Diese sollen lediglich für Rettungsfahrzeuge befahrbar sein. 68 Mietwohnungen gebunden sein, denn ein kostenpflichtiger Stellplatz hat sonst kaum Chancen gegenüber eines öffentlichen, kostenlosen Parkplatzes (entlang der Strasse - genannt Besucherparkplätze). Oder ist bereits einkalkuliert, TG Stellplätze anderweitig gewinnbringend zu vermieten? Manches wäre weit weg von bisherigen Gesprächen, Berichten und Versprechungen! Wohnraum ja! Aber dieses Vorhaben so wie es in Planung ist passt nicht in ein städtisches Randgebiet, welches 'Grünwettersbach bis dato, idyllisch mit Flora und Fauna noch ist. Die bestehende Bebauung verliert dadurch an Wohn- und Lebenswert, Charm und Charakter. Diese Baukörper haben sicher Berechtigung da wo sie hinpassen. Es ist wünschenswert, wenn man die eingegangenen Argumente nochmals zur Entscheidungsüberarbeitung den dafür zuständigen Stellen vorlegt. Es geht schließlich um unser Grünwettersbach, ein liebenswerter Vorort auf den die Stadt Karlsruhe bis jetzt stolz sein kann, deren Bewohner, besonders uns die Nachbarn des geplanten Neubaugebietes. Baurechtlich notwendige Stellplätze sind nach der Planung zwingend in den Tiefgaragen unterzubringen und müssen auch tatsächlich für die Wohnnutzung zur Verfügung stehen. Dies ist im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. Das Wohnraumangebot in Grünwettersbach wird ergänzt. Es wird weiteren Zielgruppen die Chance gegeben in Grünwettersbach nach ihren Bedürfnissen zu leben. Die geplante Bebauung nimmt Rücksicht auf die angrenzende Bebauung und schafft qualitätvolle öffentliche Räume. Das Angebot an Kinderbetreuungsplätzen wird durch die Planung erhöht. Somit profitieren auch die jetzigen Bewohner*innen von Grünwettersbach. Bürger*in 29 vom 29. Mai 2021 Als Anwohner der Straße „Am Berg“ befürchten wir ein sehr starkes Verkehrsaufkommen durch das neue geplante Wohngebiet OHNE die Erschließung neuer, zusätzlicher Verkehrswege. Nicht nur in den Berufsverkehrsstunden frühs und abends, sondern auch tagsüber durch den Pendelverkehr zum Einkaufen nach Hohenwettersbach (neuer Discountermarkt ab Sommer 21) und nach Durlach werden viele Autos unsere sehr schmale Straße passieren. Ein Ausweichen auf die Hauptstraße Grünwettersbach ist durch den Umweg und mehrere Kreuzungssituationen nicht als realistisch zu betrachten, außerdem ist die Hohenwettersbacher Straße kaum für fließenden Verkehr geeignet. Damit bleibt in der momentanen Siehe hierzu Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 1, 4 und 11. 69 Situation keine Alternative zur Straße „Am Berg“ für jeglichen Verkehr in Richtung Durlach. Unsere Straße ist dafür schlicht zu eng, befördert wird diese Enge durch die große Anzahl an parkenden Anwohnerfahrzeugen. Für die Zukunft ist hier auch ein steigender Parkdruck zu erwarten. Daher fordern wir VOR BAUBEGINN ein REALISTISCHES Verkehrskonzept, das die gesamten umliegenden, zum neuen Wohngebiet führenden Straßen berücksichtigt. Dazu gehören der fließende Verkehr, die Kreuzungsbereiche/Engstellen und die Parksituation. Abschnittsweise könnte über die Zufahrt entlang der Autobahn eine weitere Straße geschaffen werden! Bürger*in 30 vom 30. Mai 2021 Das Stadtplanungsamt informiert, dass die Ver- und Entsorgung über das vorhandene Leitungsnetz erfolgen kann. Wie wurde errechnet, dass keine Aufdimensionierung der Wasser- und Abwasserleitungen benötigt wird? Siehe zum Thema Abwasserleitungen die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 14. Die Planungen sind mit allen Leitungsträger*innen abgestimmt. Laut der Stellungnahme von den Stadtwerken Karlsruhe sind die bestehenden Leitungen zur Wasserversorgung ausreichend dimensioniert. Die umdimensionierten geplanten Gebäude am Sportplatz sollen nun ein Angebot für alternative Wohnformen, z.B. Baugruppen bieten. Hat die Volkswohnung, deren Vertreter an der Jurysitzung vom 31.07.2020 teilnahmen, kein Interesse mehr an diesem Standort? Hatte die Volkswohnung jemals Interesse an diesem Standort am Rande eines Bergdorfes? Die Fragen zur Zuteilung der Neubaugrundstücke werden im Rahmen des Bodenordnungsverfahrens geklärt werden. Das umgeplante Mehrfamilienhaus am NO- Rand des Sportplatzes hat nun die Qualität einer Riegelbebauung. Soll es als Lärmschutzwall für die dahinterliegenden Reihenhäuser dienen? Der Bebauungsplan ermöglicht einen geschlossenen Baukörper im Norden von Cluster 2, dadurch kann sich die Lärmsituation für die nachfolgende Bebauung zusätzlich verbessern. Der Bebauungsplan schreibt eine Ausnutzung des gesamten Baufensters an dieser Stelle jedoch nicht vor. Passive Schallschutzmaßnahmen und eine Bebauung sind gängige Planungspraxis 70 und können dennoch qualitätvollen Wohnraum für Bewohner*innen bieten. Die Klima-Funktions-Karte des Geoportals Karlsruhe zeigt, dass das vergrößerte Mehrfamilienhaus am NO-Rand des Sportplatzes bei austauscharmen Wetterlagen einer Stickstoff- Dioxidbelastung von > 80μg/m³ ausgesetzt ist. Warum setzen Sie wissentlich Familien einer solchen Emission aus? Die Klimafunktionskarte, auf die sich der Einwand bezieht, stellt die lufthygienische Situation unter den Bedingungen einer austauscharmen Wetterlage (Inversionswetterlage) dar und damit lediglich eine Momentaufnahme. Der in der Karte dargestellte Immissionswert von > 80 Mikrogramm/m³ Stickstoffdioxid ist für diese Wetterlage rein informativ. Zum Vergleich: Der Kurzzeitgrenzwert für Stickstoffdioxid zum Schutz der menschlichen Gesundheit beträgt 200 Mikrogramm/m³. Der für ein Kalenderjahr maßgebliche Stickstoffdioxid-Grenzwert beträgt 40 Mikrogramm/m³. Dieser Grenzwert zum Schutz der menschlichen Gesundheit wird dort weit unterschritten und ist laut Prognose weiter sinkend. Siehe hierzu auch im naturschutzfachlichen Beitrag auf S. 25 und 26. Wie wird die Lärmemission berechnet, der das vergrößerte Mehrfamilienhaus am NO- Rand des Sportplatzes ausgesetzt ist? Werden vor Ort Messungen zu verschiedenen Tageszeiten und Windverhältnissen durchgeführt oder werden nur theoretische Werte am Planungstisch errechnet? Siehe zur Methodik in der schalltechnischen Untersuchung auf Seite 2 ff. Bürger*in 31 vom 30. Mai 2021 […] 1.Geschosshöhe und Flachdachbauten Die Geschosshöhe konnten Sie teilweise verändern im Vergleich zu vorangegangenen Planungen. Mit den aktuell eingebrachten Entwürfen können wir nun teilweise einverstanden sein, jedoch gibt es vielfach Verbesserungsmöglichkeiten, was ich Ihnen hiermit vorschlagen möchte. [...] Ich möchte nun erreichen, dass Sie keine Flachdach-Bauten planen & errichten. Es gibt erheblichen Widerstand in der Bevölkerung hierzu. Es ist schlicht wirklich so, dass diese Häuser Durch Flachdachbauten ist kein Trading- Down-Effekt oder eine Abwertung der Umgebung zu erwarten. Das Flachdach ist eine gängige Dachform, die in jeder Preisklasse von Gebäuden und in einer 71 dann wie Ghetto-Bauten wirken, wofür es vielfach Beispiele gibt, selbst mit eingerücktem oberem Stockwerk. Das Ansehen eines Satteldaches ist wesentlich attraktiver! Für unsere aller Zukunft – die Gebäude stehen schließlich Jahrzehnte lang – kämpfe ich entschieden dafür, die Dachformen ansehnlicher zu gestalten. Sonst wird man sich in all den folgenden Jahren über diese „Bausünden“ ärgern. Das wollen wir alle nicht. [...] Bitte ändern Sie die Vorgaben hin zu Sattel- und Walmdächern! Bitte planen Sie um und kommen Sie der Bevölkerung hier entgegen, dass die Widerstände abebben und Sie bzw. wir als offene, freundliche Verwaltung bzw. Stadt die auf Ihre Bürger zugeht, im Dialog Lösungen findet, bekannt bleiben! Wenn die Höhe der Bauten bis maximal 3 Geschossen (Bereich Esslinger Straße) begrenzt ist, ist eine attraktive ansehnliche Wirkung gegeben. [...] Vielzahl von architektonischen und städtebaulichen Entwürfen eingesetzt wird. In der Umgebung gibt es keine besonders homogene Dachlandschaft, die in besonderem Maße bei der Entwurfsplanung zum geplanten Gebiet beachtet werden müsste. Dort gibt es flachgeneigte Satteldächer, steile Satteldächer, Walmdächer, Dächer mit außermittigen Giebeln, verschiedene Gauben, Dachaufbauten und Dacheinschnitte sowie Flachdächer. Die zusätzlichen Vorteile des begrünten Flachdaches gegenüber einem Satteldach werden in den Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 18 erläutert. […] 2.Standort Senioren-WG Der Standort des Gebäudes „Senioren-WG“ ist an einem der höchsten Punkte des Baugebietes vorgesehen. Für jegliche Aktivitäten muss also mindestens ein knapper Kilometer Fußweg mit sehr starken Steigungen auf sich genommen werden. Dies ist nicht hinnehmbar für die ehrenwerte Bevölkerungsgruppe! Da ältere Menschen häufig nicht mehr mit dem eigenen Auto mobil sein können, sind sie auf kurze und einfach zu bestreitende Wege angewiesen, um weiterhin selbstständig sein zu können. Aus den verschiedensten Gründen ist also eine praktischere Lage dieses Gebäudes anzustreben. Daher lege ich nochmals Wert darauf, Sie um eine Planung dieses Gebäudes an einer zentraleren Stelle im Bereich der Heidenheimer Straße, zu bitten. Eine Senior*innen-WG ist laut Bebauungsplan grundsätzlich in jedem Cluster möglich, für das ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt ist. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 72 […] 3.Parkplätze & Verkehrsauswirkungen Erfreulicherweise wurden die Parkierungsflächen bereits der gesellschaftlichen Entwicklung angepasst und 1,5 Stpl. pro WE eingerechnet. Die praktische Erfahrung zeigt jedoch, dass eigentlich noch viel mehr Stellplätze pro Wohneinheit benötigt werden. Daher würde ich mir wünschen, wenn Sie auch diesem gesellschaftlichen Bedarf nachkommen und in den Tiefgaragen mindestens mit einem Schlüssel von 1,8 Stpl. pro WE planen. [...] Zwecks der Zufahrtsstraßen zum Baugebiet muss es weiterhin eine groß angelegte Aussprache aller Betroffenen, die Möglichkeit der dynamischen Lösungsfindung und gesonderte Gesprächsrunden geben. [...] Das Neubaugebiet darf die Verkehrsbelastung zum Schutz der Bürger und deren Gesundheit nicht ausreizen! Siehe hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in Nr. 16. Siehe hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in Nr. 1. Verkehrsrechtliche Anordnungen an den Zufahrtsstraßen obliegen der Verkehrsbehörde und können nicht Bestandteil des Bebauungsplans sein. […] Einen kleinen persönlichen Einwand möchte ich hier noch einbringen: Ich glaube, es wäre von Vorteil, anstatt vielen großen Wohnungen und Einfamilienhäusern, noch mehr kleinere Wohnungen auch für Alleinstehende oder kinderlose Paare einzuplanen. Wäre das nicht vielleicht möglich? Siehe hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in Nr. 6. Bürger*in 32 vom 31. Mai 2021 […] das Flurstück xxx, Landwirtschaftsfläche, Durlach, ist Eigentum meiner Mutter. Auf diesem Flurstück beabsichtige ich ein Einfamilienhaus zu bauen, in dem ich alleine mit meiner Familie wohnen möchte, eine Vermietung des Hauses ist nicht vorgesehen, auch nicht ein Teil des Hauses. Meine Frage wäre nun, ob es im Bebauungsplan vorgesehen ist, dass auf diesem Grundstück bzw. auf einem Teil des Grundstücks es möglich ist ein Einfamilienhaus zu bauen? Im Rahmen des Bodenordnungsverfahrens wird die letztendliche Zuteilung der Baugrundstücke geklärt. 73 Bürger*in 33 vom 31. Mai 2021 […] Unser Mandant ist Eigentümer des Grundstücks Flurstück-Nr. XXX auf Gemarkung Grünwettersbach. Dieses Grundstück liegt mit einer Teilfläche im Geltungsbereich des vorgenannten Bebauungsplan-Entwurfs. Namens und im Auftrag unseres Mandanten machen wir im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäߧ 3 Abs. 1 BauGB folgende Einwendungen gegen diese Planung geltend: 1. Anwendbarkeit des § 13 b BauGB Der Bebauungsplan soll im Verfahren gemäߧ 13b BauGB - Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren - ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt werden. Gegen diese Verfahrensweise bestehen sowohl in genereller Hinsicht als auch im konkreten Fall erhebliche Bedenken: a) Unionsrechtliche Unzulässigkeit Die durch die BauGB-Novelle 2017 (zunächst) bis zum 31.12.2021 befristete Vorschrift des § 13b BauGB, mit der in begrenztem Umfang und insbesondere befristet auch für Außenbereichsflächen das beschleunigte Verfahren des§ 13a BauGB eingeführt worden ist, » ... um den Kommunen das Ausweisen von Wohnbauflächen zu erleichtern und die Schaffung neuen Wohnraums zu beschleunigen« (BR-Drs. 612/19 vom 13.11.2019, S. 2), ist von vornherein wegen des Verzichts auf eine (strategische) Umweltprüfung (SUP) in die Kritik geraten. Denn nach Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 2001/42/EG sind Pläne und Programme, die voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen haben, einer Umweltprüfung nach den Artikeln 4-9 der Richtlinie zu unterziehen und ist über das Ergebnis der Umweltprüfung ein Umweltbericht zu erstellen. Davon dispensiert § 13b S. 1 BauGB unter Nach dem heutigen Stand der Rechtsprechung ist von der Vereinbarkeit des § 13b BauGB mit der SUP-Richtlinie 2001/42/EG auszugehen. Von deutschen Gerichten wurde die Vorschrift bislang als unionsrechtskonform angesehen. Der Verwaltungsgerichtshof Baden- Württemberg hatte erst im Frühjahr 2020 die Vereinbarkeit von § 13b BauGB mit der Richtlinie 2001/42/EG eingehend geprüft und bejaht (vgl. VGH Baden- Württemberg, Beschluss vom 14. April 2020 – 3 S 6/20; so auch BayVGH, Beschluss vom 9. Mai 2018 – 2 NE 17.2528). Der für die verbindliche Auslegung des Unionsrechts allein zuständige Europäische Gerichtshof hat sich soweit ersichtlich noch nicht mit dieser Frage befasst. Solange eine verbindliche Klärung durch den Europäischen Gerichtshof aussteht, ist § 13b BauGB in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung der deutschen Gerichte als europarechtskonform anzusehen und von den Träger*innen der Bauleitplanung entsprechend anzuwenden. 74 Bezugnahme auf §§ 13a Abs. 2 Nr. 1, 13 Abs. 3 BauGB. Die Rechtsprechung hat dies bisher deshalb gebilligt, weil § 13b nur Bebauungspläne erfasst, in denen eine Grundfläche von weniger als 10.000 m2 festgesetzt ist, weil sich die überplante Fläche außerdem an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen muss, weil nur die Zulässigkeit von Wohnnutzungen begründet wird und, vor allem, wegen des nur eingeschränkten zeitlichen Geltungsbereichs des§ 13b BauGB, wonach ein Verfahren nach dieser Norm nur bis zum 31.12.2019 eingeleitet werden konnte und der Satzungsbeschluss bis zum 31.12.2021 zu fassen war ( so ausdrücklich Bayer. VGH, Beschluss vom 09.05.2018- 2 NE 17.2528 -, NuR 2019, 421, und, ihm folgend: VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 14.04.2020 - 3 S 6/20 -, VBIBW 2020, 501/503). Dementsprechend wird in der Kommentarliteratur diese Argumentation, mit der die Übereinstimmung des Verfahrens nach § 13b BauGB mit der RL 2001/42/EG unter den dort genannten Voraussetzungen grundsätzlich bejaht wird, für den Fall einer Verlängerung oder gar Entfristung des zeitlichen Geltungsbereichs dieser Bestimmung ausschlaggebend infrage gestellt (so ausdrücklich von Battis, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Aufl. 2019, Rn. 6 zu § 13b; in diesem Sinne auch Scharmer, in: Brügelmann, BauGB, Kommentar, Rn. 20 zu§ 13b -Stand: 1/2018). Genau dies ist jedoch inzwischen geschehen: Durch Artikel 1 Nr. 6 des am 07.05.2021 vom Deutschen Bundestag verabschiedeten „Baulandmobilisierungsgesetzes" ist die Frist für die Zulässigkeit eines Verfahrens nach § 13b BauGB dergestalt verändert worden, dass dieses Verfahren bis zum Ablauf des 31.12.2022 (bisher: 2019) förmlich eingeleitet und der Satzungsbeschluss bis zum Ablauf des 31.12.2024 (bisher: 2021) zu fassen ist. Diese Verdoppelung der Geltungsdauer der Aus hiesiger Sicht sind keine überzeugenden Argumente dafür 75 mit der BauGB-Novelle von 2017 eingeführten Ausnahmevorschrift des § 13b BauGB kann im Blick auf die zitierte Rechtsprechung unionsrechtlich keinen Bestand (mehr) haben. Ein Verfahren wie das vorliegende, in dem erklärtermaßen auf die unionsrechtlich vorgegebene Umweltprüfung einschließlich des Umweltberichts gemäߧ 2 Abs. 4 BauGB verzichtet wird, ist deshalb von vornherein mit der Hypothek belastet, dass der hiesige Verwaltungsgerichtshof im Rahmen eines dagegen angestrengten Normenkontrollver- fahrens gemäß § 47 VwGO unter Bezugnahme auf seine Entscheidung vom 14.04.2020 (s.o.) die planungsrechtliche Grundlage wegen Verstoßes gegen die RL 2001/42/EG beanstanden und dementsprechend den auf§ 13b BauGB n.F. gestützten Bebauungsplan für unwirksam erklären würde. b) Grundflächenbegrenzung auf weniger als 10.000 m2 Unbeachtlich der Frage der Vereinbarkeit des § 13b BauGB (n.F.) mit dem Unionsrecht bestehen vorliegend Bedenken, ob der hier interessierende Planentwurf die Grundfläche der Wohnnutzung tatsächlich auf weniger als 10.000 m2 begrenzt. Das wird zwar in der „Amtlichen Bekanntmachung" in der Stadtzeitung vom 07.05.2021 unter der Überschrift ,,»Umweltbericht« mit dem erklärenden Bemerken, dass es sich hier » ... um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung« handele, » ... der eine Größe der überbaubaren Grundfläche von weniger als 10.000 m2 festsetzt«, behauptet. Das genaue Maß der geplanten Grundfläche, bezogen auf die überbaubare Fläche im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO, wird jedoch nicht angegeben. Das verunmöglicht den Nachvollzug bzw. die Prüfung, ob die Grundflächengrenze tatsächlich eingehalten wird. Außerdem handelt es sich vorliegend nicht um einen »Bebauungsplan der Innenentwicklung« - das ist Gegenstand des Verfahrens nach§ 13a BauGB -, ersichtlich, dass § 13b BauGB nach der Verlängerung seiner Geltungsdauer nun mit der SUP-Richtlinie 2001/42/EG nicht mehr im Einklang stünde und daher unanwendbar geworden wäre. Die Vereinbarkeit mit den Unionsrecht wird zwar in der Literatur nach wie vor bezweifelt. Die insbesondere vom VGH Baden-Württemberg vorgebrachten zentralen Argumente für die Unionsrechtskonformität der Vorschrift werden aber durch die Ausdehnung des zeitlichen Anwendungsbereichs nicht in Frage gestellt. Überdies ist der Geltungsbereich auch weiterhin zeitlich eingeschränkt und daher keineswegs unendlich. Nach alledem ist weiterhin von der Anwendbarkeit des § 13b BauGB auszugehen. Das genaue Maß der überbaubaren Fläche wurde ermittelt und ist in der Begründung unter Ziffer 10 aufgeführt. Es liegt bei 9.751 m² 76 sondern, im Gegenteil, um einen Bebauungsplan gemäß § 13b BauGB zur »Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren«. Mit anderen Worten: Bereits die Offenlage- Bekanntmachung ist angesichts der vorstehend angesprochenen Defizite und Widersprüchlichkeiten nicht geeignet, die Öffentlichkeit im Sinne des§ 3 Abs. 1 BauGB hinreichend über die besonderen Voraussetzungen der hier interessierenden Planung auf der Grundlage der Ausnahmevorschrift des§ 13b BauGB zu informieren. Die Bedenken dagegen, dass die 10.000 m2-Grenze für die Grundfläche eingehalten bzw. unterschritten wird, resultieren daraus, dass das Plangebiet insgesamt mehr als 5,3 ha aufweist und dass auf dieser Fläche »7 Wohnhöfe (Cluster) mit 2-bis viergeschossigen Bereichen für Einzel-, Doppel-, Reihen- und Mehrfamilien-häuser und einem Bereich für eine Kinder- tagesstätte mit 5 Gruppen« geplant sind, insgesamt 160 Wohneinheiten (so die „Amtliche Bekanntmachung"). Hinzu kommt: bei sechs der insgesamt sieben „Wohnhöfe" ist eine Grundflächenzahl (GRZ} von 0,3 und bei einem „Wohnhof" sogar eine GRZ von 0,4 vorgesehen ist; außerdem sind bei der Ermittlung der Grundfläche in diesem Zusammenhang entsprechend der „Mitzurechnungsregelung" des § 19 Abs. 4 BauNVO insbesondere auch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, von Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauGB und von baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, zu berücksichtigen, (so zutreffend Battis a.a.0, Rn. 2 zu § 13b unter Verweis auf Arndt/Mitschang, ZfBR 2017, 737 /739; Spannowsky, in: Berliner Kommentar zum BauGB, Rn. 19 zu§ 13a m.w.Nw. -Stand: 7 /2007; zweifelnd: Gierke/Scharmer, in: Brügelmann, BauGB, Kommentar, Rn. 70 f. zu§ 13 a -Stand: 10/2018; a.A.: Krautzberger, in: In der Zeitungsankündigung wurde die Aufstellung eines Bebauungsplanes gemäß § 13b BauGB angekündigt. Im weiteren Text zum Thema Umweltbericht wurde irrtümlich ein BPL der Innenentwicklung genannt, bei dem es gemäß § 13b keinen Umweltbericht geben wird Siehe hierzu die Flächenbilanz in der Begründung. Die maximal zulässige GRZ wird eingehalten. Die Begrünungsfestsetzungen tragen erheblich dazu bei, dass die Versiegelung in ihrem Erscheinungsbild und ihrer Wirkung deutlich verbessert wird. 77 Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, Rn. 41 zu§ 13 a -Stand: 2/2019; offengelassen: BVerwG, Urteil vom 08.12.2016, BauR 2017, 830 = juris Rn. 27; verneinend: VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 14.04.2020 a.a.O., juris Rn. 63 ff}. Angesichts der daraus resultierenden Grundfläche in der nach dem Planentwurf überbaubaren Fläche (§ 19 Abs. 3 BauNVO} des insgesamt 5,3 ha großen Plangebiets erscheint die Unterschreitung des höchstzulässigen Maßes von 10.000 m2 wenig wahrscheinlich; sehr viel mehr spricht dafür, dass die Grundfläche deutlich mehr als 10.000 m2 ausmacht; und das dürfte selbst dann gelten, wenn man die ,,Mitzurechnungsregelung" des§ 19 Abs. 4 BauNVO in diesem Zusammenhang unberücksichtigt lässt. 2. ,,Immissionen" Vollends unverständlich ist, dass die „Amtliche Bekanntmachung" vom 07.05.2021 zwar (z.T. widersprüchliche, s.u.) Angaben zum »Energiekonzept« und vor allem auch zur »Gestaltung« und zum »Klima" des vorgesehenen Plangebiets enthält, aber mit keinem Wort auf das grundlegende Problem der Immissionen eingeht, obwohl speziell dieses geeignet ist, die Planung insgesamt in Zweifel zu ziehen. Lediglich die Begründung der Beschlussvorlage für den Planungsausschuss vom 14.03.2019, die ebenfalls offengelegt worden ist, enthält den (entscheidenden} Hinweis darauf, dass sich das Plangebiet unweit der Autobahn A8 befinde. Und weiter: »Durch die Errichtung einer Lärmschutzwand entlang der Autobahn wurde der Schallschutz bereits verbessert, dennoch wurden im Plangebiet bei Mitwindlagen nachts noch 45-50 dB{A) berechnet. An Teilfläche 1 grenzt zudem östlich ein Sportpark mit Tennisplätzen an. Ein Schallgutachten wird zu gegebener Zeit in Auftrag gegeben.« Daraus ergeben sich folgende weitere Einwendungen gegen die Planung: Das genaue Maß der überbaubaren Fläche wurde ermittelt und ist in der Begründung unter Ziffer 10 aufgeführt. Es liegt bei 9.751 m² Ein Schallgutachten wurde inzwischen durch das Büro Köhler&Leutwein erstellt. Siehe hierzu dessen Ergebnisse, die in den Bebauugsplan eingeflossen sind. 78 a) Kein „Konflikttransfer" ins Baugenehmigungsverfahren Der Hinweis darauf, dass ein Schallgutachten »zu gegebener Zeit in Auftrag gegeben« werde, schließt nicht nur aus, sondern legt möglicherweise sogar nahe, dass ein solches Schallgutachten erst im Zusammenhang mit der Realisierung des Bebauungsplans in Auftrag gegeben und damit die Begutachtung in das Baugenehmi­gungsverfahren verlagert werden soll. Ein solcher „Konflikttransfer" wäre jedoch von vornherein unzulässig. Denn das im Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB verankerte Gebot der planerischen Konfliktbewältigung verlangt, dass die durch die Planung aufgeworfenen Konflikte grundsätzlich im Plan selbst gelöst werden. Eine Verlagerung von Konfliktlösungsmaßnahmen auf die Stufe der Verwirklichung der Planung ist nur dann zulässig, wenn die Konfliktlösung auf dieser Stufe sichergestellt ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 21.12.2011- 4 B 14/11-, BauR 2012 ,60}. Das setzt allerdings voraus, dass sich die Gemeinde überhaupt eine konkrete Vor­stellung davon macht, in welchem Maße Nutzungskonflikte auftreten können, und darauf vertrauen darf, dass für die offengebliebenen Fragen eine sachgerechte Lösung gefunden werden wird. Für entsprechende Annahmen oder Vorstellungen zur Lösung des hier bestehenden Konflikts speziell zwischen den Immissionen der Bundesautobahn A8 und der geplanten, an sie heranrückenden Wohnbebauung fehlen bisher jedoch völlig. b) Kein Konflikttransfer in die straßenrechtliche Fachplanung Dem Abwägungsgebot(§ 1 Abs. 7 BauGB) wird in Ansehung des bisher offengelegten Planentwurfs und seines Verweises auf das »zu gegebener Zeit« in Auftrag zu gebende Schallgutachten aber auch deshalb nicht entsprochen bzw. kann nicht entsprochen werden, weil bereits jetzt feststeht, dass die Planung, wenn überhaupt, nur dann verwirklicht werden kann, wenn zuvor bzw. parallel hierzu die Lärmschutzeinrichtungen 79 entlang der Bundesautobahn A8 gegenüber dem Plangebiet optimiert werden. Denn diese sind bei dem Autobahnausbau in den 90er Jahren des vorigen Jahrhunderts einerseits im Blick auf die seinerzeit (und bisher noch) bestehenden Abstände zur Wohnbebauung in Grünwettersbach und andererseits unter Berücksichtigung der Frischluftzirkulation in diesem Ortsteil dimensioniert worden. Das deutliche Heranrücken der geplanten Wohnbebauung an die Autobahn und deren bereits jetzt feststehende Lärmbelastung mit Nachtwerten von mindestens 45-50 dB{A) werden die Notwendigkeit begründen, auf der Grundlage der in „Allgemeinen Wohngebieten" geltenden Lärmhöchstwerte der 16. BlmSchV (49 dB(A)) bzw. vor allem der Orientierungswerte der DIN 18005 (45 dB{A)) - jeweils nachts -weitere aktive Schallschutzmaßnahmen an der Autobahn vorzusehen, die deutlich über das bisherige Maß hinausgehen. Deren Planung und Realisierung fällt jedoch in die Zuständigkeit der Bundesstraßenverwaltung (= Autobahn GmbH sowie Fernstraßen-Bundesamt), die die Stadt Karlsruhe deswegen nicht gewissermaßen „in die Pflicht nehmen" kann; und noch viel weniger kann sie davon ausgehen, die Fachplanung werde sich an der Bauleitplanung der Stadt orientieren. Denn es gilt der Grundsatz der Priorität der zeitlich führenden Fachplanung (BVerwG, Beschluss vom 05.11.2002 - 9 VR 14.02 -, NVwZ 2003, 207). Ein entsprechender Konflikttransfer wäre deshalb von vornherein unzulässig und ist deshalb bisher ja offensichtlich auch noch nicht einmal angedacht worden. c) Keine innerstädtische „Gemengelage" Der Forderung nach einer Optimierung der entlang der Autobahn gegenüber dem geplanten Baugebiet bestehenden aktiven Lärmschutzmaßnahmen kann auch nicht die Möglichkeit passiven Schallschutzes, etwa in Form von lärmreduzierender Der Trennungsgrundsatz schließt ein nebeneinander von Wohnnutzung und emissionsträchtigen Anlagen nicht grundsätzlich aus. Die in der schalltechnischen Untersuchung vorgeschlagenen passiven Schallschutzmaßnahmen haben Eingang in die Festsetzungen des Bebauungsplanes gefunden. Es werden für belastete Bereiche erhöhte Anforderungen an das Schalldämmmaß von Außenbauteilen gestellt. Dadurch werden die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht 80 Stellung und Gestaltung der Gebäude, durch Anordnung der Wohn- und Schlafräume oder durch entsprechende bauliche und technische Gestaltung der Hauswände und der Fensteröffnungen, entgegengehalten werden. Das BVerwG hat diese Möglichkeit, von dem Vorrang aktiver Schallschutzmaßnahmen abzusehen und diese gegebenenfalls zumindest teilweise durch passive Schallschutzmaßnahmen zu ergänzen, von den Umständen des Einzelfalls abhängig gemacht und in diesem Zusammenhang vor allem auf die Notwendigkeit der Nachverdichtung sowie andere Maßnahmen zur Innenentwicklung in dicht besiedelten Räumen oder etwa auf brachliegenden Innenbereichsflächen abgestellt (Urteil vom 22.03.2007 - 4 CN 2/06-, BVerwGE 128, 238 = juris Rn. 14 f., sowie Beschluss vom 07.06.2012- 4 BN 6/12 -, BauR 2012, 1611) Darum geht es hier jedoch (ganz und gar) nicht. Geplant ist vielmehr die Erstreckung der Wohnbebauung am Ortsrand des ländlich geprägten Ortsteils Grünwettersbach in den angrenzenden Außenbereich hinaus. Dort gilt jedoch, wenn man dies nach Maßgabe der Ausnahmevorschrift des § 13b BauGB unionsrechtlich überhaupt für zulässig hält, uneingeschränkt die Abwägungsdirektive des § 50 BlmSchG, wonach bei raumbedeutsamen Planungen die für eine bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen einander so zuzuordnen sind, dass schädliche Umwelteinwirkungen soweit wie möglich vermieden werden (grundlegend: BVerwG, Urteil vom 28.01.1999 -4 CN 5.98 -, BVerwGE 108, 248/253). Hier stößt die Durchsetzung des Trennungsgrundsatzes anders als in innerstädtischen, dicht besiedelten Bereichen nicht von vornherein auf Grenzen, die möglicherweise zu Relativierungen des Trennungsgrundsatzes sowie des korrespondierenden Grundsatzes des Vorrangs aktiver vor passiven Schallschutzmaßnahmen führen können. d) „Etikettenschwindel" beeinträchtigt und es kann qualitätvoller Wohnraum entstehen. In Wettersbach gibt es noch eine andere Wohnbaufläche in ähnlicher Größe, die im Flächennutzungsplan dargestellt ist. Diese soll jedoch ebenfalls bebaut werden. Eine Wohnbebaufläche an anderer Stelle, die die Bebauung der Esslinger Straße ersetzt und schalltechnisch günstiger gelegen ist, ist derzeit nicht ersichtlich. Die Esslinger Straße wurde zeitlich priorisiert und soll zuerst umgesetzt werden, da sie an bestehenden, einseitig angebauten Straßen liegt. 81 Die vorstehenden Ausführungen zum Schallschutz und seiner Umsetzung als grundlegende Voraussetzung für die hier interessierende Bauleitplanung gelten umso mehr, als der Planentwurf hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die Festsetzung eines „Allgemeinen Wohngebiets" im Sinne des§ 4 BauNVO vorsieht. Dabei handelt es sich aber ersichtlich um einen „Etikettenschwindel". Denn vorgesehen ist erklärtermaßen ausschließlich Wohnbebauung (7 „Wohnhöfe" mit insgesamt 160 Wohneinheiten) und dazu eine Kindertagesstätte. Das entspricht (allein) den in einem „Reinen Wohngebiet" nach § 3 Abs. 1 und 2 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen und bleibt dementsprechend deutlich hinter den in einem ,,Allgemeinen Wohngebiet" darüber hinaus auch noch generell zulässigen Nutzungen (der Versorgung des Gebiets dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe; Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke} zurück. Die Gebietsfestsetzung „Allgemeines Wohngebiet" kann deshalb nur so verstanden werden, dass damit bereits der Nähe zur Autobahn Rechnung getragen und der Schutzstandard dieses Wohngebiets reduziert werden soll; denn für „Reine Wohngebiete" gelten gegenüber „Allgemeinen Wohngebieten" nach Ziffer 3.1.2.1 der DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) noch einmal um 5 dB(A) auf 40 dB(A} reduzierte Orientierungswerte (nachts}. Das BVerwG hält einen solchen Bebauungsplan, also dann, wenn der objektive Planinhalt nicht dem „wahren" Planungswillen der Gemeinde entspricht, sondern nur vorgegeben wird, um Konflikte zu vermeiden oder in ihrer Wirkung zu reduzieren, (sogar) für nicht erforderlich im Sinne des§ 1 Abs. 3 S. 1 BauGB; denn er sei nicht geeignet, die städtebauliche Entwicklung zu ordnen (BVerwG, Urteil vom 26.03.2009 - 4 C 21/07-, BVerwGE 133, Im Bebauungsplan wird zulässigerweise ein allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Mannheim ist dies in Bebauungsplänen nach § 13b Baugesetzbuch zulässig, sofern die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 Baunutzungsverordnung nicht Bestandteil des Bebauungsplanes werden. Dies wird im vorliegenden Bebauungsplan festgesetzt. Dadurch sind unter anderem auch „sonstige nicht störende Gewerbebetriebe“ ausgeschlossen. Ein reines Wohngebiet wäre hier nicht der passende Baugebietstyp. Die zulässigen Nutzungen sollen auch die Möglichkeit bieten, das Angebot an kirchlichen, kulturellen, sozialen, gesundheitlichen und sportlichen Zwecken, die einen Mehrwert über das Plangebiet hinaus entfalten unterzubringen. Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen und sind deshalb eher auf die Deckung der Bedarfe des Gebietes selbst ausgerichtet. Aus diesem Grund kann das reine Wohngebiet hier keinen gleichwertigen Zusatznutzen für Wettersbach bringen, wie ein allgemeines Wohngebiet. 82 310; s. dazu auch die Fallbeispiele bei Gierke/Schmidt-Eichstaedt, Die Abwägung in der Bauleitplanung, 1. Aufl. 2019, Rn. 2505}. 3.Einzelfragen Über die vorstehenden, grundlegenden Einwendungen gegen die Planung hinaus werden noch folgende Defizite und Widersprüchlichkeiten der Planung wie folgt geltend gemacht: a) Nutzung der Dachflächen Ausweislich des in der „Amtlichen Bekanntmachung" vom 07.05.2021 dargelegten Energiekonzepts« sind »die Dachflächen[ ... ] soweit als möglich mit Photovoltaik zu belegen«. Das entspreche unter anderem dem Gemeinderatsbeschluss bezüglich der »Anforderungen zur Umsetzung der Klimaneutralität in der Bauleitplanung usw.« vom 30.06.2020. Demgegenüber heißt es unter »Gestaltung«" nicht nur, dass »als Dachformen«[ ... ] zu begrünende Flachdächer festgesetzt« werden sollen, sondern darüber hinaus: »Die Flachdächer sollen dauerhaft begrünt werden«. Und schließlich: »Im Rahmen der Klimaanpassung ist die Begrünung der Dachflächen [ ... ] ein zentrales Element und auf allen Flächen, die nicht von technisch unerlässlichen Einrichtungen belegt sind, wichtig.« Diese Festsetzungen widersprechen sich. Entweder sollen die Dachflächen »soweit als möglich mit Photovoltaik« belegt oder aber »dauerhaft begrünt" werden. Beides zusammen geht nicht bzw. kann nicht nebeneinander festgesetzt werden, zumal es sich bei der Photovoltaik auch nicht um eine »technisch unerlässliche Einrichtung« handelt. b) Friedhof Nach dem Planentwurf wird die 3 bis 4- geschossige Bebauung der 4 Baubereiche des „Wohnhofs 1" im Teilbereich „Heidenheimer Straße" bis unmittelbar an den angrenzenden Friedhof herangeführt. Der westliche Teil dieses Teilbereichs war Die Festsetzungen wurden überarbeitet. Es gilt nun das Klimaschutzgesetz Es ist die Kombination von einem Gründach und Photovoltaik vorgesehen. Diese Kombination wird auch durch das Klimaschutzgesetz BW behandelt. 83 dementsprechend nach dem Flächennutzungsplan 2010 des Nachbarschaftsverbandes Karlsruhe für die Friedhofserweiterung vorgesehen. Der Entwurf des Flächennutzungsplans 2030 (Gebietspass KA-W-324) stellt dort jetzt zwar eine Wohnfläche dar, macht allerdings gleichzeitig darauf aufmerksam, dass mit einem starken Wasserzufluss vom Außengebiet zu rechnen sei, weshalb ein großflächiges Regenrückhalte-becken (ca. 800 bis 1800 m²) erforderlich sein würde. Gleichzeitig werden erheblich negative Umweltauswirkungen auf die Schutzgüter Mensch/Erholung sowie Tiere, Pflanzen, biologische Vielfalt geltend gemacht, die artenschutzrechtliche Untersuchungen und vor allem eine Ermittlung der Kompensationserfordernisse zur Folge haben müssten. Das Landesamt für Denkmalpflege hat ausweislich der Synopse zum Planentwurf darauf hingewiesen, dass im 19. Jahrhundert Friedhöfe aus den Ortszentren an die Ortsränder verlegt worden seien; so verhalte es sich auch hier, weshalb angeregt werde, » ... die bisherige solitäre Randlage des Friedhofs mit einem ausreichenden Respektabstand der zukünftigen Bebauung zu respektieren«. Die Verwaltung des Nachbarschaftsverbands hat das zur Kenntnis genommen und auf eine weitere Behandlung im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung verwiesen. Ergänzend wäre noch darauf hinzuweisen, dass auf der gegenüberliegenden Seite der Heidenheimer Straße, gegenüber dem Friedhof, im Interesse der „Friedhofsruhe" maximal eingeschossige Bebauung vorgesehen und verwirklicht ist. Der Planentwurf hat auf diese Vorgaben nicht reagiert. Der vom Landesamt für Denkmalpflege geforderte »Respektabstand« zum Friedhof wird nicht eingehalten. Stattdessen wird - anders als auf der gegenüberliegenden Seite der Heidenheimer Straße - eine die Der Zufluss an Oberflächenwasser aus den Außengebieten wird durch Grünmulden am Gebietsrand abgefangen. Der naturschutzfachliche Beitrag liegt inzwischen vor. Dort werden die negativen Umweltauswirkungen behandelt. Zur Friedhofsmauer hin besteht nun ein um 5 m vergrößerter Abstand von 10,50 m an der engsten Stelle und von. 16,20 m an der breitesten Stelle. Zwischen Friedhofsmauer und Neubauten wird eine Ausgleichsfläche angelegt, die nicht für die allgemeine Benutzung zur Verfügung stehen wird. Aus städtebaulicher Sicht wird davon ausgegangen, dass die dort geplante Baumreihe durch ihre grüne Kulisse, in welcher bereits heute schon einige Bäume stehen, die späteren Wohngebäude in der Wahrnehmung von der Seite des Friedhofes aus zurücktreten lassen und mit der Grünfläche zusammen ein Respektabstand zu den weiter entfernt liegenden Grabfeldern eingehalten wird. 84 „Friedhofsruhe" beeinträchtigende mehrstöckige Bebauung un­mittelbar an den Friedhof herangeführt. Ein Regenrückhaltebecken ist - anders als bezüglich der Bebauung im Teilbereich „Esslinger Straße« des Planentwurfs - nicht vorgesehen. Die besondere Wertigkeit der in Anspruch genommene Fläche und die im Entwurf des Flächennutzungsplans 2030 aufgelisteten negativen Umwelteinwirkungen der geplanten Bebauung werden nicht thematisiert. Fazit: Der im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB vorgestellte Entwurf eines Bebauungsplans gemäß § 13b BauGB ist nicht nur in mehrfacher Hinsicht defizitär, sondern wirft auch grundlegende Probleme der Zulässigkeit und Erforderlichkeit einer solchen Planung, auch und gerade im Hinblick auf die Immissionen der benachbarten Autobahn AS, auf. Bürger*in 34 vom 31. Mai 2021 Jedes Neubaugebiet auf der Gemarkung "Grünwettersbach" verursacht zusätzliches Verkehrsaufkommen und die damit verbundenen Emissionen (Lärm, Abgase etc.), welches überwiegend durch die Hauptverkehrsadern "Wiesenstrasse" und "Am Wetterbach" getragen werden muss. Das Gleiche gilt für die Zufahrtsstraßen zu den genannten Verkehrsadern. Solange die öffentliche Hand nicht erklären kann, wie das zusätzliche Verkehrsaufkommen bewältigt werden kann, kann ich dem geplanten Neubaugebiet nicht zustimmen. Ohnehin ist die Ortdurchfahrt "Grünwettersbach" durch die aktuelle Umleitungsstrecke (BAB) schon sehr stark belastet. Straßenlärm und Abgase zehren an den Nerven der Anwohner. Es geht mir im Grundsatz nicht darum, die Schaffung neuen Wohnraums zu verhindern, sondern ausschließlich weiterer verkehrsbedingter Belastungen entgegenzutreten. Siehe zum Thema Verkehr die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in Nr. 1. Siehe zum Thema Schall die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in Nr. 11. 85 Die Stadt Karlsruhe möge ein akzeptables Verkehrskonzept vorlegen, welches die Auswirkung des geplanten Neubaugebietes erträglich machen würde. Nur zu bauen, ohne verkehrsbedingte Einbindung in die ortsbedingten Straßenverhältnisse, ist weder rechtlich, noch politisch zu vertreten. Es dürfte nicht verwundern, wenn der alte Ortskern bei zusätzlicher Verkehrsbelastung immer mehr an Anziehungskraft verliert und nur als reines Durchfahrsgebiet gesehen wird. Dies kann doch nicht im Sinne der Stadt Karlsruhe sein. Bürger*in 35 vom 31. Mai 2021 Auch ich die Notwendigkeit des Schaffens neuen Wohnraumes. Deshalb bin ich grundsätzlich nicht gegen dieses neu entstehende Baugebiet. Was jedoch völlig an der Realität vorbeigeht ist die Tatsache, das Problem des aufkommenden Bausstellen- und späteren Anliegerautoverkehrs hinten anzustellen. Die bestehenden Strassensituationen : schmal, Schul- und Kita/Kigaweg, Schulbusverkehr, nicht kontrolliertes Einhalten von Parkverboten (noch nie einen Ordnungsbeamten vor Ort gesichtet). Ist eigentlich jetzt schon nicht tragbar (Schulbus wird durch parkende Autos behindert, Krankenwagen, Feuerwehr würde es nicht anders ergehen..) In anderen neu entstandenen Baugebieten, zum Bspl. Stupferich, musste die vorhandene Strassensituation nicht übernommen werden, sondern konnten neue Zugangswege erschlossen und gebaut werden. Das ist bei dem vorgesehen Projekt einfach nicht möglich!! Oder gibt es eine Lösung? Die muss aber vor Abschluss aller Planungen gefunden und präsentiert werden! Siehe zum Verkehrsaufkommen die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 1. Siehe zum Baustellenverkehr die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 2. Siehe zum Thema Schulweg die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 4. Hier war das Ziel eine erschließungsarme Bebauung zu ermöglichen und ohne neue Straßen auszukommen. Gemäß den Ergebnissen der Verkehrsuntersuchung ist das neue Verkehrsaufkommen auf den vorhandenen Straße mit abwickelbar. Bürger*in 36 vom 1. Juni 2021 86 […] Art I) Wir dokumentieren Bedenken bzgl. der zunehmenden Landflächenversiegelung a) aus Umweltsicht bzgl. Artenvielfalt und Artenschutz b) aus Sicht des Grundwasserniveaus und der daraus resultierenden Veränderungen des Grundwasserhaushaltes und c) aus Sicht des Regen- und Abwasserabtransportes im Gebiet Heidenheimer Straße Grünwettersbach. Art II) Spezifizierung bzgl. des Regen- und Abwasserabtransportes. Das Gebiet leidet heute schon aufgrund der vormals normierten Bauvorschriften in Bezug auf die Kellertiefe bei erhöhtem Regenaufkommen unter nassen Kellern, Rückdruckwasser incl. überlaufender öffentlicher Kanalisierung. Art III) Wir bitten um Vorlage des Verkehrsflussgutachtens. Schon heute sind zu verkehrsüblichen Spitzenzeiten, Berufsverkehr, Lieferverkehr, Freizeitverkehr zu den Sportanlagen, Verkehrsflussverstopfungen, Rückstau an der Tagesordnung. Die Einwohner sind durch erhöhten Schadstoffausstoß des Verkehrs, als auch Behinderung die jeweiligen Grundstücke erreichen zu können, betroffen. Art IV) Lärmschutz: Trotz Einrichtung der 30ziger Zone, wird die 30ziger Zone vor allem im abfallenden Straßenbereich nur rudimentär eingehalten. Uns fehlt eine Übersicht über die Geschwindigkeitskontrollen und die weiteren Maßnahmen zur Sicherstellung der Geschwindigkeit in der geschwindigkeits-reduzierten Zone. Wir stellen vor Allem für Kinder und ältere Menschen eine erhöhte Gefahr fest, da sie bedingt durch die Nichteinhaltung der 30ziger Zone, fehlender Überquerungshilfen, Bumper und Smilies zur Geschwindigkeitsinformation, nicht gefahrenlos die Straße überqueren können. Wie sichern Sie die Bevölkerung vor Unfällen? Mag es heute noch nicht dazu gekommen sein, so würde eine weitere Bebauung das Risiko exponentiell erhöhen. Das Gebiet liegt an einer bereits bestehenden, einstig angebauten Straße, wodurch die Versiegelung von Flächen minimiert wird. Das Planungskonzept sieht zudem einen sehr hohen Freiflächenanteil vor. Zum Thema Artenschutz siehe den naturschutzfachlichen Beitrag. Siehe hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 14. Siehe hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 1. Dies betrifft den Aufgabenbereich von OA, die in das Verfahren eingebunden sind. Kontrollen wurden durchgeführt, Verbesserungsmaßnahmen, wie angesprochen wurden und werden durchgeführt. Das Verhalten der Autofahrenden lässt sich nicht durch einen Bebauungsplan regeln. Die Erhöhung der Bewohner*innenanzahl und der dadurch ausgelösten weiteren Fahrten auf den umgebenden Straßen ist wohngebietsverträglich. Siehe hierzu das Ergebnis der Verkehrsuntersuchung. 87 Wir sind äußerst besorgt um die Sicherheit der Bevölkerung. Manche junge Familien äußern Angst um Ihre Kinder bzgl. Schulweg. Art V) Schadstoffschutz bzgl. der von der Autobahn durch die Windsituation bei unterschiedlichen Wetterlagen transportierten Schadstoffe. Wir bitten um Vorlage des Schadstoffgutachtens bzgl. der veränderten Schadstoffverbreitung durch das beabsichtigte Bauvorhaben. Schon heute sind die Luftverhältnisse nicht mehr als Bedenkenlos zu klassifizieren Wir bitten um Weiterreichung der jeweiligen Gutachten in Kopie incl. Fach- und Ausschussdokumentation, Aufnahme und Dokumentation unserer Bedenken und Feststellungen in Bezug auf den aktuellen Zustand und zukünftige sich materialisierende Risiken im Zusammenhang mit der geplanten Gebietsveränderung. Die Autobahn ist Bestandteil der Umgebung von Grünwettersbach und allen anderen anliegenden Siedlungen. Die Erweiterung der Wohnbebauung wird an dieser Ausgangslage nichts ändern. Siehe hierzu auch die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in 30. Die Gutachten und Untersuchungen werden im Rahmen der Planoffenlage zur Einsichtnahme zur Verfügung stehen. Bürger*in 37 vom 1. Juni 2021 Welche Eigentumsverhältnisse sind in welchem Umfang erwartet oder geplant? Wie wird dem stark steigenden Zufahrtsverkehr Rechnung getragen? Drei- und viergeschossige Bauweise sind in der höheren Randlage dem Charakter von Grünwettersbach sehr abträglich und somit abzulehnen. Flachdächer stören das Erscheinungsbild, da sonst konventionelle Dachformen für Grünwettersbacher Wohnanlagen beherrschend sind. Die Eigentumsverhältnisse werden erst im Bodenordnungsverfahren geregelt. Siehe zum Zusatzverkehr die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in Nr. 1. Siehe zur Geschossigkeit die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in Nr. 3. Siehe zur Dachform die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in Nr. 31. Bürger*in 38 vom 2. Juni 2021 […] Eine Erweiterung des Wohngebietes heiße ich prinzipiell gut, allerdings erscheint mir die Umsetzung problematisch. Die Führung des gesamten Baustellenverkehrs über die Thüringer Strasse an der Grundschule vorbei ist in meinen Augen nicht vertretbar. Der Schulweg der Kinder wird durch die großen Baustellenfahrzeuge gefährdet und durch den Lärm wird der Unterricht gestört der nach den letzten Monaten und Jahren Siehe zum Thema Baustellenverkehr die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger 2. 88 umso höheren Stellenwert haben sollte. Im Sinne der Kinder fordere ich daher, dass die Zufahrt zum neuen Baustellengebiet neu überdacht und umgeplant wird. Auch die Verkehrsmessung in Zeiten von Corona, Kurzarbeit, Homeofficepflicht und Ausgangs- sowie Kontaktbeschränkungen scheint mir eher Farce als ernsthafte Untersuchung zu sein, da der Verkehr momentan natürlich und offensichtlich deutlich geringer als in normalen Zeiten ist. Um eine aussagekräftige Analyse zu ermöglichen muss diese Untersuchung unter normalen Umständen wiederholt werden bevor auf ihrer Basis etwas entschieden werden kann. Dies wurde in der Verkehrsuntersuchung berücksichtigt. Es liegen Zählungen während und direkt vor Corona vor, so konnte ein Faktor ermittelt werden, welcher angesetzt werden konnte. Siehe hierzu die Verkehrsuntersuchung Seite 4. Bürger*in 39 vom 2. Juni 2021 Als Grundstückseigentümer sind für uns nachstehende Punkte von großem Interesse: 1. Wie sind die Regularien bzgl. Verkauf und Ankauf unseres Grundstücks? 2. Was passiert wenn wir nicht verkaufen wollen? 3. Können wir enteignet werden? 4. Wie können wir auf unserem Grundstück selber bauen? 5. Gibt es Überlegungen für die Bebauung mit Einfamilienhäusern? […] Zu 1. – 4.: Das Bodenordnungsverfahren wurde im November 2022 eingeleitet. Hierzu finden im Herbst Gespräche mit den Eigentümer*innen statt. Dort können diese Fragen geklärt werden. Der Bebauungsplan bietet Raum für verschiedene Bebauungstypologien, darunter auch Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser. Bürger*in 40 vom 1. Juni 2021 […] Anbei stellen wir Ihnen Fragen zum Thema „TRINKWASSERVERSORGUNG der Bergdorfbevölkerung“ jetzt und nach dem Bau von einigen Neubaugebieten. Es ist öffentlich bekannt, dass kurz- bis mittelfristig Neubaugebiete in Grünwettersbach, Palmbach, Hohenwettersbach, Stupferich und Wolfartsweier entstehen sollen. 89 Ergänzend zu unseren bisherigen sechs an Sie abgeschickten Themenbriefen, bitten wir Sie um Prüfung der einzelnen Punkte und um deren öffentliche Beantwortung. Wir gehen von baldigen Versammlungen aus. Deshalb wäre es zu bevorzugen, diesen elementaren Themenbereich wirklich öffentlich zu besprechen. denn: Wasser – Trinkwasser, ist unser höchstes Gut. Ohne Wasser - kein Leben. 1.Wie funktioniert unsere Trinkwasserversorgung aktuell? 2.Woher kommt unser Trinkwasser? 3.Wieviele Einwohner können derzeit ohne Probleme und mit entsprechender Reserve mit Trinkwasser versorgt werden? (Wettersbach und andere Bergdörfer; bitte einzeln auflisten) 4.Wieviele Einwohner kommen für die aufgeführten Stadtteile jeweils realistisch dazu? 5.Bitte erläutern Sie die aktuellen und die zu erwartenden Probleme mit der vorhandenen Grundwassermenge und dem tatsächlichen Wasserbedarf, auch in Bezug auf lange, trockene Sommer und den daraus resultierenden niedriger werdenden Grundwasserständen. Alleine die Bewässerung des Golfplatzes benötigt ja schon 50.000 m³ Wasser pro Jahr. 2025 erwartet man sogar einen Wasserverbrauch von 60.000 m³ für den Golfplatz. Uns ist bekannt, dass es schon jetzt immer wieder zu Engpässen kommt. 6.Ist ausreichend Löschwasser für Notfälle vorhanden? Wo sind jetzige und künftige Reserven im Bezug auf Wohn- und Industriegebiete? 7.Wir wissen, dass die jetzige Wasserversorgung nicht für die neuen Wohngebiete ausreicht. Was ist vorgesehen? Welche Kosten entstehen und wer muss Erweiterungs / Ergänzungsmaßnahmen bezahlen? Die Stadt Karlsruhe ist mit den Höhenstadtteilen „Grünwettersbach, Palmbach, Hohenwettersbach und Stupferich Mitglied beim Zweckverband für die Wasserversorgung des Hügellandes zwischen Alb und Pfinz (APH). Die Versorgung dieser Stadtteile mit Trinkwasser erfolgt über die Verbandsanlagen des APH. Der APH ist im Planungsprozess beteiligt. Laut Stellungnahme des Zweckverbandes ist die Trinkwasserversorgung gesichert: „Abschließend und zusammenfassend kann festgehalten werden, dass das bestehende Wasserdargebot des APH mengenmäßig auch mit „neuen Baugebieten“ zukünftig ausreichend ist. Die Brandschutzdeckung ist ebenfalls derzeit und zukünftig gewährleistet. Die Erweiterung des HB-Reichenbach auf 6.000 m³ ist schon heute, also bereits ohne zukünftige Baulanderschließungen, aus Gründen der Versorgungssicherheit unbedingt notwendig. Die […] angesprochenen „zeitweisen Engpässe“ in der Wasserversorgung sind entgegen der in den Raum gestellten These nicht etwa auf Fehlmengen im Wasserdargebot, sondern eben genau auf das bereits im heutigen bestand zu geringe Nutzvolumen im HB-Reichenbach zurückzuführen. Mit der Schaffung von zusätzlichem Behältervolumen lassen sich – neben der damit verbundenen höheren Versorgungssicherheit – auch die Förderraten / -zeiten an den 90 Uns liegen Zahlen vor, die Kosten von rund 7.500.000,-- Euro aufführen. Baukosten steigen rapide, teilweise um mehrere hundert Prozent. Es stellt sich die Frage nach der Wirtschaftlichkeit der Wohngebietserweiterung im Hinblick auf tatsächlich benötigten Wohnraum. Als der Ortschaftsrat Wettersbach erstmals über eine mögliche Bebauung des obigen Gebietes debattierte, war die Zustimmung des Ortschaftsrates zur grundsätzlichen Prüfung der Flächen entlang der Esslinger und Heidenheimer Straße als Wohnerweiterungsgebiet, für maximal 170 Wohneinheiten erteilt worden. Wir können uns nicht vorstellen, dass man bei solchen „Wohnmengen“ auch die Bereiche der Wasserversorgung im Blick hatte. Neubauwohngebiete in Wolfartsweier, Hohenwettersbach und eine riesiges Erweiterungsgebiet in Stupferich sind jeweils noch größer. Eine Nichtberücksichtigung würde nicht dem Planungsauftrag des Ortschaftsrates entsprechen. Unsere Zustimmung erfolgte vorbehaltlich aller weiteren Prüfungen und Gutachten. Damit meinen wir nicht, dass man an Untersuchungen und Gutachten solange dreht, bis sie dann endlich passen. Fassungsanlagen des Verbandes optimaler gestalten. In gewissem Maße kann der Zweckverband damit bereits heute vorsorglich auf ggf. zukünftige klimatisch bedingte niedrigere Grundwasserstände reagieren.“ […] Hiermit wiederholen wir unsere Forderung nach einer Reduzierung der Gebäudehöhen. Wir sind absolut nicht der Meinung, dass es dem dörflichen Charakter entspricht, dass in Grünwettersbach große massiven Wohnblöcke mit drei Vollgeschossen entstehen sollen. Es ist zwar ein kleines Symbol des Entgegenkommens sichtbar, wenn Sie veranlassen, dass vereinzelte Gebäude im obersten Geschoss etwas zu- rückzusetzen sind. Damit geben wir uns jedoch nicht zufrieden. Siehe hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in Nr. 8. 91 Wir finden es bedauerlich, dass vor allem auf dem künftig städtischen Grundstück, dem jetzigen ASV-Sportplatz, eine solche dermaßen massive und intensive Bebauung vorgeschlagen wird. Es könnte der Verdacht aufkommen, man wolle unser Grünwettersbach opfern um städtische Löscher zu füllen, die, so hört man manchmal, ohnehin schwarzen Löchern ähneln. Das können wir uns aber so nicht vorstellen und dem widersprechen wir auch immer wieder. Unser Ortsvorsteher Rainer Frank, hat in mehreren öffentlichen Sitzungen, unter anderem in Anwesenheit des Baubürgermeisters, Herrn Fluhrer, deutlichst versichert, dass es in erster Linie der Ortschaftsrsat ist, der entscheidet, was dem dörflichen Charakter entspricht. Herr Fluhrer hat nicht widersprochen. Wir können uns nicht im Entferntesten vorstellen, dass man uns Ortschaftsräte und die dortmals reichlich vertretene Wettersbacher Bevölkerung, in diesen Versammlungen mit voller Absicht fehlerhaft informiert hat. Oder? Wir […] werden dieser Planung so nicht zustimmen und dies werden wir in der Öffentlichkeit publizieren. Unsere Ablehnung im Hinblick auf die Geschossigkeit haben wir Ihnen bereits am 27. November 2020 schriftlich mitgeteilt. Zu den Dachformen und der Dachbegrünung: In Grünwettersbach gibt es bisher nahezu 0 Flachdächer. Mit einem Satteldach passen die Gebäude besser zum dörflichen Charakter des Bestandes. Dachbegrünung ist grundsätzlich eine schöne Sache. Dann sollte es aber schon eine intensive Dachberünung sein, die den Bewohnern der Gebäude auch ein Mehr / Meer an Lebensqualität bieten kann. Extensive Dachbegrünungen sind aus unserer Sicht „Grüne“ Mogelpackungen. Die städtebauliche Dichte in Cluster 2 entspricht der gleichen städtebaulichen Dichte wie im restlichen Plangebiet (Mit Ausnahme der Fläche für Gemeinbedarf). Die Eigentumsverhältnisse werden im Bodenordnungsverfahren geklärt. Der Ortschaftsrat ist im Zuge der Beratungsfolge in die Beschlüsse eingebunden. Beschlussfassendes Gremium ist der Gemeinderat. Siehe hierzu die Anmerkungen des Stadtplanungsamtes zu Bürger*in Nr. 31. Es ist eine Kombination aus Dachbegrünung und Gewinnung von Solarenergie vorgesehen. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes schreiben die sogenannte Karlsruher Mischung vor. Die Dachbegrünung bringt neben ihrer Regenrückhaltefunktion auch 92 Ehrlicherweise sollte man sagen, dass der ökologische Nutzen gleich null ist. Wenn die Gebäude allerdings auch noch so dermaßen hoch sind, wird kein Mensch ein Gründach, egal welches, überhaupt wahrnehmen können. Dann sollte man schon lieber eine energetische solare Nutzung vorschlagen. Das würde wenigstens der sonnigen Lage entsprechen. Zu Reihenhäuser und Split-Level-Typen: Einer der Gründe, warum wir […] der Planungsuntersuchung vorläufig zugestimmt haben, ist die Tatsache, dass wir in unserem Baugebiet eine Chance gesehen haben. Es wird in der gesamten städtischen und vor allem bauträgermäßigen Planung von Wohngebieten, immer so getan wird, als gebe es nur junge Leute und solche, die sich auch 30 Jahre nach ihrem Hausbau noch jung genug fühlen, vier Stockwerke hoch und runter zu hüpfen. Das ist nicht die Realität. Jetzt haben wir hier die Chance, endlich mal Wohnformen für die Generation zu entwickeln, die in spätestens 20 Jahren die absolute Bevölkerungsmehrheit bildet und was passiert? Es wird wieder am Bedarf vorbeigeplant. Dieser Bebauungsplanentwurf könnte zum großen Teil der Feder eines Bauträgers entschlüpft sein. Reihenhäuser und Split- Level-Häuser brauchen wir heute beim besten Willen nicht mehr. Wer von den immer weniger werdenden jungen Häusleskäufern ein Reihenhaus haben möchte, der findet solche schmalen, viergeschossigen Immobilien mehr als genug. Die kann er denen abkaufen, die im Alter in der Regel von 55-70 Jahren ihr Exemplar wiederverkaufen – weil ihnen die Treppen zu beschwerlich sind und sie viel lieber bequem und altersgerecht auf einer Ebene wohnen wollen. Das ist Realität. einen ökologischen Mehrwert. Zudem heizen sich die Dachflächen nicht so sehr auf. Der Bebauungsplan bietet die Möglichkeit über vielfältige Bautypologien alle Zielgruppen anzusprechen. In den Mehrfamilienhäusern sind beispielsweise auch barriearme Wohnungen für älter Menschen möglich. Dies wird über § 35 der Landesbauordnung sichergestellt. 93 Wir wollen aber auch anmerken, dass wir dem Planungsbüro keinen schwarzen Peter zuschieben wollen. Die Damen und Herren haben gute Ansätze. Die Höfe zu Beispiel finden wir klasse. Reduzieren Sie bitte die Geschossigkeit! Arbeiten Sie hauptsächlich mit geneigten Dächern! Falls doch Flachdächer nötig sind, geben Sie intensive Dachbegrünungen oder solare Nutzungen vor! Und denken Sie an die geburtenstarken Jahrgänge, zu denen viele von uns gehören! Wir bitten Sie eindringlich, noch viel viel weiter voraus zu denken. Wo sollen denn diese alternden, geburtenstarken Jahrgänge wohnen, wenn ihnen ihr freistehendes Haus zu groß geworden ist, die Reihenhäuser mit vier Stockwerken nicht mehr zu packen sind oder sie in oberen Stockwerken wohnen, die nicht aufzugstechnisch erschlossen? Es wird nicht genug passenden Wohnraum für all diese Menschen geben. Das ist jetzt schon sicher. Die hier geplanten Wohneinheiten sind viel zu wenig. Wir sind in der Verantwortung. Sie alle und wir Ortschaftsräte ebenso. Lassen Sie uns etwas Gutes daraus machen, etwas, worauf wir einmal stolz sein können. Lassen Sie uns Vorreiter sein für andere Baugebiete. Bürger*in 41 vom 2. Juni 2021 […] Anwendung von § 13b BauGB: Der Bebauungsplan wird mit einem Verfahren nach § 13b BauGB begründet. Die Flächengrößen betragen für die "Östliche Esslinger Str." 3,1 und für „Heidenheimer Str." 2,2 ha. In dem Paragrafen gilt aber nur für Baugebiete, die maximal 1 ha Fläche umfassen. Diese Der Bebauungsplan wird nach § 13 b BauGB im beschleunigten Verfahren für den Außenbereich aufgestellt. Eine Grundfläche nach § 19 Abs. 2 BauNVO von insgesamt 10.000 m² wird mit dem vorliegenden städtebaulichen Entwurf nicht überschritten. Daher ist ein Umweltbericht nicht erforderlich. Um den Eingriff in Natur und Landschaft umfassend bewerten zu können, wurde ein naturschutzfachlicher Beitrag 94 Regelung, die ein beschleunigtes Verfahren ohne eingehende Untersuchung der Umweltbelange ermöglichen, ist angesichts der Größe des Baugebiets somit nicht anwendbar und entfällt als Planungsbegründung. beauftragt und erstellt. Er ersetzt den in diesem Verfahren nicht notwendigen Umweltbericht und ermittelt den artenschutzrechtlich notwendigen Ausgleich, den Ausgleich nach Biodiversitätsstärkungsgesetz, sowie zahlreiche Minimierungsmaßnahmen, um den Eingriff in Natur und Landschaft soweit zu minimieren wie möglich. Biotopflächen im Gebiet: Neben strukturarmen Ackerflächen gibt es im Planungsgebiet auch Streuobstflächen und vergleichsweise artenreiche Mähwiesen, zu denen es Hinweise gibt, dass sie die Qualität eines FFH- Lebensraumtyps haben („6510 Magere Flachland-Mähwiesen"). Eine Überbauung kommt für die entsprechenden Teile wegen des Biotopschutzes nicht in Frage. Die Streuobstbestände sind in im Gebiet und darüber hinaus recht weitflächig er­ halten. Seit der Novellierung des Naturschutzgesetzes („Biodiversitätsstärkungsgesetz") sind nach § 33a Streuobstbestände mit mehr als 1500 m² Fläche „zu erhalten", also vor Eingriffen geschützt. Die Streuobstbestände im Planungsgebiet erfüllen dieses Kriterium, es handelt sich um ca. 60 betroffene Streuobst-Bäume, einschließlich der in diesen Strukturen lebenden Tierarten (Vögel, Fledermäuse, andere Säugetierarten). Sie dürfen nicht ohne Weiteres überplant werden. Der zum Zeitpunkt der TÖB 2 vorliegende naturschutzfachliche Beitrag enthielt noch nicht die aktuell vorliegenden Inhalte. Das, letztes Jahr neu in Kraft getretene, Biodiversitätsstärkungsgesetz ist bereits darin aufgenommen und beinhaltet den Schutz der Streuobstwiesen und sieht den vorgeschriebenen Ausgleich der Streuobstwiesen vor. Die entfallenden Strukturen, die als Fortpflanzungs- oder Ruhestätte dienen, werden durch zahlreiche Nistkästen für Vögel und Fledermäuse ersetzt. Zur Aufrechterhaltung von Nahrungsflächen werden krautreiche Säume, Gehölzinseln und Heckenstrukturen entwickelt. Magere Flachland-Mähwiesen kommen im Plangebiet nicht vor. Negative Auswirkungen auf angrenzende, bebaute Gebiete: Von den unbebauten Flächen gehen derzeit positive Auswirkungen auf die schon bestehende Bebauung von Grünwettersbach aus. Diese sind im Einzelnen: Die Grünflächen haben eine klimatisch ausgleichende Wirkung auf die bebauten Gebiete, nicht nur für das angrenzende Der naturschutzfachliche Beitrag bewertet die Beeinträchtigung der strömenden Kaltluft durch die geplanten Gebäude als gering. Vergleiche hierzu Seite 40 des 95 Siedlungsgebiet, sondern auch für die­ gesamte Ortschaft - ein nicht zu vernachlässigende Vorteil im Randbereich der Oberrheinebene mit ihrem zeitweise sehr belastenden Klima. Und angesichts des Klimawandel eine immer stärker wirkende Tatsache. Der Landesnaturschutzverband hat in seiner Stellungnahme zur Fortschreibung des Karlsruher Flächennutzungsplans 2030 bereits seine ablehnenden Stellungnahe zur baulichen Nutzung des Gebiets abgegeben: ,,KA.1-W-423_$ Nördl. Heinz- Barth-Schule: Als wichtiger Ausgleichsraum mit sehr hoher Kaltluft-Lieferung ist diese Fläche als siedlungsnaher Freiraum für Grünwettersbach für eine Wohnbebauung ungeeignet und wird von uns abgelehnt." Auf den Flächen mit natürlichen Böden versickert das Regenwasser. Diese Funktion werden sie nach der Bebauung nicht mehr erfüllen können. Das Gebiet dient als offene Landschaft auch der Naherholung der ansässigen Grünwettersbacher Bevölkerung - auch diese Funktion wird nach der Bebauung verloren gehen, weil sich das öffentlich zugängliche „Grün" in privates, nicht mehr zugängliches verwandelt. naturschutzfachlichen Beitrags. Das Planungskonzept sieht einen offene Struktur vor, die zahlreiche begrünte Zwischenräume aufweist, durch die auch weiterhin Kaltluft in das Gemeindegebiet strömen kann. Die Versickerungsfähigkeit der Böden ist im Bestand schon gering. Es gibt im Bestand Geröllfänge, über die das anfallende Oberflächenwasser in die Kanalisation eingeleitet wird. Es wird eine Dachbegünung, Grünmulden und ein geringer Versiegelungsgrad vorgesehen. Eine wesentliche Verschlechterung zum Bestand ist nicht zu erwarten. Die zahlreichen geplanten öffentlichen Grün- und Spielflächen bieten neue Möglichkeiten zur Naherholung. Die bestehenden Flächen sind hingegen private Grundstücke, die nicht für die Öffentlichkeit zugänglich sind. Flächenverbrauch: Der LNV hat in der Stellungnahme den großen Flächenverbrauch im Raum Karlsruhe kritisiert und einen Netto-Null- Verbrauch eingefordert. Die Stadt ist zu einem sparsamen, sprich nachhaltigen Umgang mit der sehr begrenzten Ressource an Naturflächen gebunden. In Karlsruhe hat lediglich ein Drittel des im FNP 2030 errechneten absoluten Bedarfs an neuen Wohnbauflächen Eingang in die Darstellungen des Flächennutzungsplanes gefunden. Der Nachbarschaftsverband setzt deshalb auch auf die Zielwerte zur Siedlungsdichte, die auch im vorliegenden Bebauungsplan die Planungsgrundlage darstellen. Somit wird ein schonender Umgang mit Grund und Boden gewährleistet. Verlust an landwirtschaftlichen Flächen: 96 Bei einer Bebauung gehen landwirtschaftliche Flächen mit - nach unseren Informationen - recht guter Produktivität verloren. Das kritisiert der Schwarzwaldverein entschieden. Landwirtschaftliche Flächen müssen mehr geschützt werden, denn hier wachsen schließlich Nahrungsmittel. Der Schwarzwaldverein lehnt die geplante Bebauung am Rande von Grünwettersbach ab. Abschließend machen wir darauf aufmerksam, dass im Lichte des Urteils des Bundesverfassungsgerichts zur bundesdeutschen Klimapolitik sich jedes Projekt am Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen auch für die künftigen Generationen nach Artikel 20a GG messen lassen muss. Ein verantwortungsvoller Umgang mit der Natur ist danach unabdingbar. An diesen Auftrag sind alle Behörden gebunden, auch die Stadt Karlsruhe. Am weiteren Verfahren wollen wir beteiligt werden Derzeit befinden sich auf dem durch die bestehenden und nur einseitig angebauten Straßen Esslinger Straße und Heidenheimer Straße erschlossenen Gebiet ein Sportplatz, Ackerflächen und Streuobstwiesen. Die einseitig angebauten Straßen sollen durch Bebauung vervollständigt werden. Dadurch kann im Sinne des schonenden Umgangs mit Grund und Boden Erschließungsfläche eingespart werden. Durch die geringe Grundfläche der Bebauung und die angemessene städtebauliche Dichte, wird die Neuversiegelung reduziert. So wird sichergestellt, dass die landwirtschaftlichen Flächen nur im notwendigen Umfang umgenutzt werden müssen. Eine Alternativenprüfung wurde mit Blick auf den Flächennutzungsplan durchgeführt. In Grünwettersbach stehen derzeit nicht genügend aktivierbare Baulücken oder Brachflächen zur Deckung des ermittelten Wohnraumbedarfes zur Verfügung. Die aktivierbaren Baulücken werden bereits im Rahmen der Flächennutzungsplanung in der Bedarfsermittlung zukünftiger Wohnbauflächen dem errechneten Bedarf gegenübergestellt und konnten diesen im vorliegenden Fall nicht decken. Flächen die auf vergleichbare Weise geeignet sind die Wohnraumbedarfe zu decken, gibt es in Grünwettersbach derzeit nicht. Im Resümee bleibt festzuhalten, dass die natur- und artenschutzrechtlichen Belange sorgsam erfasst und bewertet wurden, entsprechende Ausgleichsmaßnahmen sind festgesetzt. Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 2 BauGB besteht die erneute Möglichkeit zur Stellungnahme. Bürger*in 1 vom 28. Mai 2021 Bürger*in 2 vom 17. Mai 2021 Bürger*in 3 vom 17. Mai 2021 Bürger*in 4 vom 17. Mai 2021 Bürger*in 5 vom 17. Mai 2021 Bürger*in 6 vom 17. Mai 2021 Bürger*in 7 vom 18. Mai 2021 Bürger*in 8 vom 20. Mai 2021 Bürger*in 9 vom 13. Mai 2021 Bürger*in 10 vom 15. Mai 2021 Bürger*in 11 vom 24. Mai 2021 Bürger*in 12 vom 23. Mai 2021 Bürger*in 13 vom 22. Mai 2021 Bürger*in 14 vom 25. Mai 2021 Bürger*in 15 vom 25. Mai 2021 Bürger*in 16 vom 26. Mai 2021 Bürger*in 17 vom 26. Mai 2021 Bürger*in 18 vom 26. Mai 2021 Bürger*in 19 vom 26. Mai 2021 Bürger*in 20 vom 27. Mai 2021 Bürger*in 21 vom 27. Mai 2021 Bürger*in 22 vom 28. Mai 2021 Bürger*in 23 vom 28. Mai 2021 Bürger*in 24 vom 28. Mai 2021 Bürger*in 25 vom 28. Mai 2021 Bürger*in 26 vom 28. Mai 2021 Bürger*in 27 vom 29. Mai 2021 Bürger*in 28 vom 29. Mai 2021 Bürger*in 29 vom 29. Mai 2021 Bürger*in 30 vom 30. Mai 2021 Bürger*in 31 vom 30. Mai 2021 Bürger*in 32 vom 31. Mai 2021 Bürger*in 33 vom 31. Mai 2021 Bürger*in 34 vom 31. Mai 2021 Bürger*in 35 vom 31. Mai 2021 Bürger*in 36 vom 1. Juni 2021 Bürger*in 37 vom 1. Juni 2021 Bürger*in 38 vom 2. Juni 2021 Bürger*in 39 vom 2. Juni 2021 Bürger*in 40 vom 1. Juni 2021 Bürger*in 41 vom 2. Juni 2021

Stadt Karlsruhe Stadtplanungsamt Bebauungsplan „Östlich Esslinger Straße zwischen Heidenheimer Straße und Ludwigsburger Straße und Teilbereich Heidenheimer Straße“ Verkehrsuntersuchung Karlsruhe, 01. September 2021 - 1 - Inhalt 1 Aufgabenstellung - 2 - 2 Verkehrsanalyse - 3 - 3 Verkehrsprognose - 5 - 4 Planfall mit neuem Gebiet - 8 - 5 Bewertung - 10 - 5.1 Wohngebietsverträglichkeit - 10 - 5.2 Leistungsfähigkeit - 10 - 5.3 Weitere potenzielle Entwicklungsflächen - 12 - 6 Fazit - 14 - - 2 - 1 Aufgabenstellung Die Stadt Karlsruhe beabsichtigt, den Bebauungsplan „Östlich Esslinger Straße zwischen Heidenheimer Straße und Ludwigsburger Straße und Teilbereich Heidenheimer Straße“ zur Entwicklung von Wohn- bauflächen sowie einer Kita aufzustellen. Hierfür sind u.a. die verkehrlichen Aspekte hinsichtlich der Erschließung unter den gegebenen Rahmenbedingungen zu klären. Mit der vorliegenden Verkehrsun- tersuchung soll eine Abschätzung der Verkehrserzeugung und –verteilung für die geplanten Nutzun- gen sowie eine Bewertung der verkehrlichen Auswirkungen erfolgen. Hierfür wird zunächst eine Analyse der verkehrlichen Bestandssituation vorgenommen sowie darauf aufbauend eine Prognose des vorhabenbedingten Zusatzverkehrs. Mit den überlagernden Verkehrs- mengen erfolgt eine Bewertung des zu erwartenden Gesamtverkehrsaufkommens sowohl hinsichtlich der Umfeldverträglichkeit als auch hinsichtlich der leistungsfähigen Anbindung an das vorhandene Hauptverkehrsnetz, um eine gesicherte äußere Verkehrserschließung nachzuweisen. Nicht Bestandteil dieser Verkehrsuntersuchung zum o.g. Bebauungsplan können verkehrsrechtliche Festsetzungen wie z.B. Geschwindigkeitsbeschränkungen oder die Neuordnung von Parkierungen im Bestandsnetz oder die Führung von Baustellenverkehren sein, wie sie mitunter im Beteiligungsverfah- ren gefordert wurden. Diese Belange können nicht bauplanungsrechtlich behandelt bzw. festgesetzt werden, sondern sie obliegen der zuständigen Straßenverkehrs- bzw. Straßenbaubehörde. Geplant ist eine Neubebauung „Wohnen“ (in rot dargestellt) entlang der bestehenden Heidenheimer Straße bzw. Esslinger Straße sowie eine Verlagerung des dortigen Sportplatzes des ASV Grünwetters- bach (in blau dargestellt) in Richtung südlich der Sportanlagen des SC Wettersbach, die verkehrlich ebenfalls zu berücksichtigen ist. Übersichtsplan - 3 - 2 Verkehrsanalyse Zur Erfassung der bestehenden Verkehrssituation wurden am Donnerstag, den 6. Mai 2021 Verkehrs- zählungen an den beiden gebietsrelevanten Knotenpunkten durchgeführt, einmal am Knoten L623 / Zur Ziegelhütte und einmal am Knotenpunkt L623 / Am Herrenweg. Dabei wurden im 15-Minuten- Rhythmus alle Fahrbewegungen am Knotenpunkt getrennt für alle Fahrzeugarten (z.B. Pkw, Fahrräder, Busse, Lkw, etc.) erhoben. Zählstellen Es wurden folgende Verkehrsmengen erhoben: Zählung L623 / Zur Ziegelhütte Zählung L623 / Am Herrenweg - 4 - Es zeigt sich, dass die Straße Zur Ziegelhütte von ca. 2.100 Kfz/24h und die Straße Am Herrenweg von ca. 1.200 Kfz/24h (beide Fahrtrichtungen zusammen) befahren wird. Die Verkehrsverteilung des Wohngebietsverkehrs kann zu ca. 50% Richtung Wolfartsweier, ca. 10% Richtung westliches Wet- tersbach und ca. 40% Richtung Palmbach abgeleitet werden, was auch für die „neuen“ Verkehre angesetzt wird, da von ähnlichem Verkehrsverhalten ausgegangen werden kann. Die Lkw-Anteile be- wegen sich bei ca. 3% auf der Straße Zur Ziegelhütte bei ca. 6% auf der Straße Am Herrenweg. Die Spitzenstunden wurden morgens zwischen 7:45 und 8:45 Uhr und nachmittags zwischen 16:30 und 17:30 Uhr erhoben bei Spitzenstundenanteilen am Gesamttagesverkehr von 7 bis 8%. Um coronabedingte Einflüsse gegenüber einem Normalwerktag auszuschließen, wurden die Zählun- gen mit Ergebnissen vorangegangener Zählungen (vor Corona) verglichen. U.a. lagen mehrtägige Ver- gleichszählungen von Februar 2020 auf der L623 Am Wetterbach und der L623 Wiesenstraße vor. Gegenüber den aktuellen Zählungen wurde damals mit +5,8% bzw. +1,1% nur geringfügig mehr Verkehr gegenüber den aktuellen Zählungen erhoben, weshalb die Verkehrsanalyse als hinreichend repräsentativ angesehen werden kann. Um dennoch die Bestandsverkehre nicht zu unterschätzen und eine Bewertung der Verkehrssituation „zur sicheren Seite“ hin vorzunehmen, wurden die Zählungen auf allen Verkehrsrelationen um +20% hochgerechnet. Dieser Wert ergibt sich aus älteren Verkehrs- ansätzen auf der L623 im Zusammenhang mit der Lärmaktionsplanung 2014 mit Verkehren auf der L623 zwischen 8.200 und 9.800 Kfz/24h. Zusätzlich wurden die Freizeitverkehre von und zum Sport- gelände des ASV Grünwettersbach mit ca. 100 Kfz/24h separat abgeschätzt und hinzugerechnet, da im Zählzeitraum noch keine Sportaktivitäten stattfanden. Somit ergibt sich der folgende Belastungs- plan für den Analysefall: Verkehrsmengen Analyse 2021 in Kfz/24h (Normalwerktag) - 5 - 3 Verkehrsprognose Die Verkehrserzeugung wird über die geplanten Nutzungen im Gebiet abgeschätzt. Um im Weiteren nicht von zu geringen Verkehrsmengen auszugehen, erfolgt die Abschätzung jeweils „zur sicheren Seite“ hin. Es kann also mit relativer Sicherheit davon ausgegangen werden, dass die hier ermittelten Verkehrsmengen in der Realität unterschritten werden. Maßgeblich für das zu erwartende zusätzliche Verkehrsaufkommen ist die Zahl der Personen, die das Gebiet nutzen und dadurch Verkehr erzeugen. Bei Gebieten mit Wohnnutzung ist dies vor allem die Zahl der Einwohner. Es ist daher zunächst die Zahl der Nutzer zu ermitteln. Das Pkw-Aufkommen kann hieraus über die Wegehäufigkeit pro Person, die Verkehrsmittelwahl und den Pkw-Besetzungsgrad ermittelt werden. Einen schematischen Überblick über die Methodik gibt die folgende Abbildung: Methodik zur Abschätzung des zu erwartenden zusätzlichen Verkehrsaufkommens Grundlage für die Abschätzung des Verkehrsaufkommens ist die Einwohnerzahl, die aus dem überar- beiteten Rahmenplan mit den daraus resultierenden Wohneinheiten je Cluster abgeleitet werden kann: - 6 - Überarbeiteter Rahmenplan mit Angaben zu Wohneinheiten je Cluster Der Umrechnungsschlüssel von WE auf Einwohner erfolgte typologiebezogen mit Ansätzen von 1,0 EW für 1-Zimmer-Wohnungen bis zu 4,0 EW für Einfamilienhäuser. Für die geplanten ca. 160 Wohneinheiten wurden mit dieser Methodik insgesamt 406 Einwohner errechnet, was einer durch- schnittlichen Belegungsdichte von 2,54 EW/WE entspricht. Zum Vergleich: die durchschnittliche Bele- gungsdichte je WE beträgt im Bestand für Grünwettersbach gemäß statistischem Jahrbuch 2020 2,13 EW/WE, für die Stadt Karlsruhe insgesamt 1,95 EW/WE. Die Anzahl der für das Gebiet errechneten Einwohner erscheint somit recht deutlich auf der sicheren Seite. Die Mobilitätskennziffern je Einwohner können aus einer umfangreichen Haushaltsbefragung zum Mobilitätsverhalten in Karlsruhe mit separaten Auswertungen für die „Bergdörfer“ abgeleitet werden („omniphon-Studie“), wobei wiederum die jeweils höchsten teilraumbezogenen Werte verwendet wurden, um eine Abschätzung zur sicheren Seite hin zu gewährleisten: - 7 - Mobilitätskennziffern Nicht alle Einwohnerwege finden im Plangebiet statt, weil die Wegehäufigkeit auch die Wege der Einwohner außerhalb des Plangebiets beinhaltet (d.h. weder Quelle noch Ziel sind im Plangebiet). Nach einschlägiger Literatur gemäß FGSV (Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen) beträgt der außerhalb des Gebietes stattfindende Verkehr i.d.R. ca. 20-30%, hier wird der Mindest- wert von 20% angesetzt. Zusätzlich zum Einwohnerverkehr findet im Plangebiet Besucherverkehr durch Privatleute und Geschäftsverkehr (z.B. Kundenverkehr von Handwerkern) statt. Dieser Verkehr beträgt i.d.R. maximal 15% des Einwohnerverkehrs. Güterverkehr tritt in Wohngebieten vor allem in Form von Ver- bzw. Entsorgungsverkehr und Lieferverkehr auf. Er kann aus der Einwohnerzahl zu 0,05 Lkw-Fahrten abgeschätzt werden. Insgesamt beläuft sich mit diesen Ansätzen die Verkehrsprognose im Kfz-Verkehr für die Wohnnutzung sowie mit ähnlich hohen Ansätzen für die Kita auf maximal: Die Verkehrsprognose wurde dabei für jedes Cluster separat vorgenommen, da die unterschiedliche räumliche Lage auch zu unterschiedlichen Routenwahlverläufen durch das Bestandsgebiet führt. In der folgenden Abbildung sind daher die Verkehrserzeugung je Cluster aufgetragen sowie unter Verwen- dung nutzungsspezifischer Tagesganglinien die bemessungsrelevanten Kfz-Verkehrsmengen in den Spitzenstunden morgens und nachmittags: - 8 - Kfz-Verkehrsaufkommen je Cluster und in den Spitzenstunden Das ebenfalls als Worst-Case-Szenario sehr hoch angesetzte Spitzenstundenaufkommen liegt bei ca. 90 bzw. 100 Kfz/h in beiden Fahrtrichtungen zusammen, was ca. 12,0 bzw. 13,6% des Gesamttages- verkehrsaufkommens entspricht. Diese Menge entspricht wiederum einem spitzenstündlichen maxima- len Zusatzverkehrsaufkommen von durchschnittlich einem Fahrzeug alle 35 bis 40s im bestehenden Wohngebiet, verteilt auf die verschiedenen Straßen des Verkehrsnetzes. Zum Vergleich: die beiden Verkehrserhebungen an den Anschlussknotenpunkten zur L623 wiesen mit ca. 7-8% Spitzenstunden- anteilen wesentlich geringere Ausprägungen auf, so dass selbst dieser als gering einzustufende Mehr- verkehr in der Realität tendenziell noch deutlich geringer ausfallen wird. Zusätzlich zum Kfz-Aufkommen werden Wege zu Fuß, mit dem Rad oder dem ÖPNV zurückgelegt. Unter Ansatz der Mobilitätskennziffern aus der omniphon-Studie für den Teilraum I ergeben sich fol- gende Werte: ÖPNV: 406EW x 3,1 Wege/EW x 15% ÖV-Anteil x 80% QZV = ca. 150 ÖV-Fahrten / Werktag Rad: 406EW x 3,1 Wege/EW x 4% Rad-Anteil x 80% QZV = ca. 40 Rad-Fahrten / Werktag Fuß: 406EW x 3,1 Wege/EW x 21% Fuß-Anteil x 80% QZV = ca. 210 Fußwege / Werktag 4 Planfall mit neuem Gebiet Um die zu erwartenden straßenbezogenen Verkehrszunahmen zu identifizieren, erfolgte eine cluster- bezogene Routenwahlanalyse auf Grundlage der über die Verkehrszählungen abgeleiteten Verkehrs- verteilungen. Durch Überlagerung der Verkehrszunahmen aus des Einzelclustern sowie der in Abzug gebrachten bestehenden Sportplatzverkehre des ASV Grünwettersbach und neuen Berücksichtigung dieser Verkehre inclusive einer möglichen Erweiterung in den Bereich der verlängerten Thüringer Stra- ße ergibt sich folgendes Gesamtbild: - 9 - Planfall mit neuem Gebiet: Verkehrszunahmen Kfz/24h Es zeigt sich, dass die Heidenheimer Straße je nach Abschnitt mit maximal ca. 200-300 Kfz/24h, die Reutlinger Straße ebenfalls mit ca. 200-300 Kfz/24h, die Ludwigsburger Straße mit ca. 100 Kfz/24h und die Thüringer Straße bzw. Am Herrenweg mit ca. 120 – 160 Kfz/24h werktags belastet wird. An den beiden Anbindungen an die L623 tauchen ca. 590 Kfz/24h an der Straße Zur Ziegelhütte auf und ca. 120 Kfz/24h Am Herrenweg. Die resultierenden Gesamtverkehrsmengen in Überlagerung mit den Bestandsverkehren ergeben sich zu: Planfall mit neuem Gebiet: Gesamtverkehrsmengen Kfz/24h und prozentuale Zunahmen - 10 - 5 Bewertung 5.1 Wohngebietsverträglichkeit Nach den „Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen“ RASt 06 der FGSV sind „Wohnstraßen“ bei einer Netzgestaltung bis zu einer Verkehrsstärke von 400 Kfz/h bzw. unter Ansatz von 10% Spitzen- stundenanteil ca. 4.000 Kfz/24h möglich. Diese Verkehrsmengen liegen im gesamten Wohngebiet in der Verkehrsprognose nicht vor. Die maximale Verkehrsmenge wird an der Straße Zur Ziegelhütte mit ca. 3.200 Kfz/24h erreicht, wo sich die Verkehre der Straßen Am Berg, der Heidenheimer Straße, der Reutlinger Straße und der Ludwigsburger Straße bündeln. In den einzelnen Wohnstraßen liegen die Verkehrsmengen deutlich darunter. Die resultierenden Verkehrsmengen können daher als grundsätz- lich wohngebietsverträglich angesehen werden. Charakterisierung von „Wohnstraßen“ nach RASt 06 5.2 Leistungsfähigkeit Zusätzlich müssen die Verkehrsmengen an den Knotenpunkten mit hinreichender Leistungsfähigkeit abgewickelt werden können. Hier sind die beiden Anschluss-Knotenpunkte an die L623 maßgebend, für die sowohl für die morgendliche, als auch für die nachmittägliche Spitzenstunde Leistungsfähig- keitsberechnungen nach dem „Handbuch für die Bemessung von Straßenverkehrsanlagen“ HBS 2015 der FGSV durchgeführt wurden. Bei unsignalisierten Knotenpunkten ist die durchschnittliche Wartezeit der rangniedrigsten Ströme maßgebend für die Qualitätseinstufung des Verkehrsablaufes. Für die beiden Knotenpunkte ergeben sich folgende Ergebnisse für die Planung, jeweils im Vergleich zum Bestand: - 11 - Bewertung der Leistungsfähigkeit L623 / Zur Ziegelhütte Bewertung der Leistungsfähigkeit L623 / Am Herrenweg Es zeigt sich, dass die Leistungsfähigkeit beider Knotenpunkte auch in der Planung gegeben ist. Die durchschnittlichen Wartezeiten für die Linkseinbieger (aus der untergeordneten Richtung einbiegend in die L623) erhöhen sich nur geringfügig (um maximal 3s aus der Straße Zur Ziegelhütte in der nach- mittäglichen Spitzenstunde) gegenüber dem Bestand. Insgesamt weisen beide Knotenpunkte auch in den prognostizierten Spitzenstunden gute bis sehr gute Verkehrsqualitäten auf. Die Verkehre sind auch bei erhöhten Verkehrsmengen auf der L623, wie sie beispielsweise bei Umlei- tungsverkehren im Falle von Störungen auf der BAB 8 immer wieder auftreten, grundsätzlich abwi- ckelbar. Es besteht in der maßgebenden nachmittäglichen Spitzenstunde ein „Puffer“ in Höhe von ca. - 12 - 60% auf der L623, bis zu der die Verkehre mit ausreichender Verkehrsqualität und Wartezeiten von unter 45s an den Knotenpunkten abfließen können. Bei einer tageszeitlichen Verkehrsverteilung wie die der Bestandsverkehre entspricht dies einer zusätzlich möglichen Verkehrsmenge auf der L623 von etwa +6.000 Kfz/24h. 5.3 Weitere potenzielle Entwicklungsflächen Über das eigentliche Plangebiet hinaus bestehen weitere mögliche Entwicklungsflächen in Grünwet- tersbach und Palmbach, die Auswirkungen auf die Verkehrssituation haben können. Sie sind nicht Gegenstand dieses Verfahrens, dennoch wurde angeregt, eine verkehrliche Gesamtschau inklusive aller möglichen Flächen und resultierender Zusatzverkehre vorzunehmen. Im Einzelnen wurden die folgenden Flächen auf Grundlage der aktuellen FNP-Fortschreibung sowie größere Baulücken unab- hängig von deren Realisierungswahrscheinlichkeit verkehrlich berücksichtigt: Weitere potenzielle Entwicklungsflächen mit Verkehrsabschätzung Bei Überlagerung der verkehrlichen Wirkungen zeigen sich folgende Verkehrszunahmen aus den wei- teren möglichen Entwicklungsflächen: - 13 - Mögliche Verkehrszunahmen aus weiteren Entwicklungsflächen Im betrachteten Gebiet um die Straßen Zur Ziegelhütte, Heidenheimer Straße, Esslinger Straße, Thü- ringer Straße und Am Herrenweg treten nur noch geringe Verkehrszunahmen in der Größenordnung von zwischen +40 und +240 Kfz/24h auf. Die größten Verkehrszunahmen sind auf der L623 zu ver- zeichnen. Diese resultieren insbesondere aus den möglichen Entwicklungen in Palmbach, die verkehr- lich zwar zum größten Teil Richtung BAB orientiert sein werden, aber zu einem kleineren Teil auch die L623 nutzen werden. Im Vergleich zu den bestehenden Verkehrsmengen auf der L623 von 9.000 bis 10.000 Kfz/24h bewegen sich diese Zunahmen aber in der Größenordnung von lediglich 6-8% und sind im Hinblick auf die weiter oben ausgeführten aus Leistungsfähigkeitssicht „kritischen“ Verkehrs- zunahmen ab ca. 6.000 Kfz/24 noch weit entfernt. - 14 - 6 Fazit Der aus dem Vorhaben resultierende Zusatzverkehr ist selbst bei der im Rahmen dieser Untersuchung vorgenommenen Maximalbetrachtung mit ca. 370 Quellverkehrs- und 370 Zielverkehrsaufkommen pro Werktag als gering einzustufen. In der Spitzenstunde sind maximal 90-100 Kfz als Zusatzverkehr im Gebiet zu erwarten, also etwa durchschnittlich alle 35-40s ein Fahrzeug. Der Zusatzverkehr verteilt sich dabei auf mehrere Straßen. Die resultierenden Gesamtverkehrsmengen inclusive der bestehenden Verkehre können als grundsätz- lich wohngebietsverträglich angesehen werden. Die Leistungsfähigkeit der Anschlussknotenpunkte an die L623 ist auch in der Planung gegeben. Die durchschnittlichen Wartezeiten erhöhen sich nur ge- ringfügig gegenüber dem Bestand. Insgesamt weisen die Knotenpunkte auch in den prognostizierten Spitzenstunden gute bis sehr gute Verkehrsqualitäten auf. Auch bei Umleitungs- oder Ausweichver- kehren über die L623 bis zu einer Größenordnung von ca. 6.000 Kfz/24h sind die Verkehre an den Knotenpunkten noch abwickelbar. Dementsprechend kann das Verkehrsnetz auch die Verkehre der weiteren potenziellen Entwicklungsflächen aufnehmen. Insgesamt kann das Baugebiet somit verkehrlich an das bestehende Straßennetz angebunden werden, die äußere Verkehrserschließung kann als gesichert angesehen werden. Karlsruhe, 01. September 2021

Bebauungsplan �X�, Karlsruhe � Bebauungsplan „Östlich Esslinger Straße zwischen Heidenheimer Straße und Ludwigsburger Straße und Teilbereich Heidenheimer Straße“, Karlsruhe – Grünwettersbach beigefügt: Begründung und Hinweise - Entwurf - BPL Östlich Esslinger Straße - 2 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 Inhaltsverzeichnis: A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) ...............................4 1. Aufgabe und Notwendigkeit ..............................................................................4 2. Bauleitplanung ....................................................................................................5 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung ........................................................................................ 5 2.2 Verbindliche Bauleitplanung ........................................................................................... 6 3. Bestandsaufnahme .............................................................................................6 3.1 Räumlicher Geltungsbereich .......................................................................................... 6 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit, Artenschutz .............................. 6 3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung ....................................................... 8 3.4 Eigentumsverhältnisse ................................................................................................... 8 3.5 Belastungen ................................................................................................................... 8 4. Planungskonzept ................................................................................................9 4.1 Städtebauliches Konzept ............................................................................................... 9 4.2 Erschließung ................................................................................................................ 10 4.3 Grünordnung ................................................................................................................ 12 4.4 Energiekonzept ............................................................................................................ 12 5. Planungsrechtliche Festsetzungen ................................................................. 13 5.1 Art der baulichen Nutzung ............................................................................................ 13 5.2 Maß der baulichen Nutzung ......................................................................................... 14 5.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen ............................................................... 17 5.4 Stellplätze und Garagen ............................................................................................... 18 5.5 Nebenanlagen.............................................................................................................. 18 5.6 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ............................................................................................................ 19 5.7 Pflanzgebote ................................................................................................................ 21 5.8 Pflanzerhaltungsgebote ............................................................................................... 22 5.9 Artenschutzrechtliche Maßnahmen zur Vermeidung, Minimierung oder zum Ausgleich von Eingriffen ........................................................................................................................ 22 5.10 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte ................................................................................... 24 5.11 Schallschutz ................................................................................................................. 24 6. Örtliche Bauvorschriften .................................................................................. 26 6.1 Dachgestaltung ............................................................................................................ 26 6.2 Fassadengestaltung ..................................................................................................... 26 6.3 Werbeanlagen und Automaten ..................................................................................... 27 6.4 Solaranlagen ................................................................................................................ 27 6.5 Unbebaute Flächen, Einfriedungen .............................................................................. 27 6.6 Nebenanlagen.............................................................................................................. 28 6.7 Außenantennen, Satelliten-Empfangsanlagen, Niederspannungsfreileitungen ............ 28 6.8 Erhöhung der Kfz-Stellplatzherstellung und -verpflichtung für Wohnungen .................. 28 7. Auswirkungen durch und auf die Neuplanung .............................................. 30 8. Umweltbericht ................................................................................................... 30 9. Bodenordnung und Sozialplan ........................................................................ 30 9.1 Bodenordnung ............................................................................................................. 30 9.2 Sozialverträglichkeit der Planung ................................................................................. 30 9.3 Sozialplan .................................................................................................................... 31 10. Statistik .............................................................................................................. 32 10.1 Flächenbilanz ............................................................................................................... 32 10.2 Geplante Bebauung ..................................................................................................... 32 BPL Östlich Esslinger Straße - 3 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 10.3 Bodenversiegelung ...................................................................................................... 32 11. Kosten (überschlägig) ...................................................................................... 33 11.1 Beitragsfähige Erschließungskosten ............................................................................ 33 11.2 Sonstige Kosten zu Lasten der Stadt ........................................................................... 33 11.3 Weitere umlagefähige Kosten für Ausgleichsmaßnahmen ........................................... 33 11.4 Städtische Kosten insgesamt ....................................................................................... 33 12. Finanzierung ..................................................................................................... 33 13. Übersicht der erstellten Gutachten ................................................................. 34 14. Anlagen zur Begründung ................................................................................. 34 B. Hinweise zum Bebauungsplan ........................................................................ 35 1. Einsehbarkeit von DIN-Normen und sonstigen Regelwerken ...................... 35 2. Versorgung und Entsorgung ........................................................................... 35 3. Entwässerung ................................................................................................... 35 4. Niederschlagswasser ....................................................................................... 36 5. Denkmalschutz und archäologische Funde ................................................... 37 6. Baumschutz und Baumpflanzungen ............................................................... 37 7. Erdaushub / Auffüllungen / Bodenschutz ...................................................... 38 8. Feuerwehr ......................................................................................................... 38 9. Barrierefreies Bauen ........................................................................................ 39 10. Erneuerbare Energien / Energiestandard ....................................................... 39 11. Freiraumplanung .............................................................................................. 39 12. Pflanzlisten ........................................................................................................ 39 13. Ökologische Baubegleitung ............................................................................ 40 14. Monitoring ......................................................................................................... 40 BPL Östlich Esslinger Straße - 4 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) 1. Aufgabe und Notwendigkeit Die Stadt Karlsruhe ist ein attraktiver Wohnstandort, für den auch künftig eine steigende Einwohnerzahl prognostiziert wird. Die Bereitstellung von Wohnraum ist derzeit eine der zentralsten Herausforderungen in der Gesamtstadt. Auch in Wettersbach ist die Nachfrage nach Wohnraum insbesondere für junge Familien mit Kindern groß. Deshalb sollen im vorliegenden Plangebiet am nordöstlichen Ortsrand von Grünwettersbach neue Wohnbauflächen generiert und qualifiziert werden. Derzeit befinden sich auf dem durch die bestehenden und nur einseitig angebauten Straßen Esslinger Straße und Heidenheimer Straße erschlossenen Gebiet ein Sportplatz, Ackerflächen und Streuobstwiesen. Die einseitig angebauten Straßen sollen durch Bebauung vervollständigt werden. Dadurch kann im Sinne des schonenden Umgangs mit Grund und Boden Erschließungsfläche eingespart werden. Durch die geringe Grundfläche der Bebauung und die angemessene städtebauliche Dichte, wird die Neuversiegelung reduziert. So wird sichergestellt, dass die Flächen nur im notwendigen Umfang umgenutzt werden müssen. Eine Alternativenprüfung wurde bereits bei der Erstellung des Flächennutzungsplanes durchgeführt. In Grünwettersbach stehen derzeit nicht genügend aktivierbare Baulücken oder Brachflächen zur Deckung des ermittelten Wohnraumbedarfes zur Verfügung. Die aktivierbaren Baulücken werden bereits im Rahmen der Flächennutzungsplanung in der Bedarfsermittlung zukünftiger Wohnbauflächen dem errechneten Bedarf gegenübergestellt und konnten diesen im vorliegenden Fall nicht decken. Weitere Maßnahmen, wie Aufstockungen und Bebauung in zweiter Reihe sind aufgrund der bestehenden Struktur des Ortes nur sehr begrenzt möglich und können wegen der vielen Einzeleigentümer und Einfamilienhäuser nicht im ausreichendem Maße für eine Entlastung des angespannten Wohnungsmarktes sorgen. Aufgrund der fehlenden Flächen für Innenentwicklung wäre es in Grünwettersbach und Palmbach nicht möglich, die Wohnraumbedarfe ohne Erweiterungen und Arrondierungen des bestehenden Siedlungsbereiches zu decken. Betrachtet man die Flächen, die in Grünwettersbach und Palmbach an den Siedlungsbereich angrenzen, so finden sich dort fast ausschließlich landwirtschaftlich- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen sowie Weideflächen und Streuobstwiesen. Um möglichst wenige dieser Flächen in Anspruch zu nehmen, wurde das vorliegende Plangebiet ausgewählt, da es keine eigene Erschließung benötigt und so flächenschonend umgesetzt werden kann. Flächen, die auf vergleichbare Weise geeignet sind die Wohnraumbedarfe zu decken, ohne dass dafür landwirtschaftliche Flächen in Anspruch genommen werden müssen, gibt es in Grünwettersbach derzeit nicht. Eine weitergehende Schonung der landwirtschaftlichen Fläche ist nicht möglich. BPL Östlich Esslinger Straße - 5 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 Das Plangebiet liegt nicht in der freien Landschaft, sondern stellt eine Transitfläche dar, die sich zwischen der kleinteiligen bestehenden Wohnbebauung, der Heinz-Barth-Grundschule, den Sportflächen und der Autobahn A8 aufspannt. Mit der geplanten Bebauung strebt die Stadt Karlsruhe die Schaffung von Wohnraum auf bereits erschlossenen Flächen an. Es soll zwischen den unterschiedlichen bestehenden Nutzungsarten und Bautypen vermittelt werden. Weitere Herausforderungen stellen der Schallschutz, die schwierige topografische Situation, das schonende Heranrücken an die Bestandsbebauung und die Klimaanpassung sowie der Klimaschutz dar. Um trotz der beschriebenen Herausforderungen eine möglichst qualitätvolle städtebauliche Struktur und Dichte zu generieren, hat die Stadt Karlsruhe eine zweistufige Planungskonkurrenz ausgelobt, bei der nach einer Vorauswahl fünf Büros ihre Planungskonzepte vorgestellt haben. Der Siegerentwurf „7 Höfe“ eines Planungsteams bestehend aus „SCHÖFFLER.stadtplaner.architekten“ und „stadt landschaft plus“, wurde daraufhin zu einem Rahmenplan ausgearbeitet. Eine umfassende Bürgerbeteiligung hat das Projekt in allen bisherigen Phasen begleitet, sodass die Bürger jederzeit die Gelegenheit hatten, das neue Baugebiet aktiv mitzugestalten. Der so entstandene Rahmenplan liegt dem vorliegenden Bebauungsplan zu Grunde. 2. Bauleitplanung 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung Der gültige Flächennutzungsplan 2030 (FNP) des Nachbarschaftsverbandes Karlsruhe stellt zwei Wohnbauflächen entlang der Esslinger Straße und der Heidenheimer Straße dar. Geringfügig werden durch den vorliegenden Bebauungsplan auch Flächen in Anspruch genommen, die derzeit als Erweiterungsfläche Schule und landwirtschaftliche Fläche dargestellt sind. Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13b BauGB aufgestellt. Die geordnete städtebauliche Entwicklung wird durch die geringfügigen Abweichungen nicht beeinträchtigt, da die Mehrflächen vorwiegend für Grünflächen in Anspruch genommen werden und die Dichte und Einwohnervorgaben des FNP 2030 eingehalten werden. Das Plangebiet ist dem Siedlungstyp C zugeordnet, mit einer Dichte von 40 Wohneinheiten pro ha, das sind ~80 Einwohner/ha. Für beide Flächen sind somit nach Vorgaben des FNP 2030 insgesamt ca. 170 neue Wohneinheiten (ca. 90 im Bereich Esslinger Straße und ca. 80 im Bereich Heidenheimer Straße) vorgesehen. Ein Drittel davon muss in verdichteter Bauweise ausgeführt werden. Beim Vollzug des Bebauungsplanes wird ein familienfreundlicher Wohnungsmix mit ca. 160 Wohneinheiten für ca. 409 Einwohnern erwartet. Dadurch wird den Werten aus dem Flächennutzungsplan entsprochen. Durch die Planung werden in geringen Umfang auch Flächen in Anspruch genommen, die derzeit im Flächennutzungsplan als Erweiterungsfläche Schule und landwirtschaftliche BPL Östlich Esslinger Straße - 6 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 Fläche dargestellt sind. Es kann davon ausgegangen werden, dass die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes durch die geringfügigen Abweichungen nicht beeinträchtigt wird. Der Flächennutzungsplan kann im Wege der Berichtigung nachträglich angepasst werden. 2.2 Verbindliche Bauleitplanung Für den Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplans liegen folgende Bebauungspläne vor:  Nr. 446 „Krummenacker-Sperling-Ziegelhütte“, rechtsverbindlich seit 27. Juli 1972  Nr. 447 „Krummenacker-Sperling-Ziegelhütte, Änderung“, rechtsverbindlich seit 11. Januar 1974  Nr. 552 „Sportzentrum Wettersbach“, rechtsverbindlich seit 5. Oktober 1979  Nr. 606 „Im Kloth-Rübenacker“, rechtsverbindlich seit 15. Juni 1984 Für den Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanes werden die Festsetzungen der genannten Bebauungspläne verdrängt. 3. Bestandsaufnahme 3.1 Räumlicher Geltungsbereich Das ca. 9,1 ha große Planungsgebiet liegt in Karlsruhe – Grünwettersbach. Maßgeblich für die Abgrenzung des Planungsgebietes ist der zeichnerische Teil des Bebauungsplanes. 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit, Artenschutz Das Plangebiet liegt im Naturraum Kraichgau. Der Charakterisierung dieses Naturraumes im Landschaftsplan 2030 ist zu entnehmen, dass die Schwemmflächen der Talausgänge der Schwarzwald-Randplatten und des Kraichgaus mit seiner mächtigen Lössdecke ideale Voraussetzungen für frühe Ansiedlungen bildeten. Der Kraichgau zählt dabei zu den ältesten Kulturregionen Europas. Ausgewogene Übergänge in höher gelegene Gartenbereiche und landwirtschaftlich genutzte Flächen sind typisch für die Hangbereiche. Auf den fruchtbaren Lössboden des Kraichgaus finden sich an den sonnigen Hängen Obst- und Gemüsegärten, ausgedehnte Grünlandnutzung, Äcker und Weinberge. Neben der Offenlandnutzung finden sich besonders auf den Bergrücken teilweise naturnahe Laubmischwälder (Buchenmischwälder) auf steiler Hanglage. Das Plangebiet liegt im Südosten Karlsruhes im Stadtteil Grünwettersbach. Es wird überwiegend landwirtschaftlich als Acker, Grünland und Obstwiesen BPL Östlich Esslinger Straße - 7 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 genutzt. Eingestreut sind Gebüsche/Feldgehölze vorhanden. An der „Heidenheimer Straße“ befindet sich der Sportplatz des ASV Grünwettersbach. Das Gebiet liegt im Naturpark „Schwarzwald Mitte / Nord“. Des Weiteren liegen im Gebiet selbst keine Schutzgebiete wie Landschaftsschutzgebiete oder Naturdenkmale vor. Die Feldhecke im Plangebiet ist gesetzlich geschützt. Ebenfalls sind die im Gebiet liegenden Streuobstwiesen gesetzlich geschützte Biotope. Auf Basis der Biotopkartierung sowie der Arterfassung lassen sich für das Plangebiet Lebensräume mit besonderer bzw. hoher Bedeutung für Flora und / oder Fauna abgrenzen. Hierzu gehören insbesondere:  Der Streuobstbestand an der Esslinger Straße mit dem großen Angebot an Baumhöhlen als Quartier für Fledermäuse, als Brut- und Nahrungshabitat für Vögel, Lebensraum für Reptilien sowie weitere Kleinsäuger und Insekten.  Die Streuobstbestände bzw. Gärten an der Heidenheimer Straße als Brut- und Nahrungsraum für Vögel, hochwertiges Jagdgebiet für Fledermäuse, Lebensraum für Reptilien, weitverbreitete Säuger (Kleinsäuger, Fuchs, Dachs) und Insekten.  Die Heckenzüge mit angrenzenden Saumbereichen mit ihrer Funktion als wertvoller Lebensraum für Reptilien, Brut- und Nahrungshabitat für Vögel sowie Lebensraum von weitverbreiteten Säugern (Kleinsäuger, Fuchs, Dachs) und Insekten. Es lässt sich sagen, dass die zur Bebauung vorgesehen Flächen neben allgemein häufigen Arten (u.a. Kohl- und Blaumeise, Buchfink, Mönchsgrasmücke, Amsel) auch von Arten genutzt werden, die auf der Roten Liste geführt werden (Klappergrasmücke, Star, Haussperling, Wendehals). Bei der Reptilienerhebungen im Gelände wurde die Zauneidechse nachgewiesen. Des Weiteren nutzen vier Fledermausarten (Großer Abendsegler, Zwergfledermaus, Breitflügelfledermaus sowie Rauhautfledermaus) das Gebiet zur Jagd. Die Teilfläche entlang der Esslinger Straße ist nach Norden und zur Straße hin abschüssig und durch abströmendes Oberflächenwasser bei Starkregen gefährdet. Das nördliche Teilgebiet an der Heidenheimer Straße ist nach Südwesten hin abschüssig und ebenfalls durch abströmendes Oberflächenwasser bei Starkregen gefährdet. Der Untergrund besteht aus Buntsandstein und der Grundwasserspiegel wurde bei einer Bohrung in diesem Bereich bei 75 m unter Geländeoberkante (GOK) angetroffen. Im Plangebiet befinden sich die „Heidenheimer Gräben“. Diese dienen der Entwässerung der Autobahn und sind somit keine Gewässer von wasserwirtschaftlich untergeordneter Bedeutung. Die Vorgaben und Verbotstatbestände des § 38 WHG und § 29 WG BW sind einzuhalten. BPL Östlich Esslinger Straße - 8 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung  Vorhandene Nutzungen Das Plangebiet ist weitestgehend unbebaut. Es befinden sich einzelne, dem Sportplatz des ASV Grünwettersbach zugeordnete Gebäude nördlich der Heidenheimer Straße. Zudem gibt es einige Geröllfänge im Gebiet. Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich auch Streuobstwiesen, landwirtschaftlich genutzte Flächen und Grünland.  Erschließung Innerhalb des Plangebietes befinden sich Teile der Esslinger Straße und der Heidenheimer Straße. Die Balinger Straße führt durch das Plangebiet und erschließt den Sportpark Tannweg mit der zugehörigen Gaststätte. Die bestehenden Erschließungsstraßen erschließen auch das Plangebiet.  Denkmalschutz Innerhalb des Geltungsbereiches gibt es keine Kulturdenkmale. Der an den Geltungsbereich angrenzende Friedhof steht unter Denkmalschutz. Von diesem wird ein Respektabstand eingehalten. Innerhalb dieses Abstandes werden Ausgleichsflächen angelegt, welche von Menschen in der Regel nicht betreten werden, sodass eine Störung nicht zu erwarten ist. Optisch wird die Bebauung schon durch die bestehende Baumreihe vom Friedhof abgeschirmt. 3.4 Eigentumsverhältnisse Die Grundstücke im Plangebiet befinden sich überwiegend im Privateigentum. 3.5 Belastungen  Lärm Auf das Plangebiet wirkt von der Bundesautobahn A8 Verkehrslärm ein. Gewerbelärm besteht im Gebiet aufgrund der benachbarten Gaststätte Tannweg. Zudem stellen die bestehenden und geplanten Sportanlagen in der näheren Umgebung eine Lärmquelle dar, die auf das Gebiet einwirkt.  Klima / Luft Das Plangebiet ist unbebaut und beinhaltet Baumbestand. Die Karte des städtebaulichen Rahmenplanes Klimaanpassung stellt den überwiegenden Bereich des Plangebietes als Freifläche mit Kaltluftlieferung dar. Gleichzeitig ist das Plangebiet als Potenzialflächen für klimaoptimierte Nachverdichtung sowie klimaoptimierte Bebauung vorgesehen. Außerdem dienen diese Bereiche als Einwirkungsbereich für Kaltluft. Unter anderem durch die in Luftlinie rund 200 m BPL Östlich Esslinger Straße - 9 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 entfernte Autobahn A8 ist das Plangebiet erhöhten Feinstaub- und Stickstoffbelastungen ausgesetzt. Die Anzahl an Tagen, an welchen der Grenzwert für die Feinstaubbelastung (PM10 Belastung) im Plangebiet überschritten wird, liegt bei vier und liegt dabei weit unter den 35 Kalendertagen, an denen die Grenzwerte maximal überschritten werden dürfen. Der prognostizierte Stickoxidwert für das Jahr 2020 liegt für das Gebiet unter der Hälfte des maximal zulässigen Jahreswertes.  Belastungen - Bodenverunreinigungen Innerhalb des Planumgriffs sind derzeit keine Flächen im Bodenschutz- und Altlastenkataster der Stadt Karlsruhe erfasst. Im Bereich der bestehenden Sportanlage sind jedoch verschiedene Gebäude (Vereinsheim, Geräteschuppen) sowie Oberflächenbefestigungen (Wege-, Flächenbefestigungen) vorhanden, deren Rückbau erforderlich wird. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass bei der Herstellung des Sportplatzplanums ortsfremde Auffüllmaterialien verwendet wurden. Des Weiteren sind auf dem Flst.-Nr. 73948 im Luftbild Gerätehütten auf dem Grundstück zu erkennen, die ebenfalls rückgebaut werden sollen.  Kampfmittel Es liegen keine Hinweise vor, die einen Kampfmittelverdacht begründen. Das Plangebiet liegt außerhalb des bombardierten Bereiches und es befanden sich dort während des Zweiten Weltkrieges keine wichtigen Industriebetriebe oder Verkehrswege von überörtlicher Bedeutung. 4. Planungskonzept 4.1 Städtebauliches Konzept Basierend auf dem Siegerentwurf der Planungskonkurrenz „Esslinger Straße – Heidenheimer Straße“ wurde zusammen mit den Bürgern ein Rahmenplan entwickelt. Dieser Rahmenplan hat das Planungskonzept konkretisiert, das dem vorliegenden Bebauungsplan zu Grunde liegt. Das durch Wohnnutzung geprägte Quartier soll das Wohnraumangebot von Wettersbach, aber auch von Karlsruhe ergänzen und vervollständigen. Deshalb sieht das Planungskonzept eine Mischung verschiedener Wohn- und Eigentumsformen vor. Innerhalb der sieben Höfe sollen sich Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser mit Mehrfamilienhäusern blockweise zu strukturell durchmischten Nachbarschaften zusammenschließen. Da sich das Plangebiet im Außenbereich befindet und es sich vorliegend um eine Angebotsplanung handelt, ist das Karlsruher Innenentwicklungskonzept mit seiner Verpflichtung zur Schaffung von sozial gefördertem Wohnraum nicht BPL Östlich Esslinger Straße - 10 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 anwendbar. Dennoch besteht die Möglichkeit auch in diesem Baugebiet sozialen Wohnraum zu schaffen. Eigentümer können, auf freiwilliger Basis, eine Förderung erhalten, wenn sie sich selbst dazu entscheiden, im Baugebiet geförderten Wohnraum herzustellen. Die Stadt wendet auf ihren eigenen Bauflächen das Grundstücksvergabekonzept Wohnen (Konzeptvergabe) an, welches der Gemeinderat am 20. April 2021 beschlossen hat. Danach werden flächenmäßig geeignete Grundstücke im Rahmen des Vermarktungsverfahrens nach verschiedenen Gesichtspunkten bewertet und vergeben. Zu den Vergabekriterien gehört unter anderem auch die Berücksichtigung von gefördertem Wohnraum. Ergänzt wird die Wohnnutzung durch eine geplante fünfgruppige Kindertagesstätte, die auch die Bedarfe angrenzender Baugebiete decken soll. Das erschließungsarme Konzept sieht vor, dass die einzelnen Cluster jeweils eine Gemeinschaftstiefgarage aufweisen, die über die bestehenden Straßen Esslinger Straße oder Heidenheimer Straße angefahren werden kann. Diese Tiefgaragen werden so in den Hang integriert, dass sie ein Plateau für das jeweilige Cluster bilden, auf dem sich der gemeinschaftlich genutzte Innenhof befindet. Die Erdgeschossebene befindet sich somit auf Höhe des Innenhofes, der als Begegnungsort dient. Die Gebäude werden von diesem Hof aus erschlossen, wodurch Nachbarschaften gebildet und gestärkt werden. Eine Notfallzufahrt kann über den barrierefreien Zugang zum Blockinnenhof erfolgen. Die Innenhöfe sollen einen hohen Grünanteil aufweisen. Durch die verschiedenen Cluster entsteht eine offene Blockrandstruktur, die sich mit kleinteiliger Bebauung an die Bestandsgebäude an der Esslinger Straße und der Heidenheimer Straße annähert. Die Planung sieht zwei bis drei Vollgeschosse, teilweise mit Staffelgeschossen, vor. So kann bei einer geringen Grundfläche dennoch eine angemessene städtebauliche Dichte erreicht werden, die den Vorgaben des Flächennutzungsplanes entspricht. Große Grünflächen im Gebiet erhalten die ökologische Funktion des Gebietes und bieten den Bewohnern*innen von Wettersbach neue Spiel- und Erholungsflächen. Durch zahlreiche Grünmulden und neue Geröllfänge soll das Hangwasser aufgefangen werden. Die Esslinger Straße und die Heidenheimer Straße werden in ihrer bisherigen Fahrbreite nur geringfügig angepasst. Es erfolgt lediglich eine Ergänzung neuer Stellplätze, Gehwege und Baumpflanzungen. 4.2 Erschließung Das Plangebiet ist derzeit mit einer Bushaltestelle (Schulbus) bei der Heinz- Barth-Schule und einer fußläufig in 5 Minuten von Cluster 1 und in 10 Minuten BPL Östlich Esslinger Straße - 11 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 von Cluster 7 erreichbaren Haltestelle an der „Wiesenstraße“ an den öffentlichen Personennahverkehr angebunden. Die Buslinien an der Wiesenstraße sind mit dem Bahnanschluss an der Haltestelle „Durlach Zündhütle“ abgestimmt und bieten so einen Anschluss an das Schienennetz. Eine direkte Einbeziehung des Plangebietes in die Busroute zum „Zündhütle“ wurde angefragt, ist aber derzeit aus Gründen des Betriebsablaufs nicht möglich. An das Straßennetz sind die Baugrundstücke über die Esslinger Straße und die Heidenheimer Straße angebunden. Die Zufahrt der einzelnen Cluster erfolgt über die jeweilige Gemeinschaftstiefgarage. Dort werden alle notwendigen Stellplätze nachgewiesen. Die Tiefgaragen können mit E-Ladestationen ausgestattet werden. Das Leitungsnetz wird dementsprechend ausgelegt. Besucherstellplätze stehen an der Esslinger Straße und der Heidenheimer Straße zur Verfügung. Um den Parkdruck auf den Bestandsstraßen nicht zu erhöhen und dem realen Verkehrsverhalten in Grünwettersbach gerecht zu werden, werden mindestens zwei Stellplätze pro Wohngebäude verlangt. Die Höfe der Cluster sollen als Aufenthaltsflächen dienen und autofrei bleiben. Es soll jedoch die Möglichkeit geben, z. B. für Umzüge in die Höfe einzufahren. Zudem sollen die Höfe für Rettungsfahrzeuge befahrbar sein. Die Höfe sollen so strukturiert werden, dass sie in der Mitte Grün- und Aufenthaltsbereiche haben, an die sich auf beiden Seiten Wegeflächen anschließen. Die Ver- und Entsorgung des Plangebietes kann über das vorhandene Leitungsnetz erfolgen. Trinkwasser- und Gasversorgung ist in der Heidenheimer und Esslinger Straße durch bestehende Leitungen sichergestellt. Die einzelnen Cluster können jeweils einen Wasseranschluss erhalten. Hierfür können wahlweise privat zu errichtende Wasserübergabeschächte, Hausanschlussräume in Tiefgaragen oder in Gebäudekellern gewählt werden. Die Trasse der Anschlussleitung bis zum privaten Hausanschluss soll dabei nicht über die Rückseiten der Grundstücke (Garten- und Terrassenflächen) verlaufen und maximal 20 m lang sein. Wasserschächte und Anschlussleitungen sollen dabei möglichst außerhalb der privaten Versickerungsflächen angeordnet werden. Insbesondere für die Cluster im Süden gilt, dass in Abstimmung mit den Stadtwerken das Erfordernis privater Hausdruckerhöhungen geprüft werden soll. Die Abfallentsorgung erfolgt über die Esslinger Straße und die Heidenheimer Straße. Für jedes Cluster ist in Straßennähe ein eingehauster Aufstellort für Abfallbehälter vorgesehen. Die Entsorgung findet ausschließlich über diese Flächen und über gemeinschaftliche Abfallbehälter statt. Die Größe und Lage BPL Östlich Esslinger Straße - 12 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 der Flächen sind im zeichnerischen Teil des Bebauungsplanes dargestellt. Niederschlagswasser auf den Grundstücken soll – soweit im Sinne des § 55 Abs. 2 Wasserhaushaltsgesetz schadlos möglich – bewirtschaftet werden. Das heißt, das Niederschlagswasser soll zu 100% auf dem eigenen Grundstück zurückgehalten, verwendet, verdunstet oder über Versickerungsmulden versickert werden. 4.3 Grünordnung Ziel der Grünordnung sind wohnungsnahe attraktive Grün- und Freiflächen und die Einbindung in den umgebenden Landschaftsraum. In den von den Gebäuden geschützten Innenhöfen entstehen ruhige, gemeinschaftliche Freibereiche, in denen nachbarschaftliches Leben stattfinden kann. Die Wohncluster werden immer wieder durch öffentlich nutzbare Grünflächen unterbrochen, wodurch Kaltluftabfluss und Durchlüftung sichergestellt werden. Neben einem Angebot an Spielflächen wird mit einer zusätzlichen Fuß- und Radwegeverbindung die Vernetzung zum umgebenden Landschaftsraum gestärkt. Die Grünmulden werden gestalterisch und funktional in die öffentlichen Grünflächen integriert. Sie bilden im Osten den Übergang in die angrenzende Landschaft. Den tiefsten Punkt im Norden der Esslinger Straße nimmt die von vorhandenen Gehölzstrukturen umgebene Mulde ein. Neben den speziell dem Ausgleich zugewiesenen Flächen ist vorgesehen, die öffentlichen Grünflächen mit Strukturen für die Zauneidechsen auszustatten, um das Lebensraumangebot für die Zauneidechsen zu optimieren. Aus naturschutzfachlichen Gründen sollen zur Begrünung vorrangig heimische Arten verwendet werden. Die Eignung hinsichtlich Klimawandel (Trockenheit, Hitze) wird ebenfalls zu berücksichtigen sein. Die Esslinger Straße erhält eine begleitende Baumreihe, die sowohl den neuen Gehweg als auch die offenen Stellplätze überstellt. Neben der gestalterischen Aufwertung des Straßenraums werden so auch wichtige Klimaanpassungsmaßnahmen umgesetzt. Weitere Begrünungsmaßnahmen mit kühlender Wirkung sind die geplante Dach- und Fassadenbegrünung. Hier entstehen darüber hinaus Lebensräume für Tiere und Pflanzen und die Ableitung von Niederschlagswasser wird verzögert. 4.4 Energiekonzept BPL Östlich Esslinger Straße - 13 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 Der Gemeinderatsbeschluss "Anforderungen zur Umsetzung der Klimaneutralität in Bauleitplanungen sowie Verträgen der Stadt Karlsruhe" vom 30. Juni 2020 beinhaltet drei Komponenten, die die Basis für ein weitgehend klimaneutrales Bauen legen. Laut Gemeinderatsbeschluss müssen neue Wohngebäude als Mindeststandard für die Gebäudeeffizienz die Anforderungen an ein KfW-Effizienzhaus 40 einhalten. Der Primärenergiefaktor des Energieträgers für die Wärmeversorgung muss kleiner als 0,3 sein. Die Dachflächen sind soweit als möglich mit Photovoltaik zu belegen. Mit diesen drei Faktoren kann ein weitgehend klimaneutrales Wohngebiet entstehen. Das Plangebiet soll beispielhaft für das Erreichen der Karlsruher Klimaschutzziele (Klimaneutralität bis zum Jahr 2040) stehen und die Möglichkeiten sowie Rahmenbedingungen der Energieversorgung unter Berücksichtigung ökologischer und ökonomischer Realisierungsmöglichkeiten zeigen. Aufgrund der Planung als Angebotsbebauungsplan können hohe energetische Standards sowie eine klimaneutrale Energieversorgung nicht von vornherein in Durchführungsverträgen geregelt werden. Im Rahmen der Konzeptvergabe von städtischen Grundstücken, stellt die umweltfreundliche Energieversorgung ein wichtiges Vergabekriterium dar. Für private Grundstücke können diese Belange nur als Empfehlung im Rahmen eines Energiekonzeptes Eingang finden. Im Zusammenhang mit diesem Bebauungsplan wurde ein solches Energiekonzept erstellt, welches dem Bebauungsplan als Anlage beiliegt. Dies soll den Bauwilligen vor allem Möglichkeiten aufzeigen, wie sie ihr Gebäude energetisch und wirtschaftlich sinnvoll mit erneuerbaren Energien versorgen können. Das Energiekonzept zeigt im Wesentlichen Varianten für verschiedene Wohnformen auf. Es wird unter anderem dargestellt, dass ein Primärenergiefaktor von 0,3 – 0,4 durchaus wirtschaftlich sein kann. Die Ergebnisse sind, soweit möglich in den vorliegenden Bebauungsplan eingeflossen. Zusätzlich wird auf das Klimaschutzgesetz Baden-Württemberg (KSG), das Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (GEG) und das Gesetz zum Aufbau einer gebäudeintegrierten Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität (GEIG) verwiesen. 5. Planungsrechtliche Festsetzungen 5.1 Art der baulichen Nutzung Zur Umsetzung der städtebaulichen Zielsetzungen für das Quartier und des städtebaulichen Konzepts werden für das Plangebiet allgemeine Wohngebiete BPL Östlich Esslinger Straße - 14 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 und eine Fläche für den Gemeinbedarf festgesetzt. Die Gliederung der Baugebiete dient insbesondere der Umsetzung der dort unterschiedlich festgesetzten Regelungen zum Maß der baulichen Nutzung. Allgemeine Wohngebiete (WA) dienen vorwiegend dem Wohnen. Die vorliegenden Festsetzungen bilden einen Zulässigkeitsrahmen, der den allgemein zulässigen Nutzungen aus § 4 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) entspricht. Dadurch soll ein lebendiges Quartier mit hohem Wohnanteil entstehen, das das vorhandene Nutzungsspektrum von Wohnen, Schule, Kindergarten und Sportplätzen sinnvoll ergänzt und keine nutzungsbedingten Konflikte hervorruft. Die zulässigen Nutzungen sollen auch die Möglichkeit bieten, das Angebot an kirchlichen, kulturellen, sozialen, gesundheitlichen und sportlichen Zwecken, die einen Mehrwert über das Plangebiet hinaus entfalten unterzubringen. Die nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen werden nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Dadurch wird ein hoher Anteil an Wohnnutzung sichergestellt und gleichzeitig der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes Baden- Württemberg Rechnung getragen, die einen vollständigen Ausschluss der ausnahmsweise zulässigen Nutzungen verlangt, wenn wie hier ein allgemeines Wohngebiet im Verfahren nach § 13b BauGB festgesetzt werden soll. Gleichzeitig wird das durch die ausgeschlossenen Nutzungen in der Regel hervorgerufene, höhere Verkehrsaufkommen im Gebiet und auch in den angrenzenden Bestandgebieten vermieden. Der Gebietscharakter wird dadurch nicht in Frage gestellt. Auf Gemeinbedarfsflächen (GBF) dürfen nur Einrichtungen und Anlagen errichtet werden, die der Allgemeinheit dienen und dem konkret festgesetzten Nutzungszweck entsprechen. Es soll dadurch dem gesamtörtlichen Bedarf an Kinderbetreuungseinrichtungen Rechnung getragen werden. Derzeit umfasst der Fehlbedarf an Kinderbetreuungsplätzen in Wettersbach etwa neun KiTa- Gruppen. Davon sollen fünf in Grünwettersbach und vier in Palmbach geschaffen werden. Es ist geplant eine fünfgruppige KiTa auf dieser Gemeinbedarfsfläche unterzubringen. Hierzu soll nach Fertigstellung dieses Bebauungsplanes ein Realisierungswettbewerb ausgelobt werden. 5.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch: • die zulässige Gebäudehöhe (GH) als Höchstmaß, • die Erdgeschossfertigfußbodenhöhe (EG OKFF) als Höchstmaß, • die Grundflächenzahl (GRZ) als Höchstmaß. Die Gebäudehöhen und Dichtekennwerte orientieren sich am Rahmenplan der Büros „SCHÖFFLER.stadtplaner.architekten“ und „StadtLandschaftPlus“, der BPL Östlich Esslinger Straße - 15 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 das Ergebnis der städtebaulichen Optimierungen des Siegerentwurfs aus dem Ideenwettbewerb ist. Die Festsetzung maximaler Gebäudehöhen dient der Begrenzung der Gebäudekubatur und gewährleistet, dass sich das neue Quartier stadtbildverträglich in das vorhandene bauliche Umfeld einfügt. Die Höhen werden der besonderen städtebaulichen Situation gerecht als Antwort auf den eher kleinteiligen Bestand der Wohnbebauung und die großmaßstäblichen Schul- und Hallengebäude. Der Städtebau insgesamt sieht eine eher gleichbleibende Gebäudehöhe vor, die zur Bestandsbebauung hin abgestaffelt wird. Durch die vorhandene Topografie entsteht so ein abwechslungsreiches Höhenspiel. In der Regel wird das Quartier durch zwei- bis dreigeschossige Bebauung geprägt sein, was als angemessene städtebauliche Dichte angesehen wird. Dadurch wird auch den Vorgaben des Flächennutzungsplanes und somit der gesamtstädtischen Strategie zur Schaffung von Wohnraum entsprochen. Als unterer Bezugspunkt für die Gebäudehöhe dient die pro Cluster festgesetzte Erdgeschossfertigfußbodenhöhe. Dadurch wird sichergestellt, dass die Gebäudekubatur gleichbleibt, auch wenn das Plateau, auf dem sich das jeweilige Cluster befindet, niedriger ausgebaut werden sollte. Dies dient der Sicherung des städtebaulichen Entwurfes aus dem Rahmenplan. Die erforderlichen Abstandsflächen sind untereinander einzuhalten. Es kann also davon ausgegangen werden, dass eine ausreichende Belichtung und Belüftung gewährleistet ist. Die Gebäude im Plangebiet, bei denen ein zusätzliches Staffelgeschoss oberhalb des letzten Vollgeschosses ermöglicht werden soll, sind mit der Beschriftung „+ StG“ gekennzeichnet. Die Geschossfläche des Staffelgeschosses kann bis zu maximal 75% der darunterliegenden Geschossfläche betragen. Die städtebaulich gewünschte Gliederung und Ausdifferenzierung der Baukörper wird somit auch architektonisch unterstützt, indem private Außenwohnbereiche in Form von Dachterrassen ermöglicht werden. Die Baubereiche im Plangebiet, für die die Splitlevelbauweise vorgesehen ist, sind mit der Beschriftung „+ Sp“ gekennzeichnet. So sollen Gebäude, die zum Innenhof hin zweigeschossig sind, durch den Geländesprung am Plateau zur Esslinger Straße oder Heidenheimer Straße hin abgestaffelt werden, um sich möglichst schonend an die Bestandsbebauung anzunähern. Das städtebauliche Konzept reagiert auf die vorhandene Topografie, indem Plateaus ausgebaut werden, welche dafür sorgen sollen, den Erdaushub beim Bau der Gemeinschaftsgarage möglichst gering zu halten. Durch die Lage der Tiefgaragenzufahrt, deren maximale Rampenneigung durch die Garagenverordnung (GaVO) begrenzt ist, entstehen Plateaus, die in ihrer Höhe durch die als Höchstmaß festgesetzte Erdgeschossfertigfußbodenhöhe (EG OKFF) begrenzt sind. Dadurch wird den Bauwilligen in der späteren Entwurfsplanung die notwendige Flexibilität eingeräumt. Durch diese Plateaus entstehen klar ablesbare Wohncluster, die Nachbarschaften bilden und einen gemeinsamen Zugangs- und Aufenthaltsraum im Blockinnenbereich haben. Um BPL Östlich Esslinger Straße - 16 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 diese Plateaus zu sichern und vor allem in ihrer Höhenausbildung auf ein verträgliches und barrierefrei zugängliches Maß zu beschränken, wird die Erdgeschossfertigfußbodenhöhe pro Cluster begrenzt. Diese Höhe bezieht sich auf einen realen Bezugspunkt an der jeweils angrenzenden Bestandsstraße, der auch nach den Umbaumaßnahmen bestehen bleiben wird. Diese Bezugspunkte werden pro Cluster mit ihrer Höhe über Normalhöhennull (NHN) festgesetzt. Die maximale Erdgeschossfertigfußbodenhöhe wurden so festgesetzt, dass die notwendige Tiefgaragenabfahrt mit einer Steigung von 10 % ausgeführt werden kann und zugleich ein direkter barrierefreier Zugang zum Innenhof mit maximal 6% Steigung möglich ist. Die Regelungen zur Zulässigkeit von Überschreitungen der festgesetzten Gebäudehöhen mit Solaranlagen und betriebsbedingten technischen Aufbauten sorgen städtebaulich durch die spezifisch an die Höhe der Aufbauten gekoppelten Abstandsvorgaben von allen Außenwänden dafür, dass von den besagten Anlagen keine nachteiligen Auswirkungen auf die Höhenentwicklung des Quartiers ausgehen und dass die Aufbauten vom öffentlichen Straßenraum aus nicht einsehbar sind. Die im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans eingetragene Gebäudehöhe darf ausnahmsweise durch Absturzsicherungen bis zu einer maximalen Höhe von 1,10 m überschritten werden. Die privaten Außenwohnbereiche sind damit durch Absturzsicherungen geschützt, was zur Sicherheit beiträgt und die Aufenthaltsqualität erhöht. Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter maßgeblicher Grundstücksfläche zulässig sind. Die Grundflächenzahl soll die Versiegelung der Böden begrenzen und zugleich eine intensive Nutzung der Flächen in Verbindung mit einem hohen Freiflächenanteil ermöglichen. In den allgemeinen Wohngebieten dürfen maximal 30 % der Grundstücksfläche überbaut werden. In der Gemeinbedarfsfläche sind maximal 40 % Überbauung zulässig. Damit werden die GRZ-Orientierungswerte nach § 17 BauNVO (für Wohngebiete 0,4) zum Teil unterschritten. Gemäß dem städtebaulichen Konzept soll dadurch ein hoher Anteil an qualitätvollen privaten Freiräumen entstehen. Es werden die kleinteiligen Strukturen gesichert, die sich angemessen an die Bestandsbebauung anfügen. Ziel ist es, die versiegelten Flächen und damit auch den Einfluss auf Natur und Landschaft so gering wie möglich zu halten. Die 10.000 m² Grundfläche, die gemäß §13b BauGB als Voraussetzung für die Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren gelten, werden insgesamt eingehalten. Auch diese Obergrenze wird durch diese GRZ-Festsetzung gesichert. Darüber hinaus wird gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO in den planungsrechtlichen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung festgesetzt, dass die GRZ durch die Grundflächen der Anlagen nach § 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 BauNVO in allen Baugebieten um bis zu 0,3, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von maximal 0,6 überschritten werden darf. BPL Östlich Esslinger Straße - 17 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 Dies liegt an der Unterbringung des ruhenden Verkehrs, und der Abfallbehälterstandorte. Dadurch kann der oberirdische Freibereich von Parkierung weitgehend freigehalten werden, was die Aufenthaltsqualität des öffentlichen Raums und der privaten Außenbereiche deutlich erhöht. Die Funktionen des Bodens können dennoch weitgehend erhalten werden, weil eine intensive Begrünung der Tiefgaragen mit Begrünungssubstrat in einer Mindesthöhe von 60 cm bis 100 cm oberhalb der Filter- und Drainschicht vorgesehen wird. Dem Bebauungsplan und damit den Regelungen für die GRZ liegt ein auf einem Wettbewerbsentwurf basierender städtebaulicher Rahmenplan zugrunde, der die Ausformung und Struktur der künftigen Entwicklung im Plangebiet darstellt. 5.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen Zur Sicherung des Rahmenplanentwurfes, der dem Bebauungsplan als städtebauliches Konzept zu Grunde liegt, werden innerhalb des Gebietes verschiedene Bauweisen festgesetzt. So wird eine lebendige Durchmischung verschiedener Bauformen für verschiedene Zielgruppen gesichert. Durch die abweichende Bauweise wird die Möglichkeit für eine Reihenhausbebauung gesichert, die durch kleinere Grundstückszuschnitte eine kostengünstigere Alternative zum freistehenden Einfamilienhaus insbesondere für junge Familien darstellen kann. Für die seitlichen Grundstücksgrenzen der abweichenden Bauweise 1 gilt, dass sie von der erschließenden Straße aus zu bestimmen sind. Für das Cluster 2 gilt deshalb die abweichende Bauweise 2, da hier an die vorderen und hinteren Grundstücksgrenzen angebaut werden soll. Dadurch wird die Bildung eines langen Gebäuderiegels zur Bestandsbebauung verhindert und eine kleinteiligere Wirkung erzielt. Die Festsetzung der offenen Bauweise wurde gewählt um eine kleinteilige Struktur mit Lücken zum Bestand und zur freien Landschaft hin zu sichern. Um einzelne Lücken auch unabhängig von der späteren Grundstücks- und Eigentümerstruktur zu sichern, wurden diese zusätzlich durch Baugrenzen geschützt. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch die Festsetzung von Baugrenzen bestimmt. Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden. Die Baugrenzen definieren das Baufeld und werden auf der Grundlage des Rahmenplans der Büros SCHÖFFLER.stadtplaner.architekten festgelegt. Eine ausreichende Belichtung sowie Belüftung sind gewährleistet. Unterhalb der Geländeoberfläche sind teilweise auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen Gemeinschaftstiefgaragen mit Abstellräumen, Technikräumen, Fahrradabstellanlagen und sonstigen BPL Östlich Esslinger Straße - 18 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 Nebenräumen zulässig. Damit soll die Möglichkeit eröffnet werden, unterirdische Parkierungsanlagen mit Nebenräumen zu errichten. Die oberirdischen Freibereiche werden dadurch weitgehend von Bebauung freigehalten, können gestaltet werden und gewinnen dadurch deutlich an Aufenthaltsqualität. Ausnahmsweise dürfen die festgesetzten Baugrenzen durch an die Gebäude angebaute Terrassen um maximal 2,50 m (gemessen von der jeweiligen Gebäudeaußenwand) überschritten werden. Anders als Gebäudeteile wie Balkone oder Erker, haben Terrassen keine massive Wirkung und beeinträchtigen die klaren Raumkanten des Entwurfes nicht. Durch die Beschränkung auf 2,50 m wird sichergestellt, dass neben gut nutzbaren Terrassen auch große zusammenhängende Gärten und Grünbereiche möglich sind. In engen Bereichen zwischen zwei verschiedenen Gebäude gilt diese Regelung nicht damit ohnehin schon schmale Zwischenräume zwischen zwei Gebäuden nicht weiter eingeengt werden. Das Prinzip der offenen Blockstruktur bleibt dadurch erhalten. 5.4 Stellplätze und Garagen In den Baublöcken (Cluster 1-2 und 4-7) sind Kfz-Stellplätze nur in unterirdischen Gemeinschaftsgaragen (GGau) anzuordnen. Hierdurch wird gewährleistet, dass die oberirdischen Freibereiche möglichst frei von Parkierung gehalten werden, damit attraktive und gestaltete Freiräume mit einer hohen Aufenthaltsqualität entstehen können. Das Quartier soll erschließungsarm ausgebaut werden, um die Versiegelung durch Erschließungsanlagen auf ein Minimum zu reduzieren. Aus diesem Grund sind zudem Ein- und Ausfahrten nur an den im zeichnerischen Teil des Bebauungsplanes eingetragenen Stellen für Ein- und Ausfahrt zulässig. Die Parkstände im öffentlichen Raum sind nachrichtlich übernommen und aus dem Rahmenplan abgeleitet. Sie sind an der Esslinger Straße und Heidenheimer Straße angeordnet. Darüber hinaus sollen hier auch Mobilitätsangebote für das Quartier als Ganzes geschaffen werden, wie z.B. Carsharing-Stellplätze. 5.5 Nebenanlagen Als Grundsatz gilt: Oberirdische Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 und Abs. 1a BauNVO sind, mit Ausnahme von Wegen, Zufahrten, Überdachungen von Tiefgaragenzufahrten, Einfriedungen und notwendigen Kinderspielplätzen, nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Hiermit wird gewährleistet, dass Nebenanlagen grundsätzlich in die Baukörper integriert werden, damit attraktive und gestaltete Freiräume mit einer hohen Aufenthaltsqualität entstehen können. Bis zu einem Drittel der notwendigen Fahrradstellplätze dürfen gemäß den Festsetzungen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen angelegt BPL Östlich Esslinger Straße - 19 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 werden, wenn sie sich direkt oberhalb der Tiefgarage befinden. Durch diese Regelung soll sichergestellt werden, dass die Innenhöfe als nachbarliche Begegnungsbereiche von zu vielen Einhausungen freigehalten werden, sodass sie einen offenen Charakter haben. Dennoch sollen Fahrräder, die alltäglich genutzt werden zur Förderung einer umweltfreundlichen Mobilität gut erreichbar sein. Um weitere Flächenversiegelungen durch die Abstellanlagen zu vermeiden, dürfen sich diese nur oberhalb von ohnehin unterbauten Tiefgaragenflächen befinden. Nebenanlagen nach § 14 Abs. 2 BauNVO sind solche, die der Versorgung der Baugebiete mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie zur Ableitung von Abwasser dienen. Diese sind ausnahmsweise auch außerhalb der überbaubaren Bereiche zulässig. Wärmepumpen sind ausschließlich innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und der Tiefgarage zulässig. Dadurch soll gewährleistet werden, dass die Freibereiche möglichst von Nebenanlagen und deren Geräuschen freigehalten werden und zum Aufenthalt einladen. 5.6 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Dachbegrünung Die Festsetzungen zur extensiven Dachbegrünung sorgen nicht nur für eine Entlastung der Kanalisation, sondern erfolgen auch und vor allem aus ökologischen und klimatischen Gründen. Abgesehen von bautechnischen Vorteilen können über die Dachbegrünung Lebens- und Rückzugsräume für Tiere und Pflanzen geschaffen sowie Staub und Schadstoffe gebunden werden. Eine Dachbegrünung wirkt der zunehmenden Flächenversiegelung entgegen, verhindert eine Überwärmung der Dächer und der angrenzenden Luftschichten und sorgt für ein angenehmeres Lokalklima. Bei kombiniertem Einsatz von Solartechnik und Dachbegrünung (wie im Plangebiet vorgesehen) verbessern Gründächer außerdem den Wirkungsgrad von Sonnenkollektoren, da die Leistungsfähigkeit von Silizium-Solarzellen bei zunehmender Dacherwärmung abnimmt. Auf Gründächern werden in der Regel deutlich kühlere Temperaturen als auf unbegrünten Dächern gemessen. Außerdem sind die Dachflächen durch Höhenunterschiede der Gebäude untereinander vielfach einsehbar, sodass schließlich auch stadtgestalterische Gründe für eine Dachbegrünung sprechen. Aus diesen Gründen wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass die Dachflächen der Gebäude mit Flachdach im gesamten Plangebiet extensiv mit einer Mindeststärke des Dachbegrünungssubstrats oberhalb der Drän- und Filterschicht von 12 cm im gesetzten Zustand zu begrünen sind. Hiervon ausgenommen sind Flächen für Dachterrassen, betriebsbedingte technische Aufbauten (mit Ausnahme von Solaranlagen). Diese Flächen dürfen insgesamt nur bis zu maximal 15 % der Summe der gebäudebezogenen Dachfläche einnehmen, damit möglichst große Anteile der Dachfläche begrünt und für die Gewinnung von Solarenergie genutzt werden können. Entsprechende BPL Östlich Esslinger Straße - 20 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 rechnerische Nachweise und Plandarstellungen sind im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu erbringen. Da es sich bei der Bebauung überwiegend um Wohnbebauung handelt, ist mit einer geringeren Anzahl von notwendigen technischen Dachaufbauten zu rechnen als bei rein gewerblich genutzten Gebäuden und diese können auch teilweise innerhalb des Gebäudes untergebracht werden. Die Vorgaben zur Befestigung von Solaranlagen sollen dazu beitragen, dass die Dachbegrünung und deren Wasserrückhaltefunktion nicht wesentlich beeinträchtigt werden und dass dadurch eine Reduzierung des Volumens des Schichtaufbaus der Dachbegrünung vermieden wird. Die Dächer von Nebenanlagen sind extensiv zu begrünen, um die Aufheizung der Flächen zu reduzieren und so ein besseres Kleinklima zu schaffen. Dachflächen von unterirdischen Gemeinschaftsgaragen (siehe Planzeichnung „GGau“) sind intensiv zu begrünen. Die Stärke des Begrünungssubstrats oberhalb einer Drän- und Filterschicht hat mindestens 60 cm in gesetztem Zustand bei Strauch-, Rasen- und Staudenflächen zu betragen. Im Bereich von Baumstandorten muss die Substrathöhe auf mindestens 1,00 m innerhalb eines Radius von mindestens 3,50 m um die jeweilige Stammachse erhöht werden. Aufgrund von langen Trockenperioden als Folge des Klimawandels kommt der Bewässerung von Bäumen eine besondere Bedeutung zu. Bäume die sich oberhalb einer Tiefgarage befinden, haben keinen Bodenanschluss und müssen, um langfristig überleben zu können, richtig bewässert werden. Deshalb wird empfohlen eine automatische Bewässerungsanlage vorzusehen. Von der obigen Regelung ausgenommen sind Flächen für befestigte Wege, Terrassen, Spielplätze und Pergolen. Mit diesen differenzierten Regelungen wird gewährleistet, dass den verschiedenen Arten von Bepflanzungen auf den Tiefgaragen gute Rahmenbedingungen für eine funktionsfähige Entwicklung bereitgestellt werden. Eine frühzeitige Abstimmung mit den Belangen der Freianlagenplanung ist daher angebracht. Die entsprechenden Nachweise sind im Freiflächenplan zum Bauantrag zu erbringen. Fassadenbegrünung Geeignete Flächen der Gebäudeaußenwände in den genannten Abmessungen, Abfallbehältereinhausungen, Fahrradabstellanlagen und Stützmauern sind mit Schling- oder Kletterpflanzen zu begrünen. Die Artenauswahl sollte an der vorgeschlagenen „Pflanzliste Fassadenbegrünung“ (siehe Hinweise zum Bebauungsplan) orientiert werden. Begrünte Fassaden leisten ebenfalls einen wichtigen ökologischen Beitrag zum Klimaschutz, einem angenehmen Lokalklima und zur Anpassung an den Klimawandel. Sie schaffen Lebens- und Rückzugsräume für Tiere und Pflanzen, binden Staub sowie Schadstoffe und sorgen für eine Abkühlung der Luft. Damit die Fassadenbegrünung flexibel in den Gebäudeentwurf integriert werden kann, sind verschiedene technische Lösungen denkbar. Dazu zählen insbesondere bodengebundene und wandgebundene Systeme sowie Bepflanzungen mit und ohne Rankhilfe. BPL Östlich Esslinger Straße - 21 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 Parkierungsflächen und nicht überbaute Flächen Die offenen, nicht überdachten Parkierungsflächen im öffentlichen Raum sind mit wasserdurchlässigen Belägen herzustellen, wie z. B. Pflaster mit Dränfuge oder Rasenpflasterbelag. So wird eine komplette Versiegelung dieser Flächen vermieden und eine gewisse Versickerungsfunktion aufrechterhalten. Grünmulden Zum Schutz der Baugrundstücke vor Oberflächenwasser bei Starkregenereignissen, werden zur Hangseite hin Grünmulden angelegt. Diese sind zu begrünen und dauerhaft von jeglichen baulichen Anlagen oder Befestigungen freizuhalten. Anlage Pflegewege Der Pflegeweg soll für Pflegefahrzeuge befahrbar sein und nicht befestigt werden, um keine zusätzlichen Flächen zu versiegeln. Mit dem oben beschriebenen Maßnahmenpaket wird den ökologischen und stadtklimatischen Erfordernissen in hohem Maße Rechnung getragen. 5.7 Pflanzgebote Die festgesetzten Pflanzgebote dienen der angemessenen Grüngestaltung des öffentlichen Raumes und der Frei- und Grünflächen, in Einzelfällen als Ersatz für entfallende Bestandsbäume. Entlang der Erschließungsstraßen sorgen sie für eine freiräumliche Betonung der städtebaulich relevanten Achsen, während sie in den Höfen und Gärten zur Grüngestaltung beitragen und die Aufenthaltsqualität erhöhen. Die Topografie des Plangebietes erfordert Höhenangleichungen und Erdbewegungen, die dazu führen, dass ca. 153 Bäume entfallen. Dafür sollen insgesamt 182 neue Bäume gepflanzt werden. Die Vorgaben zu Pflanzgröße und Empfehlungen zu Baumarten (sog. „Positivliste“) stellen sicher, dass für die unterschiedlichen Standorte geeignete Baumarten gepflanzt werden (siehe Pflanzlisten in den Hinweisen zum Bebauungsplan). Die zu pflanzenden Bäume sind in ihrer artgemäßen Entwicklung zu fördern, dauerhaft zu pflegen, zu unterhalten und bei Abgang in der darauf folgenden Pflanzperiode durch eine Neupflanzung gleicher Wuchsklasse zu ersetzen. Die Straßenräume sollen durch die Baumpflanzungen in der Länge gegliedert werden. Abweichungen von den festgesetzten Standorten im öffentlichen Straßenraum sollen möglich sein, wenn die unterirdische Leitungsversorgung, Zu- und Ausfahrten zu Tiefgaragen, der Brandschutz oder andere bautechnische Gründe dies erfordern. Auf den privaten Grundstücksflächen sind Standortabweichungen aus Gründen der landschaftsarchitektonischen Gestaltung nach Maßgabe eines abgestimmten Freiflächenplans zum Bauantrag möglich. Innerhalb der öffentlichen Grünflächen bestehen im Hinblick auf Standortabweichungen keine Bedenken, sofern naturschutzfachliche Belange BPL Östlich Esslinger Straße - 22 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 nicht entgegenstehen. Die festgesetzte Anzahl der Bäume muss allerdings in jedem Fall bestehen bleiben. Mit den getroffenen Regelungen soll die notwendige Flexibilität in der Umsetzung gewahrt werden. Die Mindestgrößen für Pflanzbeete und offene Baumscheiben fördern ein gesundes Wachstum und sind Voraussetzung für die Sicherung der Vitalität der Bäume. Neben den beschriebenen technischen Vorkehrungen im überbauten Bereich werden Schutzmaßnahmen gegen Überfahren und Beschädigungen genannt, die dem Schutz bzw. langfristigen Erhalt der zu pflanzenden Bäume dienen. 5.8 Pflanzerhaltungsgebote Im Plangebiet sollen möglichst viele bestehende Bäume erhalten werden. Die Topografie des Plangebietes erfordert jedoch Höhenangleichungen und Erdbewegungen, die dazu führen, dass ca. 153 Bäume entfallen müssen und nur 36 erhalten werden können. Diese Bestandsbäume sind dauerhaft zu erhalten, zu schützen und fachgerecht zu pflegen. Bei Abgang eines Baumes ist in der nächsten Pflanzperiode ein Baum in der festgesetzten Pflanzgüte zu pflanzen. Dadurch soll ein möglichst hohes Maß an ökologischer Funktion und Freiflächenqualität aufrechterhalten werden, auch während die zu pflanzenden Bäume noch jung sind. 5.9 Artenschutzrechtliche Maßnahmen zur Vermeidung, Minimierung oder zum Ausgleich von Eingriffen Im Rahmen des Verfahrens für den vorliegenden Bebauungsplan wurde eine spezielle Artenschutzuntersuchung durchgeführt. Das Ingenieurbüro Mailänder Consult, Karlsruhe wurde von der Stadt Karlsruhe, Amt für Umwelt- und Arbeitsschutz, mit der Erfassung der Vögel, der Fledermäuse und Eidechsen und Käfer beauftragt. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die zur Bebauung vorgesehenen Flächen neben allgemein häufigen Arten (u.a. Kohl- und Blaumeise, Buchfink, Mönchsgrasmücke, Amsel) auch von Arten genutzt werden, die auf der Roten Liste geführt werden (Klappergrasmücke, Star, Haussperling, Wendehals). Im Plangebiet konnte bei den Reptilien nur die Zauneidechse (Lacerta agilis) nachgewiesen werden. Die höchste Dichte der Zauneidechse konnte am südlichen und östlichen Böschungsverlauf des Sportplatzes (Bereich Heidenheimer Straße) sowie im nördlichen Bereich der Esslinger Straße festgestellt werden. Darüber besitzen auch die Gärten und Randbereiche im Be- reich Heidenheimer Straße eine Bedeutung als Eidechsenhabitat. Ausgehend von einem Flächenbedarf pro adultem Individuum von 100-150 m² und einer Betroffenheit einer Population von rund ca. 120 Tieren sollte die CEF-Fläche eine BPL Östlich Esslinger Straße - 23 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 Größe von 1,8 ha aufweisen. Dafür wurden im Vorfeld Flächen bewertet und in den zeichnerischen Teil des Bebauungsplans aufgenommen. Auf dieser Fläche sind Totholzriegel anzulegen. Des Weiteren werden die Tiere auf den Eingriffsflächen abgefangen und umgesiedelt. Insgesamt nutzten vier Fledermausarten (Großer Abendsegler, Zwergfledermaus, Breitflügelfledermaus sowie Rauhautfledermaus) das Gebiet zur Jagd; eine Nutzung der Bäume oder der Gebäude auf dem Sportplatzgelände oder der vorhandenen Baumhöhlen und -spalten als Quartier konnte während den Detektorbegehungen nicht nachgewiesen werden. Auch während der Höhlenbaum- bzw. Gebäudekontrollen konnten keine Nutzungspuren von Fledermäusen nachgewiesen werden. In den Baumbeständen wurden 23 Höhlen kartiert, die als Habitatbäume für Vögel und/oder Fledermäuse geeignet sind. Alle entfallenden Höhlen werden mehrfach durch 38 Nistkästen (artspezifisch) bzw. 39 Fledermauskästen er- setzt. Der Verlust von Gehölzflächen und krautreichen Säumen mit ihrer Funktion als Lebensraum für Reptilien sowie Vernetzungsfunktion für Vögel und Reptilien sowie weitere Arten gemeinschaftlichen Interesses wird ebenfalls ausgeglichen. Auf einer Fläche von ca. 0,2 ha sind neben Gehölzinseln und Heckenstreifen (aus naturnahen, vorwiegend beerentragenden Gehölzen, wie bspw. Schlehe, Weißdorn, Hartriegel, Heckenrose, Heckenkirsche sowie mit höhlenbildenden Gehölzen, bspw. Weiden) auch krautreiche Säume als Nahrungshabitat zu entwickeln. Die Flächengröße entspricht dem Verlust von Feldgehölzen und Hecken sowie angrenzenden Saumstrukturen. Sie ist in räumlichen Zusammenhang zu den derzeitig vorhandenen Gehölzflächen bzw. zu weiteren im Umfeld vorhanden Flächen anzulegen, so dass sie eine Funktion im Biotopverbund erfüllt. Um die ökologische Funktion vorhandener Fortpflanzungsstätten von Vögeln im räumlichen Zusammenhang zu bewahren, ist der Verlust an Nahrungsflächen (krautreiche und insektenreiche Säume und Wiesen) auszugleichen. Dies gilt insbesondere für die Rote-Liste-Arten Star, Haussperrling und Klappergrasmücke. Die Ausgleichsfläche sollte dabei mindestens die Größe der von diesen Arten bevorzugt genutzten Nahrungsflächen besitzen und umfasst somit eine Größe von ca. 0,5 ha Fläche. In Hinblick auf das Gesetz zur Stärkung der Biodiversität und Sicherung des Biotopverbundes sowie aufgrund des Schutzstatus nach § 30 BNatSchG wird der Verlust der Streuobstbestände durch die Maßnahme B1 „Entwicklung einer Streuobstwiese als Ersatzlebensraum und Element des Biotobverbundes“ ausgeglichen. Die festgesetzte Maßnahme sieht die Entwicklung von Streuobstwiesen auf mindestens 0,9 ha vor. Dies entspricht 150 % der Größe BPL Östlich Esslinger Straße - 24 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 der verloren gehenden Streuobstbestände. Diese Überkompensation an Fläche ist geeignet den Funktionsverlust des Bestandes zu kompensieren, obwohl es viele Jahre dauert, bis eine neu hergestellte Fläche einen vergleichbaren ökologischen Wert besitzt wie die bestehenden Streuobstbestände. Die festgesetzten Maßnahmen und Flächen sind geeignet, die Eingriffe zu vermeiden, minimieren oder auszugleichen. Die Umsetzung und Durchführung der artenschutzrechtlichen Vermeidungs-, Minimierungs- und CEF-Maßnahmen sowie der Biodiversitätsstärkungsmaßnahmen ist durch eine ökologische Baubegleitung und Monitoring zu kontrollieren (Siehe Hinweise Ziffer B 13 und 14). Die Umsetzung der Maßnahmen erfolgt durch die Stadt oder durch von ihr beauftragte Dritte und werden den Eingriffsgrundstücken insgesamt zugeordnet. Das Projekt ist in seiner Gesamtheit zu betrachten. Aus diesem Grund wird der Ausgleich auf alle Eingriffsgrundstücke verteilt. Es soll dadurch verhindert werden, dass die Bebauung von einzelnen Grundstücken, die einen sehr hohen Ausgleichsbedarf haben, zu unwirtschaftlich wird und große Baulücken im Gebiet entstehen. Einzelne Grundstücke sollen nicht ohne die anderen Grundstücke im Geltungsbereich verwirklicht werden. Deshalb stellt die Stadt durch die Umsetzung der Maßnahmen im Voraus sicher, dass die zu erwartenden Eingriffe ausgeglichen werden und die Funktion des Naturhaushaltes aufrechterhalten wird. Die Kosten für die Maßnahmen werden entsprechend der Zuordnungsfestsetzung I.8.1 den Eingriffen zugeordnet. Siehe hierzu auch den Zuordnungsplan in Anlage 4. 5.10 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte Die im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans festgesetzten Flächen mit der Bezeichnung „gr, lr“ sind zugunsten der Ver- und Entsorgungsträger mit einem Geh- und Leitungsrecht zu belasten. Sie sollen ergänzend zu den Festsetzungen im Bebauungsplan mit entsprechenden Dienstbarkeiten im Grundbuch dauerhaft gesichert werden. Entsprechend des Beiplans zur Begründung Anlage 2 ist pro Cluster ein Anschlussraum an jeweils einer der dort gekennzeichneten Stellen vorzusehen. Dort findet die Übergabe der Ver- und Entsorgungsinfrastruktur statt. Der Ver- und Entsorgungsträger verlegt Leitungen bis zu diesem Anschlussraum, von dort aus sollen die jeweiligen Medien privat zu den jeweiligen Wohneinheiten weiterverteilt werden. 5.11 Schallschutz Im Rahmen des Bebauungsplans wurde unter Berücksichtigung des Verkehrslärms sowie des vorhandenen und geplanten Sportanlagenlärms eine schalltechnische Untersuchung aufgestellt. Die zu erwartenden Lärmemissionen und -immissionen wurden entsprechend den geltenden Richtlinien berechnet BPL Östlich Esslinger Straße - 25 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 und nach DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau), der 16. BImSchV (Verkehrslärmschutzverordnung), der 18. BImSchV (Sportanlagenlärmschutzverordnung) und der Freizeitlärmrichtlinie beurteilt. Aufgrund des Verkehrslärms, vor allem der BAB 8, ergeben sich im Plangebiet im Tages- und Nachtzeitraum zum Teil erhöhte Belastungen, vor allem für Fassaden, die zur BAB 8 hin orientiert sind mit Überschreitungen der DIN 18005 und auch der Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV. Da zusätzliche aktive Schallschutzmaßnahmen in Form von verbesserten Fahrbahnoberflächen oder zusätzlichen Abschirmungen aufgrund des unrealistisch hohen bautechnischen Aufwandes und der topografischen Situation nicht möglich sind, werden Lärmschutzmaßnahmen in Form von entsprechend gedämmten Außenbauteilen zum Schutz vor Verkehrslärm für die betroffenen Fassaden festgesetzt. Es ergeben sich durch die zu erwartende Gleichverteilung der zusätzlichen Verkehrsbelastungen auf verschiedenen Straßenzügen nur geringfügige Erhöhungen der Lärmbelastungen für das Plangebiet und das Umfeld. Durch die zusätzliche abschirmende Wirkung der neu geplanten Baukörper können sich in Teilbereichen gegebenenfalls auch Verringerungen der Belastungen ergeben. In Bezug auf den Sportanlagenlärm ergeben sich in allen Beurteilungszeiträumen Unterschreitungen der Immissionsrichtwerte der 18. BImSchV für allgemeine Wohnnutzungen im Tageszeitraum. Für den Zeitraum, in dem sich die Sportflächen des ASV noch an ihrer heutigen Stelle befinden, werden durch das Schallgutachten organisatorische Maßnahmen zur Einschränkung empfohlen. In den Gesprächen mit der Vorstandschaft des ASV Grünwettersbach wird der Spiel- und Trainingsbetrieb der American Football Mannschaft ab dem 1. Januar 2023 nach Beiertheim verlegt werden. Somit kann davon ausgegangen werden, dass der im Gutachten dargestellte Nutzungskonflikt bei der Umsetzung des Bebauungsplans nicht mehr besteht. Etwaige organisatorische Maßnahmen sind aus diesem Grund ebenfalls nicht mehr notwendig. Durch den Freizeitlärm ergeben sich im Falle einer Veranstaltung, die als seltenes Ereignis gewertet wird, in allen Beurteilungszeiträumen im Tageszeitraum Unterschreitungen der Immissionsrichtwerte der Freizeitlärmrichtlinie für allgemeine Wohnnutzungen. Für den Fall einer lauteren Musikdarbietung auf dem Multifunktionsplatz der Heinz-Barth-Schule in den Abendstunden sind organisatorische oder bauliche Maßnahmen zur Einschränkung wie z. B. die Beendigung der Veranstaltung vor 22:00 Uhr bzw. 24:00 Uhr an Abenden vor Samstagen, Sonn- oder Feiertagen möglich, die Überschreitungen der Vorgaben der Freizeitlärmrichtlinie im Umfeld für die geplante Wohnbebauung nordwestlich des Multifunktionsplatzes der Heinz- Barth-Schule wirksam verhindern. Bezüglich der Lärmsituation der 6 Tiefgaragenzu- und -ausfahrten erfolgen keine maßgeblichen Beeinträchtigungen. Schallschutzmaßnahmen sind daher für BPL Östlich Esslinger Straße - 26 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 diese Bereiche nicht erforderlich. Die festgesetzten Maßnahmen dienen dazu, die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse einzuhalten. 6. Örtliche Bauvorschriften Um die geplanten Vorhaben in die Umgebung einzubinden und ein gestalterisch hochwertiges Stadtquartier zu schaffen, werden ergänzend zu den bauplanungsrechtlichen Vorschriften örtliche Bauvorschriften als gestalterische Regelungen erlassen. Sie dienen dazu, den Charakter des Ortes zu bewahren und eine geordnete städtebauliche und gestalterische Entwicklung auch im Hinblick auf die Architektur der Gebäude und Gestaltung des öffentlichen Raumes sicherzustellen. 6.1 Dachgestaltung Die Regelungen zur Dachgestaltung werden getroffen, um einerseits das städtebauliche Konzept des Rahmenplans auch in gestalterischer Hinsicht umzusetzen und andererseits Ausdifferenzierungen bzw. Konkretisierungen zu ermöglichen, die die Gestaltqualität des Quartiers positiv beeinflussen. In den festgesetzten Baugebieten sind einheitlich nur Flachdachgebäude ohne Dachüberstand zulässig. Ziel der Festsetzung ist eine ruhige und einheitliche Dachlandschaft, um dem Quartier einen homogenen Charakter zu verleihen, der sich selbstbewusst als neuer Baustein innerhalb des Ortsgefüges präsentiert. Aus ökologischen, klimatischen aber auch gestalterischen Gründen sollen Flachdächer begrünt werden (vgl. hierzu auch Ausführungen unter Ziffer 5.6 „Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft“). Betriebsbedingte und technische Aufbauten auf Gebäuden mit Flachdächern sind räumlich zu konzentrieren und vollständig durch eine gemeinsame, einheitlich gestaltete Einhausung mit Flachdach zu umgeben. Durch diese Regelungen werden die zum Teil voluminösen, verstreut liegenden und gestalterisch unbefriedigenden Aufbauten von technisch intensiven Nutzungen räumlich gebündelt und optisch durch eine Einhausung versteckt. Das Dach soll als „fünfte Fassade“ begriffen und gestalterisch hochwertig ausgebildet werden. Auch Solaranlagen sind mindestens um das Maß ihrer tatsächlichen Höhe über Oberkante Attika von allen Außenwänden abzurücken, damit diese vom öffentlichen Straßenraum nicht einsehbar sind. 6.2 Fassadengestaltung Im kompletten Plangebiet sind grelle, fluoreszierende und spiegelnde Oberflächen mit Ausnahme von integrierten Solaranlagen an der Fassade unzulässig. So soll die hochwertige Gestaltung des neuen Baugebietes sichergestellt und möglichst schonend an die bestehende Bebauung BPL Östlich Esslinger Straße - 27 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 herangerückt werden. Durch die exponierte Hanglage, die tagsüber fast durchgängig von Sonne beschienen ist, kommt einer Vermeidung solcher Materialien an dieser Stelle besondere Bedeutung zu. Darüber hinaus sind metallische Oberflächen und Kunststoffverkleidungen an Gebäudefassaden unzulässig. Diese Fassadenmaterialien fügen sich nicht in ein hochwertiges Quartier und das Landschaftsbild am Ortsrand ein. Dieser Stelle muss im Ortsgefüge gestalterisch erhöhten Anforderungen gerecht werden, weshalb solche Materialien ausgeschlossen werden. Es soll ansonsten ein vielfältiger Mix unterschiedlicher Fassadenmaterialien entstehen. Es wird darauf hingewiesen, dass Fassaden und sonstige Oberflächen in hellen Farben wenig Sonneneinstrahlung im Gebäudekörper absorbieren und zugleich eine zu starke Reflexion kurzwelliger Strahlung unterbinden. 6.3 Werbeanlagen und Automaten Im kompletten Plangebiet sind freistehende Werbeanlagen und freistehende Automaten unzulässig. Gleiches gilt für Fahnenwerbung, großflächige Werbetafeln und Anlagen, die dem Anschlag von Plakaten oder anderen werbewirksamen Einrichtungen dienen, und für Werbeanlagen mit wechselndem oder bewegtem Licht und Laserwerbung. Ebenso sind drehbare Werbeträger, Skybeamer (Lichtwerbung am Himmel) und ähnliches ausgeschlossen. Diese Regelungen schließen gestalterisch unbefriedigende Werbung aus, welche nicht mit einem hochwertigen Quartier, das vorwiegend der Wohnnutzung dient, vereinbar ist. Die Werbeanlagen sollen insgesamt gestalterisch anspruchsvoll und von untergeordneter Natur sein, ohne auf eine angemessene Werbewirkung verzichten zu müssen. 6.4 Solaranlagen Solaranlagen werden im Gebiet prinzipiell begrüßt. Aus gestalterischen Gründen sind Solaranlagen allerdings nur auf dem Dach, in die Fassade integriert oder an Balkone angebracht zulässig. 6.5 Unbebaute Flächen, Einfriedungen Die Geländehöhe von Grundstücken, die an die Straßen angrenzen, sollen im Anschluss niveaugleich angelegt werden. Stützmauern sind in einem Abstand von 2,00 m zur Straße unzulässig. So wird sichergestellt, dass eine gestalterisch offene Wirkung zu den bestehenden Straßen entsteht. Stützmauern sowie die dadurch höher oder tiefer liegenden Gärten erzeugen direkt an den Gehwegen eine abschottende Wirkung und sind deshalb ausgeschlossen. Notwendige Geländesprünge sollen deshalb schonender durch Böschungen oder zurückversetzte Stützmauern überwunden werden. So soll zudem schonender auf die Bestandsbebauung reagiert werden. Somit werden stadträumlich- gestalterisch negative Auswirkungen der Schnittstellen zum öffentlichen Raum BPL Östlich Esslinger Straße - 28 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 vermieden. Nicht überbaute Flächen, die für eine andere zulässige Verwendung im Sinne des § 9 Abs. 1 Satz 1 der Landesbauordnung (LBO) benötigt werden, sind ebenfalls durchlässig für Niederschlagswasser auszuführen. Durch diese Bauvorschrift soll sichergestellt werden, dass Teile des anfallenden Oberflächenwassers direkt am anfallenden Ort versickert werden. Durch die örtlichen Bauvorschriften zu den Einfriedungen soll ein offenes Quartier entstehen, das mit der Umgebung, insbesondere dem Straßenraum an der Esslinger Straße und der Heidenheimer Straße, kommuniziert. Überdies erfüllen die Hecken auch eine ökologische und klimatische Funktion. 6.6 Nebenanlagen Der gemäß Ziffer I.5 der planungsrechtlichen Festsetzungen zulässige Anteil oberirdischer wettergeschützter Fahrradabstellplatze für Wohnen außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche soll nach Möglichkeit hauseingangsnah konzentriert werden. Die Außenwände der Einhausung sind in Holz oder Glas auszuführen. Außerdem ist die Einhausung sowie die Stellplätze für Abfallbehälter mit einem begrünten Flachdach zu versehen. Diese Regelungen sollen gewährleisten, dass die Nebenanlagen einheitlich und gestalterisch hochwertig ausgeführt werden. Eine gute Gestaltung erhöht auch die Freiraum- und Aufenthaltsqualität für die Bewohnerinnen und Bewohner in den privaten Innenhöfen. Im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans sind im öffentlichen Raum Flächen für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung Versorgungsanlagen - Elektrizität gekennzeichnet. Die hier zulässigen Trafostationen sind mit begrüntem Flachdach auszuführen und mit Holz oder Holzwerkstoffen zu verkleiden. Diese Anlagen haben erfahrungsgemäß nicht unerhebliche Auswirkungen auf das Stadt- und Straßenbild im öffentlichen Raum. Die getroffenen Vorgaben sorgen dafür, dass diese sich gestalterisch in den Kontext einfügen und stadträumlich-gestalterische Auswirkungen vermieden werden. 6.7 Außenantennen, Satelliten-Empfangsanlagen, Niederspannungsfreileitungen Der Reduzierung der Gemeinschaftsantennenanlagen oder Satelliten- Empfangsanlagen sowie der grundsätzliche Ausschluss von Niederspannungsfreileitungen dient dem Schutz des Ortsbildes, des Erscheinungsbildes der Gebäude und der Vermeidung optischer Beeinträchtigungen des öffentlichen Raums. 6.8 Erhöhung der Kfz-Stellplatzherstellung und -verpflichtung für Wohnungen BPL Östlich Esslinger Straße - 29 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 Je Wohnung sind 1,3 Stellplätze für Kraftfahrzeuge (notwendige Kfz-Stellplätze) nachzuweisen. Errechnet sich bei der Ermittlung der Zahl der notwendigen Stellplätze für ein Wohngebäude eine Bruchzahl, ist nach allgemeinen mathematischen auf eine natürliche Zahl auf- oder abzurunden (ist die erste Nachkommastelle 5 oder höher ist aufzurunden). Es sind jedoch immer mindestens zwei Stellplätze je Wohngebäude nachzuweisen. Damit soll dem Verkehrsverhalten in Grünwettersbach Rechnung getragen werden. Laut dem statistischen Jahrbuch 2021 der Stadt Karlsruhe waren 2020 in Grünwettersbach 2.526 PKW zugelassen. Nicht enthalten sind Dienstfahrzeuge, die am Firmensitz zugelassen sind. Diese Anzahl an PKW verteilte sich auf 1.924 Wohnungen (Stand 31. Dezember 2020). Daraus ergibt sich ein statistischer Stellplatzschlüssel von mindestens 1,3 benötigten Stellplätzen je Wohnung. Die Erfahrungen der Bürgerschaft und der Ortschaftsrätinnen und Ortschaftsräte decken sich mit diesen statistischen Werten. Gründe hierfür können in der Topografie und der vergleichsweisen schlechten Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr liegen. Dies trifft auch auf das Plangebiet an der Esslinger Straße und der Heidenheimer Straße zu, weshalb davon auszugehen ist, dass bestimmte Bevölkerungsgruppen in der Regel mit mehr als einem Auto ausgestattet sein müssen, um die für ihre tägliche Lebensführung notwendige Mobilität aufbringen zu können. Aus diesem Grund ist ein Mehrbedarf an notwendigen Stellplätzen zu erwarten. Durch die Festsetzung wird auf Grundlage des Wohnungsmix aus dem Rahmenplan ein durchschnittlicher Stellplatzschlüssel von circa 1,5 Stellplätzen je Wohnung erreicht. Im Rahmenplanprozess wurde über Testentwürfe für die Tiefgaragen nachgewiesen, dass der die aus dem Stellplatzschlüssel von durchschnittlich 1,5 Stellplätzen je Wohnung resultierende Stellplatzzahl innerhalb der Tiefgaragenflächen ohne Sonderlösungen wie z.B. Doppelparker oder ähnliches untergebracht werden kann. Die vorliegende Festsetzung kann in jedem Cluster innerhalb der festgesetzten Flächen für unterirdische Gemeinschaftsgaragen (GGau) umgesetzt werden. Die genauere Betrachtung der Daten zu den gemeldeten Pkw zeigt, dass sich der statistische Stellplatzschlüssel in Grünwettersbach für Gebäude mit lediglich einer Wohneinheit bei etwa 1,9 Stellplätzen je Wohneinheit bewegt. Aus diesem Grund werden mindestens zwei Stellplätze pro Gebäude gefordert. Die Stellplatzverpflichtung nach § 37 LBO wird für Gebäude mit lediglich einer Wohneinheit stärker erhöht, um den örtlichen Gegebenheiten aus den genannten verkehrlichen und städtebaulichen Gründen Rechnung zu tragen. Es wird ein höherer Bedarf an privaten Stellplätzen vor allem bei den Zielgruppen für Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern gesehen. BPL Östlich Esslinger Straße - 30 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 Im Straßenraum sollen lediglich Besucherstellplätze angeboten werden. Hierbei ist ein öffentlicher Stellplätz je drei Wohnungen vorgesehen. Somit wird sichergestellt, dass auch ausreichend Grünflächen und Bäume im Straßenraum untergebracht werden können. Durch die Erhöhung der Stellplatzverpflichtung im privaten Bereich wird erreicht, dass keine zusätzlichen Stellplätze im öffentlichen Raum benötigt werden. 7. Auswirkungen durch und auf die Neuplanung Bodenverunreinigungen / Abfall Im Plangebiet ist im Bereich des Sportplatzgeländes der ordnungsgemäße Rückbau der vorhandenen Baulichkeiten (Sportplatz und -gebäude, Oberflächenbefestigungen) sowie auf Grundstücken der Rückbau von Gartenhütten erforderlich. Der geordnete Rückbau, die Aushubmaßnahme im Bereich der Sportanlage sowie die Entsorgung der anfallenden Abfälle (Gebäude, Wegbefestigungsmaterialien und Sportplatzunterbau) müssen gutachterlich beurteilt werden. Hierfür ist ein Sachverständiger zu beauftragen und die Vorgehensweise zur abfallrechtlichen Untersuchung und Einstufung sowie bodenschutzrechtliche Fragestellungen bei Umlagerung von Aushubmaterial vorab mit dem Umwelt- und Arbeitsschutz der Stadt Karlsruhe abzustimmen. 8. Umweltbericht Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan, der im Verfahren gemäß § 13 b BauGB – Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren - aufgestellt wird. Es wird darin eine Größe der überbaubaren Grundfläche von weniger als 10.000 m² festgesetzt. Eine förmliche Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB ist deshalb nicht erforderlich. Gleichwohl wurden die von der Planung betroffenen Umweltbelange ermittelt und in einem naturschutzfachlichen Beitrag bewertet. 9. Bodenordnung und Sozialplan 9.1 Bodenordnung Zur Verwirklichung des Bebauungsplans ist ein Bodenordnungsverfahren gemäß Baugesetzbuch erforderlich. 9.2 Sozialverträglichkeit der Planung Bei der Planung wurden im Hinblick auf die Sozialverträglichkeit insbesondere BPL Östlich Esslinger Straße - 31 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 die nachfolgend erörterten Aspekte berücksichtigt: • barrierefreie Erschließung der Wohnhöfe, • mit der Anlage der sieben Wohnhöfe entstehen qualitätvolle und differenzierte Freiräume für gemeinschaftliche Aktivitäten und private Freiräume, • eine Kindertagesstätte mit fünf Gruppen. 9.3 Sozialplan Ein Sozialplan ist für diesen Bebauungsplan nicht erforderlich, da keine nachteiligen Auswirkungen auf die persönlichen Lebensumstände der in diesem Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen zu erwarten sind. BPL Östlich Esslinger Straße - 32 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 10. Statistik 10.1 Flächenbilanz Allgemeines Wohngebiet ca. 2,87 ha 31,47% Baugrundstück für Gemeinbedarf ca. 0,28 ha 3,07% Erschließungsflächen ca. 1,21 ha 13,27% Öffentliche Grünflächen ca. 0,34 ha 3,73% Ausgleichsflächen ca. 4,03 ha 44,18% Spielplatzflächen ca. 0,13 ha 1,43% Grünmulden ca. 0,26 ha 2,85% Trafostation ca. 0,00 ha 0,01% Gesamt ca. 9,12 ha 100,00% Cluster Grundstücksfläche Art der baulichen Nutzung GRZ Grundfläche im Sinne des § 13 a I S. 2 BauGB 1 5.412 m² WA 0,3 1.623,60 m² 2 9.015 m² WA 0,3 2.704,50 m² 3 2.837 m² GF (KiTa) 0,4 1.134,80 m² 4 3.075 m² WA 0,3 922,50 m² 5 3.856 m² WA 0,3 1.156,80 m² 6 3.652 m² WA 0,3 1.095,60 m² 7 3.712 m² WA 0,3 1.113,60 m² Gesamt: 31.559 m² 9.751,40 m² 10.2 Geplante Bebauung Der Bebauungsplan sieht etwa 22.600 m2 BGF durch Neubebauung vor. Im Plangebiet können auf dieser Fläche bis zu 160 Wohneinheiten entstehen. 10.3 Bodenversiegelung Gesamtfläche ca. 9,1 ha 100 % Derzeitige Versiegelung Durch den Bebauungsplan max. zulässige ca. 1,5 ha 16 % versiegelte Fläche ca. 2,0 ha 22 % Hinweise: • In den Festsetzungen sind wasserdurchlässige Beläge vorgeschrieben. Der Versiegelungsgrad reduziert sich dementsprechend. • Die versiegelten Flächen innerhalb der öffentlichen Grünanlage sind bei der BPL Östlich Esslinger Straße - 33 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 Berechnung berücksichtigt. • In den textlichen Festsetzungen ist Dachbegrünung und Tiefgaragenbegrünung vorgeschrieben. 11. Kosten (überschlägig) 11.1 Beitragsfähige Erschließungskosten Entwässerung ca. 20.000 EUR Verkehrsflächen ca. 535.000 EUR Begrünung ca. 375.000 EUR Beleuchtung ca. 77.000 EUR Ausgleichsmaßnahmen ca. 59.546 EUR Gesamt ca. 1.066.546 EUR Rückersatz 95% ca. 1.013.219 EUR Stadtanteil 5 % ca. 53.327 EUR 11.2 Sonstige Kosten zu Lasten der Stadt Verkehrsflächen ca. 297.000 EUR Begrünung ca. 660.000 EUR Beleuchtung ca. 85.000 EUR Entwässerungskanal ca. 1.027.500 EUR Ausgleichsmaßnahmen ca. 157.797 EUR Gesamt ca. 2.227.297 EUR 11.3 Weitere umlagefähige Kosten für Ausgleichsmaßnahmen Ausgleichsmaßnahmen ca. 526.982 EUR Rückersatz 100 % ca. 526.982 EUR Stadtanteil 0% ca. 0 EUR 11.4 Städtische Kosten insgesamt Kosten Ziffer 11.1 ca. 53.327 EUR Kosten Ziffer 11.2 ca. 2.227.297 EUR Kosten Ziffer 11.3 ca. 0 EUR Gesamt ca. 2.280.624 EUR 12. Finanzierung Die Kosten sind in den Haushaltsplanungen der kommenden Jahre zu berücksichtigen. BPL Östlich Esslinger Straße - 34 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 13. Übersicht der erstellten Gutachten Die erforderlichen Gutachten sind abgeschlossen. Die Ergebnisse sind in den vorliegenden Bebauungsplanentwurf eingeflossen. - Fachbeitrag zur speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung und Naturschutzfachlicher Beitrag von Mailänder Consult vom 11. November 2022 - Energiekonzept der Team für Technik GmbH, Büro Karlsruhe vom 28. September 2021 - Schallschutzuntersuchung von Koehler & Leutwein vom 28. Juli 2022 - Verkehrsuntersuchung Stadtplanungsamt vom 01. September 2021 14. Anlagen zur Begründung Zur Erläuterung sind der Begründung folgende Anlagen beigefügt: • Anlage 1: Beteiligte Grundstücke • Anlage 2: Lage der Hausanschlussräume • Anlage 3a: Übersicht Lage der Schnitte • Anlage 3b: Querschnitte 1 – 7 • Anlage 4: Zuordnung artenschutzrechtlicher Maßnahmen zur Vermeidung, Minimierung oder zum Ausgleich von Eingriffen • Anlage 5: Rahmenplan Karlsruhe, 30. April 2021 Fassung vom 15. Februar 2023 Stadtplanungsamt Prof. Dr.-Ing. Anke Karmann-Woessner BPL Östlich Esslinger Straße - 35 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 B. Hinweise zum Bebauungsplan 1. Einsehbarkeit von DIN-Normen und sonstigen Regelwerken Die DIN 4109 („Schallschutz im Hochbau“), DIN 18005 („Schallschutz im Städtebau“), TA Lärm, VDI 4100, VDI 2719 („Schalldämmung von Fenstern und deren Zusatzeinrichtungen“), ZTV-Baumpflege („Zusätzlich Technische Vertragsbedingungen und Richtlinien für Baumpflege“), städtische Baumschutzsatzung (Satzung der Stadt Karlsruhe zum Schutz von Grünbeständen vom 8. Oktober 1996) und Arbeitsblatt DWA-A 138 („Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur Versickerung von Niederschlagswasser“) liegen beim Stadtplanungsamt der Stadt Karlsruhe, Bereich Städtebau, Lammstraße 7, 1. OG., Zimmer D 113 / 114, 76133 Karlsruhe aus und können dort während der Dienststunden (8.30 Uhr – 15.30 Uhr) eingesehen werden (zu beziehen außerdem beim Beuth-Verlag, Berlin). 2. Versorgung und Entsorgung Für Entwässerung und Abfallentsorgung sind die Satzungen der Stadt Karlsruhe in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. Die Abfallbehälter sind in eigenen Müllräumen unterzubringen, die von außen direkt zugänglich sein müssen. Der stufenlose Transportweg ist zu befestigen, eine evtl. Steigung darf 5% nicht überschreiten. Der notwendige Hausanschlussraum soll in möglichst kurzer Entfernung zum erschließenden Weg liegen und 2,50 m bis 3,50 m Abstand von geplanten bzw. vorhandenen Bäumen einhalten. 3. Entwässerung Die Entwässerungskanäle werden aus wirtschaftlichen Gründen für einen üblicherweise zu erwartenden Niederschlag (Bemessungsregen) dimensioniert. Bei starken Niederschlägen ist deshalb ein Aufstau des Regenwassers auf der Straßenoberfläche möglich. Grundstücke und Gebäude sind durch geeignete Maßnahmen der Eigentümer bzw. der Anwohner selbst entsprechend zu schützen. Bei Grundstücken mit abflusswirksamen Flächen ≥ 800 m² ist grundsätzlich ein Überflutungsnachweis nach DIN 1986-100 zu führen. Im Zuge einer privaten Gefährdungsanalyse und Risikovorsorge sollte geprüft werden, ob Maßnahmen der objektbezogenen Vorsorge gegen Starkregen und urbane Sturzfluten sinnvoll und erforderlich sind. BPL Östlich Esslinger Straße - 36 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 4. Niederschlagswasser Niederschlagswasser von Dachflächen oder sonstigen befestigten Flächen soll auf dem jeweiligen Grundstück einer schadlosen Versickerung i.S.d. §55 II Wasserhaushaltsgesetz zugeführt oder gesammelt und verwendet werden (z.B. zur Gartenbewässerung). Ausgenommen sind Flächen, auf denen nachgewiesen ist, dass eine schadlose Versickerung aufgrund der Bodenbeschaffenheit nicht möglich ist. Ausnahmsweise darf das Niederschlagswasser von Dachflächen oder sonstigen befestigten Flächen mehrerer Baugrundstücke ortsnah (auf privaten Flächen innerhalb des Geltungsbereichs dieses Bebauungsplans) zentral versickert oder gesammelt und verwendet werden, wenn dies öffentlich-rechtlich per Baulast gesichert ist. Versickerungsmulden müssen eine mindestens 30 cm mächtige Oberbodenschicht mit Rasendecke aufweisen und sind nach dem Regelwerk der „Deutschen Vereinigung für Wasserwirtschaft, Abwasser und Abfall e.V.“ Arbeitsblatt DWA-A 138 („Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur Versickerung von Niederschlagswasser“) zu bemessen. Sofern keine negativen Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit der Mulden erwartet werden, können diese auch mit Gräsern und Kräutern bepflanzt werden. Alternativ zur direkten Niederschlagswasserversickerung kann das auf Dach- flächen anfallende Niederschlagswasser auch gesammelt werden. Dieses ist je- doch ausschließlich zur Gartenbewässerung zu nutzen, da es mikrobiologisch und chemisch verunreinigt sein kann. Sofern Zisternen eingebaut werden, ist zur Ableitung größerer Niederschlagsereignisse bei gefüllten Zisternen ein Notüber- lauf mit freiem Abfluss in die Versickerungsmulde vorzusehen. Ein Rückstau in die Zisterne muss durch entsprechende technische Maßnahmen vermieden werden. Bei Errichtung bzw. baulicher Veränderung von Wasserversorgungsanlagen sind die Anforderungen der Trinkwasserverordnung 2001 sowie Artikel 1 Infektionsschutzgesetz, § 37 I unter Beachtung der allgemein anerkannten Regeln der Technik einzuhalten. Der Betrieb von Zisternen muss beim Gesundheitsamt angezeigt werden. Um eine Verkeimung des öffentlichen Trinkwasserleitungssystems durch Niederschlagswasser auszuschließen, darf keine Verbindung zwischen dem gesammelten Niederschlagswasser und dem Trinkwasserleitungssystem von Gebäuden bestehen. Die Bodenversiegelung soll auf das unabdingbare Maß beschränkt werden. Notwendige Befestigungen nicht überbauter Flächen der Baugrundstücke sollen zur Verringerung der Flächenversiegelung wasserdurchlässig ausgebildet werden, z.B. als Pflaster oder Plattenbelag mit breiten, begrünten Fugen (Rasenpflaster), soweit nicht die Gefahr des Eindringens von Schadstoffen in den Untergrund besteht. Nach Möglichkeit soll auf eine Flächenversiegelung BPL Östlich Esslinger Straße - 37 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 verzichtet werden. 5. Denkmalschutz und archäologische Funde Im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt kein denkmalgeschütztes Gebäude. Sollten bei der Bauausführung / Durchführung vorgesehener Erdarbeiten archäologische Funde oder Befunde entdeckt werden, ist dies gemäß § 20 DSchG umgehend dem Landesamt für Denkmalpflege (Dienstsitz Karlsruhe, Moltkestraße 74, 76133 Karlsruhe), anzuzeigen. Archäologische Funde (Steinwerkzeuge, Metallteile, Keramikreste, Knochen, etc.) oder Befunde (Gräber, Mauerreste, Brandschichten, auffällige Erdverfärbungen, etc.) sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der Anzeige in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht die Denkmalschutzbehörde mit einer Verkürzung der Frist einverstanden ist. Auf die Ahndung von Ordnungswidrigkeiten (§ 27 DSchG) wird hingewiesen. Bei der Sicherung und Dokumentation archäologischer Substanz ist zumindest mit kurzfristigen Leerzeiten im Bauablauf zu rechnen. Ausführende Baufirmen sollten schriftlich in Kenntnis gesetzt werden. 6. Baumschutz und Baumpflanzungen Für alle unter Erhaltungsgebot stehenden Bäume und für alle geschützten, die außerhalb an den Geltungsbereich angrenzen und deren Schutzbereiche (Kronentraufe +1,5) in den Geltungsbereich hinein ragen gilt: Die Bäume sind fachgerecht zu erhalten und vor Beeinträchtigungen während der Bauzeit zu schützen. Eingriffe in den Bestand, die Funktion und das Erscheinungsbild sind zu vermeiden. Nicht vermeidbare Eingriffe sind zu minimieren. Für den fachgerechten Erhalt der Bäume sind die Schutzbereiche (Kronentraufbereiche +1,5m) von jeglichen Eingriffen frei zu halten. Alle Eingriffe in Stamm, Wurzelwerk und Krone von geschützten Bäumen sind untersagt, sofern unter den nachfolgenden Punkten nichts anderes ausgeführt ist. Im Schutzbereich sind das Abschieben von Mutterboden, das Verdichten des Bodens, das Befahren mit Maschinen und Fahrzeugen, das Lagern von Material und Aushub, Auffüllungen, Abgrabungen sowie das Ausbringen von Salzen, Säuren, Laugen, Zement, Putz, Farbe, Ölen u.a. unzulässig (betrifft Baustellenabwicklung und spätere Nutzung). Bei der Auswahl von Standorten für Nebenanlagen, Stellplätzen und Zufahrten sind die nach der städtischen Baumschutzsatzung (12.10.1996 in Kraft getretene Satzung der Stadt Karlsruhe zum Schutz von Grünbeständen) geschützten Bäume zu berücksichtigen. BPL Östlich Esslinger Straße - 38 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 Die notwendigen Baumschutzmaßnahmen sind vor Beginn der jeweiligen Arbeiten durchzuführen. Schutzzäune sind bis zum Abschluss aller Arbeiten zu belassen. Die Ausführung ist zu dokumentieren und die Dokumentation dem Gartenbauamt unaufgefordert vorzulegen. Des Weiteren wird auf die am 12.10.1996 in Kraft getretene Baumschutzsatzung verwiesen. Sofern Baumpflanzgruben überbaut werden, ist auf eine fachgerechte Ausführung zu achten (siehe auch textliche Festsetzungen). Eine fachgerechte Befüllung erfolgt z. B. bei Befüllung mit verdichtbarem Baumsubstrat nach Angaben der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung und Landschaftsbau e. V. „Empfehlungen für Baumpflanzungen – Teil 2: Standortvorbereitungen für Neupflanzungen; Pflanzgruben und Wurzelraumerweiterungen, Bauweisen und Substrate“ in der jeweils aktuellen Fassung. Für Bäume, die auf Tiefgaragen angepflanzt werden, sollte eine automatische Bewässerungsanlage vorgesehen werden. 7. Erdaushub / Auffüllungen / Bodenschutz Erdaushub soll, soweit Geländeauffüllungen im Gebiet notwendig sind, dafür verwendet werden. Der für Auffüllungen benutzte Boden muss frei von Fremdbeimengungen und Schadstoffen sein. Der anfallende Mutterboden ist zu sichern. Im Übrigen wird auf das Gesetz zum Schutz des Bodens (Bundes- Bodenschutzgesetz) vom 17.03.1998 in der derzeit gültigen Fassung verwiesen. Vor dem Beginn einer Maßnahme zur Umsetzung des Bebauungsplans, für deren Durchführung auf den Boden einer nicht versiegelten, nicht baulich veränderten oder unbebauten Fläche von 0,5 ha oder mehr eingewirkt wird (Erschließung, Versickerung, etc.), ist ein Konzept zum fachgerechten Umgang mit dem Schutzgut Boden während der Bauzeit zu erstellen (Bodenschutzkonzept). Dieses ist mit der Bodenschutzbehörde abzustimmen. Die Durchführung der Maßnahme auf Basis des Bodenschutzkonzepts ist durch eine bodenkundliche Baubegleitung zu gewährleisten. 8. Feuerwehr Bei der Planung von Feuerwehraufstellflächen ist die Verwaltungsvorschrift des Ministeriums für Verkehr und Infrastruktur über Flächen für Rettungsgeräte der Feuerwehr auf Grundstücken und Zufahrten (VwV Feuerwehrflächen) zu beachten. Der Nachweis von Feuerwehraufstellflächen ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens und der Ausführungsplanung im Hinblick auf die Dimensionierung der Tiefgaragendecke und freiräumlichen Gestaltung der Innenhöfe zu berücksichtigen, sofern eine Rettung nicht auf anderem Wege möglich ist. Ein Nachweis im öffentlichen Raum ist ausnahmsweise möglich, BPL Östlich Esslinger Straße - 39 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 sofern die Feuerwehr zustimmt und die geplanten Feuerwehraufstellflächen mit den festgesetzten Pflanzgeboten / Pflanzerhaltungsgeboten vereinbar sind. 9. Barrierefreies Bauen In die Planung von Gebäuden sind die Belange von Personen mit kleinen Kindern sowie behinderten und alten Menschen einzubeziehen (§ 3 Abs. 4 und § 39 LBO). 10. Erneuerbare Energien / Energiestandard Aus Gründen der Umweltvorsorge und des Klimaschutzes wird die verstärkte Nutzung erneuerbarer Energien angestrebt. Auf die Vorgaben des Gesetzes zur Einsparung von Energie und zur Nutzung Erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden“ (Gebäudeenergiegesetz - GEG) sowie auf das Klimaschutzgesetz Baden-Württemberg (insbesondere § 8a und § 8b - Pflicht zur Installation von Photovoltaikanlagen) wird verwiesen. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes soll mindestens der Energiestandard KfW Effizienzhaus 40 nach den zum Zeitpunkt der Einreichung des Bauantrags gültigen Förderbedingungen der KfW-Bank in Bezug auf die gültige Energieeinsparverordnung realisiert werden. 11. Freiraumplanung Den Bauanträgen ist ein Freiflächengestaltungsplan von Landschaftsarchitekt*innen beizufügen, der vor der Bauantragstellung mit dem Gartenbauamt und Umwelt- und Arbeitsschutz abzustimmen ist. 12. Pflanzlisten Bäume Wissenschaftlicher Name: Deutscher Name: Acer campestre Feld-Ahorn Betula pendula Hängebirke Carpinus betulus Hainbuche Fagus sylvatica Rotbuche Prunus avium Vogel-Kirsche Quercus petraea Trauben-Eiche Quercus robur Stiel-Eiche Sorbus torminalis Elsbeere Obstbäume Sträucher und Hecken Wissenschaftlicher Name: Deutscher Name: Carpinus betulus Hainbuche Cornus sanguinea Roter Hartriegel BPL Östlich Esslinger Straße - 40 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 Corylus avellana Gewöhnliche Hasel Ligustrum vulgare Gewöhnlicher Liguster Prunus spinosa Schlehe Rosa canina Echte Hundsrose Sambucus nigra Schwarzer Holunder Heimische Wildobstsorten Kletterpflanzen Wissenschaftlicher Name: Deutscher Name: ohne zusätzliche Kletterhilfen Hedera helx Efeu Hydrangea petiolaris Kletterhortensie Parthenocissus quinquefolia Wilder Wein mit unterstützenden Kletterhilfen Aristolochia durior Pfeifenwinde Campsis Klettertrompete in Arten Clematis Waldrebe in Arten Euonymus fortunei Kletterspindelstrauch Lonicera caprifolium Jelängerjelieber Lonicera x heckrottii Feuer-Geißblatt Lonicera henryi Immergrünes Geißblatt Rosa Kletterrose in Sorten Wisteria floribunda Japanische Wisteria Im Zusammenhang mit den Folgen des Klimawandels sind Verschlechterungen der Lebensbedingungen für Gehölze insbesondere infolge vermehrter Hitze und Trockenheit zu erwarten. Die Verwendung geeigneter Arten und Sorten, die mit diesen Bedingungen besser zurechtkommen, soll auch zukünftig möglich sein. 13. Ökologische Baubegleitung Die Umsetzung und Durchführung der artenschutzrechtlichen Vermeidungs-, Minimierungs- und CEF-Maßnahmen sowie der Biodiversitätsstärkungsmaßnahmen ist durch eine ökologische Baubegleitung zu kontrollieren. 14. Monitoring Bestandsmonitoring Avifauna: Die Annahme der Nistkästen ist im 1., 2. und 5. Jahr nach Anbringen der Nistkästen durch ein Monitoring zu überprüfen. Zeigt sich, dass die Kästen nicht angenommen werden, sind verbessernde Maßnahmen, wie beispielsweise das Umhängen der Kästen durchzuführen. Bestandsmonitoring Reptilien: BPL Östlich Esslinger Straße - 41 - Bearbeitungsstand: 15.02.2023 Die Entwicklung der umgesiedelten Population der Reptilien ist im 1., 2. und 5. Jahr nach Umsetzung der Maßnahme CEF 2 durch ein Monitoring zu überprüfen. Ist eine Verschlechterung des Erhaltungszustandes der Population zu erwarten, sind erforderliche Maßnahmen zur Aufwertung des Habitats durchzuführen. Bestandsmonitoring Fledermäuse: Die Fledermausaktivität im Baugebiet sowie in den Ausgleichsflächen ist in einem Monitoring während der Bauphase sowie im 2. und 5. Jahr nach Bebauung zu erfassen. Weiterhin sind die ausgebrachten Quartiere (CEF 1) während der jährlichen Reinigung auf Fledermausbesatz zu kontrollieren. Nimmt die Fledermausaktivität im Gebiet ab, so sind die Ursachen zu ergründen und entsprechende, habitataufwertende Maßnahmen durchzuführen. Monitoring Habitatentwicklung der CEF- und B-Maßnahmenflächen: Für die Anlage der Ausgleichsflächen (CEF 2, CEF 4, B1und B2) wird eine Vorlaufzeit von mindestens 2 Jahren veranschlagt. Während dieser Zeit werden regelmäßige Kontrollen erforderlich, um bei Fehlentwicklungen der Ausgleichsflächen entsprechend gegensteuern zu können. Weitere Kontrollen erfolgen während des Bestandsmonitorings. A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) 1. Aufgabe und Notwendigkeit 2. Bauleitplanung 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung 2.2 Verbindliche Bauleitplanung 3. Bestandsaufnahme 3.1 Räumlicher Geltungsbereich 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit, Artenschutz 3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung 3.4 Eigentumsverhältnisse 3.5 Belastungen 4. Planungskonzept 4.1 Städtebauliches Konzept 4.2 Erschließung 4.3 Grünordnung 4.4 Energiekonzept 5. Planungsrechtliche Festsetzungen 5.1 Art der baulichen Nutzung 5.2 Maß der baulichen Nutzung 5.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen 5.4 Stellplätze und Garagen 5.5 Nebenanlagen 5.6 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft 5.7 Pflanzgebote 5.8 Pflanzerhaltungsgebote 5.9 Artenschutzrechtliche Maßnahmen zur Vermeidung, Minimierung oder zum Ausgleich von Eingriffen 5.10 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 5.11 Schallschutz 6. Örtliche Bauvorschriften 6.1 Dachgestaltung 6.2 Fassadengestaltung 6.3 Werbeanlagen und Automaten 6.4 Solaranlagen 6.5 Unbebaute Flächen, Einfriedungen 6.6 Nebenanlagen 6.7 Außenantennen, Satelliten-Empfangsanlagen, Niederspannungsfreileitungen 6.8 Erhöhung der Kfz-Stellplatzherstellung und -verpflichtung für Wohnungen 7. Auswirkungen durch und auf die Neuplanung 8. Umweltbericht 9. Bodenordnung und Sozialplan 9.1 Bodenordnung 9.2 Sozialverträglichkeit der Planung 9.3 Sozialplan 10. Statistik 10.1 Flächenbilanz 10.2 Geplante Bebauung 10.3 Bodenversiegelung 11. Kosten (überschlägig) 11.1 Beitragsfähige Erschließungskosten 11.2 Sonstige Kosten zu Lasten der Stadt 11.3 Weitere umlagefähige Kosten für Ausgleichsmaßnahmen 11.4 Städtische Kosten insgesamt 12. Finanzierung 13. Übersicht der erstellten Gutachten 14. Anlagen zur Begründung B. Hinweise zum Bebauungsplan 1. Einsehbarkeit von DIN-Normen und sonstigen Regelwerken 2. Versorgung und Entsorgung 3. Entwässerung 4. Niederschlagswasser 5. Denkmalschutz und archäologische Funde 6. Baumschutz und Baumpflanzungen 7. Erdaushub / Auffüllungen / Bodenschutz 8. Feuerwehr 9. Barrierefreies Bauen 10. Erneuerbare Energien / Energiestandard 11. Freiraumplanung 12. Pflanzlisten 13. Ökologische Baubegleitung 14. Monitoring

G ed ru ck t a uf 1 00 P ro ze nt R ec yc lin gp ap ie r Stadt Karlsruhe Nr. 882 Bebauungsplan Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße Textliche Teile Planzeichnung Anlagen Gesamtinhalt: • Förmlicher Satzungsteil mit Verfahrensvermerken und Ausfertigung • Zusammenfassende Erklärung nach § 10 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) • Planungsrechtliche Festsetzungen nach BauGB - Planzeichnung* (Planteil 1, Planteil 2A und Planteil 2B) - Textliche Festsetzungen • Örtliche Bauvorschriften nach Landesbauordnung (LBO) - Planzeichnung* (Planteil 1) - Textliche Regelungen • Dem Bebauungsplan beigefügte Anlagen: - Begründung mit Umweltbericht - Hinweise * vereint in einer gemeinsamen Planzeichnung. Verfahrensvermerke / Ausfertigung Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB am 20.07.2017 Billigung durch den Gemeinderat und Auslegungsbeschluss gemäß § 3 Abs. 2 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO am 28.09.2021 Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO vom 06.12.2021 bis 21.01.2022 Erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplans gemäß § 4a Abs. 3 BauGB i.V.m., § 3 Abs. 2 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO vom 25.07.2022 bis 02.09.2022 Satzungsbeschluss gemäß § 10 Abs. 1 BauGB und § 74 Abs. 7 LBO am 15.11.2022 Der Bebauungsplan und die örtlichen Bauvorschriften sind unter Beachtung des vorstehenden Verfahrens als Satzung beschlossen worden. Sie werden hiermit ausgefertigt. Karlsruhe, 01.12.2022 Dr. Frank Mentrup Oberbürgermeister In Kraft getreten (§ 10 Abs. 3 Satz 4 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO) mit der Bekanntmachung am 16.12.2022 Beim Stadtplanungsamt zu jeder- manns Einsicht bereitgehalten (§ 10 Abs. 3 Satz 2 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO) ab 16.12.2022 Bebauungsplan „Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße“, Karlsruhe-Nordstadt Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 2 Inhaltsverzeichnis: I. Planungsrechtliche Festsetzungen .................................................................. 4 1. Art der baulichen Nutzung .................................................................................... 4 2. Maß der baulichen Nutzung ................................................................................. 8 3. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen / Bauweise .................. 9 4. Kfz-Stellplätze und Garagen .............................................................................. 11 5. Nebenanlagen .................................................................................................... 12 6. Pflanzgebote ...................................................................................................... 13 7. Pflanzerhaltungsgebote ..................................................................................... 14 8. Maßnahmen zur Grünordnung ........................................................................... 15 9. Vermeidung, Minimierung und Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft sowie Artenschutz .............................................................................................. 20 10. Flächen oder Maßnahmen zur Regelung des Wasserabflusses ........................ 31 11. Flächen für Aufschüttungen und Abgrabungen .................................................. 32 12. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte ......................................................................... 32 13. Schallschutz ....................................................................................................... 32 II. Örtliche Bauvorschriften ................................................................................. 39 1. Dachgestaltung .................................................................................................. 39 2. Fassadengestaltung ........................................................................................... 39 3. Werbeanlagen und Automaten........................................................................... 40 4. Solaranlagen ...................................................................................................... 41 5. Unbebaute Flächen, Einfriedungen .................................................................... 41 6. Nebenanlagen .................................................................................................... 42 7. Außenantennen, Satelliten-Empfangsanlagen, Niederspannungsfreileitungen . 43 8. Einschränkung der Kfz-Stellplatzherstellung und -verpflichtung......................... 43 III. Sonstige Festsetzungen (Planungsrechtliche und bauordnungsrechtliche Regelungen) ..................................................................................................... 44 IV. Anhang: Hinweise zum Bebauungsplan ........................................................ 45 1. Einsehbarkeit von DIN-Normen und sonstigen Regelwerken ............................ 45 2. Versorgung und Entsorgung .............................................................................. 45 3. Entwässerung .................................................................................................... 45 4. Niederschlagswasser ......................................................................................... 46 5. Denkmalschutz und archäologische Funde ....................................................... 47 6. Baumschutz ....................................................................................................... 47 7. Altlasten ............................................................................................................. 47 8. Baufeldfreimachung / Erdaushub / Auffüllungen ................................................ 48 9. Kampfmittelbelastung ......................................................................................... 48 10. Feuerwehr .......................................................................................................... 49 11. Private Leitungen ............................................................................................... 49 12. Barrierefreies Bauen .......................................................................................... 49 Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 3 13. Erneuerbare Energien / Energiestandard ........................................................... 49 14. Immissionen aus dem Straßenbahnbetrieb ........................................................ 50 15. Bauliche Qualitätssicherung und Umsetzung von Vielfalt .................................. 50 16. Freiraumplanung ................................................................................................ 51 17. Pflanzlisten ......................................................................................................... 51 Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 4 Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften zum Bebauungs- plan, bestehend aus zeichnerischen und textlichen Regelungen Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634) und örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Landesbauordnung (LBO) in der Fas- sung vom 5. März 2010 (GBl. S. 357, berichtigt S. 416) jeweils einschließlich späterer Änderungen und Ergänzungen. I. Planungsrechtliche Festsetzungen 1. Art der baulichen Nutzung 1.1 Allgemeines Wohngebiet (WA) Zulässig sind: ▪ Wohngebäude, ▪ nicht störende Handwerksbetriebe, ▪ die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speise- wirtschaften. Ausnahmsweise können zugelassen werden ▪ Anlagen für kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke. Nicht zulässig sind: ▪ Betriebe des Beherbergungsgewerbes, ▪ sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, ▪ Anlagen für Verwaltungen, ▪ Gartenbaubetriebe ▪ Tankstellen, ▪ Anlagen für kirchliche und sportliche Zwecke. 1.2 Urbane Gebiete (MU 1 bis MU 3) Im Plangebiet sind urbane Gebiete nach § 6a BauNVO festgesetzt und ge- gliedert in die Teilbereiche MU 1 bis MU 3. Die Abgrenzung der urbanen Ge- biete richtet sich nach den Festsetzungen im zeichnerischen Teil des Bebau- ungsplans. 1.2.1 MU 1 bis MU 3 Für die urbanen Gebiete (MU 1 bis MU 3) gilt generell: Zulässig sind: Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 5 ▪ Wohngebäude, ▪ Geschäfts- und Bürogebäude, ▪ Schank- und Speisewirtschaften, ▪ Anlagen für Verwaltungen sowie kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheit- liche und sportlich Zwecke, ▪ sonstige Gewerbebetriebe. Nicht zulässig sind: ▪ Vergnügungsstätten aller Art, ▪ Bordelle und bordellartige Betriebe, ▪ Tankstellen. 1.2.2 MU 1 und MU 3 Im MU 1 und MU 3 sind des Weiteren (über die in Ziffer 1.2.1 aufgeführten Nutzungen hinaus) allgemein zulässig: ▪ Betriebe des Beherbergungsgewerbes. Nicht zulässig sind: ▪ Einzelhandelsbetriebe. 1.2.3 MU 2 Im MU 2 sind des Weiteren (über die in Ziffer 1.2.1 aufgeführten Nutzungen hinaus) allgemein zulässig: ▪ Einzelhandelsbetriebe der Nahversorgung, sofern keine zentrenrelevanten Warensortimente angeboten werden (zulässiger Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente des jeweiligen Einzelhandelsbetriebs: maximal 10 % an der Verkaufsfläche). Zu den nahversorgungsrelevanten Warensortimenten zählen: ▪ Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Reformwaren, Lebensmittelhandwerk, Getränke und Tabakwaren), ▪ Drogeriewaren (inkl. Wasch- und Putzmittel, Kosmetika), ▪ Arzneimittel, Apothekenwaren, ▪ Schnittblumen, Floristik, ▪ Zeitungen, Zeitschriften, ▪ Papier- und Schreibwaren, Schulbedarf. Zu den zentrenrelevanten Warensortimenten zählen: ▪ Parfümeriewaren, ▪ Sanitäts- und Orthopädiebedarf, ▪ Bücher, Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 6 ▪ Spielwaren, Baby- und Kinderartikel (kleinteilig), ▪ Oberbekleidung, Wäsche, Strümpfe, Kürschnerwaren, ▪ Schuhe, ▪ Leder- und Modewaren (Handtaschen, Reisegepäck, Schirme, Acces- soires, usw.), ▪ Sportartikel und -bekleidung, ▪ Elektrokleingeräte (Haus- und Küchengeräte, Geräte zur persönlichen Pflege), ▪ Telekommunikationsgeräte / -zubehör, ▪ Unterhaltungselektronik, Ton- und Bildträger, Computerspiele, Fotogeräte / Fotobedarf, ▪ Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik, Flecht- und Korbwaren, ▪ Geschenk- und Dekorationsartikel, Kunstgewerbe, ▪ Antiquitäten, Kunstgegenstände, ▪ Heimtextilien, Gardinen / Vorhänge, ▪ Stoffe, Wolle, Handarbeitsbedarf, Nähmaschinen, ▪ Optik, optische Erzeugnisse, Hörgeräteakustik, ▪ Uhren, Schmuck, Gold- und Silberwaren, ▪ Sammlerbedarf (Antiquariat, Philatelie, Numismatik usw.). Nicht zulässig sind: ▪ Betriebe des Beherbergungsgewerbes, ▪ sonstige Einzelhandelsbetriebe. 1.2.4 Vertikale Gliederung MU 1 und MU 2 Vertikale Nutzungsgliederung in den urbanen Gebieten MU 1 und MU 2 nach § 6a Abs. 4 BauNVO: In den Gebieten MU 1 und MU 2 ist Wohnen im Erdgeschoss an der Straßen- seite unzulässig. Die im Erdgeschoss für Wohnen maximal zulässige Tiefe beträgt 5,00 m, gemessen ab der Außenwand der nicht zum öffentlichen Raum hin orientierten Fassaden. Ausnahmsweise kann im MU 1 Wohnen im Erdgeschoss rund um den südwestlichen Innenhof bis zu einer Tiefe von 12,00 m zugelassen werden. Ausnahmsweise kann im westlichen Bereich des MU 2, Baufeld 14, in dem maximal vier Vollgeschosse zulässig sind, Wohnen im gesamten Erdgeschoss zugelassen werden. 1.3 Eingeschränktes Gewerbegebiet (GEe) Zulässig sind: ▪ nicht störende Gewerbebetriebe, ▪ öffentliche Betriebe, ▪ Geschäfts- Büro und Verwaltungsgebäude, ▪ Anlagen für sportliche Zwecke. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 7 Ausnahmsweise können zugelassen werden: ▪ Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsin- haber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm ge- genüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, ▪ Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke. Nicht zulässig sind: ▪ Lagerhäuser und Lagerplätze, ▪ Tankstellen, ▪ Vergnügungsstätten aller Art, ▪ Bordelle und bordellartige Betriebe. 1.4 Gewerbegebiet (GE) Zulässig sind: ▪ Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Be- triebe, ▪ Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude. Ausnahmsweise können zugelassen werden: ▪ Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsin- haber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm ge- genüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, ▪ Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, sportliche und gesundheitliche Zwecke. Nicht zulässig sind: ▪ Tankstellen ▪ Vergnügungsstätten aller Art, ▪ Bordelle und bordellartige Betriebe. 1.5 Sondergebiet für Einzelhandel, Büro, Dienstleistung und Wohnen (SO) Zulässig sind nur: ▪ Großflächige Einzelhandelsbetriebe der Nahversorgung im Erdgeschoss mit einer Verkaufsfläche von insgesamt maximal 1.600 m², sofern keine zentrenrelevanten Warensortimente angeboten werden (zulässiger Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente: maximal 10 % an der Verkaufsflä- che / siehe hierzu Sortimentsliste gemäß Ziffer 1.2.3), ▪ Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes sowie Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören, ▪ Anlagen für soziale, kulturelle und gesundheitliche Zwecke ab dem 1. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 8 Obergeschoss, ▪ Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude ab dem 1. Obergeschoss, ▪ Wohnen ab dem 5. Obergeschoss, ▪ Tiefgaragen sowie unterirdische Abstellräume, Technikräume, Fahrradab- stellanlagen und sonstige Nebenräume, ▪ oberirdische Fahrradparkhäuser und Fahrradstationen. 1.6 Flächen für den Gemeinbedarf (GBF) Zulässig sind nur: ▪ Anlagen für soziale, sportliche und kulturelle Zwecke, öffentliche Verwal- tung und Schulnutzung. 2. Maß der baulichen Nutzung 2.1 Gebäudehöhe, Anzahl der Vollgeschosse, Grundflächenzahl, Geschoss- flächenzahl Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die minimal und maximal zuläs- sige Gebäudehöhe (min. GH und GH), die maximal zulässige Anzahl an Voll- geschossen, die maximal zulässige Grundflächenzahl (GRZ) und die maximal zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) bestimmt. Außerdem ist die lichte Min- desthöhe im MU 2 im Bereich der Arkaden und die lichte Höhe im MU 3 im Bereich der Überbauung der Straße definiert. Maßgebend sind die Eintragun- gen im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans. 2.2 Bezugspunkte der Gebäudehöhen Untere Bezugspunkte zur Ermittlung der Gebäudehöhe sind die im zeichneri- schen Teil des Bebauungsplans eingetragenen Geländehöhen in Metern über NHN (Normalhöhennull). Maßgeblicher unterer Bezugspunkt im Baugenehmi- gungsverfahren ist jeweils der zwischen den eingetragenen Geländehöhen entlang der privaten Grundstücksgrenzen linear interpolierte Höhenpunkt in Gebäudemitte. Oberer Bezugspunkt für die minimal und maximal zulässige Gebäudehöhe ist bei Flachdachgebäuden die Oberkante der Attika des obers- ten Geschosses. Es gelten die Eintragungen der Gebäudehöhe im zeichneri- schen Teil des Bebauungsplans. 2.3 Erdgeschossfußbodenhöhe Die Erdgeschossfußbodenhöhe (EFH), definiert als Höhe des Fertigfußbo- dens, muss zwingend niveaugleich mit der zum öffentlichen Raum orientier- ten, angrenzenden Geländehöhe sein. Nur im WA darf die EFH maximal 0,60 m über der zum öffentlichen Raum orientierten, angrenzenden Gelände- höhe liegen. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 9 2.4 Überschreitungen der Gebäudehöhen Die im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans eingetragene Gebäudehöhe darf bei Gebäuden mit Flachdach mit Solaranlagen und betriebsbedingten technischen Aufbauten (wie z. B. Aufzugsüberfahrten, Lüftungsanlagen) bis zu einer Höhe von max. 2,50 m überschritten werden, sofern die Einrichtun- gen mindestens um das Maß ihrer tatsächlichen Höhe über Attika von allen Außenwänden zurückversetzt sind. Ausnahmsweise kann hierbei die Höhe von Solaranlagen bei der Ermittlung der Gebäudehöhenüberschreitung außer Acht gelassen werden, sofern die Solaranlagen auf betriebsbedingten techni- schen Aufbauten errichtet werden. Die im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans eingetragene Gebäudehöhe darf ausnahmsweise durch Absturzsicherungen bis zu einer maximalen Höhe von 1,10 m überschritten werden, sofern dieser Gebäudeteil an ein mindes- tens 3,00 m höheres Gebäudeteil direkt angrenzt und die Absturzsicherungen um das Maß ihrer tatsächlichen Höhe über Attika von allen Außenwänden zu- rückversetzt sind. 2.5 Erdgeschosshöhen Die Erdgeschosshöhe ist definiert als Höhe zwischen dem Fertigfußboden des EG und des 1.OG. Für das Erdgeschoss im MU 2 und SO wird eine Erdgeschosshöhe von min- destens 4,50 m festgesetzt. Für das Erdgeschoss im MU 1 und GEe wird eine Erdgeschosshöhe von mindestens 3,60 m festgesetzt. 2.6 Überschreitungen der GRZ Für bauliche Anlagen gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO kann die GRZ im MU 1, MU 2, MU 3, GBF (Baufeld 3) und SO bis zu 1,0 betragen. 2.7 Ermittlung der Geschossfläche im WA, Baufelder 5 und 21 Im WA, Baufelder 5 und 21, sind die Flächen von Aufenthaltsräumen in ande- ren Geschossen als Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände bei der Ermittlung der Geschossfläche mitzurechnen. 3. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen / Bauweise 3.1 Baugrenzen und Baulinien Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch die Festsetzung von Baugrenzen und Baulinien entsprechend des zeichnerischen Teils des Be- bauungsplans bestimmt. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 10 3.2 Überschreitungen der Baugrenzen im Erdgeschoss Im Erdgeschoss sind zum Schutz privater Außenbereiche Überschreitungen der Baugrenzen nur durch Sichtschutzwände bis zu einer Tiefe von 1,50 m (gemessen ab der jeweiligen Gebäudeaußenwand) zulässig. Im Erdgeschoss dürfen die festgesetzten Baugrenzen durch Terrassen maxi- mal um 3,00 m (gemessen ab der jeweiligen Gebäudeaußenwand) überschrit- ten werden. Hiervon ausgenommen sind die Flächen der Baugrundstücke, die auf der gesamten Grundstücksbreite zwischen der Straßenbegrenzungslinie und der Baugrenze bzw. Baulinie liegen (sog. Vorzonen). 3.3 Überschreitungen der Baugrenzen und Baulinien mit Ausnahme des Erdgeschosses Zum öffentlichen Raum hin dürfen Baugrenzen ab dem 1. OG nur durch offene Balkone und Erker bis zu einer maximalen Tiefe von 1,50 m überschritten wer- den. Die vorgenannten Überschreitungen gelten nicht für die Baugrenzen und Bau- linien des MU 2 zum öffentlichen Raum hin. Sie gelten auch nicht für die fest- gesetzten Baulinien im SO und für die festgesetzten Baugrenzen entlang der Erzbergerstraße im GBF (Baufeld 3), MU 1 und SO. An den dem öffentlichen Raum nicht zugewandten Fassadenseiten dürfen Baugrenzen ab dem 1. OG nur durch offene Balkone und Erker bis zu einer maximalen Tiefe von 2,00 m überschritten werden. Die vorgenannten Überschreitungen gelten nicht in Bereichen, in denen sich Baugrenzen unterschiedlicher überbaubarer Grundstücksflächen einander gegenüberliegen und weniger als 15,00 m voneinander entfernt sind. Pro Parzelle dürfen offene Balkone und Erker, sofern diese die Baugrenzen und Baulinien überschreiten, pro Geschoss maximal 50 % der jeweiligen Ge- bäudelänge betragen. Zu angrenzenden Gebäuden ist mit Balkonen und Er- kern ein Grenzabstand von mindestens 2,00 m einzuhalten. 3.4 Überschreitung der Baugrenzen durch Kellerflächen für Fahrräder In Baufeldern, in denen eine Tiefgarage planungsrechtlich nicht zulässig ist, können unterirdische Kellerflächen ausnahmsweise auch außerhalb der über- baubaren Grundstücksflächen angeordnet werden, sofern diese ausschließ- lich zum Abstellen von Fahrrädern, Fahrradanhängern und sonstigen Trans- porthilfsmitteln genutzt werden. Die zur Erschließung von Fahrradstellplätzen in unterirdischen Kellern erforderlichen Rampen sind in die Gebäude zu integ- rieren. 3.5 Abweichende Bauweise Im MU 3 (Baufelder 19, 20, 25 und 27) sind gemäß zeichnerischem Teil des Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 11 Bebauungsplans aus Gründen des Schallschutzes Mindestgebäudehöhen und eine abweichende Bauweise mit Bezug auf Ziffer 13.3 festgesetzt. Die abweichende Bauweise besteht darin, dass die betreffenden überbaubaren Grundstücksflächen durchgängig und damit ohne Lücken zu bebauen sind. 4. Kfz-Stellplätze und Garagen 4.1 Allgemein In den Baugebieten gilt: Kfz-Stellplätze sind nur in Tiefgaragen (TGa) und Ge- meinschaftstiefgaragen (GTGa) in den hierfür ausgewiesenen Bereichen des zeichnerischen Teils des Bebauungsplans zulässig. In Tiefgaragen (TGa) und Gemeinschaftstiefgaragen (GTGa) sind zudem unterirdische Abstellräume, Technikräume, Fahrradabstellanlagen und sonstige Nebenräume zulässig. Darüber hinaus sind Garagen, Carports und offene Kfz-Stellplätze innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche nicht zulässig. Abweichend hiervon gilt: Im GBF (Baufeld 3), GE, GEe und MU 3 (Baufeld 24) sind oberirdische Kfz-Stellplätze zulässig. 4.2 Gemeinschaftsanlagen und Zuordnung Die festgesetzte Gemeinschaftstiefgarage (GTGa) im WA, Baufeld 21, und MU 3, Baufeld 27, ist außerdem noch dem WA, Baufeld 23, zugeordnet. Die festgesetzte Gemeinschaftstiefgarage (GTGa) im WA, Baufelder 9 und 10 (Ost), ist außerdem noch dem WA, Baufeld 10 (West), zugeordnet. Die festgesetzte Gemeinschaftstiefgarage (GTGa) im WA, Baufeld 5, ist au- ßerdem noch dem WA, Baufeld 4, zugeordnet. Die festgesetzte Gemeinschaftstiefgarage (GTGa) und die zulässigen oberir- dischen Kfz-Stellplätze im GBF, Baufeld 3, sind außerdem noch dem GBF, Baufeld 29, zugeordnet. 4.3 Bereiche für Ein- und Ausfahrten Ein- und Ausfahrten sind nur innerhalb der im zeichnerischen Teil des Bebau- ungsplans eingetragenen Bereiche für Ein- und Ausfahrt und Tiefgaragenzu- und -abfahrten nur integriert in die Gebäude zulässig. Abweichend hiervon gilt: Ausnahmsweise kann zur Erschließung der notwen- digen Kfz-Stellplätze der großflächigen Einzelhandelsbetriebe der Nahversor- gung im SO (gemäß Ziffer 1.5) eine ins Gebäude integrierte, kombinierte Zu- und Abfahrt von der Erzbergerstraße aus zugelassen werden, sofern keine verkehrlichen Belange entgegenstehen. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 12 5. Nebenanlagen 5.1 Allgemein Sofern unter den nachfolgenden Ziffern 5.2 bis 5.4 nichts Abweichendes ge- regelt wird, sind oberirdische Nebenanlagen mit Ausnahme von Wegen, Ter- rassen, Spielplätzen, Pergolen und Treppenabgängen zur Tiefgarage nur in- nerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. 5.2 Fahrradstellplätze für Wohnen Maximal ein Drittel der bauordnungsrechtlich notwendigen Fahrradstellplätze für Wohnen und der zusätzlich bereitgestellten Flächen gemäß Ziffer 8.3 der örtlichen Bauvorschriften zum Bebauungsplan können oberirdisch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen nachgewiesen werden, sofern diese hauseingangsnah verortet werden. Mindestens zwei Drittel der baurechtlich notwendigen Fahrradstellplätze für Wohnen und der zusätzlich bereitgestell- ten Flächen gemäß Ziffer 8.3 der örtlichen Bauvorschriften zum Bebauungs- plan sind innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche und in der Tiefga- rage (TGa, GTGa) unterzubringen. Fahrradstellplätze innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sind in der Nähe der Erschließungskerne anzuordnen. Fahrradstellplätze in Tiefgara- gen (TGa, GTGa) müssen über Rampen gut erreichbar sein und in der Nähe der Erschließungskerne liegen. In den Baufeldern, in denen eine Tiefgarage planungsrechtlich nicht zulässig ist (siehe hierzu auch Ziffer 3.4), gelten die obigen Regelungen der Absätze 1 und 2 analog. Hierbei ist der Begriff „Tiefgarage (TGa, GTGa)“ durch den Be- griff „unterirdische Kellerflächen für Fahrräder“ zu ersetzen. 5.3 Anlagen für erneuerbare Energien Anlagen für erneuerbare Energien können ausnahmsweise in den Baugebie- ten zugelassen werden, wenn sie der Gebietsversorgung innerhalb des Gel- tungsbereichs des Bebauungsplans dienen. 5.4 Abfallbehälterstandplätze Abfallbehälterstandplätze sind innerhalb der Gebäude (Müllräume) unterzu- bringen. Temporäre Bereitstellungsflächen außerhalb der Gebäude können im Einzelfall ausnahmsweise zugelassen werden, sofern die Satzung der Stadt Karlsruhe über die Vermeidung, Verwertung und Beseitigung von Abfäl- len (Abfallentsorgungssatzung) nur so eingehalten werden kann. Ab einer Grundfläche von mindestens 12 m² sind diese gemäß Ziffer 6.3 der örtlichen Bauvorschriften auszuführen. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 13 6. Pflanzgebote 6.1 Allgemein An den im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans mit Pflanzgebot PFG 1 bis PFG 4 bezeichneten Standorten sind entsprechend den Eintragungen im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans groß-, mittel- bzw. kleinkronige Bäume als Hochstamm (mindestens in der Qualität dreimal verpflanzt) zu pflanzen, in ihrer artgemäßen Entwicklung zu fördern, dauerhaft zu pflegen, zu unterhalten und bei Abgang in der darauf folgenden Pflanzperiode durch eine Neupflanzung gleicher Wuchsklasse zu ersetzen (siehe hierzu Ziffer 17 der Hinweise). Für festgesetzte Baumpflanzungen auf Baugrundstücken und Verkehrsflä- chen gilt ein Mindeststammumfang • für großkronige Bäume (PFG 1 und 1B) von 20 cm, • für klein- und mittelkronige Bäume (PFG 2, 2B und 3) sowie für Bäume in der öffentlichen Grünfläche (Park, PFG 4) von 18 cm. Bei der Verwendung von Solitären gilt eine Mindestpflanzgröße von 200 cm. Die Artenauswahl ist an den jeweiligen Pflanzlisten zu orientieren, der Aus- schluss bestimmter Gehölzarten ist zwingend zu beachten (siehe Ziffer 8). 6.2 Standortabweichungen Von den im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans festgesetzten Baum- standorten im Straßenraum kann ausnahmsweise abgewichen werden, wenn die unterirdische Leitungsversorgung, Zu- und Ausfahrten zu Tiefgaragen, die Anforderungen der Feuerwehr oder bautechnische Gründe dies erfordern. Eine Standortabweichung festgesetzter Bäume innerhalb der Baufelder ist aus Gründen der landschaftsarchitektonischen Gestaltung nach Maßgabe ei- nes abgestimmten Freiflächenplans zum Bauantrag zulässig. Die im zeichne- rischen Teil dargestellte Anzahl der Bäume muss allerdings in jedem Fall min- destens erreicht werden. Auf privaten Grundstücken sind dabei für einen mit- telkronigen Baum zwei kleinkronige Baumarten anrechenbar, sofern mindes- tens die Hälfte der mittelkronigen Bäume verbleibt. Eine Standortabweichung festgesetzter Bäume innerhalb der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage ist grundsätzlich zulässig, sofern naturschutzfachliche Belange nicht entgegenstehen. 6.3 Anforderungen auf befestigten Flächen Für Bäume auf befestigten Flächen sind offene Baumscheiben von mindes- tens 25 m² Größe vorzusehen. Der zur Verfügung stehende durchwurzelbare Raum hat mindestens 36 m³ je Baum zu betragen. Für Bäume im öffentlichen Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 14 Straßenraum gilt abweichend: Der zu Verfügung stehende durchwurzelbare Raum hat mindestens 18 m³ je Baum zu betragen. Abweichend hiervon kön- nen offene Baumscheiben von Bäumen, die an Längsparkstände angrenzen, auch eine Größe von mindestens 12 m² mit einem durchwurzelbaren Raum von mindestens 18 m³ aufweisen. Größere Volumina des durchwurzelbaren Raums sind umzusetzen, sofern technische Belange des Straßenbaulastträ- gers sowie der Ver- und Entsorgungsträger nicht entgegenstehen. Eine teilweise Überbauung der Baumscheibe ist aus gestalterischen oder funktionalen Gründen möglich. Der zu überbauende Teil der Baumpflanz- grube ist mit verdichtbarem Baumsubstrat nach Angaben der Forschungsge- sellschaft Landschaftsentwicklung und Landschaftsbau e.V. (Richtlinie der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung und Landschaftsbau e.V. „Empfehlungen für Baumpflanzungen – Teil 2: Standortvorbereitungen für Neupflanzungen; Pflanzgruben und Wurzelraumerweiterungen, Bauweisen und Substrate“) in der jeweils gültigen Fassung zu verfüllen. Die Überbauung hat wasserdurchlässig zu erfolgen. Im überbauten Bereich sind geeignete technische Maßnahmen (z.B. Belüftungsrohre, Bewässerungssystem) vorzu- sehen, um den langfristigen Erhalt der Bäume zu gewährleisten. 6.4 Maßnahmen zum Baumschutz Alle Bäume sind mit einem Dreibock oder einer fachtechnisch gleichwertigen Befestigung auszustatten und mit langhaftender elastischer Stammschutz- farbe gegen das Aufplatzen der Rinde zu versehen. Bäume, deren Baumquartier unmittelbar an Parkplätze oder Grundstückszu- fahrten angrenzen, sind vor Überfahren und Beschädigungen durch geeignete Maßnahmen zu schützen (z.B. seitliche Aufkantung, Baumbügel, etc.). 7. Pflanzerhaltungsgebote 7.1 Allgemein Die im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans mit Pflanzerhaltungsgebot gekennzeichneten Bäume sind dauerhaft zu erhalten, fachgerecht zu pflegen und bei Abgang durch eine Neupflanzung gleicher Wuchsklasse mit einem Mindeststammumfang von 18 oder 20 cm (entsprechend Ziffer 6.1) zu erset- zen. Geringfügige Standortabweichungen sind zulässig. Bei der Auswahl der Standorte für Nebenanlagen und Zufahrten sind die zu erhaltenen Bäume zu berücksichtigen. 7.2 Maßnahmen zum Baumschutz Während der Bauphase sind im Bereich zu erhaltender Bäume Schutzmaß- nahmen gemäß DIN 18920 („Vegetationstechnik im Landschaftsbau - Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 15 Baumaßnahmen") zu treffen. In den Schutzbereichen (Kronentraufe + 1,50 m) der zum Erhalt festgesetzten Bäume sind Aufschüttungen, Abgrabungen oder Bodenversiegelungen unzu- lässig. Abweichungen hiervon können im Einzelfall ausnahmsweise und unter Auflagen zugelassen werden. 8. Maßnahmen zur Grünordnung 8.1 Ausführung befestigter Flächen Offene, nicht überdachte Parkierungsflächen sind mit wasserdurchlässigen Belägen herzustellen, wie z. B. Pflaster mit Dränfuge oder Rasenpflasterbe- lag. Die notwendige Befestigung von nicht überbauten Flächen der Baugrund- stücke ist ebenfalls wasserdurchlässig auszuführen. 8.2 Extensive Begrünung von Dächern Flachdächer und flachgeneigte Dächer bis zu einer Dachneigung von 15 Grad sind extensiv zu begrünen. Die Stärke des Dachbegrünungssubstrats ober- halb einer Drän- und Filterschicht hat mindestens 12 cm in gesetztem Zustand zu betragen. Hiervon ausgenommen sind Flächen für Dachterrassen, betriebsbedingte technische Aufbauten (wie z. B. Aufzugsüberfahrten, Lüftungsanlagen, etc.) und Glaskuppeln. Gleiches gilt für Nutzungen im GBF (Baufeld 3) soweit sie unmittelbar der Hauptnutzung zugeordnet sind (zum Beispiel Anlagen für den Schulsport) und nicht anderweitig auf dem Grundstück untergebracht werden können. Die Summe dieser Flächen darf insgesamt nur bis zu maximal 25 % der Summe der gebäudebezogenen Dachfläche einnehmen. Im SO, MU, GEe, GE und GBF (Baufeld 29) können diese Flächen bis zu maximal 30 % und im GBF (Baufeld 3) bis zu maximal 70 % der Summe der gebäudebezo- genen Dachfläche einnehmen. Entsprechende rechnerische Nachweise und Plandarstellungen sind im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu er- bringen. Solaranlagen sind in Kombination mit der Dachbegrünung auszufüh- ren (siehe Ziffer 8.4). 8.3 Artenliste für die extensive Dachbegrünung Es wird folgende Artenliste für die extensive Dachbegrünung festgesetzt: Kräuter Rundblättrige Glockenblume Campanula rotundifolia Kartäuser-Nelke Dianthus carthusianorum Natternkopf Echium vulgare Gewöhnlicher Reiherschnabel Erodium cicutarium Zypressen-Wolfsmilch Euphorbia cyparissias Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 16 Echtes Labkraut Galium verum Kleines Habichtskraut Hieracium pilosella Florentiner Habichtskraut Hieracium piloselloides Gewöhnlicher Hornklee Lotus corniculatus Klatschmohn Papaver rhoeas Kleine Bibernelle Pimpinella saxifraga Frühlings-Fingerkraut Potentilla tabernaemontani Kleiner Sauerampfer Rumex acetosella Kleiner Wiesenknopf Sanguisorba minor Tauben-Skabiose Scabiosa columbaria Scharfer Mauerpfeffer Sedum acre Weißer Mauerpfeffer Sedum album Milder Mauerpfeffer Sedum sexangulare Gemeines Leimkraut Silene vulgaris Hasen-Klee Trifolium arvense Gräser Ruchgras Anthoxanthum odoratum Zittergras Briza media Zierliche Kammschmiele Koeleria macrantha Schmalblättriges Rispengras Poa angustifolia Knolliges Rispengras Poa bulbosa Dem Substrat ist unter Einhaltung der einschlägigen fachtechnischen Vorga- ben vorhandenes, unbelastetes sandiges Oberbodenmaterial beizumischen. Die Einsaat erfolgt mit einer Mischung aus 30 % Gräsern und 70 % Kräutern. Die Bepflanzungen sind fachgerecht auszuführen, dauerhaft zu pflegen und zu erhalten. Zur Sicherung der lokal angepassten Tier- und Pflanzenwelt ist von der gezielten Ansaat seltener, gefährdeter oder geschützter Arten abzu- sehen, wie beispielsweise Ausdauerndem Lein (Linum perenne), Berg-Sand- glöckchen (Jasione montana), Silbergras (Corynephorus canescens) und Glanz-Lieschgras (Phleum phleoides) sowie Zuchtformen beispielsweise von Gewöhnlichem Thymian (Thymus pulegioides). 8.4 Solaranlagen Aufbauten für Solaranlagen sind ergänzend zur Dachbegrünung zulässig und unterliegen nicht den in Ziffer 8.2 genannten Flächeneinschränkungen, sofern die Dachbegrünung und deren Wasserrückhaltefunktion nicht wesentlich be- einträchtigt werden. Die Befestigungen von Solaranlagen sind dabei so zu gestalten, dass sie nicht zur Reduzierung des Volumens des Schichtaufbaus der Dachbegrünung füh- ren. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 17 8.5 Dachterrassen Dachterrassen sind nur zulässig, wenn sie an ein mindestens 3,00 m höheres Gebäudeteil direkt angrenzen. Auf den Dachflächen der obersten Geschosse der jeweiligen Baufelder sind Dachterrassen unzulässig. 8.6 Intensive Begrünung von Tiefgaragen Die Decken von Tiefgaragen (TGa, GTGa) sind intensiv zu begrünen. Die Stärke des Begrünungssubstrats oberhalb einer Drän- und Filterschicht hat mindestens 40 cm in gesetztem Zustand bei Rasen- und Staudenflächen zu betragen. Bei Strauchpflanzungen einschließlich Schnitthecken muss die Substrathöhe in gesetztem Zustand mindestens 70 cm betragen. Im Bereich von Baumstandorten muss diese innerhalb eines Radius von min- destens 3,50 m um die jeweilige Stammachse mindestens 1,00 m betragen. Für die Bäume ist eine automatische Bewässerungsanlage vorzusehen. Die Mindestgröße von Tiefgaragenaussparungen hat im Lichtmaß mindestens 16 m² je Baum zu betragen, wobei eine Seite der Aussparung mindestens 4,00 m lang sein muss. Von den Regelungen zur Begrünung von Tiefgaragen ausgenommen sind Flächen für befestigte Wege, Terrassen, Spielplätze, Pergolen und Trep- penabgängen zur Tiefgarage. Die entsprechenden Nachweise sind im Freiflä- chenplan zum Bauantrag zu erbringen. Von den Regelungen zur Begrünung von Tiefgaragen ausgenommen sind ebenfalls die Bereiche der Arkaden im SO und MU 2 und die Bereiche der Tiefgarage, die die Baufelder 9 und 12 miteinander verbinden. Diese sind zu befestigen. 8.7 Vorzonen Vorzonen sind die Flächen der Baugrundstücke, die auf der gesamten Grund- stücksbreite zwischen der Straßenbegrenzungslinie und der Baulinie bzw. Baugrenze liegen. Diese sind mit Ausnahme von erforderlichen Zufahrten, Zu- wegungen zu Hauseingängen, Fahrradstellplätzen und notwendigen techni- schen Gebäudeeinrichtungen (z.B. Hausanschlussschächten, Lüftungs- schächten von Tiefgaragen, etc.) als Vegetationsfläche vollflächig zu begrü- nen, zu bepflanzen, dauerhaft zu pflegen und zu unterhalten. Terrassen und das Pflastern oder Abdecken mit Schotter-, Kies- und ver- gleichbaren Materialien sind nicht zulässig. Davon ausgenommen sind mine- ralische Mulchschichten in Pflanzflächen, wenn der Deckungsgrad durch die Bepflanzung mindestens 90 % der Fläche beträgt. Abweichend hiervon gilt: Die Vorzonen der an die Erzbergerstraße angren- zenden Baufelder können befestigt werden. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 18 8.8 Begrünung von Fassaden Mindestens 30 % der geeigneten Fassadenflächen eines Gebäudes sind mit ausdauernden und hochwachsenden Schling- oder Kletterpflanzen zu begrü- nen. Die gleichen Vorgaben gelten für Parkhäuser. Geeignete Fassadenflä- chen im Sinne des Satzes 1 sind die Flächen der Außenwände eines Gebäu- des bis zu einer Höhe von 10,00 m. Nicht geeignet sind die Flächen von Fens- ter- und Türöffnungen sowie Arkaden, Balkonen und Loggien. Nebenanlagen sowie Mauern ab einer Höhe von 1,50 m sind vollflächig zu begrünen. Sowohl bodengebundene Begrünung mit hochwachsenden Schling- oder Kletterpflanzen als auch fassadengebundene Begrünung sowie Fassadenbe- grünungen oberhalb einer Gebäudehöhe von 10,00 m sind zulässig. Alternativ zur direkten Fassadenbegrünung kann eine Rankvorrichtung vor die Fassade gestellt werden. Die Begrünung ist dauerhaft zu erhalten und bei Ausfall in der nächsten Pflanzperiode gleichwertig zu ersetzen. Die Artenauswahl ist an der vorgege- benen „Pflanzliste Fassadenbegrünung“ (siehe Ziffer 17 der Hinweise) zu ori- entieren. Im Einzelfall kann die Fassadenbegrünung anteilig durch flächenbündig in die Fassade integrierte Solarmodule ersetzt werden. 8.9 Liste der nicht zu verwendenden Arten Im gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans nicht zu verwendende Ar- ten sind Gehölze und krautige Pflanzen, die durch ihre starke vegetative Aus- breitung (Wurzelbrut) angrenzende wertgebende Trockenbiotope beeinträch- tigen können, sowie standortverändernde Arten (z.B. Leguminosen). Nicht zu verwenden sind (sog. Negativlisten): Gehölze Eschen-Ahorn Acer negundo Götterbaum Ailanthus altissima Bastardindigo Amorpha fructicosa Schmetterlingsstrauch Buddleja davidii Seidiger Hartriegel Cornus sericea Zwergmispel-Arten Cotoneaster spec. Rot-Esche Fraxinus pennsylvanica Schwarz-Kiefer Pinus nigra Weymouth-Kiefer Pinus strobus Kanadische Pappel Populus canadensis Späte Traubenkirsche Prunus serotina Gewöhnliche Douglasie Pseudotsuga menziesii Rot-Eiche * Quercus rubra * Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 19 Essigbaum Rhus hirta Kartoffel-Rose Rosa rugosa Armenische Brombeere Rubus armeniacus Gewöhnliche Schneebeere Symphoricarpos albus Amerikanische Kultur-Heidel- beere Vaccinium angustifolium x co- rymbosum Robinie Robinia pseudoacacia Schlehe Prunus spinosa Weißer Hartriegel Cornus alba Roter Hartriegel Cornus sanguinea Späte Traubenkirsche Prunus serotina Schnurbaum * Sophora japonicum * Gleditschien Gleditsia spec. * Ausnahmen möglich, aber: 1) zum Schutz des FFH- / Naturschutzgebiets keine Anpflanzung inner- halb der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkan- lage / Spielfläche und direkt daran angrenzend, 2) zum Schutz des mittleren Grünstreifens in der Erzbergerstraße keine Anpflanzung westlich entlang der Erzbergerstraße und 3) unter Beachtung von 1) und 2) nur punktuelle Anpflanzung in geringer Stückzahl als Straßenbaum und auf dem Quartiersplatz. Sonstige Orientalisches Zuckerschötchen Bunias orientalis Nadelkraut Crassula helmsii Drüsige Kugeldistel Echinops spaerocephalus Kanadische Wasserpest Elodea canadensis Schmalblättrige Wasserpest Elodea nuttallii Topinambur Helianthus tuberosus Riesen-Bärenklau Heracleum mantegazzianum Großer Wassernabel Hydrocotyle ranunculoides Indisches Springkraut Impatiens glandulifera Kleines Springkraut Impatiens parviflora Vielblättrige Lupine Lupinus polyphyllus Gewöhnlicher Bockshorn Lycium barbarum Gelbe Scheinkalla Lysichiton americanus Japanischer Staudenknöterich Reynoutria japonica Sachalin-Staudenknöterich Reynoutria sachalinensis Bastard-Staudenknöterich Reynoutria x bohemica Schmalblättriges Greiskraut Senecio inaequidens Kanadische Goldrute Solidago canadensis Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 20 Späte Goldrute Solidago gigantea 9. Vermeidung, Minimierung und Ausgleich von Eingriffen in Natur und Land- schaft sowie Artenschutz 9.1 Planinterne Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen Vermeidung und Minimierung schädlicher Bodenveränderungen durch den Baubetrieb und dessen Folgen Zur Vermeidung und Minimierung schädlicher Bodenveränderungen ist ein sparsamer, schonender und haushälterischer Umgang mit dem Schutzgut Bo- den zu gewährleisten (vorsorgender Bodenschutz). Dieses gilt sowohl für die im Plangebiet vorherrschenden Böden als auch für die Böden der Kompensa- tionsflächen. Für den vorsorgenden Bodenschutz auf den bauzeitlich bean- spruchten Böden zum Erhalt sowie die Wiederherstellung von Bodenfunktio- nen im Bereich der zu rekultivierenden Flächen sind konkrete Maßnahmen festzulegen. Für den nachsorgenden Bodenschutz sowie die Umsetzung des Abfallrechts ist die Vorgehensweise im Hinblick auf den Aushub, die Bereitstellung der an- gefallenen Materialien, die bodenschutz- und abfallrechtlichen Untersuchun- gen sowie die geplante Weiterverwendung (Entsorgung, Umlagerung) in ei- nem Bodenmanagementkonzept darzustellen. Die Maßnahmen zum vorsorgenden Bodenschutz und das Bodenmanage- mentkonzept sind durch eine Umweltbaubegleitung mit Kenntnissen in der Bo- denkunde vorab mit der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz, abzu- stimmen. Die Vorgehensweise und die Überwachung sämtlicher Maßnahmen ist durch die Umweltbaubegleitung zu dokumentieren. Minimierung der temporären Flächeninanspruchnahme Die temporäre Inanspruchnahme warmer Trockenstandorte im Geltungsbe- reich des Bebauungsplans ist auf das unbedingt notwendige Maß zu be- schränken und darf nicht innerhalb der öffentlichen Grünfläche (Parkanlage) erfolgen. Rückbau und Rekultivierung von (teil-)versiegelten Flächen Wenn im Geltungsbereich des Bebauungsplans bisher (teil-)befestigte Flä- chen entsiegelt und rekultiviert werden, sind geeignete Maßnahmen zur Wie- derherstellung der durchwurzelbaren Bodenschicht und der natürlichen Bo- denfunktionen durch Herstellung eines natürlichen Bodengefüges aus unbe- lastetem Bodenmaterial zu ergreifen. Die Durchführung sowie die möglicher- weise notwendige Beschaffung geeigneten Bodenmaterials ist mit der Stadt Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 21 Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz, abzustimmen. Vermeidung von schädlichen Stoffeinträgen in den Untergrund Zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und Grundwasserverun- reinigungen durch den Eintrag von Kupfer-, Zink- oder Bleiverbindungen ist die Verwendung dieser Metalle für Dachabdeckungen, Regenrinnen, Gauben, etc. unzulässig. Sicherung von überplanten Biotopflächen Die im Südwesten des Geltungsbereichs des Bebauungsplans vorkommen- den Sand- und Magerrasen außerhalb des FFH-/ Naturschutzgebiets sind bis zur Wirksamkeit von Ersatzbiotopen in ihrer derzeitigen Qualität zu erhalten bzw. in die Planung der öffentlichen Grünfläche (Parkanlage) zu integrieren. Maßnahmen innerhalb der öffentlichen Grünfläche (Parkanlage) Zur Vermeidung von negativen Auswirkungen auf die Ziele des angrenzenden FFH-/ Naturschutzgebiets sind folgende Maßnahmen innerhalb der öffentli- chen Grünfläche (Parkanlage) zu ergreifen: ▪ Anlage der öffentlichen Grünfläche (Parkanlage) als weitläufiges Grün mit Wegen, Verweilmöglichkeiten und Freizeitangeboten in abschnitts- weiser Fertigstellung entsprechend der baulichen Entwicklung der Quartiere (zur Vermeidung der Schutzgebietsübernutzung durch Erho- lungssuchende), ▪ Herstellung eines unbefestigten Weges für Zufußgehende vorwiegend entlang des westlichen Randes des Geltungsbereichs des Bebauungs- plans mit Anbindung an die drei Querwege im Schutzgebiet (als Ersatz für den Rückbau des Längsweges im Schutzgebiet gemäß Ziffer 9.3), ▪ Mahd der extensiven Wiesenflächen je nach Bewirtschaftungsintensi- tät und Nutzungstyp inklusive Abräumung des Mahdguts, ▪ klima- und standortangepasste Gehölzartenwahl, ▪ Ausstattung mit krähensicheren Abfallbehältern (Verhinderung der Ver- müllung). 9.2 Maßnahmen zum Artenschutz Als artenschutzrechtliche Vermeidungsmaßnahmen und vorgezogene Aus- gleichsmaßnahmen (CEF-Maßnahmen - „continuous ecological functionality - measures“) werden festgesetzt: Anbringung von Nistmöglichkeiten für Gebäudebrüter Pro 2.000 m² BGF, die sich gemäß den im zeichnerischen Teil des Bebau- ungsplans festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen in Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 22 Vollgeschossen ergeben, ist an Gebäuden eine Nisthilfe für Star, Haus- und Feldsperling sowie Haus- und Gartenrotschwanz anzubringen und dauerhaft zu unterhalten. Pro 4.000 m² analog zu Satz 1 ermittelter BGF ist an Gebäu- den eine Nisthilfe für Mauersegler und Schwalben anzubringen und dauerhaft zu unterhalten. Die Höhenlage der Nisthilfen am Gebäude muss jeweils min- destens 5,00 m betragen. Entwicklung von Ersatzhabitaten für Neuntöter, Dorngrasmücke und Klapper- grasmücke (CEF) Bei der Umsetzung der planungsrechtlichen Festsetzungen unter Ziffer 9.3 sind als CEF-Maßnahme inselartige Gestrüppe (3 bis 5 % der Gesamtfläche der Teilflächen Flst.-Nr. 5775 in den Bereichen 7 und 8 gemäß Planteil 2A „Ausgleichsflächen“) zu erhalten und als Ersatzhabitate für die im Geltungs- bereich des Bebauungsplans brütenden Vogelarten Neuntöter, Dorngrasmü- cke und Klappergrasmücke zu entwickeln. Die erfolgreiche Entwicklung und Funktionsfähigkeit der Flächen als Ersatzhabitat für die genannten Vogelarten sind im Rahmen eines Monitorings vor Baubeginn fachgutachterlich zu prüfen. Errichtung eines Eidechsenschutzzauns Zum Schutz der lokalen Eidechsenpopulation vor unbeabsichtigter Tötung ist ein Eidechsenschutzzaun am westlichen Rand der öffentlichen Grünfläche (Parkanlage) zu errichten. Der Zaun muss 40 bis 50 cm hoch, senkrecht aus- geführt, einige Zentimeter in den Boden eingegraben und aus glatter Folie sein. Er ist vor Beginn der Erdarbeiten und vor der Umsiedlung der Tiere auf- zustellen, von März bis September regelmäßig auf seine Funktionsfähigkeit hin zu kontrollieren und bis zum Ende der Erdarbeiten zu unterhalten. Errichtung eines Grenzzauns zum Schutz des FFH- / Naturschutzgebiets Im nördlichen Teil zu erhalten bzw. im südlichen Teil neu zu errichten, ist ein Grenzzaun entlang der östlichen Schutzgebietsgrenze zur Abgrenzung der sich anschließenden öffentlichen Grünfläche (Parkanlage), der standsicher, stabil und nicht überkletterbar ist. Die Betretung soll sich auf die drei zulässi- gen Ost-Eingänge in das Schutzgebiet beschränken. Die am Grenzzaun wachsenden Gebüsche und Gestrüppe sind dabei soweit wie möglich zu schonen, das Wiedereinwachsen des Zaunes nach Fertigstellung ist zuzulas- sen. Sofern der bestehende Zaun rückgebaut und gemäß obigen Angaben ersetzt wird, sind Vorkehrungen zum Schutz der lokalen Zauneidechsenpopu- lation zu treffen. Entwicklung und Erhalt von Eidechsen-Lebensraum / Abfangen und Umsie- deln von Zauneidechsen im Eingriffsbereich (CEF) Zur Sicherung des vorhandenen Lebensraums der streng geschützten Zau- neidechse ist entlang der westlichen Grenze des Geltungsbereichs des Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 23 Bebauungsplans ein 5,00 m breiter Grünstreifen in der öffentlichen Grünfläche (Parkanlage) für die Entwicklung von lückigen Ruderalfluren und Altgrasbe- ständen vorzuhalten. Sofern im Bereich des Eidechsenlebensraums Eingriffe in den Boden stattfinden, sind geeignete Schutzvorkehrungen für Eidechsen vorzunehmen (Maßnahmenzeitpunkt im Frühjahr oder Spätsommer, ggf. Ab- fangen der Tiere und Zäunung der Fläche) und anschließend die hergerichte- ten Flächen einer spontanen Selbstbegrünung zu überlassen (keine Meliora- tion des Bodens, keine Beseitigung feinerdearmer Grobsubstrate wie z.B. Schotter). Die Pflege hat in Form einer jährlich einmaligen Mahd eines Drittels der Strecke zu erfolgen (Mahd der einzelnen Abschnitte alle drei Jahre). Das Mahdgut ist zu entfernen, das Mulchen ist nicht gestattet. In Zaunnähe vor- handene Kleinstrukturen (z.B. Holzstücke, Steinansammlungen, etc.) sind zu erhalten. Die neuen Habitatflächen im südlichen Abschnitt der Gebietsgrenze und im westlichen Randbereich der beiden Sickermulden sind landschaftsty- pisch ohne Steine, Gabionen oder anderes ortsfremdes Material zu gestalten. Als Ersatz für entfallende Eidechsenhabitate im Südosten des Geltungsbe- reichs des Bebauungsplans sind als CEF-Maßnahme vor Beginn der Eingriffe in den dortigen Boden die Arbeiten im südwestlichen Teil des Geltungsbe- reichs des Bebauungsplans entlang des zum NSG neu zu errichtenden Grenzzaunabschnitts abzuschließen. Die hiervon betroffenen Zauneidechsen müssen vor Beginn von Bodeneingriffen in diesem Bereich auf die westliche Seite des Eidechsenschutzzauns in die neu entwickelten Ruderalfluren und Altgrasbestände im Südwesten umgesiedelt werden. Das Abfangen der Tiere hat im April/ Mai oder Juli/ August nach Abschluss der vorgezogenen Aus- gleichsmaßnahmen und eine Vegetationsperiode vor Beginn der Baufeldfrei- machung im Südosten zu erfolgen. Um ein Rückwandern von Zauneidechsen zu verhindern, sind Zäunungen vorzunehmen. Die Durchführung der Maß- nahme ist von einer herpetologisch ausgebildeten Fachkraft durchzuführen. Neuanlage von Habitaten für Wildbienen Am Rand der öffentlichen Grünfläche (Parkanlage) sind Habitate für xylobio- nte Insekten (z.B. Käfer, Schmetterlinge oder Holzwespen) anzulegen. Für Wildbienen ist Alt- oder Totholz von Laubbäumen zu verwenden und entlang des Grenzzauns oder von Wegen auszulegen. Die Bereiche um die Stamm- stücke sind als blütenreiche Ruderalvegetation zu entwickeln. Maßnahmen zur Minimierung von Lichtimmissionen und Reflektionen auf das FFH-/ Naturschutzgebiet Während der Bauphase ist im Geltungsbereich des Bebauungsplans von April bis Oktober eine Dauerbeleuchtung großer Flächen zu vermeiden und der Lichteinsatz auf das Nötigste zu beschränken. Insbesondere zu vermeiden ist eine Abstrahlung in das FFH- / Naturschutzgebiet. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 24 Zum Schutz lokaler Fledermaus- und Insektenpopulationen sind im Geltungs- bereich des Bebauungsplans für die Straßen- und Außenbeleuchtung insek- tenschonende Beleuchtungen nach aktuellem Stand der Technik zu verwen- den (nur nach unten abstrahlende Leuchtmittel mit geringem UV- und Blauan- teil im Lichtspektrum und geschlossene Gehäuse, die das Eindringen von In- sekten verhindern). Zum Schutz des FFH-/ Naturschutzgebiets vor Lichtimmissionen ist eine Beleuchtung der öffentlichen Grünfläche (Parkan- lage) nicht zulässig. An Bedarfsstellen sind in Abstimmung mit der Natur- schutzbehörde außerdem Schutzpflanzungen gegen Lichtimmissionen in Richtung des FFH-/ Naturschutzgebiets anzulegen. Zum Schutz des FFH-/ Naturschutzgebiets vor Reflektionen sind Solaranla- gen im Bereich der Baufelder, die von Westen direkt an die öffentliche Grün- fläche (Parkanlage) angrenzen, im Einzelfall unzulässig, sofern diese nicht re- flektionsarm ausgeführt werden. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfah- rens ist eine enge Abstimmung mit der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeits- schutz, erforderlich. Die Regelungen zu Solaranlagen unter Ziffer 2 und Ziffer 8 der planungsrechtlichen Festsetzungen bzw. unter Ziffer 2 und Ziffer 4 der örtlichen Bauvorschriften bleiben davon unberührt. Vogelfreundliche Außenfassaden Zur Reduzierung des Vogelschlagrisikos an Glasbauteilen von Gebäuden sind zusammenhängende Glasflächen von mehr als 5,00 m², die eine Durchsicht erlauben oder die angrenzende Landschaft spiegeln, und Übereckverglasun- gen durch gestalterische Elemente zu gliedern oder mit Vogelschutzglas aus- zuführen. Der Außenreflektionsgrad der Glasscheiben darf maximal bei 15 % liegen. Abweichungen von Satz 1 sind im Rahmen des Baugenehmigungsver- fahrens nur in enger Abstimmung mit der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Ar- beitsschutz, möglich. 9.3 Planexterne Kompensationsmaßnahmen Ein Teil der planexternen Kompensationsmaßnahmen (siehe Ziffern 9.3.1, 9.3.2, 9.3.3, 9.3.4, 9.3.5, 9.3.6, 9.3.10 und 9.3.11) stellen zugleich Vermei- dungsmaßnahmen hinsichtlich des FFH-Gebiets „Alter Flugplatz Karlsruhe“ dar. Sie dienen der Wiederherstellung von Sand- und Magerrasenbiotopen, die in funktionalem Zusammenhang mit geschützten Lebensraumtypen des FFH-Gebiets stehen. Um eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele des Schutzgebiets zu vermeiden, muss ein Teil dieser Maßnahmen (siehe mit „*“ gekennzeichneten Ziffern 9.3.1, 9.3.3, 9.3.4, 9.3.5, 9.3.10 und 9.3.11) vorge- zogen vor einer Bebauung des südwestlichen Plangebiets (Baufelder 21, 23, 27, angrenzende Parkanlage und zugehörige Erschließungsanlagen) durch- geführt werden und wirksam sein. Eine sukzessive Bebauung der vorgenann- ten Baufelder, insbesondere zur Erstellung der Erschließungsanlagen, in Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 25 Abhängigkeit des fachgutachterlich bestätigten Fortschritts der Umsetzung der Kompensationsmaßnahmen ist mit Zustimmung der Naturschutzbehörde zulässig. 9.3.1 * Entwicklung von Trockenbiotopen auf dem Alten Flugplatz Karlsruhe, Teilflächen Flst.-Nr. 5775 (siehe Planteil 2A, Bereiche 7 und 8) Auf etwa 1,9 ha mageren Offenlandflächen mit einer Gemengelage aus Ru- deralvegetation trockenwarmer Standorte sind Magerrasen bodensaurer Standorte und Sandrasen kalkfreier Standorte zu entwickeln. Um nachteilige Auswirkungen auf das FFH-Gebiet vorgezogen zu vermeiden, sind Gestrüpp und Sukzessionswald aus Spätblühender Traubenkirsche (Prunus serotina) zu roden und die Flächen einzuebnen. Auf der Teilfläche nördlich der Merkur Akademie (Bereich 8) sind zusätzlich Befestigungen und Auffüllungen zu ent- fernen. Durch Rodung der Gehölze (inkl. Wurzelstöcke) und Beseitigung der Ablage- rungen und Befestigungen sind die nährstoffarmen Sandböden des Alten Flugplatzes wieder offenzulegen und der spontanen Wiederbesiedelung mit wertgebender Vegetation zu überlassen. Um Gehölze dauerhaft zurückzu- drängen, hat eine intensive, später extensive Beweidung und eine gelegentli- che Nachpflege zu erfolgen. Die Flächen sind in das bestehende Beweidungs- konzept des Schutzgebiets mit Eseln und Ziegen einzubeziehen. Starkes Ge- hölzaufkommen kann durch eine Stoßbeweidung mit Ziegen zurückgedrängt werden. Auf Altlastenverdachtsflächen sind vorab bodenschutz- und abfall- rechtliche Untersuchungen durchzuführen. Entsprechend der Ergebnisse ist ggf. anfallendes Aushubmaterial einer weiteren Verwendung, Behandlung o- der einer fachgerechten Entsorgung zuzuführen. Im Rahmen der oben beschriebenen Entwicklung von Trockenbiotopen sind vorgezogene Artenschutzmaßnahmen umzusetzen. Es wird hierzu auf Ziffer 9.2 verwiesen. 9.3.2 Rückbau des östlichen Längsweges auf Teilflächen Flst. Nr. 22279, 22420 und 22803 (siehe Planteil 2A, Bereich 3) Der östliche Längsweg im Schutzgebiet muss auf insgesamt etwa 2.300 m² entsiegelt werden. Hierbei sind die Befestigungen (Wegunterbau und -befes- tigung) bis auf den gewachsenen Boden zu entfernen und anschließend der freigelegte Unterboden zu lockern. Sofern Geländevertiefungen entstanden sind, ist eine Auffüllung mit ortsähnlichem, unbelastetem Bodenmaterial auf das natürliche Geländeniveau vorzunehmen. Hierbei sind die natürlichen La- gerungsverhältnisse von Ober- und Unterboden zu beachten. Als geeignetes Material kann Bodenaushub im Bereich derselben bodenkundlichen Einheit (Bänderbraunerde / Bänderparabraunerde aus verschwemmtem Flugsand) sowie autochthones, unbelastetes Bodenmaterial aus dem Geltungsbereich Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 26 des Bebauungsplans verwendet werden. Für den Oberboden ist nur schwach humoses, nährstoffarmes, karbonatfreies und sandiges Material zulässig. An- schließend wird die Fläche der Selbstbegrünung überlassen, unter Verzicht auf Einsaaten und Pflanzungen. Es sind geeignete Maßnahmen zu ergreifen, die eine fortwährende Nutzung des entsiegelten Weges vermeiden. Zu diesem Zweck hat die Entsiegelungs- maßnahme z.B. erst nach der Fertigstellung eines durchgehenden Grenz- zauns entlang der angrenzend geplanten öffentlichen Parkanlage zu erfolgen. Das anfallende Aushubmaterial ist bodenschutz- und abfallrechtlich zu unter- suchen und entsprechend der Ergebnisse einer weiteren Verwendung, Be- handlung oder einer fachgerechten Entsorgung zuzuführen. 9.3.3 * Entwicklung von Trockenbiotopen im FND „Sandgrube Grüner Weg - West“ auf Teilfläche Flst.-Nr. 7965 (siehe Planteil 2A, Bereich 6) Im flächenhaften Naturdenkmal (FND) „Sandgrube Grüner Weg - West“ sind durch Rodung der Gehölze, inklusive der Wurzelstöcke, mit anschließender intensiver Pflege zur Offenhaltung (Verhindern von Gehölzaufwuchs) magere Offenlandbiotoptypen (Gemengelage Sandrasen, Magerrasen, ausdauernde Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte) zu entwickeln. Nach Etablierung der gewünschten Zielvegetation kann auf eine extensive Pflege umgestellt werden. Einzelne Exemplare von Stiel-Eiche, Kiefer und Hänge-Birke können auf der Fläche als Überhälter belassen werden. 9.3.4 * Aufwertung der Stadtbahn-Böschungen (Nordwest-Stadt) und am Rand des Naturschutzgebiets auf Teilflächen Flst.-Nr. 22420, 22803, 26361 und 26357 (siehe Planteil 2A, Bereiche 1 und 2) ▪ Teilflächen A: Entfernung von dichten Bodendeckern und Entwicklung ma- gerer Trockenbiotope Auf den mit A1 (Zugänge zum Schutzgebiet „Alter Flugplatz Karlsruhe“ in den Bereichen der Haltestellen „Kurt-Schumacher-Straße“ und „August-Bebel- Straße“) und A2 (Unterwuchs der Bäume westlich der Stadtbahn auf Höhe Josef-Schofer-Straße 8) gekennzeichneten Flächen muss der dichte Be- wuchs aus Bodendeckern und naturraumfremden Sträuchern (v.a. Schnee- beere (Symphoricarpos spec.)) entfernt werden. Falls vorhanden können ein- zelne heimische und standorttypische Gehölze (Rosa div. spec., Cytisus sco- parius) auf der Fläche belassen werden. Die offenen Bodenflächen sind der Selbstbegrünung zu überlassen und anschließend in die reguläre Pflege der Wegränder zu übernehmen. ▪ Teilfläche B: Aufwertung eines Gehölzbestands Auf der mit B gekennzeichneten Teilfläche (Bereich 2) an der westlichen Bö- schung der Stadtbahn (Flst.-Nr. 26361) nördlich der Haltestelle „August-Be- bel-Straße“ müssen aus dem bestehenden Gehölzbestand die Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 27 standortfremden Arten (insbesondere Götterbaum (Ailanthus altissima)) ent- nommen und der Bestand aufgelichtet werden. ▪ Teilflächen C: Entwicklung von Sand- und Magerrasen auf Böschungskopf Auf den mit C gekennzeichneten Teilflächen an der westlichen Böschung der Stadtbahn (Flst.-Nr. 26361) ist auf dem Böschungskopf und am Oberhang auf 1,00 bis 2,00 m Breite der Gehölzbewuchs zu entfernen. Austriebstarke Ge- hölzarten sind inklusive Wurzelstock zu roden, sofern die Standsicherheit der Böschung nicht beeinträchtigt wird. Landschaftsprägende Einzelbäume hei- mischer Arten können belassen werden (z.B. Feld-Ahorn (Acer campestre) und Stiel-Eiche (Quercus robur)). Für eine stärkere Besonnung des Bö- schungskopfes sind aus dem angrenzenden Böschungsbereich hochwüch- sige naturraumfremde Baumarten zu entnehmen, darunter Spätblühende Traubenkirsche (Prunus serotina), Eschen-Ahorn (Acer negundo) und Götter- baum (Ailanthus altissima). ▪ Teilfläche D: Auslichten einer Hecke Auf der mit D gekennzeichneten Teilfläche im Süden von Flst.-Nr. 26361 ist die zwischen den Fuß- und Radwegen bestehende Hecke auszulichten. Ent- nommen werden sollen insbesondere naturraum- und standortfremde Arten wie Zwergmispel (Cotoneaster spec.) und Eschen-Ahorn (Acer negundo) so- wie ausbreitungsstarke Arten wie die Robinie (Robinia pseudoacacia). Zu be- lassen ist ein lichter Bestand der heimischen und standorttypischen Gehölze. 9.3.5 * Entsiegelung eines ehemaligen Parkplatzes auf Flst.-Nr. 5775/12 (siehe Planteil 2A, Bereich 8) Sämtliche Befestigungen sind zu entfernen und bis auf den gewachsenen Bo- den abzutragen, die aufgekommenen Gehölze sind zu beseitigen. Die Fällung der Gehölze hat in Abstimmung mit der Stadt Karlsruhe, Gartenbauamt, zu erfolgen. Sofern Geländevertiefungen entstanden sind, müssen diese mit orts- ähnlichem, unbelastetem Bodenmaterial auf das natürliche Geländeniveau aufgefüllt werden. Hierbei sind die natürlichen Lagerungsverhältnisse von Ober- und Unterboden zu beachten. Als geeignetes Material ist anfallendes autochthones, unbelastetes Bodenmaterial aus dem Geltungsbereich des Be- bauungsplans zu verwenden. Für den Oberboden ist nur schwach humoses, nährstoffarmes, karbonatfreies und sandiges Material zulässig. Die Durchfüh- rung sowie die möglicherweise notwendige Beschaffung geeigneten Boden- materials ist mit der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz, abzustim- men. Das im Bodenschutz- und Altlastenkataster der Stadt Karlsruhe als altlasten- verdächtige Fläche registrierte Flurstück ist bodenschutz- und abfallrechtlich zu untersuchen. Das anfallende Aushubmaterial ist entsprechend der Ergeb- nisse einer weiteren Verwendung, Behandlung oder einer fachgerechten Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 28 Entsorgung zuzuführen. Die Vegetationsentwicklung wird der spontanen Be- grünung überlassen, unter Verzicht auf Einsaaten. 9.3.6 Aufwertung der Grünflächen der Rennbuckel-Düne auf Teilflächen Flst.- Nr. 24506 und 24513 (siehe Planteil 2A, Bereiche 4 und 5) ▪ Teilfläche A: Entwicklung von Sandrasen auf Flst.-Nr. 24506 Auf den Teilflächen im Bereich 5 müssen auf den am Mittel- und Unterhang liegenden Dünenabschnitten Sandrasen entwickelt werden. Als Maßnahme ist das Abziehen der Grasnarbe auf den entsprechenden Flächen mit reichlich Luzerne-Aufkommen in drei bis vier aufeinanderfolgenden Abschnitten geeig- net (Umsetzung im Abstand weniger Jahre). Anschließend ist zu prüfen, ob die reguläre Pflege (2-malige späte Mahd mit Abräumen) ausreichend ist und die Fläche in das reguläre Pflegeregime übernommen werden kann. ▪ Teilfläche B: Aufwertung Gehölzbestand auf Flst.-Nr. 24513 Auf der Teilfläche im Bereich 4 muss der Gehölzbestand durch Entnahme standortfremder Gehölze (v.a. Götterbaum (Ailanthus altissima), Flieder (Sy- ringa spec.) und Freistellen der großen Eiche sowie durch Entnahme von Müll und Schnittgutablagerungen aufgelichtet werden. Zu den östlich angrenzen- den Gärten ist ein 10,00 m breiter Streifen zu roden und zweimal jährlich zu mähen. 9.3.7 Aufwertung des Waldrands entlang der Theodor-Heuss-Allee und L 560 auf Teilfläche Flst.-Nr. 70201 (siehe Planteil 2B, Bereich 11) Zum Zweck der Auflichtung des Baumbestands müssen Bäume erster Ord- nung aus dem fahrbahnnahen Randbereich entnommen werden, wobei aus- gesuchte Solitärbäume belassen und freigestellt werden können. Dichte Saumbereiche und Sträucher sind abschnittsweise auf den Stock zu setzen. Weitere in diesem Zusammenhang geeignete Maßnahmen sind: Zurückdrän- gung Ahornverjüngung (Acer spec.), Jungwuchs, spätblühende Traubenkir- sche (Prunus serotina) und Robinie (Robinia pseudoacacia) zugunsten ande- rer Baumarten und Sträucher; Ausformung von Bereichen mit großem Poten- zial an aufkommenden Sträuchern zu Buchten. Heimische Sträucher sind nach Möglichkeit zu schonen. Weitere Nachpflegearbeiten müssen im An- schluss im Abstand von 3 bis 5 Jahren erfolgen. 9.3.8 Aufwertung des Waldrands Oberreuter Hardt südlich der Kleingartenan- lage auf Teilflächen Flst.-Nr. 22703 (siehe Planteil 2B, Bereich 9) Es hat die Herstellung eines artenreichen, eher mageren Krautsaums ohne Neophyten von 8,00 bis 10,00 m Breite zu erfolgen. Hierzu ist die Auflichtung des Baumbestandes erforderlich. In diesem Zusammenhang sind Neophyten, insbesondere Spätblühende Traubenkirsche (Prunus serotina) und Kirschlor- beer (Prunus laurocerasus), zu beseitigen. Bäume erster Ordnung müssen Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 29 aus dem Randbereich entnommen werden, wobei ausgesuchte Solitärbäume belassen und freigestellt werden können. Weitere in diesem Zusammenhang geeignete Maßnahmen sind: Zurückdrängung Ahornverjüngung, Robinien (Robinia pseudoacacia) und deren Jungwuchs zugunsten anderer Baumarten und Sträucher; Ausformung von Bereichen mit großem Potenzial an aufkom- menden Sträuchern und artenreicher Saumvegetation zu Buchten. Die Krautsäume sind zwei- bis viermal jährlich zu mähen, inklusive Abräumen des Mahdguts. Goldrute (Solidago gigantea, S. canadensis), Robinie und Spätblühende Traubenkirsche (Prunus serotina) sind zu beseitigen. Japani- scher Staudenknöterich (Fallopia japonica) ist durch Abmähen (fünfmal pro Jahr) einzudämmen, alle abgeschnittenen Pflanzenteile sind fachgerecht zu entsorgen (keine Kompostierung). Dies hat über einen Zeitraum von 3 Jahren zu erfolgen und kann durch temporäre Beweidung mit Ziegen und Schafen unterstützt werden. 9.3.9 Aufwertung des Waldbestands zwischen L 604 und Europäischer Schule auf Teilflächen Flst.-Nr. 68813/4 (siehe Planteil 2B, Bereich 10) Auf der Fläche ist ein naturnaher, stabiler Waldbestand in Form eines Eichen- Sekundärwalds mit hoher Beteiligung der Hainbuche und beigemischt Eber- esche, Feld-Ahorn, Winter-Linde (Tilia cordata) und Elsbeere (Sorbus tormi- nalis) zu entwickeln. Zu diesem Zweck sind labile Kiefern sowie nichtheimi- sche Gehölzarten (Spätblühende Traubenkirsche, Rot-Eiche, weitere Konife- ren) zu entnehmen. Heimische standortgerechte Arten (Rot-Buche, Vogel-Kir- sche, Berg-Ahorn, Feld-Ahorn) sind in der Fläche zu belassen. Stiel- und Trauben-Eiche (Quercus robur, Quercus petraea), Hainbuche, Eberesche, Feld-Ahorn, Winter-Linde und Elsbeere mit Dominanz der Eiche sind zu pflan- zen. Lorbeer-Kirsche, Spätblühende Traubenkirsche und Brombeere sind dort zurückzudrängen, wo sie die standorttypische Krautschicht beeinträchtigen. 9.3.10 * Entwicklung von Trockenbiotopen nördlich der Kaiserslauterner Straße auf Flst.-Nr. 12153 (siehe Planteil 2A, Bereich 7) Auf der Fläche ist eine artenreiche Ruderalvegetation mit Arten der Sand- und Magerrasen sowie Offenbodenflächen zu entwickeln. Zu diesem Zweck sind die Gehölze (inkl. Wurzelstöcke) bis auf wenige solitäre dornentragende Sträucher (Rosen, Weißdorn) und einzelne heimische Bäume und Sträucher entlang der Kaiserslauterner Straße zu roden. Die Ruderalvegetation ist mit Abräumen des Mahdguts zu mähen sowie die dichte verfilzten Grasnarbe z.B. durch die Bearbeitung mit Striegel oder Egge ggf. kleinflächig mit einer Fräse zu öffnen. Die Fläche ist der Selbstbegrünung überlassen. Sie ist einmal jähr- lich im Spätsommer zu mähen und das Mahdgut abzutransportieren. 9.3.11 * Entwicklung von Trockenbiotopen südlich der Kaiserslauterner Straße auf Flst.-Nr. 12165/1 (siehe Planteil 2A, Bereich 7) Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 30 Auf der Fläche ist durch regelmäßige Mahd (zweimal jährlich) mit Abräumen des Mahdguts ein Magerrasen bodensaurer Standorte zu entwickeln. Möglich ist auch nach einigen Jahren eine extensive Beweidung mit Schafen, Ziegen oder Eseln mit einer Nachmahd. Die verfilzte Grasnarbe und Bereiche mit starkem Gehölzaufkommen sind zu öffnen, z.B. durch die Bearbeitung mit Striegel oder Egge ggf. kleinflächig mit einer Fräse. Die vorhandene Mostbirne ist zu sichern und Pflege- und Erhaltungsschnitte sind durchzuführen. 9.4 Umweltbaubegleitung Die boden-, natur- und artenschutzrechtlichen Maßnahmen müssen von ei- nem fachkundigen Büro begleitet und kontrolliert werden (ökologische Baube- gleitung). Dies betrifft insbesondere die Umsetzung artenschutzrechtlicher Maßnahmen, die Gestaltung der öffentlichen Grünfläche (Parkanlage) sowie die Maßnahmen zur Sicherung des Verbunds trockenwarmer Lebensräume zur Stabilisierung des FFH- und Naturschutzgebiets „Alter Flugplatz Karls- ruhe“. Zudem ist die Umsetzung der bodenbezogenen Kompensationsmaßnahmen im Sinne des vorsorgenden Bodenschutzes durch eine bodenkundliche Bau- begleitung zu gewährleisten. Das Bodenmanagementkonzept (nachsorgen- der Bodenschutz) zum Umgang (Umlagerung, Entsorgung etc.) mit dem schadstoffhaltigen Bodenmaterial, sowie zu den sich hieraus ergebenden ab- fall- und bodenschutzrechtlichen Fragestellungen ist durch einen qualifizierten Sachverständigen zu erarbeiten und zu begleiten. Die Abstimmung hat mit der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz, zu erfolgen. Die getroffenen Maßnahmen sowie das Erlebte und Veranlasste sind zu dokumentieren und der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz, vorzulegen. 9.5 Monitoring Für die Auswirkungen auf das angrenzende Schutzgebiet, die Wirksamkeit der umgesetzten artenschutzrechtlichen Maßnahmen sowie den Erfolg der Kompensationsmaßnahmen zur Entwicklung gehölzarmer, trockenwarmer Bi- otopstrukturen ist ein ökologisches Monitoring einzurichten. Gleiches gilt für die vorgezogenen Vermeidungsmaßnahmen für das FFH-Gebiet. Im Rahmen des Monitorings sind zudem die Auswirkungen durch erhöhten Besucher- druck, insbesondere die Verbreitung von Trampelpfaden sowie von Tritt- und Eutrophierungsschäden an der Vegetation entlang von Wegen und Pfaden im Schutzgebiet zu dokumentieren. Zu eruieren ist außerdem, inwieweit sich be- stimmte Indikatorarten für eine Beurteilung von Störeinflüssen durch die Frei- zeitnutzung eignen (z. B. Feldlerche). Weiterhin zu betrachten sind das Vor- kommen sowie die Ausbreitung von invasiven Arten im Geltungsbereich des Bebauungsplans. Inhalte und Methodik des Monitorings sind mit der Stadt Karlsruhe, Umwelt- Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 31 und Arbeitsschutz, abzustimmen. Die Maßnahme ist außerdem mit dem Re- gierungspräsidium Karlsruhe im Hinblick auf die Monitoringpflicht nach Art. 11 der FFH-Richtlinie abzustimmen. Soweit das Regierungspräsidium den „Alten Flugplatz Karlsruhe“ in die Erfolgskontrolle von Pflegearbeiten in ausgewähl- ten Naturschutzgebieten einbezieht, ist auch dahingehend eine Koordination sinnvoll. Die Ergebnisse des Monitorings sind der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Ar- beitsschutz – Fachbereich Ökologie, jährlich zur Beurteilung vorzulegen. Die sich aus dem Monitoring ergebenden Änderungen sind nach Absprache um- zusetzen. 9.6 Zuordnung gemäß § 9 Abs. 1 a BauGB Die Ausgleichsmaßnahmen unter Ziffer 9 werden sämtlichen Grundstücken im Plangebiet zugeordnet, mit der Maßgabe, dass auf die öffentlichen Ver- kehrsflächen ein Anteil von 27,7 % entfällt und auf die Baugrundstücke ein Anteil von 72,3 %. Von den 27,7 % öffentlichen Verkehrsflächen sind 22,3 % beitragsfähige und 5,4 % nicht beitragsfähige Erschließungsanlagen. Baugrundstücke, für deren Bebauung bereits nach dem alten Bebauungsplan Nr. 614 „Nutzungsartfestsetzung“ eine Baugenehmigung erteilt wurde oder auf denen denkmalgeschützte Bestandsbauten vorhanden sind, erfolgt flä- chenmäßig nur insoweit eine Zuordnung der Ausgleichsmaßnahmen, als der Bebauungsplan „Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße“ eine weitergehende überbaubare Grundstücksfläche festsetzt. 10. Flächen oder Maßnahmen zur Regelung des Wasserabflusses 10.1 Versickerung von Niederschlagswasser Im Straßenbegleitgrün ist jede Nutzung untersagt, die einer Versickerung ent- gegensteht. Niederschlagswasser von Dachflächen oder sonstigen befestigten Flächen muss auf dem jeweiligen Grundstück einer schadlosen Versickerung i. S. d. § 55 Abs. 2 Wasserhaushaltsgesetz zugeführt oder verwendet werden (z.B. zur Gartenbewässerung). Ausgenommen sind Flächen, auf denen nachge- wiesen ist, dass eine schadlose Versickerung aufgrund der Bodenbeschaffen- heit nicht möglich ist. 10.2 Versickerungsmulden Versickerungsmulden müssen eine mindestens 30 cm mächtige Oberboden- schicht mit Rasendecke aufweisen und sind nach dem Regelwerk der „Deut- schen Vereinigung für Wasserwirtschaft, Abwasser und Abfall e. V.“, Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 32 Arbeitsblatt DWA-A 138 („Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur Versi- ckerung von Niederschlagswasser“), zu bemessen. 10.3 Regelungen im Bestand Flächen mit Bestandsgebäuden dürfen wie bisher in das bestehende Entwäs- serungssystem entwässern. Im Falle einer Neubebauung der Flächen ist eine Versickerung auf der eigenen Grundstücksfläche zu prüfen. 11. Flächen für Aufschüttungen und Abgrabungen Aufschüttungen und Abgrabungen sind nur geringfügig zum Angleichen der Höhe der Geländeoberfläche des Grundstückes an das Straßenniveau der das Grundstück erschließenden Straße bzw. des erschließenden Weges zu- lässig. 12. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte Das im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans eingetragene Geh-, Fahr- und Leitungsrecht mit der Bezeichnung „gr, fr, lr“ im Süden des GBF, Baufeld 3, und des WA, Baufeld 2, wird zugunsten des für die Stadtentwässerung zu- ständigen Erschließungsträgers zum Zwecke der Leitungsversorgung und -unterhaltung (bestehender Hauptsammler) festgesetzt. Das im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans eingetragene Gehrecht auf den Grundflächen der Arkaden des SO und MU 2 wird zugunsten der Allge- meinheit festgesetzt, im SO auf einer Tiefe von 3,00 m und im MU 2 auf einer Tiefe von 2,00 m. Das im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans eingetragene Geh-, Fahr- und Leitungsrecht mit der Bezeichnung „gr, fr, lr“ unterhalb der Straßenüber- bauung des MU 3, Baufeld 19, wird zugunsten der Ver- und Entsorgungsträ- ger festgesetzt. In diesem Bereich gilt darüber hinaus auch ein Geh- und Fahr- recht zugunsten der Allgemeinheit. 13. Schallschutz1 13.1 Passive Schallschutzmaßnahmen In den in Anlage 6.1 der Schallimmissionsprognose der Kurz und Fischer GmbH (siehe unten im Anschluss an Ziffer 13.6 / aus Gutachten 10912-2a) gekennzeichneten Bereichen sind bei der Errichtung und der Änderung von Gebäuden die erforderlichen Schalldämm-Maße der Außenbauteile von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen nach den in Anlage 6.3 der Schal- limmissionsprognose bezeichneten Außenlärmpegeln (siehe unten im 1 Grundlage ist die zum Zeitpunkt der Baugenehmigung gültige Fassung der DIN 4109. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 33 Anschluss an Ziffer 13.6) der DIN 4109-2 „Schallschutz im Hochbau – Teil 2: Rechnerische Nachweise der Erfüllung der Anforderungen“ auszubilden. Der Nachweis der erforderlichen Schalldämm-Maße hat im Baugenehmi- gungsverfahren bzw. Kenntnisgabeverfahren nach dem in der DIN 4109-1 „Schallschutz im Hochbau – Teil 1: Mindestanforderungen“ in Verbindung mit der E DIN 4109-1/A1 vorgeschriebenen Verfahren in Abhängigkeit von der Raumnutzungsart und Raumgröße zu erfolgen. Von den in Anlage 6.3 der Schallimmissionsprognose dargestellten Außen- lärmpegeln kann in den in Anlage 6.1 gekennzeichneten Bereichen abgewi- chen werden, soweit im Baugenehmigungsverfahren bzw. Kenntnisgabever- fahren der Nachweis erbracht wird, dass ein geringerer maßgeblicher Außen- lärmpegel vorliegt, als in der in Anlage 6.3 dokumentierten Situation unter Be- rücksichtigung freier Schallausbreitung. Die Anforderungen an die Schalldäm- mung der Außenbauteile können dann entsprechend den Vorgaben der DIN 4109-1 reduziert werden. 13.2 Lüftungskonzept von Schlafräumen aufgrund von Verkehrslärm Innerhalb der in Anlage 6.1 der Schallimmissionsprognose gekennzeichneten Bereiche ist für Schlaf- und Kinderzimmer durch ein entsprechendes Lüftungs- konzept ein ausreichender Mindestluftwechsel sicherzustellen. Entweder kann die Belüftung über eine schallabgewandte Fassade erfolgen, an der die Orientierungswerte der DIN 18005 (Verkehr) eingehalten sind, oder ein aus- reichender Luftwechsel wird auch bei geschlossenem Fenster durch techni- sche Be- und Entlüftungssysteme erreicht. Hiervon kann abgesehen werden, soweit im Baugenehmigungsverfahren bzw. Kenntnisgabeverfahren der Nachweis erbracht wird, dass unter Berück- sichtigung der konkreten Planung die maßgeblichen Orientierungswerte der DIN 18005 (Verkehr) eingehalten werden. 13.3 Bauliche Reihenfolge aufgrund von Anlagenlärm GE In den in Anlage 6.2 der Schallimmissionsprognose (siehe unten im Anschluss an Ziffer 13.6) hellblau gekennzeichneten allgemeinen Wohngebieten (WA, Baufelder 10 und 15) sind Wohnnutzungen nur zulässig, wenn in dem dunkel- blau gekennzeichneten Bereich (MU, Baufeld 25) eine lärmabschirmende Be- bauung errichtet ist. In den in Anlage 6.2 der Schallimmissionsprognose hellrot gekennzeichneten allgemeinen Wohngebieten (WA, Baufelder 17 und 18) sind Wohnnutzungen nur zulässig, wenn in den dunkelrot gekennzeichneten Bereichen (MU, Bau- felder 19 und 20) eine lärmabschirmende Bebauung errichtet ist. In den in Anlage 6.2 der Schallimmissionsprognose lila gekennzeichneten all- gemeinen Wohngebiete (WA, Baufelder 21 und 23) sind Wohnnutzungen nur Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 34 zulässig, wenn in dem dunkellila gekennzeichneten Bereich (MU, Baufeld 27) eine lärmabschirmende Bebauung errichtet ist. Von den genannten baulichen Reihenfolgen kann ausnahmsweise abgewi- chen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren bzw. Kenntnisgabever- fahren der Nachweis erbracht wird, dass durch andere Maßnahmen die Im- missionsrichtwerte der TA Lärm durch Anlagenlärm eingehalten sind (zum Beispiel: Grundrissorientierung, Eigenabschirmung, Nutzung der Aufenthalts- räume oder spezielle bauliche Maßnahmen, vergleiche aufgeführte Maßnah- men in Ziffer 13.5). 13.4 Aktive Schallschutzmaßnahmen aufgrund von Anlagenlärm GE Innerhalb des in Anlage 6.2 der Schallimmissionsprognose hellgrün gekenn- zeichneten Bereichs ist eine beidseitig hochabsorbierende Lärmschutzwand von mindestens 8 m Höhe über Gelände und 35 m Länge vorzusehen. Die Lärmschutzwand ist nach den Vorgaben der „Zusätzliche Technische Ver- tragsbedingungen und Richtlinien für die Ausführung von Lärmschutzwänden an Straßen, ZTV-Lsw 06, Ausgabe 2006“ auszuführen. Innerhalb des in Anlage 6.2 der Schallimmissionsprognose dunkelgrün ge- kennzeichneten Bereichs ist eine beidseitig hochabsorbierende Lärmschutz- wand von mindestens 6 m Höhe über Gelände und 30 m Länge vorzusehen. Die Lärmschutzwand ist nach den Vorgaben der „Zusätzliche Technische Ver- tragsbedingungen und Richtlinien für die Ausführung von Lärmschutzwänden an Straßen, ZTV-Lsw 06, Ausgabe 2006“ auszuführen. Auf diese bauliche Maßnahme kann verzichtet werden, sofern das vorhandene Kompressorge- bäude der gewerblichen Nutzung auf Flst.-Nr. 22803/19 durch das Anbringen von Schalldämpfern an den Öffnungsflächen der Westseite saniert wurde und die Einhaltung der Immissionsrichtwerte an allen maßgeblichen Immissionsor- ten sichergestellt ist. 13.5 Grundrissorientierung und spezielle bauliche Maßnahmen aufgrund von Anlagenlärm GE In den in Anlage 6.2 der Schallimmissionsprognose dunkelrot und dunkellila gekennzeichneten Bereichen (MU, Baufelder 19, 20 und 27) sind öffenbare Fenster von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen nach DIN 4109 an den der gewerblichen Nutzung auf Flst.-Nr. 22803/19 zugewandten Fassaden (dun- kelroter Bereich: Ostfassaden / dunkellila Bereich: Nord- und Ostfassaden, schraffierter Bereich: Ostfassaden) nur zulässig, wenn spezielle bauliche Maßnahmen wie z.B. Prallscheiben, vorgelagerte Loggien bzw. Wintergärten vorgesehen werden, die ausreichend belüftet sind und mit denen erreicht wird, dass vor dem geöffneten Fenster des Aufenthaltsraums die jeweils maßgeb- lichen Immissionsrichtwerte der TA Lärm tags und nachts eingehalten sind. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 35 Sofern nachgewiesen wird, dass aufgrund der Eigenabschirmung oder der abschirmenden Wirkung vorgelagerter Gebäude bzw. der Nutzung der Auf- enthaltsräume die Immissionsrichtwerte der TA Lärm durch Anlagenlärm ein- gehalten sind, kann auf diese Vorkehrung verzichtet werden. 13.6 Grundrissorientierung und spezielle bauliche Maßnahmen aufgrund von Sportlärm In den in Anlage 6.2 der Schallimmissionsprognose braun gekennzeichneten Bereich (WA, Teilfläche Baufeld 1) sind öffenbare Fenster von Aufenthaltsräu- men von schützenswerten Wohnnutzungen an den Nord- und Westfassaden nur zulässig, wenn spezielle bauliche Maßnahmen wie z.B. Prallscheiben, vor- gelagerte Loggien bzw. Wintergärten vorgesehen werden, die ausreichend belüftet sind und mit denen erreicht wird, dass vor dem geöffneten Fenster des Aufenthaltsraums die jeweils maßgeblichen Immissionsrichtwerte der 18. BImSchV eingehalten sind. Sofern nachgewiesen wird, dass aufgrund der Eigenabschirmung oder der abschirmenden Wirkung vorgelagerter Gebäude die Immissionsrichtwerte der 18. BImSchV durch Sportlärm eingehalten sind, kann auf diese Vorkehrung verzichtet werden. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 36 Anlage 6.1 der Schallimmissionsprognose (Gutachten 10912-02a) Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 37 Anlage 6.2 der Schallimmissionsprognose (Gutachten 10912-02a) Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 38 Anlage 6.3 der Schallimmissionsprognose (Gutachten 10912-02a) Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 39 II. Örtliche Bauvorschriften 1. Dachgestaltung Maßgebend sind die im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans eingetra- gene Dachform und Dachneigung. Flachdächer sind ohne Dachüberstand auszubilden. Dachflächen von Gebäuden mit Flachdach sind entsprechend der Regelung unter Ziffer 8 der planungsrechtlichen Festsetzungen zu begrünen. Betriebs- bedingte und technische Aufbauten auf Gebäuden mit Flachdächern sind räumlich zusammenzufassen und vollständig mit einer gemeinsamen, einheit- lich gestalteten Einhausung mit Flachdach zu umgeben. Sie sind außerdem gemäß den Regelungen unter Ziffer 2 und Ziffer 8 der planungsrechtlichen Festsetzungen auszuführen. Solaranlagen sind mindestens um das Maß ihrer tatsächlichen Höhe über Oberkante Attika von allen Außenwänden abzurücken. Sie sind außerdem ge- mäß den Regelungen unter Ziffer 2 und Ziffer 8 der planungsrechtlichen Fest- setzungen auszuführen. 2. Fassadengestaltung 2.1 Fassadenmaterialien Grelle, fluoreszierende und spiegelnde Oberflächen an Gebäudefassaden mit Ausnahme von Solaranlagen gemäß Ziffer 4 sind unzulässig. Metallische Oberflächen und Kunststoffverkleidungen an Gebäudefassaden sind unzulässig. 2.2 Fenster Sämtliche Außenfenster sind mit durchsichtigem Glas auszuführen. Dies gilt nicht für Sanitärbereiche. Spiegelglas und das großflächige Abkleben von Glasflächen mittels Folien o.ä. mit einem Beklebungsanteil über 20 % der Fensterfläche ist unzulässig. Davon ausgenommen sind getestete Muster ge- gen Vogelschlag (siehe hierzu auch Ziffer 9 der planungsrechtlichen Festset- zungen). 2.3 Technische Einrichtungen Technische Einrichtungen (z.B. außen sichtbare Kaminrohre, Klimageräte, etc.) mit Ausnahme von Solaranlagen gemäß Ziffer 4 sind an Gebäude-Au- ßenfassaden, die der öffentlichen Verkehrsfläche zugewandt oder von dort aus einsehbar sind, nicht zulässig. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 40 2.4 Vordächer Nur im Bereich der Hauszugänge sind untergeordnete Vordächer zulässig, sofern sie maximal 1,50 m vor die Gebäudeaußenwand treten. Abweichend hiervon gilt: Im MU 2 und im SO sind zum „Quartiersplatz“ hin keine Vordächer zulässig. 3. Werbeanlagen und Automaten 3.1 Alle Baugebiete Freistehende Werbeanlagen und freistehende Automaten sind unzulässig. Fahnenwerbung, großflächige Werbetafeln und Anlagen, die dem Anschlag von Plakaten oder anderen werbewirksamen Einrichtungen dienen, sind nicht zulässig. Werbeanlagen mit greller Signalwirkung, mit wechselndem oder be- wegtem Licht und Laserwerbung sind ausgeschlossen. Gleiches gilt für dreh- bare Werbeträger, solche mit wechselnden Motiven, Skybeamer (Lichtwer- bung am Himmel), Fesselballone und ähnliches. Eine Überdachmontage von Werbeanlagen ist ausgeschlossen. 3.2 Allgemeine Wohngebiete (WA) Es sind nur Flachwerbeanlagen an der Stätte der Leistung am Gebäude pa- rallel zur Fassade und unterhalb der Fenster des 1. Obergeschosses zulässig. Pro Betrieb ist nur eine Werbeanlage zulässig. Diese sind nur unter Einhaltung folgender Größen zulässig: ▪ Einzelbuchstaben bis zu einer Höhe und Breite von maximal 30 cm, einer Tiefe von maximal 15 cm und einer Gesamtlänge aller Einzelbuchstaben in- klusive Zwischenräume von maximal 2,00 m. ▪ Sonstige Werbeanlagen (Schilder, Firmenzeichen und dergleichen) bis zu einer Fläche von maximal 0,50 m². 3.3 Urbane Gebiete (MU) und Fläche für den Gemeinbedarf (GBF, Baufeld 29) Es sind nur Flachwerbeanlagen an der Stätte der Leistung am Gebäude pa- rallel zur Fassade und unterhalb der Fenster des 1. Obergeschosses zulässig. Pro Betrieb ist nur eine Werbeanlage zulässig. Diese sind nur unter Einhaltung folgender Größen zulässig: ▪ Einzelbuchstaben bis zu einer Höhe und Breite von maximal 40 cm, einer Tiefe von maximal 15 cm und einer Gesamtlänge aller Einzelbuchstaben in- klusive Zwischenräume von maximal 3,00 m. ▪ Sonstige Werbeanlagen (Schilder, Firmenzeichen und dergleichen) bis zu einer Fläche von 1,00 m². Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 41 3.4 Sondergebiet (SO) und Fläche für den Gemeinbedarf (GBF, Baufeld 3) Es sind nur Flachwerbeanlagen am Gebäude parallel zur Fassade und unter- halb der Fenster des 2. Obergeschosses zulässig. Pro Betrieb ist nur eine Werbeanlage je Gebäudeseite zulässig. Diese sind nur unter Einhaltung fol- gender Größen zulässig: ▪ Einzelbuchstaben bis zu einer Höhe und Breite von maximal 60 cm, einer Tiefe von maximal 15 cm und einer Gesamtlänge aller Einzelbuchstaben in- klusive Zwischenräume von maximal 5,00 m. ▪ Sonstige Werbeanlagen (Schilder, Firmenzeichen, Werbetafeln und der- gleichen) bis zu einer Fläche von 1,50 m². 3.5 Gewerbegebiete (GE und GEe) Es sind nur Flachwerbeanlagen am Gebäude parallel zur Fassade zulässig. Pro Betrieb ist nur eine Werbeanlage je Gebäudeseite zulässig. Diese sind nur unter Einhaltung folgender Größen zulässig: ▪ Einzelbuchstaben bis zu einer Höhe und Breite von maximal 80 cm, einer Tiefe von maximal 15 cm und einer Gesamtlänge aller Einzelbuchstaben in- klusive Zwischenräume von maximal 6,00 m. ▪ Sonstige Werbeanlagen (Schilder, Firmenzeichen, Werbetafeln und der- gleichen) bis zu einer Fläche von 2,00 m². 4. Solaranlagen Solaranlagen sind grundsätzlich nur auf dem Dach oder in die Fassade inte- griert zulässig. Die Regelung unter Ziffer 1 der örtlichen Bauvorschriften ist zu beachten. Sie sind außerdem gemäß den Regelungen unter Ziffer 2, Ziffer 8 und Ziffer 10 der planungsrechtlichen Festsetzungen auszuführen. 5. Unbebaute Flächen, Einfriedungen 5.1 Vorzonen Vorzonen sind die Flächen der Baugrundstücke, die auf gesamter Grund- stücksbreite zwischen der Straßenbegrenzungslinie und der Baulinie bzw. Baugrenze liegen. Terrassen und das Pflastern oder Abdecken mit Schotter-, Kies- und ver- gleichbaren Materialien sind nicht zulässig. Davon ausgenommen sind mine- ralische Mulchschichten in Pflanzflächen, wenn der Deckungsgrad durch die Bepflanzung mindestens 90 % der Fläche beträgt. Die Geländehöhe der Vorzonen muss im Übergang zum öffentlichen Raum hin niveaugleich ausgeführt werden. Die Benutzung als Arbeits-, Abstell-, Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 42 Müll- oder Lagerflächen ist mit Ausnahme des GE nicht zulässig. Fahrradstellplätze für Wohnen können in den Vorzonen zugelassen werden, sofern diese den Regelungen unter Ziffer 5 der planungsrechtlichen Festset- zungen und Ziffer 6 der örtlichen Bauvorschriften entsprechen. Treppenab- gänge zur Tiefgarage sind in diesem Bereich ebenfalls ausgeschlossen. Die Vorzonen sind außerdem gemäß Ziffer 8 der planungsrechtlichen Festsetzun- gen auszuführen. 5.2 Einfriedungen Zum öffentlichen Raum hin (Vorzonen) sind Einfriedungen ausgeschlossen. Ansonsten sind durchlässige Einfriedungen (z.B. aus Drahtgeflecht) bis zu ei- ner Höhe von maximal 1,10 m und nur in Kombination mit einer Hecke oder Strauchpflanzung aus heimischen Gehölzen in gleicher Höhe zulässig. 6. Nebenanlagen 6.1 Oberirdische Fahrradstellplätze Der gemäß Ziffer 5 der planungsrechtlichen Festsetzungen zulässige Anteil oberirdischer wettergeschützter Fahrradstellplätze für Wohnen außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche ist nach Möglichkeit hauseingangsnah zu konzentrieren. Weist eine Fahrradabstellanlage eine Grundfläche von mehr als 12 m² auf, sind die Außenwände der Einhausung mit Holz, Holzwerkstoffen oder Metall- gitter zu verkleiden bzw. in Glas auszuführen. Die Einhausung ist außerdem mit einem begrünten Flachdach zu versehen. 6.2 Flächen für Versorgungsanlagen Im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans sind im öffentlichen Raum Flä- chen für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung Elektrizität gekenn- zeichnet. Die hier zulässigen Trafostationen sind mit begrüntem Flachdach auszuführen und mit Holz oder Holzwerkstoffen zu verkleiden. 6.3 Temporäre Abfallbehälterstandplätze Sofern temporäre Bereitstellungsflächen für Abfallbehälter außerhalb der Ge- bäude gemäß Ziffer 5.4 der planungsrechtlichen Festsetzungen ausnahms- weise zugelassen werden, sind diese ab einer Grundfläche von mindestens 12 m² einzuhausen und mit einem begrünten Flachdach zu versehen. Die Au- ßenwände der Einhausung sind mit Holz, Holzwerkstoffen oder Metallgitter zu verkleiden. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 43 7. Außenantennen, Satelliten-Empfangsanlagen, Niederspannungsfreileitungen Außenantennen und Satelliten-Empfangsanlagen sind nur als Gemein- schaftsanlagen im Dachbereich und unter der Voraussetzung zulässig, dass sie vom öffentlichen Straßenraum aus nicht sichtbar sind. Ausnahmen können zur Wahrung des Grundrechts auf Informationsfreiheit (Art. 5 GG) zugelassen werden. Pro Gebäude ist in diesem Fall nur eine Gemeinschaftsanlage zuläs- sig. Niederspannungsfreileitungen sind im Geltungsbereich des Bebauungsplans unzulässig. 8. Einschränkung der Kfz-Stellplatzherstellung und -verpflichtung 8.1 Einschränkung der Herstellung von Kfz-Stellplätzen aufgrund der gege- benen städtebaulichen und verkehrlichen Rahmenbedingungen: Die Herstellung von mehr als 1 Kfz-Stellplatz pro Wohnung ist unzulässig. Kfz- Stellplätze für Nichtwohnnutzungen dürfen nur in solcher Zahl hergestellt wer- den, wie sie laut VwV Stellplätze notwendig sind. 8.2 Einschränkung der Kfz-Stellplatzverpflichtung für Wohnungen aufgrund der gegebenen städtebaulichen und verkehrlichen Rahmenbedingun- gen: Die Verpflichtung zur Herstellung notwendiger Kfz-Stellplätze wird auf 0,9 Kfz- Stellplätze pro Wohnung eingeschränkt. 8.3 Einschränkung der Kfz-Stellplatzverpflichtung für Wohnungen aufgrund qualifizierter Mobilitätsverbesserungen baulicher Art: Wird für ein Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen im Baugenehmigungs- verfahren bzw. Kenntnisgabeverfahren ein Nachweis für eine dauerhafte qua- lifizierte Mobilitätsverbesserung baulicher Art vorgelegt, wird die Kfz-Stell- platzverpflichtung um weitere 0,1 Kfz-Stellplätze pro Wohnung eingeschränkt. Qualifizierte Mobilitätsverbesserungen baulicher Art sind: a. Ergänzend zu den nach LBO notwendigen Fahrradstellplätzen: Herstellung von mindestens weiteren 1,2 m² pro Wohnung für das Abstellen von Fahr- rädern, Fahrradanhängern, Lastenfahrrädern und sonstigen Transporthilfs- mitteln. Die zusätzlichen Flächen sind in den Bauantragsunterlagen ent- sprechend nachzuweisen. b. Sämtliche Abstellorte für Fahrräder, Fahrradanhänger und sonstige Trans- porthilfsmittel müssen in der Nähe der Eingänge der Gebäude platziert und wettergeschützt ausgeführt werden. Sie müssen von der öffentlichen Ver- kehrsfläche aus ebenerdig oder über Rampen verkehrssicher und leicht er- reichbar sein. Zudem müssen sie eine wirksame Diebstahlsicherung Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 44 ermöglichen und ausreichend beleuchtet sein. c. Mindestens 20 % aller Fahrradstellplätze, die in allseitig umschlossenen Räumen untergebracht sind, sind mit geeigneten Steckdosen für die La- dung von Elektrofahrrädern auszustatten. Alle Punkte a bis c müssen erfüllt sein. 8.4 Reduzierung der Kfz-Stellplatzherstellung für Wohnungen aufgrund qua- lifizierter Mobilitätsverbesserungen organisatorischer Art: Wird für ein Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen im Baugenehmigungs- verfahren bzw. Kenntnisgabeverfahren ein Nachweis für eine qualifizierte Mo- bilitätsverbesserung organisatorischer Art in Form eines Mobilitätskonzepts vorgelegt, wird die Verpflichtung zur Herstellung notwendiger Kfz-Stellplätze um bis zu 0,1 Kfz-Stellplätze pro Wohnung reduziert. Qualifizierte Mobilitätsverbesserungen organisatorischer Art sind z.B.: ▪ Carsharingkonzepte ▪ Leihfahrradkonzepte ▪ ÖPNV-Tickets für Bewohnerinnen und Bewohner ▪ Informations- und Beratungsangebote für Bewohnerinnen und Bewohner Es ist darzustellen, wie der Transport von Menschen und Gütern mit dem Um- weltverbund und ohne (eigenes) Auto unterstützt wird. Neben Kooperationen mit vorhandenen Mobilitätsanbietern sind auch eigenständige Konzepte mög- lich. Sobald und soweit die Bedingungen für die Stellplatzreduzierung nicht mehr gegeben sind, tritt die Herstellungsverpflichtung dieser Stellplätze (ohne Reduzierung für organisatorische Mobilitätsverbesserungen) wieder in Kraft. Die Möglichkeit der Nachrüstung und die hierfür erforderlichen Flächen auf dem Baugrundstück oder auf einem anderen Grundstück sind bei der Bauan- tragstellung nachzuweisen. Das vorgelegte Mobilitätskonzept wird Gegen- stand der baurechtlichen Entscheidung. III. Sonstige Festsetzungen (Planungsrechtliche und bauordnungsrechtliche Re- gelungen) Die Regelungen des Bebauungsplans Nr. 614 „Nutzungsartfestsetzung (ehe- mals städtische Bauordnung)“, in Kraft getreten am 22.02.1985, werden in den Teilbereichen verdrängt, die durch diesen Bebauungsplan (einschließlich der örtlichen Bauvorschriften) neu geregelt werden. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 45 IV. Anhang: Hinweise zum Bebauungsplan 1. Einsehbarkeit von DIN-Normen und sonstigen Regelwerken Die DIN 4109 („Schallschutz im Hochbau“), DIN 18005 („Schallschutz im Städ- tebau“), TA Lärm, VDI 4100 und VDI 2719 („Schalldämmung von Fenstern und deren Zusatzeinrichtungen“) liegen beim Stadtplanungsamt der Stadt Karlsruhe, Bereich Städtebau, Lammstraße 7, 1. OG., Zimmer D 113 / 114, 76133 Karlsruhe aus und können dort während der Dienststunden (8.30 Uhr bis 15.30 Uhr) eingesehen werden (zu beziehen außerdem beim Beuth-Ver- lag, Berlin). Folgende Regelwerke können außerdem beim Gartenbauamt der Stadt Karlsruhe, Bereich Planung, Lammstraße 7, 76133 Karlsruhe während der Dienststunden (8.30 Uhr bis 15.30 Uhr) eingesehen werden: Richtlinie der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung und Landschaftsbau e.V. „Empfehlungen für Baumpflanzungen – Teil 2: Standortvorbereitungen für Neupflanzungen; Pflanzgruben und Wurzelraumerweiterungen, Bauweisen und Substrate“ und DIN 18920 „Vegetationstechnik im Landschaftsbau - Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Bau- maßnahmen". 2. Versorgung und Entsorgung Für Entwässerung und Abfallentsorgung sind die Satzungen der Stadt Karls- ruhe in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. Die Abfallbehälter sind innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen in ei- genen Müllräumen unterzubringen, die von außen direkt zugänglich sein müs- sen. Temporäre Bereitstellungsflächen außerhalb der Gebäude können im Einzelfall ausnahmsweise zugelassen werden, sofern die Satzung der Stadt Karlsruhe über die Vermeidung, Verwertung und Beseitigung von Abfällen (Abfallentsorgungssatzung) nur so eingehalten werden kann. Der stufenlose Transportweg ist zu befestigen, eine evtl. Steigung darf 5% nicht überschrei- ten. Der notwendige Hausanschlussraum soll in möglichst kurzer Entfernung zum erschließenden Weg liegen und 2,50 m bis 3,50 m Abstand von geplanten bzw. vorhandenen Bäumen einhalten. 3. Entwässerung Die Entwässerungseinrichtungen werden aus wirtschaftlichen Gründen für ei- nen üblicherweise zu erwartenden Niederschlag (Bemessungsregen) dimen- sioniert. Bei starken Niederschlägen ist deshalb ein Aufstau des Regenwas- sers auf der Straßenoberfläche möglich. Grundstücke und Gebäude sind durch geeignete Maßnahmen der Eigentümer- bzw. Anwohnerschaft selbst Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 46 entsprechend zu schützen. Bei Grundstücken mit abflusswirksamen Flächen ≥ 800 m² ist grundsätzlich ein Überflutungsnachweis nach DIN 1986-100 zu führen. Im Zuge einer privaten Gefährdungsanalyse und Risikovorsorge sollte geprüft werden, ob Maßnahmen der objektbezogenen Vorsorge gegen Starkregen und urbane Sturzfluten sinnvoll und erforderlich sind. 4. Niederschlagswasser Das unbedenkliche Niederschlagswasser soll gem. § 55 Abs. 2 Wasserhaus- haltsgesetz ortsnah versickert, verrieselt oder direkt bzw. über eine Kanalisa- tion ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer eingeleitet wer- den, soweit weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vor- schriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen. Eine Versickerung erfolgt über Versickerungsmulden mit belebter Boden- schicht. Die hydraulische Leistungsfähigkeit der Versickerungsmulde ist ge- mäß Arbeitsblatt DWA-A 138 in der jeweils gültigen Fassung zu bemessen. Die Notentlastung der Versickerungsmulde kann über einen Notüberlauf mit freiem Abfluss in das öffentliche Kanalsystem erfolgen. Bei anstehenden ver- sickerungsfähigen Böden kann die Notentlastung auch durch die Kombination mit einer weiteren Versickerungsmulde erfolgen. Ergänzend kann das auf Dachflächen anfallende Niederschlagswasser ge- sammelt werden. Sofern Zisternen eingebaut werden, ist zur Ableitung größe- rer Regenereignisse bei gefüllten Zisternen ein Notüberlauf mit freiem Abfluss in das öffentliche Kanalsystem vorzusehen. Ein Rückstau von der Kanalisa- tion in die Zisterne muss durch entsprechende technische Maßnahmen ver- mieden werden. Bei anstehenden versickerungsfähigen Böden kann die Not- entlastung über eine Versickerungsmulde erfolgen. Bei Errichtung bzw. baulicher Veränderung von Wasserversorgungsanlagen sind die Anforderungen der Trinkwasserverordnung 2001 sowie § 37 Abs. 1 Infektionsschutzgesetz unter Beachtung der allgemein anerkannten Regeln der Technik einzuhalten. Der Betrieb von Zisternen muss beim Gesundheits- amt der Stadt Karlsruhe angezeigt werden. Um eine Verkeimung des öffentli- chen Trinkwasserleitungssystems durch Niederschlagswasser auszuschlie- ßen, darf keine Verbindung zwischen dem gesammelten Niederschlagswas- ser und dem Trinkwasserleitungssystem von Gebäuden bestehen. Die Bodenversiegelung soll auf das unabdingbare Maß beschränkt werden. Notwendige Befestigungen nicht überbauter Flächen der Baugrundstücke sol- len zur Verringerung der Flächenversiegelung wasserdurchlässig ausgebildet werden, z.B. als Pflaster oder Plattenbelag mit breiten, begrünten Fugen (Ra- senpflaster), soweit nicht die Gefahr des Eindringens von Schadstoffen in den Untergrund besteht. Nach Möglichkeit soll auf eine Flächenversiegelung Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 47 verzichtet werden. Auf das Baugrundgutachten des Ingenieurbüros „AS Reutemann GmbH“ vom 24.07.2019 wird hingewiesen. 5. Denkmalschutz und archäologische Funde Im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt der Gebäudekomplex des ehe- maligen Flughafens. Es handelt sich hierbei um ein Denkmal nach § 2 DSchG, Umgebungsschutz besteht also nicht. Die Denkmaleigenschaft umfasst ne- ben Haupt- und Nebengebäuden auch die Grünfläche in Verbindung mit der Vorfahrt und den niedrigen Mauern (siehe hierzu nachrichtliche Übernahme im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans). Sollten bei der Durchführung vorgesehener Erdarbeiten archäologische Funde oder Befunde entdeckt werden, ist dies gemäß § 20 DSchG umgehend einer Denkmalschutzbehörde (z.B. Landesamt für Denkmalpflege - Dienstsitz Karlsruhe, Moltkestraße 74, 76133 Karlsruhe) oder der Gemeinde anzuzei- gen. Archäologische Funde (Steinwerkzeuge, Metallteile, Keramikreste, Kno- chen, etc.) oder Befunde (Gräber, Mauerreste, Brandschichten, auffällige Erd- verfärbungen, etc.) sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der An- zeige in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht die Denkmalschutz- behörde mit einer Verkürzung der Frist einverstanden ist. Auf die Ahndung von Ordnungswidrigkeiten (§ 27 DSchG) wird hingewiesen. Bei der Sicherung und Dokumentation archäologischer Substanz ist zumindest mit kurzfristigen Leerzeiten im Bauablauf zu rechnen. Ausführende Baufirmen sollten schrift- lich in Kenntnis gesetzt werden. 6. Baumschutz Bezüglich der Erhaltung der vorhandenen Bäume wird auf die am 12.10.1996 in Kraft getretene Satzung der Stadt Karlsruhe zum Schutz von Grünbestän- den (Baumschutzsatzung) verwiesen. 7. Altlasten Auf einem Großteil des Geländes wurden anthropogene Auffüllungen ange- troffen, so dass ein flächendeckender abfallrechtlicher Handlungsbedarf ge- geben ist. Im Rahmen von Baumaßnahmen anfallendes Aushubmaterial ist daher abfallrechtlich zu untersuchen und fachgerecht zu entsorgen. Bekannte, vermutete sowie gefundene Bodenbelastungen, bei denen Gefahren für die Gesundheit von Menschen, bedeutende Sachwerte oder erhebliche Beein- trächtigungen des Naturhaushalts nicht ausgeschlossen werden können, sind unverzüglich der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz, Markgrafen- straße 14, 76131 Karlsruhe, zu melden. Auf das Baugrundgutachten des Ingenieurbüros „AS Reutemann GmbH“ vom Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 48 24.07.2019 wird hingewiesen. 8. Baufeldfreimachung / Erdaushub / Auffüllungen Im Rahmen der Baufeldfreimachung durch den Abriss von Gebäuden und die Entfernung von Gehölzen ist Folgendes zu beachten: Nahezu alle der im Plangebiet vorhandenen Gebäude werden von Gebäude- brütern als Brutstätte genutzt. Ebenso kann eine Nutzung durch Fledermäuse nicht ausgeschlossen werden. Die Gebäude sind daher im Winter außerhalb der Brutzeit von Vögeln und der Aktivitätszeit von Fledermäusen abzureißen. Empfohlen wird Ende Oktober bis Anfang März. Gehölzentfernungen sind ebenfalls in diesem Zeitraum durchzuführen. Vor dem Abriss von Gebäuden und vor der Fällung von Bäumen sind diese auf eine Nutzung durch Fleder- mäuse oder andere geschützte Arten hin zu kontrollieren. Die Ergebnisse der Kontrolle sind der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz, vorzulegen. Es ist nicht auszuschließen, dass im Falle einer Bestätigung von Fledermausvor- kommen oder anderen in Gebäuden lebenden Arten weitere Maßnahmen (Vermeidungsmaßnahme: händisches Arbeiten, vorgezogene Kompensati- onsmaßnahme: z.B. Nisthilfen oder Kästen als Lebensstätte) erforderlich wer- den. Die Festlegung der Maßnahmen hat durch eine ökologische Baubeglei- tung in enger Abstimmung mit der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeits- schutz, zu erfolgen. Die Maßnahmen müssen zum Zeitpunkt des Eingriffs wirksam sein. Kästen oder Nisthilfen sind regelmäßig zu säubern (mind. alle 2 Jahre). Vor Beginn der Erdarbeiten im Bereich von bestehenden Grünflächen ist bau- abschnittsweise sicherzustellen, dass sich dort keine Wildkaninchen in ihren Bauen befinden, die verschüttet oder von ihren Jungtieren getrennt werden könnten. Hierfür ist eine Bejagung, z.B. durch den Einsatz von Frettchen, im Zeitraum vom 1. Oktober bis 15. Februar vorgesehen und fachkundig zu be- gleiten. Erdaushub soll, soweit Geländeauffüllungen im Gebiet notwendig sind, dafür verwendet werden. Der für Auffüllungen benutzte Boden muss frei von Fremd- beimengungen und Schadstoffen sein. Der anfallende Mutterboden ist zu si- chern. Im Übrigen wird auf das Gesetz zum Schutz des Bodens (Bundes-Bo- denschutzgesetz) vom 17.03.1998 in der derzeit gültigen Fassung verwiesen. Auf das Baugrundgutachten des Ingenieurbüros „AS Reutemann GmbH“ vom 24.07.2019 wird hingewiesen. 9. Kampfmittelbelastung Das gesamte Untersuchungsgebiet wurde teilweise bombardiert. Laut Aus- wertung des Kampfmittelbeseitigungsdienstes Baden-Württemberg sind in den Luftbildern entlang der Erzbergerstraße militärische Anlagen, Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 49 Deckungslöcher und auch kleine Flak-Stellungen zu erkennen. Auch im nörd- lichen Untersuchungsbereich sind gehäuft Deckungslöcher zu erkennen. Hier ist vermehrt mit Kleinmunition zu rechnen. Das Vorhandensein von Blindgän- gern kann nicht ausgeschlossen werden. Vor Eingriffen in den Untergrund muss von fachlich versierter Seite (Kampf- mittelbeseitigungsdienst oder private Kampfmittelräumfirmen) ein Konzept zum Umgang mit der Kampfmittelgefährdung bei anstehenden Tiefbaumaß- nahmen erarbeitet werden. Aushub- und Räumarbeiten müssen nach Vor- gabe dieses Konzeptes von fachlich geeignetem Personal beaufsichtigt wer- den. 10. Feuerwehr Bei der Planung von Feuerwehraufstellflächen ist die Verwaltungsvorschrift des Ministeriums für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau über Flächen für Rettungsgeräte der Feuerwehr auf Grundstücken und Zufahrten (VwV Feuer- wehrflächen) zu beachten. Der Nachweis von Feuerwehraufstellflächen ist im Rahmen des Baugenehmi- gungsverfahrens und der Ausführungsplanung im Hinblick auf die Dimensio- nierung der Tiefgaragendecke und freiräumlichen Gestaltung der Innenhöfe zu berücksichtigen, sofern eine Rettung nicht auf anderem Wege möglich ist. Ein Nachweis im öffentlichen Raum ist ausnahmsweise möglich, sofern die Feuerwehr zustimmt und die geplanten Feuerwehraufstellflächen mit den fest- gesetzten Pflanzgeboten / Pflanzerhaltungsgeboten vereinbar sind. 11. Private Leitungen Private Leitungen sind von der Planung nicht erfasst. 12. Barrierefreies Bauen In die Planung von Gebäuden sind die Belange von Personen mit kleinen Kin- dern, von Menschen mit Behinderung und alten Menschen einzubeziehen (§ 3 Abs. 2 und § 39 LBO). 13. Erneuerbare Energien / Energiestandard Der Gemeinderatsbeschluss „Anforderungen zur Umsetzung der Klimaneut- ralität in Bauleitplanungen sowie Verträgen der Stadt Karlsruhe“ vom 30.06.2020 beinhaltet drei Komponenten, die die Basis für ein weitgehend kli- maneutrales Bauen legen. Laut Gemeinderatsbeschluss müssen neue Wohn- gebäude als Mindeststandard für die Gebäudeeffizienz das KfW-Effizienz- haus 40 einhalten. Der Primärenergiefaktor des Energieträgers für die Wär- meversorgung muss kleiner als 0,3 sein. Auf den Dachflächen ist eine Kom- bination aus extensiver Begrünung und Photovoltaik vorgesehen. Mit diesen Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 50 drei Faktoren kann ein weitgehend klimaneutrales Quartier entstehen. In die- sem Zusammenhang wird auch der Anschluss des Plangebiets an die Fern- wärme erfolgen. Energetische Vorgaben sollen durch städtebauliche Verträge zum Bebauungsplan abgesichert werden. Aus Gründen der Umweltvorsorge und des Klimaschutzes sollte die Nutzung erneuerbarer Energien verstärkt angestrebt werden. Auf die Vorgaben des Gesetzes zur Einsparung von Energie und zur Nutzung Erneuerbarer Ener- gien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz - GEG) sowie auf das Klimaschutzgesetz Baden-Württemberg (insbesondere § 8a und § 8b - Pflicht zur Installation von Photovoltaikanlagen) wird verwie- sen. 14. Immissionen aus dem Straßenbahnbetrieb Immissionen aus dem Betrieb und der Unterhaltung der Straßenbahn sind entschädigungslos zu dulden; hierzu gehören auch Bremsstaub, Lärm (auch der von wartenden Fahrgästen), Erschütterungen und elektrische Beeinflus- sungen durch magnetische Felder. Schutzmaßnahmen gegen Einwirkungen aus dem Bereich der Straßenbahn haben auf Kosten der Bauherren zu erfol- gen. 15. Bauliche Qualitätssicherung und Umsetzung von Vielfalt Parallel zum Bebauungsplan wurde für das Plangebiet ein Gestaltungshand- buch erarbeitet. Das Gestaltungshandbuch hat empfehlenden Charakter und soll dabei helfen, gemeinsam einen Ort mit prägnantem Image zu schaffen. Hierbei soll unter Wahrung eines gemeinschaftlichen gestalterischen Zusam- menhangs Investoren und Bauherren ein größtmöglicher Spielraum für ihre individuellen Bedürfnisse gelassen werden. Es werden vor allem gestalteri- sche Empfehlungen in Bezug auf den Baukörper (Gliederung, Fassade, Dach, Übergang Innen-Außen im EG, etc.), das nachhaltige Bauen, Mobilität, Er- schließung und Stellplätze sowie die Gestaltung von privaten und gemein- schaftlich genutzten Freiräumen gemacht. Ziel ist es, einen lebendigen Stadt- teil zu schaffen, der in einem kleinteiligen und vielfältigen architektonischen Erscheinungsbild mit hohen Freiraumqualitäten zum Ausdruck kommt. Das Ziel der Stadt Karlsruhe einer architektonischen Vielfalt im Plangebiet soll insbesondere dadurch verwirklicht werden, dass eine Vielzahl unterschiedli- cher Häuser pro Baubereich entsteht. Dies dient der Gewährleistung einer ho- hen stadträumlichen Qualität. Zur Qualitätssicherung werden in städtebaulich prägenden Bereichen Wettbewerbe nach den Richtlinien für Planungswettbe- werbe (RPW) des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Re- aktorsicherheit und Mehrfachbeauftragungen durchgeführt, bei denen das Thema Vielfalt eine wichtige Rolle bei der Entscheidung des Preisgerichts spielen soll. In Bereichen ohne konkurrierende Verfahren sollen pro Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 51 Baubereich Planungsbeiträge vorzugsweise von mehreren Architekten gelie- fert werden, deren Gebäude bei Bedarf in einer Gestaltungskommission vor- zustellen sind, die eigens für den Geltungsbereich des Bebauungsplans ein- gerichtet werden soll. So können unabhängig von Eigentumsverhältnissen o- der Grundstückszuschnitten separate Häuser bzw. Gebäudeabschnitte mit unterschiedlicher architektonischer Gestalt entwickelt werden. Zur Umsetzung der gewünschten Vielfalt wurden mit den privaten Grundstückseigentümern außerdem in städtebaulichen Verträgen Regelungen getroffen, die die Umset- zung des Ziels gewährleisten sollen. 16. Freiraumplanung Den Bauanträgen ist ein Freiflächengestaltungsplan eines Landschaftsarchi- tekten beizufügen, der vor der Bauantragstellung mit der Stadt Karlsruhe, Gar- tenbauamt und Umwelt- und Arbeitsschutz, abzustimmen ist. Der abge- stimmte Freiflächengestaltungsplan muss mindestens Angaben zu Gelände- höhen, Aufbauhöhen im Bereich von Tiefgaragen, Dachbegrünungen und de- ren Anteile inklusive Berechnungen sowie Oberflächenmaterialien, Gehölzar- ten und Pflanzqualitäten enthalten. 17. Pflanzlisten 17.1 Baumarten a) Verkehrsflächen: Pflanzgebot (PFG) 1, 2 und 3: Straßenbäume PFG Zerr-Eiche Quercus cerris 1 Traubeneiche Quercus petraea 1 Stieleiche Quercus robur 1 Brabanter Silberlinde Tilia tomentosa 'Brabant' 1 Feldahorn Acer campestre 2 Purpur-Erle Alnus späthii 2 Zürgelbaum Celtis australis 2 Baumhasel Corylus colurna 2 Hopfenbuche Ostrya carpinifolia 2 Winterlinde (Sorten) Tilia cordata 2 Hainbuche Carpinus betulus 2 / 3 Zierkirschen Prunus avium ‘Plena‘, Pr. ‘Kanzan‘ 2 / 3 Französischer Ahorn Acer monsspessulanum 3 Felsenbirne Amelanchier arborea 3 Rotdorn Crataegus laevigata ‘Pauls Scarlet‘ 3 Weißdorn Crataegus monogyna 3 Blumen-Esche Fraxinus ornus 3 Baummagnolie Magnolia kobus 3 Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 52 Zierapfel Malus x ’Evereste‘ 3 PFG = Pflanzgebot (Bäume) PFG 1 = großkronige Bäume, Höhe über 20 m, Kronendurchmesser etwa 16 m PFG 2 = mittelkronige Bäume, Höhe 10 m bis 20 m, Kronendurchmesser etwa 10 m PFG 3 = kleinkronige Bäume, Höhe bis 10 m, Kronendurchmesser etwa 6 m Die Angaben sind Erfahrungswerte und beziehen sich auf einen Zustand 20 bis 30 Jahre nach der Pflanzung. Art-, sorten- und standortbedingte Abwei- chungen sind möglich. b) Baugrundstücke: PFG 1B: großkronige Bäume, nur Standorte mit Bodenschluss Spitzahorn Acer platanoides Kiefer* (mit Aufastung) Pinus sylvestris Zerr-Eiche Quercus cerris Traubeneiche Quercus petraea Stieleiche Quercus robur Winterlinde Tilia cordata Brabanter Silberlinde Tilia tomentosa 'Brabant' Rosskastanie* Aesculus hippocastanum *nur vereinzelte Verwendung PFG 2B: klein- bis mittelkronige Bäume Feldahorn Acer campestre Französischer Ahorn* Acer monsspessulanum Schneeballblättriger Ahorn Acer opalus Purpur-Erle Alnus späthii Felsenbirne* Amelanchier arborea ‘Robin Hill‘ Birke Betula pendula Hainbuche Carpinus betulus Kornelkirsche* Conus mas Baumhasel Corylus colurna Weißdorn* Crataegus monogyna Rotdorn* Crataegus laevigata ‘Pauls Scarlet‘ Blumen-Esche* Fraxinus ornus Amberbaum Liquidambar styraciflua Baummagnolie* Magnolia kobus Zierapfel* Malus spec. Maulbeere Morus spec. Hopfenbuche Ostrya carpinifolia Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 53 Vogelkirsche Prunus avium Japanische Kirschen* Prunus spec. Mehlbeere Sorbus aria Eberesche Sorbus aucuparia ‘Edulis‘ Speierling Sorbus domestica Elsbeere Sorbus torminalis Winterlinde (Sorte) Tilia cordata ‘Erecta‘ * kleinkronige Wuchsformen, diese sind nur zur Hälfte auf die zeichnerische Festsetzung PFG 2B anrechenbar Es wird auf die Zuordnung von Gehölzarten in vier Teilquartiere im Gestal- tungshandbuch hingewiesen. c) Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage: PFG 4: Parkbäume Feldahorn Acer campestre Birke Betula pendula Hainbuche Carpinus betulus Zweigriffeliger Weißdorn Crataegus laevigata Eingriffeliger Weißdorn Crataegus monogyna Kiefer (mit Aufastung) Pinus sylvestris Vogelkirsche Prunus avium Traubeneiche Quercus petraea Stieleiche Quercus robur Eberesche Sorbus aucuparia 17.2 Sträucher Straucharten / Heckenpflanzen Haselnuss Corylus avellana Besenginster Cytissus scoparius Pfaffenhütchen Euonymus europaeus Liguster Ligustrum vulgare Hundsrose Rosa canina Eingriffeliger Weißdorn Crataegus monogyna Gehölze für Schnitthecken Hainbuche Carpinus betulus Kornelkirsche Cornus mas Liguster Ligustrum vulgare Es wird auf die in der Freianlagenplanung sowie im Gestaltungshandbuch vor- geschlagene Zuordnung von Gehölzarten in vier Teilquartiere hingewiesen. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 54 17.3 Fassadenbegrünung Für die Begrünung von Fassadenflächen und sonstigen Wänden eignen sich folgende rankenden Gehölze: Kletterpflanzen Strahlengriffel* Actinida arguta Waldrebe-Hybriden* Clematis orientalis, C. viticella Jelängerjelieber* Lonicera caprifolium Goldgeißblatt* Lonicera tellmanniana Efeu Hedera helix Mondsame* Menispermum canadense Wilder Wein Parthenocissus quinquefolia Wilder Wein, Jungfernrebe Parthenocissus tricuspidata ’Veitchii‘ Kletterrosen* Rosa div. spec. Blauregen* Wisteria sinensis * Rankhilfe erforderlich 17.4 Hinweise Die jeweiligen Zusammenstellungen ergeben sich aus der Freianlagenpla- nung, dem Umweltbericht und dem Gestaltungshandbuch, die im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens erarbeitet wurden, sowie aus Erfahrungen der Stadt Karlsruhe. Die Listen enthalten auch giftige Pflanzen. In der Spielplatznorm DIN 18034 „Spielplätze und Freiflächen zum Spielen“ ist festgehalten, dass Goldregen, Pfaffenhütchen, Seidelbast und Stechpalme auf Spielplätzen nicht ange- pflanzt werden dürfen. Im Zusammenhang mit den Folgen des Klimawandels sind Verschlechterun- gen der Lebensbedingungen für Gehölze insbesondere infolge vermehrter Hitze und Trockenheit zu erwarten. Die Verwendung geeigneter Arten und Sorten, die mit diesen Bedingungen besser zurechtkommen, soll auch zukünf- tig möglich sein. Abweichungen von den obigen Pflanzlisten sind ausnahmsweise aufgrund fachtechnischer Belange möglich. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 55 Karlsruhe, 20. August 2018 Fassung vom 30. September 2022 Stadtplanungsamt Prof. Dr. Anke Karmann-Woessner Bebauungsplan „Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße“, Karlsruhe-Nordstadt Begründung und Anlagen Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 2 Inhaltsverzeichnis: A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) ...............................4 1. Aufgabe und Notwendigkeit ..............................................................................4 2. Bauleitplanung ....................................................................................................4 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung ........................................................................................ 4 2.2 Verbindliche Bauleitplanung ........................................................................................... 5 3. Bestandsaufnahme .............................................................................................5 3.1 Räumlicher Geltungsbereich .......................................................................................... 5 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten und Artenschutz ........................................................... 5 3.3 Erschließung .................................................................................................................. 8 3.4 Vorhandene Nutzungen und Denkmalschutz ................................................................. 9 3.5 Eigentumsverhältnisse ................................................................................................. 12 3.6 Belastungen ................................................................................................................. 12 4. Neuplanung ....................................................................................................... 14 4.1 Städtebauliches Konzept ............................................................................................. 14 4.2 Mobilitätskonzept und Erschließung ............................................................................. 15 4.3 Freiraumkonzept .......................................................................................................... 19 4.4 Gestaltungshandbuch .................................................................................................. 20 4.5 Zertifizierung durch die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e.V. (DGNB) .. 20 5. Planungsrechtliche Festsetzungen ................................................................. 22 5.1 Art der baulichen Nutzung ............................................................................................ 22 5.2 Maß der baulichen Nutzung ......................................................................................... 27 5.3 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen / Bauweise ......................... 33 5.4 Kfz-Stellplätze und Garagen ........................................................................................ 36 5.5 Nebenanlagen.............................................................................................................. 37 5.6 Pflanzgebote ................................................................................................................ 38 5.7 Pflanzerhaltungsgebote ............................................................................................... 40 5.8 Maßnahmen zur Grünordnung ..................................................................................... 40 5.9 Vermeidung, Minimierung und Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft sowie Artenschutz .................................................................................................................. 43 5.10 Flächen oder Maßnahmen zur Regelung des Wasserabflusses ................................... 72 5.11 Flächen für Aufschüttungen und Abgrabungen ............................................................ 73 5.12 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte ................................................................................... 73 5.13 Schallschutz ................................................................................................................. 74 6. Örtliche Bauvorschriften .................................................................................. 80 6.1 Dachgestaltung ............................................................................................................ 81 6.2 Fassadengestaltung ..................................................................................................... 81 6.3 Werbeanlagen und Automaten ..................................................................................... 82 6.4 Solaranlagen ................................................................................................................ 83 6.5 Unbebaute Flächen, Einfriedungen .............................................................................. 84 6.6 Nebenanlagen.............................................................................................................. 85 6.7 Außenantennen, Satelliten-Empfangsanlagen, Niederspannungsfreileitungen ............ 85 6.8 Einschränkung der Kfz-Stellplatzherstellung und -verpflichtung ................................... 86 7. Erschließung, Ver- und Entsorgung ............................................................... 89 7.1 Verkehrsflächen ........................................................................................................... 89 Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 3 7.2 Infrastruktur der Ver- und Entsorgung .......................................................................... 90 7.3 Entwässerung .............................................................................................................. 90 7.4 Abfallentsorgung: ......................................................................................................... 92 8. Grünplanung und Umweltprüfung .................................................................. 92 8.1 Grünplanung, Pflanzungen .......................................................................................... 92 8.2 Umweltprüfung ............................................................................................................. 94 9. Klimaschutz, Energiekonzept und CO2-Relevanz .......................................... 98 9.1 Klimaschutz und CO2-Relevanz ................................................................................... 98 9.2 Energiekonzept und CO2-Relevanz .............................................................................. 99 10. Vertragliche Regelungen zwischen Stadt und Grundstückseigentümern . 100 10.1 Übergeordnete Entwicklungsziele der Stadt Karlsruhe ............................................... 100 10.2 Vertragliche Eckpunkte .............................................................................................. 101 11. Bodenordnung und Sozialplan ...................................................................... 101 11.1 Bodenordnung ........................................................................................................... 101 11.2 Sozialverträglichkeit der Planung ............................................................................... 102 11.3 Sozialplan .................................................................................................................. 102 12. Statistik ............................................................................................................ 103 12.1 Flächenbilanz ............................................................................................................. 103 12.2 Geplante Bebauung ................................................................................................... 103 13. Kosten (überschlägig) .................................................................................... 104 13.1 Beitragsfähige Erschließungskosten .......................................................................... 104 13.2 Sonstige Kosten zu Lasten der Stadt ......................................................................... 105 13.3 Städtische Kosten insgesamt ..................................................................................... 105 13.4 Ausgleichskosten zu Lasten der Eigentümer .............................................................. 105 14. Finanzierung ................................................................................................... 105 15. Anlagen zur Begründung ............................................................................... 106 B. Hinweise zum Bebauungsplan ...................................................................... 107 C. Anlagen ........................................................................................................... 108 Anlage 1: Rahmenplan Zukunft Nord .................................................................... 108 Anlage 2: Erschließungskonzept ........................................................................... 109 Anlage 3: Tiefgaragenkonzept ............................................................................... 110 Anlage 4: Konzept Qualitätssicherung ................................................................. 111 Anlage 5: Straßenquerschnitte .............................................................................. 112 Anlage 6: Freianlagenplan...................................................................................... 119 Anlage 7: Konzept Regenwasserbewirtschaftung ............................................... 120 Anlage 8: Umweltbericht ........................................................................................ 122 Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 4 A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) 1. Aufgabe und Notwendigkeit Die teilweise brachliegenden bzw. untergenutzten Flächen östlich des Alten Flugplatzes Karlsruhe in der Nordstadt gehören zu den größten und bedeutends- ten zentralen Innenentwicklungspotentialen. Auf dem ehemals militärisch ge- nutzten Gelände zwischen Erzbergerstraße und dem Alten Flugplatz Karlsruhe bestand nach dem Verkauf des ehemaligen Versorgungszentrums die Möglich- keit, neue Bauflächen insbesondere für Wohnen zu generieren und zu qualifizie- ren, die wesentliche Impulse für die Entwicklung der Nordstadt und von Karls- ruhe insgesamt geben können. Der Bereich der westlichen Nordstadt soll somit ein breites Angebot an dringend benötigtem Wohnraum (insbesondere auch im bezahlbaren Segment) und an Infrastruktur für den Stadtteil (insbesondere Nah- versorgung) erhalten. Zudem soll das Quartier Aspekte der Nachhaltigkeit in be- sonderem Maße berücksichtigen und als Modell für weitere Quartiersentwick- lungen in der Stadt dienen. Zu diesem Zweck lobte die Stadt Karlsruhe im Jahr 2015 den städtebaulichen Ideenwettbewerb „Zukunft Nord“ aus, an dem interdisziplinäre Planungsteams aus den Bereichen Städtebau und Stadtplanung, Landschaftsarchitektur und Freiraumgestaltung, Verkehrsplanung und Energie bzw. Nachhaltigkeit teilge- nommen haben. Der Siegerentwurf stammt vom Planungsteam der Büros Mach- leidt GmbH (Berlin), SINAI Gesellschaft von Landschaftsarchitekten mbH (Ber- lin), SHP Ingenieure GbR (Hannover) und performative architektur (Stuttgart). Der darauf aufbauende Rahmenplan wurde in enger Zusammenarbeit mit der Stadt Karlsruhe sowie im Dialog mit der Öffentlichkeit erarbeitet und durch den Gemeinderat am 31. Mai 2016 beschlossen. Dieser Rahmenplan wurde weiter- entwickelt und bildet die Grundlage für die Erarbeitung des Bebauungsplans. Im Rahmen der Bearbeitungsphase des Bebauungsplans wurden die hierfür erfor- derlichen Gutachten angefertigt. Die Ergebnisse sind planungsrechtlich in den vorliegenden Bebauungsplan eingeflossen. 2. Bauleitplanung 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung Der Flächennutzungsplan 2010 wurde fortgeschrieben. Der am 3. Juli 2021 in Kraft getretene FNP 2030 des Nachbarschaftsverbandes Karlsruhe stellt entlang der Erzbergerstraße in Nord-Süd-Richtung neben geplanten gemischten Bauflä- chen (z.T. mit Integration des Bestandes, insbesondere Duale Hochschule) ein geplantes Sondergebiet „Einzelhandel mit max. 1.600 m² VK, Dienstleistung“ so- wie eine geplante Fläche für Gemeinbedarf dar. Westlich davon sind geplante Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 5 Wohnbauflächen und eine Fläche für Gemeinbedarf dargestellt, auf der sich der NCO-Club befindet. Als Puffer zwischen den geplanten Wohnbauflächen und dem im Westen angrenzenden Naturschutzgebiet stellt der FNP 2030 in Nord- Süd-Richtung eine geplante Parkanlage dar. Der FNP 2030 nimmt damit im Bereich des Geltungsbereichs des Bebauungs- plans die vorgesehene städtebauliche Struktur vorweg, weshalb der vorliegende Bebauungsplan aus dem FNP 2030 entwickelt ist. Der Landschaftsplan 2030 stellt die Fläche der geplanten Bebauung als "ge- plante Siedlungsfläche", die entlang der westlichen Plangebietsgrenze verlau- fende öffentliche Grünfläche als "geplante Grünfläche" dar. 2.2 Verbindliche Bauleitplanung Für den vorliegenden Geltungsbereich des Bebauungsplans besteht derzeit kein rechtskräftiger qualifizierter Bebauungsplan. Für Teilbereiche entlang der Erzbergerstraße gelten Festsetzungen des Bebau- ungsplans Nr. 614 „Nutzungsartenfestsetzung“ von 1985. Dieser setzt hier ge- werbliche Flächen fest. Im räumlichen Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplans wird der oben genannte Bebauungsplan - aufbauend auf dem städtebaulichen Konzept - überplant und insoweit verdrängt. 3. Bestandsaufnahme 3.1 Räumlicher Geltungsbereich Das ca. 27,4 ha große Plangebiet (siehe Planteil 1) liegt in der Karlsruher Nord- stadt. Hinzu kommen ca. 14 ha planexterne Ausgleichsflächen (siehe Planteile 2A und 2B). Maßgeblich für die Abgrenzung des Plangebiets ist der zeichnerische Teil des Bebauungsplanes, bestehend aus den Planteilen 1, 2A und 2B. 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten und Artenschutz 3.2.1 Bodenbeschaffenheit und Grundwasser Das Plangebiet liegt auf einem Höhenniveau von etwa 114 bis 116 m ü. NHN. Der natürliche Untergrund besteht aus pleistozänem Niederterrassensediment (sandiger Rheinkies), das während der Würm-Eiszeit (vor etwa 115.000 bis 10.000 Jahren) angeschwemmt und abgelagert wurde (GLA BW 1985). Durch Westwinde wurden aus den vegetationsfreien Schotterebenen die feineren Teile Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 6 des abgelagerten Materials ausgeblasen, transportiert und weiter östlich wieder ablagert. Die schwereren Sande wurden auf der Niederterrasse in Form von Bin- nendünen und Flugsanddecken sedimentiert, der feinere Schluff gelangte als Löss bis in weiter entfernt liegende Gebiete wie zum Beispiel den Kraichgau. Die Flugsanddecke im Bereich des Alten Flugplatzes Karlsruhe war ursprünglich weiter ausgedehnt als heute, teilweise wurde sie aber durch Planierarbeiten ab- getragen. Der höchste bisher gemessene Grundwasserspiegel innerhalb des Plangebiets liegt bei 108,06 m über NHN, gemessen am Pegel TBA-T-110. Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass bei extrem starken Niederschlägen über einen län- geren Zeitraum der bisher ermittelte maximale Grundwasserstand überschritten werden kann. 3.2.2 Naturschutzgebiet Westlich schließt sich das Naturschutzgebiet „Alter Flugplatz Karlsruhe“ sowie das gleichnamige FFH-Gebiet an. Die Sand- und Magerrasen des Schutzgebiets sind von überregionaler Bedeutung und stehen hinsichtlich ihrer Arten- und Le- bensraumausstattung in engem funktionalem und räumlichem Kontakt zu tro- ckenwarmen Lebensräumen innerhalb des Plangebiets, dessen Sand- und Ma- gerrasen als gesetzlich geschützte Biotope etwa 2,3 ha einnehmen. Das Gebiet ist für Vögel, insbesondere Höhlen- und Gebäudebrüter, als Jagdhabitat von Fle- dermäusen, für Reptilien, insbesondere die Zauneidechse, sowie die Insekten- fauna bedeutend (vgl. Umweltbericht). 3.2.3 Artenschutz Gemäß dem Umweltbericht des Instituts für Botanik und Landschaftskunde ist für die Tierwelt vor allem der südwestliche Teil des Plangebiets von hoher Be- deutung. Dieser steht in funktionalem und strukturellem Kontakt zu den wertge- benden trockenwarmen Lebensräumen des Schutzgebiets Alter Flugplatz Karls- ruhe. Für Vögel und Fledermäuse stellt der erschlossene Teil des Plangebiets wertgebende Strukturen bereit, die z. T. als Fortpflanzungsstätten genutzt wer- den. Für Vögel bietet der erschlossene Teil des Plangebiets Brutplätze für typische Siedlungsarten, die entweder in Nischen oder Spalten an Gebäuden brüten oder aber in der Lage sind, Gehölze und Grünflächen innerhalb von Siedlungsflächen als Lebensraum zu nutzen. Typische gebäudebrütende Arten im Gebiet sind Haussperling (Passer domesticus), Hausrotschwanz (Phoenicurus ochruros), Star (Sturnus vulgaris) und Bachstelze (Motacilla alba). Mauersegler (Apus a- pus) und Mehlschwalbe (Delichon urbica) konnten hingegen nicht nachgewiesen werden (REMKE et al. 2017). Einzelbäume, Baumgruppen und Gebüsche sowie Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 7 der Heckenzug am westlichen Gebietsrand werden von verschiedenen Finken- arten (Girlitz (Serinus serinus), Stieglitz (Carduelis carduelis), Buchfink (Fringilla coelebs) und Grünfink (Carduelis chloris)) besiedelt. Weitere typische, im Sied- lungsraum verbreitete Arten sind Amsel (Turdus merula), Rotkehlchen (Eritha- cus rubecula) und Ringeltaube (Columba palumbus). Dichtere Gehölze im Wes- ten des Plangebiets werden von Dorn-, Mönchs-, Klapper- und Gartengrasmü- cke (Sylvia communis, S. atricapilla, S. curruca, S. borin) sowie von der Nachti- gall (Luscinia megarhynchos) besiedelt. Als höhlenbrütende Arten wurden Kohl- und Blaumeise (Parus major, P. caeruleus), Feldsperling (Passer montanus) und Gartenrotschwanz (Phoenicurus phoenicurus) nachgewiesen. Bemerkenswert ist eine kleine Brutkolonie der Saatkrähe (Corvus frugilegus) im Süden des Ge- biets auf Höhe des ehemaligen Flughafentowers. Der bisher unbebaute Bereich im Südwesten des Plangebiets wird von Mönchs- , Garten- und Dorngrasmücke besiedelt. Außerdem hielt sich hier zu Beginn der Brutzeit ein Neuntöter (Lanius collurio) auf. Für Durchzügler ist dieser Bereich als Teil des Biotopkomplexes Alter Flugplatz Karlsruhe von lokaler bis regionaler Bedeutung. Auf dem Früh- jahrszug bieten diese Flächen für verschiedene Kleinvogelarten Rast- und Nah- rungsplätze dar. Zu nennen sind Steinschmätzer (Oenanthe oenanthe), Braun- kehlchen (Saxicola rubetra), Wiesenschafstelze (Motacilla flava) und Wiesen- pieper (Anthus pratensis), die bevorzugt in kurzrasigen Flächen rasten. Beson- ders wertgebend, jedoch für den gesamten Lebensraumkomplex des Alten Flug- platzes Karlsruhe, sind die festgestellten Durchzüglerarten, die z.T. landesweit vom Aussterben bedroht sind. Für Fledermäuse sind die Gebäude im Plangebiet von Bedeutung, insbeson- dere Fassadenspalten, Rolladenkästen, Attiken und Hohlräume in Dachabde- ckungen. Direkte Hinweise auf eine bestehende Quartiernutzung der Gebäude im Plangebiet durch Fledermäuse wurden nicht gefunden (REMKE et al. 2017). Bei den Untersuchungen zur artenschutzrechtlichen Prüfung wurden zahlreiche Fledermäuse beim nächtlichen Jagen erfasst. Die häufigste registrierte Art war die Zwergfledermaus (Pipistrellus pipistrellus), seltener waren Großer Abend- segler (Nyctalus noctula) und Breitflügelfledermaus (Eptesicus serotinus). Der vorhandene Baumbestand ist überwiegend jungen bis mittleren Alters und weist keine geeigneten Strukturen auf, die als Quartiere für Fledermäuse geeignet sind. Ältere Bäume mit größerem Stammumfang stellen lediglich eine Baum- gruppe aus Platanen auf einem Parkplatz im Südosten, zwei ausladende Stiel- Eichen (Quercus robur) am Nordrand des Gebiets sowie mehrere alte Stiel-, Trauben- und Rot-Eichen (Quercus robur, Q. petraea, Q. rubra) entlang der Erz- bergerstraße auf Höhe des Funkturms dar. Eine als Wochenstubenquartier ge- eignete Spechthöhle befindet sich in einer der alten Eichen beim Funkturm. Ge- mäß Beobachtungen sammeln sich jährlich im Herbst zahlreiche Fledermäuse vor dem Zug nach Süden im Südteil des Alten Flugplatzes Karlsruhe. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 8 Für Reptilien, insbesondere die Zauneidechse (Lacerta agilis), sind die struk- turreichen Ränder von Gehölzen und Gestrüpp zum Offenland von Bedeutung. Diese liegen im Randbereich des Naturschutzgebiets und im Übergangsbereich zum angrenzenden Plangebiet sowie im bisher unbebauten Areal im Südwesten des Plangebiets. Hier wurde von REMKE et al. (2017) eine Zauneidechsenpopu- lation von etwa 100 bis 200 Tieren festgestellt. Im erschlossenen Teil des Plan- gebiets wurden keine Eidechsen festgestellt. Die Habitateignung ist hier nur mä- ßig gut. Für Amphibien, beispielsweise Kreuz- und Knoblauchkröte (Bufo calamita, B. viridis), eignen sich die trockenwarmen Lebensräume im Süden des Plangebiets als regelmäßige Jagdgebiete. Da im näheren Umfeld geeignete Fortpflanzungs- gewässer fehlen, ist nicht von einer Nutzung dieser Nahrungshabitate auszuge- hen. Die offenen Flächen des Flugplatzareals im Südwesten des Plangebiets stellen wichtige Habitatstrukturen für wertgebende Insekten trockenwarmer Lebens- räume dar. Aus faunistischen Untersuchungen auf dem Alten Flugplatz Karls- ruhe sind Vorkommen zahlreicher seltener und gefährdeter Arten der Tagfalter, Heu- und Fangschrecken, Prachtkäfer, Stechimmen, Schwebfliegen und Nacht- falter bekannt (VOGEL 2010, RENNWALD & DOCZKAL 2009). Hierbei handelt es sich um Arten mit Schwerpunktvorkommen in Sand- und Magerrasen sowie schütter bewachsenen Rohbodenflächen, wie sie auf dem Alten Flugplatz zahlreich vor- handen sind. Hier steht der südliche Teil des Plangebiets in Verbund mit den Flächen des Naturschutzgebiets Alter Flugplatz Karlsruhe. Im Rahmen der ar- tenschutzrechtlichen Prüfung wurde ein wanderndes Exemplar der grünen Strandschrecke (Aiolopus thalassinus) und zahlreiche Exemplare der Blauflüge- ligen Ödlandschrecke (Oedipoda caerulescens) festgestellt (REMKE et al. 2017). Der streng geschützte Nachtkerzenschwärmer (Proserpinus proserpina) konnte hingegen nicht nachgewiesen werden. Der bereits erschlossene Teil des Plan- gebiets ist dagegen für die Insekten-Fauna von untergeordneter Bedeutung. Auf- grund des überwiegend jungen Baumbestands im Gebiet ist nicht mit seltenen oder gefährdeten Arten der Holzkäfer zu rechnen. Die offenen Bereiche mit grabfähigem Material beherbergen zahlreiche Gemein- schaftsbaue und Setzröhren von Wildkaninchen (Oryctolagus cuniculus). Die Baue dienen den Tieren als Schutz-, Ruhe- und Schlafstätte, die Setzröhren die- nen Häsinnen als Geburts- und Aufzuchtstätten für Jungtiere. Wildkaninchen un- terliegen in unbefriedeten Bereichen dem Jagdrecht. 3.3 Erschließung 3.3.1 Öffentlicher Personennahverkehr Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 9 Das Plangebiet ist bereits sehr gut über die Tram-Haltestellen Lilienthalstraße, Duale Hochschule und Heidehof und die Stadtbahnlinie westlich des Natur- schutzgebietes Alter Flugplatz Karlsruhe an den schienengebundenen öffentli- chen Personennahverkehr angeschlossen. Eine Bushaltestelle in der Nähe der Dualen Hochschule bietet die Möglichkeit, mit dem Stadtbus Nr. 71 nach Neu- reut (zu Beginn und Ende der Ausbildungszeiten) bzw. mit dem Stadtbus Nr. 70 in die Nordweststadt und zum Entenfang zu gelangen. 3.3.2 Motorisierter Individualverkehr Über Zufahrten von der Erzbergerstraße ist das Plangebiet an das örtliche und übergeordnete Straßennetz gut angebunden. Über die Straße Am Wald und den Kanalweg im Norden sowie die Michiganstraße im Süden wird der Verkehr zum Adenauerring und zur Willy-Brandt-Allee geführt. 3.3.3 Ruhender Verkehr Das vorhandene Straßensystem im Plangebiet wird im Zuge der städtebaulichen Entwicklung neu geordnet, die bestehende Stellplatzsituation entfällt. Bestands- nutzungen, die auch zukünftig im Plangebiet verbleiben, decken den durch die Nutzung hervorgerufenen Verkehr auf ihren jeweiligen privaten Grundstücken ab. So verfügt die Duale Hochschule Baden-Württemberg beispielsweise über eine eigene zweigeschossige Tiefgarage. Ein Teil dieser TG-Stellplätze ist der- zeit zu bestimmten Zeiten öffentlich zugänglich und bewirtschaftet. 3.3.4 Fuß- und Radverkehr Fuß- und Radwege sind entlang der Erzbergerstraße vorhanden, jedoch mit ge- ringen Breiten. Bestandteil des Karlsruher Radnetzes ist die Ringroute, welche das Plangebiet auf der New-York-Straße quert. Entlang der Erzbergerstraße ver- läuft eine weitere Route des Karlsruher Radnetzes. Die bestehenden Fuß- und Radwegeverbindungen des angrenzenden Natur- schutzgebietes „Alter Flugplatz Karlsruhe“ bleiben erhalten und haben in ihrer Ausbauqualität Bestandsschutz. Lediglich der östliche Längsweg wird entsiegelt und aus dem Schutzgebiet heraus in die neu geplante öffentliche Grünfläche verlegt. 3.4 Vorhandene Nutzungen und Denkmalschutz 3.4.1 Vorhandene Nutzungen Es befinden sich derzeit verschiedene Bestandsnutzungen im Plangebiet. Nach- folgend werden die wesentlichen Nutzungen der einzelnen Flurstücke – von Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 10 Nord nach Süd betrachtet – kurz zusammengefasst: Flst.-Nr. 24496 (in Privatbesitz): Auf dem Gelände des ehemaligen Versorgungszentrums der amerikanischen Streitkräfte befinden sich eine Vielzahl ein- bis zweigeschossiger Gebäude mit ca. 75 Mietverhältnissen eines privaten Grundstückseigentümers. Auf dem Areal sind u.a. folgende Nutzungen verortet: Einzelhandelsbetriebe (z.B. Supermarkt Kliver, Nelly´s Futterkiste, Tofu-Manufaktur), Sport- und Tanzstudios (z.B. Kampfsportschule Mach1, Tanzschule Xtra Dance), Gebraucht- und Mietwa- genanbieter (z.B. M.e. Autohandel, Rendez-vous Automobile, Umzugswagen Karlsruhe), Autowerkstätten (z.B. Nasser Automobile & Smart Repair, Hossein Shaghaghi Autoservice), Autowaschanlagen (z.B. Chochy´s Carwash, Auto Schönheitssalon), Reifendienst (z.B. Karlsruher Reifendienst), Imbiss- und Bar- betriebe (z.B. Abone 2, Chochy´s Garden), Veranstaltungsstätten (z.B. P 8), Ver- eine (z.B. Schule und Kindergarten der Freien Aktiven Schule Karlsruhe e.V., DRK Ortsverein Karlsruhe-Stadt e.V.), TWK Test- und Weiterbildungszentrum, KSC-Fanprojekt (in der Trägerschaft des Stadtjugendausschusses). Diese Bestandsnutzungen müssen im Zuge der Entwicklung des Plangebiets das Areal verlassen. Die Mietverhältnisse wurden gekündigt, die Bestandsnut- zungen sind bereits weitgehend an andere Standorte umgezogen. Flst.-Nr. 24496/1 (im Besitz der Stadt Karlsruhe): Hier befindet sich der ehemalige Unteroffiziersclub der US-Armee, in dem der NCO-Club, eine genehmigte Versammlungsstätte, untergebracht ist. Es handelt sich um ein stadtteilorientiertes Kinder- und Jugendhaus mit einem breiten An- gebotsspektrum und einem zentralen Veranstaltungssaal. Nordwestlich des NCO-Clubs werden Freiflächen von Kindern und Jugendlichen als Skaterpark und östlich davon ein Lagergebäude als Parcourhalle genutzt. Der NCO-Club wird im Zuge der Entwicklung des Plangebiets erhalten. Aus Lärmschutzgründen wird sich das Angebotsspektrum verändern und der Skater- park bzw. die Parcourhalle aufgegeben. In einem möglichen Erweiterungsbau im Westen des NCO-Clubs kann ggf. Ersatz für entfallende Bewegungsange- bote geschaffen werden. Flst.-Nr. 24496/5 und 19713 (beide in Privatbesitz): Auf den genannten Flurstücken befindet sich ein Gebäudekomplex mit bis zu sechs Geschossen, der insbesondere die Duale Hochschule Baden-Württem- berg beherbergt. Darüber hinaus sind u.a. ein Restaurant, eine Zweigstelle des Kommunalverbands für Jugend und Soziales Baden-Württemberg, der Integra- tionsfachdienst Karlsruhe, ein Softwareentwickler und eine öffentliche Parkga- rage zu finden, die derzeit von der Parkraumgesellschaft Baden-Württemberg Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 11 mbH (PBW) betrieben wird. Der Gebäudekomplex wird im Zuge der Entwicklung in das Plangebiet integriert. Flst.-Nr. 22803/19 (in Privatbesitz): Hier hat die Firma AMAG components Karlsruhe GmbH (kurz AMAG, zuvor „Air- craft Philipp Karlsruhe GmbH“) ihren Sitz. Es handelt sich um ein mittelständi- sches Unternehmen, das auf die Herstellung von Metallteilen und Baugruppen für die internationale Luft- und Raumfahrtindustrie spezialisiert ist. Der Gewerbebetrieb wird in seinem Bestand planungsrechtlich gesichert. Flst.-Nr. 22803/32 (im Besitz der Stadt Karlsruhe): Der westliche Teil des genannten Flurstücks wird von der Firma AMAG als La- ger- und Erschließungsfläche genutzt. Auf dem östlichen Teil ist eine Trafosta- tion der VBK verortet. Außerdem befindet sich im Süden ein alter Maschinenge- wehrschießstand (Bunker), der unter Denkmalschutz gemäß § 2 DSchG steht. Das Flurstück wird im Zuge der Entwicklung des Plangebiets zur Erschließung benötigt. Um dies zu gewährleisten, werden die bestehenden Lagerflächen der Firma AMAG neu geordnet und die Trafostation in unmittelbarer Nähe neu er- richtet. Der denkmalgeschützte Bunker wird erhalten und ins Plangebiet inte- griert. Flst.-Nr. 22803/2 (in Privatbesitz): Hier liegen zwei Bestandsgebäude. Im nördlichen Riegel sind verschiedene Dienstleistungen untergebracht, z.B. ein Büro für Management- und Prozessbe- ratung, eine Anwaltskanzlei, eine Arztpraxis und eine Praxis für Physiotherapie. Im südlichen Bestandsgebäude (ehemaliges Flughafencasino), das zusammen mit den niedrigen Mauern unter Denkmalschutz gemäß § 2 DSchG steht, waren früher eine Gaststätte und eine Diskothek untergebracht, derzeit ist hier die Nut- zung als Sportschule inklusive Betriebsleiterwohnung genehmigt. Der Gebäudekomplex wird im Zuge der Entwicklung in das Plangebiet integriert. Flst.-Nr. 22803/3, 22803/10 und 22803/5 (im Besitz der Volkswohnung GmbH): Auf den besagten Flurstücken sind Bestandsgebäude, die unter Denkmalschutz gemäß § 2 DSchG stehen, verortet. Hier ist derzeit Wohnnutzung untergebracht. Der Gebäudekomplex wird im Zuge der Entwicklung in das Plangebiet integriert. Flst.-Nr. 22803/52 (im Besitz der Stadt Karlsruhe): Hier ist die denkmalgeschützte Vorfahrt mit Rondell der angrenzenden ehemali- gen Flughafengebäude. Das Flurstück dient der Erschließung und nimmt einen baumbestandenen Parkplatz auf. Es wird im Zuge der Entwicklung in das Plan- gebiet integriert. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 12 Flst.-Nr. 22279/2, 22803/55, 22803/1 (im Besitz des Landes Baden-Württem- berg) und 22420/1 (im Besitz der Baden-Württemberg Stiftung gGmbH): Die besagten Flurstücke liegen außerhalb des FFH- und Naturschutzgebiets „Alter Flugplatz Karlsruhe“ bilden von Nord nach Süd dessen östlichen Rand- bereich. Das Flst. 22279/2 wird derzeit als Lagerfläche für die östlich angren- zende Bestandsnutzungen verwendet. Auf dem Flst. 22420/1 befindet sich ein Kiesparkplatz und der nördliche Teil der Sportanlagen des Baseball- und Soft- ballvereins Karlsruhe Cougars. Auf dem Flst. 22803/55 schließt sich der südli- che Teil der Sportanlagen der Cougars an. Der Verein hat die Flächen nach dem Abzug der amerikanischen Streitkräfte vom Land Baden-Württemberg ge- pachtet, eine baurechtliche Genehmigung der Nutzung liegt nicht vor. Im Sü- den des Flst. 22803/55 und auf Flst. 22803/1 liegen noch Grünflächen. Die Freiflächen werden im Zuge der Entwicklung des Plangebiets umgenutzt, zum Teil als Parkanlage und zum Teil als bebaute Flächen bzw. Erschließung. 3.4.2 Denkmalschutz Unter Denkmalschutz gemäß § 2 DSchG stehen gemäß Kulturdenkmalliste un- ter der Bezeichnung „Alter Flughafen“ die Gebäude Erzbergerstraße 107, 109, 111b, 111c, 113 und südwestlich Erzbergerstraße 115. Sie sind allesamt aus den 1930er Jahren und umfassen das ehemalige Flughafengebäude mit Flug- kontrollturm und Wetterwarte (Nr. 109 und 111 b/c, heute Wohngebäude), die begrünte Vorfahrt mit Rondell und das ehemalige Casino (Nr. 113, im Erdge- schoss durch Gastronomiebetrieb deutlich verändert). Östlich des Casinos ge- hören die bauzeitlichen niedrigen Mauerzüge zur Straßenseite dazu und im Nordwesten ein Maschinengewehrunterstand (südwestlich Nr. 115,). Im Süden außerhalb des Plangebiets befindet sich noch das Wohnhaus mit Garagen (Nr. 107) und zugehörigen Mauerzügen. 3.5 Eigentumsverhältnisse Der nördliche Bereich des Plangebietes befindet sich in privater Hand, der süd- liche Teil befindet sich zu großen Teilen im Eigentum des Landes Baden-Würt- temberg und von einzelnen Privaten (siehe hierzu auch Ziffer 3.4 der Begrün- dung). Zwischen dem Land Baden-Württemberg und der Stadt Karlsruhe wur- den bereits Gespräche geführt, wonach die Landesflächen im Süden des Plan- gebiets im Rahmen des Bodenordnungsverfahrens an die Stadt übergeben wer- den sollen. 3.6 Belastungen 3.6.1 Lärm Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 13 Auf das Plangebiet wirkt von der Erzbergerstraße Verkehrslärm aus Straßen- und Schienenverkehr ein. Gewerbelärm besteht im Gebiet aufgrund der dortigen gewerblichen Nutzungen; als relevante lärmemittierende gewerbliche Nutzung ist vor allem die Firma AMAG components Karlsruhe GmbH zu nennen. Der Be- trieb des NCO-Clubs verursacht mit seinem derzeitigen Nutzungsspektrum ebenfalls Lärm, eine Anpassung des Betriebskonzepts ist vorgesehen. Schließ- lich wirkt der Hubschrauberlandeplatz der St. Vincentius-Klinik durch den hier- durch entstehenden Flugverkehr lärmtechnisch auf das Plangebiet ein. Im Plan- gebiet befinden sich außerdem die Sportanlagen des Baseball- und Softballver- eins Cougars Karlsruhe, die im Zuge der Entwicklung des Plangebiets an einen neuen Standort verlagert werden sollen. Im Rahmen des Bebauungsplans wurde ein Schallgutachten erarbeitet. 3.6.2 Klima / Luft Das FFH-/ Naturschutzgebiet „Alte Flugplatz Karlsruhe“ ist ein wichtiges inner- städtisches Kaltluftentstehungsgebiet. Das im Osten angrenzende Plangebiet in innerstädtischer Lage ist teilweise bebaut und teilweise versiegelt und beinhaltet Baumbestand. Die Karte des städtebaulichen Rahmenplans Klimaanpassung stellt den überwiegenden Bereich des Plangebietes als Freifläche mit Kaltluftlie- ferung dar, wobei im südöstlichen Bereich entlang der Erzbergerstraße Potenzi- alflächen für klimaoptimierte Nachverdichtung sowie klimaoptimierte Bebauung vorgesehen ist. Gleichzeitig dienen diese als Einwirkungsbereich für Kaltluft. Der südlichste Abschluss zur Knielinger Allee fungiert als bioklimatische Entlas- tungsfläche mit eingeschränkter Nutzbarkeit. Westlich schließt sich das Natur- schutzgebiet „Alter Flugplatz Karlsruhe“ an. Klimaschutztechnisch von Vorteil ist, dass das Plangebiet heute bereits teilweise an das Fernwärmenetz angeschlossen ist. 3.6.3 Altlasten Nahezu das gesamte Plangelände ist im Bodenschutz- und Altlastenkataster der Stadt Karlsruhe erfasst. Im Rahmen einer orientierenden Untersuchung wurden altlastenrelevante Verdachtsbereiche untersucht. Fast auf dem gesamten Plan- gebiet wurden anthropogene Auffüllungen sowie nutzungsbedingte Schadstof- feinträge nachgewiesen, die keinen weiteren bodenschutzrechtlichen Hand- lungsbedarf für den Wirkungspfad Boden-Grundwasser nach sich ziehen. Ledig- lich in einem Teilbereich besteht weiterer bodenschutzrechtlicher Untersu- chungsbedarf. Bei Baumaßnahmen anfallendes Aushubmaterial ist abfallrecht- lich zu untersuchen und fachgerecht zu entsorgen. In Abhängigkeit der Detail- planung sind eventuell noch Untersuchungen hinsichtlich des Wirkungspfades Boden-Mensch erforderlich. Gegebenenfalls ist ein Bodenaustausch Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 14 erforderlich. Eine definierte Versickerung über anthropogene Auffüllungen (z. B. über Mulden) ist nicht möglich. Die Auffüllungen sind (auch im Bereich der Si- ckerlinie) auszuheben. Gegebenenfalls ist ein Bodenaustausch erforderlich. Die Schadstofffreiheit ist analytisch nachzuweisen. 3.6.4 Kampfmittel Im Plangebiet ergeben sich nach Luftbildauswertungen Anhaltspunkte für einen Kampfmittelverdacht. Das Untersuchungsgebiet wurde in Teilbereichen bombar- diert. Entlang der Erzbergerstraße sind militärische Anlagen, Deckungslöcher und auch kleine Flak-Stellungen auf den Luftbildern zu erkennen. Auch im nörd- lichen Untersuchungsbereich sind gehäuft Deckungslöcher zu erkennen. Hier ist vermehrt mit Kleinmunition zu rechnen. Das Vorhandensein von Blindgängern kann nicht ausgeschlossen werden. Vor Eingriffen in den Untergrund muss von fachlich versierter Seite (Kampfmittelbe- seitigungsdienst oder private Kampfmittelräumfirmen) ein Konzept zum Umgang mit der Kampfmittelgefährdung bei anstehenden Tiefbaumaßnahmen erarbeitet werden. Aushub- und Räumarbeiten müssen nach Vorgabe dieses Konzeptes von fachlich geeignetem Personal beaufsichtigt werden. 4. Neuplanung 4.1 Städtebauliches Konzept Das Planungskonzept baut auf dem städtebaulichen Rahmenplan „Zukunft Nord“ des Büros Machleidt (Berlin) vom Mai 2016 auf (siehe Anlage 1 der Be- gründung) und wurde konsequent weiterentwickelt. Folgende städtebauliche Zielsetzungen werden durch den vorliegenden Bebauungsplan umgesetzt: Entwicklung eines städtebaulich-freiräumlichen Konzeptes unter Einbeziehung der vorhandenen Strukturen, Konzeption einer nachhaltigen und robusten Grundstruktur für eine wirtschaftliche Entwicklung, Nutzungsvielfalt und flexible Parzellierbarkeit der Grundstücke, Integration historischer Bausubstanz (NCO- Club und ehemalige Flughafengebäude mit Tower) als Identitätsträger für das Quartier, Schaffung hochwertiger öffentlicher Räume, differenziertes Angebot an privaten Freiräumen, nachhaltiges Energie- und Entwässerungskonzept sowie die Förderung von umweltfreundlichen Mobilitätsangeboten innerhalb eines hie- rarchischen Erschließungskonzepts. Gemäß dem Leitbild „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ wird hier eine zentrumsnahe untergenutzte bzw. brachliegende Fläche aktiviert (Konversion), die infrastrukturell sehr gut angebunden ist. Es soll ein verdichtetes, gemischt genutztes Quartier entstehen, mit möglichst kleinteiliger architektonischer Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 15 Vielfalt, einem differenzierten Angebot an privaten Freiräumen und großzügigen öffentlichen Räumen, die als attraktive Begegnungs- und Aufenthaltsorte für eine aktive Stadtgemeinschaft wahrgenommen werden. Das neue Stadtquartier soll zukünftig geprägt sein durch ein Nebeneinander von Wohnen, Arbeiten, Bildung und Naherholung im Sinne einer „Stadt der kurzen Wege“. Durch den hohen Wohnungsanteil im Plangebiet kann der angespannte Wohnungsmarkt in Karls- ruhe entlastet werden. Es soll ein attraktiver modellhafter Stadtbaustein entste- hen, der optimale Rahmenbedingungen für ein breites, dringend benötigtes An- gebot an Wohnungen schafft (insbesondere auch bezahlbaren Wohnraum), so unterschiedliche Bevölkerungsgruppen anspricht und den demografischen Wan- del berücksichtigt. Der Überbauungsgrad entspricht einer verdichteten inner- städtischen Bebauung und trägt somit dem Gebot des sparsamen und schonen- den Umgangs mit Grund und Boden Rechnung. Der Erhalt historischer Bausub- stanz (NCO-Club und Flughafengebäude mit Tower) und deren Integration ins Gesamtkonzept schafft Identität und Orientierung im Stadtgefüge und stärkt die urbane Eigenart des Quartiers, eingebettet in ein heterogenes Umfeld, das im Zuge der neuen Entwicklung deutlich aufgewertet wird. Im Plangebiet soll insge- samt eine ausgewogene Mischung aus klassischen Bauträgerprojekten, Vorha- ben von Genossenschaften / Baugruppen und sozialem Wohnungsbau verwirk- licht werden, um durch die Vielfalt der Akteure ein lebendiges, vielfältiges Stück Stadt zu generieren. Dies soll unterstützt werden durch eine möglichst kleintei- lige Entwicklung (Parzellierung, ablesbare Einheiten, etc.) und architektonische Vielfalt. Das Quartier soll eine breite Bewohnerstruktur ansprechen und so ver- schiedenen Alters-, Einkommensgruppen und Lebensverhältnissen durch ange- passte Wohnangebote gerecht werden. 4.2 Mobilitätskonzept und Erschließung Nachhaltig mobiler Stadtteil Das neue Quartier „Zukunft Nord“ wird als sog. IQ-Leitprojekt (IQ = innovativ und quer) innerhalb der Karlsruher Stadtverwaltung zu einem nachhaltig mobilen Stadtteil entwickelt. Die städtebaulichen und verkehrlichen Rahmenbedingun- gen sind so gewählt und festgesetzt, dass eine stadtverträgliche Mobilität und eine reduzierte Autonutzung gewährleistet werden. Das Ziel des nachhaltig mobilen Stadtteils ist im Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe verankert. So war von Beginn an das Mobilitätskonzept ein Schwer- punkt bei der Entwicklung des Quartiers. Um eine nachhaltige bzw. stadtverträg- liche Mobilität zu gewährleisten, werden die Aspekte der Stadt- und Verkehrs- planung integriert betrachtet. Durch den Bebauungsplan wird eine hohe Nutzungsmischung im Sinne der Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 16 „Stadt der kurzen Wege“ ermöglicht. Die Ansiedlung bestimmter Nutzungen wird zudem im Rahmen eines städtebaulichen Vertrags verbindlich geregelt, der mit dem Eigentümer weiter Teile des Plangebiets im Norden abgeschlossen wurde. Im Quartier sollen Wohnungen, ein Altenpflegeheim, Kinderbetreuung, Arbeits- stätten, Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, Bildungseinrichtungen, Freizeit- angebote (z.B. NCO-Club), sowie Park- und Grünflächen inkl. Spielplätze ent- stehen (vgl. Ziffer 5.1, 6.1). In Zukunft Nord wird ein attraktives Angebot der Verkehrsmittel des Umweltver- bunds gewährleistet. Als wichtiges Rückgrat des nachhaltig mobilen Stadtteils sind die bereits vorhandenen Haltestellen der Tramlinie 3 an der Erzberger- straße und die Stadtbahnlinie westlich des Naturschutzgebietes Alter Flugplatz Karlsruhe zu sehen. Zudem wird ein engmaschiges Netz für den Rad- und Fuß- verkehr entstehen, welches die Wegebeziehungen innerhalb des Quartiers, in die Nachbarquartiere, an die Haltestellen sowie das bestehende Fuß- und Rad- wegenetz garantiert. In Summe führt dies dazu, dass man sich sowohl innerhalb von Zukunft Nord als auch zu bzw. von dem Quartier gut mit dem Umweltverbund fortbewegen kann (Fuß, Rad, ÖPNV). Dadurch werden Kfz-Fahrten und auch der Kfz-Besitz ver- mindert, was die Basis für ein nachhaltig mobiles Quartier ist. Es entstehen ein attraktives Wohnumfeld sowie geringe Umweltbelastungen (v.a. Treibhausgase, Lärm). Der nachhaltig mobile Stadtteil baut eng auf dem Erschließungs- und Tiefgara- genkonzept auf, welches Mobilitätsfunktionen mit einer hohen Qualität des Woh- numfelds verbindet (siehe hierzu Anlagen 2, 3 und 5). Erschließungskonzept (siehe Anlagen 2 und 5) Entlang des Plangebietes verläuft im Osten die Erzbergerstraße, die eine wich- tige Erschließungsfunktion für die Nordstadt und das neue Quartier übernimmt. Prägend für den Charakter der Straße ist der breite begrünte Mittelstreifen mit wertvollem Baumbestand und die angrenzend verlaufende Tramlinie. Der Gel- tungsbereich des Bebauungsplans beinhaltet die westlich des Mittelstreifens lie- gende Seite der Erzbergerstraße. Mit den festgesetzten öffentlichen Verkehrs- flächen und privaten Vorflächen wird der Straßenraum zum Stadtraum aufge- wertet, indem angemessene und regelkonforme Ausbaustandards für alle Ver- kehrsarten sowie Baum-/Grünpflanzungen umgesetzt werden. Die Erschließung der Neubebauung ist auf einem hierarchischen Netz aufgebaut und erfolgt innerhalb des Plangebietes je nach Wohnlage über Quartiersstraßen, Wohnwege und eine Parkpromenade. Die Verkehrsintensität des Kfz-Verkehrs nimmt dabei Richtung Park und Naturschutzgebiet „Alter Flugplatz Karlsruhe“ ab. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 17 Die Quartiersstraßen dienen der Erschließung des Quartiers und sind auf den zentralen Nord-Süd-Strang parallel zur Erzbergerstraße und dessen Zufahrts- straßen konzentriert. Es ist eine stadtverträgliche Geschwindigkeit vorgesehen, d.h. max. 30 km/h (z.B. Zone 30, Fahrradstraße), was gestalterisch durch Ver- sätze und Aufpflasterungen unterstützt wird. Nur an den Quartiersstraßen dürfen die Zu- und Abfahrten zu den Tiefgaragen liegen. Zwischen Fahrbahn und Geh- weg liegen Seitenräume, die mehrere Funktionen aufnehmen, wie straßenbe- gleitende Baum- und Grünbepflanzung, Kfz-Parkstände, Fahrradstellplätze so- wie Aufenthaltszonen. Die Parkstände für Besucherinnen und Besucher des Quartiers liegen hier und sollen zur zielorientierten Nutzung bewirtschaftet wer- den. Auch Carsharing-Stellplätze sollen in ausreichender Anzahl im Straßen- raum angeboten werden, entsprechend dem gesamtstädtischen Vorgehen zur Förderung von Carsharing. Die Wohnwege sind vorherrschend in dem Quartier und werden als verkehrs- beruhigte Mischflächen gestaltet. Es gibt hier keine Stellplätze und Parkstände, zudem sollen hier keine Zu- und Ausfahrten der Tiefgaragen liegen. In den Wohnwegen überwiegt die Aufenthaltsfunktion, die Beanspruchung durch den Individualverkehr ist zurückgenommen. Die Wohnstraßen sind stark durchgrünt, was zusätzlich die Wohn- und Aufenthaltsqualität erhöht. Die Parkpromenade im Westen verläuft als Nord-Süd-Strang zwischen Neube- bauung und Parkanlage, ist als Mischfläche gestaltet und dient an dieser Schnitt- stelle als Rückgrat für die Parkerschließung insbesondere für Zufußgehende und Radfahrende. Der Quartiersplatz hat eine zentrale Funktion im Gebiet, er soll Aufenthaltsqua- lität bieten und zum Treffpunkt für Bürgerinnen und Bürger werden. Er wird au- tofrei gestaltet, hier liegen keine Zu- und Ausfahrten von Tiefgaragen. Um die Gestaltungsfreiheit zu erhöhen und eine größtmögliche Flexibilität bei der Be- pflanzung zu ermöglichen, wird der Platz weitestgehend von unterirdischen Lei- tungen freigehalten (vgl. Ziffer 4.3). Der Quartiersplatz soll nicht mit Kraftfahr- zeugen befahren werden. Rettungsdienste (Feuerwehr, Notärzte, etc.) und die Ver- und Entsorgungsträger (Amt für Abfallwirtschaft, Stadtwerke Karlsruhe, etc.) sind berechtigt, alle zur Erfüllung ihrer Aufgaben erforderlichen Bereiche anzufahren. Bezüglich der Elektromobilität wird das „Rahmenkonzept für den Ausbau öf- fentlicher und öffentlich zugänglicher E-Ladestationen der Stadt Karlsruhe“ zu- grunde gelegt. So soll der Bau einer Schnellladestation im Umfeld der Erzber- gerstraße (voraussichtlich südlich der Fläche für den Gemeinbedarf, Baufeld 3) geprüft werden, welche einen Beitrag zur Versorgung der Nordstadt leisten soll. Zudem sollen auf den privaten Grundstücken verstärkt E-Lademöglichkeiten so- wohl für Kfz als auch für Fahrräder entstehen. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 18 Im gesamten Quartier sind zudem ausreichend öffentliche Fahrradparkstände geplant. Schwerpunkte werden hierfür an der Erzbergerstraße in der Nähe der Haltestellen, am Quartiersplatz sowie am Park gesehen. Um das multimodale Verkehrsangebot zu ergänzen, soll zudem die Fächerrad-Flexzone auf das Ge- biet erweitert werden. Stellplatz- und Tiefgaragenkonzept (siehe Anlage 3) Als maßgebliche Stellschraube für den Besitz und die Nutzung von Pkw ist die Anzahl und Lage der Stellplätze in einem Quartier zu sehen. Um Zukunft Nord als autoreduziertes, in Teilen auch stellplatzfreies Quartier zu gestalten, werden planungs- und bauordnungsrechtliche Steuerungen durch den Bebauungsplan und die örtlichen Bauvorschriften vorgenommen. Zukunft Nord wird als autoreduziertes Quartier gestaltet, indem die baurechtlich notwendige Stellplatzanzahl reduziert wird. Die Grundidee ist es, dass in einem nachhaltig mobilen Stadtteil vermehrt auf ein (eigenes) Auto und somit auf einen Stellplatz verzichtet werden kann. Zudem sollen Bauherren einen Teil der durch Entfall eines Stellplatzes eingesparten Baukosten für Mobilitätsmaßnahmen nut- zen, welche das nachhaltige Mobilitätsverhalten der Bewohnenden unterstützen und den Verzicht auf ein Auto erleichtern. Die Anzahl der nachzuweisenden Stellplätze für Wohnungen und für sonstige bauliche Anlagen bzw. andere Anlagen, bei denen ein Zu- und Abfahrtsverkehr zu erwarten ist, wird durch die Landesbauordnung geregelt, wobei für Nicht- Wohnnutzungen Minderungsfaktoren unter Berücksichtigung des ÖPNV-Ange- bots vorgesehen sind (siehe VwV Stellplätze). In Zukunft Nord wird auch eine reduzierte Anzahl an bauordnungsrechtlich notwendigen Stellplätzen für Woh- nen über eine örtliche Bauvorschrift zugelassen. Hierüber wird die Möglichkeit geschaffen, von der Herstellungspflicht von mindestens 1,0 Stellplätzen pro Wohnung laut Landesbauordnung abzuweichen: Werden Mobilitätsmaßnahmen baulicher und/ oder organisatorischer Art im Rahmen des Bauantrags nachge- wiesen (z.B. zusätzliche Flächen für Fahrräder, Fahrradpool für Lasten-/Kinder- transport, ÖPNV-Ticket, Carsharing-Angebote, Informationsangebote), wird die Stellplatzpflicht auf bis zu 0,7 Stellplätze pro Wohnung vermindert (vgl. Ziffer 7.8). Gleichzeitig wird die Herstellung von Stellplätzen für Wohn- und Nichtwohn- nutzungen eingeschränkt. Um ein weitgehend stellplatzfreies Erscheinungsbild zu erreichen, wird die Lage der Stellplätze durch den Bebauungsplan geregelt. Die privaten Stellplätze sind in Tiefgaragen nachzuweisen und dürfen nicht ebenerdig auf dem Baugrund- stück hergestellt werden - mit Ausnahme der Gemeinbedarfsfläche im Nordos- ten des Plangebiets und im Bestand. Die privaten Stellplätze sind somit im Frei- raum nicht sichtbar, was zu einer hohen Aufenthaltsqualität führt. In einigen Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 19 Baufeldern entlang des Parks sind keine Stellplätze zulässig. Um die baurecht- liche Stellplatzpflicht dennoch erfüllen zu können, wurden in zumutbarer Entfer- nung ausreichend große Gemeinschaftsanlagen für die Parkierung festgesetzt. Bei einer Unterbringung von Stellplätzen in Gemeinschaftsanlagen müssen et- was längere Wege zwischen Stellplatz und Wohnung zurücklegt werden, was als kleine Hemmschwelle für die spontane Nutzung des Autos gesehen werden kann. Im Falle von mehreren Eigentümern innerhalb eines Baublocks soll die Verpflich- tung zum Bau einer gemeinsamen Tiefgarage bei einem sog. Ankernutzer lie- gen, der damit über das eigene Grundstück hinaus Aufgaben für den Baublock als Ganzes übernimmt. Rechte und Pflichten, die sich hieraus für die verschie- denen Akteure ergeben, werden vertraglich geregelt und bei der Teilung der Grundstücke berücksichtigt. 4.3 Freiraumkonzept Auf Grundlage des Rahmenplans wurde die Freianlagenplanung für die öffentli- che Grünfläche und die Straßenbäume vom Planungsbüro SINAI, Berlin, bis März 2020 weiterentwickelt (Vorplanung gemäß Leistungsphase 2 HOAI). Be- gleitend erfolgte der Abgleich mit Vorgaben und Inhalten des Umweltberichts. Wesentliche Inhalte sind in die planungsrechtlichen Festsetzungen zur Grünord- nung (wie z.B. der Festsetzung der Straßenbäume) übernommen. Der Über- sichtsplan der Freianlagenplanung ist als unverbindlicher und erläuternder Be- standteil der Begründung dem Bebauungsplan beigefügt. Das zukünftige Freiraumsystem im Plangebiet kann in verschiedene Bereiche aufgeteilt werden. Die Pufferzone zum Naturschutzgebiet „Alter Flugplatz Karls- ruhe“ wird als nutzbarer multifunktionaler Park angelegt, der die Neubebauung im Westen in Nord-Süd-Richtung flankiert. Die Darstellung im Bebauungsplan erfolgt als öffentliche Grünfläche. Neben naturschutzrechtlichen Ausgleichs- maßnahmen, Spielflächen, Versickerungsflächen und Erholungsflächen befin- den sich dort auch wichtige Wegeverbindungen entlang des Naturschutzgebie- tes. An drei Stellen findet eine Verzahnung des Parkgrüns in West-Ost-Richtung mit der Bebauung statt. Zum einen schafft ein breiter durchgängiger Grünstreifen am nördlichen Rand des Plangebiets die freiräumliche Anbindung an die Erzber- gerstraße. Er begleitet und stärkt eine wichtige Fuß- und Radwegeverbindung aus der Nordstadt über den neuen Park auf den bestehenden nördlichen Weg durch das Naturschutzgebiet in Richtung Nordweststadt. Zum anderen sorgen zwei sogenannte „Parkfenster“ (Nord und Süd) für eine freiräumliche Aufwertung und Gliederung der Bebauung. Diese enden jeweils in Platzsituationen und sind ebenfalls über Straßen und Wege mit der Erzbergerstraße verknüpft. Außerdem Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 20 wurde ein Konzept ausgearbeitet, welches verschiedene Baumarten und -grö- ßen für unterschiedliche Straßenkategorien aufzeigt, um eine optimale Begrü- nung der Straßenräume zu erreichen. Der Quartiersplatz hat eine zentrale Funktion im Gebiet, er soll Aufenthaltsqua- lität bieten und zum Treffpunkt für Bürgerinnen und Bürger werden. Für die Platz- gestaltung wird ein Freiraumwettbewerb durchgeführt. Um die Gestaltungsfrei- heit zu erhöhen, wird der Platz weitestgehend von unterirdischen Leitungen frei- gehalten. 4.4 Gestaltungshandbuch Parallel zum Bebauungsplan wurde für das Plangebiet ein Gestaltungshand- buch erarbeitet. Das Gestaltungshandbuch hat empfehlenden Charakter und schafft die Grundlage, die allen Planungsbeteiligten die Abstimmung zwischen verschiedenen Bauvorhaben ermöglicht und dabei hilft, gemeinsam einen Ort mit prägnantem Image zu schaffen. Hierbei soll unter Wahrung eines gemein- schaftlichen gestalterischen Zusammenhangs der Investoren- und Bauherren- schaft ein größtmöglicher Spielraum für ihre individuellen Bedürfnisse gelassen werden. Es werden vor allem gestalterische Empfehlungen in Bezug auf den Baukörper (Gliederung, Fassade, Dach, Übergang Innen-Außen im EG, etc.), das nachhaltige Bauen, Mobilität, Erschließung und Stellplätze sowie die Gestal- tung von privaten und gemeinschaftlich genutzten Freiräumen gemacht. Ziel ist es, einen lebendigen Stadtteil zu schaffen, der sich durch ein kleinteiliges und vielfältiges architektonisches Erscheinungsbild mit hohen Freiraumqualitäten auszeichnet. Dabei gilt es zum einen - bei einer kleinteiligen Parzellierung der Grundstücke - eine gewisse Einheitlichkeit zu fördern und zum anderen - bei großflächigen Eigentumsstrukturen - eine angemessene Vielfalt zu sichern. Es ist ein flexibler Leitfaden, der die übergeordneten Rahmenbedingungen definiert. Die wesentlichen Leitaspekte werden – soweit rechtlich möglich – in die pla- nungsrechtlichen Festsetzungen bzw. in die örtlichen Bauvorschriften zum Be- bauungsplan übernommen. Darüber hinaus werden wichtige Punkte in die städ- tebaulichen Verträge mit den Eigentümern einfließen, wobei das Gestaltungs- handbuch als Ganzes auch als Anlage beigefügt wird. Schließlich soll das Ge- staltungshandbuch die Grundlage für die Bewertung von geplanten Bauvorha- ben durch die für das Plangebiet einzurichtende Gestaltungskommission bilden. 4.5 Zertifizierung durch die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e.V. (DGNB) Um die städtebaulichen Ziele zu unterstützen und zu sichern, soll parallel ein Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 21 Zertifizierungsverfahren nach den Kriterien der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e. V. (DGNB) durchgeführt werden. Dabei sind insbeson- dere nachfolgende Kriterien aus den Themenfeldern ökologische, ökonomische, soziokulturelle, technische sowie Prozessqualität zu erfüllen. Ökologische Qualität: Ökobilanz (emissionsbedingte Umweltwirkungen, Ressourcenverbrauch), Bio- diversität, Stadtklima, Umweltrisiken, Gewässer- und Bodenschutz, etc. Ökonomische Qualität: Lebenszykluskosten, fiskalische Wirkung auf Kommune, Resilienz und Wand- lungsfähigkeit, Flächeneffizienz, Wertstabilität, etc. Soziokulturelle und funktionale Qualität: Städtebau, soziale und funktionale Mischung, Freiraum, Barrierefreiheit, Emissi- onen und Immissionen, etc. Technische Qualität: Energieinfrastruktur, Mobilitätsinfrastruktur (motorisierter und nichtmotorisierter Verkehr), Wertstoffmanagement, etc. Prozessqualität: Integrale Planung, Partizipation, Projektmanagement, Governance, Monitoring, etc. Die städtebauliche und soziokulturelle Einbindung erfolgt beispielsweise mittels planungsrechtlicher Festsetzungen, örtlicher Bauvorschriften, Gestaltungshand- buch sowie Einsetzen eines Begleitgremiums für die nachhaltig-ästhetische Ge- staltung des Quartiers (sog. Gestaltungskommission). Die Qualität der Grün- und Freiräume wird durch die Freianlagenplanung des Büros SINAI und die öko- logische Qualität durch die Umsetzung der Vorgaben aus dem Umweltbericht gewährleistet. Außerdem sollen über städtebauliche Verträge mit den Grundstückseigentü- mern verschiedene Aspekte geregelt werden, die weder planungsrechtlich im Bebauungsplan noch bauordnungsrechtlich über örtliche Bauvorschriften fixiert werden können. Als Beispiele können genannt werden: Durchführung von Wett- bewerbsverfahren, Umsetzung eines sog. „Mieterstrom-Modells“ mit einem ge- eigneten Anbieter (eigene Errichtung oder Gestattung der Errichtung von PV- Anlagen durch Dritte auf privaten Dächern, direkte Nutzung des auf den Dächern erzeugten Stroms vorrangig durch die Nutzungen im Quartier selbst), Über- nahme der Aufgaben als „Ankernutzer“ im Baublock (z.B. Projektmanagement, Bau der gemeinsamen Tiefgarage, Bau von gemeinschaftlichen Innenhöfen, Or- ganisation des Planungsprozesses, Monitoring). Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 22 5. Planungsrechtliche Festsetzungen 5.1 Art der baulichen Nutzung Zur Umsetzung der städtebaulichen Zielsetzungen für das Quartier und des städ- tebaulichen Konzepts wird das Plangebiet planungsrechtlich in unterschiedliche Bereiche unterteilt: So werden Wohngebiete (WA), drei urbane Gebiete (MU), zwei eingeschränkte Gewerbegebiete (GEe), ein Sondergebiet (für Einzelhan- del, Büro, Dienstleistung und Wohnen), ein Gewerbegebiet (GE) sowie zwei Flä- chen für den Gemeinbedarf (GBF) festgesetzt. Die nachfolgenden Festsetzun- gen zur Art der baulichen Nutzung bilden jeweils einen Zulässigkeitsrahmen, der im Wesentlichen den baugebietsbezogenen Regelungen der Baunutzungsver- ordnung (BauNVO) entspricht und dabei einige Differenzierungen vorsieht. Die Aufteilung der Baugebiete dient der städtebaulichen Gliederung des Gebie- tes und insbesondere der Umsetzung der dort unterschiedlich festgesetzten Re- gelungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung. Allgemeine Wohngebiete (WA) dienen vorwiegend dem Wohnen. Die vorlie- genden Festsetzungen bilden einen Zulässigkeitsrahmen, der im Wesentlichen den Regelungen des § 4 BauNVO entspricht und dabei einige Differenzierungen vorsieht. Nach den Festsetzungen des Bebauungsplans sind in den allgemeinen Wohn- gebieten Anlagen für kirchliche und sportliche Zwecke nicht zulässig. Diese Nut- zungen sollen dem zugrunde liegenden städtebaulichen Rahmenplan folgend in den Baufeldern an der Erzbergerstraße sowie am Quartiersplatz konzentriert werden. Dadurch wird ein hoher Anteil an Wohnnutzung sichergestellt. Gleich- zeitig wird das durch die ausgeschlossenen Nutzungen in der Regel hervorgeru- fene höhere Verkehrsaufkommen im Gebiet insbesondere zum Naturschutzge- biet hin vermieden. Die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO werden hier ausgeschlossen, um ein attraktives und ruhiges Woh- numfeld zu generieren. Anlagen für kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwe- cke können ausnahmsweise zugelassen werden, um das soziale Miteinander zu fördern und die wohnungsnahe gesundheitliche Versorgung zu gewährleisten. Urbane Gebiete (MU) dienen dem Wohnen sowie der Unterbringung von Ge- werbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Die Nutzungsmischung muss nicht gleich- gewichtig sein. Die vorliegenden Festsetzungen bilden einen Zulässigkeitsrah- men, der im Wesentlichen den Regelungen des § 6a BauNVO entspricht und dabei einige Differenzierungen vorsieht. Nach den Festsetzungen des Bebauungsplans sind in den urbanen Gebieten generell Vergnügungsstätten aller Art, Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 23 Tankstellen nicht zulässig. Diese Nutzungen sind mit der städtebaulichen Idee eines hochwertigen Wohn- und Arbeitsstandortes in Innenstadtnähe nicht ver- einbar. Gartenbaubetriebe und Tankstellen widersprechen aufgrund ihrer städ- tebaulichen Ausprägung, des damit einhergehenden Flächenverbrauchs und der Verkehrserzeugung dem Ziel, das Gebiet zu einem urbanen Stadtquartier zu ent- wickeln, das sich durch eine vielfältige Mischung unterschiedlicher Nutzungen und eine typische Bebauungsdichte auszeichnet. Darüber hinaus gehen von Tankstellen regelmäßig erhebliche Beeinträchtigungen für die Umgebung aus, die bei den üblichen Öffnungszeiten auch in den späten Abendstunden stattfin- den. Neben Lärmemissionen insbesondere durch den Ziel- und Quellverkehr und Reparatur- oder Autowascheinrichtungen kommt es zu olfaktorischen Auswir- kungen (Benzolgeruch, Abgase). Die urbanen Gebiete sollen daher nicht durch städtebaulich unverträgliche und immissionsträchtige Nutzungen belegt werden. Ausgeschlossen werden weiterhin dem sogenannten „Rotlicht-Milieu“ zugeord- nete Nutzungen sowie Vergnügungsstätten aller Art (wie z.B. Spielhallen, etc.). Von diesen können negative städtebauliche Auswirkungen, insbesondere Tra- ding-Down-Effekte, ausgehen. Es handelt sich bei diesem Effekt um eine Ent- wertung von Gebieten, die sich nicht ausschließlich auf monetäre Effekte be- schränkt, sondern sich insbesondere in der allgemeinen Wahrnehmung und Wertschätzung eines Quartiers oder Stadtteils niederschlägt. Unterstützt wird die Wirkung einer sinkenden Wahrnehmung und Wertschätzung eines Quartiers häufig durch eine spezifische Beeinträchtigung des Stadt- und Straßenbildes durch diese Stätten, z. B. durch aus dem Rahmen fallende Werbeanlagen, ge- schlossene und nicht einsehbare Fassaden. Insgesamt entstehen dadurch ein abweisender Charakter und eine Beeinträchtigung des subjektiven Sicherheits- gefühls. Aufgrund dieser Auswirkungen kann es zur Abwanderung der Wohnbe- völkerung im Umfeld, dem Ausbleiben von Kunden- und Besucherströmen in den benachbarten Betrieben oder der Schließung ansässiger Betriebe kommen, was schließlich zu einem weiteren Attraktivitätsverlust führt. Vergnügungsstätten so- wie Bordelle und bordellartige Betriebe sollten daher grundsätzlich nicht in direk- ter Nähe zu Wohnnutzungen entstehen. Im MU 1 und MU 3 gilt außerdem: Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind zulässig und Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen. Diese sollen sich entlang der Erzbergerstraße bzw. am Quartiersplatz konzentrieren. Die mit MU 2 ge- kennzeichneten Baugebiete liegen direkt am Quartiersplatz und stellen damit städtebaulich und nutzungsspezifisch eine Sondersituation dar. Hier sollen sich quartiersbezogene Einzelhandelsflächen und andere öffentlichkeitswirksame Einrichtungen ansiedeln, die den Quartiersplatz als neue Mitte des Areals bele- ben und die Versorgung des neuen Stadtquartiers sowie der bestehenden Nord- stadt sicherstellen. Zum Schutz und zur Stärkung der Innenstadt sowie der Stadt- teilzentren werden auf Basis des Zentren- und Märktekonzepts zentrenrelevante Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 24 Warensortimente nur als Randsortimente bis maximal 10 % der Verkaufsfläche des jeweiligen Einzelhandelsbetriebs zugelassen. Was zu den zentrenrelevan- ten Warensortimenten in Karlsruhe zählt, ist der Sortimentsliste zu entnehmen. Durch diese Regelung kann davon ausgegangen werden, dass Standortlagen in der Innenstadt oder Standortlagen mit Nahversorgungsfunktion im Umfeld des geplanten, kleinstrukturierten Vorhabens nicht maßgeblich beeinträchtigt wer- den. Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind im MU 2 nicht zulässig, um die damit einhergehende Verkehrsbelastung am Quartiersplatz zu minimieren. Au- ßerdem sollen solche Betriebe vorwiegend in den urbanen Gebieten MU 1 und MU 3 mit einer Adresse zur Erzbergerstraße verortet werden. Schließlich wird in den urbanen Gebieten MU 1 und MU 2 eine vertikale Nut- zungsgliederung nach § 6a Abs. 4 BauNVO vorgenommen. Um die Erdge- schosszonen unmittelbar an der Erzbergerstraße und am Quartiersplatz mit öf- fentlichkeitswirksamen Nutzungen zu beleben, ist Wohnen im Erdgeschoss an der Straßenseite unzulässig. Die im Erdgeschoss für Wohnen maximal zulässige Tiefe wird auf 5,00 m, gemessen ab der Außenwand der nicht zum öffentlichen Raum hin orientierten Fassaden, beschränkt. So soll sichergestellt werden, dass attraktive Flächengrößen für öffentlichkeitswirksame Nutzungen bereitgestellt werden können. Es können zwei Ausnahmen zugelassen werden: Zum einen kann für einen Teilbereich des MU 1 rund um den südwestlichen Innenhof zur Quartiersseite hin Wohnen im Erdgeschoss bis zu einer Tiefe von 12,00 m als städtebaulich vertretbar erachtet werden. Zum anderen kann im westlichen Be- reich des MU 2, Baufeld 14, in dem maximal vier Vollgeschosse zulässig sind, Wohnen im gesamten Erdgeschoss zugelassen werden, da dieser keine Verbin- dung zum Quartiersplatz hat. Gewerbegebiete (GE) dienen in der Regel vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Die festgesetzten Gewerbegebiete GEe an der Erzbergerstraße entsprechen in ihrer Festsetzungssystematik einem eingeschränkten Gewerbegebiet und die- nen der Sicherung bestehender Nutzungen (Erzbergerstraße 117-121: Duale Hochschule / Erzbergerstraße 113 und 113a: Büro- und Geschäftsgebäude, Gaststätte, etc.). Das bedeutet, dass Gewerbebetriebe, die das Wohnen wesent- lich stören (produzierendes Gewerbe und ähnliche flächen- und lärmintensive Betriebe) unzulässig sind. Dies ergibt sich aus den geplanten, unmittelbar an- grenzenden Wohngebieten und urbanen Gebieten, in denen ein hoher Wohnan- teil zu erwarten ist. Die bestehende Nutzung ist mit dem Wohnen vereinbar. Eine direkte Nachbarschaft von wesentlich störenden Gewerbebetrieben und Wohn- nutzung ist damit jetzt und in Zukunft ausgeschlossen. Außerdem sind nach den Festsetzungen des Bebauungsplans folgende mit Wohnen unverträgliche Nut- zungen unzulässig: Lagerhäuser und Lagerplätze, Tankstellen, Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 25 Vergnügungsstätten aller Art sowie Bordelle und bordellartige Betriebe. Aus- nahmsweise können zugelassen werden: Wohnungen für Aufsichts- und Bereit- schaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewer- bebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse unter- geordnet sind / außerdem Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesund- heitliche Zwecke. Das festgesetzte Gewerbegebiet GE dient der Sicherung des bestehenden Ge- werbebetriebs AMAG components Karlsruhe GmbH (AMAG). Die diesbezügli- chen Festsetzungen bilden einen Zulässigkeitsrahmen, der im Wesentlichen den Regelungen des § 8 BauNVO entspricht und dabei einige Differenzierungen vor- sieht. Dadurch wird der bestehende Betrieb nicht eingeschränkt. Nicht zulässig sind nach den Festsetzungen des Bebauungsplans Tankstellen, Vergnügungs- stätten aller Art sowie Bordelle und bordellartige Betriebe. Diese Nutzungen sind mit der Wohnnutzung im Umfeld nicht verträglich. Ausnahmsweise können zu- gelassen werden: Wohnungen für Aufsichts- bzw. Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind / außerdem Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, sportliche und gesundheitliche Zwecke. Zur Konfliktvermeidung im neugeplanten Umfeld bezüglich des Lärms aus dem GE werden aktive und passive Schallschutzmaßnahmen festgesetzt (siehe hierzu I. Ziffer 13 der planungsrechtlichen Festsetzungen). Als sonstige Sondergebiete (SO) sind nach § 11 BauNVO solche Gebiete dar- zustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterscheiden. Für diese sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung zu definieren. An der städtebaulich prominenten Schnittstelle von Quartiersplatz und Erzbergerstraße soll ein Sondergebiet für Einzelhandel, Büro, Dienstleistung und Wohnen entstehen. Dieser Bereich hat eine wichtige Versorgungsfunktion für das geplante Areal und für die umgebende Nordstadt. Infolgedessen sind nach den Festsetzungen des Bebauungsplans im Erdge- schoss großflächige Einzelhandelsbetriebe der Nahversorgung und Ladenge- schäfte mit einer Verkaufsfläche von maximal 1.600 m² zulässig, sofern keine zentrenrelevanten Warensortimente angeboten werden (zulässiger Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente: maximal 10 % an der Verkaufsfläche des je- weiligen Einzelhandelsbetriebs). Es wird auf die diesbezüglichen Erläuterungen zum MU 2 verwiesen, die hier analog gelten. Das Sondergebiet wird nicht in ein- zelne Grundstücke aufgeteilt, sondern als Ganzes entwickelt. Die bauordnungs- rechtlich notwendigen Stellplätze des großflächigen Einzelhandels sollen im Un- tergeschoss vorgesehen werden. Außerdem sind oberirdische Fahrradparkhäu- ser und Fahrradstationen möglich, damit verschiedene Mobilitätsangebote für das Quartier und die Nordstadt an dieser zentralen Stelle gebündelt werden Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 26 können. Während Fahrradparkhäuser nur dem reinen Abstellen von Fahrrädern ohne Serviceleistungen dienen, bieten Fahrradstationen weitere Dienstleistun- gen wie z. B. Verleih und Verkauf von Fahrrädern, Reinigungen und Reparatur- service an. Um dem Ziel eines gemischt genutzten Quartiers gerecht zu werden, sind nach den Festsetzungen des Bebauungsplans Schank- und Speisewirt- schaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes sowie Gewerbebetriebe zuläs- sig, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Ab dem ersten Obergeschoss wer- den Anlagen für soziale, kulturelle und gesundheitliche Zwecke sowie Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude ermöglicht. Schließlich ist auch Wohnen ab dem fünften Obergeschoss zulässig. Dies sorgt dafür, dass der Hochpunkt am Platz möglichst zu jeder Tageszeit belebt wird, eine soziale Kontrolle stattfindet und zusätzlicher Wohnraum entsteht. In ihrer „Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung eines Nahversorgungs- zentrums im Stadtteil Karlsruhe-Nordstadt, Erzbergerstraße“ untersucht die Ge- sellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH die Auswirkungen eines Lebens- mittelvollsortimenters, eines Biomarkts sowie eines Drogeriemarkts im Plange- biet mit einer Verkaufsfläche von insgesamt maximal 3.400 m², verteilt auf das SO und das MU 2. In ihrer abschließenden Bewertung des Vorhabens kommt das Gutachterbüro zu dem Schluss, dass ein solches Nahversorgungszentrum an der Erzbergerstraße in ganz wesentlichem Umfang die wohnortnahe Versor- gung mit Waren des täglichen Bedarfs sichern kann. Insbesondere wird festge- halten: „Hervorzuheben ist, dass von dem Gesamtvorhaben keine wesentlichen Beeinträchtigungen der städtebaulich geschützten Lagen (zentrale Versorgungs- bereiche) oder versorgungsstrukturelle Auswirkungen ausgelöst werden. Die durch das Vorhaben im Lebensmittel- und Drogeriewarenbereich ermittelten Um- verteilungseffekte werden an keinem der untersuchten Standorte ein kritisches Niveau erreichen. Die Umverteilungswirkungen werden sich dabei im Wesentli- chen auf das Stadtgebiet Karlsruhe beziehen, in den umliegenden Städten und Gemeinden sind keine Rückwirkungen zu erwarten.“ Auf Flächen für den Gemeinbedarf (GBF) dürfen nur Einrichtungen und Anla- gen errichtet werden, die der Allgemeinheit dienen. Auf den Gemeinbedarfsflächen im Nordosten (Baufeld 3) und Westen (Baufeld 29) des Plangebiets sind nach den Festsetzungen des Bebauungsplans Anlagen für soziale, sportliche und kulturelle Zwecke, öffentliche Verwaltung und Schul- nutzung zulässig, um dem gesamtstädtischen Bedarf hier Rechnung zu tragen. Nutzungen, die Teil einer der aufgeführten Gemeinbedarfseinrichtungen sind (z.B. Betreutes Wohnen in Verbindung mit einem Altenpflegeheim, Sporthalle in Verbindung mit einer Schule), werden damit ebenfalls erfasst. Auf der festgesetzten Gemeinbedarfsfläche im Baufeld 29 befindet sich der be- stehende NCO Club, der erhalten und planungsrechtlich als Einrichtung für Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 27 Kinder und Jugendliche gesichert werden soll. Mit dem oben angegebenen Zu- lässigkeitsspektrum wird außerdem gewährleistet, dass in der Zukunft ein breites Angebot möglich ist. 5.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch: • die Anzahl an Vollgeschossen, maximal zulässig, • die Gebäudehöhe, mindestens und maximal zulässig, • die Grundflächenzahl, maximal zulässig, • die Geschossflächenzahl, maximal zulässig, • die lichte Mindesthöhe im MU 2 im Bereich der Arkaden und die lichte Höhe im MU 3 im Bereich der Überbauung der Straße. Die Gebäudehöhen und Dichtekennwerte orientieren sich am Rahmenplan der Büros Machleidt und SINAI, der das Ergebnis der städtebaulichen Optimierun- gen des Siegerentwurfs aus dem Ideenwettbewerb ist. Die Höhen werden der besonderen städtebaulichen Situation gerecht als Antwort auf den Bestand und die heterogene Umgebung mit ihrem Wechsel aus vereinzelt eher kleinteiliger und dann wieder großmaßstäblicher Bebauung. Der Städtebau insgesamt sieht eine differenzierte Höhengliederung innerhalb des Plangebietes vor. So werden z.B. die Gebäudehöhen nach Süden hin auf zwei bis drei Vollgeschosse abge- staffelt, um auf die niedrigere Bestandsbebauung an der Lilienthalstraße zu rea- gieren. In der Regel wird das Quartier durch vier- bis fünfgeschossige Bebauung geprägt sein, was als angemessene städtebauliche Dichte angesehen wird und damit unterhalb der Höhe der Bestandsbebauung der Dualen Hochschule in der Mitte des Plangebiets liegt. Als besonderer städtebaulicher Akzent soll an der Schnittstelle von Quartiersplatz und Erzbergerstraße ein Hochpunkt mit zwölf Geschossen entstehen, der den Eingang in das Quartier markiert und auf den zentralen Quartiersplatz als neue Mitte führt. In Richtung Westen zum Park hin wird die Blockstruktur zunehmend kleinteiliger und löst sich in Punktgebäuden auf. Die maximal zulässige Anzahl an Vollgeschossen wird festgesetzt, um städ- tebaulich in der horizontalen Schichtung der Gebäude eine gewisse Homogenität zu erreichen. Die Festsetzung maximale zulässiger Gebäudehöhen dient der Begrenzung der Gebäudekubatur und gewährleistet, dass sich das neue Quartier stadtbildver- träglich in das vorhandene bauliche Umfeld einfügt. Mindestgebäudehöhen sind im MU 3 (Baufelder 19, 20, 25 und 27) festgesetzt, da dies dort zur Gewährleis- tung des Schutzes der dahinterliegenden Wohnbebauung vor Lärmemissionen des bestehenden Gewerbebetriebs AMAG components Karlsruhe GmbH erfor- derlich ist. Untere Bezugspunkte zur Ermittlung der Gebäudehöhe sind die im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans eingetragenen Geländehöhen in Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 28 Metern über NHN (Normalhöhennull). Maßgeblicher unterer Bezugspunkt im Baugenehmigungsverfahren ist jeweils der zwischen den eingetragenen Gelän- dehöhen entlang der privaten Grundstücksgrenzen linear interpolierte Höhen- punkt in Gebäudemitte. Hinweis: Die Höhen der Baugrundstücke und die Höhen der angrenzenden Verkehrsanlagen im öffentlichen Raum sind im Einzelnen im Baugenehmigungsverfahren beim Tiefbauamt der Stadt Karlsruhe anzufragen. Oberer Bezugspunkt für die minimal und maximal zulässige Gebäudehöhe ist bei Flachdachgebäuden die Oberkante der Attika. Die erforderlichen Abstandsflächen untereinander werden durch die maximal zu- lässigen Gebäudehöhen eingehalten. Es kann also davon ausgegangen werden, dass eine ausreichende Belichtung und Belüftung von Wohn- und Arbeitsräumen gewährleistet ist. Die Gebäude im Plangebiet, bei denen ein zusätzliches Staf- felgeschoss oberhalb des letzten Vollgeschosses ermöglicht werden soll, sind mit einer entsprechenden Gebäudehöhe versehen. Die Geschossfläche des Staffelgeschosses kann bis zu maximal 75% der darunterliegenden Geschoss- fläche betragen. Dies ist u.a. bei den Gebäuderiegeln des MU 2 am Quartiers- platz, bei einzelnen Punktgebäuden am Parkrand (spezifische Ecksituationen) und der Bebauung entlang der inneren Wohnstraßen der Fall. Die städtebaulich gewünschte Gliederung und Ausdifferenzierung der Baukörper wird somit auch architektonisch und nutzungsspezifisch unterstützt, indem private Außenwohn- bereiche in Form von Dachterrassen ermöglicht werden. Die Erdgeschossfußbodenhöhe (EFH), definiert als Höhe des Fertigfußbodens, muss zwingend niveaugleich mit der zum öffentlichen Raum orientierten, angren- zenden Geländehöhe sein. Nur im WA darf die EFH maximal 0,60 m über der zum öffentlichen Raum orientierten, angrenzenden Geländehöhe liegen. Städte- baulich wird so sichergestellt, dass die EFH nicht unterhalb der angrenzenden Geländehöhe liegt und somit ein niveaugleicher Übergang von innen und außen gewährleistet ist. Es sollen somit insbesondere bei öffentlichkeitswirksamen Nut- zungen offene Erdgeschosszonen zum öffentlichen Raum hin entstehen, die be- hindertengerecht zugänglich sind und durch Öffnungen mit dem Außenraum kommunizieren, und hohe fensterlose Gebäudesockel vermieden werden. In Be- reichen, in denen Wohnnutzungen im Erdgeschoss vorgesehen sind, die eine größere Privatheit zum öffentlichen Raum erfordern, kann mit der obigen Rege- lung ein Sockel bis zu 0,60 m entstehen, der unerwünschte Einblicke von außen mindert, ohne dass der Bezug der Erdgeschosszone zum öffentlichen Raum verloren geht. Die Regelungen zur Zulässigkeit von Überschreitungen der festgesetzten Ge- bäudehöhen mit Solaranlagen und betriebsbedingten technischen Aufbauten sorgen städtebaulich durch die spezifisch an die Höhe der Aufbauten gekoppel- ten Abstandsvorgaben von allen Außenwänden dafür, dass von den besagten Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 29 Anlagen keine nachteiligen Auswirkungen auf die Höhenentwicklung des Quar- tiers ausgehen und dass die Aufbauten vom öffentlichen Straßenraum aus nicht sichtbar sind. Eine Ausnahme von der Gebäudehöhenüberschreitung kann für Solaranlagen erteilt werden, die auf betriebsbedingten technischen Aufbauten errichtet werden. So können einerseits der Anteil der zur Verfügung stehenden Flächen für erneuerbare Energien erhöht und andererseits im Hinblick auf die gestalterischen und höhentechnischen Konsequenzen im Baugenehmigungs- verfahren Auflagen erteilt werden. Die im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans eingetragene Gebäudehöhe darf ausnahmsweise durch Absturzsicherungen bis zu einer maximalen Höhe von 1,10 m überschritten werden, sofern dieser Gebäudeteil an einen mindes- tens 3,00 m höheren Gebäudeteil direkt angrenzt und die Absturzsicherungen um das Maß ihrer tatsächlichen Höhe über Attika von allen Außenwänden zu- rückversetzt sind. Die privaten Außenwohnbereiche sind damit durch Absturzsi- cherungen geschützt, was zur Sicherheit beiträgt und die Aufenthaltsqualität er- höht, und gleichzeitig vom öffentlichen Straßenraum aus nicht sichtbar. Die städtebaulich gewünschte Nutzung der Erdgeschosse im MU 2 und SO mit öffentlichkeitswirksamen, gewerblich geprägten Einrichtungen wird höhentech- nisch durch die Vorgabe der Mindesthöhe des Erdgeschosses von 4,50 m gesi- chert und bindet so darüber hinaus die Erdgeschosszone als Ganzes am Quar- tiersplatz räumlich zu einer Einheit zusammen. Für die Erdgeschosse im MU 1 und GEe gilt eine Erdgeschosshöhe von mindestens 3,60 m, was den Anforde- rungen der hier vorgesehenen Nutzungen Rechnung trägt. Die Erdgeschoss- höhe ist definiert als Höhe zwischen dem Fertigfußboden des EG und des 1.OG. Erläuterungen zur festgesetzten Grundflächenzahl und zur Geschossflä- chenzahl (siehe zeichnerischer Teil des Bebauungsplans (Planteil 1) in Ver- bindung mit Ziffer 2 der planungsrechtlichen Festsetzungen): Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Die Grundflächenzahl soll die Versiegelung der Böden begrenzen und zugleich eine intensive Nutzung der Flä- chen in Verbindung mit einem hohen Freiflächenanteil ermöglichen. In den all- gemeinen Wohngebieten des Bebauungsplans dürfen max. 60 % der Grund- stücksfläche, in den urbanen Gebieten zwischen 70 % und 90 % der Grund- stücksfläche überbaut werden. Im Sondergebiet wird aufgrund des besonderen Grundstückszuschnitts eine Grundflächenzahl von 1,0 festgesetzt. Dies gilt je- weils für die Hauptbaukörper, unter Berücksichtigung der gemäß Ziffer 3 der pla- nungsrechtlichen Festsetzungen maximal möglichen Überschreitungsmöglich- keit der Baugrenzen zu allen Seiten mit Vorbauten. Damit werden die GRZ-Ori- entierungswerte nach § 17 BauNVO (für allgemeine Wohngebiete 0,4 und für urbane Gebiete 0,8) zum Teil überschritten. In den festgesetzten Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 30 Gewerbegebieten GEe und GE werden die Werte eingehalten. Darüber hinaus wird gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO unter Ziffer 2 der planungsrechtlichen Festset- zungen zum Maß der baulichen Nutzung festgesetzt, dass die festgesetzte GRZ im MU 1, MU 2, MU 3, GBF (Baufeld 3) und SO bis zu einer Grundflächenzahl von maximal 1,0 überschritten werden darf. Dies liegt insbesondere in der Unter- bringung des ruhenden Verkehrs und den besonderen Grundstückszuschnitten begründet. Dadurch kann der oberirdische Freibereich von Parkierung weitge- hend freigehalten werden, was die Aufenthaltsqualität des öffentlichen Raums und der privaten Außenbereiche deutlich erhöht. Trotz der Überschreitung der Orientierungswerte nach § 17 BauNVO können die Funktionen des Bodens weit- gehend erhalten werden, weil eine intensive Begrünung der Tiefgaragen mit Be- grünungssubstrat in einer Mindesthöhe von 40 cm bis 100 cm oberhalb der Filter- und Drainschicht vorgesehen wird. Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossflä- che je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Es werden GFZ-Werte in den allgemeinen Wohngebieten von 1,2 bis 1,9 und in den urbanen Gebieten von 2,0 bis 3,4 festgesetzt. Im Sondergebiet kann die GFZ bis zu 4,7 betragen. Damit werden die GFZ- Orientierungswerte nach § 17 BauNVO (für Wohngebiete 1,2, für Urbane Gebiete 3,0 und Sondergebiete 2,4) zum Teil überschritten. Dem Bebauungsplan und damit den Regelungen für die GRZ und GFZ liegt ein auf einem Wettbewerbsentwurf basierender städtebaulicher Rahmenplan zu- grunde, der die Ausformung und Struktur der künftigen Entwicklung im Plange- biet darstellt. Diesem Konzept wurde vom Gemeinderat der Stadt Karlsruhe in öffentlicher Sitzung zugestimmt. Damit dient es als von der Gemeinde beschlos- senes Entwicklungskonzept nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB als Grundlage für den Bebauungsplan und ist in der Abwägung zu berücksichtigen. In diesem Konzept ist eine Überschreitung der zulässigen GRZ und GFZ in der im Bebauungsplan detailliert festgesetzten Bebauungsstruktur bereits enthalten. Gemäß § 17 BauNVO können die Orientierungswerte aus städtebaulichen Grün- den überschritten werden, wenn die Überschreitung durch Umstände ausgegli- chen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und wenn nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. Die Überschreitungsregelung trägt insgesamt dazu bei, dass in den in Betracht kommenden Fällen den Erfordernissen der Innenentwicklung und den unterschiedlichen städtebaulichen Situationen Rechnung getragen wer- den kann. In den allgemeinen Wohngebieten, Baufelder 5 und 21, ist die städtebauliche Struktur nicht gebäudescharf vorgegeben. Dies liegt darin begründet, dass hier in der Vermarktung der Schwerpunkt auf besondere innovative Wohnformen Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 31 gelegt werden soll (sog. „Experimentierfelder“). Als neue Ansätze können in die- sem Zusammenhang genannt werden: autoreduziert, gemeinschaftlich, CO2- neutral, integrativ, an wechselnde Lebensumstände anpassbar, etc. Die großen überbaubaren Grundstücksflächen lassen in Verbindung mit GRZ, GFZ und ma- ximaler Vollgeschosszahl verschiedene Gebäudekompositionen zu. Die getroffe- nen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung führen allerdings zu einem unvermeidbaren großen Spielraum bei der realisierbaren Geschossfläche. Des- halb sind hier bei der Ermittlung der Geschossfläche gemäß § 20 Abs. 3 BauNVO die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen als Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände mitzurechnen. Dadurch wird bei der Entwicklung der Baufel- der 5 und 21 gewährleistet, dass eine verträgliche städtebauliche Dichte gewahrt bleibt. Städtebauliche Gründe für die Überschreitung der Orientierungswerte nach § 17 BauNVO: Ziel der Stadt Karlsruhe ist es, konsequent Flächenpotentiale im innerstädtischen Raum für die künftige Stadtentwicklung zu nutzen. Dabei sollen insbesondere bereits erschlossene, besiedelte Bereiche genutzt werden. Diesem Ziel soll auch die städtebauliche Entwicklung und Neuordnung des Bereichs des Alten Flug- platzes entlang der Erzbergerstraße gerecht werden: Hier soll zukünftig ein Ne- beneinander von Arbeiten, Bildung und Wohnen in einem gemischt genutzten Quartier im Sinne einer „Stadt der kurzen Wege“ ermöglicht werden. Durch den hohen Wohnungsanteil im Plangebiet kann der angespannte Wohnungsmarkt in Karlsruhe entlastet werden. Zwar gibt es eine hohe Bautätigkeit (insbesondere im Rahmen der Innenentwicklung), jedoch ist die Lage auf dem Wohnungsmarkt trotz großer Anstrengungen und Aktivitäten auf dem Bausektor angespannt. Die Nachfrage liegt deutlich über dem Angebot. Daher steigen auch die Grund- stückspreise, und das Mietniveau ist hoch. Die Wohnungsnachfrage in Karlsruhe soll gemäß dem Leitbild „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ vorzugsweise auf bereits vormals genutzten Flächen im Siedlungsgefüge wie im vorliegenden Fall befriedigt werden. Damit wird den Vorgaben von § 1a Abs. 2 BauGB Rech- nung getragen, wonach mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegan- gen werden soll und zur Verringerung von zusätzlicher Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen insbesondere Flächen durch Nachverdichtung und Innenentwicklung wieder nutzbar gemacht sowie Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß begrenzt werden sollen. Dieser Zielsetzung entspricht die Neuentwicklung des Geländes, indem eine untergenutzte und bereits versiegelte Fläche einer neuen hochwertigen Nutzung zugeführt wird. Mit dieser Konversi- onsmaßnahme werden außerhalb der Stadt liegende Bereiche, die noch nicht in Anspruch genommen wurden bzw. nicht versiegelt sind, vor baulichen Eingriffen Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 32 geschützt und weitere Bodenversiegelungen begrenzt. Der Überbauungsgrad in den festgesetzten Baugebieten entspricht dem einer verdichteten innerstädtischen Bebauung, die bereits an anderen Stellen in der Stadt Karlsruhe realisiert worden ist. Eine den Orientierungswerten des § 17 BauNVO entsprechende GRZ von 0,4 und GFZ von 1,2 für allgemeine Wohnge- biete beispielsweise lässt lediglich eine weniger verdichtete Bebauung zu, die dem innerstädtischen Standort an dieser Stelle nicht gerecht würde. Die vorge- sehene Dichte schafft eine urbane Prägung des Quartiers in einem heterogenen Umfeld, was der Stärkung des Wohnungs- und Gewerbeangebots im innerstäd- tischen Bereich zugutekommt sowie der Attraktivitätssteigerung des gesamten Umfeldes dient. Eine höhere Quartiersdichte in unmittelbarer Nähe zum ÖPNV wie im vorliegenden Fall ist aus Gründen der Nachhaltigkeit angemessen. Sie dient nicht zuletzt u. a. auch dazu, das motorisierte Verkehrsaufkommen in der Stadt und in der Nachbarschaft zu senken. Mit der im Bebauungsplan vorgese- henen baulichen Dichte können schließlich angesichts der hohen Nachfrage an Wohnraum eine Vielzahl von Wohnungen bereitgestellt und gleichzeitig Frei- raumqualitäten gesichert werden. Die hohe bauliche Dichte im Quartier Zukunft Nord dient nicht nur der Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum sowie eines urbanen innerstädtischen Quartierscharakters, sondern wirkt darüber hin- aus auch einer Flächen-Neuinanspruchnahme im Außenbereich entgegen. Die Orientierungswerte gemäß § 17 BauNVO können außerdem aus städtebau- lichen Gründen überschritten werden, wenn sichergestellt ist, dass die allgemei- nen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträch- tigt werden. Hinsichtlich der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse kann auf die Begriffsbestimmung in § 136 Abs. 3 BauGB zu- rückgegriffen werden (BVerwG, Urt. vom 12. 12. 1990, – 4 C 40.87). Wesentlich sind insbesondere die Kriterien Belichtung, Besonnung und Belüftung der Woh- nungen und Arbeitsstätten, die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten, die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand sowie die Einwirkungen, die von Grundstücken, Be- trieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen (insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen). Die notwendigen Abstandsflä- chen werden eingehalten, sodass davon ausgegangen werden kann, dass eine ausreichende Belichtung und Besonnung für Wohnungen und Arbeitsräume ge- währleistet ist. Die klimatischen Anforderungen, die an eine ausreichende Belüftung der Wohn- und Arbeitsstätten bestehen, werden im Plangebiet ebenfalls erfüllt. Die Be- und Durchlüftung sowie die Abkühlung des Gebiets werden insbesondere durch die breiten Straßen mit umfangreichen Baumpflanzungen sichergestellt. Des Weite- ren sind u.a. Regelungen zur Dach- und Fassadenbegrünung und zur Begrünung Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 33 von Tiefgaragen Bestandteil des Bebauungsplanes. Dadurch reduziert sich eine Aufheizung dieser Flächen durch Verdunstung bzw. verminderte Rückstrahlung. Daneben dienen diese auch der Regenwasserrückhaltung bzw. gedrosselten Ableitung, so dass trotz des hohen Versiegelungsgrades Niederschlagswasser- spitzen ausgeglichen werden. Insgesamt ist so gewährleistet, dass nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt weitestgehend vermieden werden. Wie oben bereits beschrieben, kommen die vorliegenden Überschreitungen der Orientierungswerte gemäß § 17 BauNVO im Hinblick auf die GRZ vor allem durch die Berücksichtigung der gemäß Ziffer 3 der planungsrechtlichen Festset- zungen maximal möglichen Überschreitungsmöglichkeit der Baugrenzen zu al- len Seiten mit Vorbauten zustande. Werden lediglich die Hauptbauköper betrach- tet, die durch die Baugrenzen definiert werden, zeigt sich, dass sich die GRZ in allen Baugebieten im Mittel um ca. 0,2 verringert. Nur noch in einem geringen Teil der allgemeinen Wohngebiete tritt eine geringfügige Überschreitung bis ma- ximal 0,05 auf. Größtenteils werden die GRZ- Orientierungswerte in diesem Fall also eingehalten bzw. unterschritten. Lediglich im WA mit der Baufeldnummer 6 (WA 6) erfolgt eine Überschreitung der GRZ-Orientierungswerte um 0,1. Dies ist der vorgesehenen Integration einer sechsgruppigen Kita im nordöstlichen Bau- feld des WA 6 geschuldet, wodurch eine größere Baufeldtiefe erforderlich ist. In den urbanen Gebieten liegt die GRZ mit Fokus auf die Hauptbaukörper durch die Verringerung der GRZ um 0,2 damit deutlich unter den GRZ-Orientierungswer- ten. Gleiches gilt für die Gewerbegebiete GEe und GE. Insgesamt handelt es sich also um Überschreitungen der GRZ- und GFZ- Orien- tierungswerten, die städtebaulich begründet und vertretbar sind. 5.3 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen / Bauweise Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch die Festsetzung von Bau- grenzen und Baulinien bestimmt. Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Ge- bäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten. Ein Vortreten von Gebäude- teilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden. Die Baugrenzen defi- nieren das Baufeld und werden auf der Grundlage des Rahmenplans der Büros Machleidt und SINAI festgelegt. Eine ausreichende Belichtung sowie Belüftung sind gewährleistet. Ist eine Baulinie festgesetzt, so muss auf dieser Linie gebaut werden. Baulinien werden nur entlang der überbaubaren Grundstücksflächen rund um den Quartiersplatz festgesetzt, um städtebaulich sicherzustellen, dass die Platzkanten der flankierenden Gebäude in einer durchgehenden Bauflucht ausgeführt werden und somit der Quartiersplatz räumlich präzise gefasst wird. Im urbanen Gebiet rund um den Quartiersplatz (MU 2) sind im rückwärtigen Be- reich der Innenhöfe Baugrenzen für ein tieferes Erdgeschoss festgesetzt. Dies liegt darin begründet, dass in den Erdgeschossen Wohnnutzungen gemäß § 6a Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 34 Abs. 4 BauNVO zur Straßenseite ausgeschlossen sind und gewerblich genutzte Gebäude in der Regel eine größere Gebäudetiefe benötigen als Wohngebäude. Um dem entsprechenden Raum- bzw. Flächenbedarf Rechnung zu tragen, kön- nen die Gebäude an dieser Stelle daher tiefer sein als die darüber liegenden Geschosse. Unterhalb der Geländeoberfläche sind außerhalb der überbaubaren Grund- stücksflächen Tiefgaragen und Gemeinschaftstiefgaragen mit Abstellräumen, Technikräumen, Fahrradabstellanlagen und sonstigen Nebenräume zulässig (siehe Planteil 1). Damit soll die Möglichkeit eröffnet werden, unterirdische Par- kierungsanlagen mit Nebenräumen zu errichten. Ausgenommen hiervon sind das Baufeld 4, der westliche Teil des Baufeldes 10 und das Baufeld 23 (alle WA), außerdem das Baufeld 29 (GBF). Der Stellplatznachweis dieser Wohngebiete ohne eigene Tiefgarage erfolgt über die im Bebauungsplan ausgewiesenen ge- meinschaftlichen Anlagen (GTGa). Die oberirdischen Freibereiche werden dadurch weitgehend von Bebauung freigehalten, können gestaltet werden und gewinnen dadurch deutlich an Aufenthaltsqualität. In den oben genannten Bau- feldern, in denen eine Tiefgarage planungsrechtlich nicht zulässig ist, besteht die Möglichkeit, unterirdische Kellerflächen ausnahmsweise auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen anzuordnen, sofern diese ausschließlich zum Abstellen von Fahrrädern, Fahrradanhängern und sonstigen Transporthilfsmit- teln genutzt und die zur Erschließung von Fahrradstellplätzen in unterirdischen Kellern erforderlichen Rampen in die Gebäude integriert werden. Dadurch soll gewährleistet werden, dass die unter Ziffer 5 der planungsrechtlichen Festset- zungen getroffenen Regelungen zur Unterbringung von Fahrradstellplätzen hier analog Anwendung finden können. Im Erdgeschoss dürfen die Baugrenzen zum Schutz privater Außenbereiche nur mit Sichtschutzwänden bis zu einer Tiefe von 1,5 m (gemessen ab der jeweiligen Gebäudeaußenwand) überschritten werden. Baugrenzen dürfen ab dem 1. Obergeschoss durch offene Balkone (nicht überdacht und nicht seitlich einge- haust) und Erker bis zu den angegebenen Größen überschritten werden. Durch diese Regelungen wird sichergestellt, dass Vorbauten in einem gewissen Rah- men möglich sind, aber gleichzeitig die klaren Raumkanten und Kubaturen des städtebaulichen Entwurfs umgesetzt werden. Bezüglich der Größenvorgaben der Balkone und Erker wird differenziert zwischen zum öffentlichen Raum und zum Innenhof hin orientierten Fassadenbereichen. Diese etwas engeren Vorga- ben zum öffentlichen Raum hin werden der Stringenz des städtebaulichen Ent- wurfs gerecht, während die Regelungen in Richtung der privaten Innenbereiche größere Gestaltungsspielräume lassen. Aufgrund der besonderen Lage im Plangebiet gelten die vorgenannten Über- schreitungen der Baugrenzen und Baulinien nicht für die Gebäude am Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 35 Quartiersplatz (MU 2 und SO) zum öffentlichen Raum hin. Gleiches gilt für die Gebäude entlang der Erzbergerstraße ((GBF (Baufeld 3), MU 1 und SO)). Dadurch soll im Bereich des Quartiersplatzes und entlang der Erzbergerstraße ein städtebaulich homogenes Erscheinungsbild erzeugt werden. Die Überschrei- tungen gelten auch nicht in Bereichen, in denen sich Baugrenzen unterschiedli- cher überbaubarer Grundstücksflächen weniger als 15,00 m einander gegen- überliegen. Diese Regelung dient dazu, dass ohnehin schon schmale Zwischen- räume zwischen zwei Gebäuden nicht durch Vorbauten jeglicher Art weiter ein- geengt werden. Das Prinzip der offenen Blockstruktur bleibt dadurch erhalten und die Durchlüftung wird nicht beeinträchtigt. In diesen Fällen gilt § 23 Abs. 3 BauNVO (Ermessen der Baugenehmigungsbehörde). Mit der Regelung zur Begrenzung der Tiefe der Terrassen im Erdgeschoss soll sichergestellt werden, dass angemessen große Terrassenflächen entstehen können und gleichzeitig ein ausreichender Anteil an begrünten Gartenflächen verbleibt. In den Vorzonen der Gebäude zum öffentlichen Raum hin sollen keine Terrassen außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche entstehen, um den offenen und grünen Charakter des Quartiers nicht zu beeinträchtigen. Terrassen haben i.d.R. Versiegelungen und Einfriedungen zur Folge, die im Plangebiet zum öffentlichen Raum hin nicht entstehen sollen. In diesem Zusammenhang wird klargestellt, dass zur Vorzone auch die Bereiche zwischen Gebäuden von der Straßenbegrenzungslinie bis zur gedachten Verlängerung der Baulinien bzw. Baugrenzen parallel zur Straßenbegrenzungslinie gehören. Pro Parzelle dürfen offene Balkone und Erker, sofern diese die Baugrenzen und Baulinien über- schreiten, pro Geschoss maximal 50 % der jeweiligen Gebäudelänge betragen. Zu angrenzenden Gebäuden ist mit Balkonen und Erkern ein Grenzabstand von mindestens 2,00 m einzuhalten. Die Beschränkung der Gesamtlänge von Vor- bauten im Verhältnis zur jeweiligen Fassadenlänge in Verbindung mit dem ein- zuhaltenden Grenzabstand zu angrenzenden Gebäuden soll gewährleisten, dass die Vorbauten in ihrer Gesamtheit in Bezug auf die Hauptfassade unterge- ordnet erscheinen und sich gestalterisch gut integrieren. Im MU 3 (Baufelder 19, 20, 25 und 27) sind aus Gründen des Schallschutzes Mindestgebäudehöhen und eine abweichende Bauweise mit Bezug auf Ziffer 13.3 festgesetzt. Die abweichende Bauweise besteht darin, dass die betreffen- den überbaubaren Grundstücksflächen durchgängig zu bebauen sind, um si- cherzustellen, dass keine baulichen Lücken entstehen. Außerdem ist lärm- schutztechnisch im MU 3 eine Verbindung zwischen den Baufeldern 19 und 20 in Form einer Überbauung des Straßenraums mit einer lichten Höhe von 7,00 m erforderlich. Der unterhalb der Überbauung liegende Teil ist privat und wird mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten belegt. Die „Regelungen zur Überbauung des öffentlichen Straßenraums“ des Tiefbauamtes der Stadt Karlsruhe sind zu be- achten. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 36 5.4 Kfz-Stellplätze und Garagen Durch die restriktiven Regelungen zur Zulässigkeit von Kfz-Stellplätzen und Ga- ragen in den Baugebieten wird gewährleistet, dass die oberirdischen Freiberei- che frei von privater Parkierung gehalten werden, damit attraktive und gestaltete Freiräume mit einer hohen Aufenthaltsqualität entstehen können. In den ausge- wiesenen Tiefgaragen (TGa) und Gemeinschaftstiefgaragen (GTGa) sind zudem unterirdische Abstellräume, Technikräume, Fahrradabstellanlagen und sonstige Nebenräume zulässig. Darüber hinaus sind offene Kfz-Stellplätze, überdachte Stellplätze (Carports) und Garagen innerhalb der überbaubaren Grundstücksflä- che nicht erlaubt. Es sollen keine wertvollen Geschossflächen für das Abstellen von Kfz verwendet werden. Insbesondere sollen auch keine unattraktiven, ge- schlossenen EG-Bereiche entstehen, die den öffentlichen Raum entwerten und das Quartiersbild negativ beeinflussen. Städtebaulich werden vielmehr belebte EG-Zonen erzeugt, die sich sowohl nach innen zu den Höfen als auch nach au- ßen zum öffentlichen Raum hin öffnen. Abweichend hiervon gilt: Auf der Gemein- bedarfsfläche (Baufeld 3), im GE, GEe und MU 3 (Baufeld 24) sind oberirdische Kfz-Stellplätze zulässig. Diese abweichenden Regelungen sind städtebaulich den Bestandsnutzungen entlang der Erzbergerstraße und der im Nordosten in Randlage anvisierten Nutzung als Schulstandort geschuldet. Außerdem ist die städtebauliche Struktur der Schule noch offen, die oberirdischen Freibereiche werden als weniger sensibel eingestuft und eine Beeinträchtigung von Wohnnut- zungen an dieser Stelle ist nicht zu erwarten. In den Bereichen, in denen auf den privaten Grundstücken keine Stellplätze zu- lässig sind, ist vorgesehen, dass der Stellplatznachweis in Gemeinschaftsanla- gen in zumutbarer Entfernung erfolgt. Hierzu werden Zuordnungen gemäß Ziffer 4.2 der planungsrechtlichen Festsetzungen vorgenommen, um sicherzustellen, dass die Stellplatzpflicht grundsätzlich erfüllt werden kann. Ansonsten müsste § 37 Abs. 7 LBO angewendet werden (Zulassung der Abweichung von der Stell- platzpflicht), was allerdings nicht dem planerischen Willen entspricht. (Ein Nach- weis an anderer Stelle im Plangebiet ist allerdings möglich und soll mit der Zu- ordnung nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden. Ein- und Ausfahrten sind nur innerhalb der im zeichnerischen Teil des Bebau- ungsplanes eingetragenen Bereiche für Ein- und Ausfahrt zulässig. Tiefgara- genzu- und -abfahrten sind in die Gebäude zu integrieren. Damit werden Ein- und Ausfahrtsbereiche definiert und Zu- und Abfahrtsrampen zu Tiefgaragen von verkehrstechnisch und räumlich sensiblen Bereichen im öffentlichen Raum fern- gehalten. Diese Regelungen sind aus dem Erschließungskonzept abgeleitet, mi- nimieren den Parksuchverkehr und erhöhen auch die Aufenthaltsqualität im öf- fentlichen Raum. Die vorgeschriebene Integration der Tiefgaragenrampen in die Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 37 Gebäudekörper dient dem Schutz qualitätsvoller Freibereiche und der attraktiven inneren Durchwegung des Quartiers. Abweichend hiervon gilt: Ausnahmsweise kann zur Erschließung der notwendigen Kfz-Stellplätze der großflächigen Einzel- handelsbetriebe der Nahversorgung im SO eine ins Gebäude integrierte, kombi- nierte Zu- und Abfahrt von der Erzbergerstraße aus zugelassen werden, sofern keine verkehrlichen Belange entgegenstehen. Dies dient dazu, Ziel- und Quell- verkehre des SO zu entzerren und den dortigen Einzelhandelsbetrieben eine besser auffindbare Zu- und Abfahrtssituation an der Erzbergerstraße zu ermög- lichen. Öffentliche Parkstände für Besucherinnen und Besucher sind nur an den Quar- tiersstraßen vorgesehen und sollen zur zielorientierten Nutzung bewirtschaftet werden. Die Wohnwege und die Parkpromenade sind somit sowohl frei von pri- vaten Stellplätzen als auch von öffentlichen Parkständen, was zu einer hohen Qualität des Wohnumfeldes führt und den Anforderungen eines nachhaltig mo- bilen Stadtteils entspricht. 5.5 Nebenanlagen Als Grundsatz gilt: Oberirdische Nebenanlagen sind mit Ausnahme von Wegen, Terrassen, Spielplätzen, Pergolen und Treppenabgängen zur Tiefgarage nur in- nerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Hiermit wird gewährleis- tet, dass Nebenanlagen grundsätzlich in die Baukörper integriert werden und die oberirdischen Freibereiche möglichst frei von Parkierung gehalten werden, damit attraktive und gestaltete Freiräume mit einer hohen Aufenthaltsqualität entstehen können. Treppenabgänge zur Tiefgarage sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig, damit auch die Zugänglichkeit für Bewohnerinnen und Bewohner derjenigen Baufelder gewährleistet ist, die nicht direkt mit einer Tiefgarage unterbaut sind. Sonderregelungen gelten für bauordnungsrechtlich notwendige Fahrradstell- plätze für Wohnen und zusätzlich bereitgestellte Flächen gemäß Ziffer 8.3 der örtlichen Bauvorschriften zum Bebauungsplan: Die Festsetzungen sehen vor, dass bis zu maximal einem Drittel der bauordnungsrechtlich notwendigen Fahr- radstellplätze für Wohnen oberirdisch außerhalb der überbaubaren Grund- stücksflächen nachgewiesen werden können und mindestens zwei Drittel inner- halb der überbaubaren Grundstücksfläche und in der Tiefgarage (TGa, GTGa) nachzuweisen sind. Eine analoge Aufteilung gilt für die zusätzlich bereitgestell- ten Flächen gemäß Ziffer 8.3 der örtlichen Bauvorschriften zum Bebauungsplan. Fahrradstellplätze innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sind in der Nähe der Erschließungskerne anzuordnen. Fahrradstellplätze in Tiefgaragen müssen über Rampen gut erreichbar sein und in der Nähe der Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 38 Erschließungskerne liegen. Diese Regelungen dienen dazu, nachhaltige Mobili- tät mit komfortabler Erreichbarkeit zu verbinden. In Baufeldern, in denen eine Tiefgarage planungsrechtlich nicht zulässig ist (WA: Baufeld 4, Baufeld 10 West und Baufeld 23 / GBF: Baufeld 29) gelten die obigen Regelungen analog. Was oben für die Tiefagarage gilt, ist hier auf unterirdische Kellerflächen für Fahrräder anzuwenden. Unter Anlagen für erneuerbare Energien fallen insbesondere Anlagen, die der Erzeugung von Strom aus erneuerbaren Energien dienen, und Einrichtungen zur Verteilung und Weiterleitung des durch die Nutzung regenerativer Energieträger gewonnenen Stroms. Diese können ausnahmsweise in den Baugebieten zuge- lassen werden, wenn sie der Gebietsversorgung innerhalb des Geltungsbe- reichs des Bebauungsplans dienen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn sie mit dem so erzeugten Strom allein oder überwiegend den Bedarf im Plangebiet selbst decken. Die Regelung kann aber auch angewendet werden, wenn sie über den Bedarf des Plangebiets hinaus Strom erzeugen und den überwiegen- den Anteil in das allgemeine öffentliche Netz einspeisen. Abfallbehälterstandplätze sind innerhalb der Gebäude (Müllräume) unterzubrin- gen. Die Vorzonen und Innenhöfe sollen aus städtebaulichen Gründen weitge- hend frei von Nebenanlagen gehalten werden, um eine hohe Freiraum- und Auf- enthaltsqualität für die Bewohnerinnen und Bewohner zu gewährleisten. Abfall- behälterstandplätze außerhalb der Gebäude lösen erfahrungsgemäß stadträum- lich-gestalterisch negative Beeinträchtigungen der privaten Freiräume und der Schnittstellen zum öffentlichen Raum aus und sollen deshalb in die Gebäude integriert werden. Temporäre Bereitstellungsflächen außerhalb der Gebäude können im Einzelfall ausnahmsweise zugelassen werden, sofern die Satzung der Stadt Karlsruhe über die Vermeidung, Verwertung und Beseitigung von Ab- fällen (Abfallentsorgungssatzung) nur so eingehalten werden kann. Ab einer de- finierten Grundfläche sind sie gemäß Ziffer 6.3 der örtlichen Bauvorschriften aus- zuführen. 5.6 Pflanzgebote Die im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans festgesetzten Pflanzgebote (PFG) von Bäumen dienen der angemessenen Grüngestaltung des Straßen- raums und der Frei- und Grünflächen, in Einzelfällen als Ersatz für entfallende Bestandsbäume. Entlang der Erschließungsstraßen sorgen sie für eine freiräum- liche Betonung der städtebaulich relevanten Achsen, während sie auf den Plät- zen zur Grüngestaltung beitragen und die Aufenthaltsqualität erhöhen. Entlang der Parkpromenade entsteht so ein grüner Filter als Übergang zur Bebauung. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 39 Die Pflanzgebote sind aus der Freianlagenplanung des Büros SINAI in Abstim- mung mit den Vorgaben aus dem Umweltbericht entwickelt. Es sind insgesamt sechs verschiedene Pflanzgebote (PFG 1 bis 4, 1B und 2B) im Bebauungsplan dargestellt und festgesetzt. Die verschiedenen Pflanzgebote entlang der einzel- nen Straßenzüge (PFG 1-3) berücksichtigen auch die unterschiedliche Dimensi- onierung und Aufteilung der Straßenräume und sorgen freiräumlich für ein ab- wechslungsreiches Straßenbild. PFG 1B und 2B gelten für die privaten Grund- stücksflächen. Im Bereich des Parks werden Baumgruppen gebildet (PFG 4), die die einzelnen Zonen definieren und freiräumlich aufwerten. Die Vorgaben zu Pflanzgröße und Empfehlungen zu Baumarten (sog. „Positiv- liste“) stellen sicher, dass für die unterschiedlichen Standorte geeignete Baum- arten gepflanzt werden (siehe Pflanzlisten in den Hinweisen zum Bebauungs- plan). Das Gestaltungshandbuch enthält darüber hinaus Vorschläge für die Begrünung der privaten Flächen. Die verschiedenen Pflanzenzusammensetzungen zielen auf die Ausbildung unterschiedlicher Charaktere der Durchgrünung in vier defi- nierten Teilquartieren ab. Es wird empfohlen, diese bei der jeweiligen Freiraum- planung zu berücksichtigen und weiter auszuformen. Aus naturschutzfachlichen Gründen nicht zu verwendende Baumarten (sog. „Negativliste“) sind unter Zif- fer 8 der planungsrechtlichen Festsetzungen gesondert aufgeführt. Diese dort aufgeführten Arten dürfen aufgrund von starken Ausbreitungstendenzen (siehe auch Umweltbericht „9.4.4 Nicht zu verwendende Pflanzenarten“) nicht gepflanzt werden. Die zu pflanzenden Bäume sind in ihrer artgemäßen Entwicklung zu fördern, dauerhaft zu pflegen, zu unterhalten und bei Abgang in der darauf folgenden Pflanzperiode durch eine Neupflanzung gleicher Wuchsklasse zu ersetzen. Da- mit sollen die positiven Wirkungen der Bäume für die Gestaltung des Stadtbildes, die Ökologie sowie das örtliche Klima gefördert und dauerhaft erhalten werden. Die Straßenräume sollen durch die Baumpflanzungen in der Länge gegliedert werden und z.B. durch verschiedene Blühzeiten der Bäume ein wechselndes Er- scheinungsbild erhalten. Abweichungen von den festgesetzten Standorten im Straßenraum sollen möglich sein, wenn die unterirdische Leitungsversorgung, Zu- und Ausfahrten zu Tiefgaragen, die Anforderungen der Feuerwehr oder bau- technische Gründe dies erfordern. Auf den privaten Grundstücksflächen sind Standortabweichungen aus Gründen der landschaftsarchitektonischen Gestal- tung nach Maßgabe eines abgestimmten Freiflächenplans zum Bauantrag mög- lich. Innerhalb der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkan- lage bestehen keine Bedenken, sofern naturschutzfachliche Belange nicht ent- gegenstehen. Die festgesetzte Anzahl der Bäume muss allerdings in jedem Fall bestehen bleiben. Mit den getroffenen Regelungen soll einerseits die notwendige Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 40 Flexibilität in der Umsetzung gewahrt bleiben und andererseits ausreichend ge- stalterischer Spielraum für die Konkretisierung des Freiraumkonzepts verblei- ben. Die Mindestgrößen für Pflanzbeete und offene Baumscheiben fördern ein gesun- des Wachstum und sind Voraussetzung für die Sicherung der Vitalität der Bäume. Die differenzierten Flächen- und Volumenangaben sorgen auch dafür, dass den technischen Belangen des Straßenbaulastträgers sowie der Ver- und Entsorgungsträger Rechnung getragen werden kann (siehe Allgemeine Benut- zungsbedingungen - ABB), sodass die Erschließung von Gebäuden und die Sa- nierung der Ver- und Entsorgungsleitungen hierdurch nicht eingeschränkt sind. Neben den beschriebenen technischen Vorkehrungen im überbauten Bereich werden Schutzmaßnahmen gegen Überfahren und Beschädigungen genannt, die dem Schutz bzw. langfristigen Erhalt der zu pflanzenden Bäume dienen. 5.7 Pflanzerhaltungsgebote Entlang der Erzbergerstraße werden vereinzelt Pflanzerhaltungsgebote festge- setzt, um wertvollen Baumbestand dauerhaft zu erhalten und diesen in das Frei- raumkonzept zu integrieren. Gleiches gilt für vereinzelte Bäume auf privaten Grundstücken oder im Bereich des Parks. Im Nordwesten des Plangebiets ent- steht durch den Erhalt zweier besonders markanter Eichen ein attraktiver öffent- licher Platz mit Verteilerfunktion, der den Weg aus dem Naturschutzgebiet auf- nimmt, durch einen straßenbegleitenden Grünstreifen flankiert und ins Quartier führt. Bei Abgang sind die Bäume zu ersetzen, wobei geringfügige Standortabwei- chungen zulässig sind. Während der Bauphase sind im Bereich zu erhaltender Bäume Schutzmaßnahmen gemäß DIN 18920 (Schutz von Bäumen, Pflanzen- beständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen) zu treffen. In den Schutzbereichen (Kronentraufe + 1,50 m) der zum Erhalt festgesetzten Bäume sind Aufschüttungen, Abgrabungen oder Bodenversiegelungen unzulässig. Ab- weichungen hiervon können im Einzelfall ausnahmsweise und unter Auflagen zugelassen werden. 5.8 Maßnahmen zur Grünordnung Offene, nicht überdachte Parkierungsflächen sind mit wasserdurchlässigen Be- lägen herzustellen, wie z. B. Pflaster mit Dränfuge oder Rasenpflasterbelag. Die notwendige Befestigung von nicht überbauten Flächen der Baugrundstücke ist ebenfalls wasserdurchlässig auszuführen. So wird eine komplette Versiegelung dieser Flächen vermieden und eine gewisse Versickerungsfunktion Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 41 aufrechterhalten. Die Festsetzungen zur extensiven Dachbegrünung sorgen nicht nur für eine Ent- lastung der Kanalisation, sondern erfolgen auch und vor allem aus ökologischen und klimatischen Gründen. Abgesehen von bautechnischen Vorteilen können über die Dachbegrünung Lebens- und Rückzugsräume für Tiere und Pflanzen geschaffen sowie Staub und Schadstoffe gebunden werden. Eine Dachbegrü- nung wirkt der zunehmenden Flächenversiegelung entgegen, verhindert eine Überwärmung der Dächer und der angrenzenden Luftschichten und sorgt für ein angenehmeres Lokalklima. Bei kombiniertem Einsatz von Solartechnik und Dachbegrünung (wie im Plangebiet vorgesehen) verbessern Gründächer außer- dem den Wirkungsgrad von Sonnenkollektoren, da die Leistungsfähigkeit von Silizium-Solarzellen bei zunehmender Dacherwärmung abnimmt. Auf Gründä- chern werden in der Regel deutlich kühlere Temperaturen als auf unbegrünten Dächern gemessen. Außerdem sind die Dachflächen durch Höhenunterschiede der Gebäude untereinander vielfach einsehbar, sodass schließlich auch stadtge- stalterische Gründe für eine Dachbegrünung sprechen. Aus diesen Gründen wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass die Dachflächen der Gebäude mit Flachdach oder flachgeneigtem Dach im gesamten Plangebiet extensiv mit einer Mindeststärke des Dachbegrünungssubstrats oberhalb der Drän- und Filterschicht von 12 cm in gesetztem Zustand zu begrünen sind. Es werden außerdem auf der Basis einer festgesetzten Pflanzliste für Dachbegrü- nung Vorgaben zur Substratbeimischung und Einsaat gemacht. Hiervon ausge- nommen sind Flächen für Dachterrassen, betriebsbedingte technische Aufbau- ten (mit Ausnahme von Solaranlagen) und Glaskuppeln. Gleiches gilt für Nutzun- gen im GBF, Baufeld 3, soweit sie unmittelbar der Hauptnutzung zugeordnet sind (zum Beispiel Anlagen für den Schulsport) und nicht anderweitig auf dem Grund- stück untergebracht werden können. Diese Flächen dürfen insgesamt nur bis zu maximal 25 % der Summe der gebäudebezogenen Dachfläche einnehmen, da- mit möglichst große Anteile der Dachfläche begrünt und für die Gewinnung von Solarenergie genutzt werden können. Im SO, MU, GEe, GE und im GBF (Baufeld 29) können diese Flächen bis zu maximal 30 % und im GBF (Baufeld 3) bis zu maximal 70 % der Summe der gebäudebezogenen Dachfläche einnehmen, um nutzungsspezifisch bei Baufeldern mit Gewerbe- und Gemeinbedarfsanteil dem größeren Bedarf an technischen Aufbauten gerecht zu werden. Auf der Gemein- bedarfsfläche (Baufeld 3) ist derzeit eine Interimsschule in der Größenordnung eines fünfzügigen Gymnasiums inklusive Dreifeldsporthalle geplant, deren not- wendige Pausenflächen aus Platzgründen zum Teil auch auf Dachflächen unter- gebracht werden müssen. Entsprechende rechnerische Nachweise und Pland- arstellungen sind im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu erbringen. Solaranlagen sind in Kombination mit der Dachbegrünung auszuführen. Die Vor- gaben zur Befestigung von Solaranlagen sollen dazu beitragen, dass die Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 42 Dachbegrünung und deren Wasserrückhaltefunktion nicht wesentlich beein- trächtigt werden und dass dadurch eine Reduzierung des Volumens des Schicht- aufbaus der Dachbegrünung vermieden wird. Allgemein gilt: Dachterrassen sind nur zulässig, wenn sie an ein mindestens 3,00 m höheres Gebäudeteil direkt angrenzen. Somit besteht die Möglichkeit, für zurückversetzte Dachgeschosse attraktive Außenbereiche zu schaffen, die At- traktivität der Penthousewohnungen zu steigern und die Dachflächen der darun- terliegenden Geschosse als Dachterrassen zu nutzen. Auf den Dachflächen der obersten Geschosse der jeweiligen Baufelder sind Dachterrassen allerdings un- zulässig. Dadurch soll sichergestellt werden, dass der Anteil an begrünten Dach- flächen im Plangebiet eindeutig überwiegt. Die Decken von Tiefgaragen (TGa, GTGa) sind intensiv zu begrünen. Abhängig von der Art der Bepflanzung ist die Stärke des Begrünungssubstrats oberhalb einer Drän- und Filterschicht unterschiedlich festgesetzt. Für Bäume ist eine au- tomatische Bewässerungsanlage vorzusehen. Außerdem werden Mindestgrö- ßen für Tiefgaragenaussparungen festgelegt, da diese aufgrund des gegebenen Bodenschlusses für Baumstandorte besonders geeignet sind. Von den Regelun- gen zur Begrünung ausgenommen sind Flächen für befestigte Wege, Terrassen, Spielplätze, Pergolen und Treppenabgänge zur Tiefgarage. Gleiches gilt für die Bereiche der Arkaden im SO und MU 2 und die Bereiche, die die Tiefgaragen der Baufelder 9 und 12 miteinander verbinden. Mit diesen differenzierten Rege- lungen wird gewährleistet, dass den verschiedenen Arten von Bepflanzungen auf den Tiefgaragen gute Rahmenbedingungen für eine funktionsfähige Entwicklung bereitgestellt werden. Eine frühzeitige Abstimmung mit den Belangen der Frei- anlagenplanung ist daher angebracht. Die entsprechenden Nachweise sind im Freiflächenplan zum Bauantrag zu erbringen. Für die Vorzonen der Baugrundstücke zwischen der Straßenbegrenzungslinie und der Baugrenze werden differenzierte Festsetzungen zur Begrünung und zum Ausschluss von Terrassen und bestimmter Ausführungsarten getroffen. Die Vor- zonen der Baufelder, die an die Erzberger Straße angrenzen, können auch be- festigt werden. So wird sichergestellt, dass die an den öffentlichen Raum angren- zenden privaten Grundstücke ein Höchstmaß an Begrünung erhalten. Die Bau- felder an der Erzbergerstraße stellen deshalb eine Ausnahme dar, da ihre ge- werbliche Erdgeschossnutzung oftmals ein direktes Herantreten, z.B. vor Schau- fensterflächen, erforderlich macht. Mindestens 30 % der geeigneten Fassadenflächen eines Gebäudes (einschließ- lich Parkhäuser) sind dauerhaft und flächig mit Schling- oder Kletterpflanzen (mit oder ohne Rankvorrichtung) zu begrünen. Die hierbei anzurechnenden Fassa- denflächen werden in den textlichen Festsetzungen definiert. Nebenanlagen so- wie Mauern ab einer Höhe von 1,50 m sind vollflächig zu begrünen. Es wird Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 43 klargestellt, dass sowohl bodengebundene als auch fassadengebundene Begrü- nung sowie Fassadenbegrünungen oberhalb einer Gebäudehöhe von 10,00 m zulässig sind, sodass in der Umsetzung der Vorgaben ausreichend Flexibilität gegeben ist. Die Begrünung ist dauerhaft zu erhalten und bei Ausfall in der nächsten Pflanzperiode gleichwertig zu ersetzen. Die Artenauswahl ist an der vorgegebenen „Pflanzliste Fassadenbegrünung“ (siehe Hinweise) zu orientieren. Begrünte Fassaden leisten einen wichtigen ökologischen Beitrag zum Klima- schutz, einem angenehmen Lokalklima und zur Anpassung an den Klimawandel. Sie schaffen Lebens- und Rückzugsräume für Tiere und Pflanzen, binden Staub sowie Schadstoffe und sorgen für eine Abkühlung der Luft. Im Einzelfall kann die Fassadenbegrünung anteilig durch flächenbündig in die Fassade integrierte So- larmodule ersetzt werden. Dies soll alternativ auch die entsprechende Nutzung der Fassaden ermöglichen, wenn Lage, Größe und Besonnung der Flächen hier- für besonders geeignet sind. Im gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans nicht zu verwendende Arten sind Gehölze und krautige Pflanzen, die durch ihre starke vegetative Ausbrei- tung (Wurzelbrut) angrenzende wertgebende Trockenbiotope beeinträchtigen können, sowie standortverändernde Arten. Sie werden in einer sog. Negativliste aufgeführt und sind aus naturschutzfachlichen Gründen unzulässig. Dies dient insbesondere dem Schutz des im Westen an das Plangebiet angrenzenden FFH- und Naturschutzgebiets. Ausnahmen sind für den Schnurbaum und die Rot-Eiche trotz ihrer standortverändernden Wirkung möglich, allerdings nur un- ter den aufgeführten Maßgaben, bei deren Beachtung eine Beeinträchtigung des FFH- und Naturschutzgebiets nicht zu erwarten ist. Mit dem oben beschriebenen Maßnahmenpaket wird den ökologischen und stadtklimatischen Erfordernissen in hohem Maße Rechnung getragen. 5.9 Vermeidung, Minimierung und Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft sowie Artenschutz Der Umweltbericht sieht die nachfolgend aufgeführten Maßnahmen vor. In die- sem Zusammenhang ist für jede Maßnahme vermerkt, welchem Schutzgut sie dient und welches Erfordernis ihr zugrunde liegt (Eingriffsregelung, FFH-/ NSG- Gebietsschutz, Artenschutz, DGNB-Zertifizierung). Sofern es sich bei Maßnah- men zum Artenschutz um eine vorgezogene Maßnahme handelt, ist dies mit CEF (continuous ecological functionality-measures) gekennzeichnet. Im Folgenden bedeuten: VM Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahme gemäß Eingriffsrege- lung und für das Schutzgut Mensch Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 44 KOMP Kompensationsmaßnahme gemäß Eingriffsregelung FFH FFH-/NSG-Gebietsschutz, vorgezogene Vermeidungsmaßnahme A Artenschutz A-CEF Vorgezogene Maßnahme zum Artenschutz DGNB Maßnahme aus DGNB-Zertifizierung abgeleitet 5.9.1 Planinterne Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen Minimierung der Bodenbelastung durch den Baubetrieb und dessen Folgen (VM) Maßnahme: Zur Vermeidung und Minimierung von negativen Bodenbeeinträchti- gungen (Verdichtungen, Schadstoffverschleppung etc.) durch unsachgemäßen Umgang mit den Böden ist eine bodenschonende Umsetzung der Bau- und Kom- pensationsmaßnahmen sicherzustellen. Dies ist durch die Beauftragung einer Umweltbaubegleitung mit bodenkundlichen Kenntnissen zu gewährleisten. Die Leistungen der bodenkundlichen Baubegleitung hat die Erarbeitung der Vorgaben für den fachgerechten Umgang mit dem Boden, die Umsetzung und Überwa- chung der Bau- und Kompensationsmaßnahmen sowie die abschließende Doku- mentation zu umfassen. Um die Ziele der mit der Gestaltung des Plangebiets ver- bundenen Bodenbewegungen zu erreichen, muss die Umlagerung von Böden, Beseitigung von Befestigungen und Wiederherstellung von natürlichen Boden- funktionen durch bodenschutzfachliche Vorgaben begleitet werden. Schutzgut: Boden Ziel: Erhaltung von Bodenfunktionen Minimierung der temporären Flächeninanspruchnahme (FFH) Maßnahme: Durch die Schutzgebietsverordnung wird sichergestellt, dass vor, während und nach den Baumaßnahmen keine Flächen innerhalb des Schutzge- biets „Alter Flugplatz Karlsruhe“ für die Baustelleneinrichtung verwendet und be- fahren werden. Die temporäre Inanspruchnahme warmer Trockenstandorte inner- halb des Plangebiets ist auf das unbedingt notwendige Maß zu beschränken und darf nicht innerhalb des unbebauten Pufferstreifens erfolgen. Schutzgut: Flora/Vegetation, Fauna, Biotopverbund/Biodiversität Ziel: Vermeidung von Zerstörung oder dauerhafter Beeinträchtigung wertgeben- der Biotope und Lebensräume Rückbau und Rekultivierung von (teil-)versiegelten Flächen (VM) Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 45 Maßnahme: Im Zuge der Realisierung der Planung und der Gestaltung der Frei- flächen (insbesondere der öffentlichen Grünfläche) werden bisher (teil-)befestigte Flächen entsiegelt und rekultiviert. Ziel ist hier die Wiederherstellung der durch- wurzelbaren Bodenschicht und der natürlichen Bodenfunktionen durch Herstel- lung eines natürlichen Bodengefüges aus unbelastetem Bodenmaterial. Sämtli- che Befestigungen werden entfernt und bis auf den gewachsenen Boden abge- tragen. Anschließend wird der freigelegte Unterboden gelockert. Dadurch ent- standene Geländevertiefungen werden mit ortsähnlichem, unbelastetem Boden- material auf das natürliche Geländeniveau aufgefüllt. Hierbei sind die natürlichen Lagerungsverhältnisse von Ober- und Unterboden zu beachten. Als geeignetes Material kann Bodenaushub von Baumaßnahmen im Stadtgebiet im Bereich der- selben bodenkundlichen Einheit (Bänderbraunerde / Bänderparabraunerde aus verschwemmtem Flugsand) sowie anfallendes autochthones, unbelastetes Bo- denmaterial aus dem Plangebiet verwendet werden. Für den Einbau von Oberbo- den in öffentlichen Grünflächen sollte schwach humoses, nährstoffarmes, kar- bonatfreies und sandiges Material verwendet werden. Nur so lässt sich die Ent- wicklung von extensivem Grünland als Puffer zum Schutzgebiet realisieren. Die Durchführung sowie die möglicherweise notwendige Beschaffung geeigneten Bodenmaterials ist mit der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz abzustim- men. Für den Wegerückbau im Naturschutzgebiet ist bei der Oberen Naturschutz- behörde (Regierungspräsidium Karlsruhe) eine Befreiung von der NSG-Verord- nung einzuholen. Nach Möglichkeit ist hier auf eine Auffüllung zu verzichten. Schutzgut: Boden, Wasserhaushalt, Flora/ Vegetation Ziel: Wiederherstellung natürlicher Bodenverhältnisse; Schutz vor schädlichen Stoffeinträgen in die Umwelt; Etablierung von extensivem Grünland als Puffer zum Schutzgebiet Vermeidung von schädlichen Stoffeinträgen in den Untergrund (VM) Maßnahme: Die Umsetzung des Bodenmanagementkonzepts (nachsorgender Bodenschutz) und des Bodenschutzkonzepts (vorsorgender Bodenschutz) ist im Rahmen der Umweltbaubegleitung zu gewährleisten. In den Konzepten sind die Maßnahmen zum vorsorgenden und nachsorgenden Bodenschutz sowie zur Um- setzung des Abfallrechts beim Umgang mit den anthropogen gestörten und ge- gebenenfalls verunreinigten Böden darzustellen. Bei der Darstellung der Maßnahmen zum vorsorgenden Bodenschutz ist insbe- sondere auf den bodenschonenden Umgang mit den bauzeitlich beanspruchten Böden sowie bei der Wiederherstellung der Bodenverhältnisse im Bereich der re- kultivierten Flächen einzugehen. Grundsätzliches Ziel ist der Erhalt und die Wie- derherstellung natürlicher Bodenfunktionen (siehe Kapitel 9.1.3 Umweltbericht). Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 46 Für den nachsorgenden Bodenschutz sowie die Umsetzung des Abfallrechts ist im Bodenmanagementkonzept die Vorgehensweise beim Aushub, bei der Bereit- stellung der angefallenen Materialien, der bodenschutz- und abfallrechtlichen Un- tersuchungen sowie der geplanten Weiterverwendung (Entsorgung, Umlagerung) darzustellen. Die Böden im Gebiet weisen aufgrund des hohen Sandanteils eine sehr geringe Filter- und Pufferfunktion auf. Um den Eintrag von Kupfer-, Zink- oder Bleiverbin- dungen in den Untergrund zu verhindern, ist die Verwendung dieser Metalle für Dachabdeckungen, Regenrinnen, Gauben, etc. zu vermeiden (siehe Kapitel 9.1.5 Umweltbericht). Schutzgut: Boden, Wasserhaushalt, Mensch, Flora/ Vegetation Ziel: Schutz von Grundwasser; Schutz vor schädlichen Stoffeinträgen in die Um- welt; schonender Umgang mit der Ressource Boden; Bodenschutz- und abfall- rechtliche Untersuchungen im Plangebiet; Grundwasserschutz; Schutz vor schäd- lichen Stoffeinträgen in die Umwelt; Wiederherstellung natürlicher Bodenverhält- nisse Versickerung von Niederschlagswasser (VM, DGNB) Siehe hierzu Ziffer 10 der planungsrechtlichen Festsetzungen Maßnahme: Das anfallende unbelastete Regenwasser wird in Versickerungsmul- den über die belebte Bodenschicht versickert. Diese liegen großflächig in den so- genannten „Parkfenstern“ sowie kleinflächiger in den Innenhöfen. Das Regen- wasser der wenig befahrenen Wohnwege im Westen des Plangebiets wird de- zentral über straßenbegleitende Versickerungsmulden entwässert. Die stärker befahrenen Wohnwege werden je nach Verschmutzungsgrad über einen Regen- wasserkanal oder ebenfalls über Mulden versickert. Eine Versickerung im Bereich von anthropogenen Auffüllungen ist nicht möglich. Für die beiden großen Versi- ckerungsmulden ist die Schadstofffreiheit der Muldensohle analytisch nachzuwei- sen. Eventuell ist ein Bodenaustausch erforderlich. Inwieweit ein Bodenaustausch bei dezentralen Versickerungen im Straßenbegleitgrün erforderlich ist, ist im Ein- zelfall mit der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz, abzustimmen. Zudem wird die Nutzung von Regenwasser als Brauchwasser empfohlen. Schutzgut: Wasserhaushalt, Boden Ziel: Versickerung von Regenwasser zur Grundwasserneubildung; Reduzierung des Frischwasserbedarfs im gesamten Gebiet; Sparsamer Umgang mit der Res- source Wasser Ausführung befestigter Flächen: Wasserdurchlässige Beläge auf Zufahrts- wegen und Parkplätzen (VM) Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 47 Siehe hierzu Ziffer 8 der planungsrechtlichen Festsetzungen Maßnahme: Die Befestigung von Zufahrtswegen, Parkplätzen und Abstellflächen erfolgt vorzugsweise mit Schotter, wasserdurchlässigem Pflaster oder Rasenfu- genpflaster, sofern dem keine bodenschutzrechtlichen oder grundwassergefähr- denden Belange entgegenstehen. Schutzgut: Boden, Wasserhaushalt Ziel: Erhaltung der Bodenfunktionen „Filter- und Puffer für Schadstoffe“ und „Aus- gleichskörper im Wasserkreislauf“; Erhalt von Versickerungsfläche zur Grund- wasserneubildung Sicherung von überplanten Biotopflächen (A, FFH) Maßnahme: Im Südwesten des Alten Flugplatzes Karlsruhe werden Flächen in Anspruch genommen, die zwar außerhalb des FFH- bzw. Naturschutzgebiets lie- gen, jedoch eine wichtige Funktion für das Schutzgebiet erfüllen. Die hier vorkom- menden Magerrasen und Sandrasen sind außerdem nach § 30 BNatSchG ge- schützt. Um eine erhebliche Beeinträchtigung des FFH- bzw. Naturschutzgebiets zu vermeiden, muss gewährleistet werden, dass diese Flächen bis zur Wirksam- keit von Ersatzbiotopen in ihrer derzeitigen Qualität erhalten bleiben. Bis dahin sind die Flächen in das Pflegeregime des Alten Flugplatzes Karlsruhe einzube- ziehen. Schutzgut: Flora/Vegetation, Fauna, Biotopverbund/Biodiversität Ziel: Erhaltung von Magerrasen, Sandrasen und Ruderalfluren sowie von Vogel-, Eidechsen- und Insektenhabitaten bis funktionsgleiche Flächen und Habitate an anderer Stelle hergestellt sind; vorgezogene Vermeidungsmaßnahme für das FFH-Gebiet Erhalt und Neupflanzung standortgerechter Gehölze (VM, A, DGNB), Ver- meidung invasiver Pflanzenarten (VM, FFH, DGNB) Siehe hierzu Ziffer 6, 7 und 8 der planungsrechtlichen Festsetzungen Maßnahme: Die im Plangebiet vorhandenen naturraum- und standorttypischen Gehölze werden so weit wie möglich erhalten. Durch die Planung entfallende Ge- hölze sind durch Neupflanzungen zu ersetzen. Geeignet sind klima- und stand- ortangepasste Baumarten orientiert an der heimischen Flora. Es werden keine invasiven Arten, solche mit starker vegetativer Vermehrung (Wurzelbrut) oder standortverändernde Arten (z.B. Leguminosen) verwendet. Zudem wird empfoh- len, den älteren Baumbestand und insbesondere den Höhlenbaum in der Nähe des Funkturms zu erhalten. Eine Liste geeigneter Gehölze für Neupflanzungen findet sich in Kapitel 9.4.1 des Umweltberichts. Bei der Platzierung der Bäume innerhalb des Bebauungszusammenhangs ist Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 48 darauf zu achten, dass es unter ausladenden Kronen nicht zu einem Anstauen der Wärme während den Nachtstunden kommt. Bei der Auswahl der Pflanzen für die Gestaltung der Freiflächen dürfen keine in- vasiven Pflanzenarten verwendet werden. Eine Negativ-Liste ist in Kapitel 9.4.4 des Umweltberichts aufgeführt. Im Gebiet sind derzeit Arten der Negativ-Liste in zum Teil größeren Beständen vorhanden. Darunter sind Eschen-Ahorn (Acer negundo), Götterbaum (Ailanthus altissima), Japanischer Staudenknöterich (Reynoutria japonica.), Schwarz-Kiefer (Pinus nigra), Kanadische Pappel (Populus canadensis), Späte Traubenkirsche (Prunus serotina), Rot-Eiche (Quercus rubra) und Robinie (Robinia pseudoaca- cia). Insbesondere Späte Traubenkirsche und Kanadische Pappel bilden einen Großteil des Gehölzbestandes im Nordwesten des Plangebiets. Schutzgut: Klima, Flora/ Vegetation, Fauna, Biotopverbund/ Biodiversität Ziel: Erhalt der Nahrungshabitate für Fledermäuse, Vögel und Insekten; Erhalt potentieller Fortpflanzungs- und Ruhestätten für Vögel und Fledermäuse; Abmil- derung negativer Auswirkungen auf das Lokalklima; Verhinderung der Ausbrei- tung von nichtheimischen, invasiven Arten; Vermeidung einer Beeinträchtigung natürlicher Lebensgemeinschaften innerhalb und in der näheren Umgebung des Plangebiets Begrünung von Flachdächern (VM, FFH, DGNB), Tiefgaragen (VM), Fassa- denbegrünung (VM) Siehe hierzu Ziffer 8 der planungsrechtlichen Festsetzungen Maßnahme: Die Dächer neu errichteter Hochbauten im Plangebiet „Zukunft Nord“ werden extensiv begrünt. Für die Bodenauflage wird vor dem Hintergrund der technischen Möglichkeiten möglichst sandiges, nährstoffarmes Bodensubstrat verwendet. Die Substratmächtigkeit beträgt mindestens 12 cm. Nach Möglichkeit sollte das unbelastete Oberbodenmaterial der bisher unbebauten Fläche im Süd- osten des Alten Flugplatzes Karlsruhe oder anderer wertgebender Flächen im Plangebiet, die zur Überbauung vorgesehen sind, beigemischt werden. So wird die vorhandene wertvolle Samenbank der Sand- und Magerrasen im Plangebiet genutzt und die vorhandene Artenvielfalt teilweise erhalten. Die Maßnahme dient somit der Stabilität der Populationen wertgebender Arten und Lebensräume im Schutzgebiet. Zusätzlich erfolgt eine Ansaat mit Arten trockenwarmer Standorte. Empfohlene Pflanzenarten sind Kapitel 9.4.3 des Umweltberichts zu entnehmen. Zur Siche- rung der lokal angepassten Tier- und Pflanzenwelt ist von der gezielten Ansaat seltener, gefährdeter oder geschützter Arten abzusehen, wie beispielsweise Aus- dauerndem Lein (Linum perenne), Berg-Sandglöckchen (Jasione montana), Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 49 Silbergras (Corynephorus canescens) und Glanz-Lieschgras (Phleum phleoides) sowie Zuchtformen beispielsweise von Gewöhnlichem Thymian (Thymus pulegi- oides). Mit der Zeit ist mit der Entwicklung einer Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte mit Sandrasenarten zu rechnen. Für fensterlose Wandflächen wird eine Fassadenbegrünung empfohlen. Geeig- nete Pflanzenarten werden in Kapitel 9.4.2 des Umweltberichts dargestellt. Nicht überbaute Bereiche von Tiefgaragen werden fachgerecht mit kulturfähigem Bodenmaterial inklusive mindestens 20 cm Oberboden überdeckt. Die Mächtig- keit der durchwurzelbaren Bodenschicht beträgt gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans mindestens 40 cm bis teilweise über 1,00 m. Die Flächen wer- den naturnah gärtnerisch gestaltet mit Rasen- und Staudenflächen sowie Gehölz- pflanzungen. Schutzgut: Boden, Wasserhaushalt, Klima/ Fauna, Flora/ Vegetation, Biotopver- bund/ Biodiversität Ziel: Eingriffsminimierung für das Schutzgut Boden und Biotoptypen; Abmilderung negativer Auswirkungen auf das Lokalklima; Rückhalt des anfallenden Nieder- schlagswassers; Erhalt der Verbundsituation für trockenwarme Sonderstandorte außerhalb des Schutzgebiets; Abmilderung negativer Auswirkungen auf das Lo- kalklima; Nahrungsgrundlage und Nistplätze für Vögel und Insekten Maßnahmen innerhalb der öffentlichen Grünfläche: Gestaltung der öffentli- chen Grünfläche als Puffer zwischen Bebauung und Schutzgebiet (VM, FFH, DGNB) A Puffer zur Vermeidung der Schutzgebietsübernutzung durch Erholungs- suchende Maßnahme: Die öffentliche Grünfläche im Westen des Plangebiets wird als weit- läufige Grünfläche mit Wegen, Verweilmöglichkeiten und je nach Bedarf mit wei- teren Freizeitangeboten (z.B. Kinderspielplatz, Bolzplatz) angelegt. Wichtig ist die Schaffung einer attraktiven Erholungsfläche, um den Besucherdruck auf den Al- ten Flugplatz Karlsruhe zu minimieren. Die Anlage erfolgt vorgezogen zur Bebau- ung, sodass die Funktion für die Erholungsnutzung zum Einzug der Bewohnerin- nen und Bewohner bereitsteht. Weitere Angebote wie Infotafeln, Führungen, fest installierte Ferngläser oder ein erhöhter Ausguck können der Besucherinforma- tion und -lenkung dienen und Arten- und Naturschutz erlebbar machen. Durch die Ausgestaltung der Grünfläche als Erholungsfläche im Kontext des Schutzgebiets, wird verhindert, dass Erholungssuchende weiterhin den östlichen Längsweg im Schutzgebiet als Spazier- oder Joggingstrecke bzw. weitere Flä- chen innerhalb des Schutzgebiets nutzen. Daher muss ihre Erholungsfunktion vor dem Einzug der Bewohnerinnen und Bewohner sichergestellt sein. In der Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 50 öffentlichen Grünfläche muss für die Bevölkerung ein unbefestigter Spazierweg vorwiegend entlang der Schutzgebietsgrenze bereitgestellt werden, der an die drei Querwege im Schutzgebiet angebunden ist. Eine Mehrfachnutzung durch die gleichzeitige Ausweisung dieses Weges als Fahrrad- und Durchgangsweg (Nord- Süd) ist nicht zulässig, um die Erholungsfunktion zu gewährleisten und somit den Druck der erholungssuchenden Bevölkerung auf das Schutzgebiet zu minimieren. Letzterer könnte befestigt, nahe entlang der Bebauung geführt werden. Der neue Zugang zum Schutzgebiet ist so zu gestalten, dass er nur Zufußgehen- den den Einlass ins Schutzgebiet ermöglicht. Er erhält nicht die Funktion eines Fahrradweges, der nach Westen weitergeführt wird. Veränderungen des Wege- zustandes im Schutzgebiet sind gemäß Vorgabe der Höheren Naturschutzbe- hörde nicht zulässig. Barrierefreie Zugänge zum Schutzgebiet bestehen im Nor- den und Süden des Plangebiets. Schutzgut: Flora/ Vegetation, Fauna, Biotopverbund/ Biodiversität, Mensch Ziel: Vermeidung einer Zunahme der Erholungsnutzung auf dem Alten Flugplatz Karlsruhe und von damit einhergehenden Beeinträchtigungen wertgebender Ve- getation durch Tritt und Eutrophierung und planungsrelevanter Vogelarten (Feld- lerche, Neuntöter, Dorngrasmücke) durch Beunruhigung, insbesondere durch freilaufende Hunde B Anlage von extensivem Grünland Maßnahme: Die öffentliche Grünfläche wird schrittweise vor Einzug der Bewoh- nerinnen und Bewohner des jeweiligen Bauabschnitts hergestellt und extensiv begrünt. Sie orientiert sich in ihrer Vegetation am NSG „Alter Flugplatz Karlsruhe“. Bei der Bodenvorbereitung werden keine Meliorationsmaßnahmen durchgeführt, die zu einer starken Standortveränderung führen (z. B. Einarbeitung von Humus, Düngung). Nur soweit sehr feinerdearmer Rohboden ansteht, der keine Entwick- lung einer nennenswerten Vegetationsschicht erwarten lässt, oder auf Rekultivie- rungsflächen und innerhalb der Sickermulden ist die Aufbringung einer Deck- schicht aus Oberboden autochthoner Herkunft (Sandboden mit natürlichem Hu- musanteil) möglich - ein nährstoffarmer, tendenziell trockener Standort muss da- bei erhalten bleiben. Rasenflächen werden durch die Aufbringung von Heudrusch oder frischem Mahdgut von Flächen des Alten Flugplatzes Karlsruhe oder ver- gleichbaren Grünflächen in der Neureuter Feldflur und der Nordstadt entwickelt. Dabei wird Heudrusch oder Mahdgut (letzteres ohne Zwischenlagerung) gleich- mäßig auf die zu begrünenden Flächen aufgetragen. Je nach Aufwuchs sollte das Verhältnis von Spender- und Empfängerfläche bei 1:1 bis 2:1 liegen. Zum Schutz- gebiet ist die Samenmenge zu reduzieren, um natürliche Sukzession mit Initialar- ten zu ermöglichen. Die Ernte auf den Spenderflächen erfolgt zum Zeitpunkt der Samenreife, je nach Witterung im Juni oder Juli. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 51 Die Grünflächen werden je nach Bewirtschaftungsintensität und Nutzungstyp ein- bis zweimal jährlich (extensiv), zwei- bis fünfmal jährlich (intensiv) oder häufiger (im Bereich der Spielflächen) gemäht. Das Mahdgut wird in jedem Fall abgeräumt. Zur Schutzgebietsgrenze hin wird ein Altgrasstreifen belassen und somit ein har- monischer Übergang zum Schutzgebiet hergestellt. Zusätzlich ist auf den Flächen zur Neuanlage extensiver Grünflächen und der Bö- schungen auch der Oberboden mit Samenbank und Wurzelmaterial von hochwer- tigen Flächen im zur Überbauung vorgesehenen Bereich beizumischen. Hierfür eigenen sich die Flächen mit Ruderalvegetation, Mager- und Sandrasen im Süd- westen des Plangebiets, die Rasenflächen der Baseballfelder und der Magerra- sen im Verkehrsgrün nördlich der Dualen Hochschule. Schutzgut: Boden, Flora/ Vegetation, Fauna, Biotopverbund/ Biodiversität, Land- schaftsbild Ziel: Puffer für wertgebende Vegetation zu intensiver genutzten und gärtnerisch gestalteten Flächen im Osten; Vermeidung von negativen Auswirkungen auf die Ziele des FFH- und Naturschutzgebiets C Gehölzartenwahl Maßnahme: Für Gehölzpflanzungen sind ausschließlich heimische klima- und standortangepasste Arten zu verwenden. Diese sind Kapitel 9.4.1 des Umweltbe- richts zu entnehmen. Schutzgut: Flora/ Vegetation, Fauna, Biotopverbund/ Biodiversität Ziel: Puffer für wertgebende Vegetation zu intensiver genutzten und gärtnerisch gestalteten Flächen im Osten D Hundeauslauffläche Maßnahme: Nach Möglichkeit sollte auf der Naherholungsfläche eine Hundeaus- lauffläche bereitgestellt werden. Um Konflikte mit anderen Freizeitnutzungen zu vermeiden, bietet sich an, diese an den Nord- oder Südrand der Grünfläche oder in den Bereich der Versickerungsmulden (Parkfenster) zu legen. Schutzgut: Flora/ Vegetation, Fauna, Biotopverbund/ Biodiversität, Mensch Ziel: Vermeidung von Beeinträchtigungen wertgebender Vegetation durch Eutro- phierung und Beunruhigung wertgebender Vogelarten (Feldlerche, Neuntöter, Dorngrasmücke) durch freilaufende Hunde E Krähensichere Abfalleimer Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 52 Maßnahme: Die öffentliche Grünfläche ist ausreichend mit krähensicheren Abfall- behältern auszustatten, vor allem an den Zugängen zum Schutzgebiet, um die Verbreitung von Müll in das Schutzgebiet und in die Umgebung zu verhindern. Schutzgut: Flora/ Vegetation, Fauna, Biotopverbund/ Biodiversität, Landschafts- bild, Mensch Ziel: Verhinderung von Vermüllung, Schadstoffeinträgen und indirekter Wildtier- fütterung Minimierung der Schallemissionen und -immissionen (VM) Siehe hierzu Ziffer 13 der planungsrechtlichen Festsetzungen und Ziffer 5.13 der Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB 5.9.2 Maßnahmen zum Artenschutz Maßnahmen zur Vermeidung von Beeinträchtigungen bzw. zur Schadensbegren- zung führen dazu, dass Projektwirkungen entweder vollständig unterbleiben oder soweit abgemildert werden, dass keine artenschutzrechtlich relevante Einwirkung auf geschützte Arten erfolgt und das Eintreten artenschutzrechtlicher Verbotstat- bestände nach § 44 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) verhindert wird. Man unterscheidet zwischen artenschutzrechtlichen Vermeidungsmaßnah- men und vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen. Als CEF-Maßnahmen („Continuous Ecological Functionality-Measures”) werden Maßnahmen des Artenschutzes zur Wahrung der kontinuierlichen ökologischen Funktionalität von Fortpflanzungs- und Ruhestätten verstanden, die vor einem Eingriff in direkter funktionaler Beziehung durchgeführt werden. Es handelt sich dabei um zeitlich vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen, bei denen zur Verhinde- rung artenschutzrechtlicher Verbote Ersatzhabitate angelegt werden. Diese wer- den unter Ziffer 9.2 der planungsrechtlichen Festsetzungen mit CEF gekennzeich- net. Abriss von Gebäuden im Winter und Entfernung von Gehölzen / Kontrolle von Gebäuden und Baumhöhlen auf Fledermäuse (A) / Umgang mit Wildka- ninchen Siehe hierzu Ziffer 8 der Hinweise zum Bebauungsplan Maßnahme: Nahezu alle der im Gebiet vorhandenen Gebäude werden von Ge- bäudebrütern als Brutstätte genutzt. Ebenso kann eine Nutzung als Tagesverste- cke durch Fledermäuse nicht ausgeschlossen werden. Die Gebäude sollten da- her im Winter außerhalb der Brutzeit von Vögeln und der Aktivitätszeit von Fle- dermäusen abgerissen werden, empfohlen wird Ende Oktober bis Anfang März. Gehölzentfernungen sollten ebenfalls in diesem Zeitraum durchgeführt werden. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 53 Um das Risiko der Tötung so weit wie möglich zu minimieren, sollten Gebäude vor ihrem Abriss auf eine Nutzung durch Fledermäuse hin kontrolliert werden. Sollte der festgestellte Höhlenbaum in der Nähe des Funkturms gefällt werden, wird empfohlen, die Baumhöhle im September/ Oktober per Hubsteiger und En- doskop zu überprüfen, bevor die Winterquartiere bezogen werden. Anschließend wird der Baum direkt gefällt oder, falls dies nicht möglich ist, die Höhle bis zur Fällung verschlossen. Sofern bei der Kontrolle von Bäumen oder Gebäuden eine Betroffenheit von Fle- dermausquartieren festgestellt wird, ist ein Abriss oder Fällen nur dann zulässig, wenn zuvor mit geeigneten Maßnahmen sichergestellt wurde, dass sich zum Zeit- punkt des Fällens/ des Abrisses keine Tiere in/ an Gebäuden oder Bäumen be- finden. Dies geschieht beispielsweise durch Verschließen der Einfluglöcher. Pa- rallel dazu sind Ersatzquartiere bereitzustellen. Dies können beispielsweise die Anbringung von Spaltenquartieren und Fledermauskästen oder die temporäre Öffnung leerstehender und erst später zum Abriss vorgesehener Gebäude sein. Die Festlegung der Maßnahmen erfolgt durch eine ökologische Baubegleitung in enger Abstimmung mit der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz. Vor Beginn der Erdarbeiten ist bauabschnittsweise sicherzustellen, dass sich auf der Fläche keine Kaninchen mehr in den Bauten befinden. Hierfür ist vorab durch eine fachkundige Person zu erkunden, wie viele Tiere sich ungefähr auf der Flä- che befinden. Da der Vorhabenbereich ein befriedeter Bezirk ist, sind im Rahmen des Jagd- und Wildtiermanagements frühzeitig vor Baubeginn geeignete Steue- rungsmaßnahmen zu ergreifen. Empfohlen wird eine Beizjagd mit dem Einsatz von Frettchen durch ortskundige Falkner, die aktuell die Kaninchenjagd auf dem Alten Flugplatz Karlsruhe ausüben. Aufgrund des Elterntierschutzes hat die Jagd im Zeitraum vom 1.10. bis 15.2. zu erfolgen. Sie ist fachkundig zu begleiten. Nach Abschluss der Bejagung muss auf den Flächen unmittelbar mit den Erdarbeiten begonnen werden, um eine Wiederbesiedlung auszuschließen. Von einer Um- siedlung der Tiere in andere Bereiche ist aufgrund von Revierverhalten und Krankheitsübertragungen abzusehen. Schutzgut: Fauna Ziel: Vermeidung von Schmerzen, Leiden und der (unbeabsichtigten) Tötung von Vögeln und Wildkaninchen (durch Verschluss der Wildkaninchenbauten); Eltern- tierschutz Wildkaninchen; Minimierung des Tötungsrisikos von Fledermäusen Anbringung von Nistmöglichkeiten für Gebäudebrüter (A, DGNB) Maßnahme: Um den Verlust von entfallenden Nistmöglichkeiten für Gebäudebrü- ter zu kompensieren, sind an den neuen Gebäuden im Plangebiet sowie bei bau- lichen Veränderungen an Bestandsgebäuden insgesamt etwa 100 Nisthilfen für Star, Haus- und Feldsperling sowie Haus- und Gartenrotschwanz anzubringen Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 54 und dauerhaft zu unterhalten. Darüber hinaus sollen im Rahmen der DGNB-Zer- tifizierung etwa 50 Nisthilfen für Mauersegler und Schwalben angebracht werden, wenngleich ihre Brut im Gebiet im Rahmen der artenschutzrechtlichen Prüfung nicht nachgewiesen wurde. Alternativ zu außen angebrachten Nistkästen können auch Fassaden-Einbaukästen oder Niststeine in die Hausfassaden integriert wer- den. Für Koloniebrüter sind die Nisthilfen gruppiert anzubringen: Haus- und Feldsperling: 1 Nisthilfe entspricht einem Koloniekasten oder Einbau- element mit mindestens 3 Einfluglöchern Mauersegler: jeweils 3 Nistkästen oder Einbauelemente gruppiert anbringen Mehlschwalbe: jeweils 2 Doppel-Nisthilfen oder 4 Einzel-Nisthilfen gruppiert an- bringen Die zukünftigen Gebäudestrukturen sind für diese Arten der Gebäudebrüter gut geeignet. Eine Ansiedelung von Schwalben ist nur möglich, wenn in der Umge- bung lehmiges Material zum Nestbau vorhanden ist. Die Anbringung muss in min- destens 5,00 m Höhe erfolgen. Hinweis: Die Zuordnung der Nisthilfen erfolgt unter Ziffer 9.2 der planungsrechtli- chen Festsetzungen mit Bezugnahme auf die BGF der Neubebauung im Plange- biet ohne Staffelgeschosse. Die Bezugsgrößen sorgen dafür, dass die angege- benen Gesamtzahlen erreicht werden. Schutzgut: Fauna (Artenschutz, DGNB-Zertifizierung (für Mauersegler und Schwalben)) Ziel: Schaffung von Ersatzhabitaten für Gebäude- und Höhlenbrüter; Ansiedlung neuer heimischer Tierarten Entwicklung von Ersatzhabitaten für Neuntöter, Dorngrasmücke und Klap- pergrasmücke (A-CEF, FFH) Maßnahme: Bei der Umsetzung der in Kapitel 9.3.1 im Umweltbericht beschrie- benen Maßnahme (Entwicklung von Trockenbiotopen im Nordosten des Alten Flugplatzes Karlsruhe) werden inselartige Gestrüppe (3 bis 5 % der Gesamtflä- che) erhalten und als Ersatzhabitate für die im Plangebiet brütenden planungsre- levanten Vogelarten Neuntöter, Dorngrasmücke und Klappergrasmücke entwi- ckelt. Die Maßnahme sollte mit einem Vorlauf von etwa fünf Jahren zum Baubeginn durchgeführt werden, um zu gewährleisten, dass die Entwicklungsflächen eine den Eingriffsflächen vergleichbare Wertigkeit und Funktionserfüllung erreicht ha- ben. Die Umsetzung erfolgte bereits in den Wintermonaten 2018/19 und 2019/20. Die erfolgreiche Entwicklung der Flächen als Ersatzhabitat für die genannten Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 55 Vogelarten sind im Rahmen eines Monitorings zu beurteilen. Ebenfalls für artenschutzfachliche Aufwertungsmaßnahmen geeignet sind die größeren Gehölzbestände westlich des Plangebiets. Diese entfalten durch ihren Baumbestand eine Kulissenwirkung, die sich negativ auf die Feldlerche auswirkt, da diese Art Gehölzkulissen meidet. Durch ein Zurückdrängen der hochwüchsi- gen Gehölze zugunsten von niedrigeren Beständen können Arten wie Neuntöter, Dorngrasmücke, Schwarzkehlchen und indirekt auch die Feldlerche gefördert werden. Die Baumbestände werden derzeit von häufigen, weit verbreiteten Arten wie der Ringeltaube genutzt, weshalb durch die Beseitigung keine Zielkonflikte bestehen. Im Vorfeld ist zu prüfen, ob erhaltenswerte Bäume bzw. Bäume, die der Baumschutzsatzung der Stadt Karlsruhe unterliegen, von der Maßnahme be- troffen sind. Da die Maßnahmenflächen als Bruthabitate von Vögeln in Betracht kommen, muss die Durchführung im Zeitraum zwischen Ende Oktober und Anfang März erfolgen. Schutzgut: Fauna Ziel: Schaffung von Ersatzhabitaten für Neuntöter, Dorngrasmücke und Klapper- grasmücke Errichtung eines Eidechsenschutzzauns (A) Maßnahme: Zum Schutz der lokalen Eidechsenpopulation vor unbeabsichtigter Tötung durch die Gestaltung der öffentlichen Grünfläche wird ein Eidechsen- schutzzaun errichtet. Der Zaun verläuft am westlichen Rand der öffentlichen Grünfläche am neu geplanten Böschungsfuß und westlich entlang der Sickermu- lden. Er verläuft somit (außer auf den südlichen 100 m) etwa 1,00 m östlich der Schutzgebietsgrenze zwischen dem bestehenden Eidechsenlebensraum im Westen und der geplanten Geländemodellierung der öffentlichen Grünfläche im Osten. Ganz im Süden folgt er der Böschungsunterkante der geplanten Gelände- modellierung. Der Zaun ist 40 bis 50 cm hoch, senkrecht und aus glatter Folie. Um ein Unter- wandern des Zauns zu verhindern wird er einige Zentimeter in den Boden einge- graben. Der Zaun wird vor Beginn der Erdarbeiten vor der Umsiedlung der Tiere (vgl. Kapitel 9.2.7 Umweltbericht) aufgestellt und bis zum Ende der Erdarbeiten unterhalten. Während der Aktivzeit der Tiere (März bis September) ist er regel- mäßig auf seine Funktionsfähigkeit hin zu kontrollieren, überwachsender Be- wuchs zu entfernen und Löcher zu schließen. Schutzgut: Fauna Ziel: Vermeidung von unbeabsichtigter Tötung von Eidechsen Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 56 Errichtung eines Grenzzauns zum Schutz des FFH-/ Naturschutzgebiets (VM, A, FFH) Maßnahme: Innerhalb des Schutzgebiets erfolgt kein weiterer Wegeausbau. Au- ßer dem östlichen Längsweg bleiben die bestehenden Wege in ihrer derzeitigen Ausdehnung und Ausgestaltung erhalten. Veränderungen des Wegezustandes im Schutzgebiet sind gemäß Vorgabe der Höheren Naturschutzbehörde (Regie- rungspräsidium Karlsruhe) nicht zulässig. Die Wege werden mit Zäunen gesichert und es werden Informationstafeln angebracht. Erhalten bzw. neu errichtet wird ein Zaun auf der gesamten Länge des Plange- biets entlang der östlichen Schutzgebietsgrenze zwischen öffentlicher Grünfläche und dem Schutzgebiet. Verwendet wird ein optisch ansprechender Zaun, der standsicher, stabil und nicht überkletterbar ist. Durch ihn soll die schutzwürdige Kulisse des Alten Flugplatzes Karlsruhe deutlich werden und die Betretung auf die drei zulässigen Ost-Eingänge in das Schutzgebiet gelenkt werden. Die am Zaun wachsenden Gebüsche und Gestrüppe sind dabei soweit wie möglich zu schonen, das Wiedereinwachsen des Zaunes nach Fertigstellung ist zuzulassen (vgl. Kapitel 9.2.5 Umweltbericht). Sofern der bestehende Zaun rückgebaut und gemäß obigen Angaben ersetzt wird, sind Vorkehrungen zum Schutz der lokalen Zauneidechsen-Population zu treffen, die vornehmlich den Bereich entlang des Zauns besiedelt. Schutzgut: Flora/ Vegetation, Fauna Ziel: Schutz der wertgebenden Vegetation vor Beschädigung (Tritt, Vermüllung, Eutrophierung), Vermeidung der Störung empfindlicher Tierarten (insbesondere Vögel) Entwicklung und Erhalt von Eidechsen-Lebensraum (A-CEF) Maßnahme: Entlang des bestehenden Zauns zwischen Schutzgebiet und öffent- licher Grünfläche, in der südlichen Verlängerung entlang des neu zu errichtenden Zauns und im westlichen Bereich der Parkfenster-Böschungen wird ein rund 5,00 m breiter Grünstreifen für die Entwicklung von lückigen Ruderalfluren und Altgrasbeständen vorgehalten. Somit wird der vorhandene Lebensraum der streng geschützten Zauneidechse gesichert. Dieser Grünstreifen wird im zeichne- rischen Teil des Bebauungsplans als Fläche für vorgezogene Artenschutzmaß- nahmen gekennzeichnet. Darin liegt westlich des Baufeldes 25 auch eine als Bio- top geschützte Feldhecke (ca. 348 m²), die als Lebensraum für Zauneidechsen und Heckenbrüter erhalten wird. Die am Zaun wachsenden Gebüsche und Ge- strüppe sind dabei soweit wie möglich zu schonen, das Wiedereinwachsen des Zaunes nach Fertigstellung ist zuzulassen. Sofern im Bereich des Eidechsenle- bensraums Eingriffe in den Boden stattfinden (Anpassungen des Geländeni- veaus, Befestigungen oder Zaun entfernen /errichten), sind Schutzvorkehrungen Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 57 für Eidechsen vorzunehmen (Maßnahmenzeitpunkt im Frühjahr oder Spätsom- mer und ggf. Abfangen der Tiere und Umzäunung der Fläche) und anschließend die hergerichteten Flächen einer spontanen Selbstbegrünung zu überlassen. Eine Melioration des Bodens soll grundsätzlich unterbleiben, feinerdearme Grobsub- strate (z.B. Schotter) sollen nicht beseitigt, sondern lediglich aufgelockert werden. Die Pflege erfolgt in Form einer jährlich einmaligen Mahd eines Drittels der Stre- cke, die Mahd der einzelnen Abschnitte erfolgt damit alle drei Jahre. Das Mahdgut wird entfernt. Mulchen ist nicht gestattet. In Zaunnähe vorhandene Kleinstruktu- ren, die als Sonnplätze für die Zauneidechse geeignet sind (Holzstücke, Steinan- sammlungen, etc.) sollen erhalten werden. Neue Habitatflächen entstehen im südlichen Abschnitt der Gebietsgrenze und im Randbereich der Sickermulden. Sie sind landschaftstypisch zu gestalten, ohne Verwendung von Steinen, Gabionen oder anderem ortsfremdem Material. Sie die- nen als Ersatzflächen für entfallende Habitate im Südosten des Plangebiets. Da- mit die im Eingriffsbereich abgefangenen Zauneidechsen (vgl. Kapitel 9.2.7 Um- weltbericht) in die neu entwickelten Habitate entlang des neu zu errichtenden Zau- nabschnitts auf der Schutzgebietsgrenze umgesiedelt werden können, müssen diese als CEF-Maßnahme vor Beginn der Eingriffe in den Boden im Südwesten des Plangebiets abgeschlossen sein. Um ein Rückwandern von Zauneidechsen zu verhindern, sind Zäunungen vorzunehmen (vgl. Kapitel 9.2.10 Umweltbericht). Schutzgut: Fauna Ziel: Erhalt bestehender und Schaffung neuer Habitatstrukturen für die Zau- neidechse, Vermeidung und Ausgleich für die Zerstörung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten der Zauneidechse Abfangen und Umsiedeln von Zauneidechsen im Eingriffsbereich (A-CEF) Maßnahme: Im Randbereich des Plangebiets leben ca. 100 bis 200 Individuen der Zauneidechse (REMKE et al. 2017, Quelle siehe Umweltbericht). Für einen kleinen Teil der Population (überschlägig 10 bis 20 Tiere) im Südosten des Plan- gebiets wird der Lebensraum dauerhaft entfallen. Diese Tiere müssen vor Beginn von Bodeneingriffen in diesem Bereich (Südwesten des Plangebiets) auf die west- liche Seite des Eidechsenschutzzauns in die neu entwickelten Ruderalfluren und Altgrasbestände entlang der westlichen Grenze des Plangebiets (vgl. Kapitel 9.2.5 Umweltbericht) umgesiedelt werden. So wird eine Tötung im Zuge der Bau- maßnahmen vermieden und das Auslösen von artenschutzrechtlichen Verbots- tatbeständen verhindert. Die eidechsenfreien Bauflächen und Baunebenflächen sind durch einen Eidechsenzaun vor rückwandernden Tieren zu schützen. Die Durchführung der Maßnahme ist von einer herpetologisch ausgebildeten Fach- kraft durchzuführen. Das Abfangen der Zauneidechsen erfolgt im April/ Mai oder Juli/ August nach Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 58 Abschluss der vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen (Kapitel 9.2.5 Umweltbe- richt) und eine Vegetationsperiode vor Beginn der Baufeldfreimachung. Schutzgut: Fauna Ziel: Vermeidung der Tötung von Zauneidechsen Neuanlage von Habitaten für Wildbienen (DGNB) Maßnahme: Am Rand der öffentlichen Grünfläche werden Habitate für xylobionte Insekten, beispielsweise Käfer, Schmetterlinge oder Holzwespen neu angelegt, da diese Artengruppe aufgrund der vorhandenen Habitatausstattung im Randbe- reich des Alten Flugplatzes Karlsruhe nur wenig vertreten ist. Verlassene Fraß- gänge und Puppenwiegen in Totholz werden von Wildbienen als Nester genutzt. Andere Wildbienenarten nagen eigene Gänge. Für die Anlage eines Habitats für Wildbienen wird anfallendes Alt- oder Totholz von Laubbäumen aus dem Plange- biet verwendet. Nadelholz ist nicht geeignet, da es von den entsprechenden In- sektenarten seltener angenommen wird. Es können beispielsweise Stämme oder Stammstücke entlang von Wegen oder entlang des Zauns ausgelegt werden. Wichtig ist, dass die Bereiche um die Stammstücke nicht regelmäßig kurz gemäht werden, sodass sich eine blütenreiche Ruderalvegetation entwickeln kann, die den Insekten Rückzugsraum und Nahrung bietet. Schutzgut: Fauna Ziel: Schaffung von Habitaten für totholzbewohnende Insekten (insbesondere Wildbienenarten) Minimierung von Lichtimmissionen auf den Alten Flugplatz Karlsruhe (A, FFH, DGNB) Maßnahme: Während der Bauphase ist von April bis Oktober eine Dauerbeleuch- tung großer Flächen zu vermeiden und der Lichteinsatz ist auf das Nötigste zu beschränken. Insbesondere zu vermeiden ist eine Abstrahlung in das FFH-/ Na- turschutzgebiet. Die öffentliche Grünfläche zwischen geplanter Bebauung und Altem Flugplatz Karlsruhe wird nicht beleuchtet. Entlang von Wegen und Straßen am Westrand der Bebauung sind insektenschonende Beleuchtungen nach aktuellem Stand der Technik zu verwenden (nach unten abstrahlende Leuchtmittel mit geringem UV- und Blauanteil im Lichtspektrum und geschlossene Gehäuse, die das Eindringen von Insekten verhindern). Es darf außerdem keine Abstrahlung nach oben erfol- gen und die Höhe des Leuchtkörpers muss dem jeweiligen Zweck angemessen und möglichst niedrig sein. Die Beleuchtung ist nach Möglichkeit ostwärts, vom Schutzgebiet abgewandt, zu richten. An Bedarfsstellen sind in Abstimmung mit der Naturschutzbehörde Schutzpflanzungen gegen Lichtimmissionen in Richtung Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 59 des Alten Flugplatzes Karlsruhe anzulegen, zum Beispiel zur Abschirmung vor Autoscheinwerferlicht. Durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan sind außerdem starke Lichtimmissionen von privaten Baugrundstücken zu unter- binden (Leuchtreklame, Fassadenbeleuchtung usw.). Ggf. sind gesonderte Re- gelungen für Veranstaltungen zu treffen. Die konkrete Umsetzung wird in der Frei- raumplanung geprüft und festgelegt. Schutzgut: Fauna Ziel: Vermeidung der Störung von auf dem Alten Flugplatz brütenden Vögeln; Vermeidung einer Beeinträchtigung potenzieller Jagdhabitate von Fledermäusen; Vermeidung der Lock- und Fallenwirkung für wertgebende Nachtfalterarten; Mini- mierung der Lichtverschmutzung Vogelfreundliche Außenfassaden (A) Maßnahme: Die Gestaltung der Außenfassaden ist in vogelfreundlicher Bauweise auszuführen. Dies beinhaltet die Vermeidung von großen Glasflächen, die eine Durchsicht ermöglichen oder die angrenzende Landschaft spiegeln. Es sind re- flexionsarme Gläser mit einem (Außenreflexionsgrad von max. 15 %) zu verwen- den. Weitere Maßnahmen sind die Verwendung von halbtransparenten Materia- lien (z.B. für Balkongeländer, Glasüberdachungen, Durchgänge und Schall- schutzeinrichtungen), flächige Markierungen (Linien- oder Punktmuster die nach der österreichischen Testnorm (ONR 191040) als hochwirksam getestet wurden) und der Verzicht auf verglaste Gebäudeecken (SCHMID et al. 2012, LFU 2014, Quellen siehe Umweltbericht). Alternativ können auch Schriftzüge, Logos oder kreative Grafiken/Muster genauso wirksam eingesetzt werden. Schutzgut: Fauna Ziel: Vermeidung von unbeabsichtigter Tötung von Vögeln 5.9.3 Planexterne Kompensationsmaßnahmen Vorbemerkung: Ein Teil der planexternen Kompensationsmaßnahmen (siehe 9.3.1, 9.3.2, 9.3.3, 9.3.4, 9.3.5, 9.3.6, 9.3.10 und 9.3.11 der planungsrechtlichen Festsetzungen) dient zugleich der Wiederherstellung von Sand- und Magerrasenbiotopen, die vor- wiegend im Südwesten des Plangebiets vorkommen und die in engem funktiona- lem Zusammenhang mit geschützten Lebensraumtypen des FFH-Gebiets „Alter Flugplatz Karlsruhe“ stehen. Um eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele des Schutzgebiets zu verhindern, müssen entsprechende Biotopflächen im Umfang von mindestens 2,2 ha in gleichartiger Qualität vorgezogen vor einer Bebauung des südwestlichen Plangebiets (Baufelder 21, 23, 27, angrenzende Parkanlage und zugehörige Erschließungsanlagen) angelegt werden. Es handelt sich hierbei Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 60 um die in den planungsrechtlichen Festsetzungen mit „*“ gekennzeichneten Zif- fern 9.3.1, 9.3.3, 9.3.4, 9.3.5, 9.3.10 und 9.3.11. Das Verschlechterungsverbot für das FFH-Gebiet macht es erforderlich, dass die ökologische Wirksamkeit dieser Kompensationsmaßnahmen vor Umsetzung der Bebauung nachgewiesen wird, damit sie für das FFH-Gebiet als Vermeidungsmaßnahme anerkannt werden kön- nen. Eine sukzessive Bebauung der vorgenannten Baufelder, insbesondere zur Erstellung der Erschließungsanlagen, in Abhängigkeit des fachgutachterlich be- stätigten Fortschritts der Umsetzung der Kompensationsmaßnahmen ist aller- dings möglich. Die Umweltplanung umfasst gemäß Kapitel 10.6 des Umweltbe- richts insgesamt Maßnahmen im Umfang von 3,6 ha, welche Sand- und Mager- rasen fördern. Davon sind Maßnahmen im Umfang von 2,9 ha vorgezogen mög- lich. Es besteht daher ein gewisser Spielraum für eine sukzessive Bebauung des betroffenen Plangebiets auch für den Fall, dass nicht alle Maßnahmen in gleicher Geschwindigkeit erfolgreich entwickelt werden können. Die Überwachung der Wirksamkeit dieser vorgezogenen Vermeidungsmaßnahmen wird durch das Mo- nitoring gewährleistet und mit der Naturschutzbehörde abgestimmt. Die für den Eingriffsausgleich notwendigen Kompensationsmaßnahmen 9.3.1 bis 9.3.11 des Umweltberichts werden in die Festsetzungen übernommen und plane- risch gesichert. Bei den übrigen planexternen Maßnahmen lt. Kapitel 9.3 des Um- weltberichts (9.3.12 „Wegekonzept im Schutzgebiet und Grenzzaun“, 9.3.13 „Be- sucherlenkung im Schutzgebiet“ und 9.3.14 „Sicherung der Verbundsituation zu Trockenbiotopen außerhalb des Schutzgebiets“) handelt es sich um weitere - nicht im Rahmen des Bebauungsplans im Detail festlegbare - Maßnahmen. Die Besucherfrequenz im angrenzenden FFH- und Naturschutzgebiet wird sich im Zuge der Realisierung des Baugebiets voraussichtlich erhöhen. Die weiteren Maßnahmen dienen der künftigen Stabilisierung des Gebiets. Deren Umsetzung wird die Stadt außerhalb des Bebauungsplanverfahrens berücksichtigen und so- weit erforderlich mit der für das Schutzgebiet zuständigen höheren Naturschutz- behörde abstimmen. Entwicklung von Trockenbiotopen auf dem Alten Flugplatz Karlsruhe, Teil- flächen Flst.-Nr. 5775 (KOMP, FFH) Siehe Planteil 2A, Bereiche 7 und 8 Maßnahme: Der durch die Planung hervorgerufene Verlust von Flächen mit Tro- ckenbiotopen im Süden des Plangebiets erfordert die Wiederherstellung entspre- chender Flächen in vergleichbarer Qualität und Größe sowie in unmittelbarem räumlichem Zusammenhang. Im Norden und Nordosten des Schutzgebiets ste- hen entlang des Alten Postwegs (siehe Ausgleichsbebauungsplan Bereich 7) und nördlich der Merkur Akademie Maßnahmenflächen zur Verfügung (Ausgleichsbe- bauungsplan Bereich 8). Ziel ist hier auf etwa 1,9 ha magere Offenlandflächen mit Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 61 einer Gemengelage aus Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte, Magerra- sen bodensaurer Standorte und Sandrasen kalkfreier Standorte zu entwickeln. Um nachteilige Auswirkungen auf das FFH-Gebiet vorgezogen zu vermeiden, wurden in den Wintermonaten 2018/19 (Bereich 7) und 2019/20 (Bereich 8, Teil- fläche Flst. Nr. 5775) Gestrüpp und Sukzessionswald aus Spätblühender Trau- benkirsche (Prunus serotina) gerodet und die Flächen eingeebnet. Auf der Teil- fläche des Flst.Nr. 5775 (nördlich der Merkur Akademie) wurden zusätzlich Be- festigungen und Auffüllungen entfernt. Durch Rodung der Gehölze (inkl. Wurzelstöcke) und Beseitigung der Ablagerun- gen und Befestigungen werden die nährstoffarmen Sandböden des Alten Flug- platzes Karlsruhe wieder offengelegt und der spontanen Wiederbesiedelung mit wertgebender Vegetation überlassen. Es erfolgten keine Einsaaten. Da Flächen mit trockenem Extensivgrünland unmittelbar angrenzen, ist mit einer verhältnis- mäßig schnellen Entwicklung zu rechnen wie es auch nach Entsiegelung im Süd- osten des Alten Flugplatzes der Fall war (Orientierungswert 5 Jahre). Gehölze sind in diesem Bereich dauerhaft zurückzudrängen, was durch zunächst inten- sive, später extensive Beweidung und eine gelegentliche Nachpflege gewährleis- tet wird. Die Flächen im Bereich 7 des Ausgleichsbebauungsplan sind bereits in das Beweidungskonzept des Schutzgebiets mit Eseln und Ziegen einbezogen. Für die Fläche nördlich der Merkurakademie wird dies dringend empfohlen. Auf allen Flächen ist gegebenenfalls ein starkes Gehölzaufkommen durch eine Stoß- beweidung mit Ziegen zurückzudrängen. Die Maßnahme trägt zusätzlich zur Sicherung der Verbundsituation der Trocken- biotope auf dem Alten Flugplatz zu mageren Trockenstandorten in der Neureuter Feldflur bei. Altlasten: Für den gesamten Alten Flugplatz besteht der Verdacht auf Altlasten im Boden. Für die Maßnahmenflächen am Alten Postweg (Ausgleichsbebauungs- plan, Bereich 7) wurden bei Altlastenerkundungen im Jahr 2017 keine nutzungs- spezifischen Verunreinigungen oder anthropogenen Auffüllungen angetroffen, die dieser Maßnahme im Wege stehen. Die Maßnahmenfläche auf Flst. Nr. 5775 (nördlich der Merkur Akademie) wurde im Jahr 2017 bodenschutzrechtlich unter- sucht. Großflächig wurden in diesem Bereich eine erhöhte Bleikonzentration im Feststoff sowie ein niedriger pH-Wert im Eluat nachgewiesen. Kleinräumig wurde eine schlackenhaltige anthropogene Auffüllung angetroffen. In den untersuchten Bodenproben wurden insgesamt erhöhte Schadstoffgehalte nachgewiesen. Die höchsten Konzentrationen ergaben sich für den Parameter Arsen. Weitergehende Untersuchungen ergaben, dass sich der Schadstoff nicht in tiefere Bodenschich- ten verlagert hat. Aus den Ergebnissen ergibt sich kein bodenschutzrechtlicher, jedoch ein abfallrechtlicher Handlungsbedarf. Schutzgut: Boden, Flora/Vegetation, Fauna, Biotopverbund/Biodiversität Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 62 Ziel: Kompensation des Verlusts von Trockenbiotopen durch Überbauung; Erhalt des Funktionsgefüges wertgebender Biotoptypen trockenwarmer Standorte. Rückbau des östlichen Längswegs auf Teilflächen Flst. Nr. 22279, 22420 und 22803 (KOMP, FFH) Siehe Planteil 2A, Bereich 3 Maßnahme: Der östliche Längsweg wird aus dem Schutzgebiet heraus in die neu geplante öffentliche Grünfläche verlegt. Der bisherige Weg wird auf insgesamt etwa 2.300 m² entsiegelt. Hierbei werden die Befestigungen (Wegunterbau und - befestigung) bis auf den gewachsenen Boden entfernt. Anschließend wird der freigelegte Unterboden gelockert. Sofern Geländevertiefungen entstanden sind, werden diese mit ortsähnlichem, unbelastetem Bodenmaterial auf das natürliche Geländeniveau aufgefüllt. Hierbei sind die natürlichen Lagerungsverhältnisse von Ober- und Unterboden zu beachten. Als geeignetes Material kann Bodenaushub von Baumaßnahmen im Stadtgebiet im Bereich derselben bodenkundlichen Ein- heit (Bänderbraunerde / Bänderparabraunerde aus verschwemmtem Flugsand) sowie anfallendes autochthones, unbelastetes Bodenmaterial aus dem Plange- biet verwendet werden. Für den Oberboden darf nur schwach humoses, nähr- stoffarmes, karbonatfreies und sandiges Material verwendet werden. Anschließend wird die Fläche der Selbstbegrünung überlassen. Es erfolgen keine Einsaaten und Pflanzungen. Es wird von einer Entwicklung wertgebender Vege- tation trockenwarmer Standorte ausgegangen (Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte, Sand- und Magerrasen). Da Flächen mit trockenem Extensivgrünland unmittelbar angrenzen, ist mit einer verhältnismäßig schnellen Entwicklung zu rechnen wie es auch nach Entsiegelung im Südosten des Alten Flugplatzes der Fall war (Orientierungswert 5 Jahre). Die Entsiegelung des östlichen Längswegs erfolgt nach der Fertigstellung des Zauns und des neu geplanten Weges innerhalb der öffentlichen Grünfläche. Nur so lässt sich eine fortwährende Nutzung des entsiegelten Weges durch die erho- lungssuchende Bevölkerung verhindern. Gegebenenfalls sind an den Enden des entsiegelten Weges Absperrungen und Hinweisschilder anzubringen. Das anfallende Aushubmaterial ist bodenschutz- und abfallrechtlich zu untersu- chen und entsprechend der Ergebnisse einer weiteren Verwendung, Behandlung oder einer fachgerechten Entsorgung zuzuführen. Durch die Wiederherstellung und Verbesserung von Bodenfunktionen erfolgt eine Aufwertung für das Schutz- gut Boden. Schutzgut: Boden, Wasserhaushalt, Flora/ Vegetation, Fauna Ziel: Wiederherstellung natürlicher Bodenverhältnisse; Kompensation des Ver- lusts von Trockenbiotopen durch Überbauung; Erhalt des Funktionsgefüges Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 63 wertgebender Biotoptypen trockenwarmer Standorte Entwicklung von Trockenbiotopen im FND „Sandgrube Grüner Weg - West“ auf Teilfläche Flst.-Nr. 7965 (KOMP, FFH) Siehe Planteil 2A, Bereich 6 Maßnahme: Das Flächenhafte Naturdenkmal (FND) „Sandgrube Grüner Weg - West“ liegt auf Flurstück 7965 in Neureut zwischen Grünem Weg und Goldregen- weg. Die darin liegende Sandgrube und angrenzende Bereiche sind lückig mit einer ausdauernden Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte mit Sand- und Magerrasenarten bewachsen. Die wertgebende Vegetation trockenwarmer Standorte ist derzeit mit Sukzessionswald aus Laubbäumen umgeben und wird zum Teil beschattet. Der Gehölzbestand wird vornehmlich von der nichtheimi- schen Späten Traubenkirsche (Prunus serotina) aufgebaut. Weitere am Bestand beteiligte Arten sind Eschen-Ahorn (Acer negundo), Hänge-Birke (Betula pen- dula), Hainbuche (Carpinus betulus), Wald-Kiefer (Pinus sylvestris) und Stiel-Ei- che (Quercus robur). Die Strauchschicht ist lückig aus heimischen Arten: Liguster (Ligustrum vulgare), Gewöhnliches Pfaffenhütchen (Euonymus europaeus) und Roter Hartriegel (Cornus sanguinea). Durch Rodung der Gehölze, inklusive der Wurzelstöcke, mit anschließender in- tensiver Pflege zur Offenhaltung (Verhindern von Gehölzaufwuchs) werden ma- gere Offenlandbiotoptypen (Gemengelage Sandrasen, Magerrasen, Ausdau- ernde Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte) entwickelt. Nach Etablierung der gewünschten Zielvegetation kann auf eine extensive Pflege umgestellt wer- den. Einzelne Exemplare von Stiel-Eiche, Kiefer und Hänge-Birke können auf der Flä- che als Überhälter belassen werden. Schutzgut: Flora/ Vegetation, Fauna, Biotopverbund/ Biodiversität Ziel: Kompensation des Verlusts von Trockenbiotopen durch Überbauung; Erhalt des Funktionsgefüges wertgebender Biotoptypen trockenwarmer Standorte Aufwertung der Stadtbahn-Böschungen (Nordwest-Stadt) und am Rand des Naturschutzgebiets auf Teilflächen Flst.-Nr. 22420, 22803, 26361 und 26357 (KOMP, FFH) Siehe Planteil 2A, Bereiche 1 und 2 A Entfernung von dichten Bodendeckern und Entwicklung magerer Tro- ckenbiotope Maßnahme: Bei den Zugängen zum Schutzgebiet „Alter Flugplatz Karlsruhe“ in den Bereichen der Haltestellen „Kurt-Schumacher-Straße“ und „August-Bebel- Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 64 Straße“ sowie im Unterwuchs der Bäume westlich der Stadtbahn auf Höhe Josef- Schofer-Straße 8 wird der dichte Bewuchs aus Bodendeckern und naturraum- fremden Sträuchern (v.a. Schneebeere (Symphoricarpos spec.)) entfernt. Falls vorhanden können einzelne heimische und standorttypische Gehölze (Rosa div. spec., Cytisus scoparius) auf der Fläche belassen werden. Die offenen Bodenflä- chen werden der Selbstbegrünung überlassen. Die Flächen werden in die regu- läre Pflege der Wegränder übernommen. Schutzgut: Flora/ Vegetation, Fauna, Biotopverbund/ Biodiversität Ziel: Kompensation des Verlusts von Trockenbiotopen durch Überbauung; Erhalt des Funktionsgefüges wertgebender Biotoptypen trockenwarmer Standorte B Aufwertung eines Gehölzbestands Maßnahme: Auf der westlichen Böschung der Stadtbahn (Flst.-Nr. 26361) nörd- lich der Haltestelle „August-Bebel-Straße“ werden aus dem bestehenden Gehölz- bestand die standortfremden Arten (insbesondere Götterbaum (Ailanthus altis- sima)) entnommen und der Bestand ausgelichtet. Die Maßnahme dient dazu die heimischen Arten zu fördern und die Ausbreitung der naturraumfremden Arten in das NSG und in angrenzende hochwertige Sandbiotope (Stadtbahnböschungen, Wegränder) einzudämmen. Schutzgut: Flora/ Vegetation, Biotopverbund/ Biodiversität Ziel: Kompensation des Eingriffs in Natur und Landschaft im Zuge der Eingriffsre- gelung C Entwicklung von Sand-Magerrasen auf Böschungskopf Maßnahme: Auf der westlichen Böschung der Stadtbahn (Flst.-Nr. 26361) wird auf dem Böschungskopf und am Oberhang auf etwa 1,00 bis 2,00 m Breite der Gehölzbewuchs entfernt. Austriebstarke Gehölzarten werden inklusive Wurzel- stock gerodet, sofern die Standsicherheit der Böschung nicht beeinträchtigt wird. Landschaftsprägende Einzelbäume heimischer Arten können belassen werden (z.B. Feld-Ahorn (Acer campestre) und Stiel-Eiche (Quercus robur)). Für eine stär- kere Besonnung des Böschungskopfes werden aus dem angrenzenden Bö- schungsbereich hochwüchsige naturraumfremde Baumarten entnommen, darun- ter Spätblühende Traubenkirsche (Prunus serotina), Eschen-Ahorn (Acer ne- gundo) und Götterbaum (Ailanthus altissima). Dies dient ebenfalls dazu die hei- mischen Arten zu fördern und die Ausbreitung der naturraumfremden Arten in das NSG und in angrenzende hochwertige Sandbiotope (Stadtbahnböschungen, Wegränder) einzudämmen. Schutzgut: Flora/ Vegetation, Fauna, Biotopverbund/ Biodiversität Ziel: Kompensation des Verlusts von Trockenbiotopen durch Überbauung; Erhalt des Funktionsgefüges wertgebender Biotoptypen trockenwarmer Standorte Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 65 D Auslichten einer Hecke Maßnahme: Im Süden von Flst.-Nr. 26361 wird eine Hecke ausgelichtet. Die He- cke ist etwa 80 m lang und liegt zwischen zwei Fuß- und Radwegen. Entnommen werden insbesondere naturraum-und standortfremde Arten wie Zwergmispel (Cotoneaster spec.) und Eschen-Ahorn (Acer negundo) sowie ausbreitungsstarke Arten wie die Robinie (Robinia pseudoacacia). Belassen wird ein lichter Bestand der heimischen und standorttypischen Gehölze. In den entstandenen offenen Flä- chen kann sich eine magere krautige Vegetation entwickeln. Schutzgut: Flora/ Vegetation, Fauna, Biotopverbund/ Biodiversität Ziel: Kompensation des Verlusts von Trockenbiotopen durch Überbauung; Erhalt des Funktionsgefüges wertgebender Biotoptypen trockenwarmer Standorte Entsiegelung eines ehemaligen Parkplatzes auf Flst.-Nr. 5775/12 (KOMP, FFH) Siehe Planteil 2A, Bereich 8 Maßnahme: Auf der Fläche werden sämtliche Befestigungen entfernt und bis auf den gewachsenen Boden abgetragen sowie die aufgekommenen Gehölze ent- fernt. Die Fällung der Gehölze erfolgt in Abstimmung mit dem Gartenbauamt der Stadt Karlsruhe, da möglicherweise einzelne Gehölze betroffen sind, die durch die Baumschutzsatzung der Stadt Karlsruhe geschützt sind. Sofern Geländever- tiefungen entstanden sind, werden diese mit ortsähnlichem, unbelastetem Boden- material auf das natürliche Geländeniveau aufgefüllt. Hierbei sind die natürlichen Lagerungsverhältnisse von Ober- und Unterboden zu beachten. Als geeignetes Material ist anfallendes autochthones, unbelastetes Bodenmaterial aus dem Plan- gebiet zu verwenden. Für den Oberboden darf nur schwach humoses, nährstoff- armes, karbonatfreies und sandiges Material verwendet werden. Die Durchfüh- rung sowie die möglicherweise notwendige Beschaffung geeigneten Bodenmate- rials sind mit der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz, abzustimmen. Das Flurstück ist im Bodenschutz- und Altlastenkataster der Stadt Karlsruhe als altlastenverdächtige Fläche registriert. Das anfallende Aushubmaterial ist boden- schutz- und abfallrechtlich zu untersuchen und entsprechend der Ergebnisse ei- ner weiteren Verwendung, Behandlung oder einer fachgerechten Entsorgung zu- zuführen. Durch die Wiederherstellung und Verbesserung von Bodenfunktionen erfolgt eine Aufwertung für das Schutzgut Boden. Die Vegetationsentwicklung wird der spontanen Begrünung überlassen, es erfol- gen keine Einsaaten. Schutzgut: Boden, Flora/ Vegetation, Fauna, Biotopverbund/ Biodiversität, Land- schaftsbild Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 66 Ziel: Wiederherstellung natürlicher Bodenverhältnisse; Kompensation des Ver- lusts von Trockenbiotopen durch Überbauung; Erhalt des Funktionsgefüges wert- gebender Biotoptypen trockenwarmer Standorte Aufwertung der Grünflächen der Rennbuckel-Düne auf Teilflächen Flst.-Nr. 24506 und 24513 (KOMP, FFH) A Entwicklung Sandrasen südlich des Schulgeländes Siehe Planteil 2A, Bereich 5 Maßnahme: Auf der Grünfläche im Süden des Flurstücks 24506 werden auf den am Mittel- und Unterhang liegenden Dünenabschnitten Sandrasen entwickelt. Die Flächen sind aktuell stark mit der Leguminose Bastard-Luzerne (Medicago x va- ria) durchsetzt. Somit erfolgt stetiger Stickstoffeintrag in die natürlicherweise ma- geren Sandflächen. Die Maßnahme beinhaltet das Abziehen der Grasnarbe auf den entsprechenden Flächen mit reichlich Luzerne-Aufkommen in drei bis vier aufeinanderfolgenden Abschnitten. Die Abschnitte verlaufen senkrecht zum Hang und werden im Ab- stand weniger Jahre umgesetzt. Anschließend ist zu prüfen, ob die reguläre Pflege (zweimalige späte Mahd mit Abräumen) ausreichend ist und die Fläche in das reguläre Pflegeregime übernommen werden kann. Schutzgut: Flora/ Vegetation, Fauna, Biotopverbund/ Biodiversität, Landschafts- bild Ziel: Kompensation des Verlusts von Trockenbiotopen durch Überbauung; Erhalt des Funktionsgefüges wertgebender Biotoptypen trockenwarmer Standorte B Aufwertung Gehölzbestand nördlich des Schulgeländes Siehe Planteil 2A, Bereich 4 Maßnahme: Der Gehölzbestand auf Flst,.-Nr. 24513 östlich des Fußwegs nördlich der Schule am Rennbuckel wird aufgelichtet durch Entnahme standortfremder Gehölze (v.a. Götterbaum (Ailanthus altissima), Flieder (Syringa spec.)) und Frei- stellen der großen Eiche sowie durch Entnahme von Müll und Schnittgutablage- rungen. Zu den östlich angrenzenden Gärten wird ein 10,00 m breiter Streifen gerodet und zweimal jährlich gemäht. Er kann Spaziergängerinnen und Spazier- gängern als Weg dienen, wird aber nicht explizit als solcher ausgewiesen. Die Durchgängigkeit soll Schnittgutablagerungen durch soziale Kontrolle verhindern. Schutzgut: Flora/ Vegetation, Fauna, Biotopverbund/ Biodiversität, Landschafts- bild Ziel: Kompensation des Eingriffs in Natur und Landschaft im Zuge der Eingriffsre- gelung Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 67 Aufwertung Waldrand Theodor-Heuss-Allee und L560 auf Teilfläche Flst.-Nr. 70201 (KOMP) Siehe Planteil 2B, Bereich 11 Maßnahme: Der Waldrand entlang der Theodor-Heuss-Allee (Distrikt 20/0/hkV Reitschulschlag) zwischen der Kreuzung Breslauer Straße und L 604, an der Lei- tungsschneise und entlang der Theodor-Heuss-Allee östlich der Albert-Schweit- zer-Straße sowie entlang der L 560 südlich des Pfinz-Entlastungskanals (Distrikt 20/0/k7 Reitschulschlag) wird aufgewertet. Es erfolgt eine Erstpflege zur Herstel- lung eines lichten, arten- und strukturreichen Waldrands sowie die Förderung der Strauch- und Krautvegetation durch Auflichtung des Baumbestands. Bäume ers- ter Ordnung werden aus dem fahrbahnnahen Randbereich entnommen. Stabile und interessante Solitärbäume werden belassen und freigestellt. Dichte Saumbe- reiche und Sträucher werden abschnittsweise auf den Stock gesetzt. Verjüngung von Ahorn (Acer spec.) wird zugunsten anderer Baumarten und Sträucher zurück- genommen. Spätblühende Traubenkirsche (Prunus serotina) und Robine (Robi- nia pseudoacacia) werden zurückgedrängt. Bereiche mit großem Potenzial an aufkommenden Sträuchern werden zu Buchten ausgeformt. Heimische Sträucher werden, wenn möglich, geschont. Weitere Nachpflegearbeiten erfolgen dann im Abstand von 3 bis 5 Jahren. Der zu bearbeitende Waldrand hat eine Länge von rund 2.440 m (1.800 m entlang Theodor-Heuss-Allee Nord-Süd, 240 m entlang Leitungsschneise und Theodor-Heuss-Allee Ost-West, 400 m entlang L 560), die Bearbeitungstiefe liegt bei 5,00 bis10,00 m, stellenweise kann sie auch bis 20,00 m reichen. Für die Bilanzierung werden entlang der Theodor-Heuss-Allee Nord-Süd 5,00 m angesetzt, für die Abschnitte östlich der Albert-Schweitzer- Straße 10,00 m. Schutzgut: Flora/ Vegetation, Fauna, Biotopverbund/ Biodiversität, Landschafts- bild Ziel: Kompensation des Eingriffs in Natur und Landschaft im Zuge der Eingriffsre- gelung Aufwertung Waldrand Oberreuter Hardt südlich der Kleingartenanlage auf Teilflächen Flst.-Nr. 22703 (KOMP) Siehe Planteil 2B, Bereich 9 Maßnahme: Im Distrikt 13 Hardt wird der nordostexponierte Waldrand südlich der Kleingartenanlage aufgewertet. Es erfolgt die Herstellung eines artenreichen, e- her mageren Krautsaums ohne Neophyten von ca. 8,00 bis 10,00 m Breite. Die Erstpflege beinhaltet die Herstellung eines lichten, arten- und strukturreichen Waldrandes mit Übergangsbereichen zu einem Krautsaum. Die Strauch- und Krautvegetation wird durch Auflichtung des Baumbestandes gefördert. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 68 Neophyten, insbesondere Spätblühende Traubenkirsche (Prunus serotina) und Kirschlorbeer (Prunus laurocerasus), werden zurückgedrängt und gezielt heraus- gerissen. Bäume erster Ordnung werden aus dem Randbereich entnommen. Stabile und interessante Solitärbäume werden belassen und freigestellt. Ahorn- verjüngung, Robinien (Robinia pseudoacacia) und deren Jungwuchs werden zu- gunsten anderer Baumarten und Sträucher zurückgedrängt. Bereiche mit großem Potenzial für aufkommende Sträucher und eine artenreiche Saumvegetation wer- den zu Buchten ausgeformt. Die Krautsäume werden zwei- bis viermal jährlich gemäht mit Abräumen des Mahdguts. Goldrute (Solidago gigantea, S. canadensis), Robinie und Spätblü- hende Traubenkirsche werden gezielt herausgerissen. Japanischer Staudenknö- terich (Fallopia japonica) wird durch Abmähen eingedämmt (fünfmal pro Jahr, je nach Erfordernis zwei- bis dreimal im Mai, Juni, August, jeweils nach Neuaustrieb bei Erreichen einer Bestandshöhe von ca. 40 cm), alle abgeschnittenen Pflanzen- teile werden sorgfältig eingesammelt und sofort fachgerecht entsorgt (keine Kom- postierung!). Dies erfolgt zunächst über einen Zeitraum von 3 Jahren. Die Maß- nahme könnte durch temporäre Beweidung mit Ziegen und Schafen unterstützt werden. Der zu bearbeitende Waldrand hat eine Länge von rund 1.300 m, die Bearbei- tungstiefe liegt bei 10,00 m, stellenweise kann sie auch bis 25,00 m betragen. Für die Bilanzierung werden 10,00 m angesetzt Schutzgut: Flora/ Vegetation, Fauna, Biotopverbund/ Biodiversität, Landschafts- bild Ziel: Kompensation des Eingriffs in Natur und Landschaft im Zuge der Eingriffsre- gelung Aufwertung des Waldbestands zwischen L 604 und Europäischer Schule auf Teilflächen Flst.-Nr. 68813/4 (KOMP) Siehe Planteil 2B, Bereich 10 Maßnahme: In der Karlsruher Waldstadt wird ein Waldbestand zwischen L 604 und Europäischer Schule (Distrikt 20/0/k7 Reitschulschlag) aufgewertet. Aktuell handelt es sich um einen labilen, jungen Mischwald aus Wald-Kiefer (Pinus syl- vestris), Rot-Eiche (Quercus rubra) und Rot-Buche (Fagus sylvatica). Wald-Kiefer und Rot-Buche zeigen erhebliche Trockenschäden. In der zweiten Baumschicht kommen zudem Hainbuche (Carpinus betulus), Berg-Ahorn (Acer pseudoplata- nus) und wenig Stechpalme (Ilex aquifolium) sowie reichlich Spätblühende Trau- benkirsche (Prunus serotina) und Rot-Eiche vor. In der Strauchschicht finden sich zudem Feld-Ahron (Acer campestre) sowie randlich Roter Hartriegel (Cornus san- guinea) und Schwarzer Holunder (Sambucus nigra). Die Krautschicht ist spärlich Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 69 ausgeprägt. Stellenweise dominieren Himbeere (Rubus caesius) und Brombeere (Rubus sectio Rubus). In Siedlungsnähe ist viel Lorbeer-Kirsche (Prunus lauro- cerasus) vorhanden, vereinzelt auch eine standorttypische Waldbodenflora mit Besenginster (Cytisus scoparius), Vielblütiger Weißwurz (Polygonatum multiflo- rum), Maiglöckchen (Convallaria majalis), Efeu (Hedera helix), Sparriger Segge (Carex muricata agg.) und Gewöhnlicher Nelkenwurz (Geum urbanum). In der Krautschicht kommen Sämlinge von Berg-Ahorn, Spitz-Ahorn (Acer platanoides), Feld-Ahorn, Hainbuche, Rot-Buche und Eberesche (Sorbus aucuparia) auf. Ziel ist die Entwicklung eines naturnahen, stabilen Waldbestands: ein Eichen-Sekun- därwald mit hoher Beteiligung der Hainbuche und beigemischt Eberesche, Feld- Ahorn, Winter-Linde (Tilia cordata) und Elsbeere (Sorbus torminalis). Dies erfolgt durch die Entnahme der labilen Kiefer sowie nichtheimischer Gehölzarten (Spät- blühende Traubenkirsche, Rot-Eiche, weitere Koniferen). Heimische standortge- rechte Arten (Rot-Buche, Vogel-Kirsche, Berg-Ahorn, Feld-Ahorn) werden in der Fläche belassen. Stiel- und Trauben-Eiche (Quercus robur, Quercus petraea), Hainbuche, Eberesche, Feld-Ahorn, Winter-Linde und Elsbeere werden gepflanzt mit Dominanz der Eiche. Lorbeer-Kirsche, Spätblühende Traubenkirsche und Brombeere werden zurückgedrängt, wo sie die standorttypische Krautschicht be- einträchtigen. Schutzgut: Flora/ Vegetation, Fauna, Biotopverbund/ Biodiversität Ziel: Kompensation des Eingriffs in Natur und Landschaft im Zuge der Eingriffsre- gelung Entwicklung von Trockenbiotopen nördlich Kaiserslauterner Straße auf Flst.-Nr. 12153 (KOMP, FFH) Siehe Planteil 2A, Bereich 7 Maßnahme: Das Flurstück 12153 liegt nördlich der Kaiserslauterner Straße nach allen Seiten von Verkehrswegen umgeben. Aktuell befindet sich auf der Fläche ein Mosaik aus Gebüsch mittlerer Standorte, Rosen-/ Brombeer-Gestrüpp und grasreicher ausdauernder Ruderalvegetation mit Magerkeitszeigern. Kleinflächig liegen darin Grünschnitt-Ablagerungen. Die Gehölzbestände sind dicht und wer- den überwiegend von Hundsrose (Rosa canina), Liguster (Ligustrum vulgare) und Brombeere (Rubus sectio Rubus) aufgebaut. Zur Kaiserslauterner Straße hin wird der Bestand höherwüchsiger und artenreicher, u.a. mit Berg-Ahorn (Acer pseu- doplatanus), Feld-Ahorn (Acer campestre), Walnuss (Juglans regia), Rotem Hart- riegel (Cornus sanguinea), Götterbaum (Ailanthus altissima) und Hasel (Corylus avellana). Die Ruderalvegetation ist bultig und verfilzt. Sie wird dominiert von den Gräsern Glatthafer (Arrhenatherum elatius), Land-Reitgras (Calamagrostis epige- jos), Kriechende Quecke (Elymus repens), Rot-Schwingel (Festuca rubra), Rotes Straußgras (Agrostis capillaris) und Schmalblättriges Rispengras (Poa Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 70 angustifolia). Eingestreut sind Brachezeiger magerer Standorte wie Rainfarn (Tanacetum officinale), Aufrechtes Fingerkraut (Potentilla recta), Kleiner Oder- mennig (Agrimonia eupatoria) und Tüpfel-Johanniskraut (Hypericum perforatum). Ziel ist die Entwicklung einer artenreichen Ruderalvegetation mit Arten der Sand- und Magerrasen sowie die Schaffung von Offenbodenflächen. Dies erfolgt durch die Rodung der Gehölze (inkl. Wurzelstöcke) bis auf wenige solitäre dornentra- gende Sträucher (Rosen, Weißdorn) und einzelne heimische Bäume und Sträu- cher entlang der Kaiserslauterner Straße, das Mähen der Ruderalvegetation mit Abräumen des Mahdguts sowie das stellenweise Öffnen der dichten verfilzten Grasnarbe z.B. durch die Bearbeitung mit Striegel oder Egge ggf. kleinflächig mit einer Fräse. Die Fläche wird der Selbstbegrünung überlassen. Sie wird einmal jährlich im Spätsommer gemäht und das Mahdgut abgeräumt. Schutzgut: Flora/ Vegetation, Fauna, Biotopverbund/ Biodiversität Ziel: Kompensation des Verlusts von Trockenbiotopen durch Überbauung; Erhalt des Funktionsgefüges wertgebender Biotoptypen trockenwarmer Standorte Entwicklung von Trockenbiotopen südlich Kaiserslauterner Straße auf Flst.- Nr. 12165/1 (KOMP, FFH) Siehe Planteil 2A, Bereich 7 Maßnahme: Die Maßnahmenfläche liegt südlich der Kaiserslauterner Straße am Rand einer einheitlich bewirtschafteten Fläche, welche auch die Flurstücke 12163, 12164 und 121615 umfasst. Aktuell wird die Fläche von einer grasreichen ausdauernden Ruderalvegetation mit Arten der Sand- und Magerrasen einge- nommen. Der Bestand liegt brach, ist bultig und verfilzt. Gehölze kommen auf und zeigen bereits ein Alter von bis zu 3 Jahren. Der Bestand wird dominiert von den Gräsern Glatthafer (Arrhenatherum elatius), Ruchgras (Anthoxanthum odoratum), Land-Reitgras (Calamagrostis epigejos), Rot-Schwingel (Festuca rubra), Rotes Straußgras (Agrostis capillaris) und Schmalblättriges Rispengras (Poa angustifo- lia). Eingestreut sind Brachezeiger magerer Standorte wie Aufrechtes Fingerkraut (Potentilla recta), Kleiner Odermennig (Agrimonia eupatoria) und Tüpfel-Johan- niskraut (Hypericum perforatum). In Bereichen ohne dichten Grasfilz finden sich zudem die Magerkeitszeiger Silber-Fingerkraut (Potentilla argentea), Hasen-Klee (Trifolium arvense) und Feld-Hainsimse (Luzula campestris). Das Aufkommen von Gehölzen zeigt die unterbliebene bzw. zu geringe Nutzung der Fläche. Häufig sind Acker-Rose (Rosa arvensis), Brombeere (Rubus sectio Rubus), Stiel-Eiche (Quercus robur) und Spätblühende Traubenkirsche (Prunus serotina). Mittig steht eine alte Mostbirne. Im Bereich, der von der Krone überschirmt wird, wächst ein Brombeer-Gestrüpp. Durch regelmäßige Mahd (zweimal jährlich) mit Abräumen des Mahdguts wird ein Magerrasen bodensaurer Standorte entwickelt. Möglich ist auch nach einigen Jahren eine extensive Beweidung mit Schafen, Ziegen oder Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 71 Eseln mit einer Nachmahd. Sollte der Grasfilz die Entwicklung eines artenreichen Magerrasens erschweren, können die verfilzte Grasnarbe und die Bereiche mit starkem Gehölzaufkommen geöffnet werden z. B. durch die Bearbeitung mit Strie- gel oder Egge ggf. kleinflächig mit einer Fräse. Für die Mostbirne erfolgt ein Pflege- und Erhaltungsschnitt, um die Bewirtschaftung der Fläche im Traufbereich zu erleichtern und den Baum langfristig zu sichern. Schutzgut: Flora/ Vegetation, Fauna, Biotopverbund/ Biodiversität Ziel: Kompensation des Verlusts von Trockenbiotopen durch Überbauung; Erhalt des Funktionsgefüges wertgebender Biotoptypen trockenwarmer Standorte 5.9.4 Umweltbaubegleitung Die boden-, natur- und artenschutzrechtlichen Maßnahmen werden von einem fachkundigen Büro begleitet und kontrolliert (ökologische Baubegleitung). Dies betrifft insbesondere die Umsetzung artenschutzrechtlicher Maßnahmen, die Ge- staltung der öffentlichen Grünfläche sowie die Maßnahmen zur Sicherung des Verbunds trockenwarmer Lebensräume zur Stabilisierung des FFH- und Natur- schutzgebiets „Alter Flugplatz Karlsruhe“. Zudem ist die Umsetzung der bodenbezogenen Kompensationsmaßnahmen im Sinne des vorsorgenden Bodenschutzes durch eine bodenkundliche Baubeglei- tung zu gewährleisten. Das Bodenmanagementkonzept (nachsorgender Boden- schutz) zum Umgang (Umlagerung, Entsorgung etc.) mit dem schadstoffhaltigen Bodenmaterial, sowie zu den sich hieraus ergebenden abfall- und bodenschutz- rechtlichen Fragestellungen ist durch einen qualifizierten Sachverständigen zu er- arbeiten und zu begleiten (siehe Umweltbericht, Kapitel 9.1.1 und 9.1.4). Die Ab- stimmung erfolgt mit der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz. Die ge- troffenen Maßnahmen sowie das Erlebte und Veranlasste werden dokumentiert und der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz, vorgelegt. 5.9.5 Monitoring Für die Auswirkungen auf das angrenzende Schutzgebiet, die Wirksamkeit der umgesetzten artenschutzrechtlichen Maßnahmen sowie den Erfolg der Kompen- sationsmaßnahmen zur Entwicklung gehölzarmer, trockenwarmer Biotopstruktu- ren ist ein ökologisches Monitoring einzurichten. Gleiches gilt für die vorgezoge- nen Vermeidungsmaßnahmen für das FFH-Gebiet. Im Rahmen des Monitorings sind zudem die Auswirkungen durch erhöhten Besucherdruck, insbesondere die Verbreitung von Trampelpfaden sowie von Tritt- und Eutrophierungsschäden an der Vegetation entlang von Wegen und Pfaden im Schutzgebiet zu dokumentie- ren. Zu eruieren ist außerdem, inwieweit sich bestimmte Indikatorarten für eine Beurteilung von Störeinflüssen durch die Freizeitnutzung eignen (z. B. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 72 Feldlerche). Weiterhin zu betrachten sind das Vorkommen sowie die Ausbreitung von invasiven Arten im Plangebiet. Inhalte und Methodik des Monitorings sind in Absprache mit der Stadt Karlsruhe noch zu konkretisieren. Die Maßnahme ist außerdem mit dem Regierungspräsi- dium Karlsruhe im Hinblick auf die Monitoringpflicht nach Art. 11 der FFH-Richtli- nie abzustimmen. Soweit das Regierungspräsidium den Alten Flugplatz Karlsruhe in die Erfolgskontrollen von Pflegearbeiten in ausgewählten Naturschutzgebieten einbezieht, ist auch dahingehend eine Koordination sinnvoll. Die Ergebnisse des Monitorings sind der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeits- schutz Fachbereich Ökologie, jährlich zur Beurteilung vorzulegen. Die sich aus dem Monitoring ergebenden Änderungen sind nach Absprache umzusetzen. 5.9.6 Zuordnung gemäß § 9 Abs. 1 a BauGB Im Rahmen der Entwicklung des Plangebiets sind gemäß Ziffer 9 der planungs- rechtlichen Festsetzungen sowohl planinterne als auch planexterne Ausgleichs- maßnahmen erforderlich. Diese werden über eine Zuordnungsfestsetzung sämt- lichen Grundstücken im Plangebiet zugeordnet und die Anteile der Verkehrsflä- chen und Baugrundstücke beziffert. Baugrundstücke, für deren Bebauung bereits nach dem alten Bebauungsplan Nr. 614 „Nutzungsartfestsetzung“ eine Baugenehmigung erteilt wurde oder auf denen denkmalgeschützte Bestandsbauten vorhanden sind, erfolgt flächenmäßig nur in- soweit eine Zuordnung der Ausgleichsmaßnahmen, als der Bebauungsplan „Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße“ eine weitergehende überbaubare Grundstücksfläche festsetzt. 5.10 Flächen oder Maßnahmen zur Regelung des Wasserabflusses Im Straßenbegleitgrün ist jede Nutzung untersagt, die einer Versickerung entge- gensteht. Das Niederschlagswasser von öffentlichen Flächen im Plangebiet wird zum Teil straßenrandbegleitenden Versickerungsmulden zugeführt und zum Teil über das öffentliche Kanalnetz (Regenwasserkanal) in die zwei großen Gelän- demulden im Bereich der „Parkfenster“ geleitet, welche die Versickerungsfunk- tion übernehmen. Schmutzwasser ist in jedem Fall für eine Versickerung ohne Vorreinigung nicht geeignet und wird daher direkt in das öffentliche Kanalnetz (Schmutzwasserkanal) eingeleitet. Das Niederschlagswasser von Grundstücken, die bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden, soll durch Versickerung oder ortsnahe Einleitung in ein oberirdisches Gewässer beseitigt werden. Nieder- schlagswasser von Dachflächen oder sonstigen befestigten Flächen ist – soweit schadlos möglich – über Versickerungsmulden zur Versickerung zu bringen oder Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 73 zu verwenden (z. B. zur Gartenbewässerung). Ausgenommen sind Flächen, auf denen nachgewiesen ist, dass eine schadlose Versickerung aufgrund der Bo- denbeschaffenheit nicht möglich ist. Auch Flächen mit Bestandsgebäuden dür- fen wie bisher in das bestehende Entwässerungssystem entwässern. Die Mul- den sind nach dem Regelwerk der „Deutschen Vereinigung für Wasserwirt- schaft, Abwasser und Abfall e. V.“ Arbeitsblatt DWA-A 138 („Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur Versickerung von Niederschlagswasser“) zu bemessen, die Mindeststärke der Oberbodenschicht mit Rasendecke ist vorgegeben. Eine Versickerung des Niederschlagswassers auf den meisten Baugrundstü- cken ist aufgrund der weitgehenden Unterbauung der Baublöcke mit Tiefgara- gen nur verzögert möglich. Das anfallende private Niederschlagswasser soll deshalb insbesondere durch extensive Dachbegrünung der Gebäude mit Flach- dach und intensive Begrünung der Tiefgaragen zurückgehalten und privaten Versickerungsflächen zugeführt werden. Die Realisierung der Versickerung des privaten Niederschlagswassers auf privater Fläche ist zwischen den Planern der Tiefgarage und dem Entwässerungsplaner eng abzustimmen. 5.11 Flächen für Aufschüttungen und Abgrabungen Mit den getroffenen Regelungen zu Aufschüttungen und Abgrabungen wird ge- währleistet, dass die Übergänge von privaten zu öffentlichen Flächen homogen sind und das Straßenbild nicht negativ beeinträchtigt wird. Außerdem soll so si- chergestellt werden, dass auf den Grundstücken durch Abgrabungen keine zu- sätzlichen Wohnungen im Souterrain entstehen. 5.12 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte Das im Bebauungsplan eingetragene Geh-, Fahr- und Leitungsrecht mit der Be- zeichnung „gr, fr, lr“ im Süden der GBF 1 und des WA 2 wird zugunsten des für die Stadtentwässerung zuständigen Erschließungsträgers zum Zwecke der Lei- tungsversorgung und -unterhaltung festgesetzt. In besagtem Bereich befinden sich zwei bestehende Hauptsammler, die erhalten werden und somit inklusive der Trassierung gesichert werden sollen. Die entsprechend belegten Flächen sind von jeglicher Bebauung freizuhalten und sollen ergänzend zum Geh-, Fahr- und Leitungsrecht im Bebauungsplan durch eine Dienstbarkeit im Grundbuch dauerhaft gesichert werden. Das im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans eingetragene Gehrecht auf den Grundflächen der Arkaden der SO- und MU 2-Baufelder wird in den jeweils an- gegebenen Tiefen zugunsten der Allgemeinheit festgesetzt. Es liegt unterhalb der Arkaden rund um den Quartiersplatz und damit im Übergangsbereich der geplanten öffentlichkeitswirksamen Nutzungen zum angrenzenden öffentlichen Platzraum. Hiermit soll eine Begehung durch die Allgemeinheit sichergestellt Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 74 werden. Die Flächen bleiben im Privateigentum. Sie sollen ergänzend zur Fest- setzung als Gehrecht im Bebauungsplan mit einer Dienstbarkeit im Grundbuch dauerhaft gesichert werden. Das im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans eingetragene Geh-, Fahr- und Leitungsrecht mit der Bezeichnung „gr, fr, lr“ unterhalb der Straßenüberbauung des MU 3, Baufeld 19, wird zugunsten der Ver- und Entsorgungsträger festge- setzt, wobei zugunsten der Allgemeinheit darüber hinaus ein Geh- und Fahrrecht besteht. Sie sollen ergänzend zu den Festsetzungen im Bebauungsplan mit ent- sprechenden Dienstbarkeiten im Grundbuch dauerhaft gesichert werden. 5.13 Schallschutz Zur Ermittlung und Beurteilung der schalltechnischen Auswirkungen durch und auf das Bebauungsplangebiet hat das Büro Kurz und Fischer GmbH eine Schal- limmissionsprognose erstellt. Das Gutachten 10912-2a vom 7. Juli 2022 ersetzt hierbei das Gutachten 10912-1a vom 7. Juli 2021 auf Grundlage des aktuellen Planstands (Bebauungsplan-Entwurf mit Stand vom 5. Juli 2022). Schalltechnische Einwirkungen auf das Plangebiet durch Straßen- und Schie- nenverkehrslärm: Die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) nennt unter anderem Orientierungs- werte für allgemeine Wohngebiete und Mischgebiete, nicht für urbane Gebiete, Sondergebiete und Flächen für Gemeinbedarf. Zur Beurteilung der geplanten ur- banen Gebiete sowie der Gemeinbedarfsflächen werden in der Schallimmissi- onsprognose der Kurz und Fischer GmbH hilfsweise die Orientierungswerte für allgemeine Wohngebiete, zur Beurteilung des geplanten Sondergebiets die Ori- entierungswerte für Mischgebiete herangezogen. Im Bereich der geplanten ur- banen Gebiete werden die zur Beurteilung herangezogenen Orientierungswerte der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) am Tag und 45 dB(A) in der Nacht überschritten. Im Bereich der allgemeinen Wohngebiete werden die Orientierungswerte nachts in Teilbereichen überschritten (siehe Anlagen 2.5 und 2.6 der Schallimmissionsprognose, Isophonendarstellungen unter Berücksichti- gung freier Schallausbreitung ohne vorhandene und geplante Gebäude). Die zur Beurteilung der Sondergebietsfläche herangezogenen Orientierungswerte der DIN 18005 für Mischgebiete von 60 dB(A) am Tag und 50 dB(A) in der Nacht werden in der geplanten SO-Fläche weitgehend überschritten, ebenso in den südlich gelegenen Mischgebietsflächen. Aufgrund der Überschreitungen der zur Beurteilung herangezogenen Orientie- rungswerte der DIN 18005 bzw. der weiteren zur Beurteilung herangezogenen Werte werden entsprechende Festsetzungen getroffen (z.B. Grundrissorientie- rung sowie passive Schallschutzmaßnahmen durch entsprechenden Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 75 Ausgestaltung der Außenbauteile von Aufenthaltsräumen). Die höchsten Beur- teilungspegel innerhalb des Plangebiets liegen allerdings deutlich unterhalb der Werte von 70 dB(A) tags bzw. 60 dB(A) nachts, die in der Rechtsprechung als Schwellenwerte zum Schutz für Gesundheit und Eigentum gesehen werden. Zur Bewertung möglicher Freibereiche wird gutachterlich festgehalten, dass der Orientierungswert der DIN 18005 für Freibereiche in allgemeinen Wohngebieten von 55 dB(A) am Tag innerhalb der geplanten allgemeinen Wohngebiete einge- halten bzw. unterschritten wird. Innerhalb der Teilbereiche westlich der Erzber- ger Straße werden die jeweiligen Orientierungswerte den Verkehrswegen zuge- wandt überschritten, auf der abgewandten Seite unterschritten. Da unter Berück- sichtigung der Vorgehensweise des Berliner Leitfadens die Beurteilungspegel von meist Lr < 65 dB(A) in Außenwohnbereichen als gerade noch zumutbar er- achtet werden, müssen keine Maßnahmen zur Anordnung der Außenwohnberei- che zwingend festgesetzt werden. Da das denkmalgeschützte Gebäude des ehemaligen Casinos keinen schützenswerten Außenbereich besitzt, sind eben- falls keine weiteren Schutzmaßnahmen erforderlich. Die aktuelle Planung sieht die Unterbringung einer Kindertagesstätte im Bau- feld 6 vor. Hier wird der Immissionsgrenzwert von Freibereichen für allgemeine Wohngebiete von 59 dB(A) unterschritten. Sollten im Zuge der konkreten Pro- jektplanung weitere Standorte geplant werden, ist jeweils im Detail zu prüfen, ob und bei Bedarf welche Maßnahmen zu treffen sind. Schalltechnische Einwirkungen auf das Plangebiet durch Hubschrauberlärm: Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens zum geplanten Hubschrauber-Son- derflugplatz am Neubau der St. Vincentius-Kliniken Karlsruhe wurde eine Schal- limmissionsprognose durch die ITA Ingenieurgesellschaft, Weimar (Stand 26. September 2016) erstellt. Des Weiteren liegt eine Schallimmissionsprognose im Rahmen des Genehmigungsverfahrens zum Hubschraubersonderflugplatz des Städtischen Klinikums Karlsruhe auf dem Ersatzneubau nördlich des Hauses R vor. Aus den Ergebnisdarstellungen dieser beiden Gutachten kann laut Schallimmis- sionsprognose der Kurz und Fischer GmbH abgeleitet werden, dass keine rele- vanten Geräuscheinwirkungen durch die Hubschrauberflüge innerhalb des Plan- gebiets zu erwarten sind. Die zu erwartenden Beurteilungspegel liegen deutlich unter 45 dB(A) tags bzw. 35 dB(A) nachts. Schalltechnische Einwirkungen auf das Plangebiet durch Anlagenlärm – Gewer- begebiet GE (AMAG): Auf der als Gewerbegebiet GE ausgewiesenen Fläche im Plangebiet befindet sich derzeit der Betrieb AMAG components Karlsruhe GmbH (zuvor „Aircraft Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 76 Philipp Karlsruhe GmbH“) – ein mittelständiges Unternehmen, spezialisiert auf die Herstellung von Metallteilen und Baugruppen für die Luft- und Raumfahrtin- dustrie. Die schalltechnische Situation des hinsichtlich der Nachbarschaft kritischeren nächtlichen Betriebs wird bestimmt durch die Schallabstrahlung über die Außen- bauteile (insbesondere der geöffneten Tore) und durch die der haustechnischen Anlagen. Im Oktober 2017 fanden messtechnische Untersuchungen auf dem westlich gelegenen Sportgelände statt, um die schalltechnische Situation im Nachtzeitraum im Bereich des Plangebiets zu erheben und das Rechenmodell zu verifizieren. Dabei wurde vom Betreiber die hinsichtlich der Nachbarschaft kritischste Situation simuliert, wie sie üblicherweise in den Sommermonaten vor- zufinden ist. Ergänzende Untersuchungen fanden im Dezember 2020, um die Schallemissionen zwischenzeitlich neu angeschaffter Spänepressen messtech- nisch zu erfassen. Außerhalb der in Anlage 6.2 der Schallimmissionsprognose farbig hinterlegten Flächen kann die Entwicklung des Plangebiets entsprechend der derzeitigen Be- triebstätigkeit ohne Lärmschutzmaßnahmen erfolgen. Innerhalb der farbig hinterlegten Flächen sind für eine bauliche Entwicklung Lärmschutzmaßnahmen erforderlich. Aufgrund der Überschreitungen der maß- geblichen Immissionsrichtwerte der TA Lärm werden aktive Schallschutzmaß- ahmen in Form zweier beidseitig hochabsorbierender Lärmschutzwände in den genannten Abmessungen planungsrechtlich festgesetzt. Die Lärmschutzwände sind nach den Vorgaben der „Zusätzliche Technische Vertragsbedingungen und Richtlinien für die Ausführung von Lärmschutzwänden an Straßen, ZTV-Lsw 06, Ausgabe 2006“ auszuführen. Die mindestens 8,00 m bzw. 6,00 m hohen Lärmschutzwände werden unmittel- bar an der Grundstücksgrenze zum Flurstück 22803/19 hin errichtet. Zum Schutz der Umgebung vor den Lärmemissionen die vom Betrieb AMAG ausge- hen und in Hinblick auf die festgesetzte gewerbliche Nutzung auf dem Grund- stück werden durch die Lärmschutzwände verursachte Beeinträchtigungen als vertretbar angesehen. Es ist geplant, dass die nördliche Lärmschutzwand vor der Aufnahme der Wohn- nutzungen der MU-Baufelder 19, 20 und 25 bzw. WA-Baufelder 10, 15, 17 und 18 errichtet wird. Außerdem soll die südliche Lärmschutzwand vor der Aufnahme der Wohnnutzungen der MU-Baufelder 19, 20 und 27 bzw. WA-Baufelder 17, 18, 21 und 23 errichtet werden. Auch unter Berücksichtigung der o. g. abge- stimmten aktiven Maßnahmen können die Immissionsrichtwerte der TA Lärm im Nahbereich des Betriebs nicht an allen Fassaden im Umfeld eingehalten wer- den. Eine weitere Ergänzung dieser aktiven Maßnahmen ist aus städtebaulichen Gründen nicht möglich. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 77 Daher werden weitergehende passive Maßnahmen planungsrechtlich festge- setzt. In diesem Zusammenhang wird durch die angrenzend geplanten, durch- gängigen Gebäuderiegel der MU-Baufelder 19, 20, 25 und 27 eine abschir- mende Wirkung auf die dahinter liegenden Gebäude in den WA-Baufeldern 10, 15, 17, 18, 21 und 23 erzeugt. Von den festgesetzten baulichen Reihenfolgen kann ausnahmsweise abgewichen werden, wenn im Baugenehmigungsverfah- ren bzw. Kenntnisgabeverfahren der Nachweis erbracht wird, dass durch andere Maßnahmen die Immissionsrichtwerte der TA Lärm durch Anlagenlärm einge- halten sind. Dies kann zum Beispiel durch Grundrissorientierung, Eigenabschir- mung, Nutzung der Aufenthaltsräume und spezielle bauliche Maßnahmen (ver- gleiche aufgeführte Maßnahmen in Ziffer 13.5) erreicht werden. Schalltechnische Einwirkungen auf das Plangebiet durch Anlagenlärm – Einge- schränktes Gewerbegebiet GEe, Baufeld 16 (Duale Hochschule): Auf den bestehenden Flurstücken 19713 und 24496/5 ist derzeit die Duale Hoch- schule Baden-Württemberg ansässig, außerdem ist noch eine Tanzschule ge- nehmigt. Die Erschließung und Nutzung der Tiefgarage und der vorhandenen oberirdi- schen Stellplätze (vorwiegend am Tag, mit vereinzelten Fahrbewegungen im Nachtzeitraum) ist aus schalltechnischer Sicht unproblematisch. Konflikte, die ggf. durch neue Nutzungen in der Zukunft entstehen, können im GEe auf der Ebene der Baugenehmigung gelöst werden. Schalltechnische Einwirkungen durch Sportlärm – Merkur Akademie: Im Bereich der nördlich des Plangebiets gelegenen Merkur Akademie gilt der Bebauungsplan „Nördlich New-York-Straße“, der zwei Sondergebiete (SO) fest- setzt. Im SO 1 befindet sich ein Kleinspielfeld, während im westlichen SO 2 ein Kleinspielfeld (Fußball) und im östlichen SO 2 ein Spielfeld für Basketball verortet sind. Die Nutzung der Sportanlagen durch Schulen ist nach den Vorgaben der 18. BImSchV privilegiert und muss daher nicht bewertet werden. Bei außerschulischer und durchgehender Vollnutzung der beiden westlichen Spielfelder treten im Baufeld 1 (WA) im maßgeblichen Beurteilungszeitraum werktags außerhalb der Ruhezeiten Überschreitungen des Immissionsrichtwerts der 18. Bundesimmissionsschutzverordnung (BImSchV) für allgemeine Wohn- gebiete von 55 dB(A) auf. Es werden entsprechende Festsetzungen getroffen (Grundrissorientierung sowie passive Schallschutzmaßnahmen). Durch die ab- schirmende Wirkung der nördlichen Bebauungsreihe kann erreicht werden, dass in den südlich angrenzenden Baufenstern der maßgebliche Immissionsrichtwert der 18. BImSchV eingehalten oder unterschritten ist. Schalltechnische Einwirkungen durch Sportlärm – Baseball-Felder: Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 78 Westlich der Dualen Hochschule befinden sich drei Baseballfelder, die im Zuge der Entwicklung des Plangebiets entfallen werden. Diese werden derzeit durch die Cougars genutzt (Baseball, Softball, T-Ball). Für den Fall, dass zwei der Baseballfelder übergangsweise bis zur Überbauung der entsprechenden Flä- chen weiterhin genutzt werden, wurden die Einwirkungen auf die geplante Wohn- nutzung im Umfeld untersucht. Laut Schallimmissionsprognose werden im Trainingsbetrieb die Immissionsricht- werte der 18. BImSchV am Tag innerhalb und außerhalb der Ruhezeiten an allen untersuchten Immissionsorten deutlich unterschritten. Auch bei Punktspielen und Turnieren innerhalb der Ruhezeiten wird der maßgebliche Immissionsricht- wert der 18. BImSchV am Tag innerhalb der Ruhezeiten an allen untersuchten Immissionsorten um mindestens 2 dB unterschritten. Die zulässigen Geräusch- spitzen der 18. BImSchV werden in allen Beurteilungszeiträumen ebenfalls deut- lich unterschritten, so dass insgesamt keine Maßnahmen erforderlich werden. Schalltechnische Einwirkungen durch Sportlärm des Beachvolleyballfelds süd- westlich des NCO-Clubs: Ergänzend zu den Untersuchungen zum Sportlärm wurde geprüft, ob die Nut- zung des vorhandenen Beachvolleyballfeldes zu Freizeitzwecken mit der geplan- ten schützenswerten Bebauung verträglich ist. Entsprechend den Empfehlungen des Ministeriums für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft Baden-Württemberg wird die 18. BImSchV zur Bewertung des Beachvolleyballfeldes herangezogen. Der Immissionsrichtwert der 18. BImSchV von 55 dB(A) für allgemeine Wohnge- biete wird außerhalb der Ruhezeiten werktags/ sonntags sowie innerhalb der Ru- hezeiten werktags/ sonntags mittags und abends an der geplanten schützens- werten Wohnbebauung unterschritten. In den Nachtstunden darf aufgrund des erhöhten Schutzanspruchs keine Nutzung stattfinden, in den morgendlichen Ru- hezeiten in rd. 50 % der Beurteilungszeit. Eine durchgehende Nutzung des Beachvolleyballfeldes zwischen 7 und 22 Uhr an Werktagen sowie zwischen 8 und 22 Uhr an Sonntagen ist somit möglich. Hinweis: Im Falle einer schalltechnischen Bewertung nach Freizeitlärmrichtlinie würde es aufgrund der strengeren Immissionsrichtwerte zusätzliche Einschrän- kungen der Nutzung in den Ruhezeiten abends (20 bis 22 Uhr) und an Sonnta- gen geben. Schalltechnische Einwirkungen durch Freizeitlärm – NCO-Club: Innerhalb des Plangebiets (GBF, Baufeld 29) befindet sich der bestehende NCO- Club, eine Einrichtung mit Betreuungsangeboten für Kinder und Jugendliche. Im Zuge der Planungen wurde die künftig geplante Nutzung des NCO-Clubs mit dem Stadtjugendausschuss der Stadt Karlsruhe in Hinblick auf mögliche Ge- räuscheinwirkungen innerhalb des Plangebiets abgestimmt. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 79 Die geplante Nutzung des NCO-Clubs soll vorwiegend im Tagzeitraum stattfin- den. Die vorhandene Skateanlage soll nicht mehr weiter fortbestehen. Lärmrele- vante Veranstaltungen in den Nachtstunden sind nicht geplant. Daher ist von einer schalltechnischen Verträglichkeit gemäß den Anforderungen der Freizeit- lärmrichtlinie mit den geplanten umliegenden schützenswerten Gebäuden des Plangebiets auszugehen. Westlich des NCO-Clubs ist gemäß derzeitiger Freianlagenplanung ein neuer Hindernisparcours geplant. Schalltechnisch relevant sind die Kommunikations- geräusche der Personen. Die Schallimmissonsprognose geht davon aus, dass die maßgeblichen Immissionsrichtwerte der Freizeitlärmrichtlinie von 50 dB(A) an Sonntagen und in den Ruhezeiten bzw. von 55 dB(A) an Werktagen außer- halb der Ruhezeiten eingehalten werden. Auch bei einer Bewertung nach der 18. BImSchV wären die maßgeblichen Immissionsrichtwerte eingehalten. Schalltechnische Auswirkungen des durch das Plangebiet entstehenden zusätz- lichen Verkehrs im öffentlichen Straßenraum: Im Rahmen einer umfassenden Abwägung ist zu prüfen, inwieweit durch das Plangebiet aufgrund zusätzlicher Verkehrsmengen und Reflexionen an den neuen Gebäudekörper Erhöhungen der Verkehrslärmimmissionen im öffentli- chen Straßenraum entstehen, die zu signifikanten Veränderungen der Verkehrs- lärmeinwirkungen in der bestehenden schützenswerten Nachbarschaft entlang der Erzbergerstraße führen. Hierzu wurden die Beurteilungspegel des Verkehrs- lärms (Straßenverkehr und Schienenverkehr) für den Nullfall (ohne Plangebiet) und den Planfall (mit Berücksichtigung Plangebiet) ermittelt und Pegeldifferen- zen jeweils für den Tagzeitraum und den Nachtzeitraum gebildet. Die Berechnungen haben ergeben, dass die Pegelzunahmen aufgrund des zu- sätzlichen Verkehrs und Reflexionen an den künftigen Gebäudekörpern unter 2 dB liegen (maximale Pegelzunahme: 1,7 dB). Die Werte von 70 dB(A) tags bzw. 60 dB(A) nachts, die in der Rechtsprechung als Schwellenwerte zum Schutz für Gesundheit und Eigentum gesehen werden, sind an den umliegenden bestehenden Wohngebäuden unterschritten. In Anlehnung an die Beurteilung der Wesentlichkeit einer Änderung im Sinne der 16. BImSchV sind die Pegeler- höhungen aufgrund des entstehenden zusätzlichen Verkehrs des Plangebiets nicht wesentlich und damit nicht relevant. Schalltechnische Auswirkungen des Plangebiets durch Anlagenlärm – Geplan- tes Sondergebiet SO: Innerhalb der geplanten Sondergebietsfläche soll u. a. ein Einzelhandelsmarkt entstehen. Die schalltechnischen Auswirkungen durch die geplanten Nutzungen sind im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens zu prüfen, wenn die konkreten Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 80 Planungen feststehen. Die erforderlichen Maßnahmen hinsichtlich der schall- technischen Auswirkungen durch Anlagenlärm können und sollen abschließend erst im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren festgelegt werden, wenn die detaillierten Planungen zu emittierenden Nutzungen der Sondergebietsflächen feststehen. Daher werden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens keine planungsrecht- lichen Festsetzungen zum Schallschutz aufgrund der Auswirkungen des Anla- genlärms getroffen. Eine Verlagerung der Konfliktlösung ins nachrangige Bauge- nehmigungsverfahren ist im vorliegenden Fall unschädlich, da die Festlegungen der TA Lärm die Einhaltung der Immissionsrichtwerte sicherstellt und durch tech- nische, bauliche und organisatorische Maßnahmen die Konfliktlösung möglich ist. Schalltechnische Auswirkungen des Plangebiets durch Anlagenlärm – Geplante Tiefgaragen: Da die konkreten Planungen zur Lage der Zufahrten und Abfahrten der künftigen Tiefgaragen und oberirdischen Stellplätze noch nicht exakt feststehen, können die schalltechnischen Auswirkungen im Detail erst geprüft werden, wenn die kon- kreten Planungen feststehen. Eventuell auftretende Konflikte können im Rahmen der späteren Baugenehmigungsverfahren gelöst werden. Schalltechnische Auswirkungen des Plangebiets durch die geplante Gemeinbe- darfsfläche (GBF, Baufeld 3): Im Nordosten des Plangebiets ist im Baufeld 3 eine Gemeinbedarfsfläche ge- plant. Nach derzeitigem Stand sind auf dieser Fläche eine Schule und/ oder ge- gebenenfalls sportliche Nutzungen vorgesehen. Die schalltechnischen Auswir- kungen durch die geplanten Nutzungen sind im Zuge des Baugenehmigungsver- fahrens zu prüfen, wenn die konkreten Planungen feststehen. Schalltechnische Auswirkungen des Verkehrslärms durch neu geplante Erschlie- ßungsstraßen nach 16. BImSchV: Die schalltechnischen Auswirkungen der neu geplanten Erschließungsstraßen des Plangebiets sind nach einer ersten Einschätzung auf Grundlage der verkehr- lichen Berechnungen in Hinblick auf einen möglichen Konflikt nach den Rege- lungen der 16. BImSchV nicht relevant. 6. Örtliche Bauvorschriften Um insbesondere die geplanten Vorhaben in die Umgebung einzubinden und ein gestalterisch hochwertiges Stadtquartier zu schaffen, werden ergänzend zu Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 81 den bauplanungsrechtlichen Vorschriften örtliche Bauvorschriften auf Grundlage von § 74 LBO als gestalterische Regelungen erlassen. Sie dienen dazu, den Charakter des Ortes zu bewahren und eine geordnete städtebauliche und ge- stalterische Entwicklung auch im Hinblick auf die Architektur der Gebäude und Gestaltung des öffentlichen Raumes sicherzustellen. 6.1 Dachgestaltung Die Regelungen zur Dachgestaltung werden getroffen, um einerseits das städ- tebauliche Konzept des Rahmenplans der Büros Machleidt und SINAI umzuset- zen und andererseits Ausdifferenzierungen bzw. Konkretisierungen zu ermögli- chen, die die Gestaltqualität des Quartiers positiv beeinflussen. In den festgesetzten Baugebieten sind einheitlich nur Flachdachgebäude ohne Dachüberstand zulässig. Ziel der Festsetzung ist eine ruhige und einheitliche Dachlandschaft, um dem Quartier einen homogenen Charakter zu verleihen, der sich selbstbewusst als neuer Baustein innerhalb des Stadtgefüges präsentiert. Aus ökologischen, klimatischen aber auch gestalterischen Gründen sollen Flachdächer begrünt werden (vgl. hierzu auch Ausführungen unter Ziffer 5.8 „Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Bo- den, Natur und Landschaft“). Betriebsbedingte und technische Aufbauten auf Gebäuden mit Flachdächern sind räumlich zu konzentrieren und vollständig durch eine gemeinsame, einheitlich gestaltete Einhausung mit Flachdach zu um- geben. Durch diese Regelungen werden die zum Teil voluminösen, verstreut liegenden und gestalterisch unbefriedigenden Aufbauten von technisch intensi- ven Nutzungen räumlich gebündelt und optisch durch eine Einhausung ka- schiert. Das Dach soll als „fünfte Fassade“ begriffen und gestalterisch hochwer- tig ausgebildet werden. Auch Solaranlagen sind mindestens um das Maß ihrer tatsächlichen Höhe über Oberkante Attika von allen Außenwänden abzurücken, damit diese vom öffentlichen Raum nicht einsehbar sind. Es wird auf die Vorgaben zur Ausführung unter Ziffern 2 und 8 der planungs- rechtlichen Festsetzungen und deren Begründung unter Ziffern 5.2 und 5.8 der Begründung verwiesen. 6.2 Fassadengestaltung Im kompletten Plangebiet sind grelle, fluoreszierende und spiegelnde Oberflä- chen mit Ausnahme von integrierten Solaranlagen an der Fassade unzulässig. Diese Ausnahme kann im Einzelfall im Bereich der Baufelder, die von Westen direkt an die öffentliche Grünfläche mit der Bezeichnung Parkanlage angrenzen, gemäß Ziffer 9 der planungsrechtlichen Festsetzungen zum Schutz vor Reflekti- onen unzulässig sein, sofern diese nicht reflektionsarm ausgebildet werden, um eine Beeinträchtigung des Parks und des angrenzenden Naturschutzgebietes Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 82 auszuschließen. Darüber hinaus sind metallische Oberflächen und Kunststoffverkleidungen an Gebäudefassaden unzulässig. Diese Fassadenmaterialien fügen sich nicht in ein gemischt genutztes hochwertiges Quartier ein, das an innenstadtnaher Stelle im Stadtgefüge gestalterisch erhöhten Anforderungen gerecht werden muss, und werden deshalb ausgeschlossen. Es soll ansonsten ein vielfältiger Mix unter- schiedlicher Fassadenmaterialien entstehen. Es wird darauf hingewiesen, dass Fassaden und sonstige Oberflächen in hellen Farben wenig Sonneneinstrahlung im Gebäudekörper absorbieren und zugleich eine zu starke Reflexion kurzwelli- ger Strahlung unterbinden. Sämtliche Außenfenster mit Ausnahme von Sanitärbereichen sind mit durchsich- tigem Glas auszuführen. Spiegelglas und das großflächige Abkleben von Glas- flächen mittels Folien o.ä. mit einem Beklebungsanteil über 20 % der Fensterflä- che ist unzulässig. So wird sichergestellt, dass städtebaulich ein Kontakt zwi- schen Innen und Außen hergestellt wird, sodass geschlossene Fassadenfronten trotz Befensterung vermieden werden. Dies wirkt sich positiv auf die Gestaltqua- lität und das Erleben des öffentlichen Raums aus und erhöht die soziale Kon- trolle. Davon ausgenommen sind getestete Muster gegen Vogelschlag (siehe hierzu auch Ziffer 10 der planungsrechtlichen Festsetzungen). Technische Einrichtungen (z.B. außen sichtbare Kaminrohre, Klimageräte, etc.) mit Ausnahme von Solaranlagen gemäß Ziffer 4 der örtlichen Bauvorschriften sind an Gebäude-Außenfassaden, die der öffentlichen Verkehrsfläche zuge- wandt oder von dort aus einsehbar sind, nicht zulässig. Diese haben erfahrungs- gemäß sowohl gestalterische Defizite am Gebäude als auch stadträumlich ne- gative Auswirkungen auf den Gesamteindruck eines Quartiers zur Folge und werden deshalb ausgeschlossen. Nur im Bereich der Hauszugänge sind untergeordnete Vordächer in den ange- gebenen Abmessungen zulässig. Im MU 2 und im SO sind zum Quartiersplatz hin allerdings keine Vordächer zulässig. Hiermit wird dem Wunsch nach einem überdachten und damit wettergeschützten Eingangsbereich Rechnung getragen und durch die Größenbeschänkung sichergestellt, dass diese untergeordnet sind und sich gestalterisch einfügen. Rund um den zentralen Quartiersplatz mit sei- nen öffentlichkeitswirksamen Nutzungen im Erdgeschoss soll jedoch ein ruhiges Erscheinungsbild erzeugt werden, weshalb Vordächer ausgeschlossen werden. Die hier im grafischen Teil des Bebauungsplans festgesetzten Arkaden im Erd- geschoss sorgen für ausreichend Wetterschutz und binden die platzflankieren- den Gebäude gestalterisch zu einer Einheit zusammen. 6.3 Werbeanlagen und Automaten Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 83 Im Plangebiet ist gemäß Ziffer 3 der örtlichen Bauvorschriften zum Bebauungs- plan in allen Baugebieten der Ausschluss bestimmter Arten von Werbung fest- gesetzt. Dadurch soll gestalterisch unbefriedigende Werbung ausgeschlossen werden, welche nicht mit einem hochwertigen innenstadtnahen Quartier verein- bar ist. Die Werbeanlagen sollen insgesamt gestalterisch anspruchsvoll und von untergeordneter Ausprägung sein, ohne auf eine angemessene Werbewirkung verzichten zu müssen. Werbeanlagen mit Wirkung auf das Naturschutzgebiet des Alten Flugplatzes Karlsruhe (Licht, Landschaftsbild) sind mit den obigen Re- gelungen ebenfalls ausgeschlossen. In den Wohngebieten, den urbanen Gebieten und der Gemeinbedarfsfläche, Baufeld 29, gilt außerdem Folgendes: Es sind nur Flachwerbeanlagen an der Stätte der Leistung am Gebäude parallel zur Fassade und unterhalb der Fenster des 1. Obergeschosses zulässig. Pro Betrieb ist nur eine Werbeanlage zulässig. Diese sind nur unter Einhaltung der jeweils festgesetzten Größen zulässig, die zwischen den Wohngebieten und den anderen oben genannten Baugebieten dif- ferenziert geregelt sind. Mit diesen Regelungen wird den Werbewünschen der gewerblichen Einrichtungen in den genannten Bereichen in angemessener Weise Rechnung getragen. Die Werbeanlagen fügen sich so in Proportion und Gestaltung ins Gesamtbild der Fassaden und der Gebäude ein, auch im Hinblick auf die Wechselwirkungen untereinander. Für das Sondergebiet und die Gemeinbedarfsfläche, Baufeld 3, gilt außerdem Folgendes: Es sind nur Flachwerbeanlagen am Gebäude parallel zur Fassade und unterhalb der Fenster des 2. Obergeschosses zulässig. Pro Betrieb ist nur eine Werbeanlage je Gebäudeseite zulässig. Diese sind nur unter Einhaltung der jeweils festgesetzten Größen zulässig. Die Größenvorgaben nehmen Rücksicht auf die angrenzenden allgemeinen Wohngebiete und urbanen Gebiete und sor- gen so für einen verträglichen Übergang zu den gestalterisch sensibleren Berei- chen. In den Gewerbegebieten GE und GEe gilt außerdem Folgendes: Es sind nur Flachwerbeanlagen am Gebäude parallel zur Fassade zulässig. Pro Betrieb ist nur eine Werbeanlage je Gebäudeseite zulässig. Diese sind nur unter Einhaltung der jeweils festgesetzten Größen zulässig. Insgesamt wird so den Gewerbetrei- benden eine angemessene Werbung und größere Flexibilität in der Ausgestal- tung ermöglicht und trotzdem gestalterisch Rücksicht auf die städtebauliche Struktur und die Umgebung genommen. 6.4 Solaranlagen Solaranlagen werden im Gebiet prinzipiell begrüßt und sind laut Klimaschutzge- setz Baden-Württemberg auch vorgeschrieben. Aus gestalterischen Gründen sind Solaranlagen allerdings nur auf dem Dach oder in die Fassade integriert Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 84 zulässig. Die Regelung unter Ziffer 1 der örtlichen Bauvorschriften ist in diesem Zusammenhang zu beachten. Sie sind außerdem gemäß den Regelungen unter Ziffern 2, Nr. 8 und Nr. 9 der planungsrechtlichen Festsetzungen auszuführen. Im Falle der Montage auf dem Flachdach wird so die Nichteinsehbarkeit vom öffentlichen Straßenraum aus sichergestellt, im Falle der integrierten Montage an der Fassade eine hochwertige Gestaltung. Ansonsten wird in diesem Zusam- menhang auf die diesbezüglichen Ausführungen in der Begründung unter den Ziffern 5.2 und 5.8 verwiesen. 6.5 Unbebaute Flächen, Einfriedungen Für die Vorzonen der Baugrundstücke zwischen der Straßenbegrenzungslinie und der Baulinie bzw. Baugrenze werden differenzierte Festsetzungen zum Aus- schluss von Terrassen und von bestimmten Ausführungsarten getroffen. So wird gewährleistet, dass die an den öffentlichen Raum angrenzenden privaten Grund- stücke sich gestalterisch harmonisch einfügen, und zwar mit einem Höchstmaß an Begrünung und ohne abschirmende Terrassen-Einfriedungen, sodass ein fließender freiräumlicher Übergang bis zur Gebäudekante entsteht. In diesem Zusammenhang wird klargestellt, dass zur Vorzone auch die Bereiche zwischen Gebäuden von der Straßenbegrenzungslinie bis zur gedachten Verlängerung der Baulinien bzw. Baugrenzen parallel zur Straßenbegrenzungslinie gehören. Die Geländehöhe der Vorzone muss im Übergang zum öffentlichen Raum hin niveaugleich ausgeführt werden. So wird sichergestellt, dass der Übergang vom öffentlichen zum privaten Raum ohne Höhenversprünge erfolgt und gestalte- risch homogen ist. Die Benutzung als Arbeits-, Abstell-, Müll- oder Lagerflächen ist mit Ausnahme des GE nicht zulässig. Treppenabgänge zur Tiefgarage sind in diesem Bereich ebenfalls ausgeschlossen. Somit werden räumlich-gestalteri- sche Beeinträchtigungen der Schnittstellen zum öffentlichen Raum vermieden. Ausgenommen ist lediglich das GE (also das Areal des bestehenden Gewerbe- betriebs AMAG components Karlsruhe GmbH auf dem Flurstück 22803/19, Gemar- kung Karlsruhe) zur Vermeidung von Nutzungseinschränkungen. Fahrradstell- plätze für Wohnen können in den Vorzonen zugelassen werden, sofern diese den Regelungen unter Ziffer 5 der planungsrechtlichen Festsetzungen entspre- chen. Es wird in diesem Zusammenhang auf die diesbezüglichen Ausführungen unter 5.5 der Begründung verwiesen. Die Vorzonen sind außerdem gemäß Zif- fern 5 und 8 der planungsrechtlichen Festsetzungen definiert und auszuführen. Es wird in diesem Zusammenhang auf die diesbezüglichen Ausführungen unter 5.8 der Begründung verwiesen. Zum öffentlichen Raum hin (Vorzonen) sind Einfriedungen ausgeschlossen. Im Plangebiet soll eine qualitätsvolle städtebauliche Struktur mit Hofsituationen und öffentlich zugänglichen Bereichen entstehen. Einfriedungen stehen hier dem of- fenen Charakter grundsätzlich entgegen. Ansonsten sind durchlässige Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 85 Einfriedungen (z.B. aus Drahtgeflecht) bis zu einer Höhe von maximal 1,10 m und nur in Kombination mit einer Hecke oder Strauchpflanzung aus heimischen Gehölzen in gleicher Höhe zulässig. So können den Erdgeschosswohnungen di- rekt private Außenbereiche zugeordnet werden, ohne den gewünschten offenen Gesamteindruck durch hohe Einfriedungen zu beeinträchtigen. 6.6 Nebenanlagen Der gemäß Ziffer 5 der planungsrechtlichen Festsetzungen zulässige Anteil oberirdischer wettergeschützter Fahrradstellplätze für Wohnen außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche soll mit den unter Ziffer 6 der örtlichen Bau- vorschriften zum Bebauungsplan getroffenen Regelungen in der Nähe der je- weiligen Hauseingänge liegen. Diese gewährleisten außerdem eine einheitliche und gestalterisch hochwertige Ausführung der Nebenanlagen. Dadurch wird auch die Freiraum- und Aufenthaltsqualität für die Bewohnerinnen und Bewoh- ner in den privaten Vorzonen bzw. Innenhöfen erhöht. Im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans sind im öffentlichen Raum Flächen für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung Elektrizität gekennzeichnet. Diese Anlagen haben erfahrungsgemäß nicht unerhebliche Auswirkungen auf das Stadt- und Straßenbild im öffentlichen Raum. Die getroffenen gestalteri- schen Vorgaben sorgen dafür, dass diese sich in den Kontext einfügen und räumlich-gestalterische Beeinträchtigungen vermieden werden. Außerdem kön- nen sie optional auch ökologisch ausgerichtet und mit Habitatstrukturen verse- hen werden (z.B. Anbringung von Schwalbennisthilfen). Sofern temporäre Bereitstellungsflächen für Abfallbehälter außerhalb der Ge- bäude gemäß Ziffer 5.4 der planungsrechtlichen Festsetzungen ausnahmsweise zugelassen werden, sind diese ab einer Grundfläche von mindestens 12 m² ein- zuhausen, mit einem begrünten Flachdach zu versehen und deren Außenwände mit vorgegebenen Materialien zu verkleiden. Diese Regelungen ab einer defi- nierten Größenordnung dienen der hochwertigen Gestaltung und der Vermei- dung räumlich-gestalterischer Beeinträchtigungen der privaten Freiräume und der Schnittstellen zum öffentlichen Raum. 6.7 Außenantennen, Satelliten-Empfangsanlagen, Niederspannungsfreileitun- gen Der formulierten Anforderungen an die Zulässigkeit von Außenantennen und Sa- telliten-Empfangsanlagen dienen dem Schutz des Stadtbildes, des Erschei- nungsbildes der Gebäude und der Vermeidung optischer Beeinträchtigungen des öffentlichen Raums. Ausnahmen können zur Wahrung des Grundrechts auf Informationsfreiheit (Art. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 86 5 GG) zugelassen werden. Pro Gebäude ist in diesem Fall nur eine Gemein- schaftsanlage in gebündelter Form zulässig, um die gestalterisch negativen Aus- wirkungen solcher Anlagen auf das Stadtbild zu minimieren. Niederspannungsfreileitungen sind im Geltungsbereich des Bebauungsplans aus den obigen Gründen unzulässig. 6.8 Einschränkung der Kfz-Stellplatzherstellung und -verpflichtung Allgemein gilt: Bei der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen sowie anderen Anlagen, bei denen ein Zu- oder Abgangsverkehr mittels Kraft- fahrzeugen zu erwarten ist, sind die notwendigen Kfz-Stellplätze entsprechend den Regelungen des § 37 LBO und der VwV Stellplätze in den jeweils geltenden Fassungen sowie entsprechend der örtlichen Bauvorschriften, die auf Grundlage von § 74 Abs. 2 LBO für das Plangebiet erlassen werden, herzustellen. Ergibt sich bei der Ermittlung der Anzahl an notwendigen Stellplätzen ein Bruchteil, ist ab 0,5 aufzurunden. Bei der Ermittlung von Stellplätzen gelten im Plangebiet die nachfolgenden Regelungen: Einschränkung der Stellplatzherstellung und -verpflichtung aufgrund der gegebenen städtebaulichen und verkehrlichen Rahmenbedingungen: Das neue Quartier „Zukunft Nord“ wird als nachhaltig mobiler Stadtteil entwickelt. Die städtebaulichen und verkehrlichen Rahmenbedingungen sind hierfür im Um- feld bereits vorhanden und werden im Plangebiet so realisiert, dass die Möglich- keit einer stadtverträglichen Mobilität bzw. einer reduzierten Autonutzung ge- währleistet wird, z. B. durch hohe Nutzungsmischung, gute ÖPNV-Anbindung, ein attraktives Rad- und Fußwegenetz, hohe Aufenthaltsqualitäten im öffentli- chen Raum und ausreichend Carsharing-Stellplätze. Laut Statistischem Jahrbuch 2020 lag im Jahr 2019 der durchschnittliche Pkw- Besitz (private und gewerbliche Zulassungen) in Karlsruhe bei 468,1 Pkw je 1.000 Einwohner. Bei einer mittleren Belegung einer Wohnung mit 1,95 Perso- nen ergibt sich daraus ein Autobesatz von 0,91 Pkw/ Wohnung. Neben diesen statistischen Daten wurden auch die aktuellen Ergebnisse der Erhebung „Mobi- lität in Städten - SrV 2018“ herangezogen. Diese repräsentative Haushaltsbefra- gung ergab, dass ein Haushalt in Karlsruhe im Durchschnitt mit 0,82 Privat-Pkw sowie 0,06 Dienst-Pkw ausgestattet ist. Es ist davon auszugehen, dass aufgrund der oben genannten Rahmenbedingungen und statistischen Auswertungen ein Stellplatzschlüssel von 0,9 für das Plangebiet ausreichend ist. Eine Reduzierung Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 87 der Anzahl der gemäß LBO notwendigen Stellplätze um 0,1 Kfz-Stellplätze pro Wohneinheit ist verträglich und angemessen, da somit der prognostizierte Stell- platzbedarf des Plangebietes voll abgedeckt wird. Daher wird die in der LBO enthaltene Stellplatzverpflichtung von einem Stellplatz pro Wohnung um 0,1 ge- mindert. Damit einher geht auch, dass die Herstellung von mehr als einem Kfz-Stellplatz pro Wohnung unzulässig ist. Diese Begrenzung der Stellplatzherstellung trägt zu den beschriebenen städtebaulichen und verkehrlichen Zielen des nachhaltig mobilen Stadtteils sowie zur Reduzierung der Flächeninanspruchnahme bei. Au- ßerdem dürfen Kfz-Stellplätze für Nichtwohnnutzungen nur in solcher Zahl her- gestellt werden, wie sie laut VwV Stellplätze notwendig sind. Maßgeblich ist hier der Wert, der von der Baurechtsbehörde im Baugenehmigungsverfahren ermit- telt wird. Werden bis zu einem Viertel der notwendigen Kfz-Stellplätze für Nicht- wohnnutzungen durch die Schaffung von Fahrradstellplätzen ersetzt, erhöht sich die Anzahl, die hergestellt werden darf, dadurch nicht. Diese Regelung soll ver- hindern, dass im Baugenehmigungsverfahren ein Übermaß an gewerblich de- klarierten Stellplätzen entsteht, die im Nachgang als private Stellplätze für Woh- nungen verkauft oder vermietet werden. Dies würden ebenfalls den Zielen des nachhaltig mobilen Stadtteils einer reduzierten Autonutzung und einer bedarfs- gerechten Herstellung von Stellplätzen zuwiderlaufen. Zusätzliche Einschränkung der Kfz-Stellplatzverpflichtung für Wohnungen aufgrund qualifizierter Mobilitätsverbesserungen baulicher Art: Wird für ein Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen im Baugenehmigungsver- fahren bzw. Kenntnisgabeverfahren ein Nachweis für eine dauerhafte qualifi- zierte Mobilitätsverbesserung baulicher Art vorgelegt, wird die Kfz-Stellplatzver- pflichtung um weitere 0,1 Kfz-Stellplätze pro Wohnung eingeschränkt − dies ent- spricht im Ergebnis einem Stellplatzschlüssel von 0,8 je Wohnung. Die unter Ziffer 8 der örtlichen Bauvorschriften zum Bebauungsplan aufgeführ- ten qualifizierten Mobilitätsverbesserungen stellen bauliche Maßnahmen dar, die geeignet sind, umweltfreundliche Mobilität zu fördern und somit die Nach- frage der Bewohnerinnen und Bewohner an Kraftfahrzeugen bzw. Kfz-Stellplät- zen zu reduzieren. Durch die zusätzlich über die LBO hinaus bereitzustellenden Flächen pro Wohnung (mindestens 1,2 m² Nutzfläche) und Anforderungen an die Ausstattung und Lage wird die Attraktivität umweltfreundlicher Mobilitätsfor- men erhöht. Dies trägt dem Ziel eines nachhaltig mobilen Stadtteils Rechnung. Die eingesparten Flächen für Kfz-Stellplätze werden zum Teil für die weiteren Abstellmöglichkeiten für Fahrräder und sonstige Transporthilfsmittel genutzt. Die Möglichkeit zur Einschränkung der Stellplatzverpflichtung gilt nicht für Ein- oder Zweifamilienhäuser, sondern nur für Gebäude mit mehr als zwei Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 88 Wohnungen, da es gerade im Geschosswohnungsbau meist an ausreichenden und geeigneten Flächen für das Abstellen von umweltfreundlichen Verkehrsmit- teln mangelt. Reduzierung der Kfz-Stellplatzherstellung für Wohnungen aufgrund quali- fizierter Mobilitätsverbesserungen organisatorischer Art: Wird für ein Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen im Baugenehmigungsver- fahren bzw. Kenntnisgabeverfahren ein Nachweis für eine qualifizierte Mobili- tätsverbesserung organisatorischer Art in Form eines Mobilitätskonzepts vorge- legt, wird die Verpflichtung zur Herstellung notwendiger Kfz-Stellplätze um bis zu 0,1 Kfz-Stellplätze pro Wohnung reduziert. Qualifizierte Mobilitätsverbesserungen organisatorischer Art sind z.B.: Carsha- ringkonzepte, Leihfahrradkonzepte, ÖPNV-Tickets für Bewohnerinnen und Be- wohner, spezielle Informations- und Beratungsangebote für Bewohnerinnen und Bewohner. Qualifizierte Mobilitätsverbesserungen organisatorischer Art sind in Form eines schriftlichen Mobilitätskonzepts als Bestandteil der Bauantragsunterlagen vorzu- legen. Das Konzept soll nachvollziehbar darstellen, wie der Transport von Men- schen und Gütern mit dem Umweltverbund und ohne (eigenes) Auto unterstützt wird, um so die Kfz-Nutzung zu vermindern und eine nachhaltige Mobilität zu fördern. Es soll aufgezeigt werden, wie der Zugang zum ÖPNV, zu Fahrradleih- systemen, zu Carsharing und zur Nahmobilität im Alltag für die Bewohnenden und Besuchenden erleichtert wird und zu welchen Konditionen die Angebote zur Verfügung gestellt werden. Dabei können sowohl Kooperationen mit bestehen- den Mobilitätsanbietern (wie z.B. KVV/ VBK, stadtmobil, Fächerrad, Lastenkarle) als auch eigenständig aufgebaute Modelle nachgewiesen werden. Als Beispiele hierfür können eigene Fahrzeugpools z. B. mit Lastenfahrrädern/ Kindertrans- portern, Boller- bzw. Ziehwagen, Gemeinschaftsautos etc. genannt werden. Wenn die Prüfung des Mobilitätskonzepts im Rahmen des Baugenehmigungs- verfahrens ergibt, dass durch die Maßnahmen weniger Stellplätze erforderlich sind, wird die Herstellung von bis zu 0,1 Stellplätzen je Wohnung ausgesetzt. Gegenüber der Stadt ist ein regelmäßiger Nachweis in geeigneter Form über das Vorhandensein der anerkannten Mobilitätsmaßnahmen zu erbringen. So- bald und soweit diese nicht mehr vorgehalten werden, sind die ausgesetzten Stellplätze herzustellen. Um die spätere Herstellung der Stellplätze zu sichern, müssen die Bauherren bereits im Rahmen des Bauantrags nachweisen, wie und auf welchen Flächen die Stellplätze nachgerüstet werden können. Dies kann beispielsweise durch den nachträglichen Einbau von Doppelparkern oder Ähnli- chem erfolgen. Die örtliche Bauvorschrift bietet damit Bauherren die Gelegen- heit, weniger Stellplätze herzustellen, solange bestimmte Mobilitätsangebote Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 89 vorgehalten werden. Diese Regelung ermöglicht es, weitere Kosten und Flächen zu sparen, und trägt dazu bei, dass Bewohnerinnen und Bewohnern attraktive umweltfreundliche Mobilitätsangebote zur Verfügung stehen. 7. Erschließung, Ver- und Entsorgung 7.1 Verkehrsflächen Die im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans dargestellte Zweckbestimmung und Aufteilung des Straßenraums stellt den aktuellen Planungsstand dar und ist rechtlich unverbindlich. Im Rahmen der Ausführungsplanung sind deshalb An- passungen in den Bereichen zwischen den festgesetzten Straßenbegrenzungs- linien (öffentliche Verkehrsflächen) möglich. Es wird diesbezüglich auch auf die Ausführungen unter Ziffer 4.2 der Begründung verwiesen. Im Bebauungsplan sind an drei Stellen im Straßenraum private Verkehrsflächen (PV) festgesetzt. Die betreffenden Grundstücke werden im Rahmen des Boden- ordnungsverfahrens gebildet und verbleiben dauerhaft im Eigentum der Stadt. Die privaten Verkehrsflächen werden nicht öffentlich gewidmet und unterliegen daher nicht den strengen öffentlich-rechtlichen Schranken. Die Herausnahme dieser Bereiche aus der öffentlichen Widmung eröffnet der Stadt vielfältige Mög- lichkeiten, diese Flächen flexibel für verschiedene Verkehrszwecke zu nutzen und dadurch beispielsweise Mobilitätsangebote zu unterstützen, die aus rechtli- cher Sicht formal nicht unter den Gemeingebrauch fallen. So war es beispiels- weise bis zum Erlass des Carsharinggesetzes auf Bundesebene im Jahr 2017 und dessen Umsetzung auf der Länderebene lange Zeit nicht rechtssicher mög- lich, Carsharing-Stellplätze privater Anbieter auf öffentlichen Verkehrsflächen einzurichten. Obwohl diese dem Verkehrszweck dienten und die Allgemeinheit von dem Angebot profitierte, waren sie als private gewerbliche Anlagen auf öf- fentlichen Verkehrsflächen formal unzulässig. Auf privaten Verkehrsflächen hät- ten diese hingegen problemlos umgesetzt werden können. Aus den oben genannten Gründen werden im Plangebiet verteilt in geringem Umfang private Verkehrsflächen ausgewiesen. Sie sind als „Mobilitätszone“ zu verstehen, mit deren Hilfe die Stadt flexibel auf aktuelle und derzeit noch nicht absehbare Veränderungen bei der Mobilität reagieren kann. Dies trägt zur ge- wünschten Entwicklung eines nachhaltigen mobilen Stadtteils bei. Es ist vorge- sehen, die privaten städtischen Verkehrsflächen zunächst als allgemein zugäng- liche Parkplätze zu nutzen. Die nicht-öffentliche Ausweisung ermöglicht jedoch, im Bedarfsfall Flächen im Straßenraum für die Umsetzung privater Mobilitätskon- zepte zur Verfügung zu stellen. Da die Stadt dauerhaft Eigentümerin der Grund- stücke bleibt, ist gesichert, dass die Flächen nur Nutzungen zugeführt werden, die der Mobilität im Quartier und damit der Allgemeinheit zu Gute kommen. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 90 7.2 Infrastruktur der Ver- und Entsorgung Die Ver- und Entsorgung des Gebiets erfolgt über die Erzbergerstraße. Bezüg- lich der Eintragung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten wird auf die Ausführun- gen unter Ziffer 5.12 der Begründung verwiesen. Die Querschnitte der zukünftigen öffentlichen Straßen und Wohnwege wurden im Rahmen der Erarbeitung des Bebauungsplans mit den Ver- und Entsorgungs- trägern abgestimmt (siehe Anlage 5). Falls Gestattungen (privatrechtliche Ver- träge) für private Anlagen, die den öffentlichen Raum tangieren, erforderlich wer- den, müssen diese seitens der Träger der privaten Anlagen mit der Stadt Karls- ruhe abgestimmt werden. Es ist vorgesehen, das komplette Quartier an das Fernwärmenetz der Stadt- werke Karlsruhe (SWKA) anzuschließen. Die hierfür notwendigen Freihaltetras- sen der Fernwärmeleitungen sind in der vorliegenden Planung bereits berück- sichtigt. Allgemeine Hinweise zu Hausanschlussräumen: Sie sind so zu platzieren, dass diese mit der Hausanschlussleitung auf kürzestem Weg von der Verteilerleitung in den Straßen aus erreicht werden können. Der Hausanschluss ist von jeglicher Überbauung frei zu halten. Zur Konfliktvermeidung sind in der Regel Mindestab- stände zwischen Leitungen und Bäumen einzuhalten. Die Mindestabstände be- tragen: 2,50 m zwischen unterirdischen Versorgungsleitungen (für Strom, Gas, Wasser und Wärme) und Bäumen; 3,50 m zwischen Abwasserkanälen und Bäu- men. Maßgeblich ist jeweils der horizontale Abstand zwischen der Stammachse und der Außenhaut der Versorgungsleitung bzw. des Abwasserkanals. Um die Nutzung des öffentlichen Straßenraums als Träger der leitungsgebun- denen Infrastruktur für die Versorgung mit Wasser, Strom, Gas und Wärme so- wie die Entwässerung so zu steuern und zu koordinieren, dass der Straßenraum alle Funktionen bestmöglich erfüllen kann und dass er durch Bauarbeiten mög- lichst wenig beeinträchtigt wird, sind die Allgemeinen Bedingungen für die Be- nutzung der Straßen der Stadt Karlsruhe zu Versorgungszwecken (Allgemeine Benutzungsbedingungen - ABB) einzuhalten. 7.3 Entwässerung Das Konversionsgebiet wird derzeit im Mischsystem entwässert. Mit der Umge- staltung und Umnutzung soll das Gebiet künftig in ein Trennsystem umgebaut werden. Das Ziel ist, das im Gebiet anfallende Regenwasser vollständig vor Ort zu bewirtschaften. Das öffentliche Schmutz- und Regenwassersystem ist von der Stadtentwässerung Karlsruhe bemessen. Das Plangebiet umfasst ca. 20 ha zu entwässernde Fläche. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 91 Entwässerungstechnisch wird das Gebiet in „Nord“ und „Süd“ aufgeteilt, die Wasserscheide ist am Quartiersplatz, der entwässerungstechnisch zum „Nord“- Bereich zählt. In beiden Gebietsteilen werden öffentliche Teilflächen vom zent- ralen Trennsystem abgekoppelt und dezentral versickert. Die restlichen öffentli- chen Flächen werden jeweils über das entsprechende zentrale System in eine der zwei Versickerungsmulden, die in den „grünen Fingern“ (Parkfenster) der westlichen Parkanlage liegen, entwässert. Das in den zentralen Mulden zu ent- wässernde Niederschlagswasser stammt somit von Teilflächen der öffentlichen Straßen und Wege. An diese Entwässerungsmulden sollen ausschließlich öf- fentliche Flächen angeschlossen werden. Niederschlagswasser auf privaten Flächen ist dezentral auf den jeweiligen Grundstücken zu bewirtschaften, hierfür ist vom jeweiligen Planer rechtzeitig ge- nügend Fläche vorzusehen (für z.B. Versickerung). Der öffentliche Regenwas- serkanal soll ausschließlich der Sammlung des Niederschlagswassers der oben genannten öffentlichen Teilflächen und der Zuführung dieses Wassers zu den zentralen Versickerungsflächen dienen. Ein Anschluss von privatem Nieder- schlagswasser ist nur in Ausnahmefällen möglich, wenn eine Versickerung auf dem privaten Grundstück aufgrund der Bodenbeschaffenheit nicht erfolgen kann. Im Falle einer Versickerung wird in den einschlägigen Regelwerken der Flächenbedarf mit 5 bis 20% der Größe der angeschlossenen undurchlässigen Fläche angegeben. Abstimmungen zwischen Architekten, Entwässerungsplaner und Grünflächenplaner werden für eine reibungslose Planung der privaten Flä- chen empfohlen. Das Tiefbauamt der Stadt Karlsruhe geht davon aus, dass bei Ausbildung einer Sockelhöhe von 0,30 m über der Gehweghinterkante die Ent- wässerung der Gebäude ab dem Erdgeschoss gewährleistet ist. Tieferliegende Grundstücks- und Gebäudeteile können demnach nur über Hebeanlagen ent- wässert werden. Der Übersichtsplan „Regenwasserbewirtschaftung“ (siehe Anlage 7 der Begrün- dung) zeigt die Flächenzuordnung für die Regenwasserbewirtschaftung. Die Oberflächen der öffentlichen Bereiche sind so zu planen, dass die Starkre- genvorsorge berücksichtigt wird. Die Möglichkeiten der multifunktionalen Flä- chennutzung sind auch im Sinne der Klimaanpassung und der Regenwasserbe- wirtschaftung zu beachten. Eine Versickerung erfolgt über Versickerungsmulden mit belebter Bodenschicht. Für den Bau und die Bemessung aller Versickerungs- mulden ist das Regelwerk der Deutschen Vereinigung für Wasserwirtschaft und Abfall e. V. (DWA) - Arbeitsblatt A 138 - zu beachten. Bäume in Versickerungs- mulden sind nicht zulässig. Es wird in diesem Zusammenhang auf die Grafiken unter Anlage 7 der Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 92 Begründung verwiesen. Die Vorgaben zur Entwässerungskonzeption sind vom Planer in der aktuellsten Fassung bei der Stadt Karlsruhe, Tiefbauamt (Stadtent- wässerung), anzufragen und im Rahmen der Entwässerungsgenehmigung ab- zustimmen. 7.4 Abfallentsorgung: Die Abfallentsorgung erfolgt durch das Amt für Abfallwirtschaft grundstücksbe- zogen. Hierbei sind die Abfallbehälterstandplätze (Müllräume) bzw. die tempo- rären Bereitstellungsflächen für die Abfallbehälter satzungskonform gemäß der Satzung der Stadt Karlsruhe über die Vermeidung, Verwertung und Beseitigung von Abfällen (Abfallentsorgungssatzung) zu erstellen und so anzuordnen, dass diese von den öffentlichen Straßen aus vorwärts angefahren werden können. Ein Rückwärtsfahren wird außer in den Bereichen von Wendehämmern ausge- schlossen. Temporäre Standplätze sind nur in den Fällen vorgesehen, in denen eine satzungskonforme Bereitstellung über Müllräume allein nicht möglich ist. Müllräume und temporäre Standplätze sind in diesem Zusammenhang jeweils so groß zu dimensionieren, dass sämtliche erforderliche Abfallbehälter aufge- stellt werden können. Eine Mehrfahrentsorgung wird ausgeschlossen. 8. Grünplanung und Umweltprüfung 8.1 Grünplanung, Pflanzungen Ausgehend vom Rahmenplan Zukunft Nord hat das Büro SINAI im Auftrag der Stadt Karlsruhe die Freiraumplanung für die öffentlichen Bereiche weiter ausge- arbeitet. Die vorliegende Planung (Stand März 2020, Leistungsphase Vorpla- nung / siehe Anlage 6 der Begründung) umfasst die Ausgestaltung der Begrü- nung für die öffentliche Grünfläche (Park) am westlichen Rand mit einer Fläche von über 5 Hektar sowie die Durchgrünung der Straßenräume. Die grünordnerischen Festsetzungen sind aus der Freiraumplanung und den Vorgaben des Umweltberichtes entwickelt und dienen der ökologischen Quar- tiersaufwertung bzw. der Kompensation von Eingriffen in das Areal. Sie sichern zudem die dauerhafte und nachhaltige Gebietsdurchgrünung sowie die Grünflä- chenversorgung für die im neuen Stadtquartier lebenden Menschen. Wesentli- che Vorgaben an die öffentliche Grünfläche (Park) resultieren aus der Nachbar- schaft an das FFH- und Naturschutzgebiet „Alter Flugplatz Karlsruhe“. Es ist zu gewährleisten, dass der Erhaltungszustand des FFH-Gebiets nicht beeinträchtigt wird. Diese Vorgaben zählen zu den Vermeidungsmaßnahmen und sind bin- dend. Im Rahmen der schrittweisen Konkretisierung sind zuerst die Flächen für die CEF-Maßnahmen umzusetzen. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 93 In der Freiraumplanung ist konkretisiert, wie die verschiedenen Anforderungen an die Grünflächen (z.B. Aufenthalt, Naturerlebnis, Spiel, Versickerung, Puffer- und Ausgleichsfunktionen) bei der Ausgestaltung des Parks gewährleistet wer- den können. Dabei wurde konzeptionell die Vereinbarkeit der verschiedenen An- forderungen an die Grünfläche mit den Vorgaben infolge der Nachbarschaft an das Naturschutzgebiet „Alter Flugplatz Karlsruhe“ angestrebt und die Möglich- keiten und Erfordernisse für die Umsetzung aufgezeigt. Die Pflanzungen in den einzelnen Teilbereichen sollen auf Basis der abgestimmten Pflanzlisten (siehe Festsetzungen und Hinweise) erfolgen. Dabei ist der Fokus auf heimische Arten gelegt. Für die Verwendung in Straßenräumen und auf privaten Grundstücksflä- chen kommen weitere standortgeeignete Arten hinzu. Im Zusammenhang mit den Folgen des Klimawandels sind insbesondere infolge vermehrter Hitze und Trockenheit Verschlechterungen der Lebensbedingungen für Gehölze zu erwar- ten. Die Verwendung geeigneter Arten und Sorten, die mit diesen Bedingungen besser zurechtkommen, muss zukünftig möglich sein und soll daher planungs- rechtlich nicht ausgeschlossen werden. Aufgrund der Naturschutzbelange sind im gesamten Plangebiet keine Gehölze zu verwenden, die durch ihre starke vegetative Ausbreitung (Wurzelbrut) angren- zende wertgebende Trockenbiotope beeinträchtigen können – sog. invasive Ar- ten. Die Freiraumplanung sieht innerhalb des Quartiers selbst eine differenzierte Pflanzung von Baumarten für die einzelnen Teilquartiere vor. Die hieraus abge- leiteten Pflanzgebote im Bebauungsplan dienen der angemessenen Grüngestal- tung des öffentlichen Raums und der Frei- und Grünflächen, in Einzelfällen als Ersatz für entfallende Bestandsbäume. Entlang der Straßen und Wege sorgen sie für eine freiräumliche Betonung der städtebaulich relevanten Achsen, wäh- rend sie auf den Plätzen zur Grüngestaltung beitragen und die Aufenthaltsquali- tät erhöhen. Entlang der Parkpromenade entsteht so ein grüner Filter als Über- gang zur Bebauung. Die Ausgestaltung des Quartiersplatzes soll in einem Wett- bewerbsverfahren entwickelt werden. In der Freiraumplanung ist dies daher bis- lang nicht behandelt. In der Planzeichnung erfolgt daher hier lediglich die Dar- stellung zeichnerischer Pflanzgebote, von denen in der Lage abgewichen wer- den kann. Der Umweltbericht (siehe Anlage 8 der Begründung) in Verbindung mit den Fest- setzungen des Bebauungsplans bildet die Grundlage für die Freiraumplanung. Als bedeutende, eingriffsvermeidende Maßnahme sieht die derzeitige Freiraum- planung vor, einen Teil der Sand- und Magerrasen im Südwesten des Bauge- biets zu erhalten. Während der ausführenden Arbeiten in der öffentlichen Grün- fläche (Pufferstreifen) sind diese wertvollen Flächen durch einen Bauzaun vor Ablagerungen, Befahren etc. zu schützen. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 94 Es wird schließlich auf die diesbezüglichen Ausführungen unter Ziffern 5.6 bis 5.8 der Begründung verwiesen. 8.2 Umweltprüfung Die Auswirkungen der Planung auf die Belange der Umwelt und ihre Wechsel- wirkungen sind Gegenstand einer Umweltprüfung. Das Ergebnis der Umweltprü- fung ist in einem Umweltbericht dargestellt. Dieser ist gesonderter Bestandteil dieser Begründung (siehe Anlage 8). Auswirkungen der Planung auf die Schutzgüter Auswirkungen auf den Boden Durch die geplante Bebauung werden insbesondere im Südwesten des Gel- tungsbereichs des Bebauungsplans Böden mit sehr hoher Bedeutung als Aus- gleichskörper im Wasserkreislauf in Anspruch genommen. Durch die mit der Pla- nung verbundene Versiegelung von Böden ist in diesen Bereichen ein vollstän- diger Verlust der Bodenfunktionen verbunden. Minimierend auf den Eingriff in das Schutzgut Boden wirken sich die Überplanung großer Flächen mit bereits gestörten Bodenverhältnissen, die Entsiegelung von derzeit (teil-)befestigten Flächen und die Wiederherstellung einer durchwurzelbaren Bodenschicht im Be- reich der geplanten öffentlichen Grünfläche aus. Durch die Verwendung wasser- durchlässiger Beläge, die Versickerung des anfallenden Regenwassers über die belebte Bodenzone, die Begrünung von Flachdächern und die Überdeckung von Tiefgaragen können die Auswirkungen weiter verringert werden. Für das Schutz- gut Boden wird insgesamt aufgrund der vorwiegend vorgestörten Bodenverhält- nisse von einem mäßig starken Eingriff ausgegangen. Durch Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen sowie planexternen Kompensationsmaßnahmen kann der Eingriff reduziert werden. Im Rahmen eines Bodenmanagementkon- zepts einschließlich einer bodenkundlichen Baubegleitung wird der fachgerechte Umgang mit den anthropogenen Vorbelastungen (nachsorgender Bodenschutz) und der schonende Umgang mit dem Boden (vorsorgender Bodenschutz) ge- währleistet. Auswirkungen auf den Wasserhaushalt Einen erheblichen Eingriff stellt die Versiegelung von Flächen dar, die derzeit eine hohe Funktion als Ausgleichskörper im Wasserkreislauf, insbesondere zur Grundwasserneubildung, besitzen. Durch festgesetzte Maßnahmen der dezent- ralen Regenwasserbewirtschaftung (Versickerung von unbelastetem Regen- wasser) kann der Eingriff auf ein unerhebliches Maß reduziert werden. Auswirkungen auf das Klima und die Luft Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 95 Die unversiegelten Freiflächen im Plangebiet sind zusammen mit dem Schutz- gebiet „Alter Flugplatz Karlsruhe“ für das Stadtklima von wichtiger Bedeutung. Für den bereits bebauten Bereich besteht eine gute Versorgung mit Frisch- und Kaltluft von Osten und Westen. Entlang der Erzbergerstraße besteht eine ver- kehrsbedingte lufthygienische Belastung mit NO2. Die Planung führt im gesam- ten Plangebiet zu Veränderungen der lokalklimatischen Bedingungen. Negative Veränderungen sind zu erwarten für die Durchlüftungssituation sowie die Abküh- lung in den Abend- und Nachtstunden. Aus städtebaulichen Gründen war es nicht möglich, größere Möglichkeiten zur Einleitung von lokalen Luftmassen vom Alten Flugplatz in die Neubebauung zu schaffen. Erhebliche lufthygienische Aus- wirkungen sind nicht zu erwarten. Auswirkungen auf die Fläche Aufgrund der vormaligen Nutzung durch das US-Militär sind die Flächen stark anthropogen überprägt und etwa zur Hälfte bereits vollversiegelt. Auf un- oder teilversiegelten Flächen sind die Böden durch Befestigung und Umlagerung be- einträchtigt und ihre Funktionserfüllung ist gemindert. Dennoch tragen die un- versiegelten Flächen im Gebiet zur Versickerung des Niederschlagswassers und zur Grundwasserneubildung bei und besitzen eine klimatische Ausgleichs- funktion. Die Freiflächen im Gebiet weisen großteils eine hochwertige Vegeta- tion aus Sand- und Magerrasen sowie artenreicher Ruderalvegetation auf. Auf- grund der Nutzung vorgeprägter Flächen, der geplanten mehrstöckigen Bau- weise und Einrichtung von Tiefgaragen mit Überdeckung werden die Wirkungen auf das Schutzgut Fläche erheblich minimiert. Sie werden insgesamt als gering eingestuft. Auswirkungen auf die Flora und die Vegetation Aufgrund des großen Flächenverlusts an mittel- bis hochwertigen Biotoptypen (Sandrasen, Magerrasen, Ruderalvegetation) vor allem im Südwesten des Ge- biets wird der Eingriff in das Schutzgut Biotoptypen als erheblich bewertet. Den Eingriff minimierende Maßnahmen sind die naturnahe Gestaltung der öffentli- chen Grünfläche und eine extensive Begrünung von Dachflächen. Innerhalb des Plangebiets kann jedoch das planerische Defizit für das Schutzgut Biotoptypen nicht vollständig ausgeglichen werden. Umfangreiche planexterne Kompensati- onsmaßnahmen sind erforderlich. Die Planung hat erhebliche Auswirkungen auf geschützte Biotoptypen und po- tentiell auch auf benachbarte FFH-Lebensraumtypen. Vorgezogene Vermei- dungsmaßnahmen der FFH-Lebensraumtypen sowie Maßnahmen zur Wieder- herstellung vergleichbarer geschützter Biotoptypen (Sand- und Magerrasen) sind somit unerlässlich. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 96 Die bemerkenswerten Pflanzenvorkommen im Gebiet finden sich überwiegend in den Flächen mit Ruderalvegetation, Sand- und Magerrasen. Die Wirkungen auf diese Vorkommen entsprechen somit weitgehend den Wirkungen auf die entsprechenden Biotoptypen, da die Wertigkeit dieser Biotoptypen eng mit dem Vorkommen von wertgebenden Arten verbunden ist. Dementsprechend sind die Wirkungen im Süden des Plangebiets durch den Eingriff in Magerrasen, Sand- rasen und Ruderalvegetation mit Vorkommen etlicher wertgebender Arten am gravierendsten. Durch planexterne Kompensationsmaßnahmen für die entspre- chenden Biotoptypen werden zugleich auch Wuchsorte für diese wertgebenden Pflanzenarten geschaffen. Durch eine naturnahe Gestaltung der öffentlichen Grünfläche mit der Entwicklung von extensivem Grünland können auch inner- halb des Plangebiets Wuchsorte für wertgebende und seltene Arten der Sand- und Magerrasen geschaffen und erhalten werden. Aufgrund von geänderten Zuschnitten der Baufelder und der Erhöhung des Ge- ländeniveaus innerhalb der öffentlichen Grünfläche können nur wenige Be- standsbäume erhalten werden. Zudem handelt es sich bei vielen Exemplaren um naturraumfremde Arten wie Späte Traubenkirsche (Prunus serotina) und Ka- nadische Pappel (Populus canadensis). Erhalten werden kann der überwie- gende Teil des Baumbestands im Bereich der Bestandsgebäude entlang der Erzbergerstraße. Zum Erhalt festgesetzt sind außerdem mehrere Einzelbäume sowie zwei markante Eichen im nordwestlichen Bereich, wofür die umliegende Planung entsprechend angepasst wurde. Die aktuellen Planungen lassen somit eine Erhaltung des überwiegenden Teils des besonders erhaltenswerten Baumbestands zu. Abmildernd wirkt die ge- plante umfangreiche Neupflanzung von Bäumen im gesamten Plangebiet. Im Laufe der Zeit wird sich hieraus ein Gehölzbestand entwickeln, der die entfalle- nen Funktionen der Habitatbäume wieder übernehmen kann. Auswirkungen auf die Fauna Durch die Planung wird erheblich in den Lebensraum von Vögeln (insbesondere Gebäude- und Heckenbrüter), Reptilien, Fledermäusen und Insekten eingegrif- fen. Durch artenschutzrechtliche und grünordnerische Maßnahmen kann der Eingriff auf ein vertretbares Maß reduziert werden. Maßnahmen zur Vermeidung und Minimierung sind beispielsweise die Besucherlenkung, Einrichtung einer Hundeauslauffläche, Baumfällung und Gebäudeabriss im Winter mit vorheriger Kontrolle auf Fledermausvorkommen, Erhalt und Neupflanzung von standortge- rechten Gehölzen, Minimierung der Lichtimmissionen in die westlich angrenzen- den Schutzgebiete, Vermeidung von Beschattung der Eidechsenlebensräume, Stellen eines Eidechsenschutzzauns für die Zeit der Bauphase, Abfangen und Umsiedeln der Eidechsen im Eingriffsbereich, Ersatznistmöglichkeiten für Ge- bäudebrüter und Neuntöter sowie die naturnahe Gestaltung der öffentlichen Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 97 Grünfläche. Eine detaillierte Bewertung der Auswirkungen auf besonders und streng geschützte Arten der Artengruppen Reptilien, Vögel und Fledermäuse so- wie auf streng geschützte Insektenarten können der artenschutzrechtlichen Prü- fung (REMKE et al. 2017, Quelle siehe Umweltbericht) entnommen werden. Auswirkungen auf den Biotopverbund und die Biodiversität Von der Planung bleiben die wichtigen Vernetzungsfunktionen zwischen Altem Flugplatz Karlsruhe und der nördlich des Plangebiets gelegenen Feldflur unbe- rührt. Die geplante Bebauung östlich des Alten Flugplatzes Karlsruhe stellt zwar eine potenzielle Migrationsbarriere dar, da sich einige der im Eingriffsbereich vorkommenden Biotope bzw. Habitate als Lebensräume oder Trittsteine für die wertgebenden Arten des Alten Flugplatzes eignen. Allerdings sind östlich des Plangebiets keine Biotope bzw. Habitate vorhanden, die für entsprechende Ar- ten von wichtiger Bedeutung sind. Die Planung hat unter Berücksichtigung von umfangreichen Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen keine erheblichen ungünstigen Wirkungen auf den Bi- otopverbund. Hinsichtlich Biodiversität ist mit einem leichten Rückgang der Viel- falt an Lebensräumen innerhalb des Plangebiets zu rechnen. Nachteilige Aus- wirkungen auf die Biodiversität der umliegenden Flächen, die über die betrach- teten Effekte auf die Schutzgüter Biotoptypen, Fauna und Biotopverbund hin- ausgehen, sind nicht zu erwarten. Auswirkungen auf das Landschaftsbild Die Planung hat erhebliche ungünstige Auswirkungen auf den Landschaftscha- rakter des verbleibenden Flugplatzareals. Durch Eingrünungsmaßnahmen des Baugebiets können diese auf ein tolerierbares Maß abgemildert werden. Damit der offene Charakter des Gebiets nicht übermäßig belastet wird und auch um eine für die wertgebenden Biotope des Alten Flugplatzes Karlsruhe nachteilige Beschattung zu vermeiden, soll die öffentliche Grünfläche zwischen Bebauung und Flugplatz nicht gehölzbetont gestaltet und viel offene, extensive Grünfläche geschaffen werden. Auswirkungen auf den Menschen Durch die geplante Bebauung wird die Erholungsfunktion des Schutzgebiets Al- ter Flugplatz Karlsruhe nachteilig verändert. In bioklimatischer Hinsicht ist insbe- sondere im Norden der Erzbergerstraße, auch östlich des Plangebiets, mit einer geringfügigen Verschlechterung der nächtlichen Abkühlung zum derzeitigen Zu- stand zu rechnen. Erhebliche lufthygienische Belastungen werden für das Plan- gebiet und die unmittelbare Umgebung nicht erwartet. Hinsichtlich des Schutzguts Mensch sind keine erheblichen Auswirkungen zu Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 98 erwarten, sofern Maßnahmen zum Schallschutz ergriffen werden. Negative Aus- wirkungen auf die Erholungsfunktion werden durch die Bereitstellung attraktiver Freiflächen für die Bevölkerung in der geplanten öffentlichen Grünfläche mini- miert. Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter Die denkmalgeschützten Objekte im Süden des Plangebiets wurden in die Rah- menplanung Zukunft Nord integriert und bleiben erhalten. Sonstige Sachgüter sind von der Planung nicht betroffen. Es werden keine nachteiligen Auswirkun- gen auf Kultur- und sonstige Sachgüter erwartet. 9. Klimaschutz, Energiekonzept und CO2-Relevanz 9.1 Klimaschutz und CO2-Relevanz Im Hinblick auf CO2-Relevanz und Auswirkungen auf den Klimaschutz ist festzu- stellen, dass sich das Projekt „Zukunft Nord“ diesbezüglich im Grundsatz negativ auswirkt, wie im Übrigen alle zurückliegenden und künftigen Quartiersentwick- lungen im Neubau. Diesem Umstand wird allerdings mit zahlreichen Kompensa- tions- und Minimierungsmaßnahmen entgegengewirkt: Es handelt sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung, bei der sparsam und schonend mit Grund und Boden umgegangen wird. Abgeleitet aus dem Umwelt- bericht, dessen Inhalte verpflichtend sind, werden im Bebauungsplan Festset- zungen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Land- schaft getroffen. Wesentlicher Bestandteil des Umweltberichts sind die natur- schutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen, die sich u.a. durch die Nähe der Be- bauung zum Naturschutzgebiet „Alter Flugplatz Karlsruhe“ ergeben. Diese Aus- gleichsmaßnahmen sind verpflichtend umzusetzen und durch geeignete Pflege- maßnahmen zu erhalten. Weiterhin sind z.B. Vorgärten, Innenhöfe und Dachflä- chen zu begrünen. Trotz Tiefgaragen wird ein Teil der Grundstücke ober- und unterirdisch von Bebauung freigehalten. Das Niederschlagswasser von öffentli- chen Flächen im Plangebiet wird zum größten Teil straßenrandbegleitenden Ver- sickerungsmulden zugeführt und in das nördliche und südliche „Parkfenster“ ein- geleitet, welche die Versickerungsfunktion übernehmen. Teilweise erfolgt auch eine Ableitung über das öffentliche Kanalnetz. Im Vergleich zum Bestand werden durch die Neuplanung negative lokale Verän- derungen der Durchlüftungssituation sowie der Abkühlung in den Abend- und Nachtstunden erwartet. Im Zuge des durchgeführten Wettbewerbsverfahrens, das verschiedene Planungsalternativen untersucht hat, wurde die vorliegende Planung als Siegerentwurf gewählt, um Planrecht für dringend benötigten Wohn- raum zu schaffen. Der Siegerentwurf sieht eine aufgelockerte Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 99 Blockrandbebauung vor und hat insbesondere durch gut zugeschnittene Baufel- der in angemessener urbaner Dichte und mit hohen Freiraumqualitäten im priva- ten und öffentlichen Bereich überzeugt. Die anschließenden Ergebnisse der Mikroklimasimulationen für das Planungsvorhaben (Bruse 2016) haben gezeigt, dass die Einleitung von kühlen, lokalen Luftmassen vom Alten Flugplatz Karls- ruhe in das Plangebiet nicht optimal ausgenutzt wird. Die Windströmungen aus südwestlicher Richtung werden herabgesetzt. Im Rahmen der Weiterentwicklung der Planung wurde deshalb die Durchlüftung in West-Ost-Richtung durch Ver- zicht auf eine doppelte Baumreihe in den Querstraßen verbessert. Die aufgelo- ckerte Bebauung mit gestreuten Schattenmustern und die zahlreichen Baum- pflanzungen wirken sich ausgleichend auf die Temperaturen im Tagesverlauf aus. Die gute Durchgrünung des Plangebiets in Form von begrünten Dächern, Tiefgaragen und Fassaden schafft ebenso Möglichkeiten der nächtlichen Abküh- lung und wirkt potentiellem Hitzestress entgegen. Erhebliche lufthygienische Auswirkungen sind nicht zu erwarten. Das neue Quartier „Zukunft Nord“ wird zudem als IQ-Leitprojekt zu einem nach- haltig mobilen Stadtteil entwickelt, um eine stadtverträgliche Mobilität und eine reduzierten Autonutzung zu gewährleisten, was den Zielen des Verkehrsent- wicklungsplans und des Klimaschutzkonzeptes entspricht. 9.2 Energiekonzept und CO2-Relevanz Der Gemeinderatsbeschluss „Anforderungen zur Umsetzung der Klimaneutrali- tät in Bauleitplanungen sowie Verträgen der Stadt Karlsruhe“ vom 30.06.2020 beinhaltet drei Komponenten, die die Basis für ein weitgehend klimaneutrales Bauen legen. Laut Gemeinderatsbeschluss müssen neue Wohngebäude als Mindeststandard für die Gebäudeeffizienz das KfW-Effizienzhaus 40 einhalten. Der Primärenergiefaktor des Energieträgers für die Wärmeversorgung muss klei- ner als 0,3 sein. Die Dachflächen sind soweit als möglich mit Photovoltaik zu belegen. Mit diesen drei Faktoren kann ein weitgehend klimaneutrales Wohnge- biet entstehen. Die Möglichkeiten einer Energieversorgung mit niedrigem Primärenergiefaktor im Plangebiet „Zukunft Nord“ wurden geprüft und der Einsatz von Fernwärme als Vorzugslösung vorgeschlagen. Die Wärmeversorgung des Plangebiets wird ge- mäß Zusage der Stadtwerke Karlsruhe flächendeckend mit Fernwärme erfolgen. Die Straßenquerschnitte sind so geplant, dass grundsätzlich in allen Bereichen die Verlegung von Fernwärmeleitungen möglich ist, sodass sowohl im nördlichen als auch im südlichen Teilbereich des Plangebiets ein Fernwärmeanschluss der geplanten Gebäude gesichert ist. Die Fernwärme der Stadtwerke Karlsruhe als Energieträger zur Wärmeversorgung ist mit einem Primärenergiefaktor von < 0,3 eine sehr energieeffiziente Option und entspricht damit den Vorgaben des Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 100 Gemeinderatsbeschlusses vom 30.06.2020. Daneben sollen verpflichtend regenerative Energien wie Photovoltaikanlagen so- wie erhöhte Anforderungen an den energetischen Gebäudestandard Anwen- dung finden. Für den nördlichen Planbereich, der weitgehend im privaten Eigen- tum ist, sollen energetische Vorgaben über einen städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan abgesichert werden. Vorgesehen ist hier neben dem Anschluss an die Fernwärme z. B. mindestens der KfW-Effizienzhaus-Standard 55 (auf- grund des bereits bestehenden Planungsvorlaufs) sowie die großflächige Nut- zung von Photovoltaik auf den Dachflächen (entweder eigene Errichtung oder Mieterstrom-Modell mit einem geeigneten Anbieter). Wenn die Landesflächen im Süden des Plangebiets im Rahmen des Bodenord- nungsverfahrens an die Stadt übergeben worden sind, wird die Stadt als Eigen- tümerin über Kaufverträge mit zukünftigen Bauherren die energetischen Anfor- derungen regeln. Vorgesehen ist hier neben dem Anschluss an die Fernwärme z. B. der KfW-Effizienzhaus-Standard 40 sowie ebenfalls die großflächige Nut- zung von Photovoltaik auf den Dachflächen. Diese Vorgaben und Regelungen sorgen dafür, dass ein weitgehend klimaneut- rales Wohnquartier mit sehr geringem CO2-Ausstoß entstehen wird. Die Vorprü- fung in der zweiten Stufe der DGNB-Zertifizierung hat schließlich ergeben, dass das Projekt „Zukunft Nord“ weiterhin eine hohe Bewertung gemäß den Vorgaben der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) mit sich bringt. 10. Vertragliche Regelungen zwischen Stadt und Grundstückseigentümern 10.1 Übergeordnete Entwicklungsziele der Stadt Karlsruhe Mit dem Projekt „Zukunft Nord“ werden folgende übergeordnete städtebauliche und soziale Ziele durch die Stadt verfolgt: • Vielfalt der Akteure: Bauträger, Wohnungsbaugesellschaften, Volkswoh- nung GmbH, Genossenschaften, Baugemeinschaften, etc., • Nutzungsmischung: Stadt der kurzen Wege, • IQ-Projekt „nachhaltig mobiler Stadtteil“, • Kleinteiligkeit und architektonische Vielfalt: Parzellierung von Baufeldern, ablesbare Einheiten, • Bewohnerstruktur: verschiedene Zielgruppen (insbesondere Reservierung von über das Quartier verteilten überbaubaren Grundstücksflächen für preisgebundenen Wohnungsbau gemäß KAI) und Wohnmodelle. Bei der Vermarktung von städtischen Flächen innerhalb des Plangebiets soll das Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 101 neue Grundstücksvergabekonzept Wohnen der Stadt Karlsruhe angewendet werden, welches am 20. April 2021 vom Gemeinderat beschlossen wurde. Es sieht insbesondere eine quotale Aufteilung für verschiedene Akteure und eine städtische Vergabe von Grundstücken nach Konzept zum Festpreis vor. 10.2 Vertragliche Eckpunkte Ein städtebaulicher Vertrag, der zwischen der Stadt Karlsruhe und dem Eigen- tümer weiter Teile des nördlichen Planbereichs abgeschlossen wurde, enthält u.a. folgende wesentliche Eckpunkte (vorbehaltlich einer späteren Zuteilung der Baugrundstücke im Bodenordnungsverfahren): • KAI-Verpflichtung mit Anteil an sozialem Wohnungsbau gemäß Landes- wohnraumförderprogramm und Mindestbelegungsdauer, räumliche Vertei- lung des sozialen Wohnungsbaus im Quartier, • Verpflichtung zum Bau und Betrieb besonderer Nutzungen (z.B.: großflä- chiger nahversorgungsrelevanter Lebensmitteleinzelhandel, 6-gruppige Kindertagesstätte und Altenpflegeheim), • Sicherstellung von Freiraum- und Gestaltqualität nach 3-Säulen-Modell aus konkurrierenden Verfahren (an städtebaulich prägnanten Stellen im Plangebiet), Begleitgremium und Gestaltungshandbuch, • Übernahme der Aufgaben als „Ankernutzer“ im Baublock (z.B.: Bau der gemeinsamen Tiefgarage, Organisation des Planungsprozesses und Bau von gemeinschaftlichen Innenhöfen), • Umsetzung eines sog. „Mieterstrom-Modells“ mit einem geeigneten Anbie- ter: Eigene Errichtung oder Gestattung der Errichtung von PV-Anlagen durch Dritte auf privaten Dächern, Ermöglichung der direkten Nutzung des auf den Dächern erzeugten Stroms vorrangig durch die Nutzungen im Quartier, • Umsetzen von Vorgaben aus der DGNB-Zertifizierung, u.a.: Einhaltung von höheren Gebäudeenergiestandards, Beitrag zur nachhaltigen Mobilität (z.B. Einrichten von privaten E-Ladestationen in den Tiefgaragen, mehr Abstellflächen für Lastenräder und sonstige Transporthilfsmittel), • Bauverpflichtung, • Verpflichtung zur Weitergabe aller Regelungen aus dem städtebaulichen Vertrag an spätere Käufer durch Übernahme in Kaufverträge. 11. Bodenordnung und Sozialplan 11.1 Bodenordnung Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 102 Zur Verwirklichung des Bebauungsplans ist ein Bodenordnungsverfahren ge- mäß Baugesetzbuch erforderlich. 11.2 Sozialverträglichkeit der Planung Bei der Planung wurden im Hinblick auf die Sozialverträglichkeit insbesondere die nachfolgend erörterten Aspekte berücksichtigt: • Ausweisung eines neuen Quartiers im Zusammenhang mit vorhandener Verkehrsstruktur, • Schaffung eines belebten und vielseitigen Wohnumfeldes mit vielfältigem Nutzungsangebot, • Schaffung eines attraktiven Fußwegenetzes mit hoher Akzeptanz, • Stadt der kurzen Wege, • Förderung der Identifikation mit dem Quartier sowie Förderung der Ori- entierung und der Aufenthaltsqualität im Gebiet. 11.3 Sozialplan Die Notwendigkeit eines Sozialplanes kann für diesen Bebauungsplan nicht aus- geschlossen werden, da unter anderem der Abbruch von Gebäuden und even- tuell Betriebsverlagerungen notwendig werden können. Dafür müssten gegebe- nenfalls Miet- und Pachtverhältnisse aufgelöst und eventuell Ersatzflächen be- reitgestellt werden. Die nach § 180 Abs. 1 BauGB erforderlichen Erörterungen finden im Rahmen des Umlegungsverfahrens statt. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 103 12. Statistik 12.1 Flächenbilanz Objektbezeichnung Fläche (m²) Fläche (ha) Allgemeine Wohngebiete (WA) 70.999 7,10 Urbane Gebiete (MU) 26.450 2,65 Gewerbegebiete (GE) 12.994 1,30 Eingeschränkte Gewerbegebiete (GEe) 17.472 1,75 Sondergebiete (SO) 4.614 0,46 Flächen für den Gemeinbedarf 14.484 1,45 Straßen 14.742 1,47 Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung 15.969 1,60 Fußgängerbereiche 7.335 0,73 Parkierungsflächen 4.117 0,41 Gehwege 14.130 1,41 Grün- und Parkanlagen 54.593 5,46 Grün an Straßen 16.184 1,62 Geltungsbereich Planteil 1 274.084 27,41 Hinzu kommen Ausgleichsflächen (siehe Planteile 2A und 2B) mit einer Gesamt- fläche von 139.491 m² bzw. 13,95 ha. 12.2 Geplante Bebauung Der Bebauungsplan sieht etwa 209.000 m2 BGF durch Neubebauung vor. Da in den als MU festgesetzten Baufeldern derzeit noch nicht feststeht, in wel- chem Umfang Wohnungen und sonstige Nutzungen entstehen werden, wurden mit unterschiedlichen Annahmen Berechnungen zur Anzahl der Wohneinheiten und Einwohner durchgeführt. So können im Plangebiet zwischen 1.400 und 1.600 Wohneinheiten realisiert werden. Dies entspricht etwa 3.200 bis 3.600 Einwohnern. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 104 13. Kosten (überschlägig) 13.1 Beitragsfähige Erschließungskosten Erdbewegung- und Freilegung (einschließlich Ab- bruchkosten, soweit abrechenbar) - abhängig von noch einzuholenden Angeboten ca. 9.505.000 € Verkehrsflächen ca. 3.350.000 € Entwässerung (Kostenanteil Straßenentwässe- rung, Versickerungsflächen Park und Versicke- rungsflächen straßenbegleitender Erdbau Verlegung Gleichrichterstation Bestand * ca. ca. 2.422.000 € 400.000 € Parkierungsflächen ca. 450.000 € Verkehrsbegleitgrün (incl. Begrünung und straßen- begleitende Mulden) ca. 2.010.000 € Gehwege ca. 1.100.000 € Beleuchtung ca. 500.000 € Naturschutzrechtlicher Ausgleich Straßen ca. 336.000 € Gesamt ca. 20.073.000 € Rückersatz 95% ca. 19.069.350 € Stadtanteil 5 % ca. 1.003.650 € Lärmschutz (Wand, Wall) ca. 415.000 € Rückersatz 40 % ca. 166.000 € Stadtanteil 60 % ca. 249.000 € * Ausgehend von den Regelungen im öffentlich-rechtlichen Vertrag zwischen Stadt und VBK, der eine Kostenbeteiligung der Stadt von 40% bei durch die Stadt veran- lassten, rechtlich zulässigen und notwendigen Änderungen von Betriebsanlagen auf öffentlichen Verkehrswegen vorsieht. Dies ist noch mit den VBK abschließend zu klä- ren. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 105 13.2 Sonstige Kosten zu Lasten der Stadt Erdbewegung- und Freilegung ca. 270.000 € Verkehrsflächen ca. 339.000 € Parkierungsflächen ca. 26.000 € Verkehrsbegleitgrün Erzbergerstraße (incl. Begrü- nung und straßenbegleitende Mulden) ca. 89.000 € Beleuchtung ca. 61.000 € Gehwege ca. 283.000 € öffentliche Grünfläche im Park (ohne Teilfläche ökologischen Ausgleich) ca. 8.722.000 € Entwässerungskanal* ca. 7.430.000 € Ausgleichsmaßnahmen sonstige Eingriffsflächen ca. 81.000 € Gestaltungskommission ca. 66.000 € Zaun zum NSG (südl. Plangebiet) ca. 30.000 € Gesamt ca. 17.397.000 € * langfristig entsprechend der Anlagebuchhaltung über Gebühren refinanziert 13.3 Städtische Kosten insgesamt Kosten Ziffer 13.1 ca. 1.003.650 € ca. 249.000 € Kosten Ziffer 13.2 ca. 17.397.000 € Gesamt ca. 18.649.650 € 13.4 Ausgleichskosten zu Lasten der Eigentümer Naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen für den zu erwartenden Eingriff für die Baugrundstücke verursachen Kosten in Höhe von ca. 1.086.000,- EUR. Diese sind zu 100 % erstattungsfähig. 14. Finanzierung Die Kosten sind in den Haushaltsplanungen der kommenden Jahre zu berück- sichtigen. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 106 15. Anlagen zur Begründung Zur Erläuterung sind der Begründung folgende Anlagen beigefügt: • Anlage 1: Rahmenplan „Zukunft Nord“ vom 21. April 2016 • Anlage 2: Erschließungskonzept vom 5. Juli 2022 • Anlage 3: Tiefgaragenkonzept vom 5. Juli 2022 • Anlage 4: Konzept Qualitätssicherung vom 5. Juli 2022 • Anlage 5: Straßenquerschnitte vom 29. Januar 2021 und 8. Juli 2022 • Anlage 6: Freianlagenplan vom 31. Januar 2020 • Anlage 7: Konzept Regenwasserbewirtschaftung vom 8. Juli 2022 • Anlage 8: Umweltbericht vom 8. Juli 2022 Karlsruhe, 20. August 2018 Fassung vom 30. September 2022 Stadtplanungsamt Prof. Dr. Anke Karmann-Woessner Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 107 B. Hinweise zum Bebauungsplan Die Hinweise sind unter Abschnitt IV den textlichen Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften zum Bebauungsplan als Anhang beigefügt. Es wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 108 C. Anlagen Anlage 1: Rahmenplan Zukunft Nord Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 109 Anlage 2: Erschließungskonzept Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 110 Anlage 3: Tiefgaragenkonzept Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 111 Anlage 4: Konzept Qualitätssicherung Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 112 Anlage 5: Straßenquerschnitte Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 113 Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 114 Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 115 Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 116 Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 117 Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 118 Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 119 Anlage 6: Freianlagenplan Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 120 Anlage 7: Konzept Regenwasserbewirtschaftung Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 121 Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße 122 Anlage 8: Umweltbericht Stadt Karlsruhe Bebauungsplan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York- Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung Auftraggeber: STADT KARLSRUHE Umwelt- und Arbeitsschutz Markgrafenstraße 14 76124 Karlsruhe Auftragnehmer: THOMAS BREUNIG INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE Kalliwodastraße 3 76185 Karlsruhe Telefon: 0721 - 9379386 Telefax: 0721 - 9379438 E-Mail: info@botanik-plus.de Bearbeitung: Annegret Wahl (Dipl.-Geoökologin) Karlsruhe, 8. Juli 2022 B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 2 Inhaltsverzeichnis 1 Einleitung ............................................................................................................. 5 1.1 Planungsanlass ......................................................................................................... 5 1.2 Gesetzliche Grundlagen ............................................................................................ 5 1.3 Hinweis zur Berichterstellung..................................................................................... 6 2 Grundzüge der Planung ...................................................................................... 7 2.1 Lage und Ausstattung des Planungsgebiets .............................................................. 7 2.2 Grundzüge der Planung ............................................................................................. 7 3 Raumordnerische Vorgaben und Schutzgebiete .............................................. 9 3.1 Raumordnerische Vorgaben ...................................................................................... 9 3.2 Schutzgebiete .......................................................................................................... 10 4 Methoden der Umweltprüfung .......................................................................... 11 4.1 Abgrenzung des Untersuchungsgebiets .................................................................. 11 4.2 Untersuchungsmethoden zu den Schutzgütern ....................................................... 11 4.3 Hinweise auf Schwierigkeiten bei der Erstellung der Studie ..................................... 12 5 Beschreibung und Bewertung der Schutzgüter ............................................. 13 5.1 Geologie und Boden ................................................................................................ 13 5.2 Wasserhaushalt ....................................................................................................... 15 5.3 Klima / Luft .............................................................................................................. 16 5.4 Fläche ..................................................................................................................... 18 5.5 Flora / Vegetation .................................................................................................... 18 5.6 Fauna ...................................................................................................................... 29 5.7 Biotopverbund und Biodiversität .............................................................................. 31 5.8 Landschaftsbild ....................................................................................................... 32 5.9 Mensch .................................................................................................................... 33 5.10 Kulturgüter und sonstige Sachgüter ..................................................................... 33 5.11 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern ................................................... 33 6 Beschreibung und Bewertung der Auswirkungen des Vorhabens ............... 34 6.1 Wirkungen auf den Boden ....................................................................................... 34 6.2 Wirkungen auf den Wasserhaushalt ........................................................................ 35 6.3 Wirkungen auf das Klima und die Luft ..................................................................... 35 6.4 Wirkungen auf die Fläche ........................................................................................ 36 6.5 Wirkungen auf die Flora und die Vegetation ............................................................ 37 6.6 Wirkungen auf die Fauna ......................................................................................... 40 6.7 Wirkungen auf den Biotopverbund und die Biodiversität .......................................... 41 6.8 Wirkungen auf das Landschaftsbild ......................................................................... 41 6.9 Wirkungen auf den Menschen ................................................................................. 42 6.10 Wirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter .............................................. 43 6.11 Entwicklungsprognose bei Nichtdurchführung ...................................................... 43 6.12 Kumulative Wirkungen ......................................................................................... 43 7 Baumschutz der Stadt Karlsruhe ..................................................................... 45 8 Berücksichtigung der Ergebnisse der Zertifizierung durch die Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen ..................................................................... 45 9 Maßnahmenplanung .......................................................................................... 46 9.1 Planinterne Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen ....................................... 46 9.2 Maßnahmen zum Artenschutz ................................................................................. 54 9.3 Planexterne Maßnahmen ........................................................................................ 58 9.4 Pflanzlisten .............................................................................................................. 72 B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 3 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 10 Eingriffsbewertung und Kompensation ........................................................ 75 10.1 Übersicht Bewertung Bestand .............................................................................. 76 10.2 Übersicht Bewertung Planung .............................................................................. 78 10.3 Eingriffs-/Ausgleichsbilanz nach Eigentumsverhältnissen ..................................... 83 10.4 Planinterne Eingriffsminimierung .......................................................................... 91 10.5 Planexterne Kompensation .................................................................................. 92 10.6 Vermeidungsmaßnahmen für das FFH-Gebiet ..................................................... 93 10.7 Übersicht Eingriffs- / Ausgleichsbilanz .................................................................. 95 11 Planungsalternativen ..................................................................................... 96 12 Umweltbaubegleitung, Monitoring ................................................................ 96 13 Zusammenfassung ......................................................................................... 97 14 Literatur und Arbeitsgrundlagen ................................................................... 99 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Gesamtbewertung der 8 Bodeneinheiten ............................................................. 15 Tabelle 2: Ausgewählte Klimadaten des Planungsgebiets (interpolierte Rasterdaten für 1km²) ...................................................................................................................................... 16 Tabelle 3: Bewertungsmatrix Einzelbäume – Bestand .......................................................... 29 Tabelle 4: Bewertungsmatrix Einzelbäume – Planung .......................................................... 39 Tabelle 5: Entwicklung von Trockenbiotopen auf dem Alten Flugplatz: Bilanzierung des Schutzguts Boden ......................................................................................................... 60 Tabelle 6: Entwicklung von Trockenbiotopen auf dem Alten Flugplatz: Bilanzierung des Schutzguts Biotoptypen ................................................................................................. 61 Tabelle 7: Entwicklung von Trockenbiotopen auf Flurstück 5775/12: Bilanzierung des Schutzguts Biotoptypen ................................................................................................. 65 Tabelle 8: Bewertung Bestand Gesamtgebiet: Schutzgut Boden. ......................................... 76 Tabelle 9: Bewertung Bestand Gesamtgebiet: Schutzgut Biotoptypen. ................................ 76 Tabelle 10: Bewertung Bestand Gesamtgebiet: Baumbestand. ............................................ 77 Tabelle 11: Bewertung der Planung Öffentliche Grünfläche: Schutzgut Biotoptypen. ........... 78 Tabelle 12: Bewertung der Planung Öffentliche Grünfläche: Schutzgut Boden. .................... 79 Tabelle 13: Übersicht über das Maß der baulichen Nutzung und die naturschutzfachliche Bewertung der Bauflächen. ........................................................................................... 80 Tabelle 14: Bewertung der Planung Baufelder: Schutzgüter Boden und Biotoptypen. .......... 80 Tabelle 15: Bewertung der Planung öffentlicher Verkehrsraum: Schutzgüter Boden und Biotoptypen. .................................................................................................................. 81 Tabelle 16: Bewertung der Planung Bäume im Gesamtgebiet. ............................................. 82 Tabelle 17: Eingriffsbilanz Schutzgut Boden Eigentümer Privat 1 (Flurstück 24496). ........... 83 Tabelle 18: Eingriffsbilanz Schutzgut Biotoptypen Eigentümer Privat 1 (Flurstück 24496). ... 84 Tabelle 19: Eingriffsbilanz Bäume Eigentümer Privat 1 (Flurstück 24496). ........................... 85 Tabelle 20: Eingriffsbilanz Schutzgut Boden Eigentümer Land BW. ..................................... 86 Tabelle 21: Eingriffsbilanz Schutzgut Biotoptypen Eigentümer Land BW. ............................. 87 Tabelle 22: Eingriffsbilanz Bäume Eigentümer Land BW. ..................................................... 88 Tabelle 23: Eingriffsbilanz Schutzgut Boden Eigentümer Stadt Karlsruhe. ........................... 89 Tabelle 24: Eingriffsbilanz Schutzgut Biotoptypen Eigentümer Stadt Karlsruhe. ................... 90 Tabelle 25: Eingriffsbilanz Bäume Eigentümer Stadt Karlsruhe. ........................................... 91 Tabelle 26: Übersicht über planexterne Kompensationsmaßnahmen. .................................. 92 Tabelle 27: Übersicht über die Vermeidungsmaßnahmen für das FFH-Gebiet. .................... 94 Tabelle 28: Übersicht der Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung für das Gesamtgebiet ............... 95 B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 4 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Lage des Planungsgebiets (rot); Kartengrundlage: TK25 Blatt 6916 Karlsruhe- Nord. ............................................................................................................................... 7 Abbildung 2: Auszug Regionalplan (RVMO 2021). ................................................................. 9 Abbildung 3: Auszug aus dem Flächennutzungsplan 2030 (links) und dem Landschaftsplan 2030 (rechts) (Quellen: NVK 2021, HHP 2019). .............................................................. 9 Abbildung 4: Auszug aus der Schutzgutkarte Klima/Luft 2010 (NVK 2011). ......................... 17 Abbildung 5: Auszug aus der Klimafunktionskarte 2010 (NVK 2011). ................................... 17 Abbildung 6: Kompensationsflächen im Norden des FFH-Gebiets........................................ 59 Abbildung 7: Eigentumsverhältnisse und Flurstücke innerhalb des Planungsgebiets (Stand: Juni 2019). .................................................................................................................... 75 Anlagen (Bearbeitungsstand: Juni 2021) • Anlage 1 - Bestand Biotoptypen (M 1:3.000; Din A3) • Anlage 2 - Bestand Boden (M 1: 3.000; Din A3) • Anlage 3 - Baumbestand (M 1: 3.000; Din A3) (Bearbeitungsstand: Juli 2022) • Anlage 4 - Planexterne Kompensationsflächen (M 1:3.000 / M 1:4.000 / M 1:5.000 / M 1:7.000; Din A3) B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 5 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 1 Einleitung 1.1 Planungsanlass Die STADT KARLSRUHE plant die Aufstellung des Bebauungsplans „Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße“. Das Planungsgebiet liegt im Karlsruher Stadtteil Nordstadt. Im Westen grenzt es unmittelbar an das FFH- bzw. Naturschutzgebiet „Alter Flugplatz Karlsruhe“ an. Im April 2017 wurde das INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, Karlsruhe, mit der Erstellung eines Umweltberichts mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung beauftragt. Für das Planungsgebiet wurde im Rahmen eines städtebaulichen Wettbewerbs ein Rahmenplan erstellt. Dieser wurde von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e. V. (DGNB) mit einer Platinplakette zertifiziert. Die Inhalte des Rahmenplans fließen nun in den Umweltbericht und den Bebauungsplan ein. Den nachfolgenden Ausführungen werden der Rahmenplan mit Planungsstand vom 12. Mai 2017 (STADT KARLSRUHE PLANUNGSAUSSCHUSS 2016) sowie der Vorentwurf des Bebauungsplans mit Bearbeitungsstand vom 5. Juli 2022 (STADT KARLSRUHE STADTPLANUNGSAMT 2022) und der Freiraumplan mit letztem Überarbeitungsstand vom 31. Januar 2020 (SINAI 2020) zugrunde gelegt. Das Planungsvorhaben lief vormalig unter dem Titel „Zukunft Nord“ und wird daher im nachfolgenden Text teilweise so bezeichnet. 1.2 Gesetzliche Grundlagen Den rechtlichen Rahmen des Umweltberichts bildet das Baugesetzbuch (BauGB). Nach § 2 Abs. 4 des Gesetzes wird für die Belange des Umweltschutzes eine Umweltprüfung durchgeführt, in der die voraussichtlich erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und im Umweltbericht dargestellt werden. Nach § 15 des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) sowie ergänzend dazu § 15 des Naturschutzgesetzes für Baden-Württemberg (NatSchG) ist der Verursacher eines Eingriffs verpflichtet, vermeidbare Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu unterlassen, bzw. unvermeidbare Beeinträchtigungen vorrangig auszugleichen oder in sonstiger Weise zu kompensieren. Nach § 1a des Baugesetzbuches (BauGB) erfolgt der Ausgleich zu erwartender Eingriffe in Natur und Landschaft durch geeignete Festsetzungen im Bebauungsplan als Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich. Mögliche Festsetzungen werden in § 9 BauGB (Inhalt des Bebauungsplans) aufgeführt. Folgende Gesetze und Richtlinien bilden die Grundlage für nachfolgende Prüfung: • 16. Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetz (Verkehrs- lärmschutzverordnung – 16. BImSchV) vom 12. Juni 1990 (BGBl. I S. 1036ff), zuletzt geändert durch Artikel 1 der Verordnung vom 4. November 2020 (BGBl. I S. 2334) • Baugesetzbuch (BauGB) vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 26. April 2022 (BGBl. I S. 674) • Baumschutzsatzung der Stadt Karlsruhe vom 8.10.1996, zuletzt geändert am 29.1.2002 (Amtsblatt vom 1.3.2002) • Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten (Bundes-Bodenschutzgesetz – BBodSchG) vom 17. März 1998 (BGBl. I S. 502), zuletzt durch Artikel 7 des Gesetzes vom 25. Februar 2021 (BGBl. I S. 306) • Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) vom 12. Juli 1999 (BGBl. I S. 1554), zuletzt geändert durch Artikel 126 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) • Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz – BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 18. August 2021 (BGBl. I S. 3908) B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 6 • Gesetz zum Schutz der Kulturdenkmale (Denkmalschutzgesetz – DSchG) vom 6. Dezember 1983 (GBl. S. 797), zuletzt geändert durch Artikel 29 der Verordnung vom 21. Dezember 2021 (GBl. 2022 S. 1,4) • Gesetz zum Schutz der Natur, zur Pflege der Landschaft und über die Erholungsvor- sorge in der freien Landschaft (Naturschutzgesetz – NatSchG) vom 23. Juni 2015 (GBl. S. 585), zuletzt geändert durch Gesetz vom 17. Dezember 2020 (GBl. S. 1233) • Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts (Wasserhaushaltsgesetz - WHG) vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 18. August 2021 (BGBl. I S. 3901) • Jagd- und Wildtiermanagementgesetz (JWMG) vom 25. November 2014 (GBl. S. 550), zuletzt geändert durch Artikel 23 der Verordnung vom 21. Dezember 2021 (GBl. 2022 S. 1,4) • Landes-Bodenschutz- und Altlastengesetz (LBodSchAG) vom 29.12.2004 (GBl. S. 908), zuletzt geändert durch Gesetz vom 17. Dezember 2020 (GBl. S. 1233) • Richtlinie 92/43/EWG zur Erhaltung der natürlichen Lebensräume sowie der wildlebenden Tiere und Pflanzen (FFH-Richtlinie) vom 21. Mai 1992, zuletzt geändert durch Richtlinie 2013/17/EU vom 13. Mai 2013 • Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 14. Juni 2021 (BGBl. I S. 1802) 1.3 Hinweis zur Berichterstellung Die Erstellung des vorliegenden Umweltberichts erfolgt in Teilen in Anlehnung an die Umweltstudie zu den Bebauungsplänen „New-York-, New-Jersey-, Delaware-Straße" ("Quartier C") und "Flugplatz Ost" aus dem Jahr 2011 (VOGEL 2011). Hier wurden bereits für eine fiktive Bebauung zwischen Naturschutzgebiet und Erzbergerstraße eine FFH-Verträglichkeitsprüfung, Spezielle Artenschutz- prüfung und Eingriffs-/ Ausgleichsbewertung sowie eine Bewertung der Auswirkungen auf das Naturschutzgebiet erarbeitet. Für die schriftliche Ausarbeitung des vorliegenden Umweltberichts wurden einzelne aktuell noch zutreffende Formulierungen und Ausarbeitungen aus dieser Arbeit übernommen. Des Weiteren wurden Textpassagen und Tabellen aus der FFH-Verträglichkeitsprüfung für das FFH- Gebiet „Alter Flugplatz Karlsruhe“ und der Prüfung der Vereinbarkeit des Vorhabens mit gleichnamigen Naturschutzgebiet (WAHL & WIEST 2017), der artenschutzrechtlichen Prüfung zum Planungsvorhaben (REMKE et al. 2017), des Projektberichts zum Schutzgut Klima (BRUSE 2016), dem bodenkundlichen Gutachten (GLOMB 2017), der Orientierenden Untersuchung auf Altlasten und schädliche Bodenveränderungen (AS REUTEMANN GMBH 2019) sowie der Schallimmissions- prognose (KURZ UND FISCHER GMBH 2022) entnommen. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 7 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 2 Grundzüge der Planung 2.1 Lage und Ausstattung des Planungsgebiets Das Planungsgebiet liegt im Westen der Nordstadt zwischen der Erzbergerstraße und dem Naturschutzgebiet bzw. dem gleichnamigen FFH-Gebiet „Alter Flugplatz Karlsruhe“ (Abbildung 1). Im Norden wird es von der New-York-Straße begrenzt, im Süden von der Lilienthalstraße. Die Gesamtfläche des Geltungsbereichs des Bebauungsplans beträgt etwa 27,4 ha. Hinzu kommen Ausgleichsflächen im Stadtgebiet, die den Inhalt des Planteils 3 „Ausgleichsflächen“ des Bebauungsplans bilden. Für die nachfolgende Ausarbeitung wird der Bereich entlang der Erzbergerstraße als „Planungsgebiet“ bezeichnet, die Kompensationsflächen des Planteils 3 als „planexterne Kompensationsmaßnahmen“. Das Gebiet liegt in ebenem Gelände auf einer Höhe von 107 m.ü.NN. Nach SCHMITHÜSEN (1952) liegt es im Naturraum Hardtebenen (Naturraum-Nr. 223) in der Untereinheit Karlsruher Hardt (223.4). Abbildung 1: Lage des Planungsgebiets (rot); Kartengrundlage: TK25 Blatt 6916 Karlsruhe-Nord. Der Norden des Planungsgebiets umfasst Flächen von ehemaligen US-Versorgungseinrichtungen und ist bereits jetzt überwiegend dicht bebaut und größtenteils versiegelt. Im mittleren Abschnitt des Gebiets wird der Westen derzeit im Wesentlichen von Sportflächen (u.a. Baseball) und einem geschotterten Parkplatz eingenommen, der für Flohmärkte genutzt wird. Versiegelte Flächen sind hier kaum vorhanden. Im Südwesten liegt eine etwa 3,9 ha große unbebaute Fläche des ehemaligen Flugplatzgeländes. Sie liegt außerhalb des FFH- bzw. Naturschutzgebiets, ist allerdings nach wie vor durch die Allgemeinverfügung der Stadt Karlsruhe geschützt (Auskunft Umwelt- und Arbeitsschutz der Stadt Karlsruhe). Hier sind im Laufe der Zeit auf entsiegelten Flächen hochwertige Sand- und Magerrasen entstanden, die in engem räumlichem und ökologischem Kontakt zu den Schutzgebietsflächen liegen. Entlang der Erzbergerstraße finden sich der Gebäudekomplex der Dualen Hochschule Baden-Württemberg sowie südlich anschließend Gebäude der ehemaligen Flughafenverwaltung und Gewerbeflächen (Fa. Aircraft Philipp). 2.2 Grundzüge der Planung Das städtebauliche Konzept sieht eine nutzungsgemischte Bebauungsstruktur im Sinne einer Stadt der kurzen Wege vor, im Osten entlang der Erzbergerstraße mit höherem Gewerbe- und Gemeinbedarfsanteil und Richtung Westen mit überwiegend Wohnbebauung. Nördlich der Dualen Hochschule ist ein Quartiersplatz als Querachse (Ost-West) geplant. Hier sind neben Wohnen auch Dienstleistungen, Nahversorgung (z. B. Einzelhandel, Lebensmittelmarkt, Drogeriemarkt) und Wohnfolgeeinrichtungen (z. B. Altenpflegeheim, Arztpraxen) geplant. Die Gebäude der Dualen B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 8 Hochschule, des NCO-Clubs sowie die denkmalgeschützten ehemaligen Flughafenverwaltungs- und Empfangsgebäude und ein kleiner Bunker werden zum Erhalt in das Konzept integriert. Der Bebauungsplan sieht zudem die Fortführung der gewerblichen Nutzung (Fa. Aircraft Philipp) auf dem Flurstück 22803/19 vor. Die Neubebauung weist in der Regel drei bis fünf Vollgeschosse auf. An einer Stelle, nördlich an die Duale Hochschule angrenzend und an der Schnittstelle zwischen Quartiersplatz und Erzbergerstraße, sind 12 Vollgeschosse geplant. Die Grundflächenzahl (GRZ) für bebaubare Grundstücke wird je nach Art der baulichen Nutzung mit 0,6 (Allgemeines Wohngebiet) bis 1,0 (Sondergebiet) angesetzt. Die neuen Gebäude werden mit extensiv begrünten Flachdächern ausgestattet, die einen Großteil der Dachfläche einnehmen müssen: 70 % in SO-, MU-, GEe-, GE-Gebieten und GBF(b), 75 % in WA-Gebieten sowie 30 % im GBF(a)-Gebiet. Die Bauflächen nehmen etwa 147.000 m² ein. Geplant ist die Schaffung von Wohnraum für etwa 3.000 bis 4.000 Einwohner. Verkehrsflächen sind für 61.500 m² geplant. Der westliche Gebietsrand sowie ein schmaler Bereich im Norden entlang der New-York-Straße wird auf etwa 55.000 m² als öffentliche Grünfläche und Pufferzone zu den Schutzgebieten ausgewiesen. Dieser 20 bis 60 m breite Grünstreifen soll vorrangig als Puffer zwischen der Bebauung und den sensiblen und hochwertigen Flächen des Alten Flugplatzes dienen, zudem soll eine Freizeitnutzung mit Wegen, Spiel- und Sitzmöglichkeiten integriert werden. Mit zwei „Fingern“ (Parkfenster) nach Osten, die u.a. der Versickerung des anfallenden Regenwassers dienen, reicht die Grünfläche in den Bebauungszusammenhang hinein. Ein neuer Zugang für Fußgänger zum Schutzgebiet zwischen den beiden bestehenden Eingängen ist geplant. Zudem wird der nord-süd-gerichtete östliche Längsweg aus dem Schutzgebiet heraus in die östlich angrenzende öffentliche Grünfläche verlegt. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 9 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 3 Raumordnerische Vorgaben und Schutzgebiete 3.1 Raumordnerische Vorgaben Im Entwurf des Regionalplans Mittlerer Oberrhein 2022 ist das Planungsgebiet im Norden und entlang der Erzberger Straße als Siedlungsfläche mit Mischnutzung im Bestand sowie im Westen als Gebiet für regionalplanerisch abgestimmte Siedlungserweiterungen (VRG) ausgewiesen (Abbildung 2; RVMO 2021). Abbildung 2: Auszug Regionalplan (RVMO 2021). Das Planungsgebiet ist im Flächennutzungsplan (FNP) überwiegend als Mischgebiet (Bestand und Planung) und als Wohnbaufläche in Planung sowie kleinflächig für die Planung von Sonderbauflächen und Einrichtungen für den Gemeinbedarf ausgewiesen (Abbildung 3; NVK 2021). Im Westen, entlang der Schutzgebietsgrenze, ist in der Planung eine Grünfläche (Parkanlage) vorgesehen. Der NCO-Club und die Duale Hochschule sind Einrichtungen für den Gemeinbedarf (Kulturelle Einrichtungen, Schule) ausgewiesen, ebenso die Planung einer Schule im Nordosten. Abbildung 3: Auszug aus dem Flächennutzungsplan 2030 (links) und dem Landschaftsplan 2030 (rechts) (Quellen: NVK 2021, HHP 2019). B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 10 Im Landschaftsplan ist die vorliegende Planung bereits integriert durch die Ausweisung der geplanten Bebauung entlang der Erzbergerstraße und einer geplanten Grünfläche zum Schutzgebiet hin (Abbildung 3; HHP 2019). Das Schutzgebiet „Alter Flugplatz Karlsruhe“ wird in der Bestandsbewertung des Landschaftsplans als Kultur- und Naturlandschaft mit Erholungseignung sowie als schutzbedürftiger Bereich für Naturschutz und Landschaftspflege ausgewiesen. Das Landschaftsbild des Schutzgebiets sowie seine Ausstattung an Arten und Biotope ist hoch empfindlich gegenüber Beeinträchtigungen. Für den westlichen, bisher unbebauten oder als Sportflächen genutzten Bereich verzeichnet die Ökologische Tragfähigkeitsstudie für die Schutzgüter Boden, Biologische Vielfalt und Wasser eine hohe Empfindlichkeit (NVK 2011). Das Schutzgut Klima/Luft wird für den Bereich ganz im Südwesten mit hoher Empfindlichkeit angegeben, für die anderen unbebauten Flächen mit Sportflächen lediglich mit mäßiger Empfindlichkeit. Hier wird auf die Erhaltung des Luftaustausches mit der Umgebung hingewiesen. Für das Schutzgut Freiraum/Erholung ist der öffentlich zugängliche Bereich im Süden von hoher Empfindlichkeit, die eingezäunten bzw. Sport- und Parkplatzflächen sind mäßig empfindlich. Gemäß Klimafunktionskarte sind die Freiflächen von mittlerer Bedeutung für die Kaltluftlieferung, die nach Südwesten abströmt. Ein qualifizierter Bebauungsplan besteht derzeit für keinen Teil des Planungsgebiets. Ein kleiner Bereich im Süden entlang der Erzbergerstraße ist im Bebauungsplan Nr. 614 „Nutzungsarten- festsetzung“ der Stadt Karlsruhe (in Kraft seit 22.02.1985) als gewerbliche Flächen verankert (Schriftl. Mitteilung Stadt Karlsruhe, Stadtplanungsamt). Im Juni 2004 wurde vom Gemeinderat Karlsruhe für den Bereich nördlich der Dualen Hochschule der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan „New-York-, New-Jersey- und Delawarestraße“ gefasst. Im Jahr 2015 wurde herausgelöst davon der Bebauungsplan „Nördlich der New-York-Straße (Merkur Akademie)“ aufgestellt. Dieser liegt unmittelbar nördlich des aktuellen Planungsgebiets. 3.2 Schutzgebiete Innerhalb des Planungsgebiets nehmen gesetzlich geschützte Biotope etwa 2,3 ha ein (siehe Kapitel 5.5.1 und 5.5.3). Dabei handelt es sich um Sandrasen kalkfreier Standorte und Sonstige Magerrasen bodensaurer Standorte, die überwiegend auf dem Flugplatzareal im Südwesten des Planungsgebiets liegen. Vereinzelt liegen auch Bestände im erschlossenen Teil des Gebiets. Eine Feldhecke mittlerer Standorte stockt auf der Grenze zwischen einem Parkplatz und dem Flugplatzareal. Die Flächen unterliegen dem Schutz des § 30 BNatSchG bzw. § 33 NatSchG. Für eine Zerstörung oder erhebliche Beeinträchtigung ist die Zustimmung der unteren Naturschutz- behörde erforderlich. Unmittelbar angrenzend an das Planungsgebiet liegt das Naturschutzgebiet und gleichnamige FFH-Gebiet „Alter Flugplatz Karlsruhe“. Die Sand- und Magerrasen des Schutzgebiets sind von überregionaler Bedeutung und stehen hinsichtlich ihrer Arten- und Lebensraumausstattung in engem funktionalem und räumlichem Kontakt zu trockenwarmen Lebensräumen innerhalb des Planungsgebiets. Auswirkungen auf die Ziele und Vorgaben der Schutzgebiete wurden im Rahmen einer separaten Verträglichkeitsprüfung untersucht (WAHL & WIEST 2017). Weitere Schutzgebiete nach Wasserhaushaltsgesetz (WHG) und § 23 - 29 BNatSchG sind von der Planung nicht betroffen. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 11 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 4 Methoden der Umweltprüfung 4.1 Abgrenzung des Untersuchungsgebiets Das vertieft untersuchte Gebiet (= Planungsgebiet) umfasst den Geltungsbereich des Bebauungs- plans „Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße“ (Abbildung 1; Seite 7) ohne Ausgleichsflächen gemäß Planteil 3 „Ausgleichsflächen“. Die Flächen des Planteils 3 werden im nachfolgenden Bericht als „planexterne Kompensationsmaßnahmen“ bezeichnet (siehe Kapitel 9.3). Je nach Schutzgut unterschiedlich intensiv in die Betrachtung einbezogen wird außerdem die Umgebung. Insbesondere für die Schutzgüter Flora/Vegetation und Fauna sowie Biotopverbund und Biodiversität wird die Ausstattung des Schutzgebiets „Alter Flugplatz Karlsruhe“ verstärkt betrachtet. 4.2 Untersuchungsmethoden zu den Schutzgütern Geologie und Boden: Die Erkundung und Bewertung des Bodens erfolgte im Oktober 2016 durch das Büro SOLUM, BÜRO FÜR BODEN + GEOLOGIE, Freiburg (GLOMB 2017). Die Geländeansprache der Bodenformen richtet sich nach dem Symbolschlüssel Bodenkunde des Landesamtes für Geologie, Rohstoffe und Bergbau Baden-Württemberg, Freiburg (1995), und nach der bodenkundlichen Kartieranleitung KA5 (ARBEITSGRUPPE BODENKUNDE 2005). Die Böden wurden mittels 35 Bohrstocksondierungen bis max. 2m Tiefe erfasst. Die Gesamtbewertung wird angegeben in Bodenwertstufen und Ökopunkten pro Quadratmeter (ÖP/m). Für die Bemessung des Eingriffs werden die Regelungen der Anlage 2 der Ökokonto-Verordnung und der Arbeitshilfen Bodenschutz 23 und 24 herangezogen (UM 2010, LUBW 2010, LUBW 2012). Angaben zu Altlasten und schädlichen Bodenveränderungen wurden der Orientierenden Untersuchung (AS REUTEMANN GMBH 2019) und GLOMB (2017) entnommen. Wasserhaushalt: Die Bewertung des Wasserhaushalts wird aus den Ergebnissen der Boden- bewertung abgeleitet. Zudem wurden Daten aus der Hydrogeologischen Kartierung im Raum Karlsruhe-Speyer (UM BW & MUFV RP 2007) ausgewertet. Klima / Luft: Die Bewertung des Klimas erfolgt anhand allgemeiner Grundlagenkenntnisse unter Berücksichtigung der „Ermittlung und Bewertung des Klimas im Rahmen der Landschafts(rahmen)planung“ (ZIMMERMANN & AMANN 1988) und auf Basis von interpolierten Rasterdaten des Deutschen Wetterdienstes (WWW.DWD.DE). Grundlage für die Bewertung des Mikroklimas, insbesondere Kaltluftströmung, Durchlüftung, Temperatur und Bioklima, ist der Projektbericht mit Klimasimulationen zur Planung Zukunft Nord von BRUSE (2016). Den Simulationen liegen eine Windrichtung aus Südwest und die mikroklimatischen Verhältnisse eines Sommertages zugrunde. Zudem wurden die Inhalte der Ökologischen Tragfähigkeitsstudie des Nachbarschafts- verbands Karlsruhe (NVK 2011) herangezogen. Fläche: Das Thema wird auf der Grundlage der Schutzgüter Boden, Wasserhaushalt, Klima / Luft und Flora / Vegetation behandelt. Zusätzlich fließen die Aussagen des Flächennutzugsplans mit ein (NVK 2021). Flora / Vegetation: Die Erhebung der Biotoptypen fand am 14. Juni 2017 im Maßstab 1:1.500 statt und richtet sich nach dem Biotopdatenschlüssel der Naturschutzverwaltung (LUBW 2009) sowie der Kartieranleitung Offenland-Biotopkartierung Baden-Württemberg (LUBW 2016). Die naturschutz- fachliche Bewertung erfolgt quantitativ nach Tabelle 1 der Ökokonto-Verordnung und wird in Ökopunkten pro Quadratmeter (ÖP/m²) angegeben (UM 2010). Die Erhebungen besonderer Pflanzenvorkommen erfolgten am 16. und 23. Mai 2017. Die Bewertung des Baumbestands hinsichtlich des faunistischen Habitatpotentials wurde im Oktober 2017 durchgeführt und im Juni 2019 aktualisiert. Die Baumbewertung hinsichtlich des Erscheinungsbilds, der Vitalität und der Entwicklungsperspektive erfolgte im Frühjahr 2018 durch das Gartenbauamt der Stadt Karlsruhe. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 12 Fauna: Die Bewertung des Gebiets für die Artengruppen Vögel, Fledermäuse, Reptilien und Insekten wurde der Artenschutzrechtlichen Prüfung zum Planungsgebiet „Zukunft Nord“ entnommen, die im Vorgriff zum Umweltbericht durchgeführt wurde (REMKE et al. 2017). Des Weiteren werden Ergebnisse aus den Untersuchungen von VOGEL (2011) sowie RENNWALD & DOCZKAL (2009) mit in die Betrachtung einbezogen. Biotopverbund und Biodiversität: Das Thema wird anhand der vorhandenen Biotoptypen, Untersuchungen zum Schutzgebiet Alter Flugplatz Karlsruhe und der Biotopverbundplanung der Stadt Karlsruhe (JEUTHER et al. 2009) bearbeitet. Aussagen zur Biodiversität erfolgen zu den Untereinheiten Vielfalt der Arten und Lebensräume. Zur innerartlichen (genetischen) Vielfalt sind mit den hier verfügbaren Methoden keine Aussagen möglich. Landschaftsbild: Zur Beschreibung und Bewertung des Landschaftsbilds werden die Ausstattung mit naturraumtypischen Strukturmustern sowie das Ausmaß vorhandener Störungen bzw. die Störempfindlichkeit herangezogen. Mensch: Das Thema wird aus den Ergebnissen der Geländebegehung und der Landschaftsbild- bewertung abgeleitet. Zudem fließen Untersuchungsergebnisse zum Bioklima (BRUSE 2016), die Inhalte der Ökologischen Tragfähigkeitsstudie des Nachbarschaftsverbands Karlsruhe (NVK 2011) und die Ergebnisse der Schallimmissionsprognose (KURZ UND FISCHER GMBH 2022) mit ein. Das Schutzgut Erholung ist in diesem Thema enthalten. Kulturgüter und sonstige Sachgüter: Informationen zu diesem Thema wurden bei der unteren Denkmalschutzbehörde (Zentraler Juristischer Dienst der Stadt Karlsruhe) eingeholt. 4.3 Hinweise auf Schwierigkeiten bei der Erstellung der Studie Im Rahmen der Bewertung der Biodiversität (Kapitel 5.7 und 6.7) können nur Aussagen zur Diversität der Lebensräume und zur Artenvielfalt getroffen werden. Aussagen über die innerartliche (genetische) Vielfalt sind derzeit nicht möglich. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 13 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 5 Beschreibung und Bewertung der Schutzgüter 5.1 Geologie und Boden Beschreibung (Quellen: GLOMB 2017, www.alter-flugplatzkarlsruhe.de) Geologie: Das Untersuchungsgebiet liegt auf einem Höhenniveau von etwa 114-116 m ü. NN. Der natürliche, Untergrund besteht aus pleistozänem Niederterrassensediment (sandiger Rheinkies), das während der Würm-Eiszeit (vor etwa 115.000 - 10.000 Jahren) angeschwemmt und abgelagert wurde. (GLA BW 1985). Durch Westwinde wurden aus den vegetationsfreien Schotterebenen die feineren Teile des abgelagerten Materials ausgeblasen, transportiert und weiter östlich wieder ablagert. Die schwereren Sande wurden auf der Niederterrasse in Form von Binnendünen und Flugsanddecken sedimentiert, der feinere Schluff gelangte als Löss bis in weiter entfernt liegende Gebiete wie zum Beispiel den Kraichgau. Die Flugsanddecke im Bereich des Alten Flugplatzes war ursprünglich weiter ausgedehnt als heute, teilweise wurde sie aber durch Planierarbeiten abgetragen. Boden: Das Planungsgebiet weist natürlicherweise ein flaches bis flach gewelltes Relief auf. Als natürliche Böden im Untersuchungsraum werden vorwiegend Bänderbraunerden und Bänder- parabraunerden aus 2 - 3 dm schluffig-lehmigem Sand über teilweise tonigem Sand, jeweils kiesig, insgesamt 6 - 12 dm mächtig, auf sandigem Kies genannt. Die ursprünglich kalkhaltigen Sedimente des Rheins wurden dabei bis in eine Tiefe von ein bis drei Meter vollständig entkalkt und sind daher sauer. Dies wurde durch stichprobenhafte Untersuchungen bestätigt. Auffällig sind die nach der Entkalkung des Sediments durch Tonverlagerung entstandenen, sehr dünnen Tonanreicherungs- bänder. Die anthropogen beeinflussten Böden weisen durch Beimengung von Fremdbestandteilen (z. B. karbonatische Materialien auf den Sportflächen) in der Regel höhere pH- Werte im neutralen bis schwach alkalischen Bereich auf. GLOMB (2017) teilt die Böden im Planungsgebiet in folgende 8 Bodeneinheiten ein: Bodeneinheit 1: Vornehmlich Braunerden und Bänderbraunerden, mit örtlich podsoligen Oberböden (Bleichkörner). Der Bodenaufbau besteht aus schluffig bis lehmigem, kiesigem Sand (Decklage) in einer Mächtigkeit von ca. 0,4 - 0,8 m über kiesigem Sand bis sandigem Kies. Auffällig sind die nach der Entkalkung des Sediments durch Tonverlagerung entstandenen, sehr dünnen Tonanreicherungsbänder, die teilweise bis in den Kieskörper reichen. In der Regel sind die Böden nutzungsbedingt oberflächlich gestört. Bodeneinheit 2: Diese Einheit ist der Bodeneinheit 1 ähnlich. Ihre Decklage erreicht eine Mächtigkeit von ca. 0,6 - 1,2 m über dem sandigen Kies. Auch hier finden sich Tonanreicherungsbänder im Untergrund. In der Regel sind die Böden nutzungsbedingt oberflächlich gestört. Bodeneinheit 3: Böden mit anthropogenen Überdeckungen. Die ursprünglich vorhandenen Braunerden sind hier in der Regel geringmächtig durch eine Kulturschicht (Auffüllung) überdeckt, deren Mächtigkeit etwa 0,2 - 0,4 m beträgt. Die obersten Bodenschichten enthalten Anteile von Ziegelbruch, Schlacke, Bauschutt. Darunter folgt natürliches Bodenmaterial. Die Bodenartenabfolge besteht meist aus lehmigem bis schluffigem Sand, schwach bis mittel kiesig, über Terrassenkiesen und -Sanden. Bodeneinheit 4: Mächtigere Auffüllungen von 0,4 - 0,8 m (mittlerer bis mäßig tiefer Auffüllungs- boden) über Terrassenkiesen- und -Sanden. Der Bodenaufbau besteht aus sandig-lehmigem, meist natürlichem Material. Die Böden können Fremdbestandteile enthalten (Ziegelbruch, Holz- kohle, Schlacken, Bauschutt). Die Böden kommen in der Regel im Siedlungsbereich bzw. in unmittelbarer Nähe vor. Aussagen über eine eventuelle Vorbelastung der Bodensubstrate können nicht gemacht werden. Bodeneinheit 5: Intensiv genutzte Bereiche der Sportplätze (vornehmlich Baseball). Diese verfügen in der Regel über einen eigenen Bodenaufbau, mit dem Ziel, eine ausreichende Wasser- durchlässigkeit und hohe Vegetationsfreudigkeit zu gewährleisten. Die Böden sind entsprechend umgestaltet und überprägt. (Anmerkung: Sportplätze mit weitgehend natürlichen Bodenverhältnissen werden unter Bodeneinheit 1 bzw. 2 geführt.) B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 14 Bodeneinheit 6: Böden, die eine wassergebundene Decke tragen und als Parkplätze genutzt werden. Die Böden sind meist deutlich anthropogen überprägt (Modellierung, Aufschüttungen, Verdichtung, Schadstoffeinträge). Die Bodenfunktionen sind dadurch überwiegend reduziert. Der natürliche Kies im Untergrund wird in der Regel ab etwa 0,5 m unter Gelände angetroffen. Bodeneinheit 7: Asphaltierte Flächen. Etwa 7 ha werden von asphaltierten Flächen (Plätze, Wege, Straßen) eingenommen. Bodeneinheit 8: Gebäude. Diese nehmen etwa 4,1 ha ein, dazu gehört unter anderem der Campus der Dualen Hochschule DHBW Karlsruhe. Informationen aus dem Bodenschutz- und Altlastenkataster: Das gesamte Planungsgebiet ist im Bodenschutz- und Altlastenkataster der Stadt Karlsruhe unter verschiedenen Flächenumrissen und Bezeichnungen erfasst (schriftl. Auskunft der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz). Frühere Nutzungen sind beispielsweise Lagerflächen, ober- und unterirdische Tanklager, Tankstelle und Fahrzeugstellflächen sowie teilweise nicht ausreichend dokumentierte Vorgänge wie Betankungen, Wartungen und sonstige Umgänge mit umweltgefährdenden Stoffen. Altlastenrelevante Verdachtsbereiche wurde im Rahmen einer Orientierenden Untersuchung (AS REUTEMANN GMBH 2019) untersucht. Fast auf dem gesamten Plangebiet wurden anthropogen Auffüllungen sowie nutzungsbedingte Schadstoffeinträge nachgewiesen, die jedoch keinen weiteren bodenschutzrechtlichen Handlungsbedarf für den Wirkungspfad Boden-Grundwasser nach sich ziehen. Ausnahme ist ein früherer Lagerbereich. In diesem Bereich kann aufgrund der hohen BTEX- Konzentrationen in der Bodenluft eine Verunreinigung des Grundwassers nicht ausgeschlossen werden. Hier sind weitere bodenschutzrechtliche Untersuchungen erforderlich. Im Bereich einer ehemaligen Tankstelle ist eine Neubewertung der Grundwassergefährdung erforderlich, sofern bei einer Umnutzung wasserdurchlässige Oberflächenbefestigungen zum Einsatz kommen oder entsiegelt wird. Bewertung Bei der Bewertung der anthropogen überprägten Böden wird das Deckelungsprinzip angewendet. Das bedeutet, dass den gestörten Böden per Vorgabe keine besseren Funktionserfüllungen als den natürlichen Ausgangsböden zugewiesen werden sollen, um zu vermeiden, dass eventuelle Boden- Inanspruchnahmen auf die wenigen erhaltenen natürlichen Bodenflächen (hier: Bodeneinheit 1 und 2) gelenkt werden. Eine wichtige Rolle bei der Bewertung anthropogener Böden spielt die Vorbelastung etwa infolge von Schadstoffgehalten. Eine bestehende Veränderung oder Belastung der Böden schränkt ihre Bodenfunktionen zumindest teilweise ein. Die Flächen weisen zum Teil erhöhte Belastungen durch Schwermetalle, aromatische Kohlenwasserstoffverbindungen (BETX, PAK) und Mineralölkohlenwasserstoffe (MKW) auf. Auf einem Großteil des Geländes ergibt sich daraus kein weiterer bodenschutzrechtlicher Handlungsbedarf. Ausnahme ist der Bereich einer ehemaligen Tankstelle wo eine Verunreinigung des Grundwassers nicht ausgeschlossen werden kann. Insbesondere Flächen mit Auffüllungen und der Bereich der ehemaligen Tankstelle besitzen abfallrechtlichen Handlungsbedarf. Hinsichtlich bodenschutzrechtlicher Aspekte liegen derzeit keine eindeutigen Hinweise auf schädliche Bodenveränderungen vor, so dass zum aktuellen Zeitpunkt keine weiterführenden Maßnahmen erforderlich sind. Aufgrund des hohen Sand- und Kiesanteils und der Tiefgründigkeit weist der Ausgangsboden im Planungsgebiet eine sehr hohe Wasserdurchlässigkeit und eine sehr geringe Wasserspeicher- kapazität auf. Daraus resultiert eine sehr hohe Bewertung der Bodenfunktion „Ausgleichskörper im Wasserkreislauf“ (Wertstufe 4) und eine geringe Bewertung der Bodenfunktion „Filter und Puffer für Schadstoffe“ (Wertstufe 1). Die Funktion „Natürliche Bodenfruchtbarkeit“ ist von mittlerer bzw. hoher Bedeutung (Wertstufe 2 und 3). Es wurden keine besonderen naturgeschichtlichen Formationen (z. B. besondere Gesteine, spezielle Landschaftselemente) festgestellt, die den Böden eine Funktion als Archive der Natur- und Kulturgeschichte beimessen. Bodeneinheit 1 und 2 werden als Suchräume für einen „Sonderstandort für naturnahe Vegetation“ eingestuft (Wertstufe 3). Diese Funktion bleibt daher in der Bewertung unberücksichtigt. Dies erfolgt erst ab Wertstufe 4. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 15 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE Gemäß LUBW (2012) fließen die Bodenfunktionen „Ausgleichskörper im Wasserkreislauf“, „Filter und Puffer für Schadstoffe“ und „Natürliche Bodenfruchtbarkeit“ in die Bewertung ein. Das arithmetische Mittel ergibt eine Gesamtbewertung von Wertstufe 2,33 (Bodeneinheit 1) bzw. 2,66 (Bodeneinheit 2). Dies entspricht 9,32 ÖP/m² bzw. 10,64 ÖP/m². Flächen, auf denen durch Auffüllungen und Erdumlagerungen die natürlichen Bodenverhältnisse beeinträchtigt sind, wird gemäß LUBW (2012) eine geringere Bedeutung für die Erfüllung der Bodenfunktionen beigemessen (siehe Tabelle 1). Versiegelte Flächen (Verkehrs- und Gebäude- flächen) werden aufgrund der nicht mehr vorhandenen Funktionserfüllung mit der Wertstufe 0 (0 ÖP/m²) bewertet. Tabelle 1: Gesamtbewertung der 8 Bodeneinheiten Bodenfunktion Bodeneinheit Archive der Natur- und Kultur- geschichte Sonder- standort für natur- nahe Vegetation natürliche Bodenfrucht barkeit Ausgleichs- körper im Wasser- kreislauf Filter und Puffer für Schadstoffe Gesamt- bewertung 1 [Wertstufe] Bewertung 2 [ÖP/m²] 1 (BBm) 1 3 3 2 4 1 2,33 9,32 2 (BBt‘) 1 3 3 3 4 1 2,66 10,64 3 (Yf/BB) 0 0 1 4 1 2,00 8,00 4 (Ym-t‘) 0 0 1 3 1 1,66 6,64 5 (Sport) 0 0 0 3 1 1,33 5,32 6 (Parkplatz) 0 0 0 2 1 1,00 4,00 7 (Verkehrs- fläche) 0 0 0 0 0 0,00 0,00 8 (Gebäude) 0 0 0 0 0 0,00 0,00 Angaben erfolgen in den Stufen 0 - 4 = keine bis sehr hohe Funktionserfüllung. 5.2 Wasserhaushalt Beschreibung Gemäß der hydrogeologischen Kartierung von Karlsruhe und Umgebung (UM BW & MUFV RP 2007) liegt der Grundwasserflurabstand im Planungsgebiet etwa bei 5 - 7 m, im Bereich der Gebäude entlang der Erzbergerstraße und im Nordosten des Gebiets kann er bis zu 10 m betragen. Grundlage hierfür sind Messungen im Herbst 2003. Bei den Sondierungsbohrungen für das Bodengutachten im Oktober 2016 wurde in keiner der 2 m tiefen Bohrungen Grundwasser angetroffen (GLOMB 2017). Das Grundwasser fließt von Südost nach Nordwest. Oberflächengewässer sind nicht vorhanden. Die nicht versiegelten Flächen im Planungsgebiet haben ganz überwiegend eine hohe Bedeutung für die Grundwasserneubildung, da Niederschlagswasser in dem grobporigen Substrat rasch in den tieferen Untergrund versickert, wo sich ergiebige Grundwasservorkommen befinden. Nur kleinflächig ist die Grundwasserneubildung durch Bodenverdichtung etwas beeinträchtigt, da die Versickerung langsamer vonstattengeht. Hierdurch verdunstet ein größerer Anteil des Niederschlagswassers direkt oder über die Vegetation. Oberflächenabfluss von nicht versiegelten Flächen findet aber auch bei Starkregen nicht statt. Den versiegelten und stark befestigten Flächen im erschlossenen Teil des Planungsgebiets kommt keine Bedeutung hinsichtlich Grundwasserneubildung sowie als Filter und Puffer für Schadstoffe zu. Bewertung Die nicht versiegelten Flächen im Planungsgebiet haben wegen der hohen Versickerungsleistung des Bodens eine hohe Bedeutung als Ausgleichskörper im Wasserhaushalt sowie für die Grundwasserneubildung. 1 Arithmetischer Mittelwert der Bewertung der Bodenfunktionen „Ausgleichskörper im Wasserkreislauf“, „Filter und Puffer für Schadstoffe“ und „Natürliche Bodenfruchtbarkeit“. 2 Die Umrechnung der Wertstufen in Ökopunkte erfolgt durch Multiplikation mit dem Faktor 4 (LUBW 2012). 3 Suchräume für Sonderstandorte für naturnahe Vegetation, unter Vorbehalt, da in der Regel oberflächlich gestört. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 16 5.3 Klima / Luft Beschreibung Klima: Karlsruhe liegt im Übergangsbereich von ozeanischem zu kontinental getöntem Klima. Die klimatischen Verhältnisse sind durch milde Winter, einen zeitigen Frühjahrsbeginn und früh einsetzende, warme Sommer geprägt. Mit einer mittleren Jahrestemperatur von 11°C sind für Deutschland die Bedingungen sehr mild. Die Niederschläge sind mit durchschnittlich 790 mm/Jahr verhältnismäßig gering. Die Winde kommen überwiegend entlang der Oberrheinebene aus Südwesten, häufig auch aus Nordosten (REKLIP 1995). Tabelle 2: Ausgewählte Klimadaten des Planungsgebiets (interpolierte Rasterdaten für 1km²) Mittlere Lufttemperatur im Jahr (1981-2010) 11,0°C Mittlere Lufttemperatur im Januar (1981-2010) 2,0°C Mittlere Lufttemperatur im Juli (1981-2010) 20,5°C Mittlere Niederschlagshöhe im Jahr (1981-2010) 790 mm Mittlere Anzahl Eistage (1981-2010) 11 Mittlere Anzahl Frosttage (1981-2010) 62 Quelle: DEUTSCHER WETTERDIENST (WWW.DWD.DE) Mikroklima: Für das Stadtklima sind die unbebauten Flächen am Westrand des Planungsgebiets von mäßiger bzw. hoher Bedeutung (Abbildung 4). Sie dienen zusammen mit den großen Freiflächen des Alten Flugplatzes der Kaltluftproduktion und tragen wesentlich zur Abkühlung unmittelbar angrenzender Siedlungsbereiche während der Nachtstunden bei. Ohne Windeinfluss erfolgt der Kaltluftabstrom vorrangig nach Westen und Südwesten (GEO-NET UMWELTCONSULTING GMBH 2011). Nach BRUSE (2016) liegt das Potential zur nächtlichen Kaltluftbildung des Alten Flugplatzes quantitativ im üblichen Rahmen einer Freifläche mit wenig Baumbewuchs. Aufgrund fehlender einheitlicher Hangneigung und durch die fast komplett umschließende Umbauung können sich keine Luftleitbahnen mit übergeordneter Bedeutung für entfernter liegende Bebauungsbereiche ausbilden. Der östliche Teil des Planungsgebiets wird dagegen wesentlich von weiter östlich gelegenen Flächen (v. a. Hardtwald) mit Frisch- und Kaltluft versorgt. Durch die südwärts gerichtete Komponente der Kaltluft einerseits und durch die riegelhafte Bebauung entlang der Erzbergerstraße kommt es ohne übergeordneten Windeinfluss zu keinen Austauschprozessen zwischen der Freifläche des Alten Flugplatzes und der Bebauung im Osten. Ein relevantes Eindringen der Kaltluft in bebaute Gebiete kann daher ohne Windeinfluss nur am südlichen Ende des Alten Flugplatzes in die Bebauung südlich der Lilienthalstraße beobachtet werden. Über den versiegelten und wenig beschatteten Bereichen entlang der Erzbergerstraße, auf dem Gelände der Fa. Aircraft Philipp sowie zwischen den Gebäuden im Norden wärmt sich die Luft tagsüber am stärksten auf (BRUSE 2016). Kleinflächig sind kühlere Bereiche im Einflussbereich von Gehölzen und Flächen mit Vegetationsbedeckung eingestreut. Durch die Windströmung aus Südwest wird die erwärmte Luft in den nördlichen Bereich der Erzbergerstraße transportiert. In bioklimatischer Hinsicht liegen tagsüber heiße bis sehr heiße Zonen in vegetationsarmen Bereichen des Alten Flugplatzes und auf unbebauten Freiflächen im Planungsgebiet sowie in windarmen Bereichen im Umfeld von Gebäuden (insbesondere der Dualen Hochschule). Weniger stark bis schwach belastet sind Flächen im direkten Umfeld von Gehölzen sowie im Bereich schattenspendender Gebäude mit gleichzeitiger Windströmung. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 17 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE Abbildung 4: Auszug aus der Schutzgutkarte Klima/Luft 2010 (NVK 2011). Abbildung 5: Auszug aus der Klimafunktionskarte 2010 (NVK 2011). Luftqualität: Gemäß der Klimafunktionskarte der Ökologischen Tragfähigkeitsstudie (Abbildung 5) besteht derzeit eine verkehrsbedingte lufthygienische Belastung mit NO2.entlang der Erzberger- straße. Hierfür wurden die NO2-Immission bei austauscharmen Wetterlagen mit einem Wert über 80μg/m³ modelliert. Durchlüftung: Innerhalb des bereits bebauten Bereichs stellen die Duale Hochschule und das Gebäude der Fa. Aircraft Philipp eine Riegelbebauung dar, die Windströmungen aus Südwesten blockiert. Hier kommt es zu windschwachen Bereichen sowie zu Düseneffekten zwischen den Gebäuden und an Gebäudekanten. Die Gebäude im Norden stehen locker und lassen die nordostwärts gerichtete Strömung mit nur geringen Modifikationen passieren. Bewertung Die unversiegelten Freiflächen im Planungsgebiet sind zusammen mit dem Schutzgebiet „Alter Flugplatz Karlsruhe“ für das Stadtklima von wichtiger Bedeutung. Durch die gegenüber dem Umland stärkere sommerliche Erhitzung der verdichteten Innenstadtbereiche entsteht ein Flurwindsystem in den Siedlungsbereich hinein (GEO-NET UMWELTCONSULTING GMBH 2011). Wegen der Armut an Strömungshindernissen und der direkten Anbindung an die nördlich gelegene Feldflur ist der Alte B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 18 Flugplatz dabei eine leistungsfähige Frisch- und Kaltluftleitbahn, die trotz ihrer schütteren Vegetation selbst nennenswert zur Produktion von Frisch- und Kaltluft beiträgt. Ein Transport in entfernter liegende Bebauungsbereiche ist jedoch aufgrund fehlender Hangneigung und der dichten Bebauung nicht gegeben. Für den bereits bebauten Bereich besteht eine gute Versorgung mit Frisch- und Kaltluft von Osten und Westen. Die bioklimatische Belastung des Planungsgebiets ist gering bis mittel, was auch einer guten Durchlüftungssituation zu verdanken ist. Entlang der Erzbergerstraße besteht eine verkehrsbedingte lufthygienische Belastung mit NO2. 5.4 Fläche Das Planungsgebiet des Bebauungsplans ohne Ausgleichsflächen gemäß Planteil 3 „Ausgleichs- flächen“ umfasst etwa 27,4 ha. Der Bebauungsplan ist vollständig aus dem Flächennutzungsplan (NVK 2021) entwickelbar: Die Flächen sind als Bauflächen (teils im Bestand, teils in Planung) bzw. im Westen als geplante Grünfläche ausgewiesen (Kapitel 3.1). Aufgrund der vormaligen Nutzung durch das US-Militär sind die Flächen stark anthropogen überprägt und etwa zur Hälfte bereits vollversiegelt. Auf un- oder teilversiegelten Flächen sind die Böden durch Befestigung und Umlagerung beeinträchtigt und ihre Funktionserfüllung ist gemindert (Kapitel 5.1 und 10.1). Dennoch tragen die unversiegelten Flächen im Gebiet zur Versickerung des Niederschlagswassers und zur Grundwasserneubildung bei (Kapitel 5.2) und besitzen eine klimatische Ausgleichsfunktion (Kapitel 5.3). Die Freiflächen im Gebiet weisen Großteils eine hochwertige Vegetation aus Sand- und Magerrasen sowie artenreicher Ruderalvegetation auf (Kapitel 5.5). 5.5 Flora / Vegetation 5.5.1 Biotoptypen 5.5.1.1 Zierrasen (33.80) Lage Zierrasen befinden sich ausschließlich im bereits erschlossenen Teil des Planungsgebiets. Große Flächen liegen im mittleren Bereich, vor allem auf den Baseballspielfeldern. Ansonsten finden sich Zierrasen als Straßenbegleitgrün sowie als Grünflächen um Gebäude. Sie nehmen zum Teil sehr kleine Flächen ein. Beschreibung Die Zierrasen werden zum überwiegenden Teil durch einen häufigen Schnitt kurz gehalten. Bei der Artenzusammensetzung bestehen in Abhängigkeit weiterer Standort- oder Nutzungsfaktoren erhebliche Unterschiede. Auf nährstoffarmen, trockenen Flächen, bei denen in jüngerer Zeit keine Ein- oder Übersaat stattgefunden hat, sind die Bestände oft recht artenreich und zeigen Übergänge zu Sand- und Magerrasen. Hierzu gehören große Bereiche der Baseballspielfelder im mittleren Teil des Planungsgebiets. Neben typischen Arten der Zierrasen, wie Kriechendem Klee (Trifolium repens) und Ausdauerndem Lolch (Lolium perenne) sind hier zahlreich Pionierarten sandiger Standorte vertreten: Mäuseschwanz-Federschwingel (Vulpia myuros), Quendel-Sandkraut (Arenaria serpyllifolia), Gewöhnlicher Reiherschnabel (Erodium cicutarium) und Frühlings- Hungerblümchen (Erophila verna). Mit Zwerg-Schneckenklee (Medicago minima) kommt eine kennzeichnende Art der Magerrasen in vereinzelt vor. Teilweise treten Kleiner Klee (Trifolium dubium) oder Einjähriges Knäuelkraut (Scleranthus annuus) stark hervor. Insbesondere im nördlichen Spielfeld sind in höherem Umfang Magerrasenarten vorhanden wie Frühlings-Fingerkraut (Potentilla verna), Rotes Straußgras (Agrostis capillaris) und Kleiner Sauerampfer (Rumex acetosella). B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 19 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE Die Zierrasen im Straßenbegleitgrün und auf den Freiflächen um Gebäude sind überwiegend mäßig artenreich und werden offensichtlich nicht sehr intensiv gepflegt. Typische Arten sind Ausdauerndes Gänseblümchen (Bellis perennis), Gundelrebe (Glechoma hederacea), Spitz-Wegerich (Plantago lanceolata), Wiesenlöwenzahn (Taraxacum sectio Ruderalia), Kriechendes Fingerkraut (Potentilla reptans), Gewöhnliches Ferkelkraut (Hypochaeris radicata), Gamander-Ehrenpreis (Veronica chamaedrys) und Gewöhnliches Hornkraut (Cerastium holosteoides subsp. vulgare). Teilweise kommen in geringem Umfang Ruderal-, Sand- und Magerrasenarten hinzu, einige Bestände sind auch sehr moosreich. Der Anteil an artenarmen, durch eine Einsaat geprägten Zierrasen ist gering. Bewertung Die Zierrasen mit hohem Anteil an Sand- oder Magerrasenarten haben einen in Bezug auf die normale Ausprägung des Biotoptyps weit überdurchschnittlichen Wert, der bei 18 ÖP/m² liegt. Diese hochwertigen Zierrasen finden sich insbesondere im Bereich der Baseballfelder. Mäßig artenreiche Bestände bilden den überwiegenden Teil der kleinflächigen Zierrasen und werden mit 10 ÖP/m² bewertet. Artenarme Bestände liegen insbesondere im Bereich der Dualen Hochschule und werden mit dem Normalwert des Biotoptyps (4 ÖP/m²) bewertet. 5.5.1.2 Dominanzbestand (35.30) Lage Dominanzbestände finden sich nur sehr kleinflächig am Rand der Baseballfelder und entlang des Fußwegs am Nordosteingang zum Naturschutzgebiet Alter Flugplatz. Beschreibung Zumeist handelt es sich um kleinflächige und niederwüchsige Dominanzbestände der Großen Brennnessel (Urtica dioica). Vereinzelt sind sie durchsetzt mit Arten der Ausdauernden Ruderal- vegetation wie Kriechende Quecke (Elymus repens) und Land-Reitgras (Calamagrostis epigejos). Im Norden handelt es sich kleinflächig um einen Dominanzbestand des Japanischen Stauden- knöterichs (Reynoutria japonica.) Bewertung Die Brennnessel-Dominanzbestände sind von durchschnittlicher Ausprägung und werden mit dem Normalwert (8 ÖP/m²) bewertet. Beim Japanischen Staudenknöterich handelt es sich um einen Neophyten. Der Dominanzbestand dieser Art ist naturschutzfachlich von geringer Bedeutung und wird mit 6 ÖP/m² bewertet. 5.5.1.3 Ausdauernde Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte (35.62) Lage Flächen mit Ausdauernder Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte liegen im Westen des Planungsgebiets auf extensiv genutzten oder aufgelassenen Gewerbeflächen sowie großflächig im bisher unbebauten Bereich des Flugplatzgeländes. Beschreibung Die Bestände im nordwestlichen Gewerbebereich nehmen stark anthropogen geprägte Flächen ein. Zumeist bestehen die Böden aus Schotter oder Splitt. Die Vegetation ist überwiegend lückig und mäßig artenreich. Typische trockenheitsertragende Ruderalarten sind Gewöhnliche Nachtkerze (Oenothera biennis), Natternkopf (Echium vulgare), Tüpfel-Johanniskraut (Hypericum perforatum), Mehlige Königskerze (Verbascum lychnitis) und Gewöhnliche Hundszunge (Cynoglossum B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 20 officinale). Mit Einjährigem Berufkraut (Erigeron annuus), Acker-Kratzdistel (Cirsium arvense) und Behaarter Segge (Carex hirta) sind einige weitere Ruderalarten vertreten. Hinzu kommen außerdem verschiedene Magerrasenarten wie Silber-Fingerkraut (Potentilla argentea), Schafschwingel (Festuca ovina s. l.) und Kleines Habichtskraut (Hieracium pilosella) sowie Pionierarten sandiger Standorte wie Quendel-Sandkraut (Arenaria serpyllifolia) und Gewöhnlicher Reiherschnabel (Erodium cicutarium). Die Bestände auf dem unbebauten Bereich des Flugplatzgeländes im Südwesten des Planungsgebiets befinden sich großteils auf sandig-kiesigen Rohbodenflächen im Bereich von abgebrochenen ehemaligen Militär-Infrastrukturanlagen (Terminal, Hangar u. a.). Sie sind deutlich artenreicher als diejenigen im Nordwesten. Mit Graukresse (Berteroa incana) und Dach-Trespe (Bromus tectorum) kommen weitere Ruderalarten trockenwarmer Standorte und mit Zwerg- Schneckenklee (Medicago minima), Nelken-Schmielenhafer (Aira caryophyllea), Sprossender Felsennelke (Petrorhagia prolifera), Hasen-Klee (Trifolium arvense), Steinquendel (Acinos arvensis) und Mildem Mauerpfeffer (Sedum sexangulare) Sandrasenarten und Pionierarten sandiger Standorte vor. Weitere Magerrasenarten sind Zypressen-Wolfsmilch (Euphorbia cyparissias) und Gewöhnliche Hauhechel (Ononis spinosa). Stellenweise treten in größerer Menge Hundszahngras (Cynodon dactylon) und Land-Reitgras (Calamagrostis epigejos) auf, was eine Sukzession zu "Grasreicher ausdauernder Ruderalvegetation" anzeigt, die auf Teilen der umliegenden Flächen vorkommt. Bewertung Die Bestände im Nordwestteil des Planungsgebiets (bestehende Gewerbeflächen) sind wegen ihrer verhältnismäßig artenarmen Ausprägung lediglich von mittlerer Bedeutung (13 ÖP/m²). Die Bestände im Südwesten des Planungsgebiets haben hingehen wegen des Vorkommens zahlreicher Sand- und Magerrasenarten eine mittlere bis hohe Bedeutung (20 ÖP/m²). 5.5.1.4 Ruderalvegetation frischer bis feuchter Standorte (35.63) Lage Ruderalvegetation frischer bis feuchter Standorte kommt nur kleinflächig ganz im Norden des Planungsgebiets entlang des Wegs zum Nordosteingang des Naturschutzgebiets vor. Beschreibung Der Bestand ist artenarm und liegt im Schatten einer ausladenden Stiel-Eiche (Quercus robur). Bestandsbildend sind nährstoffliebende und schattenertragende Arten wie Große Brennnessel (Urtica dioica), Kletten-Labkraut (Galium aparine), Gewöhnliche Nelkenwurz (Geum urbanum), Gewöhnlicher Hohlzahn (Galeopsis tetrahit), Tüpfel-Johanniskraut (Hypericum perforatum) und Brombeere (Rubus sectio Rubus). Bewertung Dem durchschnittlich ausgeprägten Bestand wird eine geringe bis mittlere Bedeutung beigemessen (11 ÖP/m²). 5.5.1.5 Grasreiche ausdauernde Ruderalvegetation (35.64) Lage Der Biotoptyp kommt im gesamten Planungsgebiet sehr kleinflächig vor. Die größten Flächen innerhalb des Planungsgebiets liegen im noch unbebauten Bereich des Flugplatzareals und grenzen hier an Magerrasen und Ausdauernde Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte. Im B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 21 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE erschlossenen Gebietsteil handelt es sich meist um sehr kleine Flächen entlang von Straßen oder im Bereich von Lagerflächen. Beschreibung Die Bestände im Südwesten liegen überwiegend auf Teilen der abgerissenen Terminal- und Hangarflächen, die heute von einem sandig-kiesigen Rohboden eingenommen werden. Die Vegetation ist zumeist lückig. Häufigste Grasart ist das Land-Reitgras (Calamagrostis epigejos), hinzu kommen Schmalblättriges Rispengras (Poa angustifolia), Behaarte Segge (Carex hirta) und Hundszahngras (Cynodon dactylon). Vertreten sind zudem Pionierarten sandiger Standorte: Sprossende Felsennelke (Petrorhagia prolifera), Hasen-Klee (Trifolium arvense), Quendel- Sandkraut (Arenaria serpyllifolia) und Steinquendel (Acinos arvensis). Bemerkenswert ist das Vorkommen der im Oberrheingebiet stark gefährdeten Magerrasenart Heide-Nelke (Dianthus deltoides). Innerhalb des bereits erschlossenen Gebietsteils tritt der Biotoptyp zumeist auf ungepflegten Grünflächen auf. Hier sind die Bestände dicht und setzen sich im Wesentlichen aus häufigen und weit verbreiteten Gräsern zusammen, zum Beispiel Wiesen-Knäuelgras (Dactylis glomerata), Tauber Trespe (Bromus sterilis), Glatthafer (Arrhenatherum elatius), Kriechender Quecke (Elymus repens) und Wolliges Honiggras (Holcus lanatus). Stellenweise kommen auch Gehölze auf, häufig ist Robinie (Robinia pseudoacacia). Bewertung Die lückigen Bestände im Südosten des Flugplatzareals haben wegen des Vorkommens zahlreicher Sandrasenarten und Übergängen zu Magerrasen eine mittlere bis hohe Bedeutung (18 ÖP/m²). Die Bestände innerhalb des bebauten Gebietsteils sind von durchschnittlicher Wertigkeit (11 ÖP/m²). 5.5.1.6 Ruderalvegetation mit Arten der Sandrasen (35.65) Lage Die kleinflächigen Bestände liegen zerstreut im gesamten Planungsgebiet. Im noch unbebauten Bereich des Flugplatzareals liegen die Flächen in Kontakt zu Sandrasen. Im erschlossenen Teil des Planungsgebiets handelt es sich zumeist um kleine Flächen entlang von Gebäuden, Straßen und Parkplätzen. Beschreibung Die Bestände setzen sich zusammen aus einjährigen Ruderalarten wie Taube Trespe (Bromus sterilis), Behaarte Trespe (Bromus hordeaceus), Graukresse (Berteroa incana) und Einjähriges Berufkraut (Erigeron annuus). Hinzu kommen als typische Arten sandiger Strandorte Mäuseschwanz-Federschwingel (Vulpia myuros), Milder Mauerpfeffer (Sedum sexangulare) und Silber-Fingerkraut (Potentilla argentea), stellenweise auch Trespen-Federschwingel (Vulpia bromoides) als kennzeichnende Art der Sandrasen. Im erschlossenen Teil des Planungsgebiets weisen die Flächen zum Teil auch eine hohe Beteiligung der ausdauernden Ruderalarten Land- Reitgras (Calamagrostis epigejos) und Kriechende Quecke (Elymus repens) auf. Bewertung Die Bestände sind aufgrund der wertgebenden Sandrasenarten von mittlerer bis hoher Wertigkeit (18 ÖP/m²) B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 22 5.5.1.7 Sonstiger Magerrasen bodensaurer Standorte (36.45) Lage Magerrasen kommen großflächig im südlichen, derzeit noch zum Flugplatzareal gehörenden Teil des Planungsgebiets vor. Im erschlossenen Gebietsteil liegen Magerrasen nördlich der Dualen Hochschule sowie am westlichen Rand des großen Kiesparkplatzes. Beschreibung Die Bestände auf dem Flugplatzareal sind mäßig artenreich, überwiegend niedrigwüchsig und haben eine etwas lückige Grasnarbe. Typisch sind Rotes Straußgras (Agrostis capillaris), Hasenbrot (Luzula campestris), Echter Rotschwingel (Festuca rubra), Gewöhnliches Ruchgras (Anthoxanthum odoratum), Schafschwingel (Festuca ovina s. l.), Kleiner Sauerampfer (Rumex acetosella), Kleines Habichtskraut (Hieracium pilosella) und Silber-Fingerkraut (Potentilla argentea). Eingestreut sind Sandrasenarten; zahlreich kommt die Mäusewicke (Ornithopus perpusillus) vor, zerstreut der Nelken-Schmielenhafer (Aira caryophyllea) und der Bauernsenf (Teesdalia nudicaulis). Im bereits erschlossenen Gebietsteil liegt ein regelmäßig gemähter, als Zierrasen genutzter Bestand nördlich der Dualen Hochschule. Erwähnenswert ist hier das Vorkommen des Trespen- Federschwingels (Vulpia bromoides) und des Zwerg-Schneckenklees (Medicago minima). Weitere Bestände befinden sich am Westrand eines für Flohmärkte genutzten Parkplatzes. Diese sind allerdings nur fragmentarisch ausgebildet und stark ruderalisiert. Bewertung Die Bestände auf dem Flugplatzareal haben eine hohe Bedeutung (28 ÖP/m²). Im bereits erschlossenen Gebietsteil besteht aufgrund der artenärmeren und zum Teil ruderalisierten Ausprägung eine mittlere oder mittlere bis hohe Bedeutung (20 ÖP/m²). 5.5.1.8 Sandrasen kalkfreier Standorte (36.62) Lage Innerhalb des Planungsgebiets kommen Sandrasen nur im südlichen, derzeit noch zum Flugplatzareal gehörenden Bereich vor. Beschreibung Die Bestände sind niedrigwüchsig und lückig, sie nehmen entsiegelte Bereiche mit vorausgegangenen Erdbewegungen ein und werden hauptsächlich von einjährigen Arten aufgebaut. Typische Sandrasenarten sind Nelken-Schmielenhafer (Aira caryophyllea), Zwerg-Schneckenklee (Medicago minima), Sand-Wicke (Vicia lathyroides), Sand-Hornkraut (Cerastium semidecandrum), Trespen-Federschwingel (Vulpia bromoides), Früher Schmielenhafer (Aira praecox), Scharfer Mauerpfeffer (Sedum acre), und. Vereinzelt finden sich hier auch die im Oberrheingebiet gefährdeten Arten Bauernsenf (Teesdalia nudicaulis) und Kleines Filzkraut (Filago minima). Daneben kommen weitere typische Arten sandiger Standorte vor wie Mäuseschwanz-Federschwin- gel (Vulpia myuros), Quendel-Sandkraut (Arenaria serpyllifolia), Gewöhnlicher Reiherschnabel (Erodium cicutarium), Frühlings-Hungerblümchen (Erophila verna), Dreifinger-Steinbrech (Saxifraga tridactylites) und Gewöhnlicher Ackerfrauenmantel (Aphanes arvensis). Eingestreut sind auch die Magerrasenarten Hügel-Vergissmeinnicht (Myosotis ramosissima), Kleiner Sauerampfer (Rumex acetosella). Die große Sandrasenfläche ist im Süden sehr lückig und reich an Bodenflechten und dem im Oberrheingebiet gefährdeten Silbergras (Corynephorus canescens). In den letzten Jahren konnte eine Vergrößerung der Population dieser Art beobachtet werden (VOGEL 2011, WAHL & WIEST 2017). Vereinzelt kommen bereits Pioniergehölze auf wie Hänge-Birke (Betula pendula), Robinie (Robinia pseudoacacia) und Weiß-Pappel (Populus alba). B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 23 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE Bewertung Die Sandrasen weisen zahlreiche typische und wertgebende Arten auf und sind von hoher Bedeutung (37 ÖP/m²). 5.5.1.9 Feldhecke mittlerer Standorte (41.22) Lage Im Planungsgebiet liegt eine Feldhecke, die südlich des Kiesparkplatzes auf der Grundstücksgrenze verläuft. Beschreibung Bestandsbildende Art der Feldhecke ist Roter Hartriegel (Cornus sanguinea). Beigemischt sind Feld- Ahorn (Acer campestre), Schwarzer Holunder (Sambucus nigra), Hunds-Rose (Rosa canina), Busch- Rose (Rosa corymbifera) und Büschel-Rose (Rosa multiflora). Die Krautschicht wird von Arten der Ruderalvegetation und von Brombeere (Rubus sectio Rubus) gebildet. Bewertung Die Hecke ist schmal und von durchschnittlicher Ausprägung. Sie wird mit dem Normalwert (17 ÖP/m²) bewertet. 5.5.1.10 Gebüsch mittlerer Standorte (42.20) Lage Ein Gebüsch liegt ganz im Nordwesten des Planungsgebiets. Beschreibung Der lückige Bestand wird dominiert von Robinienschösslingen (Robinia pseudoacacia), Schwarzem Holunder (Sambucus nigra) und Rotem Hartriegel (Cornus sanguinea). Beigemischt sind die naturraumfremden Arten Späte Traubenkirsche (Prunus serotina) und Weißer Hartriegel (Cornus alba). Der Unterwuchs wird von Ruderalarten gebildet. Im Bestand sind Trampelpfade und Müllablagerungen vorhanden. Bewertung Aufgrund von Beimischung naturraumfremder Gehölze und Müllablagerungen wird dem Bestand eine mittlere Bedeutung beigemessen (14 ÖP/m²). 5.5.1.11 Gestrüpp (43.10) Lage Gestrüpp wächst in kleineren Beständen insbesondere im Süden des Planungsgebiets. Beschreibung Die Bestände werden von der Brombeere (Rubus sectio Rubus) aufgebaut. Als Begleitarten treten zumeist nur wenige Ruderalarten auf, die vor allem die etwas lückigen Randzonen einnehmen. Bewertung Die Bestände sind artenarm und weisen keine wertgebenden Arten auf. Sie sind daher von geringer Bedeutung (9 ÖP/m²). B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 24 5.5.1.12 Gebüsch / Hecke aus nicht heimischen Arten (44.12 / 44.22) Lage Gebüsche und Hecken aus nicht heimischen Arten finden sich in kleinen Beständen innerhalb des bereits erschlossenen Teils des Planungsgebiets. Beschreibung Es handelt sich um Pflanzungen mit unterschiedlicher Artenzusammensetzung. Vertreten sind unter anderem Feuerdorn (Pyracantha div. spec.), Weißer Hartriegel (Cornus alba), Spierstrauch (Spiraea spec.), Gebirgs-Zierquitte (Chaemomeles japonica), Niedrige Purpurbeere (Symphoricarpos cf. chenaultii), Mahonie (Mahonia aquifolium), Spierstrauch (Spiraea spec.), Forsythie (Forsythia div. spec.), Flieder (Syringa spec.), Lebensbaum (Thuja spec.) und Kirschpflaume (Prunus cerasifera). Die Bestände auf dem Kiesparkplatz im Westen werden von Später Traubenkirsche (Prunus serotina) dominiert, beigemischt ist Rot-Eiche (Quercus rubra), Roter Hartriegel (Cornus sanguinea) und Hänge-Birke (Betula pendula). Eine Krautschicht ist jeweils nur randlich und zumeist ruderal ausgeprägt. Bewertung Die Bestände sind wegen ihrer naturfernen Artenzusammensetzung von geringer Bedeutung (6 ÖP/m²). 5.5.1.13 Baumreihe (45.12) Lage Baumreihen kommen vor allem im Nordwesten des Planungsgebiets vor. Beschreibung Die Baumreihen sind überwiegend wild aufgewachsen, nur wenige Bestände wurden gepflanzt. Sowohl gepflanzt als auch wild kommen vor: Kanadische Pappel (Populus canadensis), Robinie (Robinia pseudoacacia), Spitz-Ahorn (Acer platanoides), Berg-Ahorn (Acer pseudoplatanus), Hänge-Birke (Betula pendula), Vogel-Kirsche (Prunus avium) und Stiel-Eiche (Quercus robur). Stets auf Pflanzung zurückgehen Rosskastanie (Aesculus hippocastanum), Hainbuche (Carpinus betulus), Eschen-Ahorn (Acer negundo) und Gewöhnliche Fichte (Picea abies). Bei der Späten Traubenkirsche (Prunus serotina) wird von Wildvorkommen ausgegangen. Die Bestände haben keine nennenswerte Strauchschicht. Der Unterwuchs ist zumeist nur spärlich vorhanden und wird von Arten der Zierrasen sowie schattentoleranten Ruderalarten gebildet. Bewertung In Anlehnung an den Biotoptyp Feldgehölz und Feldhecke werden die Flächen mit 14 ÖP/m² bewertet. Abwertend wirkt das Vorkommen zahlreicher nichtheimischer Gehölzarten. 5.5.1.14 Sukzessionswald aus Laubbäumen (58.10) Lage Kleine Bestände von Sukzessionswald liegen lediglich im Nordwesten des bereits erschlossenen Gebietsteils auf wenig genutzten oder brachgefallenen Gewerbeflächen sowie am Ostrand des unbebauten, derzeit noch zum Flugplatzareal gehörenden Bereichs. Beschreibung Die Bestände setzen sich aus Pionierbaumarten zusammen. Diese sind Zitter-Pappel (Populus tremula), Hänge-Birke (Betula pendula), Kanadische Pappel (Populus canadensis), Silber-Pappel (Populus alba), Sal-Weide (Salix caprea), Späte Traubenkirsche (Prunus serotina), Robinie (Robinia B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 25 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE pseudoacacia) und Silber-Weide (Salix alba). Wegen des zum Teil lückigen Stands der Gehölze bestehen Übergänge zu den Biotoptypen Baumgruppe oder Baumreihe. Die Krautschicht ist artenarm und wird vornehmlich von Ruderalarten gebildet. Bewertung Die Bestände sind wegen ihrer mehr oder weniger fragmentarischen Ausbildung und der artenarmen Krautschicht von mittlerem Wert (14 ÖP/m²). 5.5.1.15 Gebäude / Völlig versiegelte und gepflasterte Flächen (60.10 / 60.21 / 60.22) Lage Der überwiegende Teil des bereits erschlossenen Gebietsteils ist mit Gebäuden bestanden, völlig versiegelt oder gepflastert. Beschreibung Die Flächen sind zum größten Teil ohne nennenswerte Vegetation. Lediglich in den gepflasterten Bereichen wachsen trittertragende Arten wie Kahles Bruchkraut (Herniaria glabra), Ausdauernder Lolch (Lolium perenne), Einjähriges Rispengras (Poa annua) und Weiß-Klee (Trifolium repens). Aufgrund des sandigen Substrats und der Nähe zu Sandrasen sind auch Quendel-Sandkraut (Arenaria serpyllifolia) und Gewöhnlicher Reiherschnabel (Erodium cicutarium) zu finden. Bewertung Die Flächen sind ohne nennenswerte ökologische Funktion und werden mit 1 ÖP/m² bewertet. 5.5.1.16 Schotter-, Sandfläche (60.23) Lage Geschotterte oder sandbedeckte Flächen kommen insbesondere im Westen des erschlossenen Gebietsteils vor. Eine große Fläche stellt der für Flohmärkte genutzte große Parkplatz dar. Kleinere Flächen liegen im Bereich der Baseballfelder und der Schotterwege. Beschreibung Die Flächen sind zum Teil völlig vegetationsfrei. Stellenweise sind sie spärlich mit Ruderalarten bewachsen. Insbesondere auf dem großen Kiesparkplatz treten in geringer Menge und Deckung Sand- und Magerrasenarten sowie Ruderalarten sandiger Standorte auf, wie beispielsweise Silber- Fingerkraut (Potentilla argentea), Gewöhnlicher Reiherschnabel (Erodium cicutarium), Quendel- Sandkraut (Arenaria serpyllifolia) und Mäuseschwanz-Federschwingel (Vulpia myuros). Bewertung Flächen weitgehend ohne Vegetation haben keine naturschutzfachliche Wertigkeit (2 ÖP/m²). Flächen mit geringem Bewuchs von Ruderal-, Mager- und Sandrasenarten wird eine sehr geringe ökologische Funktion beigemessen (4 ÖP/m²). 5.5.1.17 Kleine Grünfläche (60.50) Lage Kleine Grünflächen (Rabatten, Baumscheiben, Bodendecker-Anpflanzungen) liegen zerstreut im erschlossenen Teil des Planungsgebiets. Schwerpunkt ist der Bereich um die Duale Hochschule. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 26 Beschreibung Die kleinen Bestände sind gepflanzt und werden gärtnerisch gepflegt. Es handelt sich überwiegend um niedrige Gehölze wie Niedrige Purpurbeere (Symphoricarpos cf. chenaultii) und Mahonie (Mahonia aquifolium) sowie Efeu (Hedera helix). Vereinzelt werden die Grünflächen von großkronigen Bäumen überschirmt. Bewertung Den Beständen wird aufgrund der naturfernen Artenzusammensetzung und Struktur eine sehr geringe Wertigkeit beigemessen (4 ÖP/m²). 5.5.1.18 Garten (60.60) Lage Gärten liegen im Bereich der Wohngebäude im Süden sowie der Kinderbetreuungseinrichtungen im Zentrum des Planungsgebiets. Beschreibung Die Flächen werden zumeist als Kinderspiel- und Freizeitflächen genutzt. Meist ist der Anteil an Zierrasenflächen hoch, hinzukommen Ziergehölze und Freizeiteinrichtungen, z. B. Spielgeräte und Bänke. Bewertung Der Biotopwert der Flächen ist gering (6 ÖP/m²). 5.5.2 Besondere Pflanzenvorkommen Von besonderer Bedeutung im Untersuchungsgebiet sind die wertgebenden Arten der Sand- und Magerrasen. Neben ihrer Schwerpunktverbreitung in den entsprechenden Vegetationseinheiten kommen die Arten auch in verschiedenen Flächen mit Ruderalvegetation und extensiv bewirtschafteten Zierrasenflächen zerstreut vor. Im Folgenden werden die Funde bemerkenswerter Arten, geschützter und gefährdeter Arten dokumentiert. Angegeben sind der Gefährdungsstatus nach der Roten Liste Deutschlands (D) (KORNECK et al. 1996) sowie für das Land Baden- Württemberg (BW) und für die naturräumliche Region Oberrheingebiet mit Hochrheintal und Dinkelberg (Rh) nach BREUNIG & DEMUTH (1999). Bei den Gefährdungskategorien bedeuten „1“ vom Aussterben bedroht, „2“ stark gefährdet, „3“ gefährdet und „V“ Sippe der Vorwarnliste. Wenn keine Angabe erfolgt, besteht keine Gefährdung. Mit Schwerpunkt auf den Sandrasen im unbebauten Teil des Gebiets finden sich große Vorkommen des Silbergrases (Corynephorus canescens; BW 3, Rh 3). Nach VOGEL (2011) und WAHL & WIEST (2017) hat sich die Population auf den entsiegelten Flächen im Süden des Planungsgebiets in den letzten Jahren stark vergrößert. Ebenfalls in den Sandrasen sowie in ruderalisierten Bereichen der Magerrasen zahlreich vertreten sind Nelken-Schmielenhafer (Aira caryophyllea; BW 3, Rh 3), Früher Schmielenhafer (Aira praecox; BW 3, Rh 3), Kleines Filzkraut (Filago minima; BW 3, Rh 3), Trespen-Federschwingel (Vulpia bromoides; BW 3, Rh 3) und Sand-Vergissmeinnicht (Myosotis stricta; BW 3, Rh 3). Vorkommen der beiden letztgenannten Arten finden sich auch im Nordwesten des Kiesparkplatzes sowie in einem kleinen ruderalisierten Bereich eines Zierrasens nördlich der Dualen Hochschule. Als kennzeichnende Art der Sandrasen ist im unbebauten Bereich im Süden des Planungsgebiets der Bauernsenf (Teesdalia nudicaulis; BW 2, Rh 3) reichlich vertreten. Aus den Erhebungen von VOGEL (2011) ist aus diesem Bereich das Vorkommen der Heide-Nelke (Dianthus deltoides; BW 3, Rh 2) bekannt. Diese Art ist kennzeichnend für Borstgrasrasen und nach § 7 BNatSchG besonders geschützt. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 27 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE Bemerkenswert ist das Vorkommen mehrerer Exemplare des Kahlen Ferkelkrauts (Hypochaeris glabra; D 2, BW 2, Rh 2) in einer Bordsteinfuge eines Parkplatzes im Nordosten des Gebiets. Die Art ist in Deutschland, Baden-Württemberg und im Oberrheingebiet stark gefährdet. Ihr Vorkommen ist aus dem Gebiet der Neureuter Feldflur bekannt. Als Arten der Vorwarnliste kommen im Gebiet überwiegend Ruderalarten sandiger Standorte und Sandrasenarten vor: Kleinfrüchtiger Ackerfrauenmantel (Aphanes inexpectata; BW V, Rh V) insbesondere auf dem Kiesparkplatz sowie Sprossende Felsennelke (Petrorhagia prolifera; BW V), Zwerg-Schneckenklee (Medicago minima; D 3, BW V, Rh V), Mäusewicke (Ornithopus perpusillus; BW V, Rh V) und Sand-Wicke (Vicia lathyroides; BW V, Rh V) auf den Ruderalflächen und Sandrasen im unbebauten Süden des Planungsgebiets. Nach § 7 BNatSchG besonders geschützt sind die Vorkommen der Heide-Nelke und der Orchideen. In einem Zierrasen südlich der New-Jersey-Straße wächst ein Exemplar des Knabenkrauts (Dactylorhiza spec.) sowie auf einem Park- und Abstellplatz nördlich des NCO-Clubs mehrere Exemplare aus der Artengruppe der Breitblättrigen Ständelwurz (Epipactis helleborine agg.). Bei einem Vorkommen der Feuer-Lilie (Lilium bulbiferum) am Nordwestrand des Planungsgebiets handelt es sich um vier verwilderte Exemplare, die somit nicht dem besonderen Artenschutz unterliegen. Alle hier genannten Arten, sowie einige weitere Artenfunde aus dem Gebiet, wurden mit ihren Fundorten und Angaben zur Häufigkeit in das Artenerfassungsprogramm (aep-online) eingetragen. Die Daten wurden der Stadt Karlsruhe überlassen. 5.5.3 Geschützte Biotope und FFH-Lebensraumtypen Gesetzlich geschützt (nach § 30 BNatSchG bzw. § 33 NatSchG) sind die Sandrasen basenarmer Standorte, die sonstigen Magerrasen bodensaurer Standorte und die Feldhecke mittlerer Standorte (siehe Kapitel 5.5.1). Der überwiegende Teil dieser Biotopflächen liegt im bisher unbebauten Bereich des Flugplatzareals im Südwesten des Planungsgebiets, weitere liegen am Nordwestrand des großen Kiesparkplatzes sowie auf einer Grünfläche nördlich der Dualen Hochschule. Die Sand- und Magerrasen stehen in engem räumlichem und funktionalem Zusammenhang zu den Beständen des FFH-Gebiets Alter Flugplatz und besitzen eine wichtige Funktion zur Stabilisierung der Sand- und Magerrasen innerhalb des Schutzgebiets. FFH-Lebensraumtypen kommen im Planungsgebiet nicht vor. Die Magerrasen bodensaurer Standorte sind jedoch funktional eng mit dem prioritären FFH-Lebensraumtyp *6230 "Artenreiche Borstgrasrasen" verflochten, da sich Artenzusammensetzung und Struktur der beiden Einheiten sehr ähneln. Zwar sind in den Magerrasen die kennzeichnenden Arten der Borstgrasrasen zumeist nur untergeordnet vertreten, dennoch haben diese für die Populationen dieser Arten eine nicht unwesentliche Bedeutung. In Einzelfällen ist die Bedeutung der assoziierten Biotope sogar höher als die der Borstgrasrasen selbst. So stellte VOGEL (2011) fest, dass die besonders wertgebende und im Oberrheingebiet stark gefährdete Borstgrasrasenart Heide-Nelke (Dianthus deltoides) in den Borstgrasrasen des Alten Flugplatzes nur sehr spärlich anzutreffen ist, häufiger dagegen auf Flächen mit kleinräumigem Mosaik aus Magerrasen und Ruderalvegetation, wie sie im Süden des Planungsgebiets vorkommen. Auch das Arteninventar der silbergrasreichen Sandrasen im Südwesten des Planungsgebiets entspricht dem FFH-Lebensraumtyp 2330 "Dünen mit offenen Grasflächen mit Corynephorus und Agrostis". Die Bestände unterscheiden sich vom FFH-Lebensraumtyp im Wesentlichen lediglich darin, dass sie nicht auf Flugsand, sondern auf kiesigem Sand der Niederterrasse bzw. auf sandigen Aufschüttungen vorkommen. Die beiden Typen stellen daher eine funktionale Einheit dar. Besonders unterstrichen wird die wichtige Funktion der Sandrasen für den entsprechenden FFH-Lebensraum dadurch, dass unter anderem mit Silbergras (Corynephorus canescens) und Bauernsenf (Teesdalia nudicaulis) mehrere der besonders wertgebenden und im Oberrheingebiet gefährdeten B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 28 Sandrasenarten ihren Verbreitungsschwerpunkt außerhalb des FFH-Lebensraums haben. Beide Arten treten auch in dem von der Planung betroffenen Südostteil des Flugplatzes auf. Die Feldhecke mittlerer Standorte liegt auf der Grenze zwischen dem großen Kiesparkplatz und dem Flugfeld. Hinsichtlich Struktur und Artenzusammensetzung ist sie von durchschnittlicher Qualität. Bedeutender ist ihre Funktion als Lebensraum für wertgebende Tierarten, beispielsweise als Brutstätte für Vogelarten weitläufiger, halboffener Landschaften sowie ihre Randstrukturen als Lebensraum für die Zauneidechse. 5.5.4 Baumbestand Der Baumbestand im Gebiet wurde vom Liegenschaftsamt der Stadt Karlsruhe eingemessen. Im Rahmen der Geländeerhebungen erfolgte eine Bewertung des faunistischen Habitatpotentials. Angaben zur Baumbewertung hinsichtlich Erscheinungsbild, Vitalität und Entwicklungsperspektive wurden vom Gartenbauamt der Stadt Karlsruhe übermittelt. Im Gebiet wurden nach Abzug der bis 2019 abgängigen oder aus Sicherheitsgründen gefällten Exemplare insgesamt 536 Bäume erfasst und bewertet (siehe auch Anlage 3). Habitatpotential Das Habitatpotential wurde anhand einer dreistufigen Skala bewertet. Hierbei bedeuten: „1“ kein Habitatpotential, d. h. keine Höhlen oder Höhlenansätze und keine Nistmöglichkeiten im Kronenraum „2“ mittleres Habitatpotential, d. h. keine Höhlen oder Höhlenansätze, jedoch Nistmöglichkeiten im Kronenraum vorhanden, z. T. ausladende Kronen und hochgewachsene Bäume „3“ hohes Habitatpotential, d. h. Höhlen, Höhlenansätze oder Astabbrüche vorhanden, Nist- möglichkeiten im Kronenraum, z. T. ausladende Kronen oder anderweitig hohe Funktion als Habitatbaum Unter Kategorie 1 fallen 118 Bäume, die überwiegend jung sind und zum größten Teil einen Stammumfang von weniger als 50 cm aufweisen. Die meisten dieser Gehölze sind im Umfeld der Dualen Hochschule, nördlich und südlich davon entlang der Erzbergerstraße sowie in den privaten Hausgärten im Südosten gepflanzt worden. Einzelne Bäume mit größerem Stammumfang sind im Norden und Osten des Gebiets eingestreut. Hierbei handelt es sich z. T. um mehrstämmige Exemplare, meist mit steil nach oben wachsenden Ästen, sodass ein Nestbau für Kronenbrüter nicht möglich ist. Die meisten Bäume (375 Exemplare) weisen ein mittleres Habitatpotential auf (Kategorie 2). Sie sind über das gesamte Gebiet verteilt mit Ausnahme der Hinterhöfe der Dualen Hochschule und der großen Freiflächen. Hierbei handelt es sich gleichermaßen um spontan aufgekommene wie auch um gepflanzte Gehölze. Häufige Arten sind Kanadische Pappel (Populus canadensis), Robinie (Robinia pseudoacacia), Spitz-Ahorn (Acer platanoides), Hänge-Birke (Betula pendula) und Rot- Eiche (Quercus rubra). Seltener sind Weiße Maulbeere (Morus alba), Trauben-Eiche (Quercus petraea), Rotbuche (Fagus sylvatica) und Götterbaum (Ailanthus altissima). Zahlreiche Exemplare sind mehrstämmig mit bis zu sieben Stämmen. Der überwiegende Teil der Bäume in den Sukzessionsgehölzen im Nordwesten des Planungsgebiets weist ein mittleres Habitatpotential auf. Hohes Habitatpotential (Kategorie 3) wurde bei 43 Bäumen festgestellt. Hierbei handelt es sich größtenteils um gepflanzte Exemplare. Darunter sind beispielsweise die mächtigen Bastard- Platanen (Platanus hispida) beim ehemaligen Flughafen-Empfangsgebäude im Südosten des Gebiets, die einer Krähenkolonie als Fortpflanzungs- und Ruhestätte dienen (REMKE et al. 2017). Hinzu kommen einige stattliche Exemplare von Rot-, Trauben- und Stiel-Eiche (Quercus rubra, Q. petraea, Q. robur) entlang der Erzbergerstraße südlich des Funkturms. Ebenfalls mit hohem Potential eingestuft wurden heimische Eichen (Stiel- und Trauben-Eiche), die künftig als Habitatbäume für den in der unmittelbaren Umgebung (Erzbergerstraße, Rhode-Island-Allee) B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 29 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE vorkommenden Heldbock (Cerambyx cerdo) dienen können. An den Bäumen im Untersuchungs- gebiet wurde aktuell noch keine Besiedlung festgestellt. Erscheinungsbild, Vitalität, Entwicklungsperspektive Die Baumbewertung zur Prüfung der Erhaltungswürdigkeit erfolgt hinsichtlich Erscheinungsbild und Größe, Bedeutung für das Stadt- und Landschaftsbild, Vitalität und Entwicklungsperspektive sowie die Wohlfahrtswirkungen für Klima und Ökologie. Hervorgehoben werden Bäume, die vor dem Hintergrund der vorliegenden Planung aus diesen Gründen besonders erhaltenswert sind. Im Bereich der zukünftigen öffentlichen Grünfläche ist die Baumbewertung unvollständig. Hier erfolgt eine Bewertung im Rahmen der Erstellung eines Freiflächenkonzepts. Erste Priorität erhalten 33 Bäume. Hierunter fallen der stattliche Baumbestand entlang der Erzbergerstraße auf Höhe der Dualen Hochschule, die Platanengruppe östlich des ehemaligen Flughafengebäudes und die Eichengruppe auf Höhe des Funkturms. Weitere Bäume dieser Kategorie liegen zerstreut im Gebiet, darunter Rot-, Trauben- und Stiel-Eiche, Rosskastanie (Aesculus hippocastanum), Hainbuche (Carpinus betulus), Bastard-Platane und Wald-Kiefer (Pinus sylvestris). Diese Bäume wurden als besonders erhaltenswert eingestuft und sollten mit einem Erhaltungsgebot in den Bebauungsplan übernommen werden. 85 Bäume werden mit Priorität zwei eingestuft. Es handelt sich überwiegend um kleinere, gepflanzte Exemplare entlang der New-York-Straße, Delawarestraße, Erzbergerstraße und auf dem Parkplatz westlich der Dualen Hochschule. Hinzu kommen einzelne Bäume im restlichen Planungsgebiet. Diese Bäume sind grundsätzlich erhaltenswert. Die Vereinbarkeit der Erhaltung dieser Bäume mit dem Planungskonzept sollte geprüft werden. Einzelne Bäume weisen Einschränkungen im Hinblick auf ihren Zustand und ihre Vitalität sowie ihre Entwicklungsperspektive auf dem jeweiligen Standort auf. Dies trifft insbesondere auf die Bäume des Parkplatzes westlich der Dualen Hochschule zu, die Trockenschäden aufweisen. Bewertung In die naturschutzfachliche Bilanzierung fließen alle Einzelbäume des Planungsgebiets ein, die außerhalb von Gehölz-Biotopen (Baumreihe, Feldhecke, Feldgehölz, Sukzessionswald, Gebüsch, Gestrüpp) stehen. Die Bewertung orientiert sich an der Bewertung der Ökokonto-Verordnung (UM 2010). Der Wert pro Baum ergibt sich aus der Multiplikation des Stammumfangs mit einem Faktor, der sich nach dem Unterwuchs richtet. Für das Gebiet wird pauschal von einem geringwertigen Unterwuchs ausgegangen (zumeist Zierrasen oder Ruderalvegetation). Somit ergibt sich für die Multiplikation der Faktor 8. Für den Stammumfang wird ein Durchschnittswert je Kategorie angenommen. Tabelle 3 zeigt die Bewertung im Einzelnen. Tabelle 3: Bewertungsmatrix Einzelbäume – Bestand Kategorie Faktor Umfang [cm] Wert pro Baum [ÖP] 1 8 50 400 2 8 80 640 3 8 150 1.200 5.6 Fauna Für die Tierwelt ist vor allem der südwestliche Teil des Planungsgebiets von hoher Bedeutung. Dieser steht in funktionalem und strukturellem Kontakt zu den wertgebenden trockenwarmen Lebensräumen des Schutzgebiets Alter Flugplatz. Für Vögel und Fledermäuse stellt der erschlossene Teil des Planungsgebiets wertgebende Strukturen bereit, die z. T. als Fort- pflanzungsstätten genutzt werden. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 30 Für Vögel bietet der erschlossene Teil des Planungsgebiets Brutplätze für typische Siedlungsarten, die entweder in Nischen oder Spalten an Gebäuden brüten oder aber in der Lage sind, Gehölze und Grünflächen innerhalb von Siedlungsflächen als Lebensraum zu nutzen. Typische gebäudebrütende Arten im Gebiet sind Haussperling (Passer domesticus), Hausrotschwanz (Phoenicurus ochruros), Star (Sturnus vulgaris) und Bachstelze (Motacilla alba). Mauersegler (Apus apus) und Mehlschwalbe (Delichon urbica) konnten hingegen nicht nachgewiesen werden (REMKE et al. 2017). Einzelbäume, Baumgruppen und Gebüsche sowie der Heckenzug am westlichen Gebietsrand werden von verschiedenen Finkenarten (Girlitz (Serinus serinus), Stieglitz (Carduelis carduelis), Buchfink (Fringilla coelebs) und Grünfink (Carduelis chloris)) besiedelt. Weitere typische, im Siedlungsraum verbreitete Arten sind Amsel (Turdus merula), Rotkehlchen (Erithacus rubecula) und Ringeltaube (Columba palumbus). Dichtere Gehölze im Westen des Planungsgebiets werden von Dorn-, Mönchs-, Klapper- und Gartengrasmücke (Sylvia communis, S. atricapilla, S. curruca, S. borin) sowie von der Nachtigall (Luscinia megarhynchos) besiedelt. Als höhlenbrütende Arten wurden Kohl- und Blaumeise (Parus major, P. caeruleus), Feldsperling (Passer montanus) und Gartenrotschwanz (Phoenicurus phoenicurus) nachgewiesen. Bemerkenswert ist eine kleine Brutkolonie der Saatkrähe (Corvus frugilegus) im Süden des Gebiets auf Höhe des ehemaligen Flughafentowers. Der bisher unbebaute Bereich im Südwesten des Planungsgebiets wird von Mönchs-, Garten- und Dorngrasmücke besiedelt. Außerdem hielt sich hier zu Beginn der Brutzeit ein Neuntöter (Lanius collurio) auf. Für Durchzügler ist dieser Bereich als Teil des Biotopkomplexes Alter Flugplatz Karlsruhe von lokaler bis regionaler Bedeutung. Auf dem Frühjahrszug bieten diese Flächen für verschiedene Kleinvogelarten Rast- und Nahrungsplätze dar. Zu nennen sind Steinschmätzer (Oenanthe oenanthe), Braunkehlchen (Saxicola rubetra), Wiesenschafstelze (Motacilla flava) und Wiesenpieper (Anthus pratensis), die bevorzugt in kurzrasigen Flächen rasten. Besonders wertgebend, jedoch für den gesamten Lebensraumkomplex des Alten Flugplatzes, sind die festgestellten Durchzüglerarten, die z.T. landesweit vom Aussterben bedroht sind. Für Fledermäuse sind die Gebäude im Planungsgebiet von Bedeutung, insbesondere Fassaden- spalten, Rolladenkästen, Attiken und Hohlräume in Dachabdeckungen. Direkte Hinweise auf eine bestehende Quartiernutzung der Gebäude im Planungsgebiet durch Fledermäuse wurden nicht gefunden (REMKE et al. 2017). Bei den Untersuchungen zur artenschutzrechtlichen Prüfung wurden zahlreiche Fledermäuse beim nächtlichen Jagen erfasst. Die häufigste registrierte Art war die Zwergfledermaus (Pipistrellus pipistrellus), seltener waren Großer Abendsegler (Nyctalus noctula) und Breitflügelfledermaus (Eptesicus serotinus). Der vorhandene Baumbestand ist überwiegend jungen bis mittleren Alters und weist keine geeigneten Strukturen auf, die als Quartiere für Fledermäuse geeignet sind. Ältere Bäume mit größerem Stammumfang stellen lediglich eine Baumgruppe aus Platanen auf einem Parkplatz im Südosten, zwei ausladende Stiel-Eichen (Quercus robur) am Nordrand des Gebiets sowie mehrere alte Stiel-, Trauben- und Rot-Eichen (Quercus robur, Q. petraea, Q. rubra) entlang der Erzbergerstraße auf Höhe des Funkturms dar. Eine als Wochenstubenquartier geeignete Spechthöhle befindet sich in einer der alten Eichen beim Funkturm. Gemäß Beobachtungen von Anwohnern und von Mitarbeitenden der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz, sammeln sich jährlich im Herbst zahlreiche Fledermäuse vor dem Zug nach Süden im Südteil des Alten Flugplatzes (schriftl. Mitteilung der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz). Für Reptilien, insbesondere die Zauneidechse (Lacerta agilis), sind die strukturreichen Ränder von Gehölzen und Gestrüpp zum Offenland von Bedeutung. Diese liegen im Randbereich des Naturschutzgebiets und im Übergangsbereich zum angrenzenden Planungsgebiet sowie im bisher unbebauten Areal im Südwesten des Planungsgebiets. Hier wurde von REMKE et al. (2017) eine Zauneidechsenpopulation von etwa 100-200 Tieren festgestellt. Im erschlossenen Teil des Planungsgebiets wurden keine Eidechsen festgestellt. Die Habitateignung ist hier nur mäßig gut. Für Amphibien, beispielsweise Kreuz- und Knoblauchkröte (Bufo calamita, B. viridis), eignen sich die trockenwarmen Lebensräume im Süden des Planungsgebiets als regelmäßige Jagdgebiete. Da B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 31 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE im näheren Umfeld geeignete Fortpflanzungsgewässer fehlen, ist nicht von einer Nutzung dieser Nahrungshabitate auszugehen. Die offenen Flächen des Flugplatzareals im Südwesten des Planungsgebiets stellen wichtige Habitatstrukturen für wertgebende Insekten trockenwarmer Lebensräume dar. Aus faunistischen Untersuchungen auf dem Alten Flugplatz sind Vorkommen zahlreicher seltener und gefährdeter Arten der Tagfalter, Heu- und Fangschrecken, Prachtkäfer, Stechimmen, Schwebfliegen und Nachtfalter bekannt (VOGEL 2010, RENNWALD & DOCZKAL 2009). Hierbei handelt es sich um Arten mit Schwerpunktvorkommen in Sand- und Magerrasen sowie schütter bewachsenen Rohboden- flächen, wie sie auf dem Alten Flugplatz zahlreich vorhanden sind. Hier steht der südliche Teil des Planungsgebiets in Verbund mit den Flächen des Naturschutzgebiets Alter Flugplatz. Im Rahmen der artenschutzrechtlichen Prüfung wurde ein wanderndes Exemplar der grünen Strandschrecke (Aiolopus thalassinus) und zahlreiche Exemplare der Blauflügeligen Ödlandschrecke (Oedipoda caerulescens) festgestellt (REMKE et al. 2017). Der streng geschützte Nachtkerzenschwärmer (Proserpinus proserpina) konnte hingegen nicht nachgewiesen werden. Der bereits erschlossene Teil des Planungsgebiets ist dagegen für die Insekten-Fauna von untergeordneter Bedeutung. Aufgrund des überwiegend jungen Baumbestands im Gebiet ist nicht mit seltenen oder gefährdeten Arten der Holzkäfer zu rechnen. Die offenen Bereiche mit grabfähigem Material beherbergen zahlreiche Gemeinschaftsbaue und Setzröhren von Wildkaninchen (Oryctolagus cuniculus). Die Baue dienen den Tieren als Schutz-, Ruhe- und Schlafstätte, die Setzröhren dienen Häsinnen als Geburts- und Aufzuchtstätten für Jungtiere. Wildkaninchen unterliegen in unbefriedeten Bereichen dem Jagdrecht. 5.7 Biotopverbund und Biodiversität Insbesondere der unbebaute Bereich im Südwesten des Planungsgebiets steht in engem funktionalem und räumlichem Kontakt zum Biotopkomplex Alter Flugplatz. Dieser ist mit den großflächigen trockenwarmen Lebensräumen von überregionaler Bedeutung. Bei Untersuchungen zur Flora und Fauna des Alten Flugplatzes wurde ein hoher Artenreichtum, insbesondere auch an seltenen und z. T. bedrohten Tier- und Pflanzenarten festgestellt (VOGEL & BREUNIG 2000, RENNWALD & DOCZKAL 2009). Auch die Würdigung des Naturschutzgebiets „Alter Flugplatz Karlsruhe (REGIERUNGSPRÄSIDIUM KARLSRUHE 2009) stellt die hohe Artenvielfalt und die Einzigartigkeit des Gebiets dar. Die Diversität der Lebensräume wird aufgrund der kleinräumig strukturierten trockenwarmen Biotopkomplexe im Südwesten sowie der Brachflächen, initialen Gehölzbestände und Ruderalfluren im bereits erschlossenen Gebietsteil als mittel bis hoch eingestuft. Nicht vorhanden sind Feuchtlebensräume und Gewässer. Wichtige Biotopverbundfunktionen bestehen zwischen dem Alten Flugplatz und den nördlich hiervon gelegenen, bis zu den Stadteilen Neureut und Kirchfeldsiedlung reichenden Freiflächen, auf denen diverse hochwertige Sandbiotope vorkommen. Eine bedeutende Vernetzungsstruktur stellt dabei die Böschung der westlich des Flugplatzes verlaufenden Stadtbahn-Trasse dar. Gemäß der Biotopverbundplanung der Stadt Karlsruhe (JEUTHER et al. 2009) ist der westliche Rand sowie der gesamte Süden des Planungsgebiets als Schwerpunktgebiet zum Erhalt, zur Optimierung und zur Entwicklung von Kernflächen des Biotopverbundes von Mager- und Rohbodenbiotopen ausgewiesen. Nach Osten sind die Biotopverbundfunktionen durch die zum Teil querriegelartige Bebauung deutlich herabgesetzt. Nach VOGEL (2011) weisen die ausgedehnten Freiflächen um die Zeilen- bebauung östlich der Erzbergerstraße heute bei weitem nicht mehr die Bedeutung für wertgebende Sandrasenarten auf, wie dies früher der Fall war. Im Süden grenzen entlang der geplanten Bebauung Wohnquartiere mit hohem Grünanteil sowie weiter westlich ein Kleingartengebiet an. In Vorgärten und auf öffentlichen Grünflächen in der näheren Umgebung sowie im Planungsgebiet, finden sich gelegentlich magere, trockene Bereiche, in denen zerstreut Sand- und Magerrasenarten vorkommen. Die Flächen stehen im Verbund mit den Sand- und Magerrasen des Alten Flugplatzes B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 32 und dienen als Trittstein zur Anbindung an anschließende Offenbereiche im Stadtgebiet. Für die Mehrzahl der wertbestimmenden Vogel- und für die Reptilienarten besteht kein Biotopverbund in die Stadt hinein. 5.8 Landschaftsbild Beschreibung Zur freien Landschaft gehört lediglich der südliche Teil des Planungsgebiets. Es handelt sich überwiegend um gehölzarme, naturnahe, heideartige Flächen in weitgehend ebenem Gelände, wie sie für den Alten Flugplatz typisch sind. Am Süd- und Ostrand wurde der Boden im Zuge der Beseitigung von Militärinfrastrukturanlagen etwas abgegraben. Die Fläche hebt sich durch eine unebene Bodenstruktur und durch den noch lückigen, zugleich jedoch höheren Bewuchs von den umgebenden Flächen etwas ab, ohne dass die Wahrnehmung des Bereichs als Ganzes darunter nennenswert leidet. Am Südostrand der Fläche befindet sich ein Zugang zum Alten Flugplatz. Ein Fußgängerweg führt von hier aus quer durch die Fläche nach Norden und eröffnet dem Betrachter den Blick auf das Flugfeld. Weitere Wege verlaufen entlang des Südrandes und der westlichen Grenze des Planungsgebiets. Nördlich an den überplanten Teil des Flugplatzareals schließt ein ausgedehntes, eingezäuntes Sportgelände mit mehreren Baseball-Spielfeldern an. Nordwestlich hiervon befindet sich ein großer, geschotterter Parkplatz, der locker mit Gehölzreihen und -gruppen bestanden ist. Der nördliche Teil des Planungsgebiets ist bereits bebaut und hochgradig versiegelt. Es handelt sich um ehemalige Infrastrukturanlagen aus der Zeit der militärischen Nutzung mit vorwiegend ein- bis zweistöckigen Gebäuden (Hallen, Verwaltungsgebäude, öffentliche Einrichtungen u. a.), die heute gewerblich genutzt werden. Die Bausubstanz ist oft in einem renovierungsbedürftigen Zustand. Einzige neuere Gebäude sind die Duale Hochschule und die Fa. Aircraft Philipp am Ostrand des Planungsgebiets. Trotz des hohen Versiegelungsgrades ist in vielen Teilen des Gebiets ein nennenswerter Baum- und Gehölzbestand vorhanden, da fast alle unversiegelten Flächen mit Bäumen bepflanzt oder mit spontanem Gehölzaufwuchs bestockt sind. Im Norden nimmt der Versiegelungsgrad nach Westen hin ab. Auf der rückwärtigen, zum Flugplatz gerichteten Seite der Gewerbeflächen befindet sich ein unbebauter Geländestreifen, der teils brach liegt und mit Gehölzen durchsetzt ist, oder der als Stell- und Lagerfläche genutzt wird. Bewertung Der südliche Bereich des Planungsgebiets ist als Teil des unbebauten, naturnahen Flugplatzareals von hoher Bedeutung für das Landschaftsbild und für das Landschaftserleben. Die auf der Fläche verlaufenden Abschnitte von Fußgängerwegen haben eine wichtige Bedeutung als Teil des rege für die Naherholung genutzten Wegenetzes des Alten Flugplatzes. Die übrigen Flächen des Planungsgebiets erfüllen für das Landschaftsbild keine Funktion. Der Bereich nördlich der Dualen Hochschule und die Gebäude ganz im Südwesten vermitteln aufgrund ihrer Historie als militärische Infrastrukturflächen mit überwiegend veralteter, architektonisch wenig ansprechender Bausubstanz kein ansprechendes Stadtbild. Vom Alten Flugplatz her tritt die Bebauung aufgrund des Gehölzbewuchses entlang des Zaunes und im rückwärtigen Bereich der Gewerbeflächen allerdings wenig in Erscheinung, so dass das Landschaftsbild nur geringfügig gestört wird. Weithin sichtbar ist hingegen die 6-stöckige Bebauung der Dualen Hochschule entlang der Erzberger-Straße. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 33 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 5.9 Mensch Beschreibung Der unbebaute Bereich des Planungsgebiets gehört zum Lebensraumkomplex Alter Flugplatz. Er dient der lokalen und regionalen Bevölkerung zur Naherholung. Ein gutes Wegenetz und der Blick über die unverbaute Landschaft werden insbesondere in den Abendstunden von Erholungs- suchenden sehr geschätzt. Im bereits erschlossenen Teil des Planungsgebiets tragen Einkaufs- möglichkeiten, Sport- und Freizeiteinrichtungen sowie Bildungs- und Betreuungsangebote zu Wohlbefinden, Bildung und Nahversorgung der Bevölkerung bei. Lufthygienisch belastete Bereiche liegen entlang der Erzbergerstraße (siehe Kapitel 5.3). Die bioklimatischen Verhältnisse im Planungsgebiet sind aufgrund der guten Durchlüftungssituation günstig bis mittel. Aktuelle Lärmquellen im Gebiet sind die Firma Aircraft Philipp sowie der NCO-Club mit Skaterpark und Beachvolleyballfeld, die vorübergehend bestehenden Baseballplätze und gelegentlichen Veranstaltungen. Von außerhalb des Gebiets wirken sich auf das Planungsgebiet das Sportgelände der Merkur Akademie International, der Verkehr der Erzbergerstraße (inklusive Straßenbahn) und die Einflugschneise des Hubschraubers zum Städtischen Klinikum an der Moltkestraße aus. Bewertung Aufgrund der Nähe zum Siedlungsgebiet, des guten Wegenetzes und der typischen naturräumlichen Ausstattung wird dem Flugplatzareal eine besondere Bedeutung für die lokale und regionale Naherholung sowie eine hohe Empfindlichkeit hinsichtlich des Schutzzwecks Freiraum / Erholung beigemessen (NVK 2011). Der erschlossene Bereich des Planungsgebiets stellt einen wichtigen Beitrag hinsichtlich Freizeit-, Bildungs- und Sozialangebote für die Bevölkerung des gesamten Stadtgebiets dar. Für die naturbezogene Erholung ist dieser Teil des Planungsgebiets nicht von Bedeutung. 5.10 Kulturgüter und sonstige Sachgüter Im Südosten des Planungsgebiets befinden sich mehrere Kulturdenkmale, die durch das Denkmalschutzgesetz (DSchG) geschützt sind. Hierbei handelt es sich um ein Gebäudeensemble des ehemaligen Flugplatzes inklusive Flughafentower (Erzbergerstraße Nummer 109, 111b, 111c und 113). Die Gebäude 111-113 wurden im Jahr 1936 errichtet und dienten der Flughafenverwaltung und dem Empfang. Untergebracht war ebenfalls ein Restaurant. Bis heute erhalten blieb der Kontroll- und Wetterturm im Nordwesten. Die heutige Erzbergerstraße 109 ist das Gebäude der 1937 errichteten Reichssportfliegerschule. Nördlich des Gebäudeensembles, am Südrand des heutigen Parkplatzes der Fa. Aircraft Philipp, befindet sich ein kleiner Bunker. Zum denkmalgeschützten Bestand gehört auch die begrünte Vorfahrt mit Rondell und den bauzeitlichen Mauerzügen. 5.11 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern Die verschiedenen Umweltmedien sind eng miteinander verknüpft. So führt beispielsweise der Verlust des Schutzguts Boden durch Versiegelung zu Verlust an versickerungsfähiger Oberfläche und somit zu einer geringeren Grundwasserneubildungsrate. Gleichzeitig geht mit der Versiegelung auch ein Verlust an Lebensraum für Pflanzen einher, der wiederum maßgeblich für vorhandene Tierartengruppen ist. Über die in Kapitel 5.1 bis 5.10 bereits beschriebenen Auswirkungen hinausgehend sind jedoch keine weiteren relevanten Wechselwirkungen zwischen den Umweltschutzgütern zu erwarten. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 34 6 Beschreibung und Bewertung der Auswirkungen des Vorhabens 6.1 Wirkungen auf den Boden Über die Hälfte des Planungsgebiets wird derzeit bereits von völlig versiegelten oder gekiesten Flächen eingenommen. Zudem sind weitere Flächen durch Bodenumlagerungen, Auffüllungen und Abgrabungen in ihren Bodenfunktionen beeinträchtigt. Große Flächen höherwertiger Böden, die lediglich oberflächlich gestört sind, liegen im Bereich der derzeitigen Baseballfelder und des offenen Flugplatzareals im Südwesten. Diese Flächen besitzen eine sehr hohe Bedeutung als Ausgleichskörper im Wasserkreislauf. Die Planung sieht die Ausweisung von etwa 147.000 m² Bauflächen vor, etwa 61.500 m² für Verkehrsflächen und etwa 55.000 m² als öffentliche Grünfläche vor (STADT KARLSRUHE STADTPLANUNGSAMT 2022). Bauflächen für Neubauten werden auf 117.000 m² / 107.000 m² ausgewiesen. Keine oder nur geringfügige Eingriffe in das Schutzgut Boden erfolgen im Bereich der Bestandsgebäude (Duale Hochschule, NCO-Club und Gebäudekomplex im Südosten). Auf den zukünftig überbauten und befestigten Flächen und durch die damit verbundene Versiegelung gehen dort die Bodenfunktionen vollständig verloren (0 ÖP/m²). Unversiegelte oder teilversiegelte Flächen sind für das Umfeld der Gebäude, in Gärten und als Begleitflächen im Verkehrsraum geplant. Auf diesen Flächen sind die Bodenfunktionen durch Teilversiegelung, Umlagerung, Auffüllung und Abgrabung der Böden beeinträchtigt. Zum größten Teil sind hier derzeit bereits anthropogen überprägte Böden vorhanden. Die Flächen werden in Anlehnung an die Bodeneinheiten 3 und 4 (Kapitel 5.1; GLOMB 2017) mit 7 ÖP/m² bewertet. Im Bereich der geplanten öffentlichen Grünfläche werden die derzeit vorhandenen Bodenbefestigungen entfernt, die Flächen entsprechend den natürlichen Bodenverhältnissen mit ortsähnlichem Bodenmaterial aufgefüllt und mit standorttypischem Oberboden überdeckt. Zum Schutzgebiet hin wird das Gelände auf bis zu 1 m über Geländeniveau modelliert. Aufgrund des sandigen Substrats und des Einbaus ortsähnlichen Bodenmaterials ist nicht von nachteiligen Auswirkungen auf die Bodenfunktionen auszugehen. Mit der Herstellung einer durchwurzelbaren Bodenschicht werden die Bodenfunktionen vergleichbar mit der Bodeneinheit 1 wiederhergestellt (Wertstufe 2,33 bzw. 9,32 ÖP/m²). Eine erhebliche Minderung der Bodenfunktionen ist im Bereich der Parkfenster zu erwarten, wo die Anlage von etwa 3,5 m tiefen, großflächigen Versickerungsmulden zur Regenwasserversickerung geplant ist. Hier verkürzt sich die Filterstrecke zum Grundwasser, welches im Gebiet etwa in 5-10 m Tiefe unter Flur ansteht. Die Bewertungen für die Bodenfunktionen „Ausgleichskörper im Wasserkreislauf“ und „Filter und Puffer für Schadstoffe“ werden hier erheblich gemindert. Die Bodenfunktion „natürliche Bodenfruchtbarkeit“ wird durch die Überdeckung der Muldenböschungen und -sohlen mit standorttypischem Oberboden mit einer Mächtigkeit von 30 cm wiederhergestellt. Gemäß LUBW (2012) verbleibt dort dann eine Gesamtbewertung von Wertstufe 1 bzw. 4 ÖP/m². Lediglich im Süden der öffentlichen Grünfläche, wo das Gelände auf dem derzeitigen Geländeniveau erhalten bleibt, werden die Bodenverhältnisse in vollem Maße erhalten. Aufgrund der Vorbelastungen im Gebiet ist das anfallende Aushubmaterial bodenschutz- und abfallrechtlich zu untersuchen, bevor es einer weiteren Verwendung zugeführt werden kann (siehe Kapitel 9.1.4). Lage und Art der Vorbelastung sind AS REUTEMANN GMBH (2019) zu entnehmen. Im Rahmen eines Bodenmanagements und einer bodenkundlichen Baubegleitung sind die erforderlichen Untersuchungen und die daraus resultierenden Maßnahmen festzulegen, fachlich zu begleiten und zu dokumentieren (Kapitel 9.1.4 und Kapitel 12). Fazit: Durch die geplante Bebauung werden insbesondere im Südwesten Böden mit sehr hoher Bedeutung als Ausgleichskörper im Wasserkreislauf in Anspruch genommen. Durch die mit der Planung verbundene Versiegelung von Böden ist in diesen Bereichen ein vollständiger Verlust der B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 35 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE Bodenfunktionen verbunden. Minimierend auf den Eingriff in das Schutzgut Boden wirken sich die Überplanung großer Flächen mit bereits gestörten Bodenverhältnissen, die Entsiegelung von derzeit (teil-)befestigten Flächen und die Wiederherstellung einer durchwurzelbaren Bodenschicht im Bereich der geplanten öffentlichen Grünfläche aus. Durch die Verwendung wasserdurchlässiger Beläge, die Versickerung des anfallenden Regenwassers über die belebte Bodenzone, die Begrünung von Flachdächern und die Überdeckung von Tiefgaragen können die Auswirkungen weiter verringert werden. Für das Schutzgut Boden wird insgesamt aufgrund der vorwiegend vorgestörten Bodenverhältnisse von einem mäßig starken Eingriff ausgegangen. Durch Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen sowie planexternen Kompensationsmaßnahmen kann der Eingriff reduziert werden. Im Rahmen eines Bodenmanagementkonzeptes einschließlich einer bodenkundlichen Baubegleitung wird der fachgerechte Umgang mit den anthropogenen Vorbelastungen (nachsorgender Bodenschutz) und der schonende Umgang mit dem Boden (vorsorgender Bodenschutz) gewährleistet. 6.2 Wirkungen auf den Wasserhaushalt Durch die geplante Bebauung werden Flächen versiegelt, die derzeit aufgrund ihrer hohen Wasserdurchlässigkeit eine sehr hohe Funktion als Ausgleichskörper im Wasserhaushalt besitzen (GLOMB 2017). Dies betrifft insbesondere die Bereiche der derzeitigen Baseballfelder und des Flugplatzareals im Südwesten. Durch ihre Überbauung gehen Flächen mit hoher Bedeutung für die Grundwasserneubildung verloren. Im Gegenzug können durch (Teil-)Entsiegelung Bodenfunktionen und somit auch Flächen für die Grundwasserneubildung regeneriert werden. Für das anfallende unbelastete Regenwasser ist eine Versickerung über die belebte Bodenschicht in Versickerungsmulden vorgesehen. Diese liegen großflächig in den Parkfenstern sowie kleinflächiger in den Innenhöfen. Das Regenwasser der nicht befahrbaren Wohnwege im Westen des Planungsgebiets wird über straßenbegleitende Versickerungsmulden entwässert. Fazit: Einen erheblichen Eingriff stellt die Versiegelung von Flächen dar, die derzeit eine hohe Funktion als Ausgleichskörper im Wasserkreislauf, insbesondere zur Grundwasserneubildung, besitzen. Durch entsprechende Maßnahmen der dezentralen Regenwasserbewirtschaftung (Versickerung von unbelastetem Regenwasser) kann der Eingriff auf ein unerhebliches Maß reduziert werden. 6.3 Wirkungen auf das Klima und die Luft Durch die geplante Bebauung werden Belüftungssituation, Hitzebelastung, Lufttemperatur und Abkühlung innerhalb des Planungsgebiets verändert (BRUSE 2016). Geringfügige Veränderungen ergeben sich auch für die östlich der Erzbergerstraße angrenzende Bebauung. Auf die südlich gelegenen Wohngebiete sowie auf den Alten Flugplatz sind keine Auswirkungen zu erwarten. Starke Veränderungen sind für die Belüftungssituation zu erwarten. Die Windströmung innerhalb des Bebauungszusammenhangs wird um bis zu 60 % reduziert. Durch eine blockweise Bebauung im Westen wird das Einströmen der Kaltluft während der Nachtstunden aus Südwesten erschwert. Belüftungsachsen, die dies ermöglichen, fehlen. Die Ost-West-Ausrichtung der Parkfenster ist hierfür nur unzureichend geeignet. Durch die Umlenkung der Luftströmung an den Gebäuden werden beispielsweise an den Zugängen zum geplanten Quartiersplatz Düseneffekte an den Gebäudekanten erwartet. Die geplante aufgelockerte Bebauung mit gestreuten Schattenmustern und die starke Durchgrünung mit vielen Bäumen wirken sich ausgleichend auf die Temperaturen im Tagesverlauf aus. Hierdurch verringern sich die Bereiche mit hohen Lufttemperaturen im Vergleich zu den derzeitigen Verhältnissen. Die Temperaturverhältnisse für die Nachtstunden weichen hingegen stark vom aktuellen Zustand ab. Durch die verschlechterte Durchlüftungssituation kommt es zu einer B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 36 Anstauung der Wärme im gesamten Planungsgebiet mit Ausnahme der westlichen Gebäudereihen. Vereinzelt kann dicht stehender großkroniger Baumbestand in Bereichen mit geringer Durchlüftung das Entweichen der Wärmestrahlung nach oben während der Nachtstunden reduzieren. Eine abkühlende Wirkung durch die Frischluft vom Alten Flugplatz in die Bebauung von Westen her wird nur für eine Eindringtiefe von maximal 100 m prognostiziert. Auch für das Gebiet östlich der Erzbergerstraße wird durch die anströmende wärmere Luft ein leichter Temperaturanstieg (0,5°C) für die Nachtstunden erwartet. In bioklimatischer Hinsicht wirkt sich im Tagesverlauf der Baumbestand positiv aus. Größere Bereiche mit starker Hitzebelastung sind im Planungsgebiet nicht zu erwarten. Für die Abend- und Nachtstunden ist insbesondere die langwellige Abstrahlung von Boden und Gebäuden von Bedeutung. Die Wärmespeicherung in der Bebauungsstruktur führt zu positiven bioklimatologischen Effekten für den Aufenthalt im Freien in den Abend- und Nachtstunden. Für den Schlafkomfort ist das erhöhte Wärmeempfinden jedoch nicht als positiv zu bewerten. Die klimatische Simulation des Planungsfalls (BRUSE 2016) geht von einer Baumgröße von 12 m und der vollständigen Umsetzung der Planung aus. Die Baumhöhe und die vollständige Realisierung des Baugebiets werden vermutlich erst nach mehreren Jahren erreicht. Wärmebelastung tagsüber und nächtliche Abkühlung werden daher anfänglich aufgrund spärlicherer Vegetation und besserer Durchlüftung stärker sein. Positiv auf die Luftqualität wirkt sich die gute Durchgrünung des Planungsgebiets aus. Nachteilig können sich die reduzierten Windströmungen aus südwestlicher Richtung und die herabgesetzte Durchlüftung auswirken. Die Planung lässt ein Mehrverkehr von 4.200 Kfz/24h erwarten (STADT KARLSRUHE STADTPLANUNGSAMT 2021), woraus zusätzliche Emissionen von Stickoxiden und Feinstaub resultieren sowie die Entstehung von bodennahem Ozon bei starker UV-Strahlung und luftaustauscharmen Wetterlagen. Der Verkehr beschränkt sich jedoch auf den Ostteil des Planungs- gebiets und die Erzbergerstraße. Die Planung ermöglicht keinen Durchgangsverkehr im Gebiet. Aufgrund der vorherrschenden Windrichtung aus Südwesten und die gute Durchgrünung östlich der Erzbergerstraße sind weder für das Planungsgebiet noch für das östlich liegende Wohngebiet erhebliche negative Auswirkungen auf die Lufthygiene zu erwarten. Fazit: Die Planung führt im gesamten Planungsgebiet zu Veränderungen der lokalklimatischen Bedingungen. Negative Veränderungen sind zu erwarten für die Durchlüftungssituation sowie die Abkühlung in den Abend- und Nachtstunden. Die Möglichkeit, kühle, lokale Luftmassen vom Alten Flugplatz in das Planungsgebiet einzuleiten, wird von der Planung wenig genutzt. Die aufgelockerte Bebauung mit gestreuten Schattenmustern und die starke Durchgrünung mit vielen Bäumen wirken sich ausgleichend auf die Temperaturen im Tagesverlauf aus. Die gute Durchgrünung des Plangebiets in Form von begrünten Dächern, Tiefgaragen und Fassaden schafft ebenso Möglichkeiten der nächtlichen Abkühlung. Die Windströmungen aus südwestlicher Richtung werden herabgesetzt. Erhebliche lufthygienische Auswirkungen sind nicht zu erwarten. 6.4 Wirkungen auf die Fläche Durch die Planung werden anthropogen überprägte Flächen in Anspruch genommen, die im Flächennutzungsplan als Bauflächen ausgewiesen sind. Über die Hälfte des Planungsgebiets weist bereits versiegelte Böden oder Flächen mit Einschränkungen der Bodenfunktionen auf. Von höherer Wertigkeit hinsichtlich der Schutzgüter Boden, Vegetation und Fauna sind die unbebauten Freiflächen im Süden des Planungsgebiets. Durch die Errichtung von mehrstöckigen Gebäuden, die Einrichtung von Tiefgaragen anstatt oberirdischer Parkplätze sowie die Umnutzung bereits versiegelter oder stark vorgeprägter Flächen werden nachteilige Auswirkungen auf das Schutzgut Fläche gemindert und der Flächenverbrauch für Neubebauung in Karlsruhe erheblich reduziert. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 37 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE Fazit: Aufgrund der Nutzung vorgeprägter Flächen, der geplanten mehrstöckigen Bauweise und Einrichtung von Tiefgaragen werden die Wirkungen auf das Schutzgut Fläche erheblich minimiert. Sie werden insgesamt als gering eingestuft. 6.5 Wirkungen auf die Flora und die Vegetation 6.5.1 Biotoptypen Durch Überbauung oder Umwandlung in Grünflächen, Gärten und Verkehrsflächen finden starke Veränderungen im Planungsgebiet statt. Qualitativ ist dabei vor allem der Verlust von Beständen der Biotoptypen Sandrasen und Magerrasen bodensaurer Standorte relevant, die einen hohen naturschutzfachlichen Wert haben. Des Weiteren sind mittel- bis hochwertige Bestände von Ruderalvegetation sowie zahlreiche kleinere Gehölzbestände betroffen. Im Süden des Planungs- gebiets bilden Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte, Sand- und Magerrasen auf derzeit noch zum Alten Flugplatz gehörenden Flächen einen zusammenhängenden Biotopkomplex, der den mit Abstand hochwertigsten Bereich innerhalb des Planungsgebiets darstellt. Im bereits erschlossenen Teil des Planungsgebiets ist vor allem der Verlust von Zierrasenflächen relevant: Zum einem nehmen sie mit Abstand den höchsten Anteil an unbebauter Fläche ein, zum andern haben etliche Bestände, insbesondere die Baseballfelder, eine für diesen Biotoptyp weit überdurchschnittliche Biotopqualität und Wertigkeit. Weiterhin wertgebend ist der Biotoptyp Ruderalvegetation mit Arten der Sandrasen, der zumeist zerstreut und kleinflächig im Gebiet vorkommt. Vollversiegelte Flächen sind von sehr geringem naturschutzfachlichem Wert (1 ÖP/m²). Für private Gärten und kleine Grünflächen im Verkehrsraum (Verkehrsgrün) wird von einer Gemengelage aus extensiven Zierrasen, Ruderalvegetation mit Arten der Sand- und Magerrasen, Rabatten und Gehölzbeständen ausgegangen, die im Allgemeinen eine geringe bis mittlere naturschutzfachliche Wertigkeit besitzen. Sie werden überschlägig mit 6 ÖP/m² bewertet. Von den öffentlichen Verkehrsflächen werden 23 % begrünt, 77 % werden voll- oder teilversiegelt. Von besonderer Bedeutung für die Vermeidung und Minimierung von Auswirkungen auf die trockenwarmen Lebensräume des angrenzenden Schutzgebiets und des Biotopverbunds ist die etwa 54.000 m² große öffentliche Grünfläche im Westen des Planungsgebiets (WAHL & WIEST 2017). Diese bietet die Möglichkeit für die Entwicklung magerer Grünlandbestände mit wertgebenden Arten trockenwarmer Standorte. Die aktuell vorliegende Freiraumplanung sieht die Entwicklung von extensiven Grünflächen vor. Darin enthalten sind auch die Versickerungsmulden in den beiden Parkfenstern und die Böschungsbereiche entlang der Schutzgebietsgrenze. Hier wird von einer Gemengelage von ruderalisiertem Magerrasen bodensaurer Standorte, Ruderalvegetation mit Arten der Sandrasen und Ausdauernder Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte ausgegangen (18 ÖP/m²). Intensiver gepflegte Grünflächen werden, vergleichbar mit den aktuell auf den Baseballfeldern befindlichen Rasen jedoch jüngeren Alters, als Zierrasen mit Arten der Mager- und Sandrasen bewertet (15 ÖP/m²). Auf Spielflächen finden sich eine Gemengelage aus versiegelter Fläche, intensiv gepflegter Grünfläche, Strauchpflanzungen und unbefestigten Flächen (z.B. Fallschutz und Sandflächen). Diesen Flächen wird eine geringe naturschutzfachliche Bedeutung beigemessen (3 ÖP/m²). Die Wege in der öffentlichen Grünfläche werden größtenteils mit wassergebundener Decke ausgestaltet (1 ÖP/m²). In ihrem derzeitigen Zustand erhalten bleiben die Feldhecke entlang der Grenze zum Schutzgebiet sowie etwa 3.800 m² Fläche mit Magerrasen, Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte und Grasreicher ausdauernder Ruderalvegetation im Süden der öffentlichen Grünfläche. Keine oder nur geringfügige Eingriffe in das Schutzgut Biotoptypen erfolgen im Bereich der Bestandsgebäude (Duale Hochschule, NCO-Club, gewerbliche Fläche auf Flurstück 22803/19 und ehemalige Flughafengebäude). B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 38 Fazit: Aufgrund des großen Flächenverlusts an mittel- bis hochwertigen Biotoptypen (Sandrasen, Magerrasen, Ruderalvegetation) wird der Eingriff in das Schutzgut Biotoptypen als erheblich bewertet (Kapitel 10). Den Eingriff minimierende Maßnahmen sind die naturnahe Gestaltung der öffentlichen Grünfläche und eine extensive Begrünung von Dachflächen. Innerhalb des Planungsgebiets kann jedoch das planerische Defizit für das Schutzgut Biotoptypen nicht vollständig ausgeglichen werden. Umfangreiche planexterne Kompensationsmaßnahmen sind erforderlich (Kapitel 9.3 und 10.5). 6.5.2 Besondere Pflanzenvorkommen Die bemerkenswerten Pflanzenvorkommen im Gebiet finden sich überwiegend in den Flächen mit Ruderalvegetation, Sand- und Magerrasen. Die Wirkungen auf diese Vorkommen entsprechen somit weitgehend den Wirkungen auf die entsprechenden Biotoptypen, da die Wertigkeit dieser Biotoptypen eng mit dem Vorkommen von wertgebenden Arten verbunden ist. Dementsprechend sind die Wirkungen im Süden des Planungsgebiets durch den Eingriff in Magerrasen, Sandrasen und Ruderalvegetation mit Vorkommen etlicher wertgebender Arten am gravierendsten. Durch planexterne Kompensationsmaßnahmen für die entsprechenden Biotoptypen werden zugleich auch Wuchsorte für diese wertgebenden Pflanzenarten geschaffen (Kapitel 9.3). Durch eine naturnahe Gestaltung der öffentlichen Grünfläche mit der Entwicklung von extensivem Grünland können auch innerhalb des Planungsgebiets Wuchsorte für wertgebende und seltene Arten der Sand- und Magerrasen geschaffen und erhalten werden. Die Wuchsorte der übrigen in Kapitel 5.5.2 beschriebenen Pflanzenvorkommen werden durch Überbauung verloren gehen. Hinsichtlich des Kahlen Ferkelkrauts (Hypochaeris glabra) besteht die Möglichkeit der spontanen Wiederbesiedlung durch Populationen in der Umgebung. 6.5.3 Geschützte Biotope und FFH-Lebensraumtypen Von der vorliegenden Planung sind 1,4 ha Magerrasen bodensaurer Standorte und 0,8 ha Sandrasen kalkfreier Standorte betroffen. Der überwiegende Teil geht durch eine Überbauung verloren. Im Rahmen der Grünfläche können 1.376 m² Magerrasen sowie die Feldhecke in ihrem derzeitigen Zustand erhalten werden. Im Rahmen der FFH-Verträglichkeitsprüfung wurde der Verlust der Magerrasen bodensaurer Standorte sowie der Sandrasen kalkfreier Standorte in Bezug auf das Schutzgebiet Alter Flugplatz bewertet (WAHL & WIEST 2017). Die Untersuchung kam zu dem Ergebnis, dass durch den Flächenentzug potentiell eine erhebliche Beeinträchtigung vorliegt, sodass vorgezogene Vermeidungsmaßnahmen unerlässlich sind. Diese wurden für den Nordosten des Schutzgebiets zwischen Merkur Akademie und der Bebauung entlang der Flughafenstraße, im Norden entlang des Zauns sowie für die Fläche des Naturdenkmals „Sandgrube Grüner Weg“ konzipiert (Kapitel 9.3). Weitere Maßnahmen zur Entwicklung von Sandrasen liegen auf der Rennbuckel-Düne, östlich des Alten Flugplatzes auf Flurstück 5775/12 und auf den Stadtbahn-Böschungen westlich des Alten Flugplatzes. Die Feldhecke stellt in Bezug auf die besonderen standörtlichen Bedingungen des Alten Flugplatzes eine untergeordnete Rolle dar. Im Rahmen der Freiflächenplanung, insbesondere für die öffentliche Grünfläche werden Gehölzbestände geplant, die die Funktion der Feldhecke als Lebensraum für Heckenbrüter und Zauneidechse übernehmen können. Direkte Eingriffe in FFH-Lebensraumtypen selbst erfolgen nicht, weder innerhalb noch außerhalb des FFH-Gebiets. Flächen des Lebensraumtyps "Artenreiche Borstgrasrasen" reichen allerdings großflächig bis fast unmittelbar an das Planungsgebiet heran. Die Bestände des FFH- Lebensraumtyps "Dünen mit offenen Grasflächen mit Corynephorus und Agrostis" liegen etwa 200 m nördlich des Planungsgebiets im Nordosten des Alten Flugplatzes. Die wertgebenden Biotoptypen im Planungsgebiet, insbesondere Magerrasen, Sandrasen und Ruderalvegetation B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 39 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE trockenwarmer Standorte im Südwesten, tragen zur Stärkung der Populationen wertgebender und kennzeichnender Arten der FFH-Lebensraumtypen des Alten Flugplatzes bei. Demzufolge hat ein Eingriff in diese Biotope mittelbare Auswirkungen auf die FFH-Lebensräume durch Schwächung der Artpopulationen. Im Rahmen der FFH-Verträglichkeitsprüfung wurden daher vorgezogene Vermeidungsmaßnahmen formuliert, die in das Maßnahmenkonzept in Kapitel 9 übernommen wurden. Fazit: Die Planung hat erhebliche Auswirkungen auf geschützte Biotoptypen und potentiell auch auf benachbarte FFH-Lebensraumtypen. Vorgezogene Vermeidungsmaßnahmen der FFH- Lebensraumtypen sowie Maßnahmen zur Wiederherstellung vergleichbarer geschützter Biotoptypen (Sand- und Magerrasen) sind somit unerlässlich (Kapitel 10.6). 6.5.4 Baumbestand Aufgrund von geänderten Zuschnitten der Baufelder und der Erhöhung des Geländeniveaus innerhalb der öffentlichen Grünfläche können nur wenige Bestandsbäume erhalten werden. Zudem handelt es sich bei vielen Exemplaren um naturraumfremde Arten wie Späte Traubenkirsche (Prunus serotina) und Kanadische Pappel (Populus canadensis). Erhalten werden kann der überwiegende Teil des Baumbestands im Bereich der Erhaltungsgebäude und entlang der Erzbergerstraße. Positiv zu werten ist der vorgesehene Erhalt der Platanengruppe im Südosten des Gebiets und der beiden ausladenden Eichen im Nordwesten sowie der Erhalt des überwiegenden Teils der stattlichen Eichen entlang der Erzbergerstraße südlich des Funkturms. Im Zuge der Planung ist eine Neupflanzung von zahlreichen Bäumen vorgesehen. Alle Erschließungsstraßen und Gehwege werden ein- oder beidseitig mit Bäumen überstellt. In den Festsetzungen des Bebauungsplans wird in vier Pflanzgruppen (PFG) unterschieden: PFG 1-3 sind die Bäume im Bebauungszusammenhang (Straßenbäume, private und öffentliche Freiflächen), PFG 4 sind die Bäume der öffentlichen Grünfläche im Westen des Planungsgebiets (Pufferstreifen). Die naturschutzfachliche Bewertung bemisst sich in Anlehnung an die Ökokonto-Verordnung Baden- Württemberg (UM 2010) am prognostizierten Stammumfang in 25 Jahren multipliziert mit einem Faktor, der sich nach dem Unterwuchs der Bäume richtet. Bei den Bäumen im Bebauungszusammenhang wird entsprechend der Ausgangssituation von einem geringwertigen Unterwuchs ausgegangen (Faktor 8). Für die Bäume in der öffentlichen Grünfläche wird als Ziel- Unterwuchs mageres Grünland angenommen (Faktor 4). Tabelle 4 zeigt die Bewertung im Einzelnen. Tabelle 4: Bewertungsmatrix Einzelbäume – Planung Pflanzgruppe (PFG) Erläuterung Faktor Stammumfang Ziel [cm] Wert pro Baum [ÖP] 1 großkroniger Baum, Wuchshöhe >20 m 8 90 720 2 mittelkroniger Baum, Wuchshöhe 10-20 m 8 80 640 3 kleinkroniger Baum, Wuchshöhe < 10 m 8 50 400 4 Bäume der öffentlichen Grünfläche im Westen (Pufferfläche) 4 80 320 Habitatpotential Im Bereich der geplanten Grünfläche am Westrand des Planungsgebiets wachsen einzelne Gehölze der Kategorie 2. Hierbei handelt es sich jedoch überwiegend um naturraumfremde Gehölze wie Späte Traubenkirsche (Prunus serotina) und Kanadische Pappel (Populus canadensis). Eine Erhaltung dieser Bäume ist hinsichtlich einer naturnahen Gestaltung der öffentlichen Grünfläche nicht erstrebenswert. Erscheinungsbild, Vitalität, Entwicklungsperspektive Für alle besonders erhaltenswerten Bäume der Priorität 1 (siehe Anlage 3), wird ein Erhaltungsgebot im Bebauungsplan empfohlen (§ 9 BauGB). Sofern mit dem Planungskonzept vereinbar sollte das B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 40 Erhaltungsgebot auch für die grundsätzlich erhaltenswerten Bäume der Priorität 2 geprüft und festgehalten werden. Fazit: Der vorliegende Planungsstand lässt eine Erhaltung des überwiegenden Teils des besonders erhaltenswerten Baumbestands zu. Abmildernd wirkt die geplante umfangreiche Neupflanzung von Bäumen im gesamten Planungsgebiet. Im Laufe der Zeit wird sich hieraus ein Gehölzbestand entwickeln, der die entfallenen Funktionen der Habitatbäume wieder übernehmen kann. 6.6 Wirkungen auf die Fauna Durch die Umgestaltung des bebauten Gebietsteils gehen zahlreiche Nistmöglichkeiten für Vögel, insbesondere für Gebäude- und Höhlenbrüter, verloren. Im bisher unbebauten Gebietsteil sind Heckenbrüter und Arten halboffener Heidelandschaften betroffen. Als planungsrelevante Arten wurden unter den Gebäudebrütern Star, Haus- und Feldsperling sowie Haus- und Gartenrotschwanz eingestuft, unter den Heckenbrütern Neuntöter, Dorn- und Klappergrasmücke (REMKE et al. 2017). Der Verlust an Lebensraum wird für diese Arten als erheblich eingestuft. Artenschutzrechtliche Maßnahmen sind somit unerlässlich (Kapitel 9.1.15). Für häufige und weit verbreitete Arten sowie den Baumbrütern im Gebiet besteht ausreichend Ausweichmöglichkeit für Fortpflanzungs- und Ruhestätten außerhalb des Planungsgebiets. In den Bereich der Saatkrähenkolonie im Südosten des Planungsgebiets wird nach derzeitigem Stand der Planung nicht eingegriffen. Von einer erheblichen Störung, beispielsweise durch Lichtemissionen und erhöhtes Besucher- und Verkehrsaufkommen, sind möglicherweise Boden- und Heckenbrüter auf dem Alten Flugplatz betroffen. Hier sind Maßnahmen zur Vermeidung und Minimierung erheblicher Beeinträchtigungen zu ergreifen (Kapitel 9.1). Fledermäuse nutzen das Planungsgebiet derzeit vorrangig als Jagdhabitat. Die festgestellten Arten Zwergfledermaus, Breitflügelfledermaus und Großer Abendsegler jagen in Siedlungsgebieten, unter anderem auch im Umfeld von künstlichen Beleuchtungen, da diese nachtaktive Insekten anlocken. Daher wird davon ausgegangen, dass die Planung zu keiner nachhaltigen Veränderung des Nahrungshabitats führen wird, sofern gewährleistet wird, dass ein hoher Anteil standortgerechter Pflanzen und Gehölze im Siedlungsbereich erhalten oder wieder angepflanzt wird (REMKE et al. 2017). Aktuell genutzte Wochenstubenquartiere gehen nach derzeitigem Kenntnisstand durch die Planung nicht verloren. Es finden sich jedoch einige als Quartiere geeignete Gebäudestrukturen und wenige Höhlen im Baumbestand, die aktuell nicht genutzt werden. Daher sind die Gebäude und Baumhöhlen vor dem Abriss bzw. Fällung auf eine Nutzung durch Fledermäuse zu kontrollieren. Durch die Planung wird randlich in den Lebensraum von Reptilien, insbesondere der Zauneidechse, eingegriffen. Der derzeit von der Art besiedelte Bereich erstreckt sich entlang der westlichen Grenze und den Süden des Planungsgebiets. Im überwiegenden Teil sieht die Planung hier die Ausweisung und Neugestaltung einer öffentlichen Grünfläche als ca. 30 m breite Pufferzone zum angrenzenden Schutzgebiet vor. Möglicherweise entstehen durch den Ausgleich von Geländehöhen entlang des sogenannten Parksaums und der Parkfenster neue schmale Böschungen, die als Lebensraum geeignet sind. Wichtig sind der Erhalt und die Entwicklung von lückigen Ruderalfluren und Altgrasbeständen entlang der Schutzgebietsgrenze, sodass Nahrungshabitate und Versteckmöglichkeiten für Eidechsen erhalten bleiben. Dies ist insbesondere während der Bauzeit und bei der Ausgestaltung des Zaunbereichs zum Schutzgebiet hin zu beachten. Kritisch zu bewerten sind die möglicherweise ansteigenden Zahlen an Hauskatzen und Hunden. Hinsichtlich der Insektenfauna sind die Biotoptypen Sandrasen und Ausdauernde Ruderal- vegetation trockenwarmer Standorte besonders wertvoll. Der Lebensraum der wertgebenden Insektengilden im Planungsgebiet entspricht den naturschutzfachlich hochwertigen Biotoptypen. Durch den Verlust dieser Biotopflächen im Südwesten des Planungsgebiets kommt es zu erheblichen Verlusten an Lebensraum für wertgebende Insekten. Planexterne Kompensations- maßnahmen zur Herstellung bzw. Aufwertung von Sand- und Magerrasen sowie von B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 41 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte sind erforderlich (WAHL & WIEST 2017). Hierdurch wird der Eingriff in den Lebensraum der Insekten auf ein vertretbares Maß reduziert. Streng geschützte Insektenarten sind von der Planung nicht betroffen (REMKE et al. 2017). Im Zuge der Erdarbeiten zur Erschließung des Gebiets wird in den Lebensraum des Wildkaninchens eingegriffen. Um Verschütten von Tieren durch die Erdarbeiten zu verhindern, muss vorab sichergestellt werden, dass sich auf der Fläche keine Kaninchen mehr befinden (Beizjagd). Fazit: Durch die Planung wird erheblich in den Lebensraum von Vögeln (insbesondere Gebäude- und Heckenbrüter), Reptilien, Fledermäusen und Insekten eingegriffen. Durch artenschutzrechtliche und grünordnerische Maßnahmen kann der Eingriff auf ein vertretbares Maß reduziert werden. Maßnahmen zur Vermeidung und Minimierung sind beispielsweise die Besucherlenkung, Einrichtung einer Hundeauslauffläche, Baumfällung und Gebäudeabriss im Winter mit vorheriger Kontrolle auf Fledermausvorkommen, Erhalt und Neupflanzung von standortgerechten Gehölzen, Minimierung der Lichtimmissionen in die westlich angrenzenden Schutzgebiete, Vermeidung von Beschattung der Eidechsenlebensräume, Stellen eines Eidechsenschutzzauns für die Zeit der Bauphase, Abfangen und Umsiedeln der Eidechsen im Eingriffsbereich, Ersatznistmöglichkeiten für Gebäudebrüter und Neuntöter sowie die naturnahe Gestaltung der öffentlichen Grünfläche. Diese Maßnahmen sind in Kapitel 9.2 dargestellt. Hinweis: Eine detaillierte Bewertung der Auswirkungen auf besonders und streng geschützte Arten der Artengruppen Reptilien, Vögel und Fledermäuse sowie auf streng geschützte Insektenarten können der artenschutzrechtlichen Prüfung (REMKE et al. 2017) entnommen werden. 6.7 Wirkungen auf den Biotopverbund und die Biodiversität Von der Planung bleiben die wichtigen Vernetzungsfunktionen zwischen Altem Flugplatz und der nördlich des Planungsgebiets gelegenen Feldflur unberührt. Die geplante Bebauung östlich des Alten Flugplatzes stellt zwar eine potenzielle Migrationsbarriere dar, da sich einige der im Eingriffs- bereich vorkommenden Biotope bzw. Habitate als Lebensräume oder Trittsteine für die wertgebenden Arten des Alten Flugplatzes eignen. Allerdings sind östlich des Planungsgebiets keine Biotope bzw. Habitate vorhanden, die für entsprechende Arten von wichtiger Bedeutung sind. Hinsichtlich der Biodiversität lässt die Planung einen leichten Rückgang der Artenvielfalt innerhalb des Planungsgebiets erwarten. Neu gestaltete Grünflächen mit Einsaaten und Pflanzungen sowie private Hausgärten werden hinsichtlich ihrer Unterschiedlichkeit an Lebensräumen und Arten zunächst als weniger vielfältig eingestuft, als die derzeit vorhandenen trockenwarmen Biotopkomplexe im Südwesten sowie die Brachflächen und Ruderalfluren im bereits erschlossenen Gebietsteil. Fazit: Die Planung hat unter Berücksichtigung von umfangreichen Vermeidungs- und Minimierungs- maßnahmen keine erheblichen ungünstigen Wirkungen auf den Biotopverbund. Hinsichtlich Biodiversität ist mit einem leichten Rückgang der Vielfalt an Lebensräumen innerhalb des Planungsgebiets zu rechnen. Nachteilige Auswirkungen auf die Biodiversität der umliegenden Flächen, die über die betrachteten Effekte auf die Schutzgüter Biotoptypen, Fauna und Biotopverbund hinausgehen, sind nicht zu erwarten. 6.8 Wirkungen auf das Landschaftsbild Durch die Planung wird der Landschaftscharakter des Planungsgebiets und durch Sichtbeziehungen auch der des Alten Flugplatzes nachteilig verändert. Durch die von Osten her näher heranrückende Bebauung büßt dieser einen Teil seiner "Weite" ein, die für das Naturerleben des Gebiets von besonderer Bedeutung ist. Derzeit liegen angrenzend an das Schutzgebiet die großen Offenflächen B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 42 der Baseball-Spielfelder und des Kiesparkplatzes. Der unbebaute Bereich im Südwesten gehört optisch zum Flugplatzareal und erfährt durch Überbauung somit die größten nachteiligen Veränderungen. Im nördlichen Bereich ist derzeit die angrenzende ein- bis zweistöckige Bebauung durch Gehölze auf der rückwärtigen Grundstücksseite gut vom Alten Flugplatz abgeschirmt. Durch die Planung geht der vorhandene Bewuchs zum Teil verloren. Die geplante Bebauung ist zudem wesentlich höher als der Bestand und tritt damit deutlicher in Erscheinung. Abmildernd auf die Eingriffe in das Landschaftsbild wirken sich die naturnahe Gestaltung der öffentlichen Grünfläche und die in die Bebauung hineinragenden Parkfenster aus. Aufgabe dieser Flächen ist es einen Übergang zwischen der hochwertigen Offenlandschaft des Alten Flugplatzes und der Bebauung zu gestalten. Die Konzeption der Verkehrs- und öffentlichen Flächen sieht einen hohen Grün- und Gehölzanteil vor. Dies wirkt sich positiv auf das Landschaftsempfinden innerhalb des Planungsgebiets aus. Fazit: Die Planung hat erhebliche ungünstige Auswirkungen auf den Landschaftscharakter des verbleibenden Flugplatzareals. Durch Eingrünungsmaßnahmen des Baugebiets können diese auf ein tolerierbares Maß abgemildert werden. Damit der offene Charakter des Gebiets nicht übermäßig belastet wird und auch um eine für die wertgebenden Biotope des Alten Flugplatzes nachteilige Beschattung zu vermeiden, soll die öffentliche Grünfläche zwischen Bebauung und Flugplatz nicht gehölzbetont gestaltet und viel offene, extensive Grünfläche geschaffen werden. 6.9 Wirkungen auf den Menschen Durch die geplante Bebauung wird die Erholungsfunktion des Schutzgebiets Alter Flugplatz nachteilig verändert. Die Flächen im Südwesten sind mit einem vergleichsweise engen Wegenetz wesentlicher Bestandteil des Flugplatzareals und bieten der Bevölkerung Raum für Ruhe, Sport und Erholung. Die Bereitstellung dieser Funktionen ist in der Planung für die öffentliche Grünfläche vorgesehen. Der geplante neue Fußgängerzugang zum Schutzgebiet zwischen den beiden bestehenden Zugängen sorgt für eine gute Anbindung des Wegenetzes im Schutzgebiet mit dem Wegenetz im Planungsgebiet. Des Weiteren wurden in die Planung Einkaufsmöglichkeiten und Freizeiteinrichtungen sowie Bildungs- und Betreuungseinrichtungen integriert, da mit der Bebauung auch mit 3.000 - 4.000 zusätzlichen Einwohnern zu rechnen ist. Möglicherweise bedienen die geplanten Wohnfolge- einrichtungen andere Interessens- und soziale Gruppen, wie die derzeit vorhandenen. Hier bleibt seitens der Stadt zu prüfen, inwiefern die bestehenden Angebote in die Planung integriert oder an anderer Stelle in der Stadt beheimatet werden können. In bioklimatischer Hinsicht ist insbesondere im Norden der Erzbergerstraße, auch östlich des Planungsgebiets, mit einer geringfügigen Verschlechterung der nächtlichen Abkühlung zum derzeitigen Zustand zu rechnen. Erhebliche lufthygienische Belastungen werden für das Planungsgebiet und die unmittelbare Umgebung nicht erwartet (siehe Kapitel 6.3). Durch die Planung entstehen zusätzliche Lärmquellen wie der Kita-Betrieb, eine Schule, Tiefgaragenzufahrten und zusätzlicher Verkehr im bestehenden Straßennetz sowie veränderte Schallausbreitungen durch Schallreflexionen an Baukörpern (KURZ UND FISCHER GMBH 2022). Zur Vermeidung von Lärmemissionen auf die umliegende Wohnbebauung sind ggf. Schallschutz- maßnahmen erforderlich. Der von außen einwirkende Verkehrslärm überschreitet die maßgeblichen Orientierungswerte der DIN 18005 für die geplante Wohnbebauung. Somit werden Schallschutz- maßnahmen (aktiv, passiv und Grundrissorientierung) erforderlich. Mit Weiterführung des Gewerbebetriebs Aircraft Philipp im Gebiet ist mit Schallemissionen zu rechnen, die umfangreiche Maßnahmen zum Schallschutz, dazu gehören aktive (Lärmschutzwände) als auch passive B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 43 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE Maßnahmen (an Gebäuden) unabdingbar machen. Eine detailliertere Darstellung ist der Schallimmissionsprognose (KURZ UND FISCHER GMBH 2022) zu entnehmen. Fazit: Hinsichtlich des Schutzguts Mensch sind keine erheblichen Auswirkungen zu erwarten, sofern Maßnahmen zum Schallschutz ergriffen werden. Negative Auswirkungen auf die Erholungsfunktion werden durch die Bereitstellung an für die Bevölkerung ansprechenden Freiflächen in der öffentlichen Grünfläche minimiert. 6.10 Wirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter Die denkmalgeschützten Objekte im Süden des Planungsgebiets wurden in die Rahmenplanung Zukunft Nord integriert und bleiben erhalten. Sonstige Sachgüter sind von der Planung nicht betroffen. Fazit: Es werden keine nachteiligen Auswirkungen auf Kultur- und sonstige Sachgüter erwartet. 6.11 Entwicklungsprognose bei Nichtdurchführung Für die Entwicklungsprognose ist zwischen zwei wesentlichen Bereichen innerhalb des Planungsgebiets zu unterscheiden: der südwestliche, bisher unbebaute Gebietsteil und der bereits erschlossene restliche Gebietsteil. Dem zum Lebensraumkomplex des Alten Flugplatzes gehörenden, unbebauten Bereich im Südwesten wird gemeinsam mit dem Naturschutzgebiet eine hohe Aufmerksamkeit seitens der Behörden und der Bevölkerung entgegengebracht. Die hier befindlichen wertgebenden Sand- und Magerrasen haben sich größtenteils in den vergangenen 20 Jahren nach Entsiegelung der Flächen entwickelt. Von VOGEL (2011) und WAHL & WIEST (2017) wurde eine Ausbreitung der Sandrasenbestände festgestellt (Kapitel 5.5.1.8). Unter gleichbleibender Pflege und Nutzung kann davon ausgegangen werden, dass in diesem Bereich das Mosaik aus Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte, Sand- und Magerrasen erhalten bleibt und sich das Verhältnis durch fortschreitende Sukzession mehr und mehr in Richtung der Magerrasen verschieben wird. Denkbar ist auch die Entwicklung des FFH-Lebensraumtyps „Artenreiche Borstgrasrasen“ bei Hinzukommen kennzeichnender Arten, wie beispielsweise Dreizahn (Danthonia decumbens), Haar-Schwingel (Festuca filiformis) oder Borstgras (Nardus stricta), die in den Borstgrasrasen innerhalb des FFH- Gebiets vorhanden sind. Sollten sich in diesem Bereich Veränderungen abzeichnen, die sich nachteilig auf Ziele und Zwecke des Schutzgebiets auswirken, werden seitens des Pflegemanagements Maßnahmen ergriffen, um diesen entgegen zu wirken. Sollte die Planung „Zukunft Nord“ nicht realisiert werden, sind für die bereits bebauten Bereiche keine wesentlichen Veränderungen zu erwarten. Es ist davon auszugehen, dass Nutzung und Pflege der Flächen in ähnlicher Weise fortgeführt werden, wie es derzeit der Fall ist. Auf zahlreichen kleineren Brachflächen ist mit einer Zunahme des Gehölzbewuchses zu rechnen, da bereits jetzt vielfach Pioniergehölze, wie Hänge-Birke (Betula pendula), Wald-Kiefer (Pinus sylvestris), Robinie (Robinia pseudoacacia) und Späte Traubenkirsche (Prunus serotina), aufkommen. 6.12 Kumulative Wirkungen Nach Auskunft der Stadt Karlsruhe liegen im Umfeld des Planungsgebiets weitere Planungs- vorhaben mit potentiellen kumulativen Wirkungen auf die Schutzgüter im Planungsgebiet. Nachverdichtung östlich der Erzbergerstraße Östlich der Erzbergerstraße ist zwischen der Rhode-Island-Allee 1 und dem Kanalweg 132 eine mögliche Nachverdichtung der Zeilenbebauung (insgesamt 5 Zeilen), eventuell in Form von B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 44 Punkthäusern, angedacht. Die beanspruchten Bereiche werden derzeit von Zierrasenflächen eingenommen, die mit wertgebenden Sandrasenarten durchsetzt sind. Wertgebend ist zudem alte Baumbestand auf den Flächen, der zum Teil Lebensraum des Heldbocks und weiterer Holzkäferarten darstellt. Potentiell erhebliche Auswirkungen können sich in klimatischer und lufthygienischer Hinsicht ergeben, da durch Überbauung der Grünflächen weitere Bereiche für Frischluftproduktion entfallen. Negative Auswirkungen auf Durchlüftung und Abkühlung sind insbesondere in der nördlichen Erzbergerstraße nicht auszuschließen. Planungen zwischen Nancy- und Franz-Lust-Straße Gemäß Flächennutzungsplan (NVK 2021) sind bauliche Erweiterungen für Wohnbebauung und Erweiterung des Krankenhauses zwischen Nancystraße und Franz-Lust-Straße möglich. Sie führen zu einer Zunahme der Einwohnerzahlen im Umfeld des Alten Flugplatzes und somit zu einem erwarteten höheren Besucheraufkommen im Schutzgebiet. Neureuter Feldflur Gemäß Flächennutzungsplan (NVK 2021) ist eine partielle Neubebauung (Wohnbaufläche Planung) nordwestlich des Alten Flugplatzes entlang der Schweigener und Kaiserslauterner Straße angedacht. Ein Verbundkorridor ist geplant zwischen den nährstoffarmen und trockenwarmen Sandflächen auf dem Alten Flugplatz und denen in der Neureuter Feldflur. Potenziell von einer Überbauung betroffen sein könnten Flächen mit mageren Trockenstandorten, die der Stabilisierung wertgebender Arten auf dem Alten Flugplatz dienen. Eine zusätzliche Bebauung und Zunahme von Einwohnern führt möglicherweise zu einem erhöhten Besucheraufkommen im Schutzgebiet. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 45 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 7 Baumschutz der Stadt Karlsruhe Im Planungsgebiet wachsen sowohl innerhalb als auch außerhalb von Gehölz-Biotoptypen über 500 Bäume, die dem Schutz nach § 1 der Baumschutzsatzung der Stadt Karlsruhe unterliegen (STADT KARLSRUHE 2002). Hierbei handelt es sich um einzelnstehende Bäume, die einen Stammumfang von mindestens 80 cm haben, mehrstämmige Bäume, deren Summe ihrer einzelnen Stammumfänge mindestens 120 cm betragen, Baumgruppen mit mehr als vier Bäumen, deren Stammumfang mindestens 40 cm beträgt oder Bäume (ohne Beschränkung auf einen bestimmten Stammumfang), die aufgrund eines Bebauungsplanes oder einer Satzung gemäß § 7 des Maßnahmengesetzes zum Baugesetzbuch (Vorhaben- und Erschließungsplan) zu erhalten sind. Der angegebene Stammumfang wird jeweils in einem Meter Höhe über dem Erdboden gemessen. Die Qualität des Baumbestandes sowie sein Habitatpotential für die Fauna wurde in Kapitel 5.5.4 und 5.6 beschrieben. Der überwiegende Anteil der erfassten Bäume kann im Rahmen der Planung nicht erhalten werden. Möglicherweise müssen einzelne weitere Bäume im Randbereich zur neuen Bebauung oder für die Anlage von Straßen und Tiefgarageneinfahrten entfallen. Für die Fällung des Baumbestands innerhalb der überplanten Flächen ist bei der Stadt Karlsruhe (Gartenbauamt) eine Fällgenehmigung einzuholen. Die derzeitige Planung sieht im Gegenzug eine umfangreiche Neupflanzung von Gehölzen im gesamten Planungsgebiet vor. 8 Berücksichtigung der Ergebnisse der Zertifizierung durch die Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen In die Maßnahmenplanung flossen die Ergebnisse der Zertifizierung durch die Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) ein. Umweltrelevante Zertifizierungskriterien sind: • Ökobilanz - emissionsbedingte Umweltwirkungen • Biodiversität • Stadtklima • Umweltrisiken • Gewässer- und Bodenschutz • Ökobilanz - Ressourcenverbrauch • Wasserkreislaufsysteme • Flächeninanspruchnahme • Emissionen / Immissionen Aufgabe des Umweltberichts ist es, für die umweltrelevanten Zertifizierungsergebnisse konkrete Maßnahmen zur Umsetzung zu formulieren. Maßnahmen, die im Kontext der DGNB-Zertifizierung stehen, sind in Kapitel 9 jeweils entsprechend mit „DGNB“ gekennzeichnet. Unter anderem handelt es sich um das Beleuchtungskonzept, die Regenwasserbewirtschaftung, die Gestaltung der öffentlichen Grünfläche, die Schaffung von Habitaten für bisher nicht im Gebiet festgestellte Tierarten und den Verzicht auf die Verwendung invasiver Pflanzenarten. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 46 9 Maßnahmenplanung Das Planungskonzept folgt den gesetzlichen Vorgaben (§ 15 BNatSchG), wonach der Verursacher eines Eingriffs verpflichtet ist, vermeidbare Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu unterlassen bzw. so gering wie möglich zu halten (Vermeidungs- und Minimierungsgebot). Soweit sich Eingriffe nicht vermeiden oder auf ein tolerierbares Maß reduzieren lassen, werden Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen notwendig. Zusätzlich wurden die Erfordernisse aus der artenschutzrechtlichen Prüfung (REMKE et al. 2017), der FFH-Verträglichkeitsprüfung für das FFH-Gebiet „Alter Flugplatz Karlsruhe“ und der Prüfung der Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem gleichnamigen Naturschutzgebiet (WAHL & WIEST 2017) sowie die Ergebnisse der DGNB-Zertifizierung in die Maßnahmenplanung übernommen. Im Folgenden ist für jede Maßnahme vermerkt, welchem Schutzgut sie dient und welches Erfordernis ihr zugrunde liegt (Eingriffsregelung, FFH-/NSG-Gebietsschutz, Artenschutz, DGNB- Zertifizierung). Sofern es sich bei Maßnahmen zum Artenschutz um eine vorgezogene Maßnahme handelt, ist dies mit CEF (continous ecological functionality-measures) gekennzeichnet. Im Folgenden bedeuten: VM Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahme gemäß Eingriffsregelung und für das Schutzgut Mensch KOMP Kompensationsmaßnahme gemäß Eingriffsregelung FFH FFH-/NSG-Gebietsschutz, (vorgezogene) Vermeidungsmaßnahme A Artenschutz A-CEF Vorgezogene Maßnahme zum Artenschutz DGNB Maßnahme aus DGNB-Zertifizierung abgeleitet 9.1 Planinterne Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen 9.1.1 Minimierung der Bodenbelastung durch den Baubetrieb und dessen Folgen (VM) Maßnahme: Zur Vermeidung und Minimierung von negativen Bodenbeeinträchtigungen (Verdichtungen, Schadstoffverschleppung etc.) durch unsachgemäßen Umgang mit den Böden ist eine bodenschonende Umsetzung der Bau- und Kompensationsmaßnahmen sicherzustellen. Dies ist durch die Beauftragung einer Umweltbaubegleitung mit bodenkundlichen Kenntnissen zu gewährleisten. Die Leistungen der Bodenkundlichen Baubegleitung hat die Erarbeitung der Vorgaben für den fachgerechten Umgang mit dem Boden, die Umsetzung und Überwachung der Bau- und Kompensationsmaßnahmen sowie die abschließende Dokumentation zu umfassen. Um die Ziele der mit der Gestaltung des Plangebietes verbundenen Bodenbewegungen zu erreichen, muss die Umlagerung von Böden, Beseitigung von Befestigungen und Wiederherstellung von natürlichen Bodenfunktionen durch bodenschutzfachliche Vorgaben begleitet werden. Schutzgut: Boden Ziel: Erhaltung von Bodenfunktionen 9.1.2 Minimierung der temporären Flächeninanspruchnahme (FFH) Maßnahme: Vor, während und nach den Baumaßnahmen werden keine Flächen innerhalb des Schutzgebiets „Alter Flugplatz Karlsruhe“ für die Baustelleneinrichtung verwendet und nicht befahren. Die temporäre Inanspruchnahme warmer Trockenstandorte innerhalb des Planungs- gebiets ist auf das unbedingt notwendige Maß zu beschränken und darf nicht innerhalb des unbebauten Pufferstreifens erfolgen. Schutzgut: Flora/Vegetation, Fauna, Biotopverbund/Biodiversität Ziel: Vermeidung von Zerstörung oder dauerhafter Beeinträchtigung wertgebender Biotope und Lebensräume B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 47 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 9.1.3 Rückbau und Rekultivierung von (teil-)versiegelten Flächen (VM) Maßnahme: Im Zuge der Realisierung der Planung und der Gestaltung der Freiflächen (insbesondere der öffentlichen Grünfläche) werden bisher (teil-)befestigte Flächen entsiegelt und rekultiviert. Ziel ist hier die Wiederherstellung der durchwurzelbaren Bodenschicht und der natürlichen Bodenfunktionen durch Herstellung eines natürlichen Bodengefüges aus unbelastetem Bodenmaterial. Sämtliche Befestigungen werden entfernt und bis auf den gewachsenen Boden abgetragen. Anschließend wird der freigelegte Unterboden gelockert. Dadurch entstandene Geländevertiefungen werden mit ortsähnlichem, unbelastetem Bodenmaterial auf das natürliche Geländeniveau aufgefüllt. Hierbei sind die natürlichen Lagerungsverhältnisse von Ober- und Unterboden zu beachten. Als geeignetes Material kann Bodenaushub von Baumaßnahmen im Stadtgebiet im Bereich derselben bodenkundlichen Einheit (Bänderbraunerde / Bänderpara- braunerde aus verschwemmtem Flugsand) sowie anfallendes autochthones, unbelastetes Bodenmaterial aus dem Planungsgebiet verwendet werden. Für den Einbau von Oberboden in öffentlichen Grünflächen sollte schwach humoses, nährstoffarmes, karbonatfreies und sandiges Material verwendet werden. Nur so lässt sich die Entwicklung von extensivem Grünland als Puffer zum Schutzgebiet realisieren. Die Durchführung sowie die möglicherweise notwendige Beschaffung geeigneten Bodenmaterials ist mit der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz abzustimmen. Für den Wegerückbau im Naturschutzgebiet ist bei der Oberen Naturschutzbehörde (Regierungspräsidium Karlsruhe) eine Befreiung von der NSG-Verordnung einzuholen. Nach Möglichkeit ist hier auf eine Auffüllung zu verzichten. Schutzgut: Boden, Wasserhaushalt, Flora/Vegetation Ziel: Wiederherstellung natürlicher Bodenverhältnisse; Schutz vor schädlichen Stoffeinträgen in die Umwelt; Etablierung von extensivem Grünland als Puffer zum Schutzgebiet 9.1.4 Bodenmanagement- und Bodenschutzkonzept (VM, DGNB) Maßnahme: Die Umsetzung des Bodenmanagementkonzeptes (nachsorgender Bodenschutz) und des Bodenschutzkonzeptes (vorsorgender Bodenschutz) ist im Rahmen der Umweltbaubegleitung zu gewährleisten. In den Konzepten sind die Maßnahmen zum vorsorgenden und nachsorgenden Bodenschutz sowie zur Umsetzung des Abfallrechts beim Umgang mit den anthropogen gestörten und gegebenenfalls verunreinigten Böden darzustellen. Bei der Darstellung der Maßnahmen zum vorsorgenden Bodenschutz ist insbesondere auf den bodenschonenden Umgang mit den bauzeitlich beanspruchten Böden sowie bei der Wiederherstellung der Bodenverhältnisse im Bereich der rekultivierten Flächen einzugehen. Grundsätzliches Ziel ist der Erhalt und die Wiederherstellung natürliche Bodenfunktionen (siehe Kapitel 9.1.3) Für den nachsorgenden Bodenschutz sowie die Umsetzung des Abfallrechts ist im Boden- managementkonzept die Vorgehensweise beim Aushub, bei der Bereitstellung der angefallenen Materialien, der bodenschutz- und abfallrechtlichen Untersuchungen sowie der geplanten Weiter- verwendung (Entsorgung, Umlagerung) darzustellen. Schutzgut: Boden, Wasserhaushalt, Mensch, Flora/Vegetation Ziel: Schonender Umgang mit der Ressource Boden; Bodenschutz- und abfallrechtliche Untersuchungen im Planungsgebiet; Grundwasserschutz; Schutz vor schädlichen Stoffeinträgen in die Umwelt; Wiederherstellung natürlicher Bodenverhältnisse B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 48 9.1.5 Vermeidung von schädlichen Stoffeinträgen in den Untergrund (VM) Maßnahme: Die Böden im Gebiet weisen aufgrund des hohen Sandanteils eine sehr geringe Filter- und Pufferfunktion auf. Um den Eintrag von Kupfer-, Zink- oder Bleiverbindungen in den Untergrund zu verhindern, ist die Verwendung dieser Metalle für Dachabdeckungen, Regenrinnen, Gauben, etc. zu vermeiden. Schutzgut: Boden, Wasserhaushalt Ziel: Schutz von Grundwasser; Schutz vor schädlichen Stoffeinträgen in die Umwelt 9.1.6 Versickerung und Nutzung von Regenwasser (VM, DGNB) Maßnahme: Das anfallende unbelastete Regenwasser wird in Versickerungsmulden über die belebte Bodenschicht versickert. Diese liegen großflächig in den sogenannten „Parkfenstern“ sowie kleinflächiger in den Innenhöfen. Das Regenwasser der nicht befahrbaren Wohnwege im Westen des Planungsgebiets wird dezentral über straßenbegleitende Versickerungsmulden entwässert. Befahrbare Wohnwege werden je nach Verschmutzungsgrad über einen Regenwasserkanal oder ebenfalls über Mulden versickert. Eine Versickerung im Bereich von anthropogenen Auffüllungen ist nicht möglich. Für die beiden großen Versickerungsmulden ist die Schadstofffreiheit der Mulden- sohle analytisch nachzuweisen. Eventuell ist ein Bodenaustausch erforderlich. Inwieweit ein Bodenaustausch bei dezentralen Versickerungen im Straßenbegleitgrün erforderlich ist, ist im Einzelfall mit der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz abzustimmen. Zudem wird die Nutzung von Regenwasser als Brauchwasser empfohlen. Schutzgut: Wasserhaushalt, Boden Ziel: Versickerung von Regenwasser zur Grundwasserneubildung; Reduzierung des Frischwasser- bedarfs im gesamten Gebiet; Sparsamer Umgang mit der Ressource Wasser Bewertung: Für die an eine planinterne Versickerung angeschlossene versiegelte Fläche wird der Eingriff in das Schutzgut Boden um 0,33 Wertstufen bzw. 1,33 ÖP/m² reduziert. Ausgenommen sind Flächen mit Dachbegrünung und überdeckte Tiefgaragen. 9.1.7 Wasserdurchlässige Beläge auf Zufahrtswegen und Parkplätzen (VM) Maßnahme: Die Befestigung von Zufahrtswegen, Parkplätzen und Abstellflächen erfolgt vorzugs- weise mit Schotter, wasserdurchlässigem Pflaster oder Rasenfugenpflaster, sofern dem keine bodenschutzrechtlichen oder grundwassergefährdenden Belange entgegenstehen. Schutzgut: Boden, Wasserhaushalt Ziel: Erhaltung der Bodenfunktionen „Filter- und Puffer für Schadstoffe“ und „Ausgleichskörper im Wasserkreislauf“; Erhalt von Versickerungsfläche zur Grundwasserneubildung 9.1.8 Sicherung von überplanten Biotopflächen bis zur Wirksamkeit von Biotopmaßnahmen (A, FFH) Maßnahme: Im Südwesten des Alten Flugplatzes werden Flächen in Anspruch genommen, die zwar außerhalb des FFH- bzw. Naturschutzgebiets liegen, jedoch eine wichtige Funktion für das Schutzgebiet erfüllen. Die hier vorkommenden Magerrasen und Sandrasen sind außerdem nach § 30 BNatSchG geschützt. Um eine erhebliche Beeinträchtigung des FFH- bzw. Naturschutzgebiets zu vermeiden, muss gewährleistet werden, dass diese Flächen bis zur Wirksamkeit von Ersatzbiotopen in ihrer derzeitigen Qualität erhalten bleiben. Bis dahin sind die Flächen in das Pflegeregime des Alten Flugplatzes einzubeziehen. Schutzgut: Flora/Vegetation, Fauna, Biotopverbund/Biodiversität B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 49 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE Ziel: Erhaltung von Magerrasen, Sandrasen und Ruderalfluren sowie von Vogel-, Eidechsen- und Insektenhabitaten bis funktionsgleiche Flächen und Habitate an anderer Stelle hergestellt sind; Vermeidungsmaßnahme für das FFH-Gebiet 9.1.9 Erhalt und Neupflanzung standortgerechter Gehölze (VM, A, DGNB) Maßnahme: Die im Planungsgebiet vorhandenen naturraum- und standorttypischen Gehölze werden so weit wie möglich erhalten. Durch die Planung entfallende Gehölze sind durch Neupflanzungen zu ersetzen. Geeignet sind klima- und standortangepasste Baumarten orientiert an der heimischen Flora. Es werden keine invasiven Arten, Arten mit starker vegetativer Vermehrung (Wurzelbrut) oder standortverändernde Arten (z.B. Leguminosen) verwendet. Zudem wird empfohlen, den älteren Baumbestand und insbesondere den Höhlenbaum in der Nähe des Funk- turms zu erhalten. Eine Liste geeigneter Gehölze für Neupflanzungen findet sich in Kapitel 9.4.1. Bei der Platzierung der Bäume innerhalb des Bebauungszusammenhangs ist darauf zu achten, dass es unter ausladenden Kronen nicht zu einem Anstauen der Wärme während den Nachtstunden kommt. Schutzgut: Klima, Flora/Vegetation, Fauna Ziel: Erhalt der Nahrungshabitate für Fledermäuse, Vögel und Insekten; Erhalt potentieller Fortpflanzungs- und Ruhestätten für Vögel und Fledermäuse; Abmilderung negativer Auswirkungen auf das Lokalklima 9.1.10 Extensive Begrünung von Flachdächern (VM, FFH, DGNB) Maßnahme: Die Dächer neu errichteter Hochbauten im Planungsgebiet „Zukunft Nord“ werden extensiv begrünt. Für die Bodenauflage wird vor dem Hintergrund der technischen Möglichkeiten möglichst sandiges, nährstoffarmes Bodensubstrat verwendet. Die Substratmächtigkeit beträgt mindestens 12 cm. Nach Möglichkeit sollte das unbelastete Oberbodenmaterial der bisher unbebauten Fläche im Südosten des Alten Flugplatzes oder anderer wertgebender Flächen im Planungsgebiet, die zur Überbauung vorgesehen sind, beigemischt werden. So wird die vorhandene wertvolle Samenbank der Sand- und Magerrasen im Planungsgebiet genutzt und die vorhandene Artenvielfalt teilweise erhalten. Die Maßnahme dient somit der Stabilität der Populationen wertgebender Arten und Lebensräume im Schutzgebiet. Zusätzlich erfolgt eine Ansaat mit Arten trockenwarmer Standorte. Empfohlene Pflanzenarten sind Kapitel 9.4.3 zu entnehmen. Zur Sicherung der lokal angepassten Tier- und Pflanzenwelt ist von der gezielten Ansaat seltener, gefährdeter oder geschützter Arten abzusehen, wie beispielsweise Ausdauerndem Lein (Linum perenne), Berg-Sandglöckchen (Jasione montana), Silbergras (Corynephorus canescens) und Glanz-Lieschgras (Phleum phleoides) sowie Zuchtformen beispielsweise von Gewöhnlichem Thymian (Thymus pulegioides). Mit der Zeit ist mit der Entwicklung von einer Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte mit Sandrasenarten zu rechnen. Schutzgut: Boden, Wasserhaushalt, Klima, Flora/Vegetation, Biotopverbund/Biodiversität Ziel: Eingriffsminimierung für das Schutzgut Boden und Biotoptypen; Abmilderung negativer Auswirkungen auf das Lokalklima; Rückhalt des anfallenden Niederschlagswassers; Erhalt der Verbundsituation für trockenwarme Sonderstandorte außerhalb des Schutzgebiets Bewertung: Die Bodenauflage beträgt mindestens 12 cm. Für das Schutzgut Boden ergibt sich nach LUBW (2012) ein Wertgewinn von 0,5 Wertstufen, bzw. 2 ÖP/m². Für die Vegetation wird eine Gemengelage aus Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte und Sandrasen angenommen. Aufgrund der geringen Substratmächtigkeit und der isolierten Lage erfolgt ein Abschlag in der Bewertung. Der Zielzustand wird mit 8 ÖP/m² bewertet. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 50 9.1.11 Abstandswahrung bei Gehölzpflanzungen zu wertgebenden Biotopen und Eidechsenlebensräumen (VM, A, FFH) Maßnahmen: Bei Gehölzpflanzungen auf der öffentlichen Grünfläche sollte der Abstand zu wertgebenden Biotopen des Alten Flugplatzes (Borstgras-, Mager-, Sandrasen, Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte) so gewählt werden, dass auch die ausgewachsenen Gehölze die Flächen zu den maßgeblichen Zeiten (Sommerhalbjahr, ab 9:00 Uhr morgens) nicht beschatten. Gleiche Anforderungen bezüglich einer Beschattung gelten für die Habitate der Zauneidechse entlang der östlichen Schutzgebietsgrenzen (vgl. Kapitel 9.2.5). Schutzgut: Flora/Vegetation, Fauna Ziel: Vermeidung einer Beeinträchtigung wertgebender Biotope durch Beschattung; Vermeidung einer Verschlechterung des Erhaltungszustands der Population der Zauneidechse durch Beschattung der Fortpflanzungs- und Ruhestätten 9.1.12 Gestaltung der öffentlichen Grünfläche als Puffer zwischen Bebauung und Schutzgebiet (VM, FFH, DGNB) A Puffer zur Vermeidung der Schutzgebietsübernutzung durch Erholungssuchende Maßnahme: Die öffentliche Grünfläche im Westen des Planungsgebiets wird als weitläufige Grünfläche mit Wegen, Verweilmöglichkeiten und je nach Bedarf mit weiteren Freizeitangeboten (z.B. Kinderspielplatz, Bolzplatz) angelegt. Wichtig ist die Schaffung einer attraktiven Erholungsfläche, um den Besucherdruck auf den Alten Flugplatz zu minimieren. Die Anlage erfolgt vorgezogen zur Bebauung, sodass die Funktion für die Erholungsnutzung zum Einzug der Bewohner bereitsteht. Weitere Angebote wie Infotafeln, Führungen, fest installierte Ferngläser oder ein erhöhter Ausguck können der Besucherinformation und -lenkung dienen und Arten- und Naturschutz erlebbar machen. Durch die Ausgestaltung der Grünfläche als Erholungsfläche im Kontext des Schutzgebiets, wird verhindert, dass Erholungssuchende weiterhin den östlichen Längsweg im Schutzgebiet als Spazier- oder Joggingstrecke bzw. weitere Flächen innerhalb des Schutzgebiets nutzen. Daher muss ihre Erholungsfunktion vor dem Einzug der Bewohner sichergestellt sein. In der öffentlichen Grünfläche muss für die Bevölkerung ein unbefestigter Spazierweg entlang der Schutzgebietsgrenze bereitgestellt werden, der an die drei Querwege im Schutzgebiet angebunden ist. Eine Mehrfachnutzung durch die gleichzeitige Ausweisung dieses Weges als Fahrrad- und Durchgangsweg (Nord-Süd) ist nicht zulässig, um die Erholungsfunktion zu gewährleisten und somit den Druck der erholungssuchenden Bevölkerung auf das Schutzgebiet zu minimieren. Letzterer könnte befestigt, nahe entlang der Bebauung geführt werden. Der neue Zugang zum Schutzgebiet ist so zu gestalten, dass er nur Fußgängern den Einlass ins Schutzgebiet ermöglicht. Er erhält nicht die Funktion eines Fahrradweges, der nach Westen weitergeführt wird. Veränderungen des Wegezustandes im Schutzgebiet sind gemäß Vorgabe der Höheren Naturschutzbehörde nicht zulässig. Barrierefreie Zugänge zum Schutzgebiet bestehen im Norden und Süden des Planungsgebiets. Schutzgut: Flora/Vegetation, Fauna, Biotopverbund/Biodiversität, Mensch Ziel: Vermeidung einer Zunahme der Erholungsnutzung auf dem Alten Flugplatz und von damit einhergehenden Beeinträchtigungen wertgebender Vegetation durch Tritt und Eutrophierung und planungsrelevanter Vogelarten (Feldlerche, Neuntöter, Dorngrasmücke) durch Beunruhigung, insbesondere durch freilaufende Hunde B Anlage von extensivem Grünland (vorgezogene Maßnahme) Maßnahme: Die öffentliche Grünfläche wird schrittweise vor Einzug der Bewohner des jeweiligen Bauabschnitts hergestellt und extensiv begrünt. Sie orientiert sich in ihrer Vegetation am NSG „Alter Flugplatz Karlsruhe“. Bei der Bodenvorbereitung werden keine Meliorationsmaßnahmen B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 51 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE durchgeführt, die zu einer starken Standortveränderung führen (z. B. Einarbeitung von Humus, Düngung). Nur soweit sehr feinerdearmer Rohboden ansteht, der keine Entwicklung einer nennenswerten Vegetationsschicht erwarten lässt, oder auf Rekultivierungsflächen und innerhalb der Sickermulden ist die Aufbringung einer Deckschicht aus Oberboden autochthoner Herkunft (Sandboden mit natürlichem Humusanteil) möglich - ein nährstoffarmer, tendenziell trockener Standort muss dabei erhalten bleiben. Rasenflächen werden durch die Aufbringung von Heudrusch oder frischem Mahdgut von Flächen des Alten Flugplatzes oder vergleichbaren Grünflächen in der Neureuter Feldflur und der Nordstadt entwickelt. Dabei wird Heudrusch oder Mahdgut (letzteres ohne Zwischenlagerung) gleichmäßig auf die zu begrünenden Flächen aufgetragen. Je nach Aufwuchs sollte das Verhältnis von Spender- und Empfängerfläche bei 1:1 bis 2:1 liegen. Zum Schutzgebiet ist die Samenmenge zu reduzieren, um natürliche Sukzession mit Initialarten zu ermöglichen. Die Ernte auf den Spenderflächen erfolgt zum Zeitpunkt der Samenreife, je nach Witterung im Juni oder Juli. Die Grünflächen werden je nach Bewirtschaftungsintensität und Nutzungstyp 1-2x jährlich (extensiv), 2-5x jährlich (intensiv) oder häufiger (im Bereich der Spielflächen) gemäht. Das Mahdgut wird in jedem Fall abgeräumt. Zur Schutzgebietsgrenze hin wird ein Altgrasstreifen belassen und somit ein harmonischer Übergang zum Schutzgebiet hergestellt. Zusätzlich ist auf den Flächen zur Neuanlage extensiver Grünflächen und der Böschungen auch der Oberboden mit Samenbank und Wurzelmaterial von hochwertigen Flächen im zur Überbauung vorgesehenen Bereich beizumischen. Hierfür eigenen sich die Flächen mit Ruderalvegetation, Mager- und Sandrasen im Südwesten des Planungsgebiets, die Rasenflächen der Baseballfelder und der Magerrasen im Verkehrsgrün nördlich der Dualen Hochschule. Schutzgut: Boden, Flora/Vegetation, Fauna, Biotopverbund/Biodiversität, Landschaftsbild Ziel: Puffer für wertgebende Vegetation zu intensiver genutzten und gärtnerisch gestalteten Flächen im Osten; Vermeidung von negativen Auswirkungen auf die Ziele des FFH- und Naturschutzgebiets C Gehölzartenwahl Maßnahme: Für Gehölzpflanzungen sind ausschließlich heimische klima- und standortangepasste Arten zu verwenden. Diese sind Kapitel 9.4.1 zu entnehmen. Schutzgut: Flora/Vegetation, Fauna, Biotopverbund/Biodiversität Ziel: Puffer für wertgebende Vegetation zu intensiver genutzten und gärtnerisch gestalteten Flächen im Osten D Hundeauslauffläche Maßnahme: Nach Möglichkeit sollte auf der Naherholungsfläche eine Hundeauslauffläche bereitgestellt werden. Um Konflikte mit anderen Freizeitnutzungen zu vermeiden, bietet sich an, diese an den Nord- oder Südrand der Grünfläche oder in den Bereich der Versickerungsmulden (Parkfenster) zu legen. Soweit sich die Hundeauslauffläche auf der Naherholungsfläche nicht realisieren lässt, ist ein Alternativstandort zu ermitteln. Schutzgut: Flora/Vegetation, Fauna, Biotopverbund/Biodiversität, Mensch Ziel: Vermeidung von Beeinträchtigungen wertgebender Vegetation durch Eutrophierung und Beunruhigung wertgebender Vogelarten (Feldlerche, Neuntöter, Dorngrasmücke) durch freilaufende Hunde E Krähensichere Abfalleimer Maßnahme: Die öffentliche Grünfläche ist ausreichend mit krähensicheren Abfallbehältern auszustatten, vor allem an den Zugängen zum Schutzgebiet, um die Verbreitung von Müll in das Schutzgebiet und in die Umgebung zu verhindern. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 52 Schutzgut: Flora/Vegetation, Fauna, Biotopverbund/Biodiversität, Landschaftsbild, Mensch Ziel: Verhinderung von Vermüllung, Schadstoffeinträgen und indirekter Wildtierfütterung 9.1.13 Fassadenbegrünung (VM) Maßnahme: Für fensterlose Wandflächen wird eine Fassadenbegrünung empfohlen. Geeignete Pflanzenarten werden in Kapitel 9.4.2 dargestellt. Schutzgut: Klima, Fauna Ziel: Abmilderung negativer Auswirkungen auf das Lokalklima; Nahrungsgrundlage und Nistplätze für Vögel und Insekten 9.1.14 Vermeidung invasiver Pflanzenarten (VM, FFH, DGNB) Maßnahme: Bei der Auswahl der Pflanzen für die Gestaltung der Freiflächen werden keine invasiven Pflanzenarten verwendet. Eine Negativ-Liste ist in Kapitel 9.4.4 aufgeführt. Im Gebiet sind derzeit Arten der Negativ-Liste in zum Teil größeren Beständen vorhanden. Darunter sind Eschen-Ahorn (Acer negundo), Götterbaum (Ailanthus altissima), Japanischer Staudenknöterich (Reynoutria japonica.), Schwarz-Kiefer (Pinus nigra), Kanadische Pappel (Populus canadensis), Späte Traubenkirsche (Prunus serotina), Rot-Eiche (Quercus rubra) und Robinie (Robinia pseudoacacia). Insbesondere Späte Traubenkirsche und Kanadische Pappel bilden einen Großteil des Gehölzbestandes im Nordwesten des Planungsgebiets. Schutzgut: Flora/Vegetation, Biotopverbund/Biodiversität Ziel: Verhinderung der Ausbreitung von nichtheimischen, invasiven Arten; Vermeidung einer Beeinträchtigung natürlicher Lebensgemeinschaften innerhalb und in der näheren Umgebung des Planungsgebiets. 9.1.15 Erhalt der denkmalgeschützten Objekte (VM) Maßnahme: Die denkmalgeschützten Objekte werden als Bestand in die Planung integriert. Hierbei handelt es sich um das Gebäudeensemble des ehemaligen Flugplatzes inklusive Flughafentower (Erzbergerstraße Nummer 109, 111b, 111c und 113) sowie ein kleiner Bunker nördlich des Gebäudeensembles am Südrand des heutigen Parkplatzes der Fa. Aircraft Philipp. Schutzgut: Kulturgüter und sonstige Sachgüter Ziel: Erhalt von denkmalgeschützten Gebäuden 9.1.16 Minimierung der Schallemissionen (VM) Maßnahme: Zur Reduzierung vorhandener schalltechnischer Einwirkungen auf das Gebiet wird die vorhandene Skateanlage am NCO-Club nicht weiter fortbestehen und lärmrelevante Veranstaltungen in den Nachtstunden unterbunden. Der Freizeitlärm, der durch einen in der Planung vorgesehene Hindernisparcours westlich des NCO-Clubs entstehen wird, liegt unterhalb der maßgeblichen Immissionsrichtwerte der Freizeitlärmrichtlinie. Die schalltechnischen Auswirkungen des zum NCO-Gelände gehörenden Beachvolleyballfeldes sind im Sinne der 18. BImSchV nur im Nachtzeitraum und in den frühen Morgenstunden kritisch und lassen im Tagzeitraum eine uneingeschränkte Nutzung zwischen 7 Uhr und 22 Uhr an Werktagen bzw. 8 Uhr und 22 Uhr an Sonntagen zu. Für Lärmemissionen durch Befahren von oberirdischen Stellplätzen und Tiefgaragenzufahren muss durch technische, bauliche und organisatorische Lösungen die Einhaltung der Immissionsrichtwerte der TA Lärm gewährleistet werden. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 53 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE Schutzgut: Mensch Ziel: Einhaltung von Immissionsrichtwerten 9.1.17 Minimierung der Schallimmissionen (VM) Maßnahme: Wesentliche Schallquellen sind der bestehende Verkehrslärm, der Betrieb der Fa. Aircraft Philipp sowie der Betrieb der Spielfelder der Merkur Akademie International sowie die vorübergehend im Gebiet verbleibenden Baseballplätze. Weitere Schallquellen bestehen mit dem NCO-Club und einem Beachvolleyballfeld. Zur Minimierung der Auswirkungen des Verkehrslärms sind für einzelne Bereiche passive Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Darunter fallen bei der Grundrissplanung die Orientierung von dem ständigen Aufenthalt dienenden Räumen (Wohn-, Schlaf-, Büroräume) zur lärmabgewandten Gebäudeseite sowie die Ausstattung mit entsprechenden Lüftungskonzepten. Dies betrifft Gebäudeteile etwa bis 90 m Entfernung zur Erzbergerstraße (KURZ UND FISCHER GMBH 2022, Anlage 6.1). Außenwohnbereiche sollten weitestgehend abgewandt der Erzbergerstraße errichtet werden. Aufgrund der Fortführung der gewerblichen Nutzung auf Grundstück 22803/19 (Firma Aircraft Philipp) sind für angrenzende schützenswerte Wohnbebauung zusätzliche Schallschutz- maßnahmen erforderlich (siehe Anlage 6.2 in KURZ UND FISCHER GMBH 2022). Eine beidseitig hoch- absorbierende Lärmschutzwand von 6 bzw. 8 m Höhe entlang der Grundstücksgrenze des Betriebs schützt die unteren Stockwerke der angrenzenden Bebauung. Zudem müssen Gebäude im unmittelbaren Umfeld der Firma vor den dahinter liegenden Gebäuden errichtet werden. Des Weiteren sind neben der Grundrissorientierung spezielle bauliche Maßnahmen erforderlich. Diese gelten auch für die vom Sportlärm der Spielfelder betroffenen Bereiche im Norden bzw. im Bereich der vorübergehend im Gebiet verbleibenden Baseballplätze. Die Maßnahmen beinhalten: Keine öffenbaren Fenster von Aufenthaltsräumen an den von Überschreitung betroffenen Fassaden, außer es erfolgen spezielle bauliche Maßnahmen, wie vorgelagerte Loggien oder vorgehängte Glas- fassaden vor den Fenstern mit ausreichender Belüftung. Die Maßnahmen sind auf der Ebene der Genehmigungsplanung festzulegen. Zur genaueren Beschreibung der Maßnahmen sei auf die Schallimmissionsprognose verwiesen (KURZ UND FISCHER GMBH 2022). Schutzgut: Mensch Ziel: Einhaltung von Lärmgrenzwerten 9.1.18 Überdeckung und Begrünung von Tiefgaragen (VM) Maßnahme: Nicht überbaute Bereiche von Tiefgaragen werden fachgerecht mit kulturfähigem Bodenmaterial inklusive mindestens 20 cm Oberboden überdeckt. Die Mächtigkeit der durchwurzel- baren Bodenschicht beträgt gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans mindestens 40 cm bis teilweise über 1 m. Die Flächen werden naturnah gärtnerisch gestaltet mit Rasen- und Staudenflächen sowie Gehölzpflanzungen. Schutzgut: Boden, Wasserhaushalt, Klima, Flora/Vegetation, Biotopverbund/Biodiversität Ziel: Eingriffsminimierung für das Schutzgut Boden und Biotoptypen; Abmilderung negativer Auswirkungen auf das Lokalklima; Rückhalt des anfallenden Niederschlagswassers Bewertung: Die Bodenauflage beträgt zwischen 40 cm und 1 m. Für das Schutzgut Boden ergibt sich nach LUBW (2012) ein Wertgewinn von 1 Wertstufe ab 20 cm Bodenauflage und 2 Wertstufen ab 50 cm Bodenauflage. Über alle Flächen gemittelt wird somit ein Wert von 1,5 Wertstufen (bzw. 6 ÖP/m²) für das Schutzgut Boden angerechnet. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 54 9.2 Maßnahmen zum Artenschutz 9.2.1 Entfernung von Gehölzen und Abriss von Gebäuden im Winter (A) Maßnahme: Nahezu alle der im Gebiet vorhandenen Gebäude werden von Gebäudebrütern als Brutstätte genutzt. Ebenso kann eine Nutzung als Tagesverstecke durch Fledermäuse nicht ausgeschlossen werden. Die Gebäude sollten daher im Winter außerhalb der Brutzeit von Vögeln und der Aktivitätszeit von Fledermäusen abgerissen werden, empfohlen wird Ende Oktober bis Anfang März. Gehölzentfernungen sollten ebenfalls in diesem Zeitraum durchgeführt werden. Schutzgut: Fauna Ziel: Vermeidung der Tötung von Vögeln; Minimierung des Tötungsrisikos von Fledermäusen 9.2.2 Kontrolle von Gebäuden und Baumhöhlen auf Fledermäuse (A) Maßnahme: Um das Risiko der Tötung so weit wie möglich zu minimieren, sollten Gebäude vor ihrem Abriss auf eine Nutzung durch Fledermäuse hin kontrolliert werden. Sollte der festgestellte Höhlenbaum in der Nähe des Funkturms gefällt werden, wird empfohlen, die Baumhöhle im September / Oktober per Hubsteiger und Endoskop zu überprüfen, bevor die Winterquartiere bezogen werden. Anschließend wird der Baum direkt gefällt oder, falls dies nicht möglich ist, die Höhle bis zur Fällung verschlossen. Sofern bei der Kontrolle von Bäumen oder Gebäuden eine Betroffenheit von Fledermausquartieren festgestellt wird, ist ein Abriss oder Fällen nur dann zulässig, wenn zuvor mit geeigneten Maßnahmen sichergestellt wurde, dass sich zum Zeitpunkt des Fällens / des Abrisses keine Tiere in/an Gebäuden oder Bäumen befinden. Dies geschieht beispielsweise durch Verschließen der Einfluglöcher. Parallel dazu sind Ersatzquartiere bereit zu stellen. Dies können beispielsweise die Anbringung von Spaltenquartieren und Fledermauskästen oder die temporäre Öffnung leerstehender und erst später zum Abriss vorgesehener Gebäude sein. Die Festlegung der Maßnahmen erfolgt durch eine ökologische Baubegleitung in enger Abstimmung mit der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz. Schutzgut: Fauna Ziel: Minimierung des Tötungsrisikos von Fledermäusen 9.2.3 Anbringung von Nistmöglichkeiten für Gebäudebrüter (A, DGNB) Maßnahme: Um den Verlust von entfallenden Nistmöglichkeiten für Gebäudebrüter zu kompensieren, sind an den neuen Gebäuden im Planungsgebiet sowie bei baulichen Veränderungen an Bestandsgebäuden insgesamt etwa 100 Nisthilfen für Star, Haus- und Feldsperling sowie Haus- und Gartenrotschwanz anzubringen und dauerhaft zu unterhalten. Darüber hinaus sollen im Rahmen der DGNB-Zertifizierung etwa 50 Nisthilfen für Mauersegler und Schwalben angebracht werden, wenngleich ihre Brut im Gebiet im Rahmen der artenschutz- rechtlichen Prüfung (REMKE et al. 2017) nicht nachgewiesen wurde. Alternativ zu außen angebrachten Nistkästen können auch Fassaden-Einbaukästen oder Niststeine in die Hausfassaden integriert werden. Für Koloniebrüter sind die Nisthilfen gruppiert anzubringen: Haus- und Feldsperling: 1 Nisthilfe entspricht einem Koloniekasten oder Einbauelement mit mindestens 3 Einfluglöchern Mauersegler: jeweils 3 Nistkästen oder Einbauelemente gruppiert anbringen Mehlschwalbe: jeweils 2 Doppel-Nisthilfen oder 4 Einzel-Nisthilfen gruppiert anbringen B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 55 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE Die zukünftigen Gebäudestrukturen sind für diese Arten der Gebäudebrüter gut geeignet. Eine Ansiedelung von Schwalben ist nur möglich, wenn in der Umgebung lehmiges Material zum Nestbau vorhanden ist. Die Anbringung muss in mindestens 5 m Höhe erfolgen. Schutzgut: Fauna (Artenschutz, DGNB-Zertifizierung (für Mauersegler und Schwalben)) Ziel: Schaffung von Ersatzhabitaten für Gebäude- und Höhlenbrüter; Ansiedlung neuer heimischer Tierarten 9.2.4 Entwicklung von Ersatzhabitaten für Neuntöter, Dorngrasmücke und Klappergrasmücke (A-CEF, FFH) Maßnahme: Bei der Umsetzung der in Kapitel 9.3.1 beschriebenen Maßnahme (Entwicklung von Trockenbiotopen im Nordosten des Alten Flugplatzes) werden inselartige Gestrüppe (3 - 5 % der Gesamtfläche) erhalten und als Ersatzhabitate für die im Planungsgebiet brütenden planungs- relevanten Vogelarten Neuntöter, Dorngrasmücke und Klappergrasmücke entwickelt. Die Maßnahme sollte mit einem Vorlauf von etwa fünf Jahren zum Baubeginn durchgeführt werden, um zu gewährleisten, dass die Entwicklungsflächen eine den Eingriffsflächen vergleichbare Wertigkeit und Funktionserfüllung erreicht haben. Die Umsetzung erfolgte bereits in den Wintermonaten 2018/19 und 2019/20. Die Entwicklung der Flächen und ihre Funktionsfähigkeit als Ersatzhabitat für die genannten Vogelarten sind im Rahmen eines Monitorings zu beurteilen. Ebenfalls für artenschutzfachliche Aufwertungsmaßnahmen geeignet sind die größeren Gehölzbestände westlich des Plangebietes. Diese entfalten durch ihren Baumbestand eine Kulissenwirkung, die sich negativ auf die Feldlerche auswirkt, da diese Art Gehölzkulissen meidet. Durch ein Zurückdrängen der hochwüchsigen Gehölze zugunsten von niedrigeren Beständen können Arten wie Neuntöter, Dorngrasmücke, Schwarzkehlchen und indirekt auch die Feldlerche gefördert werden. Die Baumbestände werden derzeit von häufigen, weit verbreiteten Arten wie der Ringeltaube genutzt, weshalb durch die Beseitigung keine Zielkonflikte bestehen. Im Vorfeld ist zu prüfen, ob erhaltenswerte Bäume bzw. Bäume, die der Baumschutzsatzung der Stadt Karlsruhe unterliegen, von der Maßnahme betroffen sind. Da die Maßnahmenflächen als Bruthabitate von Vögeln in Betracht kommen, muss die Durchführung im Zeitraum zwischen Ende Oktober und Anfang März erfolgen. Schutzgut: Fauna Ziel: Schaffung von Ersatzhabitaten für Neuntöter, Dorngrasmücke und Klappergrasmücke 9.2.5 Entwicklung und Erhalt von Eidechsen-Lebensraum (A-CEF) Maßnahme: Entlang des bestehenden Zauns zwischen Schutzgebiet und öffentlicher Grünfläche, in der südlichen Verlängerung entlang des neu zu errichtenden Zauns und im westlichen Bereich der Parkfenster-Böschungen wird ein rund 5 m breiter Grünstreifen für die Entwicklung von lückigen Ruderalfluren und Altgrasbeständen vorgehalten. Somit wird der vorhandene Lebensraum der streng geschützten Zauneidechse gesichert. Die am Zaun wachsenden Gebüsche und Gestrüppe sind dabei soweit wie möglich zu schonen, das Wiedereinwachsen des Zaunes nach Fertigstellung ist zuzulassen. Sofern im Bereich des Eidechsenlebensraums Eingriffe in den Boden stattfinden (Anpassungen des Geländeniveaus, Befestigungen oder Zaun entfernen /errichten), sind Schutzvorkehrungen für Eidechsen vorzunehmen (Maßnahmenzeitpunkt im Frühjahr oder Spätsommer und ggf. Abfangen der Tiere und Zäunung der Fläche) und anschließend die hergerichteten Flächen einer spontanen Selbstbegrünung zu überlassen. Eine Melioration des Bodens soll grundsätzlich unterbleiben, feinerdearme Grobsubstrate (z.B. Schotter) sollen nicht beseitigt, sondern lediglich aufgelockert werden. Die Pflege erfolgt in Form einer jährlich einmaligen Mahd eines Drittels der Strecke, die Mahd der einzelnen Abschnitte erfolgt damit alle drei Jahre. Das Mahdgut wird entfernt. Mulchen ist nicht gestattet. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 56 In Zaunnähe vorhandene Kleinstrukturen, die als Sonnplätze für die Zauneidechse geeignet sind (Holzstücke, Steinansammlungen etc.) sollen erhalten werden. Neue Habitatflächen entstehen im südlichen Abschnitt der Gebietsgrenze und im Randbereich der Sickermulden. Sie sind landschaftstypisch zu gestalten, ohne Verwendung von Steinen, Gabionen oder anderem ortsfremdem Material. Sie dienen als Ersatzflächen für entfallende Habitate im Südosten des Planungsgebiets. Damit die im Eingriffsbereich abgefangenen Zauneidechsen (vgl. Kapitel 9.2.7) in die neu entwickelten Habitate entlang des neu zu errichtenden Zaunabschnitts auf der Schutzgebietsgrenze umgesiedelt werden können, muss die Maßnahme vor Beginn der Eingriffe in den Boden im Südwesten des Planungsgebiets abgeschlossen sein. Um ein Rückwandern von Zauneidechsen zu verhindern, sind Zäunungen vorzunehmen (vgl. Kapitel 9.2.10). Schutzgut: Fauna Ziel: Erhalt bestehender und Schaffung neuer Habitatstrukturen für die Zauneidechse, Vermeidung und Ausgleich für die Zerstörung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten der Zauneidechse 9.2.6 Neuanlage von Habitaten für Wildbienen (DGNB) Maßnahme: Am Rand der öffentlichen Grünfläche werden Habitate für xylobionte Insekten, beispielsweise Käfer, Schmetterlinge oder Holzwespen neu angelegt, da diese Artengruppe aufgrund der vorhandenen Habitatausstattung im Randbereich des Alten Flugplatzes nur wenig vertreten ist. Verlassene Fraßgänge und Puppenwiegen in Totholz werden von Wildbienen als Nester genutzt. Andere Wildbienenarten nagen eigene Gänge. Für die Anlage eines Habitats für Wildbienen wird anfallendes Alt- oder Totholz von Laubbäumen aus dem Planungsgebiet verwendet. Nadelholz ist nicht geeignet, da es von den entsprechenden Insektenarten seltener angenommen wird (WESTRICH 1991). Es können beispielsweise Stämme oder Stammstücke entlang von Wegen oder entlang des Zauns ausgelegt werden. Wichtig ist, dass die Bereiche um die Stammstücke nicht regelmäßig kurz gemäht werden, sodass sich eine blütenreiche Ruderalvegetation entwickeln kann, die den Insekten Rückzugsraum und Nahrung bietet. Schutzgut: Fauna Ziel: Schaffung von Habitaten für totholzbewohnende Insekten (insbesondere Wildbienenarten) 9.2.7 Abfangen und Umsiedeln von Zauneidechsen im Eingriffsbereich (A) Maßnahme: Im Randbereich des Planungsgebiets leben ca. 100-200 Individuen der Zauneidechse (REMKE et al. 2017). Für einen kleinen Teil der Population (überschlägig 10-20 Tiere) im Südosten des Planungsgebiets wird der Lebensraum dauerhaft entfallen. Diese Tiere müssen vor Beginn von Bodeneingriffen in diesem Bereich (Südwesten des Planungsgebiets) auf die westliche Seite des Eidechsenschutzzauns in die neu entwickelten Ruderalfluren und Altgrasbestände entlang der westlichen Grenze des Planungsgebiets (vgl. Kapitel 9.2.5) umgesiedelt werden. So wird eine Tötung im Zuge der Baumaßnahmen vermieden und das Auslösen von artenschutzrechtlichen Verbotstatbeständen verhindert. Die eidechsenfreien Bauflächen und Baunebenflächen sind durch einen Eidechsenzaun vor rückwandernden Tieren zu schützen. Die Durchführung der Maßnahme ist von einer herpetologisch ausgebildeten Fachkraft durchzuführen. Das Abfangen der Zauneidechsen erfolgt im April / Mai oder Juli / August nach Abschluss der vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen CEF (Kapitel 9.2.5) und eine Vegetationsperiode vor Beginn der Baufeldfreimachung. Schutzgut: Fauna Ziel: Vermeidung der Tötung von Zauneidechsen B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 57 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 9.2.8 Minimierung von Lichtimmissionen auf den Alten Flugplatz (A, FFH, DGNB) Maßnahmen: Während der Bauphase ist von April bis Oktober eine Dauerbeleuchtung großer Flächen zu vermeiden und der Lichteinsatz ist auf das Nötigste zu beschränken. Insbesondere zu vermeiden ist eine Abstrahlung in das FFH-/ Naturschutzgebiet. Die öffentliche Grünfläche zwischen geplanter Bebauung und Altem Flugplatz wird nicht beleuchtet. Entlang von Wegen und Straßen am Westrand der Bebauung sind insektenschonende Beleuchtungen nach aktuellem Stand der Technik zu verwenden (nach unten abstrahlende Leuchtmittel mit geringem UV- und Blauanteil im Lichtspektrum und geschlossene Gehäuse, die das Eindringen von Insekten verhindern). Es darf außerdem keine Abstrahlung nach oben erfolgen und die Höhe des Leuchtkörpers muss dem jeweiligen Zweck angemessen und möglichst niedrig sein. Die Beleuchtung ist nach Möglichkeit ostwärts, vom Schutzgebiet abgewandt, zu richten. An Bedarfsstellen sind Schutzpflanzungen gegen Lichtimmissionen in Richtung des Alten Flugplatzes anzulegen, zum Beispiel zur Abschirmung vor Autoscheinwerferlicht. Durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan sind außerdem starke Lichtimmissionen von privaten Baugrundstücken zu unterbinden (Leuchtreklame, Fassadenbeleuchtung usw.). Ggf. sind gesonderte Regelungen für Veranstaltungen zu treffen. Die konkrete Umsetzung wird in der Freiraumplanung geprüft und festgelegt. Schutzgut: Fauna Ziel: Vermeidung der Störung von auf dem Alten Flugplatz brütenden Vögeln; Vermeidung einer Beeinträchtigung potenzieller Jagdhabitate von Fledermäusen; Vermeidung der Lock- und Fallenwirkung für wertgebende Nachtfalterarten; Minimierung der Lichtverschmutzung 9.2.9 Vogelfreundliche Außenfassaden (A) Maßnahme: Die Gestaltung der Außenfassaden ist in vogelfreundlicher Bauweise auszuführen. Dies beinhaltet die Vermeidung von großen Glasflächen, die eine Durchsicht ermöglichen oder die angrenzende Landschaft spiegeln. Es sind reflexionsarme Gläser mit einem (Außenreflexionsgrad von max. 15%) zu verwenden. Weitere Maßnahmen sind die Verwendung von halbtransparenten Materialien (z.B. für Balkongeländer, Glasüberdachungen, Durchgänge und Schallschutz- einrichtungen), flächige Markierungen (Linien- oder Punktmuster die nach der österreichischen Testnorm (ONR 191040) als hochwirksam getestet wurden) und der Verzicht auf verglaste Gebäudeecken (SCHMID et al. 2012, LFU 2014). Alternativ können auch Schriftzüge, Logos oder kreative Grafiken/Muster genauso wirksam eingesetzt werden. Schutzgut: Fauna Ziel: Vermeidung von unbeabsichtigter Tötung von Vögeln 9.2.10 Eidechsenschutzzaun (A) Maßnahme: Zum Schutz der lokalen Eidechsenpopulation vor unbeabsichtigter Tötung durch die Gestaltung der öffentlichen Grünfläche wird ein Eidechsenschutzzaun errichtet. Der Zaun verläuft am westlichen Rand der öffentlichen Grünfläche am neu geplanten Böschungsfuß und westlich entlang der Sickermulden. Er verläuft somit (außer auf den südlichen 100 m) etwa 1 m östlich der Schutzgebietsgrenze zwischen dem bestehenden Eidechsenlebensraum im Westen und der geplanten Geländemodellierung der öffentlichen Grünfläche im Osten. Ganz im Süden folgt er der Böschungsunterkante der geplanten Geländemodellierung. Der Zaun ist 40-50 cm hoch, senkrecht und aus glatter Folie. Um ein Unterwandern des Zauns zu verhindern wird er einige Zentimeter in den Boden eingegraben. Der Zaun wird vor Beginn der Erdarbeiten vor der Umsiedlung der Tiere (Kapitel 9.2.7) aufgestellt und bis zum Ende der Erdarbeiten unterhalten. Während der Aktivzeit der Tiere (März - September) ist er regelmäßig auf seine Funktionsfähigkeit hin zu kontrollieren, überwachsender Bewuchs zu entfernen und Löcher zu schließen. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 58 Schutzgut: Fauna Ziel: Vermeidung von unbeabsichtigter Tötung von Eidechsen 9.2.11 Bejagung von Kaninchen (A) Maßnahme: Vor Beginn der Erdarbeiten ist bauabschnittsweise sicherzustellen, dass sich auf der Fläche keine Kaninchen mehr in den Bauten befinden. Hierfür ist vorab durch eine fachkundige Person zu erkunden, wie viele Tiere sich ungefähr auf der Fläche befinden. Da der Vorhabenbereich ein befriedeter Bezirk ist, sind im Rahmen des Jagd- und Wildtiermanagements frühzeitig vor Baubeginn geeignete Steuerungsmaßnahmen zu ergreifen. Empfohlen wird eine Beizjagd mit dem Einsatz von Frettchen durch ortskundige Falkner, die aktuell die Kaninchenjagd auf dem Alten Flugplatz ausüben. Aufgrund des Elterntierschutzes darf die Jagd nicht im Zeitraum vom 16.2. bis 30.9. erfolgen, für Jungkaninchen nicht vom 15.2. bis 15.4.. Sie ist fachkundig zu begleiten. Nach Abschluss der Bejagung muss auf den Flächen unmittelbar mit den Erdarbeiten begonnen werden, um eine Wiederbesiedlung auszuschließen. Von einer Umsiedlung der Tiere in andere Bereiche ist aufgrund von Revierverhalten und Krankheitsübertragungen abzusehen. Schutzgut: Fauna Ziel: Vermeidung von unbeabsichtigter Tötung von Wildkaninchen, Tierschutz. 9.3 Planexterne Maßnahmen 9.3. A – Kompensationsmaßnahmen 9.3.1 Entwicklung von Trockenbiotopen auf dem Alten Flugplatz (KOMP, FFH) Maßnahmen: Der durch die Planung hervorgerufene Verlust von Flächen mit Trockenbiotopen im Süden des Planungsgebiets erfordert die Wiederherstellung entsprechender Flächen in vergleichbarer Qualität und Größe sowie in unmittelbarem räumlichem Zusammenhang (WAHL & WIEST 2017). Im Norden und Nordosten des Schutzgebiets stehen entlang des Alten Postwegs und nördlich der Merkur Akademie Maßnahmenflächen zur Verfügung (siehe Abbildung 6 und Anlage 4). Ziel ist hier auf etwa 1,9 ha magere Offenlandflächen mit einer Gemengelage aus Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte, Magerrasen bodensaurer Standorte und Sandrasen kalkfreier Standorte zu entwickeln. Um nachteilige Auswirkungen auf das FFH-Gebiet vorgezogen zu vermeiden, wurden in den Wintermonaten 2018/19 (Fläche 2-4) und 2019/20 (Fläche 1) Gestrüpp und Sukzessionswald aus Spätblühender Traubenkirsche (Prunus serotina) gerodet und die Flächen eingeebnet. Auf Fläche 1 (nördlich der Merkur Akademie) wurden zusätzlich Befestigungen und Auffüllungen entfernt. Die Dokumentation der Maßnahmenumsetzung liegt der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz, vor. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 59 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE Abbildung 6: Kompensationsflächen im Norden des FFH-Gebiets. Durch Rodung der Gehölze (inkl. Wurzelstöcke) und Beseitigung der Ablagerungen und Befestigungen werden die nährstoffarmen Sandböden des Alten Flugplatzes wieder offengelegt und der spontanen Wiederbesiedelung mit wertgebender Vegetation überlassen. Es erfolgten keine Einsaaten. Da Flächen mit trockenem Extensivgrünland unmittelbar angrenzen, ist mit einer verhältnismäßig schnellen Entwicklung zu rechnen wie es auch nach Entsiegelung im Südosten des Alten Flugplatzes der Fall war (Orientierungswert 5 Jahre). Gehölze sind in diesem Bereich dauerhaft zurückzudrängen, was durch zunächst intensive, später extensive Beweidung und eine gelegentliche Nachpflege gewährleistet wird. Die Flächen 2, 3 und 4 sind bereits in das Beweidungs- konzept des Schutzgebiets mit Eseln und Ziegen einbezogen. Für Fläche 1 wird dies dringend empfohlen. Auf allen Flächen ist gegebenenfalls ein starkes Gehölzaufkommen durch eine Stoßbeweidung mit Ziegen zurückzudrängen. Die Maßnahme trägt zusätzlich zur Sicherung der Verbundsituation der Trockenbiotope auf dem Alten Flugplatz zu mageren Trockenstandorten in der Neureuter Feldflur (Kapitel 9.3.14) bei. Altlasten: Für den gesamten Alten Flugplatz besteht nach Auskunft der Stadt Karlsruhe der Verdacht auf Altlasten im Boden. Für die Maßnahmenflächen 2, 3 und 4 (am Alten Postweg) wurden nach Auskunft der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz (Fachbereich Wasser, Abfall, Boden) bei Altlastenerkundungen im Jahr 2017 keine nutzungsspezifischen Verunreinigungen oder anthropogenen Auffüllungen angetroffen, die dieser Maßnahme im Wege stehen. Nach Auskunft der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz (Fachbereich Wasser, Abfall, Boden) wurden die Maßnahmenfläche 1 (nördlich der Merkur Akademie) im Jahr 2017 bodenschutzrechtlich untersucht. Großflächig wurden in diesem Bereich eine erhöhte Bleikonzentration im Feststoff sowie ein niedriger pH-Wert im Eluat nachgewiesen. Kleinräumig wurde eine schlackenhaltige anthropogene Auffüllung angetroffen. In den untersuchten Bodenproben wurden insgesamt erhöhte Schadstoff- gehalte nachgewiesen. Die höchsten Konzentrationen ergaben sich für den Parameter Arsen. Weitergehende Untersuchungen ergaben, dass sich der Schadstoff nicht in tiefere Bodenschichten verlagert hat. Aus den Ergebnissen ergibt sich kein bodenschutzrechtlicher, jedoch ein abfallrechtlicher Handlungsbedarf. Schutzgut: Boden, Flora/Vegetation, Fauna, Biotopverbund/Biodiversität B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 60 Ziel: Kompensation des Verlusts von Trockenbiotopen durch Überbauung; Erhalt des Funktions- gefüges wertgebender Biotoptypen trockenwarmer Standorte. Bewertung: Für die Bewertung der Biotoptypen werden als Datengrundlage für den Ausgangszustand die Erhebungen von SCHACH & VOGEL (2008) herangezogen. Die Bewertung des Zielzustands orientiert sich am Maßnahmenkonzept des Bebauungsplans „Nördlich der New-York- Straße (Merkur Akademie)“ (VOGEL & WAHL 2015). Die Wertigkeit des Bodens wird aufgrund der gestörten Bodenverhältnisse (0,20 -0,30 m mächtige Schlackeschicht) mit der Wertstufe 1 und damit 4 ÖP/m² angenommen. Durch die Beseitigung und den anschließenden Auftrag von ortsähnlichem Bodenmaterial können die dort natürlich vorkommenden Bodenverhältnisse annährend wiederhergestellt werden. Diese liegen bei 9,32 ÖP/m² (siehe Bodeneinheit 1 nach GLOMB (2017)). Da auf der Fläche die Bodenfunktion „Sonderstandort für naturnahe Vegetation“ mit Wertstufe 4 erreicht wird, ist für den Zielzustand insgesamt die Wertstufe 4 bzw. 16 ÖP/m² anzusetzen (LUBW 2012). Hieraus ergibt sich eine Aufwertung von 8.280 ÖP für das Schutzgut Boden (Tabelle 5) und 282.097 ÖP für das Schutzgut Biotoptypen (Tabelle 6). Tabelle 5: Entwicklung von Trockenbiotopen auf dem Alten Flugplatz: Bilanzierung des Schutzguts Boden Boden Wertstufe Bewertung4 [ÖP/m²] Fläche [m²] Wert x Fläche [ÖP] vor der Maßnahme Gestörte Bodenverhältnisse mit Schlackeschicht und Schwarzdecke 1 4 690 2.760 Gesamt vor Maßnahme 690 2.760 nach der Maßnahme Sonderstandort für naturnahe Vegetation 4 16 690 11.040 Gesamt nach Maßnahme 690 11.040 WERTGEWINN 8.280 4 Die Umrechnung der Wertpunkte in Ökopunkte erfolgt durch Multiplikation mit dem Faktor 4 (LUBW 2012). B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 61 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE Tabelle 6: Entwicklung von Trockenbiotopen auf dem Alten Flugplatz: Bilanzierung des Schutzguts Biotoptypen Biotoptyp Bewertung [ÖP/m²] Fläche [m²] Wert x Fläche [ÖP] vor der Maßnahme Gestrüpp 9 3.814 34.326 Sukzessionswald aus Laubbäumen 13 13.682 177.866 Gemengelage bodensaurer Magerrasen und Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte (brachliegend) 25 1.467 36.675 Gesamt vor Maßnahme 18.963 248.867 nach der Maßnahme Gemengelage aus Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte, Magerrasen bodensaurer Standorte und Sandrasen kalkfreier Standorte 28 18.963 530.964 Gesamt nach Maßnahme 18.963 530.964 WERTGEWINN 282.097 9.3.2 Rückbau östlicher Längsweg (KOMP, FFH) Maßnahmen: Der östliche Längsweg wird aus dem Schutzgebiet heraus in die neu geplante öffentliche Grünfläche verlegt. Der bisherige Weg wird auf insgesamt etwa 2.300 m² entsiegelt. Hierbei werden die Befestigungen (Wegunterbau und -befestigung) bis auf den gewachsenen Boden entfernt. Anschließend wird der freigelegte Unterboden gelockert. Sofern Geländevertiefungen entstanden sind, werden diese mit ortsähnlichem, unbelastetem Bodenmaterial auf das natürliche Geländeniveau aufgefüllt. Hierbei sind die natürlichen Lagerungsverhältnisse von Ober- und Unterboden zu beachten. Als geeignetes Material kann Bodenaushub von Baumaßnahmen im Stadtgebiet im Bereich derselben bodenkundlichen Einheit (Bänderbraunerde / Bänderpara- braunerde aus verschwemmtem Flugsand) sowie anfallendes autochthones, unbelastetes Bodenmaterial aus dem Planungsgebiet verwendet werden. Für den Oberboden darf nur schwach humoses, nährstoffarmes, karbonatfreies und sandiges Material verwendet werden. Anschließend wird die Fläche der Selbstbegrünung überlassen. Es erfolgen keine Einsaaten und Pflanzungen. Es wird von einer Entwicklung wertgebender Vegetation trockenwarmer Standorte ausgegangen (Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte, Sand- und Magerrasen). Da Flächen mit trockenem Extensivgrünland unmittelbar angrenzen, ist mit einer verhältnismäßig schnellen Entwicklung zu rechnen wie es auch nach Entsiegelung im Südosten des Alten Flugplatzes der Fall war (Orientierungswert 5 Jahre). Die Entsiegelung des östlichen Längswegs erfolgt nach der Fertigstellung des Zauns und des neu geplanten Weges innerhalb der öffentlichen Grünfläche. Nur so lässt sich eine fortwährende Nutzung des entsiegelten Weges durch die erholungssuchende Bevölkerung verhindern. Gegebenenfalls sind an den Enden des entsiegelten Weges Absperrungen und Hinweisschilder anzubringen. Das anfallende Aushubmaterial ist bodenschutz- und abfallrechtlich zu untersuchen und entsprechend der Ergebnisse einer weiteren Verwendung, Behandlung oder einer fachgerechten Entsorgung zuzuführen. Durch die Wiederherstellung und Verbesserung von Bodenfunktionen erfolgt eine Aufwertung für das Schutzgut Boden. Schutzgut: Boden, Wasserhaushalt, Flora/Vegetation, Fauna B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 62 Ziel: Wiederherstellung natürlicher Bodenverhältnisse; Kompensation des Verlusts von Trockenbiotopen durch Überbauung; Erhalt des Funktionsgefüges wertgebender Biotoptypen trockenwarmer Standorte Bewertung: Aktuell ist der Weg als Schotterweg ausgebildet mit eingeschränkter Erfüllung der Bodenfunktionen. Der Boden wird mit der Wertstufe 1, bzw. 4 ÖP/m² bewertet. Durch die Beseitigung der Befestigungen und den anschließenden Auftrag von ortsähnlichem Bodenmaterial können die dort natürlich vorkommenden Bodenverhältnisse annährend wiederhergestellt werden. Diese liegen bei 9,32 ÖP/m² (siehe Bodeneinheit 1 nach GLOMB (2017)). Da auf der Fläche die Bodenfunktion „Sonderstandort für naturnahe Vegetation“ mit Wertstufe 4 erreicht wird, ist für den Zielzustand insgesamt die Wertstufe 4 bzw. 16 ÖP/m² anzusetzen (LUBW 2012). Aufwertend für den Ausgangszustand des Schutzguts Biotoptypen wirkt der spärliche Bewuchs mit Arten der angrenzenden Magerrasen, Sandrasen, Saum- und Ruderalvegetation. Der Biotoptyp wird mit 4 ÖP/m² bewertet. Als Zielzustand wird eine Gemengelage aus Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte, Magerrasen bodensaurer Standorte und Sandrasen kalkfreier Standorte angenommen (28 ÖP/m²). Für die geplante Maßnahmenfläche von etwa 2.300 m² wird somit ein Gewinn von 27.600 ÖP für das Schutzgut Boden und 55.200 ÖP für das Schutzgut Biotoptypen erzielt. 9.3.3 Entwicklung von Trockenbiotopen im FND „Sandgrube Grüner Weg“ (KOMP, FFH) Maßnahme: Das Flächenhafte Naturdenkmal (FND) „Sandgrube Grüner Weg“ liegt auf Flurstück 7965 in Neureut zwischen Grünem Weg und Goldregenweg. Die darin liegende Sandgrube und angrenzende Bereiche sind lückig mit einer Ausdauernden Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte mit Sand- und Magerrasenarten bewachsen. Die wertgebende Vegetation trockenwarmer Standorte ist derzeit mit Sukzessionswald aus Laubbäumen umgeben und wird zum Teil beschattet. Der Gehölzbestand wird vornehmlich von der nichtheimischen Späten Traubenkirsche (Prunus serotina) aufgebaut. Weitere am Bestand beteiligte Arten sind Eschen-Ahorn (Acer negundo), Hänge-Birke (Betula pendula), Hainbuche (Carpinus betulus), Wald-Kiefer (Pinus sylvestris) und Stiel-Eiche (Quercus robur). Die Strauchschicht ist lückig aus heimischen Arten: Liguster (Ligustrum vulgare), Gewöhnliches Pfaffenhütchen (Euonymus europaeus) und Roter Hartriegel (Cornus sanguinea). Durch Rodung der Gehölze, inklusive der Wurzelstöcke, mit anschließender intensiver Pflege zur Offenhaltung (Verhindern von Gehölzaufwuchs) werden magere Offenlandbiotoptypen (Gemengelage Sandrasen, Magerrasen, Ausdauernde Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte) entwickelt (vgl. Kapitel 9.3.1). Nach Etablierung der gewünschten Zielvegetation kann auf eine extensive Pflege umgestellt werden. Einzelne Exemplare von Stiel-Eiche, Kiefer und Hänge-Birke können auf der Fläche als Überhälter belassen werden. Schutzgut: Flora/Vegetation, Fauna, Biotopverbund/Biodiversität Ziel: Kompensation des Verlusts von Trockenbiotopen durch Überbauung; Erhalt des Funktions- gefüges wertgebender Biotoptypen trockenwarmer Standorte Bewertung: In Anlehnung an die Entwicklung von Trockenbiotopen auf dem Alten Flugplatz (Kapitel 9.3.1) wird der Ausgangszustand (Sukzessionswald aus Laubbäumen) mit 13 ÖP/m² veranschlagt. Als Zielzustand wird eine Gemengelage aus Sandrasen, Magerrasen und Ausdauernder Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte erwartet (28 ÖP/m²). Für die geplante Maßnahmenfläche von etwa 4.800 m² wird somit ein Gewinn von 72.000 ÖP erzielt. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 63 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 9.3.4 Aufwertung der Stadtbahn-Böschungen (Nordwest-Stadt) und am NSG-Rand (KOMP, FFH) A Entfernung von dichten Bodendeckern und Entwicklung magerer Trockenbiotope Maßnahme: Bei den Zugängen zum Schutzgebiet „Alter Flugplatz Karlsruhe“ in den Bereichen der Haltestellen „Kurt-Schumacher-Straße“ und „August-Bebel-Straße“ sowie im Unterwuchs der Bäume westlich der Stadtbahn auf Höhe Josef-Schofer-Straße 8 wird der dichte Bewuchs aus Bodendeckern und naturraumfremden Sträuchern (v.a. Schneebeere (Symphoricarpos spec.)) entfernt. Falls vorhanden können einzelne heimische und standorttypische Gehölze (Rosa div. spec., Cytisus scoparius) auf der Fläche belassen werden. Die offenen Bodenflächen werden der Selbstbegrünung überlassen. Die Flächen werden in die reguläre Pflege der Wegränder übernommen. Schutzgut: Flora/Vegetation, Fauna, Biotopverbund/Biodiversität Ziel: Kompensation des Verlusts von Trockenbiotopen durch Überbauung; Erhalt des Funktions- gefüges wertgebender Biotoptypen trockenwarmer Standorte Bewertung: Der Ausgangszustand entspricht einem Gebüsch aus nicht heimischen Straucharten (Zierstrauchanpflanzung) und wird aufgrund der Krautschicht mit Mager-/ Sandrasenarten) vom Normalwert etwas aufgewertet (7 ÖP/m²). A1 (Flächen am Zugang zum NSG): Im Zielzustand wird von einer Gemengelage aus Sandrasen kalkfreier Standorte (37 ÖP/m²), Magerrasen bodensaurer Standorte (30 ÖP/m²) und Ruderal- vegetation trockenwarmer Standorte (15 ÖP/m²) mit einzelnen Gehölzaufkommen (Rosen, Besenginster) ausgegangen. Dieser wird mit 28 ÖP/m² bewertet. Für die geplante Maßnahmen- fläche von etwa 780 m² wird somit ein Gewinn von 16.380 ÖP erzielt. A2 (Flächen unter Baumreihe westlich der Stadtbahn): Im Zielzustand wird von einer Gemengelage aus Magerrasen bodensaurer Standorte (30 ÖP/m²) und Zierrasen mit überdurchschnittlicher Artenausstattung (12 ÖP/m²) ausgegangen. Dieser wird mit 20 ÖP/m² bewertet. Für die geplante Maßnahmenfläche von etwa 180 m² wird somit ein Gewinn von 2.340 ÖP erzielt. B Aufwertung eines Gehölzbestands Maßnahme: Auf der westlichen Böschung der Stadtbahn (Flurstück 26361) nördlich der Haltestelle „August-Bebel-Straße“ werden aus dem bestehenden Gehölzbestand die standortfremden Arten (insbesondere Götterbaum (Ailanthus altissima)) entnommen und der Bestand ausgelichtet. Die Maßnahme dient dazu die heimischen Arten zu fördern und die Ausbreitung der naturraumfremden Arten in das NSG und in angrenzende hochwertige Sandbiotope (Stadtbahnböschungen, Wegränder) einzudämmen. Schutzgut: Flora/Vegetation, Biotopverbund/Biodiversität Ziel: Kompensation des Eingriffs in Natur und Landschaft im Zuge der Eingriffsregelung Bewertung: Der Ausgangszustand entspricht einem Gebüsch mittlerer Standorte, das aufgrund des hohen Anteils naturraumfremder Arten beeinträchtigt ist (13 ÖP/m²). Durch die Maßnahme wird die Beeinträchtigung beseitigt und es entstehen lichte Bereiche mit Arten der Sand- und Magerrasen und der trockenwarmen Säume (18 ÖP/m²). Für die geplante Maßnahmenfläche von etwa 650 m² wird somit ein Gewinn von 3.250 ÖP erzielt. C Entwicklung von Sand-Magerrasen auf Böschungskopf Maßnahme: Auf der westlichen Böschung der Stadtbahn (Flurstück 26361) wird auf dem Böschungskopf und am Oberhang auf etwa 1-2 m Breite der Gehölzbewuchs entfernt. Austrieb- starke Gehölzarten werden inklusive Wurzelstock gerodet, sofern die Standsicherheit der Böschung nicht beeinträchtigt wird. Landschaftsprägende Einzelbäume heimischer Arten können belassen werden (z.B. Feld-Ahorn (Acer campestre) und Stiel-Eiche (Quercus robur)). Für eine stärkere B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 64 Besonnung des Böschungskopfes werden aus dem angrenzenden Böschungsbereich hochwüchsige naturraumfremde Baumarten entnommen, darunter Spätblühende Traubenkirsche (Prunus serotina), Eschen-Ahorn (Acer negundo) und Götterbaum (Ailanthus altissima). Dies dient ebenfalls dazu die heimischen Arten zu fördern und die Ausbreitung der naturraumfremden Arten in das NSG und in angrenzende hochwertige Sandbiotope (Stadtbahnböschungen, Wegränder) einzudämmen. Schutzgut: Flora/Vegetation, Fauna, Biotopverbund/Biodiversität Ziel: Kompensation des Verlusts von Trockenbiotopen durch Überbauung; Erhalt des Funktions- gefüges wertgebender Biotoptypen trockenwarmer Standorte Bewertung: Der Ausgangszustand entspricht einem Gebüsch mittlerer Standorte (16 ÖP/m²). Im Zielzustand wird von einer Gemengelage aus Sandrasen kalkfreier Standorte (37 ÖP/m²), Magerrasen bodensaurer Standorte (30 ÖP/m²) und Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte (15 ÖP/m²) mit einzelnen Gehölzaufkommen (Rosen, Besenginster) ausgegangen. Dieser wird mit 28 ÖP/m² bewertet. Für die geplante Maßnahmenfläche von etwa 975 m² (1,5 m Breite auf 500 m Länge) wird somit ein Gewinn von 9.000 ÖP erzielt. D Auslichten einer Hecke Maßnahme: Im Süden von Flurstück 26361 wird eine Hecke ausgelichtet. Die Hecke ist etwa 80 m lang und liegt zwischen zwei Fuß- und Radwegen. Entnommen werden insbesondere naturraum- und standortfremde Arten wie Zwergmispel (Cotoneaster spec.) und Eschen-Ahorn (Acer negundo) sowie ausbreitungsstarke Arten wie die Robinie (Robinia pseudoacacia). Belassen wird ein lichter Bestand der heimischen und standorttypischen Gehölze. In den entstandenen offenen Flächen kann sich eine magere krautige Vegetation entwickeln. Schutzgut: Flora/Vegetation, Fauna, Biotopverbund/Biodiversität Ziel: Kompensation des Verlusts von Trockenbiotopen durch Überbauung; Erhalt des Funktions- gefüges wertgebender Biotoptypen trockenwarmer Standorte Bewertung: Der Ausgangszustand entspricht einer Hecke aus nichtheimischen Straucharten, die aufgrund von reichlicher Beimischung heimischer standorttypischer Arten aufgewertet ist (9 ÖP/m²). Im Zielzustand wird von einer Gemengelage aus lückigem Gehölzbestand / Feldhecke (17 ÖP/m²), Sandrasen kalkfreier Standorte (37 ÖP/m²), Magerrasen bodensaurer Standorte (30 ÖP/m²) und Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte (15 ÖP/m²) ausgegangen. Dieser wird mit 20 ÖP/m² bewertet. Für die geplante Maßnahmenfläche von etwa 330 m² wird somit ein Gewinn von 3.630 ÖP erzielt. 9.3.5 Entsiegelung eines ehemaligen Parkplatzes auf Flurstück 5775/12 (KOMP, FFH) Maßnahme: Auf der Fläche werden sämtliche Befestigungen entfernt und bis auf den gewachsenen Boden abgetragen, sowie die aufgekommenen Gehölze entfernt. Die Fällung der Gehölze erfolgt in Abstimmung mit dem Gartenbauamt der Stadt Karlsruhe, da möglicherweise einzelne Gehölze betroffen sind, die durch die Baumschutzsatzung der Stadt Karlsruhe geschützt sind. Sofern Geländevertiefungen entstanden sind, werden diese mit ortsähnlichem, unbelastetem Bodenmaterial auf das natürliche Geländeniveau aufgefüllt. Hierbei sind die natürlichen Lagerungsverhältnisse von Ober- und Unterboden zu beachten. Als geeignetes Material ist anfallendes autochthones, unbelastetes Bodenmaterial aus dem Planungsgebiet zu verwenden. Für den Oberboden darf nur schwach humoses, nährstoffarmes, karbonatfreies und sandiges Material verwendet werden. Die Durchführung sowie die möglicherweise notwendige Beschaffung geeigneten Bodenmaterials sind mit dem Umwelt- und Arbeitsschutz der Stadt Karlsruhe abzustimmen. Das Flurstück ist im Bodenschutz- und Altlastenkataster der Stadt Karlsruhe als altlasten- verdächtige Fläche registriert. Das anfallende Aushubmaterial ist bodenschutz- und abfallrechtlich B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 65 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE zu untersuchen und entsprechend der Ergebnisse einer weiteren Verwendung, Behandlung oder einer fachgerechten Entsorgung zuzuführen. Durch die Wiederherstellung und Verbesserung von Bodenfunktionen erfolgt eine Aufwertung für das Schutzgut Boden. Die Vegetationsentwicklung wird der spontanen Begrünung überlassen, es erfolgen keine Einsaaten. Schutzgut: Boden, Flora/Vegetation, Fauna, Biotopverbund/Biodiversität, Landschaftsbild Ziel: Wiederherstellung natürlicher Bodenverhältnisse; Kompensation des Verlusts von Trockenbiotopen durch Überbauung; Erhalt des Funktionsgefüges wertgebender Biotoptypen trockenwarmer Standorte Bewertung: Für die Bewertung der Biotoptypen werden als Datengrundlage für den Ausgangszustand die Erhebungen von SCHACH & VOGEL (2008) herangezogen. Die Bewertung des Zielzustands orientiert sich am Maßnahmenkonzept des Bebauungsplans „Nördlich der New-York- Straße (Merkur Akademie)“ (VOGEL & WAHL 2015) Die mit Kies und Schotter befestigte Fläche (ca. 1.000 m²) ist hinsichtlich der Erfüllung der Bodenfunktionen stark eingeschränkt. Der Boden wird mit der Wertstufe 1, bzw. 4 ÖP/m² bewertet. Durch die Beseitigung der Befestigungen und den anschließenden Auftrag von ortsähnlichem Bodenmaterial können die dort natürlich vorkommenden Bodenverhältnisse annährend wiederhergestellt werden. Diese liegen bei 9,32 ÖP/m² (siehe Bodeneinheit 1 nach GLOMB (2017)). Da auf der Fläche die Bodenfunktion „Sonderstandort für naturnahe Vegetation“ mit Wertstufe 4 erreicht wird, ist für den Zielzustand insgesamt die Wertstufe 4 bzw. 16 ÖP/m² anzusetzen (LUBW 2012). Der Ausgangszustand der Vegetation entspricht zum größten Teil einer teilversiegelten geschotterten Fläche mit aufkommender Ruderalvegetation. Nichtversiegelte Bereiche werden ebenfalls von Ruderalvegetation eingenommen. Hier besteht reichlich Gehölzaufwuchs. Randlich entlang des Zauns zum Schutzgebiet wächst Brombeergestrüpp auf. Die Bewertung ist Tabelle 7 zu entnehmen. Als Zielzustand für das Schutzgut Biotoptypen wird eine Gemengelage aus Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte, Magerrasen bodensaurer Standorte und Sandrasen kalkfreier Standorte angenommen (28 ÖP/m²). Tabelle 7: Entwicklung von Trockenbiotopen auf Flurstück 5775/12: Bilanzierung des Schutzguts Biotoptypen Biotoptyp Bewertung [ÖP/m²] Fläche [m²] Wert x Fläche [ÖP] vor der Maßnahme Gestrüpp 9 300 2700 Weg oder Platz mit wassergebundener Decke, Kies oder Schotter 4 1.000 4.000 Grasreiche ausdauernde Ruderalvegetation mit Sandrasenarten und Gehölzaufwuchs 13 500 6500 Gesamt vor Maßnahme 1.800 13.200 nach der Maßnahme Gemengelage aus Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte, Magerrasen bodensaurer Standorte und Sandrasen kalkfreier Standorte 28 1.800 50.400 Gesamt nach Maßnahme 1.800 50.400 WERTGEWINN 37.200 B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 66 Für die geplante Maßnahmenfläche von etwa 1.800 m² wird somit ein Gewinn von 12.000 ÖP für das Schutzgut Boden und 37.200 ÖP/m² für das Schutzgut Biotoptypen erzielt. 9.3.6 Aufwertung der Grünflächen der Rennbuckel-Düne (KOMP, FFH) A Entwicklung Sandrasen südlich des Schulgeländes Maßnahme: Auf der Grünfläche im Süden des Flurstücks 24506 werden auf den am Mittel- und Unterhang liegenden Dünenabschnitten Sandrasen entwickelt. Die Flächen sind aktuell stark mit der Leguminose Bastard-Luzerne (Medicago x varia) durchsetzt. Somit erfolgt stetiger Stickstoffeintrag in die natürlicherweise mageren Sandflächen. Die Maßnahme beinhaltet das Abziehen der Grasnarbe auf den entsprechenden Flächen mit reichlich Luzerne-Aufkommen in 3 bis 4 aufeinanderfolgenden Abschnitten. Die Abschnitte verlaufen senkrecht zum Hang und werden im Abstand weniger Jahre umgesetzt. Anschließend ist zu prüfen, ob die reguläre Pflege (2-malige späte Mahd mit Abräumen) ausreichend ist und die Fläche in das reguläre Pflegeregime übernommen werden kann. Schutzgut: Flora/Vegetation, Fauna, Biotopverbund/Biodiversität, Landschaftsbild Ziel: Kompensation des Verlusts von Trockenbiotopen durch Überbauung; Erhalt des Funktions- gefüges wertgebender Biotoptypen trockenwarmer Standorte Bewertung: Der Ausgangszustand entspricht einer Grasreichen ausdauernden Ruderalvegetation mit Sandrasenarten und reichlich eingesäte Luzerne. Der Bestand wird aufgrund der vorhandenen Sandrasenarten höher als der Normalwert bewertet (13 ÖP/m²). Für den Zielzustand wird ein Sandrasen kalkfreier Standorte angenommen, der aufgrund von verbleibenden kleinflächigen Luzerne-Beständen und nährstoffreicheren Bereichen am Unterhang geringwertiger ausfällt (30 ÖP/m²). Für die geplante Maßnahmenfläche von etwa 3.900 m² wird somit ein Gewinn von 66.300 ÖP erzielt. B Aufwertung Gehölzbestand nördlich des Schulgeländes Maßnahme: Der Gehölzbestand auf Flurstück 24513 östlich des Fußwegs nördlich der Schule am Rennbuckel wird aufgelichtet durch Entnahme standortfremder Gehölze (v.a. Götterbaum (Ailanthus altissima), Flieder (Syringa spec.)) und Freistellen der großen Eiche sowie durch Entnahme von Müll und Schnittgutablagerungen. Zu den östlich angrenzenden Gärten wird ein 10m breiter Streifen gerodet und 2x jährlich gemäht. Er kann Spaziergängern als Weg dienen, wird aber nicht explizit als solcher ausgewiesen. Die Durchgängigkeit soll Schnittgutablagerungen durch soziale Kontrolle verhindern. Schutzgut: Flora/Vegetation, Fauna, Biotopverbund/Biodiversität, Landschaftsbild Ziel: Kompensation des Eingriffs in Natur und Landschaft im Zuge der Eingriffsregelung Bewertung: Der Ausgangszustand ist ein Feldgehölz, das aufgrund von hoher Beteiligung naturraumfremder Baumarten, Müll- und Schnittgutablagerungen beeinträchtigt ist (14 ÖP/m²). Im Zielzustand entspricht die Fläche einem höher bewerteten Feldgehölz aufgrund von lichter Struktur mit Arten der Magerrasen und mageren Säume im Unterwuchs (22 ÖP/m²). Für die geplante Maßnahmenfläche von etwa 2.800 m² wird somit ein Gewinn von 22.400 ÖP erzielt. 9.3.7 Aufwertung Waldrand entlang Theodor-Heuss-Allee und L 560 (KOMP) Maßnahme: Der Waldrand entlang der Theodor-Heuss-Allee (Distrikt 20/0/hkV Reitschulschlag) zwischen der Kreuzung Breslauer Straße und L 604, an der Leitungsschneise und entlang der Theodor-Heuss-Allee östlich der Albert-Schweitzer-Straße sowie entlang der L 560 südlich des Pfinz-Entlastungskanals (Distrikt 20/0/k7 Reitschulschlag) wird aufgewertet. Es erfolgt eine B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 67 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE Erstpflege zur Herstellung eines lichten, arten- und strukturreichen Waldrandes sowie die Förderung der Strauch- und Krautvegetation durch Auflichtung des Baumbestandes. Bäume erster Ordnung werden aus dem fahrbahnnahen Randbereich entnommen. Stabile und interessante Solitärbäume werden belassen und freigestellt. Dichte Saumbereiche und Sträucher werden abschnittsweise auf den Stock gesetzt. Verjüngung von Ahorn (Acer spec.) wird zugunsten anderer Baumarten und Sträucher zurückgenommen. Spätblühende Traubenkirsche (Prunus serotina) und Robine (Robinia pseudoacacia) werden zurückgedrängt. Bereiche mit großem Potenzial an aufkommenden Sträuchern werden zu Buchten ausgeformt. Heimische Sträucher werden, wenn möglich, geschont. Weitere Nachpflegearbeiten erfolgen dann im Abstand von 3-5 Jahren. Der zu bearbeitende Waldrand hat eine Länge von rund 2.440 m (1.800 m entlang Theodor-Heuss- Allee Nord-Süd, 240 m entlang Leitungsschneise und Theodor-Heuss-Allee Ost-West, 400 m entlang L 560), die Bearbeitungstiefe liegt bei 5-10 m, stellenweise kann sie auch bis 20 m reichen. Für die Bilanzierung werden entlang der Theodor-Heuss-Allee Nord-Süd 5 m angesetzt, für die Abschnitte östlich der Albert-Schweitzer-Straße 10 m. Schutzgut: Flora/Vegetation, Fauna, Biotopverbund/Biodiversität, Landschaftsbild Ziel: Kompensation des Eingriffs in Natur und Landschaft im Zuge der Eingriffsregelung Bewertung: Die Maßnahme wird, in Anlehnung an weitere Maßnahmen zur Waldrandaufwertung entlang der Theodor-Heuss-Allee, mit 10 ÖP/m² bewertet (schriftl. Auskunft der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz). Für die geplante Maßnahmenfläche von etwa 15.400 m² wird somit ein Gewinn von 154.000 ÖP erzielt. 9.3.8 Aufwertung Waldrand Oberreuter Hardt – südlich der Kleingartenanlage (KOMP) Maßnahme: Im Distrikt 13 Hardt wird der nordostexponierte Waldrand südlich der Kleingartenanlage aufgewertet. Es erfolgt die Herstellung eines artenreichen, eher mageren Krautsaums ohne Neophyten von ca. 8 bis 10 m Breite. Die Erstpflege beinhaltet die Herstellung eines lichten, arten- und strukturreichen Waldrandes mit Übergangsbereichen zu einem Krautsaum. Die Strauch- und Krautvegetation wird durch Auflichtung des Baumbestandes gefördert. Neophyten, insbesondere Spätblühende Traubenkirsche (Prunus serotina) und Kirschlorbeer (Prunus laurocerasus), werden zurückgedrängt und gezielt herausgerissen. Bäume erster Ordnung werden aus dem Randbereich entnommen. Stabile und interessante Solitärbäume werden belassen und freigestellt. Ahornverjüngung, Robinien (Robinia pseudoacacia) und deren Jungwuchs werden zugunsten anderer Baumarten und Sträucher zurückgedrängt. Bereiche mit großem Potenzial für aufkommende Sträucher und eine artenreiche Saumvegetation werden zu Buchten ausgeformt. Die Krautsäume werden 2-bis 4-mal jährlich gemäht mit Abräumen des Mahdguts. Goldrute (Solidago gigantea, S. canadensis), Robinie und Spätblühende Traubenkirsche werden gezielt herausgerissen. Japanischer Staudenknöterich (Fallopia japonica) wird durch Abmähen eingedämmt (5-mal pro Jahr, je nach Erfordernis 2- bis 3-mal im Mai, Juni, August, jeweils nach Neuaustrieb bei Erreichen einer Bestandshöhe von ca. 40 cm), alle abgeschnittenen Pflanzenteile werden sorgfältig eingesammelt und sofort fachgerecht entsorgt (keine Kompostierung!). Dies erfolgt zunächst über einen Zeitraum von 3 Jahren. Die Maßnahme könnte durch temporäre Beweidung mit Ziegen und Schafen unterstützt werden. Der zu bearbeitende Waldrand hat eine Länge von rund 1.300 m, die Bearbeitungstiefe liegt bei 10 m, stellenweise kann sie auch bis 25 m betragen. Für die Bilanzierung werden 10 m angesetzt Schutzgut: Flora/Vegetation, Fauna, Biotopverbund/Biodiversität, Landschaftsbild Ziel: Kompensation des Eingriffs in Natur und Landschaft im Zuge der Eingriffsregelung B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 68 Bewertung: Die Maßnahme wird, in Anlehnung an Maßnahmen zur Waldrandaufwertung entlang der Theodor-Heuss-Allee, mit 10 ÖP/m² bewertet (schriftl. Auskunft der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz). Für die geplante Maßnahmenfläche von etwa 13.000 m² wird somit ein Gewinn von 130.000 ÖP erzielt. 9.3.9 Aufwertung Waldbestand zwischen L 604 und Europäischer Schule (KOMP) Maßnahme: In der Karlsruher Waldstadt wird ein Waldbestand zwischen L 604 und Europäischer Schule (Distrikt 20/0/k7 Reitschulschlag) aufgewertet. Aktuell handelt es sich um einen labilen, jungen Mischwald aus Wald-Kiefer (Pinus sylvestris), Rot-Eiche (Quercus rubra) und Rot-Buche (Fagus sylvatica). Wald-Kiefer und Rot-Buche zeigen erhebliche Trockenschäden. In der zweiten Baumschicht kommen zudem Hainbuche (Carpinus betulus), Berg-Ahorn (Acer pseudoplatanus) und wenig Stechpalme (Ilex aquifolium) sowie reichlich Spätblühende Traubenkirsche (Prunus serotina) und Rot-Eiche vor. In der Strauchschicht finden sich zudem Feld-Ahron (Acer campestre) sowie randlich Roter Hartriegel (Cornus sanguinea) und Schwarzer Holunder (Sambucus nigra). Die Krautschicht ist spärlich ausgeprägt. Stellenweise dominieren Himbeere (Rubus caesius) und Brombeere (Rubus sectio Rubus). In Siedlungsnähe ist viel Lorbeer-Kirsche (Prunus laurocerasus) vorhanden, vereinzelt auch eine standorttypische Waldbodenflora mit Besenginster (Cytisus scoparius), Vielblütiger Weißwurz (Polygonatum multiflorum), Maiglöckchen (Convallaria majalis), Efeu (Hedera helix), Sparriger Segge (Carex muricata agg.) und Gewöhnlicher Nelkenwurz (Geum urbanum). In der Krautschicht kommen Sämlinge von Berg-Ahorn, Spitz-Ahorn (Acer platanoides), Feld-Ahorn, Hainbuche, Rot-Buche und Eberesche (Sorbus aucuparia) auf. Ziel ist die Entwicklung eines naturnahen, stabilen Waldbestands: ein Eichen-Sekundärwald mit hoher Beteiligung der Hainbuche und beigemischt Eberesche, Feld-Ahorn, Winter-Linde (Tilia cordata) und Elsbeere (Sorbus torminalis). Dies erfolgt durch die Entnahme der labilen Kiefer sowie nichtheimischer Gehölzarten (Spätblühende Traubenkirsche, Rot-Eiche, weitere Koniferen). Heimische standortgerechte Arten (Rot-Buche, Vogel-Kirsche, Berg-Ahorn, Feld-Ahorn) werden in der Fläche belassen. Stiel- und Trauben-Eiche (Quercus robur, Qu. petraea), Hainbuche, Eberesche, Feld-Ahorn, Winter-Linde und Elsbeere werden gepflanzt mit Dominanz der Eiche. Lorbeer-Kirsche, Spätblühende Traubenkirsche und Brombeere werden zurückgedrängt, wo sie die standorttypische Krautschicht beeinträchtigen. Schutzgut: Flora/Vegetation, Fauna, Biotopverbund/Biodiversität Ziel: Kompensation des Eingriffs in Natur und Landschaft im Zuge der Eingriffsregelung Bewertung: Der Ausgangszustand, ein junger Mischwald mit reichlich naturraumfremden Baumarten, wird mit 12 ÖP/m² bewertet. Der Zielzustand in 25 Jahren, ein junger Eichen- Sekundärwald mit Edellaubhölzern, wird mit 20 ÖP/m² bewertet. Für die geplante Maßnahmenfläche von etwa 9.700 m² wird somit ein Gewinn von 77.600 ÖP erzielt. 9.3.10 Entwicklung von Trockenbiotopen nördlich Kaiserslauterner Straße, Flurstück 12153 (KOMP, FFH) Maßnahme: Das Flurstück 12153 liegt nördlich der Kaiserslauterner Straße nach allen Seiten von Verkehrswegen umgeben. Aktuell befindet sich auf der Fläche ein Mosaik aus Gebüsch mittlerer Standorte, Rosen-/Brombeer-Gestrüpp und grasreicher ausdauernder Ruderalvegetation mit Magerkeitszeigern. Kleinflächig liegen darin Grünschnitt-Ablagerungen. Die Gehölzbestände sind dicht und werden überwiegend von Hundsrose (Rosa canina), Liguster (Ligustrum vulgare) und Brombeere (Rubus sectio Rubus) aufgebaut. Zur Kaiserslauterner Straße hin wird der Bestand höherwüchsiger und artenreicher, u.a. mit Berg-Ahorn (Acer pseudoplatanus), Feld-Ahorn (Acer campestre), Walnuss (Juglans regia), Rotem Hartriegel (Cornus sanguinea), Götterbaum (Ailanthus altissima) und Hasel (Corylus avellana). Die Ruderalvegetation ist bultig und verfilzt. Sie wird dominiert von den Gräsern Glatthafer (Arrhenatherum elatius), Land-Reitgras (Calamagrostis B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 69 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE epigejos), Kriechende Quecke (Elymus repens), Rot-Schwingel (Festuca rubra), Rotes Straußgras (Agrostis capillaris) und Schmalblättriges Rispengras (Poa angustifolia). Eingestreut sind Brachezeiger magerer Standorte wie Rainfarn (Tanacetum officinale), Aufrechtes Fingerkraut (Potentilla recta), Kleiner Odermennig (Agrimonia eupatoria) und Tüpfel-Johanniskraut (Hypericum perforatum). Ziel ist die Entwicklung einer artenreichen Ruderalvegetation mit Arten der Sand- und Magerrasen sowie die Schaffung von Offenbodenflächen. Dies erfolgt durch die Rodung der Gehölze (inkl. Wurzelstöcke) bis auf wenige solitäre dornentragende Sträucher (Rosen, Weißdorn) und einzelne heimische Bäume und Sträucher entlang der Kaiserslauterner Straße, das Mähen der Ruderalvegetation mit Abräumendes Mahdguts sowie das stellenweise Öffnen der dichten verfilzten Grasnarbe z.B. durch die Bearbeitung mit Striegel oder Egge ggf. kleinflächig mit einer Fräse. Die Fläche wird der Selbstbegrünung überlassen. Sie wird einmal jährlich im Spätsommer gemäht und das Mahdgut abgeräumt. Schutzgut: Flora/Vegetation, Fauna, Biotopverbund/Biodiversität Ziel: Kompensation des Verlusts von Trockenbiotopen durch Überbauung; Erhalt des Funktions- gefüges wertgebender Biotoptypen trockenwarmer Standorte Bewertung: Der Ausgangszustand, eine Gemengelage aus Gebüsch mittlerer Standorte und grasreicher ausdauernder Ruderalvegetation wird mit 15 ÖP/m² bewertet. Als Zielzustand wird eine Gemengelage aus Sandrasen, Magerrasen sowie Annueller und Ausdauernder Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte erwartet (28 ÖP/m²). Für die geplante Maßnahmenfläche von etwa 1.200 m² wird somit ein Gewinn von 15.600 ÖP erzielt. 9.3.11 Entwicklung von Trockenbiotopen südlich Kaiserslauterner Straße, Flurstück 12165/1 (KOMP, FFH) Maßnahme: Die Maßnahmenfläche liegt südlich der Kaiserslauterner Straße am Rand einer einheitlich bewirtschafteten Fläche, welche auch die Flurstücke 12163, 12164 und 121615 umfasst. Aktuell wird die Fläche von einer grasreichen ausdauernden Ruderalvegetation mit Arten der Sand- und Magerrasen eingenommen. Der Bestand liegt brach, ist bultig und verfilzt. Gehölze kommen auf und zeigen bereits ein Alter von bis zu 3 Jahren. Der Bestand wird dominiert von den Gräsern Glatthafer (Arrhenatherum elatius), Ruchgras (Anthoxanthum odoratum), Land-Reitgras (Calamagrostis epigejos), Rot-Schwingel (Festuca rubra), Rotes Straußgras (Agrostis capillaris) und Schmalblättriges Rispengras (Poa angustifolia). Eingestreut sind Brachezeiger magerer Standorte wie Aufrechtes Fingerkraut (Potentilla recta), Kleiner Odermennig (Agrimonia eupatoria) und Tüpfel- Johanniskraut (Hypericum perforatum). In Bereichen ohne dichten Grasfilz finden sich zudem die Magerkeitszeiger Silber-Fingerkraut (Potentilla argentea), Hasen-Klee (Trifolium arvense) und Feld- Hainsimse (Luzula campestris). Das Aufkommen von Gehölzen zeigt die unterbliebene bzw. zu geringe Nutzung der Fläche. Häufig sind Acker-Rose (Rosa arvensis), Brombeere (Rubus sectio Rubus), Stiel-Eiche (Quercus robur) und Spätblühende Traubenkirsche (Prunus serotina). Mittig steht eine alte Mostbirne. Im Bereich, der von der Krone überschirmt wird, wächst ein Brombeer- Gestrüpp. Durch regelmäßige Mahd (2x jährlich) mit Abräumen des Mahdguts wird ein Magerrasen bodensaurer Standorte entwickelt. Möglich ist auch nach einigen Jahren eine extensive Beweidung mit Schafen, Ziegen oder Eseln mit einer Nachmahd. Sollte der Grasfilz die Entwicklung eines artenreichen Magerrasens erschweren, können die verfilzte Grasnarbe und die Bereiche mit starkem Gehölzaufkommen geöffnet werden z.B. durch die Bearbeitung mit Striegel oder Egge ggf. kleinflächig mit einer Fräse. Für die Mostbirne erfolgt ein Pflege- und Erhaltungsschnitt, um die Bewirtschaftung der Fläche im Traufbereich zu erleichtern und den Baum langfristig zu sichern. Schutzgut: Flora/Vegetation, Fauna, Biotopverbund/Biodiversität Ziel: Kompensation des Verlusts von Trockenbiotopen durch Überbauung; Erhalt des Funktions- gefüges wertgebender Biotoptypen trockenwarmer Standorte B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 70 Bewertung: Der Ausgangszustand, eine grasreiche ausdauernder Ruderalvegetation mit reichlich Magerkeitszeigern und Arten der Magerrasen, wird mit 15 ÖP/m² bewertet. Als Zielzustand wird ein Magerrasen bodensaurer Standorte erwartet (32 ÖP/m²). Für die geplante Maßnahmenfläche von etwa 1.400 m² wird somit ein Gewinn von 23.800 ÖP erzielt. 9.3. B – Weitere Maßnahmen 9.3.12 Wegekonzept im Schutzgebiet und Grenzzaun (VM, A, FFH) Maßnahmen: Innerhalb des Schutzgebiets erfolgt kein weiterer Wegeausbau. Außer dem östlichen Längsweg bleiben die bestehenden Wege in ihrer derzeitigen Ausdehnung und Ausgestaltung erhalten. Veränderungen des Wegezustandes im Schutzgebiet sind gemäß Vorgabe der Höheren Naturschutzbehörde (Regierungspräsidium Karlsruhe) nicht zulässig. Die Wege werden mit Zäunen gesichert und es werden Informationstafeln angebracht. Erhalten bzw. neu errichtet wird ein Zaun auf der gesamten Länge des Planungsgebiets entlang der östlichen Schutzgebietsgrenze zwischen öffentlicher Grünfläche und dem Schutzgebiet. Verwendet wird ein optisch ansprechender Zaun, der standsicher, stabil und nicht überkletterbar ist. Durch ihn soll die schutzwürdige Kulisse des Alten Flugplatzes deutlich werden und die Betretung auf die drei zulässigen Ost-Eingänge in das Schutzgebiet gelenkt werden. Die am Zaun wachsenden Gebüsche und Gestrüppe sind dabei soweit wie möglich zu schonen, das Wiedereinwachsen des Zaunes nach Fertigstellung ist zuzulassen (vgl. Kapitel 9.2.5). Sofern der bestehende Zaun rückgebaut und gemäß obigen Angaben ersetzt wird, sind Vorkehrungen zum Schutz der lokalen Zauneidechsen-Population zu treffen, die vornehmlich den Bereich entlang des Zauns besiedelt. Der östliche Längsweg wird vom Schutzgebiet heraus in die neu gestaltete öffentliche Grünfläche im Westen des Planungsgebiets verlegt. Um die weitere Nutzung des bisherigen östlichen Längswegs innerhalb des Schutzgebiets dauerhaft zu unterbinden, wird dieser zurückgebaut (vgl. Kapitel 9.3.2). Der neue Weg muss in seiner Lage und Ausgestaltung ansprechend für die erholungssuchende Bevölkerung sein. Er wird nicht asphaltiert und verläuft nahe an der Gebietsgrenze entlang. Zur Verhinderung von Durchgangsverkehr vom Planungsgebiet zur Haltestelle August-Bebel-Straße wird der mittlere Querweg im Schutzgebiet als Sandweg belassen. Ein geplanter neuer Zugang zum Schutzgebiet am östlichen Ende des mittleren Querwegs wird mit einem Drehkreuz oder Umlaufgitter ausgestattet, um schnellen Fahrradverkehr zu verhindern. Schutzgut: Flora/Vegetation, Fauna Ziel: Schutz der wertgebenden Vegetation vor Beschädigung (Tritt, Vermüllung, Eutrophierung), Vermeidung der Störung empfindlicher Tierarten (insbesondere Vögel) 9.3.13 Besucherlenkung im Schutzgebiet (VM, A, FFH) Maßnahmen: Durch die vorliegende Planung „Zukunft Nord“ ist mit einem erhöhten Besucherdruck auf das FFH- und Naturschutzgebiet zu rechnen. Bereits jetzt sind Feldhüter, Mitglieder des ehrenamtlichen Naturschutzdienstes, und ein ausgebildeter Schutzgebietsbetreuer im Auftrag der Stadt im Schutzgebiet unterwegs, um die Bevölkerung auf die Bedeutung des Schutzgebiets und die Einhaltung der Verhaltensregeln im Schutzgebiet hinzuweisen. Diese Leistungen müssen bei erhöhtem Besucheraufkommen intensiviert werden. Maßnahmen zur Information und Heranführung der Öffentlichkeit an das Schutzgebiet werden für die neu geplante öffentliche Grünfläche empfohlen (siehe Kapitel 9.1.12). Mit einer höheren Besucherzahl wird auch das Ausführen von Hunden im Schutzgebiet zunehmen. Zur Verhinderung der Eutrophierung durch Hundekot wird die Installation und Unterhaltung von mehr Hundekotstationen an den Eingängen zum Schutzgebiet bzw. im Planungsgebiet „Zukunft Nord“ empfohlen. Zudem sollte in der näheren Umgebung eine Hundeauslauffläche ausgewiesen werden. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 71 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE Schutzgut: Flora/Vegetation, Fauna, Biotopverbund/Biodiversität Ziel: Schutz der wertgebenden Vegetation vor Beschädigung (Tritt, Vermüllung, Eutrophierung), Vermeidung der Störung empfindlicher Tierarten (insbesondere Vögel) 9.3.14 Sicherung der Verbundsituation zu Trockenbiotopen außerhalb des Schutzgebiets (FFH) Maßnahme: Zusätzlich zu den Maßnahmen 9.3.1 bis 9.3.8 sind durch Maßnahmen im näheren Umfeld des Schutzgebiets „Alter Flugplatz Karlsruhe“ die Verbindung der trockenwarmen Lebensräume des alten Flugplatzes mit Ruderalfluren und Trockenbiotopen außerhalb des Schutzgebiets zu stärken. Beispielsweise werden Offenbodenflächen, die im Zuge von Baumaßnahmen in der näheren Umgebung, wie z.B. an der Bahnwendeschleife nördlich der Haltestelle „Haus Bethlehem“, sowie auf den Böschungen entlang der Bahnlinie entstehen, nicht eingesät und kein nährstoffreicher Oberboden aufgetragen. Durch die Selbstbegrünung auf magerem Standort und gelegentlicher Störung (Baumaßnahmen) dienen diese Flächen als Trittsteine für wertgebende Ruderalarten und fördern den Austausch zwischen den Flächen des Alten Flugplatzes und den mageren Trockenbiotopen der Neureuter Feldflur. Schutzgut: Flora/Vegetation, Fauna, Biotopverbund/Biodiversität Ziel: Stabilisierung von Vegetationseinheiten trockenwarmer Standorte sowie Populationen wertgebender Tier- und Pflanzenarten durch Sicherung des Verbundes zu Trockenbiotopen außerhalb des Schutzgebietes. Diese Maßnahme dient dem Entwicklungsziel des FFH-Gebiets „Verbesserung der Verbundsituation zu mageren Trockenstandorten außerhalb des FFH-Gebiets“ (REGIERUNGSPRÄSIDIUM KARLSRUHE 2015). B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 72 9.4 Pflanzlisten 9.4.1 Geeignete Gehölze für Neupflanzungen In der öffentlichen Grünfläche am westlichen Gebietsrand sind ausschließlich folgende naturraum- und standorttypischen Gehölze zu verwenden. Sie tolerieren trockene und nährstoffarme Standorte und kommen auch in der Umgebung vor. Acer campestre Feld-Ahorn Betula pendula Hänge-Birke Carpinus betulus Hainbuche Corylus avellana Gewöhnliche Hasel Cytisus scoparius Gewöhnlicher Besenginster Crataegus laevigata Zweigriffeliger Weißdorn Crataegus monogyna Eingriffeliger Weißdorn Euonymus europaeus* Gewöhnliches Pfaffenkäppchen Ligustrum vulgare* Liguster Pinus sylvestris Wald-Kiefer Prunus avium Vogel-Kirsche Quercus petraea Trauben-Eiche Quercus robur Stiel-Eiche Rosa canina Hunds-Rose * Früchte ungenießbar oder giftig, nicht für Kinderspielplätze geeignet. Innerhalb des Bebauungszusammenhangs können zudem weitere heimische sowie nichtheimische Gehölzarten verwendet werden, die an Klima und Standort angepasst sind und sich an der heimischen Flora orientieren. Dies sind beispielsweise Baumhasel (Corylus colurna), Amberbaum (Liquidambar spec.), Kornelkirsche (Cornus mas), Kupfer-Felsenbirne (Amelanchier lamarckii), Weiße Maulbeere (Morus alba), Schwarze Maulbeere (Morus nigra), Winter-Linde (Tilia cordata), Französischer Ahorn (Acer monspessulanum) und Europäische Hopfenbuche (Ostrya carpinifolia). 9.4.2 Kletterpflanzen für Fassadenbegrünung Für die Begrünung von Fassaden sowie Lärm- oder Sichtschutzeinrichtungen eignen sich rankende Gehölze der folgenden Liste: Actinida arguta* Strahlengriffel (max. 5 m) Clematis orientalis*, C. viticella*, u.a. Waldrebe-Hybriden (2 bis max. 9 m) Hedera helix Efeu (max. 10 m) Lonicera caprifolium* Jelängerjelieber (3 bis max. 5 m) Lonicera tellmanniana* Goldgeißblatt (max. 5 m) Menispermum canadense* Mondsame (max. 5 m) Parthenocissus quinquefolia Wilder Wein (max. 8 m) Rosa div. spec.* Kletterrosen (2 bis max. 5 m) Wisteria sinensis* Blauregen (10 bis max. 20 m) *Rankgitter notwendig B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 73 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 9.4.3 Ansaatliste Dachbegrünung Kräuter Campanula rotundifolia Rundblättrige Glockenblume Dianthus carthusianorum Kartäuser-Nelke Echium vulgare Natternkopf Erodium cicutarium Gewöhnlicher Reiherschnabel Euphorbia cyparissias Zypressen-Wolfsmilch Galium verum Echtes Labkraut Hieracium pilosella Kleines Habichtskraut Hieracium piloselloides Florentiner Habichtskraut Lotus corniculatus Gewöhnlicher Hornklee Papaver rhoeas Klatschmohn Pimpinella saxifraga Kleine Bibernelle Potentilla tabernaemontani Frühlings-Fingerkraut Rumex acetosella Kleiner Sauerampfer Sanguisorba minor Kleiner Wiesenknopf Scabiosa columbaria Tauben-Skabiose Sedum acre Scharfer Mauerpfeffer Sedum album Weißer Mauerpfeffer Sedum sexangulare Milder Mauerpfeffer Silene vulgaris Gemeines Leimkraut Trifolium arvense Hasen-Klee Gräser Anthoxanthum odoratum Ruchgras Briza media Zittergras Festuca ovina agg. Artengruppe Schaf-Schwingel Koeleria macrantha Zierliche Kammschmiele Poa angustifolia Schmalblättriges Rispengras Poa bulbosa Knolliges Rispengras Zur Sicherung der lokal angepassten Tier- und Pflanzenwelt ist von der gezielten Ansaat seltener, gefährdeter oder geschützter Arten abzusehen, wie beispielsweise Ausdauerndem Lein (Linum perenne), Berg-Sandglöckchen (Jasione montana), Silbergras (Corynephorus canescens) und Glanz-Lieschgras (Phleum phleoides) sowie Zuchtformen beispielsweise von Gewöhnlichem Thymian (Thymus pulegioides). B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 74 9.4.4 Nicht zu verwendende Pflanzenarten Die im Folgenden aufgeführten Arten zeigen eine große Ausbreitungstendenz. Auf das gezielte Anpflanzen dieser Arten im Rahmen der Freiflächenplanung ist zu verzichten. Die Auflistung richtet sich nach BMUB (2012). Acer negundo Eschen-Ahorn Ailanthus altissima Götterbaum Amorpha fructicosa Bastardindigo Buddleja davidii Schmetterlingsstrauch Bunias orientalis Orientalisches Zuckerschötchen Crassula helmsii Nadelkraut Echinops spaerocephalus Drüsige Kugeldistel Elodea canadensis Kanadische Wasserpest Elodea nuttallii Schmalblättrige Wasserpest Fraxinus pennsylvanica Rot-Esche Helianthus tuberosus Topinambur Heracleum mantegazzianum Riesen-Bärenklau Hydrocotyle ranunculoides Großer Wassernabel Impatiens glandulifera Indisches Springkraut Impatiens parviflora Kleines Springkraut Lupinus polyphyllus Vielblättrige Lupine Lycium barbarum Gewöhnlicher Bockshorn Lysichiton americanus Gelbe Scheinkalla Pinus nigra Schwarz-Kiefer Pinus strobus Weymouth-Kiefer Populus canadensis Kanadische Pappel Prunus serotina Später Traubenkirsche Pseudotsuga menziesii Gewöhnliche Douglasie Quercus rubra Rot-Eiche Reynoutria japonica Japanischen Staudenknöterich Reynoutria sachalinensis Sachalin-Staudenknöterich Reynoutria x bohemica Bastard-Staudenknöterich Rhus hirta Essigbaum Robinia pseudoacacia Robinie Rosa rugosa Kartoffel-Rose Rubus armeniacus Armenische Brombeere Senecio inaequidens Schmalblättriges Greiskraut Solidago canadensis Kanadische Goldrute Solidago gigantea Späte Goldrute Symphoricarpos albus Gewöhnliche Schneebeere Vaccinium angustifolium x corymbosum Amerikanische Kultur-Heidelbeere Im gesamten Planungsgebiet nicht zu verwenden sind Gehölze, die durch ihre starke vegetative Ausbreitung (Wurzelbrut) angrenzende wertgebende Trockenbiotope beeinträchtigen können, wie beispielsweise Robinie (Robinia pseudoacacia), Schlehe (Prunus spinosa), Weißer Hartriegel (Cornus alba), Roter Hartriegel (Cornus sanguinea), Seidiger Hartriegel (Cornus sericea), Zwergmispel-Arten (Cotoneaster spec.) oder Späte Traubenkirsche (Prunus serotina) sowie standortverändernde Arten (z.B. Leguminosen), wie Robinie, Schnurbaum (Sophora prostrata) oder Gleditschien (Gleditsia spec.). Die Verwendung von Schnurbaum und Rot-Eiche kann in Einzelfällen außerhalb der öffentlichen Grünfläche zugelassen werden, sofern hierdurch keine nachteiligen Auswirkungen auf das angrenzende FFH- / Naturschutzgebiet sowie auf wertgebende magere Trockenbiotope zu erwarten sind. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 75 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 10 Eingriffsbewertung und Kompensation Das gesamte Planungsgebiet umfasst etwa 27,4 ha. Den nachfolgenden Flächenbilanzen wird eine Fläche von 23,6 ha zugrunde gelegt. Abgezogen wurden bereits Verkehrsflächen der Erzberger- straße und der Lilienthalstraße, wo sich durch die Planung keine oder vernachlässigbare Veränderungen für die betrachteten Schutzgüter ergeben. Die nachfolgende Eingriffsbewertung erfolgt für die Schutzgüter Boden und Biotoptypen sowie separat dargestellt für den Baumbestand im Gebiet. Zunächst wird der Bestand für das gesamte Planungsgebiet dargestellt (Kapitel 10.1). Danach wird die Planung für die drei Flächenkategorien „öffentliche Grünfläche“, „Baufelder“ und „öffentlicher Verkehrsraum“ dargestellt und bewertet sowie separat dazu der gesamte Baumbestand des Gebiets (Kapitel 10.2). Zusätzlich wird die Eingriffs-/ Ausgleichsbilanz getrennt nach den Eigentumsverhältnissen der Flächen berechnet (Kapitel 10.3). Hierfür wird für die Schutzgüter Boden und Biotoptypen je Flächennutzung (öffentliche Grünfläche, Baufelder, öffentlicher Verkehrsraum) ein nach den Flächenanteilen der Gebietsausstattung gewichteter Durchschnittswert ermittelt und jeweils anteilig mit den Eigentumsflächen verrechnet. Der Baumbestand außerhalb von Gehölz-Biotoptypen wird separat bewertet. Aktuell sind die Flächeneigentümer die Duale Hochschule Baden-Württemberg (DHBW), das Land Baden-Württemberg, die Stadt Karlsruhe, die Volkswohnung GmbH Karlsruhe und drei private Eigentümer (Flurstücke 24496, 22803/19, 22803/2). Die Lage der Eigentumsflächen ist Abbildung 7 zu entnehmen. Abbildung 7: Eigentumsverhältnisse und Flurstücke innerhalb des Planungsgebiets (Stand: Juni 2019). B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 76 10.1 Übersicht Bewertung Bestand Tabelle 8: Bewertung Bestand Gesamtgebiet: Schutzgut Boden. Bodeneinheit5 (Kapitel 5.1, Tabelle 1) Wertstufe Bewertung6 [ÖP/m²] Fläche [m²] Wert x Fläche [ÖP] 1 (BBm) 2,33 9,32 62.788 585.188 2 (BBt‘) 2,66 10,64 1.596 16.981 3 (Yf/BB) 2,00 8,00 30.837 246.699 4 (Ym-t‘) 1,66 6,64 17.736 117.766 5 (Sport) 1,33 5,32 3.374 17.952 6 (Parkplatz) 1,00 4,00 27.904 111.617 7 (Verkehrsfläche) 0,00 0 73.181 0 8 (Gebäude) 0,00 0 46.447 0 Summe 263.863 1.096.203 Tabelle 9: Bewertung Bestand Gesamtgebiet: Schutzgut Biotoptypen. Biotoptyp Biotopwert [ÖP/m²] Wertspanne7 [ÖP/m²] Fläche [m²] Wert x Fläche [ÖP] 33.80 Zierrasen - artenarme Einsaat 4 4 - 12 224 895 33.80 Zierrasen - mäßig artenarm 10 4 - 12 6.839 68.394 33.80 Zierrasen - mit Magerrasenarten 18 4 - 12 36.338 654.085 35.31 Brennnessel-Bestand 8 6 - 8 317 2.540 35.36 Staudenknöterich-Bestand 6 6 - 8 94 561 35.62 Ausdauernde Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte - artenarm 13 12 - 15 - 35 2.471 32.126 35.62 Ausdauernde Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte - mit Sandrasenarten 20 12 - 15 - 35 6.900 137.991 35.63 Ruderalvegetation frischer bis feuchter Standorte 11 9 - 11 - 18 403 4.431 35.64 Grasreiche ausdauernde Ruderalvegetation - durchschnittliche Ausprägung 11 8 - 11 - 15 4.812 52.931 35.64 Grasreiche ausdauernde Ruderalvegetation - mit Sand- und Magerrasenarten 18 8 - 11 - 15 7.443 133.978 35.65 Ruderalvegetation mit Arten der Sandrasen 18 -8 4.649 83.682 36.45 Sonstiger Magerrasen bodensaurer Standorte - artenarm oder ruderalisiert 20 -6 3.137 62.735 36.45 Sonstiger Magerrasen bodensaurer Standorte - durchschnittliche Ausprägung 28 -6 11.802 330.453 36.60 Sandrasen kalkfreier Standorte 37 22 - 37 - 50 8.035 297.309 41.22 Feldhecke mittlerer Standorte 17 10 - 17 - 27 348 5.916 42.20 Gebüsch mittlerer Standorte 14 9 - 16 - 27 559 7.827 43.10 Gestrüpp 9 7 - 9 - 18 2.758 24.820 44.12 Gebüsch aus nicht heimischen Straucharten 6 6 - 9 1.733 10.401 44.22 Hecke aus nicht heimischen Straucharten 6 6 - 9 1.314 7.887 45.12 Baumreihe 14 -9 3.354 46.953 5 GLOMB 2017 6 Die Umrechnung der Wertpunkte in Ökopunkte erfolgt durch Multiplikation mit dem Faktor 4 (LUBW 2012). 7 Wertspanne gemäß Feinmodul der Ökokontoverordnung Baden-Württemberg (UM 2010). Fettgedruckt ist jeweils der Normalwert. 8 Für diesen Biotopuntertyp enthält die Ökokontoverordnung keine Bewertung. Für das vorliegende Vorhaben wurde die Bewertung anhand inhaltlich nahestehenden Biotoptypen abgeleitet. 9 Die Bewertung erfolgt in Anlehnung an die Biotoptypen Feldhecke mittlerer Standorte / Feldgehölz (10 - 17 - 27). B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 77 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE Biotoptyp Biotopwert [ÖP/m²] Wertspanne7 [ÖP/m²] Fläche [m²] Wert x Fläche [ÖP] 58.10 Sukzessionswald aus Laubbäumen 14 11 - 19 - 27 2.344 32.810 60.10 Gebäude 1 1 44.163 44.163 60.21 Völlig versiegelte Fläche 1 1 65.236 65.236 60.22 Gepflasterte Fläche 1 1 1.858 1.858 60.23 Schotterfläche 2 2 - 4 12.580 25.160 60.23 Schotterfläche 4 2 - 4 24.766 99.065 60.50 Kleine Grünfläche 4 4 - 8 3.102 12.409 60.60 Garten 6 6 - 12 6.285 37.710 Summe 263.864 2.284.326 Tabelle 10: Bewertung Bestand Gesamtgebiet: Baumbestand. Baumkategorie (siehe Kapitel 5.5.4) Wert pro Baum [ÖP] Anzahl Wert x Anzahl [ÖP] 1 400 118 47.200 2 640 375 480.000 3 1.200 43 154.800 Summe 536 682.000 B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 78 10.2 Übersicht Bewertung Planung Die Bewertung der Böden und Biotoptypen sowie des Baumbestands im Zielzustand ist Kapitel 6.1 und 6.5 zu entnehmen. Nachfolgend wird die Bewertung des Zielzustands über das gesamte Plangebiet für die drei Flächennutzungen (öffentliche Grünfläche, Baufelder, Öffentlicher Verkehrsraum) sowie separat für den Baumbestand außerhalb von Gehölz-Biotoptypen dargestellt. 10.2.1 Öffentliche Grünfläche Öffentliche Grünflächen liegen auf etwa 54.500 m² im Westen des Planungsgebiets sowie mit 1.000 m² nördlich der New-York-Straße. Die Flächen dienen als Puffer zum angrenzenden FFH- und Naturschutzgebiet sowie der Sicherung von trockenwarmen Lebensräumen innerhalb des Planungs- gebiets und als Verbundkorridor zu den hochwertigen Rasenflächen östlich der Erzbergerstraße. Für die Flächen mit Magerrasen und hochwertiger Ruderalvegetation, die im Rahmen der Freiflächenplanung erhalten werden, wird die Bewertung des Ausgangszustands übernommen. Hinsichtlich des Schutzguts Boden wird für Spielplätze und Fußwege eine Teilversiegelung mit wassergebundener Decke angenommen. Die Bodenfunktionen bleiben in geringem Umfang erhalten (2 ÖP/m²). Für die Abgrabungsflächen sowie Erhaltungsflächen der Bodeneinheit 6 (Kapitel 5.1, GLOMB 2017) verbleibt ein Wert von 4 ÖP/m². Die Grünfläche nördlich der New-York- Straße wurde anhand der Bodeneinheit 3 mit 8 ÖP/m² bewertet. Auf unversiegelten Freiflächen werden die Bodenfunktionen annähernd in vollumfänglichen Maß wiederhergestellt (9,32 ÖP/m²). Nähere Erläuterungen sind auch Kapitel 6.1 zu entnehmen. Für das Schutzgut Boden ergibt sich für den Planungszustand ein gewichteter Mittelwert anhand der Flächenanteile von 7,27 ÖP/m², welcher für die Eingriffs-/Ausgleichsbilanz nach Eigentumsverhältnissen angesetzt wird (Kapitel 10.3). Die Bewertung der Biotoptypen ist den Kapiteln 5.5.1 und 6.5.1 zu entnehmen. Im Südwesten des Planungsgebiets können Bereiche mit wertgebender Vegetation (Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte, Magerrasen, Feldhecke) erhalten werden. Anhand der Flächenanteile ergibt sich für das Schutzgut Biotoptypen für den Planungszustand ein gewichteter Mittelwert anhand der Flächen- anteile von 13,74 ÖP/m², welcher für die Eingriffs-/Ausgleichsbilanz nach Eigentumsverhältnissen angesetzt wird (Kapitel 10.3). Die Flächenbilanzen sind in Tabelle 11 und Tabelle 12 dargestellt. Tabelle 11: Bewertung der Planung Öffentliche Grünfläche: Schutzgut Biotoptypen. Biotoptyp Biotopwert [ÖP/m²] Fläche [m²] Wert x Fläche [ÖP] Erhalt: Ausdauernde Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte 20 1.016 20.320 Erhalt: Grasreiche ausdauernde Ruderalvegetation 18 1.508 27.144 Erhalt: Feldhecke 17 348 5.916 Erhalt: Magerrasen bodensaurer Standorte 28 1.376 38.528 extensiv gepflegtes Grünland (inkl. Böschungsbereiche, Versickerungsmulden, großflächige Grünflächen, entlang New-York-straße) 18 24.519 441.342 intensiv gepflegtes Grünland (mehrschnitt-Rasen) 15 13.792 206.880 Spielplatz 3 5.116 15.348 Weg mit wassergebundener Decke, gepflastert 1 7.866 7.866 Summe Ø 13,74 55.541 763.344 B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 79 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE Tabelle 12: Bewertung der Planung Öffentliche Grünfläche: Schutzgut Boden. Bodeneinheit Bewertung [ÖP/m²] Fläche [m²] Wert x Fläche [ÖP] Spielplatz / teilversiegelte Fläche 2,00 12.982 25.964 Bestand Bodeneinheit 6 an Grenze zum NSG 4,00 526 2.104 Abgrabungsflächen (Versickerungsmulden) 4,00 2.758 11.032 Bestand Bodeneinheit 3 nördlich der New-York-Straße 8,00 1.021 8.168 Natürlich gewachsener und wiederhergestellter Boden 9,32 38.254 356.527,28 Summe Ø 7,27 55.541 403.795,28 10.2.2 Baufelder Für die Bewertung der Bauflächen ist die Grundflächenzahl (GRZ) maßgebend. Die nachfolgende Bilanzierung geht vom maximal versiegelbaren Flächenanteil aus. Gemäß § 19 BauNVO darf die GRZ durch Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen um bis zu 50 % bis zu einer maximalen GRZ von 0,8 überschritten werden. Im MU 1, MU 2 und MU 3 kann die GRZ für bauliche Anlagen gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO bis zu 1,0 betragen. Die neuen Gebäude werden mit extensiv begrünten Flachdächern ausgestattet, die einen Großteil der Dachfläche einnehmen müssen: 70 % in SO-, MU-, GEe-, GE-Gebieten und GBF(b), 75 % in WA-Gebieten sowie 30 % im GBF(a)-Gebiet (Baufeld 3). Für das Schutzgut Biotoptypen werden vollversiegelte Flächen gemäß UM (2010) mit 1 ÖP/m² bewertet. Für die privaten Freiflächen wird eine Ausgestaltung als naturnaher Garten angenommen, welcher mit 6 ÖP/m² bewertet wird. Extensiv begrünten Flachdächern kommt ein Wert von 8 ÖP/m² zu (Kapitel 9.1.10). Anhand der prozentualen Anteile an versiegelbarer Fläche ergibt sich für die Bauflächen im Gebiet ein gewichteter Mittelwert von 4,5 ÖP/m² bis 6 ÖP/m² (Tabelle 13). Der Baumbestand wird für das gesamte Gebiet separat bewertet. Hinsichtlich des Schutzguts Boden sind vollversiegelte Flächen vollständig entwertet. Der Normalwert von 0 ÖP/m² wird auf 1,33 ÖP/m² erhöht aufgrund der Ableitung des dort anfallenden Niederschlagswassers in planinternen Versickerungsflächen (LUBW 2012). Auf den unversiegelten Flächen innerhalb der Baufelder sind die Bodenfunktionen durch Umlagerung, Auffüllung und Abgrabung der Böden beeinträchtigt. Die Flächen werden in Anlehnung an die Bodeneinheiten 3 und 4 (Kapitel 5.1; GLOMB 2017) mit 7 ÖP/m² bewertet. Gemäß LUBW (2012) kommt mit Boden überdeckten Tiefgaragenflächen ein Wert von gemittelten 6 ÖP/m² zu (Kapitel 9.1.18) sowie Gebäuden mit Dachbegrünung ein Wert von 2 ÖP/m² (Kapitel 9.1.10). Somit ergibt sich ein gewichteter Mittelwert anhand der Flächenanteile zwischen 2 und 3 ÖP/m² (siehe Tabelle 13) Beispielrechnung für eine Fläche mit Nutzungstyp Allgemeines Wohngebiet (WA) mit GRZ 0,6: 80 % der Fläche kann überbaut werden mit Gebäuden und Nebenanlagen, maximal 60 % mit Gebäuden, wovon mind. 75 % der Dachflächen begrünt werden. Somit verbleiben 45 % der Gesamtfläche für begrünte Dachflächen, 35 % für Vollversiegelung ohne Dachbegrünung (80 % - 45 %) und 20 % für Gartenflächen. Die Flächen der Tiefgaragen werden für die Bereiche angenommen, die mit Gebäuden und Nebenanlagen überdeckt sind. Daher gehen diese außer bei Flächen der Nutzungsart MU 1, MU 2, MU 3 und SO nicht in die Bilanz ein. Der Eingriff in das Schutzgut Boden wird hier in etwa durch die Überdeckung mit kulturfähigem Bodenmaterial ausgeglichen. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 80 Tabelle 13: Übersicht über das Maß der baulichen Nutzung und die naturschutzfachliche Bewertung der Bauflächen. Baufläche Baufelder (Nummer) GRZ inkl. GRZ- Überschreitung Bewertung Schutzgut Boden [ÖP/m²] Bewertung Schutzgut Biotoptypen [ÖP/m²] GBF (a) 3 0,8 1,0 1,5 3 GBF (b) 29 0,6 0,8 3 5 GE 26, 28 0,8 0,8 3 6 GEe 16, 22 0,8 0,8 3 6 MU 1 7 0,8 1,0 2 5 MU 2 (a) 9 0,7 1,0 2 4,5 MU 2 (b) 14 0,8 1,0 2 5 MU 2 (c) 12 0,9 1,0 2 5,5 MU 3 19, 20, 20, 24, 25, 27 0,8 1,0 2 5 SO 13 1,0 1,0 2 6 WA 1, 2, 4, 5, 6, 8, 10, 11, 15, 17, 18, 21, 23 0,6 0,8 3 5 Tabelle 14: Bewertung der Planung Baufelder: Schutzgüter Boden und Biotoptypen. Boden Biotoptypen Fläche Fläche [m²] Wert [ÖP/m²] Wert x Fläche [ÖP] Wert [ÖP/m²] Wert x Fläche [ÖP] GBF (a) 8.563 1,5 12.845 3 25.689 GBF (b) 5.921 3 17.763 5 29.605 GE 12.994 3 38.982 6 77.964 GEe 17.417 3 52.251 6 104.502 MU1 3.895 2 7.790 5 19.475 MU2 (a) 3.435 2 6.870 4,5 15.458 MU2 (b) 3.094 2 6.188 5 15.470 MU2 (c) 3.237 2 6.474 5,5 17.804 MU3 12.778 2 25.556 5 63.890 SO 4.614 2 9.228 6 27.684 WA 70.995 3 212.985 5 354.975 Summe 146.943 396.932 752.516 B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 81 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 10.2.3 Öffentlicher Verkehrsraum Die Gesamtfläche des öffentlichen Verkehrsraums beläuft sich auf etwa 61.500 m². Auf etwa 77 % ist eine Voll- oder Teilversiegelung zulässig. Teilversiegelte Flächen werden mit versickerungs- fähigem Pflasterbelag oder Rasengittersteinen ausgestaltet. Die restliche Fläche bleibt als Straßenbegleitgrün unversiegelt und wird als Grünfläche angelegt, z.T. mit Sickermulden und Baumbestand, welcher separat bewertet wird. Gemäß zeichnerischem Teil des Bebauungsplans nimmt das Verkehrsgrün etwa 23 % der Verkehrsflächen ein. Biotoptypen: Für die begrünten Flächen sieht die Planung eine Gemengelage aus extensiven Zierrasen, Ruderalvegetation mit Arten der Sand- und Magerrasen, Rabatten und Gehölzbeständen vor, die im Allgemeinen eine geringe bis mittlere naturschutzfachliche Wertigkeit besitzen. Sie werden überschlägig mit 6 ÖP/m² bewertet. Voll- und teilversiegelte Flächen werden gemäß UM (2010) mit 1 ÖP/m² bewertet. Anhand der prozentualen Anteile von Verkehrsgrün und (teil-) versiegelter Flächen ergibt sich für das Schutzgut Biotoptypen für den Planungszustand ein gewichteter Mittelwert von 2,15 ÖP/m², welcher für die Eingriffs-/Ausgleichsbilanz nach Eigentums- verhältnissen angesetzt wird (Kapitel 10.3). Hinsichtlich des Schutzguts Boden sind vollversiegelte Flächen vollständig entwertet. Der Normalwert von 0 ÖP/m² wird auf 1,33 ÖP/m² erhöht aufgrund der Ableitung des dort anfallenden Niederschlagswassers in dezentralen Versickerungsflächen (LUBW 2012). Dieser Wert wird ebenfalls für teilversiegelte und versickerungsfähige Flächen angesetzt. Unversiegelte Straßen- begleitflächen werden in Anlehnung an GLOMB (2017) mit 7 ÖP/m² bewertet. Anhand der prozentualen Anteile von Verkehrsgrün und (teil-)versiegelter Flächen ergibt sich für das Schutzgut Boden für den Planungszustand ein gewichteter Mittelwert von 2,63 ÖP/m². Die Bewertung des öffentlichen Verkehrsraums beider Planfälle ist in Tabelle 15 dargestellt. Tabelle 15: Bewertung der Planung öffentlicher Verkehrsraum: Schutzgüter Boden und Biotoptypen. Boden Biotoptypen Fläche Fläche [m²] Wert [ÖP/m²] Wert x Fläche [ÖP] Wert [ÖP/m²] Wert x Fläche [ÖP] A – Zielzustand bei Fortführung der gewerblichen Nutzung auf Grundstück 22803/19 Verkehrsgrün, unversiegelt 14.191 7 99.337 6 85.146 Voll- / teilversiegelt 47.243 1,33 62.833 1 47.243 Summe 61.434 Ø 2,63 162.170 Ø 2,15 132.389 10.2.4 Baumbestand In die naturschutzfachliche Bilanzierung fließen alle Einzelbäume des Planungsgebiets ein, die außerhalb von Gehölz-Biotoptypen (Baumreihe, Feldhecke, Feldgehölz, Sukzessionswald, Gebüsch, Gestrüpp) stehen und deren Erhalt nicht planungsrechtlich gesichert ist. Letzteres betrifft v.a. zahlreiche stattliche Eichen und Platanen entlang der Erzbergerstraße sowie die jungen Bäume im Bereich der Dualen Hochschule. Nähere Erläuterungen zu den Pflanzgruppen (PFG) sowie zur Herleitung des Wertes pro Baum sind Kapitel 6.5.4 zu entnehmen. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 82 Tabelle 16: Bewertung der Planung Bäume im Gesamtgebiet. Baumkategorie Wert pro Baum [ÖP] Anzahl Wert x Anzahl [ÖP] A – Zielzustand bei Fortführung der gewerblichen Nutzung auf Grundstück 22803/19 PFG 1 großkroniger Baum, Wuchshöhe >20 m 720 50 36.000 PFG 2 mittelkroniger Baum, Wuchshöhe 10-20 m 640 450 288.000 PFG 3 kleinkroniger Baum, Wuchshöhe < 10 m 400 93 37.200 PFG 4 Bäume der öffentlichen Grünfläche 320 192 61.440 Gesamt nach Maßnahme 785 422.640 B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 83 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 10.3 Eingriffs-/Ausgleichsbilanz nach Eigentumsverhältnissen Das Planungsgebiet ist aktuell im Besitz von 7 Eigentümern, die in der nachfolgenden Bilanz berücksichtigt werden. Die Lage der Eigentumsflächen ist in Abbildung 7 (S. 75) dargestellt. Der Ausgangswert für die Schutzgüter Boden und Biotoptypen bzw. für den Baumbestand wurde flächenscharf ermittelt. Für den Zielzustand werden die in Kapitel 10.2 gewichteten Mittelwerte für die 3 Nutzungstypen „Öffentliche Grünfläche“, „Bauflächen“ und „Öffentlicher Verkehrsraum“ herangezogen. Planinterne Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen sind in der Bewertung des Zielzustands bereits enthalten. 10.3.1 Duale Hochschule Baden-Württemberg (DHBW) Die Fläche ist aktuell bereits zu etwa 85 % überbaut, bzw. durch Parkplätze versiegelt. Der Bebauungsplan dient der Sicherung der Bestandsgebäude. Bauliche Veränderungen sind für diesen Bereich nicht vorgesehen. Daher wird auf die Bilanzierung des Eingriffs für die Schutzgüter Boden und Biotoptypen sowie für den Baumbestand verzichtet. 10.3.2 Privat 1 (Flurstück 24496) Tabelle 17: Eingriffsbilanz Schutzgut Boden Eigentümer Privat 1 (Flurstück 24496). Bodeneinheit Wertstufe Bewertung10 [ÖP/m²] Fläche [m²] Wert x Fläche [ÖP] Ausgangszustand 1 2,33 9,32 1.508 14.050 3 2 8 16.747 133.977 4 1,66 6,64 8.749 58.096 5 1,33 5,32 21 113 6 1 4 5.121 20.485 7 0 0 55.902 0 8 0 0 23.201 0 Gesamt vor Maßnahme 111.249 226.721 Zielzustand Öffentliche Grünfläche 7,27 7.751 56.350 Baufelder (GBF (a)) 1,5 8.551 12.827 Baufelder (MU1, MU2 (a), MU2 (b), MU2 (c), SO) 2 17.802 35.604 Baufelder (GBF (b), WA) 3 42.904 128.712 Öffentlicher Verkehrsraum 2,63 34.241 90.054 Gesamt nach Maßnahme 111.249 323.547 BILANZ 96.826 10 Die Umrechnung der Wertpunkte in Ökopunkte erfolgt durch Multiplikation mit dem Faktor 4 (LUBW 2012). B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 84 Tabelle 18: Eingriffsbilanz Schutzgut Biotoptypen Eigentümer Privat 1 (Flurstück 24496). Biotoptyp Bewertung [ÖP/m²] Fläche [m²] Wert x Fläche [ÖP] Ausgangszustand 33.80 Zierrasen 10 3.755 37.550 33.80 Zierrasen 18 6.132 110.376 35.36 Staudenknöterich-Bestand 6 94 564 35.62 Ausdauernde Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte 13 320 4.160 35.63 Ruderalvegetation frischer bis feuchter Standorte 11 403 4.433 35.64 Grasreiche ausdauernde Ruderalvegetation 11 3.025 33.275 35.65 Ruderalvegetation mit Arten der Sandrasen 18 3.163 56.934 36.45 Sonstiger Magerrasen bodensaurer Standorte 20 795 15.900 42.20 Gebüsch mittlerer Standorte 14 118 1.652 43.10 Gestrüpp 9 154 1.386 44.12 Gebüsch aus nicht heimischen Straucharten 6 1.105 6.630 44.22 Hecke aus nicht heimischen Straucharten 6 530 3.180 45.12 Baumreihe 14 2.942 41.188 58.10 Sukzessionswald aus Laubbäumen 14 220 3.080 60.10 Gebäude 1 23.201 23.201 60.21 Völlig versiegelte Fläche 1 52.086 52.086 60.23 Schotterfläche 2 4.970 9.940 60.23 Schotterfläche 4 5.116 20.464 60.50 Kleine Grünfläche 4 514 2.056 60.60 Garten 6 2.606 15.636 Gesamt vor Maßnahme 111.249 443.691 Zielzustand Öffentliche Grünfläche 13,74 7.751 106.499 Baufelder (GBF (a)) 3 8.551 25.653 Baufelder (MU2 (a)) 4,5 3.435 15.458 Baufelder (GBF (b), WA, MU1, MU2 (b)) 5 49.420 247.100 Baufelder (MU2 (c)) 5,5 3.237 17.804 Baufelder (SO) 6 4.614 27.684 Öffentlicher Verkehrsraum 2,15 34.241 73.618 Gesamt nach Maßnahme 111.249 513.816 BILANZ 70.125 B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 85 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE Tabelle 19: Eingriffsbilanz Bäume Eigentümer Privat 1 (Flurstück 24496). Baumkategorie Wert pro Baum [ÖP] Anzahl Wert x Anzahl [ÖP] Ausgangszustand 1 400 20 8.000 2 640 136 174.080 3 1.200 19 68.400 Gesamt vor Maßnahme 175 250.480 Zielzustand PFG 1 720 41 29.520 PFG 2 640 223 142.720 PFG 3 400 68 27.200 PFG 4 320 18 5.760 Gesamt nach Maßnahme 350 205.200 BILANZ - 45.280 B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 86 10.3.3 Land Baden-Württemberg Tabelle 20: Eingriffsbilanz Schutzgut Boden Eigentümer Land BW. Bodeneinheit Wertstufe Bewertung11 [ÖP/m²] Fläche [m²] Wert x Fläche [ÖP] Ausgangszustand 1 2,33 9,32 61.143 569.849 2 2,66 10,64 1.596 16.981 3 2 8 9.300 74.398 4 1,66 6,64 8.445 56.075 5 1,33 5,32 3.353 17.839 6 1 4 21.952 87.808 7 0 0 4.149 0 8 0 0 290 0 Gesamt vor Maßnahme 110.228 822.950 Zielzustand Öffentliche Grünfläche 7,27 47.861 347.949 Baufelder (GEe, WA, GBF (b), GE) 3 28.881 86.643 Baufelder (MU2 (b), MU3) 2 11.392 22.784 Öffentlicher Verkehrsraum 2,63 22.094 58.107 Gesamt nach Maßnahme 110.228 515.483 BILANZ - 307.107 11 Die Umrechnung der Wertpunkte in Ökopunkte erfolgt durch Multiplikation mit dem Faktor 4 (LUBW 2012). B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 87 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE Tabelle 21: Eingriffsbilanz Schutzgut Biotoptypen Eigentümer Land BW. Biotoptyp Bewertung [ÖP/m²] Fläche [m²] Wert x Fläche [ÖP] Ausgangszustand 33.80 Zierrasen 10 326 3.260 33.80 Zierrasen 18 29.949 539.082 35.31 Brennnessel-Bestand 8 317 2.536 35.62 Ausdauernde Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte 13 2.151 27.963 35.62 Ausdauernde Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte 20 6.900 138.000 35.64 Grasreiche ausdauernde Ruderalvegetation 11 1.203 13.233 35.64 Grasreiche ausdauernde Ruderalvegetation 18 7.443 133.974 35.65 Ruderalvegetation mit Arten der Sandrasen 18 1.486 26.748 36.45 Sonstiger Magerrasen bodensaurer Standorte 20 2.342 46.840 36.45 Sonstiger Magerrasen bodensaurer Standorte 28 11.802 330.456 36.60 Sandrasen kalkfreier Standorte 37 8.035 297.295 41.22 Feldhecke mittlerer Standorte 17 348 5.916 42.20 Gebüsch mittlerer Standorte 14 441 6.174 43.10 Gestrüpp 9 2.259 20.331 44.12 Gebüsch aus nicht heimischen Straucharten 6 629 3.774 44.22 Hecke aus nicht heimischen Straucharten 6 744 4.464 45.12 Baumreihe 14 412 5.768 58.10 Sukzessionswald aus Laubbäumen 14 2.123 29.722 60.10 Gebäude 1 364 364 60.21 Völlig versiegelte Fläche 1 1.220 1.220 60.22 Gepflasterte Fläche 1 202 202 60.23 Schotterfläche 2 7.607 15.214 60.23 Schotterfläche 4 19.520 78.080 60.60 Garten 6 2.405 14.430 Gesamt vor Maßnahme 110.228 1.745.046 Zielzustand Öffentliche Grünfläche 13,74 47.861 657.610 Baufelder (WA, GBF (b), MU2 (b), MU3) 5 40.240 201.200 Baufelder (GE, GEe) 6 33 198 Öffentlicher Verkehrsraum 2,15 22.094 47.502 Gesamt nach Maßnahme 110.228 906.510 BILANZ - 838.536 B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 88 Tabelle 22: Eingriffsbilanz Bäume Eigentümer Land BW. Baumkategorie Wert pro Baum [ÖP] Anzahl Wert x Anzahl [ÖP] Ausgangszustand 1 400 10 4.000 2 640 109 139.520 3 1.200 2 7.200 Gesamt vor Maßnahme 121 150.720 Zielzustand PFG 1 720 7 5.040 PFG 2 640 231 147.840 PFG 3 400 13 5.200 PFG 4 320 175 56.000 Gesamt nach Maßnahme 426 214.080 BILANZ 63.360 B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 89 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 10.3.4 Stadt Karlsruhe Tabelle 23: Eingriffsbilanz Schutzgut Boden Eigentümer Stadt Karlsruhe. Bodeneinheit Wertstufe Bewertung12 [ÖP/m²] Fläche [m²] Wert x Fläche [ÖP] Ausgangszustand 3 2 8 2.422 19.378 4 1,66 6,64 479 3.178 6 1 4 831 3.325 7 0 0 4.210 0 8 0 0 1.967 0 Gesamt vor Maßnahme 9.909 25.881 Zielzustand Baufelder (GE, GBF (b), WA) 3 5.681 17.043 Öffentlicher Verkehrsraum 2,63 4.228 11.120 Gesamt nach Maßnahme 9.909 28.163 BILANZ 2.282 12 Die Umrechnung der Wertpunkte in Ökopunkte erfolgt durch Multiplikation mit dem Faktor 4 (LUBW 2012). B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 90 Tabelle 24: Eingriffsbilanz Schutzgut Biotoptypen Eigentümer Stadt Karlsruhe. Biotoptyp Bewertung [ÖP/m²] Fläche [m²] Wert x Fläche [ÖP] Ausgangszustand 33.80 Zierrasen 10 1.953 19.530 33.80 Zierrasen 18 134 2.412 35.64 Grasreiche ausdauernde Ruderalvegetation 11 534 5.874 43.10 Gestrüpp 9 345 3.105 44.22 Hecke aus nicht heimischen Straucharten 6 41 246 60.10 Gebäude 1 1.967 1.967 60.21 Völlig versiegelte Fläche 1 3.652 3.652 60.22 Gepflasterte Fläche 1 558 558 60.23 Schotterfläche 2 3 6 60.23 Schotterfläche 4 130 520 60.60 Garten 6 594 3.564 Gesamt vor Maßnahme 9.909 41.434 Zielzustand Baufelder (GE) 6 517 3.102 Baufelder (WA, GBF (b)) 5 5.164 25.820 Öffentlicher Verkehrsraum 2,15 4.228 9.090 Gesamt nach Maßnahme 9.909 38.012 BILANZ - 3.422 B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 91 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE Tabelle 25: Eingriffsbilanz Bäume Eigentümer Stadt Karlsruhe. Baumkategorie Wert pro Baum [ÖP] Anzahl Wert x Anzahl [ÖP] Ausgangszustand 1 400 4 1.600 2 640 24 30.720 3 1.200 3 10.800 Gesamt vor Maßnahme 31 43.120 Zielzustand PFG 1 720 3 2.160 PFG 2 640 3 1.920 PFG 3 400 12 4.800 Gesamt nach Maßnahme 18 8.880 BILANZ - 34.240 10.3.5 Privat 2 (Flurstück 22803/19) Das Grundstück ist aktuell bereits zu über 90 % überbaut, bzw. durch Parkplätze versiegelt. Die vorliegende Planung sieht für diesen Bereich keine baulichen Veränderungen vor. Daher wird auf die Bilanzierung des Eingriffs für die Schutzgüter Boden und Biotoptypen sowie für den Baumbestand verzichtet. 10.3.6 Privat 3 (Flurstück 22803/2) Das Grundstück ist aktuell bereits zu 90 % bebaut, bzw. durch Parkplätze versiegelt. Der Bebauungsplan dient der Sicherung der Bestandsgebäude. Bauliche Veränderungen sind für diesen Bereich nicht vorgesehen. Daher wird auf die Bilanzierung des Eingriffs für die Schutzgüter Boden und Biotoptypen sowie für den Baumbestand verzichtet. 10.3.7 Volkswohnung GmbH Die Grundstücke im Besitz der Volkswohnung sind aktuell bereits zu etwa 70 % bebaut, bzw. durch Parkplätze versiegelt. Der Bebauungsplan dient der Sicherung der denkmalgeschützten Bestands- gebäude. Bauliche Veränderungen sind für diesen Bereich nicht vorgesehen. Daher wird auf die Bilanzierung des Eingriffs für die Schutzgüter Boden und Biotoptypen sowie für den Baumbestand verzichtet. 10.4 Planinterne Eingriffsminimierung Als planinterne Minimierungsmaßnahmen dienen die Begrünung von Flachdächern, die Überdeckung von Tiefgaragen mit einer durchwurzelbaren Bodenschicht sowie die planinterne Versickerung von Oberflächenwasser vollversiegelter Flächen. Die Beschreibung und Bewertung der Maßnahmen sind den Kapiteln 9.1.6, 9.1.10 und 9.1.18 zu entnehmen. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 92 10.5 Planexterne Kompensation Als planexterne Kompensationsmaßnahmen werden die in Tabelle 26 dargestellten Maßnahmen herangezogen. Sie bewirken eine Aufwertung um insgesamt 1.018.677 Ökopunkten. Die detaillierte Beschreibung und naturschutzfachliche Bewertung der Maßnahmen sind in Kapitel 9.3 dargestellt. Die Entwicklung von Trockenbiotopen im Norden des Naturschutzgebiets wurde dem Eingriff vorgezogen bereits in den Wintermonaten 2018/19 und 2019/20 durchgeführt. Die Dokumentation der Maßnahmenumsetzung liegt der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz, vor. Tabelle 26: Übersicht über planexterne Kompensationsmaßnahmen. Maßnahme Kapitel Aufwertung [ÖP] Boden Biotoptypen Entwicklung von Trockenbiotopen auf dem Alten Flugplatz 9.3.1 8.280 282.097 Rückbau östlicher Längsweg 9.3.2 27.600 55.200 Entwicklung von Trockenbiotopen im FND „Sandgrube Grüner Weg“ 9.3.3 0 72.000 Aufwertung der Stadtbahnböschungen (Nordwest- Stadt) und am NSG-Rand (A1) 9.3.4 0 16.380 Aufwertung der Stadtbahnböschungen (Nordwest- Stadt) und am NSG-Rand (A2) 9.3.4 0 2.340 Aufwertung der Stadtbahnböschungen (Nordwest- Stadt) und am NSG-Rand (B) 9.3.4 0 3.250 Aufwertung der Stadtbahnböschungen (Nordwest- Stadt) und am NSG-Rand (C) 9.3.4 0 9.000 Aufwertung der Stadtbahnböschungen (Nordwest- Stadt) und am NSG-Rand (D) 9.3.4 0 3.630 Entsiegelung eines ehemaligen Parkplatzes auf Flurstück 5775/12 9.3.5 12.000 37.200 Aufwertung der Grünflächen der Rennbuckel-Düne (A) 9.3.6 0 66.300 Aufwertung der Grünflächen der Rennbuckel-Düne (B) 9.3.6 0 22.400 Aufwertung Waldrand entlang Theodor-Heuss-Allee und L 560 9.3.7 0 154.000 Aufwertung Waldrand Oberreuter Hardt – südlich der Kleingartenanlage 9.3.8 0 130.000 Aufwertung Waldbestand zwischen L 604 und Europäischer Schule 9.3.9 0 77.600 Entwicklung von Trockenbiotopen nördlich Kaiserslauterner Straße, Flurstück 12153 9.3.10 0 15.600 Entwicklung von Trockenbiotopen südlich Kaiserslauterner Straße, Flurstück 12165/1 9.3.11 0 23.800 SUMME 47.880 970.797 B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 93 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 10.6 Vermeidungsmaßnahmen für das FFH-Gebiet Die Planung führt potenziell zu erheblichen negativen Auswirkungen auf den Schutzzweck und die Erhaltungsziele des FFH-Gebiets (WAHL & WIEST 2017). Die Wiederherstellung entsprechender Flächen in vergleichbarer Qualität und Größe sowie in unmittelbarem räumlichem Zusammenhang ist erforderlich. Aufgrund ihrer engen funktionalen Verflechtung mit den FFH-Lebensraumtypen des FFH-Gebiets sind die innerhalb des Planungsgebiets gelegenen Biotoptypen Magerrasen bodensaurer Standorte und Sandrasen, insbesondere Silbergras-Rasen, von besonderer Relevanz. Für diese Flächen ist ein vollumfänglicher und vorgezogener Ausgleich erforderlich. Die erforderliche Ausgleichsfläche entspricht der Eingriffsfläche. Nur teilweise und dann auch von etwas nachrangiger Bedeutung für das Schutzgebiet sind Bestände der Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte. Die erforderliche Ausgleichsfläche wird für diesen Biotoptyp daher mit 50 % der Eingriffsfläche veranschlagt. Nach WAHL & WIEST (2017) beläuft sich der Flächenbedarf durch die Inanspruchnahme des unbebauten Bereichs im Süden des Planungsgebiets auf insgesamt 2,38 ha: 11.781 m² Magerrasen, 8.151 m² Sandrasen und 7.697 m² Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte (Berücksichtigung zu 50 %). Im Rahmen der Freiflächenplanung können 1.376 m² Magerrasen und 1.016 m² Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte (Berücksichtigung zu 50 %) in ihrem derzeitigen Zustand erhalten werden. Somit reduziert sich der Flächenbedarf für die vorgezogenen Vermeidungsmaßnahmen außerhalb des Planungsgebiets auf 2,2 ha. Sofern bei einer abschnitts- weisen Bebauung nur ein Teil der FFH-relevanten Biotoptypen in Anspruch genommen wird, muss zum Zeitpunkt des Eingriffs auch nur der entsprechende Flächenanteil der Vermeidungs- maßnahmen wirksam sein. Um erhebliche negative Auswirkungen auf das FFH-Gebiet zu vermeiden, werden im unmittelbaren Umfeld des Schutzgebiets magere Offenlandflächen mit einer Gemengelage aus Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte, Magerrasen bodensaurer Standorte und Sandrasen kalkfreier Standorte entwickelt. In den Wintermonaten 2018/19 und 2019/20 fand bereits die Entwicklung von Trockenbiotopen auf dem Alten Flugplatz auf etwa 1,9 ha statt (Kapitel 9.3.1).Unmittelbar an das Schutzgebiet angrenzend werden Sand- und Magerrasen entwickelt auf den Stadtbahnböschungen und am NSG-Rand, auf Flurstück 5775/12 östlich des NSGs, entlang der Kaiserslauterner Straße auf den Flurstücken 12153 und 12165/1 (Kapitel 9.3.4, 9.3.5, 9.3.10 und 9.3.11) sowie im FND „Sandgrube Grüner Weg“ auf Flurstück 7965 in Neureut zwischen Grünem Weg und Goldregenweg (Kapitel 9.3.3). Nicht zur vorgezogenen Vermeidung für das FFH-Gebiet angerechnet werden können die Maßnahmen Rückbau des östlichen Längswegs (Kapitel 9.3.2), da die Umsetzung erst nach Fertigstellung der öffentlichen Grünfläche im Planungsgebiet mit einer intakten Wegeverbindung entlang des Schutzgebiets möglich ist, sowie die Maßnahme im Süden der Rennbuckel-Düne in der Nordwest-Stadt (Kapitel 9.3.6), da diese nicht im engen räumlichen Kontakt zum Schutzgebiet steht. Durch geeignete Maßnahmen wurden und werden Sand- und Magerrasen in vergleichbarer Qualität zu den Flächen im Planungsgebiet entwickelt. Tabelle 27 gibt einen Überblick. Nicht alle Maßnahmen können vorgezogen stattfinden bzw. liegen im engen räumlichen Kontakt zum Schutzgebiet. Die Fläche an gleichartiger Kompensation außerhalb des Planungsgebiets beläuft sich auf etwa 3,6 ha, wovon 2,9 ha durch vorgezogene Maßnahmen im räumlichen Zusammenhang umsetzbar sind (*). Ein Eintreten von erheblichen negativen Auswirkungen kann durch die vorgezogenen Vermeidungs- maßnahmen verhindert werden. Das Vorhaben ist damit im Hinblick auf die Erhaltungsziele des FFH-Gebiets nicht erheblich. Die Durchführung eines FFH-Ausnahmeverfahrens nach § 34 Abs. 3-5 BNatSchG ist daher nicht erforderlich. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 94 Tabelle 27: Übersicht über die Vermeidungsmaßnahmen für das FFH-Gebiet. Maßnahme Kapitel Fläche [m²] Entwicklung von Trockenbiotopen auf dem Alten Flugplatz * 9.3.1 18.963 Rückbau östlicher Längsweg 9.3.2 2.300 Entwicklung von Trockenbiotopen im FND „Sandgrube Grüner Weg“ * 9.3.3 4.800 Aufwertung der Stadtbahnböschungen (Nordwest-Stadt) und am NSG- Rand (A1) * 9.3.4 780 Aufwertung der Stadtbahnböschungen (Nordwest-Stadt) und am NSG- Rand (A2) * 9.3.4 180 Aufwertung der Stadtbahnböschungen (Nordwest-Stadt) und am NSG- Rand (C) * 9.3.4 975 Aufwertung der Stadtbahnböschungen (Nordwest-Stadt) und am NSG- Rand (D) * 9.3.4 330 Entsiegelung eines ehemaligen Parkplatzes auf Flurstück 5775/12 * 9.3.5 1.800 Aufwertung der Grünflächen der Rennbuckel-Düne (A) 9.3.6 3.900 Entwicklung von Trockenbiotopen nördlich Kaiserslauterner Straße, Flurstück 12153 * 9.3.10 1.200 Entwicklung von Trockenbiotopen südlich Kaiserslauterner Straße, Flurstück 12165/1 * 9.3.11 1.400 SUMME 36.628 * als vorgezogene Maßnahme im engen räumlichen Verbund zum FFH-Gebiet möglich B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 95 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 10.7 Übersicht Eingriffs- / Ausgleichsbilanz Aus den Eingriffsbilanzierungen nach Eigentumsverhältnissen (Kapitel 10.3.1-10.3.7) erfolgt nun eine Gesamtbilanz für das gesamte Planungsgebiet (Tabelle 28). Planinterne Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen (Dachbegrünung, Versickerung anfallenden Regenwassers im Gebiet, Überdeckung von Tiefgaragen mit kulturfähigem Boden) sind in der Eingriffsbewertung bereits berücksichtigt. Es verbleibt ein Defizit von 995.992 Ökopunkten. Diesem Defizit gegenüber steht die Aufwertung um 1.018.677 Ökopunkten durch die in den Kapiteln 9.3 und 10.5 beschriebenen und naturschutz- fachlich bilanzierten planexternen Kompensationsmaßnahmen (siehe auch Tabelle 26 (S. 92)). Tabelle 28: Übersicht der Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung für das Gesamtgebiet Eigentümer Kapitel Schutzgut Boden [ÖP] Schutzgut Biotoptypen [ÖP] Baumbestand [ÖP] Summe Bilanz [ÖP] Duale Hochschule BW 10.3.1 - - - - Privat 1 (Flurstück 24496) 10.3.2 96.826 70.125 - 45.280 121.671 Land Baden-Württemberg 10.3.3 - 307.107 - 838.536 63.360 - 1.082.283 Stadt Karlsruhe 10.3.4 2.282 - 3.422 - 34.240 - 35.380 Privat 2 (Flurstück 22803/19) 10.3.5 - - - - Privat 3 (Flurstück 22803/2) 10.3.6 - - - - Volkswohnung GmbH 10.3.7 - - - - SUMME -207.999 -771.833 -16.160 -995.992 B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 96 11 Planungsalternativen Anhand der Ergebnisse der Mikroklimasimulationen für das Planungsvorhaben empfiehlt BRUSE (2016) eine stärkere Berücksichtigung der Windleitbahnen zur Einleitung von kühlen, lokalen Luftmassen vom Alten Flugplatz in das Planungsgebiet. Durch die geplante Gebäudestellung würde die Frischluftzufuhr von Westen nicht optimal ausgenutzt. Obwohl es Planungsalternativen geben könnte, die das Schutzgut Klima und die Durchlüftungsmöglichkeiten stärker berücksichtigen könnten, wurde im Zuge des Wettbewerbsverfahrens, das verschiedene Planungsalternativen untersucht hat, die vorliegende Planung als Siegerentwurf gewählt, um Planrecht für dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Der Siegerentwurf sieht eine aufgelockerte Blockrandbebauung vor und hat insbesondere durch gut zugeschnittene Baufelder in angemessener urbaner Dichte und mit hohen Freiraumqualitäten im privaten und öffentlichen Bereich überzeugt. Es dient deshalb als Grundlage für die Beurteilung im Umweltbericht. Im Rahmen der Weiterentwicklung der Planung wurde auf dieser Basis die Durchlüftung in West-Ost-Richtung durch Verzicht auf eine doppelte Baumreihe in den Querstraßen verbessert. Die gute Durchgrünung des Plangebiets in Form von begrünten Dächern, Tiefgaragen und Fassaden schafft Möglichkeiten zur nächtlichen Abkühlung. 12 Umweltbaubegleitung, Monitoring Umweltbaubegleitung Die boden-, natur- und artenschutzrechtlichen Maßnahmen werden von einem fachkundigen Büro begleitet und kontrolliert (ökologische Baubegleitung). Dies betrifft insbesondere die Umsetzung artenschutzrechtlicher Maßnahmen, die Gestaltung der öffentlichen Grünfläche sowie die Maßnahmen zur Sicherung des Verbunds trockenwarmer Lebensräume zur Stabilisierung des FFH- und Naturschutzgebiets „Alter Flugplatz Karlsruhe“. Zudem ist die Umsetzung der bodenbezogenen Kompensationsmaßnahmen im Sinne des vorsorgenden Bodenschutzes durch eine bodenkundliche Baubegleitung zu gewährleisten. Das Bodenmanagementkonzept (nachsorgender Bodenschutz) zum Umgang (Umlagerung, Entsorgung etc.) mit dem schadstoffhaltigen Bodenmaterial, sowie zu den sich hieraus ergebenden abfall- und bodenschutzrechtlichen Fragestellungen ist durch einen qualifizierten Sachverständigen zu erarbeiten und zu begleiten (Kapitel 9.1.1 und 9.1.4). Die Abstimmung erfolgt mit der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz. Die getroffenen Maßnahmen sowie das Erlebte und Veranlasste werden dokumentiert und der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz, vorgelegt. Monitoring Für die Auswirkungen auf das angrenzende Schutzgebiet, die Wirksamkeit der umgesetzten arten- schutzrechtlichen Maßnahmen sowie den Erfolg der Kompensationsmaßnahmen zur Entwicklung gehölzarmer, trockenwarmer Biotopstrukturen ist ein ökologisches Monitoring einzurichten. Im Rahmen des Monitorings sind zudem die Auswirkungen durch erhöhten Besucherdruck, insbesondere die Verbreitung von Trampelpfaden sowie von Tritt- und Eutrophierungsschäden an der Vegetation entlang von Wegen und Pfaden im Schutzgebiet zu dokumentieren. Zu eruieren ist außerdem, inwieweit sich bestimmte Indikatorarten für eine Beurteilung von Störeinflüssen durch die Freizeitnutzung eignen (z. B. Feldlerche). Weiterhin zu betrachten ist das Vorkommen sowie die Ausbreitung von invasiven Arten im Planungsgebiet. Inhalte und Methodik des Monitorings sind in Absprache mit der Stadt Karlsruhe noch zu konkretisieren. Die Maßnahme ist außerdem mit dem Regierungspräsidium Karlsruhe im Hinblick auf die Monitoringpflicht nach Art. 11 der FFH-Richtlinie abzustimmen. Soweit das Regierungs- präsidium den Alten Flugplatz in die Erfolgskontrollen von Pflegearbeiten in ausgewählten Naturschutzgebieten einbezieht, ist auch dahingehend eine Koordination sinnvoll. Die Ergebnisse des Monitorings sind der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz Fachbereich Ökologie, jährlich zur Beurteilung vorzulegen. Die sich aus dem Monitoring ergebenden Änderungen sind nach Absprache umzusetzen. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 97 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 13 Zusammenfassung Aufgabenstellung Die STADT KARLSRUHE plant in der Nordstadt die Aufstellung des Bebauungsplans „Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße“ für das Gebiet zwischen dem Alten Flugplatz Karlsruhe und der Erzbergerstraße. Das Planungsgebiet umfasst etwa 27,4 ha. Der Norden des Gebiets umfasst Flächen von ehemaligen US-Versorgungseinrichtungen und ist bereits jetzt überwiegend dicht bebaut und größtenteils versiegelt. Im mittleren Abschnitt wird der Westen derzeit im Wesentlichen von Sportflächen und einem geschotterten Parkplatz eingenommen. Versiegelte Flächen sind hier kaum vorhanden. Im Südwesten liegt eine etwa 3,9 ha große unbebaute Fläche des ehemaligen Flugplatzgeländes. Sie liegt außerhalb des FFH- bzw. Naturschutzgebiets. Hier sind im Laufe der Zeit auf entsiegelten Flächen hochwertige Sand- und Magerrasen entstanden, die in engem räumlichem und ökologischem Kontakt zu den Schutzgebietsflächen liegen. Entlang der Erzbergerstraße finden sich der Gebäudekomplex der Dualen Hochschule sowie südlich anschließend Gebäude der ehemaligen Flughafenverwaltung und Gewerbeflächen (Firma Aircraft Philipp). Planung Für das Planungsgebiet wurde auf Grundlage eines städtebaulichen Wettbewerbs ein Rahmenplan erstellt und weiterentwickelt, auf dessen Basis wiederum ein Bebauungsplan erarbeitet wird. Der Rahmenplan wurde von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e. V (DGNB) mit einer Platinplakette zertifiziert. Er sieht die Entwicklung von Wohnbebauung im Westen sowie von Gewerbe und Gemeinbedarfseinrichtungen im Osten entlang der Erzbergerstraße vor. Nördlich der Dualen Hochschule ist ein Quartiersplatz als Querachse (Ost-West) geplant. Hier sind neben Wohnen auch Dienstleistungen, Nahversorgung und Wohnfolgeeinrichtungen geplant. Die Gebäude der Dualen Hochschule und des NCO-Clubs sowie die denkmalgeschützten ehemaligen Flughafenverwaltungs- und Empfangsgebäude und der Gewerbebetrieb auf Flurstück 22803/19 werden in das Konzept integriert. Die Neubebauung ist überwiegend drei- bis fünfstöckig geplant. An der Erzbergerstraße soll ein Gebäude mit 12 Stockwerken entstehen. Die Grundflächenzahl (GRZ) für bebaubare Grundstücke wird je nach Art der baulichen Nutzung mit 0,6 (Allgemeines Wohngebiet) bis 1,0 (Sondergebiet) angesetzt. Die neuen Gebäude werden zu 70 % bzw. 75 % mit extensiv begrünten Flachdächern ausgestattet. Geplant ist die Schaffung von Wohnraum für etwa 3.000 bis 4.000 Einwohner. Verkehrs- und Infrastrukturflächen sind für 61.500 m² geplant. Der westliche Gebietsrand wird auf etwa 55.000 m² als öffentliche Grünfläche und Pufferzone zu den Schutzgebieten ausgewiesen. Dieser 20 bis 60 m breite Grünstreifen soll vorrangig als Puffer zwischen der Bebauung und den sensiblen und hochwertigen Flächen des Alten Flugplatzes dienen, zudem soll eine Freizeitnutzung mit Wegen, Spiel- und Sitzmöglichkeiten integriert werden. Mit zwei „Fingern“ (Parkfenster) nach Osten, die u.a. der Versickerung des anfallenden Regenwassers dienen, reicht die Grünfläche in den Bebauungszusammenhang hinein. Ein neuer Zugang zum Schutzgebiet zwischen den beiden bestehenden Eingängen ist geplant. Zudem wird der östliche Längsweg aus dem Schutzgebiet heraus in die östlich angrenzende öffentliche Grünfläche verlegt. Auswirkungen der Planung auf die Schutzgüter Die Böden im Planungsgebiet sind bereits größtenteils anthropogen überformt oder versiegelt. Altlasten und Bodenverunreinigungen sind zu erwarten. Durch die geplante Bebauung werden jedoch, insbesondere im Südwesten, Flächen mit wichtiger Funktion als Ausgleichskörper im Wasserkreislauf in Anspruch genommen. Positiv auf das Schutzgut Boden wirken sich die Überplanung großer Flächen mit bereits gestörten Böden, die Entsiegelung von derzeit (teil-) befestigten Flächen, die Verwendung wasserdurchlässiger Beläge, die Versickerung des anfallenden Regenwassers über die belebte Bodenzone, die Begrünung von Flachdächern und die Überdeckung von Tiefgaragen aus. Derzeit wird für das Schutzgut Boden von einem mäßig starken Eingriff ausgegangen, der durch entsprechende Maßnahmen auf ein verträgliches Maß reduziert werden kann. Für den Wasserhaushalt stellt die Neuversiegelung einen erheblichen Eingriff dar, da die nichtversiegelten Flächen derzeit eine hohe Funktion als Ausgleichskörper im Wasserkreislauf, B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 98 insbesondere zur Grundwasserneubildung, besitzen. Durch entsprechende Maßnahmen der dezentralen Regenwasserbewirtschaftung (Versickerung von unbelastetem Regenwasser) kann der Eingriff auf ein unerhebliches Maß reduziert werden. Hinsichtlich des Klimas führt die Planung im gesamten Gebiet zu negativen Veränderungen der Durchlüftungssituation sowie der Abkühlung in den Abend- und Nachtstunden. Die Möglichkeit, kühle, lokale Luftmassen vom Alten Flugplatz in das Planungsgebiet einzuleiten, wird von der Planung wenig genutzt. Aufgelockerte Bebauung und gute Durchgrünung des Plangebiets schaffen Möglichkeiten der nächtlichen Abkühlung. Erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die Luftqualität sind nicht zu erwarten. Durch die Überplanung stark vorgeprägter Flächen, die mehrstöckige Bauweise und die Einrichtung von Tiefgaragen wird der Eingriff in das Schutzgut Fläche auf ein sehr geringes Maß reduziert. Hinsichtlich Biotoptypen, besonderen Pflanzenvorkommen und geschützten Biotoptypen ist der große Verlust an mittel- bis hochwertigen Biotoptypen (Sandrasen, Magerrasen, Ruderal- vegetation), insbesondere im Südwesten des Gebiets, als erheblich zu bewerten. Maßnahmen zur Eingriffsminimierung, wie beispielsweise die naturnahe Gestaltung der öffentlichen Grünfläche und eine extensive Dachbegrünung, können das planerische Defizit für das Schutzgut Biotoptypen nicht vollständig ausgleichen. Umfangreiche planexterne Kompensationsmaßnahmen sind erforderlich. Für die Fauna ist der Eingriff in den Lebensraum von Vögeln (insbesondere Gebäude- und Heckenbrüter), Reptilien, Fledermäusen und Insekten erheblich. Durch artenschutzrechtliche und grünordnerische Maßnahmen kann der Eingriff auf ein vertretbares Maß reduziert werden. Maßnahmen zur Vermeidung und Minimierung sind beispielsweise die Besucherlenkung, Einrichtung einer Hundeauslauffläche, Baumfällung und Gebäudeabriss im Winter mit vorheriger Kontrolle auf Fledermausvorkommen, Erhalt und Neupflanzung von standortgerechten Gehölzen, Minimierung der Lichtimmissionen in die westlich angrenzenden Schutzgebiete, Vermeidung von Beschattung der Eidechsenlebensräume, Abfangen und Umsiedeln der Eidechsen im Eingriffs- bereich, Ersatznistmöglichkeiten für Gebäudebrüter und Neuntöter sowie die naturnahe Gestaltung der öffentlichen Grünfläche. Hinsichtlich des Biotopverbunds hat die Planung unter Berücksichtigung von Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen keine erheblichen ungünstigen Wirkungen. Hinsichtlich Biodiversität ist mit einem Rückgang der Vielfalt innerhalb des Planungsgebiets zu rechnen. Nachteilige Auswirkungen auf die Biodiversität der umliegenden Flächen, die über die betrachteten Effekte auf die Schutzgüter Biotoptypen, Fauna und Biotopverbund hinausgehen, sind nicht zu erwarten. Auf das Landschaftsbild, insbesondere den Landschaftscharakter des verbleibenden Flugplatz- areals, hat die Planung erhebliche ungünstige Auswirkungen. Durch Eingrünungsmaßnahmen des Baugebiets können diese auf ein tolerierbares Maß abgemildert werden. Damit der offene Charakter des Gebiets nicht übermäßig belastet wird und auch um eine für die wertgebenden Biotope des Alten Flugplatzes nachteilige Beschattung zu vermeiden, soll die öffentliche Grünfläche zwischen Bebauung und Flugplatz nicht gehölzbetont gestaltet und viel offene Grünfläche geschaffen werden. Hinsichtlich des Schutzguts Mensch sind keine erheblichen Auswirkungen zu erwarten, sofern Maßnahmen zum Schallschutz (aktiv und passiv) ergriffen werden. Negative Auswirkungen auf die Erholungsfunktion werden durch die Bereitstellung an für die Bevölkerung ansprechenden Freiflächen in der öffentlichen Grünfläche minimiert. Auf Kultur- und sonstige Sachgüter werden keine nachteiligen Auswirkungen erwartet. Eingriffs- / Ausgleichsbilanz Es entsteht ein bilanzielles Defizit von 995.992 Ökopunkten. Planinterne Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen sind darin schon berücksichtigt. Durch dem Eingriff zugeordnete planexterne Kompensationsmaßnahmen wird eine Aufwertung um 1.018.677 Ökopunkten erzielt. B-Plan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße” Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 99 INSTITUT FÜR BOTANIK UND LANDSCHAFTSKUNDE, KARLSRUHE 14 Literatur und Arbeitsgrundlagen ARBEITSGRUPPE BODENKUNDE 2005: Bodenkundliche Kartieranleitung 5. 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STADT KARLSRUHE STADTPLANUNGSAMT 2022: Bebauungsplan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße“, Karlsruhe-Nordstadt. Entwurf. Stand: 5. Juli 2022. Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften, Begründung und Planteile. – Karlsruhe. UM [Ministerium für Umwelt, Naturschutz und Verkehr] 2010: Verordnung über die Anerkennung und Anrechnung vorzeitig durchgeführter Maßnahmen zur Kompensation von Eingriffsfolgen (Ökokonto-Verordnung – ÖKVO). – 34 S.; Stuttgart. UM BW & MUFV RP [Umweltministerium Baden-Württemberg & Ministerium für Umwelt, Forsten und Verbraucherschutz Rheinland-Pfalz] (Hrsg.) 2007: Hydrogeologische Kartierung und Grundwasserbewirtschaftung im Raum Karlsruhe-Speyer. Fortschreibung 1986-2005. Beschreibung der geologischen, hydrogeologischen und hydrologischen Situation. – 90 S., 13 Karten; Stuttgart, Mainz. VOGEL P. & BREUNIG T. 2000: Nutzungs-, Pflege- und Entwicklungskonzept für das Gebiet „Alter Flugplatz“ (Stadt Karlsruhe). – Unveröff. Gutachten im Auftrag der Bezirksstelle für Naturschutz und Landschaftspflege Karlsruhe: 92 S., 2 Karten; Karlsruhe. VOGEL P. & WAHL A. unter Mitarbeit von RENNWALD E. 2015: Umweltbericht zum Bebauungsplan „Nördlich der New-York-Straße (Merkur Akademie)“ Karlsruhe Neureut mit Eingriffs- / Ausgleichsbewertung, FFH-Verträglichkeitsprüfung, Spezielle Artenschutzprüfung. – Unveröff. Gutachten im Auftrag der Merkur Akademie International – 83 S., 1 Karte; Karlsruhe. VOGEL P. unter Mitarbeit von RENNWALD E. 2010: Merkur Akademie International, geplante Erweiterung. FFH-Verträglichkeitsprüfung, Spezielle Artenschutzprüfung, Eingriffs- / Ausgleichsbewertung. – Unveröff. Gutachten des Instituts für Botanik und Landschaftskunde im Auftrag der Merkur Akademie: 38 S., 1 Karte; Karlsruhe. VOGEL P. unter Mitarbeit von RENNWALD E. 2011: Bebauungspläne "New-York-, New-Jersey-, Delaware-Straße und "Flugplatz Ost". FFH-Verträglichkeitsprüfung, Spezielle Artenschutzprüfung, Eingriffs- / Ausgleichsbewertung. – Unveröff. Gutachten des Instituts für Botanik und Landschaftskunde im Auftrag der Stadt Karlsruhe. – 126 S., 2 Karten; Karlsruhe. WAHL A. & WIEST K. 2017: “Zukunft Nord” Karlsruhe. FFH-Verträglichkeitsprüfung für das FFH- Gebiet 6916-341 „Alter Flugplatz Karlsruhe“ und Prüfung der Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem Naturschutzgebiet „Alter Flugplatz Karlsruhe“. Überarbeitung und Ergänzung natur- und umweltschutzrechtlicher Unterlagen als Grundlage für die Erarbeitung eines Bebauungsplans „Zukunft Nord“ – Unveröff. Gutachten des Instituts für Botanik und Landschaftskunde im Auftrag der Stadt Karlsruhe – 44 S.; Karlsruhe. WESTRICH P. 1991: Wildbienen als Bewohner von Totholz. – NZ NRW Seminarberichte H. 10 - Naturschutzzentrum NRW. – 4 S.; Recklinghausen. ZIMMERMANN R. & AMANN E. 1988: Zur Ermittlung und Bewertung des Klimas im Rahmen der Landschafts(rahmen)planung. – 137 S.; Karlsruhe. Planungsgebiet Bestand Biotoptypen 33.80 Zierrasen 35.31 Brennnessel-Bestand 35.36 Staudenknöterich-Bestand 35.62 Ausdauernde Ruderalvegetation trockenwarmer Standorte 35.63 Ruderalvegetation frischer bis feuchter Standorte 35.64 Grasreiche ausdauernde Ruderalvegetation 35.65 Ruderalvegetation mit Arten der Sandrasen 36.45 Sonstiger Magerrasen bodensaurer Standorte 36.60 Sandrasen kalkfreier Standorte 41.22 Feldhecke mittlerer Standorte 42.20 Gebüsch mittlerer Standorte 43.10 Gestrüpp 44.12 Gebüsch aus nicht heimischen Straucharten 44.22 Hecke aus nicht heimischen Straucharten 45.12 Baumreihe 58.10 Sukzessionswald aus Laubbäumen 60.10 Gebäude 60.21 Völlig versiegelte Fläche 60.22 Gepflasterte Fläche 60.23 Schotterfläche 60.50 Kleine Grünfläche 60.60 Garten Legende Umweltbericht zum Bebauungsplan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York- Straße und Lilienthalstraße" Anlage 1: Bestand Biotoptypen Maßstab: 1:3.000 (Din A3) Bearbeitung: Annegret Wahl Stand (Kartierung): Juni 2017 Stand (Bearbeitung): Juni 2021 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe - Umwelt- und Arbeitsschutz Markgrafenstraße 14, 76124 Karlsruhe THOMAS BREUNIG Institut für Botanik und Landschaftskunde Kalliwodastraße 3, 76185 Karlsruhe Planungsgebiet Bestand Boden 1 - Braunerde und Bänderbraunerde (gestört) 2 - Braunerde und Bänderbraunerde (gestört) 3 - Böden mit anthropogenen Überdeckungen 4 - Auffüllungen 5 - Intensiv genutzte Bereiche der Sportplätze 6 - Böden mit wassergebundener Decke 7 - Asphaltierte Flächen 8 - Gebäude Legende Umweltbericht zum Bebauungsplan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York- Straße und Lilienthalstraße" Anlage 2: Bestand Boden Maßstab: 1:3.000 (Din A3) Quelle: GLOMB 2017: Bericht zu den Bodenuntersuchungen Bearbeitung: Annegret Wahl Stand (Bearbeitung): Juni 2021 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe - Umwelt- und Arbeitsschutz Markgrafenstraße 14, 76124 Karlsruhe THOMAS BREUNIG Institut für Botanik und Landschaftskunde Kalliwodastraße 3, 76185 Karlsruhe Planungsgebiet Bestand Bäume Habitatbaum Wertstufe 1 Habitatbaum Wertstufe 2 Habitatbaum Wertstufe 3 Habitatbaum Wertstufe 2 mit Hinweis auf Einschränkungen (Zustand, Vitalität, Standort, Entwicklungsperspektive) Habitatbaum Wertstufe 3 mit Hinweis auf Einschränkungen (Zustand, Vitalität, Standort, Entwicklungsperspektive) 1. Priorität - Erhaltungsgebot im BPlan empfohlen 2. Priorität - Prüfung des Erhaltungsgebots im BPlan Legende Umweltbericht zum Bebauungsplan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York- Straße und Lilienthalstraße" Anlage 3: Bestand Bäume Maßstab: 1:3.000 (Din A3) Bearbeitung: Annegret Wahl Stand (Kartierung): Juni 2019 Stand (Bearbeitung): Juni 2021 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe - Umwelt- und Arbeitsschutz Markgrafenstraße 14, 76124 Karlsruhe THOMAS BREUNIG Institut für Botanik und Landschaftskunde Kalliwodastraße 3, 76185 Karlsruhe Umweltbericht zum Bebauungsplan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße" Anlage 4a: Planexterne Kompensationsflächen Maßstab: 1:3.000 (Din A3) Bearbeitung: Annegret Wahl Stand (Bearbeitung): Juli 2022 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe - Umwelt- und Arbeitsschutz Markgrafenstraße 14, 76124 Karlsruhe THOMAS BREUNIG Institut für Botanik und Landschaftskunde Kalliwodastraße 3, 76185 Karlsruhe Tel: 0721 9379386; E-Mail: info@botanik-plus.de 9.3.1 Entwicklung von Trockenbiotopen auf dem Alten Flugplatz 9.3.3. Entwicklung von Trockenbiotopen im FND „Sandgrube Grüner Weg“ 9.3.2 Rückbau östlicher Längsweg 9.3.6 Aufwertung der Grünflächen der Rennbuckel-Düne Umweltbericht zum Bebauungsplan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße" Anlage 4b: Planexterne Kompensationsflächen Maßstab: 1:3.000 (Din A3) Bearbeitung: Annegret Wahl Stand (Bearbeitung): Juli 2022 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe - Umwelt- und Arbeitsschutz Markgrafenstraße 14, 76124 Karlsruhe THOMAS BREUNIG Institut für Botanik und Landschaftskunde Kalliwodastraße 3, 76185 Karlsruhe Tel: 0721 9379386; E-Mail: info@botanik-plus.de 9.3.4 Aufwertung der Stadtbahn- Böschungen (Nordwest-Stadt) und am NSG-Rand (Maßstab: 1:4.000) 9.3.5 Entsiegelung eines ehemaligen Parkplatzes auf Flurstück 5775/12 Umweltbericht zum Bebauungsplan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße" Anlage 4c: Planexterne Kompensationsflächen Maßstab: 1:7.000 (Din A3) Bearbeitung: Annegret Wahl Stand (Bearbeitung): Juli 2022 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe - Umwelt- und Arbeitsschutz Markgrafenstraße 14, 76124 Karlsruhe THOMAS BREUNIG Institut für Botanik und Landschaftskunde Kalliwodastraße 3, 76185 Karlsruhe Tel: 0721 9379386; E-Mail: info@botanik-plus.de 9.3.7 Aufwertung Waldrand Theodor-Heuss-Allee 9.3.9 Aufwertung Waldbestand zwischen L 604 und Europäischer Schule Umweltbericht zum Bebauungsplan “Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße" Anlage 4d: Planexterne Kompensationsflächen Maßstab: 1:5.000 (Din A3) Bearbeitung: Annegret Wahl Stand (Bearbeitung): Juli 2022 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe - Umwelt- und Arbeitsschutz Markgrafenstraße 14, 76124 Karlsruhe THOMAS BREUNIG Institut für Botanik und Landschaftskunde Kalliwodastraße 3, 76185 Karlsruhe Tel: 0721 9379386; E-Mail: info@botanik-plus.de 9.3.8 Aufwertung Waldrand Oberreuter Hardt – südlich der Kleingartenanlage 9.3.10 Entwicklung von Trockenbiotopen nördlich Kaiserslauterner Straße, Flurstück 12153 9.3.11 Entwicklung von Trockenbiotopen südlich Kaiserslauterner Straße, Flurstück 12165/1 Satzungsausfertigung Festsetzungen_örtliche_Bauvorschriften Begründung Umweltbericht Umweltbericht_Anlage_1_Biotoptypen Umweltbericht_Anlage_2_Boden Umweltbericht_Anlage_3_Baeume Umweltbericht_Anlage_4_Kompensationsflaechen_klein Gesamtinhalt_Verfahrensvermerke.pdf Gesamtinhalt:  Förmlicher Satzungsteil mit Verfahrensvermerken und Ausfertigung  Zusammenfassende Erklärung nach § 10 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB)  Planungsrechtliche Festsetzungen nach BauGB - Planzeichnung* (Planteil 1, Planteil 2A und Planteil 2B) - Textliche Festsetzungen  Örtliche Bauvorschriften nach Landesbauordnung (LBO) - Planzeichnung* (Planteil 1) - Textliche Regelungen  Dem Bebauungsplan beigefügte Anlagen: - Begründung mit Umweltbericht - Hinweise * vereint in einer gemeinsamen Planzeichnung. Verfahrensvermerke / Ausfertigung

Stadt Karlsruhe Gutachterausschuss Immobilienmarktbericht Karlsruhe 2021 Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 2 | Immobilienmarktbericht 2021 Herausgeber: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Beschluss vom 3. Mai 2022 Anschrift: Stadt Karlsruhe Grundstücksbewertungsstelle und Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Karl-Friedrich-Straße 14 – 18 76133 Karlsruhe Kundenservice: Bodenrichtwerte sowie sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten, Immobilienmarktbericht Karlsruhe, Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) von bebauten und unbebauten Grundstücken, Rechten an Grundstücken sowie Wohnungs-/Teileigentum, Auskunft aus der Kaufpreissammlung Telefon: 0721 133-3092 Fax: 0721 133-3093 E-Mail: gga@karlsruhe.de Internet: www.karlsruhe.de/b3/bauen/gutachterausschuss Sprechzeiten: Montag bis Freitag von 8:30 bis 12 Uhr Dienstag und Donnerstag 14 bis 15:30 Uhr Fertigungen des Immobilienmarktberichtes können bei der Geschäftsstelle zu einem Preis von 50,00 Euro (gebunden) und für 40,00 Euro (PDF-Datei) je Exemplar bestellt werden. Bilder: Titelseite © M. Müller-Gmelin | Presse- und Informationsamt Seite 7 (die ersten drei Bilder von oben) © M. Müller-Gmelin | Presse- und Informationsamt Seite 7 (erstes Bild von unten) © R. Fränkle | Presse- und Informationsamt Seite 14 © www.pixabay.de Seite 8, 19 und 93 © Grundstücksbewertungsstelle und Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Seiten 13, 21, 25, 26, 27, 33, 43, 46, 48, 52, 54 und 56 © M. Müller-Gmelin | Presse- und Informationsamt Layout: R. Paul – Grundstücksbewertungsstelle | C. Streeck – Presse- und Informationsamt Seite 7, 16 und 91 | I. Bouché | Liegenschaftsamt Druck: Städtische Rathausdruckerei Papier: 100 Prozent Recyclingpapier Copyright Stadt Karlsruhe Alle Rechte vorbehalten Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 3 Allgemeiner Hinweis: Die Auswertungen zum Immobilienmarktbericht Karlsruhe 2021 basieren auf Kaufverträgen für den Zeitraum Januar bis November 2021, soweit kein anderer Zeitraum genannt ist. Immobilienmarktbericht Karlsruhe 2021 Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 4 | Immobilienmarktbericht 2021 Inhaltsverzeichnis 1. Karlsruhe und die Region ................................................................................................................................. 6 2. Gutachterausschuss ........................................................................................................................................... 8 3. Immobilienmarkt ............................................................................................................................................. 12 3.1 Immobilienmarkt Karlsruhe – Pressebericht der Stadt Karlsruhe ................................................................................ 12 3.2 Immobilienmarkt Karlsruhe – Umsätze ............................................................................................................................. 14 3.3 Übersicht Stadtteile Karlsruhe ........................................................................................................................................... 16 4. Preisniveau und Preisentwicklung ................................................................................................................ 17 4.1 Unbebaute Flächen ............................................................................................................................................................... 18 4.1.1 Bauflächen ................................................................................................................................................................. 18 4.1.1.1 Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke 19 4.1.1.2 Doppel-/Reihenhausgrundstücke 21 4.1.1.3 Mehrfamilienhausgrundstücke 22 4.1.1.4 Grundstücke für Wirtschaftsimmobilien 23 4.1.1.5 Rohbauland/Bauerwartungsland 24 4.1.1.6 Sonstige Bauflächen 24 4.1.2 Flächen der Land- oder Forstwirtschaft ........................................................................................................................ 25 4.1.3 Sonstige Flächen ........................................................................................................................................................ 25 4.2 Bebaute Flächen .................................................................................................................................................................... 26 4.2.1 Ein-/Zweifamilienhäuser .............................................................................................................................................. 27 4.2.2 Doppel-/Reihenhäuser ................................................................................................................................................ 33 4.2.2.1 Doppel-/Reihenendhäuser 33 4.2.2.2 Reihenmittelhäuser 38 4.2.3 Mehrfamilienhäuser.................................................................................................................................................... 43 4.2.4 Wohn-/Geschäftshäuser ............................................................................................................................................. 46 4.2.5 Wirtschaftsimmobilien ................................................................................................................................................ 48 4.2.6 Sonstige bebaute Grundstücke ................................................................................................................................... 51 4.3 Wohnungs- und Teileigentum ............................................................................................................................................ 52 4.3.1 Erstverkäufe von Wohnungseigentum ......................................................................................................................... 54 4.3.2 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum .................................................................................................................... 56 4.3.2.1 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum im Erbbaurecht 60 4.3.3 Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen ..................................................................................................... 61 4.3.4 Teileigentum .............................................................................................................................................................. 61 5. Erforderliche Daten für die Wertermittlung ............................................................................................... 62 5.1 Bodenrichtwerte ................................................................................................................................................................... 62 5.2 Indexreihen ............................................................................................................................................................................ 64 5.2.1 Bodenpreisindexreihen ............................................................................................................................................... 64 5.2.2 Indexreihen für Wohnungseigentum ........................................................................................................................... 66 5.3 Umrechnungskoeffizienten (URK) ..................................................................................................................................... 67 5.3.1 URK – Wertrelevante Geschossflächenzahl .................................................................................................................. 67 5.3.2 URK – Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen ......................................................................................... 68 5.3.3 URK – Berücksichtigung abweichender Lage ............................................................................................................... 68 5.4 Orientierungswerte Gesamtnutzungsdauer .................................................................................................................... 69 5.5 Modell wirtschaftliche Restnutzungsdauer ..................................................................................................................... 70 5.6 Orientierungswerte für die Berücksichtigung des Grades der Nutzbarkeit von Dachgeschossen bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern ...................................................... 72 5.7 Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren ................................................................................................................... 74 5.8 Sachwertfaktoren ................................................................................................................................................................. 78 5.8.1 Sachwertfaktoren für Ein-/Zweifamilienhäuser ............................................................................................................. 79 5.8.2 Sachwertfaktoren für Doppel-/Reihenendhäuser .......................................................................................................... 81 5.8.3 Sachwertfaktoren für Reihenmittelhäuser .................................................................................................................... 83 5.9 Vergleichsfaktoren ............................................................................................................................................................... 85 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 5 5.10 Vergleichswertverfahren für das Erbbaurecht ausgehend von dem finanzmathematischen Wert des Erbbaurechts (§ 49 ImmoWertV 2021) ..................................................................................................................................... 86 6. Weitere Grundstücksmarktinformationen .................................................................................................. 88 6.1 Immobilienmarkt in großen deutschen Städten ............................................................................................................. 88 6.2 Prognosen Immobilienmarkt Karlsruhe ............................................................................................................................ 89 6.3 Mietdaten .............................................................................................................................................................................. 90 6.3.1 Karlsruher Mietspiegel 2021 – Pressebericht der Stadt Karlsruhe 2020 ......................................................................... 90 6.3.2 Mietpreisspektrum Büromieten ................................................................................................................................... 91 6.3.3 Mietpreisrichtwerte Erdgeschossladenmieten Innenstadt ............................................................................................. 93 6.4 Bautätigkeit ........................................................................................................................................................................... 95 7. Steuerliche Grundbesitzbewertung zum Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ..................... 97 7.1 Vergleichsfaktoren für Wohnungs- und Teileigentum .................................................................................................. 98 7.1.1 Weiterverkauf von Wohnungseigentum ...................................................................................................................... 98 7.1.2 Teileigentum .............................................................................................................................................................. 98 7.2 Vergleichsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser .................................................................................................... 99 7.3 Vergleichsfaktoren für Doppel-/Reihenhäuser .............................................................................................................. 100 7.3.1 Doppel-/Reihenendhäuser ......................................................................................................................................... 100 7.3.2 Reihenmittelhäuser ................................................................................................................................................... 101 7.4 Liegenschaftszinssätze für die Bewertung gemäß § 188 Abs. 2 BewG ..................................................................... 102 7.5 Sachwertfaktoren gemäß § 191 Abs. 1 BewG ............................................................................................................... 103 7.6 Umrechnungskoeffizienten zur Ermittlung des Bodenwertes nach § 179 BewG .................................................... 103 Abkürzungsverzeichnis ...................................................................................................................................... 104 Impressum ............................................................................................................................................................ 106 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 6 | Immobilienmarktbericht 2021 1. Karlsruhe und die Region Sanierung Gewerbegebiet Grünwinkel Das Sanierungsgebiet "Gewerbegebiet Grünwinkel" wurde vom Gemeinderat am 21. Juli 2020 förmlich als Sanierungsgebiet im umfassenden Verfahren festgelegt. Damit ist die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a Baugesetzbuch (BauGB) erforderlich. Im Bild ist die Abgrenzung des 60,8 ha großen Sanierungsgebietes dargestellt. Im Herzen Europas in unmittelbarer Nachbarschaft zu den wichtigen Ballungsräumen Rhein-Neckar, Stuttgart, Rhein- Main, Strasbourg (F) und Basel (CH) bietet Karlsruhe ideale Voraussetzungen für Pendler, Unternehmen und Geschäfts- reisende. Für den ausgezeichneten Marktzugang zu den be- deutenden Metropolen sorgen hervorragend ausgebaute Ver- kehrs- und Handelswege. Mehr als 220.000 Menschen arbeiten am Technologiestand- ort Karlsruhe. Innovative und wissensintensive Unternehmen, eine industrielle und handwerkliche Basis, eine Vielfalt an Branchen sowie eine exzellente Hochschul- und Forschungs- landschaft beeinflussen das positive Wirtschaftsklima. In puncto Wohlstand, Arbeitsmarkt und den strukturellen Standortqualitäten erreicht Karlsruhe regelmäßig einen Rang unter den fünf ersten deutschen Städten. Karlsruhe gehört zu den sechs innovativsten Standorten Deutschlands und zählt unter den 52 Städten über 150.000 Einwohnern zu den Top Ten der Smart Cities. Daneben gehört Karlsruhe zu den Top Ten der begehrtesten deutschen Immobilienstandorte mit den besten Wohnanlagen. Karlsruhe ist ein renommierter Wirtschafts- und Wissensstandort, an dem neue Ideen und zukunftsweisende Innovationen gedeihen. Bildung hat hier Tradition: An rund 90 öffentlichen Schulen nahezu aller Schularten, ergänzt durch freie Träger sowie Europäische Schule Karlsruhe, werden tausende junger Menschen jeden Tag ein bisschen klüger. Über 40.000 Studierende absolvieren ihre akademische Ausbildung an den neun Karlsruher Hochschulen. Die exzellente Bildungs- und Forschungskompetenz von Universität und Instituten genießt international hohes Ansehen; allen voran das Karlsruher Institut für Technologie, das als größte deutsche Forschungseinrichtung einen ausgezeichneten Ruf besitzt. Mittendrin in einer der lebendigsten Wirtschafts-, Wissen- schafts- und Forschungsregionen Europas liegt das Karlsru- her Messe- und Kongresszentrum. Die Messe Karlsruhe bie- tet mit vier lichtdurchfluteten Hallen und insgesamt 52.000 Quadratmetern Ausstellungsfläche sowie modernster Prä- sentations- und Kommunikationstechnik ideale Vorausset- zungen für unterschiedliche Veranstaltungen. Wer in Karlsruhe arbeitet, lebt auch gerne hier. Rund 40 Prozent des Stadtgebiets sind Natur- und Landschaftsschutz- gebiete, die zur Naherholung einladen. Lieblingsplätze, ob für sportliche Bewegung oder zum entspannen, findet jeder hier. Viele Karlsruher nutzen den bestens getakteten Nahverkehr oder auch das Fahrrad, um schnell ins Grüne zu gelangen. Karlsruhe profitiert von einem der bestvernetzten Nahverkehrssysteme Europas. Das von Experten als „Karlsruher Modell“ bezeichnete Straßenbahnsystem zeichnet sich durch die zusätzliche Nutzung der Gleisanlagen der Deutschen Bahn aus. Die Stadtbahn verbindet die City mit der gesamten Region in zügigem Takt, vom Elsass, über die Pfalz, vom Kraichgau bis in den Schwarzwald. Quelle: Stadt Karlsruhe | Wirtschaftsförderung | Auszug aus „Von Arbeitsplätzen und Lebensräumen“, 2013 Kennzahlen zu Karlsruhe Wohnberechtigte Bevölkerung in Karlsruhe circa 302.200 Einwohner der Region Karlsruhe | Raum PAMINA circa 1,7 Mio. Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte in Karlsruhe circa 182.100 Flächen in km² davon 173,42  Siedlungsfläche 34 %  Verkehrsfläche 13 %  Gewässer, Landwirtschafts-, Grün- und Waldflächen etc. 53 % Höhenlage über NHN 100 – 323 m Quelle: Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Statistikstelle Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 7 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 8 | Immobilienmarktbericht 2021 2. Gutachterausschuss Dr.-Ing. Michael Mürle in den Ruhestand verabschiedet Dr.-Ing. Michael Mürle ist mit Ablauf des 31. März 2022 aus dem aktiven Dienst ausgeschieden. Herr Mürle wirkte seit September 1990 als Dienstellenleiter der Grundstücksbewertungsstelle und Geschäftsstelle des Gutacherausschusses als Teil des Zentralen juristischen Dienstes bei der Stadt Karlsruhe und seit Dezember 1993 als Vorsitzender des Gutachterausschusses in Karlsruhe. Mit Geschick und Weitsicht, verbunden mit hoher fachlicher Kompetenz sind unter seiner Regie u.a. die automatisierte Kaufpreissammlung, die zonalen Bodenrichtwerte sowie der Immobilienmarktbericht Karlsruhe eingeführt und stetig weiterentwickelt worden. Durch seine Passion für die Transparenz des Immobilienmarktes in Karlsruhe wurde die Erhebung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten ständig verbessert. Seine Lehrtätigkeit am Karlsruher Institut für Technologie nutzte er hier in idealer Weise. Zahlreiche Diplom- und Masterarbeiten, die Dr.-Ing. Mürle betreute, unterstützten die Weiterentwicklung der Wertermittlung in Karlsruhe und sind Zeugnis für die Verbindung von Forschung und Praxis. Der Höhepunkt seines wissenschaftlichen Wirkens mündete in seiner Dissertation mit dem Titel „Aufbau eines Wertermittlungsinformationssystems“. In den Gremien der AG Wert in Baden-Württemberg und der AK Wertermittlung des Deutschen Städtetages waren seine fachliche Expertise und kollegiales Miteinander sehr geschätzt. Sein Ausscheiden wurde hier mit großem Bedauern aufgenommen. Die Stadt Karlsruhe und die Region beriet er kompetent in vielen strategisch wichtigen Wertermittlungsfragen. Als Beispiel sei hier nur die Konversion des ehemaligen Militärflughafens Söllingen genannt, auf dessen Gebiet sich heute der Flughafen Karlsruhe/Baden-Baden befindet. Dr.-Ing. Michael Mürle konnte diese vielfältigen Aufgaben nicht alleine bewältigen, doch mit Beständigkeit und Empathie führte er die Mitarbeitenden der Grundstücksbewertungsstelle und die Kolleginnen und Kollegen des Gutachterausschusses in Karlsruhe zu gemeinsamen Erfolgen. Die Stadt Karlsruhe, der Gutachterausschuss und die Mitarbeitenden können Herrn Dr.-Ing. Michael Mürle für sein hervorragendes Wirken größtes Lob und Dank aussprechen, sein ausgleichendes Wesen und seine Lebensfreude werden wir vermissen. Für den neuen Lebensabschnitt wünschen wir Herrn Mürle alles Gute, Gesundheit und eine Zeit der Ruhe. Wir sind sicher, dass sein reger Geist und sein Tatendrang ihn bald neue Herausforderungen suchen lassen. Zum Schluss ein Zitat von J. W. von Goethe, welches Herr Michael Mürle bei seinem Abschied angeführt hat: „Alles auf der Welt kommt auf einen gescheiten Einfall und auf einen festen Entschluss an.“ Rüdiger Huck Vorsitzender Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbstständige, unabhängige Gutachterausschüsse bei den Gemeinden gebildet. Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern, die in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein sollen. Wesentliche gesetzliche Grundlage hierfür sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die Gutachterausschussverordnung für Baden-Württemberg. Aufgaben des Gutachterausschusses oder seiner Geschäftsstelle sind insbesondere  die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken,  die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung,  die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten (durchschnittliche Lagewerte für den Boden) und  die Ermittlung von sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten: Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 9 1. Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, 2. Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein-/Zweifamilienhäuser, 3. Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, beispielsweise bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und 4. Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor). Der Gutachterausschuss erstattet nach § 193 des Baugesetzbuches Gutachten auf Antrag von Behörden, Eigentümern, ihnen gleichstehenden Berechtigten, Inhabern anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigten sowie Gerichten und den Justizbehörden. Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag (zum Beispiel Kauf, Tausch, Schenkung), durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, von den beurkundenden Stellen dem Gutachterausschuss in Abschrift zu übersenden. Als Kauffall wird in der Regel jeder Eigentumswechsel eines Grundstücks (einer Teilfläche) oder die erstmalige oder die erneute Bestellung eines Erbbaurechts erfasst. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wertet die Unterlagen aus und erteilt Auskünfte über Bodenrichtwerte und – im Rahmen des berechtigten Interesses – aus der Kaufpreissammlung. Hierbei werden Vergleichsfälle, die mit dem vom Antragsteller beschriebenen Bewertungsobjekt möglichst vergleichbar sind, unter Beachtung datenschutzrechtlicher Zulässigkeit mitgeteilt. Damit soll der Immobilienmarkt auch für den einzelnen Bürger transparent gemacht werden. Der Gutachterausschuss kann mündliche oder schriftliche Auskünfte von Sachverständigen und von Personen (zum Beispiel Eigentümern, Verkäufern, Käufern, Mietern) einholen, die Angaben über das Grundstück und über ein Grundstück, das zum Vergleich herangezogen werden soll, machen können. Er kann verlangen, dass Eigentümer und sonstige Inhaber von Rechten an einem Grundstück die zur Führung der Kaufpreis- sammlung und zur Begutachtung notwendigen Unterlagen vorlegen. Der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks haben zu dulden, dass Grundstücke zur Auswertung von Kaufpreisen und zur Vorbereitung von Gutachten betreten werden. Wohnungen dürfen nur mit Zustimmung der Wohnungsinhaber betreten werden. Bodenrichtwerte sowie sonstige Grundstücksmarktdaten können im Einzelfall die sachverständige Wertermittlung nicht ersetzen. Produkte und Dienstleistungen  Bodenrichtwerte sowie sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten  Immobilienmarktbericht Karlsruhe  Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) von bebauten und unbebauten Grundstücken, Rechten an Grundstücken sowie Wohnungs-/Teileigentum  Auskunft aus der Kaufpreissammlung Für die Besetzung des Gutachterausschusses im Einzelfall gilt § 5 Gutachterausschussverordnung: (1) Bei der Erstattung von Gutachten wird der Gutachterausschuss in der Besetzung mit dem Vorsitzenden und mindestens zwei weiteren Gutachtern tätig. Besondere Sachverständige kann der Vorsitzende nach Anhörung des Antragstellers zuziehen. (2) Bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten und bei der Ermittlung der sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten im Sinne des § 193 Absatz 5 BauGB wird der Gutachterausschuss in der Besetzung mit dem Vorsitzenden und mindestens drei weiteren Gutachtern tätig; hierbei muss einer der Gutachter ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde sein. (3) Der Vorsitzende bestimmt die Gutachter, die im Einzelfall tätig werden. Hierbei ist die besondere Sachkunde der Gutachter zu berücksichtigen. Der Gutachterausschuss wird vom Gemeinderat der Stadt Karlsruhe auf die Dauer von vier Jahren bestellt. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 10 | Immobilienmarktbericht 2021 Mitglieder des Gutachterausschusses (für die Zeit vom 20. Dezember 2021 bis 19. Dezember 2025) Vorsitzender Rüdiger Huck | Dipl.-Ing. (FH) Vermessungsingenieur, Leiter der Grundstücksbewertungsstelle und Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei der Stadt Karlsruhe, Sachverständiger für Grundstücks- und Gebäudebewertungen Stellvertreterinnen/Stellvertreter und ehrenamtliche Gutachterinnen/Gutachter Sandra Ital | Dipl.-Ing. Architektin, von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten Wolfgang Karcher | Dipl.-Ing. (FH) Vermessungsingenieur, Sachverständiger für Grundstücks- und Gebäudebewertungen Dr. Gerhard Leute Dipl.-Ing., von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden sowie Mieten und Pachten Eberhard Meier | Dipl.-Fin. Wirt (FH) Sachverständiger (Diplom VWA Freiburg) für Grundstücks- und Gebäudebewertungen Dr.-Ing. Michael Mürle Vermessungsingenieur, Sachverständiger für Grundstücks- und Gebäudebewertungen Ingeborg Riefle | Dipl.-Ing. Stellvertretende Dienststellenleiterin Architektin, MRICS (Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors) Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten, Dipl.-Immobilienökonomin (ADI) Ehrenamtliche Gutachterinnen/Gutachter Michael Doldt | Dipl.-Ing. Architekt, von der Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (nach DIN EN ISO/IEC 17024) Thomas Erben MRICS (Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors) Dipl.-Immobilienökonom (ADI), Dipl.-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten, zertifizierter Immobiliengutachter für finanzwirtschaftliche Zwecke CIS HypZert (F) Sabine Fiedler | Dipl.-Ing. (Architektur) Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten Thomas Gaitzsch | Dipl.-Ing. (FH) Architekt, von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung DIAZert für die Markt- und Beleihungswertermittlung aller Immobilienarten - DIN EN ISO/IEC 17024 Paul Hoffmann | Dipl.-Ing. (FH) Bausachverständiger der Oberfinanzdirektion Karlsruhe, Sachverständiger für Immobilienbewertung (IHK), Fachaufsicht für das Bausachverständigenwesen der Finanzämter in Baden-Württemberg Christine Hug | Dipl.-Ing. Architektin, von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Sabine Kampermann | Dipl.-Ing. (FH) Bauingenieurin, Sachverständige für Grundstücks- und Gebäudebewertungen Prof. Dr. David Lorenz Von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, FRICS (Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors) Andreas Nasedy | Dipl.-Ing. Architekt, von der IHK Wiesbaden öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Arne Uhl | Dipl.-Ing. (FH) Von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Dipl.-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten und für Schäden an Gebäuden sowie für Beleihungswertermittlung Marc-Simon Vetter | Dipl.-Ing. Stellvertretender Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Vermessungsingenieur, Sachverständiger für Grundstücks- und Gebäudebewertungen Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 11 Vertretung der Finanzämter und ehrenamtliche Gutachterinnen/Gutachter zur Ermittlung der Bodenrichtwerte sowie den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten Finanzamt Karlsruhe-Stadt Michael Sawallisch | Dipl.-Ing. (FH) Bauingenieur, Bausachverständiger für Bewertungsfragen Annette van Echelpoel Dipl.-Finanzwirtin Finanzamt Karlsruhe-Durlach Daniela Zimmermann Dipl.-Finanzwirtin Vertretung Anne Vorsatz Angestellte Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 12 | Immobilienmarktbericht 2021 3. Immobilienmarkt 3.1 Immobilienmarkt Karlsruhe – Pressebericht der Stadt Karlsruhe Bei den Preisen zeigt der Trend nach oben Kaufverträge rückläufig Weiterhin keine Umkehr des Trends zu steigenden Preisen ist auf dem örtlichen Immobilienmarkt zu verzeichnen. „Es setzt sich ungebrochen fort, dass die Leute in Karlsruhe Ei- gentum suchen“, bilanziert Rüdiger Huck, Vorsitzender des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstücks- werten und Leiter der Grundstücksbewertungsstelle der Stadt Karlsruhe, als grundlegende Erkenntnis aus dem Im- mobilienmarktbericht 2021, „aber auf Angebotsseite gibt es wenig Bewegung“. Weil der Bericht dieses Mal ausnahmsweise den Zeitraum von Januar bis November abbildet, sind die Zahlen zwar nur bedingt mit dem Vorjahr zu vergleichen, doch die Gesamt- zahl der vom Gutachterausschuss bisher geprüften Kaufver- träge lässt einen Rückgang erwarten. Insgesamt 2.046 Ver- träge standen im Erhebungszeitraum zu Buche, zehn Jahre zuvor waren es noch mehr als 3.000. Gegenläufig zu die- sem Trend entwickelten sich in den letzten Jahren die Wert- umsätze, die im Durchschnitt nach oben gingen. 2021 gab es allerdings auch hier einen Einbruch zu verzeichnen, ins- besondere bei den bebauten Grundstücken. Rüdiger Huck, der in diesem Jahr die Nachfolge des langjährigen Dienst- stellenleiters Dr.-Ing. Michael Mürle angetreten hatte, er- klärt dies mit dem Verkauf einiger größerer Objekte im Vor- jahr, „jetzt hat sich das wieder auf dem Niveau der Jahre 2018 und 2019 eingependelt“. Dessen ungeachtet ist die Gesamtsumme der Wertumsätze mit 1,15 Milliarden Euro immer noch beeindruckend. Beim Blick auf einzelne Teilsegmente fallen fast durchweg deutliche Preissteigerungen auf. Greift man beispielsweise Ein- und Zweifamilienhäuser in mittlerer Lage heraus, kostet ein gebrauchtes Gebäude aus den 1970er Jahren im Schnitt rund 650.000 Euro. Kaum günstiger sind Doppel- und Rei- henhäuser. Der Schnitt für ein typisches Reihenmittelhaus liegt bei 520.000 Euro, wobei die Preise in diesem Segment um rund neun Prozent zugelegt haben. In ähnlichen Dimen- sionen bewegen sich die Preise beim Wohnungseigentum, dem mit 1.254 ausgewerteten Kaufverträgen umfangreichs- ten Segment. Der Weiterverkauf von Eigentumswohnungen hat im Schnitt rund neun Prozent mehr eingebracht als im Vorjahr. Bei einer „Standardwohnung“ aus den Baujahren 1950 bis 1974 und einer mittleren Größe liegt der durch- schnittliche Quadratmeterpreis inzwischen bei rund 3.500 Euro. Kauft man eine neue Wohnung, werden im Schnitt sogar rund 5.200 Euro je Quadratmeter fällig. Wenig Bewe- gung gibt es bei den unbebauten Grundstücken, „wo die Nachfrage bei weitem das Angebot übersteigt und sich dies auf die Preisentwicklung niederschlägt“, so Huck. Während des Erhebungszeitraums wurden ins-gesamt nur 84 Kauf- fälle für Wohnhaus-Grundstücke erfasst, davon konnten 44 näher ausgewertet werden. Bei den Wirtschaftsimmobilien wurde der Verkauf von 25 Grundstücken und 42 Gebäuden registriert. Was den Blick in die Zukunft betrifft, so gebe es hier viele Variablen. Die Auswirkungen der Corona-Pandemie und ak- tuell des Kriegs in der Ukraine mit den daraus resultierenden Steigerungen bei Energiepreisen und Nebenkosten seien nur in Ansätzen prognostizierbar. Eine Blitzumfrage des Deut- schen Städtetags habe ergeben, dass die Mehrheit zunächst weiter steigende Preise erwarte – „und da reihen wir uns in den Trend ein“, schätzt Robert Paul von der Grundstücksbe- wertungsstelle. Dies betreffe aber in erster Linie Wohnge- bäude und -bauflächen, „wo die Steigerungsraten weiterhin bis zu zehn Prozent betragen“, während man bei Büroge- bäuden und Gastronomiebetrieben von gleichbleibenden Preisen ausgehe. Grund dafür sei unter anderem, dass sich einige größere Objekte gerade im Bau und in Planung befin- den und vermarktet werden. „Ein möglicherweise durch den corona-bedingten Trend zum Home-Office verursachter Leerstand ist uns aber noch nicht bekannt“, berichtet Ro- bert Paul. Neben der Erstellung des Immobilienmarktberichts hat die Grundstücksbewertungsstelle in jüngster Zeit noch einen weiteren Arbeitsschwerpunkt mit der Überarbeitung der Bo- denrichtwertszonen. Wie Timo Schorb, Leiter der Geschäfts- stelle des Gutachterausschusses, erläutert, belaufe sich de- ren Zahl bisher auf 778, davon 376 für Wohnzwecke. „Um eine bessere Genauigkeit zu erzielen“, so Schorb, „werden wir jetzt rund 50 weitere Zonen bilden“. Hiermit trage man außerdem der Grundsteuerreform von 2020 Rechnung, in der die Bodenrichtwerte als Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Grundsteuer festgesetzt wurden. Voraus- sichtlich ab Anfang Juli sind die aktualisierten Bodenricht- werte unter www.gutachterausschusse-bw.de/borisbw ab- rufbar. Des Weiteren wurde in den vergangenen Monaten eine Um- frage zu den Erdgeschoss-Ladenmieten in der Innenstadt durchgeführt, deren Ergebnisse nun vorliegen. Demnach seien die Mieten „überwiegend stabil“ geblieben, berichtet Timo Schorb, „aber – je nach Lage – mit ordentlichen Unter- schieden in den Einzelwerten“. Die Preisstabilität resultiere in erster Linie aus den bestehenden langfristigen Verträgen. Auffällig sei außerdem, dass verstärkt Gastronomie die Flä- chen des Einzelhandels fülle und dadurch die Mieten sinken. Was Schorb besonders freut, ist die hohe Beteiligung an der Online-Umfrage von fast zwei Dritteln. Hierfür sei er den Teilnehmenden sehr dankbar, denn „die große Bereitschaft lieferte uns sehr gute Ergebnisse“. Der Immobilienmarktbericht 2021 kann zum Preis von 50 Euro (gebunden) und 40 Euro für die pdf-Version bei der Grundstücksbewertungsstelle bestellt werden. www.karls- ruhe.de/gutachterausschuss. -eck- Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 13 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 14 | Immobilienmarktbericht 2021 3.2 Immobilienmarkt Karlsruhe – Umsätze Zu beachten ist, dass die hier dargestellten Zahlen für das Jahr 2021 nur den Zeitraum Januar bis November 2021 wiedergeben. Anzahl der Kauffälle *Zahl des Jahres 2021 ist vorläufig 377 391 420 369 333 336 321 295 287 276 260 259 2.479 2.457 2.282 2.194 1.592 1.598 1.471 1.361 1.680 1.506 1.515 1.254 738 756 682 624 590 590 585 616 622 586 643 533 3.594 3.604 3.384 3.187 2.515 2.524 2.377 2.272 2.589 2.368 2.418 2.046 0 1.000 2.000 3.000 4.000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021* Unbebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Bebaute Grundstücke Kauffälle insgesamtAu sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 15 Wertumsatz *Zahl des Jahres 2021 ist vorläufig Flächenumsatz *Zahl des Jahres 2021 ist vorläufig 65 82 84 69 103 78 101 82 98 74 107 103 293 332 315 329 261 277 267 278 343 350 374 384 585 477 569 538 388 568 640 571 793 735 940 665 943 891 968 936 752 923 1.008 931 1.234 1.159 1.421 1.152 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021* in M ill io n en E u ro Unbebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Bebaute Grundstücke Kauffälle insgesamt 47 82 47 58 65 41 65 59 45 40 47 39 50 70 60 58 41 46 64 48 55 66 70 43 0 20 40 60 80 100 120 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021* in h a Unbebaute Grundstücke Bebaute GrundstückeAu sd ru ck n ich t a ut or isi er t 16 | Immobilienmarktbericht 2021 3.3 Übersicht Stadtteile Karlsruhe Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 17 4. Preisniveau und Preisentwicklung Datengrundlage für den Immobilienmarktbericht ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für den Bereich des Stadtgebietes Karlsruhe. Berücksichtigt wurden nur Kauffälle, bei denen angenommen werden kann, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind. Eine Beeinflussung durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse kann angenommen werden, wenn Kaufpreise oder andere Daten erheblich von Kaufpreisen und anderen Daten in vergleichbaren Fällen abweichen. Ergänzend zu den Angaben in den Kaufverträgen, müssen für eine Auswertung Angaben wie beispielsweise Baujahr, Wohnfläche, wertrelevante Geschossflächenzahl vorliegen. Folgende Teilmärkte konnten aufgrund einer ausreichenden Anzahl geeigneter Kauffälle detailliert untersucht und Vergleichsfaktoren ermittelt werden:  Ein-/Zweifamilienhäuser  Doppel-/Reihenhäuser  Erstverkäufe von Wohnungseigentum  Weiterverkäufe von Wohnungseigentum Vergleichsfaktoren gemäß § 193 Abs. 5 Ziffer 4 BauGB sollen der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke dienen. Sie werden mit Hilfe statistischer Auswerteverfahren beziehungsweise nach Grundsätzen des Vergleichswertverfahrens ermittelt und als Durchschnittswert in Euro je Quadratmeter Wohnfläche angegeben. Für folgende Teilmärkte konnten unter Berücksichtigung des Datenmaterials durchschnittliche Bodenrichtwertniveaus/ Wohnflächenpreise ermittelt werden:  Unbebaute Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke  Unbebaute Doppel-/Reihenhausgrundstücke  Unbebaute Mehrfamilienhausgrundstücke  Mehrfamilienhäuser Durchschnittliche Bodenrichtwertniveaus/Wohnflächen- preise liefern einen Anhalt für die Wertverhältnisse der jeweiligen Teilmärkte. Zur Verbesserung der Ergebnisse wurden auch Kaufpreise aus den Vorjahren herangezogen. Vergleichbar detaillierte Auswertungen über beispielsweise  Unbebaute Gewerbe- und Geschäftsgrundstücke  Teileigentum  Geschäftshäuser, Bürogebäude  Lager-, Produktionsgebäude sowie sonstige gewerbliche Gebäude sind aufgrund des geringen und sehr inhomogenen Kaufpreismaterials nicht möglich. Lagequalität Der Gutachterausschuss hat in einer Projektarbeit Lageklassen bestimmt. Diese Lagequalitäten wurden vornehmlich zur Ermittlung der Bodenrichtwerte erarbeitet. Hinweis: Für die Einteilung der Lageklassen gehen Sie bitte auf die nachfolgend angegebene Internetseite des Gutachterausschusses in Karlsruhe: www.karlsruhe.de/b3/bauen/gutachterausschuss und dort klicken Sie in die linke Navigationsleiste auf die Rubrik Lagequalität. Dort können Sie die gesamte Karte des Lagewertverfahrens einsehen. Dabei ist die hochwertigste Lage mit der Schlüsselzahl 9 (rot) abgebildet. Die weiteren Lageklassen sind 7 (grün), 5 (blau) und 3 (orange). Nachfolgend ist ein Kartenausschnitt daraus abgebildet: Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 18 | Immobilienmarktbericht 2021 4.1 Unbebaute Flächen Teilmarkt im Überblick Anzahl Wertumsatz Millionen Euro Flächenumsatz ha 4.1.1 Bauflächen 128 101,543 21,105 4.1.2 Flächen der Land-/Forstwirtschaft 75 0,684 12,663 4.1.3 Sonstige Flächen 56 0,711 5,471 Summe 259 102,938 39,239 4.1.1 Bauflächen Die Zuordnung der im Berichtsjahr der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zugegangenen Verträge über unbebaute Grundstü- cke erfolgte unter Berücksichtigung der in § 5 der Immobilienwertermittlungsverordnung verwendeten Begriffsbestimmungen für den Grundstückszustand. Kauffälle Baureifes Land Wohnen Teilmarkt im Überblick Anzahl Wertumsatz Millionen Euro Flächenumsatz ha 4.1.1.1 Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke 59 25,636 3,372 4.1.1.2 Doppel-/Reihenhausgrundstücke 11 5,751 0,479 4.1.1.3 Mehrfamilienhausgrundstücke 14 14,963 3,162 4.1.1.4 Wirtschaftsimmobiliengrundstücke 25 47,913 11,692 4.1.1.5 Rohbau-/Bauerwartungsland 17 7,037 1,923 4.1.1.6 Sonstige Bauflächen 2 0,243 0,477 Summe 128 101,543 21,105 Bei den einzelnen Teilmärkten Ein-/Zweifamilien-, Doppel-/ Reihen- und Mehrfamilienhausgrundstücke kennzeichnen die dargestellten Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle (siehe Merkmale), das Marktverhalten im Berichtszeitraum. Die dargestellten Preise sind nicht zur Wertermittlung geeignet, da sie sich auf Grundstücke mit unterschiedlichen Zustandsmerkmalen beziehen. Sie stellen lediglich die Gruppe marktgängiger Immobilien dar, die dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen sind. Sie geben einen Überblick der Spannen der gezahlten Preise. Zur Wertermittlung dienen insbesondere Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren, Bodenrichtwerte sowie sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten (Kapitel 5). 127 123 188 118 92 100 94 66 96 88 59 22 50 27 22 24 11 5 11 11 15 12 11 26 24 16 26 19 24 21 43 16 12 11 14 0 50 100 150 200 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke Doppel-/Reihenhausgrundstücke Mehrfamilienhausgrundstücke 71 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 19 4.1.1.1 Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke 800 Euro/m² wurden durchschnittlich für ein Grundstück in mittlerer Lage bezahlt Im Jahr 2021 wurden Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke in mittlerer Lage bei durchschnittlicher Grundstücksfläche von 730 m² für rund 580.000 Euro veräußert. Beim individuellen Wohnungsbau (Ein-/Zweifamilien-, Doppel-/Reihenhäuser) besteht keine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (wertrelevante Geschossflächenzahl – WGFZ –, siehe dazu Kapitel 5.3.1). Deshalb sind die dargestellten Kaufpreise nicht auf eine bestimmte WGFZ bezogen. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 38 Begründung von Erbbaurechten, Folgeverträge 1 Verkauf von Erbbaugrundstücken 8 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 12 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 25,636 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 3,372 ha 59 Ausgewertete Kauffälle 32 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage Preis/Fläche [Euro/m² ebf] Mittel und Spanne 800 380 – 1.100 920 500 – 1.720 Preis [Euro] 225.000 – 1.150.000 160.000 – 1.390.000 Anzahl – 19 13 – Fläche [m²] 220 – 1.260 240 – 1.320 Die dargestellten Merkmale sind normiert; alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 20 | Immobilienmarktbericht 2021 Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Merkmal Kaufpreise/Fläche [Euro/m² ebf] Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 32 849 379 1.715 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 255 0,301 Erläuterungen Kaufpreis/Fläche Die Quadratmeterpreise (Preis/Fläche) sind normiert. Mittelwert Das arithmetische Mittel, häufig auch nur Mittelwert genannt, ist das gebräuchlichste Maß für die Angabe des Ergebnisses einer Stichprobe von Vergleichspreisen. Empirische Standardabweichung Einzelwert Die empirische Standardabweichung ist ein Maß für die Streubreite der einzelnen Kaufpreise um deren Mittelwert. Wählt man für das zweiseitige Intervall ausgehend vom Mittelwert jeweils die Standard- abweichung, so liegen darin nach der Normalverteilung rund 68 % der Kaufpreise. Dies gilt auch dann, wenn Normalverteilung auf Grundlage der Stichprobe vorliegt. Empirischer Variationskoeffizient Als empirischer Variationskoeffizient wird die relative empirische Standardabweichung bezeichnet, das heißt der Quotient aus der empirischen Standardabweichung und dem Mittelwert. Durchschnittliches Bodenrichtwertniveau zum Stichtag 31. Dezember 2020, auf 01.07.2021 fortgeschrieben * Grundstückstyp Mäßige Lage [Euro/m² ebf] Mittlere Lage [Euro/m² ebf] Gute Lage [Euro/m² ebf] Sehr gute Lage [Euro/m² ebf] Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke 470 440 – 500 610 390 – 720 730 610 – 900 980 880 – 1.090 * mit Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhausgrundstücke“ 1 1 4 4 2 7 5 4 3 1 0 5 10 250 € 450 € 650 € 850 € 1.050 € 1.250 € 1.450 € 1.650 € 1.850 € absolute Häufigkeiten der Preise/Flächen Kl as se nm it te [E ur o/ m ² e bf ] Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 21 4.1.1.2 Doppel-/Reihenhausgrundstücke Weiterhin wenige Grundstücke auf dem Markt Mit 11 Verkäufen liegt der Markt für Doppel-/Reihenhaus- grundstücke wie im Vorjahr auf einem niedrigen Niveau. Beim individuellen Wohnungsbau (Ein-/Zweifamilienhäuser, Doppel-/Reihenhäuser) besteht keine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (WGFZ). Deshalb sind die dargestellten Kaufpreise nicht auf eine bestimmte WGFZ bezogen. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 8 Begründung von Erbbaurechten, Folgeverträge 0 Verkauf von Erbbaugrundstücken 1 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 2 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 5,751 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 0,479 ha 11 Ausgewertete Kauffälle 8 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage Preis/Fläche [Euro/m² ebf] Mittel und Spanne 700 560 – 960 * Preis [Euro] 200.000 – 1.125.000 * Anzahl – 4 4 – Fläche [m²] 360 – 1.170 * Die dargestellten Merkmale sind normiert; alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Durchschnittliches Bodenrichtwertniveau zum Stichtag 31. Dezember 2020, auf 01.07.2021 fortgeschrieben * Grundstückstyp Mäßige Lage [Euro/m² ebf] Mittlere Lage [Euro/m² ebf] Gute Lage [Euro/m² ebf] Sehr gute Lage [Euro/m² ebf] Reihenhausgrundstück – 640 560 – 730 720 610 – 790 – * mit Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhausgrundstücke“ Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 22 | Immobilienmarktbericht 2021 4.1.1.3 Mehrfamilienhausgrundstücke Handel von Mehrfamiliengrundstücken etwa auf Vorjahresniveau Die Anzahl der verkauften Grundstücke (14) ist gegenüber dem Vorjahr (11) leicht erhöht. Da eine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (WGFZ) besteht, sind die dargestellten durchschnittlichen Bodenrichtwerte auf eine WGFZ von 1,5 bezogen. Hierzu wurden die für Karlsruhe ermittelten WGFZ-Umrechnungs- koeffizienten verwendet. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 9 Begründung von Erbbaurechten, Folgeverträge 2 Verkauf von Erbbaugrundstücken 1 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen, Grundstücksanteile der Wohnungserbbaurechte) 2 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 14,963 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 3,162 ha 14 Ausgewertete Kauffälle 4 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage Preis/Fläche [Euro/m² ebf] Mittel und Spanne * * Preis [Euro] * * Anzahl 1 3 – – Fläche [m²] * * Die dargestellten Merkmale sind normiert; alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Durchschnittliches Bodenrichtwertniveau zum Stichtag 31. Dezember 2020, auf 01.07.2021 fortgeschrieben * Grundstückstyp Mäßige Lage [Euro/m² ebf] Mittlere Lage [Euro/m² ebf] Gute Lage [Euro/m² ebf] Sehr gute Lage [Euro/m² ebf] Mehrfamilienhausgrundstück WGFZ 1,5 (Ø aller Bodenrichtwertzonen) 680 620 – 780 890 690 – 1.720 950 590 – 1.050 1.080 1.020 – 1.120 * mit Indexreihe „Baureifes Land Mehrfamilienhausgrundstücke“ Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 23 4.1.1.4 Grundstücke für Wirtschaftsimmobilien Im folgenden Abschnitt erfolgte eine Anpassung der Gliederung des Unterkapitels anhand des 2. Ergebnis- berichtes (www.zia-deutschland.de) „Strukturierung des sachlichen Teilmarktes wirtschaftlich genutzter Immobilien für die Zwecke der Marktbeobachtung und Wert- ermittlung“. So wurden unter anderem die ehemaligen Gewerbegrundstücke in Grundstücke für Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien integriert. Die Kategorien der Wirtschaftsimmobilien werden in der nächsten Tabelle unter „Ausgewertete Kauffälle aufgeführt. Aufgrund der Anzahl der ausgewerteten Kauffälle werden hier nur Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien dargestellt. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 15 Begründung von Erbbaurechten, Folgeverträge 6 Verkauf von Erbbaugrundstücken 3 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 1 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 47,913 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 11,692 ha 25 Von 15 verkauften Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Auswertung zugeordnet in geeigneten Kategorien 9 verkaufte Grundstücke für Handelsimmobilien 2 verkaufte Grundstücke für Büroimmobilien 3 verkaufte Grundstücke für Beherbergungs- und Gastronomieimmobilien – verkaufte Grundstücke für Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien 2 verkaufte Grundstücke für Gesundheits- und Sozialimmobilien – verkaufte Grundstücke für Freizeit-, Kultur- und Bildungseinrichtungen – verkaufte Grundstücke für technische Infrastruktur und öffentliche Sicherheit – verkaufte Grundstücke für andere Wirtschaftsimmobilien 2 Durchschnittliches Bodenrichtwertniveau zum Stichtag 31. Dezember 2020, auf 01.07.2021 fortgeschrieben * Grundstückstyp Alle Lagen [Euro/m² ebf] Grundstücke für Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien WGFZ 1,7 (Ø aller Bodenrichtwertzonen) 200 70 – 380 * mit Indexreihe „Baureifes Land Grundstücke für Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien“ Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 24 | Immobilienmarktbericht 2021 4.1.1.5 Rohbauland/Bauerwartungsland Hierbei handelt es sich sowohl um geplante Wohnbauflächen und um geplante Flächen für Wirtschaftsimmobilien. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 16 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 1 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 7,037 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 1,923 ha 17 Ausgewertete Kauffälle 10 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Preis/Fläche [Euro/m² ebf] Mittel und Spanne 240 60 – 450 Preis [Euro] 30.600 – 440.000 Anzahl 10 Fläche [m²] 510 – 1.290 Die dargestellten Merkmale sind nicht normiert; alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich 4.1.1.6 Sonstige Bauflächen Sonstige Bauflächen sind unter anderem Flächen für Wochenendhäuser und Gebiete mit Betrieben für Land- und Forstwirtschaft. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 2 Begründung von Erbbaurechten, Folgeverträge 0 Verkauf von Erbbaugrundstücken 0 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 0 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 0,243 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 0,477 ha 2 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 25 4.1.2 Flächen der Land- oder Forstwirtschaft Preise leicht gestiegen Der durchschnittliche Kaufpreis im Jahr 2021 lag bei rund 4,50 Euro/m². Im Vergleich zum Vorjahr lag dieser noch bei 4,10 Euro/m². Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind. In diesen Kauffällen sind keine begünstigten Grundstücke (zum Beispiel Ortsnähe, besondere Lage) der Land- und Forstwirtschaft enthalten. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 72 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 3 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 0,684 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 12,663 ha 75 Ausgewertete Kauffälle 60 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal alle Lagen Preis/Fläche [Euro/m²] Mit- tel und Spanne 4,50 1,30 – 10,60 Preis [Euro] 700 – 32.000 Anzahl 60 Fläche [m²] 160 – 7.560 4.1.3 Sonstige Flächen Sonstige Flächen sind unter anderem Flächen für private Grünfläche, Kleingartenfläche und Freizeitgartenfläche. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 43 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 13 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 0,711 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 5,471 ha 56 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 26 | Immobilienmarktbericht 2021 4.2 Bebaute Flächen Teilmarkt im Überblick Anzahl Wertumsatz Millionen Euro Flächenumsatz ha 4.2.1 Ein-/Zweifamilienhäuser 194 144,174 11,456 4.2.2 Doppel-/Reihenhäuser 137 82,78 3,381 4.2.3 Mehrfamilienhäuser (ab drei Wohnungen) 125 173,898 7,563 4.2.4 Wohn-/Geschäftshäuser 35 62,037 1,650 4.2.5 Wirtschaftsimmobilien 42 202,552 18,460 4.2.6 Sonstige bebaute Grundstücke 0 0 0 Summe 533 665,441 42,510 Die Kaufpreise im Kapitel 4.2 enthalten den Gebäude- und den Bodenwertanteil. In den Baujahresklassen sind auch Objekte älterer Ursprungsbaujahre enthalten, deren Merkmale aufgrund von Instandsetzungen und Modernisierungen der jeweiligen Baujahresklasse entsprechen. Kauffälle von bebauten Grundstücken (Wohnen) *Zahl des Jahres 2021 ist vorläufig 365 348 316 316 309 295 239 271 261 265 268 194 190 200 170 136 104 101 160 122 119 104 137 137 63 76 70 56 72 85 103 116 131 126 136 125 0 100 200 300 400 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021* Ein-/Zweifamilienhäuser Doppel-/Reihenhäuser MehrfamilienhäuserAu sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 27 4.2.1 Ein-/Zweifamilienhäuser Ein gebrauchtes Ein-/Zweifamilienhaus kostet rund 650.000 Euro Als Basis dienten hierfür die Vergleichsfaktoren für Ein- /Zweifamilienhäuser mit einem indexiertem Bodenrichtwert 650 €/m², einer Wohnfläche 170 m², modifiziertem Baujahr 1975 und einer Grundstücksfläche 550 m². Preisentwicklung zum Vorjahr Erst- und Weiterverkäufe  Legende  um ± 0 % |  um + 5 % |  um - 5 % |  um + 10 % |  um - 10 % | * = Keine Preisentwicklung darstellbar Bei den Ein-/Zweifamilienhäusern handelt es sich überwiegend um freistehende Gebäude. Soweit Doppelhaushälften, Reihenend- und Reihenmittelhäuser dem typisierten Erscheinungsbild von Ein-/ Zweifamilienhäusern entsprechen, wurden sie in diesem Kapitel berücksichtigt. Bei Gebäuden können Modernisierungen zu einer längeren wirtschaftlichen (modifizierten) Restnutzungsdauer beziehungsweise einem modifizierten Baujahr führen. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 156 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 38 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 144,174 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 11,456 ha 194 Ausgewertete Kauffälle 70 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 28 | Immobilienmarktbericht 2021 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage Baujahre bis 1949 norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] Grundstücksfläche [m²] – 3.080 2.270 – 4.170 240.000 – 765.000 6 110 – 240 210 – 1.100 * * * 1 * * * * * 1 * * Baujahre 1950 – 1974 norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] Grundstücksfläche [m²] – 4.180 3.100 – 6.030 390.000 – 995.000 15 110 – 240 230 – 1.250 4.600 3.430 – 7.440 515.000 – 2.270.000 12 80 – 390 340 – 1.280 * * * 2 * * Baujahre 1975 – 1989 norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] Grundstücksfläche [m²] – * * * 3 * * 4.590 3.680 – 5.280 545.000 – 1.090.000 5 110 – 210 540 – 800 * * * 2 * * Baujahre 1990 – 2004 norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] Grundstücksfläche [m²] – * * * 1 * * * * * 2 * * – Baujahre ab 2005 norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] Grundstücksfläche [m²] – 4.790 3.200 – 5.680 665.000 – 1.190.000 4 150 – 260 340 – 560 6.300 3.750 – 9.260 675.000 – 2.500.000 16 120 – 270 190 – 1.250 – Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 29 | Immobilienmarktbericht 2021 Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle (Erst- und Weiterverkauf) ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Merkmal Kaufpreis [Euro] Anzahl der Kauffälle Median Minimum Maximum 70 758.750 240.000 2.500.000 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 426.695 0,472 Erläuterungen Kaufpreis Bei den Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale nicht berücksichtigt. Median Der Median, häufig auch mittlerer Wert oder Zentralwert genannt, ist der Wert von einer der Größe nach sortierten Auflistung von Zahlenwerten der an der mittleren Stelle steht. Mittelwert Mittelwert 904.603 Euro Das arithmetische Mittel, häufig auch nur Mittelwert genannt, ist das gebräuchlichste Maß für die Angabe des Ergebnisses einer Stichprobe von Vergleichspreisen. Empirische Standardabweichung Einzelwert Die empirische Standardabweichung ist ein Maß für die Streubreite der einzelnen Kaufpreise um deren Mittelwert. Wählt man für das zweiseitige Intervall ausgehend vom Mittelwert jeweils die Standard- abweichung, so liegen darin nach der Normalverteilung rund 68 % der Kaufpreise. Dies gilt auch dann, wenn Normalverteilung auf Grundlage der Stichprobe vorliegt. Empirischer Variationskoeffizient Als empirischer Variationskoeffizient wird die relative empirische Standardabweichung bezeichnet, das heißt der Quotient aus der empirischen Standardabweichung und dem Mittelwert. 1 2 5 5 14 11 6 3 5 5 3 4 2 1 1 1 1 0 5 10 15 50.000 € 250.000 € 450.000 € 650.000 € 850.000 € 1.050.000 € 1.250.000 € 1.450.000 € 1.650.000 € 1.850.000 € 2.050.000 € 2.250.000 € 2.450.000 € absolute Häufigkeiten der Kaufpreise Kl as se nm it te [E ur o] Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 30 | Immobilienmarktbericht 2021 Vergleichsfaktoren für Ein-/Zweifamilienhäuser Die Vergleichsfaktoren wurden aus Kaufpreisen (Januar bis Dezember 2021) von typischen Ein-/Zweifamilienhäusern als wahrscheinlichste Schätzwerte mittels multipler Regressionsanalyse ermittelt. Bei Ein-/Zweifamilienhäusern werden neben dem Bodenrichtwert als Lagewert und der Wohnfläche die Auswirkungen von Baujahr und Grundstücksfläche auf den Wohnflächenpreis dargestellt. Darüber hinaus werden Angaben zur Gebäudekonstruktion, Unterkellerung und vorhandenen Garagen gemacht. Der Gebäudestandard orientiert sich an den Standardstufen der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010). Anwendungshinweise Die ermittelten Vergleichsfaktoren sind im Sinne der §§ 13 und 15 der ImmoWertV 2010 geeignet. Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Den Vergleichsfaktoren liegen Kauffälle der letzten beiden Jahre zugrunde. Die angegebenen Vergleichsfaktoren beziehen sich auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind im Anschluss an eine gegebenenfalls noch erforderliche Marktanpassung zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes anzubringen. Bei einem Vergleich mit den Faktoren des Vorjahres ist zu beobachten, dass der Bodenwert einer allgemeinen Preisentwicklung unterliegt. In Einzelfällen können die anzusetzenden Vergleichsfaktoren nach oben und unten variieren. So ist für die Beurteilung eines untypischen Objektes, etwa eines Grundstücks mit großer Fläche und eines Gebäudes mit kleiner Wohnfläche, das vorgestellte Berechnungsmodell nur eingeschränkt geeignet. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so wird von der Anwendung der Vergleichsfaktoren abgeraten. Der Bodenwertansatz erfolgt üblicherweise mit dem Bodenrichtwert ohne Bebauungsabschlag. Für zu zonierende Grundstücke können die Vergleichsfaktoren keine Anwendung finden. In einzelnen Fällen, wo sich ein abweichender Bodenwert als marktüblich erweist, ist vom ermittelten Bodenwert auszugehen. Zwischenwerte können interpoliert werden. Der Gebäudestandard der Standardstufe 3 entspricht hierbei einem Neubaustandard der Baujahre 1995 bis 2004 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Die Standardstufe 2 betrifft üblicherweise Gebäude der Baujahre 1980 bis 1994 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Bei Gebäuden können Modernisierungen zu einer längeren wirtschaftlichen (modifizierten) Restnutzungsdauer beziehungsweise einem modifizierten Baujahr führen. Der indexierte Bodenrichtwert ist auf die Jahresmitte mit Hilfe der Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/ Reihenhausgrundstücke“ fortgeschrieben. Alle Wohnflächenpreise in der Tabelle beziehen sich typischerweise auf ein Ein-/Zweifamilienhaus mit folgenden Eigenschaften modifiziertes Baujahr 1980 Standardstufe 2 bis 3 Grundstücksfläche [m²] 500 Gebäudekonstruktion massiv Anzahl der Vollgeschosse ein- bis zweigeschossig Unterkellerung vollständig Stellung freistehend Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 31 Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche [m²] indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 600 700 800 900 120 4.280 4.510 4.750 4.990 130 4.190 4.420 4.660 4.890 140 4.090 4.330 4.560 4.800 150 4.000 4.230 4.470 4.710 160 3.910 4.140 4.380 4.610 170 3.810 4.050 4.280 4.520 180 3.720 3.960 4.190 4.430 190 3.630 3.860 4.100 4.330 200 3.530 3.770 4.010 4.240 210 3.440 3.680 3.910 4.150 220 3.350 3.580 3.820 4.050 230 3.250 3.490 3.730 3.960 240 3.160 3.400 3.630 3.870 250 3.070 3.300 3.540 3.780 Ab- und Zuschläge bei Abweichungen folgender Merkmale modifiziertes Baujahr 1960 1970 1980 1990 2000 2010 – Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -740 -370 0 380 750 1.120 – Grundstücksfläche [m²] 300 400 500 600 700 800 900 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -310 -150 0 160 320 470 630 Qualitätsparameter Merkmal Vergleichsfaktor Wohnflächenpreis [Euro/m²] Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 50 4.190 2.780 6.090 Multiples Bestimmtheitsmaß Vertrauensbereich (2-seitig) Erwartungsbereich (2-seitig) 0,63 ±(150 bis 520) ± 1.090 Erläuterungen Multiples Bestimmtheitsmaß Das multiple Bestimmtheitsmaß ist ein Parameter, wie gut die Variation des Vergleichsfaktors durch die Regressionsgleichung erklärt wird. Es nimmt Werte zwischen 0 und 1 an. Im Falle von 1 wird die Variation des Vergleichsfaktors vollständig abgebaut, das heißt zwischen dem Vergleichsfaktor und den Einflussgrößen (indexierter Bodenrichtwert, Wohnfläche, modifiziertes Baujahr, Grundstücksfläche) besteht eine streng funktionale Abhängigkeit. Bei einem Wert von 0 hängt der Vergleichsfaktor nicht von den Einflussgrößen ab. Im Allgemeinen sollten Werte von zumindest 0,4 erzielt werden. Vertrauensbereich Ausgehend vom ermittelten Schätzwert für den Vergleichsfaktor lässt sich ein zweiseitiger Konfidenzbereich (Vertrauensbereich) angeben, in dem der wahre Vergleichsfaktor mit einer Wahrscheinlichkeit von 90 % liegt. Der Vertrauensbereich ist somit eine geeignete Aussage zur Qualitätsbeurteilung der ermittelten Schätzwerte. Erwartungsbereich Ausgehend von der Differenz zwischen einem Einzelwert und dem Schätzwert für den Vergleichsfaktor kann ein zweiseitiges Konfidenzband (Erwartungsbereich) ermittelt werden. Der Erwartungsbereich gibt folglich an, in welchem Bereich um den geschätzten Vergleichsfaktor Einzelwerte mit der Wahrscheinlichkeit 90 % prognostiziert beziehungsweise erwartet werden können. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 32 | Immobilienmarktbericht 2021 Kennzahlen der ausgewerteten Stichprobe (Umfang der Stichprobe 50 Kauffälle) Merkmal Minimum Maximum Mittelwert indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 530 990 660 Wohnfläche [m²] 114 270 176 modifiziertes Baujahr 1959 2017 1986 Standardstufe 2,3 4,0 2,6 Grundstücksfläche [m²] 207 1.113 548 Gebäudekonstruktion (überwiegend) massiv Anzahl der Vollgeschosse ein- bis dreigeschossig Unterkellerung (überwiegend) vollständig Stellung (überwiegend) freistehend Anzahl der Wohnungen 1 (überwiegend) bis 2 Anzahl der Garagen 1 (überwiegend) bis 3 Aus einem Vergleich der Tabellenwerte vorheriger oder nachfolgender Immobilienmarktberichte kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Anwendungsbeispiel Ein-/Zweifamilienhaus Tabellenwerte Vorläufiger Vergleichswert indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 650 Wohnfläche [m²] 170 3.930 Euro/m² modifiziertes Baujahr 1975 - 185 Euro/m² Standardstufe 2 bis 3 Grundstücksfläche [m²] 550 + 80 Euro/m² Gebäudekonstruktion massiv Anzahl der Vollgeschosse 1 Unterkellerung vollständig Stellung freistehend Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Berechnung vorläufiger Vergleichswert 170 m² x 3.825 Euro/m² = 650.250 Euro Für die Ermittlung des vorläufigen Vergleichswertes steht der unter Berücksichtigung der fünf Merkmale (indexierter Bodenrichtwert, Wohnfläche, modifiziertes Baujahr, Standardstufe und Grundstücksfläche) abgeleitete Vergleichsfaktor im Vordergrund. Geringere Bedeutung kommt den einzelnen Werteinflüssen selbst zu. Zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes ist gegebenenfalls noch eine erforderliche Marktanpassung vorzunehmen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind zu berücksichtigen. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 33 4.2.2 Doppel-/Reihenhäuser Ein gebrauchtes Reihenmittelhaus kostet rund 520.000 Euro Als Basis dienten hierfür die Vergleichsfaktoren für Reihenmittelhäuser mit einem indexiertem Bodenrichtwert 625 €/m², einer Wohnfläche 120 m², modifiziertem Baujahr 1988 und einer Grundstücksfläche 210 m². Preisentwicklung zum Vorjahr Erst- und Weiterverkäufe  Legende  um ± 0 % |  um + 5 % |  um - 5 % |  um + 10 % |  um - 10 % | * = Keine Preisentwicklung darstellbar Soweit Doppelhaushälften, Reihenend- und Reihenmittelhäuser dem typisierten Erscheinungsbild von Ein-/ Zweifamilienhäusern entsprechen, wurden sie im Kapitel 4.2.1 berücksichtigt. Bei Gebäuden können Modernisierungen zu einer längeren wirtschaftlichen (modifizierten) Restnutzungsdauer beziehungsweise einem modifizierten Baujahr führen. 4.2.2.1 Doppel-/Reihenendhäuser Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 56 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 10 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 43,588 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 1,861 ha 66 Ausgewertete Kauffälle 47 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne * 4.970 2.950 – 6.820 5.420 3.430 – 6.880 Preis [Euro] * 455.000 – 910.000 360.000 – 990.000 Anzahl 1 31 15 – Wohnfläche [m²] * 110 – 180 90 – 150 Baujahr Mittel und Spanne * 2011 1956 – 2023 2002 1950 – 2023 Grundstücksfläche [m²] * 150 – 570 110 – 480 Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 34 | Immobilienmarktbericht 2021 Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle (Erst- und Weiterverkauf) ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Merkmal Kaufpreis [Euro] Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 47 707.367 360.000 990.000 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 141.520 0,200 Erläuterungen Kaufpreis Bei den Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale nicht berücksichtigt. Mittelwert Das arithmetische Mittel, häufig auch nur Mittelwert genannt, ist das gebräuchlichste Maß für die Angabe des Ergebnisses einer Stichprobe von Vergleichspreisen. Empirische Standardabweichung Einzelwert Die empirische Standardabweichung ist ein Maß für die Streubreite der einzelnen Kaufpreise um deren Mittelwert. Wählt man für das zweiseitige Intervall ausgehend vom Mittelwert jeweils die Standard- abweichung, so liegen darin nach der Normalverteilung rund 68 % der Kaufpreise. Dies gilt auch dann, wenn Normalverteilung auf Grundlage der Stichprobe vorliegt. Empirischer Variationskoeffizient Als empirischer Variationskoeffizient wird die relative empirische Standardabweichung bezeichnet, das heißt der Quotient aus der empirischen Standardabweichung und dem Mittelwert. 1 1 4 4 5 6 8 5 6 5 1 1 0 5 10 375.000 € 425.000 € 475.000 € 525.000 € 575.000 € 625.000 € 675.000 € 725.000 € 775.000 € 825.000 € 875.000 € 925.000 € 975.000 € 1.025.000 € absolute Häufigkeiten der Kaufpreise Kl as se nm it te [E ur o] Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 35 Vergleichsfaktoren für Doppel-/Reihenendhäuser Die Vergleichsfaktoren wurden aus Kaufpreisen (Januar bis Dezember 2021) von typischen Doppel-/Reihenendhäusern als wahrscheinlichste Schätzwerte mittels multipler Regressionsanalyse ermittelt. Bei Doppel-/Reihenhäusern werden neben dem Bodenrichtwert als Lagewert und der Wohnfläche die Auswirkungen von Baujahr und Grundstücksfläche auf den Wohnflächenpreis dargestellt. Darüber hinaus werden Angaben zur Gebäudekonstruktion, Unterkellerung und vorhandenen Garagen gemacht. Der Gebäudestandard orientiert sich an den Standardstufen der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010). Anwendungshinweise Der Gutachterausschuss hat diese Vergleichsfaktoren mit der Modellbildung (Aufteilung von Doppel-/ Reihenhäusern) ermittelt. Die ermittelten Vergleichsfaktoren sind im Sinne der §§ 13 und 15 der ImmoWertV 2010 geeignet. Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Den Vergleichsfaktoren liegen Kauffälle der letzten beiden Jahre zugrunde. Die angegebenen Vergleichsfaktoren beziehen sich auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind im Anschluss an eine gegebenenfalls noch erforderliche Marktanpassung zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes anzubringen. In Einzelfällen können die anzusetzenden Vergleichsfaktoren nach oben und unten variieren. Für die Beurteilung eines untypischen Objekts, zum Beispiel eines Gebäudes jüngeren Baujahrs mit kleiner Wohnfläche, ist das vorgestellte Berechnungsmodell nur eingeschränkt geeignet. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so wird von der Anwendung der Vergleichsfaktoren abgeraten. Der Bodenwertansatz erfolgt üblicherweise mit dem Bodenrichtwert ohne Bebauungsabschlag. Für zu zonierende Grundstücke können die Vergleichsfaktoren keine Anwendung finden. In einzelnen Fällen, wo sich ein abweichender Bodenwert als marktüblich erweist, ist vom ermittelten Bodenwert auszugehen. Zwischenwerte können interpoliert werden. Der Gebäudestandard der Standardstufe 3 entspricht hierbei einem Neubaustandard der Baujahre 1995 bis 2004 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Die Standardstufe 2 betrifft üblicherweise Gebäude der Baujahre 1980 bis 1994 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Bei Gebäuden können Modernisierungen zu einer längeren wirtschaftlichen (modifizierten) Restnutzungsdauer beziehungsweise einem modifizierten Baujahr führen. Der indexierte Bodenrichtwert ist auf die Jahresmitte mit Hilfe der Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/ Reihenhausgrundstücke“ fortgeschrieben. Für Doppel-/Reihenendhäuser im Wohnungseigentum, können die Werte ebenfalls herangezogen werden. Alle Wohnflächenpreise in der Tabelle beziehen sich typischerweise auf ein Doppel-/Reihenendhaus mit folgenden Eigenschaften modifiziertes Baujahr 1990 Standardstufe 2 bis 3 Grundstücksfläche [m²] 300 Gebäudekonstruktion massiv Unterkellerung vollständig Stellung Doppel-/Reihenendhäuser Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 36 | Immobilienmarktbericht 2021 Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche [m²] indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 500 650 750 90 5.390 5.570 5.690 100 5.170 5.350 5.470 110 4.940 5.120 5.240 120 4.720 4.900 5.020 130 4.490 4.670 4.790 140 4.270 4.450 4.570 150 4.040 4.220 4.340 160 3.820 4.000 4.120 170 3.600 3.775 3.890 180 3.370 3.550 3.670 Ab- und Zuschläge bei Abweichungen folgender Merkmale modifiziertes Baujahr – 1970 1980 1990 2000 2010 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] – -1.020 -510 0 510 1.020 Grundstücksfläche [m²] – 200 250 300 350 400 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] – -250 -130 0 120 250 Qualitätsparameter Merkmal Vergleichsfaktor Wohnflächenpreis [Euro/m²] Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 31 4.420 2.750 5.590 Multiples Bestimmtheitsmaß Vertrauensbereich (2-seitig) Erwartungsbereich (2-seitig) 0,68 ±(160 bis 450) ± 890 Erläuterungen Multiples Bestimmtheitsmaß Das multiple Bestimmtheitsmaß ist ein Parameter, wie gut die Variation des Vergleichsfaktors durch die Regressionsgleichung erklärt wird. Es nimmt Werte zwischen 0 und 1 an. Im Falle von 1 wird die Variation des Vergleichsfaktors vollständig abgebaut, das heißt zwischen dem Vergleichsfaktor und den Einflussgrößen (indexierter Bodenrichtwert, Wohnfläche, modifiziertes Baujahr, Grundstücksfläche) besteht eine streng funktionale Abhängigkeit. Bei einem Wert von 0 hängt der Vergleichsfaktor nicht von den Einflussgrößen ab. Im Allgemeinen sollten Werte von zumindest 0,4 erzielt werden. Vertrauensbereich Ausgehend vom ermittelten Schätzwert für den Vergleichsfaktor lässt sich ein zweiseitiger Konfidenzbereich (Vertrauensbereich) angeben, in dem der wahre Vergleichsfaktor mit einer Wahrscheinlichkeit von 90 % liegt. Der Vertrauensbereich ist somit eine geeignete Aussage zur Qualitätsbeurteilung der ermittelten Schätzwerte. Erwartungsbereich Ausgehend von der Differenz zwischen einem Einzelwert und dem Schätzwert für den Vergleichsfaktor kann ein zweiseitiges Konfidenzband (Erwartungsbereich) ermittelt werden. Der Erwartungsbereich gibt folglich an, in welchem Bereich um den geschätzten Vergleichsfaktor Einzelwerte mit der Wahrscheinlichkeit 90 % prognostiziert beziehungsweise erwartet werden können. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 37 Kennzahlen der ausgewerteten Stichprobe (Umfang der Stichprobe 31 Kauffälle) Merkmal Minimum Maximum Mittelwert indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 500 770 615 Wohnfläche [m²] 91 178 138 modifiziertes Baujahr 1973 2010 1988 Standardstufe 2,3 3,7 2,7 Grundstücksfläche [m²] 183 546 316 Gebäudekonstruktion massiv Unterkellerung vollständig Stellung Doppel-/Reihenendhäuser Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 (überwiegend) bis 2 Aus einem Vergleich der Tabellenwerte vorheriger oder nachfolgender Immobili- enmarktberichte kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Anwendungsbeispiel Reihenendhaus Tabellenwerte Vorläufiger Vergleichswert indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 610 Wohnfläche [m²] 150 4.160 Euro/m² modifiziertes Baujahr 2007 + 867 Euro/m² Standardstufe 2 bis 3 Grundstücksfläche [m²] 280 - 52 Euro/m² Gebäudekonstruktion massiv Unterkellerung vollständig Stellung Endhaus Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Berechnung vorläufiger Vergleichswert 150 m² x 4.975 Euro/m² = 746.250 Euro Für die Ermittlung des vorläufigen Vergleichswertes steht der unter Berücksichtigung der fünf Merkmale (indexierter Bodenrichtwert, Wohnfläche, modifiziertes Baujahr, Standardstufe und Grundstücksfläche) abgeleitete Vergleichsfaktor im Vordergrund. Geringere Bedeutung kommt den einzelnen Werteinflüssen selbst zu. Zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes ist gegebenenfalls noch eine erforderliche Marktanpassung vorzunehmen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind zu berücksichtigen. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 38 | Immobilienmarktbericht 2021 4.2.2.2 Reihenmittelhäuser Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 52 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 19 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 39,192 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 1,520 ha 71 Ausgewertete Kauffälle 45 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne 4.350 2.870 – 5.330 5.220 3.490 – 7.190 Preis [Euro] 405.000 – 830.000 305.000 – 945.000 Anzahl – 17 28 – Wohnfläche [m²] 105 – 200 90 – 190 Baujahr Mittel und Spanne 2003 1968 – 2023 1996 1954 – 2023 Grundstücksfläche [m²] 170 – 320 140 – 360 Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 39 Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle (Erst- und Weiterverkauf) ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Merkmal Kaufpreis [Euro] Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 52 614.339 305.000 943.500 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 128.396 0,209 Erläuterungen Kaufpreis Bei den Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale nicht berücksichtigt. Mittelwert Das arithmetische Mittel, häufig auch nur Mittelwert genannt, ist das gebräuchlichste Maß für die Angabe des Ergebnisses einer Stichprobe von Vergleichspreisen. Empirische Standardabweichung Einzelwert Die empirische Standardabweichung ist ein Maß für die Streubreite der einzelnen Kaufpreise um deren Mittelwert. Wählt man für das zweiseitige Intervall ausgehend vom Mittelwert jeweils die Standard- abweichung, so liegen darin nach der Normalverteilung rund 68 % der Kaufpreise. Dies gilt auch dann, wenn Normalverteilung auf Grundlage der Stichprobe vorliegt. Empirischer Variationskoeffizient Als empirischer Variationskoeffizient wird die relative empirische Standardabweichung bezeichnet, das heißt der Quotient aus der empirischen Standardabweichung und dem Mittelwert. 1 1 4 4 4 11 9 6 6 1 3 1 1 0 5 10 15 275.000 € 325.000 € 375.000 € 425.000 € 475.000 € 525.000 € 575.000 € 625.000 € 675.000 € 725.000 € 775.000 € 825.000 € 875.000 € 925.000 € 975.000 € absolute Häufigkeiten der Kaufpreise Kl as se nm it te [E ur o] Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 40 | Immobilienmarktbericht 2021 Vergleichsfaktoren für Reihenmittelhäuser Die Vergleichsfaktoren wurden aus Kaufpreisen (Januar bis Dezember 2021) von typischen Reihenmittelhäusern als wahrscheinlichste Schätzwerte mittels multipler Regressionsanalyse ermittelt. Bei Doppel-/Reihenhäusern werden neben dem Bodenrichtwert als Lagewert und der Wohnfläche die Auswirkungen von Baujahr und Grundstücksfläche auf den Wohnflächenpreis dargestellt. Darüber hinaus werden Angaben zur Gebäudekonstruktion, Unterkellerung und vorhandenen Garagen gemacht. Der Gebäudestandard orientiert sich an den Standardstufen der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010). Anwendungshinweise Der Gutachterausschuss hat diese Vergleichsfaktoren erstmalig mit der neuen Modellbildung (Aufteilung von Doppel-/ Reihenhäusern) ermittelt. Die ermittelten Vergleichsfaktoren sind im Sinne der §§ 13 und 15 der ImmoWertV 2010 geeignet. Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Den Vergleichsfaktoren liegen Kauffälle der letzten beiden Jahre zugrunde. Die angegebenen Vergleichsfaktoren beziehen sich auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind im Anschluss an eine gegebenenfalls noch erforderliche Marktanpassung zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes anzubringen. In Einzelfällen können die anzusetzenden Vergleichsfaktoren nach oben und unten variieren. Für die Beurteilung eines untypischen Objekts, zum Beispiel eines Gebäudes jüngeren Baujahrs mit kleiner Wohnfläche, ist das vorgestellte Berechnungsmodell nur eingeschränkt geeignet. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so wird von der Anwendung der Vergleichsfaktoren abgeraten. Der Bodenwertansatz erfolgt üblicherweise mit dem Bodenrichtwert ohne Bebauungsabschlag. Für zu zonierende Grundstücke können die Vergleichsfaktoren keine Anwendung finden. In einzelnen Fällen, wo sich ein abweichender Bodenwert als marktüblich erweist, ist vom ermittelten Bodenwert auszugehen. Zwischenwerte können interpoliert werden. Der Gebäudestandard der Standardstufe 3 entspricht hierbei einem Neubaustandard der Baujahre 1995 bis 2004 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Die Standardstufe 2 betrifft üblicherweise Gebäude der Baujahre 1980 bis 1994 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Bei Gebäuden können Modernisierungen zu einer längeren wirtschaftlichen (modifizierten) Restnutzungsdauer beziehungsweise einem modifizierten Baujahr führen. Der indexierte Bodenrichtwert ist auf die Jahresmitte mit Hilfe der Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/ Reihenhausgrundstücke“ fortgeschrieben. Für Reihenmittelhäuser im Wohnungseigentum, können die Werte ebenfalls herangezogen werden. Alle Wohnflächenpreise in der Tabelle beziehen sich typischerweise auf ein Reihenmittelhaus mit folgenden Eigenschaften modifiziertes Baujahr 1990 Standardstufe 2 bis 3 Grundstücksfläche [m²] 200 Gebäudekonstruktion massiv Unterkellerung vollständig Stellung Reihenmittelhäuser Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 41 Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche [m²] indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 550 600 650 700 90 4.450 4.760 5.060 5.360 100 4.270 4.570 4.870 5.170 110 4.080 4.380 4.690 4.990 120 3.900 4.200 4.500 4.800 130 3.710 4.010 4.310 4.620 140 3.520 3.830 4.130 4.430 150 3.340 3.640 3.940 4.240 160 3.150 3.450 3.760 4.060 170 2.960 3.270 3.570 3.870 Ab- und Zuschläge bei Abweichungen folgender Merkmale modifiziertes Baujahr – 1970 1980 1990 2000 2010 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] – -590 -290 0 300 600 Grundstücksfläche [m²] – – 150 200 250 300 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] – – -260 0 270 530 Qualitätsparameter Merkmal Vergleichsfaktor Wohnflächenpreis [Euro/m²] Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 56 4.180 2.750 6.130 Multiples Bestimmtheitsmaß Vertrauensbereich (2-seitig) Erwartungsbereich (2-seitig) 0,68 ±(110 bis 440) ± 870 Erläuterungen Multiples Bestimmtheitsmaß Das multiple Bestimmtheitsmaß ist ein Parameter, wie gut die Variation des Vergleichsfaktors durch die Regressionsgleichung erklärt wird. Es nimmt Werte zwischen 0 und 1 an. Im Falle von 1 wird die Variation des Vergleichsfaktors vollständig abgebaut, das heißt zwischen dem Vergleichsfaktor und den Einflussgrößen (indexierter Bodenrichtwert, Wohnfläche, modifiziertes Baujahr, Grundstücksfläche) besteht eine streng funktionale Abhängigkeit. Bei einem Wert von 0 hängt der Vergleichsfaktor nicht von den Einflussgrößen ab. Im Allgemeinen sollten Werte von zumindest 0,4 erzielt werden. Vertrauensbereich Ausgehend vom ermittelten Schätzwert für den Vergleichsfaktor lässt sich ein zweiseitiger Konfidenzbereich (Vertrauensbereich) angeben, in dem der wahre Vergleichsfaktor mit einer Wahrscheinlichkeit von 90 % liegt. Der Vertrauensbereich ist somit eine geeignete Aussage zur Qualitätsbeurteilung der ermittelten Schätzwerte. Erwartungsbereich Ausgehend von der Differenz zwischen einem Einzelwert und dem Schätzwert für den Vergleichsfaktor kann ein zweiseitiges Konfidenzband (Erwartungsbereich) ermittelt werden. Der Erwartungsbereich gibt folglich an, in welchem Bereich um den geschätzten Vergleichsfaktor Einzelwerte mit der Wahrscheinlichkeit 90 % prognostiziert beziehungsweise erwartet werden können. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 42 | Immobilienmarktbericht 2021 Kennzahlen der ausgewerteten Stichprobe (Umfang der Stichprobe 56 Kauffälle) Merkmal Minimum Maximum Mittelwert indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 520 770 625 Wohnfläche [m²] 84 197 130 modifiziertes Baujahr 1963 2016 1987 Standardstufe 2,1 3,6 2,8 Grundstücksfläche [m²] 138 356 221 Gebäudekonstruktion massiv Unterkellerung vollständig Stellung Reihenmittelhäuser Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 (überwiegend) bis 2 Aus einem Vergleich der Tabellenwerte vorheriger oder nachfolgender Immobili- enmarktberichte kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Anwendungsbeispiel Reihenmittelhaus Tabellenwerte Vorläufiger Vergleichswert indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 625 Wohnfläche [m²] 120 4.350 Euro/m² modifiziertes Baujahr 1988 - 58 Euro/m² Standardstufe 2 bis 3 Grundstücksfläche [m²] 210 + 54 Euro/m² Gebäudekonstruktion massiv Unterkellerung vollständig Stellung Mittelhaus Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Berechnung vorläufiger Vergleichswert 120 m² x 4.346 Euro/m² = 521.520 Euro Für die Ermittlung des vorläufigen Vergleichswertes steht der unter Berücksichtigung der fünf Merkmale (indexierter Bodenrichtwert, Wohnfläche, modifiziertes Baujahr, Standardstufe und Grundstücksfläche) abgeleitete Vergleichsfaktor im Vordergrund. Geringere Bedeutung kommt den einzelnen Werteinflüssen selbst zu. Zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes ist gegebenenfalls noch eine erforderliche Marktanpassung vorzunehmen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind zu berücksichtigen. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 43 4.2.3 Mehrfamilienhäuser Seit Immobilienmarktbericht 2020 geänderte Darstellung der Merkmale Zur besseren Markttransparenz wurde der Teilmarkt Mehrfamilienhäuser bei den Merkmalen der ausgewerteten Kauffälle in zwei Bereiche unterteilt. Es wird nun zwischen Mehrfamilienhäusern mit drei Wohnungen und ab vier Wohnungen unterschieden. Preisentwicklung zum Vorjahr Erst- und Weiterverkäufe  Legende  um ± 0 % |  um + 5 % |  um - 5 % |  um + 10 % |  um - 10 % |  um + 20 % | * = Keine Preisentwicklung dar- stellbar Beim Teilmarkt handelt es sich um Mehrfamilienhäuser ab drei Wohnungen mit gegebenenfalls einem gewerblichen Mietertragsanteil kleiner 20 Prozent. Die angegebenen Wohnflächenpreise beziehen sich auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 95 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 30 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 173,898 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 7,563 ha 125 Ausgewertete Kauffälle mit drei Wohnungen 20 Ausgewertete Kauffälle ab vier Wohnungen 39 ∑ Ausgewertete Kauffälle 59 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 44 | Immobilienmarktbericht 2021 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle mit drei Wohnungen Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage norm. Preis/ (Wfl+Nfl) [Euro/m²] Mittel und Spanne * 3.390 2.380 – 4.110 3.340 2.620 – 3.790 Preis [Euro] * 440.000 – 1.200.000 530.000 – 745.000 Anzahl 1 14 5 - Wohnfläche [m²] * 160 – 370 170 – 240 Baujahr Mittel und Spanne * 1953 1909 – 1970 1952 1936 – 1963 Wohnungen * 3 3 Grundstücksfläche [m²] * 180 – 940 300 – 550 Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Die Verteilung der Kaufpreise / (Wohn- und Nutzfläche) der ausgewerteten Kauffälle mit drei Wohnungen ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Merkmal Normierter Kaufpreis/(Wohn- und Nutzfläche) [Euro/m²] Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 20 3.407 2.378 4.108 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 520 0,153 Erläuterungen Normierter Kaufpreis Bei normierten Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigt. Mittelwert Das arithmetische Mittel, häufig auch nur Mittelwert genannt, ist das gebräuchlichste Maß für die Angabe des Ergebnisses einer Stichprobe von Vergleichspreisen. Empirische Standardabweichung Einzelwert Die empirische Standardabweichung ist ein Maß für die Streubreite der einzelnen Kaufpreise um deren Mittelwert. Wählt man für das zweiseitige Intervall ausgehend vom Mittelwert jeweils die Standard- abweichung, so liegen darin nach der Normalverteilung rund 68 % der Kaufpreise. Dies gilt auch dann, wenn Normalverteilung auf Grundlage der Stichprobe vorliegt. Empirischer Variationskoeffizient Als empirischer Variationskoeffizient wird die relative empirische Standardabweichung bezeichnet, das heißt der Quotient aus der empirischen Standardabweichung und dem Mittelwert. 1 1 2 3 1 3 2 4 1 0 2 4 2.200 € 2.400 € 2.600 € 2.800 € 3.000 € 3.200 € 3.400 € 3.600 € 3.800 € 4.000 € 4.200 € 4.400 € absolute Häufigkeiten der Kaufpreise/(Wohn- und Nutzfläche) Kl as se nm it te [E ur o/ m ²] Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 45 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle ab vier Wohnungen Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage norm. Preis/ (Wfl+Nfl) [Euro/m²] Mittel und Spanne 3.060 1.170 – 4.900 2.780 1.490 – 3.8500 * Preis [Euro] 435.000 – 23.200.000 700.000 – 2.370.000 * Anzahl - 27 11 1 Wohnfläche [m²] 370 – 4.850 420 – 980 * Baujahr Mittel und Spanne 1951 1891 – 2021 1934 1887 – 1979 * Wohnungen 4 – 60 4 – 11 * Grundstücksfläche [m²] 140 – 4.670 190 – 1.070 * Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Die Verteilung der Kaufpreise / (Wohn- und Nutzfläche) der ausgewerteten Kauffälle ab vier Wohnungen ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Merkmal Normierter Kaufpreis/(Wohn- und Nutzfläche) [Euro/m²] Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 39 2.980 1.174 4.895 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 825 0,277 Erläuterungen Normierter Kaufpreis Bei normierten Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigt. Mittelwert Das arithmetische Mittel, häufig auch nur Mittelwert genannt, ist das gebräuchlichste Maß für die Angabe des Ergebnisses einer Stichprobe von Vergleichspreisen. Empirische Standardabweichung Einzelwert Die empirische Standardabweichung ist ein Maß für die Streubreite der einzelnen Kaufpreise um deren Mittelwert. Wählt man für das zweiseitige Intervall ausgehend vom Mittelwert jeweils die Standard- abweichung, so liegen darin nach der Normalverteilung rund 68 % der Kaufpreise. Dies gilt auch dann, wenn Normalverteilung auf Grundlage der Stichprobe vorliegt. Empirischer Variationskoeffizient Als empirischer Variationskoeffizient wird die relative empirische Standardabweichung bezeichnet, das heißt der Quotient aus der empirischen Standardabweichung und dem Mittelwert. 1 1 1 1 4 4 1 7 2 5 3 6 2 1 0 2 4 6 8 1.000 € 1.400 € 1.800 € 2.200 € 2.600 € 3.000 € 3.400 € 3.800 € 4.200 € 4.600 € 5.000 € absolute Häufigkeiten der Kaufpreise/(Wohn- und Nutzfläche) Kl as se nm it te [E ur o/ m ²] Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 46 | Immobilienmarktbericht 2021 4.2.4 Wohn-/Geschäftshäuser Preisniveau leicht gestiegen Der Teilmarkt Wohn-/Geschäftshäuser, mit einem gewerblichen Mietertragsanteil von 20 bis 50 Prozent, weist mit 2.870 Euro/m² (Wfl+Nfl) einen leicht erhöhten durchschnittlichen Kaufpreis gegenüber dem Vorjahr mit 2.750 Euro/m² auf. Bei Wohn-und Geschäftsgebäuden handelt es sich um gemischt genutzte Gebäude mit einem gewerblichen Mietertragsanteil von 20 bis 50 Prozent. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 27 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 8 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 62,037 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 1,650 ha 35 Ausgewertete Kauffälle 13 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal norm. Preis/ (Nfl+Wfl) [Euro/m²] Mittel und Spanne 2.870 1.660 – 4.420 Preis [Euro] 210.000 – 3.580.000 Anzahl 13 Wohn-/Nutzfläche [m²] 120 – 1.780 Grundstücksfläche [m²] 180 –1.210 Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 47 Die Verteilung der Kaufpreise / (Wohn- und Nutzfläche) der ausgewerteten Kauffälle ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Merkmal Normierter Kaufpreis/(Wohn- und Nutzfläche) [Euro/m²] für Wohn- und Geschäftsgebäude Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 13 2.869 1.662 4.417 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 913 0,318 Erläuterungen Normierter Kaufpreis Bei normierten Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigt. Mittelwert Das arithmetische Mittel, häufig auch nur Mittelwert genannt, ist das gebräuchlichste Maß für die Angabe des Ergebnisses einer Stichprobe von Vergleichspreisen. Empirische Standardabweichung Einzelwert Die empirische Standardabweichung ist ein Maß für die Streubreite der einzelnen Kaufpreise um deren Mittelwert. Wählt man für das zweiseitige Intervall ausgehend vom Mittelwert jeweils die Standard- abweichung, so liegen darin nach der Normalverteilung rund 68 % der Kaufpreise. Dies gilt auch dann, wenn Normalverteilung auf Grundlage der Stichprobe vorliegt. Empirischer Variationskoeffizient Als empirischer Variationskoeffizient wird die relative empirische Standardabweichung bezeichnet, das heißt der Quotient aus der empirischen Standardabweichung und dem Mittelwert. 3 1 4 2 1 2 0 1 2 3 4 5 1.250 € 1.750 € 2.250 € 2.750 € 3.250 € 3.750 € 4.250 € 4.750 € absolute Häufigkeiten der Kaufpreise/(Wohn- und Nutzfläche) Kl as se nm it te [E ur o/ m ²] Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 48 | Immobilienmarktbericht 2021 4.2.5 Wirtschaftsimmobilien Im folgenden Abschnitt erfolgte eine Anpassung der Gliederung des Unterkapitels (alt: Wohn- und Geschäfts- /Büro-/Verwaltungs-/Dienstleistungs-/Geschäftsgebäude und Verbrauchermärkte und alt: Gewerbeobjekte) in Anlehnung an den zweiten Ergebnisbericht (www.zia-deutschland.de) „Strukturierung des sachlichen Teilmarktes wirtschaftlich genutzter Immobilien für die Zwecke der Marktbeobachtung und Wertermittlung“. Abweichend zur Unterscheidung wird nicht die gewerbliche Nutzfläche sondern der gewerbliche Mietertragsanteil (> 50 Prozent) herangezogen. Die Kategorien der Wirtschaftsimmobilien werden in der nächsten Tabelle unter „Ausgewertete Kauffälle“ aufgeführt. Aufgrund der Anzahl der ausgewerteten Kauffälle können im Weiteren detailliert nur Büro-; Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien auf Seite 49 und 50 dargestellt werden. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 35 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 7 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 202,552 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 18,460 ha 42 Von 35 verkauften Wirtschaftsimmobilien im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Auswertung zugeordnet in geeignete Kategorien 20 verkaufte Grundstücke für Handelsimmobilien 2 verkaufte Grundstücke für Büroimmobilien 6 verkaufte Grundstücke für Beherbergungs- und Gastronomieimmobilien 1 verkaufte Grundstücke für Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien 9 verkaufte Grundstücke für Gesundheits- und Sozialimmobilien 1 verkaufte Grundstücke für Freizeit-, Kultur- und Bildungseinrichtungen – verkaufte Grundstücke für technische Infrastruktur und öffentliche Sicherheit 1 verkaufte Grundstücke für andere Wirtschaftsimmobilien – Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 49 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle für Büroimmobilien Merkmal norm. Preis/ (Nfl+Wfl) [Euro/m²] Mittel und Spanne 2.720 1.280 – 4.430 Preis [Euro] 1.300.000 – 24.490.000 Anzahl 6 Wohn-/Nutzfläche [m²] 520 – 9.500 Grundstücksfläche [m²] 200 – 10.050 Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Die Verteilung der Kaufpreise / (Wohn- und Nutzfläche) der ausgewerteten Kauffälle für Büroimmobilien ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Merkmal Normierter Kaufpreis/(Wohn- und Nutzfläche) [Euro/m²] für Büroimmobilien Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 6 2.719 1.280 4.433 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 1.083 0,398 Erläuterungen Normierter Kaufpreis Bei normierten Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigt. Mittelwert Das arithmetische Mittel, häufig auch nur Mittelwert genannt, ist das gebräuchlichste Maß für die Angabe des Ergebnisses einer Stichprobe von Vergleichspreisen. Empirische Standardabweichung Einzelwert Die empirische Standardabweichung ist ein Maß für die Streubreite der einzelnen Kaufpreise um deren Mittelwert. Wählt man für das zweiseitige Intervall ausgehend vom Mittelwert jeweils die Standard- abweichung, so liegen darin nach der Normalverteilung rund 68 % der Kaufpreise. Dies gilt auch dann, wenn Normalverteilung auf Grundlage der Stichprobe vorliegt. Empirischer Variationskoeffizient Als empirischer Variationskoeffizient wird die relative empirische Standardabweichung bezeichnet, das heißt der Quotient aus der empirischen Standardabweichung und dem Mittelwert. 1 1 2 1 1 0 1 2 3 750 € 1.250 € 1.750 € 2.250 € 2.750 € 3.250 € 3.750 € 4.250 € 4.750 € absolute Häufigkeiten der Kaufpreise/(Wohn- und Nutzfläche) Kl as se nm it te [E ur o/ m ²] Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 50 | Immobilienmarktbericht 2021 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle für Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien Merkmal norm. Preis/ (Nfl+Wfl) [Euro/m²] Mittel und Spanne 1.330 710 – 2.670 Preis [Euro] 255.000 – 10.070.000 Anzahl 9 Wohn-/Nutzfläche [m²] 270 – 6.240 Grundstücksfläche [m²] 730 – 10.0100 Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle / (Wohn- und Nutzfläche) für Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Merkmal Normierter Kaufpreis/(Wohn- und Nutzfläche) [Euro/m²] für Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 9 1.332 707 2.672 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 748 0,562 Erläuterungen Normierter Kaufpreis Bei normierten Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigt. Mittelwert Das arithmetische Mittel, häufig auch nur Mittelwert genannt, ist das gebräuchlichste Maß für die Angabe des Ergebnisses einer Stichprobe von Vergleichspreisen. Empirische Standardabweichung Einzelwert Die empirische Standardabweichung ist ein Maß für die Streubreite der einzelnen Kaufpreise um deren Mittelwert. Wählt man für das zweiseitige Intervall ausgehend vom Mittelwert jeweils die Standard- abweichung, so liegen darin nach der Normalverteilung rund 68 % der Kaufpreise. Dies gilt auch dann, wenn Normalverteilung auf Grundlage der Stichprobe vorliegt. Empirischer Variationskoeffizient Als empirischer Variationskoeffizient wird die relative empirische Standardabweichung bezeichnet, das heißt der Quotient aus der empirischen Standardabweichung und dem Mittelwert. 5 1 1 1 1 0 1 2 3 4 5 6 250 € 750 € 1.250 € 1.750 € 2.250 € 2.750 € 3.250 € absolute Häufigkeiten der Kaufpreise/(Wohn- und Nutzfläche) Kl as se nm it te [E ur o/ m ²] Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 51 4.2.6 Sonstige bebaute Grundstücke Sonstige bebaute Grundstücke mit sonstigen Gebäuden (beispielsweise Wochenendhäuser). Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 0 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 0 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 0,000 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 0,000 ha 0 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 52 | Immobilienmarktbericht 2021 4.3 Wohnungs- und Teileigentum Teilmarkt im Überblick Anzahl Wertumsatz Millionen Euro 4.3.1 Erstverkauf 72 37,955 4.3.2 Weiterverkauf 922 298,550 4.3.3 Umwandlungen von Mietwohnungen 70 23,940 4.3.4 Teileigentum 190 23,168 Summe 1.254 383,613 Preisentwicklung der Teilmärkte Erst- und Weiterverkauf von Wohnungseigentum unterschiedlich Im Vergleich zum Vorjahr lag die Preisentwicklung beim Erstverkauf bei rund 3,5 Prozent und beim Weiterverkauf bei rund 9 Prozent. Die Kaufpreise für Wohnungseigentum sind im Zeitraum der letzten 5 Jahre beim Erstverkauf um 38 Prozent und beim Weiterverkauf um 45 Prozent gestiegen. Kauffälle von Wohnungseigentum *Zahl des Jahres 2021 ist vorläufig 519 499 476 419 192 100 109 106 134 108 89 72 1188 1322 1215 1246 1060 1165 1072 1050 1114 1028 1078 922 222 171 163 122 79 89 61 56 151 107 128 700 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021* Erstverkäufe Weiterverkäufe Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 53 Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Die dargestellten Kaufpreise beinhalten den Wert für das Wohnungseigentum/Teileigentum mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum einschließlich Grund, Boden und Instandsetzungsrücklage. Nicht enthalten sind Wertanteile für Garagen oder Einstellplätze. Unabhängig davon ist zu beachten, dass die Objekte der einzelnen Baujahresklassen auch typischerweise modernisiert beziehungsweise saniert wurden. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Für die Wertermittlung von Eigentumswohnungen auf dem Karlsruher Grundstücksmarkt wird in der Regel das direkte Vergleichswertverfahren herangezogen. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung können durch die Geschäftsstelle erteilt werden. Vergleichsfaktoren für Erst- und Weiterverkäufe von Wohnungseigentum Die Ermittlung der Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum wurde an Grundsätzen des Vergleichswertverfahrens orientiert und erfolgte auf Grundlage von Kaufpreisen des Berichtsjahres. Anwendungshinweise Die ermittelten Vergleichsfaktoren sollen insbesondere als Grundlage für die steuerliche Bewertung gem. § 183 Bewertungsgesetz (BewG) Anwendung finden. Die Eignung als Vergleichsfaktoren im Sinne der §§ 13 und 15 der ImmoWertV 2010 ist gleichfalls gegeben. Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Die angegebenen Vergleichsfaktoren beziehen sich auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind im Anschluss an eine ggf. noch erforderliche Marktanpassung zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes anzubringen. Werte von Tiefgaragenstellplätzen, Einzelgaragen, Offenen Stellplätzen und so weiter sind in den angegebenen Vergleichsfaktoren nicht enthalten. Hierzu wird auf Ziffer 4.3.4 verwiesen. In Einzelfällen können die anzusetzenden Vergleichsfaktoren nach oben und unten variieren. So sind für die Beurteilung untypischer Objekte die angegebenen Vergleichsfaktoren nur eingeschränkt geeignet. Zwischenwerte können interpoliert werden. Der Gutachterausschuss hat zur verbesserten Markttransparenz die Boxplotdarstellung für die Vergleichsfaktoren Weiterverkauf von Wohnungseigentum gewählt. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 54 | Immobilienmarktbericht 2021 4.3.1 Erstverkäufe von Wohnungseigentum Geringer Preisunterschied zum Vorjahr Im Vergleich zu Vorjahr mit durchschnittlich 5.316 Euro/m² Wfl ist nur ein geringer Preisunterschied zum Jahr 2021 mit 5.244 Euro/m² Wfl festzustellen. Fast die Hälfte der Erstverkäufe stammen hierbei aus den höhergelegenen Stadtteilen mit dörflicher Struktur. Preisentwicklung zum Vorjahr Erstverkäufe  Legende  um ± 0 % |  um + 5 % |  um - 5 % |  um + 10 % |  um - 10 % | * = Keine Preisentwicklung darstellbar Circa 42 Prozent der Kauffälle stammen aus den höhergele- genen dorfähnlichen Stadtteilen. In diesen Lagen fällt die Preisentwicklung im Segment Erstverkäufe von Wohnungsei- gentum moderater aus als in den übrigen Stadtteilen. Teilmarkt im Überblick Anzahl Erstverkäufe von Wohnungseigentum im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 65 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Erbbaurecht, Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, betreutes Wohnen) 7 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 37,956 Mio. Euro 72 Ausgewertete Kauffälle 64 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Alle Lagen Preis/Wfl [Euro/m²] 3.320 – 7.880 Preis [Euro] 230.000 – 1.500.000 Anzahl 64 Wohnfläche [m²] 47 – 226 Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet und nicht normiert, * = Keine Angabe möglich Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 55 Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Merkmal Kaufpreis/Fläche [Euro/m² ebf] Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 64 5.244 3.324 7.880 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 768 0,146 Erläuterungen Kaufpreis/Fläche Die Quadratmeterpreise (Kaufpreis/Fläche) sind nicht normiert. Mittelwert Das arithmetische Mittel, häufig auch nur Mittelwert genannt, ist das gebräuchlichste Maß für die Angabe des Ergebnisses einer Stichprobe von Vergleichspreisen. Empirische Standardabweichung Einzelwert Die empirische Standardabweichung ist ein Maß für die Streubreite der einzelnen Kaufpreise um deren Mittelwert. Wählt man für das zweiseitige Intervall ausgehend vom Mittelwert jeweils die Standard- abweichung, so liegen darin nach der Normalverteilung rund 68 % der Kaufpreise. Dies gilt auch dann, wenn Normalverteilung auf Grundlage der Stichprobe vorliegt. Empirischer Variationskoeffizient Als empirischer Variationskoeffizient wird die relative empirische Standardabweichung bezeichnet, das heißt der Quotient aus der empirischen Standardabweichung und dem Mittelwert. Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] (Umfang 57 Kauffälle) Wohnfläche Lage Baujahresklasse Neubau** (Anzahl) bis 35 m² Mittel/Gut *(0) 36 – 70 m² Mittel/Gut 5.180 (11) 71 – 100 m² Mittel/Gut 5.050 (14) *** über 100 m² Mittel/Gut 5.510 (31) Penthouses Mittel/Gut *(1) * = Keine Angabe möglich; ** Dieser Baujahresklasse wurden Neubauten mit Fertigstellung in den Jahren 2020 bis 2023 zugeordnet, hierbei wurden Penthouses gesondert berücksichtigt; Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet und nicht normiert, *** = Verkäufe überwiegend aus den höhergelegenen dorfähnlichen Stadtteilen 1 1 1 4 2 13 11 10 3 3 4 2 2 2 2 2 1 0 5 10 15 3.200 3.400 3.600 3.800 4.000 4.200 4.400 4.600 4.800 5.000 5.200 5.400 5.600 5.800 6.000 6.200 6.400 6.600 6.800 7.000 7.200 7.400 7.600 7.800 8.000 absolute Häufigkeiten der Kaufpreise/Wohnfläche Kl as se nm it te [E ur o/ m ²] Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 56 | Immobilienmarktbericht 2021 4.3.2 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum Vergleichswert für eine 80 m² Wohnung bei rund 280.000 Euro Auf Basis der Wohnflächenpreise wird der Wert für eine 80 m² Wohnung in der Baujahresklasse 1950 bis 1974 auf 3.500 Euro/m², ohne PKW-Stellplatz, ermittelt. Preisentwicklung zum Vorjahr Weiterverkäufe  Legende  um ± 0 % |  um + 5 % |  um - 5 % |  um + 10 % |  um - 10 % | * = Keine Preisentwicklung darstellbar Wertunterschiede aufgrund unterschiedlicher Wohnfläche oder Lage konnten im Grundsatz nicht festgestellt werden. Teilmarkt im Überblick Anzahl Weiterverkäufe von Wohnungseigentum im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 729 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Erbbaurecht, Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, betreutes Wohnen) 193 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 298,550 Mio. Euro 922 Ausgewertete Kauffälle 656 Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. 3 2 4 7 10 5 18 20 26 42 40 59 57 62 56 55 46 31 26 28 14 6 6 12 6 7 4 3 1 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 1.200 1.400 1.600 1.800 2.000 2.200 2.400 2.600 2.800 3.000 3.200 3.400 3.600 3.800 4.000 4.200 4.400 4.600 4.800 5.000 5.200 5.400 5.600 5.800 6.000 6.200 6.400 6.600 6.800 7.000 absolute Häufigkeiten der Kaufpreise/Wohnfläche Kl as se nm it te [E ur o/ m ²] Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 57 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal alle Lagen Baujahre bis 1949 Durchschnittliches Baujahr Preis/ Wfl [Euro/m²] Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] 1895 1.360 – 6.470 30.000 – 804.000 93 22 – 175 Baujahre 1950 – 1974 Preis/ Wfl [Euro/m²] Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] 1.230 – 6.900 50.000 – 901.000 252 11 – 175 Baujahre 1975 – 1989 Preis/ Wfl [Euro/m²] Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche in m² 1.250 – 6.010 40.000 – 1.172.000 144 16 – 324 Baujahre 1990 – 2004 Preis/ Wfl [Euro/m²] Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche in m² 1.690 – 6.110 37.500 – 684.000 110 17 – 135 Baujahre ab 2005 Preis/ Wfl [Euro/m²] Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche in m² 2.610 – 6.630 86.000 – 1.050.000 57 30 - 197 Die dargestellten Vergleichspreise sind nicht in allen Merkmalen zum Beispiel Ausstattungsstandard, Geschosslage normiert und weisen erhebliche Unterschiede auf. Für eine Wertermittlung wird empfohlen, eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung einzuholen. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet, * = Keine Angabe möglich. Anwendungshinweise Bei der Übersicht der Wohnflächenpreise handelt es sich um Kaufpreismittel, die aus vereinbarten und ausgewerteten Kaufpreisen des Immobilienmarktes abgeleitet wurden. Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche Baujahresklassen, alle Lagen (Anzahl) bis 1949 1950 – 1974 1975 – 1989 1990 – 2004 ab 2005 bis 35 m² 3.240 (7) 3.930 (22) 3.070 (25) 4.110 (40) *(2) 36 – 70 m² 3.910 (34) 3.480 (87) 3.680 (47) 3.690 (37) 5.240 (14) 71 – 100 m² 4.170 (28) 3.500 (118) 3.920 (54) 4.010 (28) 5.130 (21) über 100 m² 4.320 (24) 3.670 (25) 3.520 (18) 4.470 (5) 5.530 (20) Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet und nicht normiert, * = Keine Angabe möglich Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 58 | Immobilienmarktbericht 2021 Boxplotdarstellung der Vergleichsfaktoren Der Gutachterausschuss hat zur verbesserten Markttransparenz die Boxplotdarstellung für die Vergleichsfaktoren gewählt. Wertunterschiede aufgrund unterschiedlicher Wohnfläche oder Lage konnten im Grundsatz nicht festgestellt werden. Zwischen Standard- stufe und Baujahr besteht eine hohe Korrelation. Deshalb wurde nur die Standardstufe als Einflussgröße verwendet. Für die Wertermittlung ist demgemäß jeweils von einer der Standardstufe entsprechenden Baujahresklasse auszugehen. Die nachfolgende Boxplotdarstellung bringt die Abhängigkeit der Vergleichsfaktoren von der Standardstufe zum Ausdruck. Auf die nachfolgende Tabelle zur Definition der wesentlichen Merkmale für die Standardstufen wird verwiesen. Ein Boxplotdiagramm soll schnell einen Eindruck darüber vermitteln in welchem Bereich die Daten liegen und wie sie sich über diesen Bereich verteilen. Die Box entspricht dem Bereich, in dem die mittleren 50 Prozent der Daten liegen. Die Länge der Box stellt ein Maß für die Streuung der Daten dar. Des Weiteren wird der Median (mittlerer Wert) als kurze blaue Linie in der Box eingezeichnet. Diese Linie teilt das gesamte Diagramm in zwei Hälften, in denen jeweils 50 Prozent der Daten liegen. Durch die Antennen (Whisker) wird aufgezeigt, in welchen Bereich 90 Prozent der Daten liegen. Die Länge der Whisker wird also durch die Datenwerte bestimmt. Dies ist auch der Grund, warum die Whisker nicht auf beiden Seiten gleich lang sein müssen. Die restlichen 10 Prozent der Werte, welche durch Minimum- und Maximumwert begrenzt sind, können als ausreißerverdächtig behandelt werden. - Maximum - Antennenende - Median - Antennenende - Minimum Boxplotdarstellung der Vergleichsfaktoren für Weiterverkauf von Wohnungseigentum 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 1 ,0 – 1,4 1,5 – 2,4 2,5 – 3,4 3,5 – 4,4 4,5 – 5,0 Ka uf pr ei s/ W oh nf lä ch e [E ur o/ m ²] nach Standardstufen gruppiert I B ox  I Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 59 Qualitätsparameter (der Umfang der ausgewerteten Stichprobe orientiert sich an der Verfügbarkeit der Standardstufe) Merkmal Kaufpreis/Wohnfläche [Euro/m²] Standardstufe Anzahl der Kauffälle Median Minimum Maximum Standardstufe Ø 1,0 – 1,4 0 – – – – 1,5 – 2,4 78 3.670 1.250 6.110 2,3 2,5 – 3,4 290 3.780 1.650 6.470 2,8 3,5 – 4,4 61 5.150 2.610 6.630 3,8 4,5 – 5,0 2 * * * * Erläuterungen Kaufpreis Bei den Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale nicht berücksichtigt. Median Der Median, häufig auch mittlerer Wert oder Zentralwert genannt, ist der Wert von einer der Größe nach sortierten Auflistung von Zahlenwerten der an der mittleren Stelle steht. Kaufpreis der Wohnfläche auf 10 Euro/m² gerundet und nicht normiert Anwendungshinweise Die aufgeführten Merkmale für die Standardstufen sind Orientierungshilfen und stellen keine abschließende Auflis- tung dar. Für die Objektbeschreibung können Merkmale aus unterschiedlichen Stufen zutreffen. Definition der wesentlichen Merkmale für die Standardstufen Standardstufe 1 Baujahr/Sanierungsjahr vor 1980 Unsaniertes Gebäude; Fenster mit Einfachverglasung/Verbundfenster; nicht zeitgemäßer bzw. funktionsgerechter Grundriss; ohne Balkon/Terrasse; Einzelofenheizung, einfaches Bad (z.B. veraltete Ausstattung, ohne Fliesen, mobile Duschkabine etc.) Standardstufe 2 Baujahr/Sanierungsjahr bis 1994 Verbundfenster/Isolierglasfenster; Grundrisslösung mit Nachteilen; Standardbad (Badewanne oder Dusche) Standardstufe 3 Baujahr/Sanierungsjahr ca. 1995 bis 2004 (einfacher Neubaustandard) oder Altbau (bis 1949) Isolierglasfenster; Grundrisslösung ohne erkennbare Vor-/Nachteile; mit Balkon/Terrasse; Standardbad (Badewanne und Dusche); Zentralheizung Standardstufe 4 Baujahr/Sanierungsjahr ab ca. 2005 (Neubaustandard) Isolierglasfenster in besserer Ausführung; vorteilhafte Grundrisslösung; Bad/Bäder in besserer Ausführung (Badewanne und Dusche) Standardstufe 5 Baujahr/Sanierungsjahr ab ca. 2010 (besserer Neubaustandard) Isolierglasfenster in besonderer Ausführung; besonders vorteilhafte Grundrisslösung; mehrere Balkone/Terrassen; Bad/Bäder in hochwertiger Ausführung (Badewanne und Dusche); Zentralheizung (zusätzlich offener Kamin, besondere Ausführung etc.) Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 60 | Immobilienmarktbericht 2021 4.3.2.1 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum im Erbbaurecht Die Vertragsmodalitäten des Erbbaurechts wurden hierbei keiner näheren Untersuchung unterzogen. Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal alle Lagen | Laufzeit des Erbbaurechts 99 Jahre Baujahre 1950 – 1959 Durchschnittliches Baujahr Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel Preis/ Wfl [Euro/m²] Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] 1956 * * * 2 * Baujahre 1975 – 2002 Durchschnittliches Baujahr Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel Preis/ Wfl [Euro/m²] Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] 1989 3.250 2.530 – 3.980 108.000 – 450.000 8 37 – 126 Die dargestellten Vergleichspreise sind nicht in allen Merkmalen zum Beispiel Ausstattungsstandard, Geschosslage normiert und weisen erhebliche Unterschiede auf. Für eine Wertermittlung wird empfohlen, eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung einzuholen. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet, * = Keine Angabe möglich. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 61 4.3.3 Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen Teilmarkt im Überblick Anzahl Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 46 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Erbbaurecht, Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe) 24 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 23,940 Mio. Euro 70 Ausgewertete Kauffälle 42 4.3.4 Teileigentum Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkäufe im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 147 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Erbbaurecht, Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe) 43 Kauffälle insgesamt Bestehend aus 116 Kauffällen Tiefgaragenstellplätze, Einzelgaragen, offene Stellplätze sowie 74 Kauffällen sonstiges Teileigentum. Wertumsatz insgesamt 23,168 Mio. Euro 190 Tiefgaragenstellplätze, Doppelparker, Einzelgaragen, offene Stellplätze Vergleichsfaktoren für Tiefgaragenstellplätze, Einzelgaragen, offene Stellplätze [Euro] Merkmal Tiefgaragenstellplätze (Anzahl) Doppel-, Mehrfachparker (Anzahl) Einzelgaragen (Anzahl) offene Stellplätze (Anzahl) Erstverkäufe 28.500 (63) 12.000 – 30.000 20.000 (7) * (1) *(1) Weiterverkäufe 15.100 (71) 6.000 – 26.500 9.200 (19) 5.500 – 18.000 15.200 (21) 7.000 – 30.000 6.300 (6) 5.500 – 8.000 Bei den Angaben handelt es sich um ein Kaufpreismittel, die als Kaufpreise auf dem Immobilienmarkt vereinbart wurden. Die dargestellten Merkmale sind nicht normiert. Aufgrund der geringen Anzahl der Kauffälle liegen immer die Kauffälle der letzten beiden Jahre zugrunde. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = Keine Angabe möglich; Büros / Praxen Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Alle Lagen Preis/Nfl [Euro/m²] Mittel und Spanne 3.180 2.500 – 4.070 Preis [Euro] 131.000 – 400.000 Anzahl 7 Nutzfläche [m²] 40 - 160 Baujahr Mittel und Spanne 1982 1903 – 2016 Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet und nicht normiert, * = Keine Angabe möglich Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 62 | Immobilienmarktbericht 2021 5. Erforderliche Daten für die Wertermittlung BauGB Anforderungen Baugesetzbuch Der Pflichtenkatalog zur Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten umfasst:  Bodenrichtwerte  Indexreihen  Liegenschaftszinssätze  Sachwertfaktoren  Umrechnungskoeffizienten  Vergleichsfaktoren (Gebäude-/Ertragsfaktoren) Die für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind aus der Kaufpreissammlung (§ 193 Abs. 5 des Baugesetzbuches) unter Berücksichtigung der jeweiligen Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten. Bei der Führung der Kaufpreissammlung werden zur Ergänzung der Daten aus den Kaufverträgen noch zusätzlich Fragebogen, in der Regel an die Erwerber, versandt. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) 2021 Die neue ImmoWertV 2021 als bundesweiter Standard der Verkehrswertermittlung von Grundstücken trat am 1. Januar 2022 in Kraft. Nach § 10 (1) sind bei Anwendungen der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten dieselben Modelle und Modellansätze zu verwenden, die der Ermittlung dieser Daten zugrunde lagen (Grundsatz der Modellkonformität). Hierzu ist die nach § 12 Absatz 6 erforderliche Modellbe- schreibung zu berücksichtigen. Des Weiteren kann nach § 53 (2) bis zum Ablauf des 31. Dezember 2024 bei Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten die Gesamtnutzungs- dauer abweichend von § 12 Absatz 5 Satz1 und Anlage 1 festgelegt sowie die Restnutzungsdauer abweichend von § 12 Absatz 5 Satz1 und Anlage 2 ermittelt werden. Diese Übergangsregelung wird vom Gutachterausschuss in Karlsruhe angewandt. Liegen nach § 10 (2) für den maßgeblichen Stichtag ledig- lich solche für die Wertermittlung erforderlichen Daten vor, die nicht nach dieser Verordnung ermittelt worden sind, ist bei Anwendung dieser Daten im Rahmen der Wertermitt- lung von dieser Verordnung abzuweichen, soweit dies zur Wahrung des Grundsatzes der Modellkonformität erforderlich ist. Im IMB 2021 sind sachgemäß die bisherigen Modellbildung- en zu Grunde gelegt. Hinweis: Der Regionalfaktor ist nach § 36 (3) ImmoWertV 2021 ein vom örtlichen Gutachterausschuss festgelegter Modellpara- meter zur Anpassung der Herstellungskosten an die Verhältnisse am örtlichen Grundstücksmarkt. Der Gutachterausschuss in Karlsruhe hat den Regionalfaktor mit 1,0 festgelegt. 5.1 Bodenrichtwerte Die Ermittlung von Bodenrichtwerten ist eine der Hauptaufgaben (§ 196 Baugesetzbuch) des zuständigen Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Bodenrichtwerte tragen zur Transparenz auf dem Immobilienmarkt bei. Die Transparenz des Marktes soll dazu führen, dass sich der in Grundstücksgeschäften nicht erfahrene Vertragspartner zuverlässig über die Tendenzen am Immobilienmarkt unterrichten kann. Sie sind darüber hinaus eine Grundlage zur Ermittlung des Bodenwerts von Grundstücken und dienen der steuerlichen Bewertung. Bodenrichtwerte auf Grundlage des BauGB sind durchschnittliche Lagewerte, bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche, die für eine Mehrzahl von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen ermittelt werden. In bebauten Gebieten sind die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Zustand und Struktur der umgebenden gebietstypischen Bebauung können jedoch insbesondere die Lagemerkmale und damit den Bodenrichtwert beeinflussen. Die Bodenrichtwerte sind nach dem Entwicklungszustand gegliedert und nach der jeweiligen Art und dem Maß der baulichen Nutzung, dem erschließungsbeitragsrechtlichen Zustand sowie bei den Grundstückstypen Ein-/Zweifamilien-, Doppel-/Reihenhäuser und Alte Ortsteile nach der Grundstückstiefe bestimmt (bei BEL und RBL nur Entwicklungszustand und Art der baulichen Nutzung). Sie beziehen sich auf ein Grundstück mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Die Bodenrichtwerte sind jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist (BauGB § 196 (1) Satz 5). Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wert- bestimmenden Eigenschaften, wie Lage und Entwicklungs- zustand, Form, Größe, Tiefe, Bodenbeschaffenheit, Art und Maße der baulichen Nutzung, Immissionen, Erschließungs- zustand, Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne § 1a Abs. 3 Baugesetzbuch bewirken in der Regel Abweichungen des Verkehrswerts vom Bodenrichtwert. Dies gilt auch für öffentliche Maßnahmen wie Straßen- und Bahnflächen, wo sich ortsüblich besondere Teilmärkte gebildet Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 63 haben. Insofern sind die Bodenrichtwerte nicht identisch mit dem Verkehrswert oder dem Kaufpreis eines Grundstücks und können im Einzelfall eine sachverständige Wertermittlung nicht ersetzen. Bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte sind sogenannte Altlasten (zum Beispiel Verunreinigungen des Untergrundes), im Grundbuch eingetragene Lasten und Beschränkungen, Eintragungen im Baulastenverzeichnis, nachteilige Bodenbeschaffenheiten (zum Beispiel Böschungen), der Wert vorhandener baulicher Anlagen, Anpflanzungen und so weiter nicht berücksichtigt. In Sanierungsgebieten verstehen sich die Bodenrichtwerte nach dem Zustand der Grundstücke ohne Aussicht auf eine Sanierung. Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Rechtsansprüche hinsichtlich des Bauleitplanungs- oder Bauordnungsrechts (zum Beispiel Bebaubarkeit eines Grundstücks) oder gegenüber den Landwirtschaftsbehörden können aus den Bodenrichtwertangaben nicht abgeleitet werden. Insbesondere für die Entwicklungszustände BEL und RBL wird darauf hingewiesen, dass keine parzellenscharfe beziehungsweise verbindliche Aussage getroffen werden kann. Im Zuge der Grundsteuerreform fällt den Bodenrichtwerten eine besondere Bedeutung zu. Das Landesgrundsteuergesetz BW, verabschiedet am 04. November 2020, sieht als Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Grundsteuer die Bodenrichtwerte vor. Diese Bodenrichtwerte, mit dem Stichtag 01.01.2022, stehen frühestens ab dem 01. Juli 2022 unter www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw zur Verfügung. Weitere Informationen finden Sie unter: www.grundsteuer-bw.de Bodenrichtwerte im Internet Orts- und zeitunabhängig können Bodenrichtwerte für den Bereich der Stadt Karlsruhe weiterhin kostenfrei abgerufen werden. Sie können nach aktuellen Bodenrichtwertzonen, Straßennamen, Adressen und Flurstücksnummern suchen. Die interaktive Web-Anwendung finden Sie unter: https://geoportal.karlsruhe.de/brk/ Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 64 | Immobilienmarktbericht 2021 5.2 Indexreihen Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sollen mit Indexreihen erfasst werden. Die ermittelten Indexzahlen ermöglichen die Umrechnung von Kaufpreisen auf bestimmte Stichtage und sind damit von großer Bedeutung für die Wertermittlungspraxis. 5.2.1 Bodenpreisindexreihen Bodenpreisindexreihen bestehen aus Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Bodenpreise eines jährlichen Erhebungszeitraums zu den Bodenpreisen des Basiszeitraums berechnen. Die angegebenen Indexreihen beziehen sich auf die jeweilige Jahresmitte. Die Preisentwicklung für Grundstücke des individuellen Wohnungsbaues (Ein-/Zweifamilien- und Doppel-/ Reihenhausgrundstücke) wurde in einer gemeinsamen Indexreihe berechnet. Die Indexreihe ist auf das Basisjahr 2010 (Indexzahl = 100) bezogen. Bei der Berechnung der Indexzahlen wurde das Verfahren des gleitenden Mittelwerts angewandt. Bei den Indexreihen für baureifes Land Mehrfamilienhausgrundstücke und baureifes Land Gewerbe wurde die Preisentwicklung unter Berücksichtigung der wenigen Kauffälle durch den Gutachterausschuss festgelegt. Die Indexreihen sind auf das Basisjahr 2013 (Indexzahl = 100) bezogen. Die Indexreihen für Flächen der Land- und Forstwirtschaft sowie für Wohnungseigentum sind auf das Basisjahr 2010 (Indexzahl = 100) bezogen. Bei der Berechnung der Indexzahlen wurde das Verfahren des gleitenden Mittelwerts angewandt. Indexreihe: Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhausgrundstücke *Indexzahl des Jahres 2021 ist vorläufig Anwendungsbeispiel Indexreihe zum Beispiel für Baureifes Land Wohnen Vorhanden Vergleichspreis (Bodenrichtwert) für ein unbebautes Ein-/Zweifamilienhausgrundstück zum 30. Juni 2010 beträgt 350 Euro/m² ebf Gesucht Berücksichtigung der Änderung der allgemeinen Wertverhältnisse für dieses Grundstück zum Stichtag 31. Dezember 2011 (sonstige Grundstücksmerkmale bleiben außer Betracht). Berechnung 1. Aus Kurve „Bodenpreisindexreihe Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhausgrundstücke“  Bodenpreisindex zum 30. Juni 2011  103 entnehmen  Bodenpreisindex zum 30. Juni 2012  108 entnehmen 2. Bodenpreisindex zum 31.12.2011  (103 + 108) / 2 = 105,5 3. Aus Kurve Wert zum 30.06.2010 entnehmen  100 4. Umrechnung: 350 Euro/m² x 105,5 / 100 = rund 370 Euro/m² ebf 100 103 108 107 107 119 135 149 156 170 189 206 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 220 2010 (84) 2011 (87) 2012 (152) 2013 (80) 2014 (40) 2015 (39) 2016 (37) 2017 (42) 2018 (68) 2019 (52) 2020 (38) 2021* (37) In de xz ah l Jahr (Anzahl Kauffälle) Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 65 Baureifes Land Mehrfamilienhausgrundstücke Unter Berücksichtigung der wenigen Kauffälle wurde die Preisentwicklung durch den Gutachterausschuss festgelegt. Baureifes Land Grundstücke für Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien Unter Berücksichtigung der wenigen Kauffälle wurde die Preisentwicklung durch den Gutachterausschuss festgelegt. 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 In de xz ah l Jahr 90 95 100 105 110 115 120 125 130 135 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 In de xz ah l Jahr Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 66 | Immobilienmarktbericht 2021 Indexreihe: Flächen der Land- und Forstwirtschaft *Indexzahl des Jahres 2021 ist vorläufig 5.2.2 Indexreihen für Wohnungseigentum Indexreihen Wohnungseigentum *Indexzahl des Jahres 2021 ist vorläufig 100 96 98 104 103 101 101 102 101 112 119 123 90 95 100 105 110 115 120 125 130 135 140 145 2010 (71) 2011 (64) 2012 (49) 2013 (48) 2014 (57) 2015 (62) 2016 (55) 2017 (41) 2018 (41) 2019 (39) 2020 (55) 2021* (60) In de xz ah l Jahr (Anzahl Kauffälle) 100 101 110 120 124 127 140 152 167 183 204 211 100 104 111 120 131 143 158 174 189 207 232 253 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 220 230 240 250 260 270 2010 (418) (696) 2011 (380) (840) 2012 (351) (688) 2013 (296) (665) 2014 (106) (610) 2015 (54) (633) 2016 (72) (568) 2017 (70) (532) 2018 (91) (635) 2019 (52) (536) 2020 (69) (640) 2021* (61) (571) In de xz ah l Jahr (Anzahl Kauffälle Erstverkauf) (Anzahl Kauffälle Weiterverkauf) Erstverkäufe von Wohnungseigentum Weiterverkäufe von WohnungseigentumAu sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 67 5.3 Umrechnungskoeffizienten (URK) 5.3.1 URK – Wertrelevante Geschossflächenzahl Zur Berücksichtigung von Abweichungen des Maßes der baulichen Nutzung der Vergleichsgrundstücke gegenüber dem Wertermittlungsobjekt sind in der Regel Umrechnungs- koeffizienten auf der Grundlage der wertrelevanten Ge- schossflächenzahl (WGFZ) zu verwenden. Dies bedeutet, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen auch in anderen als Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und ihrer Umfassungswände mitzurechnen sind (vergleiche Nummer 6 Absatz 6 BRW-RL). In Geschäftslagen kann die Abhängigkeit des Bodenwerts von den höherwertig genutzten Flächen (zum Beispiel ebenerdige Läden) erheblich größer sein als die Abhängig- keit von der WGFZ. In der Kaiserstraße der Karlsruher Innen- stadt zwischen Douglas- und Adlerstraße ist die Erdge- schossladenmiete im Wesentlichen für den Bodenwert maß- gebend. Bis zur nächsten Ermittlung ist für diese Boden- richtwerte keine WGFZ-Umrechnung durchzuführen. Sonstige Anpassungen sind sachverständig zu ermitteln. In den sonstigen Geschäftslagen ist sachverständig zu prüfen, ob eine sachgerechte Anpassung der Kaufpreise unter Verwendung der nach Mieten gewichteten WGFZ erfolgen kann (Mietsäulenverfahren). Siehe hierzu auch Kapitel 6.3.3. Der Begriff Vollgeschosse ist in § 2 Abs. 6 der Landesbauordnung (LBO) für Baden-Württemberg im Wesentlichen wie folgt definiert: „Vollgeschosse sind Geschosse, die mehr als 1,4 m über die im Mittel gemessene Geländeoberfläche hinausragen und über mindestens drei Viertel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,3 m haben.“ Bei der Grundstücksbewertung werden die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen (die nicht als Vollgeschosse gelten) – einschließlich der zu ihnen gehörenden Sanitär- und Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände – gegebenenfalls abweichend von den Festsetzungen der Bebauungspläne und den hierzu jeweils geltenden Bestimmungen der BauNVO mitgerechnet. Für Karlsruhe wurden auf der Grundlage geeigneter Kauffälle von unbebauten Mehrfamilienhausgrundstücken folgende Umrechnungskoeffizienten ermittelt. Die Umrechnungskoeffizienten sind durch aktuelle Analysen und laufende Wertermittlungen bestätigt. Diese Umrechnungskoeffizienten können auch für die Umrechnung der Wertverhältnisse von Grundstücken der Geschäfts-, Büro-, Verwaltungs-, Dienstleistungsnutzung und technologieorientierten Nutzung herangezogen werden. Im Einzelfall können abweichende Wertverhältnisse maßgebend sein. Für Grundstücke mit gewerblicher Nutzung (gebietstypisch) können die Umrechnungskoeffizienten im WGFZ-Bereich von +/- 0,5 bezogen auf die WGFZ der zum Vergleich herangezogenen Boden(richt)werte Anwendung finden. Im Einzelfall können abweichende Wertverhältnisse maßgebend sein. Beim individuellen Wohnungsbau (Ein-/Zweifamilienhäuser, Doppel-/Reihenhäuser) besteht keine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung. Die angegebenen Umrechnungskoeffizienten beziehen sich auf Grundstücke im erschließungsbeitragsfreien Zustand. WGFZ Umrechnungskoeffizienten Karlsruhe WGFZ Umrechnungskoeffizienten Karlsruhe 0,4 0,71 1,8 1,39 0,5 0,76 1,9 1,43 0,6 0,81 2,0 1,48 0,7 0,86 2,1 1,53 0,8 0,90 2,2 1,58 0,9 0,95 2,3 1,63 1,0 1,00 2,4 1,68 1,1 1,05 2,5 1,72 1,2 1,10 2,6 1,77 1,3 1,14 2,7 1,82 1,4 1,19 2,8 1,87 1,5 1,24 2,9 1,92 1,6 1,29 3,0 1,96 1,7 1,34 Zwischenwerte lassen sich durch interpolieren berechnen. Anwendungsbeispiel Vorhanden Vergleichspreis (Bodenrichtwert) bei einer zulässigen WGFZ von 0,8 beträgt 300 Euro/m² ebf Gesucht Bodenwert für ein gleichartiges Grundstück mit einer zulässigen WGFZ von 1,6 Berechnung 1. Aus Tabelle „WGFZ Umrechnungskoeffizienten“ entnehmen:  Umrechnungskoeffizient für WGFZ von 1,6 (Karlsruhe)  1,29  Umrechnungskoeffizient für WGFZ von 0,8 (Karlsruhe)  0,90 2. Umrechnung: 300 Euro/m² x 1,29 / 0,90 = rund 430 Euro/m² ebf Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 68 | Immobilienmarktbericht 2021 5.3.2 URK – Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen Zur Berücksichtigung von Abweichungen der Grund- stücksgröße der Vergleichsgrundstücke von Ein-/ Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhausgrundstücken gegenüber dem Wertermittlungsobjekt sind in der Regel Umrechnungskoeffizienten zu verwenden. Umrechnungskoeffizienten für den Karlsruher Grundstücksmarkt liegen nicht vor. Hilfsweise ist nach sachverständiger Würdigung eine Anpassung mittels der in Anlage 2 der Vergleichswert-RL enthaltenen Umrechnungskoeffizienten vorzunehmen. Bleiben die Ergebnisse danach unplausibel, können die Umrechnungskoeffizienten nicht verwendet werden. Diese Umrechnungskoeffizienten können nur innerhalb einer Bodenrichtwertspanne von 30 bis 300 Euro/m² verwendet werden. In Karlsruhe liegt das Preisniveau für Ein- und Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhausgrundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr außerhalb dieses Anwendungsbereichs. In Karlsruhe hat der Gutachterausschuss zur Berücksichtigung abweichender Grundstückstiefen beziehungsweise Grundstücksgrößen beim Bodenrichtwert von Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhäusern folgende Grundsätze beschlossen: Bei Angabe der Grundstückstiefe (t) ist der Bodenrichtwert nur bis zur definierten Grundstückstiefe anzusetzen. Für die darüber hinausgehende Fläche (Hinterland) ist, unter Berücksichtigung der Tiefe der Hinterlandfläche, von 25 bis 50 Prozent des Bodenrichtwertes auszugehen; bei außergewöhnlichen Grundstückstiefen können geringere Wertansätze erforderlich sein. Ist die Bebauung einer Hinterlandfläche rechtlich sichergestellt, ist auch hier vom vollen Bodenrichtwert auszugehen. Bei Angabe der Grundstücksfläche (f) ist der Bodenrichtwert nur bis zur definierten Grundstücksfläche anzusetzen. Für die darüber hinausgehende Fläche (Mehrfläche/Hinterland) ist, unter Berücksichtigung der Größe der Mehrfläche/Hinterlandfläche, von 25 bis 50 Prozent des Bodenrichtwertes auszugehen; bei außergewöhnlichen Grundstücksflächen können geringere Wertansätze erforderlich sein. Ist die Bebauung einer Mehrfläche/Hinterlandfläche rechtlich sichergestellt, kann auch hier der volle Bodenrichtwert in Ansatz kommen. 5.3.3 URK – Berücksichtigung abweichender Lage Hilfsweise kann nach sachverständiger Würdigung eine Anpassung im Verhältnis der durch den Gutachterausschuss für den jeweiligen Teilmarkt ermittelten gegebenenfalls normierten Bodenrichtwerte vorgenommen werden. Bleiben die Ergebnisse danach unplausibel, kann die Umrechnung nach dem Verhältnis der Bodenrichtwerte nicht verwendet werden. Gegebenenfalls kann dann die im Internet einsehbare Karte des Lagewertverfahrens als grobe Orientierung herangezogen werden. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 69 5.4 Orientierungswerte Gesamtnutzungsdauer Auszug Sachwertrichtlinie Anlage 3 Orientierungswerte für die übliche Gesamtnutzungsdauer bei ordnungsgemäßer Instandhaltung Je nach Situation auf dem Grundstücksmarkt ist die anzusetzende Gesamtnutzungsdauer sachverständig zu bestimmen und zu begründen. Auf die Anmerkungen zur ImmoWertV 2021 wird verwiesen (Seite 62). Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser Standardstufe 1 60 Jahre Standardstufe 2 65 Jahre Standardstufe 3 70 Jahre Standardstufe 4 75 Jahre Standardstufe 5 80 Jahre +/-10 Mehrfamilienhäuser 70 Jahre +/-10 Wohnhäuser mit Mischnutzung 70 Jahre +/-10 Geschäftshäuser 60 Jahre +/-10 Bürogebäude, Banken 60 Jahre +/-10 Gemeindezentren, Saalbauten/Veranstaltungsgebäude 40 Jahre +/-10 Kindergärten, Schulen 50 Jahre +/-10 Wohnheime, Alten-/Pflegeheime 50 Jahre +/-10 Krankenhäuser, Tageskliniken 40 Jahre +/-10 Beherbergungsstätten, Verpflegungseinrichtungen 40 Jahre +/-10 Sporthallen, Freizeitbäder/Heilbäder 40 Jahre +/-10 Verbrauchermärkte, Autohäuser 30 Jahre +/-10 Kauf-/Warenhäuser 50 Jahre +/-10 Einzelgaragen 60 Jahre +/-10 Tief- und Hochgaragen als Einzelbauwerk 40 Jahre +/-10 Betriebs-/Werkstätten, Produktionsgebäude 40 Jahre +/-10 Lager-/Versandgebäude 40 Jahre +/-10 Landwirtschaftliche Betriebsgebäude 30 Jahre +/-10 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 70 | Immobilienmarktbericht 2021 5.5 Modell wirtschaftliche Restnutzungsdauer Auszug Sachwertrichtlinie Anlage 4 Modell zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer für Wohngebäude* unter Berücksichtigung von Modernisierungen Das Modell dient der Orientierung zur Berücksichtigung von Modernisierungsmaßnahmen. Es ersetzt nicht die erforderliche sachverständige Würdigung des Einzelfalls. Auf die Anmerkungen zur ImmoWertV 2021 wird verwiesen (Seite 62). * Das Modell kann analog auch bei der Bewertung von Verwaltungs-, Büro- und Geschäftsgebäuden Anwendung finden. 1. Punktetabelle zur Ermittlung des Modernisierungsgrades Aus der Summe der Punkte für die jeweils zum Bewertungsstichtag oder kurz zuvor durchgeführten Maßnahmen ergibt sich der Modernisierungsgrad. Liegen die Maßnahmen weiter zurück, ist zu prüfen, ob nicht ein geringerer als der maximale Tabellenwert anzusetzen ist. Sofern nicht modernisierte Bauelemente noch zeitgemäßen Ansprüchen genügen, sind entsprechende Punkte zu vergeben. Modernisierungselemente max. Punkte Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung 4 Modernisierung der Fenster und Außentüren 2 Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) 2 Modernisierung der Heizungsanlage 2 Wärmedämmung der Außenwände 4 Modernisierung von Bädern 2 Modernisierung des Innenausbaus, zum Beispiel Decken, Fußböden, Treppen 2 Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung 2 Entsprechend der jeweils ermittelten Gesamtpunktzahl ist der Modernisierungsgrad sachverständig zu ermitteln. Hierfür gibt die folgende Tabelle Anhaltspunkte. Modernisierungsgrad ≤ 1 Punkt = nicht modernisiert 4 Punkte = kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung 8 Punkte = mittlerer Modernisierungsgrad 13 Punkte = überwiegend modernisiert ≥ 18 Punkte = umfassend modernisiert 2. Tabellen zur Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer In den nachfolgenden Tabellen sind in Abhängigkeit von der üblichen Gesamtnutzungsdauer, dem Gebäudealter und dem ermittelten Modernisierungsgrad für Gesamtnutzungsdauern von 30 bis 80 Jahren modifizierte Restnutzungsdauern angegeben. Die Tabellenwerte sind auf die volle Jahreszahl gerundet worden. Den Tabellenwerten liegt ein theoretischer Modellansatz zu Grunde. Das Modell geht davon aus, dass die Restnutzungsdauer auf maximal 70 Prozent der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer gestreckt und nach der Formel a ∗ 100 GND ∗ Alter 2 − b ∗ Alter + c ∗ GND 100 mit den nachfolgenden Werten für a, b und c berechnet wird. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 71 Modernisierungsgrad a b c ab einem relativen Alter [%] von* ≤ 1 Punkt 0,0125 2,625 152,50 60 4 Punkte 0,0073 1,577 111,33 40 8 Punkte 0,0050 1,100 100,00 20 13 Punkte 0,0033 0,735 95,28 15 ≥ 18 Punkte 0,0020 0,440 94,20 10 * Die Spalte gibt das Alter an, von dem an die Formeln anwendbar sind. Das relative Alter berechnet sich aus: Alter GND ∗ 100 Bei kernsanierten Objekten kann die Restnutzungsdauer bis zu 90 Prozent der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer betragen. 2.3 Modifizierte Restnutzungsdauer bei einer üblichen Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren Gebäudealter Modernisierungsgrad ≤ 1 Punkt 4 Punkte 8 Punkte 13 Punkte ≥ 18 Punkte modifizierte Restnutzungsdauer 0 70 70 70 70 70 5 65 65 65 65 65 10 60 60 60 60 62 15 55 55 55 57 60 20 50 50 51 54 58 25 45 45 47 51 57 30 40 40 43 49 55 35 35 36 40 47 54 40 30 32 37 45 53 45 25 28 35 43 52 50 20 25 33 42 51 55 16 23 31 41 50 60 14 21 30 40 50 65 12 19 29 39 49 ≥ 70 11 19 28 38 49 2.5 Modifizierte Restnutzungsdauer bei einer üblichen Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren Gebäudealter Modernisierungsgrad ≤ 1 Punkt 4 Punkte 8 Punkte 13 Punkte ≥ 18 Punkte modifizierte Restnutzungsdauer 0 60 60 60 60 60 5 55 55 55 55 55 10 50 50 50 50 52 15 45 45 45 47 51 20 40 40 41 45 49 25 35 35 38 42 48 30 30 30 35 40 46 35 25 27 32 38 45 40 20 23 29 37 44 45 16 20 27 35 43 50 12 18 26 34 43 55 10 17 25 33 42 ≥ 60 9 16 24 33 42 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 72 | Immobilienmarktbericht 2021 5.6 Orientierungswerte für die Berücksichtigung des Grades der Nutzbarkeit von Dachgeschossen bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern Auszug Entwurf Sachwertrichtlinie vom 11. Juni 2012 Anlage 3 (Dieser Teil wurde in der endgültigen Fassung nicht aufgenommen.) Hinweis: Die rechnerisch ermittelten Ergebnisse sind sachverständig zu würdigen. 1. Gebäudearten mit nicht ausgebautem Dachgeschoss bzw. mit Flachdach oder flach geneigtem Dach 1.1 Berücksichtigung des Grades der Nutzbarkeit des Dachgeschosses Vgl. auch Nr. 4.1.1.4 Abbildung 2 der Richtlinie Berücksichtigung des Grades der Nutzbarkeit des Dachgeschosses bei den Kostenkennwerten Dachgeschoss Gebäudeart BGF der DG-Ebene Zuschlag Abschlag vom jeweiligen Kosten- kennwert nicht ausgebaut, aber nutzbar 1.02 / 1.12 / 1.22 / 1.32 2.02 / 2.12 / 2.22 / 2.32 3.02 / 3.12 / 3.22 / 3.32 wird angerechnet ggf. nach Nr. 1.2 --- nicht ausgebaut, eingeschränkt nutzbar 1.02 / 1.12 / 1.32 2.02 / 2.12 / 2.32 3.02 / 3.12 / 3.32 1.22 / 2.22 / 3.22 wird angerechnet --- 4 – 12 % 4 – 12 % 4 – 12 % 6 – 18 % nicht ausgebaut, nicht nutzbar flach geneigtes Dach 1.03 / 1.13 / 1.33 2.03 / 2.13 / 2.33 3.03 / 3.13 / 3.33 1.23 / 2.23 / 3.23 wird nicht angerechnet 0 – 4 % 0 – 4 % 0 – 4 % 0 – 6 % --- Flachdach 1.03 / 1.13 / 1.23 / 1.33 2.03 / 2.13 / 2.23 / 2.33 3.03 / 3.13 / 3.23 / 3.33 wird nicht angerechnet --- --- 1.2 Berücksichtigung eines vorhandenen Drempels* * Es wird unterstellt, dass die Kostenkennwerte für Gebäude mit einer Drempelhöhe von 1 m gelten. Gebäudeart Zuschlag zum Kostenkennwert für die Gebäudeart ohne ausgebautes Dachgeschoss 6 m Trauflänge 8 m Giebelbreite Standardstufe 2 14 m Trauflänge 14 m Giebelbreite Standardstufe 4 1.02 / 2.02 / 3.02 7,5% 2,5% 1.12 / 2.12 / 3.12 5,5% 2,0% 1.22 / 2.22 / 3.22 10,5% 3,5% 1.32 / 2.32 / 3.32 6,5% 2,5% Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 73 2. Gebäudearten mit ausgebautem Dachgeschoss 2.1 Berücksichtigung eines fehlenden Drempels* * Es wird unterstellt, dass die Kostenkennwerte für Gebäude mit einer Drempelhöhe von 1 m gelten. Gebäudeart Abschlag an den Kostenkennwert für die Gebäudeart mit ausgebau- tem Dachgeschoss 6 m Trauflänge 8 m Giebelbreite Standardstufe 2 14 m Trauflänge 14 m Giebelbreite Standardstufe 4 1.01 / 2.01 / 3.01 6,0% 2,0% 1.11 / 2.11 / 3.11 4,5% 1,5% 1.21 / 2.21 / 3.21 7,5% 2,5% 1.31 / 2.31 / 3.31 5,5% 1,5% 2.2 Berücksichtigung eines ausgebauten Spitzbodens* * Die Tabelle unterstellt, dass sich zu Wohnzwecken ausbaubare, baurechtlich geneh- migungsfähige Spitzböden in der Regel nur bei Vorhandensein eines Drempels und ab einer Höhe des Dachraumes inkl. Drempel von ca. 5,2 m ergeben. Gebäudeart Zuschlag auf den Kostenkennwert für die Gebäudeart mit ausgebautem Dachgeschoss 40° - Dach 10 m Giebelbreite mit Drempel (1 m) * Standardstufe 4 50° - Dach 14 m Giebelbreite mit Drempel (1 m) * Standardstufe 2 1.01 / 2.01 / 3.01 7,5% 14,0% 1.11 / 2.11 / 3.11 5,5% 10,5% 1.21 / 2.21 / 3.21 9,5% 17,5% 1.31 / 2.31 / 3.31 7,0% 13,0% * Da die nutzbare Fläche des Spitzbodens umso größer wird, je höher der Drempel ist, sind die ermittelten Zuschläge wegen eines ausgebauten Spitzbodens je 0,5 m Drempel- höhe um ca. 1,5 Prozentpunkte zu erhöhen oder zu mindern. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 74 | Immobilienmarktbericht 2021 5.7 Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren Kapitalisierungszinssätze sind Zinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze). Auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke werden nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens die Liegenschaftszinssätze jährlich ermittelt. Vergleichsfaktoren (§ 193 Abs. 5 Satz Nr. 4 BauGB) sollen der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grund- stücke dienen. Sie sind auf den marktüblich erzielbaren jähr- lichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf eine sonst geeignete Bezugseinheit, insbesondere auf eine Flächen- oder Raum- einheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) zu beziehen. Wesentliche Merkmale des Wertermittlungsmodells Orientierungswerte Gesamtnutzungsdauer Nach Anlage 3 SW-RL sowie Kapitel 5.4. Modell wirtschaftliche Restnutzungsdauer Nach Anlage 4 SW-RL sowie Kapitel 5.5. Bewirtschaftungskosten Bewirtschaftungskosten für Wohn- und Gewerbe- grundstücke auf Grundlage der Anlage 1 EW-RL. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) Es werden normierte Kaufpreise bezogen auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücks- merkmale (boG) eingeführt, das heißt die boG sind bei den Kaufpreisen berücksichtigt. Bodenwert Der Bodenwertansatz erfolgt üblicherweise mit dem (indexiertem) Bodenrichtwert ohne Bebauungsabschlag. Sofern eine Abhängigkeit des Bodenwertes vom Maß der baulichen Nutzung (WGFZ) besteht, erfolgt eine Umrechnung auf die tatsächliche WGFZ mit Hilfe der für Karlsruhe ermittelten WGFZ-Umrechnungskoeffizienten (siehe Kapitel 5.3). Anwendungshinweise Bei den Merkmalen der ausgewerteten Kauffälle (ausgenommen Wohnungseigentum) liegen aufgrund der geringen Anzahl der Kauffälle immer die Kauffälle der letzten beiden Jahre zugrunde. Da das zur Verfügung stehenden Kaufpreismaterial sehr heterogen und/oder der Umfang der Stichprobe relativ klein ist, ist eine mathematisch-statistische Analyse nicht möglich. Aus den zur Verfügung stehenden Kauffällen wurden die aufgeführten Spannen für Liegenschaftszinssätze ermittelt und gegebenenfalls durch Erfahrungswerte ergänzt. Mit den Ertragsfaktoren, das heißt dem Vielfachen des Jahresroh- ertrags (Nettokaltmiete), erhält man durch Multiplikation mit dem Jahresrohertrag einen grob überschlägigen Wert einer Immobilie. Bei der Anwendung dieser Faktoren muss bedacht werden, dass sie nur relativ unsichere Bewertungsergebnisse liefern, da wertrelevante individuelle Eigenschaften einer Immobilie, wie zum Beispiel Alter, Zustand und Wirtschaftlichkeit der Gebäude sowie Lage, Grundstücks- größe und Bodenwert nicht in die Berechnung eingehen. In Einzelfällen können abweichende Liegenschaftszinssätze und Ertrags- faktoren sowie Abhängigkeiten von Marktfaktoren zutreffend sein. Die Monatsmiete pro m² Wohn-/Nutzfläche wurde aus der Jahres- nettokaltmiete ermittelt. Die Mieten enthalten sämtliche marktüblich erzielbaren Erträge (beispielsweise Miete für Wohn-/Nutzfläche, Stellplätze/Garagen, Freiflächen, Mobilfunkanlagen). Anhaltspunkte hierfür liefern beispielsweise geeignete Mietspiegel oder Mietpreisübersichten. Für Wohnobjekte wurde im Sinne § 17 ImmoWertV 2010 der qualifizierte und einfache Karlsruher Mietspiegel (siehe 6.3.1) herangezogen. Für Bürogebäude wird auf Kapitel 6.3.2 verwiesen. Es wird kein gesonderter Wertansatz für bauliche Außenanlagen, sonstige Anlagen angesetzt – Anlagen sind im üblichen Umfang im Ertragswert enthalten. Mögliche Auswirkungen von Abweichungen bei Lagequalität, Wohn- /Nutzfläche, Restnutzungsdauer, Nettokaltmiete und gewerblichem Mietanteil auf den Liegenschaftszinssatz zeigt nachfolgende Tabelle. Eine beliebige Aneinanderreihung der Auswirkungen von mehreren Abweichungen in einzelnen Merkmalen führt häufig zu unsachgemäßen Ergebnissen. Das Ergebnis ist jeweils auf Plausibilität zu prüfen. In begründeten Einzelfällen kann ein Unter-/Überschreiten der angegebenen Spanne zum Liegenschaftszinssatz zutreffend sein. Des Weiteren können sich die Abweichungen auch gegenseitig aufheben. Es handelt sich hier um eine nicht abschließende Aufzählung von Merkmalen. Auswirkungen von Abweichungen in einzelnen Merkmalen auf den Liegenschaftszinssatz Allgemeine Merkmale Abweichungen in den Merkmalen Liegenschaftszinssatz Lagequalität besser schlechter   Wohn-/Nutzfläche größer kleiner   Restnutzungsdauer länger kürzer   Nettokaltmiete höher niedriger   Spezielles Merkmal bei gemischt genutzten Wohn- und Geschäftsgebäuden, gewerblicher Mietanteil von 20 bis 50 % gewerblicher Anteil höher geringer   Legende  Liegenschaftszinssatz fällt |  Liegenschaftszinssatz steigt Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 75 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Objektart An- zahl Wohn-/ Nutzfläche Ø Spanne [m²] normierter Kaufpreis/ Wohn-/ Nutzfläche Ø Spanne [Euro/m²] Monatsmiete pro m² Wohn-/ Nutzfläche Ø Spanne [Euro/m²] RND Ø Spanne [Jahre] Lage- qualität *** Ø Spanne Liegen- schafts- zinssatz Ø Spanne [%] Ertrags- faktor Ø Spanne Wohnimmobilien Ein-/Zweifamilien-, Doppel-/Reihen- häuser (nicht vermietete Objekte) 125 154 85 – 317 4.096 2.113 – 6.133 9,60 8,50 – 12,80 33 21 – 62 6,1 3 – 9 0,8 -1,5 – 2,9 36 21 – 53 Mehrfamilienhäuser mit drei Wohnungen 47 235 140 – 370 3.092 1.860 – 4.280 8,30 6,29 – 10,20 32 25 – 55 5,8 5 – 9 1,1 -0,3 – 3,2 31 21 – 42 Mehrfamilienhäuser ab vier Wohnungen, gewerblicher Mietertragsanteil < 20 % 70 559 241 – 2.040 2.897 1.640 – 4.653 8,58 6,30 – 13,00 32 25 – 70 5,7 3 – 9 0,9** -1,0 – 3,9 28 17 – 41 Gemischt genutzte Wohn- und Geschäftsgebäude, gewerblicher Mietertragsanteil von 20 bis 50 % 24 618 164 – 1.807 2.497 1.662 – 4.263 8,62 6,11 – 12,63 31 20 – 40 – 2,0 0,2 – 3,3 24 18 – 33 Wohnungseigentum nach WEG (vermietete Objekte) 104 63 17 – 131 3.796 2.067 – 5.810 9,91 6,55 – 16,39 40 28 – 66 – 0,6 -2,0 – 3,5 33 17 – 49 Wirtschaftsimmobilien Handelsimmobilien Geschäftsgebäude (Läden, Büros, …) Mietertragsanteil Handel  von 51 bis 80 %  > 80 % 4 *(1) 628 498 – 973 – 2.293 1.442 – 3.253 – 8,54 6,84 – 12,35 – 28 25 – 30 – – – 2,5 -0,4 – 4,6 1,5 – 4,5* 23 15 – 37 17 – 26* Verbrauchermärkte *(0) – – – – – 2,0 – 6,0* 10 – 21* Büroimmobilien Büro-, Verwaltungs- und Dienst- leistungsgebäude Mietertragsanteil Büro  von 51 bis 80 %  > 80 % *(2) 7 – 2.697 255 – 5.100 – 2.651 1.280 – 3.664 – 11,76 7,00 – 14,94 – 38 25 – 60 – – -0,7 – 4,0* 3,6 2,9 – 4,1 14 – 42* 18 14 – 23 Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien Gewerbe- und Industriegebäude 10 7.663 270 – 42.056 820 446 – 1.390 4,83 2,84 – 7,59 23 20 – 40 – 3,9 0,1 – 5,9 14 11 – 24 Sonstige Teileigentum nach WEG (Büros, Praxen) 7 101 38 – 160 3.179 2.500 – 4.073 9,83 9,00 – 12,16 46 36 – 65 – 2,0 0,3 – 3,5 27 21 – 37 * Keine ausreichende Anzahl an Kauffällen für qualifizierte Auswertung, Gutachterausschuss hat Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren sachverständig ermittelt ** Siehe hierzu nachfolgende Grafiken (Häufigkeitsverteilung und Zeitreihe) *** Siehe hierzu Kapitel 4 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 76 | Immobilienmarktbericht 2021 Mehrfamilienhäuser ab vier Wohnungen mit gewerblichem Mietertragsanteil kleiner 20 Prozent Die Verteilung der Liegenschaftszinssätze der ausgewerteten Kauffälle ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Merkmal Liegenschaftszinssatz [%] Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 70 0,92 -0,95 3,86 Empirische Standardabweichung Einzelwert (-s bis +s) Empirischer Variationskoeffizient ±1,11 (-0,19 – 2,03) 1,211 Erläuterungen Liegenschaftszinssatz Bei den Liegenschaftszinssätzen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigt. Mittelwert Das arithmetische Mittel, häufig auch nur Mittelwert genannt, ist das gebräuchlichste Maß für die Angabe des Ergebnisses einer Stichprobe von Liegenschaftszinssätzen. Empirische Standardabweichung Einzelwert Die empirische Standardabweichung ist ein Maß für die Streubreite der einzelnen Liegenschaftszinssätze um deren Mittelwert. Wählt man für das zweiseitige Intervall ausgehend vom Mittelwert jeweils die Standardabweichung (s), so liegen darin nach der Normalverteilung rund 68 % der Liegenschaftszinssätze. Dies gilt auch dann, wenn Normalverteilung auf Grundlage der Stichprobe vorliegt. Empirischer Variationskoeffizient Als empirischer Variationskoeffizient wird die relative empirische Standardabweichung bezeichnet, das heißt der Quotient aus der empirischen Standardabweichung und dem Mittelwert. Zeitreihe 7 6 18 13 8 5 5 4 3 1 0 5 10 15 20 -1,25 -0,75 -0,25 0,25 0,75 1,25 1,75 2,25 2,75 3,25 3,75 4,25 absolute Häufigkeiten der Liegenschaftszinssätze Kl as se nm it te [% ] 4,4 3,8 3,7 3,4 3,0 2,4 1,9 1,7 1,4 1,4 1,2 0,9 0 1 2 3 4 5 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Li eg en sc ha ft sz in ss at z Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 77 Hilfsmittel beim Ansatz der Liegenschaftszinssatzermittlung Dargestellt wird ein Modell, mit dessen Hilfe die Ableitung eines objektbezogenen Liegenschaftszinssatzes durchgeführt und plausibilisiert werden kann. Es ist lediglich als mögliches ergänzendes Werkzeug zu betrachten, ausgehend von einer im Immobilienmarktbericht dargestellten Zinsspanne zu einem objektbezogenen Liegenschaftszins zu gelangen. Die Herangehensweise an das Zielbaummodell (Wahl der Einflussgrößen und Gewichtsfaktoren) ist, wie die Aussagekraft des ermittelten Ergebnisses, sachverständig zu ermitteln. Ein Beispiel einer möglichen Herangehensweise stellt das unten abgebildete Beispiel für die Objektart Mehrfamilienhäuser ab vier Wohnungen dar. Gewählt sind die Einflussgrößen Restnutzungsdauer, Monatsmiete (EUR/m²) und Lage mit je einer entsprechenden Gewichtung. Der berechnete Liegenschaftszinssatz kann als ein Anhaltspunkt bei der Festlegung des im Gutachten anzusetzenden objektspezifischen Liegenschaftszinssatzes herangezogen und intersubjektiv begründet werden. Bei dem Zielbaummodell wird bei einem Liegenschaftszinssatz von 3,25 Prozent eine Restnutzungsdauer von 65 Jahren, eine Monatsmiete von 12,00 EUR/m² und eine Lagequalität von 3 zugeordnet, bei einem Liegenschaftszinssatz von -0,50 Prozent eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren, eine Monatsmiete von 6,00 EUR/m² und eine Lagequalität von 9. Mögliche Ableitung des Liegenschaftszinssatzes aus Spannen (Beispiel Mehrfamilienhäuser ab vier Wohnungen) Merkmal Wertebereich (zum Beispiel aus dem Immobilienmarktbericht Karlsruhe) Gewichtsfaktor (sachverständig festgelegt) Liegenschaftszinssatz [%] 3,25 2,00 0,75 -0,50  höher niedriger  Lagequalität 3 5 7 9 0,3  schlechter besser  Restnutzungsdauer [Jahre] 65 50 35 20 0,3  länger kürzer  Monatsmiete [Euro/m²] 12 10 8 6 0,4  höher niedriger  Anwendungsbeispiel Die Berechnung eines Liegenschaftszinssatzes erfolgt unter den Annahmen Monatsmiete 9,00 EUR/m², Lagequalität 5 (gemäß Lagewertkarte) und Restnutzungsdauer 32 Jahre. Grundstück bebaut mit Mehrfamilienhaus ab vier Wohnungen Lagequalität 5 Restnutzungsdauer 32 Jahre Monatsmiete 9,00 Euro/m² Liegenschaftszinssatz 1,3 [%] Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erteilt zur Zielbaummethode keine weiteren Auskünfte und unternimmt für die im Beispiel gewählten Einflussgrößen und Gewichtsfaktoren keine Gewähr. Eine mögliche Anwendung soll sachverständig erfolgen, insbesondere für welche Objektarten das Verfahren angewendet werden kann, welche Einflussgrößen zutreffend sind und welche Gewichtsfaktoren als marktgerecht erscheinen. Im Übrigen wird auf die einschlägige Literatur verwiesen. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 78 | Immobilienmarktbericht 2021 5.8 Sachwertfaktoren Kaufpreisanalysen zeigen, dass der ermittelte Sachwert von bebauten Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus (Ein-/Zweifamilien-, Doppel-/Reihenhäuser) und der auf dem Grundstücksmarkt erzielte Preis unterschiedlich sein können. Durch den Sachwertfaktor, der sich aus der Division des normierten Kaufpreises durch den Sachwert ergibt, erfolgt eine Anpassung des Sachwertes an die allgemeine Marktlage. Der Sachwert eines Grundstücks setzt sich aus dem Bodenwert, dem Wert der baulichen Anlagen und baulichen Außenanlagen und dem Wert der sonstigen Anlagen zusammen. Die Berechnung des Gebäudewerts erfolgt nach Herstellungswerten (Normalherstellungskosten 2010 – NHK 2010) über die Bruttogrundfläche (BGF). Dabei sind Alter und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (zum Beispiel wirtschaftliche Überalterung, Baumängel und Bauschäden) zu berücksichtigen. Mit der Veröffentlichung des Immobilienmarktberichtes Karlsruhe 2013 sind diese Sachwertfaktoren auf Basis NHK 2010 gültig. Für zurückliegende Wertermittlungsstichtage wird auf bisherige Veröffentlichungen zu den Sachwertfaktoren verwiesen. Wesentliche Merkmale des Wertermittlungsmodells Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) – Gebäudeart Nach Anlage 1 SW-RL. Gebäudestandards Nach Anlage 2 SW-RL. Orientierungswerte Gesamtnutzungsdauer Nach Anlage 3 SW-RL sowie Kapitel 5.4. Modell wirtschaftliche Restnutzungsdauer Nach Anlage 4 SW-RL sowie Kapitel 5.5. Bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen Als Wertansatz für bauliche Außenanlagen wird das Modell nach Erfahrungssätzen (pauschaler Ansatz) eingeführt. Dabei werden für einfache Standards 4 bis 8 Prozent und für aufwendige Standards 8 bis 12 Prozent der Herstellungskosten der baulichen Anlagen angenommen. Im Einzelfall können die angegeben unteren beziehungsweise oberen Werte auch unter-/überschritten werden. Sonstige Anlagen werden üblicherweise als nicht gesondert wertrelevant betrachtet. Nutzbarkeit von Dachgeschossen Zur Berücksichtigung der Nutzbarkeit von Dachgeschossen wird auf Ziffer 4.1.1.6 in Verbindung mit Anlage 3 des Entwurfs der Sachwertrichtlinie vom 11. Juni 2012 verwiesen, wobei für die Ermittlung der Zu-/Abschläge auf Grundlage der Orientierungswerte nach Anlage 3 pauschalierte Prozentsätze mit gleichmäßiger Einteilung verwendet werden. Bei der BGF-Berechnung nicht erfasste Bauteile Werthaltige, bei der BGF-Berechnung nicht erfasste Bauteile, werden mit gesonderten, pauschalen Werten in Ansatz gebracht zum Beispiel Dachgauben und Balkone jeweils 5.000 bis 12.000 Euro, Kelleraußentreppe 7.500 Euro und Vordächer 1.000 bis 3.000 Euro. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) Es werden normierte Kaufpreise bezogen auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) eingeführt, das heißt die boG sind bei den Kaufpreisen berücksichtigt. Bodenwert Bei der Ermittlung des Bodenwerts wird der Bodenrichtwert herangezogen. Die Bodenrichtwerte werden, wenn die Grundstücks- merkmale der zugrunde gelegten Bodenrichtwert- grundstücke mit den Grundstücksmerkmalen des Kauffalls sowie die allgemeinen Wertverhältnisse am Stichtag der Bodenrichtwerte und am Wertermittlungsstichtag nicht hinreichend übereinstimmen, angepasst. Des Weiteren wird auf die VW-RL vom 20. März 2014, BAnz AT 11. April 2014 B3 verwiesen. Die sonstigen Modellparameter bestimmen sich nach der Beschreibung in Anlage 5 der SW-RL. Allgemeine Anwendungshinweise Bei den Merkmalen der ausgewerteten Kauffälle liegen aufgrund der geringen Anzahl der Kauffälle immer die Kauffälle der letzten beiden Jahre zugrunde. Es wurden jeweils die Kauffälle von Januar bis Dezember ausgewertet. Bei der Wertermittlung ist in Abhängigkeit von der Höhe des indexierten Sachwertes (Bodenwert, Werte der baulichen Anlagen, baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters) am Objekt fiktiv ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale der ermittelte Sachwertfaktor anzubringen. Die Berücksichtigung von Kosten für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden erfolgt anschließend ohne Marktanpassung. Bei den ermittelten Sachwertfaktoren (Regressionsanalyse) handelt es sich um wahrscheinlichste Schätzwerte in Abhängigkeit von der Einflussgröße indexierter Sachwert. Die Sachwertfaktoren werden durch aktuelle Analysen und laufende Wertermittlungen bestätigt. Je nach Art und Lage des Objektes können die anzusetzenden Sachwertfaktoren nach oben und unten variieren. Sie sind als Basis- beziehungsweise Ausgangspunkte bei der Erstellung von Gutachten zu betrachten und geben gleichzeitig das Spektrum des Anwendungsbereiches wieder. Zwischenwerte können interpoliert werden. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so sind die Sachwertfaktoren gegebenenfalls anzupassen. Die Sachwertfaktoren können auch bei Erbbaurechten zur Ermittlung des Werts des fiktiven Volleigentums herangezogen werden. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 79 5.8.1 Sachwertfaktoren für Ein-/Zweifamilienhäuser Die nachfolgend aufgeführten Sachwertfaktoren wurden überwiegend aus Kaufpreisen mit dem Merkmal Einfamilienhaus mit Satteldach abgeleitet. Die Gebäude sind mit Keller-, Erd- und Obergeschoss beziehungsweise ausgebautem Dachgeschoss einschließlich Garage(n) errichtet. Soweit Doppelhaushälften, Reihenend- und Reihenmittelhäuser dem typisierten Erscheinungsbild von Ein-/ Zweifamilienhäusern entsprechen, sind die Sachwertfaktoren für Ein-/Zweifamilienhäuser anzuwenden. Anwendungshinweise Für die Beurteilung eines untypischen Objekts, zum Beispiel eines Grundstücks mit großer Fläche und eines Gebäudes mit kleiner Wohnfläche, ist das vorgestellte Berechnungsmodell nur einge- schränkt geeignet. Der Gebäudestandard der Standardstufe 3 entspricht hierbei einem Neubaustandard der Baujahre 1995 bis 2004 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Die Standardstufe 2 betrifft üblicherweise Gebäude der Baujahre 1980 bis 1994 beziehungsweise einen sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Bei der Ermittlung des Sachwertes ist der indexierte Bodenrichtwert (auf die Jahresmitte des Berichtsjahres mit Hilfe der Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/ Reihenhausgrundstücke“ fortgeschrieben) berücksichtigt worden. Eine Abhängigkeit vom Bodenrichtwert konnte signifikant nachgewiesen werden. Des Weiteren sind die Herstellungskosten der baulichen Anlagen gleichfalls auf die Jahresmitte mit Hilfe des Baupreisindex ermittelt worden. Somit ist das Ergebnis als indexierter Sachwert zu bezeichnen. Diese Vorgehensweise dient dem Ziel, für die Wertermittlung nach Möglichkeit im gleichen Modell Sachwertfaktoren bereitzustellen. Sachwertfaktoren für mit Ein-/Zweifamilienhäusern bebaute Grundstücke 0,7 0,8 0,9 1,0 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5 1,6 20 0. 00 0 25 0. 00 0 30 0. 00 0 35 0. 00 0 40 0. 00 0 45 0. 00 0 50 0. 00 0 55 0. 00 0 60 0. 00 0 65 0. 00 0 70 0. 00 0 75 0. 00 0 80 0. 00 0 85 0. 00 0 90 0. 00 0 95 0. 00 0 1. 00 0. 00 0 Fa kt or indexierter Sachwert in Euro indexierter Bodenrichtwert 550 Euro/m² indexierter Bodenrichtwert 750 Euro/m² Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 80 | Immobilienmarktbericht 2021 Qualitätsparameter Merkmal Sachwertfaktor Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 71 1,26 0,78 1,71 Multiples Bestimmtheitsmaß Vertrauensbereich (2-seitig) Erwartungsbereich (2-seitig) 0,41 ±(0,03 bis 0,12) ± 0,29 Erläuterungen Multiples Bestimmtheitsmaß Das multiple Bestimmtheitsmaß ist ein Parameter, wie gut die Variation des Sachwertfaktors durch die Regressionsgleichung erklärt wird. Es nimmt Werte zwischen 0 und 1 an. Im Falle von 1 wird die Variation des Sachwertfaktors vollständig abgebaut, das heißt zwischen dem Sachwertfaktor und den Einflussgrößen (indexierter Bodenrichtwert, indexierter Sachwert ohne boG) besteht eine streng funktionale Abhängigkeit. Bei einem Wert von 0 hängt der Sachwertfaktor nicht von den Einflussgrößen ab. Im Allgemeinen sollten Werte von zumindest 0,4 erzielt werden. Vertrauensbereich Ausgehend vom ermittelten Schätzwert für den Sachwertfaktor lässt sich ein zweiseitiger Konfidenzbereich (Vertrauensbereich) angeben, in dem der wahre Sachwertfaktor mit einer Wahrscheinlichkeit von 90 % liegt. Der Vertrauensbereich ist somit eine geeignete Aussage zur Qualitätsbeurteilung der ermittelten Schätzwerte. Erwartungsbereich Ausgehend von der Differenz zwischen einem Einzelwert und dem Schätzwert für den Sachwertfaktor kann ein zweiseitiges Konfidenzband (Erwartungsbereich) ermittelt werden. Der Erwartungsbereich gibt folglich an, in welchem Bereich um den geschätzten Sachwertfaktor Einzelwerte mit der Wahrscheinlichkeit 90 % prognostiziert beziehungsweise erwartet werden können. Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Minimum Maximum Mittelwert Baujahr 1935 2016 1973 Bruttogrundfläche [m²] 201 690 355 Wohnfläche [m²] 109 300 172 Standardstufe 2,3 4,0 2,8 NHK 2010 [Euro/m² BGF] 677 1.088 820 Grundstücksfläche [m²] 232 1.266 582 indexierter Sachwert [Euro] 464.000 872.000 696.000 indexierter Bodenwert indexierter Sachwert [%] 31 84 58 Anwendungsbeispiel Der Verkehrswert des Objekts ergibt sich aus dem Sachwert unter Berücksichtigung eines fiktiven Zustandes ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale multipliziert mit dem Sachwertfaktor. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind anschließend ohne Marktanpassung anzubringen. Grundstück bebaut mit Einfamilienhaus indexierter Bodenrichtwert (unbebaut) 850 Euro/m² Ermittelter indexierter Sachwert (über BGF) 600.000 Euro Sachwertfaktor (aus Grafik gegebenenfalls durch Interpolation entnehmen) 1,28 Verkehrswert des fiktiven Grundstücks ohne objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) 768.000 Euro boG (Reparaturanstau) 30.000 Euro Verkehrswert des Grundstücks 738.000 Euro Sachwertfaktoren für mit hochpreisigen Ein-/Zweifamilienhäusern bebaute Grundstücke in bevorzugter Lage Für hochpreisige Objekte in bevorzugter Lage (indexierter Sachwert zwischen 1 – 2 Mio. Euro) wurde versucht aus einer geringen Stichprobe von nur zehn Kauffällen ein Faktor zu analysieren. Hierbei hat sich eine Spanne von 0,9 bis 1,5 ergeben. Diese Spanne dient der groben Orientierung, der objektbezogene Sachwertfaktor ist sachverständig festzulegen. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 81 5.8.2 Sachwertfaktoren für Doppel-/Reihenendhäuser Die nachfolgend aufgeführten Sachwertfaktoren wurden aus Kaufpreisen mit dem Merkmal Doppelhaushälfte und Reihenendhaus mit Satteldach abgeleitet. Die Gebäude sind mit Keller-, Erd- und Obergeschoss einschließlich Garage(n) errichtet. Es hat sich bei der Ermittlung der Sachwertfaktoren für Doppel-/Reihenhäuser innerhalb des üblichen Bodenwertniveaus keine signifikante Abhängigkeit vom Bodenrichtwert gezeigt. Der objektbezogene Sachwertfaktor ist im Einzelfall sachverständig festzulegen. Soweit Doppelhaushälften und Reihenendhäuser dem typisierten Erscheinungsbild von Ein-/Zweifamilienhäusern entsprechen, sind die Sachwertfaktoren für Doppel-/ Reihenendhäuser nicht anzuwenden, sondern die Sachwertfaktoren aus Kapitel 5.8.1. Anwendungshinweise Für die Beurteilung eines untypischen Objekts, zum Beispiel eines Gebäudes jüngeren Baujahrs mit kleiner Wohnfläche, ist das vorgestellte Berechnungsmodell nur eingeschränkt geeignet. Ungünstige Anwendungsvoraussetzungen liegen auch bei kleiner Wohnfläche und großer Grundstücksfläche vor. Der Gebäudestandard der Standardstufe 3 entspricht hierbei einem Neubaustandard der Baujahre 1995 bis 2004 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Die Standardstufe 2 betrifft üblicherweise Gebäude der Baujahre 1980 bis 1994 beziehungsweise einen sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Bei der Ermittlung des Sachwertes ist der indexierte Bodenrichtwert (auf die Jahresmitte des Berichtsjahres mit Hilfe der Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/ Reihenhausgrundstücke“ fortgeschrieben) berücksichtigt worden. Des Weiteren sind die Herstellungskosten der baulichen Anlagen gleichfalls auf die Jahresmitte mit Hilfe des Baupreisindex ermittelt worden. Somit ist das Ergebnis als indexierter Sachwert zu bezeichnen. Diese Vorgehensweise dient dem Ziel, für die Wertermittlung nach Möglichkeit im gleichen Modell Sachwertfaktoren bereitzustellen. Sachwertfaktoren für mit Doppel-/Reihenendhäusern bebaute Grundstücke 1,2 1,3 1,4 1,5 1,6 1,7 1,8 1,9 2,0 2,1 200.000 225.000 250.000 275.000 300.000 325.000 350.000 375.000 400.000 425.000 450.000 475.000 500.000 525.000 Fa kt or indexierter Sachwert in Euro ohne BRW-Unterscheidung Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 82 | Immobilienmarktbericht 2021 Qualitätsparameter Merkmal Sachwertfaktor Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 28 1,65 1,29 2,05 Multiples Bestimmtheitsmaß Vertrauensbereich (2-seitig) Erwartungsbereich (2-seitig) 0,47 ± (0,05 bis 0,15) ± 0,31 Erläuterungen Multiples Bestimmtheitsmaß Das multiple Bestimmtheitsmaß ist ein Parameter, wie gut die Variation des Sachwertfaktors durch die Regressionsgleichung erklärt wird. Es nimmt Werte zwischen 0 und 1 an. Im Falle von 1 wird die Variation des Sachwertfaktors vollständig abgebaut, das heißt zwischen dem Sachwertfaktor und den Einflussgrößen (indexierter Sachwert ohne boG) besteht eine streng funktionale Abhängigkeit. Bei einem Wert von 0 hängt der Sachwertfaktor nicht von den Einflussgrößen ab. Im Allgemeinen sollten Werte von zumindest 0,4 erzielt werden. Vertrauensbereich Ausgehend vom ermittelten Schätzwert für den Sachwertfaktor lässt sich ein zweiseitiger Konfidenzbereich (Vertrauensbereich) angeben, in dem der wahre Sachwertfaktor mit einer Wahrscheinlichkeit von 90 % liegt. Der Vertrauensbereich ist somit eine geeignete Aussage zur Qualitätsbeurteilung der ermittelten Schätzwerte. Erwartungsbereich Ausgehend von der Differenz zwischen einem Einzelwert und dem Schätzwert für den Sachwertfaktor kann ein zweiseitiges Konfidenzband (Erwartungsbereich) ermittelt werden. Der Erwartungsbereich gibt folglich an, in welchem Bereich um den geschätzten Sachwertfaktor Einzelwerte mit der Wahrscheinlichkeit 90 % prognostiziert beziehungsweise erwartet werden können. Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Minimum Maximum Mittelwert Baujahr 1950 2010 1977 Bruttogrundfläche [m²] 151 370 259 Wohnfläche [m²] 73 225 138 Standardstufe 2,3 4,2 2,9 NHK 2010 [Euro/m² BGF] 632 1.000 783 Grundstücksfläche [m²] 183 546 331 indexierter Sachwert [Euro] 206.000 664.000 384.000 indexierter Bodenwert indexierter Sachwert [%] 25 75 51 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 83 5.8.3 Sachwertfaktoren für Reihenmittelhäuser Die nachfolgend aufgeführten Sachwertfaktoren wurden aus Kaufpreisen mit dem Merkmal Reihenmittelhaus mit überwiegend Satteldach abgeleitet. Die Gebäude sind mit Keller-, Erd- und Obergeschoss einschließlich Garage(n) errichtet. Die Gebäudebreite beträgt in der Regel zwischen 4,7 bis 8,2 m. Es hat sich bei der Ermittlung der Sachwertfaktoren für Doppel-/Reihenhäuser innerhalb des üblichen Bodenwertniveaus keine signifikante Abhängigkeit vom Bodenrichtwert gezeigt. Der objektbezogene Sachwertfaktor ist im Einzelfall sachverständig festzulegen. Soweit Reihenmittelhäuser dem typisierten Erscheinungsbild von Ein-/Zweifamilienhäusern entsprechen, sind die Sachwertfaktoren für Reihenmittelhäuser nicht anzuwenden, sondern die Sachwertfaktoren aus Kapitel 5.8.1. Anwendungshinweise Für die Beurteilung eines untypischen Objekts, zum Beispiel eines Gebäudes jüngeren Baujahrs mit kleiner Wohnfläche, ist das vorgestellte Berechnungsmodell nur eingeschränkt geeignet. Ungünstige Anwendungsvoraussetzungen liegen auch bei kleiner Wohnfläche und großer Grundstücksfläche vor. Der Gebäudestandard der Standardstufe 3 entspricht hierbei einem Neubaustandard der Baujahre 1995 bis 2004 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Die Standardstufe 2 betrifft üblicherweise Gebäude der Baujahre 1980 bis 1994 beziehungsweise einen sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Bei der Ermittlung des Sachwertes ist der indexierte Bodenrichtwert (auf die Jahresmitte des Berichtsjahres mit Hilfe der Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/ Reihenhausgrundstücke“ fortgeschrieben) berücksichtigt worden. Des Weiteren sind die Herstellungskosten der baulichen Anlagen gleichfalls auf die Jahresmitte mit Hilfe des Baupreisindex ermittelt worden. Somit ist das Ergebnis als indexierter Sachwert zu bezeichnen. Diese Vorgehensweise dient dem Ziel, für die Wertermittlung nach Möglichkeit im gleichen Modell Sachwertfaktoren bereitzustellen. Sachwertfaktoren für mit Reihenmittelhäusern bebaute Grundstücke 1,5 1,6 1,7 1,8 1,9 2,0 2,1 2,2 150.000 175.000 200.000 225.000 250.000 275.000 300.000 325.000 350.000 375.000 400.000 Fa kt or indexierter Sachwert in Euro ohne BRW-Unterscheidung Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 84 | Immobilienmarktbericht 2021 Qualitätsparameter Merkmal Sachwertfaktor Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 36 1,89 1,56 2,25 Multiples Bestimmtheitsmaß Vertrauensbereich (2-seitig) Erwartungsbereich (2-seitig) 0,48 ± (0,03 bis 0,09) ± 0,23 Erläuterungen Multiples Bestimmtheitsmaß Das multiple Bestimmtheitsmaß ist ein Parameter, wie gut die Variation des Sachwertfaktors durch die Regressionsgleichung erklärt wird. Es nimmt Werte zwischen 0 und 1 an. Im Falle von 1 wird die Variation des Sachwertfaktors vollständig abgebaut, das heißt zwischen dem Sachwertfaktor und den Einflussgrößen (indexierter Sachwert ohne boG) besteht eine streng funktionale Abhängigkeit. Bei einem Wert von 0 hängt der Sachwertfaktor nicht von den Einflussgrößen ab. Im Allgemeinen sollten Werte von zumindest 0,4 erzielt werden. Vertrauensbereich Ausgehend vom ermittelten Schätzwert für den Sachwertfaktor lässt sich ein zweiseitiger Konfidenzbereich (Vertrauensbereich) angeben, in dem der wahre Sachwertfaktor mit einer Wahrscheinlichkeit von 90 % liegt. Der Vertrauensbereich ist somit eine geeignete Aussage zur Qualitätsbeurteilung der ermittelten Schätzwerte. Erwartungsbereich Ausgehend von der Differenz zwischen einem Einzelwert und dem Schätzwert für den Sachwertfaktor kann ein zweiseitiges Konfidenzband (Erwartungsbereich) ermittelt werden. Der Erwartungsbereich gibt folglich an, in welchem Bereich um den geschätzten Sachwertfaktor Einzelwerte mit der Wahrscheinlichkeit 90 % prognostiziert beziehungsweise erwartet werden können. Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Minimum Maximum Mittelwert Baujahr 1959 2013 1986 Bruttogrundfläche [m²] 156 374 248 Wohnfläche [m²] 84 197 135 Standardstufe 2,4 3,6 2,9 NHK 2010 [Euro/m² BGF] 603 918 740 Grundstücksfläche [m²] 138 356 220 indexierter Sachwert [Euro] 186.000 384.000 304.000 indexierter Bodenwert indexierter Sachwert [%] 27 62 42 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 85 5.9 Vergleichsfaktoren Es wird auf die Kapitel 4.2 und 4.3 dieses Immobilienmarktberichtes verwiesen. Zur besseren Anwendung der Vergleichsfaktoren im jeweiligen Teilmarkt hat sich der Gutachterausschuss entschlossen, die Vergleichsfaktoren in diesen Kapiteln darzustellen. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 86 | Immobilienmarktbericht 2021 5.10 Vergleichswertverfahren für das Erbbaurecht ausgehend von dem finanzmathematischen Wert des Erbbaurechts (§ 49 ImmoWertV 2021) Finanzmathematischer Wert Ausgangsgröße für die Ermittlung des finanzmathematischen Werts des Erbbaurechts ist der Wert des fiktiven Volleigentums im Sinne des § 49 Absatz 1 Satz 2. Der finanzmathematische Wert des Erbbaurechts wird ermittelt durch Bildung der Summe aus 1. dem Wert des fiktiven Volleigentums abzüglich des Bodenwerts des fiktiv unbelasteten Grundstücks und 2. der über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten Differenz aus dem angemessenen und dem erzielbaren Erbbauzins oder ausnahmsweise der Differenz aus dem jeweils über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten angemessenen und erzielbaren Erbbauzins. Bei einer über die Restlaufzeit des Erbbaurechts hinausgehenden Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ist ergänzend zu Satz 1 der bei Zeitablauf nicht zu entschädigende Wertanteil der baulichen Anlagen abzuzinsen und abzuziehen. Die Entschädigung bei Ablauf des Erbbaurechts hat bei langen Restlaufzeiten (über 25 Jahre) keinen nennenswerten Einfluss. Der angemessene Erbbauzins wird in der Regel auf der Grundlage des angemessenen Erbbauzinssatzes und des Bodenwerts des Grundstücks, an dem das Erbbaurecht bestellt wird, ermittelt. Der angemessene Erbbauzinssatz ist der Zinssatz, der sich bei Neubestellung von Erbbaurechten der betroffenen Grundstücksart am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ergibt oder ein anderer geeigneter Zinssatz. Der erzielbare Erbbauzins ist der Betrag, der sich aus dem im Erbbaurechtsvertrag vereinbarten Erbbauzins unter Berücksichtigung vertraglich vereinbarter und gesetzlich zulässiger Anpassungsmöglichkeiten ergibt. Der Wert des fiktiven Volleigentums bezeichnet den Wert eines fiktiven, nach dem Grundstückszustand vergleichbaren Grundstücks ohne das Erbbaurecht. Er entspricht dem marktangepassten vorläufigen Verfahrenswert, der insbesondere mit Hilfe des Ertrags-, Sach- oder Vergleichswertverfahrens ermittelt werden kann. Das bedeutet, dass nicht nur das Erbbaurecht, sondern auch alle weiteren besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale hier zunächst nicht berücksichtigt werden. Durch den Ansatz des marktangepassten vorläufigen Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwerts des fiktiven Volleigentums sind die allgemeinen Wertverhältnisse (Marktanpassung) bereits im Wert des fiktiven Volleigentums berücksichtigt. Der nach der WertR 2006 maßgebliche angemessene Verzinsungsbetrag des Bodenwerts wurde bislang überwiegend mit Hilfe des Liegenschaftszinssatzes ermittelt. Nunmehr ist der angemessene Erbbauzins maßgeblich, der auf Grundlage des angemessenen Erbbauzinssatzes zu ermitteln ist. Beim angemessenen Erbbauzinssatz handelt es sich um den Zinssatz, der am Wertermittlungsstichtag bei Neubestellung eines Erbbaurechts marktüblich gezahlt wird oder aber auch um einen anderen geeigneten Zinssatz. Der Liegenschaftszinssatz kann, muss aber nicht dem angemessenen Erbbauzinssatz entsprechen. Der finanzmathemathematische Wert nach den §§ 50 und 52 stellt lediglich ein Zwischenergebnis bei Ermittlung des Vergleichswerts des Erbbaurechts bzw. des Erbbaugrundstücks dar. Bei Ermittlung des finanzmathematischen Werts erfolgt die Anpassung mit einem Erbbaurechtsfaktor nach der neuen ImmoWertV 2021 gleichsam nachgelagert bei Ermittlung des vorläufigen Vergleichswerts durch Multiplikation des finanzmathematischen Werts mit einem Erbbaurechts- bzw. Erbbaugrundstücksfaktor. Finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts (§ 50 ImmoWertV 2021) Ablaufschema Wert des fiktiven Volleigentums - Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks + Berücksichtigung der kapitalisierten Differenz aus dem angemessenen und dem erzielbaren Erbbauzins (Kapitalisierung mit angemessenem Erbbauzins) - abgezinster nicht zu entschädigender Wertanteil der baulichen Anlagen (Abzinsung mit objektspezifisch angepasstem Liegenschaftszinssatz fiktives Volleigentum) = finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren nach § 22 ImmoWertV 2021 dienen im Wesentlichen der Berücksichtigung der dem Erbbaurecht allgemein beizumessenden Werteinflüsse, soweit sie nicht bereits im finanzmathematischen Wert berücksichtigt sind. Erbbaurechtsfaktoren geben das Verhältnis des vorläufigen Vergleichswerts des Erbbaurechts zum finanzmathematischen Wert des Erbbaurechts an. Mit dem Ansatz von Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren sollen lediglich noch die dem Erbbaurecht allgemein beizumessenden Werteinflüsse berücksichtigt werden, die über die Werteinflüsse hinausgehen, die bereits im finanzmathematischen Wert berücksichtigt werden. Sie dienen nicht der Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse des § 2 Absatz 2, die bereits bei der Ermittlung des finanzmathematischen Werts berücksichtigt werden, indem Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 87 hier vom Wert des fiktiven Volleigentums beziehungsweise vom Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks ausgegangen wird. Im finanzmathematischen Wert sind bereits wesentliche sich aus den vertraglichen Vereinbarungen ergebene Werteinflüsse, insbesondere aus dem Verhältnis von tatsächlichen zu den erzielbaren Erbbauzinsen und die Vereinbarungen zur Entschädigung des Werts der baulichen Anlagen bei Ablauf des Erbbaurechts, berücksichtigt. Die Muster-Anwendungshinweise zu § 22 geben Anhalt, dass die Erbbaurechtsfaktoren und Erbbaugrundstücksfaktoren insbesondere nach der Nutzung, dem regionalen Teilmarkt, der Restlaufzeit, der Höhe des erzielbaren Erbbauzinses, dessen Anpassungsmöglichkeiten, der Lage, der Höhe des unbelasteten Bodenwerts variieren können. Vergleichswertverfahren für das Erbbaurechts ausgehend von dem finanzmathematischen Wert des Erbbaurechts (§ 49 ImmoWertV 2021) Ablaufschema Finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts x objektbezogener Erbbaurechtsfaktor § 22 (lediglich noch die dem Erbbaurecht allgemein beizumessenden Werteinflüsse, soweit noch nicht im finanzmathematischen Modell berücksichtigt) Der Gutachterausschuss in Karlsruhe ermittelt keine Erbbaurechtsfaktoren. Folglich sind die objektbezogenen Erbbaurechtsfaktoren sachverständig festzulegen. x / + / - ggf. Marktanpassung nach § 7 Absatz 2 = marktangepasster vorläufiger Vergleichswert des Erbbaurechts + / - ggf. Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale (nicht das Erbbaurecht betreffend) = Vergleichswert des Erbbaurechts Allerdings ermittelt der Gutachterausschuss in Karlsruhe keine Erbbaurechtsfaktoren. Folglich sind die objektbezogenen Erbbaurechtsfaktoren wie auch eine mögliche Marktanpassung im Einzelfall sachverständig festzulegen. Die nachfolgende Tabelle enthält Erbbauzinssätze, die durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zum 01.01.2022 erhoben wurden. Diese Angaben sollen lediglich das Verständnis für die Modellbildung zur Wertermittlung des Erbbaurechts und die vorstehenden Ausführungen zum angemessenen Erbbauzins unterstützen helfen und sollen folglich auch nicht fortgeschrieben werden. Es wird insbesondere darauf verwiesen, dass die Angaben nicht dazu geeignet sind, im Einzelfall ungeprüft und ohne eigenständige sachverständige Festlegung übernommen zu werden. Dies gilt auch dafür, inwieweit der angemessene Erbbauzinssatz mit dem Liegenschaftszinssatz übereinstimmt. Erbbauzinssätze % Erhebung zum 01.01.2022 – ohne Gewähr Kirchen (ev. / kath.) Wohnen 4 % im Einzelfall Ermäßigungen möglich teilweise anderes Berechnungsmodell Land Baden- Württemberg Wohnen 4 %, Gewerbe 6 % im Einzelfall Ermäßigungen möglich Stadt Karlsruhe Wohnen 4 %, befristete Absenkung auf 2 % aufgrund niedriger Kapitalmarktzinsen Gewerbe 6 % im Einzelfall Ermäßigungen möglich Nach den Muster-Anwendungshinweisen (Entwurf Stand: 21.12.2021) ist der marktangepasste vorläufige Vergleichswert des Erbbaurechts in der Regel mit dem vorläufigen Vergleichswert des Erbbaurechts identisch. Eine Marktanpassung nach § 7 Absatz 2 ist nicht erforderlich, soweit die Vergleichspreise oder der Erbbaurechtsfaktor die Marktlage bereits hinreichend berücksichtigen. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 88 | Immobilienmarktbericht 2021 6. Weitere Grundstücksmarktinformationen 6.1 Immobilienmarkt in großen deutschen Städten Blitzumfrage des Deutschen Städtetages mit Prognose für 2022 (Auszug): Preise steigen weiter, Zahl der Kaufverträge leicht rückläufig In einer Blitzumfrage ermittelte der Deutsche Städtetag zu Jahresbeginn unter allen Mitgliedsstädten ab 50.000 Einwohnerinnen und Einwohnern die Entwicklungstendenzen des Marktes für Wohnimmobilien im vergangenen Jahr. Insgesamt 107 Städte haben sich an der Umfrage beteiligt. Das Ergebnis: Die Umsätze (Kaufvertragszahlen) sind in 36 Prozent der Städte rückläufig, in 31 Prozent auf Vorjahresniveau und in 33 Prozent wurde eine Steigerung ermittelt. Auffällig ist, dass bei den Bauplätzen für eine individuelle Bauweise und den 1- und 2-Familienhausgrundstücken (bebaut) mit 48 bzw. 41 Prozent in diesem Marktsegment das Angebot – vermutlich auch aufgrund der weiter steigenden Nachfrage – in den meisten Städten weiter sinkt. Auch bei den unbebauten Grundstücken für den Geschosswohnungsbau meldeten lediglich 29 Prozent der Städte steigende Transaktionen. Im Vergleich zum Vorjahr (2020), dort waren es 18 Prozent der Städte, ist allerdings ein positiver Trend zu erkennen. In 88 Prozent aller Städte wurden Preissteigerungen ermittelt, in 9 Prozent wurde eine konstante Entwicklung beobachtet, nur 3 Prozent aller Städte wiesen fallende Preise auf. Die Teilmärkte stellen sich dabei relativ einheitlich dar. Der überwiegende Teil der Städte (75 bis 96 Prozent) weist steigende Preise auf, fallende Preise, relativ einheitlich für die fünf untersuchten Teilmärkte, gab es nur bei sehr wenigen Kommunen (2 bis 4 Prozent). Für die Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke wurden von fast allen Städten (96 Prozent) steigende Preise gemeldet (Vorjahr 93 Prozent), was mit dem hohen Anteil (41 Prozent) der Städte korrespondiert, die fallende Kaufvertragszahlen mitgeteilt haben. Ein Vergleich mit den Vorjahreszahlen zeigt, dass in allen fünf dargestellten Kategorien der Anteil der Städte mit steigenden Preisen zugenommen hat (4 bis 13 Prozent). Auch hier nimmt der Teilmarkt der Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau mit einem Plus von 13 Prozent zum Vorjahr eine Sonderstellung ein. Auswirkungen der COVID-19-Pandemie sind auch für das Jahr 2021 aus den Ergebnissen der Umfrage nicht ablesbar. Damit scheint sich zu bestätigen, dass der Markt für Wohnimmobilien bisher relativ unbeeinflusst von der „Corona-Krise“ geblieben ist. Größeren Einfluss auf die Entwicklungen der Umsätze und Preise haben weiterhin ein zumindest partiell niedriges Angebot bei weiterhin günstigen Rahmenbedingungen sowie wirtschaftliche Einflussfaktoren (zum Beispiel Zinsniveau). Datenquelle für die vorliegende Untersuchung sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in den beteiligten Städten. Diese erhalten aufgrund gesetzlicher Verpflichtung unter anderem alle von den Notarinnen und Notaren beurkundeten Immobilienkaufverträge. Die vorliegenden Analyseergebnisse sind eine erste, auf tatsächlichen Immobilientransaktionen und den dabei gezahlten Kaufpreisen beruhende Aussage über das Marktgeschehen des vergangenen Jahres. Zusätzlich werden Erwartungen für das erste Halbjahr 2022 prognostiziert. Die untersuchten Städte sind geografisch den Analyseregionen Nord, Ost, Süd und West zugeordnet. Entwicklung 2021 Die Abbildung stellt dar, in wie vielen Städten prozentual je- weils steigende, konstante oder sinkende Umsatz- oder Preisentwicklungen in den jeweiligen Teilmärkten vorhan- den sind. Die Entwicklungstendenzen sind durch die be- kannten Pfeile symbolisiert. Prognose 1. Halbjahr 2022 Aus den meisten Städten liegt eine Einschätzung der erwarteten Entwicklung für das erste Halbjahr 2022 vor. Danach werden in allen Analyseregionen im Mittel weiterhin konstante, tlw. auch fallende Umsatz- und weiter steigende Preisverhältnisse erwartet. Die gesamte Blitzumfrage mit den dazugehörigen Tabellen steht unter www.staedtetag.de als PDF-Datei zum Download zur Verfügung unter „Publikationen“ in der Rubrik „Weitere Publikationen“. Quelle: Deutscher Städtetag Berlin und Köln | Markt für Wohnimmobilien 2021 | Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 89 6.2 Prognosen Immobilienmarkt Karlsruhe Prognose für das 1. Halbjahr 2022 des Gutachterausschusses Karlsruhe Unbebaute, baureife Grundstücke Bebaute Grundstücke individuelle Bauweise Geschosswohnungsbau Ein-/Zwei- familienhäuser Mehrfamilienhäuser ab drei Wohnungen Wohnungseigentum Anzahl Kauffälle Preise Anzahl Kauffälle Preise Anzahl Kauffälle Preise Anzahl Kauffälle Preise Anzahl Kauffälle Preise           Prognose für das 1. Halbjahr 2022 des Gutachterausschusses Karlsruhe Bebaute Grundstücke Handelsimmobilien Büroimmobilien Beherbergungs- und Gastronomieimmobilien Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien Anzahl Kauffälle Preise Anzahl Kauffälle Preise Anzahl Kauffälle Preise Anzahl Kauffälle Preise         Legende  um ± 0 % |  um + 5 % |  um - 5 % |  um + 10 % |  um - 10 % Bei der Anzahl der Kauffälle des Immobilienmarkts in Karlsruhe sieht der Gutachterausschuss weiterhin eine Stagnation. Bei den Preisen geht man im Bereich Wohnen, Handels-, Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien zukünftig von Steigerungen aus, bei den Büroimmobilien und im Bereich Beherbergungs- und Gastronomieimmobilien von einer Stagnation. Die Einflüsse der Corona-Pandemie und des Krieges in der Ukraine sind hierbei, wenn überhaupt, allenfalls in den Grundzügen prognostizierbar. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 90 | Immobilienmarktbericht 2021 6.3 Mietdaten 6.3.1 Karlsruher Mietspiegel 2021 – Pressebericht der Stadt Karlsruhe 2020 Aktueller qualifizierter Karlsruher Mietspiegel 2021. Orientierungshilfe für Mieter und Vermieter / Kostenloser Download ab Anfang 2021 Der Karlsruher Mietspiegel 2021 wurde in der inzwischen fünften Ausgabe nach den gesetzlichen Vorgaben des Bür- gerlichen Gesetzbuches (BGB) neu erstellt. Der Gemeinderat erkannte ihn in seiner Sitzung vom 17. November 2020 als qualifizierten Mietspiegel an. Der neue Karlsruher Mietspie- gel tritt ab dem 1. Januar 2021 in Kraft und gilt für zwei Jahre. Auf der Basis einer umfangreichen Datenerhebung gibt der Mietspiegel Aufschluss über die ortsübliche Vergleichsmiete für nicht preisgebundenen Wohnraum im Stadtgebiet. Er bietet damit Mietern und Vermietern eine gute und verlässli- che Orientierungshilfe und trägt dazu bei, Mietstreitigkeiten zu versachlichen und gerichtliche Auseinandersetzungen zwischen den Mietparteien zu vermeiden. Broschüre ist gebunden oder als Download erhältlich Ab 1. Januar ist der neue Karlsruher Mietspiegel als kosten- freier Download auf der Webseite der Stadt Karlsruhe unter "statistik.karlsruhe.de" erhältlich. Wer eine gebundene Aus- gabe bevorzugt, kann diese über die genannte Webseite ge- gen eine Schutzgebühr von 7,50 Euro zuzüglich Porto als Postsendung bestellen. Ab Montag, 4. Januar, ist die Broschüre außerdem bei den bekannten Verkaufsstellen gegen Barzahlung zu bekom- men. Hefte liegen bereit beim Amt für Stadtentwicklung – Statistikstelle, Zähringerstraße 61, (EG, rechter Flügel, Zim- mer 26), montags bis freitags von 8.30 bis 12 Uhr und von 14 bis 15.30 Uhr sowie beim Liegenschaftsamt, Lammstraße 7 a, 4. OG, Zimmer E427, montags bis freitags von 8.30 bis 12 Uhr und von 14 bis 15.30 Uhr, donnerstags bis 17 Uhr. Ebenso zu den üblichen Öffnungszeiten beim Stadtamt Dur- lach und bei den Ortsverwaltungen. Mitglieder erhalten den Mietspiegel außerdem bei den Inte- ressenverbänden Haus & Grund Karlsruhe beziehungsweise Mieterverein Karlsruhe. Schriftlich kann man den Mietspie- gel gegen Rechnung beim Amt für Stadtentwicklung, Statistikstelle, 76124 Karlsruhe, bestellen, dabei fallen 1,60 Euro Versandkosten an. Ältere Versionen des Mietspiegels sind bei Bedarf weiterhin verfügbar. Für Fragen und Auskünfte (keine Rechtsbera- tung) stehen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Sta- tistikstelle (Telefon: 0721/133-1232 oder E-Mail: statistik@karlsruhe.de) zur Verfügung. Die Erstellung des Mietspiegels durch die Stadt Karls- ruhe erfolgte in enger Zusammenarbeit mit den Inte- ressenverbänden Haus & Grund Karlsruhe e. V., dem Mieterverein Karlsruhe e. V., dem Verband baden- württembergischer Wohnungs- und Immobilienunter- nehmen e. V. (vbw), den Karlsruher Wohnungsunter- nehmen und Wohnungsgenossenschaften sowie der Geschäftsstelle des örtlichen Gutachterausschusses und dem Fachgebiet Immobilienwirtschaft des Karlsru- her Instituts für Technologie (KIT). Alle Beteiligten ha- ben den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB anerkannt. Quelle: Stadt Karlsruhe | Presseportal | 11. November 2020 Drei Arten den Karlsruher Mietspiegel zu erhalten Versand der gedruckten Broschüre nach Online-Bestellung mit elektronischer Bezahlung oder gegen Rechnung bei schriftlicher Bestellung Das Online-Bestellformular kann auf der Webseite der Stadt Karlsruhe unter www.karlsruhe.de -> Digitale Angebote-> Leistungen von A bis Z -> Mietspiegel beantragen aufgerufen werden Schriftliche Bestellungen der gedruckten Ausgabe richten Sie bitte ausschließlich an: Stadt Karlsruhe Amt für Stadtentwicklung Statistikstelle 76124 Karlsruhe Die gedruckte Ausgabe des aktuellen Mietspiegels kostet 7,50 Euro pro Exemplar (Schutzgebühr) zuzüglich 1,60 Euro Versandkosten pro Sendung. Über das Onlineformular kann der Betrag während des Bestellvorgangs bezahlt werden (Giropay, Lastschrift, PayPal). Bei schriftlichen Bestellungen ohne elektronische Bezahlung liegt eine Rechnung bei. Selbstabholung gegen Barzahlung in den Verkaufsstellen Eine Übersicht der Verkaufsstellen mit deren Öffnungszeiten finden Sie unter dem oben genannten Link zum Online-Bestellformular im Abschnitt „Dienststellen“. Bei Selbstabholung fällt nur die Schutzgebühr von 7,50 Euro pro Exemplar an. Kostenloser Download im PDF-Format Den kostenlosen Download finden Sie unter dem oben genannten Link. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 91 6.3.2 Mietpreisspektrum Büromieten Karlsruhe als Oberzentrum ist im Büroraummarktsegment aufgrund der prozentual hohen Bürobeschäftigtenanzahl, der stabilen Mietpreisentwicklungen sowie wegen der bisher niedrigen Leerstandquoten als regional guter Standort für Büroimmobilien einzuordnen. Dies unterstreicht auch das seit Jahren kontinuierlich steigende Büroflächenangebot und die Bauaktivitäten in diesem Marktsegment. Aufgrund der Corona-Pandemie steht dem gegenüber, dass in Teilbereichen mit einem Anstieg des Leerstandes oder einer Reduzierung der Mietfläche und damit verbunden einem Mietzinsrückgang, zu rechnen ist. Im flächen- und mietpreisseitig breitgefächerten Büroflächenmarkt in Karlsruhe variiert insoweit das verfügbare Büroflächenangebot in den einzelnen Stadtteilen stark. Aufgrund der Auswertung einer Vielzahl von Büromieten, vorgenommenen Marktuntersuchungen und erstellten Mietwertgutachten für Büroflächen in ausgewählten Stadtteilen wird nachfolgendes durchschnittliches Mietpreisspektrum für Büroraummieten in Karlsruhe angegeben. Erhebungszeitraum für die Büroraummieten waren die Jahre 2018/19 mit Fortschreibung in 2021 an den Standorten (Stadtteilen, siehe grüne Einfärbung nächste Abbildung) City mit Innenstadt-West und Innenstadt-Ost, Weststadt, Südweststadt, Mühlburg, Nordweststadt, Neureut, Grünwinkel, Knielingen, Südstadt, Oststadt, Rüppurr, Hagsfeld und Durlach. Übersicht der vierzehn ausgewählten Stadtteile Die Auswertung durchschnittlicher Büroraummieten ist eine empirische Zufallsstichprobe regionaler Markterkenntnisse und Marktuntersuchungen und weist ausschließlich Netto- kaltmieten aus, bei denen sämtliche Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf den Gewerberaum- mieter umgelegt werden. Es wurden nur Mietpreise berücksichtigt, welche vereinbart oder – von Betriebskosten abgesehen – geändert worden sind. Die Büroraummietenauswertung beinhaltet auch eine hinreichend genaue Übereinstimmung der Qualitätsmerkmale und mietwertrelevanten Faktoren. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 92 | Immobilienmarktbericht 2021 Wesentliche mietpreisbildende Determinanten sind bei Büro- flächen (Verwaltungs-/Kanzlei-/Praxisflächen):  Lagewert-/Standortfaktoren (unter anderem Infrastruktur, über-/regionale Verkehrsanbindung/ÖPNV, Standortimage, Parkmöglichkeiten, Einkaufssituation/Gastronomie)  Ausstattungsmerkmale (unter anderem Erscheinungsbild/Repräsentation, Belichtung/Belüftung, E-Installation/PC-Verkabelung, Parkplätze, Zugangs-, Kontroll-, Sicherheitseinrichtungen, technischer Zustand)  Raumanordnung (unter anderem flexible Raumaufteilung, Belichtung/Belüftung, günstiges Verhältnis Haupt- zu Nebennutzungsflächen pro Arbeitsplatz)  Abweichungen vom Nutzungswert bewirken Abweichungen des Mietwertes vom durchschnittlichen Mietpreisspektrum. Die angegebenen Büroraummieten umfassen nicht grundlegende und umfassende beziehungsweise wertverbessernde und keine energetischen Instandsetzungs- beziehungsweise Modernisierungsmaßnahmen. Insoweit sind die angegebenen Büroraummieten nur als An- halt zu verstehen und stellen keine Angaben im Sinne einer „ortsüblichen Büroraumvergleichsmiete“ dar. Diese kann bei Bedarf sachverständig, standort- und objektspezifisch gege- benenfalls durch einen von der Industrie- und Handelskam- mer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden sowie Mieten und Pachten ermittelt werden. Bei den Büroraummieten handelt es sich um durchschnittliche Nettokaltmieten bezogen auf eine Nutzungsfläche (gemäß DIN 277-1:2016) bis zu < 500 m². Die Mietangaben beziehen sich auf eine Weitervermietung und/oder Neuvermietung aus dem Bestand (ohne Erstbezug/ohne Neubau). Die Nachfrage- und Angebotssituation am Büroimmobilien- markt in Karlsruhe wurde durch die Corona-Pandemie, der damit verbundenen Unsicherheit sowie der daraus resultieren- den Homeoffice-Aktivitäten beeinträchtigt. Aufgrund des Ausnahmezustands bedingt durch die Corona-Pandemie herrscht weiterhin eine große Unsicherheit bei den Firmen und Nutzern auf dem Büroimmobilienmarkt. Neben Video- und Telefonkonferenzen finden eingeschränkt persönliche Meetings im Büro statt; einem Mix aus klassi- schem Arbeiten und Homeoffice. Insoweit zögern derzeit Un- ternehmen vermehrt sich räumlich neu zu orientieren. Nach derzeitiger Markteinschätzung kann - bedingt durch das Homeoffice und die anhaltende Coronasituation - zukünftig mit einem geringeren Büroflächenbedarf gerechnet werden. Ein maßgeblicher Einfluss auf den Büroimmobilienmarkt kann insoweit nicht ausgeschlossen werden. Durchschnittliche Büromieten [Euro/m²] im Monat (Nettokaltmieten) bis < 500 m² Nutzungsfläche Mittlerer Nutzungswert Guter Nutzungswert Herausragende City-Lage Spitzenmiete/Erstbezug Neubau 8,00 – 10,00 10,00 – 14,00 bis circa 15,50 © Dr. Gerhard Leute, Dipl.-Ing. 2022 – alle Rechte vorbehalten Definition der wesentlichen Merkmale für den Nutzungswert (Qualitätsstandard) Nachrichtlich: Einfacher Nutzungswert* Standort/Lagefaktor, nicht repräsentatives Erscheinungsbild, Ausstattungsmerkmale und Raumanordnung sind unterdurchschnittlich und genügen nicht den marktüblichen, zeitgemäßen Anforderungen von Dienstleistern. * Büroräume mit einfachem Nutzungswert sind in Karlsruhe kaum noch anzutreffen, da diese Büroflächen laufend modernisiert werden. Mittlerer Nutzungswert Standort/Lagefaktor mit durchschnittlichem Erscheinungsbild, ausreichend Stellplätzen und Anbindung ÖPNV, durchschnittlichen Ausstattungsmerkmalen, Raumanordnung ist überwiegend durchschnittlich und genügt den marktüblichen Anforderungen. Guter Nutzungswert Gute, nachgefragte Lage und/oder mit Standortimage, gute Verkehrsanbindung ÖPNV und ausreichende Stellplatzmöglichkeiten, überdurchschnittlichen Ausstattungsmerkmalen und flexibler Raumanordnung, welche den repräsentativen, überdurchschnittlichen und zeitgemäßen/modernen Marktanforderungen genügt. © Dr. Gerhard Leute, Dipl.-Ing. 2021 – alle Rechte vorbehalten Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 93 6.3.3 Mietpreisrichtwerte Erdgeschossladenmieten Innenstadt Mietpreisrichtwerte für Erdgeschossladenmieten in der Karlsruher Innenstadt Auf Grundlage von Mieterhebungen im Rahmen einer Masterarbeit zur Ermittlung der Bodenrichtwerte in der Karlsruher Innenstadt wurden Mietpreisrichtwerte für Einzelhandelsmieten in der Karlsruher Innenstadt im Jahr 2018 erhoben. Diese wurden im Jahr 2021 (erstmals digital) mit Unterstützung des Amts für Stadtentwicklung erneut ermittelt. Die Regression der Mietwerte in der Innenstadtlage zeigt bei den Mieten ein uneinheitliches Bild. Die bisherige Mietwertkarte wird im Mittel allerdings bestätigt, wobei die Werte im Einzelfall sehr unterschiedlich ausfallen können. Die bisherige Mietwertkarte wurde in der südlichen Herrenstraße und der südlichen Waldstraße durch Werte ergänzt, da diese Lagen im Erdgeschoss ebenfalls geschäftlich geprägt sind. Auswirkungen für die Bodenrichtwerte werden nach dieser Untersuchung als nicht gegeben angesehen. Zwar weichen die Schätzwerte gerade in den Zonen mit niedrigem BRW teilweise erheblich von den Schätzwerten der Regression ab, dies lässt sich aber durch die eher zum Wohnen zuzuschreibende Nutzung in diesen Zonen erklären. Ebenso treten Differenzen bei größerer WGFZ Abweichung eher auf. Die Werte für die Einkaufslage in der Kaiserstraße (zwischen Europaplatz und Kronenplatz) sind im Mittel durch diese Untersuchung allerdings weitgehend bestätigt. Zwar treten auch hier vereinzelt größere Unterschiede auf, welche allerdings aufgrund der doch unsicheren Datenlage, bedingt durch die Corona-Pandemie und die Baustellensituation aufgrund der U-Strab in der Kaiserstraße während der Passantenfrequenzzählung, nicht als stabilen Indikator zur Änderung von Bodenrichtwerten angesehen werden. Das Bodenrichtwertniveau in der Kaiserstraße wird durch diese Untersuchung im Mittel bestätigt. Lagetypische Mietpreisrichtwerte für Erdgeschossladenmieten 20 = Lagetypischer Mietpreisrichtwert Euro/m² netto (Bezogen auf Ladeneinheiten im Erdgeschoss mit stufenfreiem Zuschnitt, La- dengröße: 100 m², Schaufensterfront: ca. 8 m) Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 94 | Immobilienmarktbericht 2021 Für abweichende Ladengrößen sowie für abweichende Geschosslagen werden nachfolgend Umrechnungskoeffizienten (URK) als Orientierungswerte angegeben. Aufgrund der geringen Auswirkung der vorgenannten Untersuchung auf die Mietpreisrichtwerte beziehen sich die hier angegebenen Werte auf die Mietpreis- erhebung des Jahres 2018. Umrechnungskoeffizienten (URK) für Ladengrößen Umrechnungskoeffizienten (URK) für Geschosslagen Ladengrößen in m² URK für Mietpreisrichtwerte bis 50 Euro/m² URK für Mietpreisrichtwerte über 50 Euro/m² Geschosslage URK 50 1,10 1,05 1. Untergeschoss 0,50 100 1,00 1,00 Erdgeschoss 1,00 150 0,90 0,95 1. Obergeschoss 0,50 200 0,80 0,90 2. Obergeschoss 0,25 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 95 6.4 Bautätigkeit Die Statistikstelle des Amtes für Stadtentwicklung der Stadt Karlsruhe veröffentlicht jährlich den Bericht über die Bautätigkeit im Wohnungsbau sowie ergänzend hierzu im Statistischen Jahrbuch detaillierte Informationen zu Strukturveränderungen im Wohnbaubestand. Im nachfolgenden Auszug werden die Tabellen „Genehmigte/Fertiggestellte Gebäude und Wohnungen in Karlsruhe nach der Gebäudeart“ sowie „Bilanz der durch Neubau und Baumaßnahmen in den Karlsruher Stadtteilen fertiggestellten Wohnungen“ dargestellt. Genehmigte Gebäude und Wohnungen in Karlsruhe 2020* nach der Gebäudeart Bauvorhaben Baugenehmigungen 2020 2016 bis 2020 Gebäude Wohnungen Gebäude Wohnungen Neubau von Wohngebäuden 195 954 711 2.996 darunter 1 Wohnung 100 100 396 396 2 Wohnungen 13 26 60 120 3 Wohnungen 10 30 31 93 4 bis 6 Wohnungen 26 139 70 353 7 bis 12 Wohnungen 23 210 88 851 13 und mehr Wohnungen 23 449 66 1.183 Neubau von Nichtwohngebäuden 40 27 227 81 Neubau von Wohn- und Nichtwohngebäude zusammen 235 981 938 3.077 Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden 252 219 1.005 802 Insgesamt 487 1.200 1.943 3.879 *Daten für das Jahr 2021 lagen bei Redaktionsschluss noch nicht vor. Quelle: Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Statistikstelle Fertiggestellte Gebäude und Wohnungen in Karlsruhe 2020* nach der Gebäudeart Bauvorhaben Baufertigstellungen 2020 2016 bis 2020 Gebäude Wohnungen Gebäude Wohnungen Neubau von Wohngebäuden 166 500 746 2.736 darunter 1 Wohnung 109 109 449 449 2 Wohnungen 16 32 81 162 3 Wohnungen 6 18 27 81 4 bis 6 Wohnungen 12 59 55 266 7 bis 12 Wohnungen 17 149 87 838 13 und mehr Wohnungen 6 133 47 940 Neubau von Nichtwohngebäuden 43 4 181 61 Neubau von Wohn- und Nichtwohngebäude zusammen 209 504 927 2.797 Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden 217 75 745 416 Insgesamt 426 579 1.672 3.213 *Daten für das Jahr 2021 lagen bei Redaktionsschluss noch nicht vor. Quelle: Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Statistikstelle Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 96 | Immobilienmarktbericht 2021 Bilanz der durch Neubau und Baumaßnahmen in den Karlsruher Stadtteilen fertiggestellten Wohnungen 2020* Stadtteil Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden Bilanz aus Zugang und Wegfall (-) insgesamt und zwar Neubau- zugang durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden ohne Umwidmungen durch Umwidmungen Zugang/Wegfall (-) Zugang/Wegfall (-) Innenstadt-Ost -6 - -6 - Innenstadt-West 30 25 5 - Südstadt 15 9 6 - Südweststadt 15 4 10 1 Weststadt 38 23 5 10 Nordweststadt 35 35 - - Oststadt 83 73 5 5 Mühlburg 4 3 -1 2 Daxlanden 1 1 - - Knielingen 112 108 4 - Grünwinkel 47 48 -1 - Oberreut - - - - Beiertheim-Bulach 11 11 - - Weiherfeld-Dammerstock - 1 1 - Rüppurr 47 46 1 - Waldstadt 17 8 9 - Rintheim 1 - 1 - Hagsfeld 5 3 1 1 Durlach 12 10 3 -1 Grötzingen 9 9 - - Stupferich 16 16 - - Hohenwettersbach 8 8 - - Wolfartsweier 5 6 -2 1 Grünwettersbach 3 1 2 - Palmbach 8 5 3 - Neureut 62 51 7 4 Nordstadt - - - - Gesamtstadt 2020 579 504 52 23 2019 477 392 50 35 2018 914 817 30 67 2017 656 559 33 64 2016 587 525 25 37 *Daten für das Jahr 2021 lagen bei Redaktionsschluss noch nicht vor. Quelle: Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Statistikstelle Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 97 7. Steuerliche Grundbesitzbewertung zum Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat mit der Entscheidung vom 7. November 2006 eine verkehrswertnahe Bewertung aller Vermögensarten und damit auch die des Grundvermögens gefordert. Im Rahmen des Erbschaftsteuerreformgesetzes 2009 hat der Gesetzgeber insoweit die Bedarfsbewertung für das Grundvermögen für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke angepasst. Mit den der steuerlichen Bewertungsvorschriften nach den §§ 176 bis 198 ff. Bewertungsgesetz (BewG) verfolgt der Gesetzgeber das Ziel, Grundstücke und Immobilien mit dem gemeinen Wert zu bewerten. Gemäß § 193 BauGB ermittelt der Gutachterausschuss sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten. Dazu gehören insbesondere 1. Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, 2. Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser, 3. Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, zum Beispiel bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und 4. Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor). Zur Ermittlung der vorstehenden erforderlichen Daten ist ein Bediensteter der jeweils zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewer- tung von Grundstücken als Gutachter hinzuzuziehen. Die erforderlichen Daten werden von den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung herangezogen. Vergleichsfaktoren für die Bewertung gemäß § 183 Abs. 2 Bewertungsgesetz Die ermittelten Vergleichsfaktoren sollen als Grundlage für die steuerliche Bewer- tung gemäß § 183 BewG Anwendung finden. Das Vergleichswertverfahren ist ge- mäß § 182 BewG grundsätzlich für Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser anzuwenden. Die nachfolgenden Vergleichsfaktoren kön- nen von den Finanzämtern für die Bedarfsbewertung angewendet werden. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 98 | Immobilienmarktbericht 2021 7.1 Vergleichsfaktoren für Wohnungs- und Teileigentum 7.1.1 Weiterverkauf von Wohnungseigentum Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche Baujahresklassen, alle Lagen bis 1949 1950 – 1974 1975 – 1989 1990 – 2004 ab 2005 bis 35 m² 3.240 3.930 3.070 4.110 – 36 – 70 m² 3.910 3.480 3.680 3.690 5.240 71 – 100 m² 4.170 3.500 3.920 4.010 5.130 über 100 m² 4.320 3.670 3.520 4.470 5.530 7.1.2 Teileigentum Vergleichsfaktoren für Büro, Praxen [Euro/m²] Nutzfläche alle Baujahresklassen, alle Lagen 40 – 160 m² 3.180 Vergleichsfaktoren für Tiefgaragenstellplätze, Einzelgaragen, offene Stellplätze [Euro] Merkmal Tiefgaragenstellplätze Doppel-, Mehrfachparker Einzelgaragen offene Stellplätze Erstverkäufe 28.500 20.000 – – Weiterverkäufe 15.100 9.200 15.200 6.300 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 99 7.2 Vergleichsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser Die folgenden Vergleichsfaktoren können für Ein- und Zweifamilienhäuser verwen- det werden, deren Wohnfläche 115 m² bis 250 m² beträgt, welche sich in einer Richtwertzone mit einem Bodenrichtwert zwischen 600 €/m² bis 900 €/m² befin- den, ein modifizierte Baujahr zwischen 1955 bis 2010 aufweisen und eine Grund- stücksfläche zwischen 250 und 900 m² besitzen. Für die Berechnung des modifizierten Baujahres siehe Kapitel 5.5 Modell der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so können die Vergleichsfaktoren nicht angewandt werden. Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche [m²] indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 600 – 649 650 – 749 750 – 849 850 – 900 115 – 124 4.280 4.510 4.750 4.990 125 – 134 4.190 4.420 4.660 4.890 135 – 144 4.090 4.330 4.560 4.800 145 – 154 4.000 4.230 4.470 4.710 155 – 164 3.910 4.140 4.380 4.610 165 – 174 3.810 4.050 4.280 4.520 175 – 184 3.720 3.960 4.190 4.430 185 – 194 3.630 3.860 4.100 4.330 195 – 204 3.530 3.770 4.010 4.240 205 – 214 3.440 3.680 3.910 4.150 215 – 224 3.350 3.580 3.820 4.050 225 – 234 3.250 3.490 3.730 3.960 235 – 244 3.160 3.400 3.630 3.870 245 – 250 3.070 3.300 3.540 3.780 Ab- und Zuschläge bei Abweichungen folgender Merkmale modifiziertes Baujahr 1955 – 1964 1965 – 1974 1975 – 1984 1985 – 1994 1995 – 2004 2005 – 2010 – Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -740 -370 0 380 750 1.120 – Grundstücksfläche [m²] 250 – 349 350 – 449 450 – 549 550 – 649 650 – 749 750 – 849 850 – 900 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -310 -150 0 160 320 470 630 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 100 | Immobilienmarktbericht 2021 7.3 Vergleichsfaktoren für Doppel-/Reihenhäuser 7.3.1 Doppel-/Reihenendhäuser Die folgenden Vergleichsfaktoren können für Doppel-/Reihenendhäuser verwendet werden, deren Wohnfläche 90 m² bis 180 m² beträgt, welche sich in einer Richt- wertzone mit einem Bodenrichtwert zwischen 500 €/m² bis 750 €/m² befinden, ein modifizierte Baujahr zwischen 1970 bis 2010 aufweisen und eine Grundstücksflä- che zwischen 200 und 400 m² besitzen. Für die Berechnung des modifizierten Baujahres siehe Kapitel 5.5 Modell der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so können die Vergleichsfaktoren nicht angewandt werden. Für Doppel-/Reihenendhäuser im Wohnungseigentum, können die Werte ebenfalls herangezogen werden. Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche [m²] indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 500 – 574 575 – 699 700 – 750 90 – 94 5.390 5.570 5.690 95 – 104 5.170 5.350 5.470 105 – 114 4.940 5.120 5.240 115 – 124 4.720 4.900 5.020 125 – 134 4.490 4.670 4.790 135 – 144 4.270 4.450 4.570 145 – 154 4.040 4.220 4.340 155 – 164 3.820 4.000 4.120 165 – 174 3.600 3.775 3.890 175 – 180 3.370 3.550 3.670 Ab- und Zuschläge bei Abweichungen folgender Merkmale modifiziertes Baujahr – 1970 – 1974 1975 – 1984 1985 – 1994 1995 – 2004 2005 – 2010 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] – -1.020 -510 0 510 1.020 Grundstücksfläche [m²] – 200 – 224 225 – 274 275 – 324 325 – 374 375 – 400 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] – -250 -130 0 120 250 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 101 7.3.2 Reihenmittelhäuser Die folgenden Vergleichsfaktoren können für Reihenmittelhäuser verwendet wer- den, deren Wohnfläche 85 m² bis 170 m² beträgt, welche sich in einer Richtwert- zone mit einem Bodenrichtwert zwischen 550 €/m² bis 700 €/m² befinden, ein mo- difizierte Baujahr zwischen 1970 bis 2010 aufweisen und eine Grundstücksfläche zwischen 150 und 300 m² besitzen. Für die Berechnung des modifizierten Baujahres siehe Kapitel 5.5 Modell der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so können die Vergleichsfaktoren nicht angewandt werden. Für Reihenmittelhäuser im Wohnungseigentum, können die Werte ebenfalls her- angezogen werden. Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche [m²] indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 550 – 574 575 – 624 625 – 674 675 – 700 85 – 94 4.450 4.760 5.060 5.360 95 – 104 4.270 4.570 4.870 5.170 105 – 114 4.080 4.380 4.690 4.990 115 – 124 3.900 4.200 4.500 4.800 125 – 134 3.710 4.010 4.310 4.620 135 – 144 3.520 3.830 4.130 4.430 145 – 154 3.340 3.640 3.940 4.240 155 – 164 3.150 3.450 3.760 4.060 165 – 170 2.960 3.270 3.570 3.870 Ab- und Zuschläge bei Abweichungen folgender Merkmale modifiziertes Baujahr – 1970 – 1974 1975 – 1984 1985 – 1994 1995 – 2004 2005 – 2010 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] – -590 -290 0 300 600 Grundstücksfläche [m²] – – 150 – 174 175 – 224 225 – 274 275 – 300 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] – – -260 0 270 530 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 102 | Immobilienmarktbericht 2021 7.4 Liegenschaftszinssätze für die Bewertung gemäß § 188 Abs. 2 BewG Gemäß § 182 Abs. 2 BewG sind Mietwohngrundstücke generell im Ertragswertverfahren zu bewerten. Weiterhin ist das Ertragswertverfahren für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke – soweit sich eine übliche Miete ermitteln lässt – heranzuziehen. Die nachfolgenden Liegenschaftszinssätze des Gutachterausschusses wurden gemäß § 192 Abs. 3 Satz 2 BauGB unter Hinzuziehung eines Bediensteten der jeweils zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter ermittelt und können für die Bedarfsbewertung angewendet werden. Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren Objektart Liegenschaftszinssatz [%] Ertragsfaktor Wohnimmobilien Ein-/Zweifamilien-, Doppel-/Reihenhäuser (nicht vermietete Objekte) 0,8 36 Mehrfamilienhäuser mit drei Wohnungen 1,1 31 Mehrfamilienhäuser ab vier Wohnungen, gewerblicher Mietertragsanteil < 20 % 0,9 28 Gemischt genutzte Wohn- und Geschäftsgebäude, gewerblicher Mietertragsanteil von 20 bis 50 % 2,0 24 Wohnungseigentum nach WEG (vermietete Objekte) 0,6 33 Wirtschaftsimmobilien Handelsimmobilien Geschäftsgebäude (Läden, Büros, …)  Mietertragsanteil Handel von 51 bis 80 %  Mietertragsanteil Handel > 80 % 2,5 3,4 23 19 Verbrauchermärkte 4,0 16 Büroimmobilien Büro-, Verwaltungs- und Dienstleistungsgebäude  Mietertragsanteil Büro von 51 bis 80 %  Mietertragsanteil Büro > 80 % 2,5 3,6 21 18 Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien Gewerbe- und Industriegebäude 3,9 14 Sonstige Teileigentum nach WEG (Büros, Praxen) 2,0 27 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 103 7.5 Sachwertfaktoren gemäß § 191 Abs. 1 BewG Das Sachwertverfahren gemäß § 189 BewG kommt bei sonstigen bebauten Grundstücken zur Anwendung. Weiterhin wird das Verfahren herangezogen, wenn keine Vergleichsfaktoren bzw. keine übliche Miete ermittelbar ist. Die Sachwertfaktoren des Gutachterausschusses können grundsätzlich herange- zogen werden. Es wird auf das Kapitel 5.8 dieses Immobilienmarktberichtes verwiesen. 7.6 Umrechnungskoeffizienten zur Ermittlung des Bodenwertes nach § 179 BewG Bei Bedarf können zur Ermittlung des Bodenwertes die Umrechnungsfaktoren des Immobilienmarktberichtes aus Kapitel 5.3 herangezogen werden. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 104 | Immobilienmarktbericht 2021 Abkürzungsverzeichnis Abs. Absatz BauGB Baugesetzbuch BauNVO Baunutzungsverordnung BEL Bauerwartungsland BetrKV Betriebskostenverordnung BewG Bewertungsgesetz BGF Bruttogrundfläche boG besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale BRW-RL Bodenrichtwertrichtlinie BVerfG Bundesverfassungsgericht BW Baden-Württemberg ebf kostenerstattungsbetragsfrei nach Baugesetzbuch sowie erschließungsbeitragsfrei nach Kommunalabgabengesetz ebp kostenerstattungsbetragspflichtig nach Baugesetzbuch sowie erschließungsbeitragspflichtig nach Kommunalabgabengesetz ETW Eigentumswohnung EW-RL Ertragswertrichtlinie GGA Geschäftsstelle des Gutachterausschusses GND Gesamtnutzungsdauer GuAVO Gutachterausschussverordnung ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung KAG Kommunalabgabengesetz LBO Landesbauordnung Nfl Nutzfläche NHK Normalherstellungskosten RBL Rohbauland RND Restnutzungsdauer SW-RL Sachwertrichtlinie URK Umrechnungskoeffizienten VW-RL Vergleichswertrichtlinie WEG Wohnungseigentumsgesetz WertR 2006 Wertermittlungsrichtlinien Wfl Wohnfläche WGFZ wertrelevante Geschossflächenzahl Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 105 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 106 | Immobilienmarktbericht 2021 Impressum Herausgeber: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Karl-Friedrich-Straße 14-18, 76133 Karlsruhe Telefon: 0721 133-3092 Fax: 0721 133-3093 E-Mail: gga@karlsruhe.de Internet: www.karlsruhe.de/b3/bauen/gutachterausschuss UST-Idnr.: DE143589000 Vertretungsberechtigter im Sinne des § 5 TMG: Rüdiger Huck Bestellung: Nach § 1 der Gutachterausschussverordnung Baden-Württemberg werden Gutachterausschüsse im Sinne von § 192 Abs. 1 BauGB bei den Gemeinden gebildet. Aufsichtsbehörde der Stadt Karlsruhe: Regierungspräsidium Karlsruhe Stand: Mai 2022 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 1. Karlsruhe und die Region 2. Gutachterausschuss 3. Immobilienmarkt 3.1 Immobilienmarkt Karlsruhe – Pressebericht der Stadt Karlsruhe 3.2 Immobilienmarkt Karlsruhe – Umsätze 3.3 Übersicht Stadtteile Karlsruhe 4. Preisniveau und Preisentwicklung 4.1 Unbebaute Flächen 4.1.1 Bauflächen 4.1.1.1 Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke 4.1.1.2 Doppel-/Reihenhausgrundstücke 4.1.1.3 Mehrfamilienhausgrundstücke 4.1.1.4 Grundstücke für Wirtschaftsimmobilien 4.1.1.5 Rohbauland/Bauerwartungsland 4.1.1.6 Sonstige Bauflächen 4.1.2 Flächen der Land- oder Forstwirtschaft 4.1.3 Sonstige Flächen 4.2 Bebaute Flächen 4.2.1 Ein-/Zweifamilienhäuser 4.2.2 Doppel-/Reihenhäuser 4.2.2.1 Doppel-/Reihenendhäuser 4.2.2.2 Reihenmittelhäuser 4.2.3 Mehrfamilienhäuser 4.2.4 Wohn-/Geschäftshäuser 4.2.5 Wirtschaftsimmobilien 4.2.6 Sonstige bebaute Grundstücke 4.3 Wohnungs- und Teileigentum 4.3.1 Erstverkäufe von Wohnungseigentum 4.3.2 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum 4.3.2.1 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum im Erbbaurecht 4.3.3 Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen 4.3.4 Teileigentum 5. Erforderliche Daten für die Wertermittlung 5.1 Bodenrichtwerte 5.2 Indexreihen 5.2.1 Bodenpreisindexreihen 5.2.2 Indexreihen für Wohnungseigentum 5.3 Umrechnungskoeffizienten (URK) 5.3.1 URK – Wertrelevante Geschossflächenzahl 5.3.2 URK – Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen 5.3.3 URK – Berücksichtigung abweichender Lage 5.4 Orientierungswerte Gesamtnutzungsdauer 5.5 Modell wirtschaftliche Restnutzungsdauer 5.6 Orientierungswerte für die Berücksichtigung des Grades der Nutzbarkeit von Dachgeschossen bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern 5.7 Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren 5.8 Sachwertfaktoren 5.8.1 Sachwertfaktoren für Ein-/Zweifamilienhäuser 5.8.2 Sachwertfaktoren für Doppel-/Reihenendhäuser 5.8.3 Sachwertfaktoren für Reihenmittelhäuser 5.9 Vergleichsfaktoren 5.10 Vergleichswertverfahren für das Erbbaurecht ausgehend von dem finanzmathematischen Wert des Erbbaurechts (§ 49 ImmoWertV 2021) 6. Weitere Grundstücksmarktinformationen 6.1 Immobilienmarkt in großen deutschen Städten 6.2 Prognosen Immobilienmarkt Karlsruhe 6.3 Mietdaten 6.3.1 Karlsruher Mietspiegel 2021 – Pressebericht der Stadt Karlsruhe 2020 6.3.2 Mietpreisspektrum Büromieten 6.3.3 Mietpreisrichtwerte Erdgeschossladenmieten Innenstadt 6.4 Bautätigkeit 7. Steuerliche Grundbesitzbewertung zum Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer 7.1 Vergleichsfaktoren für Wohnungs- und Teileigentum 7.1.1 Weiterverkauf von Wohnungseigentum 7.1.2 Teileigentum 7.2 Vergleichsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser 7.3 Vergleichsfaktoren für Doppel-/Reihenhäuser 7.3.1 Doppel-/Reihenendhäuser 7.3.2 Reihenmittelhäuser 7.4 Liegenschaftszinssätze für die Bewertung gemäß § 188 Abs. 2 BewG 7.5 Sachwertfaktoren gemäß § 191 Abs. 1 BewG 7.6 Umrechnungskoeffizienten zur Ermittlung des Bodenwertes nach § 179 BewG Abkürzungsverzeichnis

Immobilienmarktbericht Karlsruhe 2019 Stadt Karlsruhe Gutachterausschuss Immobilienmarktbericht Karlsruhe 2019 Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 2 | Immobilienmarktbericht 2019 Herausgeber: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Beschluss vom 3. Juni 2020 Anschrift: Stadt Karlsruhe Grundstücksbewertungsstelle und Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Hebelstraße 21 76133 Karlsruhe Kundenservice: Bodenrichtwerte sowie sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten, Immobilienmarktbericht Karlsruhe, Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) von bebauten und unbebauten Grundstücken, Rechten an Grundstücken sowie Wohnungs-/Teileigentum, Auskunft aus der Kaufpreissammlung Telefon: 0721 133-3092 Fax: 0721 133-3093 E-Mail: gga@karlsruhe.de Internet: www.karlsruhe.de/b3/bauen/gutachterausschuss Sprechzeiten: Montag bis Freitag von 8:30 bis 12 Uhr Dienstag und Donnerstag 14 bis 15:30 Uhr Fertigungen des Immobilienmarktberichtes können bei der Geschäftsstelle zu einem Preis von 50,00 Euro (gebunden) und für 40,00 Euro (PDF-Datei) je Exemplar bestellt werden. Bilder: Titelseite © Graf Hardenberg-Gruppe | Richard Gramling GmbH & Co. KG | www.grafhardenberg.de Seite 6, 14 und 88 © www.pixabay.de Seite 7 (die ersten drei Bilder von oben) © M. Müller-Gmelin | Stadtplanungsamt Seite 7 (erstes Bild von unten), 13 © R. Fränkle | Presse- und Informationsamt Seite 18, 20, 22, 28 und 57 © Grundstücksbewertungsstelle und Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Seiten 23, 26, 27, 34, 45, 48, 50, 53 und 55 © M. Müller-Gmelin | Stadtplanungsamt Layout: C. Streeck | Presse- und Informationsamt Seite 7, 17 | I. Bouché | Liegenschaftsamt Druck: Städtische Rathausdruckerei Papier: 100 Prozent Recyclingpapier Copyright Stadt Karlsruhe Alle Rechte vorbehalten Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 3 Immobilienmarktbericht Karlsruhe 2019 Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 4 | Immobilienmarktbericht 2019 Inhaltsverzeichnis 1. Karlsruhe und die Region...................................................................................................................................... 6 2. Gutachterausschuss .............................................................................................................................................. 8 3. Immobilienmarkt ................................................................................................................................................ 12 3.1 Immobilienmarkt Karlsruhe – Pressebericht der Stadt Karlsruhe ............................................................................................ 12 3.2 Immobilienmarkt Karlsruhe – Umsätze .................................................................................................................................... 14 3.3 Immobilienmarkt Karlsruhe Stadtteile – Umsätze ................................................................................................................... 16 4. Preisniveau und Preisentwicklung ...................................................................................................................... 18 4.1 Unbebaute Flächen................................................................................................................................................................... 19 4.1.1 Bauflächen.................................................................................................................................................................19 4.1.1.1 Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke…………………………………………………………………………………….20 4.1.1.2 Doppel-/Reihenhausgrundstücke………………………………………………………………………………………22 4.1.1.3 Mehrfamilienhausgrundstücke………………………………………………………………………………………...23 4.1.1.4 Gewerbegrundstücke…………………………………………………………………………………………………..24 4.1.1.5 Grundstücke für Wirtschaftsimmobilien………………………………………………………………………………24 4.1.1.6 Rohbauland/Bauerwartungsland………………………………………………………………………………………25 4.1.1.7 Sonstige Bauflächen…………………………………………………………………………………………………… 25 4.1.2 Flächen der Land- oder Forstwirtschaft........................................................................................................................26 4.1.3 Sonstige Flächen ........................................................................................................................................................26 4.2 Bebaute Flächen ....................................................................................................................................................................... 27 4.2.1 Ein-/Zweifamilienhäuser..............................................................................................................................................28 4.2.2 Doppel-/Reihenhäuser ................................................................................................................................................34 4.2.2.1 Doppel-/Reihenendhäuser……………………………………………………………………………………………...35 4.2.2.2 Reihenmittelhäuser……………………………………………………………………………………………………..40 4.2.3 Mehrfamilienhäuser....................................................................................................................................................45 4.2.4 Wohn-/Geschäftshäuser .............................................................................................................................................48 4.2.5 Wirtschaftsimmobilien ................................................................................................................................................50 4.2.6 Gewerbeobjekte.........................................................................................................................................................52 4.2.7 Sonstige bebaute Grundstücke ...................................................................................................................................52 4.3 Wohnungs- und Teileigentum................................................................................................................................................... 53 4.3.1 Erstverkäufe von Wohnungseigentum.........................................................................................................................55 4.3.2 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum ....................................................................................................................57 4.3.2.1 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum im Erbbaurecht………………………………………………………….. 61 4.3.3 Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen.....................................................................................................62 4.3.4 Teileigentum ..............................................................................................................................................................62 5. Erforderliche Daten für die Wertermittlung........................................................................................................ 63 5.1 Bodenrichtwerte....................................................................................................................................................................... 63 5.2 Indexreihen............................................................................................................................................................................... 64 5.2.1 Bodenpreisindexreihen ...............................................................................................................................................64 5.2.2 Indexreihen für Wohnungseigentum...........................................................................................................................67Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 5 5.3 Umrechnungskoeffizienten (URK)............................................................................................................................................. 68 5.3.1 URK – Wertrelevante Geschossflächenzahl ..................................................................................................................68 5.3.2 URK – Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/ Reihenhäusern ....................................................................................................................................................................69 5.3.3 URK – Berücksichtigung abweichender Lage ...............................................................................................................69 5.4 Orientierungswerte Gesamtnutzungsdauer ............................................................................................................................. 70 5.5 Modell wirtschaftliche Restnutzungsdauer .............................................................................................................................. 71 5.6 Orientierungswerte für die Berücksichtigung des Grades der Nutzbarkeit von Dachgeschossen bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern ............................................................................................................ 73 5.7 Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren ............................................................................................................................ 75 5.8 Sachwertfaktoren..................................................................................................................................................................... 78 5.8.1 Sachwertfaktoren für Ein-/Zweifamilienhäuser.............................................................................................................79 5.8.2 Sachwertfaktoren für Doppel-/Reihenendhäuser..........................................................................................................81 5.8.3 Sachwertfaktoren für Reihenmittelhäuser....................................................................................................................83 5.9 Vergleichsfaktoren ................................................................................................................................................................... 85 5.10 Wertfaktoren zur Ermittlung der Bodenwertanteile für Erbbaurechte .................................................................................. 86 5.10.1 Wertfaktoren für Erbbaurechte des individuellen Wohnungsbaus ..............................................................................87 6. Weitere Grundstücksmarktinformationen........................................................................................................... 88 6.1 Immobilienmarkt in großen deutschen Städten....................................................................................................................... 88 6.2 Prognosen Immobilienmarkt Karlsruhe.................................................................................................................................... 89 6.3 Mietdaten ................................................................................................................................................................................. 90 6.3.1 Karlsruher Mietspiegel 2019 – Pressebericht der Stadt Karlsruhe 2020.........................................................................90 6.3.2 Mietpreisspektrum Büromieten...................................................................................................................................91 6.3.3 Mietpreisrichtwerte Erdgeschossladenmieten Innenstadt .............................................................................................93 6.4 Bautätigkeit.............................................................................................................................................................................. 95 7. Steuerliche Grundbesitzbewertung zum Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer...................................... 97 7.1 Vergleichsfaktoren für Wohnungs- und Teileigentum.............................................................................................................. 98 7.1.1 Weiterverkauf von Wohnungseigentum......................................................................................................................98 7.1.2 Teileigentum ..............................................................................................................................................................98 7.2 Vergleichsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser ............................................................................................................... 99 7.3 Vergleichsfaktoren für Doppel-/Reihenhäuser ....................................................................................................................... 100 7.3.1 Doppel-/Reihenendhäuser.........................................................................................................................................100 7.3.2 Reihenmittelhäuser...................................................................................................................................................101 7.4 Liegenschaftszinssätze für die Bewertung gemäß § 188 Abs. 2 BewG .................................................................................. 102 7.5 Sachwertfaktoren gemäß § 191 Abs. 1 BewG........................................................................................................................ 103 7.6 Umrechnungskoeffizienten zur Ermittlung des Bodenwertes nach § 179 BewG ................................................................... 103 Abkürzungsverzeichnis ........................................................................................................................................... 104 Notizen................................................................................................................................................................... 105 Impressum.............................................................................................................................................................. 108Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 6 | Immobilienmarktbericht 2019 1. Karlsruhe und die Region Berichtszeitraum vor der Corona-Pandemie Liebe Leserin und Leser, der Berichtszeitraum dieses Immobilienmarktberichtes bezieht sich auf den Zeitraum 1. Januar 2019 bis 31. Dezember 2019. Mögliche Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Immobilienmarkt werden zurzeit sehr kontrovers diskutiert. Der Gutachterausschuss hat deshalb von einer Prognose für das erste Halbjahr 2020 abgesehen. Im Herzen Europas in unmittelbarer Nachbarschaft zu den wichtigen Ballungsräumen Rhein-Neckar, Stuttgart, Rhein- Main, Strasbourg (F) und Basel (CH) bietet Karlsruhe ideale Voraussetzungen für Pendler, Unternehmen und Geschäfts- reisende. Für den ausgezeichneten Marktzugang zu den bedeutenden Metropolen sorgen hervorragend ausgebaute Verkehrs- und Handelswege. Mehr als 220.000 Menschen arbeiten am Technologiestand- ort Karlsruhe. Innovative und wissensintensive Unternehmen, eine industrielle und handwerkliche Basis, eine Vielfalt an Branchen sowie eine exzellente Hochschul- und Forschungs- landschaft beeinflussen das positive Wirtschaftsklima. In puncto Wohlstand, Arbeitsmarkt und den strukturellen Standortqualitäten erreicht Karlsruhe regelmäßig einen Rang unter den fünf ersten deutschen Städten. Karlsruhe gehört zu den sechs innovativsten Standorten Deutschlands und zählt unter den 52 Städten über 150.000 Einwohnern zu den Top Ten der Smart Cities. Daneben gehört Karlsruhe zu den Top Ten der begehrtesten deutschen Immobilienstandorte mit den besten Wohnanlagen. Karlsruhe ist ein renommierter Wirtschafts- und Wissensstandort, an dem neue Ideen und zukunftsweisende Innovationen gedeihen. Bildung hat hier Tradition: An rund 90 öffentlichen Schulen nahezu aller Schularten, ergänzt durch freie Träger sowie Europäische Schule Karlsruhe, werden tausende junger Menschen jeden Tag ein bisschen klüger. Über 40.000 Studierende absolvieren ihre akademische Ausbildung an den neun Karlsruher Hochschulen. Die exzellente Bildungs- und Forschungskompetenz von Universität und Instituten genießt international hohes Ansehen; allen voran das Karlsruher Institut für Technologie, das als größte deutsche Forschungseinrichtung einen ausgezeichneten Ruf besitzt. Mittendrin in einer der lebendigsten Wirtschafts-, Wissen- schafts- und Forschungsregionen Europas liegt das Karlsru- her Messe- und Kongresszentrum. Die Messe Karlsruhe bietet mit vier lichtdurchfluteten Hallen und insgesamt 52.000 Quadratmetern Ausstellungsfläche sowie moderns- ter Präsentations- und Kommunikationstechnik ideale Vo- raussetzungen für unterschiedliche Veranstaltungen. Wer in Karlsruhe arbeitet, lebt auch gerne hier. Rund 40 Prozent des Stadtgebiets sind Natur- und Landschafts- schutzgebiete, die zur Naherholung einladen. Lieblingsplätze, ob für sportliche Bewegung oder zum entspannen, findet jeder hier. Viele Karlsruher nutzen den bestens getakteten Nahverkehr oder auch das Fahrrad, um schnell ins Grüne zu gelangen. Karlsruhe profitiert von einem der bestvernetzten Nahverkehrssysteme Europas. Das von Experten als „Karlsruher Modell“ bezeichnete Straßenbahnsystem zeichnet sich durch die zusätzliche Nutzung der Gleisanlagen der Deutschen Bahn aus. Die Stadtbahn verbindet die City und gesamte Region in zügigem Takt, vom Elsass, über die Pfalz, vom Kraichgau bis in den Schwarzwald. Quelle: Stadt Karlsruhe | Wirtschaftsförderung | Auszug aus „Von Arbeitsplätzen und Lebensräumen“ Kennzahlen zu Karlsruhe Wohnberechtigte Bevölkerung in Karlsruhe circa 309.000 Einwohner der Region Karlsruhe | Raum PAMINA circa 1,7 Mio. Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte in Karlsruhe circa 179.200 Flächen in km² davon 173,42  Siedlungsfläche 34 %  Verkehrsfläche 13 %  Gewässer, Landwirtschafts-, Grün- und Waldflächen etc. 53 % Höhenlage über NHN 100 – 323 m Quelle: Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Statistikstelle Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 7 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 8 | Immobilienmarktbericht 2019 2. Gutachterausschuss Novellierung des Immobilienwertermittlungsrechts Die geltende Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) 2010 beschränkt sich auf Kernaussagen zur Verkehrswertermittlung von Immobilien. Einzelheiten werden in Richtlinien geregelt, die lediglich Empfehlungscharakter haben. Es ist nun vorgesehen, das gesamte Wertermittlungsrecht vollständig neu zu ordnen und gleichsam aus einem Guss zu regeln.  Die wesentlichen Grundsätze sämtlicher bisheriger Richtlinien sollen in eine vollständig überarbeitete Verordnung (ImmoWertV 2021) in anwenderfreundlicher Form integriert und verbindlich werden.  Weitergehende Hinweise, die zum Verständnis der Regelungen beitragen, sollen als Muster- Anwendungshinweise (ImmoWertA), übermittelt werden. Das Inkrafttreten ist für den 1. Januar 2021 vorgesehen. Quelle: Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat | Auszug aus der Information zum weiteren Vorgehen bei der „Novellierung des Immobilienwertermittlungsrechts“ | 24. April 2020 Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbstständige, unabhängige Gutachterausschüsse bei den Gemeinden gebildet. Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern, die in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein sollen. Wesentliche gesetzliche Grundlage hierfür sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die Gutachterausschussverordnung für Baden-Württemberg. Aufgaben des Gutachterausschusses oder seiner Geschäftsstelle sind insbesondere  die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken,  die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung,  die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten (durchschnittliche Lagewerte für den Boden) und  die Ermittlung von sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten: 1. Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, 2. Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein-/Zweifamilienhäuser, 3. Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, beispielsweise bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und 4. Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor). Der Gutachterausschuss erstattet nach § 193 des Baugesetzbuches Gutachten auf Antrag von Behörden, Eigentümern, ihnen gleichstehenden Berechtigten, Inhabern anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigten sowie Gerichten und den Justizbehörden. Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag (zum Beispiel Kauf, Tausch, Schenkung), durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, von den beurkundenden Stellen dem Gutachterausschuss in Abschrift zu übersenden. Als Kauffall wird in der Regel jeder Eigentumswechsel eines Grundstücks (einer Teilfläche) oder die erstmalige oder die erneute Bestellung eines Erbbaurechts erfasst. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wertet die Unterlagen aus und erteilt Auskünfte über Bodenrichtwerte und – im Rahmen des berechtigten Interesses – aus der Kaufpreissammlung. Hierbei werden Vergleichsfälle, die mit dem vom Antragsteller beschriebenen Bewertungsobjekt möglichst vergleichbar sind, unter Beachtung datenschutzrechtlicher Zulässigkeit mitgeteilt. Damit soll der Immobilienmarkt auch für den einzelnen Bürger transparent gemacht werden. Der Gutachterausschuss kann mündliche oder schriftliche Auskünfte von Sachverständigen und von Personen (zum Beispiel Eigentümern, Verkäufern, Käufern, Mietern) einholen, die Angaben über das Grundstück und über ein Grundstück, das zum Vergleich herangezogen werden soll, machen können. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 9 Er kann verlangen, dass Eigentümer und sonstige Inhaber von Rechten an einem Grundstück die zur Führung der Kaufpreis- sammlung und zur Begutachtung notwendigen Unterlagen vorlegen. Der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks haben zu dulden, dass Grundstücke zur Auswertung von Kaufpreisen und zur Vorbereitung von Gutachten betreten werden. Wohnungen dürfen nur mit Zustimmung der Wohnungsinhaber betreten werden. Bodenrichtwerte sowie sonstige Grundstücksmarktdaten können im Einzelfall die sachverständige Wertermittlung nicht ersetzen. Produkte und Dienstleistungen  Bodenrichtwerte sowie sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten  Immobilienmarktbericht Karlsruhe  Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) von bebauten und unbebauten Grundstücken, Rechten an Grundstücken sowie Wohnungs-/Teileigentum  Auskunft aus der Kaufpreissammlung Für die Besetzung des Gutachterausschusses im Einzelfall gilt § 5 Gutachterausschussverordnung: (1) Bei der Erstattung von Gutachten wird der Gutachterausschuss in der Besetzung mit dem Vorsitzenden und mindestens zwei weiteren Gutachtern tätig. Besondere Sachverständige kann der Vorsitzende nach Anhörung des Antragstellers zuziehen. (2) Bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten und bei der Ermittlung der sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten im Sinne des § 193 Absatz 5 BauGB wird der Gutachterausschuss in der Besetzung mit dem Vorsitzenden und mindestens drei weiteren Gutachtern tätig; hierbei muss einer der Gutachter ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde sein. (3) Der Vorsitzende bestimmt die Gutachter, die im Einzelfall tätig werden. Hierbei ist die besondere Sachkunde der Gutachter zu berücksichtigen. Der Gutachterausschuss wird vom Gemeinderat der Stadt Karlsruhe auf die Dauer von vier Jahren bestellt. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 10 | Immobilienmarktbericht 2019 Mitglieder des Gutachterausschusses (für die Zeit vom 20. Dezember 2017 bis 19. Dezember 2021) Vorsitzender Dr.-Ing. Michael Mürle Dienststellenleiter Stellvertreterinnen/Stellvertreter und ehrenamtliche Gutachterinnen/Gutachter Rüdiger Huck | Dipl.-Ing. (FH) Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Vermessungsingenieur, Sachverständiger für Grundstücks- und Gebäudebewertungen Wolfgang Karcher | Dipl.-Ing. (FH) Vermessungsingenieur, Sachverständiger für Grundstücks- und Gebäudebewertungen Achim Kellner | Dipl.-Volkswirt Sachverständiger für Grundstücks- und Gebäudebewertungen Dr. Gerhard Leute Dipl.-Ing., von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden sowie Mieten und Pachten Eberhard Meier | Dipl.-Fin. Wirt (FH) Sachverständiger (Diplom VWA Freiburg) für Grundstücks- und Gebäudebewertungen Ingeborg Riefle | Dipl.-Ing. Stellvertretende Dienststellenleiterin Architektin, MRICS (Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors) Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten, Dipl.-Immobilienökonomin (ADI) Werner Wenzel | Dipl.-Ing. (FH) Vermessungsingenieur, Sachverständiger für Grundstücks- und Gebäudebewertungen Ehrenamtliche Gutachterinnen/Gutachter Michael Doldt | Dipl.-Ing. Architekt, von der Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (nach DIN EN ISO/IEC 17024) Thomas Erben MRICS (Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors) Dipl.-Immobilienökonom (ADI), Dipl.-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten, zertifizierter Immobiliengutachter für finanzwirtschaftliche Zwecke CIS HypZert (F) Sabine Fiedler | Dipl.-Ing. (Architektur) Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten Sandra Lips | Dipl.-Ing. Architektin, von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten Thomas Gaitzsch | Dipl.-Ing. (FH) Architekt, von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung DIAZert für die Markt- und Beleihungswertermittlung aller Immobilienarten - DIN EN ISO/IEC 17024 Paul Hoffmann | Dipl.-Ing. (FH) Bausachverständiger der Oberfinanzdirektion Karlsruhe, Sachverständiger für Immobilienbewertung (IHK), Fachaufsicht für das Bausachverständigenwesen der Finanzämter in Baden-Württemberg Christine Hug | Dipl.-Ing. Architektin, von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Sabine Kampermann | Dipl.-Ing. (FH) Bauingenieurin, Sachverständige für Grundstücks- und Gebäudebewertungen Prof. Dr. David Lorenz Von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, FRICS (Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors) Andreas Nasedy | Dipl.-Ing. Architekt, von der IHK Wiesbaden öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Robert Paul | Dipl.-Geogr. Dipl.-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten, Immobilien-Ökonom (GdW), Immobilienkaufmann Mathias Pölitz | Dipl.-Wirt.-Ing. (FH) MRICS (Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors), von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Zertifizierter Immobiliengutachter für finanzwirtschaftliche Zwecke CIS HypZert (F), Dipl.-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten, Betriebswirt (Dipl.-VWA), Immobilienfachwirt (IMI) Arne Uhl | Dipl.-Ing. (FH) Von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Dipl.-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten und für Schäden an Gebäuden sowie für Beleihungswertermittlung Marc-Simon Vetter | Dipl.-Ing. Stellvertretender Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Vermessungsingenieur, Sachverständiger für Grundstücks- und Gebäudebewertungen Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 11 Vertretung der Finanzämter und ehrenamtliche Gutachterinnen/Gutachter zur Ermittlung der Bodenrichtwerte sowie den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten Finanzamt Karlsruhe-Stadt Michael Sawallisch | Dipl.-Ing. (FH) Bauingenieur, Bausachverständiger für Bewertungsfragen Vertretung Michael Schmitt Finanzwirt Finanzamt Karlsruhe-Durlach Tanja Simon Finanzwirtin Vertretung Daniela Zimmermann Finanzwirtin Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 12 | Immobilienmarktbericht 2019 3. Immobilienmarkt 3.1 Immobilienmarkt Karlsruhe – Pressebericht der Stadt Karlsruhe Gebremster Anstieg bei den Immobilienpreisen Karlsruher Immobilienmarktbericht 2019 vorgelegt Die Preisentwicklung auf dem Karlsruher Wohnungsmarkt hat sich im vergangenen Jahr erneut seit 2017 abge- schwächt. „Das ist noch keine Stagnation oder gar eine Trendwende, aber der Anstieg ist gebremst“, kann Dr. Michael Mürle, Vorsitzender des Karlsruher Gutachteraus- schusses für die Ermittlungen von Grundstückswerten, über den aktuell vorgelegten Karlsruher Immobilienmarktbericht 2019 belegen, was auch bundesweit über den Immobilien- index in der Fachwelt so diskutiert wird. Dabei ist das Angebot weiterhin knapp: 495 reine Wohnimmobilien wechselten in Karlsruhe 2019 den Besit- zer. Seit fünf Jahren liegt damit die Anzahl der Kauffälle im Teilmarkt für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser sowie Mehrfamilienhäuser um die 500. Bei den neuen und gebrauchten Eigentumswohnungen kamen im vergangenen Jahr mit 1.135 Kauffällen sogar neun Pro- zent weniger als 2018 auf den Markt. Und auch bei unbe- bauten Wohngrundstücken (115 Kauffälle) kamen weniger Bauwillige als in den Vorjahren zum Zuge. Mit der Corona-Pandemie habe diese Entwicklung nichts zu tun, stellt Rüdiger Huck, Leiter der Geschäftsstelle des Gut- achterausschusses klar. Denn in die Marktanalyse flossen die Kauffälle aus dem Jahr 2019 ein. Mit einem Wertumsatz von 149 Millionen Euro rückte Knielingen 2019 an die Spit- ze (Gesamt-Wertumsatz: 1,159 Milliarden Euro). Dazu trugen insbesondere Immobilienverkäufe auf dem ehemali- gen Sportareal des VfB Knielingen (Am Sandberg) bei, und auch das neue Baugelände in der Maxauer Straße schlägt hier zu Buche. Ein typisches Grundstück für das Familienheim kostete 295.000 Euro Mit der fachlichen und differenzierten Aufbereitung des Marktgeschehens „besetzen wir ein sehr breites Spektrum für die Wertorientierung. Das macht den Karlsruher Immobi- liensektor transparent und für viele Interessenlagen zugäng- lich“, betont Hucks Stellvertreter Marc-Simon Vetter. Da ist der Kaufinteressent, dem fürs Erste die Aussage genügt, dass ein typisches, rund 530 Quadratmeter großes Grund- stück für das künftige Ein-/Zweifamilien-Haus in mittlerer Lage rund 295.000 Euro kostet. Eigentumswohnung im Mittel bei 4.650 Euro pro Quadrat- meter Gut zu wissen auch, dass neue Eigentumswohnungen im Mittel bei 4.650 Euro pro Quadratmeter liegen. Dem aus- wärtigen Laien bietet sich mit den Vergleichsfaktoren ein guter Einstieg in den Karlsruher Immobilienmarkt. Auf die Vergleichswerte greifen neben Liegenschaftszinsätzen oder auch Sachwertfaktoren zudem Sachverständige gerne zu- rück, um die eigenen Werte zu überprüfen. Überblick zu Büroraummiete Im Bereich der Wirtschaftsimmobilien wurde die Kategorisie- rung angepasst, damit der Karlsruher Immobilienmarktbe- richt auf diesem Sektor für bundesweit Aktive vergleichbar wird. Die neue Struktur geht auf eine Initiative des Verbands der Immobilienwirtschaft ZIA (Zentraler Immobilien Aus- schuss) zurück, der sich auf Bundesebene für ein gemein- sames Verständnis einsetzt. Fündig wird man in dem rund 100 Seiten starken Immobili- enmarktbericht auch zum Thema Büroraummiete. Für das durchschnittliche Mietpreisspektrum für Büroraummieten bringt sich seit Jahren ein versiertes Mitglied des Gutachter- ausschusses mit großem Engagement ein, „daher können wir hier erneut eine fundierte Auswertung bieten“, so Vet- ter. Für das neue Grundsteuermodell rückt der Bodenrichtwert in den Fokus. Für die automatisierte Berechnung der Grund- steuer leistet ein „belastbarer Bodenrichtwert einen wesent- lichen Beitrag zur Transparenz und Nachvollziehbarkeit der steuerlichen Bemessungsgrundlage“, informiert Huck. Künf- tig werde die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses differenziertere Bodenrichtwertzonen erarbeiten. Exempla- risch sei dies, so Huck, bereits für die Innenstadt im Rahmen einer Masterarbeit gemacht worden. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 13 Neu: eigenes Kapitel für die steuerliche Grundbesitz- bewertung Zum „multifunktionalen Anwendungszweck“ der Markt- Analyse gehört erstmals auch ein eigenes Kapitel für die steuerliche Grundbesitzbewertung zum Zwecke der Erb- schaft- und Schenkungsteuer. Marktdaten wurden so aus- gewertet und klassifiziert, „dass sie in der Besteuerungspra- xis von den Finanzverwaltungen sehr zweckmäßig und sachgerecht angewandt werden können“, ist sich Dr. Mürle sicher, „dass das Karlsruher Experten-Team hier beispielge- bend ist.“ Der Immobilienmarktbericht kann ab 19. Juni unter www.karlsruhe.de/bauen über den Pfad Gutachterausschuss eingesehen werden. Die Druckausgabe kostet 50 Euro, die pdf-Version 40 Euro. Weitere Dienstleistungen und Informa- tionen der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses sind unter der Telefonnummer 0721/133-3092 oder per E-Mail unter gga@karlsruhe.de erhältlich. Quelle: Stadt Karlsruhe | Presse- und Informationsamt | H. Riedel | 18. Juni 2020 Presseportal Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 14 | Immobilienmarktbericht 2019 3.2 Immobilienmarkt Karlsruhe – Umsätze Flächenumsatz bei unbebauten Grundstücken auf Allzeittief Seit Veröffentlichung dieser Kennzahlen hat der Flächenumsatz für unbebaute Grundstücke mit 40 Hektar seinen niedrigsten Wert erreicht. Die Gesamtanzahl der Kauffälle bewegt sich auf dem Niveau der letzten fünf Jahre. Anzahl der Kauffälle 377 391 420 369 333 336 321 295 287 276 2.479 2.457 2.282 2.194 1.592 1.598 1.471 1.361 1.680 1.506 738 756 682 624 590 590 585 616 622 586 3.594 3.604 3.384 3.187 2.515 2.524 2.377 2.272 2.589 2.368 0 1.000 2.000 3.000 4.000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Unbebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Bebaute Grundstücke Kauffälle insgesamt Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 15 Wertumsatz Flächenumsatz 65 82 84 69 103 78 101 82 98 74 293 332 315 329 261 277 267 278 343 350 585 477 569 538 388 568 640 571 793 735 943 891 968 936 752 923 1.008 931 1.234 1.159 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 in M ill io n en E u ro Unbebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Bebaute Grundstücke Kauffälle insgesamt 47 82 47 58 65 41 65 59 45 40 50 70 60 58 41 46 64 48 55 66 0 20 40 60 80 100 120 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 in h a Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 16 | Immobilienmarktbericht 2019 3.3 Immobilienmarkt Karlsruhe Stadtteile – Umsätze Stadtteile Bauflächen Bebaute Grundstücke Wohnungs-/Teileigentum Anzahl Kauffälle Wertumsatz Millionen Euro Anzahl Kauffälle Wertumsatz Millionen Euro Anzahl Kauffälle Wertumsatz Millionen Euro Innenstadt-Ost 0 * 11 26,13 16 3,01 Innenstadt-West 0 * 14 33,09 39 9,59 Südstadt 3 * 17 19,39 128 26,44 Südweststadt 1 * 12 41,56 103 25,77 Weststadt 1 * 25 51,10 161 43,99 Nordweststadt 11 2,21 29 21,15 62 20,82 Oststadt 3 * 10 11,98 77 17,20 Mühlburg 5 2,00 24 45,75 93 19,56 Daxlanden 3 * 29 14,98 11 2,12 Knielingen 18 3,68 46 129,70 58 15,65 Grünwinkel 27 4,49 32 34,45 28 5,21 Oberreut 1 * 4 1,97 45 7,73 Beiertheim-Bulach 2 * 10 47,83 23 5,08 Weiherfeld-Dammerstock 0 * 13 7,20 21 4,46 Rüppurr 3 * 26 17,34 22 5,74 Waldstadt 7 3,98 32 19,23 80 17,96 Rintheim 8 6,86 8 5,68 16 3,07 Hagsfeld 7 1,68 23 12,04 38 7,02 1 Alt Durlach mit 2 Dornwald-Untermühl** 2 * 29 21,75 103 22,95 3 Durlach Hanggebiet mit 4 Bergwald** 3 * 25 22,27 32 9,24 5 Durlach-Aue mit 6 Lohn-Lissen** 6 2,39 25 15,04 85 10,52 7 Durlach-Killisfeld** 0 * 3 * 0 * Grötzingen 1 * 36 20,77 44 10,40 Stupferich 4 1,02 12 6,86 8 1,25 Hohenwettersbach 5 1,14 14 8,10 4 0,69 Wolfartsweier 0 * 2 * 46 6,87 Grünwettersbach 10 2,67 17 9,14 4 0,92 Palmbach 0 * 4 1,91 4 0,99 Neureut 19 12,12 50 37,97 126 29,76 Nordstadt 3 * 3 * 29 15,75 *Keine Angabe möglich, **Durlach mit Stadtvierteln Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 17 Übersicht Stadtteile Karlsruhe Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 18 | Immobilienmarktbericht 2019 4. Preisniveau und Preisentwicklung Datengrundlage für den Immobilienmarktbericht ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für den Bereich des Stadtgebietes Karlsruhe. Berücksichtigt wurden nur Kauffälle, bei denen angenommen werden kann, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind. Eine Beeinflussung durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse kann angenommen werden, wenn Kaufpreise oder andere Daten erheblich von Kaufpreisen und anderen Daten in vergleichbaren Fällen abweichen. Folgende Teilmärkte konnten aufgrund einer ausreichenden Anzahl geeigneter Kauffälle detailliert untersucht und Vergleichsfaktoren ermittelt werden:  Ein-/Zweifamilienhäuser  Doppel-/Reihenhäuser  Erstverkäufe von Wohnungseigentum  Weiterverkäufe von Wohnungseigentum Vergleichsfaktoren gemäß § 193 Abs. 5 Ziffer 4 BauGB sollen der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke dienen. Sie werden mit Hilfe statistischer Auswerteverfahren beziehungsweise nach Grundsätzen des Vergleichswertverfahrens ermittelt und als Durchschnittswert in Euro je Quadratmeter Wohnfläche angegeben. Für folgende Teilmärkte konnten unter Berücksichtigung des Datenmaterials durchschnittliche Bodenrichtwertniveaus/ Wohnflächenpreise ermittelt werden:  Unbebaute Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke  Unbebaute Doppel-/Reihenhausgrundstücke  Unbebaute Mehrfamilienhausgrundstücke  Mehrfamilienhäuser Durchschnittliche Bodenrichtwertniveaus/Wohnflächen- preise liefern einen Anhalt für die Wertverhältnisse der jeweiligen Teilmärkte. Zur Verbesserung der Ergebnisse wurden auch Kaufpreise aus den Vorjahren herangezogen. Vergleichbar detaillierte Auswertungen über beispielsweise  Unbebaute Gewerbe- und Geschäftsgrundstücke  Teileigentum  Geschäftshäuser, Bürogebäude  Lager-, Produktionsgebäude sowie sonstige gewerbliche Gebäude sind aufgrund des geringen und sehr inhomogenen Kaufpreismaterials nicht möglich. Lagequalität Der Gutachterausschuss hat in einer Projektarbeit Lageklassen bestimmt. Diese Lagequalitäten wurden vornehmlich zur Ermittlung der Bodenrichtwerte erarbeitet. Hinweis: Für die Einteilung der Lageklassen gehen Sie bitte auf die nachfolgend angegebene Internetseite des Gutachterausschusses in Karlsruhe: www.karlsruhe.de/b3/bauen/gutachterausschuss und dort klicken Sie in die linke Navigationsleiste auf die Rubrik Lagequalität. Dort können Sie die gesamte Karte des Lagewertverfahrens einsehen. Dabei ist die hochwertigste Lage mit der Schlüsselzahl 9 (rot) abgebildet. Die weiteren Lageklassen sind 7 (grün), 5 (blau) und 3 (orange). Nachfolgend ist ein Kartenausschnitt daraus abgebildet: Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 19 4.1 Unbebaute Flächen Teilmarkt im Überblick Anzahl Wertumsatz Millionen Euro Flächenumsatz ha 4.1.1 Bauflächen 153 65,799 18,469 4.1.2 Flächen der Land-/Forstwirtschaft 61 0,721 9,360 4.1.3 Sonstige Flächen 62 7,066 12,565 Summe 276 73,586 40,394 4.1.1 Bauflächen Die Zuordnung der im Berichtsjahr der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zugegangenen Verträge über unbebaute Grundstücke erfolgte unter Berücksichtigung der in § 5 der Immobilienwertermittlungs- verordnung verwendeten Begriffsbestimmungen für den Grundstückszustand. Kauffälle Baureifes Land Wohnen Teilmarkt im Überblick Anzahl Wertumsatz Millionen Euro Flächenumsatz ha 4.1.1.1 Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke 88 27,469 4,744 4.1.1.2 Doppel-/Reihenhausgrundstücke 15 1,320 0,310 4.1.1.3 Mehrfamilienhausgrundstücke 12 6,601 4,387 4.1.1.4 Gewerbegrundstücke 13 9,028 3,970 4.1.1.5 Wirtschaftsimmobiliengrundstücke 10 16,815 3,938 4.1.1.6 Rohbau-/Bauerwartungsland 5 0,226 0,361 4.1.1.7 Sonstige Bauflächen 10 4,340 0,759 Summe 153 65,799 18,469 Bei den einzelnen Teilmärkten Ein-/Zweifamilien-, Doppel-/ Reihen- und Mehrfamilienhausgrundstücke kennzeichnen die dargestellten Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle (siehe Merkmale), das Marktverhalten im Berichtszeitraum. Die dargestellten Preise sind nicht zur Wertermittlung geeignet, da sie sich auf Grundstücke mit unterschiedlichen Zustandsmerkmalen beziehen. Sie stellen lediglich die Gruppe marktgängiger Immobilien dar, die dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen sind. Sie geben einen Überblick der Spannen der gezahlten Preise. Zur Wertermittlung dienen insbesondere Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren, Bodenrichtwerte sowie sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten (Kapitel 5). 127 123 188 118 92 100 94 66 96 88 22 50 27 22 24 11 5 11 11 15 26 24 16 26 19 24 21 43 16 120 50 100 150 200 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke Doppel-/Reihenhausgrundstücke Mehrfamilienhausgrundstücke Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 20 | Immobilienmarktbericht 2019 4.1.1.1 Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke 530 m² großes Grundstück in mittlerer Lage kostet rund 295.000 Euro Im Jahr 2019 wurden Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke in mittlerer Lage mit einer Fläche von rund 530 m² zu einem durchschnittlichen Kaufpreis von rund 560 €/m² veräußert. Beim individuellen Wohnungsbau (Ein-/Zweifamilien-, Doppel-/Reihenhäuser) besteht keine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (wertrelevante Geschossflächenzahl – WGFZ –, siehe dazu Kapitel 5.3.1). Deshalb sind die dargestellten Kaufpreise nicht auf eine bestimmte WGFZ bezogen. Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage Preis/Fläche [Euro/m² ebf] Mittel und Spanne 560 380 – 1.100 770 520 – 1.190 * Preis [Euro] 120.000 – 675.000 165.000 – 1.105.000 * Anzahl – 34 20 1 Fläche [m²] 160 – 1.490 230 – 1.450 * Die dargestellten Merkmale sind normiert; alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 62 Begründung von Erbbaurechten, Folgeverträge 0 Verkauf von Erbbaugrundstücken 17 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 9 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 27,469 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 4,744 ha 88 Ausgewertete Kauffälle 55 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 21 Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Merkmal Kaufpreise/Fläche [Euro/m² ebf] Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 55 639 380 1.190 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 190 0,297 Erläuterungen Kaufpreis/Fläche Die Quadratmeterpreise (Preis/Fläche) sind normiert. Mittelwert Das arithmetische Mittel, häufig auch nur Mittelwert genannt, ist das gebräuchlichste Maß für die Angabe des Ergebnisses einer Stichprobe von Vergleichspreisen. Empirische Standardabweichung Einzelwert Die empirische Standardabweichung ist ein Maß für die Streubreite der einzelnen Kaufpreise um deren Mittelwert. Wählt man für das zweiseitige Intervall ausgehend vom Mittelwert jeweils die Standard- abweichung, so liegen darin nach der Normalverteilung rund 68 % der Kaufpreise. Dies gilt auch dann, wenn Normalverteilung auf Grundlage der Stichprobe vorliegt. Empirischer Variationskoeffizient Als empirischer Variationskoeffizient wird die relative empirische Standardabweichung bezeichnet, das heißt der Quotient aus der empirischen Standardabweichung und dem Mittelwert. Durchschnittliches Bodenrichtwertniveau zum Stichtag 31. Dezember 2018* Grundstückstyp Mäßige Lage [Euro/m² ebf] Mittlere Lage [Euro/m² ebf] Gute Lage [Euro/m² ebf] Sehr gute Lage [Euro/m² ebf] Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke 390 360 – 420 510 330 – 600 610 510 – 740 820 740 – 920 * mit Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhausgrundstücke“ auf 01.07.2019 fortgeschrieben 2 5 9 4 9 8 2 1 8 1 1 4 1 0 2 4 6 8 10 375 425 475 525 575 625 675 725 775 825 875 925 975 1.025 1.075 1.125 1.175 1.225 absolute Häufigkeiten der Preise/Fläche Kl as se nm it te [E ur o/ m ² e bf ] Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 22 | Immobilienmarktbericht 2019 4.1.1.2 Doppel-/Reihenhausgrundstücke Wenige Grundstücke auf dem Markt Mit 15 Verkäufen liegt der Markt für Doppel-/Reihenhaus- grundstücke weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Zumal bei dieser Anzahl 14 Verkäufe von Erbbaugrundstücken an den Erbbauberechtigten enthalten sind. Beim individuellen Wohnungsbau (Ein-/Zweifamilienhäuser, Doppel-/Reihenhäuser) besteht keine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (WGFZ). Deshalb sind die dargestellten Kaufpreise nicht auf eine bestimmte WGFZ bezogen. Durchschnittliches Bodenrichtwertniveau zum Stichtag 31. Dezember 2018* Grundstückstyp Mäßige Lage [Euro/m² ebf] Mittlere Lage [Euro/m² ebf] Gute Lage [Euro/m² ebf] Sehr gute Lage [Euro/m² ebf] Reihenhausgrundstück – 540 460 – 610 600 510 – 660 – * mit Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhausgrundstücke“ auf 01.07.2019 fortgeschrieben Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 0 Begründung von Erbbaurechten, Folgeverträge 0 Verkauf von Erbbaugrundstücken 14 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 1 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 1,320 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 0,310 ha 15 Ausgewertete Kauffälle 0 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 23 4.1.1.3 Mehrfamilienhausgrundstücke Geringer Handel bei Mehrfamilienhausgrundstücken Die Anzahl der verkauften Grundstücke liegt mit insgesamt 12 Verkäufen auf einem Allzeittief. Da eine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (WGFZ) besteht, sind die dargestellten durchschnittlichen Bodenrichtwerte auf eine WGFZ von 1,5 bezogen. Hierzu wurden die für Karlsruhe ermittelten WGFZ-Umrechnungs- koeffizienten verwendet. Durchschnittliches Bodenrichtwertniveau zum Stichtag 31. Dezember 2018* Grundstückstyp Mäßige Lage [Euro/m² ebf] Mittlere Lage [Euro/m² ebf] Gute Lage [Euro/m² ebf] Sehr gute Lage [Euro/m² ebf] Mehrfamilienhausgrundstück WGFZ 1,5 (Ø aller Bodenrichtwertzonen) 550 510 – 590 740 580 – 850 830 750 – 890 920 890 – 960 * mit Indexreihe „Baureifes Land Mehrfamilienhausgrundstücke“ auf 01.07.2019 fortgeschrieben Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 2 Begründung von Erbbaurechten, Folgeverträge 1 Verkauf von Erbbaugrundstücken 1 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen, Grundstücksanteile der Wohnungserbbaurechte) 8 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 6,601 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 4,387 ha 12 Ausgewertete Kauffälle 1 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 24 | Immobilienmarktbericht 2019 4.1.1.4 Gewerbegrundstücke Durchschnittliches Bodenrichtwertniveau zum Stichtag 31. Dezember 2018* Grundstückstyp Alle Lagen [Euro/m² ebf] Gewerbegrundstück WGFZ 1,7 (Ø aller Bodenrichtwertzonen) 180 70 – 360 * mit Indexreihe „Baureifes Land Gewerbegrundstücke“ auf 01.07.2019 fortgeschrieben 4.1.1.5 Grundstücke für Wirtschaftsimmobilien Neugliederung des Unterkapitels anhand des 2. Ergebnis- berichtes (www.zia-deutschland.de) „Strukturierung des sachlichen Teilmarktes wirtschaftlich genutzter Immobilien für die Zwecke der Marktbeobachtung und Wert- ermittlung“. Die Kategorie Wirtschaftsimmobilien besteht dabei unter anderem aus den Segmenten Handelsimmobilien und Büroimmobilien. Näheres hierzu siehe unter Kapitel 4.2.5 Wirtschaftsimmobilien. Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Preis/Fläche [Euro/m² ebf] Mittel und Spanne 300 250 – 420 Preis [Euro] 560.000 – 2.185.000 Anzahl 6 Fläche [m²] 1.720 – 7.670 WGFZ 1,10 – 1,60 Die dargestellten Merkmale sind nicht normiert; alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 9 Begründung von Erbbaurechten, Folgeverträge 1 Verkauf von Erbbaugrundstücken 0 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 3 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 9,028 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 3,970 ha 13 Ausgewertete Kauffälle 1 Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 7 Begründung von Erbbaurechten, Folgeverträge 1 Verkauf von Erbbaugrundstücken 0 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 3 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 16,815 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 3,938 ha 10 Ausgewertete Kauffälle 6 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 25 4.1.1.6 Rohbauland/Bauerwartungsland Hierbei handelt es sich sowohl um geplante Wohnbauflächen als auch um geplante gewerbliche Bauflächen und Sondergebiete beispielsweise für soziale Einrichtungen. Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Preis/Fläche [Euro/m² ebf] Mittel und Spanne 70 40 – 150 Preis [Euro] 30.000 – 80.000 Anzahl 5 Fläche [m²] 520 – 860 Die dargestellten Merkmale sind nicht normiert; alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich 4.1.1.7 Sonstige Bauflächen Sonstige Bauflächen sind unter anderem Flächen für Wochenend-/Gartenhausgebiete, Garagen-/Stellplatznutzung und Sondergebiete für soziale Einrichtungen. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 5 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 0 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 0,226 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 0,361 ha 5 Ausgewertete Kauffälle 5 Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 6 Begründung von Erbbaurechten, Folgeverträge 1 Verkauf von Erbbaugrundstücken 1 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 2 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 4,340 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 0,759 ha 10 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 26 | Immobilienmarktbericht 2019 4.1.2 Flächen der Land- oder Forstwirtschaft Preise im Wesentlichen unverändert Im Jahr 2019 lag der durchschnittliche Kaufpreis bei 4,00 Euro/m². Zum Vergleich die durchschnittlichen Kaufpreise in den beiden Vorjahren 2017 und 2018 jeweils mit 4,10 Euro/m². Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind. In diesen Kauffällen sind keine begünstigten Grundstücke (zum Beispiel Ortsnähe, besondere Lage) der Land- und Forstwirtschaft enthalten. Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal alle Lagen Preis/Fläche [Euro/m²] Mittel und Spanne 4,00 1,90 – 6,53 Preis [Euro] 700 – 20.000 Anzahl 39 Fläche [m²] 200 – 5.870 4.1.3 Sonstige Flächen Sonstige Flächen sind unter anderem Flächen für Verkehrseinrichtungen, Ver-/Entsorgungseinrichtungen, Dauerkleingärten und Sportanlagen. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 45 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 16 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 0,721 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 9,360 ha 61 Ausgewertete Kauffälle 39 Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 51 Sonstige beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 11 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 7,066 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 12,565 ha 62 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 27 4.2 Bebaute Flächen Teilmarkt im Überblick Anzahl Wertumsatz Millionen Euro Flächenumsatz ha 4.2.1 Ein-/Zweifamilienhäuser 265 155,177 16,351 4.2.2 Doppel-/Reihenhäuser 104 49,709 2,624 4.2.3 Mehrfamilienhäuser (ab drei Wohnungen) 126 172,533 8,095 4.2.4 Wohn-/Geschäftshäuser 36 50,726 1,702 4.2.5 Wirtschaftsimmobilien 24 219,182 22,707 4.2.6 Gewerbeobjekte 16 53,325 13,032 4.2.7 Sonstige bebaute Grundstücke 15 34,803 1,091 Summe 586 735,455 65,602 Handel bei reinen Wohnimmobilien stabil In den Teilmärkten Ein-/Zweifamilien-, Doppel-/Reihen- sowie Mehrfamilienhäuser ist der Handel mit 495 bebauten Grundstücken vergleichbar mit den Jahren 2015 bis 2018. Die Kaufpreise im Kapitel 4.2 enthalten den Gebäude- und den Bodenwertanteil. In den Baujahrsklassen sind auch Objekte älterer Ursprungsbaujahre enthalten, deren Merkmale aufgrund von Instandsetzungen und Modernisierungen der jeweiligen Baujahrsklasse entsprechen. Kauffälle von bebauten Grundstücken (Wohnen) 365 348 316 316 309 295 239 271 261 265 190 200 170 136 104 101 160 122 119 10463 76 70 56 72 85 103 116 131 126 0 100 200 300 400 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Ein-/Zweifamilienhäuser Doppel-/Reihenhäuser MehrfamilienhäuserAu sd ru ck n ich t a ut or isi er t 28 | Immobilienmarktbericht 2019 4.2.1 Ein-/Zweifamilienhäuser Rund 580.000 Euro für ein gebrauchtes Ein-/Zweifamilienhaus Für ein Ein-/Zweifamilienhaus mit dem modifizierten Baujahr von 1975 und einem Bodenrichtwert in Höhe von 550 Euro/m² müssen circa 580.000 Euro bezahlt werden. Dafür erhält man im Schnitt 170 m² Wohnfläche und 550 m² Grundstücksfläche. Preisentwicklung zum Vorjahr Erst- und Weiterverkäufe Legende  um ± 0 % | um + 5 % | um - 5 % | um + 10 % |  um - 10 % | * = Keine Preisentwicklung darstellbar Bei den Ein-/Zweifamilienhäusern handelt es sich überwiegend um freistehende Gebäude. Soweit Doppelhaushälften, Reihenend- und Reihenmittelhäuser dem typisierten Erscheinungsbild von Ein-/ Zweifamilienhäusern entsprechen, wurden sie in diesem Kapitel berücksichtigt. Bei Gebäuden können Modernisierungen zu einer längeren wirtschaftlichen (modifizierten) Restnutzungsdauer beziehungsweise einem modifizierten Baujahr führen. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 212 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 53 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 155,177 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 16,351 ha 265 Ausgewertete Kauffälle 122 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 29 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage Baujahre bis 1949 norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] Grundstücksfläche [m²] – 3.080 1.350 – 5.150 220.000 – 740.000 19 80 – 240 90 – 810 3.730 2.340 – 4.950 300.000 – 720.000 14 100 – 180 60 – 930 * * * 1 * * Baujahre 1950 – 1974 norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] Grundstücksfläche [m²] – 3.160 1.700 – 5.000 170.000 – 885.000 23 100 – 310 140 – 990 3.640 2.320 – 5.010 430.000 – 1.030.000 25 110 – 240 290 – 1.630 4.300 2.920 – 5.440 560.000 – 1.350.000 8 120 – 330 530 – 1.110 Baujahre 1975 – 1989 norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] Grundstücksfläche [m²] – 3.490 1.650 – 7.540 180.000 – 845.000 13 110 – 260 90 – 1.110 3.540 2.430 – 4.890 545.000 – 2.090.000 7 150 – 430 250 – 1.060 * * * 1 * * Baujahre 1990 – 2004 norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] Grundstücksfläche [m²] – * * * 3 * * * * * 2 * * – Baujahre ab 2005 norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] Grundstücksfläche [m²] – * * * 2 * * 3.980 3.590 – 4.350 540.000 – 790.000 4 120 – 220 350 – 420 – Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 30 | Immobilienmarktbericht 2019 Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle (Erst- und Weiterverkauf) ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Merkmal Kaufpreis [Euro] Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 122 583.636 170.000 2.090.000 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 229.560 0,393 Erläuterungen Kaufpreis Bei den Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale nicht berücksichtigt. Mittelwert Das arithmetische Mittel, häufig auch nur Mittelwert genannt, ist das gebräuchlichste Maß für die Angabe des Ergebnisses einer Stichprobe von Vergleichspreisen. Empirische Standardabweichung Einzelwert Die empirische Standardabweichung ist ein Maß für die Streubreite der einzelnen Kaufpreise um deren Mittelwert. Wählt man für das zweiseitige Intervall ausgehend vom Mittelwert jeweils die Standard- abweichung, so liegen darin nach der Normalverteilung rund 68 % der Kaufpreise. Dies gilt auch dann, wenn Normalverteilung auf Grundlage der Stichprobe vorliegt. Empirischer Variationskoeffizient Als empirischer Variationskoeffizient wird die relative empirische Standardabweichung bezeichnet, das heißt der Quotient aus der empirischen Standardabweichung und dem Mittelwert. 2 6 8 28 38 15 13 7 2 1 1 1 0 10 20 30 40 50.000 150.000 250.000 350.000 450.000 550.000 650.000 750.000 850.000 950.000 1.050.000 1.150.000 1.250.000 1.350.000 1.450.000 1.550.000 1.650.000 1.750.000 1.850.000 1.950.000 2.050.000 2.150.000 absolute Häufigkeiten der Kaufpreise Kl as se nm it te [E ur o] Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 31 Vergleichsfaktoren für Ein-/Zweifamilienhäuser Die Vergleichsfaktoren wurden aus Kaufpreisen von typischen Ein-/Zweifamilienhäusern als wahrscheinlichste Schätzwerte mittels multipler Regressionsanalyse ermittelt. Bei Ein-/Zweifamilienhäusern werden neben dem Bodenrichtwert als Lagewert und der Wohnfläche die Auswirkungen von Baujahr und Grundstücksfläche auf den Wohnflächenpreis dargestellt. Darüber hinaus werden Angaben zur Gebäudekonstruktion, Unterkellerung und vorhandenen Garagen gemacht. Der Gebäudestandard orientiert sich an den Standardstufen der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010). Anwendungshinweise Die ermittelten Vergleichsfaktoren sind im Sinne der §§ 13 und 15 der ImmoWertV geeignet. Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Den Vergleichsfaktoren liegen Kauffälle der letzten beiden Jahre zugrunde. Die angegebenen Vergleichsfaktoren beziehen sich auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind im Anschluss an eine gegebenenfalls noch erforderliche Marktanpassung zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes anzubringen. Bei einem Vergleich mit den Faktoren des Vorjahres ist zu beobachten, dass der Bodenwert einer allgemeinen Preisentwicklung unterliegt. In Einzelfällen können die anzusetzenden Vergleichsfaktoren nach oben und unten variieren. So ist für die Beurteilung eines untypischen Objektes, etwa eines Grundstücks mit großer Fläche und eines Gebäudes mit kleiner Wohnfläche, das vorgestellte Berechnungsmodell nur eingeschränkt geeignet. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so wird von der Anwendung der Vergleichsfaktoren abgeraten. Der Bodenwertansatz erfolgt üblicherweise mit dem Bodenrichtwert ohne Bebauungsabschlag. Für zu zonierende Grundstücke können die Vergleichsfaktoren keine Anwendung finden. In einzelnen Fällen, wo sich ein abweichender Bodenwert als marktüblich erweist, ist vom ermittelten Bodenwert auszugehen. Zwischenwerte können interpoliert werden. Der Gebäudestandard der Standardstufe 3 entspricht hierbei einem Neubaustandard der Baujahre 1995 bis 2004 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Die Standardstufe 2 betrifft üblicherweise Gebäude der Baujahre 1980 bis 1994 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Bei Gebäuden können Modernisierungen zu einer längeren wirtschaftlichen (modifizierten) Restnutzungsdauer beziehungsweise einem modifizierten Baujahr führen. Der indexierte Bodenrichtwert ist auf die Jahresmitte mit Hilfe der Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/ Reihenhausgrundstücke“ fortgeschrieben. Alle Wohnflächenpreise in der Tabelle beziehen sich typischerweise auf ein Ein-/Zweifamilienhaus mit folgenden Eigenschaften modifiziertes Baujahr 1980 Standardstufe 2 bis 3 Grundstücksfläche [m²] 500 Gebäudekonstruktion massiv Anzahl der Vollgeschosse ein- bis zweigeschossig Unterkellerung vollständig Stellung freistehend Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 32 | Immobilienmarktbericht 2019 Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche [m²] indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 500 600 700 800 110 3.990 4.390 4.800 5.210 120 3.860 4.270 4.680 5.080 130 3.740 4.150 4.550 4.960 140 3.620 4.030 4.430 4.840 150 3.500 3.900 4.310 4.710 160 3.370 3.780 4.190 4.590 170 3.250 3.660 4.060 4.470 180 3.130 3.530 3.940 4.350 190 3.010 3.410 3.820 4.220 200 2.880 3.290 3.700 4.100 210 2.760 3.170 3.570 3.980 220 2.640 3.040 3.450 3.860 230 2.510 2.920 3.330 3.730 240 2.390 2.800 3.200 3.610 250 2.270 2.680 3.080 3.490 Ab- und Zuschläge bei Abweichungen folgender Merkmale modifiziertes Baujahr 1950 1960 1970 1980 1990 2000 – Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -640 -430 -210 0 220 440 – Grundstücksfläche [m²] 200 300 400 500 600 700 800 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -430 -280 -140 0 150 290 430 Qualitätsparameter Merkmal Vergleichsfaktor Wohnflächenpreis [Euro/m²] Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 42 3.470 2.500 4.790 Multiples Bestimmtheitsmaß Vertrauensbereich (2-seitig) Erwartungsbereich (2-seitig) 0,74 ±(90 bis 350) ± 660 Erläuterungen Multiples Bestimmtheitsmaß Das multiple Bestimmtheitsmaß ist ein Parameter, wie gut die Variation des Vergleichsfaktors durch die Regressionsgleichung erklärt wird. Es nimmt Werte zwischen 0 und 1 an. Im Falle von 1 wird die Variation des Vergleichsfaktors vollständig abgebaut, das heißt zwischen dem Vergleichsfaktor und den Einflussgrößen (indexierter Bodenrichtwert, Wohnfläche, modifiziertes Baujahr, Grundstücksfläche) besteht eine streng funktionale Abhängigkeit. Bei einem Wert von 0 hängt der Vergleichsfaktor nicht von den Einflussgrößen ab. Im Allgemeinen sollten Werte von zumindest 0,4 erzielt werden. Vertrauensbereich Ausgehend vom ermittelten Schätzwert für den Vergleichsfaktor lässt sich ein zweiseitiger Konfidenzbereich (Vertrauensbereich) angeben, in dem der wahre Vergleichsfaktor mit einer Wahrscheinlichkeit von 90 % liegt. Der Vertrauensbereich ist somit eine geeignete Aussage zur Qualitätsbeurteilung der ermittelten Schätzwerte. Erwartungsbereich Ausgehend von der Differenz zwischen einem Einzelwert und dem Schätzwert für den Vergleichsfaktor kann ein zweiseitiges Konfidenzband (Erwartungsbereich) ermittelt werden. Der Erwartungsbereich gibt folglich an, in welchem Bereich um den geschätzten Vergleichsfaktor Einzelwerte mit der Wahrscheinlichkeit 90 % prognostiziert beziehungsweise erwartet werden können.Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 33 Kennzahlen der ausgewerteten Stichprobe (Umfang der Stichprobe 42 Kauffälle) Merkmal Minimum Maximum Mittelwert indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 450 840 570 Wohnfläche [m²] 100 330 183 modifiziertes Baujahr 1950 2007 1982 Standardstufe 2,1 3,7 2,8 Grundstücksfläche [m²] 120 1.110 531 Gebäudekonstruktion (überwiegend) massiv Anzahl der Vollgeschosse ein- bis zweigeschossig Unterkellerung (überwiegend) vollständig Stellung (überwiegend) freistehend Anzahl der Wohnungen 1 (überwiegend) bis 2 Anzahl der Garagen 1 (überwiegend) bis 2 Aus einem Vergleich der Tabellenwerte vorheriger oder nachfolgender Immobilienmarktberichte kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Anwendungsbeispiel Ein-/Zweifamilienhaus Tabellenwerte Vorläufiger Vergleichswert indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 550 Wohnfläche [m²] 170 3.455 Euro/m² modifiziertes Baujahr 1975 - 105 Euro/m² Standardstufe 2 bis 3 Grundstücksfläche [m²] 550 + 75 Euro/m² Gebäudekonstruktion massiv Anzahl der Vollgeschosse 1 Unterkellerung vollständig Stellung freistehend Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Berechnung vorläufiger Vergleichswert 170 m² x 3.425 Euro/m² = 582.250 Euro Für die Ermittlung des vorläufigen Vergleichswertes steht der unter Berücksichtigung der fünf Merkmale indexierter Bodenrichtwert, Wohnfläche, modifiziertes Baujahr, Standardstufe und Grundstücksfläche abgeleitete Vergleichsfaktor im Vordergrund. Geringere Bedeutung kommt den einzelnen Werteinflüssen selbst zu. Zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes ist gegebenenfalls noch eine erforderliche Marktanpassung vorzunehmen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind zu berücksichtigen. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 34 | Immobilienmarktbericht 2019 4.2.2 Doppel-/Reihenhäuser 460.000 Euro für ein gebrauchtes Reihenmittelhaus Für ein gebrauchtes Reihenmittelhaus mit dem modifizierten Baujahr 1985 und einem Bodenrichtwert in Höhe von 525 Euro/m² müssen circa 460.000 Euro bezahlt werden. Dafür erhält man im Schnitt 120 m² Wohnfläche und 220 m² Grundstücksfläche. Preisentwicklung zum Vorjahr Erst- und Weiterverkäufe Legende  um ± 0 % | um + 5 % | um - 5 % | um + 10 % |  um - 10 % | * = Keine Preisentwicklung darstellbar Soweit Doppelhaushälften, Reihenend- und Reihenmittelhäuser dem typisierten Erscheinungsbild von Ein-/ Zweifamilienhäusern entsprechen, wurden sie im Kapitel 4.2.1 berücksichtigt. Bei Gebäuden können Modernisierungen zu einer längeren wirtschaftlichen (modifizierten) Restnutzungsdauer beziehungsweise einem modifizierten Baujahr führen. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 35 4.2.2.1 Doppel-/Reihenendhäuser Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne 4.250 3.030 – 5.380 3.350 2.150 – 5.100 Preis [Euro] 370.000 – 710.000 305.000 – 545.000 Anzahl – 29 10 – Wohnfläche [m²] 90 – 170 100 – 230 Baujahr Mittel und Spanne 2000 1919 – 2019 1971 1935 – 2002 Grundstücksfläche [m²] 150 – 510 220 – 440 Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 51 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 3 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 27,369 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 1,568 ha 54 Ausgewertete Kauffälle 39 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 36 | Immobilienmarktbericht 2019 Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle (Erst- und Weiterverkauf) ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Merkmal Kaufpreis [Euro] Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 39 528.316 275.000 709.000 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 92.570 0,175 Erläuterungen Kaufpreis Bei den Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale nicht berücksichtigt. Mittelwert Das arithmetische Mittel, häufig auch nur Mittelwert genannt, ist das gebräuchlichste Maß für die Angabe des Ergebnisses einer Stichprobe von Vergleichspreisen. Empirische Standardabweichung Einzelwert Die empirische Standardabweichung ist ein Maß für die Streubreite der einzelnen Kaufpreise um deren Mittelwert. Wählt man für das zweiseitige Intervall ausgehend vom Mittelwert jeweils die Standard- abweichung, so liegen darin nach der Normalverteilung rund 68 % der Kaufpreise. Dies gilt auch dann, wenn Normalverteilung auf Grundlage der Stichprobe vorliegt. Empirischer Variationskoeffizient Als empirischer Variationskoeffizient wird die relative empirische Standardabweichung bezeichnet, das heißt der Quotient aus der empirischen Standardabweichung und dem Mittelwert. 1 2 1 4 7 5 13 5 1 0 5 10 15 225.000 275.000 325.000 375.000 425.000 475.000 525.000 575.000 625.000 675.000 725.000 775.000 absolute Häufigkeiten der Kaufpreise Kl as se nm it te [E ur o] Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 37 Vergleichsfaktoren für Doppel-/Reihenendhäuser Die Vergleichsfaktoren wurden aus Kaufpreisen von typischen Doppel-/Reihenendhäusern als wahrscheinlichste Schätzwerte mittels multipler Regressionsanalyse ermittelt. Bei Doppel-/Reihenhäusern werden neben dem Bodenrichtwert als Lagewert und der Wohnfläche die Auswirkungen von Baujahr und Grundstücksfläche auf den Wohnflächenpreis dargestellt. Darüber hinaus werden Angaben zur Gebäudekonstruktion, Unterkellerung und vorhandenen Garagen gemacht. Der Gebäudestandard orientiert sich an den Standardstufen der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010). Anwendungshinweise Der Gutachterausschuss hat diese Vergleichsfaktoren erstmalig mit der neuen Modellbildung (Aufteilung von Doppel-/ Reihenhäusern) ermittelt. Die ermittelten Vergleichsfaktoren sind im Sinne der §§ 13 und 15 der ImmoWertV geeignet. Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Den Vergleichsfaktoren liegen Kauffälle der letzten beiden Jahre zugrunde. Die angegebenen Vergleichsfaktoren beziehen sich auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind im Anschluss an eine gegebenenfalls noch erforderliche Marktanpassung zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes anzubringen. In Einzelfällen können die anzusetzenden Vergleichsfaktoren nach oben und unten variieren. Für die Beurteilung eines untypischen Objekts, zum Beispiel eines Gebäudes jüngeren Baujahrs mit kleiner Wohnfläche, ist das vorgestellte Berechnungsmodell nur eingeschränkt geeignet. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so wird von der Anwendung der Vergleichsfaktoren abgeraten. Der Bodenwertansatz erfolgt üblicherweise mit dem Bodenrichtwert ohne Bebauungsabschlag. Für zu zonierende Grundstücke können die Vergleichsfaktoren keine Anwendung finden. In einzelnen Fällen, wo sich ein abweichender Bodenwert als marktüblich erweist, ist vom ermittelten Bodenwert auszugehen. Zwischenwerte können interpoliert werden. Der Gebäudestandard der Standardstufe 3 entspricht hierbei einem Neubaustandard der Baujahre 1995 bis 2004 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Die Standardstufe 2 betrifft üblicherweise Gebäude der Baujahre 1980 bis 1994 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Bei Gebäuden können Modernisierungen zu einer längeren wirtschaftlichen (modifizierten) Restnutzungsdauer beziehungsweise einem modifizierten Baujahr führen. Der indexierte Bodenrichtwert ist auf die Jahresmitte mit Hilfe der Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/ Reihenhausgrundstücke“ fortgeschrieben. Für Doppel-/Reihenendhäuser im Wohnungseigentum, können die Werte ebenfalls herangezogen werden. Alle Wohnflächenpreise in der Tabelle beziehen sich typischerweise auf ein Doppel-/Reihenendhaus mit folgenden Eigenschaften modifiziertes Baujahr 1990 Standardstufe 2 bis 3 Grundstücksfläche [m²] 300 Gebäudekonstruktion massiv Unterkellerung vollständig Stellung Doppel-/Reihenendhäuser Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 38 | Immobilienmarktbericht 2019 Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche [m²] indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 400 500 600 650 80 4.020 4.400 4.780 4.970 90 3.870 4.250 4.630 4.820 100 3.720 4.100 4.480 4.670 110 3.570 3.940 4.320 4.510 120 3.410 3.790 4.170 4.360 130 3.260 3.640 4.020 4.210 140 3.110 3.490 3.870 4.060 150 2.960 3.330 3.710 3.900 160 2.800 3.180 3.560 3.750 170 2.650 3.030 3.410 3.600 180 2.500 2.880 3.260 3.450 190 2.350 2.730 3.100 3.290 Ab- und Zuschläge bei Abweichungen folgender Merkmale modifiziertes Baujahr 1960 1970 1980 1990 2000 2010 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -830 -550 -280 0 270 550 Grundstücksfläche [m²] – 200 250 300 350 400 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] – -270 -140 0 130 270 Qualitätsparameter Merkmal Vergleichsfaktor Wohnflächenpreis [Euro/m²] Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 37 3.640 2.180 5.100 Multiples Bestimmtheitsmaß Vertrauensbereich (2-seitig) Erwartungsbereich (2-seitig) 0,58 ±(140 bis 440) ± 900 Erläuterungen Multiples Bestimmtheitsmaß Das multiple Bestimmtheitsmaß ist ein Parameter, wie gut die Variation des Vergleichsfaktors durch die Regressionsgleichung erklärt wird. Es nimmt Werte zwischen 0 und 1 an. Im Falle von 1 wird die Variation des Vergleichsfaktors vollständig abgebaut, das heißt zwischen dem Vergleichsfaktor und den Einflussgrößen (indexierter Bodenrichtwert, Wohnfläche, modifiziertes Baujahr, Grundstücksfläche) besteht eine streng funktionale Abhängigkeit. Bei einem Wert von 0 hängt der Vergleichsfaktor nicht von den Einflussgrößen ab. Im Allgemeinen sollten Werte von zumindest 0,4 erzielt werden. Vertrauensbereich Ausgehend vom ermittelten Schätzwert für den Vergleichsfaktor lässt sich ein zweiseitiger Konfidenzbereich (Vertrauensbereich) angeben, in dem der wahre Vergleichsfaktor mit einer Wahrscheinlichkeit von 90 % liegt. Der Vertrauensbereich ist somit eine geeignete Aussage zur Qualitätsbeurteilung der ermittelten Schätzwerte. Erwartungsbereich Ausgehend von der Differenz zwischen einem Einzelwert und dem Schätzwert für den Vergleichsfaktor kann ein zweiseitiges Konfidenzband (Erwartungsbereich) ermittelt werden. Der Erwartungsbereich gibt folglich an, in welchem Bereich um den geschätzten Vergleichsfaktor Einzelwerte mit der Wahrscheinlichkeit 90 % prognostiziert beziehungsweise erwartet werden können. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 39 Kennzahlen der ausgewerteten Stichprobe (Umfang der Stichprobe 37 Kauffälle) Merkmal Minimum Maximum Mittelwert indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 400 640 520 Wohnfläche [m²] 80 140 200 modifiziertes Baujahr 1956 2014 1990 Standardstufe 1,9 3,3 2,9 Grundstücksfläche [m²] 152 440 300 Gebäudekonstruktion massiv Unterkellerung vollständig Stellung überwiegend Reihenendhäuser Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 (überwiegend) bis 2 Aus einem Vergleich der Tabellenwerte vorheriger oder nachfolgender Immobi- lienmarktberichte kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Anwendungsbeispiel Reihenendhaus Tabellenwerte Vorläufiger Vergleichswert indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 550 Wohnfläche [m²] 120 3.980 Euro/m² modifiziertes Baujahr 1995 + 135 Euro/m² Standardstufe 2 bis 3 Grundstücksfläche [m²] 350 + 130 Euro/m² Gebäudekonstruktion massiv Unterkellerung vollständig Stellung Endhaus Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Berechnung vorläufiger Vergleichswert 120 m² x 4.245 Euro/m² = 509.400 Euro Für die Ermittlung des vorläufigen Vergleichswertes steht der unter Berücksichtigung der fünf Merkmale indexierter Bodenrichtwert, Wohnfläche, modifiziertes Baujahr, Standardstufe und Grundstücksfläche abgeleitete Vergleichsfaktor im Vordergrund. Geringere Bedeutung kommt den einzelnen Werteinflüssen selbst zu. Zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes ist gegebenenfalls noch eine erforderliche Marktanpassung vorzunehmen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind zu berücksichtigen. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 40 | Immobilienmarktbericht 2019 4.2.2.2 Reihenmittelhäuser Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage norm. Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel und Spanne 3.610 2.610 – 4.700 4.170 3.250 – 5.990 Preis [Euro] 345.000 – 575.000 375.000 – 1.025.000 Anzahl – 14 15 – Wohnfläche [m²] 100 – 160 80 – 170 Baujahr Mittel und Spanne 1985 1919 – 2014 1972 1929 – 2021 Grundstücksfläche [m²] 80 – 360 150 – 320 Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 42 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 8 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 22,340 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 1,056 ha 50 Ausgewertete Kauffälle 29 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 41 Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle (Erst- und Weiterverkauf) ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Merkmal Kaufpreis [Euro] Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 29 474.357 339.000 1.025.000 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 123.354 0,260 Erläuterungen Kaufpreis Bei den Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale nicht berücksichtigt. Mittelwert Das arithmetische Mittel, häufig auch nur Mittelwert genannt, ist das gebräuchlichste Maß für die Angabe des Ergebnisses einer Stichprobe von Vergleichspreisen. Empirische Standardabweichung Einzelwert Die empirische Standardabweichung ist ein Maß für die Streubreite der einzelnen Kaufpreise um deren Mittelwert. Wählt man für das zweiseitige Intervall ausgehend vom Mittelwert jeweils die Standard- abweichung, so liegen darin nach der Normalverteilung rund 68 % der Kaufpreise. Dies gilt auch dann, wenn Normalverteilung auf Grundlage der Stichprobe vorliegt. Empirischer Variationskoeffizient Als empirischer Variationskoeffizient wird die relative empirische Standardabweichung bezeichnet, das heißt der Quotient aus der empirischen Standardabweichung und dem Mittelwert. 1 5 9 8 1 4 1 0 5 10 275.000 325.000 375.000 425.000 475.000 525.000 575.000 625.000 675.000 725.000 775.000 825.000 875.000 925.000 975.000 1.025.000 1.075.000 absolute Häufigkeiten der Kaufpreise Kl as se nm it te [E ur o] Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 42 | Immobilienmarktbericht 2019 Vergleichsfaktoren für Reihenmittelhäuser Die Vergleichsfaktoren wurden aus Kaufpreisen von typischen Reihenmittelhäusern als wahrscheinlichste Schätzwerte mittels multipler Regressionsanalyse ermittelt. Bei Doppel-/Reihenhäusern werden neben dem Bodenrichtwert als Lagewert und der Wohnfläche die Auswirkungen von Baujahr und Grundstücksfläche auf den Wohnflächenpreis dargestellt. Darüber hinaus werden Angaben zur Gebäudekonstruktion, Unterkellerung und vorhandenen Garagen gemacht. Der Gebäudestandard orientiert sich an den Standardstufen der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010). Anwendungshinweise Der Gutachterausschuss hat diese Vergleichsfaktoren erstmalig mit der neuen Modellbildung (Aufteilung von Doppel-/ Reihenhäusern) ermittelt. Die ermittelten Vergleichsfaktoren sind im Sinne der §§ 13 und 15 der ImmoWertV geeignet. Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Den Vergleichsfaktoren liegen Kauffälle der letzten beiden Jahre zugrunde. Die angegebenen Vergleichsfaktoren beziehen sich auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind im Anschluss an eine gegebenenfalls noch erforderliche Marktanpassung zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes anzubringen. In Einzelfällen können die anzusetzenden Vergleichsfaktoren nach oben und unten variieren. Für die Beurteilung eines untypischen Objekts, zum Beispiel eines Gebäudes jüngeren Baujahrs mit kleiner Wohnfläche, ist das vorgestellte Berechnungsmodell nur eingeschränkt geeignet. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so wird von der Anwendung der Vergleichsfaktoren abgeraten. Der Bodenwertansatz erfolgt üblicherweise mit dem Bodenrichtwert ohne Bebauungsabschlag. Für zu zonierende Grundstücke können die Vergleichsfaktoren keine Anwendung finden. In einzelnen Fällen, wo sich ein abweichender Bodenwert als marktüblich erweist, ist vom ermittelten Bodenwert auszugehen. Zwischenwerte können interpoliert werden. Der Gebäudestandard der Standardstufe 3 entspricht hierbei einem Neubaustandard der Baujahre 1995 bis 2004 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Die Standardstufe 2 betrifft üblicherweise Gebäude der Baujahre 1980 bis 1994 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Bei Gebäuden können Modernisierungen zu einer längeren wirtschaftlichen (modifizierten) Restnutzungsdauer beziehungsweise einem modifizierten Baujahr führen. Der indexierte Bodenrichtwert ist auf die Jahresmitte mit Hilfe der Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/ Reihenhausgrundstücke“ fortgeschrieben. Für Reihenmittelhäuser im Wohnungseigentum, können die Werte ebenfalls herangezogen werden. Alle Wohnflächenpreise in der Tabelle beziehen sich typischerweise auf ein Reihenmittelhaus mit folgenden Eigenschaften modifiziertes Baujahr 1990 Standardstufe 2 bis 3 Grundstücksfläche [m²] 200 Gebäudekonstruktion massiv Unterkellerung vollständig Stellung Reihenmittelhäuser Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 43 Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche [m²] indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 500 550 600 650 100 4.320 4.420 4.530 4.630 110 4.090 4.200 4.300 4.440 120 3.870 3.970 4.070 4.180 130 3.640 3.740 3.850 3.950 140 3.410 3.520 3.620 3.730 150 3.190 3.290 3.400 3.500 160 2.960 3.070 3.170 3.270 Ab- und Zuschläge bei Abweichungen folgender Merkmale modifiziertes Baujahr 1960 1970 1980 1990 2000 2010 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -820 -540 -270 0 280 550 Grundstücksfläche [m²] – – 150 200 250 300 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] – – -150 0 150 310 Qualitätsparameter Merkmal Vergleichsfaktor Wohnflächenpreis [Euro/m²] Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 45 3.670 2.730 4.730 Multiples Bestimmtheitsmaß Vertrauensbereich (2-seitig) Erwartungsbereich (2-seitig) 0,57 ±(90 bis 290) ± 650 Erläuterungen Multiples Bestimmtheitsmaß Das multiple Bestimmtheitsmaß ist ein Parameter, wie gut die Variation des Vergleichsfaktors durch die Regressionsgleichung erklärt wird. Es nimmt Werte zwischen 0 und 1 an. Im Falle von 1 wird die Variation des Vergleichsfaktors vollständig abgebaut, das heißt zwischen dem Vergleichsfaktor und den Einflussgrößen (indexierter Bodenrichtwert, Wohnfläche, modifiziertes Baujahr, Grundstücksfläche) besteht eine streng funktionale Abhängigkeit. Bei einem Wert von 0 hängt der Vergleichsfaktor nicht von den Einflussgrößen ab. Im Allgemeinen sollten Werte von zumindest 0,4 erzielt werden. Vertrauensbereich Ausgehend vom ermittelten Schätzwert für den Vergleichsfaktor lässt sich ein zweiseitiger Konfidenzbereich (Vertrauensbereich) angeben, in dem der wahre Vergleichsfaktor mit einer Wahrscheinlichkeit von 90 % liegt. Der Vertrauensbereich ist somit eine geeignete Aussage zur Qualitätsbeurteilung der ermittelten Schätzwerte. Erwartungsbereich Ausgehend von der Differenz zwischen einem Einzelwert und dem Schätzwert für den Vergleichsfaktor kann ein zweiseitiges Konfidenzband (Erwartungsbereich) ermittelt werden. Der Erwartungsbereich gibt folglich an, in welchem Bereich um den geschätzten Vergleichsfaktor Einzelwerte mit der Wahrscheinlichkeit 90 % prognostiziert beziehungsweise erwartet werden können. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 44 | Immobilienmarktbericht 2019 Kennzahlen der ausgewerteten Stichprobe (Umfang der Stichprobe 45 Kauffälle) Merkmal Minimum Maximum Mittelwert indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 450 660 550 Wohnfläche [m²] 100 160 130 modifiziertes Baujahr 1956 2013 1986 Standardstufe 2,2 3,5 2,8 Grundstücksfläche [m²] 130 360 210 Gebäudekonstruktion massiv Unterkellerung vollständig Stellung Reihenmittelhäuser Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Aus einem Vergleich der Tabellenwerte vorheriger oder nachfolgender Immobi- lienmarktberichte kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Anwendungsbeispiel Reihenmittelhaus Tabellenwerte Vorläufiger Vergleichswert indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 525 Wohnfläche [m²] 120 3.920 Euro/m² modifiziertes Baujahr 1985 - 135 Euro/m² Standardstufe 2 bis 3 Grundstücksfläche [m²] 220 + 60 Euro/m² Gebäudekonstruktion massiv Unterkellerung vollständig Stellung Mittelhaus Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Berechnung vorläufiger Vergleichswert 120 m² x 3.845 Euro/m² = 461.400 Euro Für die Ermittlung des vorläufigen Vergleichswertes steht der unter Berücksichtigung der fünf Merkmale indexierter Bodenrichtwert, Wohnfläche, modifiziertes Baujahr, Standardstufe und Grundstücksfläche abgeleitete Vergleichsfaktor im Vordergrund. Geringere Bedeutung kommt den einzelnen Werteinflüssen selbst zu. Zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes ist gegebenenfalls noch eine erforderliche Marktanpassung vorzunehmen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind zu berücksichtigen. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 45 4.2.3 Mehrfamilienhäuser Kräftige Zunahme beim Wertumsatz Der Wertumsatz mit rund 173 Millionen Euro nahm gegenüber dem Vorjahr mit 130 Millionen Euro um 33 Prozent zu. Während die Anzahl der Kauffälle auf dem Vorjahresniveau liegt. Preisentwicklung zum Vorjahr Erst- und Weiterverkäufe Legende  um ± 0 % | um + 5 % | um - 5 % | um + 10 % |  um - 10 % |  um + 20 % | * = Keine Preisentwicklung darstellbar Beim Teilmarkt handelt es sich um Mehrfamilienhäuser ab drei Wohnungen mit gegebenenfalls einem gewerblichen Mietertragsanteil kleiner 20 Prozent. Die angegebenen Wohnflächenpreise beziehen sich auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 98 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 28 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 172,533 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 8,095 ha 126 Ausgewertete Kauffälle 64 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 46 | Immobilienmarktbericht 2019 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage Baujahre bis 1949 norm. Preis/ (Wfl+Nfl) [Euro/m²] Mittel und Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohn-/Nutzfläche [m²] Wohnungen Grundstücksfläche [m²] * * * 1 * * * 2.390 1.060 – 3.400 320.000 – 3.800.000 20 180 – 2.760 3 – 42 160 – 1.930 2.780 1.680 – 3.630 325.000 –2.640.000 12 190 – 910 3 – 14 170 – 1.110 * * * 3 * * * Baujahre 1950 – 1974 norm. Preis/ (Wfl+Nfl) [Euro/m²] Mittel und Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohn-/Nutzfläche [m²] Wohnungen Grundstücksfläche [m²] * * * 1 * * * 2.490 1.050 – 3.890 230.000 – 3.330.000 10 200 – 1.000 3 – 21 300 – 870 2.630 1.840 – 3.280 460.000 – 14.680.000 10 190 – 5.270 3 – 140 120 – 5.400 * * * 1 * * * Baujahre 1975 – 1989 norm. Preis/ (Wfl+Nfl) [Euro/m²] Mittel und Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohn-/Nutzfläche [m²] Wohnungen Grundstücksfläche [m²] – * * * 1 * * * * * * 1 * * * * * * 1 * * * Baujahre 1990 – 2004 norm. Preis/ (Wfl+Nfl) [Euro/m²] Mittel und Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohn-/Nutzfläche [m²] Wohnungen Grundstücksfläche [m²] – – – – Baujahre ab 2005 norm. Preis/ (Wfl+Nfl) [Euro/m²] Mittel und Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohn-/Nutzfläche [m²] Wohnungen Grundstücksfläche [m²] – * * * 1 * * * * * * 1 * * * * * * 1 * * * Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 47 Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Merkmal Normierter Kaufpreis/(Wohn- und Nutzfläche) [Euro/m²] Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 64 2.669 1.045 5.560 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 741 0,278 Erläuterungen Normierter Kaufpreis Bei normierten Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigt. Mittelwert Das arithmetische Mittel, häufig auch nur Mittelwert genannt, ist das gebräuchlichste Maß für die Angabe des Ergebnisses einer Stichprobe von Vergleichspreisen. Empirische Standardabweichung Einzelwert Die empirische Standardabweichung ist ein Maß für die Streubreite der einzelnen Kaufpreise um deren Mittelwert. Wählt man für das zweiseitige Intervall ausgehend vom Mittelwert jeweils die Standard- abweichung, so liegen darin nach der Normalverteilung rund 68 % der Kaufpreise. Dies gilt auch dann, wenn Normalverteilung auf Grundlage der Stichprobe vorliegt. Empirischer Variationskoeffizient Als empirischer Variationskoeffizient wird die relative empirische Standardabweichung bezeichnet, das heißt der Quotient aus der empirischen Standardabweichung und dem Mittelwert. 2 1 1 5 6 6 5 6 8 11 2 4 3 2 1 1 0 2 4 6 8 10 12 800 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 2.000 2.200 2.400 2.600 2.800 3.000 3.200 3.400 3.600 3.800 4.000 4.200 4.400 4.600 4.800 5.000 5.200 5.400 5.600 5.800 absolute Häufigkeiten der normierten Kaufpreise/(Wohn- und Nutzfläche) Kl as se nm it te [E ur o/ m ²] Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 48 | Immobilienmarktbericht 2019 4.2.4 Wohn-/Geschäftshäuser Neue Gliederung Mit dem Immobilienmarktbericht 2019 wird der bisherige unter dem Kapitel 4.2.4 aufgeführte Teilmarkt neu in die Bereiche Wohn-/Geschäftshäuser und Wirtschaftsimmobilien aufgeteilt. Diese Kategorisierung von Wirtschaftsimmobilien entstammt dem zweiten Ergebnisbericht der ZIA, an dem unter anderem der Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüssen, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüssen in Deutschland (AK OGA) beteiligt war. Bei Wohn-und Geschäftsgebäuden handelt es sich um gemischt genutzte Gebäude mit einem gewerblichen Mietertragsanteil von 20 bis 50 Prozent. Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal norm. Preis/ (Nfl+Wfl) [Euro/m²] Mittel und Spanne 2.500 1.550 – 3.490 Preis [Euro] 495.000 – 2.750.000 Anzahl 11 Wohn-/Nutzfläche [m²] 320 – 1.010 Grundstücksfläche [m²] 190 – 1.100 Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 29 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 7 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 50,726 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 1,702 ha 36 Ausgewertete Kauffälle 11 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 49 Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Merkmal Normierter Kaufpreis/(Wohn- und Nutzfläche) [Euro/m²] für Wohn- und Geschäftsgebäude Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 11 2.500 1.547 3.492 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 613 0,245 Erläuterungen Normierter Kaufpreis Bei normierten Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigt. Mittelwert Das arithmetische Mittel, häufig auch nur Mittelwert genannt, ist das gebräuchlichste Maß für die Angabe des Ergebnisses einer Stichprobe von Vergleichspreisen. Empirische Standardabweichung Einzelwert Die empirische Standardabweichung ist ein Maß für die Streubreite der einzelnen Kaufpreise um deren Mittelwert. Wählt man für das zweiseitige Intervall ausgehend vom Mittelwert jeweils die Standard- abweichung, so liegen darin nach der Normalverteilung rund 68 % der Kaufpreise. Dies gilt auch dann, wenn Normalverteilung auf Grundlage der Stichprobe vorliegt. Empirischer Variationskoeffizient Als empirischer Variationskoeffizient wird die relative empirische Standardabweichung bezeichnet, das heißt der Quotient aus der empirischen Standardabweichung und dem Mittelwert. 1 2 1 1 1 2 1 1 1 0 1 2 3 1.300 1.500 1.700 1.900 2.100 2.300 2.500 2.700 2.900 3.100 3.300 3.500 3.700 absolute Häufigkeiten der normierten Kaufpreise/(Wohn- und Nutzfläche) Kl as se nm it te [E ur o/ m ²] Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 50 | Immobilienmarktbericht 2019 4.2.5 Wirtschaftsimmobilien Wertumsatz bei rund 220 Millionen Euro Der Anteil des Wertumsatzes in diesem Kapitel beträgt im Verhältnis zum Gesamtumsatz in Höhe von 1,159 Milliarden Euro rund 19 Prozent. Im folgenden Abschnitt erfolgte eine Neugliederung des Unterkapitels (alt: Wohn- und Geschäfts-/Büro- /Verwaltungs-/Dienstleistungs-/Geschäftsgebäude und Verbrauchermärkte) in Anlehnung des zweiten Ergebnis- berichtes (www.zia-deutschland.de) „Strukturierung des sachlichen Teilmarktes wirtschaftlich genutzter Immobilien für die Zwecke der Marktbeobachtung und Wertermitt- lung“. Abweichend zur Unterscheidung wird nicht die gewerbliche Nutzfläche sondern der gewerbliche Mietertragsanteil (> 50 Prozent) herangezogen. Die Kategorie Wirtschaftsimmobilien besteht dabei unter anderem aus den Segmenten Handelsimmobilien (beispielsweise Fach- und Verbrauchermarkt, kleiner Supermarkt bis 800 m² und gemischt genutzte Handelsimmobilien) und Büroimmobilien (beispielsweise reine Büro- oder gemischte Bürogebäude wie Geschäfts-, Büro- und Wohnhäuser). Aufgrund der Anzahl der ausgewerteten Kauffälle werden hier nur Büroimmobilien dargestellt. Merkmale der ausgewerteten Kauffälle für Büroimmobilien Merkmal norm. Preis/ (Nfl+Wfl) [Euro/m²] Mittel und Spanne 1.950 1.100 – 3.520 Preis [Euro] 710.000 – 8.220.000 Anzahl 12 Wohn-/Nutzfläche [m²] 435 – 7.480 Grundstücksfläche [m²] 210 – 10.030 Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 22 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 2 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 219,182 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 22,707 ha 24 Ausgewertete Kauffälle Handelsimmobilien 1 Ausgewertete Kauffälle Büroimmobilien 14 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 51 Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle für Büroimmobilien ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Merkmal Normierter Kaufpreis/(Wohn- und Nutzfläche) [Euro/m²] für Büroimmobilien Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 12 1.947 1.099 3.524 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 649 0,334 Erläuterungen Normierter Kaufpreis Bei normierten Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigt. Mittelwert Das arithmetische Mittel, häufig auch nur Mittelwert genannt, ist das gebräuchlichste Maß für die Angabe des Ergebnisses einer Stichprobe von Vergleichspreisen. Empirische Standardabweichung Einzelwert Die empirische Standardabweichung ist ein Maß für die Streubreite der einzelnen Kaufpreise um deren Mittelwert. Wählt man für das zweiseitige Intervall ausgehend vom Mittelwert jeweils die Standard- abweichung, so liegen darin nach der Normalverteilung rund 68 % der Kaufpreise. Dies gilt auch dann, wenn Normalverteilung auf Grundlage der Stichprobe vorliegt. Empirischer Variationskoeffizient Als empirischer Variationskoeffizient wird die relative empirische Standardabweichung bezeichnet, das heißt der Quotient aus der empirischen Standardabweichung und dem Mittelwert. 1 2 3 3 1 1 1 0 1 2 3 4 900 1.100 1.300 1.500 1.700 1.900 2.100 2.300 2.500 2.700 2.900 3.100 3.300 3.500 3.700 absolute Häufigkeiten der normierten Kaufpreise/(Wohn- und Nutzfläche) Kl as se nm it te [E ur o/ m ²] Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 52 | Immobilienmarktbericht 2019 4.2.6 Gewerbeobjekte Gewerbeobjekte sind unter anderem Lager- und Produktionsgebäude. Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal norm. Preis/ (Nfl+Wfl) [Euro/m²] Mittel und Spanne 1.020 650 – 1.790 Preis [Euro] 500.000 – 4.090.000 Anzahl 5 Nutz-/Wohnfläche [m²] 280 – 6.300 Grundstücksfläche [m²] 1.380 – 5.260 Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen nicht hinreichend überein. Die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt beziehungsweise der Merkmale der ausgewerteten Kauffälle. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = keine Angabe möglich 4.2.7 Sonstige bebaute Grundstücke Sonstige bebaute Grundstücke sind unter anderem Grundstücke mit Garagen-/Stellplatznutzung, Hotels, Gaststätten und Gebäude für soziale Einrichtungen. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 12 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 4 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 53,325 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 13,032 ha 16 Ausgewertete Kauffälle 5 Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 11 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbstständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) 4 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 34,803 Mio. Euro Flächenumsatz insgesamt 1,091 ha 15 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 53 4.3 Wohnungs- und Teileigentum Teilmarkt im Überblick Anzahl Wertumsatz Millionen Euro 4.3.1 Erstverkauf 108 54,645 4.3.2 Weiterverkauf 1.028 230,545 4.3.3 Umwandlungen von Mietwohnungen 107 29,777 4.3.4 Teileigentum 263 34,779 Summe 1.506 349,746 Rückgang der Verkaufszahlen bei Erst- und Weiterverkauf im Wohnungseigentum Mit 1.135 Kauffällen bei Erst- und Weiterverkauf liegt die Anzahl der Kauffälle circa 9 Prozent unter der des Vorjahres mit 1.248. Der Umsatz blieb in Summe bei diesen Teilmärkten in etwa gleich. Die Kaufpreise für Wohnungseigentum sind im Zeitraum der letzten zehn Jahre beim Erstverkauf um rund 80 Prozent und beim Weiterverkauf um rund 100 Prozent gestiegen. Kauffälle von Wohnungseigentum 519 499 476 419 192 100 109 106 134 107 1.188 1.322 1.215 1.246 1.060 1.165 1.072 1.050 1.114 1.028 222 171 163 122 79 89 61 56 151 105 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Erstverkäufe Weiterverkäufe Erstverkäufe von umgewandelten MietwohnungenAu sd ru ck n ich t a ut or isi er t 54 | Immobilienmarktbericht 2019 Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Die dargestellten Kaufpreise beinhalten den Wert für das Wohnungseigentum/Teileigentum mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum einschließlich Grund, Boden und Instandsetzungsrücklage. Nicht enthalten sind Wertanteile für Garagen oder Einstellplätze. Unabhängig davon ist zu beachten, dass die Objekte der einzelnen Baujahresklassen auch typischerweise modernisiert beziehungsweise saniert wurden. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Für die Wertermittlung von Eigentumswohnungen auf dem Karlsruher Grundstücksmarkt wird in der Regel das direkte Vergleichswertverfahren herangezogen. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung können durch die Geschäftsstelle erteilt werden. Vergleichsfaktoren für Erst- und Weiterverkäufe von Wohnungseigentum Die Ermittlung der Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum wurde an Grundsätzen des Vergleichswertverfahrens orientiert und erfolgte auf Grundlage von Kaufpreisen des Berichtsjahres. Anwendungshinweise Die ermittelten Vergleichsfaktoren sollen insbesondere als Grundlage für die steuerliche Bewertung gem. § 183 Bewertungsgesetz (BewG) Anwendung finden. Die Eignung als Vergleichsfaktoren im Sinne der §§ 13 und 15 der ImmoWertV ist gleichfalls gegeben. Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Die angegebenen Vergleichsfaktoren beziehen sich auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind im Anschluss an eine ggf. noch erforderliche Marktanpassung zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes anzubringen. Werte von Tiefgaragenstellplätzen, Einzelgaragen, Offenen Stellplätzen und so weiter sind in den angegebenen Vergleichsfaktoren nicht enthalten. Hierzu wird auf Ziffer 4.3.4 verwiesen. In Einzelfällen können die anzusetzenden Vergleichsfaktoren nach oben und unten variieren. So sind für die Beurteilung untypischer Objekte die angegebenen Vergleichsfaktoren nur eingeschränkt geeignet. Zwischenwerte können interpoliert werden. Der Gutachterausschuss hat zur verbesserten Markttransparenz die Boxplotdarstellung für die Vergleichsfaktoren Weiterverkauf von Wohnungseigentum gewählt. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 55 4.3.1 Erstverkäufe von Wohnungseigentum Verlangsamte Preisentwicklung bei rückläufigem Wertumsatz und sinkenden Verkaufszahlen Beim Erstverkauf ging die Preisentwicklung von rund 10 auf 7 Prozent zurück. Der Wertumsatz fiel gegenüber dem Vorjahr um rund 9 Prozent. Die Anzahl der Kauffälle ist im gleichen Zeitraum um circa 20 Prozent gesunken. Preisentwicklung zum Vorjahr Erstverkäufe Legende  um ± 0 % | um + 5 % | um - 5 % | um + 10 % |  um - 10 % | * = Keine Preisentwicklung darstellbar Wertunterschiede aufgrund unterschiedlicher Wohnfläche oder Lage konnten im Grundsatz nicht festgestellt werden. Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Alle Lagen Preis/Wfl [Euro/m²] 3.190 – 6.910 Preis [Euro] 200.000 – 1.560.000 Anzahl 85 Wohnfläche [m²] 40 – 230 Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet und nicht normiert, * = Keine Angabe möglich Teilmarkt im Überblick Anzahl Erstverkäufe von Wohnungseigentum im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 98 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Erbbaurecht, Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, betreutes Wohnen) 9 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 54,645 Mio. Euro 108 Ausgewertete Kauffälle 85 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 56 | Immobilienmarktbericht 2019 Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Merkmal Kaufpreis/Fläche [Euro/m² ebf] Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 85 4.650 3.190 6.910 Empirische Standardabweichung Einzelwert Empirischer Variationskoeffizient 677 0,146 Erläuterungen Kaufpreis/Fläche Die Quadratmeterpreise (Kaufpreis/Fläche) sind nicht normiert. Mittelwert Das arithmetische Mittel, häufig auch nur Mittelwert genannt, ist das gebräuchlichste Maß für die Angabe des Ergebnisses einer Stichprobe von Vergleichspreisen. Empirische Standardabweichung Einzelwert Die empirische Standardabweichung ist ein Maß für die Streubreite der einzelnen Kaufpreise um deren Mittelwert. Wählt man für das zweiseitige Intervall ausgehend vom Mittelwert jeweils die Standard- abweichung, so liegen darin nach der Normalverteilung rund 68 % der Kaufpreise. Dies gilt auch dann, wenn Normalverteilung auf Grundlage der Stichprobe vorliegt. Empirischer Variationskoeffizient Als empirischer Variationskoeffizient wird die relative empirische Standardabweichung bezeichnet, das heißt der Quotient aus der empirischen Standardabweichung und dem Mittelwert. Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche Lage Baujahrsklasse Neubau** (Anzahl) bis 35 m² Mittel/Gut (0)* 36 – 60 m² Mittel/Gut 4.730 (11) 61 – 80 m² Mittel/Gut 4.680 (10) 81 – 100 m² Mittel/Gut 4.650 (11) über 100 m² Mittel/Gut 4.410 (41) über 100 m² Sehr gut 5.320 (10) 90 – 120 m² Penthouses Mittel/Gut (2)* ** Dieser Baujahrsklasse wurden Neubauten mit Fertigstellung in den Jahren 2018 bis 2021 zugeordnet, hierbei wurden Penthouses gesondert berücksichtigt; Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet und nicht normiert, * = Keine Angabe möglich 2 3 5 3 7 4 7 9 15 10 6 8 3 2 1 0 5 10 15 20 3.000 3.200 3.400 3.600 3.800 4.000 4.200 4.400 4.600 4.800 5.000 5.200 5.400 5.600 5.800 6.000 6.200 6.400 6.600 6.800 7.000 7.200 absolute Häufigkeiten der Kaufpreise/Wohnfläche Kl as se nm it te [E ur o/ m ²] Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 57 4.3.2 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum Vergleichswert für eine 70 m² Wohnung bei rund 204.000 Euro Auf Basis der Wohnflächenpreise wird der Wert für eine 70 m² Wohnung in der Baujahrsklasse 1950 bis 1974 auf 2.910 Euro/m², ohne PKW-Stellplatz, ermittelt. Preisentwicklung zum Vorjahr Weiterverkäufe Legende  um ± 0 % | um + 5 % | um - 5 % | um + 10 % |  um - 10 % | * = Keine Preisentwicklung darstellbar Wertunterschiede aufgrund unterschiedlicher Wohnfläche oder Lage konnten im Grundsatz nicht festgestellt werden. Teilmarkt im Überblick Anzahl Weiterverkäufe von Wohnungseigentum im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 806 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Erbbaurecht, Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, betreutes Wohnen) 222 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 230,545 Mio. Euro 1.028 Ausgewertete Kauffälle 731 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 58 | Immobilienmarktbericht 2019 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal alle Lagen Baujahre bis 1949 Durchschnittliches Baujahr Preis/ Wfl [Euro/m²] Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] 1904 1.280 – 5.730 55.000 – 1.030.000 100 20 - 190 Baujahre 1950 – 1974 Preis/ Wfl [Euro/m²] Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] 1.370 – 4.610 50.000 – 660.000 270 20 - 190 Baujahre 1975 – 1989 Preis/ Wfl [Euro/m²] Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche in m² 1.290 – 4.760 35.000 – 640.000 156 20 - 170 Baujahre 1990 – 2004 Preis/ Wfl [Euro/m²] Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche in m² 1.390 – 4.750 30.000 – 580.000 156 20 - 180 Baujahre ab 2005 Preis/ Wfl [Euro/m²] Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche in m² 2.390 – 5.670 120.000 – 1.020.000 49 30 - 190 Die dargestellten Vergleichspreise sind nicht in allen Merkmalen zum Beispiel Ausstattungsstandard, Geschosslage normiert und weisen erhebliche Unterschiede auf. Für eine Wertermittlung wird empfohlen, eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung einzuholen. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet, * = Keine Angabe möglich. Anwendungshinweise Bei der Übersicht der Wohnflächenpreise handelt es sich um Kaufpreismittel, die aus vereinbarten und ausgewerteten Kaufpreisen des Immobilienmarktes abgeleitet wurden. Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche Baujahrsklassen, alle Lagen (Anzahl) bis 1949 1950 – 1974 1975 – 1989 1990 – 2004 ab 2005 bis 35 m² * (3) 2.790 (19) 2.930 (25) 3.170 (45) * (3) 36 – 60 m² 2.780 (33) 2.660 (59) 3.050 (36) 3.060 (62) 4.110 (8) 61 – 80 m² 3.330 (23) 2.910 (96) 2.980 (44) 3.360 (14) 3.790 (8) 81 – 100 m² 3.470 (20) 3.010 (72) 2.970 (30) 3.330 (25) 4.400 (12) über 100 m² 3.580 (21) 2.940 (24) 3.010 (21) 3.120 (10) 4.190 (18) Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet und nicht normiert, * = Keine Angabe möglichAu sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 59 Boxplotdarstellung der Vergleichsfaktoren Der Gutachterausschuss hat zur verbesserten Markttransparenz die Boxplotdarstellung für die Vergleichsfaktoren gewählt. Wertunterschiede aufgrund unterschiedlicher Wohnfläche oder Lage konnten im Grundsatz nicht festgestellt werden. Zwischen Standard- stufe und Baujahr besteht eine hohe Korrelation. Deshalb wurde nur die Standardstufe als Einflussgröße verwendet. Für die Wertermittlung ist demgemäß jeweils von einer der Standardstufe entsprechenden Baujahresklasse auszugehen. Die nachfolgende Boxplotdarstellung bringt die Abhängigkeit der Vergleichsfaktoren von der Standardstufe zum Ausdruck. Auf die nachfolgende Tabelle zur Definition der wesentlichen Merkmale für die Standardstufen wird verwiesen. Ein Boxplotdiagramm soll schnell einen Eindruck darüber vermitteln in welchem Bereich die Daten liegen und wie sie sich über diesen Bereich verteilen. Die Box entspricht dem Bereich, in dem die mittleren 50 Prozent der Daten liegen. Die Länge der Box stellt ein Maß für die Streuung der Daten dar. Des Weiteren wird der Median (mittlerer Wert) als kurze blaue Linie in der Box eingezeichnet. Diese Linie teilt das gesamte Diagramm in zwei Hälften, in denen jeweils 50 Prozent der Daten liegen. Durch die Antennen (Whisker) wird aufgezeigt, in welchen Bereich 90 Prozent der Daten liegen. Die Länge der Whisker wird also durch die Datenwerte bestimmt. Dies ist auch der Grund, warum die Whisker nicht auf beiden Seiten gleich lang sein müssen. Die restlichen 10 Prozent der Werte, welche durch Minimum- und Maximum- wert begrenzt sind, können als ausreißerverdächtig behandelt werden. - Maximum - Antennenende - Median - Antennenende - Minimum Boxplotdarstellung der Vergleichsfaktoren für Weiterverkauf von Wohnungseigentum Qualitätsparameter (der Umfang der ausgewerteten Stichprobe orientiert sich an der Verfügbarkeit der Standardstufe) Merkmal Kaufpreis/Wohnfläche [Euro/m²] Standardstufe Anzahl der Kauffälle Median Minimum Maximum Standardstufe Ø 1,0 – 1,4 0 – – – – 1,5 – 2,4 98 2.880 1.280 4.750 2,3 2,5 – 3,4 344 3.140 1.420 5.320 2,8 3,5 – 4,4 38 4.130 2.390 5.570 3,8 4,5 – 5,0 5 5.330 3.660 5.670 4,5 Erläuterungen Kaufpreis Bei den Kaufpreisen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale nicht berücksichtigt. Median Der Median, häufig auch mittlerer Wert oder Zentralwert genannt, ist der Wert von einer der Größe nach sortierten Auflistung von Zahlenwerten der an der mittleren Stelle steht. Kaufpreis der Wohnfläche auf 10 Euro/m² gerundet und nicht normiert I Bo x  I Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 60 | Immobilienmarktbericht 2019 Anwendungshinweise Die aufgeführten Merkmale für die Standardstufen sind Orientierungshilfen und stellen keine abschließende Auflis- tung dar. Für die Objektbeschreibung können Merkmale aus unterschiedlichen Stufen zutreffen. Definition der wesentlichen Merkmale für die Standardstufen Standardstufe 1 Baujahr/Sanierungsjahr vor 1980 Unsaniertes Gebäude; Fenster mit Einfachverglasung; nicht zeitgemäßer bzw. funktionsgerechter Grundriss; ohne Balkon/Terrasse; Einzelofenheizung, einfaches Bad (z.B. veraltete Ausstattung, ohne Fliesen, mobile Duschkabine etc.) Standardstufe 2 Baujahr/Sanierungsjahr bis 1994 Verbundfenster; Grundrisslösung mit Nachteilen; Standardbad (Badewanne oder Dusche) Standardstufe 3 Baujahr/Sanierungsjahr ca. 1995 bis 2004 (einfacher Neubaustandard) oder Altbau (bis 1949) Isolierglasfenster; Grundrisslösung ohne erkennbare Vor-/Nachteile; mit Balkon/Terrasse; Standardbad (Badewanne und Dusche); Zentralheizung Standardstufe 4 Baujahr/Sanierungsjahr ab ca. 2005 (Neubaustandard) Isolierglasfenster in besserer Ausführung; vorteilhafte Grundrisslösung; Bad/Bäder in besserer Ausführung (Badewanne und Dusche) Standardstufe 5 Baujahr/Sanierungsjahr ab ca. 2010 (besserer Neubaustandard) Isolierglasfenster in besonderer Ausführung; besonders vorteilhafte Grundrisslösung; mehrere Balkone/Terrassen; Bad/Bäder in hochwertiger Ausführung (Badewanne und Dusche); Zentralheizung (zusätzlich offener Kamin, besondere Ausführung etc.) Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 61 4.3.2.1 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum im Erbbaurecht Die Vertragsmodalitäten des Erbbaurechts wurden hierbei keiner näheren Untersuchung unterzogen. Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal alle Lagen | Laufzeit des Erbbaurechts 99 Jahre Baujahre 1950 – 1959 Durchschnittliches Baujahr Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel Preis/ Wfl [Euro/m²] Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] 1955 2.420 1.450 – 3.230 125.000 – 290.000 8 60 – 120 Baujahre 1975 – 1995 Durchschnittliches Baujahr Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel Preis/ Wfl [Euro/m²] Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche [m²] 1988 2.320 1.600 – 3.130 65.000 – 350.000 14 30 – 120 Baujahre ab 2011 Durchschnittliches Baujahr Preis/ Wfl [Euro/m²] Mittel Preis/ Wfl [Euro/m²] Spanne Preis [Euro] Anzahl Wohnfläche in m² 2012 3.270 2.010 – 4.120 295.000 – 460.000 5 90 – 140 Die dargestellten Vergleichspreise sind nicht in allen Merkmalen zum Beispiel Ausstattungsstandard, Geschosslage normiert und weisen erhebliche Unterschiede auf. Für eine Wertermittlung wird empfohlen, eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung einzuholen. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet, * = Keine Angabe möglich. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 62 | Immobilienmarktbericht 2019 4.3.3 Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen 4.3.4 Teileigentum Tiefgaragenstellplätze, Einzelgaragen, offene Stellplätze Vergleichsfaktoren für Tiefgaragenstellplätze, Einzelgaragen, offene Stellplätze [Euro] Merkmal Tiefgaragenstellplätze (Anzahl) Einzelgaragen (Anzahl) offene Stellplätze (Anzahl) Erstverkäufe 21.800 (37) 15.000 – 29.500 – * (1) Weiterverkäufe 13.900 (79) 5.000 – 30.000 14.100 (6) 10.000 – 17.700 5.000 (4) 4.000 – 7.000 Bei den Angaben handelt es sich um ein Kaufpreismittel, die als Kaufpreise auf dem Immobilienmarkt vereinbart wurden. Die dargestellten Merkmale sind nicht normiert. Aufgrund der geringen Anzahl der Kauffälle liegen immer die Kauffälle der letzten beiden Jahre zugrunde. Alle Werte – mit Ausnahme der Anzahl – gerundet; * = Keine Angabe möglich; Teilmarkt im Überblick Anzahl Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 61 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Erbbaurecht, Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe) 41 Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 29,777 Mio. Euro 107 Ausgewertete Kauffälle 26 Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkäufe im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 205 Beeinflusste Kauffälle (zum Beispiel Erbbaurecht, Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe) 58 Kauffälle insgesamt Bestehend aus 153 Kauffälle Tiefgaragenstellplätze, Einzelgaragen, offene Stellplätze sowie 110 Kauffälle sonstiges Teileigentum. Wertumsatz insgesamt 34,779 Mio. Euro 263 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 63 5. Erforderliche Daten für die Wertermittlung BauGB Anforderungen Baugesetzbuch Der Pflichtenkatalog zur Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten umfasst:  Bodenrichtwerte  Indexreihen  Liegenschaftszinssätze  Sachwertfaktoren  Umrechnungskoeffizienten  Vergleichsfaktoren (Gebäude-/Ertragsfaktoren) Die für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind aus der Kaufpreissammlung (§ 193 Abs. 5 des Baugesetzbuches) unter Berücksichtigung der jeweiligen Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten. Bei der Führung der Kaufpreissammlung werden zur Ergänzung der Daten aus den Kaufverträgen noch zusätzlich Fragebogen, in der Regel an die Erwerber, versandt. 5.1 Bodenrichtwerte Die Ermittlung von Bodenrichtwerten ist eine der Hauptaufgaben (§ 196 Baugesetzbuch) des zuständigen Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Bodenrichtwerte tragen zur Transparenz auf dem Immobilienmarkt bei. Die Transparenz des Marktes soll dazu führen, dass sich der in Grundstücksgeschäften nicht erfahrene Vertragspartner zuverlässig über die Tendenzen am Immobilienmarkt unterrichten kann. Sie sind darüber hinaus eine Grundlage zur Ermittlung des Bodenwerts von Grundstücken und dienen der steuerlichen Bewertung. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte, bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche, die für eine Mehrzahl von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen ermittelt werden. In bebauten Gebieten sind die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Zustand und Struktur der umgebenden gebietstypischen Bebauung können jedoch insbesondere die Lagemerkmale und damit den Bodenrichtwert beeinflussen. Die Bodenrichtwerte sind nach dem Entwicklungszustand gegliedert und nach der jeweiligen Art und dem Maß der baulichen Nutzung, dem erschließungsbeitragsrechtlichen Zustand sowie bei den Grundstückstypen Ein-/Zweifamilien-, Doppel-/Reihenhäuser und Alte Ortsteile nach der Grundstückstiefe bestimmt (bei BEL und RBL nur Entwicklungszustand und Art der baulichen Nutzung). Sie beziehen sich auf ein Grundstück mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wert- bestimmenden Eigenschaften, wie Lage und Entwicklungs- zustand, Form, Größe, Tiefe, Bodenbeschaffenheit, Art und Maße der baulichen Nutzung, Immissionen, Erschließungs- zustand, Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne § 1a Abs. 3 Baugesetzbuch bewirken in der Regel Abweichungen des Verkehrswerts vom Bodenrichtwert. Dies gilt auch für öffentliche Maßnahmen wie Straßen- und Bahnflächen, wo sich ortsüblich besondere Teilmärkte gebildet haben. Insofern sind die Bodenrichtwerte nicht identisch mit dem Verkehrswert oder dem Kaufpreis eines Grundstücks und können im Einzelfall eine sachverständige Wertermittlung nicht ersetzen. Bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte sind sogenannte Altlasten (zum Beispiel Verunreinigungen des Untergrundes), im Grundbuch eingetragene Lasten und Beschränkungen, Eintragungen im Baulastenverzeichnis, nachteilige Bodenbeschaffenheiten (zum Beispiel Böschungen), der Wert vorhandener baulicher Anlagen, Anpflanzungen und so weiter nicht berücksichtigt. In Sanierungsgebieten verstehen sich die Bodenrichtwerte nach dem Zustand der Grundstücke ohne Aussicht auf eine Sanierung. Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Rechtsansprüche hinsichtlich des Bauleitplanungs- oder Bauordnungsrechts (zum Beispiel Bebaubarkeit eines Grundstücks) oder gegenüber den Landwirtschaftsbehörden können aus den Bodenrichtwertangaben nicht abgeleitet werden. Insbesondere für die Entwicklungszustände BEL und RBL wird darauf hingewiesen, dass keine parzellenscharfe beziehungsweise verbindliche Aussage getroffen werden kann. Bodenrichtwerte im Internet Orts- und zeitunabhängig können Bodenrichtwerte für den Bereich der Stadt Karlsruhe weiterhin kostenfrei abgerufen werden. Sie können nach aktuellen Bodenrichtwertzonen, Straßennamen, Adressen und Flurstücksnummern suchen. Die neue interaktive Web-Anwendung finden Sie unter: https://geoportal.karlsruhe.de/brk/ Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 64 | Immobilienmarktbericht 2019 5.2 Indexreihen Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sollen mit Indexreihen erfasst werden. Die ermittelten Indexzahlen ermöglichen die Umrechnung von Kaufpreisen auf bestimmte Stichtage und sind damit von großer Bedeutung für die Wertermittlungspraxis. 5.2.1 Bodenpreisindexreihen Bodenpreisindexreihen bestehen aus Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Bodenpreise eines jährlichen Erhebungszeitraums zu den Bodenpreisen des Basiszeitraums berechnen. Die angegebenen Indexreihen beziehen sich auf die jeweilige Jahresmitte. Die Preisentwicklung für Grundstücke des individuellen Wohnungsbaues (Ein-/Zweifamilien- und Doppel-/ Reihenhausgrundstücke) wurde in einer gemeinsamen Indexreihe berechnet. Die Indexreihe ist auf das Basisjahr 2010 (Indexzahl = 100) bezogen. Bei der Berechnung der Indexzahlen wurde das Verfahren des gleitenden Mittelwerts angewandt. Bei den Indexreihen für baureifes Land Mehrfamilienhausgrundstücke und baureifes Land Gewerbe wurde die Preisentwicklung unter Berücksichtigung der wenigen Kauffälle durch den Gutachterausschuss festgelegt. Die Indexreihen sind auf das Basisjahr 2013 (Indexzahl = 100) bezogen. Die Indexreihen für Flächen der Land- und Forstwirtschaft sowie für Wohnungseigentum sind auf das Basisjahr 2010 (Indexzahl = 100) bezogen. Bei der Berechnung der Indexzahlen wurde das Verfahren des gleitenden Mittelwerts angewandt. Indexreihe: Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhausgrundstücke *Indexzahl des Jahres 2019 ist vorläufig Anwendungsbeispiel Indexreihe zum Beispiel für Baureifes Land Wohnen Vorhanden Vergleichspreis (Bodenrichtwert) für ein unbebautes Ein-/Zweifamilienhausgrundstück zum 30. Juni 2010 beträgt 350 Euro/m² ebf Gesucht Berücksichtigung der Änderung der allgemeinen Wertverhältnisse für dieses Grundstück zum Stichtag 31. Dezember 2011 (sonstige Grundstücksmerkmale bleiben außer Betracht). Berechnung 1. Aus Kurve „Bodenpreisindexreihe Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhausgrundstücke“  Bodenpreisindex zum 30. Juni 2011  103 entnehmen  Bodenpreisindex zum 30. Juni 2012  108 entnehmen 2. Bodenpreisindex zum 31.12.2011  (103 + 108) / 2 = 105,5 3. Aus Kurve Wert zum 30.06.2010 entnehmen  100 4. Umrechnung: 350 Euro/m² x 105,5 / 100 = rund 370 Euro/m² ebf 100 103 108 107 107 119 135 149 156 156 90 100 110 120 130 140 150 160 170 2010 (84) 2011 (87) 2012 (152) 2013 (80) 2014 (40) 2015 (39) 2016 (37) 2017 (42) 2018 (68) 2019* (45) In de xz ah l Jahr (Anzahl Kauffälle) Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 65 Baureifes Land Mehrfamilienhausgrundstücke Unter Berücksichtigung der wenigen Kauffälle wurde die Preisentwicklung durch den Gutachterausschuss festgelegt. Baureifes Land Gewerbegrundstücke Unter Berücksichtigung der wenigen Kauffälle wurde die Preisentwicklung durch den Gutachterausschuss festgelegt. 90 100 110 120 130 140 150 160 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 In de xz ah l Jahr 90 95 100 105 110 115 120 125 130 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 In de xz ah l Jahr Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 66 | Immobilienmarktbericht 2019 Indexreihe: Flächen der Land- und Forstwirtschaft *Indexzahl des Jahres 2019 ist vorläufig 100 96 98 104 103 101 101 102 102 102 90 95 100 105 110 115 2010 (71) 2011 (64) 2012 (49) 2013 (48) 2014 (57) 2015 (62) 2016 (55) 2017 (41) 2018 (42) 2019* (31) In de xz ah l Jahr (Anzahl Kauffälle) Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 67 5.2.2 Indexreihen für Wohnungseigentum Indexreihen Wohnungseigentum *Indexzahl des Jahres 2019 ist vorläufig Übersicht Verteilung Kauffälle der Indexreihen Weiterverkauf von Wohnungseigentum 100 101 110 120 124 127 140 152 167 179 100 104 111 120 131 143 158 174 189 201 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 2010 (418) (696) 2011 (380) (840) 2012 (351) (688) 2013 (296) (665) 2014 (106) (610) 2015 (54) (633) 2016 (72) (568) 2017 (70) (532) 2018 (91) (635) 2019* (52) (536) In de xz ah l Jahr (Anzahl Kauffälle Erstverkauf) (Anzahl Kauffälle Weiterverkauf) Erstverkäufe von Wohnungseigentum Weiterverkäufe von Wohnungseigentum Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 68 | Immobilienmarktbericht 2019 5.3 Umrechnungskoeffizienten (URK) 5.3.1 URK – Wertrelevante Geschossflächenzahl Zur Berücksichtigung von Abweichungen des Maßes der baulichen Nutzung der Vergleichsgrundstücke gegenüber dem Wertermittlungsobjekt sind in der Regel Umrechnungs- koeffizienten auf der Grundlage der wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ) zu verwenden. Dies bedeutet, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen auch in anderen als Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und ihrer Umfassungswände mitzurechnen sind (vergleiche Nummer 6 Absatz 6 BRW-RL). Insbesondere in Geschäftslagen kann die Abhängigkeit des Bodenwerts von den höherwertig genutzten Flächen (zum Beispiel ebenerdige Läden) erheblich größer sein als die Abhängigkeit von der WGFZ. In diesen Lagen ist zu prüfen, ob eine sachgerechte Anpassung der Kaufpreise unter Verwendung der Mieten erfolgen kann. Siehe hierzu auch Kapitel 6.3.3. Der Begriff Vollgeschosse ist in § 2 Abs. 6 der Landesbauordnung (LBO) für Baden-Württemberg im Wesentlichen wie folgt definiert: „Vollgeschosse sind Geschosse, die mehr als 1,4 m über die im Mittel gemessene Geländeoberfläche hinausragen und über mindestens drei Viertel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,3 m haben.“ Bei der Grundstücksbewertung werden die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen (die nicht als Vollgeschosse gelten) – einschließlich der zu ihnen gehörenden Sanitär- und Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände – gegebenenfalls abweichend von den Festsetzungen der Bebauungspläne und den hierzu jeweils geltenden Bestimmungen der BauNVO mitgerechnet. Für Karlsruhe wurden auf der Grundlage geeigneter Kauffälle von unbebauten Mehrfamilienhausgrundstücken folgende Umrechnungskoeffizienten ermittelt. Die Umrechnungskoeffizienten sind durch aktuelle Analysen und laufende Wertermittlungen bestätigt. Diese Umrechnungskoeffizienten können auch für die Umrechnung der Wertverhältnisse von Grundstücken der Geschäfts-, Büro-, Verwaltungs-, Dienstleistungsnutzung und technologieorientierten Nutzung herangezogen werden. Im Einzelfall können abweichende Wertverhältnisse maßgebend sein. Für Grundstücke mit gewerblicher Nutzung (gebietstypisch) können die Umrechnungskoeffizienten im WGFZ-Bereich von +/- 0,5 bezogen auf die WGFZ der zum Vergleich herangezogenen Boden(richt)werte Anwendung finden. Im Einzelfall können abweichende Wertverhältnisse maßgebend sein. Beim individuellen Wohnungsbau (Ein-/Zweifamilienhäuser, Doppel-/Reihenhäuser) besteht keine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung. Die angegebenen Umrechnungskoeffizienten beziehen sich auf Grundstücke im erschließungsbeitragsfreien Zustand. WGFZ Umrechnungskoeffizienten Karlsruhe WGFZ Umrechnungskoeffizienten Karlsruhe 0,4 0,71 1,8 1,39 0,5 0,76 1,9 1,43 0,6 0,81 2,0 1,48 0,7 0,86 2,1 1,53 0,8 0,90 2,2 1,58 0,9 0,95 2,3 1,63 1,0 1,00 2,4 1,68 1,1 1,05 2,5 1,72 1,2 1,10 2,6 1,77 1,3 1,14 2,7 1,82 1,4 1,19 2,8 1,87 1,5 1,24 2,9 1,92 1,6 1,29 3,0 1,96 1,7 1,34 Zwischenwerte lassen sich durch interpolieren berechnen. Anwendungsbeispiel Vorhanden Vergleichspreis (Bodenrichtwert) bei einer zulässigen WGFZ von 0,8 beträgt 300 Euro/m² ebf Gesucht Bodenwert für ein gleichartiges Grundstück mit einer zulässigen WGFZ von 1,6 Berechnung 1. Aus Tabelle „WGFZ Umrechnungskoeffizienten“ entnehmen:  Umrechnungskoeffizient für WGFZ von 1,6 (Karlsruhe) 1,29  Umrechnungskoeffizient für WGFZ von 0,8 (Karlsruhe) 0,90 2. Umrechnung: 300 Euro/m² x 1,29 / 0,90 = rund 430 Euro/m² ebf Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 69 5.3.2 URK – Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhäusern Zur Berücksichtigung von Abweichungen der Grund- stücksgröße der Vergleichsgrundstücke von Ein-/ Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhausgrundstücken gegenüber dem Wertermittlungsobjekt sind in der Regel Umrechnungskoeffizienten zu verwenden. Umrechnungskoeffizienten für den Karlsruher Grundstücksmarkt liegen nicht vor. Hilfsweise ist nach sachverständiger Würdigung eine Anpassung mittels der in Anlage 2 der Vergleichswert-RL enthaltenen Umrechnungskoeffizienten vorzunehmen. Bleiben die Ergebnisse danach unplausibel, können die Umrechnungskoeffizienten nicht verwendet werden. Diese Umrechnungskoeffizienten können nur innerhalb einer Bodenrichtwertspanne von 30 bis 300 Euro/m² verwendet werden. In Karlsruhe liegt das Preisniveau für Ein- und Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhausgrundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr außerhalb dieses Anwendungsbereichs. In Karlsruhe hat der Gutachterausschuss zur Berücksichtigung abweichender Grundstückstiefen beziehungsweise Grundstücksgrößen beim Bodenrichtwert von Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/Reihenhäusern folgende Grundsätze beschlossen: Bei Angabe der Grundstückstiefe (t) ist der Bodenrichtwert nur bis zur definierten Grundstückstiefe anzusetzen. Für die darüber hinausgehende Fläche (Hinterland) ist, unter Berücksichtigung der Tiefe der Hinterlandfläche, von 25 bis 50 Prozent des Bodenrichtwertes auszugehen; bei außergewöhnlichen Grundstückstiefen können geringere Wertansätze erforderlich sein. Ist die Bebauung einer Hinterlandfläche rechtlich sichergestellt, ist auch hier vom vollen Bodenrichtwert auszugehen. Bei Angabe der Grundstücksfläche (f) ist der Bodenrichtwert nur bis zur definierten Grundstücksfläche anzusetzen. Für die darüber hinausgehende Fläche (Mehrfläche/Hinterland) ist, unter Berücksichtigung der Größe der Mehrfläche/Hinterlandfläche, von 25 bis 50 Prozent des Bodenrichtwertes auszugehen; bei außergewöhnlichen Grundstücksflächen können geringere Wertansätze erforderlich sein. Ist die Bebauung einer Mehrfläche/Hinterlandfläche rechtlich sichergestellt, kann auch hier der volle Bodenrichtwert in Ansatz kommen. 5.3.3 URK – Berücksichtigung abweichender Lage Hilfsweise kann nach sachverständiger Würdigung eine Anpassung im Verhältnis der durch den Gutachterausschuss für den jeweiligen Teilmarkt ermittelten gegebenenfalls normierten Bodenrichtwerte vorgenommen werden. Bleiben die Ergebnisse danach unplausibel, kann die Umrechnung nach dem Verhältnis der Bodenrichtwerte nicht verwendet werden. Gegebenenfalls kann dann die im Internet einsehbare Karte des Lagewertverfahrens als grobe Orientierung herangezogen werden. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 70 | Immobilienmarktbericht 2019 5.4 Orientierungswerte Gesamtnutzungsdauer Auszug Sachwertrichtlinie Anlage 3 Orientierungswerte für die übliche Gesamtnutzungsdauer bei ordnungsgemäßer Instandhaltung Je nach Situation auf dem Grundstücksmarkt ist die anzusetzende Gesamtnutzungsdauer sachverständig zu bestimmen und zu begründen. Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser Standardstufe 1 60 Jahre Standardstufe 2 65 Jahre Standardstufe 3 70 Jahre Standardstufe 4 75 Jahre Standardstufe 5 80 Jahre +/-10 Mehrfamilienhäuser 70 Jahre +/-10 Wohnhäuser mit Mischnutzung 70 Jahre +/-10 Geschäftshäuser 60 Jahre +/-10 Bürogebäude, Banken 60 Jahre +/-10 Gemeindezentren, Saalbauten/Veranstaltungsgebäude 40 Jahre +/-10 Kindergärten, Schulen 50 Jahre +/-10 Wohnheime, Alten-/Pflegeheime 50 Jahre +/-10 Krankenhäuser, Tageskliniken 40 Jahre +/-10 Beherbergungsstätten, Verpflegungseinrichtungen 40 Jahre +/-10 Sporthallen, Freizeitbäder/Heilbäder 40 Jahre +/-10 Verbrauchermärkte, Autohäuser 30 Jahre +/-10 Kauf-/Warenhäuser 50 Jahre +/-10 Einzelgaragen 60 Jahre +/-10 Tief- und Hochgaragen als Einzelbauwerk 40 Jahre +/-10 Betriebs-/Werkstätten, Produktionsgebäude 40 Jahre +/-10 Lager-/Versandgebäude 40 Jahre +/-10 Landwirtschaftliche Betriebsgebäude 30 Jahre +/-10 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 71 5.5 Modell wirtschaftliche Restnutzungsdauer Auszug Sachwertrichtlinie Anlage 4 Modell zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer für Wohngebäude* unter Berücksichtigung von Modernisierungen Das Modell dient der Orientierung zur Berücksichtigung von Modernisierungsmaßnahmen. Es ersetzt nicht die erforderliche sachverständige Würdigung des Einzelfalls. * Das Modell kann analog auch bei der Bewertung von Verwaltungs-, Büro- und Geschäftsgebäuden Anwendung finden. 1. Punktetabelle zur Ermittlung des Modernisierungsgrades Aus der Summe der Punkte für die jeweils zum Bewertungsstichtag oder kurz zuvor durchgeführten Maßnahmen ergibt sich der Modernisierungsgrad. Liegen die Maßnahmen weiter zurück, ist zu prüfen, ob nicht ein geringerer als der maximale Tabellenwert anzusetzen ist. Sofern nicht modernisierte Bauelemente noch zeitgemäßen Ansprüchen genügen, sind entsprechende Punkte zu vergeben. Modernisierungselemente max. Punkte Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung 4 Modernisierung der Fenster und Außentüren 2 Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) 2 Modernisierung der Heizungsanlage 2 Wärmedämmung der Außenwände 4 Modernisierung von Bädern 2 Modernisierung des Innenausbaus, zum Beispiel Decken, Fußböden, Treppen 2 Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung 2 Entsprechend der jeweils ermittelten Gesamtpunktzahl ist der Modernisierungsgrad sachverständig zu ermitteln. Hierfür gibt die folgende Tabelle Anhaltspunkte. Modernisierungsgrad ≤ 1 Punkt = nicht modernisiert 4 Punkte = kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung 8 Punkte = mittlerer Modernisierungsgrad 13 Punkte = überwiegend modernisiert ≥ 18 Punkte = umfassend modernisiert 2. Tabellen zur Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer In den nachfolgenden Tabellen sind in Abhängigkeit von der üblichen Gesamtnutzungsdauer, dem Gebäudealter und dem ermittelten Modernisierungsgrad für Gesamtnutzungsdauern von 30 bis 80 Jahren modifizierte Restnutzungsdauern angegeben. Die Tabellenwerte sind auf die volle Jahreszahl gerundet worden. Den Tabellenwerten liegt ein theoretischer Modellansatz zu Grunde. Das Modell geht davon aus, dass die Restnutzungsdauer auf maximal 70 Prozent der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer gestreckt und nach der Formel a ∗ 100GND ∗ Alter − b ∗ Alter + c ∗ GND100 mit den nachfolgenden Werten für a, b und c berechnet wird.Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 72 | Immobilienmarktbericht 2019 Modernisierungsgrad a b c ab einem relativen Alter [%] von* ≤ 1 Punkt 0,0125 2,625 152,50 60 4 Punkte 0,0073 1,577 111,33 40 8 Punkte 0,0050 1,100 100,00 20 13 Punkte 0,0033 0,735 95,28 15 ≥ 18 Punkte 0,0020 0,440 94,20 10 * Die Spalte gibt das Alter an, von dem an die Formeln anwendbar sind. Das relative Alter berechnet sich aus:AlterGND ∗ 100 Bei kernsanierten Objekten kann die Restnutzungsdauer bis zu 90 Prozent der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer betragen. 2.3 Modifizierte Restnutzungsdauer bei einer üblichen Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren Gebäudealter Modernisierungsgrad ≤ 1 Punkt 4 Punkte 8 Punkte 13 Punkte ≥ 18 Punkte modifizierte Restnutzungsdauer 0 70 70 70 70 70 5 65 65 65 65 65 10 60 60 60 60 62 15 55 55 55 57 60 20 50 50 51 54 58 25 45 45 47 51 57 30 40 40 43 49 55 35 35 36 40 47 54 40 30 32 37 45 53 45 25 28 35 43 52 50 20 25 33 42 51 55 16 23 31 41 50 60 14 21 30 40 50 65 12 19 29 39 49 ≥ 70 11 19 28 38 49 2.5 Modifizierte Restnutzungsdauer bei einer üblichen Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren Gebäudealter Modernisierungsgrad ≤ 1 Punkt 4 Punkte 8 Punkte 13 Punkte ≥ 18 Punkte modifizierte Restnutzungsdauer 0 60 60 60 60 60 5 55 55 55 55 55 10 50 50 50 50 52 15 45 45 45 47 51 20 40 40 41 45 49 25 35 35 38 42 48 30 30 30 35 40 46 35 25 27 32 38 45 40 20 23 29 37 44 45 16 20 27 35 43 50 12 18 26 34 43 55 10 17 25 33 42 ≥ 60 9 16 24 33 42Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 73 5.6 Orientierungswerte für die Berücksichtigung des Grades der Nutzbarkeit von Dachgeschossen bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern Auszug Entwurf Sachwertrichtlinie vom 11. Juni 2012 Anlage 3 (Dieser Teil wurde in der endgültigen Fassung nicht aufgenommen.) Hinweis: Die rechnerisch ermittelten Ergebnisse sind sachverständig zu würdigen. 1. Gebäudearten mit nicht ausgebautem Dachgeschoss bzw. mit Flachdach oder flach geneigtem Dach 1.1 Berücksichtigung des Grades der Nutzbarkeit des Dachgeschosses Vgl. auch Nr. 4.1.1.4 Abbildung 2 der Richtlinie Berücksichtigung des Grades der Nutzbarkeit des Dachgeschosses bei den Kostenkennwerten Dachgeschoss Gebäudeart BGF der DG-Ebene Zuschlag Abschlag vom jeweiligen Kosten- kennwert nicht ausgebaut, aber nutzbar 1.02 / 1.12 / 1.22 / 1.32 2.02 / 2.12 / 2.22 / 2.32 3.02 / 3.12 / 3.22 / 3.32 wird angerechnet ggf. nach Nr. 1.2 --- nicht ausgebaut, eingeschränkt nutzbar 1.02 / 1.12 / 1.32 2.02 / 2.12 / 2.32 3.02 / 3.12 / 3.32 1.22 / 2.22 / 3.22 wird angerechnet --- 4 – 12 % 4 – 12 % 4 – 12 % 6 – 18 % nicht ausgebaut, nicht nutzbar flach geneigtes Dach 1.03 / 1.13 / 1.33 2.03 / 2.13 / 2.33 3.03 / 3.13 / 3.33 1.23 / 2.23 / 3.23 wird nicht angerechnet 0 – 4 % 0 – 4 % 0 – 4 % 0 – 6 % --- Flachdach 1.03 / 1.13 / 1.23 / 1.33 2.03 / 2.13 / 2.23 / 2.33 3.03 / 3.13 / 3.23 / 3.33 wird nicht angerechnet --- --- 1.2 Berücksichtigung eines vorhandenen Drempels* * Es wird unterstellt, dass die Kostenkennwerte für Gebäude mit einer Drempelhöhe von 1 m gelten. Gebäudeart Zuschlag zum Kostenkennwert für die Gebäudeart ohne ausgebautes Dachgeschoss 6 m Trauflänge 8 m Giebelbreite Standardstufe 2 14 m Trauflänge 14 m Giebelbreite Standardstufe 4 1.02 / 2.02 / 3.02 7,5% 2,5% 1.12 / 2.12 / 3.12 5,5% 2,0% 1.22 / 2.22 / 3.22 10,5% 3,5% 1.32 / 2.32 / 3.32 6,5% 2,5%Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 74 | Immobilienmarktbericht 2019 2. Gebäudearten mit ausgebautem Dachgeschoss 2.1 Berücksichtigung eines fehlenden Drempels* * Es wird unterstellt, dass die Kostenkennwerte für Gebäude mit einer Drempelhöhe von 1 m gelten. Gebäudeart Abschlag an den Kostenkennwert für die Gebäudeart mit ausgebau- tem Dachgeschoss 6 m Trauflänge 8 m Giebelbreite Standardstufe 2 14 m Trauflänge 14 m Giebelbreite Standardstufe 4 1.01 / 2.01 / 3.01 6,0% 2,0% 1.11 / 2.11 / 3.11 4,5% 1,5% 1.21 / 2.21 / 3.21 7,5% 2,5% 1.31 / 2.31 / 3.31 5,5% 1,5% 2.2 Berücksichtigung eines ausgebauten Spitzbodens* * Die Tabelle unterstellt, dass sich zu Wohnzwecken ausbaubare, baurechtlich ge- nehmigungsfähige Spitzböden in der Regel nur bei Vorhandensein eines Drempels und ab einer Höhe des Dachraumes inkl. Drempel von ca. 5,2 m ergeben. Gebäudeart Zuschlag auf den Kostenkennwert für die Gebäudeart mit ausgebautem Dachgeschoss 40° - Dach 10 m Giebelbreite mit Drempel (1 m) * Standardstufe 4 50° - Dach 14 m Giebelbreite mit Drempel (1 m) * Standardstufe 2 1.01 / 2.01 / 3.01 7,5% 14,0% 1.11 / 2.11 / 3.11 5,5% 10,5% 1.21 / 2.21 / 3.21 9,5% 17,5% 1.31 / 2.31 / 3.31 7,0% 13,0% * Da die nutzbare Fläche des Spitzbodens umso größer wird, je höher der Drempel ist, sind die ermittelten Zuschläge wegen eines ausgebauten Spitzbodens je 0,5 m Drempel- höhe um ca. 1,5 Prozentpunkte zu erhöhen oder zu mindern. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 75 5.7 Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren Kapitalisierungszinssätze sind Zinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze). Auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke werden nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens die Liegenschaftszinssätze jährlich ermittelt. Vergleichsfaktoren (§ 193 Abs. 5 Satz Nr. 4 BauGB) sollen der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grund- stücke dienen. Sie sind auf den marktüblich erzielbaren jähr- lichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf eine sonst geeignete Bezugseinheit, insbesondere auf eine Flächen- oder Raum- einheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) zu beziehen. Wesentliche Merkmale des Wertermittlungsmodells Orientierungswerte Gesamtnutzungsdauer Nach Anlage 3 SW-RL sowie Kapitel 5.4. Modell wirtschaftliche Restnutzungsdauer Nach Anlage 4 SW-RL sowie Kapitel 5.5. Bewirtschaftungskosten Bewirtschaftungskosten für Wohn- und Gewerbe- grundstücke auf Grundlage der Anlage 1 EW-RL. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) Es werden normierte Kaufpreise bezogen auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücks- merkmale (boG) eingeführt, das heißt die boG sind bei den Kaufpreisen berücksichtigt. Bodenwert Der Bodenwertansatz erfolgt üblicherweise mit dem Bodenrichtwert ohne Bebauungsabschlag. Sofern eine Abhängigkeit des Bodenwertes vom Maß der baulichen Nutzung (WGFZ) besteht, erfolgt eine Umrechnung auf die tatsächliche WGFZ mit Hilfe der für Karlsruhe ermittelten WGFZ-Umrechnungskoeffizienten (siehe Kapitel 5.3). Anwendungshinweise Bei den Merkmalen der ausgewerteten Kauffälle (ausgenommen Wohnungseigentum) liegen aufgrund der geringen Anzahl der Kauffälle immer die Kauffälle der letzten beiden Jahre zugrunde. Da das zur Verfügung stehenden Kaufpreismaterial sehr heterogen und/oder der Umfang der Stichprobe relativ klein ist, ist eine mathematisch-statistische Analyse nicht möglich. Aus den zur Verfügung stehenden Kauffällen wurden die aufgeführten Spannen für Liegenschaftszinssätze ermittelt und gegebenenfalls durch Erfahrungswerte ergänzt. Mit den Ertragsfaktoren, das heißt dem Vielfachen des Jahresroh- ertrags (Nettokaltmiete), erhält man durch Multiplikation mit dem Jahresrohertrag einen grob überschlägigen Wert einer Immobilie. Bei der Anwendung dieser Faktoren muss bedacht werden, dass sie nur relativ unsichere Bewertungsergebnisse liefern, da wertrelevante individuelle Eigenschaften einer Immobilie, wie zum Beispiel Alter, Zustand und Wirtschaftlichkeit der Gebäude sowie Lage, Grundstücks- größe und Bodenwert nicht in die Berechnung eingehen. In Einzelfällen können abweichende Liegenschaftszinssätze und Ertrags- faktoren sowie Abhängigkeiten von Marktfaktoren zutreffend sein. Die Monatsmiete pro m² Wohn-/Nutzfläche wurde aus der Jahres- nettokaltmiete ermittelt. Die Mieten enthalten sämtliche marktüblich erzielbaren Erträge (beispielsweise Miete für Wohn-/Nutzfläche, Stellplätze/Garagen, Freiflächen, Mobilfunkanlagen). Anhaltspunkte hierfür liefern beispielsweise geeignete Mietspiegel oder Mietpreisübersichten. Für Wohnobjekte wurde im Sinne § 17 ImmoWertV der qualifizierte und einfache Karlsruher Mietspiegel (siehe 6.3.1) herangezogen. Für Bürogebäude wird auf Kapitel 6.3.2 verwiesen. Es wird kein gesonderter Wertansatz für bauliche Außenanlagen, sonstige Anlagen angesetzt – Anlagen sind im üblichen Umfang im Ertragswert enthalten. Mögliche Auswirkungen von Abweichungen bei Lagequalität, Wohn-/Nutzfläche, Restnutzungsdauer, Nettokaltmiete und gewerblichem Mietanteil auf den Liegenschaftszinssatz zeigt nachfolgende Tabelle. Eine beliebige Aneinanderreihung der Auswirkungen von mehreren Abweichungen in einzelnen Merkmalen führt häufig zu unsachgemäßen Ergebnissen. Das Ergebnis ist jeweils auf Plausibilität zu prüfen. In begründeten Einzelfällen kann ein Unter-/Überschreiten der angegebenen Spanne zum Liegenschaftszinssatz zutreffend sein. Des Weiteren können sich die Abweichungen auch gegenseitig aufheben. Es handelt sich hier um eine nicht abschließende Aufzählung von Merkmalen. Auswirkungen von Abweichungen in einzelnen Merkmalen auf den Liegenschaftszinssatz Allgemeine Merkmale Abweichungen in den Merkmalen Liegenschaftszinssatz Lagequalität besser schlechter   Wohn-/Nutzfläche größer kleiner   Restnutzungsdauer länger kürzer   Nettokaltmiete höher niedriger   Spezielles Merkmal bei gemischt genutzten Wohn- und Geschäftsgebäuden, gewerblicher Mietanteil von 20 bis 50 % gewerblicher Anteil höher geringer   Legende Liegenschaftszinssatz fällt | Liegenschaftszinssatz steigt Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 76 | Immobilienmarktbericht 2019 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Objektart An- zahl Wohn-/ Nutzfläche Ø Spanne [m²] normierter Kaufpreis/ Wohn-/ Nutzfläche Ø Spanne [Euro/m²] Monatsmiete pro m² Wohn-/ Nutzfläche Ø Spanne [Euro/m²] RND Ø Spanne [Jahre] Lage- qualität *** Ø Spanne Liegen- schafts- zinssatz Ø Spanne [%] Ertrags- faktor Ø Spanne Ein-/Zweifamilien-, Doppel-/Reihen- häuser (nicht vermietete Objekte 117 158 80 – 336 3.646 2.320 – 5.525 8,94 6,88 – 10,50 35 20 – 64 6,3 5 – 9 1,2 -0,2 – 3,2 34 22 – 49 Mehrfamilienhäuser mit drei Wohnungen 49 250 160 – 380 2.619 1.450 – 4.828 8,02 6,00 – 10,63 31 20 – 55 6,3 5 – 9 1,6 0,1 – 3,8 27 17 – 38 Mehrfamilienhäuser ab vier Wohnungen, gewerblicher Mietertragsanteil < 20 % 56 673 210 – 5.271 2.506 1.577 – 3.626 8,31 5,53 – 11,35 30 25 – 50 5,8 3 – 9 1,4** -1,0 – 3,5 25 17 – 34 Gemischt genutzte Wohn- und Geschäftsgebäude, gewerblicher Mietertragsanteil  von 20 bis 50 %  von 51 bis 80 % 10 11 653 181 – 1.045 618 259 – 1.135 2.439 1.770 – 3.250 2.570 1.321 – 4.507 8,75 6,05 – 11,14 10,80 5,97 – 19,35 33 25 – 45 29 25 – 35 – – 2,1 1,4 – 3,4 3,0 1,6 – 4,1 23 19 – 27 20 15 – 26 Büro-, Verwaltungs- und Dienst- leistungsgebäude 9 6.299 1.200 – 30.762 1.620 1.068 – 2.450 9,36 6,48 – 14,70 33 20 – 50 – 4,9 3,4 – 6,7 14 11 – 18 Geschäftsgebäude (Läden, Büros, …) 8 2.128 300 – 4.627 3.144 1.403 – 8.819 13,42 8,19 – 31,00 27 20 – 30 – 3,1 1,0 – 4,1 19 14 – 24 Verbrauchermärkte * – – – – – 4,0 – 7,0* 10 – 16* Gewerbe- und Industriegebäude 7 4.016 700 – 12.203 747 553 – 1.071 5,13 4,50 – 5,79 24 20 – 30 – 5,7 3,8 – 7,4 12 10 – 15 Wohnungseigentum nach WEG (vermietete Objekte) 130 59 17 – 130 3.062 1.486 – 4.747 9,47 6,08 – 16,84 39 25 – 60 – 1,3 -1,3 – 4,5 28 16 – 43 Teileigentum nach WEG (Büros, Praxen) 12 139 31 – 259 2.347 1.657 – 3.019 9,38 7,50 –11,00 37 30 – 45 – 2,7 1,7 – 3,4 21 17 – 23 * Es lag keine ausreichende Anzahl an Kauffällen für eine qualifizierte Auswertung vor, in diesem Fall hat der Gutachterausschuss die Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren sachverständig ermittelt. ** Siehe hierzu nachfolgende Grafiken (Häufigkeitsverteilung und Zeitreihe). *** Siehe hierzu Kapitel 4 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 77 Mehrfamilienhäuser ab vier Wohnungen mit gewerblichem Mietertragsanteil kleiner 20 Prozent Die Verteilung der Liegenschaftszinssätze der ausgewerteten Kauffälle ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Häufigkeitsverteilung Qualitätsparameter Merkmal Liegenschaftszinssatz [%] Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 56 1,37 -1,04 3,49 Empirische Standardabweichung Einzelwert (-s bis +s) Empirischer Variationskoeffizient ±1,11 (0,26 – 2,48) 0,810 Erläuterungen Liegenschaftszinssatz Bei den Liegenschaftszinssätzen sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigt. Mittelwert Das arithmetische Mittel, häufig auch nur Mittelwert genannt, ist das gebräuchlichste Maß für die Angabe des Ergebnisses einer Stichprobe von Liegenschaftszinssätzen. Empirische Standardabweichung Einzelwert Die empirische Standardabweichung ist ein Maß für die Streubreite der einzelnen Liegenschaftszinssätze um deren Mittelwert. Wählt man für das zweiseitige Intervall ausgehend vom Mittelwert jeweils die Standardabweichung (s), so liegen darin nach der Normalverteilung rund 68 % der Liegenschaftszinssätze. Dies gilt auch dann, wenn Normalverteilung auf Grundlage der Stichprobe vorliegt. Empirischer Variationskoeffizient Als empirischer Variationskoeffizient wird die relative empirische Standardabweichung bezeichnet, das heißt der Quotient aus der empirischen Standardabweichung und dem Mittelwert. Zeitreihe 1 1 4 5 9 11 8 9 3 5 0 5 10 15 -1,75 -1,25 -0,75 -0,25 0,25 0,75 1,25 1,75 2,25 2,75 3,25 3,75 absolute Häufigkeiten der Liegenschaftszinssätze Kl as se nm it te [% ] 4,4 3,8 3,7 3,4 3,0 2,4 1,9 1,7 1,4 1,4 0 1 2 3 4 5 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Li eg en sc ha ft sz in ss at zAu sd ru ck n ich t a ut or isi er t 78 | Immobilienmarktbericht 2019 5.8 Sachwertfaktoren Kaufpreisanalysen zeigen, dass der ermittelte Sachwert von bebauten Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus (Ein-/Zweifamilien-, Doppel-/Reihenhäuser) und der auf dem Grundstücksmarkt erzielte Preis unterschiedlich sein können. Durch den Sachwertfaktor, der sich aus der Division des normierten Kaufpreises durch den Sachwert ergibt, erfolgt eine Anpassung des Sachwertes an die allgemeine Marktlage. Der Sachwert eines Grundstücks setzt sich aus dem Bodenwert, dem Wert der baulichen Anlagen und baulichen Außenanlagen und dem Wert der sonstigen Anlagen zusammen. Die Berechnung des Gebäudewerts erfolgt nach Herstellungswerten (Normalherstellungskosten 2010 – NHK 2010) über die Bruttogrundfläche (BGF). Dabei sind Alter und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (zum Beispiel wirtschaftliche Überalterung, Baumängel und Bauschäden) zu berücksichtigen. Mit der Veröffentlichung des Immobilienmarktberichtes Karlsruhe 2013 sind diese Sachwertfaktoren auf Basis NHK 2010 gültig. Für zurückliegende Wertermittlungsstichtage wird auf bisherige Veröffentlichungen zu den Sachwertfaktoren verwiesen. Wesentliche Merkmale des Wertermittlungsmodells Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) – Gebäudeart Nach Anlage 1 SW-RL. Gebäudestandards Nach Anlage 2 SW-RL. Orientierungswerte Gesamtnutzungsdauer Nach Anlage 3 SW-RL sowie Kapitel 5.4. Modell wirtschaftliche Restnutzungsdauer Nach Anlage 4 SW-RL sowie Kapitel 5.5. Bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen Als Wertansatz für bauliche Außenanlagen wird das Modell nach Erfahrungssätzen (pauschaler Ansatz) eingeführt. Dabei werden für einfache Standards 4 bis 8 Prozent und für aufwendige Standards 8 bis 12 Prozent der Herstellungskosten der baulichen Anlagen angenommen. Im Einzelfall können die angegeben unteren beziehungsweise oberen Werte auch unter-/überschritten werden. Sonstige Anlagen werden üblicherweise als nicht gesondert wertrelevant betrachtet. Nutzbarkeit von Dachgeschossen Zur Berücksichtigung der Nutzbarkeit von Dachgeschossen wird auf Ziffer 4.1.1.6 in Verbindung mit Anlage 3 des Entwurfs der Sachwertrichtlinie vom 11. Juni 2012 verwiesen, wobei für die Ermittlung der Zu-/Abschläge auf Grundlage der Orientierungswerte nach Anlage 3 pauschalierte Prozentsätze mit gleichmäßiger Einteilung verwendet werden. Bei der BGF-Berechnung nicht erfasste Bauteile Werthaltige, bei der BGF-Berechnung nicht erfasste Bauteile, werden mit gesonderten, pauschalen Werten in Ansatz gebracht zum Beispiel Dachgauben und Balkone jeweils 5.000 bis 10.000 Euro, Kelleraußentreppe 6.000 Euro und Vordächer 1.000 bis 3.000 Euro. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) Es werden normierte Kaufpreise bezogen auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) eingeführt, das heißt die boG sind bei den Kaufpreisen berücksichtigt. Bodenwert Bei der Ermittlung des Bodenwerts wird der Bodenrichtwert herangezogen. Die Bodenrichtwerte werden, wenn die Grundstücks- merkmale der zugrunde gelegten Bodenrichtwert- grundstücke mit den Grundstücksmerkmalen des Kauffalls sowie die allgemeinen Wertverhältnisse am Stichtag der Bodenrichtwerte und am Wertermittlungsstichtag nicht hinreichend übereinstimmen, angepasst. Des Weiteren wird auf die VW-RL vom 20. März 2014, BAnz AT 11. April 2014 B3 verwiesen. Die sonstigen Modellparameter bestimmen sich nach der Beschreibung in Anlage 5 der SW-RL. Allgemeine Anwendungshinweise Bei den Merkmalen der ausgewerteten Kauffälle liegen aufgrund der geringen Anzahl der Kauffälle immer die Kauffälle der letzten beiden Jahre zugrunde. Bei der Wertermittlung ist in Abhängigkeit von der Höhe des indexierten Sachwertes (Bodenwert, Werte der baulichen Anlagen, baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters) am Objekt fiktiv ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale der ermittelte Sachwertfaktor anzubringen. Die Berücksichtigung von Kosten für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden erfolgt anschließend ohne Marktanpassung. Bei den ermittelten Sachwertfaktoren (Regressionsanalyse) handelt es sich um wahrscheinlichste Schätzwerte in Abhängigkeit von der Einflussgröße indexierter Sachwert. Die Sachwertfaktoren werden durch aktuelle Analysen und laufende Wertermittlungen bestätigt. Je nach Art und Lage des Objektes können die anzusetzenden Sachwertfaktoren nach oben und unten variieren. Sie sind als Basis- beziehungsweise Ausgangspunkte bei der Erstellung von Gutachten zu betrachten und geben gleichzeitig das Spektrum des Anwendungsbereiches wieder. Zwischenwerte können interpoliert werden. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so sind die Sachwertfaktoren gegebenenfalls anzupassen. Die Sachwertfaktoren können auch bei Erbbaurechten zur Ermittlung des Werts des unbelasteten bebauten Grundstücks WBG (Volleigentum) herangezogen werden Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 79 5.8.1 Sachwertfaktoren für Ein-/Zweifamilienhäuser Die nachfolgend aufgeführten Sachwertfaktoren wurden überwiegend aus Kaufpreisen mit dem Merkmal Einfamilienhaus mit Satteldach abgeleitet. Die Gebäude sind mit Keller-, Erd- und Obergeschoss beziehungsweise ausgebautem Dachgeschoss einschließlich Garage(n) errichtet. Soweit Doppelhaushälften, Reihenend- und Reihenmittelhäuser dem typisierten Erscheinungsbild von Ein-/ Zweifamilienhäusern entsprechen, sind die Sachwertfaktoren für Ein-/Zweifamilienhäuser anzuwenden. Anwendungshinweise Für die Beurteilung eines untypischen Objekts, zum Beispiel eines Grundstücks mit großer Fläche und eines Gebäudes mit kleiner Wohnfläche, ist das vorgestellte Berechnungsmodell nur einge- schränkt geeignet. Der Gebäudestandard der Standardstufe 3 entspricht hierbei einem Neubaustandard der Baujahre 1995 bis 2004 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Die Standardstufe 2 betrifft üblicherweise Gebäude der Baujahre 1980 bis 1994 beziehungsweise einen sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Bei der Ermittlung des Sachwertes ist der indexierte Bodenrichtwert (auf die Jahresmitte des Berichtsjahres mit Hilfe der Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/ Reihenhausgrundstücke“ fortgeschrieben) berücksichtigt worden. Eine Abhängigkeit vom Bodenrichtwert konnte signifikant nachgewiesen werden. Des Weiteren sind die Herstellungskosten der baulichen Anlagen gleichfalls auf die Jahresmitte mit Hilfe des Baupreisindex ermittelt worden. Somit ist das Ergebnis als indexierter Sachwert zu bezeichnen. Diese Vorgehensweise dient dem Ziel, für die Wertermittlung nach Möglichkeit im gleichen Modell Sachwertfaktoren bereitzustellen. Sachwertfaktoren für mit Ein-/Zweifamilienhäusern bebaute Grundstücke 0,8 0,9 1,0 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5 25 0. 00 0 30 0. 00 0 35 0. 00 0 40 0. 00 0 45 0. 00 0 50 0. 00 0 55 0. 00 0 60 0. 00 0 65 0. 00 0 70 0. 00 0 75 0. 00 0 80 0. 00 0 85 0. 00 0 90 0. 00 0 95 0. 00 0 1. 00 0. 00 0 1. 05 0. 00 0 1. 10 0. 00 0 1. 15 0. 00 0 1. 20 0. 00 0 Fa kt or indexierter Sachwert in Euro indexierter Bodenrichtwert 450 Euro/m² indexierter Bodenrichtwert 650 Euro/m² indexierter Bodenrichtwert 850 Euro/m² Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 80 | Immobilienmarktbericht 2019 Qualitätsparameter Merkmal Sachwertfaktor Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 87 1,23 0,85 1,53 Multiples Bestimmtheitsmaß Vertrauensbereich (2-seitig) Erwartungsbereich (2-seitig) 0,68 ±(0,02 bis 0,07) ± 0,16 Erläuterungen Multiples Bestimmtheitsmaß Das multiple Bestimmtheitsmaß ist ein Parameter, wie gut die Variation des Sachwertfaktors durch die Regressionsgleichung erklärt wird. Es nimmt Werte zwischen 0 und 1 an. Im Falle von 1 wird die Variation des Sachwertfaktors vollständig abgebaut, das heißt zwischen dem Sachwertfaktor und den Einflussgrößen (indexierter Bodenrichtwert, indexierter Sachwert ohne boG) besteht eine streng funktionale Abhängigkeit. Bei einem Wert von 0 hängt der Sachwertfaktor nicht von den Einflussgrößen ab. Im Allgemeinen sollten Werte von zumindest 0,4 erzielt werden. Vertrauensbereich Ausgehend vom ermittelten Schätzwert für den Sachwertfaktor lässt sich ein zweiseitiger Konfidenzbereich (Vertrauensbereich) angeben, in dem der wahre Sachwertfaktor mit einer Wahrscheinlichkeit von 90 % liegt. Der Vertrauensbereich ist somit eine geeignete Aussage zur Qualitätsbeurteilung der ermittelten Schätzwerte. Erwartungsbereich Ausgehend von der Differenz zwischen einem Einzelwert und dem Schätzwert für den Sachwertfaktor kann ein zweiseitiges Konfidenzband (Erwartungsbereich) ermittelt werden. Der Erwartungsbereich gibt folglich an, in welchem Bereich um den geschätzten Sachwertfaktor Einzelwerte mit der Wahrscheinlichkeit 90 % prognostiziert beziehungsweise erwartet werden können. Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Minimum Maximum Mittelwert Baujahr 1948 1998 1969 Bruttogrundfläche [m²] 175 663 363 Wohnfläche [m²] 96 336 179 Standardstufe 2,1 4,2 2,7 NHK 2010 [Euro/m² BGF] 655 1.115 796 Grundstücksfläche [m²] 251 923 541 indexierter Sachwert [Euro] 280.000 1.152.000 526.000 indexierter Bodenwert indexierter Sachwert [%] 31 82 60 Anwendungsbeispiel Der Verkehrswert des Objekts ergibt sich aus dem Sachwert unter Berücksichtigung eines fiktiven Zustandes ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale multipliziert mit dem Sachwertfaktor. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind anschließend ohne Marktanpassung anzubringen. Grundstück bebaut mit Einfamilienhaus indexierter Bodenrichtwert (unbebaut) 650 Euro/m² Ermittelter indexierter Sachwert (über BGF) 600.000 Euro Sachwertfaktor (aus Grafik gegebenenfalls durch Interpolation entnehmen) 1,21 Verkehrswert des fiktiven Grundstücks ohne objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) 726.000 Euro boG (Reparaturanstau) 30.000 Euro Verkehrswert des Grundstücks 696.000 Euro Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 81 5.8.2 Sachwertfaktoren für Doppel-/Reihenendhäuser Die nachfolgend aufgeführten Sachwertfaktoren wurden aus Kaufpreisen mit dem Merkmal Doppelhaushälfte und Reihenendhaus mit Satteldach abgeleitet. Die Gebäude sind mit Keller-, Erd- und Obergeschoss einschl. Garage(n) errichtet. Es hat sich bei der Ermittlung der Sachwertfaktoren für Doppel-/Reihenhäuser innerhalb des üblichen Bodenwertniveaus keine Abhängigkeit vom Bodenrichtwert gezeigt. Soweit Doppelhaushälften und Reihenendhäuser dem typisierten Erscheinungsbild von Ein-/Zweifamilienhäusern entsprechen, sind die Sachwertfaktoren für Doppel-/ Reihenendhäuser nicht anzuwenden, sondern die Sachwertfaktoren aus Kapitel 5.8.1. Anwendungshinweise Für die Beurteilung eines untypischen Objekts, zum Beispiel eines Gebäudes jüngeren Baujahrs mit kleiner Wohnfläche, ist das vorgestellte Berechnungsmodell nur eingeschränkt geeignet. Ungünstige Anwendungsvoraussetzungen liegen auch bei kleiner Wohnfläche und großer Grundstücksfläche vor. Der Gebäudestandard der Standardstufe 3 entspricht hierbei einem Neubaustandard der Baujahre 1995 bis 2004 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Die Standardstufe 2 betrifft üblicherweise Gebäude der Baujahre 1980 bis 1994 beziehungsweise einen sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Bei der Ermittlung des Sachwertes ist der indexierte Bodenrichtwert (auf die Jahresmitte des Berichtsjahres mit Hilfe der Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/ Reihenhausgrundstücke“ fortgeschrieben) berücksichtigt worden. Des Weiteren sind die Herstellungskosten der baulichen Anlagen gleichfalls auf die Jahresmitte mit Hilfe des Baupreisindex ermittelt worden. Somit ist das Ergebnis als indexierter Sachwert zu bezeichnen. Diese Vorgehensweise dient dem Ziel, für die Wertermittlung nach Möglichkeit im gleichen Modell Sachwertfaktoren bereitzustellen. Sachwertfaktoren für mit Doppel-/Reihenendhäusern bebaute Grundstücke 1,2 1,3 1,4 1,5 1,6 1,7 225.000 250.000 275.000 300.000 325.000 350.000 375.000 400.000 425.000 450.000 475.000 500.000 Fa kt or indexierter Sachwert in Euro ohne BRW-Unterscheidung Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 82 | Immobilienmarktbericht 2019 Qualitätsparameter Merkmal Sachwertfaktor Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 20 1,49 1,26 1,75 Multiples Bestimmtheitsmaß Vertrauensbereich (2-seitig) Erwartungsbereich (2-seitig) 0,37 ± (0,05 bis 0,13) ± 0,25 Erläuterungen Multiples Bestimmtheitsmaß Das multiple Bestimmtheitsmaß ist ein Parameter, wie gut die Variation des Sachwertfaktors durch die Regressionsgleichung erklärt wird. Es nimmt Werte zwischen 0 und 1 an. Im Falle von 1 wird die Variation des Sachwertfaktors vollständig abgebaut, das heißt zwischen dem Sachwertfaktor und den Einflussgrößen (indexierter Sachwert ohne boG) besteht eine streng funktionale Abhängigkeit. Bei einem Wert von 0 hängt der Sachwertfaktor nicht von den Einflussgrößen ab. Im Allgemeinen sollten Werte von zumindest 0,4 erzielt werden. Vertrauensbereich Ausgehend vom ermittelten Schätzwert für den Sachwertfaktor lässt sich ein zweiseitiger Konfidenzbereich (Vertrauensbereich) angeben, in dem der wahre Sachwertfaktor mit einer Wahrscheinlichkeit von 90 % liegt. Der Vertrauensbereich ist somit eine geeignete Aussage zur Qualitätsbeurteilung der ermittelten Schätzwerte. Erwartungsbereich Ausgehend von der Differenz zwischen einem Einzelwert und dem Schätzwert für den Sachwertfaktor kann ein zweiseitiges Konfidenzband (Erwartungsbereich) ermittelt werden. Der Erwartungsbereich gibt folglich an, in welchem Bereich um den geschätzten Sachwertfaktor Einzelwerte mit der Wahrscheinlichkeit 90 % prognostiziert beziehungsweise erwartet werden können. Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Minimum Maximum Mittelwert Baujahr 1952 2011 1984 Bruttogrundfläche [m²] 174 350 252 Wohnfläche [m²] 96 186 139 Standardstufe 2,5 3,3 2,9 NHK 2010 [Euro/m² BGF] 641 867 760 Grundstücksfläche [m²] 152 442 292 indexierter Sachwert [Euro] 243.000 476.000 333.000 indexierter Bodenwert indexierter Sachwert [%] 30 69 48 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 83 5.8.3 Sachwertfaktoren für Reihenmittelhäuser Die nachfolgend aufgeführten Sachwertfaktoren wurden aus Kaufpreisen mit dem Merkmal Reihenmittelhaus mit überwiegend Satteldach abgeleitet. Die Gebäude sind mit Keller-, Erd- und Obergeschoss einschl. Garage(n) errichtet. Es hat sich bei der Ermittlung der Sachwertfaktoren für Doppel-/Reihenhäuser innerhalb des üblichen Bodenwertniveaus keine Abhängigkeit vom Bodenrichtwert gezeigt. Soweit Reihenmittelhäuser dem typisierten Erscheinungsbild von Ein-/Zweifamilienhäusern entsprechen, sind die Sachwertfaktoren für Reihenmittelhäuser nicht anzuwenden, sondern die Sachwertfaktoren aus Kapitel 5.8.1. Anwendungshinweise Für die Beurteilung eines untypischen Objekts, zum Beispiel eines Gebäudes jüngeren Baujahrs mit kleiner Wohnfläche, ist das vorgestellte Berechnungsmodell nur eingeschränkt geeignet. Ungünstige Anwendungsvoraussetzungen liegen auch bei kleiner Wohnfläche und großer Grundstücksfläche vor. Der Gebäudestandard der Standardstufe 3 entspricht hierbei einem Neubaustandard der Baujahre 1995 bis 2004 beziehungsweise einem sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Die Standardstufe 2 betrifft üblicherweise Gebäude der Baujahre 1980 bis 1994 beziehungsweise einen sanierten Altbau mit vergleichbaren Ausbaumerkmalen. Bei der Ermittlung des Sachwertes ist der indexierte Bodenrichtwert (auf die Jahresmitte des Berichtsjahres mit Hilfe der Indexreihe „Baureifes Land Ein-/Zweifamilien-/Doppel-/ Reihenhausgrundstücke“ fortgeschrieben) berücksichtigt worden. Des Weiteren sind die Herstellungskosten der baulichen Anlagen gleichfalls auf die Jahresmitte mit Hilfe des Baupreisindex ermittelt worden. Somit ist das Ergebnis als indexierter Sachwert zu bezeichnen. Diese Vorgehensweise dient dem Ziel, für die Wertermittlung nach Möglichkeit im gleichen Modell Sachwertfaktoren bereitzustellen. Sachwertfaktoren für mit Reihenmittelhäusern bebaute Grundstücke 1,5 1,6 1,7 1,8 1,9 2,0 2,1 150.000 175.000 200.000 225.000 250.000 275.000 300.000 325.000 350.000 375.000 Fa kt or indexierter Sachwert in Euro ohne BRW-Unterscheidung Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 84 | Immobilienmarktbericht 2019 Qualitätsparameter Merkmal Sachwertfaktor Anzahl der Kauffälle Mittelwert Minimum Maximum 26 1,78 1,52 2,09 Multiples Bestimmtheitsmaß Vertrauensbereich (2-seitig) Erwartungsbereich (2-seitig) 0,54 ± (0,03 bis 0,09) ± 0,20 Erläuterungen Multiples Bestimmtheitsmaß Das multiple Bestimmtheitsmaß ist ein Parameter, wie gut die Variation des Sachwertfaktors durch die Regressionsgleichung erklärt wird. Es nimmt Werte zwischen 0 und 1 an. Im Falle von 1 wird die Variation des Sachwertfaktors vollständig abgebaut, das heißt zwischen dem Sachwertfaktor und den Einflussgrößen (indexierter Sachwert ohne boG) besteht eine streng funktionale Abhängigkeit. Bei einem Wert von 0 hängt der Sachwertfaktor nicht von den Einflussgrößen ab. Im Allgemeinen sollten Werte von zumindest 0,4 erzielt werden. Vertrauensbereich Ausgehend vom ermittelten Schätzwert für den Sachwertfaktor lässt sich ein zweiseitiger Konfidenzbereich (Vertrauensbereich) angeben, in dem der wahre Sachwertfaktor mit einer Wahrscheinlichkeit von 90 % liegt. Der Vertrauensbereich ist somit eine geeignete Aussage zur Qualitätsbeurteilung der ermittelten Schätzwerte. Erwartungsbereich Ausgehend von der Differenz zwischen einem Einzelwert und dem Schätzwert für den Sachwertfaktor kann ein zweiseitiges Konfidenzband (Erwartungsbereich) ermittelt werden. Der Erwartungsbereich gibt folglich an, in welchem Bereich um den geschätzten Sachwertfaktor Einzelwerte mit der Wahrscheinlichkeit 90 % prognostiziert beziehungsweise erwartet werden können. Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Merkmal Minimum Maximum Mittelwert Baujahr 1955 2012 1984 Bruttogrundfläche [m²] 178 365 252 Wohnfläche [m²] 80 160 131 Standardstufe 2,3 3,3 2,8 NHK 2010 [Euro/m² BGF] 607 883 719 Grundstücksfläche [m²] 146 363 209 indexierter Sachwert [Euro] 177.000 348.000 273.000 indexierter Bodenwert indexierter Sachwert [%] 28 71 44 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 85 5.9 Vergleichsfaktoren Es wird auf die Kapitel 4.2 und 4.3 dieses Immobilienmarktberichtes verwiesen. Zur besseren Anwendung der Vergleichsfaktoren im jeweiligen Teilmarkt hat sich der Gutachterausschuss entschlossen, die Vergleichsfaktoren in diesen Kapiteln darzustellen. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 86 | Immobilienmarktbericht 2019 5.10 Wertfaktoren zur Ermittlung der Bodenwertanteile für Erbbaurechte Zur Ermittlung des Werts des Erbbaurechts WER ist zunächst vom Wert des unbelasteten bebauten Grundstücks mit Marktanpassung WBG (Volleigentum) auszugehen. Von diesem Wert ist der Verkehrswert des unbelasteten unbebauten Grundstücks WUG in Abzug zu bringen. Soweit der Erbbauberechtigte die Erschließungskosten trägt, ist bei WUG der kostenerstattungsbetragspflichtige Zustand nach BauGB sowie erschließungsbeitragspflichtige Zustand nach KAG (ebp) einzuführen. Der mit dem Wertfaktor WF marktangepasste Bodenwertanteil des Erbbaurechts WAE ist hinzuzuaddieren. W = W − W + W W = WF ∗ (Z − Z ) ∗ V Zur Ermittlung des Bodenwertanteils des Erbbaurechts WAE wird zunächst die Erbbauzinsersparnis als Differenz zwischen dem angemessenen Erbbauzins Za und dem tatsächlichen Erbbauzins Zt über die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrages kapitalisiert und vom Bodenwert des unbelasteten unbebauten Grundstücks WUG abgezogen. Bezieht sich Zt auf ein ebp Bodenwertniveau, so ist bei der Ermittlung von Za entsprechend zu verfahren. Damit erhält man den sogenannten Wert nach dem finanzmathematischen Modell WFM. W = W − ( − ) ∗ − 1( − 1) Zt : Vertraglich zulässiger tatsächlicher Erbbauzins [Euro/m²] Za : Dem Grundstückswert angemessener Erbbauzins [Euro/m²] n : Restlaufzeit des Erbbaurechts [Jahre] q : Zinsfaktor q = 1 + mit p = Zinssatz in % V : Vervielfältiger V = ( ) Für die Ermittlung des angemessenen Erbbauzinses Za soll der Zinssatz, der sich zur Festlegung des Erbbauzinses bei Abschluss von Erbbaurechtsverträgen aus den marktüblichen Konditionen ergibt, herangezogen werden. Dieser Zinssatz wird auch als der zum Wertermittlungsstichtag marktübliche Liegenschaftszinssatz für Erbbaurechtsgrundstücke bezeichnet. Bei Auswertungen von Kauffällen hat sich gezeigt, dass die Kaufpreise von Erbbaurechtsgrundstücken in der Regel zwischen den aufgrund des finanzmathematischen Modells gerechneten Werten WFM und den Werten unbelasteter Grundstücke WUG liegen. Daraus ist zu schließen, dass WFM als untere Grenze und WUG als obere Grenze für die Werte von Erbbaurechtsgrundstücken WEG anzusehen ist. Die Marktanpassung wird durch Einführung eines sogenannten Wertfaktors WF berücksichtigt, in dem die Differenz (WUG - WFM), die der Erbbauzinsersparnis des Erbbauberechtigten entspricht, aufgeteilt wird. W = W −WF ∗ (W −W ) Somit ergibt sich der Bodenwertanteil des Erbbaurechts WAE zu W = W −W = WF ∗ (Z − Z ) ∗ V Der Wert der Gebäude, die nach Ablauf der Restlaufzeit des Vertrages eventuell noch vorhanden sind, abzüglich der an den Erbbauberechtigten zu zahlenden Entschädigungen hat bei den üblichen Entschädigungsregelungen und bei Restlaufzeiten über 25 Jahre keinen nennenswerten Einfluss. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 87 5.10.1 Wertfaktoren für Erbbaurechte des individuellen Wohnungsbaus Wertfaktoren WF zur Ermittlung der Bodenwertanteile für Erbbaurechte hängen beim individuellen Wohnungsbau (Ein-/Zweifamilienhäuser, Doppel-/Reihenhäuser) insbesondere von der Rendite und der Höhe des Bodenwertniveaus ab. Die Art der Anpassung (mit oder ohne Klausel oder die Art der Klausel) ist für den Karlsruher Grundstücksmarkt nicht relevant, da der Einfluss der Anpassung während der Laufzeit bis zum Kaufzeitpunkt bereits in der Rendite enthalten ist. Es wird von einem erschließungsbeitragsfreien Grundstückszustand ausgegangen Wertfaktoren WF zur Ermittlung der Bodenwertanteile für Erbbaurechte des individuellen Wohnungsbaus Bodenwert [Euro/m² ebf] Rendite 0,05 % 0,10 % 0,50 % 1,00 % 2,00 % 50 0,6 0,5 0,4 0,3 0,3 100 0,8 0,7 0,6 0,5 0,5 200 0,9 0,8 0,7 0,6 0,6 300 – 500 0,9 – 0,95 0,8 – 0,9 0,7 – 0,8 0,6 – 0,7 0,6 – 0,7 Rendite in % = ∗ Normale, im üblichen Erbbaurechtsvertrag enthaltene Regelungen und Beschränkungen tragen nach den Untersuchungen, die sich auf Fälle mit längeren Restlaufzeiten beziehen, nichts zur Höhe des Wertfaktors bei. Für besonders wertrelevante Einschränkungen und bei Restlaufzeiten unter 25 Jahren sind angepasst an den Fall Abschläge vorzunehmen. Anwendungsbeispiel Bodenwertniveau (ebp) 200 Euro/m² Wert (ebp) des unbelasteten unbebauten Grundstücks WUG 200.000 Euro Erbbauzinssatz 4 % Angemessener Erbbauzins Za 8.000 Euro Tatsächlicher Erbbauzins Zt 1.000 Euro Rendite (1.000 Euro x 100 : 200.000 Euro) 0,5 % Differenz (Za - Zt) 7.000 Euro x Vervielfältiger (Restlaufzeit 50 Jahre/4 %) 21,48 x Wertfaktor WF aus Tabelle, Bodenwert circa 230 Euro/m² ebf 0,7 Bodenwertanteil WAE des Erbbaurechts 105.252 Euro Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 88 | Immobilienmarktbericht 2019 6. Weitere Grundstücksmarktinformationen 6.1 Immobilienmarkt in großen deutschen Städten Blitzumfrage des Deutschen Städtetages mit Prognose für 20201 Preise steigen, Zahl der Kaufverträge konstant In einer Blitzumfrage ermittelte der Deutsche Städtetag zu Jahresbeginn die Entwicklungstendenzen des Marktes für Wohnimmobilien im vergangenen Jahr. Erstmalig wurden neben den bisher beteiligten Städten nun alle Mitgliedstädte des Deutschen Städtetages ab 50.000 Einwohner um Mitwirkung gebeten. Insgesamt 96 Städte haben sich an der Umfrage beteiligt. Das Ergebnis: Die Umsätze (Kaufvertragszahlen) sind in 30 Prozent der Städte rückläufig, in 33 Prozent auf Vorjahresniveau geblieben und in 37 Prozent wurde eine Steigerung ermittelt. Die Entwicklung auf den Teilmärkten ist uneinheitlich: Bei Baugrundstücken für individuelle Bauweise und für den Geschosswohnungsbau dominieren Rückgänge. Dies könnte ein Indiz für die weitere Verknappung von Bauland sein. Bei bebauten Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhausgrundstücken ist die Entwicklung weitgehend konstant. 53 Prozent der Städte meldeten beim Wohnungseigentum hingegen steigende Umsätze. In 84 Prozent aller Städte wurden Preissteigerungen ermittelt, in 11 Prozent wurde eine konstante Entwicklung beobachtet, nur 5 Prozent aller Städte wiesen fallende Preise auf. Lokal liegen jedoch zum Teil deutliche Abweichungen vor. Die Entwicklung der Preise ist für die untersuchten Teilmärkte relativ einheitlich. Sowohl bei den unbebauten als auch bei den bebauten Grundstücken (inklusive Wohnungseigentum) sind zum überwiegenden Teil steigende Preise zu konstatieren (77 bis 92 Prozent aller Städte). Insbesondere bei den Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken sowie dem Wohnungseigentum wird das deutlich, für diese Marktsegmente meldeten 89 beziehungsweise 92 Prozent der Städte steigende Preise. Auffällig ist, dass die Preise für Wohnungseigentum lediglich in 2 Prozent der Städte fallen. In 6 Prozent der Kommunen blieben die Preise konstant und in 95 Prozent stiegen sie. Diese Entwicklung korrespondiert mit dem höchsten Anteil (53 Prozent) an Meldungen zu steigenden Umsätzen in diesem Teilmarkt. Bei den unbebauten Grundstücken liegen diese Quoten nur bei knapp 30 Prozent, bei den Mehrfamilienhausgrundstücken bei 34 Prozent und bei den Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken bei 40 Prozent. Datenquelle für die vorliegende Untersuchung sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in den beteiligten Städten. Diese erhalten aufgrund gesetzlicher Verpflichtung alle von den Notaren beurkundeten Immobilienkaufverträge. Die vorliegenden Analyseergebnisse sind erste Aussagen über das Marktgeschehen des vergangenen Jahres, die auf tatsächlichen Immobilientransaktionen und den dabei gezahlten Kaufpreisen beruhen. Zusätzlich werden Erwartungen für das erste Halbjahr 2020 prognostiziert. Die untersuchten Städte sind geografisch den Analyseregionen Nord, Ost, Süd und jetzt auch erstmalig West zugeordnet. Entwicklung 2019 Die Abbildung stellt dar, in wie vielen Städten prozentual jeweils steigende, konstante oder sinkende Umsatz- oder Preisentwicklungen in den jeweiligen Teilmärkten vorhan- den sind. Die Entwicklungstendenzen sind durch die be- kannten Pfeile symbolisiert. Tabelle 1 zeigt die Entwicklun- gen in den einzelnen Städten und zusammengefasst in den Analyseregionen. Hier wird deutlich, dass einheitliche Ent- wicklungen schwer auszumachen sind. Auffällig sind starke Preissteigerungen in allen Regionen. Vereinzelt waren vor allem in ostdeutschen Städten auch Preisrückgänge zu beobachten. Abweichungen von 100 % sind rundungsbedingt. Prognose 1. Halbjahr 20201 Aus nahezu allen Städten liegt eine Einschätzung der erwarteten Entwicklung für das erste Halbjahr 2020 vor. Danach werden in allen Analyseregionen im Mittel weiterhin konstante Umsatzverhältnisse und weiter steigende Preisverhältnisse erwartet. Die gesamte Blitzumfrage mit den dazugehörigen Tabellen steht unter www.staedtetag.de als PDF-Datei zum Download zur Verfügung unter „Publikationen“ in der Rubrik „Materialien“. Quelle: Deutscher Städtetag Berlin und Köln | Markt für Wohnimmobilien 2019 | März 2020 1 1 Es ist zu beachten, dass die Prognosen zu einem Zeitpunkt getrof- fen wurden, als die Auswirkungen der Corona-Pandemie noch nicht absehbar waren. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 89 6.2 Prognosen Immobilienmarkt Karlsruhe Auf Grund der nicht absehbaren Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Immobilienmarkt hat der Gutachterausschuss dieses Jahr von einer Prognose für das erste Halbjahr 2020 abgesehen. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 90 | Immobilienmarktbericht 2019 6.3 Mietdaten 6.3.1 Karlsruher Mietspiegel 2019 – Pressebericht der Stadt Karlsruhe 2020 Weiterhin aktueller qualifizierter Karlsruher Mietspiegel 2019. Befragung für den Karlsruher Mietspiegel 2021 hat Mitte März 2020 begonnen. Karlsruher Bürgerinnen und Bürger werden um Auskünfte zum Wohnraum gebeten Der Karlsruher Mietspiegel wird in diesem Jahr gemäß gesetzlicher Vorgaben neu erstellt. Er gibt Aufschluss über die ortsübliche Vergleichsmiete und bietet Mietern und Vermietern eine wichtige Orientierungshilfe für die Preisbildung bei nicht preisgebundenem Wohnraum. Herausgeber ist das Amt für Stadtentwicklung, unterstützt wird die Behörde von den Interessenverbänden Haus & Grund Karlsruhe e. V. und Mieterverein Karlsruhe e. V. sowie den Karlsruher Wohnungsunternehmen und –genossenschaften. Eine begleitende Beratung erfolgt zu- dem durch das Fachgebiet Immobilienwirtschaft des Karls- ruher Instituts für Technologie (KIT). Die Daten für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichs- miete werden primär aus einer Befragung von Karlsruher Mieter- und Vermieterhaushalten gewonnen, die im Rahmen einer repräsentativen Stichprobe ausgewählt wurden. In den nächsten Tagen erhalten dazu 25.000 Bürgerinnen und Bürger in Karlsruhe per Post einen Fragebogen zu ihrer aktuellen Wohn- und Mietsituation und werden um Angaben zu Art und Ausstattung ihrer Wohnung beziehungsweise des Gebäudes gebeten. Gefragt wird unter anderem nach der Lage und Größe der Wohnung, der sanitären Ausstattung, Heizung, Fenstern, Bodenbelägen, energetischen Aspekten und nach der Höhe der monatlichen Grundmiete. Die Rücksendung der Frage- bogen ist kostenfrei. Alle Angaben werden streng vertraulich behandelt und ausschließlich innerhalb der kommunalen Statistikstelle beim Amt für Stadtentwicklung der Stadt Karlsruhe verarbeitet. Die Geheimhaltung und der Datenschutz sind voll gewährleistet. Der Mietspiegel soll nach Abschluss der Datenauswertung zum Jahresbeginn 2021 erscheinen. Für Fragen und Auskünfte stehen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Statistikstelle (Telefon 0721 133-1232 oder E-Mail: statistik@karlsruhe.de) zur Verfügung. Quelle: Stadt Karlsruhe | Presseportal | 18. März 2020 Drei Arten den Karlsruher Mietspiegel zu erhalten Versand der gedruckten Broschüre nach Online-Bestellung mit elektronischer Bezahlung oder gegen Rechnung bei schriftlicher Bestellung Das Online-Bestellformular kann auf der Webseite der Stadt Karlsruhe unter www.karlsruhe.de -> Bürgerdienste -> Wohnen -> Aktueller Mietspiegel aufgerufen werden Schriftliche Bestellungen der gedruckten Ausgabe richten Sie bitte ausschließlich an: Stadt Karlsruhe Amt für Stadtentwicklung Statistikstelle 76124 Karlsruhe Die gedruckte Ausgabe des aktuellen Mietspiegels kostet 7 Euro pro Exemplar (Schutzgebühr) zuzüglich 1,60 Euro Versandkosten pro Sendung. Über das Onlineformular kann der Betrag während des Bestellvorgangs bezahlt werden (Giropay, Lastschrift, PayPal). Bei schriftlichen Bestellungen ohne elektronische Bezahlung liegt eine Rechnung bei. Selbstabholung gegen Barzahlung in den Verkaufsstellen Eine Übersicht der Verkaufsstellen mit deren Öffnungszeiten finden Sie unter dem oben genannten Link zum Online-Bestellformular im Abschnitt „Dienststellen“. Bei Selbstabholung fällt nur die Schutzgebühr von 7 Euro pro Exemplar an. Kostenloser Download im PDF-Format Den kostenlosen Download finden Sie unter dem oben genannten Link. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 91 6.3.2 Mietpreisspektrum Büromieten Karlsruhe als Oberzentrum ist im Büroraummarktsegment aufgrund der prozentual hohen Bürobeschäftigtenanzahl, der steigenden Nachfrageentwicklung, der stabilen Mietpreisentwicklungen sowie wegen der niedrigen Leerstandquoten als regional guter Standort für Büroimmobilien einzuordnen. Dies unterstreicht auch das seit Jahren kontinuierlich steigende Büroflächenangebot und die Bauaktivitäten in diesem Marktsegment; wobei in den kommenden Jahren noch verschiedene Neubauprojekte fertig gestellt werden. Im flächen- und mietpreisseitig breitgefächerten Büroflächenmarkt in Karlsruhe variiert insoweit das verfügbare Büroflächenangebot in den einzelnen Stadtteilen stark. Aufgrund der Auswertung einer Vielzahl von Büromieten, vorgenommenen Marktuntersuchungen und erstellten Mietwertgutachten für Büroflächen in ausgewählten Stadtteilen wird nachfolgendes durchschnittliches Mietpreisspektrum für Büroraummieten in Karlsruhe angegeben. Erhebungszeitraum für die Büroraummieten waren die Jahre 2018/19 an den Standorten (Stadtteilen, siehe grüne Einfärbung nächste Abbildung) City mit Innenstadt-West und Innenstadt-Ost, Weststadt, Südweststadt, Mühlburg, Nordweststadt, Neureut, Grünwinkel, Knielingen, Südstadt, Oststadt, Rüppurr, Hagsfeld und Durlach. Übersicht der vierzehn ausgewählten Stadtteile Die Auswertung durchschnittlicher Büroraummieten ist eine empirische Zufallsstichprobe regionaler Markterkenntnisse und Marktuntersuchungen und weist ausschließlich Netto- kaltmieten aus, bei denen sämtliche Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf den Gewerberaum- mieter umgelegt werden. Es wurden nur Mietpreise berücksichtigt, welche vereinbart oder – von Betriebskosten abgesehen – geändert worden sind. Die Büroraummietenauswertung beinhaltet auch eine hinreichend genaue Übereinstimmung der Qualitätsmerkmale und mietwertrelevanten Faktoren. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 92 | Immobilienmarktbericht 2019 Wesentliche mietpreisbildende Determinanten sind bei Büro- flächen (Verwaltungs-/Kanzlei-/Praxisflächen):  Lagewert-/Standortfaktoren (unter anderem Infrastruktur, über-/regionale Verkehrsanbindung/ÖPNV, Standortimage, Parkmöglichkeiten, Einkaufssituation/Gastronomie)  Ausstattungsmerkmale (unter anderem Erscheinungsbild/Repräsentation, Belichtung/Belüftung, E-Installation/PC-Verkabelung, Parkplätze, Zugangs-, Kontroll-, Sicherheitseinrichtungen, technischer Zustand)  Raumanordnung (unter anderem flexible Raumaufteilung, Belichtung/Belüftung, günstiges Verhältnis Haupt- zu Nebennutzungsflächen pro Arbeitsplatz) Abweichungen vom Nutzungswert bewirken Abweichungen des Mietwertes vom durchschnittlichen Mietpreisspektrum. Die angegebenen Büroraummieten umfassen nicht grundle- gende und umfassende beziehungsweise wertverbessernde und keine energetischen Instandsetzungs- beziehungsweise Modernisierungsmaßnahmen. Insoweit sind die angegebenen Büroraummieten nur als Anhalt zu verstehen und stellen keine Angaben im Sinne einer „ortsüblichen Büroraumvergleichsmiete“ dar. Diese kann bei Bedarf sachverständig, standort- und objektspezi- fisch gegebenenfalls durch einen von der Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellten und vereidigten Sach- verständigen für die Bewertung von Grundstücken und Ge- bäuden sowie Mieten und Pachten ermittelt werden. Bei den Büroraummieten handelt es sich um durchschnittliche Nettokaltmieten bezogen auf eine Nutzungsfläche (gemäß DIN 277-1:2016) bis zu < 500 m². Die Mietangaben beziehen sich auf eine Weitervermietung und/oder Neuvermietung aus dem Bestand (ohne Erstbezug/ohne Neubau). Aufgrund des derzeitigen Ausnahmezustands (Corona- Pandemie) ist zukünftig mit einer forcierten Digitalisierung der Gesellschaft (Home-Office, digitale Beratung/Betreuung unter anderem) zu rechnen. Ein maßgeblicher Einfluss auf den Immobilienmarkt sowie auf das Büromarktsegment kann insoweit nicht ausgeschlossen werden. Durchschnittliche Büromieten [Euro/m²] im Monat (Nettokaltmieten) bis < 500 m² Nutzungsfläche Mittlerer Nutzungswert Guter Nutzungswert Herausragende City-Lage Spitzenmiete/Erstbezug Neubau 7,00 – 9,50 9,50 – 13,50 bis circa 15 © Dr. Gerhard Leute, Dipl.-Ing. 2020 – alle Rechte vorbehalten Definition der wesentlichen Merkmale für den Nutzungswert (Qualitätsstandard) Nachrichtlich: Einfacher Nutzungswert* Standort/Lagefaktor, nicht repräsentatives Erscheinungsbild, Ausstattungsmerkmale und Raumanordnung sind unterdurchschnittlich und genügen nicht den marktüblichen, zeitgemäßen Anforderungen von Dienstleistern. * Büroräume mit einfachem Nutzungswert sind in Karlsruhe nur noch vereinzelt anzutreffen, da diese Büroflächen laufend modernisiert werden. Mittlerer Nutzungswert Standort/Lagefaktor mit durchschnittlichem Erscheinungsbild, ausreichend Stellplätzen und Anbindung ÖPNV, durchschnittlichen Ausstattungsmerkmalen, Raumanordnung ist überwiegend durchschnittlich und genügt den marktüblichen Anforderungen. Guter Nutzungswert Gute, nachgefragte Lage und/oder mit Standortimage, gute Verkehrsanbindung ÖPNV und gute/ausreichende Stellplatzmöglichkeiten, überdurchschnittlichen Ausstattungsmerkmalen und flexibler Raumanordnung, welche den repräsentativen, überdurchschnittlichen und zeitgemäßen/modernen Marktanforderungen genügt. © Dr. Gerhard Leute, Dipl.-Ing. 2020 – alle Rechte vorbehalten Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 93 6.3.3 Mietpreisrichtwerte Erdgeschossladenmieten Innenstadt Mietpreisrichtwerte für Erdgeschossladenmieten in der Karlsruher Innenstadt Auf Grundlage von Mieterhebungen im Rahmen einer Masterarbeit zur Ermittlung der Bodenrichtwerte in der Karlsruher Innenstadt werden nachfolgend Mietpreisrichtwerte für Einzelhandelsmieten in der Karlsruher Innenstadt angegeben. Erhebungszeitraum für die Mieten war Mitte bis Ende 2018. Bei den Mietpreisrichtwerten (Euro/m² netto) handelt es sich um lagetypische Mietangaben, die über eine Multiple Regressionsanalyse ausgewertet wurden. Sie beziehen sich auf Ladeneinheiten im Erdgeschoss mit stufenfreiem Zutritt, einer Ladengröße von 100 m² sowie einer Schaufensterfront von circa acht Metern. Die Mietpreisrichtwertangaben beziehen sich nicht auf Einzelgrundstücke. Abweichungen der einzelnen Ladeneinheit in den wertbeeinflussenden Merkmalen wie Passantenfrequenz, Größe, Tiefe, Zuschnitt, Schaufensterfront, Geschosslage bewirken in der Regel Abweichungen des Mietwertes vom Mietpreisrichtwert. Insofern sind die Mietpreisrichtwerte nur als Anhalt zu verstehen und sind keine Angaben etwa im Sinne eines Mietspiegels oder von Vergleichsmieten. Das Untersuchungsgebiet stellt kein vollständiges Abbild aller Geschäftslagen in der Karlsruher Innenstadt dar. Lagetypische Mietpreisrichtwerte für Erdgeschossladenmieten 20 = Lagetypischer Mietpreisrichtwert Euro/m² netto (Bezogen auf Ladeneinheiten im Erdgeschoss mit stufenfreiem Zuschnitt, Ladengröße: 100 m², Schaufensterfront: ca. 8 m) Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 94 | Immobilienmarktbericht 2019 Für abweichende Ladengrößen sowie für abweichende Geschosslagen werden nachfolgend Umrechnungskoeffizienten (URK) als Orientierungswerte angegeben. Umrechnungskoeffizienten (URK) für Ladengrößen Umrechnungskoeffizienten (URK) für Geschosslagen Ladengrößen in m² URK für Mietpreisrichtwerte bis 50 Euro/m² URK für Mietpreisrichtwerte über 50 Euro/m² Geschosslage URK 50 1,10 1,05 1. Untergeschoss 0,50 100 1,00 1,00 Erdgeschoss 1,00 150 0,90 0,95 1. Obergeschoss 0,50 200 0,80 0,90 2. Obergeschoss 0,25 Für die Übersendung der ausgefüllten Fragebögen zur Erhebung der Ladenmieten in der Karlsruher Innenstadt möchte der Gutachterausschuss allen Beteiligten einen herzlichen Dank aussprechen. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 95 6.4 Bautätigkeit Die Statistikstelle des Amtes für Stadtentwicklung der Stadt Karlsruhe veröffentlicht jährlich den Bericht über die Bautätigkeit im Wohnungsbau sowie ergänzend hierzu im Statistischen Jahrbuch detaillierte Informationen zu Strukturveränderungen im Wohnbaubestand. Im nachfolgenden Auszug werden die Tabellen „Genehmigte/Fertiggestellte Gebäude und Wohnungen in Karlsruhe 2019 nach der Gebäudeart“ sowie „Bilanz der durch Neubau und Baumaßnahmen in den Karlsruher Stadtteilen fertiggestellten Wohnungen 2019“ dargestellt. Genehmigte Gebäude und Wohnungen in Karlsruhe 2019 nach der Gebäudeart Bauvorhaben Genehmigungen 2019 2015 bis 2019 Gebäude Wohnungen Gebäude Wohnungen Neubau von Wohngebäuden 126 514 764 2.722 darunter 1 Wohnung 84 84 457 457 2 Wohnungen 7 14 86 172 3 Wohnungen 1 3 23 69 4 bis 6 Wohnungen 9 42 63 307 7 bis 12 Wohnungen 11 125 84 835 13 und mehr Wohnungen 14 246 51 882 Neubau von Nichtwohngebäuden 44 29 230 58 Neubau von Wohn- und Nichtwohngebäude zusammen 170 543 994 2.780 Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden 193 69 907 703 Insgesamt 363 612 1.901 3.483 Quelle: Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Statistikstelle Fertiggestellte Gebäude und Wohnungen in Karlsruhe 2019 nach der Gebäudeart Bauvorhaben Baufertigstellungen 2019 2015 bis 2019 Gebäude Wohnungen Gebäude Wohnungen Neubau von Wohngebäuden 118 377 690 2.680 darunter 1 Wohnung 74 74 403 403 2 Wohnungen 12 24 80 160 3 Wohnungen 7 21 24 72 4 bis 6 Wohnungen 5 24 52 255 7 bis 12 Wohnungen 16 168 82 794 13 und mehr Wohnungen 4 66 49 996 Neubau von Nichtwohngebäuden 45 15 179 115 Neubau von Wohn- und Nichtwohngebäude zusammen 163 392 869 2.795 Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden 153 85 635 415 Insgesamt 316 477 1.504 3.210 Quelle: Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Statistikstelle Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 96 | Immobilienmarktbericht 2019 Bilanz der durch Neubau und Baumaßnahmen in den Karlsruher Stadtteilen fertiggestellten Wohnungen 2019 Stadtteil Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden Bilanz aus Zugang und Wegfall (-) insgesamt und zwar Neubau- zugang durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden ohne Umwidmungen durch Umwidmungen Zugang/Wegfall (-) Zugang/Wegfall (-) Innenstadt-Ost 1 - 1 - Innenstadt-West 28 - - 28 Südstadt 14 3 11 - Südweststadt 3 - 3 - Weststadt 4 5 -1 - Nordweststadt - - - - Oststadt 61 53 8 - Mühlburg 15 12 3 - Daxlanden 1 - -1 - Knielingen 67 62 3 2 Grünwinkel 3 2 1 - Oberreut 110 110 - - Beiertheim-Bulach 5 - 3 2 Weiherfeld-Dammerstock - 1 -1 - Rüppurr 3 5 -8 - Waldstadt 4 1 3 - Rintheim 2 2 - - Hagsfeld 18 18 - - Durlach 60 37 21 2 Grötzingen 17 16 1 - Stupferich 26 25 1 - Hohenwettersbach 6 5 1 - Wolfartsweier 5 4 1 - Grünwettersbach 10 11 -1 - Palmbach 1 1 - - Neureut 21 19 1 1 Nordstadt - - - - Gesamtstadt 2019 477 392 50 35 2018 914 817 30 67 2017 656 559 33 64 2016 587 525 25 37 2015 576 502 26 48 Quelle: Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Statistikstelle Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 97 7. Steuerliche Grundbesitzbewertung zum Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat mit der Entscheidung vom 7. November 2006 eine verkehrswertnahe Bewertung aller Vermögensarten und damit auch die des Grundvermögens gefordert. Im Rahmen des Erbschaftsteuerreformgesetzes 2009 hat der Gesetzgeber insoweit die Bedarfsbewertung für das Grundvermögen für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke angepasst. Mit den der steuerlichen Bewertungsvorschriften nach den §§ 176 bis 198 ff. Bewertungsgesetz (BewG) verfolgt der Gesetzgeber das Ziel, Grundstücke und Immobilien mit dem gemeinen Wert zu bewerten. Gemäß § 193 BauGB ermittelt der Gutachterausschuss sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten. Dazu gehören insbesondere 1. Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, 2. Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser, 3. Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und 4. Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor). Zur Ermittlung der vorstehenden erforderlichen Daten ist ein Bediensteter der jeweils zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewer- tung von Grundstücken als Gutachter hinzuzuziehen. Die erforderlichen Daten werden von den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung herangezogen. Vergleichsfaktoren für die Bewertung gemäß § 183 Abs. 2 Bewertungsgesetz Die ermittelten Vergleichsfaktoren sollen als Grundlage für die steuerliche Bewer- tung gemäß § 183 BewG Anwendung finden. Das Vergleichswertverfahren ist gemäß § 182 BewG grundsätzlich für Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser anzuwenden. Die nachfolgenden Vergleichsfaktoren können von den Finanzämtern für die Bedarfsbewertung angewendet werden. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 98 | Immobilienmarktbericht 2019 7.1 Vergleichsfaktoren für Wohnungs- und Teileigentum 7.1.1 Weiterverkauf von Wohnungseigentum Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche Baujahrsklassen, alle Lagen bis 1949 1950 – 1974 1975 – 1989 1990 – 2004 ab 2005 bis 35 m² – 2.790 2.930 3.170 – 36 – 60 m² 2.780 2.660 3.050 3.060 4.110 61 – 80 m² 3.330 2.910 2.980 3.360 3.790 81 – 100 m² 3.470 3.010 2.970 3.330 4.400 über 100 m² 3.580 2.940 3.010 3.120 4.190 7.1.2 Teileigentum Vergleichsfaktoren für Büro, Praxen [Euro/m²] Nutzfläche alle Baujahrsklassen, alle Lagen 50 – 260 m² 2.350 Vergleichsfaktoren für Tiefgaragenstellplätze, Einzelgaragen, offene Stellplätze [Euro] Merkmal Tiefgaragenstellplätze Einzelgaragen offene Stellplätze Erstverkäufe 21.800 – – Weiterverkäufe 13.900 14.100 5.000 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 99 7.2 Vergleichsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser Die folgenden Vergleichsfaktoren können für Ein- und Zweifamilienhäuser ver- wendet werden, deren Wohnfläche 110 m² bis 250 m² beträgt, welche sich in einer Richtwertzone mit einem Bodenrichtwert zwischen 500 €/m² bis 800 €/m² befinden, ein modifizierte Baujahr zwischen 1950 bis 2000 aufweisen und eine Grundstücksfläche zwischen 200 und 800 m² besitzen. Für die Berechnung des modifizierten Baujahres siehe Kapitel 5.5 Modell der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so können die Vergleichsfaktoren nicht angewandt werden. Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche [m²] indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 500 – 549 550 – 649 650 – 749 750 – 800 110 – 114 3.990 4.390 4.800 5.210 115 – 124 3.860 4.270 4.680 5.080 125 – 134 3.740 4.150 4.550 4.960 135 – 144 3.620 4.030 4.430 4.840 145 – 154 3.500 3.900 4.310 4.710 155 – 164 3.370 3.780 4.190 4.590 165 – 174 3.250 3.660 4.060 4.470 175 – 184 3.130 3.530 3.940 4.350 185 – 194 3.010 3.410 3.820 4.220 195 – 204 2.880 3.290 3.700 4.100 205 – 214 2.760 3.170 3.570 3.980 215 – 224 2.640 3.040 3.450 3.860 225 – 234 2.510 2.920 3.330 3.730 235 – 244 2.390 2.800 3.200 3.610 245 – 250 2.270 2.680 3.080 3.490 Ab- und Zuschläge bei Abweichungen folgender Merkmale modifiziertes Baujahr 1950 – 1954 1955 – 1964 1965 – 1974 1975 – 1984 1985 – 1994 1995 – 2000 – Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -640 -430 -210 0 220 440 – Grundstücksfläche [m²] 200 – 249 250 – 349 350 – 449 450 – 549 550 – 649 650 – 749 750 – 800 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -430 -280 -140 0 150 290 430 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 100 | Immobilienmarktbericht 2019 7.3 Vergleichsfaktoren für Doppel-/Reihenhäuser 7.3.1 Doppel-/Reihenendhäuser Die folgenden Vergleichsfaktoren können für Doppel-/Reihenendhäuser verwen- det werden, deren Wohnfläche 80 m² bis 190 m² beträgt, welche sich in einer Richtwertzone mit einem Bodenrichtwert zwischen 400 €/m² bis 650 €/m² befin- den, ein modifizierte Baujahr zwischen 1960 bis 2010 aufweisen und eine Grund- stücksfläche zwischen 200 und 400 m² besitzen. Für die Berechnung des modifizierten Baujahres siehe Kapitel 5.5 Modell der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so können die Vergleichsfaktoren nicht angewandt werden. Für Doppel-/Reihenendhäuser im Wohnungseigentum, können die Werte ebenfalls herangezogen werden. Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche [m²] indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 400 – 449 450 – 549 550 – 624 625 – 650 80 – 84 4.020 4.400 4.780 4.970 85 – 94 3.870 4.250 4.630 4.820 95 – 104 3.720 4.100 4.480 4.670 105 – 114 3.570 3.940 4.320 4.510 115 – 124 3.410 3.790 4.170 4.360 125 – 134 3.260 3.640 4.020 4.210 135 – 144 3.110 3.490 3.870 4.060 145 – 154 2.960 3.330 3.710 3.900 155 – 164 2.800 3.180 3.560 3.750 165 – 174 2.650 3.030 3.410 3.600 175 – 184 2.500 2.880 3.260 3.450 185 – 190 2.350 2.730 3.100 3.290 Ab- und Zuschläge bei Abweichungen folgender Merkmale modifiziertes Baujahr 1960 – 1964 1965 – 1974 1975 – 1984 1985 – 1994 1995 – 2004 2005 – 2010 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -830 -550 -280 0 270 550 Grundstücksfläche [m²] – 200 – 224 225 – 274 275 – 324 325 – 374 375 – 400 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] – -270 -140 0 130 270 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 101 7.3.2 Reihenmittelhäuser Die folgenden Vergleichsfaktoren können für Reihenmittelhäuser verwendet werden, deren Wohnfläche 100 m² bis 160 m² beträgt, welche sich in einer Richtwertzone mit einem Bodenrichtwert zwischen 500 €/m² bis 650 €/m² befin- den, ein modifizierte Baujahr zwischen 1960 bis 2010 aufweisen und eine Grund- stücksfläche zwischen 150 und 300 m² besitzen. Für die Berechnung des modifizierten Baujahres siehe Kapitel 5.5 Modell der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so können die Vergleichsfaktoren nicht angewandt werden. Für Reihenmittelhäuser im Wohnungseigentum, können die Werte ebenfalls herangezogen werden. Vergleichsfaktoren Wohnflächenpreise [Euro/m²] Wohnfläche [m²] indexierter Bodenrichtwert [Euro/m² ebf] 500 – 524 525 – 574 575 – 624 625 – 650 100 – 104 4.320 4.420 4.530 4.630 105 – 114 4.090 4.200 4.300 4.440 115 – 124 3.870 3.970 4.070 4.180 125 – 134 3.640 3.740 3.850 3.950 135 – 144 3.410 3.520 3.620 3.730 145 – 154 3.190 3.290 3.400 3.500 155 – 160 2.960 3.070 3.170 3.270 Ab- und Zuschläge bei Abweichungen folgender Merkmale modifiziertes Baujahr 1960 – 1964 1965 – 1974 1975 – 1984 1985 – 1994 1995 – 2004 2005 – 2010 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] -820 -540 -270 0 280 550 Grundstücksfläche [m²] – – 150 – 174 175 – 224 225 – 274 275 – 300 Ab- und Zuschläge [Euro/m²] – – -150 0 150 310 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 102 | Immobilienmarktbericht 2019 7.4 Liegenschaftszinssätze für die Bewertung gemäß § 188 Abs. 2 BewG Gemäß § 182 Abs. 2 BewG sind Mietwohngrundstücke generell im Ertragswertverfahren zu bewerten. Weiterhin ist das Ertragswertverfahren für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke – soweit sich eine übliche Miete ermitteln lässt – heranzuziehen. Die nachfolgenden Liegenschaftszinssätze des Gutachterausschusses wurden gemäß § 192 Abs. 3 Satz 2 BauGB unter Hinzuziehung eines Bediensteten der jeweils zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter ermittelt und können für die Bedarfsbewertung angewendet werden. Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren Objektart Liegenschaftszinssatz [%] Ertragsfaktor Ein-/Zweifamilien-, Doppel-/Reihenhäuser (nicht vermietete Objekte) 1,2 34 Mehrfamilienhäuser mit drei Wohnungen 1,6 27 Mehrfamilienhäuser ab vier Wohnungen, gewerblicher Mietertragsanteil < 20 % 1,4 25 Gemischt genutzte Wohn- und Geschäftsgebäude,  gewerblicher Mietertragsanteil von 20 bis 50 %  gewerblicher Mietertragsanteil von 51 bis 80 % 2,1 3,0 23 20 Büro-, Verwaltungs- und Dienstleistungsgebäude 4,9 14 Geschäftsgebäude (Läden, Büros, …) 3,1 19 Verbrauchermärkte 5,5 13 Gewerbe- und Industriegebäude 5,7 12 Wohnungseigentum nach WEG (vermietete Objekte) 1,3 28 Teileigentum nach WEG (Büros, Praxen) 2,7 21 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 103 7.5 Sachwertfaktoren gemäß § 191 Abs. 1 BewG Das Sachwertverfahren gemäß § 189 BewG kommt bei sonstigen bebauten Grundstücken zur Anwendung. Weiterhin wird das Verfahren herangezogen, wenn keine Vergleichsfaktoren bzw. keine übliche Miete ermittelbar ist. Die Sachwertfaktoren des Gutachterausschusses können grundsätzlich heran- gezogen werden. Es wird auf das Kapitel 5.8 dieses Immobilienmarktberichtes verwiesen. 7.6 Umrechnungskoeffizienten zur Ermittlung des Bodenwertes nach § 179 BewG Bei Bedarf können zur Ermittlung des Bodenwertes die Umrechnungsfaktoren des Immobilienmarktberichtes aus Kapitel 5.3 herangezogen werden. Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 104 | Immobilienmarktbericht 2019 Abkürzungsverzeichnis Abs. Absatz BauGB Baugesetzbuch BauNVO Baunutzungsverordnung BEL Bauerwartungsland BetrKV Betriebskostenverordnung BewG Bewertungsgesetz BGF Bruttogrundfläche boG besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale BRW-RL Bodenrichtwertrichtlinie BVerfG Bundesverfassungsgericht BW Baden-Württemberg ebf kostenerstattungsbetragsfrei nach Baugesetzbuch sowie erschließungsbeitragsfrei nach Kommunalabgabengesetz ebp kostenerstattungsbetragspflichtig nach Baugesetzbuch sowie erschließungsbeitragspflichtig nach Kommunalabgabengesetz ETW Eigentumswohnung EW-RL Ertragswertrichtlinie GGA Geschäftsstelle des Gutachterausschusses GND Gesamtnutzungsdauer ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung KAG Kommunalabgabengesetz LBO Landesbauordnung Nfl Nutzfläche NHK Normalherstellungskosten RBL Rohbauland RND Restnutzungsdauer SW-RL Sachwertrichtlinie URK Umrechnungskoeffizienten VW-RL Vergleichswertrichtlinie WEG Wohnungseigentumsgesetz WertR 2006 Wertermittlungsrichtlinien Wfl Wohnfläche WGFZ wertrelevante Geschossflächenzahl Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 105 Notizen Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 106 | Immobilienmarktbericht 2019 Notizen Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t Gutachterausschuss in Karlsruhe | 107 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t 108 | Immobilienmarktbericht 2019 Impressum Herausgeber: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Hebelstraße 21, 76133 Karlsruhe Telefon: 0721 133-3092 Fax: 0721 133-3093 E-Mail: gga@karlsruhe.de Internet: www.karlsruhe.de/b3/bauen/gutachterausschuss UST-Idnr.: DE143589000 Vertretungsberechtigter im Sinne des § 5 TMG: Dr.-Ing. Michael Mürle Bestellung: Nach § 1 der Gutachterausschussverordnung Baden-Württemberg werden Gutachterausschüsse im Sinne von § 192 Abs. 1 BauGB bei den Gemeinden gebildet. Aufsichtsbehörde der Stadt Karlsruhe: Regierungspräsidium Karlsruhe Stand Juni 2020 Au sd ru ck n ich t a ut or isi er t